27.07*

DIREITO DE SUPERFÍCIE

(Propriedade Superficiária)

1.Introdução.

“O solo é o bem imóvel por natureza”. Tudo aquilo que adere a ele sem que, quando se retire, altere a sua substância, será considerado bem móvel.

Se o sujeito planta em território alheio, em regra, o proprietário do território adquire o direito sobre a plantação justamente em razão do seu direito de superfície. Isto em função do princípio superfícies solo cedit: o solo adere a tudo aquilo que a ele se conecta.

Esse direito de superfície existe desde a época do Império Romano, mas foi afastado pelo Código de Napoleão e pelo Código Civil de 1916. Isto porque o direito de propriedade era supervalorizado.

Com o advento da CF/88 e a ideia da função social, entendeu-se que era necessário um instituto jurídico que trouxesse certa ‘tranqüilidade’ para aquele que não quer perder o patrimônio, mas que não quer investir naquele bem. Por isso, se ressuscitou o instituto do direito de superfície.

O direito de superfície volta para o nosso ordenamento com o Estatuto da Cidade e, posteriormente, com a o Código Civil.

Através do direito de superfície, o proprietário pode ceder, a outrem, o direito de construir ou plantar sobre seu terreno.

2. Previsão Normativa.*Art. 21, Lei 10.257/01*Art. 1369/1377, Código CivilCom o direito de superfície, surgem dois proprietários distintos:

* o proprietário da terra;* o proprietário daquilo que foi construído ou plantado na terra.

Neste caso, existem dois proprietários sobre um mesmo bem. Com esse regramento, garante-se o respeito à função social da propriedade.

Com o direito de superfície se consegue uma confluência de interesses: uma parte quer atribuir produtividade à sua propriedade (sem investir muito nisto) e a outra parte pretende exercer uma determinada atividade naquela propriedade.

O direito de superfície deve respeitar o tempo pré-determinado contratualmente entre as partes. Segundo o Código Civil, o direito de superfície não pode ser indeterminado. Ele é, portanto, temporário. Passado esse tempo, o proprietário da terra irá absorver o direito sobre a construção, sem ter de pagar qualquer indenização.

As partes celebram um contrato no qual podem acordar que o construtor irá pagar um determinado valor mensalmente (solarium) ao proprietário da terra. Em contrapartida, será considerado proprietário da construção realizada em solo alheio.

Com o direito de superfície não há mitigação do direito de propriedade. O que existe é um direito que se sobrepõe ao direito de propriedade: surgem dois direitos distintos!

Tanto é assim que os proprietários da terra ou da construção podem hipotecar ou alienar a sua parte.

Em caso de alienação, contudo, o proprietário da terra deverá oferecer primeiro a terra para o proprietário da construção que ali foi realizada, e vice-versa. Há um direito de preferência entre eles.

Do mesmo jeito, não há mitigação do usufruto. Isto porque, ele continua fruindo daquela propriedade, já que recebe mensalmente o solarium. Além disso, ele pode continuar usando a superfície, se ele ceder apenas uma parte da superfície da terra.

Não existe direito de sub-solo. Alguns autores dizem que o sub-solo só poderá ser utilizado se for fundamental para a construção.

Ex. se o contrato foi realizado para a construção de um determinado prédio, mas o construtor realiza obras também no sub-solo. Essas obras não seriam devidas, já que não são fundamentais para a construção.

Ex. se o contrato for, contudo, de construção de um centro empresarial, o estacionamento no sub-solo será necessário. Já que fundamental para a construção, a utilização do sub-solo será legítima.

O próprio Código diz que o direito de superfície não autoriza obras realizadas no sub-solo, salvo se forem inerentes ao objeto da concessão.

Salomão interpreta o Código Civil ampliativamente, entendendo ser possível a utilização do sub-solo, desde que seja inerente ao objeto da concessão.

Ex. se o contrato foi realizado especificamente para a construção de um estacionamento no sub-solo, não há porque proibi-la.

Cedido o direito de superfície, o proprietário da construção (superficiário) será obrigado a pagar os tributos e qualquer outro encargo. O proprietário da terra estará desonerado de qualquer obrigação.

Se o proprietário da terra cedeu somente uma parte da superfície, ambos estarão obrigados a arcar com os tributos e encargos. Nesse caso, os valores serão divididos entre os dois de acordo com as suas “quota partes”.

*Enunciado 93 – Jornada de Direito Civil.O Estatuto da Cidade prevê o direito de superfície com peculiaridades distintas

daquelas previstas pelo Código Civil.Como o Código Civil é de 2002 e o Estatuto da Cidade, de 2001, a doutrina questionou

se o Código Civil teria revogado o regramento trazido pelo Estatuto da Cidade.O Enunciado 93 da Jornada de Direito Civil deixa claro que o Código Civil não revogou

as regras trazidas pelo Estatuto da Cidade.

Obs. Direito de Superfície por CisãoDigamos que exista um terreno e nesse terreno já existe uma construção. Ocorre que, o

proprietário do imóvel não consegue dar função econômica a essa construção. O proprietário pode ceder a propriedade apenas da construção?

Note que não se trata de um contrato de locação porque se está cedendo a propriedade!

O art. 1369/CC define o direito de superfície como o direito de construir sobre terreno alheio.

Essa situação é chamada juridicamente de direito de superfície por cisão. Esse direito vai de encontro ao que define o art. 1369/CC.

Ocorre que, o Enunciado 250 – Jornada de Direito Civil possibilita o direito de superfície por cisão!

28.07

Direito de Superficie1. Referencia Legislativa*Art. 21 da Lei 10257/01*Arts. 1369 à 1377, CC*EM: 93, JDC2. Extinção do Dir. Superficie*Transferência mortis causa*Transferencia Intervivos*Destinação Diversa*Extinção Temporal*Desapropriação3. Direito de Laje(Direito de sobrelevação)

Direito de SuperficieComo já dito anteriormente, o direito de superfície é a cessão do direito de construir.

Assim, sendo necessário dar função social a propriedade, a pessoa sede a concessão para se construir na sua propriedade.

Essa cessão tem características: tem que ter tempo e pode ser gratuita/onerosa. A forma de pagamento fica a critério do credor.A forma de pagamento é chamada de “solarium”. Essa forma de pagamento também

será a critério do credor (o CC não dispõe).

3. Extinção do Dir. Superficie*Destinação DiversaNo contrato tem que analisar qual a função da construção (objetivo/meta). Essa clausula

é necessária, tem que constar no contrato o objetivo do direito de superfície. Se não consta, estará eliminando uma das formas de extinção do direito de superfície.

Por isso é importante colocar a destinação, visto que, se for dada um destinação diversa daquela, extingue-se o direito de superfície. É a única clausula expressa que determina a extinção do contrato antes do termo. Se não for colocada, não há vicio, apenas se abre mão de uma das formas de extinção do contrato.

*Extinção TemporalO superficiário tem uma propriedade resolúvel, já que, segundo o CC, esse contrato tem

sempre um termo. Ao atingir esse termo, sai da propriedade de um e vai para o outro. Nem a morte a destrói.

Nem sempre, findo o termo do contrato, a propriedade ficará com o dono do terreno. Se nada estiver expresso, será assim. Esse contrato é flexível.

*Transferência Mortis CausaHavendo a morte, os herdeiros ficarão com a propriedade até o final do termo do

contrato.

*Transferência Inter VivosO código não fala em venda, mas em alienação. Alienação é a transmissão genérica.

Então, até no caso de doação, tem que se dar preferência ao dono do terreno. Nem numa doação se extingue, portanto, a preferência. Se não dá a preferência, o proprietário vai e quebra aquele negocio jurídico realizado (mas não o direito de superfície).

Veja que é importante que o superficiário tenha um bom advogado. Por exemplo, ele pode não colocar como forma de extinção o desvio de função. Poderá colocar que, findo o termo do contrato, o dono da propriedade terá que pagar uma indenização ao superficiário.

*DesapropriaçãoO poder publico pode ver que aquele terreno teria uma utilidade publica e desapropria.

Quando desapropria, não é somente em relação ao bem destinado ao direito de superficie, mas também ao terreno. Quando isso ocorre, o poder publico paga uma indenização ao proprietário.

Veja que há 2 direitos de propriedade. Portanto, tem que ser fazer um calculo para se verificar em quanto a construção valorizou o imóvel. Feito esse calculo, o poder publico indeniza e destrói o direito de propriedade e de superfície.

Ex. De 1 milhão, 60% é o valor do galpão construído, os 40% são o valor do terreno. 400 mil será de um e 600 mil de outro.

Art. 1377

4. Referencia Legislativa*Art. 21 da Lei 10257/01*Arts. 1369 à 1377, CC*EM: 93, JDC

A primeira previsão do direito de superfície foi em 2001 no estatuto da cidade. O estatuto da cidade é de 2001 enquanto o CC é de 2003.

No estatuto da cidade, o art. 21 traz toda a previsão relativa ao direito de superfície.

No CC, temos o art. 1369 a 1377. Com o vigor da CC, a doutrina ficou em duvida. O CC seria mais novo e trataria das

mesmas previsões do EC, então teria revogado. Outros doutrinadores diziam que o EC era lei especial, e o CC geral, então estaria revogado o CC. O CC e o EC não tratam da mesma coisa:

- O CC fala apenas em tempo determinado. O EC fala em tempo determinado ou indeterminado.

- O EC traz a possibilidade de utilizar o solo, o sub-solo e o espaço aéreo.Ex. prédio pode fazer contrato que proíbe que a casa seja demolida sendo construído

outro prédio em frente a ele (para não perder a vista para o mar). O código civil não fala disso, mas o estatuto sim, ou seja, ele fala também do espaço aéreo.

- o EC é específico, fala que responde pelo que incide a construção e proporcionalmente em relação ao terreno que está usando em relação aos encargos. No CC, geraria aquela duvida, já que fala em “imóvel”, ai teria aquela duvida se seria o terreno e a construção ou só a construção.

A briga foi grande e chegou-se ao meio termo. O EC não revoga o CC e nem o CC o EC. Isso está no Enunciado 93 da Jornada de Direito Civil. Podemos ter duas normas que tratam do mesmo tema convivendo ao mesmo tempo, mas tem que haver limitações:

- Quando o direito de superfície versa exclusivamente sobre interesses particulares, utilizaremos o CC.

- Quando envolver entes públicos, utilizaremos o Estatuto da Cidade.Essa conclusão foi tirada do art. 1377, CC: O código civil abriu a possibilidade de se ter

uma norma sobre direito de superfície voltada para o ente publico. Carlos Roberto Gonçalves, por exemplo diz que o EC está revogado. Cristiano Chaves

segue o enunciado. Veja que esses enunciados não tem força vinculante, geram apenas recomendações de

hermenêutica.

4. Direito de Laje(Direito de sobreelevação)

Esse direito surgiu na Suíça. O Direito de Superfície é um terreno onde a pessoa constrói. O Direito de Superfície por

Cisão ocorre quando já há uma construção e a pessoa se utiliza dessa construção. No entanto, no nosso dia-a-dia, temos outra problemática que é a existência de lajes.Há um emaranhado de construções (veja que não há uma área comum que justifique a

existência de um condomínio).

Há a possibilidade de ceder laje como se fosse superfície? Não há uma posicionamento consolidado quanto a possibilidade desse direito.

O direito de sobreelevação é a possibilidade de sobreelevação de uma propriedade sobre outra, criando um direito de propriedade. Cada sobreelevação teria um registro de propriedade, então em cima da mesma terra teremos vários registros.

No direito de superfície podemos ter o interesse particular e publico. Veja que nesse caso teríamos apenas direito particular, sendo, portanto, vigido pelo CC, então, em X anos, teríamos a aquisição da propriedade pelo outro.

O estatuto da cidade pode ser por tempo indeterminado, resolveria então. Só os que que não defendem o direito de laje diz que o que o EC é para reger o direito público.

Aqueles que permitem dizem que está se utilizando aqui o espaço aéreo, o que está previsto no art. 21, §1º, Estatuto da Cidade.

Não se aceitando a existência do direito de superfície, teríamos uma anomalia e todas as construções seriam do 1º proprietário.

-UsucapiãoA usucapião é uma forma de aquisição originaria, então ela fulminaria tudo que

posteriormente aconteceria. Não se acha posição sobre isso. O professor acha que é possível a usucapião, e nesta, a

pessoa perderia tudo. Ao atingir a usucapião da construção, indiretamente também atingiria a usucapião da terra, então, o proprietário da terra também teria que defender a sua propriedade, e, não o fazendo, ele teria dormido, perdendo também a sua propriedade.

03.08Condomínio1. Introdução2. Espécies

OrdinárioNecessárioEdilício

3. Condomínio Ordinário3.1 Finalidade do Bem (art. 1361, CC)3.2 Despesas (art. 1315 e 1317, CC)3.3 Dívidas (art. 1316, CC)3.4 Frutos (art. 1320, CC)3.5 Divisão (art. 1320, CC)3.6 Administrador (art. 1323, CC)

3.6.1 Presunção (art. 1324, CC)3.6.2 Maioria (art. 1325, CC)

Absoluta

CONDOMÍNIO

1. IntroduçãoNada mais é que uma conjunção de várias pessoas dentro da mesma propriedade.Ao falarmos de posse, falamos de uma composse. O condomínio é semelhante a idéia da

composse, só que no condomínio temos varias pessoas que se dizem proprietárias do mesmo bem. Não é relativo a posse.

Então, condomínio poderá ser chamado de co-propriedade.

A propriedade só é extinta se alguém se insurgir contra ela, mesmo nos casos de função social (característica da eternidade). Essa característica já quebramos porque há o direito de superfície, que é uma modalidade especial de propriedade que quebra essa idéia de eternidade.

Também, o direito de propriedade é Uno, exclusivo. Somente há 1 (um) direito de propriedade sobre um determinado bem, não é possível haver dois proprietários em cima de um mesmo bem. Como fazer no condomínio? Se alguém compra uma fazenda em condomínio com mais duas pessoas, existirá um direito de propriedade, e este direito de propriedade é repartido entre os titulares. Então um terá 30%, outro 20% e outro 50% da propriedade. O direito de propriedade é único, e tem alguns titulares em percentuais.

Esse direito então pode ter mais de um titular, hipótese em que teremos o condomínio.O condomínio não precisa ser de bens imóveis. Existe o condomínio e bens móveis. Ex. Cavalo.

Então o condomínio não é nada mais que varias pessoas na mesma propriedade.

2. Espécies- Ordinário: é o condomínio comum. É o condomínio no qual mais de uma pessoa exerce o

direito de propriedade sobre o mesmo bem. Essas pessoas partilham a área do bem. - Necessário: é quando é determinado por lei (essa é a única diferenciação em relação ao

condomínio ordinário). Presume-se que quando se coloca mais de uma pessoa para gerir um bem, teremos conflitos. Veja que até temos uma ação especifica de divisão para cortar o condomínio. Os proprietários têm que harmonizar os seus interesses. Harmonizando interesses vêm os conflitos.

- Edilício: ou condomínio horizontal (nome mais tradicional que existe). Antigamente não tínhamos a tecnologia de construir os prédios para cima, eles se estendiam para os lados. Disso tínhamos os cortiços.

O casamento traz uma idéia similar de condomínio. O condomínio conduz a comunhão, mas esta não necessariamente conduz ao condomínio.

No condomínio, os frutos adquiridos na forma genérica da propriedade são repartidos igualmente de acordo com o percentual de cada uma das pessoas. Se a pessoa quiser se afastar da comunhão, ela se afastará e venderá a sua percentagem.

Quando trabalhamos com o casamento temos a presunção (regime legal – separação de bens) de comunhão de 50% (tudo que é adquirido será trazido para um saco comum), assim, quando alguém quiser romper o casamento, 50% de tudo que foi adquirido será divido para cada.

O regime da separação total de bens se assemelha ao condomínio (somente o que construírem juntos será condomínio).

3. Condomínio Ordinário3.1 Finalidade do Bem (art. 1361, CC) Essas pessoas que dominam o direito de propriedade tem que entrar em consenso para

que o direito de propriedade seja exercido de forma correta.

O bem terá que ser utilizado de acordo com a sua finalidade. Não é porque é proprietário que não utilizará a propriedade de acordo com a sua finalidade. Isso para que não se desvie a função da propriedade.

Essa divisão do condomínio é feita de forma interna. Ou seja, se faz entre os próprios condôminos. Internamente o direito de propriedade é definido quantitativamente. O direito de propriedade é então quantitativamente diferente e qualitativamente igual. Ou seja, cada um, internamente, tem a sua percentagem. Agora, qualitativamente ele é igual, todos são proprietários.

Caso o imóvel seja invadido, não precisaria convocar os dois para entrar com uma ação petitória ou de reinvidicação de posse. Para os outros o direito de propriedade é uno. Cada proprietário pode defender o imóvel como um todo já que a sua propriedade é que estará sendo perdida. Pode se entrar então tanto com a ação possessória quanto com a petitória, já que aqui tratamos de um condomínio pro indiviso (não há indicação de quem é o proprietário de que área). – Teoria da propriedade plena.

Desvirtuando a função social haverá a quebra da propriedade, é o que fala o art. 1314, CC. Diz que cada condômino poderá utilizar da coisa, exercendo os direitos compatíveis com a indivisão (ex. reinvidicar o bem todo contra terceiros).

O condomínio é algo tão passível de confusão que temos o parágrafo único. Ninguém pode dar a posse (usufruto, etc) da coisa sem o consentimento dos demais. Isso é o direito de preferência. Por isso que o direito de propriedade é uno, se não cada um poderia fazer o que quisesse (como ocorre no direito de superfície em que temos dois direitos de propriedade).

3.2 Despesas (art. 1315 e 1317, CC)Cada condômino arcar com as respectivas despesas de acordo com o seu quinhão

(porcentagem do bem que possui). Cristiano Chaves é contra esse equilíbrio de força. Para ele, quando for necessário que

todos os condôminos participem da decisão do bem, essa unanimidade poderia afetar a função social do bem. Seria injusto que aquele que tivesse 10% do bem pudesse ir de encontro a mudança. O professor discorda, não estaria se ferindo a função social, mas respeitando-se o direito daquele que tem uma menor porcentagem.

3.3 Dívidas (art. 1316, CC) Os condôminos respondem pelas obrigações como um todo. Inclusive em relação às

obrigações propter rem. Se o condômino não tem dinheiro/não quer pagar, não conseguindo arcar com a sua cota

de despesa, como fazer? Ele é obrigado a pagar já que ele é proprietário. Se ele não pagar, para o fisco pouco

importa a porcentagem que ficou sem ser paga, e de quem esta seria, já que para ele, a propriedade é única.

Por isso diz o código diz que o proprietário pode se eximir das suas obrigações abrindo mão da sua cota. Os outros condôminos então poderiam pagar o tributo e aí adquiririam a propriedade.

O CC utiliza a expressão “renunciar”. Renuncia é o ato formal e volitivo de abrir mão da propriedade. Tem que ser feita por escrito e registrado. Tem que ir no cartório, fazer o ato de renuncia e registrar, retirando-se da propriedade do bem. Aquela área ficará sem propriedade. Os próprios proprietários poderão arcar então.

O §2º diz que se não há condômino que faça o pagamento, a coisa comum será dividida. Ou seja, se ninguém quis pagar, aquela porcentagem será arrancada da propriedade. O poder publica vai penhorar essa porcentagem.

Tudo isso para defender o credor.

Os condôminos respondem solidariamente, afinal o direito de propriedade é uno. Internamente eles podem se ajustar através da ação regressiva.

Se apenas 1 dos condôminos fechou o contrato, e este se reverteu em beneficio de todos, quem estará obrigado a pagar? O CC ainda protege muito o credor. Ao fechar o contrato, o credor sabe as informações daquele que fechou o contrato. Este condômino então responde pelo contrato, mas ele vai ter o direito de regresso perante os demais, art. 1318, CC.

3.4 Frutos (art. 1319, CC)A percepção de frutos é dividida afinal de contas o direito de propriedade é uno.

3.5 Divisão (art. 1320, CC) Quando há varias pessoas dividindo um bem, temos grandes chances de haver conflitos.

Seria contraditório o direito trazer um instituto e conflitos. O código então entende que o condomínio é necessário, mas essa existência de comunhão terá um prazo determinando, e, quando quiser se dividir, poderá ser feita em qualquer momento. A ação de divisão é, portanto, imprescritível, já que a qualquer momento pode surgir entre os proprietários conflitos.

O prazo máximo de indivisão é de 5 anos, prorrogáveis. Alguns autores entendem que essa prorrogação é ilimitada. Outros acreditam que não já que prorrogação aqui foi colocada no singular, alem do que o condomínio traz a idéia de conflito, então não poderia se forçar que as pessoas ficassem juntas por muito tempo. Para a maior parte da doutrina somente teria então uma prorrogação, depois disso o condomínio poderia ser dividido a qualquer tempo.

O quinhão de cada um responderá pelas despesas na divisão.04.08

3.6 Administrador (art. 1323, CC)O código permite que o condomínio ordinário possa ser destruído a qualquer momento,

isto porque quando se tem uma situação de condomínio os conflitos de interesses estão em evidência.

Há uma previsão do código para proibir a divisão. Os condôminos podem acertar que a situação condominial permaneça daquele jeito por um prazo de 5 anos, renováveis por mais 5. Então aqui não pode agir dentro desse prazo, depois desse prazo passar a ter direito.

Isso é mais um caráter econômico, para garantir que aquela estrutura permaneça como está.

Há discussão se esse prazo poderia ser prorrogado por mais de uma vez (o direito não quer que permaneça junto por muito tempo por conta dos conflitos).

É necessário que se estipule um administrador que irá representar e administrar o condomínio. Ou seja, pode se estabelecer alguém para tomar as atitudes.

Art. 1323/CC – pode se ter um administrador fora do condomínio. Se houverem 3 pessoas no condomínio, não precisa que as 3 tomem decisões, bastando

que se eleja um administrador, que inclusive pode ser um 3º - alguém que será o “cabeça do condomínio” para tomar decisões.

Esse administrador poderá administrar o bem e a quota condominial.

3.6.1 Presunção (art. 1324, CC) Se não houver a eleição por maioria, o condômino que se portar de forma

administrativa, não havendo objeção dos demais, será considerado o administrador. O administrador pode ser escolhido sem que seja condômino. No entanto, o

administrador por presunção tem que ser condômino.

3.6.2 Maioria (art. 1325, CC)* Absoluta

Todas as decisões feitas no condomínio devem ser feitas em maioria absoluta. A maioria é calculada pelo valor dos quinhões.

4. Condomínio necessário - Muros/Valas/Cercas

5. Condomínio Edilício 5.1 Introdução5.2 Formação

- Ato de Instituição- Convenção- Regimento Interno

5.3 Direitos do Condômino- Usar/Fruir das Unidades- Usar/Fruir das Áreas Comuns- Participar das Assembléias

5.4 Deveres dos Condôminos- Despesas

* Juros 1% AM* Multa 2% AM

- Obras/Segurança- Alterar Fachada- Destinação

5.5 Condômino Antissocial

4. Condomínio necessário Situação em que o código impõe uma situação condominial.

- Muros/Valas/Cercas

Ocorre quando trabalhamos com marcos divisórios. Ex.Imagine que você tenha 2 terrenos e resolve construir um muro divisório (isso seria

um condomínio necessário). De um lado do muro permanecerá de A e do outro de B. Quando vai construir o muro pode exigir da outra pessoa que ela indenize (pagar 50% do valor que gastou para levantar o muro). Pode inclusive pintar somente um lado e deixar o outro no reboco se o outro não quiser pagar.

Esse é um tipo de condomínio necessário. Não tem como fugir dessa situação. Não será qualquer muro, mas apenas os localizados em áreas limítrofes.

Em condições normais é fácil imaginar. O código diz que se A construiu o muro, e o vizinho (B) não quer pagar ½, até que se pague, A pode proibir B de usar o muro.

Ex. o vizinho quer construiu uma churrasqueira no muro, o outro pode impedir, já que ainda não houve o pagamento.

Mas ele invadiria a casa do outro para demolir o muro? Haveria um conflito evidente da privacidade.

5. Condomínio Edilício 5.1 Introdução Também chamado de condomínio horizontal (em razão da ausência de tecnologia). Hoje não temos limites para levantar um condomínio horizontal. O CC trás a previsão especifica do condomínio edilício. O condomínio edilício é uma figura hibridada. Tem em sua estrutura a propriedade

comum e a privada.

Construtora – incorporadora – empreiteira trabalham pra a construção do condomínio.Hoje temos uma situação mais tranqüila para a construção do condomínio. Hoje quase

ninguém tem dinheiro para subir um apartamento. Poucas empresas tem o capital financeiro para tanto.

Acontecia antes que as empresas não tinham o dinheiro mas tinham o terreno. Elas chegavam até o banco o mostravam o projeto. Somente tinha como dar como garantia o apartamento que seria construído. O banco dava o dinheiro e já hipotecava todas as unidades imobiliárias antes da construção. O construtor, depois de vendido os apartamentos, fugia com o dinheiro. O banco, após vencida a divida, procurava a empresa, como estava fechada, utilizava a hipoteca, e tomava os apartamentos. Muitas pessoas então passaram a perder os apartamentos sem ter culpa. O STF sumulou dizendo que a hipoteca celebrada entre Banco e construtora não atinge os compradores do imóvel. Então hoje não pode mais haver esse tipo de hipoteca. Essa súmula surgiu após o caso da ENCOL.

O direito de seqüela trazido pela hipoteca é mitigado por conta dessa situação.

5.2 FormaçãoPara que se forme o condomínio é necessário 3 documentos:

- Ato de Instituição: ato prévio, sujeito se direciona até a prefeitura. Na prefeitura especifica qual é a construção, sua destinação, quantos apartamentos, garagens, elevadores, etc. Esse ato é o que autoriza a construção do prédio.

- Convenção: é o que determina todas as regras do condomínio. Tem que ser feita pelos condôminos e votada por maioria absoluta.

Muitos condôminos tentam se furtar da obediência desta sobre a alegação de que a convenção não foi registrada em cartório. Isso não pode ser alegado. A convenção é um acordo entre as partes, então, como há força entre as partes, não seria necessário o registro para que os condôminos obedecessem. Mesmo que compre o apartamento depois, o comprador se sub-rogará no lugar do outro condômino, tendo, portanto, que obedecer.

O registro serve por conta de terceiros. O terceiros somente é obrigado a obedecer se houver o registro.

Ex.3º que aluga o imóvel no carnaval.

A convenção deve obedecer ao CC, que por sua vez obedece a CF. Então a convenção forma lei dentro do condomínio desde que condizente com as normas externas.

- Regimento Interno: são normas comportamentais. Ex. só pode usar a piscina até 22:00h. Isso está em um tópico da convenção que se chama “regimento interno”. O professor

diz que se trata daqueles documentos que estão presos no elevador dizendo as regras. 10/08

5. Condomínio Edilício 5.1 IntroduçãoFormado por um misto de propriedades. Ordinário – propriedade privada e comum. Há uma diferença entre área útil e área privada. Área útil é o que temos dentro da área privada, fora os espaços das pilastras.

5.2 Formação- Ato de Instituição O incorporador quando abre o terreno tem que chegar na prefeitura e abrir um ato

de instituição do condomínio.O ato de instituição é o ponto de partida. O incorporador pega o imóvel e diz que

tem um terreno e que neste construirá de um prédio que terá X apartamentos, X área de lazer, sendo destinado ao comercio/residência. Essa ultima parte vai dizer se o prédio está obedecendo ao PDDU- Plano de direcionamento urbano.

Depois disso o incorporador levanta o prédio.Lembre-se que não há mais a hipótese de hipotecar o imóvel, dando-o de garantia

para a execução.

As pessoas compram o apartamento e passa a ser instituído o prédio. Isso se chama de condomínio.

- ConvençãoÉ a constituição do condomínio, ela estabelece como o condomínio funcionará.

Esta estabelece a cota condominial. Em razão do condomínio ter duas sistemáticas, a privada e a coletiva, tudo que for coletivo será dividido entre os condôminos (se utiliza o mesmo pensamento do condomínio ordinário).

Há uma lei municipal que fala que todos os contadores de gás tem que ser separados.

O mais comum é que a taxa condominial seja cobrada pela área do imóvel. o mais utilizado é então pela área privada do apartamento.

Neste ponto, quem tiver uma cobertura terá que pagar mais condomínio.Art. 1334/CC.

Se invade uma garagem, na prática estaria invadindo a área da outra pessoa. É área privada, pode-se usucapir.

Despesas ordinárias são aquelas que comumente ocorrem. Estas são geralmente direcionadas, quando se aluga um imóvel, para o locatário. As taxas extraordinárias, no entanto, não são direcionadas ao locatário.

Aceita-se os pagamentos da cota de condomínio (taxas ordinárias) para o locatário já que quem está alugando é que está usando. No entanto a taxa extra (ex. colocação de pastilha no prédio) caberá ao proprietário do imóvel, já que é este que ficará com esta benfeitoria.

Fundo de reserva é uma poupança que é feita e se colocando a parte, até para se evitar as taxas extras. É comum colocar uma taxa de 10% sobre o valor do condomínio, sendo paga de forma obrigatória, para que, havendo uma necessidade, não se tenha que estipular uma taxa extra rapidamente. Esta caberá ao proprietário porque ela é uma taxa extra diferida no tempo.

Na convenção será determinada também a forma de administração do prédio. Neste ponto temos uma figura indispensável que é a do sindico.

Sindico é o representante máximo do prédio. É ele que responde por todas as ocorrências do prédio. Quando se escolhe o sindico, inclusive, dá-se poderes a ele para representação da vontade dos condôminos em juízo.

O AR não vem em nome dos condôminos, mas em nome do condomínio e o sindico assina.

O sindico pode se fazer representar pelo preposto já não se trata aqui da pessoa física. Temos o ente despersonalizado condomínio que está sendo representado pelo sindico.

Em alguns condomínios o sindico não paga a cota condominial, o que onera ainda mais os outros condôminos. Neste caso, ele pagaria a taxa de gás, água e extra, se houvesse. Isso não é obrigatório, estará determinado na convenção do condomínio. Pode ser que ele não pague nada, ou pague menos.

O sindico não precisa ser necessariamente um condômino. Hoje inclusive temos as

empresas administradoras de condomínio.

O tempo mandato dele é de no máximo 2 anos. De 2 em 2 anos ele tem que submeter à assembléia ordinária para que haja uma eleição, e, sendo o caso, os condôminos coloquem ele novamente. Se não houver ninguém (pretendentes), de oficio será ele.

O sindico tem que levar a ata da assembléia que o constituiu para provar essa representação. Se ele não leva, sequer o advogado poderá representar, já que a procuração foi dada pelo sindico.

O sindico quando citado tem que dar ciência inequívoca aos condôminos.

A taxa de condomínio é uma obrigação propter rem, ou seja, persegue o dono do imóvel (quem está no imóvel ao tempo da cobrança terá que pagar) independentemente de quem tenha feito a divida. Tanto que na transferência da propriedade do imóvel hoje o cartório exige uma certidão negativa de débito condominial.

O IPTU é uma obrigação propter rem. A vendeu o imóvel para B (A já vendeu com a dívida de IPTU). O oficial cita e faz o arresto dos bens de B. Esse bem será levado a penhora. Se na hasta publica não se consegue o valor do integral do débito, o restante será cobrado de B já que ele está vinculado a esta execução. Se for o caso, depois ele poderá cobrar de A, através de uma ação regressiva.

Temos ainda a figura do subsíndico. Ela é dispensável. Somente se coloca como uma forma de segurar o poder do sindico.

Alguns prédios fazem uma conta conjunta. O cheque tem que ser assinado pelo sindico e pelo subsíndico.

Ele é como um vice prefeito. Não faz nada. Somente serve para casos emergenciais.

O Conselho Fiscal é o Tribunal de Contas do condomínio. Realiza a fiscalização financeira, aprova ou não a venda/compra de um bem. A presença dele não é obrigatória. Ele fará parte de administração do condomínio, imputando responsabilidade ao sindico e o fiscalizando.

Como hoje a administração de condomínios está complexa, surge a figura do administrador de condomínio, que é um empregado que ficará subordinado ao sindico, subsíndico e conselho fiscal. Ele é efetivamente a pessoa que funciona no condomínio. A figura deste é de suma importância. Ele é funcionário do condomínio, recebendo por esta atividade.

Não convenção ainda temos outros requisitos: competência da assembléia, quorum para sua formação e tomada de decisões. Geralmente se coloca a maioria relativa. Se colocar que todos os condôminos tem que estar na assembléia, dificilmente terá se o quorum.

Também são estipuladas as sanções.

A convenção de condomínio é efetivamente a CF de um prédio.

- Regimento InternoÉ a sub Lei. É extraído da própria convenção e tem as orientações triviais.Ex. não subir no elevador social com traje de banho. Este regimento é facilmente modificado já que é mais simples que a convenção.

11.08

5.3 Direitos do CondôminoFeita a convenção e o regulamento interno, forma-se direitos e deveres dos

condôminos. São direitos:- Usar/Fruir das UnidadesOs condôminos tem direito de uso da área privada. Não é ilimitado. A convenção

proibi o uso desvirtuado. Pode-se proibir o uso que fuja da finalidade.

- Usar/Fruir das Áreas Comuns Também é direito do condômino utilizar as áreas comuns desde que utilizadas para a

sua finalidade.

- Participar das AssembléiasO grande problema é o inciso III do art. 1335. Esse artigo gera algumas interpretações

desvirtuadas. Pela leitura dele, se fossemos passar pelo aspecto gramatical, temos “, estando quites” – significa uma oração explicativa. Sendo explicativa, explicaria a frase toda. Então, somente poderia votar se estivesse quite. Sendo assim, se a pessoa estivesse devendo o condomínio, não poderia participar da assembléia.

O artigo induz a essa interpretação.Fazendo uma leitura principiológica, de acordo com a CF, vemos que não é possível

aceitar isso. Na assembléia são discutidos todos os problemas do condomínio, inclusive o débito da pessoa. Não poderia aplicar uma multa, discutir o débito, sem que essa pessoa pudesse participar. Fulminar-se-ia o principio do contraditório e da ampla defesa. Impediria que o condômino tivesse acesso a assembléia mesmo para discutir seu debito.

A interpretação mais correta é que o condômino inadimplente pode participar da assembléia, não poderia é votar.

5.4 Deveres dos Condôminos- DespesasO condômino tem que pagar as cotas condominiais, se não o condomínio não anda.Se uma pessoa não paga as cotas, quem é penalizado são os demais, e não aquele

que não paga. O CC/02 começou com um erro grande. Pegou a multa da taxa de condomínio, que

poderia chegar a 20% ao mês, e diminuiu para 2%.Veja que dever condomínio hoje é bom. Se a pessoa não tem dinheiro, ela vai pagar o

cartão de credito que tem multa de 15% ao mês, cumulativo, o cheque especial, que tem multa de 21%. A última coisa que será paga é o condomínio.

A taxa de inadimplência é enorme, e a tendência é subir razão da implementação de novidades nos condomínios.

Os condomínios, visando o adimplemento, dão um desconto, caso se pague a taxa na data. Isso não tem razão porque o condomínio não trabalha com o lucro, daí se tem um rombo no orçamento. A tendência é se cobrar mais para dar desconto aos que pagam em

dia, nem que esse valor remanescente fique em fundo de reserva. Se ganhasse um desconto, com o valor normal do condomínio, na verdade, essa pessoa seria inadimplente.

Caberia indenização ou regresso caso haja uma inadimplência, onerando outros condôminos a arcar por aquele não pagamento? Caberia dano material? Se estivesse pagando o condomínio na data certa, não estaria lançando mão daquele valor do outro condômino que teve que arcar com o prejuízo pelo não pagamento. É uma questão a ser discutida.

O débito da taxa condominial pode ensejar à penhora do bem de família (são três dividas: taxa de condomínio, IPTU e salário de empregado doméstico). Os 2 primeiros são óbvios, se a pessoa não arca com aquele apartamento, como quer ficar com ele? A lei não pode dar proteção àquela pessoa que não tem condição de se sustentar naquele imóvel.

Agora o terceiro é que é desconexo (empregado doméstico – o professor não entende porque este se encontra aqui).

* Juros 1% AM* Multa 2% AM

- Obras/SegurançaNos prédios mais antigos se observa obras laterais. Essas construções são permitidas

entre aspas. O que o artigo quer proibir são construções que prejudiquem a estrutura do prédio. Ex. laje.

Não se pode fazer obras que comprometam a segurança da edificação. Poderá se aceitar essas construções, desde que fale com os condôminos.

- Alterar FachadaGrande confusão é colocar o vidro na varanda. Se não tiver autorização da

assembléia, o juiz determina que retire com pena cominatória alta. Desde que siga os padrões determinados pelo condomínio, poderia ser a alteração

feita por qualquer empresa.A alteração da porta de saída da sala é alteração de fachada? O professor acha que

não. Mas veja que a área do elevador é área comum. Colocação de ar condicionado altera a fachada. Redes de proteção e grades não alteram a fachada, já é pacífico no tribunal.

- Destinação A destinação tem que ser aquela estipulada pela convenção de condomínio.

5.5 Condômino Antissocial O condomínio não pode impedir que se crie cachorro no apartamento, desde que o

cachorro não venha a afetar os direitos de vizinhança: sossego, saúde e segurança. Muitos condomínios dizem que emprega domestica somente sobe no elevador de

serviço. Isso pode gerar uma ação de dano moral. Houve uma ação em que esse pedido de dano moral foi negado pelo juiz, o condomínio estaria correto, o elevador é de serviço e ela

estaria em serviço, ela não é moradora. Poderia se alegar que o elevador é utilizado para carregar carga, e não para pessoas em serviço.

O não pagamento de cotas condominiais implica na aplicação de multa. Poderia ter outra sanção? Não! Não pode impedir que o morador não utilize o elevador, a piscina, etc. A única coisa que pode se fazer é parar o fornecimento de gás, sem problema de ofensa ao principio da dignidade da pessoa humana. Alguns dizem que isso poderia afetar a segurança do prédio.

O condômino que descumpre reiteradamente as determinações do condomínio se transforma num condômino antissocial. O código passa a imputar várias multas a ele.

Art. 1336. Não se considera condômino antissocial aquele que não paga a cota de condomínio, mas aquele que não obedece às outras determinações do condomínio.

A multa a ele imposta deverá ser de no máximo 5x o valor da cota condominial. Isso tem que estar previsto na convenção ou ato constitutivo. Se não estiver previsto, os condôminos poderão fazer uma assembléia extraordinária para votar com a maioria de 2/3 sobre a multa a ser aplicada a ele.

O condômino ou possuidor (se aplica também a quem estiver na locação) que não cumpre com os deveres poderá ser obrigado a pagar multa de 5x o valor do condomínio, votação de 3/4.

A pessoa paga 5x, reiterando no mesmo erro pagará 10x.

Se a pessoa tem muito dinheiro, ela não vai se importar com a multa. A função da multa desapareceu, já que não se constrangerá a pessoa através dessa multa. Poderia então se expulsar esse condômino? Se analisa o direito de vizinhança, o direito de moradia e de propriedade. Sob nova ótica, deve se analisar se cumpre ou não a função social.

Poderia entrar no judiciário com o pedido de obrigação de não fazer.

O professor não tem nada consolidado não cabeça quanto à expulsão. O CC/02 trouxe a possibilidade de locação de garagem, o que trouxe um caos . Pode-se

locar uma garagem para pessoas de fora do condomínio. Assim, daria acesso ao condomínio um terceiro.

Para dar essa garagem ao terceiro, tem que se dar direito de preferência aos condôminos, se estes não quiserem, abre a transferência externa. Isso se a convenção de condomínio permitir!

A convenção de condomínio é o norte. Se tiver uma mossa no carro que estava na garagem, não pode reclamar.

O STJ tem decisão pacifica de que o condomínio não responde pelos danos causados no seu interior. Nem com segurança especifica os danos serão arcados pelo condomínio. Somente teria essa possibilidade se houvesse previsão na convenção de condomínio.

17.08As quotas condominiais até 2003 se submetem as regras do CC/16, mesmo que seja

cobrado a posteriori, já que o valor da multa a que se refere incide no momento do débito, e não da cobrança.

Ex. deve em fevereiro de 2002 e é cobrado em 2003, a multa será de 20%. Qual o prazo prescricional? Não há previsão no CC/02.

Prescrição é a perda do interesse de agir, e decadência é a perda do direito. A prescrição está prevista nos artigos 205 e 206 e a decadência é tudo que não está ali. Esses artigos não falam em quota, em razão disso, surgem 2 correntes:

- diz que é 10 anos, utilizando o artigo 205, CC. - diz que é 5 anos, isso porque o §5º, I do art. 206, CC, diz que é de 5 anos o prazo

para a cobrança de dívida liquida (de instrumento publico ou particular) e taxa de condomínio é dívida liquida cobrada em instrumento particular.

TJRS – 10 anos. TJSP – 10 anos. TJMG – 10 anos. O STJ não tem um posicionamento. Aqui na Bahia a tendência é se aplicar 5 anos, não está nada estabelecido.

Em relação aos veículos estacionados na garagem. Há responsabilidade patrimonial? Não! Essa posição já é consolidada. O condomínio somente se responsabiliza se houver previsão expressa na convenção de condomínio. O STJ assim entende. Isso mesmo no caso de vigilância especifica (ex. garagista), o STJ entende assim.

Se provar quem fez, pode-se cobrar desta pessoa.

1. Condomínio1.1 administração do condomínio- assembléias (1352/1355)1.2 Extinção do condomínio - destruição*votação: + da metade- desapropriação- mudança de finalidade

2. Formas especiais de parcelamento- condomínio “fechado”- “time sharing”

3. Direito de vizinhança3.1 Introdução3.2 Natureza Jurídica3.3 Propriedade Vizinha3.4 Direito de Vizinhança x Interferência Direta3.5 Uso Anormal da Propriedade - Saúde/Sossego/Segurança- Legitimidade

1. Condomínio1.1 Administração do condomínio- Assembléias (1352/1355)Reunião feitas pelos condôminos para dirimir conflitos de interesses do condomínio. Ela

é feita ao menos uma vez por ano, é a chamada assembléia ordinária.

Essa assembléia ordinária ocorre no começo do ano para que o síndico apresente os balancetes.

Às vezes o sindico não apresenta, cabe entrar com ação de exibição de documentos.

Quando não tem o conselho fiscal, o condomínio fica não mão de uma só pessoa. Se ninguém fiscaliza, ela faz o que quiser com o dinheiro. É claro que ela será responsabilizada.

Se o sindico não convocar a assembléia, os condôminos podem convocar.

Alem das ordinárias existem as demais, as extraordinárias, para resolver problemas não previstos.

Todos os condôminos têm que ser convocados para a assembléia. Basta que se afixe o edital no quadro de avisos (comumente se afixa no elevador).

Esse edital de convocação é vinculatório. O que consta ali tem que ser o que será tratado na assembléia. Se fala de algo a mais, o tema terá que ser afastado, e a decisão ali tomada poderá ser nula.

Pode colocar “ou o que houver” e falar de outras coisas, mas se não tiver, não pode.

Ela é feita em primeira e segunda convocação. A 1ª com maioria(deliberação) que representem pelo menos metade dos apartamentos, e a 2ª com nº que houver.

Art. 1352, 1353/CC. Poucas vezes existe o quorum especial. Ex. mudança de fachada exige quorum especial.

As demais não necessitam.

1.2 Extinção do condomínio Poderá ser:

- destruiçãoPela destruição do imóvel.

*votação: + da metadePela votação de mais da metade dos condomínios o condomínio vai decidir o que vai

fazer. Se vai reconstruir ou destruir de vez o condomínio. - desapropriaçãoNeste ultimo caso, o valor pago pelo poder publico será direcionado de acordo com

as cotas de cada condômino. - mudança de finalidadeTem-se um prédio eminentemente residencial. Ele pode ser modificado,

transformado-se em prédio comercial. Essa transformação pode gerar a extinção do condomínio pretérito, com a formação de um novo condomínio.

Essa mudança de finalidade pode ser feita pelo moradores (com quorum especial!), ou com a aquisição do imóvel por uma pessoa só (não tem mais como viver em condomínio já que os apartamentos pertencem a uma só pessoa).

2. Formas especiais de parcelamento- Condomínio “fechado”

Rua fechada é o que juridicamente falando? As vezes é impedido de entrar, o que não deveria acontecer. Não seria loteamento. Temos uma nova lei de parcelamento do solo. Loteamento é uma área de terra loteada (pelo município) que passa via pública (bem do povo) dividindo a gleba em pequenos lotes.

Para os administrativistas o condomínio fechado é um absurdo jurídico, não existe. Se diz que as vias são bens públicos. Quem arca com a conservação é a população. Não poderia então haver o condomínio fechado, isso seria apropriação indevida do poder publico. Se quisesse fechar por segurança, deveria desafetar a área.

- “time sharing”É uma modalidade especial de condomínio criado a partir da 2ª Guerra Mundial, na

Europa. Percebeu que as pessoas estavam sem dinheiro e a melhor forma para recuperar a cidade era o turismo. As pessoas iam ver os destroços.

Estava muito caro investir em diárias de hotéis, e necessitava-se de turistas já que este é um dinheiro rápido.

No “time sharing” teria direito a X tempo para ficar no hotel, e para ficar esse tempo pagaria $X por mês. É como se fosse um aluguel por temporada. Se reserva com antecedência. No “time sharing” original se comprava o local específico, hoje já se admite que vá para outro local da mesma rede de hotéis.

18.08Direito de vizinhança

1. Introdução2. Natureza Jurídica3. Propriedade Vizinha4. Direito de Vizinhança x Interferência Direta5. Uso Anormal da Propriedade

- Saúde/Sossego/Segurança- Legitimidade- Incomodo “Anormal”- Ativo- Omissivo- Padrões

Homem MédioZonaPré-Ocupação

- Interesse Público6. Parte Processual

- Rito Ordinário- Ação Cominatória (art. 287, CPC)- Dano Infecto

*Caráter Preventivo7. Árvores Limítrofes

- Art. 1282 à 1284, CC8. Passagem forçada

- Imóvel encravado*Função Social* Encravamento Natural*Encravamento Provocado- Direito de Vizinhança Oneroso

- Passagem Menos Danosa- Legitimidade

9. Cabos e Tubulações- Art. 1286- Interesse Público

DIREITO DE VIZINHANÇA

1. IntroduçãoÉ mais uma limitação à propriedade. Estudamos a limitação máxima que é a função social. O direito de vizinhança limita a

própria função social. Ele surge na época moderna, na qual cada vez vivemos em ambientes mais próximos ao

outro. Quanto mais próximo vivemos, maior a zona de atrito, que pode ocorrer mesmo que haja a função social.

O direito de vizinhança atinge mais uma vez a liberdade da propriedade.Então, não se pode fazer o que quiser com a propriedade, e, mesmo obedecendo a

função social, tem o direito de vizinhança. O “What´s Up” e o “Bohemia” foram fechados por conta do direito de vizinhança.

2. Natureza JurídicaA maioria da doutrina diz que é uma obrigação propter rem, já que esta obrigação de

fazer/não fazer é inerente ao imóvel, pouco importando quem é o proprietário do imóvel. Esse direito de vizinhança é agregado como uma espécie de obrigação propter rem, deve

ser respeitado independente de quem seja o proprietário.

3. Propriedade VizinhaNão é parede com parede, não se fala em propriedade contigua. Se fala em propriedade que se encontre numa área de atuação daquele sistema que

venha a causar o dano.

Prédio não significa urbano, é qualquer construção, seja ela urbana ou rural. Inúmeras outra situações são reguladas pelo direito de vizinhança, e não somente a

questão de barulho, etc. Ex. não se pode construir janela a menos de 1,5 m. Essa distancia é da linha limítrofe da

outra casa (do muro). O que se poderia construir é uma área para acesso de luz 10x20 cm. O STF tem sumula que permite construir essa janela desde que o vidro seja fosco ou

ladeado, e não tenha abertura, ou seja, sendo somente para acesso de luz.

4. Direito de Vizinhança x Interferência DiretaNão se confunde o uso anormal com interesse direto. Se pega a chaminé e direciona, dolosamente, para a janela do vizinho, teremos um

ilícito. Diferente ocorre quando a Burger King tem uma chaminé, decorrente do exercício normal da atividade. No primeiro caso teremos a sistemática de responsabilidade civil e aqui

temos o direito de vizinhança. No direito de vizinhança a responsabilidade sempre é objetiva, não se analisa se houve culpa ou não (basta que haja o dano).

A idéia hoje é objetivar o direito.

5. Uso Anormal da Propriedade Não é qualquer uso da propriedade que vai infringir o direito de vizinhança. Ela tem que

ser utilizada de forma anormal. Quando utilizada de forma normal, ocorrendo algum problema, este terá que ser

tolerado. Ultrapassando o tolerável, já teremos um abuso de direito.

- Saúde/Sossego/SegurançaO direito de vizinhança busca ressalvar os 3 “s” .

Saúde. Ex. jogar esgoto, lixo a céu aberto, dengue. 24.08

- LegitimidadeNão só o proprietário tem legitimidade para propor ações que venham regular o

direito de vizinhança. O possuidor também pode. Apesar de decorrer de uma obrigação propter, por estar vinculado ao imóvel, independente de quem o possua, o direito de vizinhança é voltado para saúde/sossego/segurança.

O locatário, possuidor, proprietário podem ser os titulares. Visa assim proteger as pessoas que se encontram no imóvel.

- Incomodo “Anormal” Essa legitimidade é condicionada ao interesse de agir. Esse interesse de agir é

limitado ao incomodo anormal. O magistrado vai analisar o que se considera incomodo anormal. Utiliza parâmetros

subjetivos, então, para um juiz pode ser incomodo normal e para outro anormal. Isso causa um arrepio, cada juiz pensa de uma forma. O CC hoje deixa aberto ao juiz a

decisão. Temos varias clausulas abertas no CC para que o código se amolde às mudanças sociais. A sociedade evolui de forma mais rápida que a lei. Então, analisando o caso concreto o juiz amolda a regra visando atingir a equidade.

- Padrões Para o juiz analisar se o incomodo é normal ou anormal deve se usar padrões:

- Homem Médio: deve se usar o homem médio. Uma pessoa muito sensível não pode ser utilizada como padrão.

- Zona: tem que se ver a zona. A zona é onde está instalado o imóvel. Disso temos a idéia do PDDU.

Ex. Se construir um imóvel numa zona industrial, não poderá exigir nada, utilizada de forma normal, a empresa causa ruídos, fumaça. O juiz então tem que se analisar se está fazendo o uso normal. Se estiver fora do uso normal, o juiz não vai mandar cessar a atividade, mas pode mandar colocar filtros, etc. Então, quem quiser morar nesta área terá que tolerar.

- Preocupação: quando se instala num local em que já há alguém. É diferente da zona.

Ex. O HGE é instalado na Vasco da Gama. As pessoas que vierem a se instalar ali não podem querer que o hospital cesse as suas atividades.

- Interesse PúblicoO interesse público predomina sobre o interesse particular.Ex. por isso que se pode construir o aeroporto de congonhas, o Hospital ali no

loteamento Aquarius. O que se faz ali em relação ao Hospital é, se o imóvel se desvalorizar, quem construiu

o hospital terá que indenizar, inclusive o poder público.Então o fato é que, se há interesse publico, não pode mandar parar.Pode-se mandar readaptar o sistema para que venha diminuir os transtornos.

Se comprar um imóvel com vista para o mar, e depois outro construir na frente, não poderá ser indenizado. O que ele pode é contratar uma obrigação de não fazer, para que não se construa nada no terreno da frente. Agora, se no anuncio de venda do imóvel se diz que a a vista será “permanente”, se deve guardar esse anuncio para adentrar com uma ação.

O dano poderá ser:- AtivoProvoca o próprio dano. - OmissivoQuando deixa de fazer algo. Ex. deixa de preservar o imóvel, e, por conta disso, tem a

dengue.

6. Parte Processual- Rito SumárioHavendo conflito de vizinhança adotamos o rito sumário. Inclusive o direito de vizinhança, a depender da alçada, pode ser proposto do juizado.

A ação cabível é, ou ação cominatória, ou ação de dano infecto: - Ação Cominatória (art. 287, CPC)Gera uma obrigação de não fazer. A obrigação de não fazer não gera

inadimplemento relativo. Gerará sempre inadimplemento absoluto, a partir do momento que faz aquilo que não deveria fazer, já descumpriu.

O inadimplemento relativo gera mora e juros.

- Dano Infecto*Caráter PreventivoTem caráter preventivo. Serve na hipótese de se estar na iminência de sofrer

um prejuízo. Não se trata de ação de nunciação de obra nova, que é utilizada para o direito

de vizinhança? Esta é quando se está sofrendo dano em razão da conduta do vizinho ao lado.

Ex. pedaços de construção que cai no prédio vizinho. Se já estiver construído, a ação cabível seria a demolitória.

Essa ação aqui é anterior, é quando está na iminência de sofrer o dano.

7. Árvores Limítrofes- Art. 1282 à 1284, CCSe o tronco da arvore estiver na área limítrofe entre dois prédios, ela pertencerá aos

dois proprietários. Qualquer decisão que for tomada a cerca da arvore tem que ser tomada em condomínio. A árvore se faz em regime de condomínio.

Isso ainda que a árvore não esteja no ponto limítrofe exato. O que conta é o tronco. Se tem um arvore no terreno vizinho, e os galhos ultrapassam para o lado, o vizinho

invadido pode cortar, numa linha vertical limítrofe, sem precisar de autorização e nem indenização. Se a raiz ultrapassar, poderá se cortar, mesmo matando, não indenizará.

É uma das modalidades de autotutela autorizadas.

Hoje isso depende da árvore. Se os frutos caírem de forma natural, aderirá ao proprietário do solo. Se a queda for

provocada, terá que entregar ao dono da arvore. Se cortou o galho, e este tinhas frutos, tem que devolver os frutos. Se o fruto cair fora da propriedade, como é bem publico, será de quem o pegar.

8. Passagem forçada- Imóvel encravado

*Função Social* Encravamento Natural*Encravamento Provocado

- Direito de Vizinhança Oneroso- Passagem Menos Danosa- Legitimidade

9. Cabos e Tubulações- Art. 1286- Interesse Público