convenÇÃo do condomÍnio cittÀ imbuÍ... por este instrumento particular e na melhor forma de...

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

Rua das Patativas, n.º 739, Imbuí, Salvador-BA. CEP: 41.720-100

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CONVENÇÃO DO

CONDOMÍNIO CITTÀ IMBUÍ

(Anexo I – Regimento Interno)

SALVADOR – BAHIA

2010



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EMPREENDIMENTO “CONDOMÍNIO CITTÀ IMBUÍ”

Por este instrumento particular e na melhor forma de direito, os condôminos do Città

Imbuí, sito à Rua das Patativas, 739, Imbuí, Salvador / BA, CEP 41.720-100, é

instituída a Convenção de Condomínio que se segue, ficando a ela vinculados e

expressamente obrigatórias a todos os condôminos, futuro condômino, adquirente ou

co-proprietário, co-promitente comprador, promitente cessionário ou cessionário,

sucessores, dependentes, empregados, ou outros que, a qualquer título, ficarem

investidos da posse da unidade componente, bem como aos visitantes, conforme os

capítulos e cláusulas a seguir aprovadas:

CAPÍTULO – I

DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

O Condomínio CITTÀ IMBUÍ, destinado a fim exclusivamente residencial, composto

por 02 (duas) torres contendo em cada Edifício Roma e Edifício Venezia, a qual se

regulará pelas disposições da Lei n.º 4.591 de 16 de dezembro de 1964, os artigos

1.331 e seguintes do Código Civil brasileiro (Lei n.º 10.406 de 10 de janeiro de 2002),

bem assim por toda a legislação complementar aplicável e, especialmente, pelas

disposições da presente Convenção de Condomínio e Regulamento Interno, ora

aprovados de conformidade com os artigos 1.333 e 1.334, V, do Código Civil.

O Condomínio foi realizado pela IMBUÍ I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

LTDA. com sede em Salvador/BA, na Rua das Patativas, lotes 40 a 45, Imbuí, inscrita

no CNPJ sob o n.º 08.687.042/0001-54, através de seus representantes legais ao final

assinados, doravante denominada, “Incorporadora/Instituidora”, para os fins deste

instrumento, conforme registro da incorporação do Empreendimento.

CAPITULO II

DAS PARTES DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA E DE ÁREAS COMUNS

Art. 1º – São consideradas partes da propriedade e uso comum entre todos os

Condôminos, as que se refere o artigo 1.331 do Código civil, ou seja, o terreno, as



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fundações, as áreas internas e de ventilação, os locais dos medidores de luz, força e

gás, os elevadores, suas máquinas e peças, as vigas e colunas, os pisos de concreto

armado, as partes externas das paredes perimetrais, os ornamentos de fachadas,

coberturas e calhas, as partes externas das janelas, corredores, escadas,

antecâmaras, terraços, áreas técnicas, passagens sociais e de serviço, registros e

bombas com os respectivos pertences, hall, tubulação hidráulica/elétrica/telefonia e

acessórios pertinentes, luz, força, esgoto e água pluviais, fios/cabeamentos de

eletricidade/telefonia e outros, calçadas, passarelas de acesso às vias e logradouros

públicos e tudo o mais que se destine ao uso comum dos Condôminos.

São, também, áreas comuns entre todos os Condôminos, bem assim o que consta dos

seguintes pavimentos, a saber:

a) 2º Subsolo (garagem 03) - contém rampas de acesso ao 1° subsolo

(garagem 02), 06 (seis) poços de elevadores, sendo 04 (quatro) sociais e

02 (dois) de serviço, hall’s, 02 (duas) caixas de escadas dotada de

porta corta fogo, depósito para uso do condomínio, bombas, garage

band, áreas de circulação para pedestres, áreas ajardinadas, áreas de

circulação para veículos e parte da garagem coletiva, com capacidade

para abrigar 103 (cento e três) vagas para automóveis de passeio,

localizadas em lugares individuais e de uso indeterminado, todas com

utilização de manobrista/garagista.

b) 1º Subsolo (garagem 02) - contém rampa de acesso ao 2° subsolo

(garagem 03), tampa de acesso ao térreo / garagem 01, 06 (seis)

poços de elevadores, sendo 04 (quatro) sociais e 02 (dois) de serviço,

hall’s, 02 (duas) caixas de escadas dotada de porta corta fogo, áreas de

circulação para pedestres, gerador, quadros, subestação, local para

diaristas, local para funcionários com W.C., depósito para materiais

esportivos, acesso de pedestres par mini-quadra gramada com

arquibancada, sanitário e bebedouro, escadaria de acesso no térreo,

equipamentos de ginástica, áreas ajardinadas (gramados), áreas de

circulação para veículos e parte da garagem coletiva, com capacidade

para abrigar 138 (cento e trinta e oito) vagas para automóveis de passeio,

localizadas em lugares individuais e de uso indeterminado, todas com



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utilização de manobristas / garagistas.

c) Pavimento térreo - Com entrada pela Rua das Patativas, conterá:

acesso de pedestres, acessos de veículos, rampa de acesso no 1° subsolo

(garagem 02), rampas de acesso para pedestres, áreas de circulação para

pedestres, guarita com W .C., escadaria de acesso para o deck, deck,

piscina infantil com prainha, piscina adulto, ducha, depósito para uso do

condomínio, sanitário, quiosque com churrasqueira e bancada, abrigo para

gás, abrigo para lixo, escadaria de acesso a mini-quadra gramada, extenso

do salão de festas / espaço gourmet com quiosque, churrasqueira e

bancada, 02 (dois) playgrounds cobertos, playground descoberto, floreiras,

banco, á reas ajardinadas, vazios parte da garagem coletiva (Garagem 01)

com capacidade para abrigar 28 (vinte e oito) vagas para automóveis de

passeio, além de 08 (oito) vagas para visitantes, localizadas em lugares

individuais e de uso indeterminado, todas com utilização de

manobrista/garagista. Na projeção do EDIFÍCIO ROMA, contem: 03 (três)

poços de elevadores, sendo 02 (dois) sociais e 01 (urn) de serviço, hall

social, 01 (uma) caixa de escadas dotada de porta corta fogo, PG coberto e

sala multiuso. Na projeção do EDIFÍCIO VENEZIA, contém: 03 (três) poços

de elevadores, sendo 02 (dois) sociais e 01 (um) de serviço, hall social,

01 (uma) caixa de escadas dotada de porta corta fogo, fitness

center, brinquedoteca, sala de estudos, sanitários feminino e masculino,

sala multiuso, salão de jogos, salão de festas / espaço gourmet com bar e 02

(dois) sanitários.

d) Edifício Roma e Edifício Venezia – 1º ao 17º Pavimento – contendo cada

edifício: 03 (três) poços de elevadores, sendo 02 (dois) sociais e

01 (urn) de serviço, hall dos elevadores, áreas de circulação, caixa de

escadas dotada de porta corta fogo, ante-câmara e vazios.

e) Ático - caixa de escadas dotada de porta corta fogo, caixas d’águas de

consumo, caixa d’água para reserva de incêndio, acesso no piso superior

do reservatório, acesso a plataforma, casa de máquinas, acesso no

telhado, lajes impermeabilizadas, calahs impermeabilizadas, dutos e vazios.

Parágrafo Primeiro: As partes comuns de propriedade e uso de todos os

condôminos, não serão suscetíveis de divisão ou alienação destacada de cada

unidade autônoma ou utilização exclusiva por qualquer Condômino, exceto se assim

previsto nesta Convenção.



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Parágrafo Único: As vagas de garagens do Condomínio estão localizadas em áreas

de propriedade comum de todos os Condôminos, e, nos termos desta Convenção,

cada unidade autônoma terá direito às utilização exclusiva de 01 (uma) ou 02 (duas)

vagas de garagem, coberta ou descoberta, conforme distribuição mencionada no

Parágrafo Primeiro do Artigo 3º abaixo.

Art. 2º: O Condomínio é dotado de 269 (duzentos e sessenta e nove) vagas de

garagens, sendo 83 (oitenta e três) vagas descobertas e 186 (cento e oitenta e seis)

vagas cobertas, todas destinadas ao estacionamento de veículos de passeio com

espaços determinados, localizados no térreo, no 1º e no 2º subsolo.

Parágrafo Primeiro: A indicação dos espaços de estacionamento nos pavimentos

constantes da respectiva planta é destinada para efeitos de capacitação e, portanto,

meramente enunciativa, de forma que poderá sofrer alterações visando outra

distribuição.

Art. 3º: São consideradas partes de propriedade e uso exclusivo de cada Condômino

as partes denominadas autônomas, pertencentes individualmente e de pleno direito a

cada Condômino, num total de 204 (duzentos e quatro) unidades autônomas, assim

distribuídas, em cada uma das torres:

1º pavimento: Apartamentos n.º 101, 102, 103, 104, 105 e 106















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14º pavimento: Apartamentos n.º 1401,1402, 1403, 1404, 1405 e 1406




Parágrafo Primeiro: Em cumprimento ao disposto na letra “i”, do artigo 32 da Lei n.º

4.591/64, são discriminadas abaixo as frações ideais das unidades autônomas.

1. Os apartamentos de finais “1”, “3”, “4” e “6”, a saber: números: 503, 504, 601,

603, 604, 606, 701, 703, 704, 706, 801, 803, 804, 806, 901, 903, 904 e 906 da

TORRE 1 – Edifício Roma, e, números: 501, 503, 504, 506, 601, 603, 604, 606,

701, 703, 704, 706, 801, 803, 804, 806, 901, 903, 904 e 906 da TORRE 2 –

Edifício Venezia, terão direito a 01 (uma) vaga coberta, terão área privativa de

69,020 m2, área comum de 52,444 m2 (coberta de 40,195 m2 + descoberta de

12,249 m2) já incluída área correspondente a 01 (uma) vaga de garagem

coberta, localizada na garagem coletiva, perfazendo área total de 121,464 m2

e área total edificada de 109,215 m2, correspondendo a fração ideal de

0,005041;

2. Os apartamentos de finais “1”, “3”, “4” e “6”, a saber: números: 1003, 1106,

1203, 1204, 1206, 1301, 1303, 1304, 1306, 1401, 1403, 1404, 1406, 1501,

1503, 1504, 1506, 1601, 1603, 1604, 1606, 1701, 1703, 1704 e 1706 da

TORRE 1 – Edifício Roma, e, números: 1004, 1006, 1101, 1103, 1104, 1106,

1201, 1203, 1204, 1206, 1301, 1303, 1304, 1306, 1401, 1403, 1404, 1406,

1501, 1503, 1504, 1506, 1601, 1603, 1604, 1606, 1701, 1703, 1704 e 1706 da

TORRE 2 – Edifício Venezia, terão direito a 02 (duas) vagas coberta, terão

área privativa de 69,020 m2, área comum de 68,284 m2 (coberta de 54,437 m2

+ descoberta de 13,847 m2) já incluída área correspondente a 02 (duas) vagas

de garagem coberta, localizada na garagem coletiva, perfazendo área total de

137,304 m2 e área total edificada de 123,457 m2, correspondendo a fração

ideal de 0,005699;

3. Os apartamentos de finais “2” e “5”, a saber: números: 702, 705, 802, 805,

902, 905, 1002, 1005, 1102, 1105, 1202, 1205, 1302, 1305, 1402, 1405, 1502,



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1505, 1602, 1605, 1702 e 1705 da TORRE 1 – Edifício Roma, e, números:

1102, 1105, 1202, 1205, 1302, 1305, 1402, 1405, 1502, 1505, 1602, 1605,

1702 e 1705 da TORRE 2 – Edifício Venezia, terão direito a 01 (uma) vaga

coberta, terão área privativa de 58,860 m2, área comum de 47,056 m2 (coberta

de 36,375 m2 + descoberta de 10,681 m2) já incluída área correspondente a

01 (uma) vaga de garagem coberta, localizada na garagem coletiva,

perfazendo área total de 105,916 m2 e área total edificada de 95,235 m2,

correspondendo a fração ideal de 0,004396;

4. Os apartamentos de finais “1”, “3”, “4” e “6”, a saber: números: 101, 103, 104,

106, 201, 203, 204, 206, 301, 303, 304, 306, 401, 403, 404, 406, 501 e 506 da

TORRE 1 – Edifício Roma, e, números: 101, 103, 104, 106, 201, 203, 204, 206,

301, 303 e 306 da TORRE 2 – Edifício Venezia, terão direito a 01 (uma) vaga

descoberta, terão área privativa de 69,020 m2, área comum de 49,700 m2

(coberta de 27,899 m2 + descoberta de 21,801 m2) já incluída área

correspondente a 01 (uma) vaga de garagem descoberta, localizada na

garagem coletiva, perfazendo área total de 118,720 m2 e área total edificada

de 96,919 m2, correspondendo a fração ideal de 0,004713;

5. Os apartamentos de finais “1”, “3”, “4” e “6”, a saber: números: 1101, 1103,

1104, 1006 e 1201 da TORRE 1 – Edifício Roma, e, números: 804, 806, 904,

906, 1001 e 1003 da TORRE 2 – Edifício Venezia, terão direito a 02 (duas)

vagas descoberta, terão área privativa de 69,020 m2, área comum de 62,794

m2 (coberta de 29,845 m2 + descoberta de 32,949 m2) já incluída área

correspondente a 02 (duas) vagas de garagem descoberta, localizada na



6. Os apartamentos de finais “2” e “5”, a saber: números: 102, 105, 202, 205,

302, 305, 402, 405, 502, 505, 602 e 605 da TORRE 1 – Edifício Roma, e,

números: 102, 105, 202, 205, 302, 305, 402, 405, 502, 505, 602, 605, 702, 705,

802, 805, 902, 905, 1002, 1005 da TORRE 2 – Edifício Venezia, terão direito a

01 (uma) vaga descoberta, terão área privativa de 58,860 m2, área comum de

44,312 m2 (coberta de 24,079 m2 + descoberta de 20,233 m2) já incluída área



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correspondente a 01 (uma) vaga de garagem descoberta, localizada na



CAPÍTULO III

DO DESTINO DAS DIFERENTES PARTES E DO MODO

DE USAR AS COISAS E SERVIÇOS COMUNS

Art. 4°: Os condôminos, no exercício de seus direitos, para uso e gozo das partes

comuns e da unidade exclusiva, bem como os ocupantes a qualquer título, residentes

nas unidades localizadas no condomínio, deverão observar, além das condições

constantes do título aquisitivo, as normas da presente convenção, cumprindo-a e

respeitando-a em todos os seus termos, como deve ser.

Art. 5º: No interior de cada unidade, o respectivo proprietário terá liberdade de ação

compatível com as normas de boa ordem, bons costumes, segurança, saúde e bem

estar dos demais condôminos ou ocupantes das respectivas unidades.

Art. 6º: Sem prejuízo da estreita observância destas normas, tudo quanto possa

interessar ao uso e gozo geral do edifício e/ou suas serventia e dependências comuns,

será decidido por deliberação dos condôminos, nas formas adiante previstas, como se

verá.

Art. 7º: Cada uma das vagas de garagem será destinada a um veículo, nas

especificações postas em Regimento Interno (ANEXO I), e com numeração

correspondente ao respectivo apartamento conforme quadro arquivado no Registro da

Incorporação, sendo certo, que as vagas de garagem somente poderão ser utilizadas

pelos condôminos.

Art. 8º: Qualquer reclamação ou exigência dos condôminos relativa ao uso e gozo do

prédio em geral, suas serventias e dependências comuns, bem como à sua

conservação ou limpeza, serão levadas ao conhecimento do síndico, que determinará

as previdências necessárias.



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CAPÍTULO IV

DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Art. 9º: Constituem direitos dos condôminos:

a) Usar, gozar e dispor da respectiva unidade exclusiva como melhor aprouver,

desde que restem respeitadas as disposições desta convenção e a lei, de forma a

não prejudicar iguais direitos dos demais condôminos e não comprometer a

segurança e o bom nome do condomínio;

b) Usar da coisa comum conforme o seu destino e sobre ela exercer todos os seus

direitos, conferidos pela presente convenção, desde que não impeçam uso e gozo

por parte dos demais condôminos;

c) Manter em seu poder as chaves das portas de ingresso;

d) Examinar a qualquer tempo os livros e arquivos da administração e pedir

esclarecimento ao síndico;

e) Comparecer às assembléias e nelas discutir e votar livremente, quando quite com

as obrigações condominiais, sendo certo, entretanto, que os inquilinos somente

poderão votar nas assembléias que discutam sobre as despesas ordinárias do

condomínio.

Art. 10 – Constituem deveres dos condôminos:

a) cumprir e fazer cumprir as disposições desta convenção;

b) não usar ou consentir que se usem as coisas comuns ou respectivas unidades

autônomas para fins diversos daqueles a que se destinam;

c) concorrer com as despesas condominiais nas proporções em que lhe couber,

respondendo prontamente a elas quando apresentadas;



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d) exigir do síndico as providências necessárias ao fiel cumprimento desta

convenção;

e) facilitar ao síndico e/ou preposto por ele eleito o acesso às unidades exclusivas

para verificação e/ou correção de avarias que precisem ser corrigidas, para a boa

conservação da unidade e do edifício como um todo;

f) não é permitido aos condôminos alterar as formas externas das fachadas do

edifício, bem como decorar as paredes e as esquadrias externas com tonalidades

diversas daquelas empregadas no conjunto da edificação, salvo autorização

expressa da assembléia;

g) não instalar nas dependências exclusivas e/ou comuns do edifício, hospedarias,

oficinas de qualquer natureza, clubes e/ou agremiações de qualquer natureza e

outros não compatíveis com a finalidade das unidades exclusivas e estranhas ao

condomínio como um todo;

h) não violar a lei do silêncio, como o uso de aparelhos elétrico-eletrônicos, de modo

a não perturbar o sossego dos demais condôminos, sendo certo que as festas

obedecem ao mesmo comportamento e dependem de prévia comunicação ao

síndico para sua realização;

i) não utilizar os empregados do condomínio para serviços particulares;

j) comunicar imediatamente ao síndico a ocorrência de qualquer moléstia contagiosa

em sua família e/ou em seus empregados;

k) não manter, nas dependências de suas unidades, substâncias tóxicas e/ou

inflamáveis e explosivas que possam causar perigo à incolumidade física dos

moradores do condomínio de modo geral;

l) não colocar e nem permitir que se coloque nas partes externas das unidades

qualquer tipo de propaganda;



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m) não colocar nos peitoris, janelas, varandas e armaduras, vasos, enfeites, plantas e

quaisquer objetos que possam cair nas áreas internas ou externas do edifício,

causando perigo à incolumidade física das pessoas;

n) não permitir a realização de jogos em qualquer das partes comuns do edifício,

salvo nas partes destinadas a essa finalidade, como deve ser;

o) não colocar nas janelas, peitoris, varandas e armaduras roupas estendidas;

p) não jogar nas áreas externas e/ou internas do prédio, lixos, sacos, água, pontas de

cigarros, ou qualquer outro material que suje ou danifique as áreas citadas.

Art. 11: As disposições deste capítulo deverão ser afixadas em local apropriado do

edifício, para o conhecimento de todos.

CAPÍTULO V

DO SEGURO OBRIGATÓRIO, DA DEMOLIÇÃO, DA RECONSTRUÇÃO, DOS

DANOS E OBRAS

Art. 12: O Condomínio é obrigado a providenciar, a efetivação do seguro do edifício no

prazo de lei e assim mantê-lo em renovações constantes, assegurando o edifício

contra danos de incêndio e/ou sinistro que venham a causar perda parcial ou total,

computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio, como deve ser.

Parágrafo Primeiro: Poderá cada Condômino aumentar, por sua conta exclusiva, o

valor do seguro de sua unidade, para cobrir o valor das benfeitorias, úteis ou

voluptuárias que porventura realize na sua unidade, e, neste caso, pagará diretamente

à companhia seguradora o prêmio correspondente ao aumento feito.

Parágrafo Segundo: Se um edifício for total ou consideravelmente destruído, ou

ameace ruína, os Condôminos daquele Edifício deliberarão, em Assembléia Geral,

sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem mais da metade das

frações ideais daquele Edifício.



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Parágrafo Terceiro: Deliberada a reconstrução do Edifício, poderá o Condômino

daquele eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos

a outros Condôminos, mediante avaliação judicial.

Parágrafo Quarto: A edificação será segurada pelo respectivo valor, em companhia

idônea aprovada pela assembléia, contra incêndio ou qualquer outro risco que possa

destruir no todo ou em parte, discriminando-se na apólice o valor de cada unidade. O

valor do seguro será sempre reajustado de modo que em caso de sinistro o seguro

possa cobrir a reconstrução.

Art. 13: Se a indenização paga pela seguradora não for suficiente para atender às

despesas, concorrerão os condôminos para pagamento do excesso, de acordo com os

fatores de proporcionalidade, salvo se a minoria recusar-se a fazê-lo, cedendo à

maioria os seus direitos na forma da cláusula anterior.

Art. 14: Pela maioria de 2/3 (dois terços) da totalidade dos condôminos, poderá a

Assembléia deliberar que o edifício não seja reconstituído, caso em que autorizará a

venda do terreno partilhando-se o seu preço e o valor do seguro entre os condôminos,

na razão de suas respectivas rações ideais do terreno.

Art. 15: É vedado aos Condôminos, ocupantes, suas famílias e empregados, causar

danos, realizar obras e/ou modificações às partes comuns de um Edifício ou do

Condomínio. Os danos porventura causados deverão ser indenizados por quem os

provocou, ficando também a cargo de cada Condômino a reparação por sua conta de

todos os danos que às partes comuns ou qualquer das demais unidades do Edifício ou

do Condomínio, forem motivados, por defeitos de má conservação e utilização das

instalações na sua propriedade, cabendo aos demais Condôminos o direito de exigir

daqueles que se descuidarem do conserto de sua unidade, o ressarcimento do custeio

da reparação geral dos danos daí derivados.

Art. 16: Os Condôminos são responsáveis pelos danos e estragos praticados nas

partes comuns do Edifício ou do Condomínio, ou nas unidades de outros Condôminos

pelos locatários ou ocupantes de suas unidades.



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Art. 17: As modificações a serem feitas nas coisas de propriedade exclusiva de cada

Condômino deverão ser previamente comunicadas aos demais Condôminos, por

intermédio do síndico, sendo por este, se for o caso, autorizadas, desde que não

afetem a solidez do Edifício, nem contrariem as disposições legais e as das presente

Convenção, caso em que qualquer dos Condôminos poderá se opor à sua realização.

Parágrafo Primeiro: Por se tratar de empreendimento que utiliza a tecnologia de

alvenaria estrutural, os Condôminos não poderão, em hipótese alguma, remover

ou modificar as disposições das paredes internas das respectivas unidades

autônomas ou a sua estrutura, bem como a forma e os aspectos externos –

fachadas – do Residencial, ou, ainda, em qualquer caso, criar vãos. Estas

restrições aplicam-se também às áreas comuns.

Parágrafo Segundo: Modificações ou reformas no Condomínio Città Imbuí (a

exemplo das áreas de lazer, estacionamento, portaria, etc.) realizadas dentro do prazo

de garantia legal pelos condôminos ou terceiros implicarão nas conseqüências

previstas no Parágrafo Terceiro abaixo.

Parágrafo Terceiro: A Construtora ficará isenta de responsabilidade e os condôminos

perderão a garantia legal, na hipótese de quaisquer reformas ou condutas realizadas

por Condôminos ou terceiros contrárias ao quanto previsto nos Parágrafos 1º e 2º

acima.

Art. 18: O Condômino, em cujo apartamento for realizadas obras, observando-se as

proibições colocadas no Artigo 17, será responsável pela perfeita limpeza dos

elevadores, áreas, corredores e outros locais por onde transitarem materiais de

construção ou entulhos, os quais não poderão ser depositados, sem anuência

expressa do síndico, em qualquer espaço de uso comum, por sua exclusiva conta e

risco, os ônus e prejuízos que resultem nas partes comuns, em razão dos

mencionados materiais de construção e entulhos ou das obras propriamente ditas.

CAPÍTULO VI

DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO



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Art. 19: A Administração do Edifício caberá ao síndico eleito em Assembléia Geral de

Condôminos, especialmente convocada para esse fim, sendo certo que o mandato

não poderá exceder a 02 (dois) anos, sem limite para reeleição, podendo ainda ser

assistido por um subsíndico, também eleito em assembléia, com igual mandato.

Art. 20: A administração do condomínio terá ainda um conselho consultivo, constituído

na forma desta convenção, composto por 03 (três) membros e seus suplentes, eleitos

em assembléia, com mandato igual ao síndico, também podendo ser reeleitos e tendo

as seguintes funções, além de auxiliar o síndico, quais sejam:

a) assessorar e fiscalizar as atividades do síndico e subsíndico, em suas funções,

examinando as contas e documentações pertinentes;

b) dar parecer sobre as contas do síndico, bem como sobre a proposta de orçamento

para exercício, isto na assembléia geral ordinária;

c) abrir e encerrar livros do condomínio sob guarda do síndico, bem como rubricar

todas as páginas;

Parágrafo Único – Os trabalhos do conselho consultivo não estarão sujeitos a

remuneração financeira a qualquer título.

Art. 21: Compete ao síndico:

a) representar o Condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, bem como

perante quaisquer órgãos do sistema de administração direta ou indireta do Poder

Executivo, tais como: Autarquias, Sociedades de Economia Mista, Empresa

Pública Federais, Estaduais e Municipais;

b) contratar, demitir e aplicar penas disciplinares aos empregados do edifício;

c) zelar, coadjuvado pelos condôminos, pela fiel observância dos dispositivos desta

Convenção, adotando todas as medidas que se tornem necessárias;



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d) supervisionar a administração geral do prédio, cumprindo e fazendo cumprir a

presente Convenção, com especial ênfase no que concerne à preservação a todo

tempo, da segurança, solidez, categoria e nível moral do edifício, inserindo-lhe,

entre as demais funções do cargo, as seguintes:

i. organizar o quadro de pessoas encarregado da execução dos serviços

comuns do prédio, definindo, através do regimento disciplinador interno,

deveres, atribuições específicas e, consoante o orçamento anual aprovado

pela Assembléia, os respectivos níveis de remuneração;

ii. elaborar e submeter à aprovação da Assembléia a previsão das despesas

gerais condominiais a serem realizadas no exercício posterior,

acompanhadas estas de parecer emitido pelo Conselho Consultivo;

iii. promover a cobrança, inclusive por via judicial, das quotas-partes ordinárias

ou avulsas das despesas do condomínio, bem como de multas e juros de

mora, nos casos de inadimplemento, podendo ainda efetuar protestos das

dívidas de condomínio, na forma da Lei nº 9.492, de 10/09/97;

iv. apresentar demonstrativos trimestrais das despesas extraordinárias levadas

a efeito do período, apresentando ao Conselho Consultivo, ou qualquer

condomínio, sempre que solicitado, os comprovantes respectivos;

v. realizar concorrência ou tomadas de preços para execução de serviços não

incluídos nos de conservação normal de prédio;

vi. adquirir materiais necessários às tarefas de limpeza, manutenção e

conservação do conjunto de instalações do edifício, não havendo

necessidade de prévia manifestação do Conselho Fiscal ou dos condôminos,

desde que o valor dos materiais não ultrapasse a quantia de RS 1.000,00 (mil

reais), reajustada anualmente pelo IGPM ou outro índice que vier a substituí-

lo;

vii. poderá, em casos extremos, e visando à salvaguarda do bem comum,

ordenar a realização de quaisquer consertos e reparos imprescindíveis,

independente de prévia manifestação do Conselho Fiscal ou dos



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condôminos, desde que o valor dos serviços não ultrapasse a quantia de R$

1.000,00 (mil reais), reajustada anualmente pelo IGPM ou outro índice que

vier a substituí-lo;

viii. manter entendimentos com órgãos governamentais em qualquer dos seus

desdobramentos, assim como empresas concessionárias da exploração de

serviços públicos para efeito de encaminhamento e solução de quaisquer

questões vinculadas à administração do Condomínio.

ix. receber, pagar, dar quitação e firmar recibos em nome do Condomínio, abrir,

movimentar e encerrar contas bancárias, inclusive no Banco do Brasil S.A e

ou Banco Bradesco, podendo emitir ou endossar cheques, depositando as

importâncias recebidas em pagamento e praticando os demais atos

correlates e acessórios.

x. efetuar o seguro da edificação, fazendo consignar na respectiva apólice o

valor previsto para reconstrução das partes seguradas do Edifício no caso de

sua destruição total ou parcial, resultante de eventuais sinistros.

xi. ter sob sua guarda e transmitir ao seu sucessor, conforme relação a ser

incluída do texto da Ata da Assembléia Geral que eleger o novo Síndico, os

livros de Atas da Assembléia Geral, presença de Condóminos, Registros de

Empregados, Registros de Ocorrências, Sugestões e Reclamações,

Pareceres do Conselho Fiscal, e outros, além da coletânea de documentos

vinculados ao Condomínio, tais como certidão do título aquisitivo do terreno

sobre o edifício, registros, averbações, transcrições, projeto completo das

edificações, incluindo arquitetura, escritura, instalações hidráulicas e de

esgoto e especificações.

xii. convocar as Assembléias e resolver, segundo o seu melhor critério, os casos

omissos, sempre que possível com a anuência do Conselho Fiscal.

xiii. cumprir a fazer cumprir as decisões que emanem das Assembléias Gerais.

xiv. resolver casos omissos.



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xv. baixar regulamentos de utilização e funcionamento d; instalações e

dependências de uso comum.

xvi. notificar ou advertir, por escrito ou verbalmente, o condômino infrator de

qualquer dos dispositivos consubstanciados na Convenção ou no

Regulamento Interno, com aplicação de multa cabível à adoção dessa

medida, ficando expressamente pactuado, todavia, que das decisões do

Síndico caba: recurso para o Conselho Fiscal a fim de garantir seu direito a

ampla defesa e a ser convocado para fim previsto, pelo condômino

interessado.

e) representar o condomínio em juízo ou fora dele praticar todos os atos em defesa

dos interesses comuns nos limites fixados pela lei e por esta convenção, caso não

tenha sido delegado a administradora de condomínio em exercício;

f) exercer a administração interna do condomínio, no que respeita à sua vigilância,

funcionamento, moralidade e segurança, fazendo uso de seu poder de fiscalização

e restrição de liberdades individuais em prol da coletividade, quando for o caso,

bem como, nos serviços que interessem a todos os moradores, podendo admitir e

demitir empregados e prestadores de serviço, fixando suas funções, após

aprovação em assembléia geral;

g) cobrar, inclusive, judicialmente, se preciso for, as cotas de despesas e multas

estabelecidas nesta convenção, na lei e nas deliberações das assembléias gerais;

h) prestar contas à assembléia de condôminos, anualmente, com parecer do

conselho consultivo, o que deverá ser também ao final de seu mandato;

i) apresentar o orçamento do exercício que se iniciará para a devida apreciação e

aprovação pela assembléia geral;

j) ordenar reparos ou adquirir o que for necessário à segurança e conservação do

edifício, até o limite previsto no orçamento anual e fora disto, com aprovação da

assembléia de condôminos, salvo nas situações faticamente emergenciais, onde

se vê do prejuízo iminente ao condomínio ou aos condôminos;



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k) gerir as finanças do condomínio, assinando recibos, movimentando contas

bancárias e outros, sempre em conjunto ou separadamente com o presidente do

conselho consultivo;

l) convocar as assembléias gerais ordinárias e extraordinárias, estas últimas quando

julgar conveniente ou necessário, ou ainda quando requeridas por condôminos que

representem mais da metade dos votos;

m) prestar quando solicitado, quaisquer esclarecimentos, informações sobre atos da

administração, bem como remeter aos condôminos, demonstrativo mensal das

contas de sua gestão;

n) executar as deliberações das assembléias de condôminos como for e fazer cumprir

as normas da presente convenção.

Parágrafo Primeiro: O síndico não será responsável pelas obrigações contraídas em

nome do condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições.

Todavia, responderá pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa, bem como

pelos atos que excederem as suas atribuições.

Parágrafo Segundo: As funções enunciadas nos itens d.i, d.ii, d.iii, d.iv, d.v e d.ix, do

presente artigo poderão, por indicação do Síndico, ser delegadas no todo ou em parte,

à empresa especializada em administração de condomínios, cabendo à Assembléia

Geral, entretanto, decidir sobre escolha da empresa a ser contratada.

Art. 21: O síndico poderá delegar suas funções a pessoa física ou jurídica de sua

confiança.

Art. 22: A qualquer tempo, será lícito aos condôminos, nos termos do art. 1.349, do

Código Civil brasileiro, em assembléia geral especialmente convocada para este fim,

pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituírem o síndico, com ou sem

justa causa, devendo o síndico ainda prestar conta de sua gestão.

Art. 23: O presidente do conselho consultivo, que será o mais velho dentre os três

eleitos, inexistindo subsíndico, ou, no caso de impedimento deste, substituirá o síndico



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em seus impedimentos, falta ou ausência, respondendo, ainda, pela administração do

condomínio, no caso de destituição do síndico, até que seja eleito um substituto.

Art. 24: Das decisões do síndico caberá recurso para a assembléia geral

extraordinária, convocada pelo interessado, conforme disposições desta convenção,

correndo por sua conta, os custos decorrentes da referida assembléia.

CAPITULO VII

DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS

Art. 25: A Assembléia Geral é, por definição, o órgão soberano do Condomínio,

representando a soma de todos os condôminos, e reunir-se-á ordinariamente até 31

de março de cada ano civil, convocada pelo síndico e sendo ela soberana para

resolver todo e qualquer assunto de interesse do condomínio, cuja assembléia será

presidida por condômino eleito no início dos trabalhos, a qual caberá:

a) julgar as contas pertinentes ao exercício já vencido e fixar o orçamento das

despesas do exercício posterior. Caso a Assembléia Geral não chegue a aprovar

o orçamento para o exercício posterior, prevalecerá o valor total do orçamento

anterior devidamente corrigido pela aplicação dos índices es variação do IGPM ou

índice que a venha substituir, tomando-se como base de cálculo o índice do mês

anterior ao da Assembléia Geral que fixou o orçamento anterior;

b) eleger o síndico, subsíndico e conselho consultivo;

c) aprovar as resoluções do síndico e do conselho consultivo;

d) decidir sobre assuntos de interesse geral, além das matérias inscritas na ordem

do dia.

Art. 26: As assembléias gerais serão convocadas pelo síndico mediante comunicação

via correio eletrônico (e-mail) enviado para cada condômino, aviso afixado em mural

do condomínio e comunicação escrita entregue em cada unidade autônoma, ou por

condôminos que representem ¼ (um quarto) das unidades registradas, isto com

antecedência mínima de 10 (dez) dias.



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Parágrafo Primeiro: As Convocações indicarão ainda sumariamente a ordem do dia,

a data, hora e local da realização da assembléia. Devendo conter a assinatura da

pessoa ou pessoas que as fizeram;

Parágrafo Segundo: As decisões, ressalvados os casos de quorum especial serão

tomadas, em primeira convocação, pela maioria dos votos dos condôminos presentes,

desde que em dia com suas obrigações para com condomínio, que representem pelo

menos metade das frações ideais e, em segunda convocação, pela maioria dos votos

dos condôminos presentes, salvo quando exigido quorum especial, realizando-se esta,

meia hora após a determinada para a primeira;

Parágrafo Terceiro: Os condôminos serão comunicados pelo síndico no endereço de

sua respectiva unidade ou, às expensas do solicitante, no endereço indicado pelo

condômino;

Parágrafo Quarto: Somente terão direito a voto, bem como de se pronunciar em

qualquer assembléia aqueles condôminos que estiverem em dia com suas obrigações

para com o condomínio.

Art. 27: As decisões aprovadas nas assembléias obrigam todos, ainda aos que delas

não tenham participado.

Art. 28: Esta convenção somente poderá ser alterada, com a decisão de 2/3 (dois

terços) dos condôminos, isto em assembléia especialmente convocada para este fim.

Art. 29: Cada condômino terá direito a um voto, podendo-se fazer representar nas

assembléias gerais, por procurador com poderes específicos para tal, devendo a

procuração ser apresentada no início da assembléia e estar com firma reconhecida da

assinatura do outorgante.

Art. 30: Cada unidade será representada nas assembléias gerais por único

condômino, ainda que pertença a mais de um adquirente.

Art. 31: As atas das assembléias serão registradas em livros próprios para tal,

devendo permanecer na guarda do síndico e à disposição de todos os condôminos.



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CAPÍTULO VIII

DAS DESPESAS E DO FUNDO DE RESERVA

Art. 32: Cada condômino concorrerá para as despesas do condomínio, de acordo com

o orçamento fixado para o exercício, recolhendo as respectivas cotas até o dia 10

(dez) de cada mês, concorrendo também com a cota que lhe couber no rateio das

despesas extraordinárias, recolhendo-as até o dia 10 (dez) do mês seguinte ao

recebimento do aviso.

Art. 33: A fixação da quota parte mencionada no artigo anterior, corresponderá a valor

estipulado em assembléia geral especialmente convocada para este fim, o qual será

devida integralmente pelos condôminos, independentemente da fração ideal de cada

apartamento, a partir da data da concessão do habite-se da unidade.

Art. 34: Constitui despesas comuns do condomínio:

a) impostos, taxas e tributos, federais ou estaduais, que incidem direta ou

indiretamente sobre o imóvel, considerada como tal a sua unidade orgânica;

b) despesas de consumo de luz, força, água e gás, relativas às partes de uso

comum do edifício;

c) prémios de seguros de incêndio e de responsabilidade civil do Condomínio;

d) despesas com funcionamento, reparação, conservação, renovação ou

substituição de elevados, compactadores, bombas de recalque, exaustores,

sistema de esgoto, elétrico e hidráulico e respectivos componentes, bem como

equipamentos e instalações outras;

e) despesas de desinfecção, desratização, desinsetização e limpeza do edifício;

f) remuneração da empresa incumbida de administrar os serviços de condomínio,

caso seja esta contratada, e aos pagamentos de salários do pessoal do prédio,

acrescidos estes de contribuições previdenciárias, seguro e todos os demais

encargos trabalhistas, segundo a legislação que rege a matéria;



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g) despesas decorrentes de consertos realizados nas partes comuns do edifício,

ou quaisquer outras obras que, no interesse coletivo, decidam os condôminos

levar a efeito no imóvel, ressalvadas, no entanto, as que tenham caráter

meramente suntuário;

h) despesas extraordinárias aprovadas pela Assembléia Geral;

i) despesas decorrentes da manutenção e funcionamento de áreas e

equipamentos de interesses comuns.

Art. 35: As obras que interessem à estrutura integral do condomínio serão feitas com

concurso pecuniário de todos os condôminos, mediante orçamento prévio aprovado

em assembléia geral.

Art. 36: Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas decorrentes de ato

praticado pelo mesmo ou por pessoas que estejam no condomínio a seu convite.

Art. 37: O condômino que, injustificadamente, der causa ao aumento das despesas

com instalação de interesse particular pagará o excesso correspondente.

Art. 38: As despesas com remoção de coisas e/ou objetos depositados em partes

comuns serão cobrados do condômino da unidade responsável, podendo, ainda, o

síndico cobrar armazenamento e impor multas estabelecidas nesta convenção.

Art. 39: Na eventualidade de se não conseguir apurar quem tenha dado causa às

avarias nas partes comuns do condomínio, as despesas para o seu reparo serão

suportadas por todos os condôminos.

Art. 40: Fica criado pela presente convenção o fundo de reserva do condomínio

cobrável juntamente com as contribuições para as despesas comuns, o qual será

constituído das seguintes parcelas:

a) 10% (dez por cento) do valor da contribuição mensal de cada condômino;

b) Pelos juros moratórios e multas previstas nesta convenção;

c) Pelo saldo do orçamento verificado no final de cada exercício.



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Parágrafo Único: As parcelas referentes ao fundo de reserva serão aplicadas de

acordo com a decisão tomada em assembléia geral dos condôminos e, quando

juridicamente possível, pelo síndico.

CAPÍTULO IX

DAS PENALIDADES

Art. 41: O condômino, em atraso no pagamento das respectivas contribuições, fica

sujeito à multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, mais juros de 1% (um

por cento) ao mês, correção monetária, despesas judiciais e honorários advocatícios,

este dois últimos quando couber.

Art. 42: A tolerância quanto a alguma demora não importará em novação ou elisão

das penalidades previstas nesta convenção, que poderão ser aplicadas a qualquer

tempo, caso permaneçam as suas causas.

Art. 43: O descumprimento de qualquer das regras determinadas nesta convenção ou

no Regimento Interno e, ainda, a prática de qualquer atitude que embarace o uso das

partes comuns sujeitará o condômino infrator ao pagamento de multa regulamentada

no Regimento Interno (ANEXO I).

CAPITULO X

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 44: As obras a serem efetivadas dentro das unidades exclusivas deverão ser

previamente comunicadas ao síndico e ser tocadas de acordo com o Regimento

Interno (ANEXO I).

Art. 45: No sentido de ser preservada a harmonia do empreendimento, a critério da

comissão de segurança e do conselho fiscal, cuja composição encontram-se previstas

em Regimento Interno (ANEXO I), sujeito a aprovação em assembléia geral de

condôminos, o condomínio será administrado por empresa privada ou cooperativa de

trabalhadores com atividade comprovadamente eficiente na área de administração,

contabilidade e gerência de recursos humanos para condomínios edilícios.



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Art. 46: Não poderão os funcionários do condomínio, sob qualquer pretexto guardar as

chaves de unidades autônomas, cabendo, ainda, a estes fiscalizar o fiel cumprimento

do Regimento Interno (ANEXO I) e da presente Convenção.

Art. 47: Fica terminantemente proibida a permanência de animais de grande porte nas

unidades autônomas e áreas comuns do prédio.

Art. 48: O uso da piscina somente poderá ser feito pelos moradores ou por seus

hospedes, nos limites e regras estabelecidas no Regimento Interno (ANEXO I).

Art. 49: A presente convenção sujeitará a todos os condôminos, seus visitantes e

qualquer outro ocupante de unidade do condomínio, não sendo lícito alegar o seu

desconhecimento.

Art. 50: Fica eleito o foro da Comarca de Salvador como o competente para dirimir

quaisquer dúvidas oriundas da presente convenção.

Salvador, 11 de setembro de 2010.

IMBUÍ I SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

convenÇÃo do condomÍnio cittÀ imbuÍ... por este instrumento particular e na melhor forma de...

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