Contratos – Parte I Contratos em espécie:

Contratos Típicos: Contrato de Compra e venda (art. 481 a 532 do CC): 1. Conceito: é o contrato em que o vendedor compromete-se a transferir ao comprador a propriedade de um

bem móvel ou imóvel mediante o pagamento de certo preço em dinheiro. A compra e venda é uma das hipóteses de alienação (transferência).

2. Sujeitos: I. Comprador: quem pagará o preço para receber o objeto do contrato; II. Vendedor: quem vai entregar a coisa, mediante pagamento.

Quando o objeto do contrato de compra e venda for móvel, o vendedor compromete-se a fazer a tradição. Sendo um bem imóvel, conforme o art. 1245 do CC, haverá a necessidade de registro do título translativo na matrícula do imóvel. Na compra e venda é ajustada um preço, o qual, obrigatoriamente, deverá ser fixado em dinheiro. Caso contrário, será um contrato de troca ou permuta (art. 533 do CC). Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

A. Sujeitos: I. Elementos (art. 104 do CC): devem ser sujeitos dotados de capacidade, tanto o comprador como o devedor.

Essa capacidade civil é chamada pela doutrina de capacidade genérica, a qual se aplica a qualquer negócio jurídico. Ainda, há outro tipo de capacidade, a Especial, também chamada de Legitimação. Não confundir Legitimação com legitimidade, esta é questão processual, enquanto que aquela é a capacidade específica para a prática de certo e determinado ato. Por exemplo, a pessoa casada em comunhão parcial de bens não tem legitimação para vender imóvel, sendo, portanto incapaz de praticar tal ato sozinho, pois necessita da vênia conjugal. O artigo 1647 do CC prevê a necessidade de vênia conjugal, exceto no regime de separação absoluta de bens. A separação absoluta não existe no rol de regimes de separação. Essa pode ser dar de duas maneiras: I. Separação convencional de bens: é feita por pacto antenupcial; II. Separação obrigatória: é imposta por lei, conforme o art. 1641 do CC.

Qual dos dois tipos de separação é absoluta? A ideia de separação absoluta é a de separação total. Existe um princípio, o da Liberdade da Escolha dos Regimes de Bens, que vai autorizar na separação convencional, a pessoa fazer um pacto dizendo que nada se comunica, excetuando alguma coisa. Assim, será determinado se é absoluta ou não pelo pacto antenupcial. Já a separação obrigatória é relativa, por conta da súmula n. 377 do STF: na separação obrigatória comunicam-se os bens adquiridos na constância do casamento. Com isso a separação obrigatória é relativizada. O STJ entende que a aludida súmula ainda está vigente.

B. Coisa: esta deve ser lícita, possível, determinada ou determinável. Além disso, há situações especificas que devem ser analisadas. Por exemplo, a coisa, objeto do contrato de compra e venda, deve estar disponível no comércio, ou seja, deve ser passível de alienação. As cláusulas restritivas de direito, que podem ser adicionadas em uma determinada relação jurídica: inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade. Estas surgem em atos de liberalidade (doação ou testamento), que permitem colocar as referidas cláusulas pelo doador ou testador. Ainda, essas cláusulas podem ser definitivas ou temporárias, neste caso deve constar o prazo no contrato. Já na cláusula vitalícia, haverá a ausência de prazo. Entretanto, havendo urgência justificada, é possível a alienação de tal bem gravado com cláusula de inalienabilidade, mediante decisão judicial. Quando a pessoa quer trocar um bem por outro, o Juízo determina a sub-rogação de vínculo. Já na hipótese de venda de um bem público, deve-se lembrar da aula de Teoria Geral. Sendo assim, o art. 100 – princípio da inalienabilidade dos bens públicos e o art. 101 – inalienabilidade é relativizada, no que tange aos bens públicos dominicais – não tem destinação específica, e, para liberá-lo, deverá ser submetido pelo ato de desafetação. Por fim, o bem de família é alienável? Inicialmente, deve- se analisar os tipos de bem de família, constantes no Código Civil. Sãos eles: I. Bem de família legal (lei 8009/90): é aquele bem protegido pela lei. Quais sejam: o único bem destinado à

moradia da família. Se a pessoa tem mais de um bem, a lei protegerá o bem de menor valor. Esse bem pode ser objeto de alienação.

II. Se a pessoa não aceitar tal proteção, ela poderá escolher o outro, mediante a previsão dos artigos 1711 e seguintes do CC – bem de família convencional: por testamento ou escritura pública; para tanto o valor do imóvel não poderá ultrapassar 1/3 do patrimônio. Esse bem é inalienável. Para sua venda é necessária uma ação judicial para desconstituir o gravame registrado sobre esse bem.

C. Preço (arts. 486 e 487 do CC): esses dois artigos autorizam a fixação do preço em taxa de mercado, de bolsa e demais parâmetros. Há uma antinomia entre os artigos 315 e 318 e artigos 486 e 487, todos do CC? Não há, pois os primeiros tratam do pagamento, enquanto que os demais tratam de preço. Assim, é possível colocar o preço em ouro ou moeda estrangeira, mas no momento do pagamento deve ser feita a devida conversão.

Vide art. 489: Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. Ø É possível um terceiro colocar o preço? Sim, pelo estabelecimento de cláusula Preço de Avaliação (art. 485 do

CC). Assim, nomea-se um perito de confiança das partes, onde se obrigam a vender e pagar o preço determinado pelo respectivo profissional - Vide art. 488 do CC - compra e venda sem fixação do preço: “Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.”.

D. Manifestação de vontade: todo o negócio jurídico necessita de manifestação de vontade, sem a existência de vícios. 3. Natureza Jurídica da Compra e venda: é um contrato bilateral, também chamado de sinalagmático, por

que geram direitos e deveres para ambas as partes. Ainda, é um contrato oneroso, pois gera vantagem para ambas as partes. Pode ser comutativa (prestações certas e conhecidas) ou aleatória (envolve risco). Outrossim, é um contrato consensual, pois se aperfeiçoa com a simples manifestação de vontade. Com relação à solenidade, pode ser solene (exige escritura pública) e não solene (dispensa escritura pública). Vide art. 108 do CC: Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

4. Restrições à compra e venda: a. Venda de ascendente para descendente (art. 496 do CC): “É anulável a venda de ascendente a

descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.”. O legislador não quer que isso ocorra, pois essa venda pode trazer alguns problemas: venda por preço irrisório, em quantidades de parcelas demasiadas, entre outras facilidades. O prazo para sua anulação é de caráter decadencial, pois a ação é de cunho desconstitutivo. Assim, o STJ aplica o artigo 179 do CC, ou seja, 2 anos, contados a partir da celebração do contrato. O prazo de compra e venda de ascendente para o descente é contado da morte do ascendente, que, segundo o STJ, é o momento em que os herdeiros diligenciarão a apuração dos bens do de cujus. Para essa venda não ser considerada nula, deve haver a autorização dos demais descentes e o cônjuge O parágrafo único do art. 496 traz um equívoco, assim, onde se lê em ambos os casos, leia-se neste caso. Dessa forma, está escusada a dispensa da autorização do cônjuge no regime de separação obrigatória. Como a separação obrigatória é relativa, o referido dispositivo legislativo só é aplicado quando o bem for móvel. Mas o artigo o art. 1647 exige tal autorização. Quanto à autorização dos descendentes, devem-se delinear quais são os considerados para a autorização ora estudada. Quais os descendentes devem comparecer ao ato de autorização, considerando que o CC silenciou nesse sentido? Quem deverá autorizar é o descente de grau mais próximo (regra sucessória), ou seja, somente os filhos. Pode ocorrer a hipótese de filhos e netos terem que autorizar, quando um filho for pré-morto, momento em que os netos são herdeiros por representação. Se ocorrer a concepção posterior, ao ato, de um filho, essa hipótese não ensejará a invalidade do ato, pois o tempus regit actum. A única exceção seria a investigação de paternidade, tendo a ação caráter declaratória. Ainda, no caso de um descente menor de idade, é necessária a autorização judicial, onde o juiz nomeará um curador especial. Todas essas medidas impostas pelo legislador são para evitar a simulação, ou seja, o receio é que o valor da venda não seja pago. Por óbvio, no caso da compra e venda de ascendente para descendente, pode estar ocorrendo uma ajuda de uma parte para outra. Atualmente, o CC prevê a nulidade do negócio simulado, tendo como consequência a aplicação do art. 167, da parte geral na presente hipótese.

b. Venda entre cônjuges (art. 499 do CC): somente poderá ser feita com bens excluídos da união.

c. Vedação de compra por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor (art. 497):

Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.

Ø Essa proibição do art. 497 também vale para a cessão de crédito.

d. Venda de parte indivisa em condomínio (art. 504): quem é proprietário de um bem com outras

pessoas, para vendê-lo precisa, obrigatoriamente, dar preferência aos demais condôminos. Sendo muitos os condôminos e mais de um se interessar, prevalecerá quem tiver feito mais benfeitorias de maior valor, ou maior quinhão. Sendo igual a quantidade de benfeitorias e quinhões, prevalecerá quem depositar primeiramente em juízo. Ainda, a lei do Inquilinato autoriza a venda de bem alugado, desde que seja oferecido o exercício de preferência ao locatário. Se o bem for locado e tiver mais de um proprietário, o art. 34 da lei do Inquilinato resolverá, no sentido que a preferência do condômino tem prioridade sobre a preferência do locatário.

5. Vendas Especiais: a. Venda mediante amostra (reprodução total da coisa que será vendida), protótipo (é o primeiro exemplar de uma invenção) ou modelo (é a reprodução exemplificativa por desenho ou imagem) - art. 484 do CC:

Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.

b. Venda ad corpus – venda de corpo inteiro: é aquela venda feita com coisa certa e determinada. Exemplo: venda da Fazenda Primavera. Obs.: na venda ad corpus o tamanho é irrelevante, pois está comprando coisa certa e determinada. c. Venda ad mensuran – por medida: é a venda feita por medida de extensão. Pode ocorrer o equívoco de ter uma área fática diferente da área prevista no contrato. Quando ocorre a transferência de um imóvel grande opera-se o instituto traditio longa manu – longe das mãos. Nesse caso há a presunção de que a posse está sendo feita na sua integralidade. A referida diferença de área pode ser para mais ou menos do que o previsto em contrato. Assim, será necessária uma perícia, pra verificar o vício redibitório especial, pois tem regra própria, a qual permitirá a propositura de determinadas demandas, ações edilícias: ex empto, que serve para se exigir a complementação de área. Também vale para a devolução do excesso. Se não for possível a ex empto, poderá ingressar com a ação redibitória ou estimatória, que só serão propostas quando não for possível a complementação da área. O CC estabeleceu presunção de tolerância de 1/20 de 5%, a qual é relativa, cabendo prova em contrário. O prazo para ingressar com essas ações é de 1 ano, a contar do registro do imóvel. Vale a pena lembrar que esses tipos de vendas só são possíveis sobre bem imóvel A imissão na posse é uma causa impeditiva da decadência, pois esse prazo é decadencial e o CC prevê tal impedimento. d. Venda conjunta (art. 503): “Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.”.

6. Pactos adjetos à compra e venda: são cláusulas especiais à compra e venda. São as seguintes: a. Retrovenda (art. 505 a 508): é a cláusula em que o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas no melhoramento do imóvel. Somente pode ser inseridas para bens imóveis e sujeita a um prazo. O CC prevê o prazo máximo de três anos. Esse direito de resgate é intransmissível inter vivos, ou seja, somente se transmite aos herdeiros. A propriedade que se estará adquirindo é a propriedade resolúvel (tem condição resolutiva).

b. Venda a contento (art. 509 a 512 do CC): é a cláusula que subordina o efeito da compra e venda ao agrado do comprador. Essa venda está sendo feita sob condição suspensiva. Aqui estamos no plano da eficácia. O art. 511 prevê que da celebração do contrato até a manifestação do agrado, tem-se a algo equivalente ao comodato. Essa condição suspensiva é também puramente potestativa (subordina-se à vontade de uma das partes). O art. 122 do CC proíbe condição puramente potestativa. Essa venda a contento é um direito personalíssimo e não se transmite nem entre vivos e nem causa mortis. O prazo para a pessoa manifestar o contentamento é ajustado livremente pelas partes, pois o CC silenciou nessa hipótese. O art. 49 do CDC é uma venda a contento legal, não necessitando de cláusula.

c. Venda sujeita à prova: é aquela em que o alienante assegura que a coisa tenha certas qualidades e seja idônea para o fim a que se destina. O CC prevê que as regras da venda a contento se aplicam as regras sujeita à prova.

d. Preempção(Prelação ou Preferência): é a cláusula em que o comprador de um bem móvel ou imóvel fica obrigado a oferecer ao vendedor, quando deseja vende-lo. Deve estar expresso. É direito personalíssimo, não se transmitindo aos herdeiros e o prazo máximo de vigência da cláusula é de 180 dias para bem móvel e dois anos para bem imóvel.

e. Reserva de domínio: é a cláusula em que a coisa móvel infungível continuará sendo de propriedade do vendedor até o pagamento da integralidade do preço.

f. Venda sobre documentos: é uma cláusula em que ficará pactuado que a tradição da coisa será substituída pela entrega de um título representativo. Exemplo: vale-compras.