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1
AVALIAÇÃO JUDICIAL E EXTRAJUDICIAL
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA PARA IMÓVEIS.
METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO – PTAM 11/2019
Avenida Londres, 488 – Bonsucesso Rio de Janeiro
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AVALIAÇÃO DO IMOVEL
Procedimentos usados para esta avaliação.
Vistoria do imóvel (área total e privativa)
Fotografias, medições e detalhamento de todo espaço do imóvel, sendo analisado o estado de
conservação, topografia e sua idade real e aparente;
Foi visitada a região, faito o levantamento de informações sobre infraestrutura do bairro, do
comercio, transportes disponíveis bem como consultas on line;
Consultas documentais
Pesquisas Técnicas e de outros técnicos.;
Valor de avaliação R$ 730.000,00
Data Base 18/11/2019
LEGISLAÇÃO E NORMAS APLICÁVEIS E UTILIZADAS EM AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS POR CORRETORES DE IMÓVEIS - RESOLUÇÃO COFECI Nº 1066/2007.
Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3° da Lei 6.530, de 12 de maio de
1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regula a profissão de corretor de imóveis , e com as
resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) n° 957, de 22 de maio de
2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066 de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de
29/11/2007),que dispõe sobre a competência do corretor de imóveis para elaboração de
Parecer técnico de avaliação mercadológica e regulamentam sua forma de elaboração.
Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192 com Ato Normativo - COFECI nº
001/2011.
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A composição deste parecer técnico / laudo de avaliação, está em conformidade
com o mínimo exigido pelas normas técnicas da ABNT - NBR 14653.
I - Identificação do solicitante
II - Identificação do proprietário se diferente do solicitante
III - Objetivo da avaliação
IV - Ressalvas e fatores limitantes
V - Identificação e caracterização do bem avaliando
VI - Indicação dos métodos e procedimentos utilizados (com justificativa)
VII - Pesquisas de valores
VIII - Tratamento dos dados
IX - Identificação do resultado
X - Memória de cálculo
XI - Especificação da avaliação
XII - Local e data da avaliação
XII - Qualificação e assinatura dos responsáveis pela avaliação
XIV - Anexos: Documentos fornecidos pelo cliente, Relatório fotográfico, ART quitada dos profissionais responsáveis
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Índice resumido da avaliação
– Finalidade, Fundamentação, objetivo e Princípios e Ressalvas .....................................Páginas 5
- Solicitante da avaliação e identificação e descrição do imóvel........................................ Página 6;
- Vistoria do imóvel, contexto urbano e infraestrutura do
logrado............................................................................................................. Páginas 7 a 9;
–Da identificação dos anexos, nálise mercadológica, Metodologia utilizada Núcleo e fatores de
homogeneização ............................................................................................Páginas 10 a 14;
- Planilha com identificação da pesquisa de mercado ................................................ Páginas 15;
–Evolução dos cálculos ............ .......... ............................................................Páginas 16 a 17;
–Conclusão e encerramento.............. ..............................................................Páginas 18 a 19;
– Anexo 1 - Informações e fontes de pesquisa usada para chegar ao valor de m² da região,
.....................................................................................................................Página 20 a 23;
– Anexo 2 - Mapa com localização e fotos do imóvel…......................................... Páginas 24 a 33;
- Anexo 3 – IPTU (Copia) e tabela do CUB (custo unitário básico de construção.........Página 34 a 36;
- Anexo 4 – Apresentação resumida do avaliador, Diplomas / certificado do avaliador e corretor
de imóveis. …...................................................................................................Páginas 37 a 40;
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Da Finalidade
A finalidade de o presente parecer é a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando
para fins de comercialização, Renovatórias, Revisionais, Avaliação de Prédios, Avaliação de
Bens, Perdas e Danos com Cálculo do Valor de Indenização, Vícios de Contrato e Avaliação de
Sinistros de Incêndio em Edificações Prediais, determinação de valores para locação e/ou
arrendamento, contestações, ou seja ações judiciais e extrajudiciais em geral.
Grau de Fundamentação e estudo para esta avaliação, foram consultados os
seguintes documentos:
Foi consultada para este parecer a inscrição municipal do Imóvel (IPTU);
A vistoria foi realizada de forma presencial;
A consulta das amostras e anunciantes usada para referência foi feita por consultas on line
e contato telefônico sem visita presencial das amostras.
Objetivo
Apurar o valor mercadológico, referente à imóvel área 879+9/ terreno para que seja dado
os devidos procedimentos comerciais, legais e justos.
Princípios e Ressalvas
a) O profissional envolvido nesta PTAM - parecer técnico de avaliação mercadológica/
Laudo, não tem no presente, nem contempla no futuro interesse sobre o bem objeto
deste laudo.
b) Na Melhor forma técnica e a critério deste perito avaliador, as análises, opiniões e
conclusões Expressas neste parecer técnico, são baseadas em dados diligências e
levantamentos tidos como corretos e Verdadeiros.
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c) Foram levadas em consideração na elaboração do presente parecer, apenas
características tangíveis.
d) O presente Laudo limitou se a pesquisa de dados de mercado e valoração do imóvel,
não opinando de forma direta ou indireta sobre os débitos de qualquer natureza
(propter rem ou não), ou quanto a legitimidade de propriedade, posse e demais fatores
inerentes.
e) O presente parecer foi elaborado respeitando todas as condições necessárias pela
metodologia utilizada, sendo essa a mais indicada e adequada aos questionamentos
originais.
f) O presente parecer técnico foi elaborado com estreita observância dos códigos de ética
profissional, bem como, utilizou as técnicas estabelecidas pela Associação Brasileira
de Normas Técnicas (ABNT) na NBR 14.653, além das exigências impostas por
diferentes órgãos, tais como: Tribunal de Justiça, Ministério da Fazenda, Banco
Central, Banco do Brasil, CVM (Comissão de Valores Mobiliários, SESEP
(Superintendência de Seguros Privados – Circulares nº 260 de 8 de julho de 2004 e
284 de 15 de fevereiro de 2005), dentre outros.
g) Este parecer técnico / laudo constitui uma peça única, não devendo nenhuma
informação isolada ser objeto parcial ou de conclusões antecipadas, sendo o conceito
de valor de mercado, conforme a finalidade deste, a expressão Monetária de bem, na
data de referência desta avaliação, representando o mais provável valor auferido em
livre negociação.
Solicitante desta Avaliação
Juízo da 1ª Vara Empresarial da comarca da capital, referente a ação de falência de
ESTUDIO GRAFICO REPROCOLOR LTDA, no processo nº 0000056.46.1991.8.19.0001.
Da identificação e caracterização do imóvel.
Conforme inscrição municipal e constatação durante a vistoria do imóvel ele é de tipologia
e utilização industrial. Imóvel trata-se de uma edificação onde sua formação original é em 3
pavimentos medindo segundo IPTU 398m², compostos por:
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Primeiro Pavimento: Recepção com acesso a um salão destinado ao setor de montagem
e retoque e corredor de acesso a 06 salas menores, espaço operacional, banheiro masculino e
feminino e acesso ao segundo pavimento.
Segundo Pavimento: Sala do proprietário, home office usado pelo setor de contabilidade,
02 banheiros, uma pequena sala destinada ao contador responsável, sala exclusiva com
banheiro particular, refeitório com cozinha, sala de espera com banheiro exclusivo de clientes,
ao fundo salão destinado ao setor de produção e escada destinada ao segundo pavimento.
Terceiro Pavimento: Comporto por tão somente laje com preparação para subir novo
pavimento.
A parte lateral do imóvel funcionava o estacionamento com capacidade de
aproximadamente 10 carros.
Atualmente a parte da frente do imóvel encontra-se ocupado (ocupações irregulares) por
02 famílias e em sua lateral funciona um lava-jato, houve algumas alterações e adaptações, a
parte de trás do imóvel encontra-se abandonada e em ruinas necessitando de reparos
importantes.
Inscrição Municipal nº 0.532.833-1
Da Vistoria.
Após vistoria realizada em 30 de outubro de 2019, às 14h, foram feitas visitas e pesquisas à
região circunvizinha, consultas aos nossos arquivos e diversas fontes cadastrais, bem como
pesquisas on line e as principais características do imóvel:
Do contexto urbano, características do logradouro, zoneamento, vizinhança,
E sua infraestrutura.
Bonsucesso é um bairro da Zona da Leopoldina na Zona Norte do município do Rio de Janeiro, no Brasil.
Seu IDH, no ano 2003, já era de 0,861, o 40º melhor do município do Rio de Janeiro.[4]
No passado, o bairro constitui-se em um dos principais centros industriais da cidade. Com o deslocamento do eixo econômico para outras regiões a partir da década de 1980, possui ainda um número expressivo de comércio e serviços.
No bairro está localizado a sede e o Estádio Leônidas da Silva do Bonsucesso Futebol Clube, clube que disputa a Série B do Campeonato Carioca, entre outros.
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- História: Bonsucesso é um bairro que se destaca na Zona da Leopoldina. Seus moradores são predominantemente de classe média. A área onde se integra o atual bairro, na época colonial estava compreendida no chamado Engenho da Pedra, cujas terras se estendiam até ao porto de Inhaúma, por onde era escoada a produção agrícola e de açúcar do recôncavo do
Rio de Janeiro. Como muitos bairros do Rio, este centro urbano encontra-se próximo a comunidades de baixa-renda, como por exemplo a Maré, um conjunto de dezesseis comunidades que se espalham por cerca de 800 mil metros quadrados, que começa nos morros
próximos à Avenida Brasil e vai até a margem da Baía de Guanabara, sendo cortado pela Linha Vermelha e pela Linha Amarela, além do Complexo do Alemão. Ambas as comunidades próximas estão atualmente pacificadas e com UPPs.
Em 1754, a dona das terras do engenho, Cecília Vieira de Bonsucesso, procedeu à reforma da capela de Santo António, que se erguia perto das instalações da moenda de cana-de-açúcar. A propriedade era conhecida, à época, como Engenho da Pedra de Bonsucesso.
Ao final do século XIX, foi erguida uma capela em louvor a Nossa Senhora do Bonsucesso, num terreno no alto da rua Olga, doado por Adriano Rocha Costa (1896). A imagem da santa foi desembarcada no porto e trazida em procissão solene, pelos fiéis, até ao novo santuário. Por volta de 1914, o engenheiro Guilherme Maxwell, que adquirira as terras do antigo Engenho
da Pedra, decidiu loteá-las e urbanizá-las. Sob influência da Primeira Guerra Mundial (1914-1918), que nesse ínterim eclodira, decidiu batizar os logradouros que se abriam, com nomes que homenageassem os países aliados contra a Alemanha: a França, a Inglaterra, a Bélgica, a Itália e os Estados Unidos. Surgiram assim, respectivamente, a Praça das Nações e as
avenidas Paris, Londres, Bruxelas, Roma e Nova Iorque.
Posteriormente, um membro da família Frontin, expandiu o bairro, loteando a área além da linha férrea da Leopoldina. Ainda sob influência da Primeira Guerra, abriu as ruas Clemenceau,
Marechal Foch e General Galieni. Saint-Hilaire e Alexander Von Humboldt, cientistas que exploraram o interior do Brasil no século XIX, também foram homenageados.
- Economia: Possui dezenas de agências bancárias, casas de empréstimo, redes de lojas como Leader, C&A, Simonella, DiSantinni, Kik, Amigão, Casa & Vídeo, Magal, Summer, entre outras. Existem também restaurantes famosos na Zona Norte como a churrascaria Boisucesso, Chapéu de Couro (típico nordestino) e o Bom na Brasa, além de Fast-foods como o McDonalds,
Habbibs, Bob's, Subway, Domino's Pizza e diversas lanchonetes. Os Supermercados Guanabara e Extra, várias Instituições de Ensino Particular. Vale destacar que muitas empresas e grupos prestadores de serviço de Sao Paulo tiveram início neste bairro.
- Infraestrutura: Bonsucesso possui 2 instituições de ensino superior distintas o Centro
Universitário Augusto Motta (UNISUAM) e a Faculdade Gama e Souza. Possui o maior hospital federal do estado, o HGB (Hospital Geral de Bonsucesso),[5] um hospital particular, e diversas escolas públicas e privadas, e recentemente recebeu grandioso investimento da Rede
de Supermercados Vianense, Guanabara e Supermarket,[6], demonstrando o vigor do bairro rumo ao crescimento econômico.
Outro ponto bastante peculiar do bairro é a praça Augusto Motta, onde os idosos se reunem diariamente para o carteado e onde se encontra uma bela imagem de Nossa Senhora Aparecida e a surpreendente concentração de veículos e estacionamentos (possui inclusive edifício-garagem).
O bairro possui uma geografia de ruas bem dispostas e planejadas no lado da Praça das
Nações, sendo suas principais vias a rua Cardoso de Morais e a Avenida Teixeira de Castro. Do outro lado da estação de trem, destaca-se a estreita via principal de mão dupla, a Rua Uranos. É servido por dezenas de linhas de ônibus e por uma estação de trem, antes pertencente à Estrada de Ferro Leopoldina, e hoje administrada pela Supervia. Na Cardoso de Morais também
possui uma estação de BRT. A estação de trem é pouco usada pelos moradores. Devido a má condição atual dos trens, muitos preferem o trânsito dos ônibus e o conforto "inseguro" das
vans. O bairro receberá a construção de um viaduto que será executado paralelo à Linha Amarela, para desafogar o trânsito e permitir nova passagem sobre a linha férrea.
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- Cultura: Bonsucesso é um dos únicos bairros da cidade onde uma Igreja Católica está em franca construção: a paróquia de São Tomé Apóstolo, na Av. Nova Iorque, 348, a terceira do país. Além desta possui as paróquias de Nossa Senhora de Bonsucesso e Nossa Senhora de Bonsucesso de Inhaúma (apesar de ser em Bonsucesso mesmo, leva este nome) e a Paróquia
de Santa Luzia. Na Av. Guilherme Maxwell está sediada a Primeira Igreja Batista em Bonsucesso, fundada em 1916 pelo pr. João Fulgêncio Soren e considerada pela Convenção Batista Brasileira (CBB) como uma das igrejas batistas mais antigas do Brasil.
A primeira sala de cinema de Bonsucesso foi o Cine Paraíso. Inaugurado em 1928, fechou sua portas na década de 70. Hoje integra o prédio da Universidade UNISUAM. A última sala de cinema de Bonsucesso a fechar foi o Cine Mello. Fechou suas portas em 1980, para dar lugar
ao supermercado Sendas. O bairro encontrava-se sem salas por cerca de 25 anos em 2004, quando surgiu o Microcine Bonsucesso, a única opção de exibição de filmes, inclusive dos bairros vizinhos, Olaria, Ramos, Higienópolis e Manguinhos. O Microcine Bonsucesso[7] funciona no prédio do Instituto Cultural Cinema Brasil-ICCB,[8] na Avenida Teixeira de Castro, e é dedicado a filmes brasileiros de todas as épocas. na Avenida Teixeira de Castro está localizado também o tradicional Bonsucesso Futebol Clube
Na Rua Cardoso de Morais, acontecia o desfile do Grupo 3 dos blocos, que anteriormente tinha
escolas de samba desfilando no carnaval.
FONTE: https://pt.wikipedia.org/wiki/Bonsucesso
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Dos anexos que acompanham esta Avaliação:
● Anexo 1 - Informações e fontes de pesquisa usada para chegar ao valor de m² da
região;
● Anexo 2 - Mapa aéreo, localização e seus acessos, além de fotos do imóvel;
Anexo 3 – Iptu e tabela do CUB (custo unitário básico de construção);
Anexo 4 – Apresentação do avaliador, Diplomas / certificado do avaliador e corretor
de imóveis.
Da Análise Mercadológica.
Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro, corretores autônomos e pesquisas
online, é constante a procura por imóveis semelhantes ao objeto desta avaliação, desde que ele
esteja devidamente enquadrado no valor real de avaliação, ou seja, sem superfaturamento ou
especulação.
Metodologia Utilizada
Para a realização deste trabalho utilizou-se o Método Comparativo de Dados do Mercado,
que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e
flutuações do mercado Imobiliário, normalmente diferente das flutuações e tendências de
outros ramos da economia, sendo por isso, o mais recomendado e usado nas avaliações de
imóveis.
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando, resulta da comparação deste com
outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados
pesquisados no mercado.
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NÚCLEO COMUM PARA HOMOGENEIZAÇÃO.
São vários as variáveis a serem considerados nas avaliações mercadológicas.
a) Fator Fonte (FF)
b) Fator de Localização (FL) ou Fator Transposição (FT)
c) Fator de Área (FA)
d) Fator de Equivalência (FE)
e) Fator frente Múltiplas (FMult).
f) Fator Topografia (Ftop).
g) Fator Profundidade (Fprof)
a) Fator Fonte (FF) ou Fator de Euforia
É mais que natural nas transações imobiliárias o valor de venda ser diferente do valor
inicialmente proposto, a famosa “queima de gordura”. Isto não se dá unicamente por
imobiliárias, também as ofertas particulares estão sujeitas a essa negociação.
Geralmente quem compra quer fazer o melhor negócio e, acredita o comprador ter feito
bom negócio quando recebe um desconto da ordem de 10, 20 ou até 50% do valor
pedido. Assim após longos levantamentos, estudiosos chegaram aos seguintes números:
Quando se tratar de venda, fator igual a 1,00
Quando for oferta de particular, fator variando entre 0,85 a 1,00
Normalmente trabalha-se com os fatores 0,90, para imóveis ofertados e 1,00 para
imóveis vendidos.
b) Fator de Localização (FL) ou Fator Transposição (FT)
Na Cidade do Rio de Janeiro, é comum adotar-se como fator de transposição, o
quociente entre o V0 do imóvel avaliando pelo V0 do imóvel da amostra. Os V0s são
fornecidos pela Prefeitura para taxação de impostos nos diversos logradouros.
O V0 representa o valor de uma faixa de terreno de 1,00m de testada pela
profundidade padrão (na cidade do Rio de Janeiro) de 36,00m. Em Niterói, por exemplo,
utiliza-se 25,00m de profundidade.
O valor do V0 pode ser obtido no IPTU ou na Planta Genérica de valores divulgada
pelo município.
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Homogeneíza-se uma amostra, em relação ao imóvel avaliando, dividindo o V0 do
imóvel avaliando pelo V0 do imóvel em amostra. Há avaliadores que utilizam VR
para imóveis residenciais e VC para imóveis não residenciais usando V0 apenas
para terrenos.
Nos municípios onde o V0 não for calculado pela prefeitura, deve-se utilizar um
indicador que represente o valor da localização onde o imóvel se situe. Os mais
comumente vistos e utilizados são o Valor Venal e o Valor Tributável, mas pode haver
outros.
c) Fator de Área (FA)
Para uma diferença de áreas (entre amostra e avaliando) de até 30% emprega-se a
fórmula: área da amostra / área do imóvel avaliando e calcula-se a raiz quarta.
FA = (Área amostra/área avaliando)^1/4
Para uma diferença de áreas (entre amostra e avaliando) superior a 30% emprega-
se a fórmula: área da amostra / área do imóvel avaliando e calcula-se a raiz
oitava.
FA = (Área amostra/área avaliando)^1/8
NOTA: Fórmula empírica de Sérgio Antonio Abunahman (in ABUNAHMAN, Sergio
Antônio. Curso Básico Engenharia Legal e de avaliações, 4ª edição revista e ampliada.
São Paulo: Ed. Pini).
d) Fator de Equivalência (FE)
É empregado quando o padrão construtivo da amostra difere daquele do imóvel
avaliando. Aplica-se:
Menor do que 1 (um) quando a amostra possui melhor padrão do que o
avaliando
Maior do que 1 (um) quando a amostra possuir padrão inferior ao imóvel
avaliando
Para esse fator usamos como base o CUB/m²,De acordo com o item 3.9 da Norma
Brasileira ABNT NBR 12.721:2006, o conceito de Custo Unitário Básico é o seguinte:
"Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo
com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em
atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/64 e que serve de base para avaliação
de parte dos custos de construção das edificações."
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O CUB/m² representa o custo parcial da obra, isto é, não leva em conta os demais custos
adicionais. (Vide site cub.org.br)
NOTA: Aqui aplicaremos um limite para o fator equivalência, usaremos o fator 0,85 para
imóveis de padrão baixo, 0,95 para imóveis de padrão normal e 1,00 para imóveis de alto
padrão.
e) Fator frente Múltiplas (FMult).
Imóveis com 2 frentes (de esquina) é mais valorizado do que imóveis em meio de
quadra, sendo assim, ou seja, Esquina: Imóvel em meio de quadra ou de esquina
possuem valorização diferenciada, igualmente diferente se comercial ou residencial,
utilize a tabela abaixo:
TABELA FATOR ESQUINA EM RELAÇÃO A ZONAS
ZONA Fator ZONA Fator
Residenciais comuns 10% Comerciais 20 a 25%
Residenciais Valor Alto 15 a 20% Comerciais
centrais
25 a 30%
Por exemplo:
Imóveis residências aplicaremos o fator 1,10 para residenciais comuns e de 1,15 a
1,20 Residenciais Valor Alto, enquanto imóveis em meio de quadra aplicaremos o fator 1,00.
Da mesma forma tratamos os imóveis comerciais e terrenos.
f) Fator Topografia (Ftop).
A topografia onde o imóvel está localizado influencia diretamente no seu valor final,
imóveis com aclive ou declive tem uma desvalorização de até 20% com relação ao
imóvel plano, contudo para o imóvel plano aplicaremos o fator 1,00. Conforme tabela
abaixo:
Topografia: este fator corrigirá a irregularidade do terreno. Observe a tabela abaixo:
TABELA DE DECLIVIDADE E ACLIVE – FATOR TOPOGRAFIA
Declividade Fator Aclividade Fator
Até 5% 0,95 Suave 0,95
De 5 a 10% 0,90 Acentuado 0,90
Maior que 10% 0,80 Muito acentuado 0,80
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TABELA DE TOPOGRAFIA PLANA – FATOR TOPOGRAFIA
Para imóvel de topografia plana aplica-se o fator 1,00
g) Fator Profundidade (Fprof).
Profundidade: A profundidade do terreno influenciará diretamente no valor final.
Comparando dois terrenos com áreas iguais e profundidades diferentes, observamos que
o terreno com maior profundidade será prejudicado, mesmo com a área igual. ESTE É
USADO PARA AVALIAÇÃO TÃO SOMENTE DE TERRENOS.
Os engenheiros brasileiros JOAQUIM MEDEIROS JUNIOR e NELSON ALONSO, do
IBAPE, realizaram estudos, estabelecendo diversas fórmulas para o cálculo desse fator.
No entanto, na prática verificou-se que a tabela abaixo acomoda as variações de
valores, determinando suas desvalorizações.
NOTA: FICA A CARGO DO AVALIADOR COM SUA EXPERIENCIA ESTUDOS E PESQUISAS DE
MERCADO, SELECIONAR QUANTOS FATORES JULGAR NECESSARIO, POREM O INDICADO É
O MINIMO DE 03 FATORES.
PARA ESTA AVALIAÇÃO ESTE AVALIADOR ENTENDE QUE DEVEMOS USAR OS SEGUINTES
FATORES:
a) Fator Fonte (FF)
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b) Fator de Localização (FL) ou Fator Transposição (FT)
c) Fator de Área (FA)
d) Fator Profundidade (Fprof)
Pesquisa de mercado de imóveis
A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 06 (seis) imóveis com características
intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a seguir, cujas características
‘’’’’’’’’’encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 1(hum).
Ref. Endereço Fonte de
Informação
Preço Área R$/ m² Valor Unitário
Padrão Territorial
R-1 R: da
Proclamação
Sergio Castro R$ 800.000,00 440m² R$ 1.818,18 R$ 7.486,02
R-2 Bonsucesso FR Imóveis R$ 1.200.000,00 420m² R$ 2.857,14 R$ -
R-3 R: Saint Hilaire
BrasilBrokers R$ 800.000,00 296m² R$ 2.702,70 R$ 5.747,44
R-4 R: Mesquitela
Sergio Mendes R$ 800.000,00 800m² R$ 1.000 R$ 8.615,48
R-5 R: Saint Hilaire
Destak Imobiliaria
R$ 749.000,00 296m² R$ 2.530,40 R$ 5.747,44
R-6 R: da
Proclamação
Época Imobiliária R$ 550.000,00 300m² R$ 1.833,33 R$ 7.486,02
TOTAL R$
4.899.000,00
NOTA: O valor Unitário Padrão Territorial (V0) do imóvel avaliando é R$12.850,36.
Identificamos que o valor médio de m² apurado acima é de R$ 816.500,00 (4.899.000,00
: 6 = R$ 816.500,00). Usaremos ele, no cálculo do fator área da planilha a seguir.
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EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS:
Média Aritmética =
Somatório dos valores pesquisados
Número de valores pesquisados
R$ 18.067,65
Média Aritmética = ____________________________
6
Média Aritmética = R$ 3.011,28 /m²
Média ponderada = R$ 3.011,28 /m² (valor médio do m²) DETERMINAÇÃO DO VALOR DE
MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO.
Valor do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando X Valor médio do m2
Valor do imóvel avaliando = 398 m² X R$ R$ 3.011,28 /m² = R$ 1.198.489,44
Amostras R$/ m² Fator
Fonte
(FF)
Fator de
Localização
(FL)
Fator de
Área (FA)
Fator
Profundidade
(Fprof)
Dados Finais
R-1 R$ 1.818,18 0,90 1,716 1,221 0,70 R$ 2.400,00
R-2 R$ 2.857,14 0,90 - 1,367 0,70 R$ 2.460,60
R-3 R$ 2.702,70 0,90 2,235 1,348 0,70 R$ 5.129,86
R-4 R$ 1.000 0,90 1,491 1,025 0,70 R$ 926,81
R-5 R$ 2.530,40 0,90 2,235 1,326 0,70 R$ 4.724,44
R-6 R$ 1.833,33 0,90 1,716 1,224 0,70 R$ 2.425,94
TOTAL R$ 18.067,65
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Assim sendo, o valor de imóvel avaliado é de R$ 1.198.489,44 (hum milhão cento e noventa
e oito mil quatrocentos e oitenta e nove reais e quarenta e quatro centavos).
Porém, este avaliador com base no estado de acabamento e conservação da edificação,
entende que é necessário usar a tabela CUB (anexo 3), que O CUB/m² representa o custo
parcial da obra, isto é, não leva em conta os demais custos adicionais. (Vide site: cub.org.br).
E com base na tabela CUB, o valor estimado para constrição e reforma de m² de galpão
industrial é de R$ 864,75, assim sendo, para acharmos o valor de custo da reforma do galpão,
devemos multiplicar o valor da tabela e a metragem do imóvel, para acharmos o valor a ser
abatido do custo de avaliação
Valor CUB - R$ 864,75
Metro quadrado do imóvel - 398 m²
R$ 864,75 x 398 m² = R$ 347.951,50
Logo, identificamos que o custo estimado para reforma da edificação objeto desta avaliação é
de R$ 347.951,50 (trezentos e quarenta e sete mil novecentos e cinquenta e um reais e
cinquenta centavos).
Com isso, iremos abater do valor de avaliação apurado neste laudo o valor estimado para
obras e reformas, que ficará da seguinte forma:
Valor de avaliação do imóvel: R$ 1.198.489,44;
Valor estimado da reforma: R$ 347.951,50
Valor de avaliação do imóvel, já deduzido o valor de construção: R$ 850.537,94.
R$ 1.198.489,44 - R$ 347.951,50 = R$ 850.537,94
Assim sendo, o valor de avaliação R$ 1.198.489,44 (hum milhão cento e noventa e oito mil
quatrocentos e oitenta e nove reais e quarenta e quatro centavos), passa a ser de R$
850.537,94 (oitocentos e cinquenta mil quinhentos e trinta e sete reais e noventa e quatro
centavos).
Logo, o valor apurado de R$ 850.537,94 (oitocentos e cinquenta mil quinhentos e trinta e
sete reais e noventa e quatro centavos).
Porém, com base na edição Avaliação de Imóveis, Teoria e Prática escrita pelo ilustre professor
e escritor Frederico Mendonça em sua coleção gestão imobiliária elenca em sua obra, mais
precisamente na página 88, quê:
“15.11 – DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DO IMOVEL AVALIANDO
Concluída a pesquisa de dados e tendo-se procedido a necessária homogeneização, o
Avaliador, não só através das fórmulas matemáticas, mas também valendo-se de
sua experiencia, do seu sentimento, da sua percepção de mercado, determina
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o valor resultante, ou seja, o valor de mercado do imóvel avaliando, valendo-se da
seguinte formula:
Valor de Mercado = VM
Percepção de Mercado (Experiência)= PM
VM = Área x Média Ponderada + PM do Avaliador
Entendemos que a percepção de mercado do avaliador deva ser componente da
fórmula para determinação do valor de mercado do imóvel avaliando, muito embora
essa prática não ocorra até o momento.”
Com base na doutrina citada acima e levando-se em consideração que as amostras usadas
como referência não são objeto de ocupação irregular, este avaliador entende que deve ser
aplicada uma depreciação de 15% (quinze por cento), passando R$ 850.537,94 (oitocentos
e cinquenta mil quinhentos e trinta e sete reais e noventa e quatro centavos) para R$
722.957,25 (setecentos e vinte dois mil novecentos e cinquenta e sete reais e vinte cinco
centavos).
Logo, o valor apurado de R$ 722.957,25 (setecentos e vinte dois mil novecentos e cinquenta
e sete reais e vinte cinco centavos).
Pode-se arredondar no máximo em 1% (item 7.7.1.a, NBR 14653-1).
Logo, passamos a ter o valor arredondado de R$ 730.000,00 (setecentos e trinta mil
reais).
CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e extrínsecas
semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de
homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente
diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, conclui-se que:
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O Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise Mercadológica é de
R$ 730.000,00 (setecentos e trinta mil reais).
Considerações finais:
Este parecer técnico (laudo), foi elaborado com base em informações documentais, tais como
ônus reais e vistoria local. As medidas e confrontações foram tiradas do RGI. Vale ressaltar
que esta avaliação é referente a tão somente ao imóvel, não levando em consideração
potencial construtivo ou financeiro.
Encerramento:
O presente parecer é composto por 40 (Quarenta) páginas de um só lado, rubricadas e
carimbada pelos avaliadores, que subscrevem esta última.
Rio de Janeiro, 18 de novembro de 2019.
______________________________________________________
Anderson Tadeu da Silva Maia
Consultoria e Perícia em Avaliações Imobiliárias
(CRECI / RJ: 047.109 / CNAI: 22.506 / IPJUD: 010232)
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Anexo 1
Informações e fontes de pesquisa usada para chegar ao valor de m² da região;
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Referência 01 - (R-1)
Fonte: Sergio Castro - Contato: 2123031558
Link: https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-loja-salao-bonsucesso-zona-norte-rio-
de-janeiro-rj-400m2-id-2235805681/?paginaoferta=3&__zt=%20nrp%3Aa
Referência 02 - (R-2)
Fonte: FR Imóveis / Netimoveis - Contato: (21) 2462-8204(21) 3286-6049
Link: https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-galpao-deposito-armazem-bonsucesso-
zona-norte-rio-de-janeiro-rj-420m2-id-2429303792/?paginaoferta=1&__zt=%20nrp%3Aa
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Referência 03 - (R-3)
Fonte: BRASIL BROKERS CONSULTORIA IMOBILIÁRIA - MÉIER- Contato: (21) 2112-0500
Link: https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-galpao-deposito-armazem-bonsucesso-
zona-norte-rio-de-janeiro-rj-296m2-id-2450434794/?paginaoferta=2&__zt=%20nrp%3Aa
Referência 04 - (R-4)
Fonte: SERGIO MENDES ASSESSORIA IMOBILIARIA LTDA - ME- Contato: (21) 2560-
4646(21) 98856-6868
Link: https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-galpao-deposito-armazem-bonsucesso-
zona-norte-rio-de-janeiro-rj-800m2-id-2185185625/?paginaoferta=5&__zt=%20nrp%3Aa
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Referência 05 - (R-5)
Fonte: DESTAK IMOBILIÁRIA - Contato: (21) 3444-0000
Link: https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-galpao-deposito-armazem-com-gas-
encanado-bonsucesso-zona-norte-rio-de-janeiro-rj-296m2-id-
2462329304/?__zt=%20nrp%3Aa&paginaoferta=8
Referência 06 - (R-6)
Fonte: NOVA ÉPOCA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA -- Contato: (21) 3559-6700(21) 97181-
4848
Link: https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-galpao-deposito-armazem-com-
escritorio-bonsucesso-zona-norte-rio-de-janeiro-rj-300m2-id-
2457338225/?__zt=%20nrp%3Aa&paginaoferta=1
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Anexo 2
Mapa aéreo, localização e seus acessos, além de fotos do imóvel;
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Mapa aéreo, localização e seus acessos.
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Anexo 3
Iptu e tabela do CUB (custo unitário básico de construção)
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Anexo 4 –
Apresentação do avaliador, Diplomas / certificado do avaliador e corretor de imóveis.
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Apresentação do Perito em Avaliação Imobiliária.
ANDERSON TADEU DA SILVA MAIA
Brasileiro, casado, 38 anos
Rua: Carolina Amado, 121, Casa – Irajá / Vaz Lobo
Telefone: (21) 99889-0523 vivo e WhatsApp / (21) 96840-5681 Tim
e-mail:[email protected] / www.atimoveisrj.com
OBJETIVO
Atuar como perito avaliador imobiliário e colaborar com ética e imparcialidade em favor da
verdade, da justiça e de bons serviços prestados. Me destaco pela agilidade, transparência e
eficácia.
RESUMO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL ✓
Escolaridade: Superior Incompleto (8º período do Curso Direito não
cursando no momento) - Instituição é a extinta Universidade da Cidade,
Campus Madureira.
✓ Cursos: Técnico em transações imobiliárias (TTI),- Formado em 10/09/2010 –
(CRECI/RJ 047.109), formado em 2010 no Sindicato dos Corretores de Imóveis do
Estado do Rio de Janeiro (Trabalhei na Patrimovel, BrasilBrokers, Inova e autônomo
como corretor e avaliador).
✓ Cursos: Avaliador Imobiliário (CNAI 22506)- Reconhecido pelo COFECI através
da portaria nº 021.2015, formado em 15/10/2015, pelo Conselho Regional de
Corretores de Imóveis Creci – Av. Presidente Vargas, 417 – 19º Andar – Centro.
✓ Curso de Perito Judicial: Perito formado pelo IPJUD – Instituto de Perícias
Judiciais, formado em 27/01/2018, com carga horária de 23h, quando o mínimo exigido
são 21h, com registro IPJUD nº 01.0232.
✓
NOTA: Estou devidamente cadastrado como perito no sistema DGJUR-DEINP-SEJUD do Tribunal de Justiça do RJ sob a Conta: 1270628-0, no sistema AJG / CJF da Justiça Federal e também com inscrição no e-CAGE do Tribunal Regional do Trabalho do Rio de Janeiro e como corretor a 10 anos no mercado.
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