consideraÇÕes preliminares fl. 02 2. levantamento de dados fl. 02 3. vistoria fl. 03 4. critÉrios...

13
PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320 4ª. Vara Cível LIMEIRA - SP Carlos Eduardo Pereira Mestre em Engenharia Civil 1 ÍNDICE 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL FL. 07 6. PARECER CONCLUSIVO FL. 08 7. TERMO DE ENCERRAMENTO FL. 08 8. ANEXOS FL. 09 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0011080-15.2016.8.26.0320 e código 28A149E. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ROSANA MARIA GRANUSSO BRAGA, liberado nos autos em 19/06/2017 às 13:00 . fls. 130

Upload: lamtram

Post on 01-Jan-2019

219 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 1

ÍNDICE

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02

2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02

3. VISTORIA FL. 03

4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06

5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL FL. 07

6. PARECER CONCLUSIVO FL. 08

7. TERMO DE ENCERRAMENTO FL. 08

8. ANEXOS FL. 09

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 130

Page 2: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 2

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Foi apresentado Laudo de Avaliação, que constou das fls. 82 a 96 do Processo em

epígrafe, referente à AVALIAÇÃO DE IMÓVEL, sobre o seguinte bem: imóvel

matriculado sob nº. 20638 do 1º. Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Limeira –

SP, cuja cópia segue entranhada às fls. 46e 47, a saber: “lote de terreno sob o nº. 26 (vinte

e seis), da quadra nº. 06 (seis), com frente para a rua Dezesseis (16), do loteamento

denominado “Parque Residencial Anavec”, desta cidade e comarca de Limeira, com a

área de 268,40 metros quadrados, ou seja, dez 10,00m (dez metros) de frente, igual

largura nos fundos, onde confronta com o lote nº. 09; de um lado 26,84m (vinte e seis

metros e oitenta e quatro centímetros), confrontando com o lote nº. 25; e de outro lado,

também mede 26,84m (vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros), confrontando

com o lote nº. 27. Cadastro da Prefeitura: Quadra 2731; Unidade 026”.

Impugnação de Laudo: Os Ilmos. Defensores da Ilma. Executada, às fls. 100 a 102,

impugnaram o Laudo de Avaliação de fls. 82 a 96, tendo como justificativa que este Perito

não havia adentrado o imóvel e por considerarem o valor atribuído ao imóvel como abaixo

do valor de mercado, solicitando nova avaliação do imóvel, com consequente avaliação

interna e externa do imóvel.

Foi elaborado então o presente Laudo de Avaliação, em substituição ao já anexado,

tendo sido realizada nova pesquisa imobiliária de imóveis disponíveis no mercado e de

características semelhantes, bem como utilizado o valor do CUB/Sinduscon-SP atual e

seguidas as demais orientações de Norma.

2. LEVANTAMENTO DE DADOS

Do levantamento de dados referentes ao imóvel, junto ao Departamento de

Cadastro da Prefeitura Municipal de Limeira, obtemos as seguintes informações:

Inscrição Cadastral Municipal: 2731.026.000;

Proprietário: Waldemar Caetano Gomes;

Endereço: Rua Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, 286;

Bairro: Parque Residencial Anavec;

Setor 16;

Quarteirão: 2731;

Unidade: 026;

Quadra: 06;

Lote: 26;

Topografia: Plano;

Medida de frente - testada: 10,00m;

Medida de fundo médio: 26,84m;

Área do lote: 268,40m²;

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 131

Page 3: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 3

Área Construída: 158,98m²;

Tipo de Construção: Residencial;

Padrão de Construção: Médio;

Ano da Construção: 1992;

Estado de conservação: Bom;

Cidade/ Estado: Limeira/ SP.

3. VISTORIA

Esteve o Perito no referido imóvel às 16h00 do dia 15 de junho de 2017, sendo

gentilmente recepcionado pela proprietária, Sra. Izilda da Silva Gomes, que autorizou a

visita técnica ao imóvel. No imóvel residem a Sr. Izilda, duas filhas, um genro e um neto.

3.1. OBJETIVO:

Constatar as características do local e região onde o imóvel está situado, para

posterior elaboração de avaliação.

3.2. CARACTERÍSTICAS DO LOCAL E REGIÃO:

Localização – localizado na rua Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, 286, no

loteamento denominado "Parque Residencial Anavec", zona urbana da cidade de Limeira –

SP. O terreno é de meio de quadra, em aclive, constituído de solo firme, seco, localizado

em área alta da cidade, livre de inundações.

O sistema viário é composto de pavimento asfáltico. O bairro é atendido por

sistema de coleta de lixo; o local é dotado de abastecimento de água potável, energia

elétrica, esgotamento sanitário, sistema de transporte coletivo, totalmente urbanizado.

Distante aproximadamente 3.000,00 metros do centro de Limeira-SP, mais

especificamente da Praça Dr. Toledo Barros, esquina das ruas Dr. Trajano e Senador

Vergueiro, tem acesso fácil tanto para pedestre como para veículos pela rua Dr. Trajano,

após pela rua Presidente Roosevelt, Via Antonio Lucato (Marginal Tatu), avenida das

Araras, rua Prof. Otavio Pimenta Reis e finalmente rua Dona Magdalena Munhoz Correa

da Silva, até o numeral 286.

Zoneamento: Zona Urbana de Limeira, que admite construções residenciais e

comerciais.

Vizinhança: É formada por residências de padrões popular e médio nos bairros

Jardim Bela Vista, Vila Teixeira Marques, Jardim Planalto e Vila Queiroz.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 132

Page 4: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 4

3.3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL VISTORIADO:

3.3.1. Terreno

Terreno localizado na rua Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, nº. 286, no

loteamento denominado " Parque Residencial Anavec", zona urbana da cidade de Limeira

– SP.

Imóvel registrado na Prefeitura Municipal de Limeira sob nº. 2731.026.000,

localizado na quadra formada pelas ruas Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, Prof.

Otavio Pimenta Reis, Giocondo Negro e Bento Vaz de Lima, com frente para a rua Dona

Magdalena Munhoz Correa da Silva, nº. 286, com a área de 268,40 metros quadrados, ou

seja, dez 10,00m (dez metros) de frente, igual largura nos fundos, onde confronta com o

lote nº. 09; de um lado 26,84m (vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros),

confrontando com o lote nº. 25; e de outro lado, também mede 26,84m (vinte e seis metros

e oitenta e quatro centímetros), confrontando com o lote nº. 27.

3.3.2. Construções

Existe no local uma residência térrea de padrão médio, com idade aparente de 26

anos, em estado regular de conservação, necessitando de reparos de manutenção de

impermeabilização, pintura, correção de fissuras e trincas e correção de falhas em telhado e

sistema de captação de águas pluviais.

Os cômodos existentes na residência são: abrigo, sala de estar-jantar, hall de

circulação, dois dormitórios, uma suíte, dois banheiros, cozinha e área de serviço. Na área

externa, aos fundos do lote, existe uma varanda coberta em “L”, sendo a construção

encostada na parede posterior da residência e na lateral esquerda do lote, para quem de

dentro do lote olha para a rua.

Nos fundos do lote existe piscina de fibra, de medidas 2,00m de largura por 3,50m

de comprimento.

Segundo o Departamento de Departamento de Cadastro da Prefeitura Municipal de

Limeira, a área do imóvel é de 158,98 metros quadrados.

Alvenaria aparentemente em tijolos cerâmicos maciços, parede frontal da residência

com detalhe de tijolo cerâmico.

O piso da calçada (passeio externo) é cerâmico, assim como no interior da

residência, no recuo frontal interno e na garagem.

Para acesso à residência existem dois portões de metal, vazados, sendo um para

acesso de veículo e outro social.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 133

Page 5: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 5

O telhado da residência é composto por telhas cerâmicas, apoiadas em estruturas de

madeira e contendo calhas e condutores de águas pluviais.

O trecho de garagem existente entre o alinhamento da residência e o muro de divisa

frontal é composto por telhas cerâmicas apoiadas em estruturas de madeira, sem laje de

concreto ou forro de madeira.

Todo o corpo da residência, exceto área de serviço e varanda existente nos fundos

do imóvel, possui lajes de concreto; a área de serviço possui forro de madeira e a varanda

possui telhado composto por telhas cerâmicas apoiadas em estrutura de madeira aparente.

O piso de toda a residência, tanto interna como externamente, é cerâmico, exceto na

sala de estar/jantar, corredor de circulação interno e dormitórios cujo piso é de madeira.

Os dois banheiros, a lavanderia, a cozinha e a varanda coberta edificada nos fundos

do lote possuem revestimento cerâmico nas paredes, até o teto. A parede da varanda

coberta, divisa com dois dormitórios da residência, apresenta os revestimentos cerâmicos

soltando da parede.

Existe moldura de gesso nas lajes dos cômodos internos da residência.

Esquadrias de metal, portas de madeira. A porta existente entre a sala e a área de

claridade é de vidro, assim como a porta que separa a garagem da área de serviço e quintal.

As instalações elétricas e hidráulicas são embutidas, convencionais.

Pode-se verificar que as paredes de todos os cômodos, exceto os cômodos cujas

paredes são revestidas com cerâmica, estão danificadas por umidade ascendente,

provavelmente ocasionadas por falha na impermeabilização da fundação da construção.

Em um dormitório, localizado na divisa com a cozinha, foi realizado serviço de

manutenção de pintura em parede de divisa com o corredor externo.

Pode-se verificar ainda a existência de umidade em lajes e paredes, na parte alta,

que podem ter como causa telhas quebradas ou mal encaixadas ou defeitos no sistema de

vedação composto por calhas, rufos e condutores de águas pluviais. A parede mais

danificada, por umidade causada por chuvas é a parede do hall de circulação interno,

parede de divisa com a área de claridade.

Verificou-se a existência de fissuras em lajes e paredes, inclusive em paredes dos

banheiros, atingindo o revestimento cerâmico, sendo que uma trinca inclinada, existente na

parede do dormitório suíte, sendo a parede de divisa com a varanda coberta do quintal,

pode ter como origem recalque de fundação.

O piso de madeira da sala, nas proximidades da área de claridade, está danificado

por sol e umidade.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 134

Page 6: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 6

A piscina foi construída num nível acima do nível do restante da edificação e no

entorno da piscina, com a divisa de fundos do lote, esse piso está afundando.

Praticamente toda a residência necessita de manutenção corretiva, envolvendo

impermeabilização, correção de fissuras e trincas e avaliação do telhado, no que envolve as

telhas, as calhas, rufos e condutores de águas pluviais.

As fotos numeradas de 01 e 02 referentes ao imóvel avaliando, constantes do anexo

02, são mostradas às fls. 11.

4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

4.1. METODOLOGIA EMPREGADA

O método aplicado para apuração do imóvel foi o seguinte:

Terreno – método direto comparativo, através de pesquisas e informações

realizadas diretamente no mercado de imóveis, aplicadas a NB-502/89 e as Normas de

Avaliações do IBAPE-SP.

Construção – CUB – Custo Unitário Básico de Edificações em São Paulo, levando-

se em conta o tipo e padrão da construção avaliada, com depreciação baseada na idade e

condições da edificação, segundo o método de Ross-Heidecke.

O valor do CUB – Custo Unitário Básico do Sinduscon – Sindicato da Construção

do Estado de São Paulo, para o mês de junho de 2017, para o padrão médio de construção

que será aplicado na avaliação das construções é de R$ 1.603,39/metro quadrado.

4.2. HOMOGENEIZAÇÃO

Os terrenos pesquisados foram homogeneizados considerando os principais fatores

que influem diretamente nos seus preços finais, tais como: topografia, testada,

profundidade, vizinhança, melhoramentos, etc.

Padrão: Testada - ar = 10,00m; Profundidade - Mi= 15,00m ; Ma= 30,00m.

Fonte: Oferta - Ff= 0,9; Trans. - Ff = 1,0.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 135

Page 7: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 7

5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

Tendo em vista que o valor do imóvel implica terreno e benfeitorias, temos o

seguinte:

5.1. Valor Total do Terreno (Vt)

- Área do Terreno: At= 268,40m²

- Valor Unitário Básico, por metro quadrado pesquisado: v= R$ 608,25/m² (Anexo

02 de fls. 08 a 10).

Vt= At * v = 268,40m2 * R$ 608,25/m²

Vt= R$163.254,30 (CENTO E SESSENTA E TRÊS MIL, DUZENTOS E

CINQUENTA E QUATRO REAIS E TRINTA CENTAVOS).

5.2. Valor Total das Benfeitorias (Construção) (Vc)

Área das Benfeitorias: Ac = 158,98m²;

Idade aproximada I = 26 anos;

Fator Depreciativo (Ross-Heidecke) f = 0,60;

Custo Unitário. C= R$ 1.603,39/m²;

Piscina – 7,5m² P = R$10.000,00

Vc = (Ac x C x f ) + P

Vc = (158,98m² x R$ 1.603,39/m² x 0,60) + R$10.000,00

Vc = R$152.944,16 (CENTO E CINQUENTA E DOIS MIL, NOVECENTOS E

QUARENTA E QUATRO REAIS E DEZESSEIS CENTAVOS)

5.3. VALOR DA AVALIAÇÃO: Valor Terreno + Construção (Vi100%)

Vi100%= Vt + Vc = R$163.254,30 + R$ 152.944,16

Vi100%= R$ 316.198,46 (TREZENTOS E DEZESSEIS MIL, CENTO E NOVENTA

E OITO REAIS E QUARENTA E SEIS CENTAVOS).

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 136

Page 8: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 8

6. PARECER CONCLUSIVO

Efetuados as diligências de vistorias, análises, levantamentos imobiliários, estudos

e cálculos que se fizeram necessários, podemos concluir o seguinte: O valor referente ao

imóvel matriculado sob nº. 20638 do 1º. Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de

Limeira – SP, cuja cópia segue entranhada às fls. 46e 47, a saber: “lote de terreno sob o nº.

26 (vinte e seis), da quadra nº. 06 (seis), com frente para a rua Dezesseis (16), do

loteamento denominado “Parque Residencial Anavec”, desta cidade e comarca de

Limeira, com a área de 268,40 metros quadrados, ou seja, dez 10,00m (dez metros) de

frente, igual largura nos fundos, onde confronta com o lote nº. 09; de um lado 26,84m

(vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros), confrontando com o lote nº. 25; e de

outro lado, também mede 26,84m (vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros),

confrontando com o lote nº. 27. Cadastro da Prefeitura: Quadra 2731; Unidade 026”,

bem como as construções nele existentes é de R$ 316.198,46 (TREZENTOS E

DEZESSEIS MIL, CENTO E NOVENTA E OITO REAIS E QUARENTA E SEIS

CENTAVOS).

7. TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais tendo a esclarecer, o signatário encerra o seu trabalho, com a elaboração

do presente laudo que contém 08 (oito) folhas e 02 (dois) anexos, totalizando 15 (quinze)

folhas, todas impressas de um só lado.

Limeira (SP), 16 de junho de 2017.

Carlos Eduardo Pereira

Engenheiro Civil – Mestre em Engenharia Civil

CREA-SP: 0605007941

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 137

Page 9: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 9

Anexo nº. 01

PESQUISA IMOBILIÁRIA DO VALOR DO TERRENO:

ELEMENTO COMPARATIVO 1)

Tipo: Terreno

Bairro: Chácaras São José - Limeira

Área do Terreno: 250,00m²

Topografia: Plano

Valor: R$170.000,00

Natureza: Oferta

Data: 16/06/2017

Fonte: Imobiliária Sassi

Informante: Fone: 3404-4493

A) Valor do terreno: R$170.000,00 (à vista)

B) Área do terreno: 250,00m²

C) Fator Atualização: 1,00

D) Coeficiente de Frente: 1,00

E) Fator Topografia: 1.00

F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00

G) Fator de Correção da Área: 0,99

H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90

V1= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I

V1=R$ 605,88/ m²

ELEMENTO COMPARATIVO 2)

Tipo: Terreno

Bairro: Jardim Elite - Limeira

Área do Terreno: 250,00m²

Topografia: Plano

Valor: R$160.000,00

Natureza: Oferta

Data: 16/06/2017

Fonte: Imobiliária Sassi

Informante: Fone: 3404-4493

A) Valor do terreno: R$160.000,00 (à vista)

B) Área do terreno: 250,00m²

C) Fator Atualização: 1,00

D) Coeficiente de Frente: 1,00

E) Fator Topografia: 1.00

F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00

G) Fator de Correção da Área: 0,99

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 138

Page 10: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 10

H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90

V2= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I

V2=R$ 570,24/ m²

ELEMENTO COMPARATIVO 3)

Tipo: Terreno

Bairro: Jardim Anavec - Limeira

Área do Terreno: 268,00m²

Topografia: Plano

Valor: R$180.000,00

Natureza: Oferta

Data: 16/06/2017

Fonte: Imobiliária Bom Lar

Informante: Fone: 3451-1922

A) Valor do terreno: R$180.000,00 (à vista)

B) Área do terreno: 268,00m²

C) Fator Atualização: 1,00

D) Coeficiente de Frente: 1,00

E) Fator Topografia: 1.00

F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00

G) Fator de Correção da Área: 1,00

H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90

V3= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I

V3=R$ 604,48/ m²

ELEMENTO COMPARATIVO 4)

Tipo: Terreno

Bairro: Parque das Nações - Limeira

Área do Terreno: 250,00m²

Topografia: Plano

Valor: R$170.000,00

Natureza: Oferta

Data: 16/06/2017

Fonte: Imobiliária Roque

Informante: Sr. Maurício - Fone: 3404-3366

A) Valor do terreno: R$170.000,00 (à vista)

B) Área do terreno: 250,00m²

C) Fator Atualização: 1,00

D) Coeficiente de Frente: 1,00

E) Fator Topografia: 1.00

F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00

G) Fator de Correção da Área: 0,99

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 139

Page 11: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 11

H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90

V4= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I

V4= R$ 605,88/ m²

ELEMENTO COMPARATIVO 5)

Tipo: Terreno

Bairro: Jardim Anhanguera - Limeira

Área do Terreno: 300,00m²

Topografia: Plano

Valor: R$225.000,00

Natureza: Oferta

Data: 16/06/2017

Fonte: Imobiliária Tiengo

Informante: Fone: 3404-6060

A) Valor do terreno: R$225.000,00 (à vista)

B) Área do terreno: 300,00m²

C) Fator Atualização: 1,00

D) Coeficiente de Frente: 1,00

E) Fator Topografia: 1.00

F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00

G) Fator de Correção da Área: 0,97

H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90

V5= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I

V5= R$ 654,75/ m²

TABELA DE CÁLCULO DA MÉDIA SANEADA

Amostra Endereço Valor/ m²

1 Chácaras São José R$ 605,88

2 Jd. Elite R$ 570,24

3 Jd. Anavec R$ 604,48

4 Parque das Nações R$ 605,88

5 Jardim Anhanguera R$ 654,75

Média Aritmética= R$ 608,25/m²

Limite Inferior (-30%)= R$ 425,78/ m²

Limite Superior (+30%)= R$ 790,72/m²

Como não houve resultados discrepantes, a Média Aritmética é R$ 608,25/m².

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 140

Page 12: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 12

Anexo nº. 02

FOTOS DO IMÓVEL

FOTO 01: VISTA EXTERNA

FOTO 02: VISTA INTERNA – FRENTE DA RESIDÊNCIA

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 141

Page 13: CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL. 02 2. LEVANTAMENTO DE DADOS FL. 02 3. VISTORIA FL. 03 4. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06 CÁLCULO DO VALOR … · do valor de mercado, solicitando

PROCESSO DIGITAL Nº. 0011080-15.2016.8.26.0320

4ª. Vara Cível

LIMEIRA - SP

Carlos Eduardo Pereira

Mestre em Engenharia Civil 13

FOTO 03: VISTA EXTERNA

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

1080

-15.

2016

.8.2

6.03

20 e

cód

igo

28A

149E

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

RO

SA

NA

MA

RIA

GR

AN

US

SO

BR

AG

A, l

iber

ado

nos

auto

s em

19/

06/2

017

às 1

3:00

.

fls. 142