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BRUNO DE FREITAS POZZATTI
CONDOMÍNIO URBANÍSTICO: UM DESAFIO URBANO EM PROCESSO DE LEGALIZAÇÃO EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
CENTRO UNIVERSITÁRIO SALESIANO SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
2010
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BRUNO DE FREITAS POZZATTI
CONDOMÍNIO URBANÍSTICO: UM DESAFIO URBANO EM PROCESSO DE LEGALIZAÇÃO EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
Monografia apresentada como exigência parcial para a obtenção do título de Especialista em Direito Imobiliário no Curso de Especialização “Lato Sensu” do Centro Universitário Salesiano, sob a orientação do Prof. MS. Christiano Cassettari.
CENTRO UNIVERSITÁRIO SALESIANO SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
2010
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Autor: Bruno de Freitas Pozzatti Título: CONDOMÍNIO URBANÍSTICO: UM DESAFIO URBANO EM PROCESSO DE LEGALIZAÇÃO EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.
Monografia apresentada como exigência parcial para a obtenção do título de Especialista em Direito Imobiliário no Curso de Especialização “Lato Sensu” do Centro Universitário Salesiano, sob a orientação do Prof. MS. Christiano Cassettari.
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Trabalho de Conclusão aprovado em____/____/______ (Assinatura)__________________________________________ (Titulação/nome/instituição) (Assinatura)__________________________________________ (Titulação/nome/instituição) (Assinatura)__________________________________________ (Titulação/nome/instituição)
CENTRO UNIVERSITÁRIO SALESIANO SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
2010
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Dedico a todos aqueles que buscam, por meio do estudo sistêmico e diuturno do Direito Imobiliário, criar soluções para as novas problemáticas apresentadas pela Sociedade
Urbana Contemporânea.
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RESUMO
As problemáticas surgidas com a urbanização têm suas raízes nos fatos históricos pelo
crescimento e adensamento populacional das cidades. As cidades, no processo de crescimento
foram marcadas pelo êxodo rural, imigração estrangeira, a industrialização dente outros
fatores. O adensamento populacional gera inúmeros e sérios problemas urbanos. A
urbanificação é um processo deliberado de correção da urbanização. Da urbanificação
originou-se o urbanismo como técnica, ciência e arte para apresentar resposta à complexidade
dos núcleos urbanos com sérios problemas à população. O Direito Urbanístico, surgido
posteriormente ao urbanismo, possibilita ao Poder Público, com respeito e sob o princípio da
legalidade estrita, atuar no meio social e no domínio privado, ordenando a realidade por meio
de regras que visam tutelar o interesse da coletividade. O Direito urbanístico consiste no
conjunto de normas jurídicas reguladoras da atividade do Poder Público, destinadas a ordenar
os espaços habitáveis. A urbanificação necessita do direito urbanístico para efetivar seu
processo de correção da urbanização. Há diversas problemáticas jurídicas que obstaculizam a
formação do condomínio urbanístico, em São José dos Campos. Condomínio urbanístico
(loteamento urbano) é uma das modalidades habitacionais da sociedade urbana atual e,
apresenta-se como uma das possibilidades para as questões da moradia. A questão da
moradia, que figura entre os direitos do cidadão, enfrenta sérios problemas entre eles, os de
natureza condominial no qual se insere o condomínio urbanístico. O condomínio urbanístico é
uma modalidade habitacional, que ainda não possui definições legais concretas e efetivas para
a sua formação, o que causa sérios empecilhos, conflitos e diferentes interpretações (com base
em outras modalidades habitacionais já definidas em lei). No intuito de regulamentar essa
mais nova modalidade habitacional em São José dos Campos, a câmara municipal de São José
dos Campos, aprovou em 04 de Agosto de 1.999 a Lei. 5.441. O desiderato maior do Poder
Público Municipal, com a aprovação da referida lex, foi além de legalizar os condomínios já
existentes, o também de fiscalizar os impactos sociais e ambientais que os mesmos traziam a
Cidade de São José dos Campos. As cidades brasileiras enfrentam não só os problemas
relativos à moradia, mas, também, do desemprego, violência, desorganização social,
saneamento básico, dentre outros. Os Governos devem por meio de políticas urbanas colocar
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como objetivo principal a qualidade de vida dos mandantes e não se submeterem
exclusivamente ao lucro e ao prazer de uma parcela pequena da população. As cidades
devem ser instrumentos a serviço da vida e não de segregação residencial, social, cultural e
educacional. O Direito Urbanístico deverá corrigir as distorções, estimular ações coletivas e
estimular a dignidade de toda a população. No plano urbanístico devem estar delineados os
valores e as características de qualidade de vida. A cidade deve ser vista de forma ampla, isto
é, além de sua realidade espacial, partindo para a realização das necessidades humanas. A
competência urbanística está distribuída entre a União, Estados, Distrito Federal e municípios.
A atividade urbanística do município deve ser mais atuante porque é aí que a atividade
urbanística se manifesta em forma mais concreta, dinâmica e direta.
Palavras-chave: condomínios assemelhados, condomínio urbanístico, adensamento
populacional urbano, urbanização, urbanismo, urbanificação, reurbanização, Direito
Urbanístico.
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SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO .....................................................................................................................8
2. BREVE RETROSPECTO HISTÓRICO : O SURGIMENTO DAS CIDADES E A
URBANIZAÇÃO ...................................................................................................................13 2.1 ORIGEM DAS CIDADES .............................................................................................13 2.2 URBANIZAÇÃO: PROCESSO .............................................................................................14 2.3 URBANIZAÇÃO: QUESTÕES PROBLEMÁTICAS...................................................................20
3. TIPOS JURÍDICOS ASSEMELHADOS: CONCEITOS E CONSIDERAÇÕES
GERAIS...............................................................................................................................24
3.1 CONCEITOS E DISTINÇÕES ENTRE OS TIPOS JURÍDICOS ASSEMELHADOS: PARCELAMENTO DO
SOLO, CONDOMÍNIO ESPECIAL DE CASAS E CONDOMÍNIO EDILÍCIO ......................................................25
3.1.1 CONCEITO: PARCELAMENTO DO SOLO - ART. 8º, ALÍNEA “A” DA LEI
4591/64.......................................................................................................................25 3.1.2 CONCEITO: CONDOMÍNIO ESPECIAL DE CASAS - ART. 8º, ALÍNEA “A” DA LEI 4591/64.........26 3.1.3 CONCEITO: CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ART. 1331 A 1358 DA LEI FEDERAL 10.406/2002-CÓDIGO
CIVIL ........................................................................................................................28
3.2CONCEITOS DE CONDOMÍNIO URBANÍSTICO...............................................................29
4. CONDOMÍNIO URBANÍSTICO EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS: UMA REALIDADE
EM PROCESSO DE LEGALIZAÇÃO .................................................................................33
4.1 DIREITO DE HABITAR .................................................................................................34
4.2 UM BREVE HISTÓRICO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
......................................................................................................................................35
4.3 O SURGIMENTO DE UMA LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA SOBRE CONDOMÍNIO URBANÍSTICO EM
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS : LEI 5441/99 E O DECRETO 10.969/03............................................ 35
4.4 ASPECTOS LEGAIS ADMINISTRATIVOS DA LEI 5.441/99 C.C. LEI 10.969/03: QUESTÕES
PRELIMINARES DE ORDEM JURÍDICO-ADMINISTRATIVO ...................................................37
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4.5 DAS EXIGÊNCIAS LEGAIS PARA A OBTENÇÃO DE AUTORIZAÇÃO PARA FECHAMENTO DE
LOTEAMENTOS URBANOS............................................................................................. 40
4.5.1 DO PEDIDO DE AUTORIZAÇÃO PARA O FECHAMENTO DO
LOTEAMENTO................................................................................................................40 4.5.2 DA CONSTITUIÇÃO DE UMA ASSOCIAÇÃO................................................................... 41 4.5.3 DA APRESENTAÇÃO DOS DEMAIS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO DE ALVARÁ DE
AUTORIZAÇÃO DE FECHAMENTO...................................................................................... 51 4.5.4 DAS FASES DO PROCESSO ADMINISTRATIVO...........................................................52 4.5.5 CONSIDERAÇÕES RELEVANTES PÓS - FECHAMENTO..................................................54
CONCLUSÃO .......................................................................................................................55
REFERÊNCIAS BIBIOGRÁFICAS ...................................................................................... 59
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1. INTRODUÇÃO
A origem das cidades, seus conceitos, transformações e perspectiva de futuro
apresentam-se amplamente discutidos e estudados. Não há uma visão única e exclusiva que dê
conta de toda a complexidade histórica das cidades. Mesmo sem a existência dessa visão, o
importante é que elas existem desde a Antiguidade e que suas raízes remontam à Idade da
Pedra. “Para chegar mais perto das origens da cidade, cumpre-nos, assim penso, suplementar
o trabalho do arqueólogo que procura a mais funda camada na qual possa reconhecer uma
obscura planta baixa, a indicar a existência de uma ordem urbana” (MUMFORD, 2008, p.3).
A cidade ao passar pelo processo de adensamento populacional ingressa na
urbanização, que gera enormes problemas que devem ser sempre identificados para possíveis
soluções.
O adensamento populacional urbano, principalmente a partir do século XIX, tem
suas raízes no fenômeno do êxodo rural e na industrialização, entre outros fatores.
Com o adensamento populacional urbano surgiu um desafio que terá que ser
vencido continuamente “com diretrizes estabelecidas na legislação urbanística, que prevêem
instrumentos adequados de ocupação do solo, de modo a garantir um bom padrão de vida aos
seus habitantes” (SARMENTO FILHO,2009, p.9).
A formação das cidades, desde sua origem, se impôs, e querendo ou não, elas
estão aumentando e ampliando e, assim sendo, temos a seguinte realidade como afirma
Lefebvre (1969, p.18): “o núc leo urbano (parte essencial da imagem e do conceito da
cidade) está rachando, e, no entanto, consegue se manter; transbordando, frequentemente
deteriorado, às vezes apodrecendo, o núcleo urbano não desaparece”.
A colonização do Brasil, que ocorre no momento de transição do Mundo Feudal
para o Mundo Capitalista (comercial e urbano) possibilitou a Darcy Ribeiro, um dos maiores
intelectuais brasileiros (antropólogo, ensaísta, romancista e político) fazer a seguinte
colocação: “Assinalamos que o Brasil, surgindo embora pela via evolutiva da atualização
histórica, nasceu já como uma civilização urbana” (RIBEIRO,1996, P.193).
Não desaparecendo, pelo contrário, se impondo a cada dia que passa, o núcleo
urbano deve ser acolhido com seus problemas, que deverão ser solucionados, desenvolvendo-
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se, então, “a urbanificação, processo deliberado de correção da urbanização, consistente na
renovação urbana, que é a reurbanização” (SILVA, 2010, P.27).
Sem uma longa carreira de saída pela história, não teremos a velocidade necessária, em nosso próprio consciente, para empreender um salto suficientemente ousado em direção ao futuro, pois grande parte dos nossos atuais planos, sem exceção de muitos daqueles que se orgulham de ser ‘avançados’ ou ‘progressistas’, constituem pouco engraçadas caricaturas mecânicas das formas urbanas e regionais que ora se acham potencialmente ao nosso alcance (MUMFORD, 2008, p.3).
O Poder Público sempre está a tomar medidas (que devem ser sempre vigiadas)
de urbanificação, como por exemplo, a já apresentada para a cidade do Rio de Janeiro, capital
do Brasil desde o período imperial, que em 1920, recebeu o plano Rio, onde formalmente, se
estabeleceu as primeiras manifestações do urbanismo.
Os enormes problemas gerados pela urbanização são muitos como nos coloca
Pereira (1997, p.19):
Nos países subdesenvolvidos e em desenvolvimento, como o nosso, a ocupação do espaço urbano se faz marcado pelo déficit habitacional, pela carência de qualidade dos serviços de infraestrutura, pela ocupação predadora de áreas inadequadas, pelos serviços de transporte deficiente, estressante e poluente, pela deslegitimação da autoridade pública, fomentando um generalizado sentimento de impunidade, sobre tudo nas classes mais abastadas (...).
As classes mais abastadas, geralmente, são as que têm condições de participar da
urbanificação e atividade urbanística dos particulares.
O parcelamento do solo para fins urbanos em sua forma mais característica – o loteamento (arruamento e divisão em lotes) – tem sido, entre nós, uma atividade urbanística de iniciativa de particulares, especialmente de proprietários de glebas (pessoas físicas ou empresas imobiliárias loteadoras). Neste caso, os particulares elaboram e executam planos urbanísticos, de acordo com normas e diretrizes das Prefeituras. Ainda assim, os particulares, em nome próprio, no interesse próprio e à própria custa e riscos, estarão exercendo uma atividade que pertence ao Poder Público Municipal – qual seja, a de oferecer condições de habitabilidade à população urbana. Por isso é que os particulares, para desempenharem licitamente tal atividade, dependem de autorização municipal. (SILVA, 2010, p.323).
Essa relação que se estabelece entre os particulares e o poder público municipal,
apesar de ser assunto que nos instiga ao aprofundamento do seu estudo, não o faremos no
presente trabalho, por não tratar-se de seu objeto, no entanto por estabelecer com ele estrito
relacionamento causal, apenas ressaltamos sua importância, porém, com o risco de equívocos,
de superficialidade e de incompreensões.
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Buscaremos identificar no desenvolver deste trabalho, os problemas de natureza
legal e que por muitas vezes obstaculizam a constituição dos Condomínios Urbanísticos, que
conforme veremos “passará a ser uma nova forma de parcelamento do solo, daí a razão para
estar regulamentado em lei. (SARMENTO FILHO,2009, p.111). Tudo isso faz parte do
Direito Urbanístico, que surgiu posteriormente ao urbanismo – técnica, ciência e arte – que
por sua vez se originou da urbanificação.
Segundo Silva (2010, p.19):
O direito urbanístico é uma nova disciplina jurídica em franca evolução. O qualificativo ‘urbanístico’ indica a realidade sobre a qual esse Direito incide: o urbanismo – palavra que vem do latim urbs, que significa ‘cidade’. O conceito de ‘urbanismo’ é, portanto, estreitamente ligado à cidade e às suas manifestações, inclusive na jurídica, torna-se necessário, ou, ao menos, conveniente fazer rápido esboço histórico do fenômeno urbano, para chegarmos à urbanização, que causou o desenvolvimento do urbanismo e a atividade urbanística do Poder Público e seu regime.
Apesar do direito urbanístico não ter sido objeto de estudo na graduação do curso
de ciências jurídicas, que concluímos em 2006, nem tampouco, objeto da pós Pós-graduação
em Direito Imobiliário que estamos em fase conclusiva, a escolha do tema adveio da nossa
diuturna experiência no ramo imobiliário, que mais há de 10 anos vimos nos dedicando. Com
a somatória de questões teóricas e práticas, verificamos a existência, em muitos casos, de uma
dicotomia entre a prática e a teoria. Um exemplo dessa percepção deu-se no momento que
fomos procurados por proprietários de lotes que se localizavam em determinado perímetro
urbano na Cidade de São José dos Campos/SP. e que pretendiam seu fechamento. Neste
trabalho utilizaremos, para essa situação, a terminologia de Condomínio Urbanístico, que
apesar de assemelhar-se com outros tipos jurídicos assemelhados, encontra em sua natureza
especificidades tão íntimas, que acaba sendo considerado um tercun genus.
Com a responsabilidade que temos como operadores de direito nesse ramo tão
desafiante como apaixonante que é o imobiliário, estamos sempre a procurar a
instrumentalização teórica e prática, necessárias à elucidação das questões imobiliárias, em
especial dos Condomínios Urbanísticos, que são desconhecidos por significativa parcela dos
trabalhadores da área imobiliária, que terão sempre dificuldades para entender todas as
problemáticas, caso não haja discussões em espaços dos profissionais envolvidos com essa
área.
Diante desses diversos fatos e, principalmente devido a um compromisso inadiável
com aquilo que entendemos como o verdadeiro papel do operador do direito, determinamos
como nosso tema: CONDOMÍNIO URBANÍSTICO: UM DESAFIO URBANO EM
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PROCESSO DE LEGALIZAÇÃO EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.
Importa para o presente trabalho identificar as problemáticas da urbanização, que
devem ser enfrentadas e solucionadas, pelo processo de urbanificação – “termo cunhado por
Gaston Bardet para designar a aplicação dos princípios do urbanismo” (SILVA, 2010, P.27).
Entre os problemas gerados pela urbanização, temos o da moradia, que entre outros fatores,
está ligada às modalidades habitacionais. Nossa ênfase será dada ao condomínio urbanístico,
para o qual faremos uma discussão de ordem legal e, com toda a humildade, apresentaremos
uma minuta de estatuto associativo condominial, com as especificidades necessárias para a
sua regulação orgânica.
Essa discussão não é nova como nos coloca Sarmento Filho (2009, p.11): “O tema
não é novo, mas está longe de haver consenso entre os doutrinadores e também na
jurisprudência quanto à legalidade ou não dessa forma de parcelamento do solo”.
A questão é que, a falta de consenso não impede a implantação cada vez maior de
condomínio urbanístico, pois, a realidade fática sempre pressuporá a própria realidade jurídica
de uma sociedade.
O condomínio urbanístico é fato concreto e atual no processo histórico dos centros
urbanos e, assim sendo, “se as questões atinentes às cidades forem subestimadas, muitos
direitos humanos fundamentais estarão em perigo, como o próprio direito à vida, à segurança,
ao lazer, o direito a uma moradia adequada, além do direito de propriedade, dentre outros”.
(SARMENTO FILHO, 2009, p.11).
Assim agindo, poderemos desmontar mitos e inverdades sobre as questões
habitacionais. Partilhamos da idéia de Edésio Fernades apud Sarmento Filho (2009, p.11):
(...) mito que precisa ser questionado (...) é o de que a informalidade na produção do espaço urbano diz respeito a grupos sociais mais pobres. De fato, são mitos os processos e as práticas de informalidade e ilegalidade urbana entre os grupos mais privilegiados da sociedade latino-americana.
Com a preocupação de desenvolver uma pesquisa com base na realidade dada, o
presente trabalho se propõe desenvolver a seção Breve Retrospecto Histórico: o adensamento
populacional , estudando as origens das cidades, sua urbanização e os problemas surgidos a
partir daí. Os estudos terão como base livros da área de História e da área de Direito
Urbanístico, que têm como tema a cidade e a urbanização. Entre os de História: o de Júlia
Falivene Alves que trata da cidadania e qualidade de vida nas metrópoles; o de Maria E. B.
Sposito que trata do urbano dentro da sociedade capitalista e o de Lewis Mumford que
apresenta um estudo aprofundado, talvez a melhor obra, sobre a história da cidade desde suas
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origens, suas complexas transformações e suas perspectivas futuras. Essa obra de 812 páginas
é um deleite para aqueles que se interessam pela a história da cidade. Entre os livros de
Direito Urbanístico, utilizaremos principalmente o livro da Daniela Campos Libório Di Sarno,
que estuda as normas jurídicas voltadas para o processo de urbanização e o livro de José
Afonso da Silva, que trata, entre muitas outras coisas, dos fundamentos do Direito Urbanístico
e o Direito Urbanístico no Brasil, que contribuem significativamente para o nosso estudo.
A seção Tipos Jurídicos Assemelhados: Conceituação e Distinções, que será
desenvolvida tendo como base os estudos realizados no livro de Haroldo Guilherme Vieira
Fazano, que trata da propriedade horizontal e vertical, no livro de Eduardo Sócrates
Castanheira Fazano, que trata exatamente do objeto do nosso estudo que o loteamento
fechado.
A última seção Condomínio Urbanístico em São José dos Campos: Uma
Realidade em Processo de Legalização será desenvolvida tendo como base a Lei 5.441/99 e
seu Decreto nº 10.969/03 de 19 de Maio de 2003 e, também, com o livro da Daniela Campos
Libório Di Sarno, que trata, entre outras questões, do direito de habitar.
Esta pesquisa pretende contribuir para os estudos, discussões e alternativas sobre a
construção dos Condomínios Urbanístico (Loteamentos fechados) e, assim, participar de uma
reflexão comprometida com soluções habitacionais que contemple todos os interesses nelas
envolvidas.
Nosso objetivo é que esta pesquisa contribua para o aumento de profissionais
capazes de assumir responsabilidades, liderar e empreender. Profissionais que tenham, antes
de tudo, visão crítica e um comportamento ético diante dos novos paradigmas que se lhes
apresentam.
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2. BREVE RETROSPECTO HISTÓRICO : O SURGIMENTO DAS CIDADES E A
URBANIZAÇÃO
A urbanização se processa na medida em que as cidades crescem, isto é, na
medida em que passam a ter um adensamento populacional, industrialização, carência de
moradia, desemprego, problemas de higiene, saneamento básico etc.
2.1 ORIGEM DAS CIDADES
A urbanização e a formação das cidades marcam significativamente a civilização
contemporânea. Com isso, não há como desenvolver nosso objeto de estudo sem uma
retrospectiva histórica da trajetória das mesmas, ainda que de forma sintética.
Se quisermos identificar a cidade, devemos seguir a trilha para trás, partindo das mais completas estruturas e funções urbanas conhecidas, para os seus componentes originários, por mais remotos que se apresentem no tempo, no espaço e na cultura, em relação aos primeiros tells que já foram abertos. (MUMFORD, 2008, p.3).
A cidade é tão antiga como a História e, mais ainda, segundo Mumford (2008,
p.2): “No alvorecer da História, a cidade já é uma forma amadurecida”.
Com relação aos seus componentes originários continuamos com Mumford (2008,
p.1):
O que é a cidade? Como foi que começou a existir? Que processo promove? Que funções desempenha? Que finalidades preenche? Não há identificação que se aplique sozinha a todas as suas manifestações nem descrição isolada que cubra todas as suas transformações, desde o núcleo social embrionário até as complexas formas da sua maturidade e a desintegração corporal da sua velhice. As origens da cidade são obscuras, enterrada ou irrecuperavelmente apagada uma grande parte de seu passado, e são difíceis de pesar suas perspectivas futuras.
Não só as questões das origens da cidade apresentam idéias complexas, como,
também, a questão do seu conceito e sua identificação como núcleo urbano.
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O que é a cidade? Fixar seu conceito não é fácil. Para chegar-se à sua formulação, cumpre lembrar que nem todo núcleo habitacional pode receber o título de ‘urbano’. Para que um centro habitacional seja conceituado como urbano torna-se necessário preencher, no mínimo, os seguintes requisitos (1) densidade demográfica específica; (2) profissões urbanas como comércio e manufaturas, com suficiente diversificação; (3) economia urbana permanente, com relações especiais com o meio rural; (4) existência de camada urbana com produção, consumo e direitos próprios. Mas aí surge outra dificuldade para a formulação do conceito de ‘cidade’, porque nem todo o núcleo urbano constitui cidade. A Sociologia Urbana é que tem tentado firmar conceitos de ‘cidade’ como ‘uma situação humana’, ‘uma organização geral da sociedade’, ‘como centro de massa de consumo em massa’, ‘como fábrica social’ ou ‘como multiplicidade dialética de sistemas’, ou como ‘projeção da sociedade sobre um local’ (...) Os conceitos demográfico e econômico não servem para definir as cidades brasileiras, que são conceitos jurídico-políticos, que se aproximam da concepção das cidades como conjuntos de sistemas. O centro urbano no Brasil só adquire a categoria de cidade quando seu território se transforma em Município. Cidade, no Brasil, é um núcleo urbano qualificado por um conjunto de sistemas político-administrativo, econômico não-agrícola, familiar e simbólico como sede do governo municipal, qualquer que seja sua população (SILVA, 2010, p.24-26).
Existem discussões em torno da existência de cidades no meio da civilização de
base essencialmente agrícola, como as que se apresentam como centro de administração e
como uma fortaleza, o que acontece com as cidades do período carolíngio, na Idade Média,
que conheceu tantas cidades quantas deviam conhecer os séculos que se seguiram
(PIRENE,s/d, p.55).
Sobre a formação das primeiras cidades e o fenômeno urbano temos a colocação
de SILVA (2010, p.19).
As primeiras cidades formaram-se por volta do ano 3500 a.C. No vale compreendido pelo Tigre e Eufrates. Mas o fenômeno urbano só se manifesta significativamente a partir da primeira metade do século XIX. Assim, podemos dizer que, embora as cidades existissem há cerca de 5.500 anos, a urbanização constitui fenômeno tipicamente moderno.
Mesmo com as origens, conceito e identificação com o urbano, intensamente
discutidos, a cidade apresenta-se cada vez mais povoada, o que provoca o adensamento
populacional urbano.
2.2 URBANIZAÇÃO : PROCESSO
“Emprega-se o termo ‘urbanização’ para designar o processo pelo qual a
população urbana cresce em proporção superior à população rural. Não se trata de mero
crescimento das cidades, mas de um fenômeno de concentração urbana” (SILVA, 2010, p. 26).
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No Brasil “o fenômeno urbano vincula-se à política de ocupação e povoamento da
Colônia e sua evolução liga-se estreitamente aos ciclos econômicos brasileiros” (SILVA,
2010, p. 21).
Seguindo nesse pensamento temos a colocação de Ribeiro (1996, p.195-197)
As cidades e vilas da rede colonial, correspondentes à civilização agrária, eram, essencialmente, centros de dominação colonial criados, muitas vezes, por ato expresso da Coroa para a defesa da costa (..). Exerciam, como função principal, o comércio, através de importação e contrabando, e a prestação de serviços aos setores produtivos (...). Além dessas funções, prestavam assistência religiosa, associada quase sempre com atividades escolares de nível primário e propedêuticas do sacerdócio (...). Sua vida girava em torno dessas atividades e da segunda função básica, que era a de empórios de importação de escravos e manufaturas e de exportação do açúcar, mais tarde do ouro, pedras preciosas e poucas outra mercadorias. Suas principais edificações eram as igrejas, conventos e fortalezas, que constituíam, também, seu principal atrativo (...). A classe alta urbana era composta de funcionários, escrivães e meirinhos, militares e sacerdotes – que também eram os únicos educadores – e negociantes. Exceto a alta hierarquia civil e eclesiástica, toda essa gente era considerada ‘de segunda’ em relação aos senhores rurais, orgulhosos de sua posses, do seu isolamento e convictos de sua superioridade social. (...) O crescimento dos centros urbanos dá lugar a uma burocracia civil e eclesiástica da mais alta hierarquia e a um comércio autônomo e rico, integrado quase exclusivamente por reinóis. (...). Aglomerados menores surgiram no interior da cada área produtiva para exercer funções especiais, à medida que a população aumentava e se concentrava. (...). A economia extrativista criou os portos de exportação de borracha da Amazônia e sua constelação de vilas e cidades auxiliares. (...). Essas cidades e vilas, grandes e pequenas, constituíam agências de uma civilização agrário-mercantil, cujo papel fundamental era gerir a ordenação colonial da sociedade brasileira...
Continuando nessa mesma idéia temos, também, a colocação Di Sarno (2004, p.2-
3)
O Brasil constitui sua própria lógica de ocupação do território. A colonização inicialmente se deu pelo sistema de capitanias (quinze ao todo), que consistia em entregar enormes extensões de terra a nobres ou a homens abastados economicamente (...). Por vezes não residiam no Brasil. Foram fundados vários portos para facilitar o escoamento das extrações no país (madeira, açúcar, tinturas, algodão e escravos índios). Assim, a maior parte das primeiras cidades fundadas pelos portugueses no Brasil localizava-se no litoral e tinha uma função militar e comercial (...). Em meio ao século XVI, a Coroa portuguesa extinguiu as capitanias e estabeleceu um Governo Geral nomeando Tomé de Souza para o cargo, estabelecendo-o nos arredores de Vila Velha (atual Bahia), cidade esta que permaneceu como capital do Brasil até o século XVIII. (...) Com a descoberta do ouro em Minas Gerais, em 1605, a região fortaleceu-se e a Coroa voltou seus interesses para o Brasil, o que atraiu, muita gente e iniciou um fenomenal processo urbanístico.
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Em 1763, o Rio de Janeiro tornou-se a capital do Brasil por questões políticas e econômicas. O escoamento da produção de ouro ocorria pelo seu porto. No século XIX, essa cidade passou a ser a mais importante do país também porque a família real decidiu nela morar.
“Em suma, as cidades são formações históricas próprias, cada uma com sua
individualidade. Elas representam a cultura específica do seu tempo...” (FREITAG, 2006,
P.23).
Assim ocorrendo, é, que, “as cidades coloniais tinham apenas um caráter político-
administrativo, militar e de recepção e escoamento de mercadorias” (SPOSITO, 1994, p.40) e,
que também, “os núcleos urbanos ou vilarejos resultaram da ação urbanizadora das
autoridades coloniais, não de criação espontânea da massa (...). Essa política continuou a ser
praticada no Império através das colônias militares no interior do país e de núcleos de
colonização nos Estados” (SILVA, 2010, p. 21).
O adensamento populacional urbano, no Brasil, tem suas raízes em fatos
históricos, que ocorreram principalmente, a partir do início do século XX. “Na década de 40
(...) as cidades brasileiras eram vistas como a possibilidade de avanço e modernidade em
relação ao campo, que representava o Brasil arcaico” (SILVA, 2010, p. 22).
Para Santos (1995, p.31):
A urbanização da população brasileira começou na década de 30, atingindo seu ápice nos anos 50 e diminuindo já na década seguinte, mas sem perder a continuidade. Ela faz parte do processo de redistribuição da população pelo espaço geográfico. Significa que, a partir de 50, o país deixou gradativamente de ter a população concentrada no campo; que dizer, passou de rural a urbano. Na década de 40, cerca de 69% da população brasileira era rural; 40 anos depois, esse contingente diminuiu para 32%.
Com relação ao Estado de São Paulo, o adensamento populacional já se faz
presente desde os o século XIX, como coloca Santos (1995, p.33):
O processo de concentração populacional no estado de São Paulo começou a se manifestar (...) na fase primário-exportadora (1808-1850), quando a cafeicultura começou a popularizar a população em detrimento de outras regiões do país, especialmente o Nordeste, com a decadência da agroindústria canavieira.
A dinâmica demográfica no Brasil pode ser explicada, por vários fatores. Um
desses fatores é o processo migratório interno, “que no Brasil correspondem ao êxodo rural,
intensificado a partir de 1930, atingindo seu ápice na década de 50” (SANTOS, 1995, p .30),
constituindo elemento importante para a urbanização. Os trabalhadores rurais que migram
para as cidades possibilitam “a criação de uma força de trabalho urbana, isto é, de
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trabalhadores disponíveis para a indústria e para o setor de serviços que tende a se
desenvolver paralelamente ao desenvolvimento industrial” (SANTOS, 1995, p .30).
Importante ressaltar:
Observação necessária é que migrantes não são apenas os pobres do campo. Nas camadas sociais mais favorecidas, as pessoas também se deslocam no espaço geográfico e, grosso modo, acompanham a mesma direção dos deslocamentos dos mais pobres. Isto é, as metrópoles são pólo de atração para todos, quaisquer que sejam os seus motivos (...). Portanto, o grande crescimento das áreas metropolitanas só pode ser explicado pelo incremento populacional proporcionado pelas migrações internas.
A migração interna não é apenas constituída de trabalhadores rurais brasileiros,
mas, também, de imigrantes europeus, que foram incentivados a virem para o Brasil para
atender o crescimento rápido das plantações de café, que no seu início, primeira metade do
século XIX, desenvolve-se sobre a base no trabalho escravo.
Os fazendeiros do café encontravam os escravos necessários ao desenvolvimento das plantações graças, em parte, às migrações internas, isto é, graças à compra de escravos vindos do Nordeste e, sobretudo de Minas Gerais, onde havia um número relativamente importante de escravos ‘disponíveis’, dado o declínio das atividades das minas de ouro muito desenvolvidas nessa Província durante o século XVIII. (SILVA, 1976, p.40).
O imigrante europeu passa ser um dos componentes importante para a produção
cafeeira, na medida em que as possibilidades de expansão sobre a base do trabalho escravo
passam a ser limitadas. Essa limitação é provocada por diversos fatores. Entre eles podemos
identificar o projeto de lei, em 1945, do Parlamento britânico, que adota um projeto de lei
autorizando a marinha de seu país a fiscalizar qualquer navio suspeito de participar do tráfico
de escravos; a Lei Euzébio de Queiroz, pelo parlamento brasileiro, em 1851, que inicia um
processo onde diferentes leis e decretos provocam a abolição da escravidão no Brasil.
(SILVA, 1976, p.41).
A crise da produção cafeeira possibilita a migração de estrangeiros da zona rural
para o perímetro urbano.
Confirma Alves (1992, p.10):
A transferência da população rural para a cidade, no caso brasileiro, não é conseqüência somente do crescimento do setor industrial, tal como aconteceu nos países ricos, mas se deve também a uma verdadeira fuga do lavrador, devido às péssimas condições de trabalho e vida no campo.
18
Oliven (1984, p.67) apresenta quatro processos como responsáveis pela
transformação do Brasil em uma sociedade urbana. O primeiro processo é constituído pela
penetração de relações capitalistas no campo, acarretando a proletarização dos camponeses e
agricultores mais pobres que, assim sendo, migram para as cidades. O segundo processo se
manifesta pela introdução de vacinas e antibióticos, etc., entre a população rural, que
possibilita a diminuição da mortalidade infantil e conseqüentemente o aumento da população
rural, que não é absorvida pela realidade rural. O terceiro processo é constituído pela
expansão das fronteiras agrícolas, que atingem as populações indígenas. O quarto é
representado pela atração que a cidade apresenta de melhores condições de vida e trabalho.
Percebemos, assim que:
As migrações ocorridas do campo para a cidade não foram determinadas por preferências ou escolhas individuais, mas pelas más condições reinantes na zona rural. Os depoimentos de algumas pessoas demonstram claramente que é por falta absoluta de opção que o migrante tem de abandonar sua terra, sua gente, a própria cultura e suas raízes, e enfrentar, além da saudade do que deixou para trás, as dificuldades de se adaptar a um meio social diferente, que, muitas vezes, o rejeita e encara com preconceito seu modo de ser. (ALVES, 1992, p. 14).
Os europeus desempregados na Europa tiveram papel significativo no processo de
urbanização brasileira. Como nos coloca Ribeiro (1996, p.194);
A crise de desemprego que ocorre na Europa na passagem do século nos manda 7 milhões de europeus. Quatro e meio milhões deles se fixaram definitivamente no Brasil, principalmente em São Paulo, onde renovaram toda a vida econômica local. Foram eles que promoveram o primeiro surto de industrialização, que mais tarde se expandiria com a industrialização substitutiva de importações.
O imigrante europeu, primeiramente, constituiu elemento importante para a
expansão do cafezal, como coloca Beiguelman (1985, p.52-53):
(...) a cafeicultura logrou promover uma entrada de 364834 imigrantes entre 1900 e 1909, e 446582 entre 1910-1919, para 734985 no período áureo de 1890 – 1899. Contudo, o significado dessa intensa injeção de um contingente estrangeiro (...). A introdução maciça de mão-de-obra imigrante promovida entre 1886 e 1897 dizia a respeito ao setor de vanguarda da cafeicultura que então se expandia, e onde se geravam capitais que, sob seu comando, impulsionavam a economia inclusiva, diversificando-a e tornado-a mais complexa.
O café e a imigração européia constituem elementos significativos para o processo
de industrialização.
19
A industrialização se relaciona com a urbanização. Há criticas sobre a
interpretação linear entre industrialização e urbanização, isto é, que elas se completam e
seguem em uma mesma marcha, lado a lado. Para Ribeiro (1996, p.198) “(...) não é bem
assim. Geralmente, fatores externos afetam os dois processos, impedindo que se lhe dê uma
interpretação linear”.
Com relação a essa idéia, temos também a colocação de Pereira (1973, p.86):
É frequente associar a idéia de “progresso” com os processos de crescimento urbano e industrialização, e supor que estes mantêm entre si uma relação tão estreita e necessária que ambos os termos possam ser usados de maneira quase intercambiável. Reconhece-se, todavia, que durante o período 1945-60 a industrialização foi na América Latina mais um dos fatores do processo de crescimento acelerado das grandes cidades. Em realidade, o crescimento urbano – em especial o das cidades principais – precedeu a indústria, de tal modo que o aparecimento de setores sociais médios e de massas urbanas é muito anterior à criação das estruturas produtivas mais modernas (...). Ao que parece, a expansão industrial só contribuiu para estimular os avanços de um crescimento já em plena marcha, caracterizado pela tendência à concentração demográfica nos grandes núcleos urbanos.
Analisando a relação entre urbanização e industrialização, no período de 1950 a
1970, Oliven (1984, p.70) coloca:
A urbanização apresenta um padrão diferente da industrialização. A primeira se torna muitas vezes relativamente independente do desenvolvimento industrial regional. O crescimento das cidades menos industrializadas apresenta um ritmo quase tão intenso como o das cidades mais industrializadas. As cidades que crescem se espalham por todo o litoral brasileiro, não se observando uma macrocefalia urbana, nem uma concentração geográfica da industrialização semelhante à que ocorre na indústria.
Os processos de urbanização e industrialização, não caminharam lado a lado com
a mesma intensidade, mas segundo vários estudos o crescimento urbano foi significativo a
partir do desenvolvimento industrial.
A partir da intensificação da produção industrial, tornada viável tanto graças ao capital acumulado, como pelo desenvolvimento técnico-científico a que se denomina Revolução Industrial, a urbanização tomou ritmos muito acentuados. (SPOSITO, 1994, p.11).
Não podemos deixar de considerar, também, que: “O crescimento vertiginoso da
eletrificação e da urbanização, elementos fundamentais para a indústria nascente, não podem
ser entendidos sem que consideremos os progressos simultâneos da indústria. Ele é, ao mesmo
tempo, condição e resultado dos progressos da indústria” (SILVA, 1976, p.99).
20
O que podemos identificar com os fatos acima é que vários fatores históricos, de
uma maneira ou outra, trouxeram como consequência um adensamento populacional urbano,
que entre outros fatores, contribuíram para a urbanização – processo permeado de problemas
– a serem vencidos pela urbanificação que fez surgir uma ciência/técnica/arte – o urbanismo -
posteriormente direito urbanístico.
2.3 URBANIZAÇÃO : QUESTÕES PROBLEMÁTICAS
A imensa quantidade de pessoas que se vê compelida a transladar-se para os
centros urbanos traz consequências desastrosas para estes. “(...) nenhuma cidade brasileira
estava em condições de receber esse contingente espantoso de população. Sua conseqüência
foi a miserabilização da população urbana e uma pressão enorme na competição por
empregos”. (RIBEIRO, 1996, p.198).
Segundo Alves (1992, p. 19):
A concentração de pessoas nas regiões metropolitanas chega a ser, muitas vezes, assustadora. A década de 80 terminou com 50% dos habitantes do Sudeste vivendo na grande São Paulo, no Grande Rio ou na Grande Belo Horizonte; 23 % dos sulistas, na Grande Porto Alegre; e 18% dos nordestinos nas Grandes Salvador, Recife ou Fortaleza (PNAD, 1990)
Segundo Censo Demográfico do IBGE
Os dados dos Censos Demográficos do IBGE mostram que em 1950 a população urbana brasileira era de 18.782.891 de hab., sendo a taxa de urbanização de 36,1%. Com a urbanização crescente da população brasileira a taxa de urbanização em 1970 era de 55,9%. Em cinqüenta anos, entre 1950 e 2000, a população urbana aumentou 633,4% e em 2000 era de 137.755.550 hab., o que corresponde a uma taxa de urbanização de 81,2%. A população urbana aumentou quase três vezes mais do que a população total nesses cinqüenta anos. Para este processo contribuiu o intenso êxodo rural e o grande crescimento vegetativo da população. (http://www4.fct.unesp.br/nera/atlas/caracteristicas_socioeconomicas_b.htm#populacao_urbana)
Essa concentração acarretou sérios problemas, o que fez a cidade não ser vista
como local de soluções de problemas e, sim, como coloca Alves (1992, p. 26): “(...) ao
contrário do que deveria ser, a cidade grande é vista pela grande massa da população como
causa de sacrifícios, prejuízos e frustrações”.
Os jornais encarregam-se de nos trazer diariamente um esboço deles. Nas grandes cidades, a falta de habitações, de água encanada, de esgotos, de creches, escolas, hospitais, transportes coletivos e até de áreas de lazer dão uma mostra das dificuldades que podem ser detectadas, ainda que em escala menor, até mesmo nas
21
cidades de cinqüenta mil habitantes dos países de economia dependente. (SPOSITO, 1994, p.72).
Essa situação pode ser explicada, entre outros fatores, pela organização e
administração urbana, que desde a época colonial (como já visto no início desta seção),
encontram-se voltadas para o lucro e o poder das classes dominantes, pois, “(...) não existe em
nossas cidades nenhuma necessidade humana cujo atendimento não seja comercializado,
desde moradia e alimentação, preservação da saúde e garantia de segurança, até aquelas
ligadas a educação, esporte, lazer (...)” (ALVES, 1992, P.26).
Como tudo é comercializado e constitui mercadoria, somente os privilegiados
economicamente que possuem recursos financeiros necessários ao acesso aos melhores
hospitais, escolas, cinemas, bibliotecas, teatros, salas de espetáculos, centrais de informações,
galerias de arte, restaurantes, TV a cabo, internet com a tecnologia de banda larga.
Há outros fatores que beneficiam os economicamente privilegiados como os
investimentos públicos e privados. Sobre isso coloca Alves (1992, p.27):
Nessas nossas cidades, os investimentos públicos e privados voltam-se principalmente para obras ou serviços que beneficiam as grandes empresas e empresários e os espaços ocupados por eles: seus estabelecimentos, residências e locais de lazer. Por outro lado, milhões de pessoas, marginalizadas das benfeitorias e do luxo, amontoam-se em moradias precárias, geralmente em bairros afastados e carentes de serviços básicos (a chamada ‘periferia’), ou até em áreas insalubres e terrenos de alto risco, apesar de grandes extensões da cidade permanecerem não utilizadas porque seus proprietários aguardam sua valorização.
Existe nesse contexto de desenvolvimento urbano uma inexorável parceria de
natureza mista (pública e privada) fundada em interesses econômicos, e que juntas criam
soluções para as grandes problemáticas que se colocam ao desenvolvimento sustentável das
cidades.
O poder público tem gerado serviços exatamente como os empresários: pensando em primeiro lugar, na rentabilidade. Por isso, tem operado de forma displicente quando presta serviços ligados a educação, saúde, saneamento básico, transporte em massa, moradia popular e outros, tão importantes na determinação da qualidade de vida de cada um de nós (ALVES, 1992, p.39).
Se por um lado, há benefícios para os privilegiados economicamente, de outro,
socializam-se e, ou, generalizam-se os problemas e as perturbações decorrentes da
aglomeração urbana, tais como: violência, trânsito, barulho, falta de áreas verdes, enchentes,
ambientes degradados. Apesar de essas perturbações estarem generalizadas entre todas as
22
classes sociais, há clareza de que os problemas e males urbanos prejudicam muito mais os
trabalhadores mal remunerados e os mais pobres.
Embora a existência de grandes contrastes – fartura e carência, conforto e miséria, luxo e lixo, saber e ignorância, saúde e doença – seja notada em todo o país, como conseqüência de nossas estruturas sócio-econômicas e políticas, é nas áreas metropolitanas e nos grandes centros urbanos que o fenômeno da desigualdade recebe tonalidades mais fortes. (ALVES, 1992, p.28).
Esse fenômeno da desigualdade é marcado, entre outros fatores, pelo padrão de
moradia. “Foram o modo de vida, a política familiar, as idéias de espaço público/privado e de
ocupação do solo urbano (...) que determinaram o modelo-padrão de moradia em nossa
sociedade...” (ALVES, 1992, p.48).
Modelo-padrão de moradia, que passa pela apropriação capitalista do solo urbano
e sua utilização como mercadoria sob pressão de especulação imobiliária, políticas
habitacionais, voltadas mais para os interesses das grandes empreiteiras, imobiliárias e
instituições financeiras do que para as necessidades da coletividade.
(...) a casa se afasta da rua e dos vizinhos, ganhando e murando lote ao redor. Dentro há uma espécie de zoneamento dos Cômodos. Dentro há uma espécie de zoneamento dos cômodos segundo suas funções e ocupantes precisos – sala disso, sala daquilo, quarto disso, quarto daquilo. Dentre os cômodos da casa uma nova região é demarcada: a sala de visitas, lugar que se abre para receber um público previamente selecionado. A vida social burguesa se retira da rua para se organizar à parte, em um meio homogêneo de famílias iguais a ela. (ROLNIK, 1988, p.49 E 50).
Percebe-se que a realidade urbana imposta aos seus habitantes, leva-os a luta por
uma moradia, tendo-se claro que “o acesso a uma moradia decente não depende de se dar
tempo para a construção de mais casas, mas de se poder pagar por elas. Alguns podem fazê-
lo; para a maioria isto se apresenta como um problema”. (SPOSITO, 1994, p.73).
Não há como fugir da vida na cidade, pois, “não podemos negar que o fenômeno
da urbanização, nos últimos séculos, tem revelado como tendência o fato de que a cidade tem
sido e será, pelo menos por um longo período ainda, o destino inevitável da humanidade”
(ALVES, 1992, p.23).
Na virada do século XX para o século XXI, encontramos na América Latina,
taxas de urbanização assustadora que se distingue da realidade de outros continentes:
Na virada do milênio, as taxas de urbanização, que no mundo parecem manter um certo equilíbrio, atingem proporções totalmente distorcidas na América Latina. Em 2006, a taxa de urbanização na Argentina é de 90%; no Brasil, de 83%; e no México, de 76%. Em todos os casos está acima da média mundial, que ainda gira em torno de 50%, como é o caso de Portugal (55%), China (39%) e Índia (28%). Esse
23
‘desequilíbrio’ aconteceu nos últimos 30 ou 40 anos. Trata-se, pois, de um processo bem recente na história do desenvolvimento urbano (FREITAG, 2008, p..157).
Diante dessa realidade inevitável, as questões atuais que se impõem à moradia,
passam, também, pelo estudo das várias modalidades habitacionais e que funcionam
organicamente sob o regime condominial, sendo analisadas no próximo capítulo. Esse estudo
se faz necessário para o desenvolvimento do nosso objeto de estudo: Condomínio Urbanístico
em São José dos Campos: Uma Realidade em Processo de Legalização.
24
3. TIPOS JURÍDICOS ASSEMELHADOS: CONCEITOS E CONSIDERAÇÕES GERAIS
Diversas definições são dadas ao objeto do presente estudo, como condomínio
fechado, loteamento fechado e até mesmo condomínio horizontal de lotes.
Não concordamos com a denominação Condomínio Fechado, pois, condomínio
pressupõe existência de propriedade privada comum e propriedade privada exclusiva, e nesse
tipo condominial, o que seria propriedade privada comum, na verdade será propriedade
pública de uso limitado, concedido por meio de autorização pública Municipal, e que apesar
do fechamento, as ruas, praças e logradouros, não deixam de ser pertencer domínio público.
Acreditamos também, salvo melhor juízo, que a denominação Loteamento
Fechado não expressaria precisamente o instituto que visamos desenvolver seu estudo, já que,
como veremos adiante, Loteamento é uma das espécies do gênero parcelamento do solo, não
sendo o único lugar possível de se formar um condomínio, já que inclusive e, na maioria das
vezes, os condomínios urbanísticos são formados em desmembramentos, espécie do gênero
parcelamento do solo, o qual, diferindo daquele, utiliza das vias já preexistentes.
Mas, no presente trabalho, utilizaremos a denominação Condomínio Urbanístico,
pois, dentre as diversas possibilidades de lhe atribuir um nome, cremos que a mais certeira
seja aquela contida no projeto de Lei nº 3.057/2000, que tramita atualmente no Congresso
Nacional e que visa regulamentar essa mais nova modalidade habitacional.
Face à ausência de norma específica que trate dos condomínios urbanísticos, esse
atualmente é interpretado à luz de dispositivos legais, que regulamentam outros tipos jurídicos
assemelhados, como o parcelamento do solo urbano para fins de edificação (Lei. 6766/76), o
condomínio especial previsto no Art. 8º da Lei 4.591/64 – Condomínios e Incorporações bem
como o condomínio edilício, previsto no Capítulo 7, seção I, Art.1.331 a 1.358, do Código
Civil Pátrio.
Portanto, no intuito de conceituá-lo, bem como distingui-lo dos demais tipos
assemelhados, conceituaremos cada qual, para por fim, adentrarmos propriamente às
características intrínsecas e específicas desse mais novo instituto de moradia que pretendemos
conhecer e estudar, já que muitas são as tentativas de burlar a sistemática hoje analogamente
25
aplicada a ele, quando da sua formação, conforme ressaltado pelo Juiz da 1ª Vara de Registros
Públicos da Capital de São Paulo, hoje advogado militante, Dr. José de Mello Junqueira apud
Scavone Júnior (2009, p.131):
A imaginação fértil de inescrupulosos encontrou, para fugir às exigências urbanísticas e protetivas da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, a forma de retalhamento por condomínio ou através das próprias prefeituras pelo expediente da desapropriação de faixas de ruas. (...) Inúmeros serão os casos de condomínios que se instituem e que de uma forma ou de outra burlam as normas de sua própria constituição e, assim, os dispositivos da Lei 6766/1979. Entendo, pois, que os oficiais do Registro de Imóveis não podem coonestar tais situações; pelo contrário, vigilantes, devem afastá-las de pronto. Proponho, destarte, a edição de provimento, inserindo nas Normas de Serviço uma proibição a que se proceda a registros de venda de partes ideais e instituições de condomínio que derroguem as normas do Código Civil sobre a matéria. Exemplos dessas situações foram apontadas nesses autos, como a venda de frações ideais, mas localizadas, numeradas e com metragem certa, constando, inclusive, planta e memorial descritivo ....
3.1 TIPOS ASSEMELHADOS: PARCELAMENTO DO SOLO , CONDOMÍNIO ESPECIAL DE CASAS E
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
3.1.1 CONCEITO : PARCELAMENTO DO SOLO - ART. 2º, PARÁGRAFO 1º E 2º DA LEI
6.766/79
A Lei 6.766/79 que regulamenta o parcelamento do solo urbano preceitua que o
parcelamento de uma gleba poderá realizar-se por loteamento ou desmembramento.
Conforme o Art. 2º, parágrafo 1º da Lei retro citada, “Considera-se loteamento a
subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias
existentes” e por desmembramento, conforme parágrafo 2º da mesma lex, “a subdivisão de
gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde
que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento,
modificação ou ampliação dos já existentes”.
Muito embora o condomínio urbanístico se forme mediante desmembramento ou
loteamento, sua espécie não se coaduna com a natureza jurídica do condomínio urbanístico,
pois, com o registro do parcelamento do solo, junto ao fólio real da circunscrição imobiliária
de sua localização, por força do Art.22 da Lei 6.766/79, as vias internas, praças, espaços
livres, bem como os equipamentos comunitários, passam a integrar o domínio público
municipal. Por essa razão, dentre outras, a lei que regulamenta o parcelamento do solo, não se
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adequaria integralmente ao condomínio urbanístico, pois, com o fechamento deste, o uso dos
lotes, bem como de todos os demais bens localizados no perímetro interno, passariam ao uso
exclusivo dos seus proprietários e demais condôminos.
Conforme Schimidt (2008, p.135):
Tendo em linha de considerações as premissas justificativas para criação e desenvolvimentos dos ‘condomínios horizontais de lotes’, sua definição e enquadramento legal na Lei 6766/79, devem ser descartados, na medida em que, como vimos nas hipóteses de parcelamento nela disciplinados, as vias de circulação se tornam públicas e se inserem na malha urbana, e os equipamentos comunitários se transmudam em bens públicos, passando umas e outros ao domínio público pelo simples registro do empreendimento no ofício de imóveis e, assim, podem ser utilizados por todos do povo, com prejuízos para os requisitos de segurança e privacidade, que são algumas das vantagens que fazem sucesso na nova modalidade.
Coloca Sarmiento Filho (2009, p.111): “Na verdade, o condomínio urbanístico
passará a ser uma nova forma de parcelamento do solo, daí a razão para estar incluído em lei
dessa natureza e, ao mesmo tempo, deverá ser regida pelo Código civil, no que concerne às
relações entre os moradores desse núcleo”.
Silva Filho apud Fazano (2003, p.124) no mesmo diapasão de raciocínio coloca:
...o loteamento fechado, apesar de não estar previsto na Lei 6.766/79, é forma de parcelamento do solo urbano, que deve ser submetido às disposições desse diploma legal, e que as vias de comunicação, praças e espaços livres integrantes do loteamento fechado passam, desde a data de registro do loteamento, a integrar o domínio dos municípios.
3.1.2 CONCEITO : CONDOMÍNIO ESPECIAL DE CASAS - ART. 8º, ALÍNEA “ A” DA LEI
4.591/64
Entende-se por condomínio especial, todo e qualquer empreendimento
imobiliário, formado por casas (térreas ou assobradadas, geminadas ou não) construídas em
determinado perímetro fechado, no qual o empreendedor para viabilizar juridicamente sua
existência, deverá cumprir diversas exigências legais contidas na lei de incorporações. Uma
das exigências legais para sua formação é a apresentação do memorial de incorporação,
previsto no artigo 32 da Lex já referenciada, junto ao Oficial de Registro Imobiliário,
consubstanciando-se este, em um dossiê, composto por diversos documentos que
taxativamente são exigidos para oportunizar não somente a validade jurídica desse tipo de
empreendimento imobiliário, como também permitir a comercialização dos imóveis que o
integrarão.
27
O condomínio especial apesar de se assemelhar ao objeto do presente estudo, por
também se formar em determinado perímetro fechado, sua regras legais não se coadunam com
a realidade fática do condomínio urbanístico, pois para a formação deste, não há necessidade
de apresentar nenhum dossiê documental ao Registro Imobiliário, nem tampouco sua
formação é dada mediante negócio imobiliário previamente engendrado para esse fim.
Como forma de corroborar com o acima exposto, Schimidt (2008, p.137) coloca:
Nesses tipos de condomínio, notadamente, no chamado ‘condomínio horizontal de casas’, a que se refere a alínea “a”, é possível o fechamento com muros e portões para fiscalização do ingresso; ruas, praças e equipamentos de lazer são privativos, não passando ao domínio público. A contratação com o adquirente pressupõe venda de terreno, com ou sem venda ou construção das unidades residenciais; se o negócio envolver venda ou construção do prédio, este será executado segundo projeto aprovado e registrado com memorial da incorporação, geralmente padronizado, ao qual aderem os interessados.
Não só há incompatibilidade entre os condomínios (especial/urbanísticos) como
também inconvenientes que por seu turno trazem a distinção crucial entre ambos. Schimidt
(2008, p.137) afirma: “os inconvenientes do ‘condomínio horizontal’ da alínea “a” são a
inexistência de liberdade de escolha da casa por parte do adquirente; além da necessária
previsão de construção das residências pelo incorporador, o que nem sempre constitui seu
objetivo negocial”.
Além dos inconvenientes já tratados, uma situação bastante polêmica e ardilosa, é
a tentativa dos incorporadores em adequar a lei de incorporações imobiliárias (Art.8º, alínea
“a”, da lei 4591/64), ao negócio consubstanciado na venda de lotes não vinculados a
construções, fato tido como antijurídico e tipificado pelo Art. 50 e ss da lei de parcelamento
do solo, trazendo inclusive manifestação de renomados doutrinadores sobre o assunto,
conforme o preclaro de Silva apud Scavone Júnior (2009, p.134):
Esse dispositivo, na real verdade, tem sido usado abusivamente para fundamentar os tais loteamentos fechados. Fora ele estabelecido, certamente, não para tal finalidade, mas para possibilitar o aproveitamento de áreas de dimensão reduzida no interior de quadras, que, sem arruamento, permitam a construção de conjuntos de edificações, em forma de vilas, sob regime condominial. Em situação como esta, a relação condominial é de grande utilidade, como na chamada ‘propriedade horizontal’, quando, no entanto, a situação extrapola desses limites, para atingir o parcelamento da gleba com verdadeiro arruamento e posterior divisão das quadras em lotes, ou quando se trata apenas da subdivisão de quadra inteira em lote, com o aproveitamento das vias de circulação oficial preexistentes, então aquele dispositivo não pode mais constituir fundamento do aproveitamento, em forma de condomínio, porque aí temos formas de parcelamento urbanístico do solo, que há de reger-se pelas leis federais sobre loteamento e pelas leis municipais sobre a matéria urbanística, aplicáveis a esse tipo de urbanificação. Temos tido ‘loteamentos fechados’ até com mais de mil casas de residência, com arruamentos e tudo mais
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que é próprio do processo de loteamento. As prefeituras deverão negar autorização para esse tipo de aproveitamento do espaço urbano, exigindo que se processe na forma de plano de arruamento e loteamento ou de desmembramento, que não se admite sejam substituídos por forma condominial, como se vem fazendo. Vale dizer, os tais ‘loteamentos fechados’ juridicamente não existem; não há legislação que os ampare, constituem uma distorção e uma deformação de duas instituições: do aproveitamento condominial de espaço e do loteamento ou desmembramento. É mais uma técnica de especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o Direito Urbanístico impõe aos arruadores e loteadores do solo.
Como acabamos de vislumbrar, os mercadores imobiliários, no intuito de
desburocratizar o processo de fechamento de uma determinada gleba, apresentam projeto
imobiliário revestido das formalidades previstas no Art. 8, Lei 4.591/64, sendo que a real
finalidade do negócio engendrado é a comercialização de lotes sem vinculação a unidade
futura autônoma, fato que vem gerando diversas celeumas em nosso cenário jurídico, o que
somente será superado mediante a aprovação de uma lei que estabeleça as diretrizes que o
mesmo poderá se constituir.
3.1.3 CONCEITO : CONDOMÍNIO EDILÍCIO – ART. 1.331 A 1.358 DA LEI 10.406/2002 – CÓDIGO CIVIL PÁTRIO
O condomínio edilício tratado pelos artigos 1.331 a 1358, do Código Civil Pátrio,
é modalidade habitacional formada por unidades sobrepostas (condomínio horizontal), onde
no mesmo local encontra-se propriedade exclusiva e propriedade comum.
Em face da já ressaltada ausência de norma regulamentadora específica, o
condomínio urbanístico, ao condomínio edilício, se assemelha vindo inclusive o Conselho da
Justiça Federal, enunciar o seguinte entendimento: “quanto à extensão das regras do
condomínio edilício (...) aplica-se no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como
Loteamentos fechados (...)”. (Código Civil Comentado, 2008, p.1331).
No caso do condomínio edilício, diferentemente dos dois tipos jurídicos
assemelhados, que conceituamos anteriormente, parte de suas disposições legais aplicam-se
ao condomínio urbanístico, conforme comentários apresentados no Código Civil Comentado
(2008, p.1298):
(...) as regras que podem se aplicar aos loteamentos fechados são as das contribuições condominiais para que todos os proprietários de lotes paguem de modo proporcional o custo da manutenção de benefícios comuns a todos os adquirentes, como segurança e paisagismo, evitando o enriquecimento sem causa de uns em desfavor dos demais.
29
Conforme nos coloca Schimidt (2008, p.134):
É sabido, que os provimentos legislativos por vezes são demorados e sujeitos a injunções de várias origens, o que impõe aos operadores do direito, no vácuo legal, a tarefa de adequar ao sistema jurídico a situações negociais e sociais decorrentes, na maioria das vezes através de interpretação teleológica de dispositivos legais assemelhados, tendo em vista principalmente o desafio de criar proteções e garantias aos protagonistas teoricamente mais frágeis daquele cenário.
Após as questões conceituais que até então poderiam nos trazer noções inexatas
sobre o objeto que esta monografia pretende estudar, ingressaremos a partir de agora,
propriamente no objeto do presente estudo.
3.2 CONCEITOS DE CONDOMÍNIO URBANÍSTICO O Condomínio Urbanístico como modalidade habitacional decorrente de fatos
sociais, históricos e contemporâneos, encontra em sua conceituação, elementos que integram
os diversos reflexos citadinos advindos do processo de formação das cidades.
Na obra que tem como objeto de estudo o Loteamento Fechado ou Condomínio
de Fato, encontramos a relação entre o processo de formação das cidades com os loteamentos
fechados:
O processo de urbanização desordenada das cidades traz algumas consequências negativas de ordem estrutural e social, com a deficiência dos sistemas de transportes, o congestionamento do trânsito de veículos automotores, a proliferação de habitações subnormais, a ocorrência de inundações (causadas, por exemplo, pela impermeabilização do solo e a ocupação diária de várzea), a precariedade do saneamento básico, a ‘favelização’ das áreas públicas invadidas e a violência. Inspirados na má qualidade de vida urbana, gerada pela desenfreada e caótica ocupação do solo nos grandes centros, empresários do ramo imobiliário têm optado por moradias dotadas de comodidade, luxo e segurança, além do status de se morar bem. Essas são algumas das razões da proliferação de uma modalidade de parcelamento do solo urbano, os ‘loteamentos fechados’, com características especiais que o diferem dos convencionais (FREITAS apud SARMENTO FILHO, 2009, p.25).
Conforme vimos o condomínio urbanístico é um fato social urbano cuja suas
raízes são encontradas em diversos fatores advindos do próprio processo urbanístico
brasileiro. Uma das razões preponderantes para sua formação e proliferação no contexto
citadino contemporâneo é a ausência de políticas públicas que sejam capazes de trazer
soluções para os múltipos problemas encontrados no contexto urbano.
Nesse sentido nos coloca Soares apud Sarmento Filho (2009, p.25-26):
30
A insuficiência do poder público quanto às questões de segurança, higiene, abastecimento de água, conservação de vias e logradouros públicos de uso comum do povo, levou os proprietários de lotes individuais a se agruparem informalmente, de modo a comportarem-se como condôminos, sem que houvesse efetiva relação condominial. Esses proprietários, através de associações, denominadas de condomínio de adesão ou irregulares ou de fato, elegiam a figura de um administrador, para que tomasse frente face as suas necessidades, e desse modo contratavam serviços de terceiros para suprir a deficiência provocada pelo ente público. Na realidade, o que a coletividade fez foi criar um mecanismo voltado para preencher essa omissão, sem se preocupar com os moldes impostos pelo legislador.
Portanto, esse novo fenômeno urbano, Condomínio Urbanístico, é fruto de uma
deficiência estatal encontrada nos diversos setores da sociedade contemporânea, inclusive na
urbana, e que traz inexoravelmente à sociedade a incumbência de criar suas próprias soluções,
já que de certa forma, está agindo em busca de garantir seus mais fundamentais direitos, como
a vida, a segurança o lazer.
Em face de tão complexa característica que integra esse tercium genus, já que é
uma mescla de loteamento com condomínio, o primeiro desafio que se faz presente, é a
conceituação dessa mais nova e complexa modalidade habitacional, que por ser um instituto
condominial novo, diversos são aqueles que tentam conceituá-lo.
O condomínio urbanístico, segundo Silva apud Fazano (2003, p.124):
Trata-se de uma modalidade especial de aproveitamento de espaço para fins de construção de casas residenciais térreas ou assobradadas ou edifícios. Caracteriza-se pela formação de lotes autônomos, com áreas de utilização exclusiva de seus proprietários, confinando-se com outras de utilização comum dos condôminos.
Além de ser considerada uma modalidade especial de parcelamento do solo, o
condomínio urbanístico encontra em sua natureza características jurídicas multifacetadas
conforme nos ensina Fazano (2003, p.124):
Uma propriedade especial, na qual existem uma propriedade particular (os lotes), uma propriedade condominial (de certas áreas de uso comum, como lagos, quadra de esportes, sede e etc.) e uma propriedade superficiária, portanto, é um direito de superfície ou de uso de áreas públicas, que devem obedecer as diretrizes da Lei 6.766/79 para a sua constituição.
Conforme conceituação dos autores acima, o condomínio urbanístico é uma
espécie sui generis de moradia, pois concentra em sua natureza questões de ordem privada,
condominial e pública.
De ordem privada, pois cada condômino detém o domínio absoluto e exclusivo
31
sobre o seu lote. De ordem condominial, pois, mesmo detendo o domínio absoluto sobre o seu
lote, o condômino (proprietário) deverá respeitar as regras estabelecidas em Estatuto
Condominial Próprio, devendo este, por sua vez, ser aprovado pela maioria dos proprietários
de lotes, que integram o perímetro interno do condomínio urbanístico. E por fim de ordem
pública, pois, todos os condôminos terão direito real de uso sobre as partes internas do
condomínio e que serão sempre consideradas públicas, mas de uso limitado.
De forma mais completa sob o aspecto jurídico conceitual, nos ensina Silva Filho
apud Scavone Júnior (2009, p.121) caracteriza o loteamento fechado:
a) é aprovado exatamente como um loteamento comum; b) os lotes são de exclusiva propriedade dos adquirentes, que nele construirão da forma que lhes aprouver, respeitado os requisitos municipais; c) os lotes são tributados individualmente; d) o perímetro da gleba é fechado por autorização municipal, sendo que o acesso é efetuado por entrada submetida a controle; e) a Prefeitura Municipal, no ato da aprovação do loteamento, outorga concessão de uso aos proprietários precedida de lei; f) o loteador deve apresentar minuta do regulamento de uso e manutenção dos equipamentos comunitários, obrigando-se, a partir de cada venda, fazer constar nas escrituras de compra e venda e mesmo no contrato de promessa de compra e venda, a obrigação do adquirente contribuir para a manutenção e assinar o regulamento.
Verificamos que várias questões surgem ao se constituir qualquer dos tipos
jurídicos assemelhados, mas, os problemas têm suas raízes no próprio processo de
urbanização. Como já vimos na seção 2, a urbanização não se dá com o mero crescimento das
cidades, mas, sim, com o crescimento populacional urbano.
Segundo Silva (2010, p.27):
A urbanização gera enormes problemas. Deteriora o ambiente urbano. Provoca a desorganização social, com carência de habitação, desemprego, problemas de higiene e de saneamento básico. Modifica a utilização do solo e transforma a paisagem urbana. A solução desses problemas obtém-se pela intervenção do Poder Público, que procura transformar o meio urbano e criar novas formas urbanas. Dá-se, então, a urbanificação, processo deliberado de correção da urbanização, consistente na renovação urbana, que é a reurbanificação (...) ou na criação artificial de núcleos urbanos, como as cidades novas da Grã-Bretanha e Brasília. O termo ‘urbanificação’ foi cunhado por Gaston Bardet para designar a aplicação dos princípios do urbanismo, advertindo que a urbanização é o mal, a urbanificação é o remédio. A urbanização criou problemas urbanos que precisavam ser corrigidos pela urbanificação, mediante a ordenação dos espaços habitáveis – de onde se originou o urbanismo como técnica e ciência.
O urbanismo, segundo Di Sarno (2004, p.5): “surge como resposta à evolução da
32
complexidade com que se formaram os núcleos urbanos”
A luta por novos espaços e novos tipos de moradia, no Brasil, já se acentua desde
o crescimento da produção cafeeira e, também, com o advento da Revolução Industrial.
A produção de café, no sudeste, dominou a economia (...). São Paulo expandiu-se, formando povoados e distritos. Os ricos construíram grandes casas em bairros novos e afastados, pois temiam ficar perto das moradias populares, que já enfrentavam grandes problemas de saneamento. Com o advento da Revolução Industrial, ocorreu o fenômeno avassalador da urbanização (...) porém com agravantes sociais e políticos: sociais porque já havia, no Brasil, acentuadas diferenças de classes, e políticos por não haver uma postura planificadora, deixando que a ocupação e o uso do solo ocorressem aleatoriamente. Com o fim da escravidão e o fenômeno da concentração urbana, disseminou-se moradia precária que, por sua vez, era associada à imoralidade e às doenças. O poder público passou a intervir nesses espaços com finalidade higienista. A cidade, na condição de espaço voltado para a coletividade, desconhecia certos fenômenos que se sucederam a esta repentina e intensa ocupação. Problemas de saúde pública (água, alimentos e saneamento) e de uso do espaço, com a conseqüente ordenação das vias de circulação e a oferta de serviços públicos mínimos, fizeram o Poder Público elaborar políticas públicas e editar normas jurídicas até então inéditas. Foi o processo de urbanização, e não a existência das cidades que fez se desenvolver o urbanismo e, posteriormente, o Direito Urbanístico (DI SARNO,2004, p.3).
Para, portanto, superarmos as diversas patologias urbanas encontradas no processo
de urbanização, a urbanificação se demonstra como um instrumento hábil à adequação das
novas modalidades habitacionais (assemelhadas) ao atual contexto urbano como se demonstra
em São José dos Campos, assunto do nosso próximo capítulo.
33
4. CONDOMÍNIO URBANÍSTICO EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS: UMA REALIDADE
EM PROCESSO DE LEGALIZAÇÃO
O urbanismo foi introduzido no Brasil, no início do século XX, tendo como
destaque o Plano do Rio de Janeiro, como citado na primeira seção deste estudo. Na era
Vargas, o objetivo básico do urbanismo, era o embelezamento, a monumentalidade e o
controle social sobre o uso do espaço, sendo o papel do Poder Público orientar e intervir. Na
década de 50, o urbanismo se identificou com a necessidade de desenvolvimento, pois, a
economia exigia uma nova dinâmica urbana devido à formação de um mercado interno, que
absorvia a lógica industrial. No final da década de 1970, com o tecnoburocratismo
desenvolvimentista, houve a exigência de não mais a cidade ideal, mas, acima de tudo, a
eficiência sobre a cidade já existente (DI SARNO,2004, p.6).
A eficiência da cidade sobre a já existente se faz com o urbanismo, que é segundo
Di Sarno (2004, p.7):
(...) entendido hoje como uma ciência, uma técnica e uma arte ao mesmo tempo, cujo objetivo é a organização do espaço urbano, visando ao bem-estar coletivo, realizado por legislação, planejamento e execução de obras públicas que permitam o desempenho harmônico e progressivo das funções urbanas elementares: habitação, trabalho, recreação e circulação no espaço urbano.
As legislações de caráter urbanístico no Brasil iniciam-se no período colonial,
como as Ordenações Filipinas, que entre outros assuntos, determinavam como competência
das autoridades locais o tratamento dos assuntos urbanos. No século XIX, surgiu a primeira
norma jurídica urbanística que tratava de desapropriação. A Constituição do Império (1824),
já garantia o direito de propriedade, que tinha um caráter quase absolutamente privatista, não
fosse o estabelecimento do instituto da desapropriação. O município já na Constituição de
1891ocupou lugar de destaque na ordenação urbana. Na década de 60, atos administrativos
em âmbito federal tentaram implementar política nacional de habitação e de planejamento
territorial. Em 1967, a Constituição Federal tornou explícita a possibilidade de um
planejamento urbano com a responsabilidade das três unidades federativas: União, Estados-
membros e Municípios. União com a competência de editar leis de desenvolvimento urbano e
estabelecer planos nacionais. Estados com a competência de regulamentar os problemas
34
regionais e os municípios com a competência de estabelecer normas urbanísticas a respeito
do uso e da ocupação do solo urbano e de suas edificações (DI SARNO, 2004, p.12).
4.1 DIREITO DE HABITAR A Constituição Federal Brasileira, no seu art. 6º, determina como direito social,
entre outros, a moradia.
No direito pátrio existe uma divisão de competências constitucionais sobre essa matéria entre as instâncias federativas. À União caberá instituir diretrizes para a habitação (art.21, XX), legislar privativamente sobre desapropriação (art.22, II) promover programas de construção e moradia e melhorias das condições habitacionais e de saneamento ao lado dos municípios, estados e Distrito Federal (art.23,IX) e editar normas gerais sobre Direito Urbanístico (art.24, I). Os Estados-membros podem instituir política habitacional própria, principalmente voltada para as áreas metropolitanas. Aos municípios, além do já citado art.23, IX, caberá promover o ordenamento territorial, mediante o planejamento e controle de uso, o parcelamento e a ocupação do solo urbano (art.30,VIII), além de legislar sobre tudo que seja de interesse local (art.30,I) (DI SARNO, 2004, p.12).
As competências do Município estão determinadas no Art. 29 e ss da Constituição
Federal. Para cumprir suas competências, o Município encontrará desafios, que só poderão ser
enfrentados com base na legalidade, de vez que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de
fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (CF, art.5º, II).
Identificação entre o sistema municipal com o sistema constitucional, não é algo
novo. “O sistema municipal identifica-se, na Antiguidade com o sistema constitucional”
(PIRENNE, s/d, p.57).
No que tange ao direito de moradia, considerado dentro dos Direitos humanos, há
que se legislar com uma visão significativamente contextual e legal.
No Título VII (Da Ordem Econômica e Financeira), Capítulo II (Da Política Urbana), determina-se que, entre os deveres e os direitos do Poder Público e do proprietário do imóvel urbano, haja a elaboração de diretrizes gerais, de Plano Diretor e da ordenação do uso do solo, a satisfação da função social da propriedade urbana (equação sobre interesses particulares e necessidade social sobre o mesmo espaço), distribuindo por toda a comunidade local a responsabilidade de usar seu imóvel de acordo com as necessidades locais. Pretende-se com isso extinguir, por exemplo, a especulação imobiliária na medida m que se desestimule o não-uso da propriedade mediante a aplicação de sanções (art.182, parágrafo 4º). Contudo, as restrições ao uso da propriedade não poderão aniquilar o direito que o proprietário tem sobre seu imóvel de dar a destinação que lhe interesse (DI SARNO, 2004, p.18).
35
4.2. UM BREVE RETROSPECTO HISTÓRICO DA CIDADE DE SÃO JOSÉ DOS
CAMPOS.
A Cidade de São José dos Campos localiza-se no Vale do Paraíba, Estado de São
Paulo, tendo sua origem no século XVI (1.643 é a data mais antiga documentada). Padre
Manoel de Leão, um dos maiores jesuítas da Companhia de Jesus, foi responsável pela
organização urbana do local, sendo ele administrador da Fazenda São José dos Jesuítas, que
foi classificada como Aldeia e promovida a Vila de São José do Paraíba em 27 de Julho de
1.767. São José passou por duas fases distintas a partir de 1871: o desenvolvimento agrícola,
principalmente com a cultura do café, que se destacou até 1930, e a criação da estância
climática. Por volta do século XIX, a Vila de São José do Paraíba demonstrava com esse
desenvolvimento, sinais de crescimento econômico. A produção de algodão teve seu destaque
em São José, por volta de 1864, mesma época em que a vila se tornava cidade, sendo
denominada São José dos Campos em 1871. Em 1935 o município foi transformado em
Estância Hidromineral para o tratamento de tuberculose pulmonar. Mas, ao final do anos 40,
começaram a chegada das indústrias na cidade, reduzindo a procura de tratamento sanatorial.
Porém, inicia-se a fase científico-tecnológica da cidade com a instalação do Centro Técnico
de Aeronáutica, o CTA, em 1950, e a inauguração da Rodovia Presidente Dutra, cortando a
cidade em sua região central, o que colaborou muito para o grande desenvolvimento da
região, (http://www.sjc.sp.gov.br/acidade/).
Com a visão desenvolvida com este trabalho sobre o surgimento das cidades e
dos fatos que contribuíram para o adensamento populacional, podemos afirmar que São José
dos Campos, ao ser alvo das indústrias nas primeiras décadas do século XX, inicia nesse
momento seu processo de urbanização e, com isso, advém inevitavelmente as consequência
do mesmo. Assim sendo, a urbanificação joseense, na questão da habitação, só será um
processo efetivo se estiver subordinada a uma política pública baseada numa estrutura
jurídico-legislativa que seja capaz de regular as mais prementes necessidades
contemporâneas, advindas do seu frenético desenvolvimento urbano.
4.3 O SURGIMENTO DE UMA LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA SOBRE CONDOMÍNIO
URBANÍSTICO EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS: LEI 5.441/99 E O DECRETO Nº 10.969/03.
Diante de todos os inconvenientes decorrentes da falta de legislação específica, o
Condomínio Urbanístico, como uma realidade cada vez mais latente na Cidade de São José
36
dos Campos, recebeu uma regulamentação própria, visando o poder público municipal, não
somente conferir-lhe legitimidade e legalidade, como também, e por meio do processo
administrativo que permite o seu fechamento, realizar o controle dos impactos sociais e
ambientais que essa modalidade habitacional poder trazer positivo ou negativamente à
sociedade que ao derredor dele precedentemente se localiza.
O Poder público Municipal Joseense, constatando na década de 90 o frenético
crescimento dessa modalidade habitacional contemporânea, denominada condomínio
urbanístico, no uso de suas atribuições constitucionais (Art. 30, incisos I e VIII da Carta
Republicana de 1988)1 editou uma Lei sob o nº. 5.441 de 04 de Agosto de 1999, alterada
parcialmente pelo Decreto nº. 10.969 de 19 de Maio de 2003, cujo objeto regulatório
consubstanciava-se na autorização para fechamento normalizado de Loteamentos, Vilas e
Ruas sem saída, situadas em área exclusivamente urbana (ZR), estabelecendo o acesso
controlado a essas áreas.
Deveras importante foi a criação dessa normatização, apesar de impropriedades de
natureza jurídico administrativa ser identificada na mesma, conforme em momento oportuno
demonstraremos, pois, a partir de então, a formação desses condomínios urbanísticos
começou a ser fiscalizada pelo poder público municipal, que por meio das exigências
realizadas no curso do processo administrativo para a concessão da autorização, acabava
também por proteger o interesse público local.
Passaremos a partir de agora, a analisar cada uma dessas exigências, para por fim
descobrirmos concreta e legalmente, a forma de se constituir um condomínio urbanístico na
Cidade de São José dos Campos.
Antes de passarmos propriamente a análise das exigências retro referenciadas,
ressaltamos que apesar de estarmos cientes que diversas são as discussões que giram em torno
da constitucionalidade das leis municipais que visam regulamentar esse tipo de matéria, a Lei
5.441/99 alterada pelo Decreto nº 10.969/2003, a essa discussão não esta adstrita, pois, toda a
celeuma hoje existente, funda-se em questões que por ela já se encontra superada, pois,
conforme veremos adiante, não há restrição ao acesso dos não residentes naquele perímetro
autorizado ao fechado, havendo, pois, apenas o controle de entrada e saída, fato que não vicia
a legalidade da lei que passaremos a analisar, tendo inclusive a mesma, sido julgada
1 Constituição Federal - Art. 30. Compete aos Municípios: I – legislar sobre assuntos de interesse local; (...) VIII: promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;
37
constitucionalmente legal, em sede de julgamento no Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, conforme abaixo transcrito:
Fechamento normalizado de loteamentos, vilas e ruas sem saída. Preservação da segurança interna do loteamento, Possibilidade, Competência Municipal para legislar sobre assuntos de interesse local. Improcedência do pedido. A lei de que se cuida não alterou o destino das áreas, permanecendo sob o domínio e patrimônio do município as ruas, praças, áreas institucionais e verdes. A natureza jurídica dos loteamentos não sofreu alteração. E, na espécie, não houve delegação legislativa ao município, pois a lei em referência disciplina, de forma expressa, as medidas administrativas, na órbita da segurança, à competência de ação executiva. Ao município é reservada a competência para legislar sobre assuntos de interesse local (CF/88, art.30). A competência municipal não é subordinada e nem mesmo suplementar à competência estadual, no que tange à ordenação do solo urbano. O alegado “fechamento” não trará prejuízo aos moradores de bairros lindeiros. Na verdade é preciso reconhecer que a violência urbana é um mal agressivo e que aflige principalmente a classe média que paga a maior parte dos impostos e não tem a segurança garantida pelo Poder Público. Não se trata de delegar aos particulares atribuição que não lhes é própria, inerente ao campo da segurança pública, mas permitir-lhes que possam proteger-se, através dos meios necessários, uma vez que o Poder Público, nesse aspecto, tem sido ineficiente. Destarte, se o município tem ampla competência para disciplinar a matéria, observada a lei local, inegável que, na espécie, não se verifica a alegada inconstitucionalidade.
Portanto, sendo cediço que o Estado, vem reiteradamente demonstrando não ter
capacidade para garantir aos seus cidadãos, a inviolabilidade dos seus direitos
constitucionalmente tutelados, o Município de São José dos Campos, vislumbrou a
possibilidade de permitir, bem como legalizar, os denominados Condomínios Urbanísticos,
sendo certo que sua implantação dependerá, conforme lei que passaremos a analisar, do
cumprimento de algumas exigências, conforme veremos adiante2.
4.4 ASPECTOS LEGAIS ADMINISTRATIVOS DA LEI 5.441/99 C.C. LEI 10.969/03:
QUESTÕES PRELIMINARES DE ORDEM JURÍDICO ADMINISTRATIVA
Uma questão que deve ser evidenciada na Lei Municipal que autoriza o
fechamento de determinados loteamentos ou desmembramentos em São José dos Campos, é a
precariedade da autorização de fechamento, pois, conforme o artigo 1º da lex municipal, o
alvará será de autorização sendo este concedido de forma precária.3
Muito preocupante a concessão de alvará de autorização para fechamento de
loteamento, pois, por esse possuir caráter provisório, poderá ser cassado a qualquer momento,
pelo poder público, conforme nos ensina Silva (2008, p. 497): “... o alvará de autorização é
2 BRASIL. TJSP – Órgão Especial. Ação Direta de Inconstitucionalidade 68.759-0/0 proposta com a Lei 5.441/99, do Município de São José dos Campos, j. em 01.09.2001, tendo como Rel. Dês. Menezes Gomes. 3 Lei 5.441/99 com alteração do decreto 10.969/2003 – Art. 1º. A autorização em caráter precário para o fechamento de loteamentos (...).
38
sempre revogável sumariamente pela Prefeitura...”.
Salientamos por oportuno, que essa modalidade de alvará, ou seja, de autorização,
foi criado para situações momentâneas ou até mesmo de fácil readequação, por isso que
possui em sua natureza um caráter de provisoriedade, prevendo inclusive nesses casos, que a
revogação de determinada licença, não gera ao Poder Público o dever de indenizar o
beneficiário da autorização, pois, desde sua concessão, este estava ciente que a qualquer
momento poderia perder a autorização, conforme lição do ilustre administrativista Hely Lopes
Meirelles:
No caso de alvará de autorização sua expedição decorre de liberalidade da Prefeitura (e não direito do requerente), como na hipótese de construção de uma banca em praça pública para venda de jornais, ou de um abrigo de passageiros na via pública para uma linha de ônibus particular ou de um barracão para estacionamento de carros em terreno do requerente, e outras construções precárias, apenas toleradas pela Municipalidade, se assegurar sua definitividade.
Ao analisar o texto legal municipal, que autoriza o fechamento dos loteamentos
situados nas áreas exclusivamente urbanas de São José dos Campos, identificamos uma
temeridade jurídica muito grande na concessão desse fechamento, pois, se imaginarmos que
substanciais dispêndios são realizados pelos particulares, para a implantação desses
condomínios, como construção de muros, guaritas, câmeras de monitoramento, varrição das
ruas, urbanização da área, implantação, manutenção e conservação das sinalizações das vias
públicas e áreas verdes, como poderíamos admitir que o Poder Público concedente, pudesse
cassar sem justo motivo e sem prévia indenização, o alvará de fechamento?
Ressalta-se desde já, que com a implantação desses condomínios, não somente o
particular se beneficia com também o próprio interesse público, pois, nessas áreas os impostos
são muito mais elevados, possibilitando a maximização da arrecadação tributária municipal,
com a urbanização, ressalta-se, feita pelo particular, acaba valorizando o bairro que muitas
vezes e até então estavam subutilizados ou até mesmo clandestinamente ocupados.
Sendo assim, salvo melhor juízo, a modalidade de alvará adotada pela lei
municipal para permitir o fechamento de determinados loteamentos, deveria ser de licença e
não de autorização, já que aquela traria maior segurança jurídica àqueles que de forma
incontestável contribuíram e continuam contribuindo para a urbanificação do município.
O alvará de licença, diferentemente do de autorização, é concedido em caráter
definitivo, pois, traz em si uma presunção de definitividade, não podendo ser a qualquer
momento cassado ou anulado pelo poder público concedente, nem revogado sem justo motivo
e indenização, conforme nos ensina a doutrina atemporal de Hely Lopes Meirelles:
39
O alvará de licença para construir ou lotear traz em si a presunção de definitividade, e por isso não pode ser sumariamente cassado ou anulado pela Prefeitura, nem revogado sem justo motivo e indenização. Há que distinguir, portanto, essas três situações para a invalidação do alvará de licença: a cassação, quando ocorrer descumprimento incorrigível do projeto, em partes essenciais, durante sua execução; a anulação, quando for obtido com fraude ou desobediência à lei; a revogação, quando sobrevier motivo de interesse público que exija a não-realização da obra licenciada. Em qualquer dessas hipóteses a Prefeitura deverá apontar motivo invalidatório e dar oportunidade de defesa ao interessado antes de efetivar a invalidação do alvará, e só o fará em despacho motivado, se inaceitáveis as razões opostas. Ilegal, por arbitrária, a cassação, a anulação ou a revogação de alvará de licença sem defesa e sem motivação, pois o direito de construir não pode ser sumariamente suprimido pela prefeitura depois de deferido ao requerente em processo administrativo de outorga. Se ocorreu ilegalidade na expedição do alvará, ou se a construção está sendo feita em desacordo com o projeto aprovado, tais circunstâncias deverão ser comprovadas em regular processo administrativo punitivo, para desconstituir a situação anteriormente constituída no processo administrativo de outorga que erigiu a construção em direito subjetivo do requerente. Acresce, ainda, que se a obra já se iniciou, em conformidade com o projeto e com o alvará de licença, não poderá a prefeitura ordenar sua paralisação e demolição por simples decisão administrativa, porque a parte construída já se integrou ao terreno, por acessão. Não se justifica a invalidação do alvará por mudança de orientação administrativa ou nova interpretação das normas edilícias da construção, pois o critério anterior é válido para as licenças expedidas e gera direito subjetivo (MEIRELLES, 2008, p.497-498)
Muito embora pudéssemos pensar que a concessão deveria ser mesmo precária,
pois, se definitiva fosse, estaríamos de certa forma transformando bem público em particular,
acreditamos que o alvará de licença seria o mais adequado instrumento de concessão para
fechamento dos loteamentos, pois, traria mais segurança jurídica aos particulares e garantiria
um contraditório contra eventuais arbitrariedades muitas vezes encontradas nas decisões
administrativas.
Não pretendendo adentrar mais profundamente a esse aspecto jurídico
administrativo da lei, pois o mesmo, apesar de instigante, não é objeto do presente trabalho,
ressaltamos que se o fechamento de determinado perímetro urbano, fosse permitido por meio
de alvará de licença, e não de autorização, nada impediria que o Poder Público cassasse-o, no
entanto, teria que demonstrar que por fato superveniente a concessão, a mesma não mais
poderia ser mantida, por haver interesse público ascendente, conforme lição do já citado Hely
Lopes Meirelles:
Quanto à revogação do alvará por interesse público superveniente, a Prefeitura poderá fazê-lo desde que demonstre em despacho motivado esse interesse e indenize cabalmente o lesado, amigavelmente ou em desapropriação do imóvel e dos direitos decorrentes da licença. (MEIRELLES, 2008, p.498).
Por fim, e diante das razões já tecidas, acreditamos que deveria haver uma revisão
40
no texto legal tocante a modalidade de alvará que concede a possibilidade de fechamento de
determinados loteamentos fechados, evitando com isso, a geração de prejuízos patrimoniais e
econômicos àqueles que participam ativamente do desenvolvido urbanizatório da Cidade de
São José dos Campos.
4.5 DAS EXIGÊNCIAS LEGAIS PARA A OBTENÇÃO DE AUTORIZAÇÃO PARA FECHAMENTO DE
LOTEAMENTOTOS URBANOS .
Passaremos a partir de agora, verificar e analisar as exigências que são realizadas
pelo poder público municipal, para conceder autorização para fechamento de determinados
loteamentos ou desmembramentos fechados localizados na Cidade de São José dos Campos.
4.5.1. DO PEDIDO DE AUTORIZAÇÃO PARA FECHAMENTO DO LOTEAMENTO .
Preceitua o artigo 2º da lei ora comentada que: “O pedido de autorização para
fechamento deverá ser protocolizado na Divisão de Protocolo e Arquivo, instruído com os
seguintes documentos:
I – requerimento, conforme modelo contido no anexo I, parte integrante deste
decreto, acompanhado por declaração expressa de anuência ao fechamento, subscrita por mais
de 50% (cinquenta por cento) dos proprietários dos imóveis situados no perímetro do
loteamento (...)”.
Conforme se depreende do texto legal acima transcrito, a primeira providência
que deve ser adotada, antes mesmo da apresentação do requerimento junto à Divisão de
Protocolo e Arquivo, é a identificação, leia-se localização, de pelo menos 50% mais um dos
proprietários dos imóveis (lotes, casas, prédios) que se localizam no perímetro do loteamento
que se pretende fechar.
Logo de início temos um desafio a superar, qual seja encontrar e reunir todos os
proprietários acima mencionados ou pelos 50% mais um deles, sob pena de não formarmos o
quórum mínimo necessário e exigido pelo poder público municipal que irá por fim expedir o
alvará de autorização.
Geralmente esta etapa é mais perduradoura e dificultosa, pois, na maioria das
vezes, pelo menos em São José dos Campos, o loteamento que se pretende fechar é composto
somente de lotes, fato que acaba apresentando um grande desafio àqueles que geralmente
representam a minoria dos proprietários.
Uma dica que ofertamos a essas pessoas que se encontram nessa situação, é que se
41
dirijam ao Oficial de Registro de Imóveis, da circunscrição imobiliária que o loteamento se
localiza, e solicitar por meio do fornecimento dos números dos lotes e quadras, quem são seus
proprietários, ou até mesmo, ir à Prefeitura e solicitar no Cadastro Imobiliário municipal,
mediante o fornecimento dos dados já informados (quadras e lotes), quem são seus
proprietários.
Com a descoberta dos proprietários dos imóveis que integram o loteamento que se
pretende obter autorização de fechamento, o segundo passo, é contactá-los por meio formal
(carta enviada pelos correios com aviso de recebimento de mão própria), informando-os da
pretensão em se fechar o loteamento, e convocando-os a comparecer em Assembléia Geral
Ordinária para a constituição de uma Associação de proprietários, já que esta é uma das
condições para obter o alvará de autorização do fechamento, conforme veremos adiante.
4.5.2. DA CONSTITUIÇÃO DE UMA ASSOCIAÇÃO .
Preceitua o inciso II do Decreto 10.969/2003 que os interessados no fechamento
do loteamento, deverão apresentar “prova de constituição de pessoa jurídica representativa
dos proprietários de imóveis localizados dentro do perímetro abrangido pelo pedido de
fechamento”.
A única espécie de pessoa jurídica de direito privado que se adequaria a essa
finalidade, é a Associação prevista no artigo 44, inciso I do Código Civil pátrio, pois, além de
não possuir objetivos econômicos, possibilita a criação de um estatuto que regulará as
relações que se estabelecerão entre seus associados quando da formação do condomínio
urbanístico.
Portanto, os proprietários deverão se reunir em assembléia geral ordinária, com o
objetivo de deliberarem sobre a constituição da Associação e aprovando as normas que
integrarão seu estatuto, prenotarão o pedido de registro do ato constitutivo (Art. 119 da Lei
6.015/73, o que deverá ser feito junto ao Oficial de Registro de títulos e documentos civis das
Pessoas Jurídicas.
A partir do registro do ato constitutivo da Associação, é que ela nasce para o
mundo jurídico4, podendo exigir o cumprimento de suas normas, contidas em seu estatuto,
bem como apenar aqueles que a descumprirem.
Importante ressaltar que o funcionamento orgânico desse tipo de associação,
equipara-se ao funcionamento dos condomínios edilícios, pois, conforme já ressaltamos no 4 Art. 45 do Código Civil: Começa a existência legal das pessoas jurídicas de direito privado com a inscrição do ato constitutivo no respectivo registro..
42
presente trabalho, como a Associação foi criada para atender uma exigência municipal, mas
sua finalidade precípua é a formação de um condomínio urbanístico, logo as regras contidas
nos artigos 1.331 a 1358 da lei adjetiva, aplicar-se-ão no que couber a esse, já que a ele foi
equiparado, conforme enunciado do Conselho da Justiça Federal.
No entanto, as disposições que regulamentam o condomínio edilício, deverão ser
readequadas para a correta aplicação das mesmas ao condomínio urbanístico, até mesmo
porque, não existindo ainda regras específicas para regulamentar essa complexa modalidade
contemporânea de habitação, necessário será regulá-la pelas suas disposições estatutárias,
desafio que compete ao operador do direito superar.
Com o desiderato de corroborar com aqueles que assim como nós pretendem
superar as questões de ordem legal que atualmente embaraçam o pleno desenvolvimento do
condomínio urbanístico, principalmente no que diz respeito à adequação das normas edilícias
aplicadas ao seu funcionamento, propomos abaixo, uma minuta de estatuto que acreditamos,
humildemente, que poderá colaborar para o bom funcionamento orgânico desses condomínios
na cidade de São José dos Campos.
ESTATUTO DA ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL –
PREÂMBULO Por este e na melhor forma em direito admitida (Art. 53 do Código Civil Pátrio) a Associação dos Proprietários do Residencial, pessoa jurídica de direito privado, devidamente inscrita no Cadastro de Pessoas Jurídicas sob o nº. , sediada na Rua, nº. –– Bairro – São José dos Campos/SP., formada pela união de seus associados, proprietários de Lotes de terrenos que se situam no perímetro do loteamento denominado – Circunscrição Imobiliária de São José dos Campos/SP, vêm estabelecer diretrizes estatutárias que regulamentarão a Associação em todos os seus interesses patrimoniais e associativos. CAPÍTULO I: DAS FINALIDADES PRECÍPUAS DA ASSOCIAÇÃO CLÁUSULA PRIMEIRA: A união dos associados que integram a Associação dos Proprietários do Residencial - têm por finalidade precípua a salvaguarda dos seus interesses patrimoniais, principalmente no que concerne ao cumprimento das exigências que se farão para obtenção de autorização para fechamento do Loteamento, nos termos do Decreto Municipal nº. 10.969/2003, bem como aquelas que visarão oportunizar aos seus associados, segurança, lazer e comodidade dentro do perímetro que compreenderá o Loteamento Fechado. CAPÍTULO II: DO LOTEAMENTO CLÁUSULA SEGUNDA: O Loteamento após o seu fechamento, se denominará Residencial - e será composto por lotes de terreno, localizados no Loteamento denominado, conforme abaixo minudentemente descritos: LOTEAMENTO QUADRA LOTES
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CAPÍTULO III: DA ADMINISTRAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO CLÁUSULA TERCEIRA: A Associação será representada por um Presidente, pessoa física ou jurídica, coproprietário, eleito pela Assembleia Geral Ordinária, com mandato de 02 anos, admitida sua reeleição ilimitadamente.
PARÁGRAFO ÚNICO: A mesma Assembleia elegerá, entre os coproprietários,
um Vice – Presidente e os integrantes do Conselho Fiscal, composto por três membros efetivos e três suplentes, todos com o mesmo prazo de mandato conferido ao Presidente, admitida também neste caso a reeleição. CLÁUSULA QUARTA: O Conselho Fiscal será presidido pelo membro a ser escolhido pelos demais que, nos impedimentos do Presidente ou Vice – Presidente exercerá as funções que lhes competem; CLÁUSULA QUINTA: O Presidente, Vice – Presidente e os membros do Conselho Fiscal da Associação, não receberão nenhuma remuneração para o desempenho de suas funções, exceto aquela concernente na isenção das taxas associativas no decorrer dos seus correspectivos mandatos; CLÁUSULA SEXTA: Constituem atribuições do Presidente e do Vice- Presidente em sua ausência:
I. Representar a Associação ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, bem como perante quaisquer órgãos do sistema de administração direta ou indireta do Poder Executivo, tais como: Autarquias, Sociedades de Economia Mista, Empresas Públicas Federais, Estaduais e Municipais;
II. Contratar, demitir e aplicar penas disciplinares aos empregados que forem contratados pela Associação para trabalharem no Loteamento;
III. Zelar, coadjuvado pelos associados, pela fiel observância dos dispositivos deste estatuto, adotando todas as medidas que se tornarem necessárias para a realização de seu mister;
IV. Supervisionar a administração geral da Associação e do Loteamento, cumprindo e fazendo cumprir as obrigações constantes em seu estatuto, com especial ênfase no que concerne à preservação diuturna, da segurança e bom funcionamento do Loteamento, bem como pela categoria e nível moral da Associação, inserindo-lhe, entre as demais funções do cargo as seguintes:
a) Organizar o quadro de pessoas que serão encarregadas da execução das obras de fechamento do loteamento, como construção dos muros, guaritas, calçadas e demais obras correlacionadas ao fechamento, bem como aquelas concernentes a manutenção do loteamento, como varrição de ruas, manutenção das áreas verdes e demais áreas de uso comum;
b) Definir através do regulamento interno da Associação, deveres e direitos dos associados, atribuições específicas e, consoante o orçamento anual aprovado pela Assembleia, os respectivos níveis de remuneração;
c) Elaborar e submeter à aprovação da Assembleia a previsão das despesas gerais decorrentes da associação a serem realizadas no exercício posterior, acompanhadas estas de parecer emitido pelo Conselho Fiscal;
d) Promover a cobrança, inclusive por via judicial, das taxas associativas, seja de natureza ordinária ou extraordinária, bem como multas e juros de mora, nos casos de inadimplemento obrigacional de qualquer obrigação dos associados, estabelecidas neste e/ou no regulamento interno do Loteamento;
e) Apresentar demonstrativos trimestrais das despesas extraordinárias levadas a efeito do período, apresentando ao Conselho Fiscal, ou qualquer associado, sempre que solicitado, os comprovantes respectivos;
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f) Realizar concorrência ou tomadas de preços para execução de serviços não incluídos nos de conservação das áreas comuns do Loteamento.
g) Adquirir materiais necessários às tarefas de limpeza, manutenção e conservação de instalações do loteamento, não havendo a necessidade de prévia manifestação do Conselho Fiscal ou dos condôminos, desde que o valor dos materiais não ultrapasse a quantia de R$ 1.000,00 (Mil Reais), reajustada anualmente pelo IGP-M ou outro índice que vier substituí-lo;
h) Poderá ainda, em casos extremos, e visando à salvaguarda do bem comum, ordenar a realização de quaisquer consertos e reparos imprescindíveis, independentemente de prévia manifestação do Conselho Fiscal ou dos condôminos, desde que, o valor não ultrapasse a quantia de R$ 1.000,00 (Mil Reais), reajustada anualmente pelo IGP-M ou outro índice que vier a substituí-lo;
i) Manter entendimentos com órgãos governamentais em qualquer dos seus desdobramentos, assim como empresas concessionárias da exploração de serviços públicos para efeito de encaminhamento e solução de quaisquer questões vinculadas à administração do Loteamento Fechado;
j) Receber, pagar, dar quitação e firmar recibos em nome da Associação, abrir, movimentar e encerrar contas bancárias, inclusive o Banco do Brasil S.A., podendo emitir ou endossar cheques, depositando as importâncias recebidas em pagamento das taxas associativas, bem como praticando todos os demais atos correlatos e acessórios;
k) Efetuar o seguro das instalações que compõem o loteamento, como guaritas, salão de festas, playground, muros e demais equipamentos de uso comum;
l) Ter sob sua guarda e transmitir ao seu sucessor, conforme relação a ser incluída no texto da Ata da Assembleia Geral que elegerá o novo presidente da Associação, os livros de Atas da Assembleia Geral, Presença de Associados, Registro de Empregados, Registros de Ocorrências, Sugestões e Reclamações, Pareceres do Conselho Fiscal, e outros; além da coletânea de documentos vinculados a Associação e o Loteamento, tais como projeto das instalações comuns (guaritas, muros, instalações de cercas-elétricas, etc.), projetos das instalações hidráulicas e de esgoto do loteamento, quando houver;
m) Convocar as Assembleias e resolver, segundo o seu melhor critério, os casos omissos, sempre que possível como anuência do Conselho Fiscal, notificando ou advertindo, por escrito ou verbalmente, o associado infrator de qualquer dos dispositivos consubstanciados no Estatuto ou no Regulamento Interno, com aplicação de multa cabível à adoção dessa medida, ficando expressamente pactuado, todavia, que das decisões do Presidente caba: recurso para a Assembleia Geral, a ser convocada para o fim previsto, pelo condômino interessado;
n) Cumprir e fazer cumprir as decisões que emanem das Assembleias Gerais; o) Resolver os casos omissos; p) Baixar regulamentos de utilização e funcionamento das instalações e
dependências de uso comum; CLÁUSULA SÉTIMA: O Presidente, Vice-Presidente e os membros do Conselho Fiscal poderão ser destituídos de suas correspectivas funções pelo quórum de 2/3 (dois terços) dos votos representativos da totalidade dos associados, decisão a ser adotada em Assembleia Geral Extraordinária da Associação que, para esse fim específico, poderá ser convocada por associados que representem 1/4 da totalidade dos Lotes que integram o perímetro interno do Loteamento; CLÁUSULA OITAVA: No caso de morte, desaparecimento pelo prazo não inferior a 03 meses, renúncia tácita ou expressa e destituição do Presidente da Associação, assumirá o cargo o Vice- Presidente, cujo mandato compreenderá o tempo restante do Presidente excluído;
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CLÁUSULA NONA: O Vice – Presidente substituirá o Presidente nos casos eventuais de impedimentos ou de afastamento definitivo; CLÁUSULA DÉCIMA: Das decisões do Presidente caberá Recurso à Assembleia Geral convocada pelo interessado. Ratificada a decisão do Presidente, pagará o recorrente às despesas acarretadas com a convocação e realização da Assembleia. Revogada ou rejeitada sua decisão, as despesas correrão por conta da Associação. CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Cabe ao Conselho Fiscal:
I. Assessorar o Presidente no trato e nas soluções de assuntos de interesse da Associação;
II. Autorizar o Presidente a efetuar despesas não especificamente previstas no Orçamento aprovado pela Assembleia Geral Ordinária, nos seguintes casos:
Para aquisição de materiais necessários às tarefas de limpeza, manutenção e conservação do conjunto de instalações que integram o loteamento, desde que o valor não ultrapasse a quantia de R$ 3.000,00 (Três Mil Reais), reajustada anualmente pelo IGP-M ou outro índice que vier a substituí-lo; a) Em casos extremos, e visando à salvaguarda do bem comum,
autorizar a realização de quaisquer consertos e reparos imprescindíveis, desde que o valor dos serviços não ultrapasse a quantia de R$ 3.000,00 (Três Mil Reais), reajustada anualmente pelo IGP-M ou outro índice que vier a substituí-lo;
b) Emitir parecer conclusivo sobre as contas do Presidente, conferindo-as ou impugnando-as, no todo ou em parte;
c) Fiscalizar a execução de quaisquer obras a serem realizadas no Loteamento, verificando a compatibilidade da mesma com as diretrizes de construção estabelecidas no Regulamento Interno;
d) Denunciar erros, irregularidades ou fraudes que chegarem ao seu conhecimento, sugerindo medidas saneadoras que julgarem necessárias;
e) Convocar a Assembleia Geral Ordinária se o Presidente retardar por mais de 30 (trinta) dias a sua convocação e a Extraordinária sempre ocorrerem motivos que justifiquem a adoção dessa providência;
f) Por solicitação do Presidente, intervir em impasses surgidos entre associados, visando solucioná-los;
g) Emitir parecer sobre normas e regulamentos internos elaborados pelo Presidente;
CAPÍTULO IV – DAS ASSEMBLEIAS ASSOCIATIVAS CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: A Assembleia Geral é, por definição, o órgão soberano da Associação, representando a soma de todos os associados, e reunir-se-á ordinariamente em dia compreendido na primeira quinzena de dezembro de cada ano, e extraordinariamente sempre que houver necessidade, cabendo ao Presidente, ou quem na ocasião lhe represente, indicar o local, dia e hora para sua realização; CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: A Convocação das reuniões das Assembleias far-se-á com antecedência mínima de 10 (dez) dias da data fixada para sua realização, podendo a comunicação ser levada a efeito através de telegrama, carta registrada ou simples aviso assinado pelo Presidente, mediante recibo de entrega com indicação do dia, hora e local da reunião, bem como a respectiva ordem do dia;
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CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: Constituem atribuições específicas e indelegáveis da reunião da Assembleia Geral Ordinária, a ser realizada anualmente na primeira quinzena de dezembro:
a) Julgar as contas pertinentes ao exercício já vencido e fixar o orçamento das despesas do exercício posterior. Caso a Assembleia Geral não chegue a aprovar o orçamento para o exercício posterior, prevalecerá o valor total do orçamento anterior, devidamente corrigido pela aplicação dos índices de variação do IGP-M ou índice que a venha substituí-lo, tomando-se como base de cálculo, o índice do mês anterior ao da Assembleia Geral que fixou o orçamento anterior;
b) Eleger o Presidente, Vice – Presidente e os Membros do Conselho Fiscal;
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: Constituem atribuições específicas da reunião da Assembléia Geral Extraordinária:
a) Autorizar alteração do Estatuto da Associação por maioria que represente no mínimo 2/3 dos Associados e a alteração do Regulamento Interno, por maioria simples dos condôminos presentes à Assembleia;
b) Autorizar a realização de Obras, reparos e aquisição de materiais, bem como a contratação de empresa especializada na gestão de assuntos da Associação;
c) Tomar conhecimento das reclamações eventualmente formuladas pelos associados, adotando, quando procedentes, as medidas corretivas adequadas;
d) Discutir e Deliberar quanto às matérias constantes da Ordem do Dia da Assembleia, bem como examinar os assuntos de interessa geral;
e) Conhecer e Deliberar a propósito dos casos omissos, bem como a respeito de quaisquer questões que interessem à Administração da Associação e, ainda, apreciar atos praticados pelo Presidente;
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: As reuniões serão dirigidas por urna mesa, presidida pelo associado que a maioria dos presentes houver por bem indicar para o exercício desse cargo transitório, cabendo ao eleito para presidir a mesa, indicar um associado de sua livre escolha para secretariá-lo, devendo estar ambos (presidente e secretário) em dia com suas contribuições associativas; PARÁGRAFO ÚNICO: As funções de presidente e secretário das reuniões, por deliberação da assembleia, poderão ser exercidas por profissionais especialmente contratados pela Associação; CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: As Assembleias Gerais Extraordinárias terão lugar sempre que convocadas pelo Presidente, pelo Vice- Presidente, Conselho Fiscal ou por co-proprietários, cujo número seja igual ou superior a quarta parte do total dos associados; CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: Nas decisões das Assembleias Gerais, quer sejam elas ordinárias ou extraordinárias, a cada lote de terreno que se encontra no perímetro interno do Loteamento Fechado, corresponderá a um voto, podendo qualquer associado fazer-se representar na reunião por procurador bastante, com amplos poderes para praticar, em seu lugar, todos os atos que se façam necessários, devendo o original do instrumento de mandato ser depositado nas mãos do presidente da reunião, antes de instalar-se a Assembleia. As procurações ficarão obrigatoriamente arquivadas com o Presidente da Associação, bem como os documentos relativos à realização da Assembleia; CLÁUSULA DÉCIMA NONA: Se o lote de terreno pertencer a mais de uma pessoa, física ou jurídica, deverá ser designada uma delas para, com mandato especial, representar todas as demais
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perante a Associação, sob pena de suspensão temporária do exercício dos direitos e prerrogativas asseguradas aos Associados, pelo presente Estatuto; CLÁUSULA VIGÉSIMA: As decisões, exceto as que requeiram quórum especial, serão tomadas por maioria simples, com presença mínima, em primeira convocação, de metade mais um dos associados e, em segunda convocação, com qualquer número, devendo a última realizar-se após haver transcorrido o intervalo mínimo de 30 minutos entre ambas; CAPÍTULO V: DO QUORUM QUALIFICADO PARA DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA: A regra de votação é baseada na maioria simples dos presentes, salvos os casos expressamente previstos em lei ou nestas disposições estatutárias. PARÁGRAFO PRIMEIRO: Será exigida a aprovação de, no mínimo 2/3 do número total de Associados, para as seguintes deliberações:
a) Alteração de dispositivos deste Estatuto; b) Destituição do Presidente, Vice- Presidente e/ou membros
do Conselho Fiscal;
PARÁGRAFO SEGUNDO: Será exigido o voto unânime dos Associados para as seguintes deliberações, podendo ser computados tão somente para este fim, inclusive, votos dos proprietários que eventualmente, estejam em atraso com suas contribuições associativas:
a) Realização de obras nas áreas comuns, suscetíveis de prejudicar o direito de fruição de qualquer dos associados;
b) Realização de Obras que alterem a fachada da portaria e o aspecto arquitetônico do Loteamento como um todo;
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA: Ressalvada as hipóteses por este estatuto estabelecidas, não poderão os proprietários de lotes em débito com a Associação, participar de quaisquer deliberações assemblares e, se a despeito da vedação aqui estatutariamente prevista, nelas porventura vierem a votar, serão suas manifestações e seus respectivos votos considerados nulos, pleno jure, sem que aos associados inadimplentes assista o direito de formular reclamações de qualquer espécie; CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA: A realização de obras no Loteamento depende:
a) Se voluptuárias, de voto de 2/3 dos associados; b) Se úteis, de voto da maioria dos associados;
PARÁGRAFO PRIMEIRO: As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo Presidente da Associação, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer associado, desde que o valor da obra não ultrapasse a quantia de R$ 1.000,00 (Mil Reais), reajustada anualmente pelo IGP-M ou outro índice que vier a substituí-lo; PARÁGRAFO SEGUNDO: No caso de o valor das obras ou reparações necessárias ultrapassar a quantia de R$ 1.000,00 (Mil Reais), o Conselho Fiscal poderá autorizar o Presidente a realizá-las, desde que não ultrapasse a quantia de R$ 3.000,00 (Três Mil Reais), reajustada anualmente pelo IGP-M ou outro índice que vier a substituí-lo; PARÁGRAFO TERCEIRO: Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem despesas excessivas, ou seja, cujo valor seja superior a R$ 3.000,00 (Três Mil Reais), determinada sua realização, o Presidente ou o Associado que adotou a iniciativa delas, dará ciência à Assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. PARÁGRAFO QUARTO: Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem despesas excessivas, somente poderá ser efetuados após a autorização da Assembleia, especialmente convocada pelo Presidente, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos Associados.
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PARÁGRAFO QUINTO: O Associado que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum; CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA: O Adquirente de lote de terreno que se localiza dentro do perímetro interno do Loteamento Fechado, responde pelos débitos do alienante, em relação a Associação, inclusive multas, juros moratórios, e quaisquer outras penalidade que recaiam sobre o mesmo; CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA: As deliberações adotadas pelas Assembleias Gerais, obedecido o quórum necessário, obrigam todos os Associados presentes ou não às reuniões, inclusive nos casos em que o seu não comparecimento decorra da sua ausência temporária do respectivo domicílio, ou outro qualquer motivo que impeça a tempestiva entrega ao destinatário, do aviso à Convocação da Assembleia; CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA: As deliberações das Assembleias Gerais constarão das respectivas Atas lavradas no livro próprio pelo Secretário da mesa incumbido de dirigir e coordenar os trabalhos da reunião assemblar, após o que serão assinadas pelo presidente e pelo secretário, cabendo ao Presidente da Associação, nos 20 dias subsequentes à realização da Assembleia, remeter cópias do citado documento à todos os condôminos, o que fará pior via postal ou mediante entrega em mãos próprias dos Associados, podendo, ainda, disponibilizar o documento por meios eletrônicos, como a Internet; CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA: Fica expressamente pactuado ainda que, decorridos 15 dias do pedido de convocação, se não se reunir a Assembleia para o exercício de qualquer um dos poderes que lhe são conferidos por este Estatuto, incumbirá ao Juiz decidir a respeito, mediante requerimento de qualquer Associado. CAPÍTULO VI: DA COBRANÇA DAS TAXAS ASSOCIATIVAS E SUAS CORRESCTIVAS PENALIDADES EM CASO DE INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA: Face às despesas decorrentes da manutenção das áreas internas do Loteamento (Portaria, Ruas, Áreas Verdes, Salão de Festas, Muros, Cercas – Elétricas. Gradil, etc) bem como aquelas que assegurem à boa gestão dos interesses dos Associados (Funcionários, Equipamentos, Produtos químicos, Serviços de Vigilância Patrimonial, etc), fica pactuado que os Associados, proprietários ou adquirentes a qualquer título de terrenos localizados no perímetro interno do Loteamento Fechado, concorrerão para o custeio das mesmas, pagando para tanto uma Taxa Associativa, cujo valor e data de pagamento estará consignado em Ata de Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária; CLÁUSULA VISÉGIMA NONA: A cobrança da taxa associativa acima mencionada poderá ser diretamente promovida pelo Presidente da Associação, mediante a expedição do correspondente aviso por protocolo ou através de carta ou por intermédio de Administradora, que com prévia anuência da Assembleia vier a ser contratada pela Associação; PARÁGRAFO ÚNICO: O não pagamento da Taxa Associativa, devidamente aprovada em Assembleia Geral, ensejará judicial e extrajudicialmente a responsabilização do Associado inadimplente, sendo adotado para tanto, as necessárias medidas, para o devido recebimento. CLÁUSULA TRIGÉSIMA: São consideradas despesas de responsabilidade de todos os Associados:
a) Impostos, taxas e tributos, federais ou estaduais, que incidem direta ou indiretamente sobre a área do Loteamento;
b) Serviços de limpeza dos lotes e das ruas internas do Loteamento; c) Serviços de Vigilância das residências, áreas comuns e fiscalização
de pessoas não associadas que ingressarem no interior do loteamento para visitas, serviços e execução de obras;
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d) Serviços de Manutenção dos equipamentos comunitários; e) Compra de equipamentos eletrônicos, como telefones, rádios de
comunicação, computadores, câmeras, etc; f) Compra de veículos automotores, ferramentas para realização de
manutenção nas áreas verdes e demais utensílios de interesse comum da Associação;
g) Compra de acessórios de decoração que serão colocados na sede social bem como na recepção e/ou portaria do Loteamento;
h) Serviços de manutenção de toda a infraestrutura que integra o Loteamento Fechado, como muros, cercas, câmeras, sistema da rede elétrica, saneamento e tratamento da água de uso comum, pinturas das áreas comuns do loteamento, realização de pinturas de sinalização de trânsito e manutenção das mesmas nas vias internas do loteamento;
i) Energia Elétrica das instalações de uso comum como Portaria, Salão de festas, Sede Social e outros que por ventura vierem a servir o interesse da associação como um todo;
j) Prêmio de seguro de incêndio das instalações comuns e de responsabilidade da Associação;
k) Remuneração da Empresa contratada para administrar o Loteamento bem como os interesses da Associação;
l) Taxas Associativas Extraordinárias aprovadas em Assembléia Geral;
CLÁUSULA TRIGÉSIMA PRIMEIRA: O Associado que não pagar sua contribuição associativa na data aprazada, ficará sujeito aos juros moratórios, segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional, de acordo com o Art. 406 do Código Civil Pátrio, além da multa de 02 % (dois por cento) sobre o valor do débito sem prejuízo por fim das devidas corrigendas monetárias; CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEGUNDA: O Associado que não adimplir as condições estabelecidas neste Estatuto bem como naquelas constantes no Regulamento Interno, pagará multa de até 05 (cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais, a critério do Presidente, independentemente de perdas e danos que eventualmente se apurarem; CLÁUSULA TRIGÉSIMA TERCEIRA: O Associado, ou o possuidor a qualquer título, que não cumprir reiteradamente com os deveres perante a Associação, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição associativa, conforme gravidade das faltas e a reiteração, independentemente de eventuais perdas e danos que se verificarem; PARÁGRAFO PRIMEIRO: Considera-se reiteração, a ação ou omissão do ato praticado por três vezes consecutivas ou alternadas, ao longo de até 12 (doze) meses; PARÁGRAFO SEGUNDO: Entre os deveres punidos com esta penalidade, encontra-se a falta de pagamento das taxas associativas (ordinárias e/ou extraordinárias), pela terceira vez consecutiva ou alternada, ao longo do período de até doze meses; CLÁUSULA TRIGÉSIMA QUARTA: O Associado ou o possuidor que, por seu reiterado comportamento antisocial dentro do Loteamento, gerar incompatibilidade de convivência com os demais associados ou possuidores de lotes, poderá ser constrangido a pagar multa em quantia correspondente até o décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas associativas; PARÁGRAFO PRIMEIRO: Esta penalidade poderá ser aplicada reiteradamente até que cessem as atitudes objeto da punição; PARÁGRAFO SEGUNDO: No caso de a penalidade estabelecida no parágrafo anterior, ainda que aplicada reiteradamente, não for suficiente para cessar
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o comportamento antissocial, ou pelos transtornos insuportáveis causados pelas atitudes do faltoso, poderão os associados deliberar a expulsão do associado ou possuidor do convívio dos demais, a ser requerida ao juízo competente; CLÁUSULA TRIGÉSIMA QUINTA: O Associado perderá o direito de representação de voto nas reuniões das Assembleias Gerais, podendo comparecer, mas sem poder votar ou se manifestar, em caso de não estar quite com sua obrigações pecuniárias, inclusive multa, ou qualquer outra penalidade, ficando ainda impedido de ser eleito para integrar, a qualquer título, a administração da Associação, assim como presidir ou secretariar as reuniões de assembléias gerais, pelo tempo em que se encontrar em débito para com a respectiva Associação, exceto nas hipóteses em que o quorum exigido for a totalidade dos Associados; PARÁGRAFO ÚNICO: O Associado inadimplente que pretender participar da eleição, na qualidade de candidato ou de votante, deverá comprovar o cabal cumprimento de suas obrigações associativas, até o 5º dia útil que anteceder o dia da eleição, sob pena de não mais poder fazê-lo; CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEXTA: A tolerância do Presidente da Associação para com a impontualidade na satisfação de quaisquer prestações de caráter pecuniário previstas neste Estatuto e, bem assim, a sua eventual transigência no que tange ao tempestivo e cabal cumprimento dos deveres que se acham definidos no Regulamento Interno do Loteamento, não implicando, em nenhuma hipótese, o reconhecimento, expresso ou tácito, de haver-se operado novação ou alteração do complexo de normas que regem a Associação, cujos dispositivos, a despeito da ocorrência de qualquer um das situações no presente enunciadas, permanecerão íntegras e válidas para todos os seus efeitos, devendo como tais ser fielmente observadas pelos Associados; CLÁUSULA TRIGÉSIMA SÉTIMA: Poderá o Presidente assinar prazo ao Conselho para concessão da vênia, avocando a si a decisão caso o Conselho Fiscal não se manifeste tempestivamente quando os valores a serem pagos ultrapassem o limite de R$ 1.000,00 (Mil Reais), com reajuste anual de IGP-M ou índice que vier a substituí-lo; CLÁUSULA TRIGÉSIMA OITAVA: A renúncia de qualquer associado aos seus direitos, em hipótese alguma lhe conferirá o direito de se exonerar da obrigação de pagar os encargos associativos; CLÁUSULA TRIGÉSIMA NONA: As despesas com remoção de coisas, objetos e entulhos jogados ou depositados em partes comuns do Loteamento, serão cobradas do proprietário do lote que estiver em causa, podendo ainda o Presidente cobrar armazenamento ou até mesmo locomoção, impondo multa de acordo com as disposições normativas constantes no Regulamento Interno e neste Estatuto; CLÁUSULA QUADRAGÉSIMA: Todas as instalações internas de água, luz, gás, eletricidade e esgoto de cada construção que se edificar nos terrenos do loteamento, serão reparadas pelos respectivos proprietários ou possuidores; CLÁUSULA QUADRAGÉSIMA PRIMEIRA: Caso ocorra algum dano às áreas de uso comum do Loteamento, o Associado que lhe deu causa deverá repará-lo, inclusive na hipótese do dano ter sido causado por terceiros que se encontrava no loteamento a convite do mesmo; CAPÍTULO VII: DA CONSTITUIÇÃO DO FUNDO DE RESERVA CLÁUSULA QUADRAGÉSIMA SEGUNDA: Juntamente com as importâncias devidas pelas despesas da associação, será cobrada uma importância equivalente a 20% (vinte por cento) para a constituição do FUNDO DE RESERVA a ser utilizado pelo Presidente da Associação, em caso de emergência, devidamente autorizado pelo Conselho Fiscal;
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PARÁGRAFO ÚNICO: A cobrança que versa a presente cessará quando o montante arrecadado, atingir a soma de 50 % (Cinquenta por cento) do orçamento anual. CLÁUSULA QUADRAGÉSIMA TERCEIRA: Os recursos provenientes da cobrança das contribuições associativas, percentual do fundo de reserva, juros, multas, correção monetária e demais fontes de receita, serão obrigatoriamente depositados em estabelecimento bancário, em conta corrente em nome da Associação, podendo ser movimentada pelo Presidente ou por empresa encarregada da administração. CAPÍTULO VIII – DA DESTINAÇÃO, USO E FRUIÇÃO DO LOTEAMENTO FECHADO CLÁUSULA QUADRAGÉSIMA QUARTA: O Loteamento terá destinação única e exclusivamente residencial, sendo vedada a utilização para fins diversos do estabelecido neste Estatuto bem como no Regulamento Interno; CLÁUSULA QUADRAGÉSIMA QUINTA: Na hipótese de alienação, promessas de alienação, cessão de posse ou de constituição de direitos reais sobre quaisquer das propriedades que integram o loteamento, ficam desde logo obrigados os novos adquirentes, quer do direito ao uso, quer do domínio pleno, à exata observância de todos os dispositivos previstos neste Estatuto bem como no Regulamento Interno do Loteamento, mesmo se os mesmos não forem mencionados nos instrumentos contratuais celebrados entre as partes; CAPÍTULO IX – DO REGULAMENTO INTERNO DO LOTEAMENTO FECHADO CLÁUSULA QUADRAGÉSIMA SEXTA: O Funcionamento orgânico do Loteamento Fechado, será regido pelas presentes disposições estatutárias, bem como pelo Regimento Interno da Associação, que é parte integrante deste, pelo qual, todos associados se comprometem a cumprir fielmente sob pena de incorrerem nas cominações estatutárias cabíveis e proporcionais ao inadimplemento verificado; CAPÍTULO X: DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS CLÁUSULA QUADRAGÉSIMA SÉTIMA: Os Associados outorgam neste azo, procuração ao Presidente da Associação do Residencial , para proceder as rerratificações que sejam necessárias para atender às exigências do 1º Oficial de Registro de Títulos e Documentos de São José dos Campos, tocante ao registro do presente estatuto. CLÁUSULA QUADRAGÉSIMA OITAVA: Se uma controvérsia surgir em razão das disposições estatutárias neste estabelecidas, convencionam os Associados, que o foro competente para dirimi-las, será o localizado na Cidade e Comarca de São José dos Campos.
Ressaltamos por fim, que em sendo o estatuto, documento que materializa direitos
e obrigações dos associados condôminos, necessário será a colheita da assinatura de todos
aqueles que integram a associação, a fim de evitar o surgimento de discussões em juízo sobre
sua validade.
4.5.3 - DA APRESENTAÇÃO DOS DEMAIS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO DO
ALVARÁ DE AUTORIZAÇÃO DE FECHAMENTO .
Superada a constituição da Associação, fase mais nevrálgica do processo de
fechamento, por envolver um número significativo de pessoas que são desconhecidas muitas
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vezes entre si, o próximo passo, de acordo com o inciso III do Decreto 10.969/2003 é a
apresentação dos títulos de propriedade.
Como é cediço no Brasil, a maioria das compras e vendas é realizada por
instrumento particular, não registrado, o que acaba trazendo consequências um tanto quanto
retardatárias do dinamismo que todos esperam do processo de fechamento, pois, nesse caso,
necessário será aperfeiçoar todos os contratos de compra e venda, ou seja, escriturá-los por
instrumento público (Art. 108 C.C.) e registrá-los posteriormente, para por fim fazer prova
junto ao Poder Público Municipal de que as pessoas que estão assinando os requerimentos são
as legítimas proprietárias dos imóveis que integram o perímetro do loteamento que se visa
fechar.
O próximo passo de acordo com inciso IV do Decreto 10.969/2003 é a confecção
do quadro indicativo, devendo nesse necessariamente constar a quadra, o lote, a inscrição
imobiliária, o nome do proprietário, seu RG e CPF e por fim sua assinatura conforme abaixo
demonstrado:
Quadra Lote Inscrição
Imobiliária
Nome do
Proprietário
RG CPF ASSINATURA
DO
REQUERENTE
Feito isso, em conformidade com o inciso V e VI ambos do já mencionado
Decreto, os requerentes deverão apresentar:
1. Planta do loteamento, atualizada, devendo conter a mesma o respectivo local da
portaria;
2. Tipo de fechamento que pretendem realizar (cerca viva, muro, alambrado);
3. Apresentar planta baixa devidamente cotada em escala compatível, indicando os
elementos de controle dos acessos de veículos e pedestres com indicação dos
respectivos fluxos;
Após juntarem todos os documentos retro mencionados, deverão ingressar com
pedido de fechamento, fazendo-o por meio de petição a ser protocolada junto a Divisão de
Protocolo e Arquivo.
4.5.4 DAS FASES DO PROCESSO ADMINISTRATIVO
Após o protocolo do pedido, o processo administrativo tramitará pelos quatros
seguintes órgãos da administração publica municipal, tendo cada qual uma atribuição,
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conforme veremos abaixo:
a. Órgão: Procuradoria do Patrimônio Imobiliário na
Secretaria de Planejamento e Meio Ambiente. / Atribuição:
Análise de toda a documentação que instruiu o pedido de
fechamento;
b. Órgão: Departamento de Planejamento Territorial e
Urbanismo na Secretaria de Planejamento e Meio Ambiente.
Atribuição: Analisará os aspectos urbanísticos;
c. Órgão: Secretaria de Transportes. Atribuição: Analisará
os impactos do fechamento em relação ao sistema viário e do
controle de acesso proposto para veículos e pedestres.
d. Órgão: Secretaria de obras e Habitação.
Atribuição: Verificar a adequação dos projetos de obras às
normas de edificação municipal bem como fiscalizar o
cumprimento de todas as exigências estabelecidas para a
concessão do alvará de autorização.
Os quatro órgãos acima relacionados terão o prazo máximo de 180 (cento e
oitenta dias) a contar da data do protocolo do requerimento, para confeccionarem uma ata de
reunião apresentando na oportunidade, os respectivos pareceres técnicos, os quais, por fim,
serão submetidos à aprovação definitiva dos correspectivos secretários e ratificação do
Prefeito Municipal.
Após o deferimento do pedido, a Procuradoria do Patrimônio Imobiliário,
elaborará uma minuta do decreto e do termo de autorização, e enviará em ato contínuo ao
setor de Divisão de Formalização de Atos para a respectiva formalização. A partir de então, os
proprietários dos imóveis que integram o perímetro do loteamento, poderão realizar seu
fechamento, dentro dos estritos moldes propostos em projetos e aprovados pelos quatro
órgãos competentes do poder público municipal.
4.5.5 CONSIDERAÇÕES RELEVANTES APÓS O FECHAMENTO .
Após o fechamento, algumas responsabilidades são impostas aos proprietários dos
imóveis que se localizam no perímetro fechado, e que até então, ou seja, antes do fechamento,
eram da incumbência do Poder Público Municipal, quais sejam:
1. As áreas destinadas à finalidade de lazer e/ou área verde, deverão ser urbanizadas e
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mantidas pela Associação dos Moradores;
2. A Implantação, manutenção e conservação das sinalizações das vias públicas de
circulação de trânsito, deverão ser realizadas com estrito atendimento ao projeto
fornecido pela Secretaria de Transportes, sendo estas, de exclusiva responsabilidade
da Associação.
3. A limpeza das vias internas do condomínio, após o seu fechamento, é de exclusiva
responsabilidade da Associação dos Moradores;
Portanto, percebemos por fim, que a união daqueles que pretendem fechar
determinado loteamento ou desmembramento, é crucial não somente para o cumprimento das
exigências feitas pelo poder publico municipal concedente do alvará de autorização, como
também para o custeio de todos os serviços que deverão ser arcados única e exclusivamente
pelos proprietários de imóveis que se localizam no perímetro urbano fechado.
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CONCLUSÃO A cidade se faz presente e amadurecida já no início do período conhecido como
História e tem suas raízes no período pré-histórico. Antes da cidade, o homem, por ser um
animal social por excelência, construiu outras maneiras de estar junto com seus pares.
Antes da cidade, houve a pequena povoação, o santuário e a aldeia; antes da aldeia, o acampamento, o esconderijo, a caverna, o montão de pedras; e antes de tudo isso houve certa predisposição para a vida social que o homem compartilha, evidentemente, com diversas outras espécies animais (MUMFORD, 2008, p.3).
Agrupamento humano, formado antes do surgimento da cidade, pode ser
denominado de “pré-urbano e se liga à sociedade gentílica, consistentes em pequenos grupos
homogêneos e auto-suficientes, dedicados inteiramente à busca de alimentação” (SILVA,
2010, p.20). Com o passar do tempo, o homem cria agrupamentos mais complexos “como as
frátrias, as tribos e confederações de tribos, que, situando-se num espaço físico
permanentemente, gerando excedente da produção de alimentos e condicionando, mais tarde,
a especialização do trabalho com o surgimento da propriedade privada e de uma classe
dirigente, dão origem à cidade” (SILVA, 2010, p.20).
Esses agrupamentos mais complexos não são conceituados como cidade, por não
apresentarem características tais como, adensamento populacional, diferenças de posições
sociais e econômicas, atividade industrial, divisão de classes, bem como outras.
A predisposição social do ser humano somado a inúmeros fatores históricos, como
êxodo rural, revolução industrial, atrativos urbanos dentre outros fenômenos sociais, são
responsáveis pelo adensamento populacional urbano, que provoca a urbanização geradora de
enormes problemas, que devem ser solucionados pela urbanificação. Daí o surgimento do
urbanismo como técnica, ciência e arte.
O objeto do urbanismo amplia-se (...), até incluir não somente a cidade, mas todo o território, tanto o setor urbano como o rural. Assim, o urbanismo apresenta-se como a ciência do estabelecimento humano, preocupando-se substancialmente com a racional sistematização do território, com pressuposto essencial e inderrogável de uma convivência sã e ordenada dos grupos de indivíduos, que nele transcorre sua própria existência. Ou, em outras palavras, o urbanismo objetiva a organização dos espaços habitáveis visando à realização da qualidade de vida humana (SILVA, 2010, p.31).
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O urbanismo em seu processo tem que ter a participação efetiva do Poder Público,
como coloca Meirelles apud Silva (2010, p.31): “urbanismo é o conjunto de medidas estatais
destinadas a organizar os espaços habitáveis, de modo a propiciar melhores condições de vida
ao homem na comunidade”.
Entre as questões, que podem melhorar as condições de vida do homem na
comunidade, está à necessidade de habitar e, assim sendo, deve estar nas prioridades do Poder
Público. “Perante o Direito Moderno, o direito à moradia está considerada dentro dos
Direitos Humanos” (DI SARNO, 2004,p.17).
A necessidade de habitar levou a humanidade a criar várias modalidades
habitacionais, entre as quais as de natureza condominial, que estão subordinados às normas
jurídicas urbanísticas de competência da União, dos Estados e dos Municípios. “Em verdade,
as normas urbanísticas municipais são as mais características, porque é nos Municípios que se
manifesta a atividade urbanística na sua forma mais concreta e dinâmica” (SILVA, 2010,
p.63).
Para que o Poder Público Municipal cumpra seu mister no uso de suas
competências em relação aos Condomínios Urbanístico, tem que necessariamente se voltar
com responsabilidade social e política à zona de expansão urbana.
Zona de expansão urbana é a destinada ao crescimento ordenado das cidades, vilas e povoados, contíguas ou não ao perímetro urbano, abrangendo as áreas previstas para ocupação urbana num período determinado com base nas taxas de crescimento populacional, nos programas de urbanificação ou de investimentos ou em projetos de natureza especial; ‘é a que se reserva para receber novas edificações e equipamentos urbanos, no normal crescimento das cidades e vilas’ – no dizer de Hely Lopes Meirelles, que conclui, com a visão jurídica habitual: ‘Essas zonas, ainda que na área rural, devem ser desde logo delimitadas pelo Município e submetidas às restrições urbanísticas do Plano Diretor e às normas do Código de Obras para as suas edificações e traçado urbano. Inútil seria aguardar-se a conversão dessas zonas em áreas urbanizadas para, depois, sujeitá-las aos regulamentos edilícios e às regras urbanísticas que condicionam a formação da cidade. O Município deve orientar e preservar o desenvolvimento de seus aglomerados, com todos os requisitos que propiciam segurança, estética e conforto aos habitantes. Isto se consegue pela antecipação das exigências urbanísticas para as zonas de expansão urbana, que são matrizes das futuras cidades. (SILVA, 2010, p.173).
Quando o Poder Público não cumpre com suas obrigações estatais, oportuniza à
população adotar suas próprias providências no intuito de garantir e efetivar suas mais
prementes necessidades em buscada dignidade da pessoa humana. Como coloca Di Sarno
(2004, p.20):
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Em vista da ineficiência do poder Público, grupos da sociedade civil têm se organizado no uso e na ocupação do solo, e tomando para si a tarefa de se auto-organizar. O surgimento de ‘condomínios fechados’ (horizontais/verticais), bolsões de segurança, ruas fechadas e edge cities são exemplos a serem citados. Todavia, constituem um segmento de casos ‘felizes’, pois são o resultado da iniciativa de uma classe econômica mais abastada, com condições de arcar com as despesas de infra-estrutura. É um custo a menos para o Poder Público, que faz concessões legislativas e administrativas para viabilizar estes projetos particulares de organização territorial. Isso tem acontecido principalmente para organizar moradias.
No processo de ocupação do solo sempre ocorrem muitos conflitos entre o Poder
Público e o privado. Essa discussão é permeada por várias questões, tais como: a questão de
maior aproveitamento dos lotes particulares, o espírito de lucro, a concepção individualista da
propriedade como direito absoluto, os interesses coletivos. Esses conflitos devem ser
mediados em função da lei e, na medida em que a atividade urbanística se faz mais necessária
e intensa, devem surgir as normas jurídicas que poderão regular e intervir no domínio privado.
Daí, o Estatuto da Cidade instituído pela Lei nº. 10.257, de 10.07.2001.
Mesmo se considerando a existência e desenvolvimento da urbanificação,
urbanismo e Direito Urbanístico, concordamos com Lewis Mumford, considerado maior
autoridade no estudo da cultura urbana, que a humanidade está diante de dois caminhos:
(...) se irá dedicar-se ao desenvolvimento de sua mais profunda condição humana ou se irá entregar-se às forças hoje quase automáticas, que ele próprio desencadeou, e ceder a seu desumanizado alter ego, o ‘Homem Pós-Histórico’. Esta segunda alternativa trará consigo uma progressiva perda do sentimento, da emoção, da audácia criadora e, afinal, da consciência (MUMFORD, 2008, p.2).
A complexidade dos problemas gerados pela urbanização não dá trégua para
visões utópicas. Não há tempo para os sonhos de uma sociedade como fez Thomas Morus
(1478-1535), que em seu livro Utopia (1516) apresenta uma ilha fictícia, onde todos seriam
iguais, sem propriedade privada, onde todos trabalhariam 6 horas por dia, com revezamento
entre a população urbana e a população rural para a garantia de alimentação para todos e que
em caso de superpopulação, haveria a criação de novas colônias. Enfim sem problemas e sem
necessidade de urbanismo e Direito Urbanístico. Esse modelo utópico tinha como objetivo
cobrar uma reforma na sociedade na Inglaterra renascentista.
Muitos como Morus, fazem crítica à vida gerada na cidade. Por exemplo,
Munford, autoridade em questões urbanas, compara a necessidade da cidade com a de um
neurótico que consegue vencer as suas limitações. Assim Mumford (2008, p.628) escreve:
(...) primeira necessidade da cidade hoje em dia é uma intensificação do autoconhecimento coletivo, uma visão mais profunda dos processos da
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História, como primeiro passo para a disciplina e o controle: aquele conhecimento que é alcançado por um paciente neurótico, ao enfrentar um traumatismo infantil há muito tempo enterrado, que se levantou no caminho de seu crescimento e integração normal.
A cidade com uma realidade drástica e sem possibilidades de sonhos utópicos tem
uma missão para o futuro:
Antes que o homem moderno possa controlar as forças que hoje ameaçam a sua própria existência, é necessário que retome posse de si mesmo. Isso fixa a principal missão para a cidade do futuro: criar uma estrutura regional e cívica visível, destinada a colocar o homem à vontade em face de seu ego mais profundo e de seu mundo mais amplo, ligados a imagens de nutrição e amor humano (MUMFORD, 2008, p. 683).
Há necessidade de um esforço coletivo para que o problema habitacional,
agudizado com a urbanização, trace uma trilha onde todos sejam contemplados com o direito
à moradia.
Esse direito figura já na Declaração dos Direitos Humanos (1948, art. XXV,1), ainda que de modo não muito preciso, quando se declara que toda pessoa tem direito a um padrão de vida capaz de assegurar a si e à sua família, entre outros bens, também a habitação. O Pacto Internacional de Direitos Econômicos, Sociais e Culturais (1966, art.11) deu maior concretude à declaração, estatuindo que os Estados-Partes reconhecem o direito de toda pessoa a um nível de vida adequado para si própria e para sua família, inclusive moradia adequada. (SILVA, 2010, p.375).
O processo de formação de um Condomínio urbanístico deve seguir as normas
urbanísticas, que são segundo Silva (2010, p.62):
(a) Normas de sistematização urbanística – que estruturam os instrumentos de organização dos espaços habitáveis, e são as pertinentes (1) ao planejamento urbanístico; (2) à ordenação do solo em geral e de áreas de interesse especial; (b) Normas de intervenção urbanística – que se referem à delimitação e limitações ao direito de propriedade e ao direito de construir; (c) Normas de controle urbanístico – que são aquelas destinadas a reger a conduta dos indivíduos quanto ao uso do solo, como as que estabelecem diretrizes de atividades urbanísticas dos particulares, as que regulam a aprovação de urbanificação, a outorga de certificado ou certidão de uso do solo, a licença para urbanificar ou para edificar.
Por fim e, acreditando que a presente monografia contribuíra de certa forma, para o combate
às diversas vicissitudes encontradas no processo de regularização dos denominados CONDOMÍNIOS
URBANÍSTICOS , ressaltamos nossa imensurável satisfação em realizá-lo, pois, assim como
qualquer outro desafio, não menos laborioso que esse, contribuiu de forma determinante para a nossa
especialização em Direito Imobiliário, matéria cujo objeto, é por nós de constante fascínio, razão que
nos conduzirá sempre ao seu estudo.
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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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