8/19/2019 CONDOMINIAL-80 Perguntas Sobre Direito Condominial

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80 perguntas sobre DireitoCondominialSão vários temas importantes no Direito Imobiliário e

Condominial, para isso foram selecionados alguns assuntosessenciais sobre a Lei 459191!Salvar • " comentários • Imprimir • #eportar

$ublicado por %ernardo C&sar Coura ' 1 dia atrás

1 - Quando o novo Código Civil entrou em vigor? Como fca a Lei nº 4!1"

#4 diante da aprova$%o do novo Código Civil?

( novo C)digo Civil *Lei +ederal n 1-!4-.-/0 entrou em vigor em 11-1-! 2 o

entendimento predominante 3ue a parte da Lei n 4!591.4 3ue tratava do

condomnio foi derrogada, isto &, seus vinte e sete artigos iniciais foram substitudospelos arts!1!1 a 1!5" do novo C)digo Civil! ssim a Lei n 4!591.4 continua em

vigor apenas na parte referente 6 incorpora7ão imobiliária, instituto 3ue não foi

abrangido pela nova lei

& - ' novo Código Civil imp(e a atuali)a$%o da Conven$%o do Condom*nio?

8ão á obrigatoriedade de a:uste da Conven7ão do Condomnio para 3ue a:a uma

armoni;a7ão com o novo C)digo Civil, :á 3ue as regras da Lei de Introdu7ão ao

C)digo Civil *Decreto'lei n 4!.5<4/0 servem :ustamente para tal =m, isto &, as

Conven7>es anteriores a 11-1- continuam em vigor na3uilo 3ue não

contrariarem disposi7>es de ordem p?blica *obrigat)rias0 e@pressas da nova leiA

esta não =@a pra;o para 3ue as Conven7>es se a:ustem 6s suas novas disposi7>esA

assim, salvo conveniBncia particular, poderão permanecer inalteradas! odavia, a

conveniBncia de se efetuar a modi=ca7ão deverá ser analisada caso a caso!

+ - ' ,ue a Conven$%o do Condom*nio. isto . ,ual a sua nature)a

 /ur*dica?

conven7ão do condomnio tem caráter estatutário ou institucional, sendo,

portanto, um ato'norma! ssim, não & um contrato! $or tal ra;ão, alcan7a não s)

os seus signatários, mas tamb&m todos os 3ue ingressarem nos limites do

condomnio *art!1!, caput, do novo C)digo Civil0! ( registro da conven7ão no#egistro de Im)veis & necessário apenas para torná'la válida perante terceiros, :á

3ue a conven7ão de condomnio aprovada, ainda 3ue sem registro, & e=ca; para

regular as rela7>es entre os seus condEminos, como a=rmado pela S?mula n /.-

do Superior ribunal de Fusti7a!

4 - Quando ouver conito entre a Conven$%o do Condom*nio e o

2egimento 3nterno. ,ual das normas prevalecer?

Conven7ão do Condomnio difere do #egimento Interno pela nature;a das

mat&rias tratadas! Compete 6 Conven7ão dispor sobre a estrutura do condomnio e

os direitos fundamentais do condEmino! Fá o #egimento Interno tem por ob:etivo

reger apenas convivBncia entre os condEminos! $or tais caractersticas, 3uando

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surgir conGito entre o di;er da Conven7ão e o do #egimento Interno, prevalecerá o

primeiro! Hspela tal realidade o :ulgado seguinte conven7ão condominial & o

instrumento 3ue constitui a compropriedadeA o regulamento interno disciplina a

vida social e não o direito real 3ue o ttulo constitutivo outorga, o 3ue condu; 6

certe;a de 3ue, no confronto entre dispositivos conGitantes entre as duas normas,acerca do uso de garagem, vale o 3ue consta da conven7ão registrada no Cart)rio

de #egistro *art! 9,J 1, da Lei n 4!591.40! 8ão provimento *FS$ ' K Cm! De

Dir! $riv!A C n /"1!1<4'49'--'S$A #el! Des! Mnio Santarelli NulianiA :! 154/--A v!

O!0

- 5 multa de &6 prevista pelo novo Código Civil  obrigatória?

redu7ão da multa morat)ria para o patamar de /P *dois por cento0, como dita o

art!1!., J 1, do novo C)digo Civil, deve ser acatada por todos os condomnios,

independentemente destes terem constitui7ão anterior ou posterior 6 data

mencionada! Contudo, & certo 3ue a redu7ão da multa não alcan7a d&bitos

vencidos anteriormente 6 data do come7o de sua vigBncia! 8os termos doart! /!-5, parágrafo ?nico, do novo C)digo Civil, tem'se 3ue a redu7ão da multa

morat)ria para /P *dois por cento0 & ponto de ordem p?blica e como tal, de

observncia obrigat)ria! 8ão se pode sustentar 3ue as Conven7>es atuais, 3ue

estabelecem percentual superior aos /P do novo C)digo seriam um direito

ad3uirido ou ato :urdico perfeito! Hm verdade, a Conven7ão tem nature;a

normativa, prevalecendo no caso a lei mais recente 3ue vem a ser o novo C)digo

Civil! Hm sntese, aplica'se a redu7ão da multa morat)ria */P0 para todos os d&bitos

condominiais vencidos a partir de 11-1-!

# - 7ara fns de atenuar os eeitos da inadimpl9ncia. pode o condom*nioimplantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota

condominial?

8ão & recomendável a ado7ão do camado desconto pontualidade, conecido

tamb&m por cláusula de boni=ca7ão, tendo em vista predominar o entendimento,

na doutrina e na :urisprudBncia, de 3ue tal medida caracteri;a burla da lei, isto &,

uma aplica7ão de multa morat)ria, mascarada, acima do limite permitido *superior

ao limite de /P =@ado pelo art! 1!., J 1, do novo C)digo Civil0!

: - ;a Conven$%o do Condom*nio. os /uros poder%o ser aumentados para

compensar a redu$%o da multa moratória para &6? < poss*vel usar a ta=a

>L3C?

8ão! ( art! 1!., J 1, do novo C)digo Civil di; 3ue o condEmino devedor =cará !!!

Su:eito aos :uros morat)rios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por

cento ao mBs!!!! ( entendimento predominante a respeito do assunto & 3ue,

mesmo com a entrada em vigor do novo C)digo Civil, os :uros convencionais

morat)rios continuam limitados 6 ta@a mensal de 1P, em face da interpreta7ão

con:ugada do artigo acima citado com os arts! 4-. do novo C)digo Civil, 1.1, J 1,

do C)digo ributário 8acional e 1 a 5 da Lei da Osura *Decreto n //!./.0!H@empli=ca tal entendimento o Hnunciado n /- da Fornada de Direito Civil,

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encontro de notáveis promovido periodicamente pelo Centro de Hstudos do

Conselo da Fusti7a +ederal *QQQ!cf:!gov!br0! 2, pois, temerário, 3ue os condomnios

edilcios alterem suas Conven7>es para estabelecerem ta@a de :uros superiores a

1/P ao ano, tanto mais num percentual 3ue vise compensar a redu7ão da multa

morat)ria! Hm realidade, o permitido no art! 1!., J 1, do novo C)digo Civil & 3ueos condomnios convencionem ta@a de :uros inferior a 1P ao mBs!

8 - Quem responde pelas despesas ordinrias e e=traordinrias?

s despesas ordinárias são de responsabilidade do in3uilino! s e@traordinárias são

de responsabilidade do condEmino locador *arts! // e / da Lei n "!/45910!

! - Qual a fnalidade do undo de reserva?

Sua =nalidade & atender a despesas imprevisveis e inadiáveis, ou se:a, & uma

garantia para casos emergenciais! Conse3Rentemente, não pode ser distribudo aos

condEminos, nem restitudo proporcionalmente ao 3ue alienar sua unidadeautEnoma!

10 - ' locatrio @in,uilinoA deve contribuir para o undo de reserva?

( locatário deve contribuir na reposi7ão do fundo de reserva, 3uando seu gasto

tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o perodo da loca7ão! Caso o

condomnio este:a constituindo o fundo, a arrecada7ão será considerada despesa

e@traordinária e, portanto, paga pelo condEmino'locador!

11 - ' boleto de condom*nio pode ser protestado?

Sim! Hm //-</--" foi publicada a Lei Hstadual n 1!1.-, 3ue deu nova reda7ão

aos itens ns! < e " das 8otas H@plicativas da abela I ' Dos abelionatos de

$rotesto de tulos ' da Lei n 11!1, de /. de de;embro de /--/ e tornou

obrigat)ria a recep7ão por parte dos abelionatos, para protesto, dos cr&ditos do

condomnio e dos cr&ditos decorrentes do contrato de loca7ão! prop)sito do

assunto o SHC(I'S$ editou o Tanual de $rotesto de Hncargos Condominiais

1& - < poss*vel negativar os inadimplentes do condom*nio no >7C?

 rata'se do apontamento dos devedores do condomnio no banco de dados gerido

por entidades particulares! ( SHC(I'S$ não recomenda a ado7ão de tal postura em

ra;ão do boleto das despesas de condomnio não se revestir dos re3uisitos tpicos

dos ttulos e@ecutivos e@tra:udiciais, a saber certe;a, li3uide; e e@igibilidade

*arts!5"., caput, e .1", I, ambos do C)digo de $rocesso Civil0! demais, a medida

não encontra legitima7ão em norma espec=ca, como & e@emplo o protesto dos

encargos condominiais! ssim, caso se:a utili;ada a inscri7ão mencionada, o

condomnio se su:eitará a responder por eventuais danos morais causados!

1+ - ' ,ue pode ser cobrado ,uando o condBmino atrasa o pagamento da

cota?

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( novo C)digo Civil determina a aplica7ão de ' multa morat)ria de /P sobre o

d&bitoA ' :uros morat)rios de 1P ao mBs ou em outro patamar estipulado pela

Conven7ão do Condomnio, desde 3ue inferior a 1PA ' atuali;a7ão monetária

conforme ndice previsto na Conven7ão, e na sua falta conforme o ndice praticado

pelo Fudiciário Hstadual *tabela prática para atuali;a7ão monetária dos d&bitos :udiciais0!

14 - < poss*vel tornar automtica a multa para o condBmino

reiteradamente inadimplente?

8ão! aplica7ão da multa de at& 5 *cinco0 ve;es o valor da contribui7ão mensal ao

condEmino 3ue descumpra reiteradamente seus deveres & possvel, desde 3ue tal

san7ão se:a, caso a caso, previamente autori;ada por assembl&ia, pelo voto de U

dos condEminos restantes *art! 1!<, caput, do novo C)digo Civil0, propor7ão 3ue

no mais das ve;es inviabili;ará a iniciativa!

1 - ' anti-social pode ser e=pulso?

8ão! ( art! 1!<, parágrafo ?nico, do novo C)digo Civil, estabelece a aplica7ão de

multa pecuniária correspondente at& o d&cuplo da contribui7ão condominial como a

san7ão cabvel! demais, a e@clusão do condEmino anti'social encontra )bice no

direito de propriedade, 3ue tem a nature;a de garantia constitucional

*art! 5, VVII eVVIII, da Constitui7ão +ederal0!

1# - < poss*vel ,ue o nmero do apartamento do condBmino inadimplente

se/a colocado no demonstrativo fnanceiro do condom*nio?

Sim! Desde 3ue a informa7ão =3ue restrita aos condEminos, se:a por meio

documental ou mesmo pelo site do condomnio ou da administradora! Cabe di;er

3ue os condEminos pontuais tBm direito de saber 3uais e 3uantos são os

condEminos inadimplentes! rata'se de um e@erccio regular de direito por parte dos

condEminos, bem como de um dever do sndico possui de prestar contas 6

comunidade condominial!

1: - ' condBmino devedor pode alegar o bene*cio do bem de am*lia em

seu avor. numa a$%o de cobran$a promovida pelo condom*nio?

8ão! ( benefcio do bem de famlia não & estendido aos im)veis penorados em

ra;ão de d&bitos condominiais, por for7a de e@pressa disposi7ão da Lei n "!--99-,

posto ser ip)tese de cobran7a de contribui7ão devida em fun7ão do im)vel

familiar Lei n "!--99- rt! ! impenorabilidade & oponvel em 3ual3uer

processo de e@ecu7ão civil, =scal, previdenciário, trabalista ou de outra nature;a,

salvo se movido *!!!0 I ' para cobran7a de impostos, predial ou territorial, ta@as e

contribui7>es devidas em fun7ão do im)vel familiar!

18 - ' condBmino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em

data dierente dos demais condBminos?

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8ão, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada

pelos aposentados! Hsta & uma liberalidade 3ue deve ser decidida pela assembl&ia

geral de condEminos! Tuita confusão se fa; a este respeito devido ao teor da Lei

+ederal n 9!<9199, 3ue dispEs sobrea obrigatoriedade de as concessionárias de

servi7os p?blicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para ovencimento de seus d&bitos*art! 10, aplicável apenas 6s contas oriundas das

empresas concessionárias ip)tese 3ue, obviamente, não & a dos condomnios

edilcios!

1! - itulares de lotes em loteamentos ecados s%o obrigados a contribuir

com o rateio das despesas comuns?

Sim! pesar dos loteamentos fecados, tecnicamente, não serem condomnios,

desde 3ue realmente e@istam servi7os desempenados em benefcio da

comunidade, tais como os relativos 6 seguran7a, limpe;a e entretenimento, averá

obrigatoriedade de contribui7ão de todos os lotes! ( contrário seria legitimar oenri3uecimento in:usto! ementa abai@o e@empli=ca tal realidade C(8D(TW8I( '

DHS$HSS C(8D(TI8IIS ' L(HTH8( ' C(%#8X ' DHS$HS C(TOT ' #HI(

' 8HCHSSIDDH ' C%ITH8( Yuem se bene=cia dos servi7os prestados ao

loteamento tem obriga7ão de participar do rateio das despesas comuns! */

 CivilS$ ' p! S #ev! "<"!5<'--" ' K Cm! ' #el! Des! FHSOS L(+#8( ' F!

15!/!/--50!

&0 - Quem o responsvel pelo pagamento dos dbitos condominiais de

unidade fnanciada. retomada pelo banco?

$or for7a do art! 1!45 do novo C)digo Civil, 3ue evidencia a nature;a propter rem

da dvida de condomnio, o banco responde pelos d&bitos incidentes sobre a

unidade retomada, inclusive 3uanto aos anteriores 6 data da retomada! 2 o 3ue

ilustra o :ulgado abai@o, oriundo do Superior ribunal de Fusti7a C(8D(TW8I(!

DHS$HSS! (%#IZX[( $#($H# #HT! ( ad3uirente de unidade condominial

responde pelos encargos e@istentes :unto ao condomnio, mesmo 3ue anteriores 6

a3uisi7ão! *!!!0 *SF ' #Hsp 5.--5'#S ' #el! Tin! %arros Tonteiro ' 4K urma ' :!

1--/ /--4 ' $! DF -!-5!/--4, p! 1<40!

&1 - ' s*ndico do condom*nio pode impedir ,ue o condBmino inadimplentealugue seu apartamento?

8ão! l&m das penas pecuniárias previstas nos arts! 1!., J 1, e 1!<, caput,

donovo C)digo Civil, e da restri7ão prevista no art! 1!5, III, do mesmo diploma,

nenuma outra 3ue importe em priva7ão de direitos condominiais pode ser

estabelecida em Conven7ão ou aplicada pelo condomnio ao inadimplente! 8ão será

lcito, assim, impor'le a priva7ão do uso e go;o das coisas e áreas comuns ou

particulares! demais, a imposi7ão de restri7>es como a aludida pode ser

interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de

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e@erccio arbitrário das pr)prias ra;>es *art! 45 do C)digo $enal0, risco 3ue deve

ser evitado!

&& - < poss*vel eetuar o pagamento do rateio mensal por meio de

depósito na conta do condom*nio?

$ara 3ue a mora e seus efeitos se:am evitados, todos no condomnio estão

obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia

e modo convencionados! 3ueles 3ue não acatarem a pra@e condominial, 3ue

usualmente & o pagamento por meio de boleto bancário, poderão at& mesmo ter

ignorado o dep)sito *acaso se:a impossvel identi=car a procedBncia0 ou mesmo

serem sancionados com a multa, :uros e corre7ão monetária incidentes pelo

descumprimento do dia do vencimento da obriga7ão e lan7amento do n?mero da

unidade autEnoma no rol dos devedores, nos termos do art! 1!., J 1, do novo

C)digo Civil!

&+ - Qual o pra)o para a propositura da a$%o de cobran$a de cotas ematraso?

partir do momento em 3ue se descumpre a data de vencimento =@ado para o

pagamento das contribui7>es condominiais a a7ão de cobran7a pode ser proposta!

Contudo, & conveniente 3ue o condomnio aguarde o decurso de *trBs0 meses,

perodo em 3ue deverá desenvolver a cobran7a amigável *e@tra:udicial0! $or =m,

vale lembrar 3ue & de 1- *de;0 anos o pra;o prescricional para a cobran7a de

dvidas contradas :unto ao condomnio, nos termos do art! /-5 do novo C)digo

Civil!&4 - ' condom*nio obrigado a adotar o mtodo contbil para controlar

suas contas? ' condom*nio deve contratar contador para tanto?

inda 3ue a:a necessidade de um controle dos valores arrecadados e

administrados em nome dos condEminos, e sua posterior divulga7ão, atrav&s da via

escrita e da reali;a7ão de assembl&ia geral *art! 1!4", III, do novo C)digo Civil0,

não á obrigatoriedade de ado7ão do m&todo contábil, de livros contábeis ou

mesmo contrata7ão de um contador para efetuar tal atividade, 3ue poderá ser

efetuada pelo pr)prio sndico ou por terceiro por ele designado o 3ual, usualmente,

& uma empresa prestadora de servi7os especiali;ada na administra7ão condominial!& - Qual o tempo de guarda dos documentos condominiais?

( novo C)digo Civil não repetiu a disposi7ão do art! //, J 1, g, da Lei n 4!591.4,

3ue dispuna sobre a obrigatoriedade do sndico manter os documentos

condominiais por 5 *cinco0 anos! $or&m, cumpre alertar 3ue, atualmente, o pra;o

prescricional para a cobran7a, pelo condomnio, dos d&bitos contrados por

condEminos, & de 1- *de;0 anos *art! /-5 do novo C)digo Civil0! (s pra;os para a

guarda de documentos trabalistas, =scais e previdenciários constam de tabela

reprodu;ida na parte =nal deste manual!&# - Quantas assemblias dever%o ser reali)adas anualmente?

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Segundo o art! 1!5- do novo C)digo Civil averá, anualmente, uma assembl&ia

geral ordinária 3ue tratará da discussão e aprova7ão dos temas seguintes '

presta7ão de contasA ' previsão or7amentáriaA ' eventualmente elei7ão do sndico

ou altera7ão do #egimento Interno! Fá as assembl&ias gerais e@traordinárias serão

reali;adas 3uantas ve;es forem necessárias, segundo o entendimento do sndico oude \ dos condEminos 3uites!

&: - 5 ,uem compete convocar as assemblias condominiais?

s assembl&ias poderão ser convocadas pelo sndico ou por um 3uarto dos

condEminos 3uites *arts! 1!5- J 1 e 1!55 do novo C)digo Civil0!

&8 - 5s assemblias podem ser reali)adas sem a convoca$%o antecipada de

todos os condBminos?

( art! 1!54 do novo C)digo Civil di; 3ue & obrigat)ria e imprescindvel a

convoca7ão de todos os condEminos, na forma e pra;o estabelecidos pelaConven7ão do Condomnio, sob pena de nulidade do ato!

&! - < obrigatório o reconecimento de frma para o uso das procura$(es?

( art! .54, J /, do novo C)digo Civil estipula 3ue a necessidade do reconecimento

de =rma dependerá de e@igBncia das partes envolvidas! 8o caso do condomnio, s)

averá a obrigatoriedade se assim disser e@pressamente a Conven7ão do

Condomnio!

+0 - ' s*ndico. membros do conselo fscal e empregados do condom*nio

podem receber procura$(es para votarem em assemblia?

8ão e@iste veda7ão legal nesse sentido! Contudo trata'se de medida salutar proibir,

atrav&s de cláusula e@pressa na Conven7ão, 3ue tais pessoas atuem como

procuradores!

+1 - Quem pode dar e receber procura$%o?

$ara dar procura7ão, ou se:a, para ser outorgante *mandante0 num contrato de

mandato, basta ter capacidade civil *cf! rts!  a 5 do novo C)digo Civil0, como di;

o art! .54, caput, do novo C)digo Civilodas as pessoas capa;es são aptas paradar procura7ão mediante instrumento particular, 3ue valerá desde 3ue tena a

assinatura do outorgante! Da mesma forma, para receber procura7ão, isto &, para

ser o outorgado *mandatário0, a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma

e@ce7ão, 3ue & a possibilidade do maior de de;esseis e menor de de;oito anos não

emancipado ser procurador, como estabelece o art! ... do novo C)digo Civil!

+& - 7elo simples decurso do tempo a procura$%o perde a validade?

procura7ão & o instrumento do contrato de mandato! Somente se a procura7ão

tiver sido conferida com pra;o certo & 3ue seu decurso fará cessar o mandato!8este particular, o novo C)digo Civil relaciona no art! ."/ as várias ip)teses de

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t&rmino do mandato, dentre as 3uais está a pelo decurso de pra;o *inciso

I0rt! ."/! Cessa o mandato I ' pela revoga7ão ou pela ren?nciaA II ' pela morte

ou interdi7ão de uma das partesA III ' pela mudan7a de estado 3ue inabilite o

mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os e@ercerA I ' pelo t&rmino

do pra;o ou pela conclusão do neg)cio!++ - 5s atas das assemblias precisam ser registradas?

( novo C)digo Civil não obriga o registro das atas de assembl&ias em Cart)rio de

 tulos e Documentos! 8o entanto, & recomendável registrálas, pois torna a decisão

da assembl&ia p?blica e permite a reconstitui7ão do livro de ata no caso de

e@travio!

+4 - 7ode aver vota$%o secreta. na assemblia de condom*nio?

2 vedada a vota7ão secreta por dois motivos a ' Hm ra;ão da contagem dos votos

ter como base a fra7ão ideal de cada um dos condEminos, salvo disposi7ãocontrária da Conven7ão do CondomnioA b ' $ela possibilidade de fraudes ou

e3uvocos 3ue a medida dá oportunidade!

+ - ' condBmino inadimplente tem direito a voto nas assemblias?

8ão! ( art! 1!5, III, do novo C)digo Civil e@pressamente veda a participa7ão e o

voto do inadimplente nas assembl&ias gerais de condEminos!

+# - ' s*ndico pode votar nas assemblias condominiais?

Se o sndico for condEmino poderá discutir e votar todas as mat&rias constantes da

ordem do dia, salvo a3uelas relacionadas 6s suas contas e administra7ão, se assim

dispuser a Conven7ão do Condomnio! Do contrário, o sndico poderá participar e

votar de 3ual3uer assunto colocado em pauta!

+: - ;a deesa dos interesses comuns. o s*ndico necessita de prvia

aprova$%o assemblear para propor a a$%o /udicial cab*vel?

8ão! possibilidade de o sndico propor as a7>es no resguardo dos interesses

comuns decorre do direto di;er legal, a saber, do art! 1!4", II do novo C)digo Civil,bem como do art! 1/, IV, do C)digo de $rocesso Civil, não carecendo de autori;a7ão

da assembl&ia para a tomada de tal medida! Serve de e@emplo o :ulgado seguinte

Condomnio ' Hdifcio de apartamentos ' #epresenta7ão em :u;o pelo sndico,

ativamente, na defesa de interesses comuns ' Desnecessidade de e@pressa

conferBncia de poderes em assembl&ia ' InsurgBncia contra decisão 3ue fa;

e@tinguir o processo por fala de representa7ão do condomnio'autor, nos termos

do art! /.<,I, do C$C ' gravo provido! *FS$ ' I n 1-.!41.'4.Zuaru:á1K Cm!

Dir! $riv!Des! #el! Hrbetta +ilo ' F! /9-.990!

+8 - 7ode caracteri)ar a prtica de algum delito a atitude de determinada

pessoa ,ue cause tumulto numa assemblia de condom*nio?

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Sim! atitude pode ter o en3uadramento da contraven7ão penal prevista no

art! 4- do Dec!'Lei n !.""41, 3ual se:a, o delito de provoca7ão de tumulto ou

conduta inconveniente, su:eitando seu causador 6 prisão de 15 *3uin;e0 dias a .

*seis0 meses, ou ao pagamento de multa rt! 4-! $rovocar tumulto ou portar'se de

modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato o=cial, em assembl&iaou espetáculo p?blico, se o fato não constitui infra7ão penal mais grave $ena '

prisão simples, de 15 *3uin;e0 dias a . *seis0 meses, ou multa!

+! - ' in,uilino condBmino?

8ão! 8os termos do art! 1!4, J /, do novo C)digo Civil, são condEminos os

proprietários ou todos a3ueles 3ue, apesar de tecnicamente não serem

proprietários, forem titulares de direito de a3uisi7ão sobre a propriedade imobiliária

*promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários0!

40 - ' in,uilino pode participar e votar na assemblia?

( novo C)digo Civil não prevB a possibilidade de o in3uilino participar e votar nas

delibera7>es da assembl&ia, tal como permitia a legisla7ão anterior em rela7ão a

despesas ordináriasA assim, o in3uilino somente poderá participar e votar como

mandatário do locador, mediante apresenta7ão de procura7ão!

41 - ' in,uilino pode participar do Conselo?

resposta depende da análise da Conven7ão do Condomnio! ( art! 1!5. do novo

C)digo Civil faculta a cria7ão do Conselo +iscal composto de trBs membros, com

mandato não superior a dois anos, eleitos em assembl&ia, com a competBnciaespec=ca de análise das contas do sndico! $or&m, pode a Conven7ão do

Condomnio se aprofundar no tema, estabelecendo e@igBncias 3ue a generalidade

do te@to legal não tra;, como & e@emplo o re3uisito de 3ue o candidato a

conseleiro se:a condEmino!

4& - 's membros do conselo s%o remunerados?

8ão avendo dispositivo na Conven7ão, presume'se gratuito o mandato dos

membros do conselo!

4+ - Como se d a destitui$%o dos conseleiros?

(s conseleiros s) poderão ser destitudos em assembl&ia geral especialmente

convocada, 3ue preenca a vota7ão prevista na Conven7ão a respeito e, no silBncio

desta, em primeira convoca7ão por maioria de votos dos condEminos presentes 3ue

representem pelo menos metade das fra7>es ideais *art! 1!5/ do novo C)digo

Civil0, e em segunda convoca7ão, pela maioria dos votos dos presentes

*art! 1!5 do novo C)digo Civil0!

44 - ' cBn/uge do condBmino eleito s*ndico pode a)er parte do conselo?

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8ão seria conveniente tal situa7ão, pois se presume 3ue o cEn:uge do sndico eleito

& suspeito para manifestar'se sobre os atos do companeiro! ]á uma clara situa7ão

de incompatibilidade 3ue deve ser evitada!

4 - Qual o pra)o do mandato dos conseleiros?

( pra;o deverá estar previsto na Conven7ão, não podendo ultrapassar / *dois0

anos, permitida a reelei7ão!

4# - Quais s%o as atribui$(es do conselo?

( art! 1!5. do novo C)digo Civil di; 3ue o conselo =scal terá a competBncia de

dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo sndico! (bviamente, á

possibilidade de a Conven7ão atribuir'le fun7>es espec=cas ou mesmo mais

abrangentes, al&m de poder criar outros conselos com atribui7>es diversas*inclusive o consultivo0!

4: - ' s*ndico pode ser destitu*do?

Sim! destitui7ão do sndico depende de assembl&ia especialmente convocada, em

3ue a maioria absoluta *5-P ^ 10 dos condEminos 3ue estiverem presentes vote

favoravelmente 6 proposta! ( art! 1!49 do novo C)digo Civil e@ige, ainda, 3ue a

destitui7ão tena um dos seguintes fundamentos ' prática de irregularidadesA '

falta de presta7ão de contasA ' atos de má gestão *não administrar

convenientemente o condomnio0!

48 - Quando o mandato do s*ndico interrompido abruptamente @e=EF

renncia. morte. destitui$%oA. e=istir a fgura do mandato tamp%o ou

complementar?

( pra;o do mandato do sndico será sempre o estipulado na Conven7ão do

Condomnio, 3ue por sua ve; deve respeitar o limite má@imo de / *dois0 anos, por

for7a do art! 1!4< do novo C)digo Civil! estipula7ão de mandato tampão ou

complementar depende de e@pressa previsão e a3uiescBncia da Conven7ão do

Condomnio! Se esta for omissa, a medida *mandato complementar0 não poderá ser

adotada! ale lembrar 3ue a altera7ão do pra;o de mandato do sndico depende deregular modi=ca7ão da Conven7ão do Condomnio, isto &, reali;a7ão de assembl&ia,

especialmente convocada, em 3ue se obtena a aprova7ão de / *dois ter7os0 dos

votos dos condEminos *art! 1!51 do novo C)digo Civil0!

4! - ' s*ndico obrigado a dar cópia da Conven$%o do Condom*nio aos

condBminos ou ocupantes?

8ão! (brigatoriedade não e@iste :á 3ue a Conven7ão do Condomnio & documento

p?blico e por conta disto, seu acesso & fran3ueado a todos! Telor e@plicando,

sendo compuls)rio o registro da Conven7ão do Condomnio no #egistro Imobiliário*art!1!, parágrafo ?nico, do novo C)digo Civil e art! 1.<, I, 1<, da Lei

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n .!-15<0, não será obrigat)rio o fornecimento, pelo sndico, de c)pia da mesma

aos condEminos ou ocupantes! $or&m, ainda 3ue não a:a obrigatoriedade, &

conveniente 3ue se:a dada uma c)pia integral da Conven7ão a cada um dos

condEminos, incentivando o pleno conecimento do seu teor por todos!

0 - ' novo Código Civil impede a reelei$%o do s*ndicoF8ão! ( art! 1!4< do novo C)digo Civil não estabelece 3ual3uer limita7ão 3uanto 6

reelei7ão do sndico, num condomnio edilcio! $elo contrário, o mandato, ainda 3ue

limitado no seu pra;o a / *dois0 anos no má@imo, poderá se renovar por in=nitas e

sucessivas reelei7>es! ( 3ue muitos confundem & 3ue á um $ro:eto de Lei de n

.!9.--/, em trmite perante o Congresso 8acional, de autoria do Deputado

+ederal #icardo +i?;a, 3ue visa alterar apro@imadamente 15- *cento e cin3Renta0

artigos donovo C)digo Civil, dentre os 3uais, o dispositivo acima! Segundo tal

proposta, passaria a e@istir limita7ão 3uanto ao n?mero de reelei7>es, de forma 3ue

seria possvel apenas uma reelei7ão consecutiva! ale di;er, pro:eto de lei não & lei,

sendo imponderável di;er se o mesmo será aprovado ou 3uando!1 - 5 instala$%o de ar-condicionado permitida?

$ara se instalar aparelos de ar'condicionado & necessário 3ue os seguintes itens

se:am satisfeitos! 0 Hdi=ca7ão deve possuir capacidade el&trica para suportar a

carga suplementar decorrente da instala7ão do e3uipamento em todas as unidades

atestadas por engeneiro el&trico com a devida #' nota7ão #esponsabilidade

 &cnica! %0 (s locais de instala7ão desses aparelos devem ser padroni;ados de

modo a não comprometer a est&tica e seguran7a da edi=ca7ão *resistBncia da

estrutura0 ou sua facada! C0 odos os dados e informa7>es devem ser levados paraaprova7ão em assembl&ia geral especialmente convocada para este =m! 2

conveniente 3ue o condomnio, atrav&s de assembl&ia geral, discipline a instala7ão

desses e3uipamentos, tendo em vista 3ue os ribunais vBm decidindo

favoravelmente aos condEminos 3ue a pleiteiam!

& - ' envidra$amento da varanda. coloca$%o de grades ou telas. alteram

a acada do edi*cio?

pesar de o assunto ser polBmico, admite'se o envidra7amento da varanda 3uando

se demonstra 3ue essa altera7ão não afeta a armonia da facada segundo modelopadrão *cor, deseno, material, etc!0 previamente aprovado em assembl&ia! (

mesmo ocorre com as grades de prote7ão ou telas!

+ - 7ode um condBmino trocar a porta de entrada ou a esttica do all de

sua unidade?

modi=ca7ão das portas voltadas para o corredor dependerá da concordncia e

autori;a7ão de todos os condEminos residentes no andar!

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4 - 5 pintura ou lavagem da acada deve ser eita de ,uanto em ,uanto

tempo?

( assunto & de interesse local, sendo regido pela legisla7ão municipal! Como

e@emplo, no Tunicpio de São $aulo, e@ige a Lei n 1-!51""", regulamentada peloDecreto n !--"9, 3ue se:a reali;ada a limpe;a *pintura ou lavagem0 a cada 5

*cinco0 anos!

- Quem responde por va)amentos ocorridos nos ramais e colunas do

edi*cio?

(s va;amentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condEmino, pois

esse encanamento & de seu uso e@clusivo! Hm se tratando de va;amentos 3ue se

originam na coluna ou áreas comuns do edifcio, a responsabilidade & do

condomnio!

# - Como o s*ndico deve proceder ,uando o va)amento tiver origem em

reas de uso comum?

( sndico deve solucionar com urgBncia, sob pena de responder pelos encargos de

despesas :udiciais e onorários advocatcios resultantes da a7ão 3ue o condEmino

pre:udicado a:ui;ar contra o condomnio!

: - ' condom*nio responde por urto ou danos ocorridos na garagem?

Hm regra o condomnio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas

suas áreas comuns! $ara o =m de se saber se e@cepcionalmente averia a

responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplica7ão sucessiva

dos parmetros abai@o a'H@istBncia do ne@o causal *veracidade de 3ue o dano

ocorreu nos limites do condomnio0A b'H@istBncia de causa e@cludente de

responsabilidade *caso fortuito ou for7a maior0 ou de uma possvel culpa e@clusiva

do vitimadoA c'eri=ca7ão se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por e@plcita e

patente culpa do representante ou prepostos do condomnio *empregados0A d'

eri=car o 3ue a Conven7ão do Condomnio di; a respeito do assunto, tanto noaspecto positivo, prevendo e@pressamente a responsabili;a7ão do condomnio, ou

no aspecto negativo, contendo cláusula de não indeni;arA e'Constata7ão do nvel,

propor7ão e 3ualidade da seguran7a e@istente no condomnio! Yuanto maior for a

seguran7a fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condEminos e

conse3Rentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomnio! Se o

condomnio não disp>e de uma seguran7a especial possuindo apenas portaria ou

guarita, então não averá responsabilidade, devendo cada condEmino vitimado

arcar com o pre7o do seu pre:u;o!

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8 - De ,uem a responsabilidade na ocorr9ncia de urto cometido pelo

empregado do condom*nio?

responsabilidade recai sobre o condomnio sempre 3ue um fato se:a atribudo 6

a7ão ou 6 omissão do sndico ou dos empregados!

! - ' condom*nio responde por urtos ocorridos no interior de um dos

apartamentos?

( condomnio s) responde por furto ocorrido no interior das unidades autEnomas se

ouver concreta participa7ão, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo,

pois a administra7ão & e@ercida em rela7ão 6s partes comuns e não 6 propriedade

e@clusiva de cada condEmino!

#0 - Quem responde pela ,ueda de ob/etos dos apartamentos. causandodanos a terceiros?

8os termos do art! 9" do novo C)digo Civil, a3uele 3ue abitar pr&dio, ou parte

dele, responde pelo dano proveniente das coisas 3ue dele carem ou forem lan7adas

em lugar indevido! ssim, se for possvel a identi=ca7ão, será do condEmino

causador da 3ueda a responsabilidade civil da oriunda! Caso contrário, não sendo

possvel a identi=ca7ão do agente causador da 3ueda, a responsabilidade civil será

do condomnio!

#1 - ' condom*nio ,ue possui garagem coletiva com o nmero de vagas

inerior ao dos apartamentos pode e=cluir do uso os locatrios e

visitantes?

Compete a Conven7ão do condomnio e ao #egimento Interno dar a disciplina da

forma de utili;a7ão da garagem coletiva, di;endo 3uais são as restri7>es e 3uanto

cada condEmino possui de direito sobre a área!

#& - 7ara o condBmino alugar a vaga da garagem o ,ue preciso?

( art! 1!" do novo C)digo Civil inovou ao autori;ar a loca7ão da vaga de garagema estranos, desde 3ue respeitada a ordem de preferBncia sucessiva a condEminos

e possuidores! Hvidentemente a Conven7ão Condominial pode proibir essa loca7ão

e assim o fa;endo, não estará ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente

e@ercitando um poder de auto'regulamenta7ão dos pr)prios condEminos, tanto

mais num momento 3ue a falta de seguran7a & tema dos mais relevantes na

sociedade brasileira!

#+ - 7ara o condBmino vender a vaga da garagem o ,ue preciso?

venda da parte acess)ria a estrano & possvel se facultada e@pressamente no

ato constitutivo do condomnio ou na conven7ão e desde 3ue não a:a oposi7ão da

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assembl&ia geral dos condEminos, obedecendose sempre a ordem de preferBncia

do condEmino ao estrano!

#4 - Quando o condBmino dei=a o carro na garagem do condom*nio.

fcando as caves obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmocausa danos ao automóvel. o condom*nio fca responsvel pelo pre/u*)o?

Desde 3ue o Condomnio impona aos condEminos a obriga7ão de dei@ar na

garagem a cave do carro, torna'se responsável por ato danoso do vigia ou do

garagista!

# - 5 alta de conserva$%o do imóvel pode redundar na obriga$%o do

condBmino negligente indeni)ar seus vi)inos ou o próprio condom*nio?

Sim! São aplicáveis 6 ip)tese os arts! 9<, 1!/"- e 1!., I, do novo C)digo Civilrt! 9<! ( dono de edifcio ou constru7ão responde pelos danos 3ue resultarem de

sua runa, se esta provier de falta de reparos, cu:a necessidade fosse manifesta! *!!!0

rt! 1!/"-! ( proprietário ou o possuidor tem direito a e@igir do dono do pr&dio

vi;ino a demoli7ão, ou a repara7ão deste, 3uando ameace runa, bem como 3ue

le preste cau7ão pelo dano iminente! *!!!0 rt! 1!.! São deveres do condEmino

*!!!0 I ' dar 6s suas partes a mesma destina7ão 3ue tem a edi=ca7ão, e não as

utili;ar de maneira pre:udicial ao sossego, salubridade e seguran7a dos possuidores,

ou aos bons costumes!

## - Gm edi*cio de unidades autBnomas. todas de propriedade de uma

mesma pessoa. caracteri)a-se como condom*nio edil*cio?

8ão! rata'se de propriedade e@clusiva de uma s) pessoa! loca7ão das unidades

para diferentes in3uilinos acarretará a obriga7ão destes pagarem as despesas

comuns ordinárias, desde 3ue comprovadas pelo locador, nos termos do art! /, J

, da Lei n "!/4591 *Lei do In3uilinato0!

#:- 7ode o condBmino dar em garantia uma rea comum?

8ão! ( art! 1!9, J 1, do novo C)digo Civil veda e@pressamente 3ue as partes

comuns se:am alienadas ou gravadas em separado!#8 - 5s ra$(es ideais no condom*nio edil*cio podem sorer modifca$%o?

Como?

altera7ão das fra7>es ideais & :uridicamente possvel, mas depende da aprova7ão

da totalidade dos votos do condomnio, por afetar o direito de propriedade! liás,

não á condomnio edilcio sem fra7ão ideal! Hn3uanto a divisão fsica do

condomnio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão

econEmica & revelada pela fra7ão ideal! prop)sito, di; o art! 1!1, J , do novo

C)digo Civil, com reda7ão dada pela Lei n 1-!91-4 cada unidade imobiliáriacaberá, como parte inseparável, uma fra7ão ideal no solo e nas outras partes

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comuns, 3ue será identi=cada em forma decimal ou ordinária no instrumento de

institui7ão do condomnio! l&m do consenso unnime, se fa; necessário recalcular

todas as fra7>es ideais e, de conseguinte, alterar toda documenta7ão imobiliária

pertinente *Institui7ão, Hspeci=ca7ão e Conven7ão do Condomnio, bem como as

matrculas de cada uma das unidades autEnomas0, o 3ue demonstra 3ue aproposta, al&m de trabalosa, & de custo considerável!

#! - 7ode ser constru*do um novo andar num condom*nio edil*cio?

Será possvel a constru7ão se previamente autori;ada pela totalidade dos votos do

condomnio *unanimidade dos condEminos0, em assembl&ia geral, com a

conse3Rente altera7ão da documenta7ão imobiliária, bem como se permitida pela

legisla7ão municipal aplicável! rata do assunto o art! 1!4 do novo C)digo Civil

constru7ão de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a

conter novas unidades imobiliárias, depende da aprova7ão da unanimidade dos

condEminos!:0 - Qual a base legal para proibi$%o do tabagismo nas reas comuns de

um condom*nio?

Lei +ederal n 9!/949., regulamentada pelo Decreto n /!-1"9., veda

e@pressamente o uso de cigarros e assemelados em recintos coletivos, se:am

p?blicos ou privados, abran'gendo a ip)tese das áreas comuns nos condomnios

edilcios! ais normas podem ser corroboradas pela legisla7ão municipal, pela

Conven7ão do Condomnio ou pelo #egimento Interno! ( condEmino 3ue

desrespeitar tais regras =ca su:eito ao trmite de aplica7ão de penas previsto naConven7ão do Condomnio ou no #egimento Interno, bem como 6 multa de 5 *cinco0

ve;es o rateio mensal na ip)tese de reincidBncia, nos termos do art! 1!<, caput,

do novo C)digo Civil! Se ainda assim a infra7ão perdurar, então s) restará levar a

3uestão ao $oder Fudiciário!

:1 - ' 2egimento 3nterno pode estabelecer orrio de uncionamento de

um condom*nio comercial?

Sim! o #egimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e

coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial! (

estabelecimento de um orário de funcionamento & uma medida básica deprecau7ão, adotada pela maioria dos condomnios comerciais, como reconecido

pela :urisprudBncia ( advogado 3ue opta por ad3uirir escrit)rio em pr&dio

comercial na região central da capital paulistana assume o dever de respeitar o

regramento interno estabelecido pelo grupo condominial e 3ue disciplina, com

rigide; pr)pria da precau7ão contra a violBncia urbana, o orário de fecamento do

edifcio ' InocorrBncia de viola7ão ao direito de propriedade *art! 5/4 do CC e 19 da

Lei n4!59/.40' Improvimento *FS$ ' c! 8 1-1!<"1' 44 ' Capital ' Des! #el! Mnio

Nuliani ' :! /5-<--0!

:& - ' condom*nio pode reter documento de identidade de visitante ,ueadentra nos seus limites?

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8ão, a medida & proibida pela Lei +ederal n 5!55." *alterada pela Lei

n 9!459<0! mencionada lei estabelece, dentre outras coisas, 3ue & proibido

reter 3ual3uer documento de identi=ca7ão pessoal, ainda 3ue apresentado por

fotoc)pia autenticada ou p?blica'forma, inclusive comprovante de 3uita7ão com o

servi7o militar, ttulo de eleitor, carteira pro=ssional, certidão de registro denascimento, certidão de casamento, comprovante de naturali;a7ão e carteira de

identidade de estrangeiro *art! 10! $or&m, 3uando o documento de identidade for

indispensável para a entrada de pessoa no condomnio, seus dados poderão ser

anotados no ato e devolvido o documento imediatamente ao interessado *art! /, J

/0!

:+ - 5lguma norma f=a os limites m=imo e m*nimo dos onorrios da

empresa administradora de condom*nios?

8ão! ( assunto onorários da empresa administradora de condomnios depende

e@clusivamente do previsto no contrato de presta7ão de servi7os entabulado entreas partes *condomnio'administradora0, ine@istindo norma 3ue aborde a 3uestão!

Hm outras palavras, o tema & ponto de livre estipula7ão entre as partes,

dependente de e@pressa disposi7ão contratual!

:4 - 5 a,uisi$%o de gerador de energia eltrica por um condom*nio

residencial confgura ,ue tipo de despesa?

instala7ão de gerador de energia el&trica caracteri;a ip)tese de despesa ?til, e

assim sendo, depende da aprova7ão de maioria absoluta dos condEminos *5-P ^ 1dos condEminos0, em assembl&ia geral, nos termos dos arts! 9., J /, e 1!41, II,

donovo C)digo Civil! l&m disso, a instala7ão pretendida será uma despesa

e@traordinária, por for7a do art! //, V, parágrafo ?nico, a, da Lei n "!/4591 *Lei do

In3uilinato0, devendo ser paga apenas pelos condEminos e não pelos eventuais

locatários e@istentes!

: - Como os condom*nios devem receber os ofciais de /usti$a?

( condomnio, atrav&s da sua administra7ão e do seu pessoal, não deve oferecer

3ual3uer tipo de resistBncia ao cumprimento da ordem :udicial, desde 3ue

comprovada a veracidade do alegado pelo o=cial de :usti7a, isto &, o condomnionão deve servir de anteparo a condEminos 3ue procuram se furtar do cumprimento

da lei! 8os termos do art! 19 do C)digo de $rocesso Civil, os o=ciais de :usti7a são

au@iliares do :u;o incumbidos de e@ercer as atribui7>es relacionadas no art! 14 do

mesmo diploma! ssim, desde 3ue o o=cial de :usti7a se apresente como tal no

cumprimento de suas atribui7>es perante o condomnio, o 3ue se comprova pela

veri=ca7ão da carteira funcional e do mandado :udicial *documento este 3ue

cont&m todas informa7>es relevantes ao ato em curso0, não deverá ser apresentada

3ual3uer resistBncia 6 entrada do referido pro=ssional, independentemente do

condEmino visado estar ou não na respectiva unidade autEnoma!

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:#- 7ara os condom*nios obrigatória a instala$%o de antena coletiva para

a capta$%o dos canais abertos de televis%o?

( novo C)digo Civil *arts! 1!1 a 15"0 em momento algum estabelece tal

obrigatoriedade! De conseguinte, salvo disposi7ão da Conven7ão do Condomnioestabelecendo dita obrigatoriedade, ela não e@istirá, cabendo aos condEminos, se

for da vontade da maioria, discutir o assunto na assembl&ia geral, para 3ue se

decida por sua instala7ão ou não! $or =m, sabendo 3ue a despesa & classi=cada

como ?til *cf! rt! 9., J /, do novo C)digo Civil0, sua aprova7ão demandará o voto

da maioria absoluta dos condEminos, a saber, 5-P *cin3Renta por cento0 mais um

da totalidade dos votos do condomnio *cf! rt! 1!41, II, do novo C)digo Civil0!

:: - H limita$%o de idade para /ogar bilar ou sinuca nas reas comuns do

condom*nio?

8ão á lei espec=ca sobre o assunto! (s dispositivos mais pr)@imos são osarts!<5, parágrafo ?nico, e "-, ambos da Lei +ederal n "!-.99- *Hstatuto da

Crian7a e do dolescente ' HC0, 3ue regem, respectivamente, a necessidade das

crian7as menores de de; anos serem acompanadas dos pais nos locais p?blicos de

diversão, e a ip)tese limita7ão de idade na e@plora7ão comercial do :ogo rt! <5!

 oda crian7a ou adolescente terá acesso 6s divers>es e espetáculos p?blicos

classi=cados como ade3uados 6 sua fai@a etária! $arágrafo ?nico! s crian7as

menores de de; anos somente poderão ingressar e permanecer nos locais de

apresenta7ão ou e@ibi7ão 3uando acompanadas dos pais ou responsável! *!!!0 rt!

"-! (s responsáveis por estabelecimentos 3ue e@plorem comercialmente bilar,sinuca ou congBnere ou por casas de :ogos, assim entendidas as 3ue reali;e

apostas, ainda 3ue eventualmente, cuidarão para 3ue não se:a permitida a entrada

e a permanBncia de crian7as e adolescentes no local, a=@ando aviso para

orienta7ão do p?blico! ssim, competirá ao pr)prio condomnio regular o tema,

atrav&s do seu #egimento Interno!

:8 - < obrigatória a contrata$%o de salva-vidas para o uncionamento das

piscinas nos condom*nios edil*cios?

Hm primeiro lugar, cumpre saber se á legisla7ão municipal 3ue trate do tema!

 omando como e@emplo o municpio de São $aulo, norma alguma cuida do assunto! Fá no mbito do Hstado de São $aulo e@iste a Lei n /!"4."1, 3ue tornou obrigat)ria

a vigilncia das piscinas p?blicas por salva'vidas! Como se sabe, as piscinas dos

condomnios não são p?blicas, mas sim particulares! Com efeito, não se vislumbra a

obrigatoriedade dos condomnios contratarem salva'vidas, para 3ue funcionem suas

piscinas!

:! - Qual o trImite ,ue dever ser obedecido para ,ue ocorra o

desmembramento de uma unidade autBnoma?

medida depende da pr&via anuBncia, em assembl&ia, da totalidade dos votos docondomnio *unanimidade dos condEminos0, com base na aplica7ão anal)gica dos

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arts! 1!14 e 1!51 do novo C)digo Civil! ale di;er 3ue al&m do re3uisito acima

apontado, tamb&m se fará necessária a aprova7ão da Tunicipalidade, permitindo o

desmembramento e a cria7ão de uma nova unidade autEnoma! 8este sentido,

posicionou'se o :ulgado abai@o, oriundo do ribunal de Fusti7a de São $aulo Hmenta

#egistro imobiliário ' #eti=ca7ão ' Indeferimento ' H@tin7ão do processo ' Decisãomantida ' $retensão 3ue ob:etiva alcan7ar o desmembramento de unidade

condominial ' Impossibilidade :urdica ' #ecurso improvido! ( pedido de reti=ca7ão,

na verdade, alcan7a altera7ão de especi=ca7ão de condomnio, o 3ue e@ige, al&m

da aprova7ão da $refeitura Tunicipal, a anuBncia da totalidade dos condEminos

*FS$ ' pel! Cv! 8 /-.!1<-' 41'-- ' $raia Zrande ' #el! Des! (ctavio ]elene ' :!

/"-/-/0!

80 - < poss*vel repetir a denomina$%o nos condom*nios? Qual o trImite

para alterar sua denomina$%o?

( condomnio edilcio *arts! 1!1 a 1!5" do novo C)digo Civil0 não possuipersonalidade :urdica, sendo um ente despersonali;ado, uma pessoa formal

segundo alguns, como são outros e@emplos a massa falida, o esp)lio, o cons)rcio

etc! ssim, & possvel a repeti7ão da denomina7ão 3ue & dada a cada um deles, :á

3ue não e@iste para tal situa7ão o controle 3ue vigora para a cria7ão das pessoas

 :urdicas, em 3ue & imprescindvel a busca pr&via de omEnimo :unto aos registros

constitutivos *Funtas Comerciais, #egistros Civis das $essoas Furdicas etc!0!

altera7ão da denomina7ão do condomnio depende dos votos da totalidade dos

condEminos *unanimidade ' cf! rts! 1!14, parágrafo ?nico e 1!51, ambos do novo

C)digo Civil0, manifestados em assembl&ia geral, de molde a possibilitar amodi=ca7ão de todos os documentos pertinentes, principalmente a Conven7ão do

Condomnio

+onte Secovi

Jernardo Csar Coura Advogado Imobiliário e Condominial

dvogado Hspecialista em Direito Imobiliário e Condominial, $alestrante, Hspecialista em

Direito $rocessual Civil, Contratos Imobiliários e mbiental! S)cio da Salim, +arias, Carvalo e

Coura dvocacia! H@periBncia nas áreas do Direito Imobiliário, Condominial e mbiental

ainda, advogados pareceri!!!

8/19/2019 CONDOMINIAL-80 Perguntas Sobre Direito Condominial

http://slidepdf.com/reader/full/condominial-80-perguntas-sobre-direito-condominial 19/19

+onte ttpbernardocesarcoura!:usbrasil!com!brartigos1/.5"..-"-'perguntas'sobre'direito'condominial_utm`campaignneQsletter'dail`/-1.-1-`/9..utm`mediumemailutm`sourceneQsletter

Data 1--/-1.