como obter recursos juntoa fundosde investimentos · a decisão de investimento em projetos...

Como obter recursos junto a Fundos de Investimentos

Uma visão de como um gestor de fundos decide investir e de como administraseus investimentos em projetos imobiliários

Rossano Nonino – 20.09.2011

1

Agenda

1. A Plataforma BFRE e a Brazilian Capital

2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários

• Análise Imobiliária

• Análise Financeira

• Análise de Estrutura Financeira e Parceiros

3. A Administracão dos Investimentos em Projetos Imobiliários

2


3

OURINVEST REAL ESTATE

HOLDING

34.02%45.28% 20.70%%


4


100% do Controle 100% do Controle 100% do Controle

Gestora de Investimentos

Companhia Securitizadora

Companhia Hipotecária e

Estruturadora de FII

Home Equity

100% do Controle

R$ 11 bilhões sob gestão

5


FUNDOS FINALIZADOS

4 fundos totalmente desinvestidos

R$ 805 million investidos ‐ R$ 1.4 bilhão retornados

TIR de 25% ao ano

Gestora de Investimentos em AtivosImobiliários

R$ 2.5 bilhões de ativos imobiliários sob gestão

63%

6%

5%

14%

12%

Tipos de AtivoEscritórios

Projetos Comerciais

Projetos Residenciais

CRIs

Outros

83%

12%

5%

Veículos de Investimento

FIIs

FIPs

Investimento Direto

6


7


Análise Financeira

Estrutura e Parceiros

Análise Imobiliária

8


Oferta e Demanda Local

Preço de Venda ou Locação

Conceito

Localização

Condições de Venda

PROCESSO DE DUE‐DILIGENCE


9


Conceito

• Coerência do tamanho e padrão das unidades x padrão do bairro/vizinhança xpadrão de renda do público‐alvo

• Coerência do tamanho do empreendimento x padrão do bairro/vizinhança xpadrão de renda do público‐alvo

• Diferenciais em relação à concorrência local tamanho da unidade, tamanhoda sala, conceito clube, variedade de serviços, etc


10


Localização

• Vocação residencial do bairro/vizinhança do Empreendimento

• Padrão do projeto x padrão do bairro/vizinhança

• Proximidade de transportes públicos (trem, ônibus, metrô) – principalmentepara empreendimentos voltados para classe média baixa e baixa

• Diferenciais positivos em relação à localização de empreendimentosconcorrentes na região: terreno alto/vista, rua tranquila/arborizada, etc)

• Diferenciais negativos em relação à localização de empreendimentosconcorrentes na região: acesso difícil, proximidade a aglomerações,violência/prostituição à noite, etc


11


Preço de Venda

Preço por m2 do Empreendimento

sob análise

Preço por m2 de empreendimentos concorrentes na

região

x Fatores de Homogeneização

• Localização• Padrão de Acabamento• Áreas Comuns• Tamanho da Unidade• No Dormitórios• No de Vagas de Garagem

Inferior Equivalente Superior

Fator de multiplicação do preço / m2

0,90x 1,00x 1,10x

Preço Homogeneizado

por m2 de empreendimentos concorrentes na

região


12


Condições de Venda

• % do preço em financiamento pós‐chaves x prazo de financiamento x empreendimentos concorrentes na região

• análise do PMT de pagamento do comprador no pós‐chaves x máximo de 25% do salário do comprador‐alvo

• Valor médio de aluguel em imóveis similares na região


13


Oferta e Demanda Local

• Nível I (Oferta)

• Verificação do estoque de unidades comparáveis na região

• Velocidade média de venda de empreendimentos comparáveis na região

• Número de projetos à venda na região

• Número de lançamentos projetados em até 1 ano após lançamento do empreendimento em análise

• Nível II (Demanda)

• Mensuração da demanda potencial e reação do público‐alvo da região para o conceito geral de um novo empreendimento


14


PROCESSO DE DUE-DILIGENCE

ANÁLISES CONDUZIDAS POR EMPRESAS INDEPENDENTES

• Pesquisa de Mercado Nível I Avaliação comparativa de conceito, preço e condições de venda da concorrência local xempreendimento‐alvo + mapeamento de novos lançamentos na região

• Pesquisa de Mercado Nível II Pesquisa de Mercado Nível I + Pesquisa de demanda (reações e impressões de grupos‐alvo sobre o conceito, localização, preço e condições de venda de um novo empreendimento

• Laudo de Avaliação do Terreno Determinação do valor de mercado do terreno x valor de aquisição do terreno pelonovo projeto ou valor de aporte do terreno pelo sócio incorporador no projeto

• Laudo Ambiental – Phase 1 (investigação) / 2 (amostragem) Verificação do potencial de contaminação doterreno por resíduos tóxicos em função de utilização anterior (depósito de lixo, posto de gasolina, indústria, etc)

• Auditoria de Custo de Construção Validacao do Orçamento Inicial, Viabilidade do Cronograma Físico‐Financeira,Qualidade dos Materiais x Padrão prometido

• Due‐Diligence Legal / Imobiliária Projeto e Incorporação, Terreno, Construtora, Incorporadora


15

Análise Financeira

Item de Análise Parâmetros

Estrutura de Capital • Mín 50% Fundo, 50% Incorporador• Máx 80% Fundo – 20% Incorporador

Exposição de Caixa – All Equity • Normalmente inferior a 10%‐20% do tamanho do fundo investidor

Alavancagem • 60% a 80% do Custo de Construção• Fiança / Garantia prestada pelo incorporador (“non recourse” para o Fundo)

“Debt/Equity Ratio” • Máximo 2:1 (debt / equity)

TIR – “All Equity” • Acima de igpm+20%aa

TIR – Alavancada • Acima de igpm+25%aa

Múltiplo • Acima de 1,50x


16

Experiência do Incorporador em Projetos com o mesmo Conceito

Estrutura x Parceiros

Tamanho do Incorporador e Construtor x Tamanho do

Projeto

Histórico e Experiência do Incorporador com Parceiros

Financeiros


17

Sociedade de Propósito

Específico (SPE)

Fundo Incorporador

Incorporador Contrato Gestão Imobiliária

Construtora TERRENO

Contrato de Construção

Gestora Financeira

Contrato Gestão Financeira

Acordo de Acionistas


Estrutura x Parceiros

18

3. A Administração dos Investimentos em ProjetosImobiliários

19

Gestão Ativa

Estratégia de Saída

Garantias

Gestão Imobiliária

Segregação de Ativos

Gestão Financeira

3. A Administração dos Investimentos em Projetos Imobiliários

20

Segregação de Ativos

Projetos desenvolvidos via Companhia dePropósito Específico (CPE) exclusiva.

CPE detentora do terreno e de todos os direitos doprojeto, sendo imune a eventual falência ouconcordata do incorporador/construtor.

O incorporador / construtor contratado pela CPEcomo prestador de serviço, podendo sersubstituído em caso de inadimplência.


21

Gestão Imobiliária

Estabelecimento, de comum acordo com o incorporador, preço e condições de vendadas unidades residenciais.

Aprovação prévia de vendas fora das condições pré-aprovadas.

Estabelecimento, de comum acordo com o incorporador, do perfil de crédito doscompradores e critérios para aprovação dos compradores.

Aprovação prévia, em conjunto com incorporador, da política de vendas, marketing eprestadores de serviço (corretores, agentes de publicidade, etc).


22

Garantias Exigidas do Incorporador / Projeto

Garantias de Permuta deTerreno, Garantia deEntrega de Unidades aosCompradores e Segurode Performance de Obra.

Contratos de construçãoa preço-alvo.

Garantia de

Permuta

Construção a Preço-

Alvo

Seguro de Performance

de Obra

Garantia de

Entrega

CPE INVESTIDA


23

Estratégia de Saída

Aprovação, em conjunto com incorporador, mecanismos para antecipação derecebíveis futuros de promitentes compradores.

Mecanismos para determinar a venda forçada de unidades em estoque comdesconto após habite-se.

Custos de Desenvolvimento

Recebíveis pré-chavesLançamento

Repasse de recebíveisSecuritização via CRI

Quitação direta pelo compradorVenda Forçada de estoque

Recebíveis pós-chaves

Unidades não vendidas

$


24

Gestão Financeira

Fiscalização de Obra

Segregação Completa de Caixa

CONTROLES

Auditoria Contábil Trimestral

Master Servicing dos Recebíveis

RELATÓRIO MENSAL

•Acompanhamento financeiro e de equilíbrio econômico da CPE;

•Controle de valores orçados x gastos em cada projeto;

•Acompanhamento de master-servicing da carteira de recebíveis(% recebido, loan to value, antecipações, inadimplência);

•Medição de obra e auditorias financeiras.

CONTA A CONTA B


25

como obter recursos juntoa fundosde investimentos · a decisão de investimento em projetos...

Documents