cÂmara unicipal de isboa · 2015. 6. 30. · de acordo com o anexo iii do regulamento da cmvm nº...

Terreno para Construção

Antiga “Feira Popular”

Quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa

Avenidas Novas

Lisboa

CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA

CML – DMPRGU Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações imobiliárias Campo Grande, 25 – 3º A 1749-099 Lisboa

ID Garen C0876AI1500029_C0600OE35670

Março de 2015

SUMÁRIO DA AVALIAÇÃO

REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO

O presente estudo de avaliação foi requerido pela CML – DMPRGU, Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações imobiliárias.

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos fornecidos, a localização e toda a informação obtida, bem como da observação efetuada ao local.

A visita foi efetuada em 17 de Março de 2015, e a avaliação e o relatório de avaliação reporta a 24 de Março de 2015.

ÂMBITO DA AVALIAÇÃO

O presente estudo tem por finalidade a determinação do Valor Atual de Mercado considerando o máximo e melhor uso, bem como o Valor de Venda Imediata, de uma parcela de terreno destinada à construção, materializada pelo terreno da antiga “Feira Popular”, sito no quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, Avenida da República e Avenida 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa, Freguesia das Avenidas Novas, Concelho de Lisboa, propriedade da Câmara Municipal de Lisboa, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos.

BASES DA AVALIAÇÃO

A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, nomeadamente, cópia da Certidão da Conservatória do Registo Predial, cópia da Informação do Urbanismo CML para o terreno em análise, cópia da planta de localização e cópia da planta de condicionantes.

Toda a informação e documentação fornecida, para efeitos de avaliação, foram consideradas como correctas. Não foram efectuadas diligências formais, de forma a averiguar a veracidade desta informação.

O imóvel foi inspeccionado em Março de 2015.

Para o imóvel inspeccionado e atendendo a que os elementos fornecidos são conclusivos, foi determinado o Valor Atual de Mercado, de acordo com os parâmetros definidos pelos organismos nacionais que regem a avaliação de imóveis.

Este estudo teve por base as exigências legais da CMVM e do Banco de Portugal, que regem a Avaliação de Imóveis e demais critérios de avaliação, para avaliações de Imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário, por avaliadores que correspondem aos requisitos exigidos por esta entidade.

Conforme acordado e tendo em conta as regras definidas pelos organismos nacionais que regem a avaliação de imóveis, a avaliação dos imóveis foi efectuada de acordo com a seguinte definição:

Valor de Mercado É definido como “a estimativa do montante mais provável, pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser transaccionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudente e sem coacção.”

TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO

Foram-nos fornecidas cópias da documentação do imóvel em análise, contudo, não foram efetuadas diligências formais de modo a averiguar se estes documentos estão atualizados.

Neste contexto, o nosso estudo assume, que:

O imóvel é detido pelo cliente ou entidades pertencentes ao mesmo e encontra-se disponível, livre de ónus ou encargos.

APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS

Não realizámos diligências formais, mas baseamo-nos na informação fornecida pelo cliente.

Assumimos, ainda, que os parâmetros urbanísticos, conforme Informação N.º INF/276/DMPRGU/DSPVS/15 de 24-02-2015 e Informação N.º INF/27/DMPRGU/DPRU/15 de 04-03-2015,

enquadram-se nos parâmetros urbanísticos do PDM em vigor e são aqueles que serão objeto de aprovação e desenvolvimento.

CONTAMINAÇÃO DO SOLO

Não investigámos as condições ou a estabilidade do solo, pelo que a nossa avaliação pressupõe, que o imóvel se encontra apto para construção, não tendo sido observada qualquer anomalia relevante à data da visita. Não realizámos quaisquer tipos de investigações ou de testes, nem nos foi fornecida qualquer informação quer do cliente, quer da parte de qualquer especialista na matéria, que determine a presença ou ausência de poluição ou substâncias contagiosas nos terrenos em causa (incluindo águas do subsolo).

Pressupomos, assim, que não existem quaisquer circunstâncias, que possam afetar a nossa avaliação. Caso V. Exas. não considerem este pressuposto aceitável ou queiram verificar a sua veracidade, deverão solicitar investigações apropriadas e informar-nos dos resultados, de modo a que possamos reconsiderar a nossa avaliação.

ÁREAS E MEDIÇÕES

Na presente avaliação a Garen - Avaliações de Ativos, não procedeu à medição de áreas, tendo utilizado as áreas fornecidas pelo cliente e / ou resultantes da aplicação dos parâmetros urbanísticos em vigor para o local, as quais foram consideradas como corretas.

Apresentamos, os critérios de medição, habitualmente, utilizados, cujo “output” são as áreas definidas de acordo com o REGEU (Regulamento Geral de Edificações Urbanas), ajustadas em função do mercado imobiliário. Estas são também as áreas, que estão definidas pelo IPD Portugal (Investment Property Databank).

Apresentamos, de seguida, a definição corrente de áreas, de acordo com o REGEU:

Área bruta (Ab) - é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte, que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício; Área medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores

Área útil (Au) - é a soma das áreas de todos os compartimentos do fogo, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes e mede-se pelo perímetro interior das paredes, que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas.

Conforme referimos anteriormente, estas áreas foram ajustadas em função do mercado imobiliário e do tipo de imóvel.

Habitação - as áreas são calculadas com base na área bruta privativa (ABP), que é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, excluímos, varandas privativas, locais acessórios e quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício.

Comércio - as áreas são calculados com base na área útil (AU), excluindo as paredes externas e metade das paredes divisórias. As arrecadações/armazéns e copas, no interior das lojas, são incluídas. Excluímos mezaninos construídos pelo inquilino.

Serviços - as áreas são calculados com base na área bruta locável (ABL). Área total do imóvel medida pelo perímetro interior das paredes exteriores e pelos eixos das paredes separadoras. A quota-parte das áreas comuns, os sanitários e copas para uso exclusivo do utilizador são também incluídos. Excluímos caixas de escadas e de elevadores, coretes e zonas técnicas.

As áreas são calculadas utilizando-se sempre estes critérios e definições, independentemente do tipo de ocupação.

Estas áreas foram ajustadas em função do mercado imobiliário e do tipo de imóvel:

As áreas são calculadas utilizando-se sempre estes critérios e definições, independentemente do tipo de ocupação.

Fazemos notar, que estes critérios de medição estão de acordo com a prática usual em Portugal. As áreas referidas devem, assim, ser consideradas como aproximadas.

PRINCÍPIOS GERAIS

A nossa avaliação tem, por base, informações fornecidas pelo cliente. Baseamos o nosso trabalho no pressuposto, que essas informações são corretas e completas e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação.

Os valores determinados neste estudo são apresentados em Euros (€).

Não foram feitas provisões para impostos, resultantes da venda do imóvel.

Não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre o imóvel.

Um comprador do imóvel pode necessitar de informação adicional ou verificações, relativamente, a algumas matérias referidas neste relatório, antes de uma aquisição. Devem, assim, tomar-se em consideração, os pressupostos subjacentes a esta avaliação.

A nossa avaliação não considera os eventuais custos de transferência, para o estrangeiro, dos resultados da venda, nem a existência de quaisquer restrições para o fazer.

Não temos qualquer tipo de interesse presente ou futuro no imóvel avaliado.

Não recebemos nenhuma compensação em função da análise, opiniões, conclusões do presente relatório.

As opiniões, conclusões e análise constantes do relatório, foram desenvolvidas de acordo com as disposições estabelecidas pela CMVM, que regem a Avaliação de Imóveis.

De acordo com o anexo III do Regulamento da CMVM nº 08/2002, a Garen - Avaliações de Ativos Lda, declara que:

Se encontra registada na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), sob o número AVFII/07/019.

Possui Seguro de Responsabilidade Civil efetuado junto da AXA Portugal, Companhia de Seguros S.A., com a Apólice N.º 0084.10.033669.

A avaliação foi elaborada acordo com as exigências constantes no capítulo IV do Regulamento da CMVM nº 08/2002.

O Estudo foi elaborado pelo Eng.º Filipe Ribeiro e Coordenado pelo Dr. Nuno Cruz, que se encontram em condições de poder atuar com absoluta independência, e ambos inscritos na CMVM, como Peritos Avaliadores de Imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário, sob o número AVFII/07/019/003 e AVFII/07/019/002, respetivamente.

METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

Na determinação do Valor de Mercado dos Imóveis, em análise, foram considerados vários métodos de avaliação, em função do tipo de imóvel.

Apresentamos de seguida os critérios, que, usualmente adotamos e que foram considerados em função da natureza dos imóveis.

O Método Comparativo de Mercado tem por referência os valores de transação de imóveis semelhantes e comparáveis ao imóvel objeto de estudo, obtidos através de prospeção de mercado realizada na zona.

De acordo com a visita feita ao local e com as características da zona e do imóvel, são, então, feitos os devidos ajustamentos, tendo em consideração diferenças como localização e acessos, índices urbanísticos, dimensões, estado de conservação, etc., de modo a obter o montante, que melhor traduz o valor real do imóvel.

O Método do Rendimento Dinâmico é, especialmente, adequado para a estimação dos valores de propriedades produtivas, que podem ou se encontram arrendadas ou exploradas, a determinado valor de renda (isto é, que podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra periódico, mensal, sazonal ou anual) e de acordo com uma yield representativa da sua utilização, atual ou potencial.

O Método de Custos fundamenta-se sobretudo na estimação do custo de reprodução ou de substituição dos imóveis em estudo. O valor do imóvel, na ótica deste Método, obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno e respetivos encargos com a sua aquisição, o custo da construção, eventualmente, depreciado em função da vetustez, obsolescência física, funcional, ambiental, económica detetadas e/ou apreciado em função de singularidades arquitetónicas, históricas ou outras verificadas.

Os mecanismos da oferta e da procura, responsáveis pelas variações dos preços dos imóveis, não são considerados nas avaliações realizadas por este Método, pelo que o mesmo apresenta a capacidade de separar/distinguir o valor de mercado do valor económico real do bem.

O Método da Estrutura de Custos Dinâmico – DCF baseia-se no cálculo dos custos necessários para a construção, de acordo com o seu potencial, bem como na estimação das respetivas receitas. No método dinâmico o valor resultante para o imóvel é o corolário do estudo do cenário, potencialmente, mais rentável, na ótica da aptidão construtiva ou de utilização, calculando, previamente, áreas e destinos/usos finais das construções a erigir e respetivas receitas e custos, nomeadamente, de construção do empreendimento e quota-parte de infraestruturas e arranjos exteriores, calculados numa ótica financeira, ao longo de uma programação temporal e afetados (custos e receitas) de um determinado juro e a uma determinada taxa de fluxos de projeto, calculado pelo Método DCF – “Discounted Cash Flows”

PREMISSAS ESPECIAIS

Na preparação da Avaliação, a Garen – Avaliações de Ativos, não foi instruído pelo cliente, para incluir qualquer premissa especial.

DIVULGAÇÃO

Tomamos conhecimento e autorizamos, que o destinatário possa divulgar este relatório de avaliação (i) se requerido por lei ou regulamentos ou por qualquer entidade reguladora ou governamental; (ii) às suas subsidiárias, aos consultores e a outros parceiros; (iii) na divulgação de resultados; (iv) no Website; (v) e nas apresentações institucionais, desde que sejam mencionadas as premissas tomadas por base.

Na divulgação deste relatório às entidades acima referidas, o destinatário concorda em informar, claramente, as entidades a quem o relatório é fornecido, numa base de não responsabilidade. A aceitação deste relatório pressupõe o conhecimento, que a divulgação é feita sem que exista qualquer relação contratual direta ou indiretamente, obrigações ou deveres entre a Garen - Avaliações de Ativos e outra entidade.

VALORES DE AVALIAÇÃO

Assumindo a inexistência de restrições onerosas, encargos ou direitos de uso, dos quais nós não tenhamos conhecimento, sujeito aos “Pressupostos Gerais”, aos comentários específicos e pressupostos contidos neste relatório e baseado em valores, à data de 24 de Março de 2015, apresentamos, em nossa opinião, o Valor Atual de Mercado e Valor de Venda Imediata do imóvel em análise:

Valor Actual de Mercado 160.000.000 €

Valor de Venda Imediata 145.300.000 €

(Cento e sessenta milhões de euros)

(Cento e quarenta e cinco milhões e trezentos mil euros)

Lisboa, 24 de Março de 2015 O Coordenador do Estudo, O Autor do Estudo

Nuno Cruz Filipe Ribeiro

Este relatório é composto de 61 (sessenta e uma) páginas

ÍNDICE

REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO .................................................................................... 2

ÂMBITO DA AVALIAÇÃO ........................................................................................................ 2

BASES DA AVALIAÇÃO ......................................................................................................... 2

TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO .................................................................................. 2

APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS ........................................................................................ 2

CONTAMINAÇÃO DO SOLO .................................................................................................... 3

ÁREAS E MEDIÇÕES ............................................................................................................. 3

PRINCÍPIOS GERAIS ............................................................................................................. 4

METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO .............................................................................................. 4

PREMISSAS ESPECIAIS ......................................................................................................... 5

DIVULGAÇÃO ....................................................................................................................... 5

VALORES DE AVALIAÇÃO ..................................................................................................... 6

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO ............................................................................................................ 8

1. OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO....................................................................................................................... 9 2. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL ................................................................................................................... 9 3. SITUAÇÃO URBANÍSTICA ........................................................................................................................ 12 3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ................................................................................................................ 15 4. METODOLOGIAS E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO .......................................................................................... 18 5. AVALIAÇÃO ........................................................................................................................................... 20 6. CONCLUSÃO ......................................................................................................................................... 46 7. CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................................................................................... 47

ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ........................................................................................... 48

ANEXO II – CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO .......................................................................................... 54

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RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

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1. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O presente estudo tem por finalidade a determinação do Valor Atual de Mercado considerando o máximo e melhor uso, bem como o Valor de Venda Imediata, de uma parcela de terreno destinada à construção, materializada pelo terreno da antiga “Feira Popular”, sito no quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa, Freguesia das Avenidas Novas, Concelho de Lisboa, propriedade da Câmara Municipal de Lisboa.

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos ajustados à realidade do mesmo, a localização do imóvel e a observação efetuada ao local e considerando, que o mesmo se encontra livre de ónus ou encargos.

1. 1. ELEMENTOS BASE PARA A AVALIAÇÃO

A presente avaliação teve por base os seguintes elementos:

Cópia da Certidão da Conservatória do Registo Predial; Cópia da Informação N.º INF/276/DMPRGU/DSPVS/15 de 24-02-2015; Cópia da Informação N.º INF/27/DMPRGU/DPRU/15 de 04-03-2015; Cópia da Planta de Localização; Consulta do Plano Diretor Municipal de Lisboa e respetivo Regulamento.

Dados oficiais:

Objeto de avaliaçãoParcela de terreno, com a área de 44.625m², sita no quarteirão delimitado pelas Avenidas da Forças Armadas,República e 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa

Descrição na CRP 298/20050623

Inscrição na Matriz Omisso na Matriz

Plano Diretor Municipal Espaço a Consolidar - Central e Residencial, Polaridade Urbana

Elementos relevantes do processo

Terreno da antiga Feira Popular - Entrecampos

Para complemento da análise, efetuou-se uma visita ao local, com o intuito de permitir uma melhor observação das características gerais do imóvel em análise e do seu meio envolvente, bem como de eventuais singularidades, que caso fossem detetadas, nos permitissem uma melhor leitura dos aspetos, que pudessem vir a ser determinantes, na estimativa dos valores a apresentar.

Para melhor ilustrar os aspetos referidos, realizou-se um registo fotográfico do imóvel e zona envolvente, que se anexa ao presente trabalho.

2. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL

2.1. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE

O terreno, em objeto de avaliação, materializa a área da antiga “Feira Popular”, em Entrecampos, no quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa.

O terreno é, assim, delimitado por algumas das maiores avenidas de Lisboa: Avenida da República, Avenida das Forças Armadas e Avenida 5 de Outubro. Localiza-se na CBD de Lisboa, numa zona consolidada de serviços e habitação, dotado de excelentes acessos e visibilidade com uma dimensão única, que o torna numa das maiores oportunidades de desenvolvimento imobiliário do país.

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Insere-se numa uma área com grande potencial imobiliário, consolidada a nível residencial e com uma elevada oferta de serviços, comércio e lazer, onde se destaca uma boa oferta hoteleira e um conjunto de edifícios de escritórios de boa qualidade.

Refira-se ainda, a localização no eixo de diversas instituições de ensino - Universidade de Lisboa, ISCTE, Universidade Lusófona, Instituto Superior Técnico. A existência de edifícios de escritórios e o facto de a Av. da República constituir um eixo principal de acesso e de atravessamento norte/sul da cidade de Lisboa, produz um grande fluxo de tráfego, durante o dia, nesta zona.

Na envolvente próxima, destaca-se a Estação Ferroviária de Entrecampos, Jardim do Campo Grande, Campo Pequeno, ISCTE, Faculdade de Farmácia, Estádio Universitário, Biblioteca Nacional, Hospital de Santa Maria, Hospital Curry Cabral, IPO, entre outros. A zona é, igualmente, pautada por edifício de escritórios, comércio de rua, diversas unidades hoteleiras, restaurantes, farmácias, supermercados, e outros.

Nestes termos, trata-se de uma zona muito bem servida de comércio, serviços, bem como de equipamentos urbanos de apoio e lazer.

Relativamente a acessos, trata-se, igualmente, de uma zona privilegiada da cidade. A Av. da República constitui o principal eixo viário de acessibilidade ao empreendimento. A ligação ao Eixo Norte-Sul pela Av. das Forças Armadas/Rotunda de Entrecampos, atribuem características muito favoráveis ao nível das acessibilidades do local. Refira-se que dista 1.500m da 2ª Circular, 2.500m do Marques de Pombal, 4.000m da Av. Eng.º Duarte Pacheco (acesso A5), 5.000m da Av. Ribeira das Naus/Av. 24 de Julho, pelo que a zona é muito bem servida de acessos às principais vias de escoamento rápido, quer para norte quer para sul, bem como para o núcleo da cidade.

Quanto a transportes públicos, a zona é, igualmente, muito bem servida, sendo de salientar a Estação de Metro de Entrecampos, bem como a Estação Ferroviária de Entrecampos, ambas contíguas ao terreno. Num raio inferior a 150m registam-se, ainda, diversas paragens de autocarros (CARRIS), sendo algumas adjacentes ao terreno. Por fim, refira-se a existência de várias paragens de táxis na envolvente alargada. Dista menos de 4km do Aeroporto de Lisboa. Nestes termos, a zona, é muitíssimo bem servida de transportes públicos.

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2.2. PLANTA DE LOCALIZAÇÃO E COORDENADAS GPS

N 38°44'46.71"

W 9° 8'56.71"

CoordenadasGeo referenciação GOOGLE

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3. SITUAÇÃO URBANÍSTICA

3.1. USOS E PARÂMETROS URBANÍSTICOS

Como referido, não realizámos diligências formais, mas baseamo-nos na informação fornecida pelo cliente.

Assim, assumimos, que os parâmetros urbanísticos, conforme Informação N.º INF/276/DMPRGU/DSPVS/15 de 24-02-2015 e Informação N.º INF/27/DMPRGU/DPRU/15 de 04-03-2015, enquadram-se nos parâmetros urbanísticos do PDM em vigor e são aqueles que serão objeto de aprovação e desenvolvimento.

Relativamente à Informação N.º INF/276/DMPRGU/DSPVS/15 de 24-02-2015, apresentamos de seguida as Regras de edificabilidade, de maior relevância para a avaliação:

“1. Operação urbanística sobre uma parcela de terreno, com a área de 44.625 m², sita no Quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa. 2. Parcela localizada em área qualificada pelo Plano Diretor Municipal (PDM) como Espaço a Consolidar - Central e Residencial, Polaridade Urbana.”

Complementarmente, apresenta-se um extrato da PLANTA DE ORDENAMENTO - QUALIFICAÇÃO DO ESPAÇO URBANO:

“4. Prever um arruamento na continuidade da Rua da Cruz Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República com um espaço canal de 30,00m de largura pública.”

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Estudo Urbanístico Eixo Central: Troço Saldanha-Entrecampos (Curto Prazo)

“5. A superfície de pavimento (sp) prevista acima da cota da soleira será de 143.000m2 Este valor poderá ser ultrapassado com possibilidade de construção em subsolo, sem prejuízo do cumprimento das demais normas urbanísticas em vigor, designadamente da superfície verde permeável obrigatória.” “6. Morfologia urbana e regras de implantação: 6.1.Altura máxima dos edifícios em observância pelo cone de aproximação ao aeroporto.” “6.4.Superfície mínima de área permeável - 7.175m², que corresponde a 30% do logradouro virtual resultante do total da soma das parcelas (o qual dispõe de uma área total estimada de 23.917m2). 6.5.Área mínima de utilização coletiva ou com ónus de utilização pública (excluindo arruamentos) - 50% da área de intervenção. 6.6.Superfície verde ponderada - igualou superior a 16.742, o que corresponde a 70% do logradouro virtual resultante do total da soma das parcelas (o qual dispõe de uma área total estimada de 23.917m² 7. Usos permitidos São permitidos todos os usos - serviços, habitação, comércio e turismo - não podendo a superfície destinada a comércio e serviços ser inferior a 60% da superfície total do pavimento. 8. Estacionamento O número máximo e mínimo de lugares de estacionamento deverá ser calculado em função dos usos propostos, de acordo com as regras do artigo 73.º e seguintes do Regulamento do PDM, com remissão para o Anexo IX. 9. Critérios de desenho urbano 9.1.0 Município está empenhado em valorizar a qualidade da proposta de desenho urbano e a qualidade do espaço público. 9.2. Deverá ser garantida a maior permeabilidade pedonal pública ao nível do solo, evitando-se soluções de condomínios fechados.” “9.5. Na frente Sul deverá ser contemplado um recuo relativamente à estação de Entrecampos da CP, constituindo uma praça ampla, e assegurando o afastamento à linha férrea de acordo com o estabelecido no Decreto-Lei n.º 276/2003, de 4 de novembro.”

Quanto à Informação N.º INF/27/DMPRGU/DPRU/15 de 04-03-2015, apresentamos de seguida os paramétrios urbanísticos e conclusões mais relevantes:

II. OPERAÇÃO DE LOTEAMENTO No caso de se tratar de uma única operação urbanística de loteamento, aplicam-se as normas previstas no n.º 3 do art. 60.º do RPDM, designadamente: - O índice de edificabilidade de 1.7, com possibilidade de majoração a 2,0 caso a operação gere e/ou utilize créditos de construção ou seja promovida pelo Município;

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De acordo com as regras supracitadas a Superfície de Pavimento máxima resultante da operação de loteamento corresponde a: - 75.596,45m2, com a aplicação do índice de edificabilidade de 1,7; - 88.937,00m2, com a aplicação da majoração de índice de edificabilidade, por incorporação de créditos de construção. Quanto aos usos, nos termos do n.º 3 do art. 59.ºdo RPDM, a operação de loteamento fica obrigada a prever que 30% da superfície de pavimento seja destina a uso diferente do predominante, incluindo equipamentos, públicos ou privados a transmitir à CML ou não. Tratando-se de uma polaridade urbana, num local extraordinariamente bem servido por transportes públicos, sobre a interface de Entrecampos, a hasta pública deveria ficar condicionada a que o uso destinado a terciário (comércio e serviços) não deveria ser inferior a 60% da superfície de pavimento total a prever na operação urbanística.

III. OBRA DE EDIFICAÇÃO Caso se trate de uma única operação de edificação, aplicam-se as normas previstas para o espaço consolidado contíguo de maior dimensão, de acordo com estabelecido no n.º 2 do art.º 60.º do RPDM. No caso presente, o espaço consolidado contíguo de maior dimensão corresponde a espaço central e residencial traçado B.

Na formulação do cenário de edificabilidade, tendo por base os pressupostos apontados anteriormente e utilizando uma base de simplificação matemática, fizemos uma afetação da volumetria global apurada, afetando-a em 60% ao uso terciário e em 40% ao uso habitacional. Neste cenário apuramos uma edificabilidade que se traduz em 143.712m2 de superfície de pavimento acima do solo, que poderá ser reconfigurada, com base na subalínea ii), da alínea b) do n.º 4 do art.º 42.0 do RPDM. Cumprindo os pressupostos anteriores, propõe-se a afetação mínima de 60% dessa superfície de pavimento ao uso terciário, admitindo-se na restante superfície de pavimento uma afetação livre aos demais usos admissíveis no PDM.

De acordo com a regra constante no art. 4.° do RPDM, retirando-se o mais alto e o mais baixo, obtemos uma altura máxima de fachada de 35,5 m. Esta altura, de acordo com a alínea a) do n.O1do art. 38.° do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (RMUEL) permite construir: - 10 pisos acima do solo, se o edifício destinar-se integralmente a serviços; - 12 pisos acima do solo, se o edifício dispuser de um piso destinado a terciário e os restantes a habitação ou hotelaria.

A solução, cujo desenho se anexa, tem como pressuposto os 29,57m de altura de fachada, 15m de empena, o encerramento do quarteirão e a abertura de um arruamento na continuidade da Rua da Cruz Vermelha, estabelecendo uma nova ligação entre a Av. Cinco de Outubro e a Av. da República, com uma largura de canal de 30m. Através dessa solução apuraram-se os seguintes parâmetros: - Um logradouro virtual de 23.917m2, sobre o qual se aplica uma SVP igualou superior a 16.742, com uma área totalmente permeável em solo vivo vegetal de 7.175, 1m2; A possibilidade de construção de um edifício exclusivamente destinado a terciário com 131.608m2 de superfície de pavimento acima do solo, tendo por base uma edificação com oito pisos mais um recuado; A possibilidade de construção de um edifício exclusivamente destinado a habitação com 161.869m2 de superfície de pavimento acima do solo, tendo por base uma edificação com dez pisos mais um recuado. No entanto, tratando-se de uma polaridade urbana, num local extraordinariamente bem servido por transportes públicos, sobre a interface de Entrecampos, a hasta pública deveria ficar condicionada a que o uso destinado a terciário (comércio e serviços) não deveria ser inferior a 60% da superfície de pavimento total a prever na operação urbanística.

Estudo de Ocupação (CML Jan 2015)

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3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

3.1. DESCRIÇÃO GERAL

Trata-se de um terreno para construção, materializando a área da antiga “Feira Popular”, sito no Quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa Centro, em Entrecampos.

O terreno está qualificado pelo Plano Diretor Municipal (PDM) como Espaço a Consolidar - Central e Residencial, Polaridade Urbana, sendo que, o espaço consolidado contíguo, de maior dimensão, corresponde a espaço central e residencial traçado B.

Conforme Informações da CML, anteriormente apresentadas, apurou-se uma edificabilidade, que se traduz em 143.712m2 de superfície de pavimento acima do solo, propondo-se a afetação mínima de 60% dessa superfície de pavimento, ao uso terciário, admitindo-se na restante superfície de pavimento, uma afetação livre aos demais usos admissíveis no PDM. 3.2. SOLUÇÃO PROPOSTA

Conforme já referido, e aliás, de acordo com o termos de contratação do presente estudo, pretende-se, para o terreno em análise, a determinação do Valor Atual de Mercado considerando o máximo e melhor uso, bem como o Valor de Venda Imediata.

Definida a área de construção acima do solo, bem como a afetação a cada uso (terciário e habitação), adotamos a solução, que em nossa opinião maximiza o uso do imóvel em análise.

Em virtude do anteriormente exposto, bem como da localização específica, com muito boa qualidade de comércio, serviços e equipamentos urbanos de apoio e lazer, com excecionais acessos e rede de transportes públicos, conjugada pelo facto da área de construção admissível, dotar o empreendimento de uma nova centralidade na cidade de Lisboa, materializando um dos maiores núcleos de desenvolvimento imobiliário da cidade e do país, adotou-se o seguinte cenário de distribuição de usos:

● Uso Terciário 60% ● Uso Residencial 40%

Na área afeta ao uso Terciário, assumiu-se o desenvolvimento de uma torre de escritórios, sendo o embasamento da mesma, afeto a comércio, sendo este, de apoio quer à área de serviços, quer à nova área residencial. Desta distribuição do segmento Terciário, resulta 10% da superfície de pavimento para a área de comércio e 90% da superfície de pavimento para a área de escritórios.

Relativamente ao segmento residencial, em virtude da nova centralidade que o empreendimento assumirá na cidade de Lisboa, assumimos o desenvolvimento de 2 produtos habitacionais:

● Habitação de Segmento Average (60% da sp) - tipologias T1 e T2 - 305 fogos; ● Habitação de Segmento Prime (40% da sp) - tipologias T3, T4 e/ou T4+ - 85 fogos.

Esta distribuição visa, por um lado, satisfazer as necessidades habitacionais inerentes ao novo polo de escritórios, com tipologias inferiores, versatilidade quer para jovens famílias, quer de apoio às insígnias que se vão instalar nos escritórios ou mesmo para dinamizar o arrendamento (produto de investimento).

Por outro lado, tendo em consideração a centralidade e todas as valências prime da zona, 40% da área residencial, será destinada a frações de segmento prime, de muito boas características arquitetónicas, área generosas e acabamentos luxo.

Sem integrar o formato de condomínio fechado, os segmentos a desenvolver possuirão entradas independentes, contudo o empreendimento mixed-use integrar-se-á nos arranjos exteriores e ampla praça junto à Estação Ferroviária de Entrecampos, assumindo uma visibilidade e volumetria, icónica da cidade de Lisboa.

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Os parqueamentos serão dimensionados tendo, obviamente, em consideração os parâmetros urbanísticos que constam no RPDM, devidamente ajustados ao segmento de cada uso.

Quanto aos acabamentos, equipamentos e características gerais da construção/empreendimento, presume-se que serão de muito boa qualidade percebida, satisfazendo todas as necessidades de qualidade e conforto, bem como tecnológicas, exigidas num empreendimento com esta dimensão, localização e valências gerais.

3.3. ÁREAS

Apresentam-se de seguida os parâmetros urbanísticos para o terreno em objeto de avaliação, sendo que os mesmos estão de acordo com as informações disponibilizadas pelo cliente.

44.625,00 m²

15.130,00 m²

143.712,00 m²

Comércio e Serviços (Terceário) 60% 86.227,20 m²

Habitação (Residencial) 40% 57.484,80 m²

23.917,00 m²

Superfície minima de área permeável 30% 7.175,00 m²

Superfície verde ponderada 70% 16.742,00 m²

Arruamento

Logradouro Virtual

(se integralmente destinado a serviços)10 Pisos

12 Pisos

(continuidade da R. da Cruz Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República)5.578,00 m²


Área do Lote

Área de Implantação

Superfício de Pavimento (sp) prevista acima da cota de soleira

N.º de Pisos acima do solo

(se dispuser de um piso destinado a terciário e os restantes a habitação ou hotelaria)

Conforme Informação N.º INF/276/DMPRGU/DSPVS/15 de 24-02-2015 e Informação N.º INF/27/DMPRGU/DPRU/15 de 04-03-2015


Parâmetros Urbanísticos

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Nestes termos, e em virtude quer da solução proposta, quer dos parâmetros urbanísticos anteriormente apresentados, resultam, para o terreno em análise, as seguintes áreas influentes:

44.625,00 m²

15.130,00 m²

143.712,00 m²

Comércio e Serviços (Terciário) 60% 86.227,20 m²

Habitação (Residencial) 40% 57.484,80 m²

86.227,20 m²

Superfício de Pavimento (sp) - Comércio 10,0% 8.622,72 m²

Área Bruta Locável - Comércio 85,0% 7.329,31 m²

Zonas Comuns - Comércio 15,0% 1.293,41 m²

Parqueamentos afectos a Comércio (ZONA A e ZONA B) 0,90 L/100m² 78 LP

Área de Cave (Estacionamento em estrutura edificada) 25,00 m²/LP 1.950,00 m²

Superfício de Pavimento (sp) - Serviços 90,0% 77.604,48 m²

Área Bruta Locável - Serviços 82,5% 64.023,70 m²

Zonas Comuns - Serviços 17,5% 13.580,78 m²

Parqueamentos afectos a Comércio (ZONA A e ZONA B) 1,10 L/100m² 854 LP


12 Pisos

10 Pisos

2 Pisos

57.484,80 m²

Superfício de Pavimento (sp) - Habitação AVERAGE 60,0% 34.490,88 m²

Área Bruta Privativa - Habitação AVERAGE82,5% 28.454,98 m²

Zonas Comuns - Habitação AVERAGE17,5% 6.035,90 m²

Apartamentos T1 60,0% 17.072,99 m²


Quantidade de Fogos T1 85,4 m²/T1 200 Fogos


Parqueamentos afectos a Habitação (ZONA A e ZONA B) 1 L/fogo 305 LP


Superfício de Pavimento (sp) - Habitação PRIME 40,0% 22.993,92 m²

Área Bruta Privativa - Habitação PRIME80,0% 18.395,14 m²

Zonas Comuns - Habitação PRIME20,0% 4.598,78 m²


Apartamentos T4+ 40,0% 7.358,05 m²



Parqueamentos afectos a Habitação (ZONA A e ZONA B) - T3 3 L/fogo 165 LP

Parqueamentos afectos a Habitação (ZONA A e ZONA B) - T4 4 L/fogo 120 LP


12 Pisos

10 Pisos

2 Pisos

Superfício de Pavimento (sp) prevista acima da cota de soleira - Terciário

Área do Lote

Comércio e Serviços (Terciário)

Área de Implantação

Superfício de Pavimento (sp) prevista acima da cota de soleira

Áreas Influentes



N.º de Pisos abaixo do solo

N.º de Pisos

N.º de Pisos


N.º de Pisos abaixo do solo

Superfício de Pavimento (sp) prevista acima da cota de soleira - Habitação

Habitação (Residencial)

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Parque Público - Carência de Lugares 387 LPParqueamentos públicos (ZONA A e ZONA B) - Habitação 0,25 L/100m² 144 LP

Parqueamentos públicos (ZONA A e ZONA B) - Escritórios 0,25 L/100m² 195 LP

Parqueamentos públicos (ZONA A e ZONA B) - Comércio 0,55 L/100m² 48 LP


23.917,00 m²

Superfície minima de área permeável 30% 7.175,00 m²

Superfície verde ponderada 70% 16.742,00 m²

Logradouro Virtual

Arruamento5.578,00 m²

(continuidade da R. da Cruz Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República)

4. METODOLOGIAS E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO 4.1. METODOLOGIAS E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

Para a determinação de valores de imóveis, com estas características, vários são os critérios, que poderão ser adotados. Na presente situação, iremos adotar as metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise:

Método Comparativo de Mercado Método do Rendimento Dinâmico Método de Custos Método do Discounted Cash Flow

O Método Comparativo de Mercado baseia-se na observação de valores de mercado, de património semelhante ao que se pretende avaliar, pelo que o valor obtido será tanto mais correto, quanto mais ativo for o mercado e quanto mais próximas e/ou semelhantes forem as características dos patrimónios transacionados, com as do património a avaliar. Neste Método, o valor dos imóveis é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário.

O Método Comparativo de Mercado será, assim, deduzidas as respetivas fórmulas empíricas, traduzido na seguinte expressão simplificada:

VM = A x IV Em que:

VM Valor de Mercado A Área I.V. Índice de Venda em €/m2 (benchmark)

O Método do Rendimento Dinâmico é, especialmente, adequado para a estimação dos valores de propriedades produtivas, que podem ou se encontram arrendadas ou exploradas, a determinado valor de renda (isto é, que podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra periódico, mensal, sazonal ou anual) e de acordo com uma yield representativa da sua utilização atual ou potencial. Neste método dinâmico, o valor resultante para o imóvel ou conjunto, é o corolário do estudo dos cenários com a renda atual e, igualmente, com a renda potencial (de acordo com o levantamento de mercado local a efetuar), na ótica da sua fruição/destino. Os valores de avaliação serão, assim, calculados numa ótica financeira, ao longo de uma programação temporal e atualizando à data da avaliação, os respetivos rendimentos futuros, atualizados à taxa de custo de capital, que reflitam a remuneração exigida pelos investidores e o prémio de risco associado à atividade desenvolvida, calculados pelo Método DCF – “Discounted Cash Flows”.

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A fórmula de cálculo é a seguinte:

Em que:

NPV Valor de Mercado RBE Rendimento Bruto de Exploração EE Encargos de Exploração T Taxa de actualização i N períodos da exploração

O Método de Custos fundamenta-se sobretudo na estimação do custo de reprodução ou de substituição do imóvel em estudo. O valor do imóvel, na ótica deste Método, obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno e respetivos encargos com a sua aquisição, o custo da construção, eventualmente, depreciado em função da vetustez, obsolescência física, funcional, ambiental e económica detetada e/ou apreciado em função de singularidades arquitetónicas, históricas ou outras verificadas. Os mecanismos da oferta e da procura responsáveis pelas variações dos preços dos imóveis, não são considerados nas avaliações realizadas por este Método, pelo que o mesmo apresenta a capacidade de separar/distinguir o valor de mercado do valor económico real do bem.

Recorda-se a fórmula de cálculo e os parâmetros envolvidos:

Para a determinação do Valor Atual de Mercado:

VM =T+C-D+E+K+L Em que:

VM Valor de Mercado T Valor do Terreno C Custo da construção D Depreciação (física, económica ou funcional) E Encargos que oneram a construção, nomeadamente, projectos, licenciamento,

gestão e coordenação de obras e encargos financeiros K Promoção e marketing L Margem de Lucro

O Método de Custos será aplicado para calcular o custo de construção e infraestruturas e será, assim, deduzida a respetiva fórmula empírica, traduzida na seguinte expressão simplificada:

CC =A x CC UNITÁRIO Em que:

CC Custo de Construção A Área Bruta de Construção CCUNITARIO Custo de Construção Unitário

O Método Discounted Cash Flows baseia-se no cálculo dos custos necessários para a construção, de acordo com o seu potencial, bem como na estimação das respetivas receitas. No Método Dinâmico, o valor resultante é o corolário do estudo do cenário, potencialmente, mais rentável, na ótica da aptidão construtiva ou de utilização, calculando, previamente, áreas e destinos/usos finais das construções a erigir e respetivas receitas e custos, nomeadamente, de construção do edifício e quota-parte de infraestruturas e arranjos exteriores, calculados numa ótica financeira, ao longo de uma programação temporal e afetados (custos e receitas) de um determinado juro e a uma determinada taxa de fluxos de projeto, calculado pelo Método DCF – “Discounted Cash Flows”.

É, provavelmente, o método de avaliação com maior aceitação pela comunidade científica/académica e pela comunidade financeira, já que é o que melhor permite considerar a capacidade da empresa em gerar rendimentos futuros e fornece uma visão consistente e global, considerando o conjunto da sua atividade, nos seus aspetos positivos e negativos e a trajetória do negócio, no período de observação e de previsão.

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Nesta metodologia, os cálculos são efetuados com base em cash-flows descontados ou atualizados e os valores obtidos têm por base a determinação do Valor Atual Líquido (VAL) do investimento, traduzido na seguinte expressão simplificada:

n

m t

DmRmIVAL n

1 )1(

Em que: VAL Valor Atual de Mercado I Montante do investimento Rm Receitas ocorridas no período m Dm Encargos ocorridas no período m n Período de vida útil do investimento t Taxa de atualização

4.2. VALORES DE AVALIAÇÃO INDICADOS

No presente relatório serão indicados os seguintes valores:

Valor Atual de Mercado Valor de Venda Imediata

5. AVALIAÇÃO 5.1. PRESSUPOSTOS DE AVALIAÇÃO

A análise teve por base toda a documentação fornecida, que foi considerada como correta e completa e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa análise.

Não foram efetuadas diligências formais de forma a averiguar a veracidade desta informação.

Não investigámos as condições ou a estabilidade do solo, pelo que a nossa avaliação pressupõe, que o imóvel se encontra apto para construção, não tendo sido observada qualquer anomalia relevante à data da visita.

Não realizámos qualquer tipo de investigações ou de teste, nem nos foi fornecida qualquer informação quer de enunciado, quer da parte de qualquer especialista na matéria, que determine a presença ou ausência de poluição ou substâncias contagiosas no terreno em causa (incluindo águas do subsolo).

Não foram feitas provisões para impostos, resultantes da venda ou desenvolvimento do imóvel.

Não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre o imóvel.

O terreno foi inspecionado em Março de 2015.

Este estudo teve por base a legislação decorrente da CMVM, para Fundos de Investimento Imobiliário.

Conforme acordado e tendo em conta as regras definidas pelos organismos nacionais que regem a avaliação de imóveis, a avaliação foi efetuada de acordo com as seguintes definições:

Valor de Mercado É definido como “a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuem de forma esclarecida e prudente e sem coação.”

Como referido, anteriormente, na determinação do Valor Atual de Mercado, serão adotadas as metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise, Método Comparativo de Mercado, Método do Rendimento Dinâmico, Método de Custos e Método da Estrutura de Custos Dinâmico.

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Pela aplicação dos Métodos Comparativo de Mercado e do Rendimento, será apurado o Valor de Mercado, após conclusão, sendo que os índices adotados, em particular, para cada tipo de produto imobiliário, têm em consideração as áreas, localização específica no empreendimento, acabamentos espectáveis, orientação solar e vistas.

Na determinação do Valor de Mercado, após conclusão, referente ao Comércio e Serviços, pela aplicação do Método do Rendimento, deduziu-se ao RAB, Rendimento Anual Bruto, uma taxa de encargos (ajustada a cada tipo de produto) que, de alguma forma, visa, igualmente, refletir os encargos (com a segurança, limpeza, entre outros). Foi, igualmente, prevista uma ocupação faseada, bem como Vacancy Rate & Incobráveis, em cruzeiro. Na aplicação do Método do Rendimento Dinâmico assumimos, que após o comércio e escritórios atingirem uma ocupação e rendas de cruzeiro, seriam colocados em mercado, pelo que a venda destas áreas ocorre no ANO 5 da exploração.

Refira-se, ainda, que a taxa de atualização, tem obviamente em consideração quer a singularidade da localização, quer o facto de ser expectável, que se trate de um(ns) edifício(s) que conjuga(m) uma arquitetura e uma engenharia state-of-the-art, com inquilinos com um credit rating acima da média e contratos de arrendamento a longo prazo.

Pela aplicação do Método de Custos, foram estimados os custos de construção e infraestruturas, tendo por base as áreas resultantes para o empreendimento e os custos unitários correntes para a edificação de imóveis, com características semelhantes. Os encargos com Projetos, Gestão e Licenciamento, Encargos Financeiros e Comercialização e Marketing, correspondem aos encargos médios, que se verificam em promoções congéneres.

Por fim, da aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, resultará o Valor Atual de Mercado. Na aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, a taxa de atualização adotada, corresponde à taxa de atualização ponderada, em virtude da ponderação de cada segmento no empreendimento.

Assume-se, que o projeto imobiliário se desenvolverá sem impedimentos e que todos os projetos de especialidades serão executados em conformidade com a legislação em vigor.

Refira-se, que para o empreendimento a desenvolver no terreno em análise, há lugar a pagamento da taxa TRIU, tratando-se, obviamente, de um custo a suportar pelo promotor. De acordo com a informação recebida, para o cálculo da taxa TRIU, considera-se como área pré-existente a área do antigo Teatro Vasco Santana, com 2 pisos e área bruta de construção de aproximadamente 1.530m² (765m²/piso). Fomos, ainda, informados da existência de um despacho aprovado pelo executivo, com informação da não existência de lugar ao regime de cedências ou ao pagamento de compensações, uma vez que se trata de um lote municipal.

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O Valor da Taxa Administrativa bem como o Valor da Taxa TRIU, foram determinados por recurso à aplicação disponível no sítio da Câmara Municipal de Lisboa, SIMPLIS ‐ Simulador de Taxas, em http://simtaxasurbanisticas.cm-lisboa.pt .

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos ajustados à realidade do mercado, a localização do imóvel e toda a informação disponível. Os valores propostos consideram, que sobre o imóvel não impendem nenhuns ónus, encargos ou arrendamentos, para além dos referenciados no presente relatório.

Os índices adotados procuram refletir para o empreendimento/projeto de investimento, em análise, a sua dimensão, localização, características gerais e estado atual do mercado. 5.2. CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO 5.2.1. EUROPA

O mercado imobiliário Europeu superou as expetativas em 2014, atingindo um investimento total de €202 mil milhões.

Em termos globais, as Américas e a Europa registaram um crescimento anual acima dos 20%.

Os compradores na Europa têm circulado num único sentido, no entanto, em 2014 começámos a assistir a um mercado mais equilibrado e com maior reciprocidade nas principais cidades, como Londres e Paris. Nestes mercados, os vendedores mostraram-se mais dispostos a reciclar o seu capital para outros destinos, o que deu espaço à entrada no mercado Europeu de um fluxo contínuo de capital global. Na região EMEA, os três maiores mercados, Reino Unido, Alemanha e França registaram uma performance notável, crescendo 26% relativamente a 2013, o qual já havia sido um ano forte.

Também, a Europa do sul e de leste atingiram o ponto de viragem e registaram um crescimento considerável. O investimento em Espanha, Itália e Portugal aumentou significativamente, enquanto outros mercados mais enfraquecidos como os Benelux também viram crescer o seu volume de investimento.

Todos os principais setores registaram aumentos, em linha com o mercado em geral. O mercado de escritórios subiu 23%, enquanto o setor de retalho cresceu 20%, com um ano recorde nas transações de centros comerciais. O setor de industrial & logística alcançou os valores mais altos de sempre, e os mercados alternativos estão a tornar-se cada vez mais atrativos.

Com o investimento imobiliário a aproximar-se dos picos históricos e, em alguns casos a ultrapassá-los, os investidores estão a tornar-se mais cautelosos, devido a uma série de incertezas, como a deflação na Europa, a situação na Grécia e/ou as eleições no Reino Unido em maio.

A mais recente edição do International Investment Atlas concluiu, que o investimento global em imobiliário atingirá em 2015, 1.264 mil milhões de euros, o que traduz um acréscimo de 11% relativamente a 2014, frisando que a maioria dos mercados continua a crescer “e com perspetiva de melhoria para 2015”.

Refere-se, ainda, o bom desempenho dos países da Europa do sul, com Espanha a registar um aumento do volume de investimento imobiliário de 117%, alcançando os 2,6 mil milhões de euros, enquanto Portugal e Itália obtiveram crescimentos de 98% e 65%, respetivamente.

O volume total investido em Portugal ultrapassou os 700 milhões de euros em 2014, sendo o valor mais alto desde o pico de mercado em 2007, com a esmagadora maioria dos capitais investidos com origem no estrangeiro, representando 85% do total de capital investido e 76% do volume de negócios.

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De acordo com o “European Economic Forecast Winter 2015” publicado pela Comissão Europeia, o PIB para a União Europeia (UE) em 2014 foi pouco dinâmico, com um crescimento estimado em 1,3%, enquanto o PIB na zona euro deverá ter crescido apenas 0,8%.

Contudo, existem razões para otimismo em relação a 2015, não obstante os receios sobre a Grécia e sobre os preços. Prevê-se um conjunto de fatores macroeconómicos positivos, que importa realçar: as taxas de juro deverão manter-se em baixa, tendo também em conta as medidas adicionais tomadas recentemente pelo BCE; a austeridade fiscal deverá tornar-se menos severa do que no passado recente; o euro continuará a desvalorizar em relação ao dólar; e as preocupações deflacionárias deverão diminuir.

A Comissão Europeia reviu, assim, em alta as projeções de crescimento económico, estimando que a UE atinja um aumento no PIB de 1,7% durante 2015 e de 2,1% em 2016 e que na zona euro aumente 1,3% em 2015 e 1,9% em 2016.

A procura interna, poderá beneficiar dos preços do petróleo mais baixos e das políticas monetárias e fiscais mais favoráveis.

Na Europa Ocidental, a performance económica deve fixar-se perto da média da UE, impulsionada principalmente pela procura interna. Nos mercados periféricos, o cenário é positivo.

Estes mercados aproveitaram para se restruturar no início da crise, e estão a surgir mais fortes.

Os mercados mais notáveis são a Irlanda e Espanha, onde a previsão de crescimento ultrapassa a média da zona euro, Chipre e Portugal recuperam com estabilidade, enquanto a Grécia se encontra numa posição mais incerta devido a questões políticas. A Europa de Leste está também a emergir, com exceção da Rússia, devido aos problemas geopolíticos.

Continuam a existir algumas razões estruturais para que o mercado imobiliário europeu se mantenha na mira dos investidores e a nossa visão é de que 2015 esteja em linha com 2014. A inflação mantém-se um importante impulsionador para o aumento das poupanças e a desvalorização de muitos ativos imobiliários pertencentes a vários fundos de pensões irão suportar o crescimento do mercado.

É esperada uma mudança na atividade dos investidores em 2015, em que o foco deixará de ser apenas em ativos prime e nos principais mercados, mas passará também a abranger localizações secundárias. Apesar do atual clima económico, prevê-se uma pequena compressão das yields prime durante o ano. No entanto, no longo prazo é esperado que estas estabilizem nos níveis atuais para a maioria dos mercados. 5.2.2. PORTUGAL

Portugal está de novo na rota do investimento internacional, após um período de intervenção do FMI e das instituições europeias, em que os investidores estiveram ausentes.

Após três anos de reformas e com pleno acesso ao mercado de dívida, Portugal é hoje um país melhor para investir, abrindo novas perspetivas aos investidores.

O turismo continua a bater recordes sucessivos e Lisboa e Porto atraem mais visitantes do que nunca, fazendo os melhores anos da hotelaria, mesmo com os muitos hotéis que continuam a abrir nas duas principais cidades.

Exportámos mais do que nunca e com maior valor acrescentado, destacando-se o renascimento de indústrias tradicionais como o calçado. Temos condições para atrair mais empresas e centros de competência internacionais, assistindo-se a uma crescente procura internacional.

O setor dos serviços em Portugal vive num contexto de maior concorrência de mercado, com mais oportunidades e menos dependente de empresas que gerem situações práticas de monopólios.

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As privatizações dos últimos anos e a forçada liberalização de outros setores, vem significar mais concorrência e melhores serviços.

Os centros das cidades de Lisboa e Porto oferecem oportunidades de investimento em reabilitação urbana, com um racional investimento baseado numa procura não residente, no segmento do retalho, na hotelaria, e mesmo no residencial.

Também existem alguns grandes projetos de iniciativa pública que vão ser colocados em breve a concurso no mercado internacional. O concurso público para uma nova área de requalificação urbana no Porto de Lisboa e a zona de requalificação do antigo estaleiro da Margueira, em Almada, são oportunidades de grande escala europeia, que Portugal vai poder oferecer muito em breve.

De acordo com a última edição da revista mensal News China, Portugal foi o terceiro mercado imobiliário europeu que atraiu mais investimentos chineses em 2014, depois do Reino Unido e da Espanha.

Portugal está entre os "dez principais destinos do investimento externo chinês no sector imobiliário", uma lista encabeçada pelos Estados Unidos, a Austrália e o Canadá.

O Reino Unido aparece em quarto lugar, seguido da Nova Zelândia, Tailândia, Espanha, Portugal, Singapura e Malásia. Em 2013, Portugal ocupava o 11.º lugar daquela lista, atrás de Chipre e da Alemanha, dois países europeus, que entretanto deixaram de figurar entre os "dez mais".

No espaço de apenas um ano, entre abril de 2013 e março de 2014, o montante das casas compradas por cidadãos chineses nos Estados Unidos somou cerca de 23.000 milhões de dólares (20.857 milhões de euros), diz a revista News China numa reportagem publicada na edição de fevereiro, com o título "um lugar ao sol". Referindo-se aos "vistos gold" introduzidos em 2012 pelo governo português, a revista indica, que cerca de 85% das casas vendidas em Portugal ao abrigo daquela política foram compradas por chineses. 5.2.2.1. ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO

A economia portuguesa foi, em 2014, influenciada por vários fatores relevantes: o final do “Programa de Assistência Económica e Financeira”, sem recurso a medidas cautelares; o regresso ao mercado de dívida internacional; a continuação do esforço de consolidação orçamental; a melhoria das contas externas; e o recurso cada vez menor ao financiamento alheio (desalavancagem) por parte do setor privado financeiro e não financeiro.

De acordo com o Banco de Portugal, a taxa de crescimento do PIB em 2014 foi de 0,9%, valor superior em 0,1% face às estimativas previstas no ano passado. Numa análise trimestral, verifica-se um perfil de crescimento modesto, iniciado no último trimestre de 2013, para o qual contribuíram, por um lado, valores mais elevados que os esperados do consumo privado e do investimento e, por outro, o peso negativo do consumo público, que era expectável.

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Relativamente às contas externas de bens, em 2014 as exportações apresentaram um crescimento anual de 1,7%. A procura interna, ainda condicionada pelo processo de consolidação orçamental, registou um crescimento de 2,2%, segundo os dados do Banco de Portugal.

As exportações foram afetadas pela queda dos refinados petrolíferos em cerca de 22% durante os primeiros dez meses do ano, mas, por outro lado, compensadas por um resultado sem precedentes do turismo, cujo crescimento anual foi de 15,4%.

A inflação em 2014 registou um valor negativo de 0,2%, contrastando com o valor positivo de 0,4%, registado em 2013. Apesar do contexto deflacionista, a taxa de desemprego desceu substancialmente durante o ano, passando de 16,2% em 2013 para 13,9% em 2014.

Em 2015, tanto a Europa, como Portugal, terão bastantes desafios político-sociais para resolver com influência direta sobre a economia, nomeadamente, a situação da Rússia/Ucrânia e a mudança do governo grego.

A economia portuguesa será, ainda, influenciada pelo plano de estímulo anunciado pelo Banco Central Europeu, que consiste na injeção de liquidez através da compra de dívida pública. Esta medida, em conjunto com a contínua política de juros baixos, já deu os primeiros sinais, que tornará mais acessível o acesso ao financiamento bancário, contribuindo para o impulso da atividade empresarial e do investimento no país.

De acordo com o Banco de Portugal, a economia deverá dar continuidade ao crescimento iniciado em 2013, prevendo-se uma taxa de variação de 1,5%, em 2015. A inflação voltará para terreno positivo, com um valor estimado de 0,7% e o desemprego deverá fixar-se nos 13,6%, de acordo com os dados do Eurostat. 5.2.2.2. INVESTIMENTO

O impacto do programa de Autorização de Residências para Atividade de Investimento (ARI), vulgo Golden Visa, além de aumentar muitíssimo a notoriedade de Portugal no outro lado do globo, veio contribuir decisivamente para a regeneração do país, em particular da cidade de Lisboa, através de um conjunto significativo de transações de imóveis realizadas por investidores asiáticos.

Para 2015, as expetativas são muitas, sendo previsível, que o volume de investimento seja superior ao ano que passou, não sendo, mesmo, de desconsiderar a possibilidade deste vir a ultrapassar os volumes alcançados em 2007, ano em que se registou o maior volume de investimento em Portugal.

Após três anos, nos quais foram registados os volumes de investimento em imobiliário comercial mais baixos da última década, 2014 foi um ano de inversão, com um volume de investimento de 895 M€, um valor semelhante aos níveis verificados no período pré-crise, cuja média se situou na ordem dos 900 M€.

A retoma começou a sentir-se na segunda metade de 2013, altura em que alguns investidores recomeçaram a olhar para Portugal e a manifestar interesse efetivo por ativos nacionais, como são exemplo as aquisições de três edifícios de escritórios situados no Parque das Nações por fundos institucionais estrangeiros.

De facto, 2014 foi o ano da inversão de ciclo num mercado que se caracterizou em duas palavras: Dinamismo, revelado por um crescimento de 187% face a 2013, uma procura crescente e um pipeline substancial para 2015; e Diversidade, verificado na origem e tipo dos investidores e na variedade de categorias de ativos procurados.

O investimento com proveniência internacional totalizou 89% do volume transacionado, com investidores oriundos de várias partes do globo: China, EUA, Brasil, Reino Unido, Espanha e também Rússia, são alguns dos exemplos.

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Estas operações foram efetuadas maioritariamente por privados e Family Offices, que investiram em frações de serviços ou comércio de rua e em edifícios de escritórios, que, em alguns casos, necessitam de obras de modernização. Mas refira-se, que aqui não estão incluídas frações residenciais e edifícios para reabilitação, neste mesmo segmento, os quais são o foco principal destes investidores.

O investimento proveniente dos EUA também se destacou em 2014, com mais de 285 M€ realizados por fundos institucionais, no qual se inclui a compra dos edifícios sede da EDP localizados no Marquês de Pombal, em Lisboa, a compra de um portefólio de ativos de retalho e logística, detido pela ESAF ou a aquisição do Portimão Retail Park situado no Algarve.

Os investidores apresentam diferentes perfis de investimento que variam segundo o volume, a sua tipologia ou o tipo de ativo. Os investidores privados e Family Offices, cuja quota foi de 14% do volume total, investem tipicamente montantes pequenos em lojas de rua, supermercados e pequenos edifícios de escritórios, enquanto que os fundos institucionais, com uma quota de 77%, apresentam tickets de investimento muito mais elevados, conseguidos em transações de ativos como centros comerciais, portefólios e ativos de grande dimensão de escritórios e logística.

Numa análise dos ativos transacionados, o retalho foi o setor mais dinâmico, com 65% do total investido, seguindo-se os escritórios com 21% e o setor de industrial e logística, com 12%.

Face a este cenário de uma procura dinâmica, as yields registaram uma descida acentuada ao longo do ano e de forma generalizada, com contrações que chegaram a atingir os 175 pontos base desde o pico registado durante 2013.

A prime yield dos escritórios, a qual se verifica na Zona 1 – Prime CBD é agora de 6,5%, 150 p.b. abaixo dos 8% registados em 2013. O comércio de rua situado nas zonas consolidadas da capital atingiu os 6,0%, o que compara com 7,5% no final do mesmo ano. Nos centros comerciais e retail parks as yields também revelaram a mesma tendência de queda, encontrando-se nos 6,5% e nos 7,75%, respetivamente. No setor de logística a taxa de rentabilidade prime está também nos 7,75%, após ter atingido os 9,5% no ano anterior.

É um dado adquirido que Portugal voltou a fazer parte das estratégias de investimento dos grandes investidores internacionais. Os preços acessíveis aliados a uma rentabilidade elevada, quando comparados com outros mercados europeus, o fim do programa de assistência financeira a Portugal e a disponibilidade de liquidez, a nível global, estão na base da aposta que os investidores fazem no nosso país.

Contudo, começamos também a assistir a alguma escassez do lado da oferta em termos de adequação aos requisitos da procura, pelo que a “pequena” dimensão do nosso mercado poderá limitar uma retoma, que poderia ser, ainda, mais expressiva. Mas prevê-se que o ano de 2015 seja tão ou mais dinâmico que 2014, tendo em conta, não só algumas operações de grande dimensão, que estavam a ser negociadas e que acabaram por não se concretizar no ano que passou, como também a perspetiva de continuidade do nível elevado de procura. 5.2.2.3. MERCADO RESIDENCIAL

Ao longo de 2013 começou a ser visível uma recuperação do setor, em particular na área metropolitana de Lisboa, que verificou uma subida nos volumes de procura na ordem dos 47% face a 2012.

Nos primeiros meses de 2014 esta evolução positiva deu já sinais de se manter, com um crescimento da procura, no primeiro trimestre, de 60% face ao período homólogo do ano anterior.

Durante o período de crise o mercado imobiliário e, em particular, o mercado residencial atravessaram grandes dificuldades, tendo sido muito afetados pela escassez de financiamento bancário e pelo grande impacto da crise no rendimento e hábitos dos portugueses.

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Numa tentativa de ultrapassar este mau momento o Governo lançou/dinamizou dois programas para a atração de investimento estrangeiro: os Golden Visa e o Regime Fiscal para Residentes Não Habituais.

Estes dois programas, em simultâneo com um forte crescimento do turismo na cidade de Lisboa, vieram introduzir mudanças significativas no mercado residencial, que passou de uma quebra abrupta para um elevado nível de procura, para o qual começa agora a escassear oferta.

Esta situação levou a uma absorção muito rápida do stock habitacional novo e de boa qualidade que se encontrava disponível, localizado maioritariamente no centro histórico e no Parque das Nações (zona muito procurada por investidores chineses que pretendem obter os Vistos Gold).

O rápido escoamento de apartamentos, os novos drivers do turismo, com procura “alternativa” nas estadias em apartamentos e os incentivos fiscais à reabilitação urbana, fizeram despertar novamente o interesse de muitos promotores nacionais e internacionais, pelo que assistimos atualmente a um dinamismo na reabilitação de edifícios na zona histórica da cidade de Lisboa.

Contudo, esta dinâmica, gerada pelo investimento estrangeiro, é muito focada em Lisboa, sendo que, a nível nacional, segundo os dados da APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal), a compra de casas realizada por estes compradores representou 20% do total realizado em 2014.

O programa de atração de investimento estrangeiro para efeitos de obtenção de Golden Visa foi implementado no último trimestre de 2012 e desde então tem tido uma adesão crescente. O programa português é visto como um dos mais equilibrados entre os que entraram em vigor recentemente, inclusive face ao programa implementado em Espanha, cuja adesão está muito aquém das expetativas.

Principais

nacionalidades

aquisição de bens

imóv eis

transferência de

capital

criação de, pelo

menos,

10 postos de

trabalho

2012 2013 2014 2015 (FEV)

China 1777 81%

Brasil 74 3%

Russia 70 3%

África do Sul 52 2%

Líbano 35 2%

Outras 195 9%

FONTE: MNE; aicep; SEF (dados de 08 de outubro de 2012 a 28 de fev ereiro de 2015)

AUTORIZAÇÃO DE RESIDÊNCIA PARA ATIVIDADE DE INVESTIMENTO(ARI)

Autorizações de Residência

para Inv estimento (ARI) total

2088 112 3 2 494 1811526

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Os investidores que pretendem Golden Visa procuram essencialmente imóveis residenciais em localizações centrais da cidade de Lisboa, Parque das Nações ou linha de Estoril/Cascais e preferencialmente com a possibilidade de obtenção de rendimento, como é o caso dos apartamentos turísticos.

Atentos a esta dinâmica, os investidores e promotores chineses também estão bastante ativos na compra de edifícios para reabilitar, no centro de Lisboa, para posteriormente venderem apartamentos no âmbito deste programa.

Acresce, que há cada vez mais franceses interessados em comprar casa em Portugal ao abrigo da chamada “reforma dourada”, que permite aos reformados com o Estatuto do Residente Não Habitual em Portugal, terem isenções fiscais durante dez anos. Em 2013, mais de 2.200 franceses compraram casa no país, um número que pode subir para 20.000 até finais de 2015, segundo estimativas da Câmara de Comércio e Indústria Franco-Portuguesa (CCIFP). Citado pela agência Lusa, Carlos Vinhas, presidente da CCIFP, adiantou que os benefícios fiscais também podem ser aproveitados pelos emigrantes portugueses que queiram regressar ao país.

A crise económica foi responsável pela maioria das mudanças no mercado residencial da cidade de Lisboa, por via da escassez de financiamento e o subsequente aumento considerável do preço do dinheiro. Neste enquadramento, as famílias foram forçadas a alterar o que antes era o modelo habitual de habitação e em oposição à compra, começou a ser ponderada a alternativa do arrendamento. No mesmo momento houve alterações significativas à Lei do Arrendamento, com o objetivo de liberalizar e flexibilizar este mercado, verificando-se, igualmente, um aumento da procura de ativos residenciais para efeitos de investimento, quase exclusivamente por particulares com capitais próprios.

Esta conjunção de fatores permitiu abrir espaço para uma retoma do mercado residencial na cidade de Lisboa e trouxe dinâmica ao mesmo, estabelecendo as bases para o que poderá ser um novo paradigma deste setor do imobiliário em Portugal.

Hoje, e muito particularmente na cidade de Lisboa, é possível assistir a uma retoma tímida da atividade de promoção em habitação, sendo vários os projetos novos em comercialização. Isto é um reflexo de uma retoma clara: da procura, do financiamento e sobretudo, da confiança, quer por parte dos promotores que arriscam novamente a construção, quer das famílias, que voltaram a acreditar numa economia com maior potencial para crescer.

Num recente estudo do mercado residencial de Lisboa, levado a efeito pela C&W, os muitos bairros e 53 freguesias, que compõem a cidade de Lisboa, foram agrupados num total de 7 zonas geográficas.

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TOTALRESIDENCIA HABITUAL

RESIDENCIA SECUNDARIA

Zona 1 Baixa / Chiado 27.069 19.833 16.115 3.718 3.006 11,10%Zona 2 Ribeirinha 27.208 23.372 20.421 2.951 1.688 6,20%Zona 3 Tradicional 26.874 21.794 19.084 2.710 1.722 6,41%Zona 4 Novas Zonas 109.286 96.665 85.020 11.645 4.768 4,36%Zona 5 Avenidas Novas 51.094 42.922 36.235 6.687 2.906 5,69%Zona 6 Periféricas 41.041 35.875 32.378 3.497 1.512 3,68%Zona 7 Outras Zonas históricas 40.293 32.195 27.994 4.201 2.814 6,98%

322.865 272.656 237.247 35.409 18.416 5,70%

Ocupação do Parque Habitacional de Lisboa

FONTE: INE (censos)

OCUPADOSTOTAL

VAGOS / PARA ARRENDAMENTO

VACANCY RATEZona

A segmentação foi feita tendo em conta critérios demográficos, económicos, imobiliários e geográficos. A cidade de Lisboa, à semelhança de muitas outras na Europa, caracteriza-se por um elevado grau de heterogeneidade. Por esta razão, a segmentação do produto residencial que se apresenta, de seguida, deve ser vista apenas como uma linha orientadora do mercado, uma vez que com muita frequência podem ser encontrados produtos com um grande interesse, em zonas menos valorizadas ou, pelo contrário, ativos de qualidade reduzida nas zonas prime da cidade.

O terreno, objeto de avaliação, localiza-se na Zona 5 – Avenidas Novas. Trata-se de uma zona de Lisboa, que conta com um total de 7 freguesias e que resultou do desenvolvimento urbano da cidade para norte nos finais do século XIX. Hoje caracteriza-se por ser o centro de negócios (CBD), estando bem servida pela rede de transportes públicos, nomeadamente, pelo metro. Ao longo dos anos 70 e 80, muitos edifícios, nesta zona, foram reconvertidos em escritórios e repartições públicas, mas nas últimas décadas recomeçaram a surgir um conjunto importante de edifícios de habitação, na sua maioria de boa qualidade e

destinados a um segmento económico alto. Atualmente podem encontrar-se vários projetos nesta zona com os preços mais elevados no mercado residencial da cidade.

Complementarmente, consultámos a estrutura da oferta habitacional para a zona em análise e envolvente imediata, onde se constata, que a oferta existente corresponde a aproximadamente 65% de imóveis usados e que as tipologias superiores estão disponíveis em maior quantidade.

4º Trimestre 2014

N.º de Fogos em Oferta

Fogos Novos 3 27,3% 40 17,3% 120 42,5% 110 55,3% 30 23,2% 2.850 34,6%

Fogos Usados 8 72,7% 203 82,7% 174 57,5% 87 44,7% 112 76,8% 5.392 65,4%

Estrutura da Oferta por Tipologia

Apartamentos até T1 5 45,5% 30 12,8% 30 11,2% 20 8,6% 10 4,2% 1.650 20,0%

Apartamentos T2 3 27,3% 50 20,6% 60 21,8% 40 18,3% 40 29,6% 2.570 31,2%

Apartamentos T3 3 27,3% 70 30,5% 90 29,9% 50 25,4% 60 43,7% 2.220 26,9%

Apartamentos T4 ou Superior 0 0,0% 93 30,9% 114 36,1% 87 46,7% 32 19,0% 1.802 17,7%

FONTE: SIR (Confidencial Imobiliário)

11 294 197 142 8.242

Estrutura da Oferta Habitacional

Nossa Senhora de Fátima

São Sebastião Pedreira

São João de Deus LisboaAlvalade

243

Campo Grande

Por seu turno, de forma a analisar o escoamento habitacional nesta zona, consultámos, igualmente, a taxa de revisão e vendas, fornecida pelo SIR.

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Fogos Novos

Fogos Usados

< 1.000€/m² < 1.500€/m² < 2.500€/m² ≥ 2.500€/m²

3064 1667 741 1194 1769 3606

-10,20% -12,10% -14,30% -12,80% -11,50% -8,80%

16 8 7 8 9 11

-8,60% -21,70% -5,80% -6,30% -9,80% -2,50%

¹ Reflete a diferença % entre o preço f inal de venda e o valor inicial deoferta dos fogos transacionados.

² Reflete a diferença % entre o preço médio das vendas e o valor médio da oferta disponível no mercado. FONTE: SIR (Confidencial Imobiliário)

Indicadores de Absorção

Concelho Lisboa

Preço Médio de Venda/m²

Taxa de Desconto e Revisão (¹)

Tempo de Absorção (meses)

Gap de Marcado (²)

As perspetivas são animadoras: os mercados de arrendamento de curta e longa duração estão em crescimento, o mercado internacional deverá manter o interesse no nosso país e prevêem-se melhorias no acesso ao crédito à habitação.

O Banco Central Europeu (BCE) anunciou recentemente um plano de estímulo para a economia europeia. Este plano passa pela injeção de capital, através da compra de dívida, com o objetivo de impulsionar a economia da zona euro. Esta situação já está a evidenciar os primeiros sinais de dinamismo, aumentado a capacidade da banca de se financiar nos mercados internacionais e, consequentemente, facilitar o acesso ao crédito por parte das empresas e particulares.

Prevê-se, assim, uma melhoria das condições de crédito, trazendo mais compradores para o mercado. Contudo, o valor do financiamento deverá continuar a cobrir no máximo 80% do valor do imóvel, embora se tenha assistido nas últimas semanas a um esmagamento dos spreads.

O turismo deverá manter a tendência crescente que se tem vindo a verificar e a “moda” dos apartamentos turísticos também, pelo que a compra deste tipo de ativos deverá continuar.

Do lado do mercado internacional os sinais são de continuidade. Enquanto mantivermos programas como os Golden Visa e os Residentes Não Habituais, conjugados com o crescimento dos mercados de arrendamento, continuaremos a atrair capital estrangeiro para imobiliário residencial.

Acresce ao anteriormente exposto, a liquidez e crescente atratividade que a cidade de Lisboa assume, em relação a outras cidades europeias, onde o investimento residencial assume rendibilidades muito satisfatórias em virtude dos valores de aquisição se evidenciarem significativamente mais atrativos.

FONTE: STONE CAPITAL

5.2.2.4. MERCADO DE ESCRITÓRIOS

Em comparação com os fracos níveis observados em 2013 e na primeira metade de 2014, o final deste ano foi caracterizado pela recuperação do mercado ocupacional. Apesar de ser comum o reforço sazonal da absorção no final do ano, o último trimestre de 2014 foi particularmente robusto, sendo o trimestre mais forte desde o mesmo período em 2007.

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A absorção total na região EMEA em 2014 rondou os 10,5 milhões de m2, representando um crescimento de 5% face a 2013. Dos 24 mercados analisados na região EMEA, 17 registaram um aumento no volume de absorção.

City Renda Prime Yield Prime Vacancy rate

Atenas 17,00 €/m²/mês 6,50% 12,10%

Barcelona 17,75 €/m²/mês 5,00% 12,10%

Lisboa 18,25 €/m²/mês 6,50% 12,80%

Bucareste 18,50 €/m²/mês 7,60% 7,60%

Budapeste 20,00 €/m²/mês 4,80% 14,00%

Varsóvia 24,00 €/m²/mês 6,20% 6,20%

Madrid 25,50 €/m²/mês 8,00% 19,10%

Amesterdão 28,75 €/m²/mês 5,00% 11,80%

Roma 31,67 €/m²/mês 3,75% 5,00%

Frankfurt 35,00 €/m²/mês 5,20% 15,80%

Milão 39,17 €/m²/mês 4,60% 10,40%

Estocolmo 39,26 €/m²/mês 6,00% 13,30%

Oslo 40,65 €/m²/mês 7,30% 16,20%

Dublin 43,06 €/m²/mês 8,00% 13,30%

Paris 61,67 €/m²/mês 4,75% 7,50%

Moscovo 65,79 €/m²/mês 4,25% 9,10%

Londres 132,92 €/m²/mês 9,75% 16,60%

Rendas, yields Prime e Vacancy rate - Escritórios - T4 2014

Após vários anos a registar quebras nos níveis de procura, o mercado de escritórios da Grande Lisboa iniciou o ano de 2014 com um aumento de atividade, assim como dos volumes transacionados. A otimização dos custos de ocupação continua a ser o principal impulsionador da procura, embora não exclusivamente através da redução de área ocupada.

Verifica-se um maior interesse em instalações de qualidade e assiste-se a uma tendência por parte de alguns grandes grupos para consolidação em localizações únicas.

Durante o segundo trimestre de 2014, foram ocupados cerca de 23.800m² de escritórios, o que representa um aumento de 78% face ao mesmo trimestre de 2013 e de 38% quando comparado com o trimestre anterior. Em termos acumulados, na primeira metade de 2014 foram absorvidos 41.020m² de escritórios, mais 61% que no mesmo período de 2013.

Tem-se verificado uma contínua recuperação no mercado de escritórios, pautada pelo surgimento de alguns escritórios de qualidade, e pela confiança e interesse das empresas na retoma das suas estratégias imobiliárias, as quais aproveitam assim um momento em que o mercado se encontra ainda favorável ao inquilino.

O projeto objeto de análise insere-se na Zona 2 (CBD).

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Zonas de Escritórios em Lisboa

Depois de um ano em que o volume de absorção tocou os mínimos históricos, o mercado de escritórios registou uma rota de crescimento consistente ao longo de 2014, encerrando o ano com um crescimento de 63% e uma área total ocupada de 126.500m2.

Este crescimento revela um sinal evidente de retoma, que tem por base perspetivas económicas mais animadoras, que se traduzem numa melhoria dos níveis de confiança das empresas e,

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consequentemente, na mudança das estratégias imobiliárias das mesmas. Os ocupantes aproveitam, assim, o momento ainda favorável ao inquilino, para se instalarem em escritórios de qualidade superior, com melhores localizações e em condições que poderão deixar de ser tão vantajosas num futuro próximo.

Neste contexto de maior dinâmica, acreditamos que as rendas chegaram ao fim do ciclo de queda, esperando-se um crescimento moderado nas zonas com menor disponibilidade.

Durante 2014 foram ocupados 126.529m2 num total de 239 transações, o que equivale a uma área ocupada 63% superior à de 2013 e mais 53 operações, que o número registado nesse mesmo ano.

As empresas estão a aliviar as estratégias apertadas de contenção de custos, que foram obrigadas a tomar durante os últimos anos, um facto comprovado pela queda da taxa de desemprego. Assim, aproveitam o momento que ainda é favorável ao inquilino, com os níveis de rendas, que pensamos terem atingido os mínimos e com alguma flexibilidade ainda revelada pelos proprietários. Esta situação é evidenciada pelos 72% de área absorvida a deverem-se a mudança de instalações por parte dos ocupantes.

Em 2014, foi a vez do CBD (Zona 2) tomar a liderança no que toca a área ocupada, com 29% de quota de mercado. Para tal teve influência o surgimento do novo edifício Duarte Pacheco 7, com cerca de 17.600m2, que foi rapidamente ocupado por três empresas: a Deloitte, a Sociedade de Advogados Miranda Correia Amendoeira & Associados e a Explorer Investments. O Corredor oeste foi a segunda zona mais procurada, tendo sido responsável por 24% da área transacionada. O Parque das Nações, cuja quota de mercado foi de 16%, teve um aumento de 27% face a 2013.

Durante 2015 deverão surgir no mercado 32.200m2, distribuídos por 4 novos edifícios, dos quais dois, com um total de 11.100m2, serão desenvolvidos especulativamente. Assim, a maioria da nova área, que surgir em 2015, é para ocupação do proprietário, o que significa que no médio prazo deverão começar a escassear edifícios novos e de qualidade, no mercado. Os promotores imobiliários foram muito afetados pela crise dos últimos anos, pelo que esta situação revela a atitude de prudência que ainda mantêm.

As rendas prime mantiveram-se estáveis durante todo o ano. A renda mais elevada, aplicada no Prime CBD, fixou-se nos 18,25 €/m2/mês. Já no Corredor Oeste, uma das zonas que apresentou maiores desvalorizações face ao pico de mercado em 2007/2008, a renda prime encontra-se atualmente nos 10 €/m2/mês. No Parque das Nações, a reação por parte dos proprietários aos tempos de crise, levou também a um decréscimo considerável do nível das rendas, desvalorizando, desde o pico de mercado, em cerca de 30% no seu valor nominal.

Contudo, após a forte pressão nas rendas durante os últimos anos, acreditamos ter-se chegado ao fim do ciclo de queda. Os proprietários começam a revelar-se menos flexíveis que há um ano atrás, tornando-se mais resistentes à redução de rendas e na concessão de incentivos.

As perspetivas de crescimento económico em 2015, bem como a redução do desemprego fazem antever a continuidade da retoma gradual neste segmento de mercado.

Prevê-se que as empresas, que têm vindo a aliviar as suas estratégias de contenção de custos, irão aproveitar a oportunidade do mercado ser ainda favorável ao inquilino, para mudar de instalações, escolhendo espaços de melhor qualidade e/ou localização e em condições que ainda poderão considerar-se vantajosas.

As rendas deverão manter-se ou aumentar em zonas com pouca disponibilidade ou em alguns edifícios de melhor qualidade. É importante referir, que a forma de encarar o espaço de trabalho está a mudar. Atualmente, as empresas exigem maior flexibilidade na ocupação, optando por espaços de trabalho mais reduzidos, em open space, com secretárias partilhadas, as chamadas “Hot Desks” e, em virtude dos tempos de crise, com copas muito maiores para poderem responder às novas necessidades dos seus colaboradores.

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Apresentam-se de seguida os principais indicadores (LPI) para a zona em análise:

Average Prime Average Prime Average Prime

Zona 2 Central Business District 12,45 15,00 12,08 15,00 14,25 15,50

m² % m² % m² %

Zona 2 Central Business District 1.059.027 23% 1.064.000 23% 1.080.700 23%

m² % m² % m² %

Zona 2 Central Business District 9.000 9% 4.435 6% 12.699 27%

m² % m² % m² %

Zona 2 Central Business District 109.215 10% 122.025 11% 125.361 12%

562.639 m² 12,4% 601.024 m² 13,2% 595.194 m² 12,9%

Prime Average Prime Average Prime Average

Zona 2 Central Business District 8,2% 11,1% 8,5% 11,0% 6,75% 7,75%

8,6% 10,9% 8,7% 11,1% 8,00% 9,00%

Yields

ZONA2012 2013 2014

VACANCY RATE

ZONA2012 2013 2014

102.000 m² 78.181 m² 46.348 m²

ABL TRANSACIONADA / ANO

ZONA 2012 2013 2014

4.526.536 m² 4.556.000 m² 4.606.600 m²

STOCK ESCRITÓRIOS LISBOA

ZONA2012 2013 2014

EVOLUÇÃO DAS RENDAS PRIME RENT / RENDA MÉDIA

ZONA2012 2013 2014

5.2.2.5. MERCADO DE RETALHO

O poder de compra das famílias, em toda a zona euro, foi impulsionado pela inflação negativa e, apesar de ter desanimado, ligeiramente, a confiança dos consumidores e retalhistas manteve-se claramente acima da média de longo prazo.

É esperada, assim, uma inversão do mercado de retalho europeu. Prevê-se um crescimento nas vendas a retalho na UE de 1,7% em 2015 e 1,8% em 2016 e estima-se que as vendas na zona euro cresçam 1,2% e 1,3%, respetivamente. Esta melhoria nas previsões de vendas é acentuada, a médio prazo, para os países Bálticos, a maioria dos CEE, os países Nórdicos, Reino Unido e Irlanda.

A perspetiva para os mercados em recuperação melhorou significativamente e os mesmos encontram-se em território positivo.

Contudo, os mercados europeus encontram-se polarizados e continuamos a assistir a mudanças estruturais devido ao crescimento da comercialização multicanal, como o e-commerce.

Apresentamos, de seguida, as rendas prime e yields de retalho, referentes ao último trimestre de 2014, nas principais cidades europeias.

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City

Bucareste 65 €/m²/mês 70 €/m²/mês 7,75% 7,75%

Budapeste 80 €/m²/mês 65 €/m²/mês 7,25% 7,25%

Varsóvia 90 €/m²/mês 105 €/m²/mês 5,50% 5,50%

Lisboa 110 €/m²/mês 85 €/m²/mês 6,00% 6,50%

Atenas 115 €/m²/mês 55 €/m²/mês 7,50% 8,75%

Estocolmo 167 €/m²/mês 73 €/m²/mês 4,50% 5,00%

Dublin 185 €/m²/mês 117 €/m²/mês 4,00% 6,50%

Madrid 230 €/m²/mês 87 €/m²/mês 4,50% 5,50%

Oslo 230 €/m²/mês 115 €/m²/mês 4,75% 4,75%

Barcelona 240 €/m²/mês 87 €/m²/mês 4,50% 5,50%

Amesterdão 246 €/m²/mês 60 €/m²/mês 3,65% 5,40%

Roma 250 €/m²/mês 77 €/m²/mês 4,90% 6,00%

Frankfurt 300 €/m²/mês 105 €/m²/mês 4,00% 4,50%

Milão 304 €/m²/mês 69 €/m²/mês 4,80% 6,00%

Moscovo 310 €/m²/mês 310 €/m²/mês 11,00% 10,75%

Londres 1.140 €/m²/mês 271 €/m²/mês 2,25% 4,25%

Paris 1.500 €/m²/mês 183 €/m²/mês 3,50% 4,50%

Renda Prime Yield Prime

Rendas, yields Prime - Retalho - T4 2014

O cenário de crise, que vivemos nos últimos 5 anos, teve um impacto substancial no mercado de retalho, dada a quebra das vendas e a alteração inegável dos padrões de consumo. Os consumidores são cada vez mais exigentes e menos fidelizados, obrigando os operadores a dar resposta às suas necessidades.

A proximidade e a “experiência” são fatores cada vez mais valorizados pelos consumidores que necessitam de poupar tempo e dinheiro e ao mesmo tempo estão mais informados, por via do aumento dos canais de venda, no qual se destaca o e-commerce. O mercado teve assim que se reajustar e, podemos afirmar, que o processo tem sido bem conduzido pela generalidade dos players de mercado.

Durante a segunda metade de 2013 começaram a surgir alguns sinais de melhoria. O Índice de Confiança do Consumidor inverteu a tendência de queda e, desde então, tem vindo a recuperar significativamente. Consequentemente, aumentou também a confiança por parte dos retalhistas, o que levou a uma revisão nas estratégias de expansão de muitas marcas.

Apesar dos centros comerciais continuarem a ser o principal destino dos consumidores portugueses, o interesse pelo comércio de rua é cada vez mais evidente. Aproveitando o

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crescimento do número de turistas e as mudanças na estrutura de consumo dos portugueses, a “rua” assume-se cada vez mais como uma localização estratégica e um canal de expansão para operadores nacionais e internacionais.

Após quase 3 anos sem inaugurarem novos empreendimentos comerciais, abriu, em novembro de 2014, o Alegro Setúbal. Este projeto, com um total de 44.000m2, resulta da revitalização e expansão (6.000m2) da antiga galeria do Centro Comercial Jumbo de Setúbal.

Porém, a maturidade do mercado, aliada à retração do consumo e principalmente à falta de financiamento bancário, obrigou muitos promotores a cancelarem os projetos que tinham entre mãos.

Assim, atualmente existe apenas um projeto em desenvolvimento pela IKEA Centres. O complexo comercial, com uma ABL prevista de 90.000m2, situar-se-á em Loulé e tem data de abertura prevista para 2017.

O pipeline mantém-se muito reduzido, com apenas dois empreendimentos sem data de abertura prevista: o Évora Shopping e o Espaço da Porta Nova (ex Dolce Vita Braga).

O elevado crescimento do turismo na cidade de Lisboa tem sido o principal gerador do grande dinamismo que se verifica no comércio de rua das zonas consolidadas da capital, já que muitos lojistas, nacionais e internacionais, procuram lojas de rua, que permitam maior proximidade com os consumidores estrangeiros. É exemplo a Guess, posicionada apenas em centros comerciais, que abriu, no final do ano, a sua primeira loja de rua no Chiado, tendo prevista a abertura de mais uma loja na Avenida da Liberdade.

Mas as novas tendências nos hábitos de consumo dos consumidores portugueses, com a procura de novos formatos de comércio e de novas experiências, têm também um papel relevante neste mercado.

Os lojistas posicionam-se em zonas consolidadas ou com grande fluxo turístico, que se diferenciam na oferta de produtos e marcas dirigidas a diferentes perfis de consumidores.

O luxo, por exemplo, encontrou a sua morada de eleição na Avenida da Liberdade, onde a presença de reconhecidas cadeias internacionais é cada vez maior, motivada, em parte, pela crescente procura por estrangeiros de origem brasileira, chinesa, russa e angolana.

Em 2014, as rendas registaram um percurso de crescimento no comércio de rua, enquanto que nos empreendimentos comerciais evidenciaram uma tendência mais estável.

No comércio de rua, a renda prime corresponde ao maior valor registado num espaço de cerca de 100m2, situado na Rua Garrett, no Chiado. A falta de espaços disponíveis, conjugada com a elevada procura neste eixo, levou a um aumento substancial deste indicador, que passou dos 90 €/m2/mês no final de 2013 para 110 €/m2/mês um ano mais tarde.

A Avenida da Liberdade e a Baixa também seguiram a mesma tendência de crescimento, com aumentos de 13% e 33%, fixando nos 85 €/m2/mês e nos 60 €/m2/mês, respetivamente. A Rua Castilho e o Príncipe Real mantiveram-se nos 45 €/m2/mês e 35 €/m2/mês, respetivamente.

Com as expetativas de crescimento da economia nacional e, consequentemente, do consumo privado, prevê-se um aumento da procura pelos consumidores e operadores deste mercado.

Contudo, a diferença entre o prime e o secundário deverá permanecer, pelo que os segundos não deverão sentir tão diretamente o impacto positivo da recuperação da economia portuguesa.

O comércio de rua deverá manter-se dinâmico. A perspetiva de crescimento do número de turistas nos próximos anos contribuirá certamente para a consolidação sustentada deste setor.

Estamos certos, que o processo de “ir às compras” está cada vez mais associado à “experiência” e à capacidade de surpreender consumidores, que estão muito mais informados e exigentes.

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O facto do canal online se apresentar, cada vez mais, como uma boa alternativa ao espaço físico, tem levantado novos desafios aos lojistas, nomeadamente, no recurso ao entretenimento, exploração e experiência sensorial.

O regresso à vida e aos negócios de bairro é uma tendência clara dos dias de hoje. Uma nova zona de conforto para o consumo, mais confinada à conveniência dos trajetos quotidianos está a surgir. Exemplos de modernização de formatos, como as hamburguerias ou a Padaria Portuguesa, e de viabilização da vivência de jardins e praças, como ocorre com os quiosques e esplanadas que se multiplicam em Lisboa, são inequívocos ganhos aos olhos dos consumidores. 5.2.2.6. ASPETOS RELEVANTES DO EMPREENDIMENTO A DESENVOLVER

Apresentamos anteriormente a análise do mercado imobiliário, particularizada aos produtos que irão compor o projeto de investimento em análise.

Não obstante o anteriormente exposto, a oferta na envolvente alargada, é significativa e transversal a todos os segmentos.

Contudo, importa referir, que a dimensão do empreendimento em análise, bem como a localização específica, conferem-lhe a capacidade de desenvolver um mercado próprio, desde que, a conceção, desenvolvimento e comercialização do empreendimento seja acompanhada pelas tendências de mercado, para que o produto final se evidencie diferenciador e por conseguinte vá de encontro às expectativas do cliente final.

● Pontos Fortes ● Localização específica (central, com proximidade a todo tipo de comércio, serviços, bem

como de equipamentos urbanos de apoio e lazer); ● Muito boa rede de transportes; ● Muito boas acessibilidades quer a centro de Lisboa, quer às principais vias de

escoamento rápido; ● Diversidade de oferta de serviços; ● Diversidade de tipologias; ● Integração em empreendimento mix; ● Extensa área do loteamento, potenciando economias de escala; ● Singularidade do produto (investimento de significativa visibilidade).

● Aspetos menos favoráveis ● A dimensão do empreendimento poderá prolongar o projeto durante vários anos; ● Área de construção abaixo do solo; Elevado custo de desenvolvimento com rendibilidade

muito reduzida (valor dos parqueamentos diluído nos índices de venda do produto final).

Nestes termos, em virtude do, anteriormente, exposto e tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, aplicaram-se índices devidamente ajustados ao mercado e a este tipo de produto imobiliário, em particular, nomeadamente, à sua dimensão e singularidade.

O posicionamento do empreendimento, desde a fase da conceção à fase da comercialização, deve ser orientado de forma a captar o nicho de mercado alto/premium, que pretendem investir em imobiliário em Lisboa, por forma a beneficiarem do regime de Autorização de Residência para efeito de Investimento ou do estatuto de Residente Não Habitual em Portugal. Acrescem as valências do segmento residencial médio, que alavanca as vendas, atendendo a que poderá constituir um produto de investimento buy-to-let.

Quanto ao comércio e serviços, em virtude da dimensão destes e do seu enquadramento no empreendimento, constituirão um novo polo de serviços da cidade de Lisboa, pelo que é expectável a migração de várias insígnias para este novo empreendimento.

Não obstante o anteriormente exposto, em virtude da localização específica, “Avenidas Novas”, o empreendimento beneficiará, igualmente, de atratividade no mercado nacional, dirigido ao segmento alto.

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5.3. ÍNDICES DE MERCADO

Os índices médios adotados procuram refletir, essencialmente, o tipo de promoção em análise, de acordo com os empreendimentos congéneres existentes na envolvente alargada, a dimensão, a localização e as características gerais do empreendimento.

Foi realizada uma prospeção na zona envolvente, para apurar valores de mercado, para o tipo de produtos a desenvolver.

Esses valores foram homogeneizados, com vista a determinar um valor de referência, a utilizar nos cálculos para a determinação do valor do empreendimento em análise.

Nos quadros seguintes apresentam-se os valores encontrados no levantamento:

Média P 95 Média P 95 Média P 95 Média P 95 Média P 95 Média P 95 Média P 95 Média P 95 Média P 95

Alv alade 16 143 m² 370 m² 665.000 € 1.550.000 € 4.734 €/m² 5.372 €/m² 30 155 m² 370 m² 710.667 € 1.550.000 € 4.694 €/m² 5.372 €/m² 29 148 m² 370 m² 704.286 € 1.550.000 € 4.892 €/m² 5.372 €/m²

Campo Grande 23 186 m² 338 m² 657.522 € 1.286.000 € 3.406 €/m² 4.262 €/m² 21 193 m² 349 m² 696.548 € 1.318.000 € 3.516 €/m² 4.284 €/m² 17 167 m² 360 m² 573.181 € 1.350.000 € 3.373 €/m² 4.306 €/m²

Nossa Senhora de Fátima 212 188 m² 402 m² 807.040 € 2.335.000 € 3.961 €/m² 5.545 €/m² 183 193 m² 414 m² 830.780 € 2.392.500 € 4.048 €/m² 5.845 €/m² 194 203 m² 414 m² 892.269 € 2.400.000 € 4.107 €/m² 5.903 €/m²

São João de Brito 5 128 m² 250 m² 390.000 € 796.000 € 3.022 €/m² 3.397 €/m²

São João de Deus 14 125 m² 272 m² 422.214 € 900.000 € 3.499 €/m² 4.206 €/m² 20 130 m² 271 m² 426.675 € 897.000 € 3.387 €/m² 4.112 €/m² 25 121 m² 242 m² 392.229 € 840.000 € 3.347 €/m² 4.088 €/m²

São Jorge de Arroios 59 115 m² 260 m² 442.222 € 1.265.000 € 3.811 €/m² 5.977 €/m² 63 121 m² 258 m² 513.561 € 1.265.000 € 4.242 €/m² 8.015 €/m² 98 113 m² 224 m² 581.810 € 1.108.250 € 4.737 €/m² 8.042 €/m²

São Sebastião da Pedreira 102 173 m² 333 m² 739.171 € 1.421.250 € 4.362 €/m² 5.356 €/m² 98 191 m² 345 m² 789.089 € 1.428.750 € 4.120 €/m² 5.041 €/m² 93 195 m² 352 m² 815.271 € 1.433.750 € 4.119 €/m² 5.056 €/m²


Alv alade 7 83 m² 84 m² 371.429 € 410.000 € 4.489 €/m² 5.062 €/m² 6 84 m² 84 m² 391.667 € 410.000 € 4.682 €/m² 4.940 €/m²

Campo Grande

Nossa Senhora de Fátima 37 75 m² 141 m² 224.481 € 450.000 € 2.975 €/m² 4.136 €/m² 28 75 m² 134 m² 241.368 € 412.560 € 3.167 €/m² 4.318 €/m² 20 74 m² 131 m² 246.315 € 445.840 € 3.273 €/m² 4.480 €/m²

São João de Brito

São João de Deus 5 56 m² 73 m² 216.000 € 275.000 € 3.826 €/m² 4.118 €/m² 7 55 m² 73 m² 205.714 € 275.000 € 3.709 €/m² 4.118 €/m²

São Jorge de Arroios 19 63 m² 90 m² 231.340 € 375.952 € 3.642 €/m² 5.967 €/m² 19 64 m² 90 m² 267.629 € 700.000 € 4.129 €/m² 8.046 €/m² 41 69 m² 112 m² 463.719 € 906.500 € 4.712 €/m² 8.011 €/m²

São Sebastião da Pedreira 15 70 m² 100 m² 334.073 € 503.000 € 4.832 €/m² 5.683 €/m² 8 81 m² 106 m² 352.125 € 503.000 € 4.294 €/m² 5.030 €/m² 8 81 m² 106 m² 352.125 € 503.000 € 4.294 €/m² 5.030 €/m²


Alv alade 6 112 m² 160 m² 523.333 € 530.000 € 4.792 €/m² 5.147 €/m² 10 107 m² 122 m² 522.000 € 525.000 € 4.905 €/m² 5.147 €/m² 11 105 m² 121 m² 522.000 € 525.000 € 4.968 €/m² 5.147 €/m²

Campo Grande

Nossa Senhora de Fátima 42 122 m² 169 m² 448.222 € 670.943 € 3.713 €/m² 5.014 €/m² 39 123 m² 170 m² 456.547 € 672.227 € 3.768 €/m² 5.028 €/m² 37 124 m² 188 m² 444.203 € 721.393 € 3.619 €/m² 5.050 €/m²

São João de Brito


São Jorge de Arroios 17 101 m² 149 m² 403.574 € 682.500 € 4.133 €/m² 5.745 €/m² 16 107 m² 149 m² 478.359 € 1.065.000 € 4.526 €/m² 7.889 €/m² 27 103 m² 148 m² 576.380 € 1.086.000 € 4.908 €/m² 7.691 €/m²

São Sebastião da Pedreira 26 119 m² 245 m² 529.343 € 914.355 € 4.571 €/m² 5.407 €/m² 16 128 m² 286 m² 539.887 € 1.000.000 € 4.348 €/m² 5.230 €/m² 14 130 m² 286 m² 509.048 € 1.000.000 € 4.021 €/m² 5.230 €/m²


Alv alade 8 161 m² 174 m² 793.750 € 795.000 € 4.962 €/m² 5.372 €/m² 8 149 m² 156 m² 793.750 € 795.000 € 5.329 €/m² 5.372 €/m²

Campo Grande 8 174 m² 360 m² 549.375 € 1.350.000 € 3.072 €/m² 4.082 €/m² 8 172 m² 360 m² 542.188 € 1.350.000 € 3.053 €/m² 4.082 €/m² 8 173 m² 360 m² 574.063 € 1.350.000 € 3.227 €/m² 3.867 €/m²

Nossa Senhora de Fátima 39 171 m² 323 m² 670.460 € 1.610.140 € 3.820 €/m² 5.504 €/m² 31 160 m² 237 m² 621.009 € 1.086.000 € 3.848 €/m² 5.317 €/m² 37 169 m² 332 m² 667.810 € 1.637.482 € 3.862 €/m² 5.606 €/m²

São João de Brito



São Sebastião da Pedreira 27 175 m² 270 m² 706.556 € 1.260.000 € 4.049 €/m² 5.663 €/m² 34 173 m² 256 m² 668.359 € 1.181.250 € 3.843 €/m² 5.060 €/m² 30 176 m² 264 m² 682.941 € 1.226.250 € 3.875 €/m² 5.179 €/m²


Alv alade 5 346 m² 370 m² 1.430.000 € 1.550.000 € 4.130 €/m² 4.189 €/m²

Campo Grande 12 218 m² 252 m² 830.417 € 1.030.000 € 3.726 €/m² 4.306 €/m² 11 226 m² 252 m² 884.091 € 1.030.000 € 3.903 €/m² 4.306 €/m² 6 201 m² 216 m² 730.597 € 930.000 € 3.642 €/m² 4.306 €/m²

Nossa Senhora de Fátima 94 276 m² 460 m² 1.289.243 € 2.450.000 € 4.564 €/m² 6.257 €/m² 85 275 m² 460 m² 1.278.417 € 2.450.000 € 4.544 €/m² 6.283 €/m² 100 277 m² 460 m² 1.304.823 € 2.461.250 € 4.583 €/m² 6.232 €/m²

São João de Brito

São João de Deus 5 200 m² 246 m² 638.600 € 840.000 € 3.186 €/m² 3.652 €/m²


São Sebastião da Pedreira 34 258 m² 373 m² 1.104.246 € 1.681.250 € 4.242 €/m² 5.192 €/m² 40 253 m² 373 m² 1.079.821 € 1.675.000 € 4.239 €/m² 5.000 €/m² 41 256 m² 373 m² 1.114.325 € 1.673.750 € 4.303 €/m² 4.998 €/m²

Valor de Oferta / Fogo Valor de Oferta / m² N.º de Fogos

em Oferta

Área Média (ABP) Valor de Oferta / Fogo Valor de Oferta / m²


Apt. T4 ou Sup.

N.º de Fogos

em Oferta

Área Média (ABP) Valor de Oferta / Fogo Valor de Oferta / m² N.º de Fogos

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Área Média (ABP)

Apt. T3

N.º de Fogos

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Valor de Oferta / Fogo Valor de Oferta / m² N.º de Fogos

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Área Média (ABP)

Valor de Oferta / m² N.º de Fogos

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Apt. T2

Valor de Oferta / Fogo Valor de Oferta / m²

Apt. T1 ou Inf.

N.º de Fogos

em Oferta


em Oferta

Área Média (ABP) Valor de Oferta / Fogo

N.º de Fogos

em Oferta


em Oferta

Área Média (ABP)

2014 / 1 trimestre 2014 / 2 trimestre 2014 / 3 trimestre

Total

N.º de Fogos

em Oferta


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L A IT/E QP/C V LP/E Tx D

1 27.466 € 1.772 m² 15,50 €/m² 3,15 €/m²Na Torre Colombo Ocidente (Zn 3), piso 8, Parq.- 95€/mês, mt

bons equipamentos, tecnologias ambientais e economia energética

C&W -

213224757 1,005 1,005 1,000 0,975 0,975 1,000 0,950 14,14 €/m² 2,87 €/m²

2 5.600 € 400 m² 14,00 €/m² 3,00 €/m²No MONUMENTAL (Zn 1), openspace, pav imento sobrelev ado,

tectos falsos, A/C indiv idual, Segurança 24h, Parq. - 120€/mês

Aguirre New man

- 2131390000,975 1,000 1,020 1,020 1,020 1,020 0,950 14,04 €/m² 3,01 €/m²

3 17.228 € 1.168 m² 14,75 €/m² 2,40 €/m²No GREEN PARK, (Zn3), open space, 7 elev adores, A/C,

pav imento técnico, Segurança 24 H, Parq. - 115€/mês

Aguirre New man

- 2131390001,025 1,005 1,005 1,005 1,005 1,000 0,925 14,27 €/m² 2,32 €/m²

4 3.472 € 248 m² 14,00 €/m² 2,60 €/m²No REPÚBLICA 59, (Zn2), open space, caix as técnicas, SI, A/C,

Segurança 24 H, Parq. - 125€/mês

Aguirre New man

- 2131390001,000 1,000 1,025 1,025 1,025 1,000 0,950 14,32 €/m² 2,66 €/m²

5 5.800 € 400 m² 14,50 €/m² 2,50 €/m²No Campo Grande, 35, (Zn3), I.S. priv ativ as; Pré A/C; Calhas

técnicas; Portaria; Segurança 8H, Parq. - 125€/mês

Aguirre New man

- 2131390001,050 1,000 1,010 1,010 1,010 1,000 0,900 14,12 €/m² 2,43 €/m²

6 3.075 € 205 m² 15,00 €/m² 3,25 €/m²No JOSÉ MALHOA 14, (Zn3), I.S. priv ativ as; A/C; Pav imento

técnico, Portaria; Segurança 24H, Parq. - 150€/mês

WORX -

2179999601,000 1,000 1,005 1,005 1,005 1,000 0,925 14,08 €/m² 3,05 €/m²

7 6.356 € 454 m² 14,00 €/m² 2,50 €/m²No EDIFÍCIO VISCONDE DE ALVALADE, (Zn3), I.S. priv ativ as;

Piso técnico; Segurança 24 H; AVAC, Portaria; Parq. - 90€/mês

SILFIDUCIA -

2135555551,025 1,000 1,025 1,025 1,025 1,000 0,925 14,29 €/m² 2,55 €/m²

8 3.444 € 246 m² 14,00 €/m² 3,15 €/m²No DUQUE D´ ÀVILA 46, (Zn2), I.S.,Zona comercial, pav .

técnico, AVAC, Segurança 24h; control acessos.; Parq. - 135€/mêsJLL - 213583222 0,975 1,000 1,025 1,025 1,025 1,000 0,925 13,60 €/m² 3,06 €/m²

9 1.438 € 125 m² 11,50 €/m² 2,35 €/m²No ALVALADE 7, (Zn3), I.S.,Pav imento técnico, AVAC,

Segurança 24h; SI, control acessos.; Parq. - 120€/mês

WORX -

2179999601,100 1,100 1,025 1,025 1,025 1,000 0,925 13,86 €/m² 2,83 €/m²

10 6.000 € 400 m² 15,00 €/m² 2,75 €/m²No AMOREIRAS - TORRE 1, (Zn2), IS's, Pav .técnico, A/C, Acab.

qualidade, comércio, Segurança 24h; Parq. - 150€/mêsJLL - 213583222 0,975 1,000 1,005 1,005 1,005 1,000 0,950 14,10 €/m² 2,59 €/m²

11 14.573 € 1.121 m² 13,00 €/m² 2,50 €/m²No REPÚBLICA 90 a 96, (Zn2), IS's e Copa priv ativ a,

Pav .técnico, Tecto falso, AVAC, Segurança 24h; Parq. - 140€/mêsJLL - 213583222 1,000 1,005 1,050 1,050 1,050 1,000 0,925 13,99 €/m² 2,69 €/m²

12 40.338 € 2.988 m² 13,50 €/m² 2,50 €/m²No CAMPO GRANDE 6, (Zn3), IS's, Pav .técnico, Tecto falso,

AVAC, detecção CO, Segurança 24h; Parq. - 125€/mês

CBRE -

2131144371,000 1,000 1,050 1,050 1,050 1,000 0,900 14,07 €/m² 2,60 €/m²

13 5.000 € 400 m² 12,50 €/m² 2,50 €/m²No República 101, (Zn2), IS's, open space, Pav .técnico, Tecto

falso, AVAC, Copa, Segurança 24h; Parq. - 150€/mês

Aguirre New man

- 2131390001,000 1,000 1,050 1,050 1,050 1,000 0,950 13,75 €/m² 2,75 €/m²

14 2.600 € 200 m² 13,00 €/m² 2,85 €/m²No AMOREIRAS PLAZA (Zn2), open space, tectos falsos, AC,

pav .técnico, IS e copa priv ativ a, Segurança 24h; Parq. - 150€/mês

CBRE -

2131144370,975 1,000 1,050 1,050 1,050 1,000 0,950 13,94 €/m² 3,06 €/m²

15 3.262 € 233 m² 14,00 €/m² 3,00 €/m²No TORRES DE LISBOA (Zn3), open space, AC, pav .técnico,

gestão centralizada, IS e copa, Segurança 24h; Parq. - 120€/mês

b.prime -

2115700001,025 1,000 1,025 1,025 1,025 1,000 0,900 13,91 €/m² 2,98 €/m²

2,3 €/m²

3,1 €/m²

2,8 €/m²

2,7 €/m²

0,2 €/m²Desvio Padrão: 0,2 €/m²

L - Localização; A - Área; IT/E - Instalações Técnicas / Especiais; QP/C - Qualidade Projecto / Construção; V - Vetustez / Obsolescência; LP/E - Lugar Parqueamento / Facilidade Estacionamento; Tx D - Taxa Desconto | Revisão

Análise EstatísticaMinimo: 13,6 €/m²

Máximo: 14,3 €/m²

Média: 14,0 €/m²

Mediana: 14,1 €/m²

Índice de

Arrendamento

Homogeneizado

Índice de

Condomínio

Homogeneizado

Escritórios Zona 2 (CBD) / Zonas equivalentes

# Asking Rent Área

Índice de

Arrendament

o

Condomínio Localização / Descrição Geral FonteCoeficientes Homogeneização

12,00 €/m²

13,00 €/m²

14,00 €/m²

15,00 €/m²

16,00 €/m²

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Índice de Arrendamento

Homogeneizado

Exponencial (Índice de

ArrendamentoHomogeneizado)

#1 #2 #3 #4 #5

#6 #7 #8 #9 #10

Georeferenciação das amostras #11 #12 #13 #14 #15

Georeferenciação das amostras

PÁG 40 DE 61

L A IT/E QP/C V LP/E Tx D

1 7.900 € 425 m² 18,59 €/m²Loja com 600 m2, no edifício Campo Grande 9, com 15 lugares

de estacionamento. Razoáv el v isibilidade e área de montra.

Cobertura -

2131215201,150 1,000 1,100 1,100 1,050 1,025 0,975 27,14 €/m²

2 9.369 € 312 m² 30,00 €/m²Loja no Edifício Campo Pequeno, com muito boa v isibilidade.

Dificuldade de estacionamento em superfície. Possui 7 LP's.

Cobertura -

2131215201,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,975 29,25 €/m²

3 3.290 € 148 m² 22,23 €/m²Loja D, no Edifício BLOOM, cruzamento da Av . José Malhoa com

a Rua de Campolide, em frente ao C.C Tw in. 5 Parqueamentos.

Abacus Property

- 2131705771,300 1,000 1,000 1,000 1,050 1,025 0,975 30,32 €/m²

4 8.800 € 396 m² 22,22 €/m²Loja, na Av. Républica 43, em edifício de serv iços com

segurança e portaria. Montra com muita v isibilidade. Sem

C&W -

213224757 1,000 1,000 1,100 1,100 1,050 1,100 0,975 30,28 €/m²

5 7.500 € 385 m² 19,48 €/m²Loja na Av. 5 Outubro 85, para comércio, serv iços ou

restauração. Reduzida frente / v isibilidade. Sem parqueamentos.

C&W -

213224757 1,150 1,000 1,100 1,100 1,050 1,100 0,975 30,53 €/m²

6 2.460 € 95 m² 25,89 €/m²Loja no Jardins de São Lourenço, integradas dentro do

condomínio. Para ativ idades liberais e/ou serv iços. Fraca

C&W -

213224757 1,150 1,000 1,000 1,000 1,050 1,100 0,975 33,53 €/m²

7 7.195 € 312 m² 23,06 €/m²Loja na AV. DUQUE DE ÁVILA, 141, ampla, boa ex posição solar

e v isibilidade. Sem condições técnicas para restauração. LP's -

C&W -

213224757 1,100 1,025 1,000 1,000 1,050 1,050 0,975 27,95 €/m²

8 4.500 € 185 m² 24,32 €/m²Loja no Edifício The Symbol, Av enida 5 de Outubro, nº 265.

Ampla, de gav eto, com 2 parqueamentos.

Scalla -

2195513041,100 1,000 1,000 1,000 1,050 1,000 0,975 27,39 €/m²

9 2.750 € 90 m² 30,56 €/m²Loja, na Av. Roma 45, com 30m² em cav e e 70m² em Rc.

Razoáv el área de montra e boa v isibilidade. Junto à saida de

Hav iti -

918619690 0,900 1,000 1,100 1,100 1,050 1,100 0,925 35,55 €/m²

10 5.904 € 215 m² 27,46 €/m²Loja em tosco, no edifício Lisbon Stone Block, grande flux o

pedonal e rodov iário, de gav eto, com muito boa v isibilidade. LP's -

C&W -

213224757 1,050 1,000 1,000 1,000 1,050 1,050 0,975 30,99 €/m²

Análise EstatísticaMinimo: 27,1 €/m²

Máximo: 35,6 €/m²

Média: 30,3 €/m²

Mediana: 30,3 €/m²

Desvio Padrão: 2,7 €/m²

L - Localização; A - Área; IT/E - Instalações Técnicas / Especiais; QP/C - Qualidade Projecto / Construção; V - Vetustez / Obsolescência; LP/E - Lugar Parqueamento / Facilidade Estacionamento

Retalho (Comércio) Av. Novas / Zonas equivalentes

# Asking Rent Área

Índice de

Arrendament

o

Localização / Descrição Geral FonteCoeficientes Homogeneização Índice de

Arrendamento

Homogeneizado

0,00 €/m²

10,00 €/m²

20,00 €/m²

30,00 €/m²

40,00 €/m²

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Índice de Arrendamento

Homogeneizado

Exponencial (Índice deArrendamentoHomogeneizado)

#1 #2 #3 #4 #5

Georeferenciação das amostras #6 #7 #8 #9 #10

Georeferenciação das amostras

PÁG 41 DE 61

5.3. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO 5.3.1. VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO 5.3.1.1. VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO - HABITAÇÃO – MÉTODO COMPARATIVO MERCADO

Como referido anteriormente, o Valor de Mercado após conclusão, referente ao segmento residencial, será apurado pela aplicação do Método Comparativo de Mercado.

Poderemos, assim, em face aos índices médios ajustados ao tipo de produtos, em análise, expostos no ponto “Índices de Mercado”, calcular o Valor de Mercado, após conclusão, relativamente ao segmento residencial.

Apresentam-se de seguida os resultados apurados, sendo que o desenvolvimento de cálculos consta em anexo:

113.745.000 € Valor de Mercado, após conclusão

Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE Valor de Mercado, após conclusão

107.565.000 € Habitação (Residencial) - Segmento PRIME

5.3.1.2. VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO - ESCRITÓRIOS – MÉTODO RENDIMENTO DINÂMICO

Para o segmento de escritórios, o Valor de Mercado após conclusão, será apurado pela aplicação do Método do Rendimento Dinâmico.

Referimos, anteriormente, que deduziu-se ao RAB, Rendimento Anual Bruto, uma taxa de encargos, que, de alguma forma, visa, igualmente, refletir os encargos (com a segurança, limpeza, entre outros). Foi, igualmente, prevista uma ocupação faseada, bem como Vacancy rate & Incobráveis, em cruzeiro.

Assumimos, que após este segmento atingir uma ocupação e rendas de cruzeiro, seria colocado em mercado, pelo que a venda deste segmento ocorre no ANO 5 da exploração.

A taxa de atualização, tem em consideração quer a singularidade da localização, quer o facto de ser expectável que se trate de um edifício(s), que conjuga(m) uma arquitetura e uma engenharia state-of-the-art, com inquilinos com um credit rating acima da média e contratos de arrendamento a longo prazo.

Liquidez (rf) 2,50%

βx[E(PRj)-rf] * 3,75%

Prémio Risco Especifico 1,10%

Tactualização 7,35%

Escritórios

* Tx juro sem risco majorada em 1,50 x

Apresentam-se, de seguida, os respetivos resultados, estando o desenvolvimento de cálculos em anexo:

Valor de Mercado, após conclusão

182.525.000 €

Escritórios 2.850 €/m²

Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO

195.405.000 €


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5.3.1.3. VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO - RETALHO – MÉTODO RENDIMENTO DINÂMICO

Para o segmento de retalho, o Valor de Mercado após conclusão, será apurado pela aplicação do Método do Rendimento Dinâmico.

À semelhança dos escritórios, também para o segmento de retalho, foram deduzidos encargos de exploração, bem como prevista uma ocupação faseada, bem como Vacancy Rate & Incobráveis, em cruzeiro, e a venda deste segmento, após atingir ano de cruzeiro, tendo-se considerado para tal, o ANO 5 da exploração.

Liquidez (rf) 2,50%

βx[E(PRj)-rf] * 3,75%



Retalho


Apresentam-se, de seguida, os respetivos resultados, estando o desenvolvimento de cálculos em anexo:


36.642.000 €

Comércio 5.000 €/m²


39.096.000 €


5.3.1.4. VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO

Apresenta-se, de seguida, o Valor de Mercado, após conclusão, relativamente à totalidade do empreendimento a desenvolver:

Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE 113.745.000 € Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE 113.745.000 €

Habitação (Residencial) - Segmento PRIME 107.565.000 € Habitação (Residencial) - Segmento PRIME 107.565.000 €

Serviços (Terciário) 182.525.000 € Serviços (Terciário) 195.405.000 €

Comércio (Terciário) 36.642.000 € Comércio (Terciário) 39.096.000 €

Valor de Mercado, após conclusão 440.477.000 € Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO 455.811.000 €


Valor de Mercado, após conclusão Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO


PÁG 43 DE 61

5.3.2. CUSTO DE CONSTRUÇÃO - MÉTODO DO CUSTO

Em virtude da qualidade de construção e acabamentos previstos, atribuíram-se, para efeitos do cálculo da avaliação, os índices de construção médios adotados em promoções congéneres.

Apresentam-se, de seguida, os resultados obtidos, tendentes à estimação do custo de construção e infraestruturas, encontrando-se o desenvolvimento de cálculos em anexo.

Custo total da Promoção

Hard Costs - Contrução 157.428.400 € 78,3%

Soft Costs 33.346.200 € 16,6%

Encargos Financeiros e Project Management 10.324.400 € 5,1%

201.099.000 €

5.3.3. VALOR ATUAL DE MERCADO – MÉTODO DA ESTRUTURA DE CUSTOS DINÂMICA

De forma a apurar o Valor Atual de Mercado, teve-se em consideração o Valor de Mercado após conclusão, bem como o custo de construção e infraestruturas.

Como referido, anteriormente, o Valor do Projeto Infraestruturado, resultará da aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, onde a programação temporal receitas e custos é afetada de uma determinada taxa de fluxos de projeto, de forma a atualizar o Cash-Flow de cada período à data atual.

Na aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, torna-se essencial a atualização dos fluxos de caixa do desenvolvimento do empreendimento, que reflete a taxa média de atualização, praticada em operações desta natureza.

Como referido, na aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, a taxa de atualização adotada, corresponde à taxa de atualização ponderada, em virtude da ponderação de cada segmento no empreendimento.

Liquidez (rf) 2,50% Liquidez (rf) 2,50% Liquidez (rf) 2,50%

βx[E(PRj)-rf] * 2,50% βx[E(PRj)-rf] * 3,75% βx[E(PRj)-rf] * 3,75%

Prémio Risco Especifico 1,00% Prémio Risco Especifico 1,10% Prémio Risco Especifico 1,15%

Tactualização 6,00% Tactualização 7,35% Tactualização 7,40% Tactualização 6,81%

Habitação Homogeneizada

Taxa de Actualização

Escritórios Retalho

Quanto às receitas e encargos durante a vida do projeto, apresenta-se na página seguinte, o quadro de pressupostos:

PÁG 44 DE 61

Hard Costs - Contrução 157.428.400 €

Soft Costs 33.346.159 €

Gestão e licenciamento (TRIU) 57,5 m²/ABC as 8.261.742 €

Projectos 3,25% HC 5.116.423 €

Fiscalização 2,00% HC 3.148.568 €

Comercialização 3,7% VM 16.819.426 €

Encargos Financeiros e Project Management 10.324.392 €

Encargos Financeiros 5,50% /ano 6.508.900 €

Project Management 2,0% HC+SC 3.815.491 €

Valor de Mercado 455.811.000 €

Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE 305 fogos 113.745.000 €

Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento PRIME 85 fogos 107.565.000 €

Valor de Mercado: Serviços (Terciário) 7.329 m²(ABL) 195.405.000 €

Valor de Mercado: Comércio (Terciário) 64.024 m²(ABL) 39.096.000 €

Receitas

Receitas totais 455.811.000 €

Pressupostos


Encargos

Custos totais 201.098.950 €

Apresentam-se, de seguida, os respetivos resultados, sendo que o desenvolvimento de cálculos consta em anexo:


Índice de Mercado, função da ABC ac solo 1.113 €/m²

Índice de Mercado ponderado, função da qtd de fogos 164.103 €/fogo

Índice fundiário 35,1%

TIR 7,7%

Total de Custos 200.139.600 €

Receitas Brutas 455.811.000 €

Margem Bruta 95.671.000 €

Multiplo 1,27

PÁG 45 DE 61

5.3.4. VALOR DE VENDA IMEDIATA

O Valor de Venda Imediata obtém-se afetando o valor do imóvel do coeficiente "K", que representa a depreciação do valor, face à dificuldade de alienação, tendo em conta o período esperado para tramitação e comercialização, de acordo com as dificuldades de mercado e características do imóvel, determinado pela seguinte expressão:

K = 1 - (Tc + Tj x N) Onde:

Cc Comissão de comercialização Tj Taxa de Juro N Período esperado para tramitação e comercialização (a)

(a) Este período compreende o período de comercialização, a celebração do CPCV, até à escritura, para realização financeira efetiva da totalidade da venda

Nestes termos, apresentam-se, de seguida, os cálculos efetuados e resultados apurados:

Designação Cc Tj n KValor Actual de

MercadoValor de Venda

Imediata


3,7% 5,50% 12 meses 0,908 160.000.000 € 145.300.000 €


Valor de Venda Imediata

PÁG 46 DE 61

6. CONCLUSÃO

A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que para efeitos de avaliação foi considerada como correta e completa e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação.

Tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, todos os índices aplicados foram estimados com prudência e aversão ao risco.

Pelo exposto, anteriormente, atendendo à localização e características do imóvel em análise e em virtude dos cálculos efetuados, determinámos, à data atual, os seguintes valores:


Valor de Venda Imediata 145.300.000 €

Valor de Mercado do Empreendimento, Após Conclusão 455.811.000 €

Custo total da Promoção 201.099.000 €

(Cento e sessenta milhões de euros)

(Cento e quarenta e cinco milhões e trezentos mil euros)

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, alguns pressupostos fornecidos e, parcialmente, ajustados à realidade do mercado, a sua localização e toda a informação obtida e da observação efetuada ao local.

PÁG 47 DE 61

7. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Os valores de avaliação pressupõem o imóvel livre de quaisquer ónus ou encargos e são válidos para a data da avaliação, neste caso Março de 2015.

Esta avaliação foi efetuada, de molde e com processos, estipulados pela CMVM e que regem a Avaliação de Imóveis. Lisboa, 24 de Março de 2015

O Coordenador do Estudo, O Autor do Estudo

Nuno Cruz Filipe Ribeiro

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ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

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PÁG 50 DE 61

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ANEXO II – CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO - HABITAÇÃO – MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

Como referido, o Valor de Mercado após conclusão, referente ao segmento residencial, será apurado pela aplicação do Método Comparativo de Mercado.

Poderemos, assim, em face aos índices médios ajustados ao tipo de produtos, em análise, expostos no ponto “Índices de Mercado”, calcular o Valor de Mercado, após conclusão, relativamente ao segmento residencial.

Hab. Parq. Hab. Parq.

Apartamentos T1 200 Fogos 85,4 m² 1 LP 3.850 €/m² 354.000 €/T1

Apartamentos T2 105 Fogos 108,4 m² 1 LP 3.775 €/m² 409.000 €/T2

Hab. Parq. Hab. Parq.

Apartamentos T3 55 Fogos 200,7 m² 3 LP 5.500 €/m² 1.179.000 €/T3

Apartamentos T4+ 30 Fogos 245,3 m² 4 LP 5.400 €/m² 1.424.000 €/T4



Piso QuantidadeÁrea Índices de Venda

IV Global


Segmento AVERAGE

113.745.000 €


113.745.000 €

25.000 LP


Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE

Piso QuantidadeÁrea Índices de Venda Valor de Mercado, após

conclusãoIV Global

25.000 LP 107.565.000 €

Valor de Mercado, após conclusão107.565.000 €

Habitação (Residencial) - Segmento PRIME

4.000 €/m²

5.850 €/m²


Segmento PRIME

VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO - ESCRITÓRIOS – MÉTODO DO RENDIMENTO DINÂMICO

Para o segmento de escritórios, o Valor de Mercado após conclusão, será apurado pela aplicação do Método do Rendimento Dinâmico.

Referimos, anteriormente, que se deduziu ao RAB, Rendimento Anual Bruto, uma taxa de encargos, que, de alguma forma, visa, igualmente, refletir os encargos (com a segurança, limpeza, entre outros). Foi, igualmente, prevista uma ocupação faseada, bem como Vacancy Rate & Incobráveis, em cruzeiro.

Assumimos, que após este segmento atingir uma ocupação e rendas de cruzeiro, seria colocado em mercado, pelo que a venda deste segmento ocorre no ANO 5 da exploração.

A taxa de atualização, tem em consideração quer a singularidade da localização, quer o facto de ser expectável que se trate de um edifício(s) que conjuga(m) uma arquitetura e uma engenharia state-of-the-art, com inquilinos com um credit rating acima da média e contratos de arrendamento a longo prazo.

PÁG 55 DE 61

Liquidez (rf) 2,50%

βx[E(PRj)-rf] * 3,75%



Escritórios


Apresentam-se, de seguida, os respetivos cálculos e resultados:

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Área Bruta Locável - Escritórios 64.023,70 m² 64.023,70 m² 64.023,70 m² 64.023,70 m² 64.023,70 m²

Quantidade de Parqueamentos 854 LP's 854 LP's 854 LP's 854 LP's 854 LP's

1.072.397 €/mês 1.088.483 €/mês 1.104.810 €/mês 1.121.382 €/mês 1.138.203 €/mês

16,75 €/m²/mês 17,00 €/m²/mês 17,26 €/m²/mês 17,52 €/m²/mês 17,78 €/m²/mês

76.860 €/mês 78.013 €/mês 79.183 €/mês 80.371 €/mês 81.576 €/mês

90,00 €/LP/mês 91,35 €/LP/mês 92,72 €/LP/mês 94,11 €/LP/mês 95,52 €/LP/mês

Rent update - 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

Renda Mensal Potencial 1.149.257 €/mês 1.166.496 €/mês 1.183.993 €/mês 1.201.753 €/mês 1.219.779 €/mês

Renda Anual Potencial 13.791.083 €/ano 13.997.949 €/ano 14.207.918 €/ano 14.421.037 €/ano 14.637.353 €/ano

Vacancy rate & Incobráveis 45,00% 20,00% 7,50% 2,00% 2,00%

Rendimento Bruto de Exploração 7.585.096 € 11.198.359 € 13.142.324 € 14.132.616 € 14.344.606 €

8,4% do VRA 5,8% do VRA 5,0% do VRA 4,7% do VRA 4,6% do VRA

10,0 €/m²/ano 10,1 €/m²/ano 10,2 €/m²/ano 10,3 €/m²/ano 10,4 €/m²/ano

Incremento dos encargos de exploração - 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Gross Expense 640.236,96 € 646.639,33 € 653.105,72 € 659.636,78 € 666.233,15 €

Encargo Bruto de Exploração 640.237 € 646.639 € 653.106 € 659.637 € 666.233 €

Cash Flow Líquido 6.944.858,6 € 10.551.720,0 € 12.489.218,8 € 13.472.979,6 € 13.678.372,5 €

Exit Yield @ 7,00% 195.405.000 €

Taxa de actualização de fluxos do projecto @ 7,35%


182.525.000 €



195.405.000 €


Gross Initial Yield

Running Yield 3,8% 5,8% 6,8% 7,4% 7,5%


Serviços (Terciário)

Método do Rendimento Dinâmico

Renda Mensal Potencial (Renda + Condomínio)

Renda Mensal Potencial (Parqueamentos)

Encargos inerentes ao Arrendamento

Net Operating Income - NOI 6.944.859 € 10.551.720 € 12.489.219 € 13.472.980 € 209.083.373 €


VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO - RETALHO – MÉTODO DO RENDIMENTO DINÂMICO

Para o segmento de retalho, o Valor de Mercado após conclusão, será apurado pela aplicação do Método do Rendimento Dinâmico.

À semelhança dos escritórios, também para o segmento de retalho, foram deduzidos encargos de exploração, bem como prevista uma ocupação faseada, bem como Vacancy Rate &

PÁG 56 DE 61

Incobráveis, em cruzeiro e a venda deste segmento, após atingir ano de cruzeiro, tendo-se considerado para tal, o ANO 5 da exploração.

Liquidez (rf) 2,50%

βx[E(PRj)-rf] * 3,75%



Retalho


Apresentam-se, de seguida, os respetivos cálculos e resultados:

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Área Bruta Locável - Comércio 7.329,31 m² 7.329,31 m² 7.329,31 m² 7.329,31 m² 7.329,31 m²

Quantidade de Parqueamentos 78 LP's 78 LP's 78 LP's 78 LP's 78 LP's


30,00 €/m²/mês 30,45 €/m²/mês 30,91 €/m²/mês 31,37 €/m²/mês 31,84 €/m²/mês


90,00 €/LP/mês 91,35 €/LP/mês 92,72 €/LP/mês 94,11 €/LP/mês 95,52 €/LP/mês

Rent update - 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

Renda Mensal Potencial 226.899 €/mês 230.303 €/mês 233.757 €/mês 237.264 €/mês 240.823 €/mês

Renda Anual Potencial 2.722.792 €/ano 2.763.634 €/ano 2.805.089 €/ano 2.847.165 €/ano 2.889.873 €/ano

Vacancy rate & Incobráveis 47,50% 10,00% 7,50% 2,00% 2,00%

Rendimento Bruto de Exploração 1.429.466 € 2.487.271 € 2.594.707 € 2.790.222 € 2.832.075 €

6,4% do VRA 3,7% do VRA 3,6% do VRA 3,4% do VRA 3,4% do VRA

12,5 €/m²/ano 12,6 €/m²/ano 12,8 €/m²/ano 12,9 €/m²/ano 13,0 €/m²/ano

Incremento dos encargos de exploração - 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Gross Expense 91.616,40 € 92.532,56 € 93.457,89 € 94.392,47 € 95.336,39 €

Encargo Bruto de Exploração 91.616 € 92.533 € 93.458 € 94.392 € 95.336 €

Cash Flow Líquido 1.337.849,6 € 2.394.738,2 € 2.501.249,2 € 2.695.829,3 € 2.736.738,7 €

Exit Yield @ 7,00% 39.096.000 €

Taxa de actualização de fluxos do projecto @ 7,40%


36.642.000 €



39.096.000 €


Gross Initial Yield

Running Yield 0,7% 1,3% 1,4% 1,5% 1,5%

Renda Mensal Potencial (Parqueamentos)

2.695.829 €


Comércio (Terciário)

Método do Rendimento Dinâmico

Renda Mensal Potencial (Renda + Condomínio)


41.832.739 €

Encargos inerentes ao Arrendamento

Net Operating Income - NOI 1.337.850 € 2.394.738 € 2.501.249 €

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VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO

Apresenta-se, de seguida, o Valor de Mercado, após conclusão, relativamente àá totalidade do empreendimento a desenvolver:

Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE 113.745.000 € Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE 113.745.000 €

Habitação (Residencial) - Segmento PRIME 107.565.000 € Habitação (Residencial) - Segmento PRIME 107.565.000 €

Serviços (Terciário) 182.525.000 € Serviços (Terciário) 195.405.000 €

Comércio (Terciário) 36.642.000 € Comércio (Terciário) 39.096.000 €

Valor de Mercado, após conclusão 440.477.000 € Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO 455.811.000 €


Valor de Mercado, após conclusão Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO


CUSTO DE CONSTRUÇÃO - MÉTODO DO CUSTO

Em virtude da qualidade de construção e acabamentos previstos, atribuíram-se, para efeitos do cálculo da avaliação, os índices de construção médios adotados em promoções congéneres.

Apresentam-se, de seguida, os cálculos efetuados e resultados obtidos, tendentes à estimação do custo de construção da totalidade do empreendimento.

HC Hard Costs - Contrução Área HC unitário HC parcial

HC1 Área Bruta Locável - Comércio 7.329,31 m² 675 €/m² 4.947.286 €

HC2 Zonas Comuns - Comércio 1.293,41 m² 750 €/m² 970.056 €

HC3 Área Bruta Locável - Serviços 64.023,70 m² 950 €/m² 60.822.511 €

HC4 Zonas Comuns - Serviços 13.580,78 m² 950 €/m² 12.901.745 €

HC5 Área Bruta Privativa - Habitação AVERAGE 28.454,98 m² 825 €/m² 23.475.355 €

HC6 Zonas Comuns - Habitação AVERAGE 6.035,90 m² 825 €/m² 4.979.621 €

HC7 Área Bruta Privativa - Habitação PRIME 18.395,14 m² 1.200 €/m² 22.074.163 €

HC8 Zonas Comuns - Habitação PRIME 4.598,78 m² 1.200 €/m² 5.518.541 €

HC9 Área de Cave (Estacionamento em estrutura edif icada) 38.050,00 m² 300 €/m² 11.415.000 €

HC10 Imprevistos 2% HC 20,0 m²/ABC as 2.874.240 €

HC11 Arranjos Exteriores 23.917,00 m² 100 €/m² 2.391.700 €

HC12 Redes e Ligações + Arruamento 143.712,00 m² 15,0 m²/ABC as 2.155.680 €

HC13 Parque Público - Carência de Lugares 9.675,00 m² 300 €/m² 2.902.500 €

Área Bruta de Construção acima do solo 143.712,0 m² 1.100 €/m² 157.428.400 €

157.428.400 €Hard Costs - Contrução

Hard Costs - Contrução


Método de Custos

SC Soft Costs Área SC unitário SC parcial

SC1 Gestão e licenciamento (TRIU) 143.712,00 m² 57,5 m²/ABC as 8.261.742 €

SC2 Projectos 5.116.423 €

SC3 Fiscalização 3.148.568 €

SC4 Comercialização 16.819.426 €

33.346.200 €

Soft Costs


Soft Costs

3,25% HC

2,00% HC

3,69% HC

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F+PM1 Encargos Financeiros e Project Management Total F+PM

F+PM1 Encargos Financeiros 6.508.900 €

F+PM2 Project Management 3.815.491 €

10.324.400 €Encargos Financeiros e Project Management


2,0% HC+SC

Taxa

5,50% /ano

Encargos Financeiros e Project Management

Em suma:

Custo total da Promoção

Hard Costs - Contrução 157.428.400 € 78,3%

Soft Costs 33.346.200 € 16,6%

Encargos Financeiros e Project Management 10.324.400 € 5,1%

201.099.000 €

VALOR ATUAL DE MERCADO – MÉTODO DA ESTRUTURA DE CUSTOS DINÂMICA

De forma a apurar o Valor Atual de Mercado, teve-se em consideração o Valor de Mercado após conclusão, bem como o custo de construção e infraestruturas.

Como referido, anteriormente, o Valor do Projeto Infraestruturado, resultará da aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, onde a programação temporal receitas e custos, é afetada de uma determinada taxa de fluxos de projeto, de forma a atualizar o Cash-Flow de cada período à data atual.

Na aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, torna-se essencial a atualização dos fluxos de caixa do desenvolvimento do empreendimento, que reflete a taxa média de atualização, praticada em operações desta natureza.

Como referido, na aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, a taxa de atualização adotada, corresponde à taxa de atualização ponderada, em virtude da ponderação de cada segmento no empreendimento.

Liquidez (rf) 2,50% Liquidez (rf) 2,50% Liquidez (rf) 2,50%

βx[E(PRj)-rf] * 2,50% βx[E(PRj)-rf] * 3,75% βx[E(PRj)-rf] * 3,75%

Prémio Risco Especifico 1,00% Prémio Risco Especifico 1,10% Prémio Risco Especifico 1,15%

Tactualização 6,00% Tactualização 7,35% Tactualização 7,40% Tactualização 6,81%

Habitação Homogeneizada

Taxa de Actualização

Escritórios Retalho

Quanto às receitas e encargos durante a vida do projeto, apresenta-se, de seguida, o quadro de pressupostos:

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Hard Costs - Contrução 157.428.400 €

Soft Costs 33.346.159 €

Gestão e licenciamento (TRIU) 57,5 m²/ABC as 8.261.742 €

Projectos 3,25% HC 5.116.423 €

Fiscalização 2,00% HC 3.148.568 €

Comercialização 3,7% VM 16.819.426 €

Encargos Financeiros e Project Management 10.324.392 €

Encargos Financeiros 5,50% /ano 6.508.900 €

Project Management 2,0% HC+SC 3.815.491 €

Valor de Mercado 455.811.000 €

Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE 305 fogos 113.745.000 €

Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento PRIME 85 fogos 107.565.000 €

Valor de Mercado: Serviços (Terciário) 7.329 m²(ABL) 195.405.000 €

Valor de Mercado: Comércio (Terciário) 64.024 m²(ABL) 39.096.000 €

Receitas

Receitas totais 455.811.000 €

Pressupostos


Encargos

Custos totais 201.098.950 €

Apresenta-se de seguida o desenvolvimento de cálculos e respetivos resultados:

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Mapa de Fluxos de Caixa (%) 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANO 8 ANO 9 Total

Encargos (%)

Hard Costs - Contrução 0,00% 15,00% 42,50% 42,50% 0,00% 100,00%

Gestão e licenciamento (TRIU) 2,50% 72,50% 0,00% 25,00% 0,00% 100,00%

Projectos 0,00% 65,00% 17,50% 17,50% 0,00% 100,00%

Fiscalização 0,00% 15,00% 42,50% 42,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00%

Comercialização 0,00% 0,00% 0,00% 12,67% 27,79% 8,09% 0,00% 0,00% 51,45% 100,00%

Encargos Financeiros 0,00% 0,17% 28,22% 58,42% 13,18% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00%

Project Management 0,11% 17,51% 36,24% 38,44% 2,45% 0,71% 0,00% 0,00% 4,54% 100,00%

Receitas (%)

0,00% 0,00% 0,00% 22,95% 55,74% 21,31% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00%

0 fogos 0 fogos 0 fogos 70 fogos 170 fogos 65 fogos 0 fogos 0 fogos 0 fogos 305 fogos

0,00% 0,00% 0,00% 29,41% 58,82% 11,76% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00%

0 fogos 0 fogos 0 fogos 25 fogos 50 fogos 10 fogos 0 fogos 0 fogos 0 fogos 85 fogos

0,00% 0,00% 0,00%

0 fogos 0 fogos 0 fogos 0 fogos 0 fogos Venda

0,00% 0,00% 0,00%

0 fogos 0 fogos 0 fogos 0 fogos 0 fogos Venda

Mapa de Fluxos de Caixa (€) 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANO 8 ANO 9 Total

Encargos (€) (151.607.580) (206.544) (33.401.983) (69.140.585) (73.336.707) (4.674.211) (1.361.442) - - (8.653.087) (190.774.559)

Hard Costs - Contrução - (23.614.260) (66.907.070) (66.907.070) - - - - - (157.428.400)

Gestão e licenciamento (TRIU) (206.544) (5.989.763) - (2.065.435) - - - - - (8.261.742)

Projectos - (3.325.675) (895.374) (895.374) - - - - - (5.116.423)

Fiscalização - (472.285) (1.338.141) (1.338.141) - - - - - (3.148.568)

Comercialização - - - (2.130.686) (4.674.211) (1.361.442) - - (8.653.087) (16.819.426)

Receitas (€) 332.629.697 - - - 57.742.175 134.955.090 49.841.902 14.990.468 16.168.809 250.916.111 455.811.000

Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE - - - - 26.105.410 63.398.852 24.240.738 - - - 113.745.000

Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento PRIME - - - 31.636.765 63.273.529 12.654.706 - - - 107.565.000

NOI Serviços - - - - - 6.944.859 10.551.720 12.489.219 13.472.980 13.678.373

Valor Resídual Serviços (Alienação em cruzeiro) - - - - - - - - - 195.405.000

NOI Comércio - - - - - 1.337.850 2.394.738 2.501.249 2.695.829 2.736.739

Valor Resídual Serviços (Alienação em cruzeiro) - - - - - - - - - 39.096.000

(206.544) (33.401.983) (69.140.585) (15.594.533) 130.280.879 48.480.460 14.990.468 16.168.809 242.263.024 Livre

(206.544) (33.401.983) (69.140.585) (15.594.533) 130.280.879 48.480.460 14.990.468 16.168.809 242.263.024 Acumulado

- (11.360) (1.837.109) (3.802.732) (857.699) - - - - Livre

- (9.957) (1.507.518) (2.921.456) (616.900) - - - - Actualizados

(4.131) (668.040) (1.382.812) (1.466.734) (93.484) (27.229) - - (173.062) Livre

(4.131) (585.537) (1.134.725) (1.126.821) (67.238) (18.335) - - (95.628) Actualizados

(210.674) (34.081.383) (72.360.506) (20.863.999) 129.329.696 48.453.231 14.990.468 16.168.809 242.089.963 Livre

(197.237) (29.872.322) (59.378.505) (16.028.803) 93.020.290 32.627.069 9.450.317 9.543.004 133.770.320 Actualizados

(197.237) (30.069.558) (89.448.063) (105.476.866) (12.456.576) 20.170.493 29.620.811 39.163.815 172.934.135 Acumulado

Tx de Fluxos do projecto ANUAL 6,81%

VAL 172.934.135 €

7,50%

12.970.060 €





TIR 7,7%




Multiplo 1,26

Valor de Mercado em i 160.000.000 € 172.934.000 € 184.927.000 € 231.607.000 € 319.747.000 € 362.396.000 € 257.756.000 € 226.864.000 € 227.329.000 € 226.648.000 €

Project Management (3.032.415)

Fluxo de Caixa do Projecto 172.934.135

Custos Transacção (IMT + Registos)

Exploração

Exploração

39.096.000

Fluxo de Caixa Operacional 181.022.117

Encargos Financeiros (5.055.830)

100,00%

Valor de Mercado: Comércio (Terciário) 100,00%

195.405.000

Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE

Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento PRIME

Valor de Mercado: Serviços (Terciário)

(100.000.000)

(50.000.000)

‐

50.000.000

100.000.000

150.000.000

200.000.000

250.000.000

300.000.000

ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANO 8 ANO 9

Encargos e Receitas

Encargos Receitas (100.000.000)

(50.000.000)

‐

50.000.000

100.000.000

150.000.000

200.000.000

250.000.000

300.000.000

ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANO 8 ANO 9

Cash‐Flow do Projeto





TIR 7,7%




Multiplo 1,26

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VALOR DE VENDA IMEDIATA

O Valor de Venda Forçada obtém-se afetando o valor do imóvel do coeficiente "K", que representa a depreciação do valor, face à dificuldade de alienação, tendo em conta o período esperado para tramitação e comercialização, de acordo com as dificuldades de mercado e características do imóvel, determinado pela seguinte expressão:

K = 1 - (Tc + Tj x N) Onde:

Cc Comissão de comercialização Tj Taxa de Juro N Período esperado para tramitação e comercialização (a)

(a) Este período compreende o período de comercialização, a celebração do CPCV, até à escritura, para realização financeira efetiva da totalidade da venda

Nestes termos, apresentam-se, de seguida, os cálculos efetuados e resultados apurados:

Designação Cc Tj n KValor Actual de

MercadoValor de Venda

Imediata


3,7% 5,50% 12 meses 0,908 160.000.000 € 145.300.000 €


Valor de Venda Imediata

cÂmara unicipal de isboa · 2015. 6. 30. · de acordo com o anexo iii do regulamento da cmvm nº...

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