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Conjunto de três edifícios de Serviços Praça do Município 25 a 34 e Calçada de São Francisco Praça do Município 35 a 38 e Largo de São Julião 1 a 7 Largo de São Julião 8 a 14 e Calçada de São Francisco Santa Maria Maior Lisboa CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA CML – DMPRGU Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações Imobiliárias Campo Grande, 25 – 3º A 1749-099 Lisboa ID Garen C0876AI1500084_C0600OE37132 Julho de 2015

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Conjunto de três edifícios de Serviços

Praça do Município 25 a 34 e Calçada de São Francisco Praça do Município 35 a 38 e Largo de São Julião 1 a 7 Largo de São Julião 8 a 14 e Calçada de São Francisco

Santa Maria Maior

Lisboa

CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA

CML – DMPRGU Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações ImobiliáriasCampo Grande, 25 – 3º A 1749-099 Lisboa

ID Garen C0876AI1500084_C0600OE37132

Julho de 2015

SUMÁRIO DA AVALIAÇÃO

REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO

O presente estudo de avaliação foi requerido pela CML – DMPRGU, Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações imobiliárias.

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos fornecidos, a localização e toda a informação obtida, bem como da observação efetuada ao local.

A visita foi efetuada em 06 de Julho de 2015, e a avaliação e o relatório de avaliação reporta a 13 de Julho de 2015.

ÂMBITO DA AVALIAÇÃO

O presente estudo tem por finalidade a determinação do Valor Atual de Mercado considerando o Uso Continuado, de um conjunto de três edifícios de serviços, interligados pelo interior, sitos na Praça do Município 25 a 34 e Calçada de São Francisco, Praça do Município 35 a 38, tornejando para o Largo de São Julião 1 a 7, e Largo de São Julião 8 a 14 e Calçada de São Francisco, Freguesia de Santa Maria Maior, Concelho de Lisboa, atual propriedade do FUNDO DE PENSÕES BANCO BPI, e parcialmente ocupados pelos serviços do BPI, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos.

BASES DA AVALIAÇÃO

A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, nomeadamente, cópia das Certidões da Conservatória do Registo Predial, cópia das Cadernetas Prediais, cópia das peças desenhadas, e cópia da notificação da Câmara Municipal de Lisboa com deferimento das obras de construção / alteração – 1209/EDI/2010, relativamente ao edifício do Largo de São Julião 8-14, datada de 19-07-2010.

Toda a informação e documentação fornecidas, para efeitos de avaliação, foram consideradas como corretas. Não foram efetuadas diligências formais, de forma a averiguar a veracidade desta informação.

Os imóveis foram inspecionados em Julho de 2015.

Para os imóveis inspecionados e atendendo a que os elementos fornecidos são conclusivos, foi determinado o Valor de Mercado, de acordo com os parâmetros definidos pelos organismos nacionais que regem a avaliação de imóveis.

Este estudo teve por base as exigências legais da CMVM e do Banco de Portugal, que regem a Avaliação de Imóveis e demais critérios de avaliação, para avaliações de Imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário, por avaliadores que correspondem aos requisitos exigidos por esta entidade.

Conforme acordado e tendo em conta as regras definidas pelos organismos nacionais que regem a avaliação de imóveis, a avaliação dos imóveis foi efetuada de acordo com a seguinte definição:

Valor de Mercado É definido como “a estimativa do montante mais provável, pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente e sem coação.”

TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO

Foram-nos fornecidas cópias da documentação do imóvel em análise, contudo, não foram efetuadas diligências formais de modo a averiguar se estes documentos estão atualizados.

Neste contexto, o nosso estudo assume, que:

O imóvel é detido pelo FUNDO DE PENSÕES BPI, contudo, à data da transação encontrar-se-á disponível, devoluto e livre de ónus ou encargos.

APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS

Não realizámos diligências formais, mas baseamo-nos na informação fornecida pelo cliente.

Foi-nos entregue cópia da Notificação N.º 15714/NOT/UCT-DLU/GESTURBE/2012, datado de 19-07-2012, com o deferimento do processo de construção / alteração – 1209/EDI/2010; Demolição - /EDI/ e Ocupação da Via Pública – 3157/OTR/2012, relativamente ao edifício do Largo de São Julião 8-14.

Não obstante o anteriormente exposto, a presente avaliação tem por base o uso continuado dos edifícios objeto de análise, pelo que assumimos que os mesmos possuem licença de utilização e que são atualmente fruídos de acordo com a respetiva licença.

ESTRUTURA

Não levámos a cabo uma análise estrutural do imóvel, nem testámos redes. Assim sendo, não podemos dar qualquer opinião sobre a condição estrutural do mesmo. A nossa avaliação teve em consideração todas as informações fornecidas pelo cliente e observadas por nós à data da inspeção. Pressupomos, assim, que não existem quaisquer circunstâncias, que possam afetar a nossa avaliação.

Caso V. Exas. não considerem este pressuposto aceitável, ou queiram verificar a sua veracidade, deverão solicitar investigações apropriadas e informar-nos dos resultados, de modo a que possamos reconsiderar a nossa avaliação.

ÁREAS E MEDIÇÕES

Na presente avaliação a Garen - Avaliações de Ativos, não procedeu à medição de áreas, tendo utilizado as áreas fornecidas pelo cliente, as quais foram consideradas como corretas.

Apresentamos, os critérios de medição, habitualmente, utilizados, cujo “output” são as áreas definidas de acordo com o REGEU (Regulamento Geral de Edificações Urbanas), ajustadas em função do mercado imobiliário. Estas são também as áreas, que estão definidas pelo IPD Portugal (Investment Property Databank).

Apresentamos, de seguida, a definição corrente de áreas, de acordo com o REGEU:

‚ Área bruta (Ab) - é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte, que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício; Área medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores

‚ Área útil (Au) - é a soma das áreas de todos os compartimentos do fogo, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes e mede-se pelo perímetro interior das paredes, que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas.

Conforme referimos anteriormente, estas áreas foram ajustadas em função do mercado imobiliário e do tipo de imóveis.

Comércio - as áreas são calculados com base na área útil (AU), excluindo as paredes externas e metade das paredes divisórias. As arrecadações/armazéns e copas, no interior das lojas, são incluídas. Excluímos mezaninos construídos pelo inquilino.

Serviços - as áreas são calculados com base na área bruta locável (ABL). Área total do imóvel medida pelo perímetro interior das paredes exteriores e pelos eixos das paredes separadoras. A quota-parte das áreas comuns, os sanitários e copas para uso exclusivo do utilizador são também incluídos. Excluímos caixas de escadas e de elevadores, coretes e zonas técnicas.

As áreas são calculadas utilizando-se sempre estes critérios e definições, independentemente do tipo de ocupação. Estas áreas foram ajustadas em função do mercado imobiliário e do tipo de imóveis:

Fazemos notar, que estes critérios de medição estão de acordo com a prática usual em Portugal. As áreas referidas devem, assim, ser consideradas como aproximadas.

PRINCÍPIOS GERAIS

A nossa avaliação tem, por base, informações fornecidas pelo cliente. Baseamos o nosso trabalho no pressuposto, que essas informações são corretas e completas e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação.

Os valores determinados neste estudo são apresentados em Euros (€).

Não foram feitas provisões para impostos, resultantes da venda do imóvel.

Não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre o imóvel.

Um comprador do imóvel pode necessitar de informação adicional ou verificações, relativamente, a algumas matérias referidas neste relatório, antes de uma aquisição. Devem, assim, tomar-se em consideração, os pressupostos subjacentes a esta avaliação.

A nossa avaliação não considera os eventuais custos de transferência, para o estrangeiro, dos resultados da venda, nem a existência de quaisquer restrições para o fazer.

Não temos qualquer tipo de interesse presente ou futuro no imóvel avaliado.

Não recebemos nenhuma compensação em função da análise, opiniões, conclusões do presente relatório.

As opiniões, conclusões e análise constantes do relatório, foram desenvolvidas de acordo com as disposições estabelecidas pela CMVM, que regem a Avaliação de Imóveis.

De acordo com o anexo III do Regulamento da CMVM nº 08/2002, a Garen - Avaliações de Ativos Lda, declara que:

Se encontra registada na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), sob o número AVFII/07/019.

Possui Seguro de Responsabilidade Civil efetuado junto da AXA Portugal, Companhia de Seguros S.A., com a Apólice N.º 0084.10.033669, válido até 19/06/2016.

A avaliação foi elaborada devacordo com as exigências constantes no capítulo IV do Regulamento da CMVM nº 08/2002.

O Estudo foi elaborado pelo Eng.º Filipe Ribeiro e Coordenado pelo Dr. Nuno Cruz, que se encontram em condições de poder atuar com absoluta independência, e ambos inscritos na CMVM, como Peritos Avaliadores de Imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário, sob o número AVFII/07/019/003 e AVFII/07/019/002, respetivamente.

METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

Na determinação do Valor de Mercado dos imóveis, em análise, foram considerados dois métodos de avaliação, que consideramos mais ajustados ao tipo de património em análise.

Apresentamos de seguida os critérios, que, usualmente adotamos e que foram considerados em função da natureza dos imóveis.

O Método do Rendimento Dinâmico é, especialmente, adequado para a estimação dos valores de propriedades produtivas, que podem ou se encontram arrendadas ou exploradas, a determinado valor de renda (isto é, que podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra periódico, mensal, sazonal ou anual) e de acordo com uma yield representativa da sua utilização, atual ou potencial.

O Método Comparativo de Mercado tem por referência os valores de transação de imóveis semelhantes e comparáveis ao imóvel objeto de estudo, obtidos através de prospeção de mercado realizada na zona. De acordo com a visita feita ao local e com as características da zona e do imóvel, são, então, feitos os devidos ajustamentos, tendo em consideração diferenças como localização e acessos, índices urbanísticos, dimensões, estado de conservação, etc., de modo a obter o montante, que melhor traduz o valor real do imóvel.

PREMISSAS ESPECIAIS

Na preparação da Avaliação, a Garen – Avaliações de Ativos Lda, não foi instruída pelo cliente, para incluir qualquer premissa especial.

DIVULGAÇÃO

Tomamos conhecimento e autorizamos, que o destinatário possa divulgar este relatório de avaliação (i) se requerido por lei ou regulamentos ou por qualquer entidade reguladora ou governamental; (ii) às suas subsidiárias, aos consultores e a outros parceiros; (iii) na divulgação de resultados; (iv) no Website; (v) e nas apresentações institucionais, desde que sejam mencionadas as premissas tomadas por base.

Na divulgação deste relatório às entidades acima referidas, o destinatário concorda em informar, claramente, as entidades a quem o relatório é fornecido, numa base de não responsabilidade. A aceitação deste relatório pressupõe o conhecimento, que a divulgação é feita sem que exista qualquer relação contratual direta ou indiretamente, obrigações ou deveres entre a Garen - Avaliações de Ativos Lda e outra entidade.

VALORES DE AVALIAÇÃO

Assumindo a inexistência de restrições onerosas, encargos ou direitos de uso, dos quais nós não tenhamos conhecimento, sujeito aos “Pressupostos Gerais”, aos comentários específicos e pressupostos contidos neste relatório e baseado em valores, à data atual, apresentamos, em nossa opinião, o Valor de Mercado do conjunto imobiliário em análise:

Valor de Mercado 16.950.000 €

(Dezasseis milhões, novecentos e cinquenta mil Euros)

Lisboa, 13 de Julho de 2015

O Coordenador do Estudo, O Autor do Estudo

Nuno Cruz Filipe Ribeiro

Este relatório é composto de 34 (trinta e quatro) páginas

ÍNDICE

REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO .................................................................................... 2

ÂMBITO DA AVALIAÇÃO ........................................................................................................ 2

BASES DA AVALIAÇÃO ......................................................................................................... 2

TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO .................................................................................. 2

APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS ........................................................................................ 2

ESTRUTURA ........................................................................................................................ 3

ÁREAS E MEDIÇÕES ............................................................................................................. 3

PRINCÍPIOS GERAIS ............................................................................................................. 3

METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO.............................................................................................. 4

PREMISSAS ESPECIAIS ......................................................................................................... 4

DIVULGAÇÃO ....................................................................................................................... 4

VALORES DE AVALIAÇÃO ..................................................................................................... 5

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO ................................................................................................ 7

1. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................ 8 2. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL ....................................................................................... 8 3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ................................................................................... 10 4. METODOLOGIAS E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO .............................................................. 14 5. AVALIAÇÃO .............................................................................................................. 15 6. CONCLUSÃO ............................................................................................................ 26 7. CONSIDERAÇÕES FINAIS ........................................................................................... 27

ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ................................................................................ 28

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RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

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1. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O presente estudo tem por finalidade a determinação do Valor Atual de Mercado considerando o Uso Continuado, de um conjunto de três edifícios de serviços, interligados pelo interior, sitos na Praça do Município 25 a 34 e Calçada de São Francisco, Praça do Município 35 a 38, tornejando para o Largo de São Julião 1 a 7, e Largo de São Julião 8 a 14 e Calçada de São Francisco, Freguesia de Santa Maria Maior, Concelho de Lisboa, atual propriedade do FUNDO DE PENSÕES BANCO BPI, e parcialmente ocupados pelos serviços do BPI.

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos ajustados à realidade do mesmo, a localização do imóvel e a observação efetuada ao local e considerando, que o mesmo se encontra livre de ónus ou encargos.

1. 1. ELEMENTOS BASE PARA A AVALIAÇÃO

A presente avaliação teve por base os seguintes elementos:

‚ Cópia das Certidões da Conservatória do Registo Predial; ‚ Cópia das Cadernetas Prediais; ‚ Cópia das peças desenhadas em formato digital (.pdf e .dwg); ‚ Cópia da Notificação N.º 15714/NOT/UCT-DLU/GESTURBE/2012, datada de 19-07-2012.

Descrição na CRP 1/19851022 (Pc. do Município) 68/20090224 (Pc.do Município e Largo S. Julião) e 63/20060707 (Largo de S. Julião)

Inscrição na Matriz

U 109 (Pc. do Município) U 89 (Pc.do Município e Largo S. Julião) e U 420(Largo de S. Julião)

Elementos relevantes do processo

Conjunto imobiliário composto pelo edifício Praça do Município nº 25 a 38, Largo São julião 1 a 7 e edifício Largo de S. Julião 8 a 14

Para complemento da análise, efetuou-se uma visita aos imóveis, com o intuito de permitir uma melhor observação das características gerais dos mesmos e do seu meio envolvente, bem como de eventuais singularidades, que caso fossem detetadas, nos permitissem uma melhor leitura dos aspetos, que pudessem vir a ser determinantes, na estimativa dos valores a apresentar.

Para melhor ilustrar os aspetos referidos, realizou-se um registo fotográfico dos imóveis e zona envolvente, que se anexa ao presente trabalho.

2. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL

2.1. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE

O conjunto imobiliário em análise é composto por três edifícios localizados na Praça do Município 25 a 34 e Calçada de São Francisco, Praça do Município 35 a 38, tornejando para o Largo de São Julião 1 a 7, e Largo de São Julião 8 a 14 e Calçada de São Francisco, face à Praça do Município, ocupando a quase totalidade deste quarteirão.

Insere-se assim, na malha urbana consolidada e histórica da cidade, na área de intervenção Pombalina, caracterizando-se esta zona por uma malha de arruamentos, ordenada, paralela e perpendicularmente ao Rio Tejo.

A envolvente, de cariz misto, com forte presença turística e cultural, é caracterizada por edifícios de muito boa qualidade arquitetónica, sendo os pisos térreos, maioritariamente, ocupados por comércio e/ou restauração.

Salienta-se, na envolvente, a própria Praça do Município, Câmara Municipal de Lisboa, Igreja de São Julião, Banco de Portugal, diversos Ministérios, Faculdade de Belas Artes, Tribunal da Boa Hora, Pátio da Galé, Terreiro do Paço, Praça do Comércio, Ribeira das Naus, MUDE – Museu do Design e da Moda, entre outros.

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Toda a envolvente é pautada pela presença de comércio e serviços, bem como de espaços lúdicos, restaurantes e hotéis. Trata-se da zona de maior afluência turística da cidade.

A zona é bastante bem servida, quer de transportes, quer de acessos. Refira-se a este propósito, a existência de diversas paragens da CARRIS (autocarros e elétricos) na envolvente imediata, bem como a existência de diversas estações de METRO a curta distância, designadamente, Terreiro do Paço e Cais do Sodré a 550m, e Baixa / Chiado a menos de 250m do local.

Relativamente a acessos, a zona é, igualmente, muito bem servida, em virtude da proximidade à Av. Ribeira das Naus, que estabelece comunicação às principais vias de escoamento rápido, bem como à Avenida da Liberdade, que assegura o escoamento para o núcleo da cidade. Nestes termos, a zona é muito bem servida de transportes públicos e acessos, com rápido e fácil escoamento quer para fora da cidade, quer para o interior desta.

Refira-se, a enorme dificuldade de estacionamento à superfície, existindo contudo, parques subterrâneos, na envolvente, salientando-se aliás, o acesso ao Parque da Praça do Município, frente ao edifício com frente para o Largo de São Julião.

A localização dos edifícios constitui um dos fatores de maior destaque para a sua operacionalidade e valor. Os imóveis, em análise, estão localizados numa das zonas mais particulares do país, a Baixa Lisboeta. Estão inseridos na “Área Histórica da Baixa”, de uso predominantemente terciário.

Toda esta zona incorpora qualidades sobejamente reconhecidas, como sejam o seu peso histórico e centralidade, sendo inclusivamente ponto obrigatório de paragem turística.

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2.2. PLANTA DE LOCALIZAÇÃO E COORDENADAS GPS

N 38°42'30.70"

W 9° 8'21.65"

CoordenadasGeo referenciação GOOGLE

3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

3.1. DESCRIÇÃO GERAL

Trata-se de um conjunto de três edifícios de serviços, interligados pelo interior, localizados na Praça do Município 25 a 34 e Calçada de São Francisco, Praça do Município 35 a 38 tornejando para o Largo de São Julião 1 a 7, e Largo de São Julião 8 a 14 e Calçada de São Francisco, face à Praça do Município, ocupando a quase totalidade do quarteirão.

Conforme já referido, o conjunto de edifícios possui comunicação pelo interior e encontra-se parcialmente ocupado pelos serviços do Banco BPI.

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O edifício da Praça do Município 25 a 34 e Calçada de São Francisco está totalmente integrado com o edifício da Praça do Município 35 a 38 tornejando para o Largo de São Julião 1 a 7, sendo compostos por subcave, cave, Rc, 5 pisos elevados e sótão.

As caves destinam-se a áreas técnicas, sendo os pisos superiores afetos aos serviços do Banco BPI. O sótão destina-se a arrumos, possuindo contudo alguns gabinetes. Salienta-se que no piso 3, existem 8 lugares de parqueamento, sendo que o acesso a estes faz-se pela Rua de São Francisco. Este conjunto de edifícios é integralmente ocupado pelos serviços do BPI.

Este conjunto tem beneficiado de obras de manutenção regulares, pelo que a sua conservação é bastante satisfatória. Acresce ainda, o razoável a bom, nível de acabamentos e equipamentos, que se evidenciam ajustados ao tipo de uso do edifício, destacando-se a existência de diversos núcleos de elevadores, ar condicionado (tipo R22 – carece de substituição), UPS / gerador, 2 PT (400kwa+315kwa), calhas técnicas, caixilharia em alumínio, entre outras.

Praça do Município Praça do Município e Largo São Julião Rua de São Francisco

Edifícios da Praça do Município e Largo São Julião

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O edifício do Largo de São Julião 8 a 14 e Calçada de São Francisco é composto por 6 pisos acima do solo, sendo o Rc destinado a retalho e restauração e os pisos elevados afetos a serviços.

Quanto à ocupação, atualmente está a ser ocupado pelo BPI o 2º ao 4 ª andar, prumada esquerda, estando a área remanescente devoluto.

Refira-se, que a área ocupada, encontra-se integrada com o edifício contiguo, igualmente ocupado pelos serviços do banco, possuindo esta área uma conservação e nível de acabamentos e equipamentos satisfatórios. A área devoluta carece de obras de manutenção / reabilitação.

Largo São Julião

Edifício do Largo de São Julião

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3.2. ÁREAS

Apresenta-se de seguida o quadro de áreas e áreas influentes, sendo que os mesmos estão de acordo com as informações disponibilizadas pelo cliente.

Praça do MunicípioLargo de São

JuliãoTOTAL

Sub cave Áreas técnicas BPI 672,34 m² 672,34 m²

Cave Áreas técnicas BPI 991,79 m² 991,79 m²

Serviços BPI 1 394,53 m² 308,05 m² 1 702,58 m²

Entrada Edifício N.º 12 DEVOLUTO 24,70 m² 24,70 m²

Restaurante N.º 13 DEVOLUTO 155,50 m² 155,50 m²

Comércio N.º 14 DEVOLUTO 97,90 m² 97,90 m²

Serviços BPI 1 350,86 m² 1 350,86 m²

Serviços DEVOLUTO 580,65 m² 580,65 m²

Varandas / Terraços BPI / DEVOLUTO 68,76 m² 9,65 m² 78,41 m²

Serviços BPI 1 197,38 m² 289,05 m² 1 486,43 m²

Serviços DEVOLUTO 268,50 m² 268,50 m²

Varandas / Terraços BPI / DEVOLUTO 66,11 m² 8,00 m² 74,11 m²

Serviços BPI 1 035,04 m² 288,20 m² 1 323,24 m²

Serviços DEVOLUTO 268,50 m² 268,50 m²

Garagem (8 LP's) BPI 180,00 m² 180,00 m²

Varandas / Terraços BPI / DEVOLUTO 40,20 m² 8,00 m² 48,20 m²

Serviços BPI 1 204,20 m² 271,70 m² 1 475,90 m²

Serviços DEVOLUTO 276,20 m² 276,20 m²

Varandas / Terraços BPI / DEVOLUTO 49,59 m² 17,00 m² 66,59 m²

Serviços BPI 950,40 m² 950,40 m²

Serviços DEVOLUTO 575,70 m² 575,70 m²

Varandas / Terraços BPI / DEVOLUTO 184,69 m² 184,69 m²

Sótão Arrecadações / Áreas Técnicas BPI 376,17 m² 376,17 m²

Área

5º andar

Rc

1º andar

Quadro de áreas

Conjunto imobiliário composto pelo edifício Praça do Município nº 25 a 38, Largo São julião 1 a 7 e edifício Largo de S. Julião 8 a 14

Piso Uso Ocupação

2º andar

3º andar

4º andar

Área Bruta Locável 7 312,41 m² 3 379,95 m² 10 692,36 m²

Área Bruta de Construção 9 352,71 m² 3 379,95 m² 12 732,66 m²

ABC Acima do Solo 7 688,58 m² 3 379,95 m² 11 068,53 m²

ABC Abaixo do Solo 1 664,13 m² 0,00 m² 1 664,13 m²

Serviços (BPI) 7 132,41 m² 1 157,00 m² 8 289,41 m²

Serviços (Devoluto) 0,00 m² 1 969,55 m² 1 969,55 m²

Restauração 0,00 m² 155,50 m² 155,50 m²

Retalho 0,00 m² 97,90 m² 97,90 m²

Garagem 8 LP's 180,00 m² 0,00 m² 180,00 m²

Varandas / Terraços 409,35 m² 42,65 m² 452,00 m²

Áreas técnicas 1 664,13 m² 0,00 m² 1 664,13 m²

Arrecadações 376,17 m² 0,00 m² 376,17 m²

N.º de Pisos 8 Pisos 6 Pisos 8 Pisos

N.º de Pisos acima do solo 5+sótão 5+sótão 5+sótão

N.º de Pisos abaixo do solo 2 Pisos 2 Pisos

Área do terreno 1 376,00 m² 750,00 m² 2 126,00 m²

Quadro de áreas influentes

Conjunto imobiliário composto pelo edifício Praça do Município nº 25 a 38, Largo São julião 1 a 7 e edifício Largo de S. Julião 8 a 14

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4. METODOLOGIAS E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

4.1. METODOLOGIAS E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

Para a determinação de valores de imóveis, com estas características, vários são os critérios, que poderão ser adotados. Na presente situação, iremos adotar as metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise:

‚ Método do Rendimento Dinâmico ‚ Método Comparativo de Mercado

O Método do Rendimento Dinâmico é, especialmente, adequado para a estimação dos valores de propriedades produtivas, que podem ou se encontram arrendadas ou exploradas, a determinado valor de renda (isto é, que podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra periódico, mensal, sazonal ou anual) e de acordo com uma yield representativa da sua utilização atual ou potencial. Neste método dinâmico, o valor resultante para o imóvel ou conjunto, é o corolário do estudo dos cenários com a renda atual e, igualmente, com a renda potencial (de acordo com o levantamento de mercado local a efetuar), na ótica da sua fruição/destino. Os valores de avaliação serão, assim, calculados numa ótica financeira, ao longo de uma programação temporal e atualizando à data da avaliação, os respetivos rendimentos futuros, atualizados à taxa de custo de capital, que reflitam a remuneração exigida pelos investidores e o prémio de risco associado à atividade desenvolvida, calculados pelo Método DCF – “Discounted Cash Flows”.

A fórmula de cálculo é a seguinte:

Em que:

NPV Valor de Mercado RBE Rendimento Bruto de Exploração EE Encargos de Exploração T Taxa de actualização i N períodos da exploração

O Método Comparativo de Mercado baseia-se na observação de valores de mercado, de património semelhante ao que se pretende avaliar, pelo que o valor obtido será tanto mais correto, quanto mais ativo for o mercado e quanto mais próximas e/ou semelhantes forem as características dos patrimónios transacionados, com as do património a avaliar. Neste Método, o valor dos imóveis é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário.

O Método Comparativo de Mercado será, assim, deduzidas as respetivas fórmulas empíricas, traduzido na seguinte expressão simplificada:

VM = A x IV Em que:

VM Valor de Mercado A Área I.V. Índice de Venda em €/m2 (benchmark)

4.2. VALORES DE AVALIAÇÃO INDICADOS

No presente relatório será indicado o seguinte valor:

‚ Valor de Mercado

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5. AVALIAÇÃO

5.1. PRESSUPOSTOS DE AVALIAÇÃO

A análise teve por base toda a documentação fornecida, que foi considerada como correta e completa e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa análise.

Não foram efetuadas diligências formais de forma a averiguar a veracidade desta informação.

Foi-nos entregue cópia da Notificação N.º 15714/NOT/UCT-DLU/GESTURBE/2012, datado de 19-07-2012, com o deferimento do processo de construção / alteração – 1209/EDI/2010; Demolição - /EDI/ e Ocupação da Via Pública – 3157/OTR/2012, relativamente ao edifício do Largo de São Julião 8-14. Não obstante o anteriormente exposto, a presente avaliação tem por base o uso continuado dos edifícios objeto de análise, pelo que assumimos, que os mesmos possuem licença de utilização e que são atualmente fruídos de acordo com a respetiva licença.

Não levámos a cabo uma análise estrutural do imóvel, nem testámos redes. Assim sendo, não podemos dar qualquer opinião sobre a condição estrutural do mesmo. A nossa avaliação teve em consideração todas as informações fornecidas pelo cliente e observadas por nós à data da inspeção. Pressupomos, assim, que não existem quaisquer circunstâncias, que possam afetar a nossa avaliação.

Não foram feitas provisões para impostos, resultantes da venda ou desenvolvimento do imóvel.

Não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre o imóvel.

O conjunto imobiliário foi inspecionado em Julho de 2015.

Este estudo teve por base a legislação decorrente da CMVM, para Fundos de Investimento Imobiliário.

Conforme acordado e tendo em conta as regras definidas pelos organismos nacionais, que regem a avaliação de imóveis, a avaliação foi efetuada de acordo com as seguintes definições:

Valor de Mercado É definido como “a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuem de forma esclarecida e prudente e sem coação.”

Na determinação do Valor de Mercado, tendo como base de valor, o Uso Continuado, serão adotadas as metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise, Método do Rendimento Dinâmico e Método Comparativo de Mercado.

Na aplicação do Método do Rendimento, considera-se uma análise dinâmica como mais ajustada, atendendo a que o conjunto de edifício não possui atualmente a mesma taxa de ocupação física, nem o mesmo nível de conservação e acabamentos.

Nestes termos, de forma a valorizar cada uso, serão adotados distintos índices de arrendamento, função do uso potencial, tendo em consideração ainda, a exposição de cada edifício.

Dado que será considerada uma exploração potencial do património objeto de avaliação, assumir-se-á, que a ocupação será gradual e que terá início nas áreas que já se encontram aptas a receber tenants. De forma prudente será, igualmente, considerada uma Vacancy Rate & Incobráveis, em cruzeiro. As rendas potenciais, resultantes do levantamento de mercado efetuado, incluem o encargo com condomínio e serão atualizadas à taxa de 1% ao ano.

Nos encargos de exploração, serão considerados custos com Property Management, sendo que também estes serão atualizados à mesma taxa de crescimento das rendas.

Atendendo a que algumas áreas carecem de obras, de forma prudente, considerámos que estas serão levadas a efeito, pelo que foram considerados encargos com CAPEX & Refurbishment building costs, para cada tipo de uso e/ou situação atual de conservação. Serão, ainda, considerados encargos gerais de manutenção nos anos subsequentes às obras mais profundas, programadas para o primeiro ano de exploração.

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Por fim, serão considerados encargos com comercialização e marketing, correspondentes ao valor de 2 rendas mensais.

Quer a yield de saída, quer a taxa de atualização dos fluxos do projeto, serão determinadas tendo por base o segmento de produto, localização, características específicas do património em análise, bem como todos os fatores externos associados ao risco.

Na aplicação do Método Comparativo de Mercado, os índices adotados, em particular, para cada tipo de segmento, têm em consideração as áreas, localização específica no edifício, conservação, tipo de uso e liquidez expectável. Acresce, que o índice adotado reflete, igualmente, o facto dos edifícios se encontrarem em propriedade total e, por conseguinte, não poderem ser alienadas frações de forma isolada.

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos ajustados à realidade do mercado, a localização do imóvel e toda a informação disponível.

Os valores propostos consideram, que sobre os imóveis não impendem nenhuns ónus, encargos ou arrendamentos, para além dos referenciados no presente relatório.

Os índices adotados procuram refletir para o conjunto imobiliário em análise, a sua dimensão, localização, características gerais e estado atual do mercado.

5.2. CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO

5.2.1. CONJUNTURA MACROECONÓMICA

De acordo com a última publicação do Banco de Portugal, datada de 8 de junho de 2015, Boletim Económico de junho de 2015, referem-se as projeções para a economia portuguesa: 2015-2017.

Em 2015-2017, a atividade económica deverá continuar a recuperar, num ritmo médio de crescimento próximo do projetado para a área do euro. Após um crescimento de 0,9 por cento do PIB em 2014, prevê-se uma aceleração para 1,7 por cento do PIB em 2015, seguida de crescimentos de 1,9 e 2,0 por cento em 2016 e 2017, respetivamente.

O crescimento da economia portuguesa assentará no crescimento robusto das exportações e na recuperação da procura interna.

O crescimento das exportações continuará a refletir a transferência de recursos produtivos para os setores da economia mais expostos à concorrência internacional. Em resultado, deverá manter-se a capacidade de financiamento da economia portuguesa e, desta forma, a redução sustentada dos níveis de endividamento externo.

Antecipa-se uma recuperação moderada do consumo privado e da formação bruta de capital fixo, condicionada pelo elevado endividamento das famílias e das empresas não financeiras.

O maior crescimento nominal da economia, a prevalência de taxas de juro historicamente baixas e a existência de saldos primários positivos deverão contribuir para uma redução da dívida pública em percentagem do PIB a partir de 2015.

O crescimento projetado para a economia portuguesa é compatível com uma progressiva redução da taxa de desemprego, não obstante a sua persistência em níveis elevados.

A inflação deverá manter-se reduzida, mas tenderá a aumentar gradualmente até ao final do horizonte de projeção, ainda que para valores inferiores aos projetados para a área do euro.

Os riscos identificados para a projeção para a atividade económica são globalmente equilibrados. Relativamente à inflação, a análise aponta para riscos ligeiramente descendentes ao longo do horizonte de projeção.

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Neste contexto, a economia portuguesa deverá prosseguir o ajustamento em curso, com aumentos sustentáveis do consumo, com um crescimento do investimento, que assegure a renovação do capital e com uma redução do endividamento dos setores público e privado. O sucesso da economia portuguesa dependerá, sobretudo, da sua capacidade para aumentar a quantidade e a qualidade dos recursos produtivos, da prossecução de reformas estruturais, que promovam de forma sustentada e equitativa o crescimento económico e de políticas económicas que preservem os equilíbrios macroeconómicos fundamentais. O atual enquadramento internacional favorável representa uma boa oportunidade para aprofundar esta agenda em Portugal. 5.2.2. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO – MERCADO DE INVESTIMENTO

A estimativa do volume de investimento em imobiliário comercial no primeiro trimestre 2015 ascendeu aos 175 milhões de euros, crescendo 256% relativamente ao mesmo trimestre do ano passado e a mais de metade do volume registado em todo ano de 2013. Ao ritmo atual, e na expectativa do fecho de muitos negócios, que estão em pipeline, espera-se que 2015 seja mesmo um ano recorde.

Evolução do Volume de Investimento

Os ativo de retalho e de escritórios continuam a ser os mais procurados neste mercado, mas durante o primeiro trimestre do ano foram os hotéis que tiveram a maior quota, com mais de 50% do volume total investido. Para tal contribuiu a compra, por um grupo hoteleiro tailandês, de um portfólio de Hotéis Tivoli, no qual estão incluídas 4 unidades em Portugal.

Com esta operação, realizada por um investidor corporate os fundos de investimento imobiliário, tipicamente com tickets de investimento mais elevados, foram desta vez os segundos mais ativos neste trimestre, com uma quota de cerca de 37%.

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A origem do investimento mantem-se maioritariamente internacional, com mais de 80% do volume total com origem estrangeira.

A procura por ativos de rendimento é muito diversificada, mas os edifícios de escritórios nas zonas prime do centro de Lisboa e no Parque das Nações, os centros comerciais e as lojas de rua das zonas consolidadas da capital são os produtos imobiliários que concentram a maior procura.

Para além da operação que envolve os Hotéis Tivoli, durante o primeiro trimestre destaque também para a compra do Alverca Park, um misto de retail park e business centre, pela Blackstone, fundo que se tem mostrado bastante ativo no mercado nacional; e para a transação da Expo Tower, um edifício de escritórios localizado no Parque das Nações.

No volume registado não foram contabilizadas transações de imóveis residenciais ou para promoção futura, mercados que estão muita ativos atualmente, devido aos programas dos Golden Visa dos Residentes Não Habituais e ao crescimento da procura por apartamentos turísticos alavancado na boom do mercado turístico nacional.

As yields voltaram a cair em quase todos os setores neste trimestre, perspetivando-se que esta tendência se mantenha no futuro.

yield prime〉Trim.(pb)T1/15-T4/14

〉Hom.(pb)T1/15-T1/14

Prime CBD 6,25% -25 -100

CBD 7,00% -25 -100

Zona Nova de Escritórios 7,25% -25 -100

Zona Secundária (Zn 4) 7,50% 0 -75

Parque das Nações 7,00% 0 -100

Corredor Oeste 8,25% -25 -175

Comércio Comércio de Rua Lisboa 5,75% -25 -100

FONTE: LPI

Escritórios

Zona / Formato

Yields Prime T1 2015

Face a este dinamismo e à dimensão do mercado nacional, começa-se a assistir a alguma escassez do lado da oferta. Mas ainda assim, prevê-se que o primeiro trimestre seja apenas o início de um ano recorde para o mercado de investimento imobiliário nacional.

5.2.3. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO - SERVIÇOS

O primeiro trimestre de 2015 veio confirmar a retoma do mercado de escritórios de Lisboa. Depois de um ano de 2014 sempre em trajetória ascendente, os três primeiros meses de 2015 não foram exceção, tendo-se registado um volume de absorção de 29.459m2, o que representa um crescimento de 71% relativamente ao período homólogo.

Durante o trimestre em análise foram registadas 68 operações, cuja área média de 433m² foi bastante superior ao verificado no mesmo período do ano passado, a qual foi de apenas de 274m². O número de operações acima dos 1.000m² também aumentou, passando de uma, realizada no 1º trimestre do ano passado, para seis no mesmo trimestre deste ano.

Torna-se clara a tendência, por parte das empresas, em mudar de instalações, aproveitando uma altura do mercado em que ainda se conseguem condições vantajosas.

O Corredor Oeste, o Parque das Nações e o CBD, voltam a ser as três zonas mais dinâmicas, com quotas de 30%, 26% e 21%, respetivamente. As duas primeiras tiveram o maior número de transações e registaram quatro das cinco maiores operações do trimestre, revelando a crescente procura que têm tido. Contudo, enquanto esta dinâmica levou a descidas consecutivas da taxa de disponibilidade no Parque das Nações (-200 p.b. durante o 1º trimestre), no Corredor Oeste este indicador mantém-se muito elevado, o que, face à reduzida oferta de novos escritórios, demonstra que também há muitas empresas a saírem desta zona.

Em termos gerais, a taxa de disponibilidade de Lisboa manteve a tendência registada no final de 2014 e voltou a reduzir, fixando-se neste trimestre nos 11,7%.

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As rendas prime mantiveram-se inalteradas nos primeiros três meses do ano, seguindo uma tendência que se tem vindo a verificar há cinco trimestres consecutivos. Prevê-se contudo, que comecem a subir já este ano, com as zonas como o Parque das Nações, em que a disponibilidade é reduzida e a procura é elevada, a darem o pontapé de saída.

yield prime absorção vacancy rate prime rent

Prime CBD 6,25% 3 735 m² 9,1% 18,25 €/m²

CBD 7,00% 6 279 m² 9,2% 14,50 €/m²

Zona Nova de Escritórios 7,25% 1 646 m² 13,5% 15,00 €/m²

Zona Secundária (Zn 4) 7,50% 0 m² 6,3% 14,50 €/m²

Parque das Nações 7,00% 7 742 m² 6,2% 13,00 €/m²

Corredor Oeste 8,25% 8 727 m² 24,3% 10,00 €/m²

Outras Zonas - 1 329 m² - -

Lisboa TOTAL - 29 458 m² 11,7% -

FONTE: LPI

Zona / Formato

Escritórios

Principais indicadores Escritórios T1 2015

Quanto à nova oferta, não se verificou a conclusão de nenhum edifício de escritórios durante o primeiro trimestre. No entanto, espera-se a entrada no mercado de quatro edifícios durante o segundo semestre de 2015. Dois dos edifícios serão ocupados pelo proprietário, o que representa cerca de 65% da nova área. É o caso do novo edifício da Sede da EDP situada na Zona 4, que irá colocar no mercado um volume de 13.900m2 e das futuras instalações do Fundo de Pensões do Banco de Portugal, no edifício Castilho 24, com cerca de 7.000m².

Especulativamente irão surgir o edifício República 5 e o nono edifício no Lagoas Park, que deverão ter cerca de 6.000m2 e 5.000m2, respetivamente. Para 2016 existe, em pipeline, apenas o edifício Marquês de Pombal 14, que também será especulativo. Com estas novas conclusões espera-se um aumento de stock de cerca de 37.000m².

5.2.4. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO - RETALHO

O comércio de rua do centro da cidade de Lisboa concentra-se na zona histórica da capital e divide-se em 4 subzonas, que se estendem desde a Avenida da Liberdade até à zona da Baixa-Chiado e Praça do Comércio.

Atualmente, a oferta total de comércio de rua, no centro de Lisboa, representa um total de 156.000m² distribuída por cerca de 950 unidades comerciais, representando um crescimento face a 2011 de 6.000m2 e 70 unidades comerciais.

Este aumento esteve relacionado essencialmente com a reabilitação de edifícios, que na sua maioria têm vindo a ser convertidos para o uso de retalho ao nível do embasamento.

LISBOA - EVOLUÇÃO DA OFERTA TOTAL POR ZONA

A maior dinâmica da procura sente-se de forma generalizada nas diferentes zonas de comércio de rua da cidade, com exceção do Chiado, todas as outras zonas registaram um decréscimo da

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desocupação. Em termos médios a taxa de desocupação em 2015 situa-se nos 9%, correspondendo a uma área total de 14.000m² e 128 unidades. A Baixa mantém-se a zona que conta com maior espaço disponível, 8.500m² distribuídos por 93 unidades. Seguem-se o Chiado com cerca de 3.000m² desocupados e a Avenida da Liberdade com menos de 2.000m2 por ocupar. Nos Restauradores e Rossio, apenas, se encontram livres pouco mais de 500m².

LISBOA - EVOLUÇÃO DA DESOCUPAÇÃO POR ZONA

Os setores da moda e da restauração são os que contam com maior peso na oferta comercial das ruas de Lisboa, representando em conjunto 61% da área, 96.000m² em 470 unidades.

As zonas da Avenida da Liberdade e do Chiado são as que mais se concentram em oferta de moda, os restaurantes e cafés assumem maior peso nos Restauradores e Rossio e também na Baixa. A Avenida da Liberdade é hoje um importante destino de compras, para artigos de luxo, facto que suporta a especialização desta artéria no setor da moda. O Chiado conta hoje com uma oferta comercial destinada a um público jovem, com um poder de compra acima da média, que procura, maioritariamente, artigos de moda. A concentração na Baixa, Restauradores e Chiado do setor de restauração está em grande parte relacionada com o perfil turístico da zona.

A qualidade da oferta comercial nas ruas de Lisboa evoluiu muito positivamente nos últimos anos. Em contraciclo com os restantes setores do mercado imobiliário, o comércio de rua do centro da cidade tem vindo a beneficiar de um maior interesse dos operadores de retalho. Inicialmente esta evolução foi sentida na Avenida da Liberdade, onde se verificou um crescimento exponencial da procura, maioritariamente, por parte de operadores de luxo, que cada vez mais vêm em Lisboa uma localização obrigatória. Com a evolução do mercado e graças a uma recuperação gradual de todo o setor, os últimos dois anos assistiram a um alastrar da procura a zonas menos prime, como a Baixa. Hoje o peso dos operadores internacionais no mercado de rua lisboeta representa 35% da área total ocupada, correspondente a cerca de 50.000m².

As rendas de mercado refletem a evolução positiva do setor, tendo-se verificado um aumento generalizado das mesmas, chegando a atingir os 100€/m²/mês, salientando-se ainda a existência de transações recentes com sell price superior a 10.000€/m².

5.2.5. ASPETOS RELEVANTES DO CONJUNTO IMOBILIÁRIO EM ANÁLISE

Apresentamos, anteriormente, a análise do mercado imobiliário, particularizada aos produtos que compõem o conjunto imobiliário em análise.

Não obstante o anteriormente exposto, a oferta na envolvente alargada, é identificável, sendo ainda transversal a todos os segmentos, resultando numa vacancy rate de 6,25%, para a zona de escritórios onde os edifícios se inserem.

Contudo, importa referir, que a dimensão do conjunto imobiliário em análise, bem como a localização específica, status e qualidade arquitetónica, conferem a este conjunto uma liquidez, que facilmente se pode evidenciar superior, quando comparada com produtos congéneres na mesma zona (Zona 4).

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ズ Pontos Fortes Localização específica; Muito boa rede de transportes; Muito boas acessibilidades; Diversidade de oferta de serviços; Qualidade arquitetónica dos edifícios; Proximidade a Estacionamento Publico; Inserido na zona de expansão de Serviços (Zn 4).

ズ Aspetos menos favoráveis Oferta atual de serviços (vacancy rate global de 11,7%) Investimento inicial para atualização do conjunto imobiliário; Vacancy rate após obras de beneficiação poderá prolongar-se; Dependência do setor de serviços da atividade económica global.

Nestes termos, em virtude do, anteriormente, exposto e tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, aplicaram-se índices devidamente ajustados ao mercado e a este tipo de produto imobiliário, em particular, nomeadamente, à sua dimensão e singularidade.

Nestes termos, em virtude do anteriormente exposto, e tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, aplicaram-se índices ajustados ao mercado e a este tipo de produto imobiliário, em particular, nomeadamente, à sua singularidade e elevada dimensão, pese embora tratar-se de um produto com características muito satisfatórias, de segmento alto, numa zona “prime” 5.3. ÍNDICES DE MERCADO

Os índices médios adotados procuram refletir, essencialmente, o tipo de promoção em análise, de acordo com os empreendimentos congéneres existentes na envolvente alargada, a dimensão, a localização e as características gerais dos edifícios.

Foi realizada uma prospeção na zona envolvente, para apurar valores de mercado, para o tipo de produtos a desenvolver.

Esses valores foram homogeneizados, com vista a determinar um valor de referência, a utilizar nos cálculos para a determinação do valor do empreendimento em análise.

Nos quadros seguintes apresentam-se as amostras mais relevantes do levantamento de mercado:

1 3 333 € 215 m² 15,50 €/m² 2,50 €/m²No Palacete Condes de Sabrosa - Rua Possolo, 76 (Zn 4), open space; Pav imentos

em parquet; SI, AC, Parq. - 200€/mês0,825

Aguirre New man

- 21313900012,79 €/m² 2,06 €/m² 14,85 €/m²

2 5 022 € 324 m² 15,50 €/m² 2,00 €/m²No Serpa Pinto, 14 (Zn4), Pav imento Técnico, AC, Segurança, SI, Copra, IS's

priv ativ as.0,850

Aguirre New man

- 21313900013,18 €/m² 1,70 €/m² 14,88 €/m²

3 3 654 € 348 m² 10,50 €/m² 2,50 €/m²No Almirante Reis, 65 - Edifício A, (Zn4), IS's, Pav .técnico, A/C, frente ao Metro,

Segurança; Parq. - 150€/mês1,150

WORX -

21799996012,08 €/m² 2,88 €/m² 14,95 €/m²

4 10 500 € 750 m² 14,00 €/m² 3,50 €/m²No Av enida da Liberdade, 249 (Zn 1), Ar-condicionado, Calha técnica Segurança

24h, IS Priv adas. Parq. - 180€/mês; Arr. - 9,5€/m²/mês0,850

C&W -

21322476111,90 €/m² 2,98 €/m² 14,88 €/m²

5 3 752 € 268 m² 14,00 €/m² 2,75 €/m²No Largo Rafael Bordalo Pinheiro 20, (Zn 4), piso sobreelev ado, AC, em openspace

com IS e Copa. Segurança. 0,900

B.Prime -

21157000012,60 €/m² 2,48 €/m² 15,08 €/m²

6 5 206 € 425 m² 12,25 €/m² 4,00 €/m²No Edifício Castil (Zn 1), AC, calhas técnicas, IS priv ativ a, Portaria. Sem

parqueamentos incluídos - 185€/mês0,925 JLL - 213583222 11,33 €/m² 3,70 €/m² 15,03 €/m²

7 5 683 € 451 m² 12,60 €/m² 4,00 €/m²No Edifício Estação do Rossio (Zn1), com muito boas infra-estruturas e qualidade

acabamentos. Com auditório. LP's - 200€/mês0,900 JLL - 213583222 11,34 €/m² 3,60 €/m² 14,94 €/m²

8 6 000 € 400 m² 15,00 €/m² 2,75 €/m²No AMOREIRAS - TORRE 1, (Zn2), IS's, Pav .técnico, A/C, Acab. qualidade,

comércio, Segurança 24h; Parq. - 150€/mês0,850 JLL - 213583222 12,75 €/m² 2,34 €/m² 15,09 €/m²

9 5 600 € 400 m² 14,00 €/m² 3,00 €/m²No MONUMENTAL (Zn 1), openspace, pav imento sobrelev ado, tectos falsos, A/C

indiv idual, Segurança 24h, Parq. - 120€/mês0,875

Aguirre New man

- 21313900012,25 €/m² 2,63 €/m² 14,88 €/m²

10 2 650 € 200 m² 13,25 €/m² 2,85 €/m²No AMOREIRAS PLAZA (Zn2), open space, tectos falsos, AC, pav .técnico, IS e

copa priv ativ a, Segurança 24h; Parq. - 150€/mês0,925

CBRE -

21311443712,26 €/m² 2,64 €/m² 14,89 €/m²

Minimo 11,3 €/m² 1,7 €/m² 14,9 €/m²

Máx imo 13,2 €/m² 3,7 €/m² 15,1 €/m²

Média 12,2 €/m² 2,7 €/m² 14,9 €/m²

Mediana 12,3 €/m² 2,6 €/m² 14,9 €/m²

Desv io Padrão 0,6 €/m² 0,6 €/m² 0,1 €/m²

Zona 4 / Zonas equivalentes

Índice de

Arrendamento

Homogeneizado

Índice de

Condomínio

Homogeneizado

Escritórios

HOMO

Análise Estatística

Rent + Cond.# Asking Rent ÁreaÍndice de

Arrendamento Condomínio Localização / Descrição Geral Fonte

12,50"€/m²

13,50"€/m²

14,50"€/m²

15,50"€/m²

16,50"€/m²

17,50"€/m²

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Rent"+"Cond.

Exponencial(Rent"+"Cond.)

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1 693 000 € 312 m² 2 221,15 €/m²Escritório no Edifício ARCIS, próx imo da Av enida 5 de Outubro e do Campo

Pequeno. Bons acabementos e equipamentos. Sem Parqueamentos.0,850

Aguirre New man

- 2131390001 887,98 €/m²

2 250 000 € 110 m² 2 272,73 €/m²Escritório no Malhoa Plaza - Av enida José Malhoa. Escritórios em bruto; I.S.

priv ativ as; SI; Luminosidade natural; Segurança 24 horas; Terraço com 224 m²0,825

Aguirre New man

- 2131390001 875,00 €/m²

3 4 900 000 € 2 100 m² 2 333,33 €/m²Edifício Chiado Terrasse, com 2 cav es com 17 LP's, R/Chão com 2 lojas, 3 pisos

com escritórios, na Rua António Maria Cardoso nº 39, Chiado0,825 JLL - 213583222 1 925,00 €/m²

4 2 400 000 € 1 200 m² 2 000,00 €/m²Escritório no Marquês Tomar 2, Open Space e Div isórias amov iv eis, Pav imento

técnico, Tecto Falso, Ar condicionado, IS priv ativ o, Segurança 24h0,825

Aguirre New man

- 2131390001 650,00 €/m²

5 4 855 000 € 1 850 m² 2 624,32 €/m²Escritório no República, 81. O edifício será alv o de profunda reabilitação ao nív el da

fachada, áreas comuns e equipamento técnico. 0,750

WORX -

2179999601 968,24 €/m²

6 684 000 € 228 m² 3 000,00 €/m²Escritório no empreendimento Terraços de Bragança. Encontra-se em tosco. Sem

Parqueamentos. 30.000€/LP0,650

B.Prime -

211570000 1 950,00 €/m²

7 750 000 € 280 m² 2 678,57 €/m²Escritório com 2 Lp's na Rua Castilho, composto por hall, 7 gabinetes, sala de

reuniões e open space. Segurança 24 horas. Edifício de escritórios.0,700

Método -

2182633301 875,00 €/m²

8 3 650 000 € 1 365 m² 2 673,99 €/m²Escritório junto à Praça do Comércio, inserido em edifício emblemático. As ultimas

obras profundas ocorreram em 1980. Sem parqueamentos.0,750

Aguirre New man

- 2131390002 005,49 €/m²

9 10 225 000 € 8 060 m² 1 268,61 €/m²Edifício junto à Praça D. Pedro IV e Praça da Figueira, com Rc afecto a comércio e

pisos superiores outrora fruídos como serv iços. Carece de obras profundas.1,250

Capuchinhos -

2143000971 585,76 €/m²

10 4 500 000 € 2 000 m² 2 250,00 €/m²O com 5 pisos, sendo o Rc destinado a Comércio, 3 pisos de serv iços e sótão para

habitação, no Largo de São Julião. Carece de obras profundas.0,800

Remax -

2185402001 800,00 €/m²

Análise Estatística

Minimo 1 585,8 €/m²

Máx imo 2 005,5 €/m²

Média 1 852,2 €/m²

Mediana 1 881,5 €/m²

Desv io Padrão 136,9 €/m²

HOMO FonteÍndice de Venda

Homogeneizado

Escritórios Zona 4 / Zonas equivalentes

# Asking Price Área Índice de Venda Localização / Descrição Geral

1"500,00"€/m²

1"700,00"€/m²

1"900,00"€/m²

2"100,00"€/m²

2"300,00"€/m²

2"500,00"€/m²

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Índice"de"VendaHomogeneizado

Exponencial"(Índice"deVenda"Homogeneizado)

1 14 000 € 350 m² 40,00 €/m² 0,00 €/m²Rua Nov a do Almada, 83 a 87 - cv + rc + m – No Chiado, 50m dos armazéns do

chiado. Sem lp's. cav e com 230m²(ponderação 25%); rc com 190m² e mezanino 0,900

C&W -

21322475736,00 €/m² 0,00 €/m² 36,00 €/m²

2 6 000 € 120 m² 50,00 €/m² 0,00 €/m²Rua da Misericórdia, 106 a 116 e Rua Nov a da Trindade, 17 - rc - localizada entre o

chiado e o bairro alto. Parques de estacionamento públicos na zona. Sem LP’s0,800

C&W -

21322475740,00 €/m² 0,00 €/m² 40,00 €/m²

3 6 000 € 75 m² 80,00 €/m² 0,00 €/m²Rua Rodrigues Sampaio 83 a 89 - rc - a 20m da Cartier, junto à Max Mara, Emporio

Armani e Gucci. 2 frentes - Edifício Ópera lx . Com 1lp0,500

C&W -

21322475740,00 €/m² 0,00 €/m² 40,00 €/m²

4 15 000 € 350 m² 42,86 €/m² 0,00 €/m²Rua da Misericórdia - rc - entre o Chiado, Bairro Alto e Príncipe Real. A loja tem

duas frentes. Sem LP’s0,900

Aguirre New man

- 21313900038,57 €/m² 0,00 €/m² 38,57 €/m²

5 3 500 € 120 m² 29,17 €/m² 0,00 €/m²Rua do Alecrim - rc - entre o Cais Sodré e o Chiado (zona histórica da cidade de

lisboa). Num edifício da arquitectura de Siza Vieira. Com 1 LP1,100

Aguirre New man

- 21313900032,08 €/m² 0,00 €/m² 32,08 €/m²

Minimo 32,1 €/m² 0,0 €/m² 32,1 €/m²

Máx imo 40,0 €/m² 0,0 €/m² 40,0 €/m²

Média 37,3 €/m² 0,0 €/m² 37,3 €/m²

Mediana 38,6 €/m² 0,0 €/m² 38,6 €/m²

Desv io Padrão 3,4 €/m² 0,0 €/m² 3,4 €/m²

# Asking Rent ÁreaÍndice de

Arrendamento Condomínio Localização / Descrição Geral

Retalho Zonas equivalentes

HOMO Fonte

Índice de

Arrendamento

Homogeneizado

Índice de

Condomínio

Homogeneizado

Rent + Cond.

Análise Estatística

25,00"€/m²

30,00"€/m²

35,00"€/m²

40,00"€/m²

45,00"€/m²

50,00"€/m²

1 2 3 4 5

Rent"+"Cond.

Exponencial(Rent"+"Cond.)

1 785 000 € 427 m² 1 838,41 €/m²Loja junto à Av . Duque de Loulé. Constituída por R/Chão para comércio (355 m2),

cav e para armazém (144 m2) e parqueamento para 5 v iaturas. (Cv 50%)1,150

scalla -

2195513042 114,17 €/m²

2 380 000 € 168 m² 2 261,90 €/m² Loja junto à Calçada do Combro, em tosco. Sem parqueamentos 0,900Tipica -

2171219602 035,71 €/m²

3 385 000 € 180 m² 2 138,89 €/m²Loja na Rua Braamcamp, composta por 2 pisos com 90m2 cada. Boa área de

montra e v isibilidade. Sem parqueamento.0,975

Predial Liz -

2178169202 085,42 €/m²

4 300 000 € 115 m² 2 608,70 €/m² Loja na Rua dos Fanqueiros. Razoáv el área de montra. Sem parqueamento. 0,800Central RE -

213714340 2 086,96 €/m²

5 185 000 € 88 m² 2 102,27 €/m²Loja junto à Univ ersidade Autónoma de Lisboa e Av . da Liberdade / Marquês de

Pombal. 2 salas, casa de banho e armazém1,000

Predial Liz -

2178169202 102,27 €/m²

Análise Estatística

Minimo 2 035,7 €/m²

Máx imo 2 114,2 €/m²

Média 2 084,9 €/m²

Mediana 2 087,0 €/m²

Desv io Padrão 29,9 €/m²

Retalho Zonas equivalentes

HOMO FonteÍndice de Venda

Homogeneizado# Asking Price Área Índice de Venda Localização / Descrição Geral

1"800,00"€/m²

1"900,00"€/m²

2"000,00"€/m²

2"100,00"€/m²

2"200,00"€/m²

1 2 3 4 5

Índice"de"VendaHomogeneizado

Exponencial"(Índice"deVenda"Homogeneizado)

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5.3. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO 5.3.1. VALOR DE MERCADO – MÉTODO DO RENDIMENTO DINÂMICO

Conforme referido, o Valor de Mercado, tendo por base o Uso Continuado, será determinado pela aplicação do Método do Rendimento Dinâmico.

Será considerada uma exploração potencial, pelo que se assume que a ocupação será gradual e que terá início nas áreas que já se encontram aptas a receber tenants.

As rendas potenciais, resultantes do levantamento de mercado efetuado, incluem o encargo com condomínio e serão atualizadas à taxa de 1% ao ano.

Nos encargos de exploração, serão considerados custos com Property Management, sendo que também estes serão atualizados à mesma taxa de crescimento das rendas. Consideraram-se ainda, encargos com CAPEX & Refurbishment building costs, bem como comercialização e marketing, correspondentes ao valor de 2 rendas mensais.

No quadro seguinte, apresenta-se a yield de saída e taxa de atualização dos fluxos do projeto a adotar.

E(re) Rendibilidade esperada para o activo 7,99%

rf Rendibilidade do activo isento de risco - OT PT 10Y 3,00%

E(rm) Prémio de Risco de Capital MERCADOS MADUROS 6,00%

re Prémio de Risco específico do Projecto 1,75%

ß Beta do activo 1,05

Taxa de Atualização 7,99%

Taxa de Atualização

Apresenta-se de seguida, o desenvolvimento de cálculos e respetivo resultado:

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7

Serviços BPI 8.289,41 m² 8.289,41 m² 8.289,41 m² 8.289,41 m² 8.289,41 m² 8.289,41 m² 8.289,41 m²

Serviços DEVOLUTO 1.969,55 m² 1.969,55 m² 1.969,55 m² 1.969,55 m² 1.969,55 m² 1.969,55 m² 1.969,55 m²

Parqueamentos 8 LP's 8 LP's 8 LP's 8 LP's 8 LP's 8 LP's 8 LP's

Retalho DEVOLUTO 97,90 m² 97,90 m² 97,90 m² 97,90 m² 97,90 m² 97,90 m² 97,90 m²

Restauração DEVOLUTO 155,50 m² 155,50 m² 155,50 m² 155,50 m² 155,50 m² 155,50 m² 155,50 m²

120.196 €/mês 121.398 €/mês 122.612 €/mês 123.839 €/mês 125.077 €/mês 126.328 €/mês 127.591 €/mês

14,50 €/m²/mês 14,65 €/m²/mês 14,79 €/m²/mês 14,94 €/m²/mês 15,09 €/m²/mês 15,24 €/m²/mês 15,39 €/m²/mês

28.066 €/mês 28.347 €/mês 28.630 €/mês 28.917 €/mês 29.206 €/mês 29.498 €/mês 29.793 €/mês

14,25 €/m²/mês 14,39 €/m²/mês 14,54 €/m²/mês 14,68 €/m²/mês 14,83 €/m²/mês 14,98 €/m²/mês 15,13 €/m²/mês

1.400 €/mês 1.414 €/mês 1.428 €/mês 1.442 €/mês 1.457 €/mês 1.471 €/mês 1.486 €/mês

175,0 €/LP/mês 176,8 €/LP/mês 178,5 €/LP/mês 180,3 €/LP/mês 182,1 €/LP/mês 183,9 €/LP/mês 185,8 €/LP/mês

2.937 €/mês 2.966 €/mês 2.996 €/mês 3.026 €/mês 3.056 €/mês 3.087 €/mês 3.118 €/mês

30,00 €/m²/mês 30,30 €/m²/mês 30,60 €/m²/mês 30,91 €/m²/mês 31,22 €/m²/mês 31,53 €/m²/mês 31,85 €/m²/mês

3.888 €/mês 3.926 €/mês 3.966 €/mês 4.005 €/mês 4.045 €/mês 4.086 €/mês 4.127 €/mês

25,00 €/m²/mês 25,25 €/m²/mês 25,50 €/m²/mês 25,76 €/m²/mês 26,02 €/m²/mês 26,28 €/m²/mês 26,54 €/m²/mês

Rent update - 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Renda Mensal Potencial 156.487 €/mês 158.052 €/mês 159.632 €/mês 161.229 €/mês 162.841 €/mês 164.469 €/mês 166.114 €/mês

Renda Anual Potencial 1.877.844 €/ano 1.896.623 €/ano 1.915.589 €/ano 1.934.745 €/ano 1.954.092 €/ano 1.973.633 €/ano 1.993.370 €/ano

Serviços BPI 80,00% 45,00% 17,50% 10,00% 2,50% 2,50% 2,50%

Serviços DEVOLUTO 100,00% 60,00% 30,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Parqueamentos 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Retalho DEVOLUTO 100,00% 25,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Restauração DEVOLUTO 100,00% 50,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

TOTAL GLOBAL 83,77% 47,06% 18,95% 8,26% 2,50% 2,50% 2,50%

304.851 € 1.004.093 € 1.552.517 € 1.774.922 € 1.905.240 € 1.924.292 € 1.943.535 €

Restauração DEVOLUTO

Renda Mensal Potencial(Renda + Condomínio)

Vacancy rate & Incobráveis

Rendimento Bruto de Exploração

Área Bruta Locável

Serviços BPI

Serviços DEVOLUTO

Parqueamentos

Retalho DEVOLUTO

Valor de Mercado

Método do Rendimento Dinâmico

Conjunto imobiliário composto pelo edifício Praça do Município nº 25 a 38, Largo São julião 1 a 7 e edifício Largo de S. Julião 8 a 14

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Serviços 17,5 €/m²/ano 17,7 €/m²/ano 17,9 €/m²/ano 18,0 €/m²/ano 18,2 €/m²/ano 18,4 €/m²/ano 18,6 €/m²/ano

Retalho e Restauração 20,0 €/m²/ano 20,2 €/m²/ano 20,4 €/m²/ano 20,6 €/m²/ano 20,8 €/m²/ano 21,0 €/m²/ano 21,2 €/m²/ano

Expense update - 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Total PM 184.600 € 186.446 € 188.310 € 190.193 € 192.095 € 194.016 € 195.956 €

50,0 €/m² 5,0 €/m² 5,1 €/m² 5,1 €/m² 5,2 €/m² 5,2 €/m² 5,3 €/m²

414.500 € 41.400 € 41.900 € 42.300 € 42.700 € 43.100 € 43.600 €

400,0 €/m² 5,0 €/m² 5,1 €/m² 5,1 €/m² 5,2 €/m² 5,2 €/m² 5,3 €/m²

787.800 € 9.800 € 9.900 € 10.000 € 10.100 € 10.200 € 10.400 €

550,0 €/m² 5,0 €/m² 5,1 €/m² 5,1 €/m² 5,2 €/m² 5,2 €/m² 5,3 €/m²

53.800 € 500 € 500 € 500 € 500 € 500 € 500 €

800,0 €/m² 5,0 €/m² 5,1 €/m² 5,1 €/m² 5,2 €/m² 5,2 €/m² 5,3 €/m²

124.400 € 800 € 800 € 800 € 800 € 800 € 800 €

Total RBC 1.380.500 € 52.500 € 53.100 € 53.600 € 54.100 € 54.600 € 55.300 €

Comercialização e Marketing 2 VRM 50.808,58 € 116.540,30 € 91.404,01 € 37.067,39 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

1.615.908,38 € 355.486,10 € 332.814,26 € 280.860,75 € 246.195,29 € 248.616,25 € 251.256,41 €

- 35,4% VRA 21,4% VRA 15,8% VRA 12,9% VRA 12,9% VRA 12,9% VRA

1.615.908 € 355.486 € 332.814 € 280.861 € 246.195 € 248.616 € 251.256 €

-1.311.056,9 € 648.607,2 € 1.219.703,1 € 1.494.060,9 € 1.659.044,8 € 1.675.676,2 € 1.692.279,0 €

21.187.000 €

Serviços BPI

CAPEX & Refurbishment building costsRetalho DEVOLUTO

Restauração DEVOLUTO

1.659.045 €1.494.061 €

Property Management

Serviços DEVOLUTO

22.879.279 €

Taxa de actualização de fluxos do projecto @ 7,99%

Net Operating Income - NOI 1.675.676 €1.219.703 €-1.311.057 € 648.607 €

Exit Yield @ 7,99%

Cash Flow Líquido

Encargo Bruto de Exploração

Gross Expense

Ed. Serviços 1.530 €/m² (ABC ac solo)

16.957.000 €

Valor de Mercado

5.3.2. VALOR DE MERCADO – MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO Poderemos, assim, em face aos índices médios ajustados ao tipo de edifícios em análise, expostos no ponto “Índices de Mercado”, calcular o Valor de Mercado.

Apresentam-se de seguida o desenvolvimento de cálculos e resultados apurados:

Uso / Designação ABL Índice de Venda IV Global

Serviços BPI 8.289,41 m² 1.525,00 €/m² 12.641.400 €

Serviços DEVOLUTO 1.969,55 m² 1.075,00 €/m² 2.117.300 €

Retalho DEVOLUTO 97,90 m² 1.725,00 €/m² 168.900 €

Restauração DEVOLUTO 155,50 m² 1.650,00 €/m² 256.600 €

Parqueamentos 8 LP's 25.000 €/LP's 200.000 €

Arrecadações 376,17 m² 825,00 €/m² 310.300 €

Áreas técnicas 1.664,13 m² 750,00 €/m² 1.248.100 € ABC ac solo

1.530 €/m²

Valor de Mercado

Valor de Mercado

Conjunto imobiliário composto pelo edifício Praça do Município nº 25 a 38, Largo São julião 1 a 7 e edifício Largo de S. Julião 8 a 14

Método Comparativo de Mercado

16.943.000 € Valor de Mercado

16.942.600 €

PÁG 25 DE 34

5.3.3. VALOR DE MERCADO

Atendendo a que determinamos o Valor de Mercado do conjunto de edifícios em análise, tendo por base de valor o Uso Continuado, pela aplicação de dois métodos distintos (embora complementares), julgamos adequado e prudente, apresentar o Valor de Mercado adotado, que no caso vertente, corresponde à média dos valores determinados pela aplicação dos Métodos do Rendimento e Comparativo de Mercado.

Metodologia Valor de Mercado

Método do Rendimento Dinâmico 16.957.000 €

Método Comparativo de Mercado 16.943.000 €

Valor de Mercado 16.950.000 €

Valor de Mercado

Conjunto imobiliário composto pelo edifício Praça do Município nº 25 a 38, Largo São julião 1 a 7 e edifício Largo de S. Julião 8 a 14

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6. CONCLUSÃO

A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que para efeitos de avaliação foi considerada como correta e completa e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação.

Tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, todos os índices aplicados foram estimados com prudência e aversão ao risco.

Pelo exposto, anteriormente, atendendo à localização e características do conjunto imobiliário em análise e em virtude dos cálculos efetuados, determinámos, à data atual, o seguinte valor:

Valor de Mercado 16.950.000 €

(Dezasseis milhões, novecentos e cinquenta mil Euros)

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, alguns pressupostos fornecidos e, parcialmente, ajustados à realidade do mercado, a sua localização e toda a informação obtida e da observação efetuada ao local.

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7. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Os valores de avaliação pressupõem os imóveis livres de quaisquer ónus ou encargos e são válidos para a data da avaliação, neste caso Julho de 2015.

Esta avaliação foi efetuada, de molde e com processos, estipulados pela CMVM e que regem a Avaliação de Imóveis. Lisboa, 13 de Julho de 2015

O Coordenador do Estudo, O Autor do Estudo

Nuno Cruz Filipe Ribeiro

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ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

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PÁG 31 DE 34

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Ed. Praça do Município nº 25/38

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Ed. Largo de São Julião 8 a 14

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Ed. Largo de São Julião 8 a 14

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3.1.2. Cenário 2 - Valores Potencial de Venda e Despesas de Adaptação

(Habitação)

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