DINÂMICA IMOBILIÁRIA E EXPANSÃO URBANA EM MONTES CLAROS/MG: estudo dos condomínios horizontais e a verticalização. 1

Ricardo dos Santos Oliveira2 Ricardoliveira.port@hotmail.com

Iara Soares de França3 isfufu@yahoo.com.br

A produção do espaço urbano como um processo dinâmico que permeia a dimensão social e econômica materializa-se na cidade sob diversos aspectos, alterando sua morfologia, sua extensão e conteúdo social. O capitalismo moderno como base da produção da cidade atual, encontra nos agentes promotores do espaço urbano a condição de moldar este espaço seguindo suas próprias lógicas. Neste contexto, a cidade cresce horizontalmente a partir da incorporação de novas áreas no tecido urbano e verticalmente por meio da construção dos edifícios. Assim, este artigo analisa a produção dos condomínios fechados e o processo de verticalização na cidade média de Montes Claros/MG. Nesta análise procura-se problematizar a atuação dos agentes produtores do espaço urbano quanto ao surgimento desses padrões de construção e consequentemente na expansão desta cidade, assim como na mudança dos seus conteúdos sociais e econômicos. Palavras – Chaves: Expansão urbana horizontal, expansão urbana vertical, Montes

Claros.

1 Este artigo resulta da pesquisa Novas Formas de Consumo Residencial e Comercial e a Dinâmica Espacial da Cidade Média de Montes Claros: O Processo de Verticalização e os Condomínios Horizontais Após a Década de 1990 desenvolvida pelos autores na Universidade Estadual de Montes Claros/UNIMONTES. Aprovação: RESOLUÇÃO Nº 034 - CEPEx/2012. 2 Acadêmico do curso de Geografia da Universidade Estadual de Montes Claros – Unimontes, bolsista de iniciação científica Unimontes/Fapemig. 3 Doutora em Geografia pela UFU e professora do Departamento de Geociência – Unimontes.

INTRODUÇÃO: Com a consolidação do sistema capitalista o crescimento das cidades, ou seja, sua

produção e reprodução condicionam-se, sobretudo, por lógicas do capital. As grandes

metrópoles brasileiras são os espaços onde o capital tem sua reprodução ampliada, por

serem o lócus da intensa produção, consumo e especialização. No entanto, após a

década de 1970 os espaços não metropolitanos no Brasil também têm atraído

investimentos, capitais e, com isso, vivenciam profundas transformações

socioeconômicas. Neste sentido, políticas públicas de desenvolvimento foram

alavancadas pelo governo federal brasileiro para as cidades de porte médio, visando

reduzir o constante fluxo migratório metropolitano e, com isso, os problemas sociais e

estruturais existentes.

Neste contexto, as cidades médias passaram a exercer novos papéis no cenário

urbano brasileiro. Como conseqüência do crescimento apresentado por essas cidades, as

mesmas passam a vivenciar novas formas de expansão urbana até então materializadas,

sobretudo, nas metrópoles. A expansão territorial das cidades faz parte de sua própria

lógica de desenvolvimento que cresce horizontalmente a partir da formação de novos

loteamentos em suas periferias, e, verticalmente, a partir da produção ampliada do solo

urbano.

Os loteamentos fechados são configurações espaciais decorrentes da produção

do espaço urbano contemporâneo provocando modificações nas cidades e em suas

periferias. De acordo com Melazzo (2001) essas configurações espaciais surgem como

resultado de estratégias espaciais de agentes imobiliários que atuam no mercado de

terras urbanas, como os proprietários de terras, as imobiliárias, as incorporadoras e as

construtoras civis. É o movimento dos capitais imobiliários que abre novas frentes para

o crescimento da cidade e o direciona espacialmente.

Outra forma de expansão urbana se dá por meio da verticalização. A

verticalização é concebida como um marco revolucionário na paisagem urbana, já que

ocasiona transformações profundas no espaço urbano baseadas em progressos técnicos.

O crescimento vertical das cidades produz significativos impactos nas estruturas sociais

e econômicas urbanas, tais como as mudanças na distribuição das classes sociais

fortemente influenciadas pelas alterações de valor e de uso do solo urbano. (SAHR,

2000, p. 10).

Considerando o desenvolvimento dos novos padrões residenciais aqui apresentados,

este artigo analisa o surgimento de novas formas de morar em cidades médias por meio

do crescimento vertical e dos loteamentos fechados, como parte integrante do processo

de expansão urbana e dinamização econômica vivenciado pela cidade média de Montes

Claros/MG4. A metodologia utilizada para o desenvolvimento do artigo consistiu em

revisão bibliográfica de autores que discorrem sobre as temáticas cidades médias,

expansão urbana, verticalização e loteamentos fechados. (MAIA, 2006; SPÓSITO,

2006; FRANÇA, 2007; MORAIS et al, 2007; BOTELHO, 2009; SOBARZO, 1999).

Posteriormente, realizou-se pesquisas empíricas e documentais no 1º. e 2º. Cartórios de

Registro de Imóveis de Montes Claros e em Construtoras Civil que atuam na cidade,

além de pesquisa in loco com registro iconográfico.

A PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO: os loteamentos fechados em Montes

Claros/MG.

“O loteamento é a modalidade de urbanificação, forma de ordenação urbanística do solo

ou atividade deliberada de beneficiamento ou rebeneficiamento do solo para fins

urbanos, que cria áreas urbanas novas pelo beneficiamento do solo já urbanificado”.

(Frei, 2012). Nesta conjuntura, o processo de lotear direciona espacialmente o

crescimento das cidades e a forma que o mosaico urbano se estruturará formando a

matriz de um novo bairro ou loteamento. Uma modalidade de loteamento que vem se

tornando comum nas grandes e médias cidades brasileiras são os loteamentos fechados

ou os condomínios horizontais fechados.

Assim, já se reconheceu que onde havia um empreendimento dotado de apenas uma via de acesso, com cercas divisórias nos seus limites, sem prolongamentos das ruas internas e sem expresso conhecimento de que tais vias seriam de domínio municipal, estar-se-ia diante de um condomínio fechado. (FREI, J.C. 2012).

Geralmente esses empreendimentos caracterizam-se por serem cercados por muros, com

suas entradas providas de guaritas, com acesso controlado por cancelas e vigiados por

seguranças e câmeras de vídeos. A entrada nesses espaços ocorre por meio da

4 Montes Claros é classificada por muitos autores como cidade média. O tamanho demográfico e o papel regional que essa cidade desempenha permitem classificá-la como uma cidade média, conforme demonstram estudos de Andrade; Lodder (1979); Amorim Filho, Bueno e Abreu (1982); Pereira, Lemos (2004); Soares (1999, 2005) e França (2007).

identificação e autorização do morador. Assim, são espaços urbanos sem a livre

circulação do público.

Observando os anúncios das imobiliárias interessadas na venda desses

empreendimentos, nota-se que se vende além de um espaço físico para moradia, vende-

se a idéia de segurança, qualidade infra-estrutural e ambiental. Isso justifica-se pela

proliferação dos problemas urbanos principalmente nas grandes e médias cidades, com

isso, verifica-se o intenso surgimentos desses empreendimentos. Nesse sentido, Maia

(2007, p. 163) denomina de “enclaves fortificados” os loteamentos fechados. Para a

autora há cinco elementos que caracterizam os chamados “enclaves fortificados” são

eles: exclusividade social, sistema de segurança, qualidade ambiental, funcionalidade e

autonomia administrativa.

Os condomínios horizontais em cidades médias, foco deste estudo, apresentam

especificidades com relação aos condomínios nas grandes metrópoles:

O preço mais baixo das terras disponíveis ainda não loteados é, a nosso ver, uma das especificidades da produção do espaço urbano em cidades de porte médio. Esse fator possibilita que a implantação dos loteamentos urbanos fechados de grande porte ocorra muito próxima ou mesmo na área urbana já constituída, fazendo com os “enclaves”, nos termos descritos por Caldeira (2000), sejam muitas vezes internos aos tecidos urbanos. (SPÓSITO, 2007, p. 182).

Ainda de acordo a autora:

Diferentemente, do que se observa nas metrópoles, é possível se ter acesso aos loteamentos fechados, nessas cidades, sem que sejam necessários grandes percursos e tempos de deslocamentos diários entre o local de moradia e os locais onde se realizam as outras dimensões de existência social. (SPÓSITO, 2007, p. 192)

Todos estes fatos discutidos pela autora são elementos condicionantes do grande

desenvolvimento dos loteamentos fechados nas cidades médias brasileiras. Neste

contexto se insere a cidade média de Montes Claros5 que vem passando por profundas

transformações intra e interurbanas, refletidas em novos conteúdos sociais e

econômicos, assim como em novos padrões de moradias, por exemplo, os condomínios

horizontais fechados. (foto 1).

5 Montes Claros é uma cidade localizada ao Norte de Minas Gerais, à 418 km de Belo Horizonte. A cidade destaca-se diante da capacidade e dinamismo que a mesma possui de polarizar diversos serviços, em âmbito regional, e inter-regional. Possui uma população em 2010 de 361.915 habitantes e em 2009 possuía um PIB total de 3.815.101, com a seguinte distribuição: 2%, no setor agropecuário; 10% sobre impostos; 23% o setor industrial e 64% no setor de serviços. Esses dados nos permitem dizer, a grande importância da cidade no setor terciário, sendo um pólo em serviços como educação e saúde.

Foto 1: Condomínios Localizados na Região Oeste de Montes Claros. Foto 1.A Condomínio Portal das Acácias, Foto 1.B: Condomínio Portal da Serra, Foto 1.C: Condomínio Portal das Arueiras e Foto 1.D: Condomínio Portal das Arueiras. Autor: FERREIRA,C S.Abril/2010. O surgimento dos condomínios horizontais fechados em Montes Claros datam do pós

década de 1980. Vale resaltar que neste período a cidade passava por um intenso

processo de urbanização. Em Montes Claros, cidade média no Norte de Minas Gerais, o

setor industrial ganha impulso com a atuação da SUDENE – Superintendência de

Desenvolvimento do Nordeste, por meio de sua política desenvolvimentista na década

de 1960. Na década de 1970, Montes Claros, assim como outras cidades médias

brasileiras foram beneficiadas pelo Programa de Apoio às Capitais e Cidades de Porte

Médio – PNCCPM, que fazia parte do II Plano Nacional de Desenvolvimento – IIPND,

do governo federal. O II PND foi uma política de cunho desenvolvimentista que

objetivava a descentralização econômica e populacional das grandes metrópoles

promovendo um maior equilíbrio urbano regional. (FRANÇA, 2007).

Com isso, o ano de 1980, representou o auge do processo de industrialização em

Montes claros e por isso, assiste-se nesse período uma rápida evolução demográfica na

cidade. Na década de 1960 a população urbana era de 46.531 habitantes; em 1970,

85.154 habitantes, que representa um aumento de 83% em relação à década anterior. Em

1980 a população era de 155.313, aumento de 82%; em 1990, 227.295, aumento de

46%; em 2000 a população urbana era de 289.006 habitantes, representando um

aumento percentual de 27% e em 2010 era de 344.427 habitantes, representando um

aumento de 19% em relação à década anterior. (IBGE, Censos Demográficos).

Verifica-se com estes dados que Montes Claros apresentou um rápido crescimento nas

décadas de 1960, 1970 e 1980, contexto no qual surgiram os primeiros condomínios

horizontais na cidade. O gráfico 1 mostra essa evolução entre os anos de 1980 a 2001.

EVOLUÇÃO DOS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS EM MONTES CLAR OS/MG ENTRE 1980 A 2011

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1980-1984 1985-1989 1990-1994 1995-1999 2000-2004 2005-2009 2010-2011

Nº

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Gráfico 1: Evolução dos condomínios horizontais em Montes Claros/MG entre 1980 e 2011. Fonte: 1º e 2º cartórios de registro de imóveis de Montes claros, pesquisa direta. Org.: OLIVEIRA, R.S. Agosto/2011.

No período de 1980 a 1999 foram construídos apenas três condomínios fechados. A

construção de condomínios fechados na cidade média de Montes Claros/MG ganhou

impulso após o ano 2000. No período compreendido entre 2000 a 2004 foram

construídos três condomínios na cidade (total de seis); entre 2005 a 2009 foram

construídos seis condomínios (12 condomínios construídos no total) e em apenas um

ano, entre 2010 e 2011 foram construídos 11 desses empreendimentos, (totalizando 23

condomínios fechados em Montes Claros).

A localização dos condomínios em Montes Claros é determinada por uma

complexidade fatores como características físicas do terreno e posição estratégica, além

da ação dos agentes produtores do espaço urbano: Estado, construtoras, imobiliárias,

capitalistas, industriais, dentre outros.

A cidade cresce como reflexo das relações capitalistas de produção, portanto, ela

é também o palco que materializa as características sociais apresentada pela

diferenciação das classes. A expansão urbana decorre da atuação dos agentes que

controlam e promovem as relações capitalistas no espaço urbano. Para o entendimento

da dinâmica estabelecida na expansão urbana se faz necessário o entendimento da

atuação dos os agentes que produzem e reproduzem o espaço urbano, e a relação

estabelecida entre eles. Sobre esses agentes, Corrêa (2001, p. 122) afirma:

Os agentes que modelam o espaço urbano são os proprietários dos meios de produção, proprietários de terras, empresas imobiliárias, e de construção, associadas ou não ao grande capital: o Estado. Sendo que cada ator tem sua estratégia, e os conflitos existentes entre os três primeiros são resolvidos pelo Estado, simultaneamente ator e árbitro destes conflitos.

A atuação conjunta desses agentes no processo de expansão urbana está relacionada ao

mercado de terras no meio urbano. Assim, o processo de expansão territorial urbano

resulta de estratégias espaciais de agentes imobiliários que atuam sobre o mercado de

terras urbanas. O movimento dos capitais imobiliários abre novas frentes para o

crescimento da cidade e o direciona espacialmente. (MELLAZO, 2006, p. 109). Sendo

assim, materializa-se a existência de uma complexa rede de interações entre poder

público e o setor privado. Sobre a atuação do poder público, Bernadelli, (2006, p. 121)

afirma que:

A análise do modo como o poder público intervém na dinâmica da (re) estruturação do espaço urbano coloca-se como fundamental para a discussão dos processos de produção e apropriação da cidade. A sua intervenção na produção do espaço revela-se bastante complexa, uma vez que o mesmo desempenha diversos papeis, interferindo direta e indiretamente na orientação dos usos do solo. O poder público é o agente que determina a instalação do conjunto de infra-estruturas e equipamentos coletivos, interferindo, portanto, sobre a territorialidade que esses benefícios irão tomar, de que forma o novo (e também o velho) espaço urbano será (re) estruturado e, conseqüentemente, todo o processo de urbanização não pode ser entendido sem a compreensão do papel do poder público.

Desse modo, a ação do poder público e dos agentes privados somada a fatores

infraestruturais e locacionais definem as áreas de expansão territorial urbana. O gráfico

2 mostra a localização dos condomínios horizontais na cidade média de Montes Claros.

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Região Norte RegiãoLeste

RegiãoOeste

Região Sul RegiãoCentral

Gráfico 2: Localização dos condomínios horizontais em Montes Claros em 2011. Fonte: 1º e 2º cartórios de registro de imóveis de Montes claros, pesquisa direta. Org.: OLIVEIRA, R.S. Agosto/2011.

As áreas de maior concentração dos condomínios horizontais em Montes Claros

estão localizadas nas zonas Norte e Leste, com seis condomínios cada. No entanto, os

condomínios dessas áreas são construções mais recentes e estão relacionados aos

programas de financiamento habitacional, notadamente, O Minha Casa Minha vida, do

governo federal. Por isso, são condomínios ocupados predominantemente por população

de classe média. Na zona oeste e sul da cidade concentram-se cinco condomínios, em

cada uma delas, e um condomínio horizontal na região central. Destaca-se a zona oeste

pela grande concentração de condomínios de alto padrão da cidade, são áreas de cidade

dotadas de boa infra-estrutura, com amenidades ambientais, e de fácil acesso ao núcleo

central. Este fato revela a segregação socioespacial verificado no espaço urbano de

Montes Claros.

O que se evidencia então é que a produção do espaço urbano ocorre de forma

diferenciada, devido à atuação também diferenciada dos atores responsáveis por esse

processo. Neste contexto, surge a prática da segregação socioespacial que se

materializa, por exemplo, quando há o privilégio de determinadas áreas para a

implementação dos bens de consumo coletivo, em geral as áreas ocupadas pelas classes

de elevados rendimentos, enquanto as áreas reservadas à imensa maioria (classes de

menor poder aquisitivo), geralmente, não contam com uma ampla rede de benfeitorias

(BERNADELLLI, 2006. p.121).

Nesta conjuntura o espaço urbano e ocupado seletivamente, refletindo na

configuração espacial do espaço urbano, propiciado pela diferenciação das classes,

condicionado pela renda, que é um instrumento econômico de reprodução da divisão

social e econômica do espaço, assegurando a adequação dos usos do solo e das classes

sociais aos distintos lugares do aglomerado urbano. (BOTELHO, 2007, p. 38).

Nas cidades em geral, os diferentes usos do solo pelas classes sociais são

percebidos pelas formas de morar da população, ou seja, as formas de morar

concretizam a materialização das desigualdades ali expostas. Essa materialização

decorre dos diversos padrões residenciais, assim como infraestruturais das áreas onde

estão locadas as residências que estão condicionadas a valorização diferenciada do solo

urbano que no âmbito de nossa sociedade constitui-se de mercadoria.

O processo de verticalização em Montes Claros/MG.

A verticalização urbana constitui-se num estágio avançado de apropriação do solo

urbano. Esse estágio representa mudanças sociais e econômicas, sendo, portanto,

símbolo da modernidade, um marco revolucionário na paisagem urbana. Os edifícios

residenciais são uma nova ideologia que represem status social, boa infra-estrutura

urbana e localização, além de segurança.

A cidade é um lócus da produção e reprodução do capital. Dentre as inúmeras

estratégias para a reprodução do capital, tem se destacado a verticalização, cujo

crescimento quantitativo e espacial apresenta peculiaridades que, ao longo de seu

processo vem alterando a paisagem urbana e o modo de viver nas cidades. (MENDES,

2008, p. 19). No caso da expansão imobiliária, estamos diante do capital imobiliário,

sendo que este:

[...] manifesta-se na forma dos agentes que agem, viabilizando a produção do espaço vertical. Esses agentes aparecem separadamente, ou seja, cada um atuando de acordo com suas funções. Também aparecem em grupos, representando uma única instituição financeira, para assim exercer ao máximo a mais valia. Esses agente são os seguintes: Incorporador, construtor e o agente imobiliário. (TOWS, 2009, p. 64 apud BARRETO; MENDES, 1999, p. 63).

Considerando que a expansão vertical está relacionado a atuação do capitalismo, e o

mesmo tem sua atuação máxima nas grandes metrópoles, estes espaços urbanos

predominavam o processo de verticalização, no entanto:

O processo de expansão vertical observado na maioria das cidades brasileiras, grandes metrópoles nacionais e regionais, passa agora habitualmente, a ser visto também em cidades médias e até mesmo em pequena, denotando o processo de urbanização de uma cidade. (MORAIS et al, 2007, p. 1- 2).

Neste contexto, a cidade média de Montes Claros, também vive este processo, como

reflexo das transformações intraurbanas que a cidade se encontra. A foto 2 mostra o

processo de verticalização na área central de Montes Claros.

Foto 2: Processo de verticalização na área central de Montes Claros. Autor: OLIVEIRA, R.S. Junho/2012.

O processo de verticalização em Montes Claros é recente. Até o final do século XX a

verticalização era incipiente e concentrava-se na área central. Após o ano 2000 verifica-

se o aumento do número de construções verticais, bem como o espraiamento para as

áreas periféricas de Montes Claros. . O gráfico 3 mostra a evolução no processo de

verticalização na cidade no período de 1980 a 2010.

02468

10121416

1981-1985

1986-1990

1991-1995

1996-2000

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2006-2010

NÚ

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Gráfico 3: Evolução no processo de verticalização em Montes Claros no período de 1981-20106. Fonte: 1º e 2º cartórios de registro de imóveis de Montes claros. Org.: OLIVEIRA, R. S, Março/2010.

Montes Claros, assim como a maioria das cidades brasileiras, cresceu sem planejamento

adequado, principalmente no sistema viário. Na área central, a maioria das ruas são

estreitas, como mostra na foto 3, e além de implicar transtornos na circulação do

transito, implica na inviabilidade da verticalização nessas áreas. Devido isso, o processo

de verticalização em Montes Claros, tem se caracterizado por expandir para áreas da

6 Foram considerados os edifícios averbados junto aos cartórios de registro de imóveis e aqueles cujas obras foram realizadas por empresas especializadas em construção civil. Foram considerados como processo de verticalização, os edifícios superiores a cinco pavimentos.

cidade com melhor infra-estrutura, fora do núcleo central, como mostram as fotos 4, 5 e

6.

Foto 3: Rua Dom Pedro II, Centro de Montes Claros. Foto 4: Verticalização na Avenida Mestra Fininha, zona sul de Montes Claros. Foto 5: Verticalização no bairro Ibituruna, zona oeste de Montes Claros. Foto 6: verticalização na Avenida José Correa Machado, zona oeste de Montes Claros. Autor : OLIVEIRA, R.S. Junho/2012. Fazendo uma análise sobre essa dinâmica, o gráfico 4 mostra a relação entre a evolução no processo de verticalização no núcleo central e nas áreas não centrais.

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1981-1990 1991-2000 2001-2010

CENTRO

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Gráfico 4: Processo de verticalização centro X bairro em Montes Claros entre 1981-2010. Fonte: 1º e 2º cartórios de registro de imóveis de Montes claros, pesquisa direta. 2010 e 2011. Org.: OLIVEIRA, R.S. junho/2012. Tradicionalmente o núcleo central é o lócus do inicio da verticalização urbana, Montes

Claros obedeceu a esse mesmo padrão. Assim, no período de 1981 a 1990 era verificada

a verticalização apenas no núcleo central. E somente no período entre 1991 e 2000

começa o processo de verticalização em área não central da cidade. E após a década de

2000 observamos a linha que representa a verticalização em área não central cruzar com

a linha da verticalização central, indicando o inicio de transformações na paisagem

montesclarense e em sua estrutura urbana.

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1986 - 1990 1991-1995 1996-2000 2001-2005 2006-2010

Núm

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Cond. Horizontais Verticalização

Gráfico 5: Evolução no processo de verticalização e na construção de condomínio horizontais em Montes Claros entre 1986 e 2010. Fonte: 1º e 2º cartórios de registro de imóveis de Montes claros, pesquisa direta. 2010 e 2011. Org.: OLIVEIRA, R.S. junho/2012. Fazendo uma correlação entre a verticalização e os loteamentos fechados (gráfico 5)

observamos que os dois processos seguem a mesma tendência de crescimento na ultima

década, mostrando que as mudanças culturais, sociais, econômicas, de estratégias

públicas e privadas atuam de modo a impulsionar os dois processos urbanos em Montes

Claros. Isso mostra que a cidade vive um momento de forte expansão urbana horizontal

e vertical, promovendo transformações na estrutura urbana, econômica e nos conteúdos

sociais dessa cidade média.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Montes Claros vivencia um forte processo de expansão urbana horizontal e vertical.

Esses dois processos são decorrentes de várias conjunturas econômicas, sociais e

culturais que a cidade se encontra. Com isso, assistimos a atuação dos vários agentes

que produzem e reproduzem o espaço urbano dessa cidade média. Sendo que estes

agentes, aliado a atual conjuntura econômica da cidade, atuam de modo a impulsionar

simultaneamente as duas formas de expansão urbana. O poder público atua como

“elemento regulador” desta expansão, além de oferecer as condições básicas para a

atuação do capital imobiliário, por meio da criação de infraestruturas necessárias para a

expansão imobiliária. Outra atuação do poder público que tem causado grande impacto

na expansão imobiliária na cidade é por meio do crédito imobiliário, principalmente

para atender a expansão horizontal. Notadamente, o programa Minha Casa Minha Vida,

onde o poder público oferece as condições de crédito para a população consumir as

formas residenciais e os agentes imobiliários privados oferecem o produto, sendo então

uma relação entre o público e o privado atuando de forma simultânea na expansão

urbana e configuração espacial de Montes Claros. No entanto, a atuação dos diversos

agentes produtores do espaço urbano ocorre de forma diferenciada, consequentemente

gera um mosaico também diferenciado, contudo, após a década de 2000, a atuação do

capital imobiliário tem expandido para várias áreas da cidade, o que promoverá

profundas transformações na morfologia e nos conteúdos sociais e econômicos dessa

cidade média.

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