capa resumo da avaliaÇÃo · 2020. 11. 17. · capa resumo da avaliaÇÃo nº do processo...

CAPA RESUMO DA AVALIAÇÃO Nº do Processo

46-41.364/2019

Proprietário do Imóvel Instituto de Previdência do Município de Cachoeiro de Itapemirim –

ES (IPACI).

Solicitante do Laudo Instituto de Previdência do Município de Cachoeiro de Itapemirim –

ES (IPACI).

Objetivo do Laudo Determinação do valor de mercado

Descrição Resumida do Imóvel

Terreno com 166.666,00m² sem benfeitorias, localizado à BR-482

(Safra – Cachoeiro), Vista Alegre, Cachoeiro de Itapemirim – ES,

CEP: 29300-000.

Metodologias, Grau de Fundamentação e Precisão alcançado.

Método comparativo direto de dados de mercado”, com

tratamento por Inferência estatística, de acordo com a região

pesquisada para definição do valor de terreno, com Grau de

Fundamentação II e Grau de Precisão III. Locação – Método da

Renda.

Valor Final da Avaliação do Imóvel/móvel R$ 11.594.000,00 (Onze milhões, quinhentos e noventa e quatro

mil reais).

Valor de Locação do Imóvel R$ 42.000,00 (Quarenta e dois reais).

Empresa Executora Consul Patrimonial LTDA

Data Base do Laudo 30/12/2019

Qualificação Legal Completa e Assinatura do

Responsável

____________________________________________ Ísis Souza Cardoso , Arquiteta - CAU: A.75421-8

2

Alameda Salvador, 1057. Def. Salvador Shopping Business. Torre América - Sala 1910.

Caminho das Árvores - Salvador - BA. CEP: 41820-790. Tel.: 71 3032-9700 Filial: Rua Leopoldo Couto de Magalhaes Jr, 758, 11º andar, Itaim, São Paulo/SP, Cepa.: 04542-000, Tel.: (11)

2505-9184

IPACI - 87-2019.08

VISTA TESTADA

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INDICE

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE ..................................................................................................... 4

2. IDENTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO .................................................................................................. 4

3. FINALIDADE E OBJETIVO DA AVALIAÇÃO ....................................................................................... 4

OBJETO DA AVALIAÇÃO ................................................................................................................................ 4

4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ................................................................ 5

5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ............................................. 6

6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ................................................................................................................ 8

7. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS UTILIZADOS .................... 8

8. NIVEL DE RIGOR - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .................................................................. 10

9. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS .......................................... 11

10. VALOR DE AVALIAÇÃO .................................................................................................................... 16

11. VALOR DE LOCAÇÃO ........................................................................................................................ 16

12. OBSERVAÇÕES FINAIS ...................................................................................................................... 17

13. ENCERRAMENTO ................................................................................................................................ 18

ANEXOS

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

PLANILHAS DE CÁLCULOS DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

DOCUMENTAÇÃO

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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

A Consul Patrimonial Ltda elaborou o presente Laudo por solicitação do Instituto de

Previdência do Município de Cachoeiro de Itapemirim – ES.

2. IDENTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO

Instituto de Previdência do Município de Cachoeiro de Itapemirim – ES (IPACI).

3. FINALIDADE E OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

Este Laudo de Avaliação tem por Objetivo determinar o valor de mercado mais

provável com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel

avaliando, para fins de atualização de valor patrimonial.

Para efeito de avaliação, por premissa o imóvel foi considerado livre de quaisquer

ônus, litígios, desapropriações, pois a pesquisa sobre os títulos de posse ou domínio não foi

realizada por não ser objeto e de responsabilidade do avaliador.

OBJETO DA AVALIAÇÃO

O objeto desta avaliação é:

Terreno com 166.666,00m² sem benfeitorias, localizado à BR-482 (Safra – Cachoeiro), Vista

Alegre, Cachoeiro de Itapemirim – ES, CEP: 29300-000.

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4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

O presente trabalho foi elaborado através dos padrões estabelecidos pela Associação

Brasileira de Normas Técnicas (ABNT NBR 14.653) e recomendações de associações de classe

como IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, além do MANUAL DE

ORIENTAÇÕES TÉCNICAS DE AVALIAÇÕES DE BENS, fornecido pelo solicitante.

Documentação disponibilizada:

Matricula N° Cartório Data de expedição

8352 Cartório do 1º Ofício 13/11/2019

Para a elaboração deste trabalho foi utilizada à área de terreno de

166.666,00m² conforme documentação disponibilizada.

Realizamos na região uma ampla pesquisa de mercado, porém, vale ressaltar, que o

valor do imóvel calculado no presente trabalho refere-se ao valor de mercado definido como o

valor que um bem consegue obter em dinheiro nesta data, na hipótese das partes,

vendedores e compradores estarem desejosos de negociar, mas não compelidos, estando,

portanto o valor obtido vinculado às condições atuais de mercado.

Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, os bens livres de hipotecas,

arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que

prejudiquem o seu bom uso ou comercialização.

A documentação fornecida para a elaboração deste Laudo é, por premissa,

considerada boa e válida, sendo conferida in loco no ato da vistoria.

O laudo é considerado pela Consul Patrimonial Ltda. como documento sigiloso,

absolutamente confidencial, ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados para

outra finalidade que não ser as estabelecidas no presente documento.

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5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Uso Predominante: Comercial

Padrão construtivo predominante na região: Normal

Acesso: Razoável

Facilidade de estacionamento: Razoável

Distribuição da Ocupação Predominante: Horizontal

Densidade de Ocupação: Alta

Área Sujeita a Enchentes: SIM

Melhoramentos públicos: Água, Esgoto, Energia elétrica, Telefone,

Iluminação pública.

Equipamentos comunitários: Transporte Coletivo, Segurança Pública,

coleta de lixo.

Principais vias de acesso: Rodovia BR 482

Informações Complementares Imóvel fica em frente à rodovia

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LOCALIZAÇÃO

VISTORIA

A vistoria do imóvel avaliando foi realizada em 26/11/2019. Esta foi acompanhada por

Sr. Jackson. Na oportunidade, verificaram-se as seguintes características:

Terreno

Área total: 166.666,00m² Situação: Meio de quadra

Nº de Frentes: 01 frente Topografia: Levemente acidentado

Fração ideal: - Cota de greide: Abaixo

Vocação: Comercial Fechamento: Sem fechamento.

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6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:

Nível de utilidade do imóvel avaliando: Média

Nível de oferta de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando na região: Média

Nível de demanda de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando: Média

Absorção pelo mercado de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando: Liquidez

Normal (Presume-se que a venda ocorrerá entre 6 meses e 1 ano)

Conjuntura do mercado atual para imóveis semelhantes ao imóvel avaliando: estável

7. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS UTILIZADOS

A avaliação do imóvel em questão será procedida com a observância de todas as

diretrizes fixadas ABNT NBR 14.653 e suas partes, que detalha os procedimentos para

avaliação de bens.

O detalhamento e interpretação das especificações constantes das Normas da ABNT

são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE.

O valor de mercado foi obtido com base no unitário definido para o imóvel avaliando,

considerando-se as devidas correções específicas ponderadas por homogeneizações, para

adequá-lo às características do avaliando. O unitário adotado foi determinado após uma

ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios nos jornais e contatos com

corretores, imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos

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comparativos válidos que, de acordo com a Norma, devem possuir os seguintes fatores de

equivalência:

a) Equivalência de Situação: dá-se preferência as locais da mesma situação

geosócio-econômica, da mesma região e zoneamento.

b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos

devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.

c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à

semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de

aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da

finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas

no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido na ABNT NBR 14.653,

com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem

racionalmente o convencimento do valor.

No presente caso, optamos pelo Método comparativo direto de dados de mercado,

com tratamento por Inferência estatística, de acordo com a região pesquisada para definição

do valor de terreno.

Para definição do valor de terreno, a amostra coletada, segue descrita e detalhada no

Capítulo 11, assim como as variáveis utilizadas e modelos escolhidos para cálculo. Todos os

dados utilizados são considerados contemporâneos e foram utilizados 48 dados de mercado

dos 53 dados coletados entre o dia 01/12 /2019 até o dia 11/12/2019.

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8. NIVEL DE RIGOR - Especificação da avaliação

A especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o empenho do

engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele

extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem

por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa

garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este

depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso,

não é passível de fixação “a priori”.

TERRENO (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado)

O presente trabalho é classificado como Grau II quanto à fundamentação e Grau III

quanto à precisão, conforme a pontuação atingida que segue em anexo a este relatório.

Grau de Fundamentação: II

Item Descrição Pontuação Grau

III (3 pontos)

II (2 pontos)

I (1 ponto)

1 Caracterização do imóvel avaliando

3 X

2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados

3 X

3 Identificação dos dados de mercado

2

X

4 Extrapolação 3 X

5

Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

2

X

6 Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados

3 X

Total pontuação atingida 16

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Graus III II I

Pontos mínimos 16 10 6

Itens obrigatórios no grau correspondente

2, 4, 5 e 6, com os

demais no mínimo no

grau II

2, 4, 5 e 6, com os demais no mínimo no

grau I

Todos, no mínimo no

grau I

Grau de Precisão: III

Descrição

Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

<= 30%

<= 40%

<= 50%

9. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA

IMÓVEL EM ANÁLISE

Área de terreno (m²): 166.666,00

Topografia: 2

Local: 2

Definido o objeto da avaliação e suas características, partiu-se para a determinação de

seu valor de mercado com base no Método Comparativo de Dados de Mercado, utilizando-se

dos critérios de Inferência Estatística para a análise e tratamento da amostra de mercado.

O referido critério consiste em determinar uma equação de regressão que demonstre e

explique a variação do valor de imóveis em função das principais variáveis que o influenciam,

determinando uma equação cujo formato básico é o seguinte:

Y = + 1 * Xj + 2 * X2j + ...................+ k * Xkj + i

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DEFINIÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO DE AVALIAÇÃO

Para o presente caso foram definidas as seguintes variáveis para definição do Valor de

Mercado com base no tipo do imóvel avaliando e nas amostras coletadas no mercado:

VARIÁVEL DEPENDENTE A SER DETERMINADA NA REGRESSÃO

Valor Unitário Representa o valor do imóvel avaliando (incógnita) ou o valor de venda negociado ou em oferta para cada amostra, dividido pela respectiva área de terreno.

VARIÁVEL INDEPENDENTE INERENTE A AMOSTRA/AVALIANDO

Área (m²) Variável Quantitativa negativa que representa a área do imóvel avaliando e dados de mercado.

Local

Variável Código Alocado positiva que avalia a localização do imóvel avaliando e dados de mercado, sendo: 1= Bairros e Ruas com baixa valorização e/ou distantes do Centro da cidade; 2= Bairros e Ruas com média valorização e/ou distantes do Centro da cidade; 3 = Bairros e Ruas com alta valorização e próximas do Centro da Cidade.

Topografia Variável Código Alocado positiva que representa a topografia do imóvel avaliando e dados de mercado, sendo: 1=Desnível acentuado / 2=Levemente acidentada / 3=Plano

* Variáveis não utilizadas para cálculo por não se apresentar estatisticamente representativa

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PESQUISA DE MERCADO

PRODUTO: TERRENO

Para avaliação do imóvel e valor de mercado, procedeu-se pesquisa na região de forma

a se obter elementos comparativos. Dentre os inúmeros imóveis coletados, foram

selecionados, a critério do avaliador, as seguintes fichas de pesquisa a seguir:

Nº Endereço ObservaçãoÁrea Terreno

(m²)Local Topografia

Valor

Unitário

(R$/m²)

1

Rod. Cachoeiro X Muqui, Cachoeiro do

Itapemirim, ES

(28)

3526.2020/Multiimovei11.364,00 2 2 263,99

2

Rua Vitório Campos Delorto, 1, Rui Pinto

Bandeira, Cachoeiro de Itapemirim, ES(27)3335-5440/Betha 320,00 3 1 406,25

3

Area Industrial, São Joaquim, Cachoeiro

de Itapemirim,ESD&C/(28)3511-3885 8.430,00 1 1 71,17

4 Rua 17 A, São Joaquim Rene / (28)3522-7933 2.400,00 1 1 95,83

5

Rua Projetada, São Joaquim, Cachoeiro de

Itapemirim, ESRene / (28)3522-7934 10.700,00 1 1 80,00

6

Rua 1, São Joaquim, Cachoeiro de

Itapemirim,ESRene / (28)3522-7935 15.228,00 1 1 85,37

7

Rodovia Ricardo Barbieri , Aeroporto -

Cachoeiro de Itapemirim, ESAdifer / (31) 99504-2406 1.100,00 3 3 550,00

8Moitão, Cachoeiro de Itapemirim, ES

Star Imóveis / (28) 9

9905-19841.196,60 1 1 83,57

9*

Rodovia Córrego Dos Monos, 0, Córrego

dos Monos – Cachoeiro de Itapemirim

Multi imoveis/ (28)

3526-202021.552,69

11 22,55

10

Rua Córrego Dos Monos, 1, Córrego dos

Monos – Cachoeiro de Itapemirim

Betha Espaço

Netimóveis - Un.

Vitória/(27) 3335-5440

12.000,00 1 1 40,50

11José Ribeiro Avelar, córrego dos Monos

Néspoli/(28) 99959-

21643.000,00 3 2 447,00


Néspoli/(28) 99959-

21646.000,00 1 2 88,50

13

Rua Antônio Pimentel De Jesus, córrego

dos Monos

Néspoli/(28) 99959-

216413.649,00 1 1 56,05

14

Rua Antônio Pimentel De Jesus, córrego

dos Monos João/(28) 3511-4127200,00 2 2 275,00


Néspoli/(28) 99959-

2164300,00 3 3 650,00

16

Estrada pra Cachoeiro,Cachoeiro de

Itapemirim - ES

Renova Imóveis/(28)

99987-8067600,00 3 3 650,00

17

Rua Rui Marcos Novaes Facini, Bairro

Aeroporto, Cachoeiro de Itapemirim - ES Rafael /28 999663526687,86 3 3 649,84

18

Rua João Afonso de Miranda,Rui Pinto

Bandeira, Cachoeiro de Itapemirim - ES Emiriely/ 28 99943-0513237,90 3 3 651,53

19Avenida Fiovarante Cypriano,São Joaquim

Viana/28 99884-69007.400,00 3 3 650,00

20

Rodovia Engenheiro Fabiano Vivácqua,

974, Morro Grande – Cachoeiro de

Itapemirim

Multi imoveis/ (28)

3526-2020

37.863,97 3 3 650,01

21

DISTRITO DE SÃO JOAQUIM, Quadra A-11,

MORRO GRANDE – Cachoeiro de

Itapemirim Evartti/(28) 3518-0303

14.281,00 3 3 650,02

22

Rua DISTRITO DE SÃO JOAQUIM, 100,

MORRO GRANDE – Cachoeiro de

Itapemirim

Rene Imoveis/(28) 3522-

7933

15.228,00 3 3 649,99

23

Rodovia Engenheiro Fabiano Vivácqua, 1,

Morro Grande – Cachoeiro de ItapemirimEvartti/(28) 3518-0303

17.800,00 3 3 650,00

24

Morro Grande, Cachoeiro do Itapmirim, ES

Betha Espaço

Netimóveis - Un.

Vitória/(27) 3335-5440

6.050,00 3 3 650,08

25

Rodovia Cachoeiro - Muqui, 314,

Aeroporto Cachoeiro de Itapemirim

Tofano / (28) 99901-

932111364 2 3 307,99

14



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*Variáveis e dados de mercado não utilizadas para cálculo por não se apresentarem estatisticamente representativos

26

Avenida Mauro Miranda Madureira, 1151,

Coramara Cachoeiro de Itapemirim

Tofano / (28) 99901-

932110000 3 2 650,00

27

Rodovia Cachoeiro x Alegre - Duas Barras -

Cachoeiro de Itapemirim RENE / (28)99910-793334188,52 1 1 97,99

28


Cachoeiro de Itapemirim RENE / (28)99910-793326132 1 2 97,96

29

Rua João Bosco Fiorio - São Lucas -


30*



31

Rua Morro Grande - São Joaquim -


32

Rodovia Gumercindo Moura Nunes -

Village da Luz - Cachoeiro de Itapemirim RENE / (28)99910-793313695 1 1 47,46

33

Rua Fioravante Cypriano - Cachoeiro de

Itapemirim

Top Imóveis / (28)

99967-977340000 2 3 300,00

34

Rodovia Cachoeiro x Frade - Cachoeiro de

Itapemirim

Top Imóveis / (28)

99967-977312100 2 2 240,00

35

Rodovia Lúcio Meira - Cachoeiro de

Itapemirim

Top Imóveis / (28)

99967-977323302 2 2 197,41

36

AVENIDA MAURO MIRANDA MADUREIRA -

CORAMARA - CACHOEIRO DE ITAPEMIRIMTop Imóveis / (28)

99967-9773

7000 3 3 1100,00

37Rodovia BR-482 - Cachoeiro de Itapemirim

Top Imóveis / (28)

99967-97736000 2 3 300,00

38

Estrada Estrada da Gruta, 1, São José do

Frade - Cachoeiro de Itapemirim

Tofano / (28) 99901-

932123874 1 1 75,40

39

Rodovia Br-482 Cachoeiro - Alegre, 1,

Waldir Furtado de Amorim Cachoeiro de

Itapemirim

Tofano / (28) 99901-

9321

17500 1 2 125,00

40

Rua Dirceu Alves de Medeiros, 45, Vila

Rica Cachoeiro de Itapemirim

Tofano / (28) 99901-

932110804 2 2 277,67

41

Rua Amâncio Silva, 1, Arariguaba

Cachoeiro de Itapemirim

Tofano / (28) 99901-

932116411 3 3 487,48

42

Área Antônio Alves, São Lucas Cachoeiro

de Itapemirim

Tofano / (28) 99901-

932136641,3 1 1 70,00

43

Av. Governador Lindenberg - Rubem Braga

- Cachoeiro de Itapemirim Nespoli(28)99959-2164169400 1 1 14,70

44*

Rua Samuel Levy, Aquidaban, Cachoeiro

de Itapemirim - ES Raine / (28) 99905-2243350 3 3 428,57

45 Rua Miguel Ferreira de Queiroz, 30 Ervatti / (28)3518-0303 4050 3 2 518,52

46

Rua Antônio Marins, 31, Centro Cachoeiro

de Itapemirim

Net Imov. / 28 98114-

0767942 3 2 838,64

47

Rua Bernardo Horta, 162, Guandú

Cachoeiro de Itapemirim

Multi imoveis/ (28)

3526-2020653 3 3 1148,55

48

Lote SALGADINHO, SOTURNO – Cachoeiro

de Itapemirim

Multi imoveis/ (28)

3526-20202234 1 1 51,48

49*

Rodovia Gumercindo Moura Nunes,

SOTURNO – Cachoeiro de Itapemirim

Multi imoveis/ (28)

3526-2020153354,34 1 1 5,87

50

Rodovia Safra - Cachoeiro de Itapemirim,

ES

Bonadiman / 28 99984-

727242000 2 2 190,48

51BR 101 - Cachoeiro de Itapemirim, ES

Multi imoveis/ (28)

3526-2020121000 1 1 23,97

52

Avenida Mauro Miranda Madureira, 0,

Coramara Cachoeiro de Itapemirim

Multi imoveis/ (28)

3526-2020323.899 1 1 9,88

53*

Campo São Felipe, Aeroporto Cachoeiro

de Itapemirim

Multi imoveis/ (28)

3526-2020173.754 1 1 3,02

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MODELO DE REGRESSÃO

Dentro deste critério de análise, obtivemos a equação de formação do valor conforme

apresentado abaixo e demonstrado em anexo, que foi aceita após os testes exigidos pelas

Normas da ABNT e a interpretação de sua coerência na explicação da variação do valor de

acordo com o comportamento do mercado.

Equação de Regressão:

Moda:

Valor Unitário =81,894734 *e ^ (-6,8017074e-06 *Area ) *e ^ (0,82380169 * Local )*e ^

(-1,0293814 *1/Topografia)

Os demais dados das análises seguem em anexo a este trabalho.

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO

O critério foi baseado nas diferenças existentes entre as unidades, considerando as

mesmas variáveis detalhadas anteriormente.

Valor Unitário Médio = R$ 81,84/ m² Campo de Arbítrio: Mínimo = R$ 69,56/ m² Máximo = R$ 94,12/ m² Intervalo de Confiança: Mínimo = R$ 70,63/ m² Máximo = R$ 94,82/ m²

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Valor Unitário utilizado para cálculo: R$ 69,56 / m² Obs.: Para efeito de cálculo, utilizamos o mínimo do campo de arbítrio, devido o avaliando possuir nos fundos, um córrego, deixando o terreno suscetível à inundação e alagamento.

R$ 69,56/ m² x 166.666,00m² = R$ 11.593.286,96

Mínimo (R$): 11.594.000,00

Arbitrado (R$): 13.639.945,44

Máximo (R$): 15.686.603,92

10. VALOR DE AVALIAÇÃO

De acordo com os estudos efetuados, concluímos os seguintes valores para o imóvel

avaliando, considerados neste trabalho para a data base de 11 de dezembro de 2019:

VALOR FINAL DE MERCADO = R$ 11.594.000,00 (Onze milhões, quinhentos e noventa

e quatro mil reais).

11. VALOR DE LOCAÇÃO

Para o valor de locação do imóvel foi adotado a formula do “Método da Renda”,

apresentada pelo Engº. Gilson Lima, compreendendo a determinação da renda do imóvel

através do valor venal do mesmo e de uma taxa de juros descontada, onde:

Valor de Locação (VL) = Valor Venal (VV) x Taxa de Juros Mensal (i)

Têm-se:

Valor Venal = R$ 11.594.000,00

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Taxa de Juros Descontada Anual (levando em consideração possível vacância e

despesas de manutenção e documental do mesmo) :

I anual = 4,50% (taxa Selic anual), logo:

I mensal = (1,045) ^ (1/12) -1 = 0,368%

Logo,

VL = R$ 11.594.000,00 x 0,00368 = R$ 42.665,92. Arredondando, adotou-se o valor de

locação de :

R$ 42.000,00 (Quarenta e dois mil reais).

12. OBSERVAÇÕES FINAIS

É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel dentro dos critérios e

procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações não representa um número exato e sim

uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das

condições de mercado vigente. Isto não significa que eventuais negociações efetivas não

possam ser feitas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de

aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas.

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13. ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, que se

compõe de 40 (quarenta) folhas computadorizadas de um só lado, sendo esta folha rubricada

e datada.

Salvador, 30 de Dezembro de 2019.

PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO

DA

CONSUL PATRIMONIAL LTDA

__________________________________________

Isis Souza Cardoso

Arquiteta - CAU: A.75421-8

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VISÃO GERAL VISÃO GERAL

VISÃO GERAL ACESSO VISÃO GERAL ACESSO

ÁREA EMPRESTADA À EMPRESA VIZINHA VISÃO GERAL ACESSO


VISÃO GERAL LIMITE SENTIDO CACHOEIRO

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VISÃO GERAL - MATA FECHADA VISÃO DO ACESSO

VISÃO GERAL ÁREA EMPRESTADA AO VIZINHO

ÁREA EMPRESTADA AO VIZINHO VISÃO DO ACESSO


LIMITE (SENTIDO 101) LIMITE (SENTIDO CACHOEIRO)

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PLANILHAS DE CÁLCULOS DO VALOR DE MERCADO DO

IMÓVEL

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CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA

DADOS VARIÁVEIS

Total da Amostra : 53 Total : 4

Utilizados : 48

Utilizadas : 4

Outlier : 1 Grau Liberdade : 44

MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: ln(y)

COEFICIENTES VARIAÇÃO

Correlação : 0,97973 Total : 67,24700

Determinação : 0,95987 Residual : 2,69846

Ajustado : 0,95714 Desvio Padrão : 0,24765

F-SNEDECOR D-WATSON

F-Calculado : 350,83414 D-Calculado : 2,24076

Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 90%

NORMALIDADE

Intervalo Classe % Padrão % Modelo

-1 a 1 68 66

-1,64 a +1,64 90 87

-1,96 a +1,96 95 97

MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR (Moda)

Y = 81,894734 * 2,718(-0,000007 * X

1) * 2,718

(0,823802 * X2

) * 2,718

(-1,029381 * 1/X3

)

MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES

AMOSTRA MODELO

Média : 341,12 Coefic. Aderência : 0,87274

Variação Total : 4214844,07 Variação Residual : 536372,52

Variância : 87809,25 Variância : 12190,28

Desvio Padrão : 296,33 Desvio Padrão : 110,41

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GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)

Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão

Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados

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DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS

X1 Area

Variável Quantitativa negativa que representa a área total do avaliando e

dos dados e mercado.

Tipo: Quantitativa

Amplitude: 200,00 a 323899,00

Impacto esperado na dependente: Negativo

10% da amplitude na média: -19,80 % na estimativa

X2 Local

Tipo: Código Alocado

Amplitude: 1 a 3,00

Impacto esperado na dependente: Positivo

10% da amplitude na média: 17,90 % na estimativa

Micronumerosidade: atendida.

X3 Topografia

Tipo: Código Alocado

Amplitude: 1 a 3,00

Impacto esperado na dependente: Positivo

10% da amplitude na média: 4,79 % na estimativa

Micronumerosidade: atendida.

Y Valor Unitário

Representa o valor do imóvel avaliando ou dados de mercado dividido pela

respectiva área total.

Tipo: Dependente

Amplitude: 9,88 a 1148,55

Micronumerosidade para o modelo: atendida.

PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES

VARIÁVEL Escala

Linear T-Student

Calculado

Significância

(Soma das Caudas)

Determ. Ajustado

(Padrão = 0,95714)

X1 Area x -9,41 0,01 0,87370

X2 Local x 13,11 0,01 0,79446

X3 Topografia 1/x -5,26 0,01 0,93172

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MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)

• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS

• MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS

Var

iável

Form

a L

inea

r

Are

a

Loca

l

Topogra

fia

Val

or

Unit

ário

X1 x 70 45 82

X2 x -31 29 89

X3 1/x 32 -77 62

Y ln(y) -58 92 -83

ESCALAS ADOTADAS NA ESTIMATIVA

Característica

Escala Adotada

Justificativa para a Escala Adotada

Extp. (%)

Mínimo Amostra

Máximo Amostra

Area 166.666,00 200,00 323.899,00

Local 2,00 1,00 3,00

Topografia 2,00 1,00 3,00

Valor Unitário 81,84 9,88 1.148,55

INTERVALOS DE VALORES PARA ESTIMATIVA

Valor Mínimo

Valor Estimado

Valor Máximo

Desvio Mínimo

Desvio Máximo

Desvio Total

Confiança (80 %) 70,63 81,84 94,82 -13,70% 15,86% 29,56%

Predição (80%) 57,54 81,84 116,39 -29,69% 42,22% 71,91%

Campo de Arbítrio 69,56 81,84 94,12 -15,00% 15,00% 30,00%

INTERVALOS DE VALORES PARA DECISÃO

Mínimo (R$) Estimativa (R$) Máximo (R$)

Confiança (80 %) 11.771.619,58 13.639.945,44 15.803.270,12

Predição (80%) 9.589.961,64 13.639.945,44 19.398.255,74

Campo de Arbítrio 11.593.286,96 13.639.945,44 15.686.603,92

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VALOR UNITÁRIO ARBITRADO 69,56

Justificativa: Para efeito de cálculo, utilizamos o mínimo do campo de arbítrio, devido o avaliando possuir nos fundos, um córrego, deixando o terreno suscetível à inundação e alagamento.

VALOR DE AVALIAÇÃO

R$ 11.594.000,00 (Onze milhões, Quinhentos e noventa e quatro mil reais) INTERVALO ADMISSÍVEL PARA MÉDIA DE MERCADO

Mínimo (R$): 11.594.000,00

Arbitrado (R$): 13.640.000,00

Máximo (R$): 15.686.603,92

CLASSIFICAÇÃO QUANTO A PRECISÃO

Amplitude do intervalo de confiança para 80% de confiabilidade: 29,56 % Classificação para a estimativa: Grau III de Precisão

COMPORTAMENTO DO MODELO NO PONTO DE ESTIMAÇÃO

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VALOR ESTIMADO PARA O IMÓVEL NO CONTEXTO DA AMOSTRA

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DOCUMENTAÇÃO

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