laudo de avaliação – metodologia e resumo geral de valores

8/14/2019 Laudo de Avaliação – Metodologia e Resumo Geral de Valores

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Laudo de Avaliação – Metodologia e Resumo Geral de Valores

Volume I

Telemar Norte – Leste S. A.

Data-base: Outubro de 2004



Telemar Norte – Leste S.A. 1

Alameda dos Jurupis, 452, Cj. 10104088-001 São Paulo - SPFone: 11-5052-5510Fax: 11-5052-5436www.bganet.com.br

ÍNDICE

A. OBJETIVO

B. CONCEITOS GERAIS DE AVALIAÇÃO

C. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS,EQUIPAMENTOS DE INFORMÁTICA, MÓVEIS E UTENSÍLIOS

D. RESUMO DA AVALIAÇÃO E VALORESE. TERMO DE RESPONSABILIDADE




A. OBJETIVO

O objetivo deste trabalho é estabelecer os valores de mercado de bens, a pedido e depropriedade de Telemar Norte – Leste S. A.

Subentende-se por valor de mercado o que o bem obteria numa transação normal de compra evenda, dentro de prazo razoável, não estando o comprador e o vendedor compelidos atransacionar, sendo ambos conhecedores do bem em seus detalhes.

O presente volume (VOLUME I - METODOLOGIA E RESUMO DE VALORES) tem cfinalidade principal apresentar o resumo geral dos valores das avaliações, bem como osconceitos gerais, as normas e os métodos utilizados nas avaliações dos bens.

B. CONCEITOS GERAIS DE AVALIAÇÃO

1. DEFINIÇÕES

“Valor de mercado é o que um bem obteria numa transação normal de compra e venda, dentrode um prazo razoável, não estando o comprador e o vendedor compelidos a transacionar,sendo ambos conhecedores do bem em seus detalhes“. Avaliação é a determinação técnica dovalor de um bem ou de um direito sobre o bem.

2. METODOLOGIA UTILIZADA NAS AVALIAÇÕES

Os trabalhos avaliatórios devem ser baseados nas normas da A.B.N.T. - Associação Brasileirade Normas Técnicas.

As normas da A.B.N.T. regem as avaliações, dando as diretrizes básicas à boa avaliação eorientam segundo três métodos:

a. Método Comparativo

É aquele em que o valor do bem, ou das partes que o constituem, é obtido através dacomparação de dados de mercado relativos a outros de características similares.

b. Método de Custo

É aquele em que o valor dos bens resulta de orçamento para determinação do valor dereposição daqueles bens ou através da composição de custos de outros bens equivalentes.




c. Método da Renda

É aquele em que o valor do bem, ou das partes que os constituem, é obtido pela capitalizaçãode sua renda líquida, real ou prevista.

As avaliações prescritas neste laudo enquadram-se no grau I de fundamentação e precisão, deacordo com as normas da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

As normas a serem observadas são as seguintes:

• NBR – 14653-1 - Avaliação de Bens - Procedimentos Gerais - A.B.N.T.

• NBR – 14653-2 - Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos - A.B.N.T.

• NBR – 14653-3 - Avaliação de Bens - Imóveis Rurais - A.B.N.T.• NBR – 14653-4 - Avaliação de Bens - Empreendimentos - A.B.N.T.

• NBR – 08977 - Avaliação de Máquinas, Equipamentos, Instalações e ComplexosIndustriais - A.B.N.T.

• NBR – 12721 - Avaliação de Custos Unitários e Preparo de Orçamento deConstrução para Incorporação de Edifícios em Condomínios - A.B.N.T.

• Normas para Avaliações de Imóveis - IBAPE.

• Normas para Avaliações de Imóveis nas Desapropriações - IBAPE.• Reavaliação dos Bens do Ativo Imobilizado - IBAPE.

• Normas para Avaliações e Laudos em Desapropriações nas Varas da FazendaMunicipal da Capital (1975) - São Paulo.




C. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS DE INFORMÁMÓVEIS E UTENSÍLIOS

1. INTRODUÇÃO

Subentende-se por valor de mercado:

• “É o preço pelo qual um comprador desejoso e um vendedor desejoso, numperíodo razoável de tempo, são supostos a concordar e transacionar, ambas aspartes estando plenamente informadas das condições de mercado pertinentes, enenhuma delas estando sob necessidade indevida ou constrangimento paraagir”.

Podemos ainda apresentar as seguintes definições que serão mais tarde aplicadas:

• Valor comercial: é o valor correntemente atribuído em transações comerciais sobcondições normais de mercado para um bem idêntico ou similar àquele sobconsideração.

• Valor de custo: é o valor do preço efetivamente pago pelo bem ou coisa,acrescido das despesas diretas necessárias para entrar na posse do mesmo,tais como embalagem, impostos, fretes, despesas legais (escrituras, etc.) e queonerem diretamente o preço pago ou o desembolso.

• Valor depreciado: é o valor do bem ou coisa após a dedução de todas asparcelas atribuíveis à depreciação física, de uso e de obsolescência.

Além das definições acima citadas, é conveniente que ainda sejam esclarecidos, no sentido dasua utilização, os termos máquinas, equipamentos, instalações industriais e indústrias:

• Máquina: No sentido habitual é qualquer aparelho para a aplicação oumodificação de força para um fim específico. Deve ainda ser como talconsiderada uma unidade de produção ou transformação que execute uma oumais operações unitárias. Exemplificando temos tornos mecânicos, fresadoras,prensas, máquinas de furar e broquear, máquina de costura, retificadores,impressoras, etc.

• Equipamento: é o conjunto de utensílios e dispositivos que completam asmáquinas e instalações industriais, necessários para que os mesmos possam

executar as tarefas próprias.• Instalação industrial: é o conjunto de máquinas e equipamentos reunidos em

uma unidade de produção específica, com todos os serviços e utilidadesnecessários para o desempenho de suas funções, podendo fazer parte de umtodo sob a forma de uma unidade ou subunidade, sem constituir uma unidadeautônoma integrada, com todos as características inerentes a tais.




• Indústrias: são constituídas por unidades completas, integradas por terrenos,edifícios, instalações industriais, máquinas, equipamentos, todos os serviçosauxiliares e utilidades.

2. NORMAS E MÉTODOS

Em avaliações de máquinas, equipamentos e veículos, tornam-se imprescindíveis:

a. Vistoria

Na vistoria é fundamental a coleta dos seguintes dados:

• Levantamento de dados técnicos dos itens a serem avaliados.

• Apreciação do estado de conservação e manutenção: fatores dos maisimportantes para chegar a uma conclusão judiciosa quanto ao valor do bemavaliando.

No sentido em que usamos essas duas expressões, deixam elas de ser sinônimas paraassumirem significados próprios, distintos.

• Conservação: atribuímos a este termo o mesmo significado atribuído pelos norte-americanos à expressão “housekeeping”. É ela o somatório dos cuidados delimpeza, ordem, arrumação que se nota ao penetrar em qualquer lugar ouambiente.

• Manutenção: na moderna técnica administrativa há necessidade de sediferenciar entre manutenção corretiva e manutenção preventiva. Ambos osconceitos são indistintamente aplicáveis a imóveis, máquinas e instalações epodem ser assim definidos:

− Manutenção preventiva: constituem-se as ações programadas de inspeção erevisão de imóveis, prédios, máquinas, equipamentos e instalações, erespectivas atividades de pintura protetora, substituições normais periódicasde peças de máquinas e equipamentos, de conformidade com asrecomendações dos respectivos fabricantes ou fornecedores, visandoconservar a coisa ou bem mantido em condições boas e normais defuncionamento ou utilização, com uma correspondente boa apresentação ouaspecto.

− Manutenção corretiva: visa corrigir falhas ou defeitos oriundos do desgasteou de acidentes, aqueles não corrigidos pela manutenção preventiva,acarretando quase sempre a paralisação ou interrupção de atividades demenor ou maior demora, cujas conseqüências e efeitos sobre a produçãopoderão ser desastrosos sob o ponto de vista econômico-financeiro daempresa.




b. Coleta de Informações

Para a realização da avaliação de máquinas, equipamentos de informática, móveis e utensíliosdeve-se proceder a uma pesquisa de valores atualizados para os bens novos idênticos ousemelhantes aos avaliados.

c. Avaliação

Máquinas, equipamentos de informática, móveis e utensílios: a valoração dos bens quepertencem a estes grupos, via de regra, é feita pelo método do custo de reprodução ousubstituição.

No presente caso, o custo de reprodução ou de substituição pode ser sintetizado como sendo osomatório do preço de aquisição da máquina, equipamento ou genericamente de um bem; comtodas as implicações de impostos, taxas, custos de transporte até o local da obra, com o custodos materiais para instalação, respectiva mão-de-obra, inclusive naquilo que se refere a

acabamentos especiais ou normais, tais como pintura comum ou especial, isolação térmica,etc.

Nesta avaliação os valores de reposição apresentados no volume de avaliação de máquinas,equipamentos, móveis e utensílios sofreram um tratamento de modo a equalizá-los para aapuração dos valores de mercado. Este procedimento se fez necessário perante a grandediferença tecnológica entre alguns dos bens avaliandos e os atuais encontrados no mercado.Perante este fato, os valores obtidos junto aos diversos fabricantes ou fornecedores(distribuidores, revendedores) foram analisados de forma a obter um índice de deságio deacordo com a variação tecnológica entre o produto cotado e o produto avaliado.

Depreciação: até agora falou-se na valoração em função de seu provável custo de reproduçãoou de substituição, sem qualquer menção à depreciação decorrente da idade, do uso e daobsolescência. Depreciação pode ser definida como a perda inevitável de valor da fábrica,equipamento e materiais no decurso do tempo, causada por ação química ou corrosão; açãofísica (deterioração, decrepitude, abrasão, desgaste normal e manutenção deferida oureparos); inadequabilidade e obsolescência tecnológica.

O coeficiente de depreciação é que ajusta o valor de mercado do bem. Aplicando-se adepreciação devida ao preço (ou custo) de reposição, determina-se o valor de mercado.




D. RESUMO DA AVALIAÇÃO E VALORES

1. RESUMO DA AVALIAÇÃO

O trabalho avaliatório encontra-se apresentado em 03 (três) volumes, cujo conteúdo é aquiespecificado:

Volume I • Metodologia e Resumo Geral de Valores

Volume II • Avaliação de bens (máquinas, equipamentos de informática, móveis eutensílios) situados:

Na Rua dos Pampas, nº 484, Bairro Prado, Cidade de BeloHorizonte, Estado de Minas Gerais.Na Rua Alexandre Mackenzie, nº 69, Centro, Cidade e Estado doRio de Janeiro.

Na Rua Monsenhor Jerônimo, nº 146, Engenho de Dentro, Cidadee Estado do Rio de Janeiro.

Na Rua do Passeio, nº 42, Centro, Cidade e Estado do Rio deJaneiro.

Na Rua Hannibal Porto, nº 450, Engenho de Dentro, Cidade e

Estado do Rio de Janeiro.

Volume III • Avaliação de bens (máquinas, equipamentos de informática, móveis eutensílios) situados:

Na Av. Borges de Melo, nº 1.677, Bairro de Fátima, Cidade deFortaleza, Estado de Ceará.

Na Rua Profª Anfrísia Santiago, nº 212, Campo da Pólvora,Cidade de Salvador, Estado da Bahia.

Na Rua do Príncipe, nº 156, Boa Vista, Cidade de Recife, Estadode Pernambuco.Na Rua Joaquim Felipe, nº 168, Boa Vista, Cidade de Recife,Estado de Pernambuco.




2. RESUMO DE VALORES DE MERCADO POR LOCALEMPRESA: TELEMAR NORTE – LESTE S. A.DATA-BASE: OUTUBRO DE 2004

- Rua dos Pampas, nº 484, Bairro Prado, Cidade de Belo Horizonte, Estado deMinas Gerais.

R$

Valor total de mercado de máquinas, equipamentos deinformática, móveis e utensílios 8.340.870,00

==============

O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de R$ 8.340.870,00 (oitomilhões, trezentos e quarenta mil, oitocentos e setenta reais).

- Rua Alexandre Mackenzie, nº 69, Centro, Cidade e Estado do Rio de Janeiro.

R$


==============

O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de R$ 2.033.412,00 (doismilhões, trinta e três mil, quatrocentos e doze reais).

- Rua Monsenhor Jerônimo, nº 146, Engenho de Dentro, Cidade e Estado do Riode Janeiro.

R$

Valor total de mercado de máquinas, equipamentos de

informática, móveis e utensílios 430.341,00==============

O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de R$ 430.341,00(quatrocentos e trinta mil, trezentos e quarenta e um reais).




- Rua do Passeio, nº 42, Centro, Cidade e Estado do Rio de Janeiro.

R$


==============

O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de R$ 4.316.602,00 (quatromilhões, trezentos e dezesseis mil, seiscentos e dois reais).

- Rua Hannibal Porto, nº 450, Engenho de Dentro, Cidade e Estado do Rio deJaneiro.

R$

Valor total de mercado de máquinas, equipamentos deinformática, móveis e utensílios 202.804,00

==============

O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de R$ 202.804,00(duzentos e dois mil, oitocentos e quatro reais).

- Av. Borges de Melo, nº 1.677, Bairro de Fátima, Cidade de Fortaleza, Estado deCeará.

R$


==============

O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de R$ 7.586.592,00 (setemilhões, quinhentos e oitenta e seis mil, quinhentos e noventa e dois reais).




- Rua Profª Anfrísia Santiago, nº 212, Campo da Pólvora, Cidade de Salvador,Estado da Bahia.

R$


==============

O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de R$ 4.543.709,00 (quatromilhões, quinhentos e quarenta e três mil, setecentos e nove reais).

- Rua do Príncipe, nº 156, Boa Vista, Cidade de Recife, Estado de Pernambuco.

R$


==============

O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de R$ 1.172.071,00 (hummilhão, cento e setenta e dois mil, setenta e um reais).

- Rua Joaquim Felipe, nº 168, Boa Vista, Cidade de Recife, Estado dePernambuco.

R$

Valor total de mercado de máquinas, equipamentos deinformática, móveis e utensílios 918.220,00

==============

O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de R$ 918.220,00(novecentos e dezoito mil, duzentos e vinte reais).




3. RESUMO GERAL DE VALORES DE MERCADOEMPRESA: TELEMAR NORTE – LESTE S. A.DATA-BASE: OUTUBRO DE 2004

R$


==============

O valor total de mercado dos bens, por nós avaliados, é de R$ 29.544.621,00 (vintee nove milhões, quinhentos e quarenta e quatro mil, seiscentos e vinte e um reais).




E. TERMO DE RESPONSABILIDADE

Este laudo contém o resultado da avaliação de bens a pedido e de propriedade de TelemarNorte – Leste S. A..

Os bens móveis foram avaliados por profissionais, sendo que, durante a realização do trabalho,os mesmos foram vistoriados fisicamente, objetivando verificar suas características técnicas econstrutivas e seus estados de conservação.

Esta avaliação foi elaborada segundo as normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações ePerícias de Engenharia e da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Este laudo está sujeito às seguintes condições de independência, contingências e limitações:• Esta avaliação foi elaborada com a finalidade específica definida no tópico

“Objetivo”. O uso para outra finalidade, ou data-base diferente da especificadaou extração parcial de dados sem o texto completo, não apresentaconfiabilidade.

• Não é permitida a reprodução parcial ou total do Laudo de Avaliação sem oconhecimento e aprovação da Bretas & Associados Engenharia e Consultoria.

• Nenhum membro da Bretas & Associados Engenharia e Consultoria, participantedeste trabalho, tem atualmente ou planeja ter no futuro interesse de qualquer

espécie nos bens incluídos neste laudo.• Consideramos que as informações obtidas junto a terceiros são confiáveis e

foram fornecidas de boa-fé.

• A Bretas & Associados Engenharia e Consultoria não assume responsabilidadepor fatores físicos ou econômicos que possam afetar as opiniões apresentadasneste laudo, que ocorram após a data-base aqui estabelecida.

• O presente trabalho e laudo de avaliação baseiam-se em documentos e plantasfornecidos pelos interessados. Os signatários, portanto, não assumem qualquerresponsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia, além das implícitas no

exercício de suas funções específicas no caso, estabelecidas em leis, códigos ouregulamentos próprios.

• Deve ser bem ressaltado que todos os valores consignados neste laudo(máquinas, equipamentos de informática, móveis e utensílios) referem-se avalores à vista. Também não foram consideradas quaisquer dívidas ou hipotecasque porventura onerem os bens avaliados. A existência de tais fatos não foilevada a conhecimento dos signatários.




• A data-base do presente trabalho, ou seja, a época em que se basearam todasas análises de valores (máquinas, equipamentos de informática, móveis eutensílios) é 31 de outubro de 2004.

São Paulo, 22 de novembro de 2004.

BRETAS & ASSOCIADOS ENGENHARIA E CONSULTORIA LTDA.CREA - 0386320 - SP

Claudio Luiz Costa BretasCREA – 060079719-3 – SP

Félix Eduardo Reyes GaldamesCREA – 506085798-9 – SP

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