BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 0

BVVG - Товариство з обмеженою відповідальністю з реалізації та управління землею 07/2014

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 1

Ми є

• організацією Федеративної Республіки Німеччина

- Єдиним засновником є Федеральне міністерство фінансів (ФМФ)

- Контроль над BVVG здійснює ФМФ спільно з Федеральним міністерством захисту прав споживачів, харчування та сільського (та лісового) господарства = ФМПСХСГ

• Ми виконуємо завдання, визначені законодавством

- Приватизація та реприватизація сільсько- та лісогосподарських земель, що раніше знаходилися у народній власності

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 2

Структура

Керівництво, штаби

та центральні служби

Берлін, центр. офіс

184 співпрацівників

Філії-відділення Виконання

510 співпрацівників

Клієнти

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 3

Організаційна структура BVVG

Центральний офіс у

Берліні

•Виконавчі директори

•Фахові підрозділи

(фахове керівництво)

184 співпрацівників

відповідальні за стратегію та

принципи

8 філій-відділень

Оперативна діяльність

510 співпрацівників

продаж, здавання в оренду

реституція, реприватизація

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 4

Основна ідея BVVG

• Приватизація за єдиними засадами в усіх нових федеральних землях

• Незалежна приватизація приватно-економічною організацією – відносно незначний вплив щоденної політики

• Приватизація, орієнтована на обіг, - надходження передаються Федеральному міністрові фінансів

• Соціально відповідальна приватизація задля зваженого розвитку сільської місцевості за узгодженням з органами сільського та лісового господарства та виборними парламентами (Федерація/федеральні землі)

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 5

BVVG – надавач послуг Федерального

міністерства фінансів

Доходи від реалізації та

управління

Адміністративні витрати

BVVG + мінімальний прибуток

Витрати на ділянки (збори,

приведення до ладу, санація)

Федеральний

міністр фінансів

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 6

Нашу компетенцію становить...

Трансформація відносин власності у сільській місцевості шляхом

- продажу сільсько- та лісогосподарських ділянок, а також землі під забудову

- здавання в оренду сільськогосподарських ділянок, прав на

рибальство та мисливських угідь

- управління та знесення будинків у сільській місцевості

- реалізації рішень про комуналізацію та реприватизацію

BVVG -

приклад центральної

організаційної моделі

здавання в оренду та продажу

аграрних земель

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 8

Завдання BVVG

• Приватизація відповідно до § 1 (6) Закону про довірче

управління, тобто з урахуванням економічних, екологічних,

структурних та правових (щодо власності) особливостей

сільського господарства

• Пільговий продаж згідно з законом про компенсації та

Постановою про придбання земель

• Перед продажем – господарювання відповідно до

встановленого порядку шляхом ефективного здавання в

оренду

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 9

Основна концепція BVVG

• Однозначне встановлення мети щодо приватизації на основі федеральних законів та постанов

• Ефективні можливості управління з боку замовника

• Забезпечення якості завдяки досвідченим та кваліфікованим керівникам та співпрацівникам

• Приватизація за єдиними засадами в усіх регіонах

• Гнучка адаптація до змін у рамкових умовах

• Ефективна приватизація, орієнтована на прибуток; надлишок надходить безпосередньо до федерального бюджету

• Широка незалежність та самостійність; тому відносно незначний вплив щоденної політики

• Хороші можливості контролю для замовника

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 10

Фактори визначення та критерії оцінки при

ухваленні організаційних рішень

Фактори визначення Критерії оцінки

Зміст роботи:

Що треба зробити?

Обсяг роботи:

Скільки треба зробити?

Розподіл праці:

Хто виконує роботу?

Де виконується робота?

узгодженість цілей

управління

якість праці

єдині засади

гнучкість

ефективність

чужий вплив

можливість контролю

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 11

Держ. рівень Землі Округи/ райони Громади

Розподіл інтересів та компетенцій

Власність

Незалежність рішень

Фахова компетенція

Регіональний досвід

•юридична

•сільсько-

господарська

Здійснення аграрно-

структурної політики

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 12

Центральна організація – децентралізоване

виконання завдань

• Можливо: Центральний офіс – виконання завдань місцевими чи

регіональними надавачами послуг

Проблема: чи взагалі існують придатні надавачі послуг?

Надавачі послуг можуть працювати дуже ефективно

Надавачі послуг можуть бути дуже гнучкі

Великі витрати на координацію та контроль

(забезпечення дотримання встановленого порядку та єдиних

засад)

Альтернативу важко собі уявити

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 13

Організаційні альтернативи до BVVG

• Безпосередня федеральна установа чи федеральне відомство

• Виконання завдань Федерації федеральними землями (земельне управління та/або земельне товариство)

• Товариство (компанія) у власності Федерації та земель

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 14

Оцінка альтернатив

Критеріїо ц і н к и BVVG Установа

З е м л і Ф / З - т о в а р и с т в о

Узгодженість цілей 0 0 - -

Управління0 + - -

Я к і с т ь 0 0 0 0

Є д и н і з а с а д и 0 0 - - -

Г н у ч к і с т ь 0 - ( - ) -

Е ф е к т и в н і с т ь 0 ( - ) - -

Ч у ж и й в п л и в 0 - - 0

К о н т р о л ь 0 + - 0

Організаційна форма

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 15

Приватно-правове товариство з єдиним державним

засновником

Установа

(довірче управління у сфері сільського

господарства)

- застиглі організаційні приписи

-велика залежність від вказівок

+хороші можливості контролю

безпосередній вплив поточної

політики

±тенденція до набуття секторної

незалежності: використання

доходів для підтримки

-бюрократичні процедури

Приватно-правове товариство

+гнучке пристосування до змін

+більша самостійність та власна

відповідальність

+можливий успішний контроль,

якщо держава є головним

компаньйоном

±вплив поточної політики лише

опосередкований

±концентрація на завданнях

реалізації та управління

+ економічна орієнтація, прозорість

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 16

Рекомендації - на основі досвіду BVVG

• Чітке визначення цілей – відсутність конфліктів між цілями

• Однозначне встановлення

• компетенцій щодо ухвалення рішень

• обов”язків щодо участі

• розв”язання конфліктів

• Забезпечення якості та єдиних засад

• Сприяння ефективності та гнучкості

• Забезпечення прозорості та контролю

Центральний офіс з регіональними відділеннями

Землевпорядкування

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 18

Історичне тло

• Земельна реформа 1945-1949 р.р.

• Колективізація після 1949 р.

• Приватизація після 1989 р.

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 19

Стан сільського господарства у 1989 році

• 4.500 сільськогосподарських кооперативів (СГК)

• 515 народних маєтків (НМ)

• 2,2 млн. га земель сільськогосподарського користування у

державній власності

• 2,0 млн. га лісів у державній власності

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 20

Вихідна ситуація

Власність церкви:

0,2 млн. га

Загальна площа: 10,8 млн. га

Власність

громадян

5,1 млн. га Власність народу

5,5 млн. га

Загальна площа: 13,4 млн.

облікових ділянок

Власність церкви

0,15 млн. ділянок

Власність народу

4,5 млн. ділянок

Власність громадян

8,7 млн. ділянок

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 21

Аграрно-структурна та фіскальна вихідна ситуація

Аграрна структура

• Сільські родинні господарства

на Заході (сер. площа бл. 20 га)

• Структура великих господарств (СГК/ НМ) на Сході (сер. площа бл. 285 га)

• Надлишок робочої сили (1990 = 362.000; 2002 = 155.000)

• Велика потреба в інвестиціях у споруди та техніку

• Потреба в адаптації пропозиції до попиту на європейському ринку

Фінанси

• Велика потреба у фінансуванні

для вирівнювання умов життя між Сходом та Заходом

• Високі соціальні витрати для скорочення робочої сили, навчання та перекваліфікації, а також дочасного виходу на пенсію

• Значні інвестиції для відродження та створення сільсько-господарських підприємств

• Допомога колишнім СГК та НМ для адаптації

Підхід для вирішення проблеми: використання доходів від приватизації для покриття витрат на аграрно-структурні заходи

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 22

Федеральні закони, важливі для процесу

трансформації

• Закон про приватизацію та реорганізацію майна, що знаходилося у народній власності (закон про довірче управління)

• Закон про розподіл майна, що знаходилося у народній власності

• Закон про врегулювання відкритих майнових питань

• Закон про компенсації (ЗК)

• Закон про адаптацію сільського господарства

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 23

Приватизація сільсько- та

лісогосподарських земель

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 24

Народна власність – до приватної власності

• Заснування “Тройханданштальт” – січень 1990 р.

- Мета: приватизація майна у народній власності

• Заснування BVVG - липень 1992 р.

- Мета 1: приватизація державного майна у сфері сільського та лісового господарства

- Мета 2: реституція та розподіл майна

• Контроль над BVVG з боку Федерального міністерства фінансів

- у співпраці з Федеральним міністерством захисту прав споживачів, харчування та сільського господарства

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 25

Здійснення інтересів

• Федерація: власник земель власник приватизаційного товариства встановлює завдання приватизаційному товариству

• BVVG:

ухвалює рішення щодо приватизації

• Федеральні землі: інформування про плани та рішення можливість висловити свою думку

• Округи/райони/громади:

створюють рамкові умови для використання землі цим самим обмежують діяльність BVVG

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 26

Участь BVVG у ...

• наданні консультацій щодо процесу приватизації в усьому світі

• супроводі процесу трансформацій у сфері нерухомості

сільського та лісового господарства

• розвитку ринку землі за допомогою законів, регуляторних

актів, принципів оцінки

• здійсненні та оптимізації державного управління нерухомістю

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 27

Шлях приватизації на сході Німеччини

•Стабілізація

аграрних підприємств

•Збереження лісів

•База для продажів у

1992 – 1996 роках

•Консолідація

сільськогосподарських

підприємств

•Розвиток нової

культури приватних

лісів

•1996 – 2010 р.р.

•Продаж аграрних

земель на

розвиненому ринку

землі

•Продаж залишкових

лісових площ

Фаза І:

Здавання в

оренду та

управління

Фаза ІІ:

Пільговий продаж

за законом про

компенсації

Фаза ІІІ:

Продаж за обіговою

вартістю

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 28

Аграрно-структурні аспекти

У Німеччині: закон про оренду землі та обіг земельних ділянок

• обов”язок повідомляти про укладення договорів оренди

• обов”язок отримати дозвіл на укладення договору купівлі-

продажу земельної ділянки

• мета: сприяння аграрній структурі, уникнення нездорового

розподілу землекористування

• однак не управління ринком землі

• передусім не врегульовується максимальна межа придбання

при придбанні приватних площ, а також не врегульовується

максимальна межа власності

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 29

Ефективні сільськогосподарські підприємства

• Стаття 7 / стаття 2б частина 3 мають бути основою для розмежування інтересів та для захисту сільськогосподарських підприємств.

• Хто встановлює межі або розміри „ефективного сільськогосподарського підприємства” ?

- Як швидко їх треба змінювати ?

- Як враховується економічний розвиток господарства? (розвиток ринку)

- Хто складає відповідні плани, хто їх змінює та оплачує?

• Заходи з економіки та організації виробництва випереджають наукові розробки, політичні процеси та планування

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 30

згідно з фінансовою Рішення

пропозицією на основі

результатів тендеру

При порівняльних фінансових пропозиціях

можуть встановлюватися пріоритети: нап

р. • класи за гектарами

• форма виробництва, напр. екологічна

• наявність земель BVVG

• використане право згідно з законом про компенсації Законодавство ЄС

•Заборона дискримінації

•Заборона допомоги

Рамкові умови для приватизації земель

Повідомлення Комісії ЄС

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 31

Реалізація та управління

Довготермінова оренда замість швидкого продажу

+ Незначна потреба підприємств у капіталі для користування

землею; можливе використання капіталу на споруди та

техніку.

+ Можлива консолідація аграрної та виробничої структури

відповідно до фахових знань фермерів, а не лише відповідно

до фінансової потужності.

+ Уникнення непередбачуваних цінових коливань на ринку

землі.

+ Збереження земель у власності для забезпечення кредитів

- Більші витрати на реалізацію та управління через тривалішу

діяльність товариства

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 32

BVVG - здавання в оренду

• Мета: стабілізація конкурентноспроможних підприємств

• Шлях: ринкові ціни - прозорість – об”єктивність

• Спосіб: довготермінова оренда на 12 - 18 років

• база: бізнес-план щонайменше на 4 роки

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 33

Критерії відбору орендарів

• Господарювання власними силами, жодної суборенди

• Постійне проживання у даній місцевості

• Кваліфікація керівника підприємства

• Обсяг запланованих інвестицій/робочі місця

• Вплив на аграрну структуру

• Врахування інтересів попередніх власників, позбавлених

власності

• Забезпечення існування попередніх підприємств

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 34

Продаж за пільговою ціною

• Мета:

- Масштабне створення власності у приватних руках

- Стабілізація господарств

- Компенсація втрати майна внаслідок земельної реформи

• Принцип:

- Зниження купівельної ціни до межі, встановленої Європейським Союзом для допомоги

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 35

- Загроза помилкового розподілу бюджетних коштів

Бюджетні кошти надходять “не в ті” підприємства

Підприємства витрачають наявні кошти на “не ті” заходи

- Ризик конфліктів між цілями та несправедливості

- Великі субсидії збільшують потенціал шахрайства та корупції

+Прискорення продажу земель

Субсидіювання продажу

Комбінування компенсації колишнім власникам та програми

підтримки аграрної структури

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 36

• Заборона продажу:

- 20 років – в іншому разі скасування договору, землі повертаються до BVVG

• Прив”язаність до мети та особи:

- не дозволяються передача прав власності та суборенда

• Закріплення структури власників

- зміна структури власників > 25% - скасування договору

Особливі умови договорів...

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 37

Продаж аграрних земель за обіговою ціною

• Принцип конкурсу перед продажем

• Процедура конкурсу

- Інтернет, оголошення, короткий опис

• Оцінка

• Які умови себе добре зарекомендували?

- робочі місця

- інвестиції

- обмеження зміни способу користування

BVVG

Ergebnisse der Privatisierung der

staatlichen Landwirtschaftsflächen

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 39

Управління землями у цифрах (стан 31.12.2011)

• Обсяг земель, прийнятих у 1996 році: 3,2 млн. га

з них

• 1,5 млн. га сільсько- та лісогосподарських земель повернуто фізичним особам згідно з законом про майно, а також місцевим органам згідно з законом про розподіл майна

• близько 1,5 млн. га продано

• близько 206,000 га залишаються в управлінні BVVG

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 40

Управління землями у цифрах (стан 31.12.2011)

Портфоліо

•186,800 га земель сільськогосподарського користування

•18.900 га лісів

•1,000 інші

Досі продано:

•815,900 га земель сільськогосподарського користування

•583,100 га лісів,

•69,600 га земель під інвестиції, в тому числі площа споруд

Ліквідація 405 державних ферм

Починаючи з 1992 року, до федерального бюджету переказано

близько 6,5 млрд. євро надлишків

BVVG Seite 41

BVVG Seite 42

BVVG Seite 43

346

445

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Entwicklung der BVVG-Pachtpreise (EUR/ha) Bestandspacht

Neupacht

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 44

Дякую за Вашу увагу!

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 45

Чинники успіху: чотири „K“

• Kompetenz (компетентність): взірець у визначенні ціни, методиці, прозорості та об”єктивності

• Kooperation (співпраця): готовність враховувати інтереси та досвід регіонів, спілок та фахівців

• Kompromissfähigkeit (здатність до компромісів): кваліфікована підготовка зважених рішень врахування наслідків забезпечення реалізації

• Konsequenz (послідовність): всередині товариства - виконання завдань за єдиними засадами в стосунках з іншими – дотримання двосторонніх

домовленостей та зобов”язань

BVVG 01.03.2016

Autor/Titel

Seite 46

Значення досвіду Східної Німеччини для інших

постсоціалістичних держав

• Вихідна ситуація на початку процесу трансформації подібна

(подібні структура власності та аграрна структура)

• Проблеми, що вирішувались у Східній Німеччині, з затримкою

у часі виявляються в інших постсоціалістичних державах

інші постсоціалістичні держави можуть скористатися ноу-хау,

набутими у процесі трансформації

Процес трансформації відбувається по-різному

АЛЕ: Проблеми, що їх треба вирішувати, подібні!