Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP .

.Departamento de Engenharia de Construção Civil

ISSN 0103-9830

BT/PCC/517

Atributos que condicionam o desenvolvimentode loteamentos residenciais fechados.

Wilson Saburo HondaEliane Monetti

São Paulo - 2008

· Escola Politécnica da Universidade de.São PauloDepartamento de Engenharia de Construção CivilBoletim Técnico - Série BT/PCC

Diretor: Prof. Dr. Ivan Gilberto Sandoval FalleirosVice-Diretor: Prof. Dr. José Roberto Cardoso

Chefe do Departamento: Prof. Dr. Orestes Marracini GonçalvesSuplente do Chefe do Departamento: Praf. Dr. Alex Kenya Abiko

Conselho EditorialPraf. Dr. Alex AbikoProf. Dr. Francisco Ferreira CardosoProf. Dr. João da Rocha Lima Jr.Praf. Dr. Orestes Marraccini GonçalvesPraf. Dr. Paulo HelenePraf. Dr. Cheng Liang Yee

Coordenador TécnicoProf. Dr. Alex Kenya Abiko

O Boletim Técnico é uma publicação da Escola Politécnica da USP/ Departamento de Engenharia deConstrução Civil, fruto de pesquisas realizadas por docentes e pesquisadores desta Universidade.

Este texto faz parte da dissertação de mestrado de titulo "Atributos que condicionam odesenvolvimento de loteamentos residenciais fechados", que se encontra à disposição com osautores ou na biblioteca da Engenharia Civil.

FICHA CATALOGRÁFICA

Honda, Wilson SaburaAtributos que condicionam o desenvolvimento de loteamentos

residenciais fechados. - São Paulo: EPUSP, 2008.24 p. - (Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP,

Departamento de Engenharia de Construção Civil, BT/PCC/517)

1. Planejamento urbano 2. Planejamento territorial 3. Empreendimentoimobiliário 4. Urbanização

I. Monetti, Eliane 11. Universidade de São Paulo. Escola Politécnica.Departamento de Engenharia de Construção Civil 111. Título IV. Série

ISSN 0103-9830

Atributos Que Condicionam o Desenvolvimento de LoteamentosResidenciais Fechados '

Attributes that Condition the Developmentof Gated Communities

RESUMO

Abrir mão do conceito de centralidade, da- proximidade aos centros comerciais, deserviços e culturais para morar em locais mais distantes provoca maiores deslocamentospara o trabalho, estudo e demais ativIdades rotineiras.' Porém, percebe-se que aocorrência de bairros tesidenciais nos arredores das metrópoles é um fenômenomundial, como as gated communities nos Estados Unidos da América e os,LOTEAMENTOS RESIDENCWS FECHADOS no BrasiL que podem oferecer condições demoradias mais espaçosas, dotadas de áreas livres e jardins, condições de segurança eprivacidade, com menor preço da terra, demandadas sobretudo pelas camadas de rendamais altas da população.

Esta rotina de deslocamentos pelo público que mora em um município e trabalha e/ou''estuda em outro provoca o que se denomina de MOVIMENTO PENDULAR. A incidênciado fluxo de MOVIMENTOS PENDULARES na população de alta renda pode ser atestada apartir de tabulações utilizando o Microdados da Amostra dos Censos Demográficos,elaborado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

O objetivo deste trabalho é a elaboração e hierarquização de A1RlBUTOS que mais \influenciam na motivação deste público, em abrir mão do conceito de centralidade e 'irresidir nestes empreendimentos. Os atributos foram hierarquizados de acordo 'com ométodo Analytic HierarchyProcess (AHP) por especialistas que atuam neste segmentode mercado imobiliário nos municípios de Barueri, Santana de Parnaíba, Cotia e Arujá.

ABSTRACT

Giving up the idea of centrality, that is, living near commercial, service and culturalcenters to go live in distant places results in longer joumeys to work, study and other

. routine activities. However, it can be' noticed that resídential neighborhoods in the ,.outsldrts ofthe big cities is a worldwide phenomenon, .like the gated communities in theUnited Siates ànd the LOTEAMENTOS RESIDENCIAIS FEcHADOS in Brazil, with their

• J

spacious houses, free areas and gardens, security and pnvacy, at a lower cost for the,plots which are sought mainly by the higher income populGtion.

Such routine of coming' and going by lhe ,people ·living in a given municipality andworking and / or studying in anolher brings aboul lhe so-called Pendulum Movement.The incidence of lhe Pendulum Movement flow among the high-income populationcould be attesied by tabulations usíng Microdata from the Demo'grafic Census Sampleprepared by the Brazilian InstitiJte ofGeography andStatistics (IBGE).'

The objective of this paper is the developm~nt and ranking df ATTRIBUTES that mostinfluence the motivation of the public in abdicating lhe concept ofcentrality and goinglive in these residential. lhe A1TRIB!JTESwere ranked according to the Analytic

1

/.

Hierarchy p,rocess (AHP) by specia/ists working in this segment Dfthe real state·matketin the municipalities DfBarueri, Sdntafl(J de Parnaíba, Cotia andArujá.

1 INTRODUÇÃO

o desenvolvimento urbano em função do rápido crescimento industrial, comercial e deserviços trouxe, a exemplo da cidade de São Paulo, o crescimento econômico epo.pulacional, este último causado, em grande parte, pelo êxodo rural, vinculado àsoportunidades de empregos e melhor qualidade de vida.

Para o setor da construção civil, o desenvolvimento econômico e social, com aumento emelhor distribuição de renda da população,' associada ao crescimento populacionalconfere demanda por novas moradias, melhoria de uma parcela das moradias existentes

·e migração de uma parcela da população para melhores moragias.

·Essa dinâmi~a da demanda habitacional, com consumidores cada vez, mais exigentes, ealiada à crescente competitividade do mercado imobiliário fizeram com queempreendedores buscassem a configuração de novos produtos.

o alto preço da terra nos centros Urbanos faz com que uma parcela da população opteem migrar para os arredores dos centros urbanos em busca de uma moradia maisesp~çosa com menor preço da terra.

Essa evidência de afastamento, verificada inclusive nas camadas de renda mais alta da· população, já foi contemplado em modelos urbanos como BURGESS (1926), HOYT(1959), ALONSO (1964) e DIAMOND]R (1980).

Abrir mão do conceito de centralidade, isto é, da proximidade aos centros comerciais,de serviços e culturais para morar em locais mais distantes provoca maioresdeslocamentos para o trabalho~ estudo e demais atividadés rotineiras. Porém, a busca.por-novos espaços principalmente nos arredores das cidades é uma tendência l1lundialpara solucionar alguns dos problemas das gr~des metrópoles, como crescimento dapopulação e crescimento urbano não planeja~o.

Seguindo essa tendênda, países como EUA, França, Inglaterra é Alemanha assistem àproliferação de edges cities, .subúrbios mistos de áreas residenciais e comerciais,afastados dos centros- urbanos.

Nos EUA, os suburbs, bairros residenciais localizados nos arredores da cidade,surgiram antes do início da Segunda Gu~rra Mundial. Entretanto, som~nte após a

'. Segunda Guerra Mundial com a demanda crescente pornovas moradias, principalmentecom o retomo dos veteranos da guerra,' os suburbs foram realmente explorados,impulsionados pela construção de novas rodovias e pelos subsídios aO'setor imobiliário.

GOLDBERG (2006, p.ll) relata que com o crescimento da polQição, congestionamentode veículos e, principalmente, da criminalidade nos centros urbanos, os suburbs eramconsid~rados seguros e ofereciam melhor qualidade de vi<}a a seus moradores.Entretanto, com o passar do tempo, alguns problemas urbanos começaram a surgirtambém nos suburbs.

2

Neste context<;>, surgiu nos EUA uma nov~ forma de ocupação nos arredores dos centrosurbanos, denominada gated communities, que possibilita uma moradia mais espaçosacom áre~slivre~e jardins, segurança, privacidade e·comunidade.

GOLDBERG (2906, p.l0) cita que as gated commuriities surgiram no final do séculoXIX para atender à demanda por moradia da camada de renda mais altada popúlação,como o New York Tuxedo Park e as ruas privadas de St.Louis, desénvolvidas em áreas

, segregadas das zonas industriais e da população de baixa renda. Já nli década de 1960,estes empreendimentos ficaram mais comuns, mas ainda eram destinados ao público dealtã renda. Somente na década de 70, surgiram os primeiros nichos de mercado, comopor exemplo: [i] destinados ao público sênior ou aposentados; [li] empreeqdimentoscom maiores amenidades, alguns com resorts e clubes de campo; Na década de 80, o .aquecimento do mercado de real 'estafe e o crescimento dacriminalidade nos, ceqtros 'urbanos induziram a proliferação das gaied communities também para a clas~e média.

No Brasi~ este conceito de moradia surgiu nos arredores do município de São Paulocom os Lo1EAMENfOS RESIDENCIAIS FEcHAOOS. Estes empreendimentos, podem _oferecer condições de moradiàs mais espaçosas, dotadas de áreas livr~s e jardins,condições de segurança e privacidade; demandadas sobretudo pelas camadas de renda

_mais altas da população. Os empreendimentos que mais se destacam são os residenciaisde Alphaville, Tamboré, Aldeia da Serra, Granja Viana e os residenciais de Arujá, todoslocalizados na Região Metropolitana de São Paulo.

b

A rotina de deslocamentos pelo público que mora em um município etrabalha e/ouestuda em outro provoca o que se denomina de'MOVIMENTO;pENo~. No Bra;sil,o ,fluxo de MoVll\..1ENTOS PENDULARES pode ser atestado com tabu;lações, a partir da base -,MICRODADOS da Amostra dos, Censos Demográficos (MIcRoDADOS) -',elaborada peloffiGE. Especificamente na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) a pesquisa'origem-~estino realizada pela Companhia' do Metropolitano de São Paulo, (Metrô),também pode ser uma importante base ,de dados na elaboraçãp de tabulações paraidentificar o fluxo de MOVIMENTOS PENDULÁREs.

SILVA (2001) relata a migração da população de alta renda para LOTEAMENTOSRESIDENCIAIS FECHAOOS, localizado nos arredores dos centros urbanos. Estuda astransfoimações urbanaS e o Loteamento Terras de São José como opção de moradiapara um público pertencente à camadade renda mais alta da popUlação. '

, ,

Estudos sobre as qualid,ades das localizações residenciais urbanas e seus reflexos nomercado, ,uma vez que as caracteristicas. rui 10c3.1ização, podem afetar não só aspreferências dos potenciais compradores em relaÇão à escolha residencial, mas tambéma decisão de empreendedores quanto à ~leção de terrenos para futuros hmçamentos sãoapresentadas por PASCALE (2005).

RmEIRÓ (2005) identifica quais atributos fisicos ede localização de CoNDoMÍNIOs,HORIZONTAIS FEcHAOOS localizados na cidade de São Paulo são tidos como diferenciaisde qualidade do produto pelo consumidor, a partir do ponto de vista de um grupo deprofissionais que atuam neste mercado.

3

EERNANDEZ, (1999) identificou a 'existência de uma escala ,de importância ouhierarquia de valor entre os atributos de LOCALIZAÇÃO do imóvel e sua correlação como estágio do CICLO DE VIDA FAMILIAR.

CLARK; ONAKA (1983) estudam as, motivaÇões para a mobilidad~ residencial esistematizam as diversas razões paràriludar de residência, classificando-as em três tiposde movimento: involuntário; voluntário de ajuste e voluntário induzido.

Diante da produção acadêmica sobre os estudos voltados à qualidade da localização edo produto imobiliário, influência do estágio no CICLO DE VIDA FAMILIAR quanto ~s

suas necessidades e preferências de moradia e, por fim, a mobilidade residencial, estetrabalho apresenta-se oportunamente para identificar quais' são os atributos queinfluenciam na motivação de um público pertencente à camada de renda mais alta dapopulação abrir mão do conceito de centralidade e residirem / ~OTEAMENTORESIDENCIAL FECHADO, localizado nos arredores dos éentros urbanos.

Os LOTEAMENTOS RESIDENcIAIS FECHADOS apresentam-se como alternativa parahabitação nas camadas de renda mais, alta da população, público' alvo de, diversas,empresas atuan~es no mercado imobiliário, sobretudo pela capacidade de pagamentodesses produtos. Várias empresas têm buscado atuar nesse nicho, situação que devepromover um crescimento nas informações volta4as para o planejamento nessesegmento.

2 ESTRUTURAÇÃO DOS ATRIBUTOS, \

Os principais textos de apoio para a estruturação dos Atributos foram os estudos de. _PASCALE (2005),' sobre . qualidade das localizações residenciais urbanas; deFERNANDEZ (1999), voltado para prefer~ncias quanto à localização e influência do 'estágio no CICLO DE VIDA FAMILIAR; de RIBEIRO (2005), que aborda atributos fisicos ede localização como diferenciais de qualidade do produto; e de CLARK; ONAKA(1983), que estudam as motivações para mobilidade i residencial e sistematizam' asdiversas razões para ml,ldar de residência.

Os' AlRIBUTOS que condicionam o desenvolvimento de LOTEAMENTOS' RESIDENCIAISFEcHADOS podem ser observados de acordo com três principais pontos de vista: d<;>esp~ialista que atua, neste segmento de, mercado imobiliário .(projetistas,' .empreendedores, incorporadores, corretores, etc.), do público-alvo (comprador/cliente)e ,do planejador urbano (órgãos públicos). Para ,este trabalhp, os especialistashierarquizaram os. AlRIBUTOS 'com vista de um potencial comprador de. um produto .residencial para seu uso, com fins de estabelecer moradia.

Para hienrrquizar e estabelecer o grau de importância dos atributos foi aplicado ométodo ANAIJ'I1C HIERARCHY PlJOCESS (AHPi junto à alguns especialistas q1,le atuam nosegmento de mercado a fim de identificar quais desses atributos mais influenciam namotivação de um público pertencente à camada de renda mais alta da população capaz'

1 O método AHP difutldiu-se devido à sua simplicidade na aplicação e à diyersidade de uso. Constatam-sediversas publicações científicas sobre o assunto no meio acadêmico, inclusive para assuntos relacionàdosno real estate, como HO,NDA (2008), GREGóRIO; ROCHA LIMA JR (2007) eRIBEIRO (2005).

4' I

de fazer com que abra 'mão" do conceito de centralidade para residir em umLOTEAMENTO RESIDENCIAL FEcHADO, 10caIizado nos arredores dos centros urbanos.

3 METODOLOGIA PARA HIERARQUIZAÇÃO DOS ATRIBUTOS

A metodologia para hierarquizar os A1RIBUIOS foi dividida em duas fases. A primeirafase cOnsistiu na elaboração de um protótipo para teste e validação dos A'IRIBUTbS;seleção de particip~ntes; julgamento dos atributos; interpretação dos resultados; e oprotótipo dos A1RIBUTOS hierarquizados.

Nesta fase partic'iparam cinco especialistas que atuam no merCado de LOTEAMENTOS ­RESIDENCIAIS FECHADOS na micro região de Barueri e Sant;ma de Parnaíba, onde estãolocaiizados os residenciais de AlphavilIe, Tamboré e Aldeia da Serra.

«ada entrevista com os especialistas levava em ~édia cerca de uma hora e-meia. Isto sea dois fatores:

1. Dificuldade dos especialistas -para' o julgamento dos ATRJBUTOS em função daescala proposta;

I _

lI. O protótipo estava com.quantidade excessiva de A'IRIBUTOS a serem avaliados,pelos especialistas.

- A primeira revisão dos A1RIBuros cOnsistiu ~ eliminação do atributo distância dedeslocamento, pois o tempo de deslocamento prevalece sobre a decisão para ir residirnos arredores das cidades, ou seja, o 'público alvo está disposto a percorrer umadistância maior em contrapartida de um menor tempo de deslocamento para os centrosurbanos. .

Além disso, constatou-seque alguns atributos estavam sobrepostos em alguns critérios,causando a sobre avaliação do atributo pelos especialistas. Isso se deve ao fato doscritérios terem dois pontos de vista aistintos que motivam o público alvo a abrir mão doconceito de centralidade e residir em um _LOTEAMENTO RESIDENCIAL FEcHADO,localizado nos arredores dos centros urbanos: um relacionado à origem (moradia atual)e o outro relacionado ao destino (futura moradia).

Assim, para que não ocorra uma avaliaÇão sobreposta de atributos' foi realizada arevisão dos ATRIBUTOS considerando apenas o ponto de vida de destino (futuramoradia) do público alvo. Além diss~, um LOTEAMENTO RESIDENCIAL FEcHADO pode

-_ atender à demanda em mais de uma centralidade, podendo assUmir diferentes avaliaçõesdos atributos em. função da propriacaracterística intrínseca de, cada localidade"justificando' ainda mais a necessidade de trabalhar apenas com o ponto de vi~ta de

, destino do público alvo.

A segunda (ase ,consistiu na seleção de maior número de 'participantes;-julgamento dos' ',­atributos; interpretação dos resultados; e por fim os Atributos hierarquizados.

,5

3.1, ATRnJUTOS

\

,Os eIementosbásicos que compõe a estrutura hierárquica dos ATRIBUTOS seguem asrecomendações do método AHP, ou seja, são formados pelo objetivo principal, critériose as alternativas.

Níveis Hierárquicos dós Atributos

'.

"

o objetivo principal é hierarquizar os ATRIBUTOS que mais influenciam o público alvo aabrir mão do conceito de centralidade para ir residir em um LOTEAMENTO RESIDENCIAL ,I. ,

FEcHADO, localizado no arredor de um centro urbano.

Os critérios dos ATRIBUTOS são formados pelo CICLO DE VIDA FAMILIAR; CICLO DEVIDA PROFISSIONAL; LOCALIZAÇÃO; e por fini, de produto, no caso associado àsCARACTERÍSTICAS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL FECHADO.

Conforme classificação sistemática das mudanças residenciais proposta por CLARK; j

ONAKA (1983X as alterações no estágio dos CIcws DE VIDA FAMILIAR ePROFISSIONAL são consideradas como movimentos voluntários induzidos.

Somente depois de aceitar a idéia da mudança de moradia, é que o público alvo escolhe'os Atributos relacionados ao movimento voluntário de ajuste, neste trabalho formadopelos ATRIBUTOS. de LocALIZAÇÃO ,e' de CARACTERíSTICAS DO LOTEAMENTORESIDENCIAL FECHADO. Y

Os critérios foram estruturados em apenas um nível com o intuito de se obter aimportância hierárquica entre ATRIBUTOS relacionados com os movimentos voluntáriosinduzidos e com os movimentos voluntários de ajuste.

6

Tabela 2 Nível dos Critérios

As alternativas para cada critério são apresentadas na Tabela 3.

O nível dos critérios e o nível das alternativas foram estruturados na de forma a facilitaras respostas dos participantes nas entrevistas.

Tabela 3

3.2 SELEÇAo DOS PARTICIPANTES

Os participantes foram selecionados em função do conhecimento e da experiênciaprofissional no desenvolvimento de LOTEAMENTOS RESIDENCWS FEClIAI)(JS, sejam nas,fases de concepção e desenvolvimento de projetos, comercialização ou implantação.desta tipologia de empreendimento imobiliário.

O contato inicial com os especialistas foi pessoal e/ou telefone, no qual foram. informados o objetivo da pesquisa, o funcionamento do processo AHP e a importância

da participação de profissionais que atuam neste segmento de merCado imobiliário paramaior incremento de dados e volume de informações.

3.2.1 'TAMANHO DA AMOSTRA

Por se tratar de uma pesquisa mais no âmbito qualitativo, não foi encontrada na revisãobibliográfica nenhuma recomendação quanto ao número de participantes.

7

Além disso, esta pesquisa não pretende fazer um levantamento estatístico representativoda opinião de todos especialistas que atuam 11,0 setor, foi realizada uma amostra porconveniência - método de amostragem não probabilístico, ou seja, foi uni,camente umaconsulta a um grupo limitado e seleto de especialistas, que, através de sua experiência,busca hierarquizar os atributos de mais influenciam na motivação de um públiéopertencente à camad~ de renda mais alta da popuiação abrir mão do .conceito decentralidadé e ir residir em um LOlEAMENTO RESIDENCIAL FECHADO, localizado nosarredores dos centros urbanos.

Alguns estudos sobre julgamento de atributos, que utilizaram a metodologia Delphi,como em VERONEZI (2004) ou PASCALE (2005), citam que amostras contendo maisque 50 participantes apresentam ineficiências de custos relaciónadas ao tempo e que,grupos com menos de 10 participantes resultam em escassez quanto à geração de idéias.Ambas as pesquisas tiveram como objetivo a participação de 50 especialistas, esperandochegar ao final do processo com a participação efetiva de 30 especialistas.

Seguindo estes par&metros, para a hierarquizàção dQs ATRIBUTOS, obteve-se aparticipação efetiva de 30 especialiStas, que atuam no desenvolvimento des~e segmentode mercado. Para evitar que o resultado sofresse a influência de opiniões característicase/ou intrínseCas de uma determinad.a região, ,o número de participantes foi uniformizadoem 10 profissionais de cada uma das micro regiões pesquisadas: [i] Barueri e Santana deParnaíba; [ii] Cotia; [iii] Arujá.

3.2.2 PERFIL DOS ESPECIALISTAS

. ~

Os participantes da pesquisa foram cuidadosamente selecionados para representar, omais realístico possível, o tema tratado. Assim, atenção especial foi dada para o perfildos especialistas, não apenas em função de se obter a qualidade da informação, !TIas .também para identificar eventual divergência nos resultados devido a algumascaracterísticas intrínsecas de um determinado perfil de especialistas.

Salienta-se que a faixa etária dos participantes é muito importante para tratar o tema,pois pessoas muito jovens podem não dar importância significativa' a determinadosatributos em função da própria vivênCia e experiência profissional.

Na pesquisa o especialista mais jovem possuía .26 anos de idade. Na medida do "~

possível, procurou:-seuniformizar a faixa etária dos participantes para que, casonecessário, seja possível identificar eventual divergência nos resultados devido aoestágio no CICLO DE VIDA em que se ,éncontra o espedialista.

8

máis de 50 anos10

33%

de 40 a 49 anos8

27%

de 26 a 29 anos2

7%

~e 30 a 39 anos10

33°,(,

Figura 2 FaiXa Etária dos Especialistas

Os e~pecialistas que, participaram da 'pesquisa em sua maioria são formados porengenheiros cIvis (34% dos participantes), mas percebe-se que o grupo é bastante.eclético e multidisciplinar; Apenas quatro pessoás (14% dos participantes) não possuemformação súperior completa. ' !

SUpeJm in<:orJllIelo_Segundo Grau 2

Engenheiro Mecâni:o 2 7%1 ' 7%

3%

Econop'ista1

3%

Arquiteto e Urbanista4

~~fi 1.3%,\~",

Commicação Social1

3%

Figura 3 Fonnação dos Especialistas

A grande maioria dos participantes é composta por executivos de empresas (87%),sendo oito gerentes (27% dos participantes) e dezoito diretores(60% dos participantes):

9

Figura 4

Gerente..<~ 8

Cargo dos Especialistas

Arquteto. 13%

0JnsuI0I"1 .

3%

Di"elor

1860%

~ssim como· a faixa etária, o tempó de expenenCla do especialista no -mercado-imobiliário foi na medida do possível uniformizado para identificar, caso seja,necessário, possíveis distorções nos resultados da hierarquia dos ATRIBUfOS.

rmis de 20 anos11

37%

DJ 10a 19 anos8

27%

Até9anQS11

36%

Figura 5 Tempo de Experiência dos Especialistas

Pode-se dizer --. que as empresas onde os especialistas trabalham são bastarite. consolidadas no mercado imobiliário, cerca de 83% delas possuem màis que 10 anos deexperiência.

. '10 a 19 anos

1033%

Dl 20 a 29 anos5

'17%Màis de 30 anos

1033%

Figurá 6 Tempo de Atuação das Empresas onde os Especialistas Trabalham

- - - ,Diante do perfil· dos especialistas que atuam no mercado de loteamentos e das empresasonde :eles trabalham, pode-se dizer que são adequados para avaliar os atributos que maisinfluenciam o público de alta renda abrir mão do conceito de centralidade para ir residir

, ' .

em um LOlEAMENTO RESIDENCIAL FEcHADO, localizados nos arredores dos ce,ntrosurbanos. .

3.3 JULGAMENTO DOS ATRIBUTOS

. \

\.

Os atributos foram avaliados pela propna aplicação do método AHP com osespecialistas que atuàm em cada uma das, micro regiões :' [i] Barueri e Santana deParnaíba; [ii] Cotia; [iii] Arujá.

Diversas literaturas, como SAATY (1980), SAATY (1990), MORITA (1998),SHIMIZU (2001), RIBEIRO (2005) e GREGÓRIO; ROCHA LIMA ,JR (2007),recomendam 'que a escala de preferência varie de 1 a 9, utilizando números inteiros paraos valores dentro deste intervalo, sendo 1 a pontuação mínima, igualmente preferível, e9 a máxima, extremamentepreferível..

Êntretanto;, conforme discutido anteriorÍnente;na primeira- fase,' esta escala não foiprática para o· julgamento do protótipo pelos especialistas.' Verificou-se que os'especialistas tinham maior facilidade em comparar os atributos' diretamente pelo peso, .ou seja, os participantes compararam os atributos aos pares e identificam a prefe~ência .por um determinado atributo em relação a outro; atribuindo um -peso maior para, oatribut9 de maior preferência. A soma dos pesos dos atributos em. comparação deve sersempre igual a 100%. Em função- .da praticidade no julgamento dos atributos, -ficajustificada a comparação entre os atributos diretamente pelos seus pesos.

3.4 INTERPRETAÇÃO DOs-REsULTADOS(

Não há regras para a interPr~ação dos resuÍtados no, método AHP, a partir dosjulgaIJ1ent9s realizados pelos participantes. Pata isso, foram ~tilizadas técnicasestatísticas para a interpretação dos resultados, estimação de parâmetros e a inferênciasobre duas médias.

"~.

.1

II

3.5 CONSISTÊNCIA DOS ATRIBUTOS

Conforme mencionado' anteriormente, para evitar que o resultado sofra a influência de 'opiniões características e / ou intrínsecas de uma determinada região, o número departicipantes foi uniformizado, ou seja, lO profissionais em cada uma das micro regiões

..pesquisadas: [i] Baruerie Santana de Parnaíba; [ii] Cotia; [iii] Arujá.

CPn:t esta divisão, os ATRlBUTOS poderiam apresentar diferentes hierarquias de acordocom o grau de' importância percebido pe~os especialistas que atuam em cada microregião. .

Antes de üriciar a comparação entre os resultados' das amostras, verificou-se que asmedidas de dispersão, desvio padrão (s) e coeficiente de variação (cv), apresentamíndices relativamente baixos, em comparação ao valor absoluto de cada atributo. Nocaso do nível dos critérios, o desvio padrão (s) ficou na faixa de 2,5% a 4% e oCoeficiente de Variação (cv)ficou na faixa de l()O~ a 22%. Isto demonstra que asamostras aprésentam-secompatíveis' e adequadas para análise estatística ao que éproP9sto para neste trabalho. "

A consistência dos ATRlBUTOS foi avaliada através da inferência dos resultados apartirda comparação de duas amostras, ou seja, foi realizada a comparação do resultado geral,de todos os30 participantes, com ~s resultados de cada micro.

Este procedunento se faz necessário, pois à medida que os ATRlBuTOS de cada mictbregião apresenta diferentes hierarquias, a: consistência dos ATRlBUTOS deve ser avaliada,embasando a discussão de potenciais relações referentes à localização, características do'produto e as necessidades e preferências do público alvo.

, '\

Ao cÇ)mparar a média geral dos 30 participantes com os resultados de cada micro região,per-cebe-se que as médias estão dentro oumtiito próximas ao intervalo de cO,nfiança de·95% da amostra geral.

12.1'

Ciclo de Vida Familiar

40% ,----'--'--..,---------------------------,

------- ---- ---- - -- ------ - - - -- -- - - - -- --- ------ ---- ---- -- --- -' .--- -- - - --- - -- - ----- ----:------ ------- --- -,- - ---- --- --- --- -- --

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CIl 37% ~ -_ --_. ,.-------,.-.,-,----- : • ---c:---~~-----:--.----.----.-------- -.. _,_~.__ '. . "_ - c_{~ I '::Jl!(!)

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Barueri e Santana de Pamaíba Cona Arujáfonte: Aumr

Média da Merc>Região -MêcÍia das Armslras --lnIervab de Confiança 95% --Intervab de COnfiança 95%

Gráfico 1 Avaliação do atributo Ciclo de Vida Familiar pelos 30 especialistas que atuamno mercado de Loteamentos Residenciais Fechados

Localização

26,0% F .. -----'-.--- -.. .'.'-_.._, . 1.~ 25,5% t- ---....-. -. ------- -~--.~. ----.-. ---. -- ..:....-.-..-.--.----- -.--------.-.-: -- -. -- ~_:2~:_ -~-- --::----- ..,.. -- _.c ---::--·.i

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Barueri e Santana dePamaíba

Cotia Arujá

Fonte: Autor

Média da Mero-RegiãO -Méóo das Armsiras -,-Intervab de Confiança 95% --Intervab de Confiança 95% IGráfico 2 Avaliação do atributo Localização pelos 30 especialistas que atuam no

mercado de Loteamentos Residenciais Fechados

13

Características do Loteamento Residencial Fechado

GI'tJ 22%:::I!IJ -'..

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21%'-1-------'----.-----------.------------1

Fonte: Autor

Barueri e Santana deParnaíba

Cotia Arujá

..... Média daMcr~ião-MédB das AIIIl6tras --Nervab de Confiança 95% - btervalo de Qmfiança 95%

Gráfico 3 Avaliação do atributo dàs Características do loteamento Residencial Fechadopelos 30 especialistas que atuam no mercado

Ciclo de Vida Profissional

Fonte: Autor

Barueri e Santana de

ParnaíbaCotia Arujá

Médo da Mcrl>-RegIOO -';;;"Média das ARDSIras --Intefyab de Confiança 95% -- ....Iervalo de Confiança 95% IG~fico4 Avaliação do atributo Ciclo de Vida ProfiSsional pelos 30 especialistas que

atuam no mercado de loteamentos Residenciais Fechados

Os gráficos' apresentados acima são apeqas com intuito de visualização da média geral,, com seus intervalos de confiança, e onde estão posicionados os resultados de cada micro

região. Estatisticamente a compar~çãó pura e simples das médias não deve ser utilizadapara identificar à igualdade ou desigualdade das ~médias.

A comparação da igualdade das médias ,deve ser realizada através da metodologia dainferênciá das médias de duas amostras, ou seja, realizar a inferência da média geralcom as médias de cada .micro região. Com a aplicação da rotina para inferência damédia de duas amostras, foi possível concluir probabilisticamente a igualdade, dasmédias. Abaixo são apresentadas figuras ilustrativas' sobre o posicionamento dadistribuição t, baseado pelo cálculo do Grau de Liberdade Simplificado (GLS):

14

Legenda

-fcritico = - 2.262

t=O

.. , Sem escala

tcritko= 2,262

Baruari I Santana de Parnaiba ,., ~•.•..••"'" i = 0,12

)~.::... >..." ,"

Fonte: Pesquisa com 30 especiarlStas que atuam no mercado de loteamentos Residenciais Fechados realizada peloautor .

Figura 7 Critério Ciclo de Vida Familiar: inferência da média 'geral com a média de cada~icro região

-~=-2,262

Legenda t=O Sem escala

Critério Localização: inferência da média ge~1 com a média de cada microregião .

•• • ••.•• earueri I Santana de ?ar!laí~.a ~ i =0,02 .Coti~ .." «........ ..0> u " -. ,- •• , _ •• .:' -='0. ;:;,j

Fonte: Pesquisa com 3O-especialistaS que atuam nomerçádo de lot~mentosResidenciais Fechados realizada peloautor .

Figura'8 _

15

J.

/

Legenda

-fcritico • - 2,262

. t=O

Barueri I Santana de ?amaí!}ª ~ ; , i= 0,05

.. \ . ~ ..:.

fcrilico= 2,262

Sem escala

Critério CARACTERíSTICAS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL FECHADO: inferência damédia geral com a média de cada micro região· .

Fonte: Pesquisa com 30 especialistas que atuam no mercado de loteamentos Residenciais Fechados realizada pelo·autorFigura 9

Legenda

-fcritico = - 2,262

t=o

Barueri I Santana de Parnaíba , t = 0,29

fcrilico= 2,262

Sem escala

Fonte: Pesquisa com 30 especialistas que atuam no mercado de Loteamentos Residenciais Fechados realizada peloautor

Figura 10 Critério Ciclo de Vida Profissional: inferência da média geral com a média decada micro

De mãneiraanáloga a inferência das amostras no nível dos criterios,o resultado geral nonível das alternativas foi comparado com os resultados de cada micro região. Assim,

16

com a aplicação da rotina para inferir a média de duas amostras independentes, tambémfoi possível concluir probabiliSticamente a igualdade das médias.

Diante da igualdade damédia geral com as médias de cada,micró'região, em todos osníveis, dos critérios e das alternativas, a discussão da hierarquia dos atributos foidefinida pela média geral, ou seja: pelo grau de importâricia' percebido pelos 30·participantes da pesquisa. .

Porém, além da comparação da média geral com as médias de cada micro régião, fQirealizada a comparação da média 'de uma determinada micro' região em relação asdemais micro regiões.

Assim, por meio da rotina para inferir a igilaldade da média de duas amostrasindependentes, verificou-se a igualdade das médias entre as micro regiões de Barueril'Santana de Parnaíba e de Cotia. f

Ao comparár Arujá com Barueri I Santana de Parnaíba verificou-se a divergência:. emdois atributos no nível dasaltemativas:' Separação~ Tempo para deslocamento para osprincipais 'centros comerciais.Qua~do se compara Arujá com Cotia verificou-se a 'divergência em apenas um àtributo no nível das alternativas: Local distante de favelas. '

Ao analisar as amostras das avaliações destes' atributos no município de Arujá,.constatoú-se que algumas avaliações estavam dist()rcidas em relação às demais. Tanto éverdade que ao aplicar à 'mediana (medida de posição que-- despreza os valores 'extremos), foi possível inferir a igualdade dá mediana ,de uma determinada micro região

- em relação as demais micro regiões. ' .

Entretanto, ao analisar a hierarquia destes três atributos (Separação~ Tempo paradeslocamento para os principais centros comerciais~ Local distante de favelas) emfunção do resUltado geral dos 30 participantes, verificou"-se que o peso destes atributos émuito semelhante quando se compara os resUltados da média e damediana (difereI!ça depeso inferior a 0,0014). ASSIm, fica mantida e justificada a discussão da hierarquia dosatribut9s pelá mi~dia geral, ou seja, segundo o grau de· importância perce9ido pelos 30participantes. "

3,6 .HIERARQUIA DOS ATRIBUTOS

Os especialistas, que participaram' da pesquisa de campo, entendem que os.ATRIBUTOSpropostos estavam corretos, não havendo nenhum outro atributo a ser incluído para apesquisa.

A seguir são .apreSêntados os ATRIBUTOS nos níveis dos critérios ~ nos 'níveis dasalternativas, segundo o grau de importância percebido de 30 especialistas que atuamneste segmento de mercado imobiliário, nas' micro' regiões: [i] 'Bàrueri e Santana deParnaíba~ [ii] Cotia~ [iii] Arujá:

17

Fonte: Pesquisa realizada com 30 especialistas que atuam no mercado de Loteamentos Residenciais Fechadosrealizada pelo autor

Tabela 5 Pesos dos Atributos

3.6.1 NíVEL DOS CRITÉRIOS

No nível dos critérios dos A1RIBUTOS, a principal motivação que leva o público alvo aabrir mão do conceito de centralidade para ir residir em um LOTEAMENTO RESIDENCIAL

FEcHADO, localizado nos arredores dos centros urbanos, é o CICLO DE VIDA FAMILIAR .

(37%), seguido do atributo de LOCALIZAÇÃO (25%), CARACTERÍSTICAS DO

LOTEAMENTO RESIDENCIAL FECHADO (23%) e, por fim, o CICLO DE VIDA PROFISSIONAL

(15%).

0% 10% 20% 30% 40%

Fonte: Pesquisa realizada com 30 especialistas que atuam no mercado de Loteamentos Residenciais Fechadosrealizada pelo autor .

Figura 11 Atributos: Média Geral e Hierarquia dos Critérios

18

A interPretação da hierarquia dos atributos nos níveis dos critérios remete a concluir quea mudança do estágio no CICLO DE VIDA FAMILIAR é o principal motivadordo público­

I alvo na aquisição de uma nova -moradia, dada a importância do atriQuto em relação aos _demais. -

Para a aquisição desta nova moradia, o público identifica o atributo de LOCALIZAÇÃOcomo de maior importância, para d~pois identificar o produto imobiliário maisadequado para atender as necessidades familiares.

Somente após atender as necessidades e dar melhor qualidade de vida a família, opúblico alvo, neste caso representadopelo(s) chefe(s) da família, .se preocupa com se1,l

I próprio conforto, justificando o CICLO DE VIDA PROFISSIONAL como o atributo, no níveldos critérios, menos importante em relação aos demais.

3.6.2 _NíVEL DAS ALTERNATIVAS

-No caso do nível das alternativas, a avaliação dos resultados pode sér demonstrada porpatamares.

Atnbutos: Mécha Geral HierarqUIa das AlternativasTabela 6

Hierarquia ~~tem~~.;' :.~:/j~~~~~'/,:1~~:~í:IlF~0~~__ ...:_'"-'....... __L..: _ ..~. J h .,;.."" .. _":.~~. ~'-.:.:...~3~~~_~:"::L ~ ;,~'-- _....::..:..--. :.:' ___ ._..:_=........ ..:._'"_:::...::•.::.__._ .....=-_..:. _____.... ....: __ .: .__lL_ ~ ~~__~ __ ...:. :

1 Alteração do tamanho da família (aumento fredução) 23,6%

2 União familiar (casamento) 12,8%

3 Maior segurança em função da infra-estrutura e vigilãncia instalada 9,9%

4 Aumento de renda 6,4%

- 5 Mudança de emprego na região do empreendimento 6,1%

6 local distante de favelas 4,9%

7 Maior espaço para edificação (jardins, piscina, etc.), aliado ao menor preço da terra 4,4%

8 Amenidades (clube, quadras esportivas, brinquedos para crianças, etc.) 4,3%

9 Amplas áreas verdes 4,2%

1à Tempo de deslocamento ao estudo.

3,8%

11 locãl com baixa poluição ambiental 3,3%

12 Nível s6cio-econômico na região do empreendimento (status da vizinhança) 3,2%

13 Tempo de deslocamento ao trabalho 2,7%

14 Aposentadoria 2,5%

15 Tempo de deslocamento a pequenas áreas comerciais (padaria, mercados, etc.) 2,5%

16 Proximidade de parentes.

1,7%-17 Tempo de deslocamento aos principais centros comerciais e de serviços 1,6%

,18 Proximidade de amigos 1,4%

19 Separação (separação, divórcio, morte do cônjuge, etc.) - 1,0%

Fonte: Pesquisa realizada com 3D especialistas que atuam no mercado de loteamentos Residenciais Fechadosrealizadá pelo autor _ - .

" .

No primeiro pat~afhierárquico no nível das alternativas; assim como ocorre no níveldos critérios, Q principal motivo que induz·o público alvo à migração proposta é emfunção dos aspectos relacionados ao estágio no CICLO DE VIDA FAMILIAR: ~lteração_dotamanho da família (23,6%) e união familiar (12,8%).

No segundo patamar de importância, estão os aspectos relacionados à segurança emfunção da infra-estrutura e vigilância instalada (9,90,10). O público aceita abrir mão dQ

19.\

conceito'de centralidade desde que o LOTEAMENTO RESIDENCIAL FEcHADO ofereçasegurança compatível ou superior ao local de·origem.

o atributo segurança também é um dos principais motivadores que faz a população dealta renda, que reside nos centros urbanos norte-americanos, migrar para as ga~ed

communities, conforme relatado por GOLDBERG (2006), MAXWELL (2004) e i

MITTELSTEADT (2003). ,

Este atributo é explorado em todos os residenciais pesquisados, pode-se dizer comopadrão possuir rondas de segurança, monitoramento por circuito fechado de TV econtrole de acesso de veículos e pessoas. Além disso, verifica-se que com o. passar dotempo, com o avanço de novas tecnologias, novos sistemas. de segurança sãointroduzidos pelos empreendedores e pela própria AsSOCIAçÃO DE MORAOORES.

o terceiro patamar de importância está relacionado ao CICLO DE VIDA PROFISSIONAL:aumento da renda (6,4%) e mudança de emprego na região do empreendimento (6,1%).

No ,caso do aumento da renda, é preciso distinguir o público quejá .pertence à camadade renda' mais alta da população daqueles que passaram a pertencer a esta classe social.Na opinião dos especialistas, o público que passou a pertencer à classe de alta renda temmais propensão em exercer o MOVlMENTO PENDULAR., porque a linha de base(referencial de qualidade) dele foi significativamente alterada. Ele muda o referencialsobre o conceito de moradia e qualidade de vida, justificando a procura por moraqiasmais espaçosas, dotadas de áreas livres e jardins, cpndições de segurança e privacidilde,nas quais os LOlEAMENTOS RESIDENCIAIS FECHADOS podem oferecer. .

A importância' do atributo mudança de emprego na região do empreendimento éjustificada pelo surgimento de 'novas centralidades, que gera novas oportunidades deemprego, renda e .demanda para os empreendimentos próximos a estes locais. Istojustifica que o empreendedor deve contemplar estrategicamente os possíveis pólos dedesenvolvimentó nos seus estudos de identificação de demanda, como vêm ocorrendona micro região de Barueri e Santana de Parnaíba.

, O quarto patamar de i:m.portância é o atributo local distante das favelas (4,9%). Esteatributo está diretamente relacionado às questões de segurança, que encontram-se nahierarquia superior, e as questões de status da minhança, que encontram-se nahierarquia inferior.

A importância deste atributo pelos especialistas é verificada na primeira pesquisa decampo, na qual foi identificado apenas um residencial próximo às favelas, onde o preçopor m2 do lote deste empreendimento é menor comparativamente a outros produtosse~elhantes ofertados na região.

O quinto patamar de importância, está relacionado às CARAClERÍSTICAS DOLOlEAMENTO RESIDENCIAL FECHADO: maior espaço para edificação - aliad() ao menorpreço da terra - (4,4%), as amenidades (4,3%) e amplas áreas verdes (4,2%).

O sexto patamar está relacionado aos aspectos de localização: tempo de deslocamentoao estudo (3,8%), local com baixa poluição ambiental (3,3%),' nível sócio-econômico na

I

\

20

\

região do empreendim~nto - statUs da vizinhança - (3,2%) e tempo de deslocamento aotrabalho (2,7%).. " ,

Nos aspectos de localização é valido c~mentar que o(s)'chefe(s)de família importa(m)-,se mais com o conforto da família do que em relação às suas própri~ necessidadés. Istopode ser' exemplificado pela importâncill dada ao tempo de deslocámentoao estudo(3~8%), que inclui qualquer membro da família, em especial os :(ilhos, em relação aotempo de deslocamento ao trabalho (2,7%), que na maioria <los casos é do própriochefe(s) da família.

Alteração do .amanho da fámí6a (aumento I redução)

, União familiar (casaR1Ell!.o)Maior segurança em função da i~truturae Wgiláncia

instalada

Aumento de renda

,Mudaf'!Ça de emPffi90 na legiãodo~­

local distante de ineIas

Maior espalf!J para edificação (jardins, piscina, etc.), al,iado ao, menor pmço da leoa

Amenidades (clÍJbe, quadras esportivas. brinquedos para• crianças. etc.) ,

,Amplas áreas,-oos

Tempo de deslocamento ao es.udo

Local com baixa poluição ambiental

NÍWlI sócio-econômico na regiãO do empreendimento (status dalIizinhança)

T~ de deslocamerlto ào ~baIho

Aposentadoria

Tempo de deslocamento a pequenas áreas comerciais (padaria.mercados. etc.) ,

Proximidade de parentes

Tempo de deslocamento ~os principais centros COll'lIlR:iais e deserviços

Proximidade de amigos

Separação (separação, di\OO:io, morte do cõnjuge, etc.)

0% 5% 10% ,15% 20% 25%

Fonte: Pesquisa realizada com 30 especialistas que atuam no mercado de LoteamentOs Residençiais Fechadosreali?ada peJoautor' 'Figura 12 Atributos: Média Geral e Hierarquia das Alternativas'

No sétimo e último patam8.r de importância estão os atributos: aposentadoria (2,5%), ,tempõ de deslOcamento a pequenas áreas ,comerciais (2,5%), proximidade de parentes(1,7%) tempo de deslocamento aos principais centros comerciais ede serviços (1,6%),proximidade de amigos (1,4%) e, por fim, a separação (1,00.10).',

. Neste patamar de importância vale destacar que os .especialistas dão maior importância ,ao tempo de deslocamento a pequenas áreas' comerciais' em relação aos principaiscentros COmerciais e de serviçÓs. A necessidade de ir com maior freqüênCia à padaria ouao mercado influencia na ponderação em relação a ir até o shopping ou hipermercado, !

onde a neces~idade não é freqüente.

21

T,anto é verdade, que no início dos primeiros residenciais de Alphaville, que a regiãodispunha de apenas pequenos centros comerciais, como à padaria eos mercados.Atualmente, com o desenvolvimento urbano, a região concentra um novo pólo deatividades comerciais e de serviço, discutido por HONDA (2008). -

Para os especialistas o atributo separação traz efeito inverso, as pessoas separadas,divorciadas ou viúvas tendem a retomar para as moradias localizadas nos centrosurbanos, próximos às centralidades, por esta razão este é o atributo de menor:

"4 CO,NSIDERAÇÕES fiNAIS

Os LOlEAMEN1:'OS RESIDENCIAIS FECHADOS são 'demandados pela população de altarenda porque os moradores podem possuir um estilo de vida diferente nestesresidenciais, principalmente parã as pessoas que nunca residiram em umempreendimento desta tipologia, que mudam a sua linha de base, ou seja, mudam oreferencial de qualidade ~bre o produto iínobiliário.

Abrir mão-do conceito de centralidade para ir residir em um LOlEAMENTO RESIDENCIALFEcHADb, localizado nos arredores de um centro urbano, provoca maiores

, deslocàmentos para o trabalho, estudo e demais atividades rotineiras, em contrapartida,é possível dispor de uma moradia mais espaçosa com áreas livres e jardins, amenidades,comodidades, condições de seguran~ e privacidade, com menor preço da terra.

Neste enfoque, no qual população de alta renda está disposta a abrir mão do conceitopecentralidade para ir residir em um LOTEAMENTO RESIDENCIAL FEcHADO, localizado noarredor de uni tentro 'urbano, foi realizada uma pesquisa de campo nas micro regiões de 4 ,

[i] Barueri e Santana de Parnaíba, [ii] Cotia e [iii] Arujá. ' '

,Nesta pesquisa, foi aplicado o método Ana/ytic Hierarchy Process junto a algunsespecialistas que atuam neste segmento de mercado imobiliário, para hierarquizar,segundo o grau de importância, os atributos que mais influenciam o público alvo a abrirmão do conceito de centralidade para ir residir em um LOlEAMENTO RESIDENCIAL

, FECHADO, localizado no arredor de um centro urbano.

Para hierarquizai os A'IRIBUTOS, contou-se com a particip~ção de 30 especialistas queatuam no mercado de LOlEAMENTOS RESIDENCIAIS FEcHADOS, sendo 10 especialistasem cada micro região pesquisadas.

Esta segregação dos especialistas por micro região de pesquisa se faz necessária,' pois àmedida que os ATRIBUTOS de cada micro região apresentam diferentes- hierarquias, aconsistência dos A'IRIBUTOS deve ser avaliada, embasa,ndo a discussão de potenciaisrelaçÕes referentes à lôcalização., caraeterlsticas do produto e as necessidades epreferências do público alvo.

Para interpretáção destes resultados foi necessário recorrer à estatística sobre 'inferênciade resultados a partir de duas amostras independentes., Com isto, foi comparado oresultado de cada micro região em relação às demais, assim como o reSUltado geral dos30 participantes em relação a cada micro região. Assim, os resultados podem serconsiderados semelhantes entre as micro'regiões.

22

\.

Diante da semelhança do resultado geral com o resultado de cada micro região, adiscussão da hierarquia dos atributos foi pelo resultado geral, ou seja, -pelo grau deimportância percebido pelos 30 participantes da pesquisa.

A interpretação da hierarquia dos atributos remete a concluir que a mudança do estágiono CICLO DE VIDA FAMILIAR é o principal motivo que leva o público alvo a adquirir uma .nova moradia, dada a importância do atributo em relação aos demais atri~utôs. . .

Somente após atender as necessidades e. dar melhor qualidade de vida a família, 'O/ .

público alvo, neste Caso represe~tado'pelo(s) chefe(s) da família, se preocupa com seupróprio conforto.

A estrutura' hierárquica dos ATRIBUTOS apresenta ser consistente em relação aosLOTEAMENTOS RESIDENCIAIS FEcHADOS nas micro.: regiões pesquisadas. Tanto éverdade, ql.le· osempreende4orés eXploram' com muita intensidade os critérios deLOCALIZAÇÃO e CARACTERÍSTICA& 00 LOTEAMENfO RESIDENCIAL FEcIÍADos, como porexemplo os aspectos de segurança, maior espaço paTa edificaçã,o, amenidades, amplasáreas verdes, proximidade de estolas, local com baixa poluição ambiental, nível sócioeconômico da região, etc.

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