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O Programa do XIX Governo Constitucional consagrou o objectivo de
proceder à revisão do regime do arrendamento urbano no sentido de criar um
mercado de arrendamento eficiente.
Para além da dinamização do sector imobiliário, o aparecimento de um
verdadeiro mercado de arrendamento é um factor importante para promover a
mobilidade das pessoas, a redução do desemprego e a diminuição do
endividamento das famílias.
A par do regime jurídico da reabilitação urbana, que o Governo simplifica e
estimula, a revisão do regime do arrendamento é condição essencial para criar
melhores condições de vida nas cidades, nomeadamente nos seus centros, e
promover a mobilidade dos cidadãos, animando a economia e gerando maior
equilíbrio e justiça social.
Enquadramento
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Quase uma centena de anos de congelamento de rendas gerou custos: os centros das cidades estão
degradados, sem população e envelhecidos; as periferias estão sobrelotadas, com consequente acréscimo
de custos de deslocação para os particulares.
Nos últimos 30 anos, o investimento do sector da habitação esteve concentrado na construção de novos
edifícios:
Mercado de arrendamento desceu drasticamente; mensalidades por compra de habitação são
inferiores às correspondentes ao arrendamento de imóveis;
Florescente mercado de compra de habitação própria: 76% dos portugueses são donos da sua
habitação (INE, Censos 2011 – em 1981, essa percentagem era de apenas 57%) massificação do
acesso ao crédito.
O elevado custo e o difícil acesso ao crédito vão impedir milhares de famílias de terem casa própria. O
arrendamento será a opção natural. A não existência de casas no mercado em quantidade e com preços
acessíveis poderá constituir um grave problema.
A reforma do regime do arrendamento de 2006 não logrou atingir os resultados pretendidos quanto aos
contratos antigos (anteriores a 1990) nem foi capaz de dinamizar a reabilitação urbana: desde 2006, de um
universo de 255 mil imóveis com rendas antigas congeladas (Censos 2011), apenas 3.052 rendas foram
atualizadas pelo senhorio (Dados do Sistema NRAU entre 23/10/2006 e 18/04/2012).
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REFORMA DO REGIME DO
ARRENDAMENTO URBANO
Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro
Alteração consagrada na Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto
Breve caraterização do mercado de arrendamento 2011 vs. 2001
2001 2011
Arrendados
Total
720.878 772.700
5.054.922 5.877.991
Var. %
7,2%
16,3%
Arrendados/Total 14,3% 13,1%
* Em 2011, do total de alojamentos vagos foram indicados como estando “paraarrendar” um total de 110.207 alojamentos ( 1,9% do total de alojamentos) .
Fonte: INE, Censos 2001 e 2011.
Vagos * 543.927 734.846 35,1%
Arrendamento no total de alojamento – 2001/2011
Imóveis
Vagos/Total 10,8% 12,5%
440.410
255.536
720.878772.700
2001 2011Contratos até 1990 Total de contratos
Evolução dos contratos antigos – 2001/2011
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Procura crescente de arrendamento Aumento de fogos vagos Gradual diminuição dos contratos antigos Elevado potencial de crescimento do mercado de arrendamento
-42%
Breve caraterização do mercado de arrendamento 2011
Antes 1990
1991-2005
2006-2011
Contratos por antiguidade *- 2011 (%)
* Ano de celebração do contrato de arrendamento.Fonte: INE, Censos 2011.
Contratos por faixa etária do inquilino (anos)
Antes 1990 1991-2005 2006-2011
Contratos por renda (€/mês)
Antes 1990 1991-2005 2006-2011
0-393% 40-49
6%
50-6431%
0%
+6560%
0-3920% 40-49
27%
50-6434%0%
+6519%
<50
50-100
100-200
200-300
300-400
400-500 >500
<50
50-100 100-200
200-300300-
400
400-500
>500
<5050-100
100-200
200-300
300-400
400-500
>500
33%255.536
20%154.559
44%
26%
16%
6%7%15%
11%22%
23%18%
6%5%
10%
22%31%
13%19%
3%2%
47%362.605
0-3950% 40-49
21%
50-6418%0%
+6511%
7
Contratos pré-RAU – com regime vinculístico - têm ainda peso significativo (33% do total) Contratos pré-RAU têm rendas baixas (70% abaixo dos € 100 - 44% abaixo do € 50) Contratos novos têm rendas elevadas (32% acima dos € 400)
Diagnóstico
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Procura crescente de
arrendamento
Ausência de oferta de
arrendamento a preços
acessíveis
A REFORMA DO ARRENDAMENTO URBANO É
PRIORITÁRIA
Reforma do regime do arrendamento urbano
REFORMA DO
ARRENDAMENTO
URBANO
+
Reabilitação
Urbana
Mobilidade do mercado de trabalho
Promoção da poupança interna
Dinamização económica (revitalização das cidades)
Objetivos
Flexibilização do regime do contrato de arrendamento
Promoção de mecanismos expeditos
de cessação do contrato e desocupação da
habitação
Conjugação do regime do arrendamento com a
reabilitação urbana
Impactos
Dinamização do mercado de
arrendamento
Renovação das cidades (em conjunto com
reabilitação)
Aumento da oferta de habitações a preços
acessíveis
Aumento da segurança jurídica para senhorios
Vetores da Reforma
A.Alteração ao regime
substantivo
B.Revisão do sistema de
transição dos contratos antigos para o novo regime
C.Agilização do procedimento
de despejo
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RAU
DL 321-B/90, de 15 de Outubro
Entrada em vigor a 18 de Novembro de 1990
DL 257/95, de 30 de Setembro
Entrada em vigor a 5 de Outubro de 1995
Habitacionais
Não
Habitacionais
NRAU
Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro
Entrada em vigor a 27 de Junho de 2006
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO NO TEMPO
ALTERAÇÕES AO CÓDIGO CIVILREGIME GERAL DA LOCAÇÃO (ARTIGO 1048.º)
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA OU ALUGUER
Consagram-se expressamente 2 regimes distintos do direito à resolução do
contrato:
- Judicial (n.º 1 a 3 do artigo 1048.º);
- Extrajudicial (n.º 4 do artigo 1048.º + n.º 3 e 4 do artigo 1084.º).
• Eliminou-se (n.º1 do artigo 1048.º) a possibilidade de o arrendatário poder fazer
caducar o direito à resolução do contrato no âmbito de oposição à execução, só o
podendo fazer, pagando, depositando ou consignado em depósito as somas devidas
e a indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º até ao termo do prazo para a
contestação.
• O locatário só pode fazer uso desta faculdade uma única vez por cada contrato,
quer a resolução seja judicial quer seja extrajudicial.
CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO(ARTIGO 1069.º DO CÓDIGO CIVIL)
A lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, estabeleceu que o contrato de arrendamento
urbano, independentemente do seu prazo de duração, deve ser celebrado por
escrito.
Na falta de documento escrito o arrendamento é nulo nos termos dos artigos 220.º
e 285.º e seguintes do Código Civil.
Nos termos do artigo 2.º, n.º 1, alínea m), do Código do Registo Predial, o
arrendamento celebrado por prazo superior a 6 anos e suas transmissões ou
sublocações está sujeito a registo, sob pena de ser inoponível a terceiros que
venham a adquirir a propriedade do imóvel arrendado, de acordo com o artigo 5.º,
n.º5, do mesmo código, solução consentânea com o disposto no artigo 1057.º do
Código Civil.
RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE PRÉDIOS URBANOS
(ARTIGO 1083.º E 1084.º DO CÓDIGO CIVIL)OBJECTIVO: Reforço do mecanismo de resolução.
• Verifica-se a redução do prazo de mora do arrendatário de 3 para 2 meses de
renda, a partir do qual o senhorio pode resolver o contrato de forma extrajudicial –
comunicação ao arrendatário.
• Novo fundamento de resolução: situações de atrasos reiterados no pagamento de
renda, superiores a 8 dias, quando ocorram por mais de 4 vezes, num período de um
ano; nestas situações não há hipótese de o arrendatário fazer caducar o direito do
senhorio à resolução.
• O prazo geral de caducidade do direito de resolução é de 1 ano, salvo quando o
fundamento for o previsto no n.º3 ou 4.º do artigo 1083.º do Cód. Civ., casos em que
o prazo de caducidade é de 3 meses (nova redacção do artigo 1085.º, n.º2).
• Atenção que o prazo de prescrição do direito a exigir o pagamento de rendas
vencidas é de 5 anos, nos termos do disposto no artigo 310.º, alínea b), do Código
Civil.
• Prevê-se de forma inovadora que o arrendatário apenas tem direito a evitar a
resolução extrajudicial do contrato pela mora igual ou superior a 2 meses no
pagamento de renda, encargos ou despesas, uma única vez (n.º4 do artigo 1084.º).
Esta solução é a equivalente à já prevista para a resolução judicial.
• Consequentemente, foi reduzido o prazo para o arrendatário cessar a oposição à
realização de obra, de 3 para 1 mês (n.º 5 do artigo 1084.º).
• Em todas estas situações a resolução por parte do senhorio opera por
comunicação efectuada mediante notificação avulsa, contacto pessoal do advogado,
solicitador ou agente de execução ou, ainda, por carta registada com aviso de
recepção, no caso de domicílio convencionado, nos termos do disposto no n.º7, do
artigo 9.º da Lei n.º 6/2006.
A resolução pelo arrendatário é efectuada por comunicação escrita remetida por
carta registada com aviso de recepção, nos termos do n.º1 do artigo 9.º da Lei n.º
6/2006.
DESOCUPAÇÃO (ARTIGO 1087.º DO CÓDIGO CIVIL)
• Por regra a cessação do contrato torna imediatamente exigível a desocupação do
local e a sua entrega, salvo se outro for o momento legalmente fixado (artigo 1081.º)
Ora, até agora a desocupação do local nos casos de arrendamento urbano só era
exigível após o decurso de 3 meses a contar da resolução.
Com a nova redacção do artigo 1087.º o senhorio passa a poder exigir a
desocupação e a entrega do local 1 mês após a resolução.
• Caso o arrendatário não desocupe o local no prazo de 1 mês a contar da resolução,
se outro prazo não for acordado pelas partes, o senhorio pode lançar mão de um
novo procedimento extrajudicial, apresentando junto do BNA o requerimento de
despejo.
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO – DURAÇÃO DOS CONTRATOS
Artigos 1094.º e 1095.º do Código Civil
O contrato de arrendamento para habitação pode ser celebrado com prazo certo ou
por duração indeterminada.
Estipula-se, agora, que no silêncio das partes o contrato considera-se celebrado
pelo período de 2 anos e já não por duração indeterminada.
O legislador acentua logo a intenção de atribuir uma maior flexibilização ao mercado
de arrendamento, evitando, sempre que possível, a celebração de contratos por
longos períodos de tempo.
O período de tempo de 2 anos é nota característica desta reforma – veja-se, por
exemplo, a faculdade que o senhorio tem de livremente denunciar o contrato,
mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 2 anos
(artigo 1101.º, al. c).
CONTRATOS COM PRAZO CERTO
(Artigo 1095.º do Código Civil)
• Elimina-se a referência aos contratos para habitação não permanente ou para fins
especiais transitórios, que previa a possibilidade de se estipular uma duração
mínima do contrato inferior a 5 anos.
• Tal eliminação faz todo o sentido, uma vez que agora não se prevê qualquer limite
mínimo de duração do contrato de arrendamento, tendo as partes total liberdade
de acordar a sua duração mínima.
• Por fim, os contratos com prazo certo apenas podem prever uma duração
máxima de 30 anos, o que se encontra de acordo com o disposto no artigo 1025.º
do Código Civil.
RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA E OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
(Artigos 1096.º, 1097.º e 1098.º do Código Civil)
• Quanto à renovação automática, a nova redacção prevê que findo o prazo de
arrendamento o mesmo se renova por períodos sucessivos de igual duração e não
já por períodos mínimos de 3 anos.
• Quanto à oposição à renovação, para além de se terem diminuído
substancialmente os prazos para o senhorio e arrendatário comunicarem tal
oposição, aqueles encontram-se agora directamente relacionados com o prazo do
contrato (artigo 1097.º e 1098.º).
• A renovação pode ser impedida mediante comunicação efectuada por escrito
assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção,
nos termos do disposto no artigo 9.º da Lei n.º 6/2006.
O CASO ESPECÍFICO DA DENUNCIA PELO ARRENDATÁRIO DE CONTRATOS PARA
HABITAÇÃO COM PRAZO CERTO (Artigo 1098.º, n.º3)
• Com vista a obter uma maior flexibilidade de denúncia do contrato por parte do
arrendatário mas, ao mesmo tempo, uma maior protecção do senhorio, exige-se,
agora, uma duração mínima de 1/3 do contrato quando anteriormente estava
previsto 6 meses.
• Quanto à antecedência mínima para a denúncia, esta encontra-se também
dependente do prazo do contrato: 120 ou 60 dias, consoante o contrato for igual ou
superior a um ano ou inferior, respectivamente.
CONTRATOS DE DURAÇÃO INDETERMINADA – DENÚNCIA PELO ARRENDATÁRIO
(ARTIGO 1100.º DO CÓDIGO CIVIL)
• A nova redacção do presente artigo veio estabelecer 2 prazos distintos de
antecedência mínima de comunicação para a denúncia, consoante o prazo de
duração efectiva do contrato, em vez dos 120 dias fixos previstos anteriormente.
• Acresce que pode existir uma maior protecção do senhorio, já que se passa a
exigir uma duração mínima e efectiva de 6 meses de contrato, quando
anteriormente não se exigia qualquer duração mínima.
DENÚNCIA PELO SENHORIO (ARTIGO 1101.º DO CÓDIGO CIVIL)
• Em primeiro lugar a denúncia para demolição ou realização de obra de remodelação
ou restauro profundo só pode ter lugar quando tais obras ou restauros “obriguem à
desocupação do locado”.
• Em segundo lugar, e como uma das mais significantes alterações ao regime
substantivo, prevê-se que a denúncia livre possa ter lugar com uma antecedência não
inferior a 2 anos sobre a data em que a cessação seja pretendida, quando
anteriormente o prazo era de 5 anos.
• Na hipótese de o arrendatário não desocupar voluntariamente o locado, o senhorio
pode, de imediato, recorrer ao procedimento especial de despejo a correr termos no
BNA (Balcão Nacional do Arrendamento).
• Por força das normas transitórias (artigos 26.º, n.º4, al, c) e 28.º da Lei n.º 6/2006), a
denúncia livre com prazo de 2 anos não é aplicável aos contratos habitacionais celebrados
anteriormente ao NRAU se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou
deficiência superior a 60%.
• A denúncia livre com prazo de 2 anos é assim aplicável a todos os contratos habitacionais
celebrados a partir de 26 de Junho de 2006, data da entrada em vigor do NRAU.
• Relativamente aos contratos não habitacionais há que distinguir os celebrados após a
entrada em vigor do DL n.º 257/95, dos celebrados em momento anterior:
- Aos contratos celebrados na vigência do DL n.º 257/95, aplica-se o disposto na
alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil;
- Aos contratos celebrados em momento anterior à entrada em vigor do DL n.º
257/95, a denúncia prevista na alínea c) do artigo 1101.º não se aplica, excepto nos casos
em que ocorra trespasse ou haja cedência de participações sociais superior a 50% do capital
da sociedade arrendatária (nestes casos o prazo de denúncia é elevado para 5 anos).
DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO (ARTIGO 1102.º DO CÓDIGO CIVIL)
Consagra-se uma maior flexibilidade de denúncia por parte do senhorio:
- Reduzindo-se o tempo em que este tem que ser proprietário, de 5 para 2
anos;
- Deixando de fazer depender a denúncia da inexistência de casa
arrendada.
Ainda no âmbito de uma maior flexibilidade, com a revogação do n.º 2 foi
eliminado o requisito que exigia que o senhorio apenas poderia denunciar
o contrato mais recente.
DENÚNCIA JUSTIFICADA (ARTIGO 1103.º DO CÓDIGO CIVIL)
• O novo regime da denúncia justificada importa uma significativa alteração na medida em
que se permite que o senhorio proceda à denúncia extrajudicial do contrato de
arrendamento, sem necessidade de recurso aos tribunais, através da acção de despejo,
bastando para o efeito mera comunicação que respeite o disposto nos restantes artigos do
próprio artigo 1103.º.
• Os requisitos da denúncia para obras distinguem-se consoante se trate de operação
urbanística sujeita a controlo prévio ou isenta de controlo prévio.
• Nestes casos o senhorio é obrigado a pagar uma indemnização correspondente a 1 ano de
renda ou a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já
detinha (quando não haja acordo tem preferência a indemnização) (diferente é o 28.º, n.º5).
• No caso de denúncia para habitação o senhorio deve dar ao locado a utilização invocada no
prazo de 3 meses e por um período mínimo de 2 anos.
• A denúncia jamais pode importar uma duração total do contrato inferior a 2 anos quando
anteriormente a duração mínima era de 5 anos.
TRANSMISSÃO POR MORTE (ARTIGO 1106.º)
• O direito ao arrendamento por morte do arrendatário constitui uma excepção à regra da
caducidade do contrato de arrendamento por morte do arrendatário, prevista na alínea d)
do artigo 1051.º, aplicável apenas aos arrendamentos habitacionais.
• Consagra-se uma nova solução, estabelecendo-se que não se verifica a transmissão
do arrendamento por morte do arrendatário se o titular desse direito tiver outra casa,
própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou
no respectivo concelho no resto do país.
• Tendo em consideração o disposto no artigo 1068.º, a transmissão por morte a favor do
cônjuge será de aplicabilidade reduzida, já que o direito do arrendatário comunica-se ao
seu cônjuge nos casos de regime de comunhão geral ou de adquiridos.
• Aos contratos habitacionais celebrados antes de 26 de Junho de 2006 não se aplica o
disposto no artigo 1106.º, mas sim o estabelecido no artigo 57.º da Lei 6/2006.
NORMAS TRANSITÓRIAS
TRANSMISSÃO POR MORTE NO CASO DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃOARTIGOS 57.º DO NRAU (ATENÇÃO AO 26.ºN.º2)
1 – Clarifica-se a situação de união de facto exigindo-se, para efeitos da transmissão por morte, a
convivência por período superior a 2 anos (Lei 7/2001, de 11 de Maio) e a residência no local há mais
de 1 ano;
2 – Restringe-se a transmissão por morte do primitivo arrendatário ao ascendente em 1.º grau,
quando anteriormente se previa a transmissão a ascendentes, sem limitação em função do grau;
3 – Prevê-se uma nova regra (n.º3) que faz caducar o direito à transmissão do arrendamento;
4 – Quando a posição do arrendatário se transmita para ascendente com idade inferior a 65 anos, à
data da morte do arrendatário, o contrato fica submetido ao NRAU – contrato a prazo certo por 2
anos;
5 – No caso de transmissão para filho ou enteado, o contrato fica submetido ao NRAU na data em
que aquele atingir a maioridade ou, caso seja estudante, na data em que fizer 26 anos de idade;
6 – Tirando o caso excepcional previsto no n.º4, a transmissão por morte do primitivo arrendatário só
se pode verificar uma única vez, ao contrário do estipulado anteriormente que permitia haver lugar a
duas ou três transmissões sucessivas.
NORMAS TRANSITÓRIAS
TRANSMISSÃO POR MORTE NO CASO DE ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL
ARTIGOS 58.º DO NRAU (ATENÇÃO AO 26.ºN.º2)
Clarifica-se no n.º1 que a transmissão só tem lugar por morte do primitivo arrendatário. Assim,
também a transmissão por morte nos arrendamentos para fins não habitacionais apenas tem lugar
uma vez, solução idêntica à prevista para os arrendamentos habitacionais.
As regras previstas nos artigos 57.º e 58 aplicam-se a todos os contratos celebrados antes do NRAU
(artigo 26.º, n.º2). Quanto aos contratos celebrados após o NRAU aplica-se o disposto nos artigos
1106.º, 1107.º e 1113.º.
NORMAS TRANSITÓRIAS
Contratos habitacionais celebrados na vigência
do RAU (DL 321-B/90, de 15 de Outubro) e
contratos não habitacionais celebrados depois
do DL 257/95, de 30 de Setembro (entrada em
vigor a 19 de Novembro de 1990)
Contratos habitacionais celebrados antes da
vigência do RAU (DL 321-B/90, de 15 de Outubro)
e contratos não habitacionais celebrados antes
do DL 257/95, de 30 de Setembro (entrada em
vigor a 5 de Outubro de 1995)
REGRA: PASSAM A ESTAR SUJEITOS AO NRAU
- Quanto aos contrato de duração indeterminada, pode
haver lugar à denúncia livre com prazo de 2 anos
(alínea c) do artigo 1101.º do C.C.);
Excepção nos casos em que o arrendatário tenha
idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com
grau comprovado de incapacidade superior a 60%
REGRA: PASSAM A ESTAR SUJEITOS AO NRAU
• Não se aplica o disposto na alínea c) do artigo 1101.ºdo C.C., excepto nos casos de arrendamento nãohabitacional, nas situações de trespasse ou cedênciade participações sociais em mais de 50%;
• Nos casos de denúncia para obras de remodelaçãoou restauro profundo, nas situações em que oarrendatário tem mais de 65 anos ou incapacidadesuperior a 60%, na falta de acordo das partes, osenhorio fica obrigado a garantir o realojamento doarrendatário em condições análogas às que este jádetinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valorda renda e encargos.
NORMAS TRANSITÓRIAS
Contratos habitacionais celebrados na vigência
do RAU (DL 321-B/90, de 15 de Outubro) e
contratos não habitacionais celebrados depois
do DL 257/95, de 30 de Setembro (entrada em
vigor a 19 de Novembro de 1990)
Contratos habitacionais celebrados antes da
vigência do RAU (DL 321-B/90, de 15 de Outubro)
e contratos não habitacionais celebrados antes
do DL 257/95, de 30 de Setembro (entrada em
vigor a 5 de Outubro de 1995)
REGIME DE RENDAS
As rendas apenas podem ser
actualizadas nos termos do disposto no
artigo 24.º da lei 6/2006, mediante a
aplicação do coeficiente de actualização,
apurado pelo INE e publicado
anualmente em DR, até 30 de Outubro
de cada ano.
REGIME DE RENDAS
O regime de rendas, bem como o regime
de transição para o NRAU, é efectuado:
-Arrendamento para habitação (30.º a 37.º)
-Arrendamento não habitacional (50.º a
54.º)
Mecanismo de negociação da renda (não habitacional)
Senhorio Inquilino Resultado
Senhorio propõe:- Atualização de renda;- Tipo de contrato: prazo
certo / duração indeterminada
- Duração do contrato.
Aceita
Contrapõe com nova renda, tipo e duração
Denuncia o contrato
Invocar que existe um estabelecimento
comercial (microentidade) /
associação sem fins lucrativos / república
de estudantes
Renda é atualizada; contrato com prazo certo de 5anos (salvo acordo quanto a outro tipo/duração).
- Senhorio aceita. Renda é atualizada; contratocom prazo certo de 5 anos (salvo acordo quantoa outro tipo/duração).
- Senhorio não aceita. Senhorio pode: Denunciar o contrato, com pagamento deindemnização equivalente a 5 anos derenda (valor médio das duas propostas); Atualizar renda de acordo com o valor dahabitação; contrato com prazo certo de 5anos.
Inquilino tem 3 meses (2+1) para desocupar ahabitação; não há atualização da renda.
Período transitório de 5 anos em que a atualizaçãoda renda está limitada a 1/15 do valor do locado,apurado nos termos do artigo 38.º do CIMI.
Neste caso não há lugar à possibilidade dedenúncia com o pagamento da indemnização novalor de 5 anos de rendas.
Findo o período de 5 anos o senhorio podepromover a transição para NRAU, sendo que nafalta de acordo o contrato considera-se celebradocom prazo certo, pelo período de 2 anos.
Mecanismo de negociação da renda (habitacional)
Senhorio Inquilino Resultado
Senhorio propõe:- Atualização de renda;- Tipo de contrato: prazo
certo / duração indeterminada
- Duração do contrato.
Aceita
Contrapõe com nova renda, tipo e duração
Denuncia o contrato
Invoca circunstâncias de carência económica
Invoca idade ≥65 anosou deficiência comgrau de incapacidade> 60%
Renda é atualizada; contrato com prazo certo de 5anos (salvo acordo quanto a outro tipo/duração).
- Senhorio aceita. Renda é atualizada; contrato comprazo certo de 5 anos (salvo acordo quanto aoutro tipo/duração).
- Senhorio não aceita. Senhorio pode: Denunciar o contrato, com pagamento deindemnização equivalente a 5 anos de renda(valor médio das duas propostas); Atualizar renda de acordo com o valor dahabitação; contrato com prazo certo de 5anos.
Inquilino tem 3 meses (2+1) para desocupar ahabitação; não há atualização da renda.
Período transitório de 5 anos em que a atualizaçãoda renda está limitada, de acordo com uma taxa deesforço referente ao rendimento do agregadofamiliar, com tecto de 1/15 do valor da habitação:- Rendimento do agregado inferior a € 500 – 10%- Rendimento inferior a € 1500 – 17%- Rendimento igual ou superior a € 1500 – 25%
- Aplicação das regras da negociação, salvo se houversituação de carência económica.
- Em qualquer caso, não há alteração do tipo oucessação do contrato sem acordo do inquilino.
Após 5 anos pode serpromovida a transição parao NRAU, considerando-se,na falta de acordo,celebrado com prazo certo,pelo período de 2 anos.
RESUMO DA REFORMA DO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO
Vectores da Reforma
A.Alteração ao regime
substantivo
B.Revisão do sistema
de transição dos contratos antigos
para o novo regime
C.Agilização do
procedimento de despejo
Descrição
- Confere-se maior liberdade às partes, promovendo o aparecimento de contratos de duraçãovariada, nomeadamente mais curtos, mais ajustados às necessidades do inquilino e dosenhorio
- Pretende-se evitar situações prolongadas e/ou reiteradas de incumprimento: o senhoriopode pôr fim ao contrato após 2 meses de não pagamento ou atraso no pagamento da renda,comunicando-o ao inquilino.
- Prevê-se a transição dos contratos antigos para o novo regime num curto período,através de um mecanismo de negociação da renda. Regras especiais: Carência económica - período transitório de 5 anos Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade
superior a 60% - pode existir atualização de renda, mas inquilinos mantêm ocontrato
- Em caso de necessidade de demolição do imóvel ou obras profundas que obriguem àdesocupação, o contrato cessa com indemnização, salvo no caso de idade igual ousuperior a 65 anos ou de incapacidade superior a 60%, em que há sempre lugar arealojamento em condições análogas
É criado um mecanismo especial de despejo célere que corre, tanto quanto possível,por via extrajudicial. Há apenas recurso ao tribunal para acautelar o direito doinquilino que se oponha ou quando seja necessária autorização para entrada forçadana habitação
32
PRINCIPAIS ALTERAÇÕES
A. Alteração ao regime
substantivo
Contratos para fins habitacionais
Antes
Duração dos contratos:- Regra geral: as partes podem acordar
prazo entre 5 e 30 anos; se nadaestipularem, os contratos consideram-secelebrados por duração indeterminada
- Excepção: Os contratos a prazo certo sópodem ter duração inferior a 5 anosquando celebrados para habitação nãopermanente ou para fins transitóriosespeciais
Nota: Na prática os contratos são,informalmente, celebrados com duraçãoinferior à exigida na Lei.
Depois
Duração dos contratos :Não existe um prazo mínimo para
os contratos; Se as partes nada estipularem,
consideram-se celebrados comprazo certo pelo período de 2 anos
Mora (atraso no pagamento):- O senhorio só pode pôr fim ao
contrato após 3 meses de nãopagamento ou atraso. Nos 3 mesesseguintes, o inquilino pode pagar, casoem que a resolução do contrato ficasem efeito.
- Na prática, o despejo só é possível aofim de 6 meses (3+3)
Mora (atraso no pagamento):- O senhorio pode pôr fim ao contrato
após 2 meses de não pagamento ouatraso. No mês seguinte, e apenas poruma vez em cada contrato, o inquilinopode pagar, caso em que a resoluçãodo contrato fica sem efeito.
- Na prática, o despejo é possível ao fimde 3 meses (2+1) ou, após novoatraso, de 2 meses. 33
A.Alteração ao regime
substantivo
Contratos para fins habitacionais
Antes Depois
Denúncia para demolição ou obras
profundas (contratos de duração
indeterminada):
- A denúncia é feita em ação judicial;
- A indemnização é fixada de acordo
com despesas e danos suportadas
pelo inquilino, não podendo ser
inferior a 2 anos de renda;
- Na falta de acordo quanto ao
pagamento de indemnização ou ao
realojamento do inquilino, há lugar a
indemnização, mas não se prevê
qualquer prazo para o acordo.
Denúncia para demolição ou obras
profundas (contratos de duração
indeterminada):
- Denúncia por mera comunicação ao
inquilino;
- Prazo de 30 dias para acordo; na falta
de acordo, há lugar a indemnização
- Indemnização fixada em 1 ano de
renda;
- A não execução das obras, salvo
motivo não imputável ao senhorio, dá
lugar ao pagamento por este de uma
indemnização correspondente a 10
anos de renda.
34
A.Alteração ao regime
substantivo
Contratos para fins nãohabitacionais
Antes Depois
Duração:- As partes podem livremente
estabelecer regras quanto à duraçãodo contrato, mas se as partes nadaestipularem, considera-se celebradopor 10 anos
Duração:- Mantém-se a liberdade das partes na
determinação da duração do contrato,mas se as partes nada estipularem,considera-se celebrado por 5 anos
Regime de transição e atualização derendas:- Contratos anteriores a 1990 celebrados
por duração indeterminada não podemser cessados por livre vontade dosenhorio (“contratos para a vida”)
- O senhorio só pode promover aatualização da renda se o imóvel: (i)estiver avaliado fiscalmente há menosde 3 anos; e (ii) estiver em estado pelomenos médio de conservação.
- Atualização faseada (2/5/10 anos) até4% do valor da habitação.
Regime de transição e atualização de
rendas:
- Estabelecimento de um mecanismo de
negociação da renda, que assenta no
diálogo entre as partes.
- Duas exceções:
Carência económica
Idade igual ou superior a 65 anos ou
deficiência com grau de
incapacidade superior a 60%
B.Revisão do sistema de
transição dos contratos antigos
para o novo regime
Contratos para fins habitacionais
celebrados antes da vigência do RAU
35
Antes Depois
B.Revisão do sistema de
transição dos contratos antigos
para o novo regime
Contratos para fins habitacionais
celebrados antes da vigência do RAU
Denúncia para demolição ou obras
profundas:
- Denúncia em ação judicial;
- O senhorio é obrigado a realojar o
inquilino independentemente da sua
idade.
Denúncia para demolição ou obras
profundas:
- Senhorio pode denunciar o contrato
por mera comunicação.
- O senhorio é obrigado a realojar, no
mesmo concelho em condições
análogas, o inquilino com idade ≥ 65
anos ou deficiência com incapacidade
> 60%.
Antes Depois
Transmissão por morte:
- Há transmissão por morte paraqualquer ascendente;
- Há transmissão sucessiva entre pais,ascendentes e filhos.
Transmissão por morte:- Limita-se a transmissão por morte para
ascendentes em 1º grau (pais);- Elimina-se a possibilidade de transmissões
sucessivas;- Impede-se a transmissão para pessoa com
outra casa própria ou arrendada no mesmoconcelho
- Transmissão dá lugar à transição do contratopara o novo regime (contrato com prazo de 2anos) quando ocorra:
para ascendente que viva com oinquilino e tenha idade inferior a 65anos; ou
para descendente quando este fizer 18anos ou, estando ainda a estudar, 26anos.
B.Revisão do sistema de
transição dos contratos antigos
para o novo regime
Contratos para fins habitacionais
celebrados antes da vigência do RAU
Regime de transição e atualização de rendas:- Contratos anteriores a 1995 celebrados
por duração indeterminada não podem sercessados por livre vontade do senhorio,salvo ocorrendo trespasse ou alteração demais de 50% da composição societária;
- O senhorio só pode promover aatualização da renda se o imóvel estiveravaliado fiscalmente há menos de 3 anos.
- Atualização faseada (5/10 anos) até 4% dovalor da habitação.
Regime de transição e atualização derendas:- Estabelecimento de um mecanismo de
negociação da renda, que privilegia odiálogo entre as partes;
- Exceção: microentidades (entre outros,volume de negócios líquido nãosuperior a 500 mil euros) - períodotransitório de 5 anos
37
Contratos não habitacionais antes da vigência do DL
n.º 257/95
Antes Depois
Regime de transição:
Não há livre denúncia pelo senhorio.
Regime de transição:- O senhorio pode denunciar livremente
o contrato com uma antecedência nãoinferior a 2 anos;
- Exclui-se a possibilidade da livredenúncia nas situações de inquilinoscom: Idade igual ou superior a 65 anos;
ou Deficiência com grau de
incapacidade superior a 60%.
B.Revisão do sistema de
transição dos contratos antigos
para o novo regime
Contratos para fins habitacionais celebrados na
vigência do RAU(pós 1990)
Contratos não habitacionaiscelebrados na
vigência do DL n.º 257/95
Regime de transição:Só há livre denúncia pelo senhorioquando se verifique:
Trespasse ou locação doestabelecimento; ou
Alteração de mais de 50% dacomposição societária.
Regime de transição:O senhorio pode sempre denunciarlivremente o contrato com umaantecedência não inferior a 2 anos.
38
Conclusões
39
ATUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS E TRANSIÇÃO DOS CONTRATOS ANTIGOS
PARA O NOVO REGIME
Maior confiança dosproprietários
Maior investimento dosparticulares – Promoção dareabilitação urbana
Mais oferta de arrendamento apreços acessíveis
DESPEJOS MAIS RÁPIDOS E MAIS SEGUROS
REFORÇO DA LIBERDADE DAS PARTES
6.1.
Prever um procedimento de despejo extrajudicial por
violação de contrato, com o objectivo de encurtar o
prazo de despejo para três meses.
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
O Procedimento Especial de Despejo é um meio processual que se
destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente
do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o
locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre
as partes.
(Artigo 15.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto)
BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO
1 - É criado, junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça, o
Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) destinado a assegurar a
tramitação do procedimento especial de despejo.
2 – O BNA tem competência em todo o território nacional para a
tramitação do procedimento especial de despejo.
(Artigo 15.º-A da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto)
Principais alteraçõesAntes Depois
Procedimento de despejo:
- Constituindo-se o título executivo o
senhorio pode instaurar ação executiva
para a entrega da habitação – sempre
processo judicial.
Procedimento de despejo:
- É criado um mecanismo especial de
despejo, que corre, tanto quanto
possível, por via extrajudicial, e que
assegure meios de reação mais céleres
e eficazes para efetivar a desocupação
da habitação, v.g., no caso de
incumprimento do contrato por parte
do inquilino.
Procedimento de despejo
45
8. Principais alterações (cont.)
46
Procedimento especial de despejo
Verificado o fundamento do despejo, o senhorio pode apresentar um pedido de
despejo no Balcão Nacional do Arrendamento(BNA);
Inquilino não deduz oposição ao pedido de
despejo
Inquilino deduz oposição ao pedido de
despejo
Senhorio Inquilino
BNA notifica o inquilino
- BNA emite um título de desocupação,podendo o agente de execução ou notáriopromover a efetivação do mesmo;
- Apenas há intervenção do tribunal se fornecessário autorizar a entrada nodomicilio do inquilino - carácter urgente.
- Dá lugar à abertura de um processoespecial e urgente;
- Inquilino paga caução e deposita rendasdevidas no decurso do processo;
- Se alguma das partes utilizarabusivamente este procedimento, incorreem multa igual a 10 vezes a taxa de justiçadevida.
Outras entidades (BNA, Tribunal)
O BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO terá a natureza de
secretaria judicial, nos termos e com a estrutura a definir em decreto-
lei (DGAJ + DGPJ)
Secretaria do Balcão Nacional do ArrendamentoPessoal:Secretário de justiça …………….1;Escrivão de direito ………………..1;Escrivão-adjunto ……………………1;Escrivão auxiliar …………………… 8.
REQUISITOS PARA ACEDER AO BNA1) Em caso de revogação - o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n.º 2 do
artigo 1082.º do Código Civil;
2) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável – o contrato
escrito do qual conste a fixação desse prazo;
3) Em caso de cessação por oposição à renovação - o contrato de arrendamento acompanhado do
comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1097.º ou no n.º 1 do artigo 1098.º do Código
Civil;
4) Em caso de denúncia por comunicação pelo senhorio – o contrato de arrendamento,
acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na alínea c) do artigo 1101.º ou no n.º 1 do
artigo 1103.º do Código Civil;
5) Em caso de resolução por comunicação – o contrato de arrendamento, acompanhado do
comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, bem como, quando
aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra;
6) Em caso de denúncia pelo arrendatário – nos termos dos n.os 3 e 4 do artigo 1098.º do Código
Civil e dos artigos 34.º e 53.º da presente lei, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e
o documento de resposta do arrendatário.
COMUNICAÇÃO PARA CESSAÇÃO DO CONTRATO
Possibilidade de o senhorio proceder à comunicação destinada à cessação do
contrato mediante escrito assinado remetido por carta com aviso de receção, nos
casos de contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o
domicílio.
A comunicação considera-se realizada ainda que:
a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a
ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais;
b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.
(Artigos 9.º e 10.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro)
Exmo.º Sr.
António Laranjeira
R. Alexandre Herculano, n.º 75
3130-219 SOURE
Coimbra, 13 de Abril de 2011
Exmo. Senhor,
Venho expor e a final notificar V. Ex.ª para o seguinte:
1. A nossa constituinte, Teresa de Albuquerque Pereira, é dona e legítima possuidora da fracção autónomadesignada pela letra "D", correspondente ao primeiro andar direito do prédio urbano sito na Rua AlexandreHerculano, n.º 75, freguesia e concelho de Soure, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 5812 - Doc.n.º 1.
2. Em 01.11.2009 foi celebrado contrato de arrendamento para habitação entre a nossa constituinte e V. Ex.ª,respeitante à fracção acima identificada - Doc. n.º 2.
EXEMPLO DE COMUNICAÇÃO
3. Com a celebração de tal contrato ficou V. Ex.ª obrigado a pagar a renda mensalde 230 €, montante este sujeito a renovações nos termos legais - Doc. n.º 2.
4. Sucede que, a partir do mês de Setembro de 2010, V. Ex.ª deixou de pagar as rendas devidas até ao momento,
5. encontrando-se na presente data em dívida oito rendas no montante total de 1.840,00 € (mil oitocentos e quarenta euros).
6. Pelo que, tendo decorrido mais de dois meses sobre a data em que V. Ex.ªomitiu o primeiro pagamento devido, tornou-se inexigível à nossa constituinte amanutenção do contrato de arrendamento supra mencionado, assistindo-lhes, portal fundamento, o direito à sua resolução (art. 1083.º, n.º 3 do Código Civil).
7. Sendo que a dita resolução carece de ser efectuada por um dos meios referidosno art. 9.º, n.º 7 da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, entre os quais o orautilizado, e com observância do disposto no art. 1084.º, n.º 2 do Código Civil.
8. Assim, a nossa constituinte declara resolvido o contrato de arrendamento emapreço, devendo a fracção ser – lhe entregue livre e devoluta de pessoas e bensaté ao final do mês seguinte à presente resolução, sob pena de execução judicial(art. 1087.º do Código Civil).
JUNTAM-SE: 2 documentos, cópias e procuração
O Advogado
Carlos Matias
REQUERIMENTO DE DESPEJOO requerimento é apresentado em modelo próprio, no BNA, devendo o requerente:
a) identificar as partes, indicando os seus nomes e domicílios, bem como os respetivos números de identificação civil;
b) Indicar o seu endereço de correio eletrónico se pretender receber comunicações por meios eletrónicos;
c) Indicar o tribunal competente para apreciação dos autos se forem apresentados à distribuição;
d) Indicar o lugar onde deve ser feita a notificação, o qual, na falta de domicílio convencionado por escrito, deve ser o local
arrendado;
e) Indicar o fundamento do despejo e juntar os documentos previstos no n.º 2 do artigo 15.º;
f) Indicar o valor da renda;
g) Formular o pedido e, no caso de pedido para pagamento de rendas, encargos ou despesas, discriminar o valor do capital,
juros vencidos e outras quantias devidas;
h) Juntar comprovativo do pagamento do imposto do selo;
i) Indicar que pretende proceder ao pagamento da taxa devida ou, sendo o caso, indicar a modalidade de apoio
judiciário concedido, bem como juntar documento comprovativo da respetiva concessão;
j) Designar o agente de execução ou o notário competente para proceder à desocupação do locado;
k)Designar agente de execução para proceder à execução para pagamento das rendas, encargos ou despesas em
atraso, nos casos em que seja designado notário para proceder à desocupação do locado ou este venha a ser
competente;
l) Assinar o requerimento.
Entre os documentos que o requerido tem que apresentar, sob pena de
a aplicação não permitir o envio do requerimento para o BNA, está
o comprovativo de pagamento de imposto do selo. Há situações de
isenção do imposto do selo em que o requerente pode indicar que
está isento.
OBJETO DO PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO E RECUSA DO REQUERIMENTO
Sem prejuízo do disposto no número seguinte, em cada procedimento especial de
despejo apenas pode ser requerida a desocupação de um imóvel.
Pode ser requerida a desocupação de um conjunto de bens imóveis se estes se
encontrarem no mesmo concelho, se existir uma dependência funcional entre eles,
designadamente quando se trate de imóvel para habitação e de garagem ou
arrecadação descritos em frações autónomas distintas, e se as partes contratuais
forem as mesmas. (artigo 8.º do decreto-lei que regulamenta a PED)
O REQUERIMENTO DE DESPEJO PODE SER APRESENTADO PELAS SEGUINTES VIAS:
1) Pelo Citius, quando entregue por mandatário;
2) Através da aplicação do BNA, quando o cidadão tenha cartão do cidadão, juntando digitalização dos documentos
relevantes;
3) Através de uma secretaria judicial, quando o cidadão não tenha cartão do cidadão:
a) Poderá preencher o requerimento na aplicação do BNA mas não poderá concluir a sua entrega, devendo, após
preencher todos os campos, dirigir-se a uma secretaria judicial, com o n.º de referência do requerimento, entretanto
gerado, e com os documentos que devem acompanhar o requerimento. A secretaria “recuperará” a informação do
requerimento com base no n.º de referência apresentada pelo cidadão, digitalizará (caso ainda não venham digitalizados)
os restantes documentos, e, após confirmar a identificação do requerente, remeterá o processo para o BNA via
aplicação informática deste;
b) Poderá preencher o modelo do requerimento em papel, e entregá-lo, juntamente com os restantes
documentos, numa das secretarias judiciais competentes para a sua receção. Aí um funcionário preencherá o
requerimento na aplicação do BNA com base nas informações constantes do requerimento em papel, digitalizará os
restantes documentos e, após confirmar a identificação do requerente, remeterá o requerimento para o BNA.
c) Nos casos em que não haja digitalizador deve o secretário preencher via informática o requerimento e enviar
por correio os documentos/cópias dos originais.
Em todas as comarcas deverá haver secretarias competentes para receber os requerimentos de despejo. Os funcionários
terão que se autenticar (nome de utilizador e password).
Quando o requerente pretende cumular com o pedido de despejo o pedido de
pagamento de rendas, encargos ou despesas, terá que preencher um conjunto de campos
adicionais, que correspondem aos campos do requerimento executivo que sejam
relevantes para a execução para pagamento de quantia certa e que não tenham
correspondência nos campos já existentes no requerimento de despejo.
Quando o requerimento de despejo seja apresentado em papel, os campos específicos
para o pagamento de rendas, encargos ou despesas, deverão constar de um anexo
próprio.
RECUSA DO REQUERIMENTO DE DESPEJO – ARTIGO 15.º - C
O requerimento só pode ser recusado se:
a) Não estiver endereçado ao BNA;
b) Não indicar o fundamento do despejo ou não for acompanhado dos documentos previstos no
n.º 2 do artigo 15.º;
c) Não estiver indicado o valor da renda;
d) Não estiver indicada a modalidade de apoio judiciário requerida ou concedida, bem como se não
estiver junto o documento comprovativo do pedido ou da concessão do benefício do apoio
judiciário;
e) Omitir a identificação das partes, o domicílio do requerente, os números de identificação civil ou
o lugar da notificação do requerido;
f) Não estiver assinado;
g) Não constar do modelo a que se refere o n.º 1 do artigo anterior;
h) Não se mostrarem pagos a taxa e o imposto do selo;
i) O pedido não se ajustar à finalidade do procedimento.
Nos casos de recusa do requerimento em que o requerente apresente novo
requerimento no prazo de 10 dias (n.º 2 do art. 15.º-C), considera-se que este
requerimento dá entrada no mesmo processo, não havendo lugar à criação de
um novo processo.
Torna-se assim necessário que a aplicação do BNA para entrega dos
requerimentos consiga identificar estas situações.
PARTES PROCESSUAIS
Desde logo o n.º3 do artigo 15.º-B prevê a pluralidade de partes Assim,
como partes principais temos o senhorio/senhorios e
arrendatário/arrendatários.
Caso especial do cônjuge do arrendatário
Nos casos em que esteja em causa casa de morada de família, o cônjuge
que não seja arrendatário será notificado para a casa de morada de família
nos mesmo termos dos outros requeridos (seguindo as regras do domicílio
convencionado), sendo tratado a partir daí como um requerido normal –
isto implica que se poderá opor, e que poderá por ex. ter um mandatário
distinto do outro cônjuge.
NOTIFICAÇÃO DO REQUERIMENTO DE DESPEJO
A notificação do requerido para desocupar o locado e, sendo o caso, pagar ao
requerente o valor das rendas em atraso e para deduzir oposição à pretensão é
expedida para o local indicado no requerimento de despejo, mediante carta
registada com aviso de recepção, considerando-se efectuada:
a) Quando o citando recuse a assinatura do aviso de recepção;
b) Na data certificada pelo distribuidor do serviço postal ou, no caso de
ter sido deixado aviso por não ter sido possível efectuar o depósito na
caixa do correio, no 8.º dia posterior a essa data, presumindo-se que o
destinatário teve oportuno conhecimento dos elementos que lhe foram
deixados.
(Art. 15.º-D da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro e n.ºs 3 a 5 do art. 237.º-A do C.P.C.)
OPOSIÇÃO AO REQUERIMENTO DE DESPEJO
1 – O requerido pode opor-se à pretensão de despejo no prazo de 15 dias a contar da sua notificação.
2 – A oposição não carece de forma articulada, devendo ser apresentada no BNA apenas por via eletrónica, sob
pena de pagamento imediato de uma multa no valor de 2 unidades de conta processuais.
3 – Com a oposição, deve o requerido proceder à junção do documento comprovativo do pagamento da taxa de
justiça devida e, nos casos previstos nos n.os 3 e 4 do artigo 1083.º do Código Civil, ao pagamento de uma
caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis
rendas, salvo nos casos de apoio judiciário.
4 – Não se mostrando paga a taxa ou a caução previstas no número anterior, a oposição tem-se por não deduzida.
5 – A oposição tem-se igualmente por não deduzida quando o requerido não efetue o pagamento da taxa devida
no prazo de cinco dias a contar da data da notificação da decisão definitiva de indeferimento do pedido de
apoio judiciário, na modalidade de dispensa ou de pagamento faseado da taxa e dos demais encargos com o
processo.
A oposição seguirá automaticamente para o tribunal, pelo que a análise à validade da mesma
(nomeadamente se foi paga a taxa de justiça ou a caução – art. 15.º-F n.º 4) será efetuada já no
tribunal.
Uma vez que a constituição de mandatário é sempre obrigatória
para a dedução de oposição, nos termos do n.º 3 do art. 15.º-S, a
multa de 2 unidades de conta prevista no n.º 2 do art. 15.º-F é
aplicável quando a oposição tenha sido entregue em papel (e não
quando não tenha a menção da existência do mandato e do
domicílio profissional do mandatário).
O pagamento da caução no valor das rendas, encargos ou despesas em
atraso previsto no n.º 3 do art. 15.º-F é efetuado através da emissão de
DUC no sistema do IGFIJ, com a designação de “depósito autónomo”.
O documento comprovativo do pagamento deverá ser entregue com a
oposição e registado na aplicação das custas apenas no tribunal, associado
em processo que corra no tribunal.
Não obstante, em virtude do n.º 1 do art. 15.º-H, o BNA terá que notificar
o requerente de que foi apresentada oposição, remeter-lhe cópia da mesma e
informar que foi remetida para tribunal.
Sempre que seja necessária intervenção do tribunal – nos casos de oposição, pedido
de diferimento da desocupação do imóvel, pedido de suspensão do
despejo, autorização para entrada no domicílio ou impugnação – a peça
processual que determina essa intervenção dará entrada no BNA (seja através da
sua aplicação informática, seja, eventualmente, em papel) e é este que remete o
processo para tribunal (sendo que quando a peça dê entrada via aplicação
informática, esse envio pode acontecer de modo automático).
A audiência de julgamento realiza-se no prazo de 20 dias a contar da distribuição.
A sentença, sucintamente fundamentada, é logo ditada para a ata.
Tendo sido requerida a intervenção do tribunal, a respectiva decisão judicial é
enviada do tribunal para o BNA e, em função do conteúdo da decisão, extingue-
se o procedimento especial de despejo ou dá-se início ou prossegue-se com o
despejo - neste caso informa-se o agente de execução/notário/oficial de justiça
do conteúdo da decisão.
Tendo em consideração que o recurso da decisão tem efeito meramente
devolutivo (artigo 15.º Q) o tribunal comunica a decisão ao BNA no momento
em que dá conhecimento da mesma às partes. O tribunal deve igualmente dar
conhecimento de todos os recursos entretanto instaurados.
DA AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO E SENTENÇA
Nos casos de oposição ao despejo em que o tribunal dê razão ao
senhorio, a decisão do tribunal é o título executivo necessário para a
efetivação do despejo.
O despejo, no entanto, é “tramitado” no BNA, sendo este quem
remete a decisão judicial ao agente de execução/notário/oficial
de justiça.
O pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas em atraso só pode ser deduzido
contra os arrendatários e, tendo o arrendamento por objeto casa de morada de família, deve
ser também deduzido contra os respetivos cônjuges (artigo 7.º do Decreto-Lei de
regulamentação).
Tendo sido deduzido o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, no momento
em que é emitido o título de despejo (ou que o BNA é notificado da decisão judicial relativa à
oposição), o BNA terá que remeter o título (ou a decisão judicial) para o agente de
execução/notário/oficial de justiça, apenas para efeitos do despejo.
Em simultâneo, notificará o senhorio, não só da emissão do título, mas também de que deverá
proceder, no prazo de 10 dias, ao envio do comprovativo do pagamento da taxa de justiça
referente à ação executiva para o pagamento das rendas, encargos ou despesas.
PEDIDO DE PAGAMENTO DE RENDAS
Caso o senhorio não remeta tal comprovativo, considera-se que desistiu
de intentar a ação executiva e o procedimento, no que respeita ao
pagamento das rendas, termina aí.
Caso o senhorio remeta o comprovativo, então o BNA recuperará a
informação que consta do requerimento de despejo e criará um
requerimento executivo, ao qual juntará o título de despejo (ou a decisão
judicial) e o comprovativo do pagamento da taxa de justiça, e remeterá
para tribunal, dando início por essa via a uma ação executiva para
pagamento de rendas, encargos ou despesas.
Nos casos em que foi deduzido o pedido de pagamento de rendas, encargos ou
despesas e quando o senhorio não tenha ainda constituído advogado no
procedimento especial de despejo, a notificação que se realiza após a emissão do
título de despejo servirá também para que o senhorio indique qual o seu
advogado (cuja constituição pode até ser obrigatória na ação executiva para
pagamento de rendas), juntando a respetiva procuração (ou permitindo que o
advogado se associe ao processo através do Citius).
Caso o senhorio deduza cumulativamente com o pedido de despejo, o
pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, pode nomear
um notário para o despejo e um agente de execução para o pagamento
de rendas, encargos ou despesas.
Nos casos em que há cumulação de pedido de despejo e de execução
de rendas, encargos ou despesas, e o senhorio pretenda nomear um
agente de execução para o despejo (e não um notário) deve ser esse
mesmo agente de execução a realizar a execução para pagamento de
renda.
DOS AGENTES DE EXECUÇÃO
Conforme tivemos oportunidade de verificar, o notário ou o A.E. é designado ao abrigo
do disposto na alínea j) do n.º2 do artigo 15.º - B, da Lei n.º 6/2006, de 27 de
Fevereiro.
No entanto, para ser designado o notário ou o A.E., este tem previamente que se
inscrever na lista do BNA, por forma a que o sistema informático o possa reconhecer
automaticamente.
Nos casos em que o notário se inscreva na lista poderá recusar a realização de despejos
com base no disposto nos artigos 7.º (territorialidade) e 14.º (extensão de
impedimentos).
Uma vez indicado o notário ou o A.E. este receberá o título ou a decisão judicial,
devendo dar início à desocupação do locado – artigo 15.º - J.
Artigo 15.º - J
Desocupação do locado e pagamento de rendas em atraso
Havendo título ou decisão judicial para desocupação do locado, o agente de execução,
notário ou oficial de justiça, desloca-se imediatamente ao locado para tomada de posse
do imóvel, lavrando auto da diligência.
O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça podem solicitar diretamente o
auxílio das autoridades policiais sempre que seja necessário o arrombamento da
porta e a substituição da fechadura para efetivar a posse do imóvel ou seja oposta
alguma resistência ou haja justificado receio de oposição de resistência (n.º3 do artigo
15.º - J e n.º5 do artigo 14.º do decreto-lei que regulamenta o PED.
Artigo 15.º -K
Destino dos bens
1 — O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça procede
ao arrolamento dos bens encontrados no locado.
2 — O arrendatário deve, no prazo de 30 dias após a tomada da
posse do imóvel, remover todos os seus bens móveis, sob pena de
estes serem considerados abandonados.
OCORRÊNCIAS POSSÍVEIS NO ÂMBITO DA DESOCUPAÇÃO DOLOCADO:
A) Acordo entre senhorio e arrendatário
B) Autorização judicial para entrada imediata no domicílio
C) Suspensão da desocupação do locado
D) Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação
Artigo 15.º - J, n.º2
O senhorio e o arrendatário podem acordar num prazo para a
desocupação do locado com remoção de todos os bens móveis, sendo
lavrado auto pelo agente de execução, notário ou oficial de justiça.
A – ACORDO PARA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO
Artigo 15.º -L
Autorização judicial para entrada imediata no domicílio
1 – Caso o arrendatário não desocupe o domicílio de livre vontade ou incumpra o acordo previsto no
n.º 2 do artigo 15.º -J e o procedimento especial de despejo não tenha sido distribuído a juiz, o agente
de execução, o notário ou o oficial de justiça apresenta requerimento no tribunal judicial da situação do
locado para, no prazo de cinco dias, ser autorizada a entrada imediata no domicílio.
2 — O requerimento previsto no número anterior assume caráter de urgência e deve ser instruído com:
a) O título para desocupação do locado;
b) O documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida.
Só há lugar a este requerimento nos casos em que não houve oposição, já que, nos termos do n.º7 do
artigo 15.º, sempre que os autos sejam distribuídos, o juiz deve pronunciar-se sobre todas as questões
suscitadas e, independentemente de ter sido requerida, sobre a autorização de entrada no domicílio.
B – AUTORIZAÇÃO JUDICIAL PARA ENTRADA NO DOMICÍLIO
O agente de execução/notário/oficial de justiça apenas deverá apresentar o
requerimento para ser autorizada a entrada no domicílio, após pagamento
efetuado pelo senhorio do valor da taxa de justiça.
Nos casos em que o senhorio beneficia de apoio judiciário, e o despejo é realizado
por oficial de justiça, logo não é necessário o pagamento da taxa de justiça.
Nos restantes casos aplicar-se-á a taxa de justiça que deverá constar da
regulamentação, nos termos do disposto no artigo 15.º - S, n.º 9, alínea i).
O n.º 4 do art. 15.º-L prevê que é motivo de recusa do requerimento de autorização para
entrada no domicílio a violação do disposto no arts. 9.º, 10.º e 15.º-D, ou seja as normas
relativas às comunicações entre senhorio e arrendatário antes do procedimento especial
de despejo e as normas de notificação ao arrendatário do requerimento de despejo.
Sendo que:
- O requerimento de autorização é apresentado pelo agente de execução/notário/oficial
de justiça;
- Este não terá em sua posse esses documentos;
- Os documentos constam do processo no BNA, será possível, na plataforma
informática, ao agente de execução/notário/oficial de justiça “anexar” ao seu
requerimento documentos do processo de modo expedito.
Carece de prévia autorização judicial a entrada imediata no imóvel arrendado para tomar
posse sempre que o mesmo constitua domicílio e o requerido não o desocupe de livre
vontade ou incumpra o acordo previsto no n.º 2 do artigo 15.º-J da Lei n.º 6/2006, de 27
de fevereiro.
ARTIGO 14.º DO DECRETO-LEI DE REGULAMENTAÇÃO
Nos casos de arrendamento para fins habitacionais em que o agente de execução, notário
ou oficial de justiça verifique que no imóvel arrendado não se encontram pessoas e
que existem indícios de que o mesmo se encontra abandonado, a entrada no imóvel
não carece de prévia autorização judicial.
Nos casos previstos no parágrafo anterior, previamente à entrada no imóvel arrendado o
agente de execução, notário ou oficial de justiça afixa no local aviso com dia e hora para
entrada no imóvel, com antecedência não inferior a 20 dias, e confirma a existência de
indícios de abandono, lavrando sempre auto de ambas as diligências.
Considera-se existir indícios de abandono quando se verifiquem, pelo menos, duas das
seguintes circunstâncias:
- O fornecimento de água ou de eletricidade encontrar-se interrompido há mais de dois
meses;
- O receptáculo postal encontrar-se cheio;
- O imóvel encontrar-se devoluto, sendo tal situação confirmada por pessoa residente na
área do locado e com conhecimento direto.
Quando a desocupação do locado deva efetuar–se em domicílio, a mesma só pode realizar
-se entre as 7 e as 21 horas, devendo o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça
entregar cópia do título ou decisão judicial a quem tiver a disponibilidade do lugar em que
a diligência se realiza, o qual pode assistir à diligência e fazer–se acompanhar ou substituir
por pessoa da sua confiança que, sem delonga, se apresente no local.
C)Artigo 15.º -M
Suspensão da desocupação do locado
1 — O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça suspende as diligências
para desocupação do locado sempre que o detentor da coisa, ao qual não tenha sido
dada a oportunidade de intervir no procedimento especial de despejo, exibir algum
dos seguintes títulos, com data anterior ao início daquele procedimento:
a) Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do
senhorio;
b) Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado
do arrendatário, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15
dias a respetiva notificação ao senhorio ou de este ter especialmente autorizado
subarrendamento ou a cessão ou, ainda, de ter reconhecido o subarrendatário ou
cessionário como tal.
2 — Tratando-se de arrendamento para habitação, o agente de execução, o notário ou
o oficial de justiça suspende as diligências executórias quando se mostre, por atestado
médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a
execução.
3 — Nos casos referidos nos números anteriores, o agente de execução, o notário ou o
oficial de justiça lavra certidão das ocorrências, junta os documentos exibidos e adverte
o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que as diligências para a
desocupação do locado prosseguem, salvo se, no prazo de 10 dias, requerer ao juiz do
tribunal judicial da situação do locado a confirmação da suspensão, juntando ao
requerimento os documentos disponíveis, dando do facto imediato conhecimento ao
senhorio ou ao seu representante.
4 — Ouvido o senhorio, o juiz do tribunal judicial da situação do locado, no prazo de
cinco dias, decide manter suspensas as diligências para a desocupação ou ordena o
levantamento da suspensão e a imediata prossecução daquelas.
D)ARTIGO 15.º - N
DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL ARRENDADO PARA HABITAÇÃO
1 — No caso de imóvel arrendado para habitação, dentro do prazo para a oposição ao procedimento especial
de despejo, o arrendatário pode requerer ao juiz do tribunal judicial da situação do locado o diferimento
da desocupação por razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as
testemunhas a apresentar, até ao limite de três.
2 — O diferimento de desocupação do locado para habitação é decidido de acordo com o prudente arbítrio
do tribunal, devendo o juiz ter em consideração as exigências da boa fé, a circunstância de o arrendatário
não dispor imediatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a
sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas, só
podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos:
a) Que, tratando -se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de
meios do arrendatário, o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego, de
valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida, ou de rendimento social de inserção;
b) Que o arrendatário é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.
3 — No caso de diferimento decidido com base na alínea a) do número anterior, cabe ao Fundo de Socorro
Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao
período de diferimento, ficando aquele sub -rogado nos direitos deste.
Artigo 15.º -OTermos do diferimento da desocupação
1 — O requerimento de diferimento da desocupação assume carácter de urgência e é indeferido liminarmente
quando:
a) Tiver sido apresentado fora do prazo;
b) O fundamento não se ajustar a algum dos referidos no artigo anterior;
c) For manifestamente improcedente.
2 — Se o requerimento for recebido, o senhorio é notificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias,
devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até ao limite de três.
3 — O juiz deve decidir o pedido de diferimento da desocupação por razões sociais no prazo máximo de 20
dias a contar da sua apresentação, sendo, no caso previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo anterior, a decisão
oficiosamente comunicada, com a sua fundamentação, ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão
Financeira da Segurança Social.
4 — O diferimento não pode exceder o prazo de cinco meses a contar da data do trânsito em julgado da
decisão que o conceder.
ENTREGA DO IMÓVEL
O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça investe o requerente na posse,
entregando-lhe os documentos e as chaves, se os houver, e notifica os requeridos e
quaisquer detentores para que respeitem e reconheçam o direito do requerente.
Pertencendo a coisa em compropriedade a outros interessados, o requerente é investido na
posse da sua quota-parte.
Tratando-se da casa de habitação principal do requerido, sempre que se suscitem sérias
dificuldades no realojamento do despejado, o agente de execução, notário ou oficial de
justiça comunica antecipadamente o facto à câmara municipal e às entidades assistenciais
competentes.
Regime das custas processuais
Ao procedimento especial de despejo, quer quando esteja a correr no BNA, quer
quando esteja a correr no tribunal, aplica-se o Regulamento das Custas
Processuais, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de fevereiro, com as
especificidades previstas no diploma de regulamentação.
Valor do procedimento
O valor do procedimento especial de despejo corresponde ao valor da renda de
dois anos e meio, acrescido do valor das rendas em dívida.
• Após 2 meses de renda em atraso (ou em caso de qualquer situação (das situações?) que importe a cessação do
contrato previstas no n.º2 do artigo 15.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro) o senhorio comunica a resolução do
contrato, devendo o arrendatário abandonar o locado no prazo de 30 dias (artigos 1081.º e 1087.º do Código Civil)
• Não tendo o arrendatário abandonado o locado o senhorio dá início ao PROCEDIMENTO DE DESPEJO mediante
requerimento a apresentar no BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO. (A VERDE NÃO CONSIGO LER!)
• O arrendatário é notificado para em 15 dias desocupar o locado e pagar as rendas em atraso ou deduzir oposição,
prestando caução no valor máximo correspondente a 6 rendas.
• Não tendo sido deduzida oposição, não tendo sido prestada caução ou não tendo sido efectuado o pagamentoo
das rendas entretanto vencidas é constituído automaticamente TÍTULO PARA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO. (A VERDE
NÃO CONSIGO LER!)
• Em caso de dedução de oposição com prestação da caução e pagamento da taxa de justiça há lugar a ACÇÃO
ESPECIAL DECLARATIVA, devendo a audiência realizar-se no prazo de 20 a contar da distribuição.
• O Balcão do Arrendamento envia automaticamente ao Agente de Execução/Notário o título de desocupação do
locado e este deve deslocar-se ao locado imediatamente para o desocupar, podendo solicitar o auxílio das
autoridades judiciais para o arrombamento e a substituição da fechadura.
• Havendo resistência física do arrendatário, o senhorio deve efectuar o pedido de AUTORIZAÇÃO JUDICIAL (A
VERDE NÃO CONSIGO LER!) para entrada forçada e pedido de auxilio de forças policias, que deve der proferida
EXEMPLO CONCRETO
2 meses em falta de pagamento de rendas há lugar à comunicação para resolução do contrato e para a desocupação do
locado em 30 dias
Requerimento e notificação via Balcão do Arrendamento para, em
15 dias, desocupar o locado e pagar as rendas
ou deduzir oposição.
(Dentro deste prazo o arrendatário pode provar que as rendas já tinham
sido pagas ou depositadas)
Não tendo havido oposição do arrendatário considera-se o contrato resolvido TÍTULO PARA
DESOCUPAÇÃO DO LOCADO
Em caso de oposição, com prestação de caução, haverá lugar a ACÇÃO
ESPECIAL DECLARATIVA
Envio do título para o Agente de execução / Notário via BNA para
que este tome posse imediatamente do imóvel.
Havendo resistência física do arrendatário, o senhorio deve
efectuar o pedido de AUTORIZAÇÃO JUDICIAL para
entrada imediata no (do) locado.
A autorização judicial terá de ser proferida em 5 dias.
Obtida autorização judicial, o Agente de execução / notário deverá executar o despejo
imediatamente
FIM DO PROCEDIMENTO
Desocupação do imóvelArtigo 1087.ºº do C.C.Rendas em atraso
Artigo 1083.º C.C., n.º3Pagamento da rendaArtigo 1084.º do C.C.,
n.º 3Comunicação obrigação incumprida
Artigo 1084.º, n.º1 do C.C.Título Executivo
Artigo 15.º, n.º1, al. e) do NRAU
3 meses 3 meses 10 meses (tempo médio actual)
ACÇÃO EXECUTIVA DE DESPEJO• Competência do Agente de Execução (art.808.º do C.P.C.)
• Oposição à execução no prazo de 20 dias(artigo 813.º e 816.º do C.P.C.)
REG
ACTUAL
2 meses
Rendas em atraso
Artigo 1083.º C.C., n.º3
1 mês
PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE DESPEJO
• Competência dos Agentes de Execução e Notários
Proposta
Comunicação obrigação incumprida
Desocupação
do locado
BNA
15 d
TÍTULO
DESOCUPAÇÃO DO
LOCADO
Oposição
Desocupação imediata
VANTAGENS INFORMÁTICAS DO BNA
A criação do BNA permiti criar um melhor sistema de fluxo de informação
previsto legalmente. No âmbito do Plano de Acção para a Justiça na Sociedade
de Informação, o Balcão Nacional de Arrendamento pode, por via informática,
optimizar o tempo despendido na troca de comunicações, notificações,
requerimentos e demais documentação.
Por esta via pretende-se colocr a informática ao serviço da justiça com ganhos
substanciais de simplicidade, celeridade e eficácia no procedimento do despejo.