1. Da inexecução do contrato de promessa de compra e venda de imóveis

Todos já ouviram essa frase: “os contratos fazem lei entre as partes. Essa

é a norma básica de todos os contratos. Todavia, a mitigação do dogma da

intangibilidade do conteúdo contratual (pacta sunt servanda), visa equilibrar as

relações contratuais, não interferindo na autonomia privada, mas buscando o bem

estar social através dos princípios da função social do contrato e da boa-fé, entre

outros já consagrados pelo ordenamento jurídico brasileiro, que são utilizados

principalmente no desfazimento dos contratos e nas relações de consumo.

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis não é diferente,

a obrigação criada entre as partes é recíproca, estando o promitente vendedor

obrigado a vender o imóvel ao compromissário comprador e repassar a outorga da

escritura, ao final do pagamento, nos exatos termos e prazo estabelecidos. Enquanto

o promissário comprador está obrigado a pagar o preço estabelecido na forma e

condições acordadas.

Ocorre que, nesses contratos cuja modalidade é incorporação imobiliária

há sempre a promessa ou compromisso futuro que não garante a propriedade. Muitas

vezes, o imóvel que está em negociação ainda não existe nem física, nem

formalmente, sendo comum o pagamento parcelado.

Nessas transações onde o bem imóvel está na planta ou em construção, o

contrato pode ser ou um instrumento particular ou escritura pública de promessa de

compra e venda de imóvel.

Com base nessa contratação inicial, os direitos e obrigações das partes

estarão vinculados, assim como a venda propriamente dita. Por isso, esse contrato de

promessa precisa ser bem analisado, especialmente quando se trata das cláusulas de

resolução.

Para compreender os efeitos da inexecução do contrato de promessa de

compra e venda de imóveis, questiona-se quais as formas de desfazimento desse

contrato e os efeitos jurídicos incidentes. A resposta desse questionamento promove

maior segurança na celebração dos negócios jurídicos, assiste na discussão das

cláusulas, amplia o conhecimento dos direitos e deveres dos contratantes, e provoca

o interesse de terceiros, exemplo do cônjuge que pode suportar os efeitos da

inexecução do contrato.

1.1. Inexecução pelo promissário comprador

A inexecução da promessa de compra e venda registrada pode ocorrer de

descumprimento da prestação do promissário comprador ou do promitente vendedor.

Primeiramente, estudaremos a inexecução em razão do não pagamento pelo

promissário comprador do valor devido. O art. 475 CC trata sobre a cláusula

resolutiva e afirma que a resolução expressa se dá de pleno direito e a tácita depende

de interpelação judicial. Dessa forma, se o promissário comprador deixar de pagar o

preço e se houver cláusula resolutiva expressa no contrato, este se resolve

independente de qualquer notificação ou resolução. Se não tiver cláusula resolutiva

expressa, a condição resolutiva será contida de forma tácita, isso ocorre diante de um

contrato bilateral ou sinalagmático e produzirá efeitos apenas após a interpelação

judicial. Essa cláusula resolutiva tácita é a alegação ou exceção de contrato não

cumprido, submetida para o caso em que uma das partes não cumpra a sua

obrigação, tornando o negócio extinto (arts. 474 e 476 CC). (BRASIL, Lei n. 10.406,

2002)

O Decreto-Lei 745/1969 determina quanto aos imóveis não loteados, em

que a cláusula é expressa, deve ocorrer por meio de processamento judicial, ou de

ofício especial do registro de títulos e documentos. Primeiramente, mediante

interpelação, notifica-se o devedor de que lhe é concedido o prazo de 15 dias para a

purgação da mora, não havendo resposta, o promitente vendedor ingressará com a

ação competente de rescisão com fundamento na inadimplência e no art. 475 do

Código Civil de 2002. e art. 1° do Decreto- Lei 745/1969. Averiguar-se, nesse caso, a

presença de efeito ex tunc, que retroagem ao momento do inadimplemento.

Compartilhando desse entendimento, transcreve-se, da jurisprudência do Superior

Tribunal de Justiça:

O supremo Tribunal de Justiça, no REsp. 261.533-MG, da 4ª

turma, j. em 7.08.2001, DJ de 19.11.2001, tem firmado a

obrigatoriedade da interpelação: ‘Verificada a mora ex re do

promissário comprador, impõe-se ao promitente vendedor a sua

prévia a interpelação para constituir em mora o devedor.

Súmula 76 do STJ: A falta de registro de compromisso de

compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação

para constituir em mora o devedor.

Flávio Tartuce explica que: “Em suma, sendo tácita a cláusula resolutiva, a

natureza da sentença é constitutiva e, portanto a resolução se dá com a sua prolação

( efeito ex nunc). Segundo Agostinho Alvim, a diferença entre clausula resolutiva

expressa e a tácita é que, na primeira, há uma impossibilidade de purgação mora pelo

devedor, no caso, o promissário comprador; e, na segunda, essa possibilidade existe

ate a contestação da lide”. (TARTUCE, 2012)

Em relação aos loteamento rural, de acordo com o art. 14 do Decreto-Lei

58/1937 “vencida e não paga a prestação, considera-se o contrato rescindido 30 dias

depois de constituído em mora o devedor”. (BRASIL, Decreto-Lei 58, 1937)

Nesse sentido, refere-se a mora é ex persona nos termos do parágrafo §

1º, art.14 desse decreto, “para este efeito será o promissário comprador intimado a

requerimento do compromitente vendedor, pelo oficial do registo a satisfazer as

prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, juros

convencionados e custas da intimação”. (BRASIL, Decreto-Lei 58, 1937)

Ainda no art.14 do Decreto, em seu § 2 º “Julgada procedente a ação a

sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário

comprador, valendo como título para a transcrição. Todavia, com a certidão de não

haver sido feito o pagamento em cartório, os promitentes requererão ao oficial do

registro o cancelamento da averbação (art.14, § 3º). (BRASIL, Decreto-Lei 58/1937)

Muitos doutrinadores entendem esse processo de cancelamento fere o

princípio ampla defesa, pois não dá oportunidade de defesa ao compromissário, uma

vez que a mora do devedor exige sua culpa para que se configure. (AZEVEDO

JÚNIOR, 1998)

Ressalta-se que no art.12, §1º do Decreto-Lei 58/1937, prevê a

possibilidade de inexecução pelo promissário comprador, a restituição dos valores

pagos. (BRASIL, Decreto-Lei 58,1937)

Já em relação a lei de parcelamento dos solos urbanos (Lei 6.766/1979), a

mora é igualmente ex persona, vejamos o art. 32, “Vencida e não paga a prestação, o

contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o

devedor. Decide também que, purgada a mora, convalescerá o contrato (Art. 12, § 2º).

Por sua vez, o art.32 da Lei, com a certidão de não haver sido feito o pagamento em

cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação,

com ressalva para as críticas, uma vez que a mora do devedor exige sua culpa para

que se configure.

Quanto as benfeitorias nos casos de rescisão por inadimplemento do

promissário comprador quanto ao preço, classifica o art. 34 da Lei 6.766/1979, as

benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser

indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

De acordo com o art. 35. que, correndo o cancelamento do registro por

inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de um terço do

preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará este fato no ato do

cancelamento e a quantia paga. Somente será efetuado novo registro relativo ao

mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do

registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao

Registro de Imóveis.

Finalizando o tema por parte do inadimplemento por parte do promissário

comprador, o Superior Tribunal de justiça ratifica que se o loteamento for clandestino,

infringir normas urbanísticas, for irregular por falta de registro (não foi feito ou não

poderá sê-lo), o promitente vendedor não poderá constituir o promissário comprador

inadimplente em mora, nem exigir resolução do contrato, aplicando-se a excepio non

adimplenti contract prevista no art. 476 do CC. (STJ, REsp 35.649/SP, rel. Min. Nilson

Naves, 3a. Turma, j.22.11.1994, DJ 19.12.1994, p 35.308)

1.2. Inexecução pelo promitente vendedor

O direito do promissário comprador à escritura de compra e venda ou ao

instrumento particular (se o valor do imóvel for de trinta salários mínimos), para que a

propriedade do imóvel lhe seja transferida, surge após quitado o preço. Contudo,

pode ocorrer a recusa do promitente vendedor para outorgar a escritura definitiva.

Situação em que caberá ao promissário prejudicado cobrar os prejuízos sofridos,

desde que os prove. (TARTUCE, 2012)

Nesse caso, a cobrança das perdas e danos é em razão do

inadimplemento do compromisso de compra e venda de imóveis. Um exemplo, se o

compromissário perde um financiamento para construção do imóvel por ausência do

registro do loteamento, ou perde uma venda do lote a terceiro, que desfaz o negócio

por falto do registro, poderá o promissário cobrar indenização pelo negócio perdido.

Destaca Flávio Tartuce, a tutela genérica de cobrança das perdas e danos

não resolve a questão, porque, perante o Cartório de Registro de Imóveis, o

compromissário comprador não assume a titularidade do bem adquirido e

integralmente pago. (TARTUCE, 2012)

Será mais contundente para o promissário se valer das tutelas específicas

contidas no Código de Processo Civil para o cumprimento da obrigação de fazer.

Dispõe o art. 461, CPC, na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de

fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se

procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático

equivalente ao do adimplemento. Poderá, inclusive, o promissário pedir ao juiz que

determine por sentença a outorga da escritura, sob um prazo determinado sob pena

de multa diária (astreintes) (art. 461, §4º, CPC). (BRASIL, Lei 5.869/173)

No caso do promitente vendedor não cumprir sua obrigação, a sentença

valerá como título hábil a transferir a propriedade e será registrado no cartório de

registro de Imóveis. (TARTUCE, 2012)

Existe também a possibilidade prevista no art.1.418 do CC, o promitente

comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros,

a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e

venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer

ao juiz a adjudicação do imóvel. A sentença defere a adjudicação compulsória do

imóvel, logo será averbada em cartório de registro de imóveis e transferir-se-á o

domínio, sendo adimplida a obrigação assumida pelo promitente de maneira forçada.

(TARTUCE, 2012)

Quanto ao rito processual, o art. 466-B do CPC dispõe que o rito será o

ordinário, salvo se a adjudicação for compulsória, em que o procedimento é sumario.

O art. 16 do Decreto Lei 58/1937 dispõe que que a respeito do rito especial.

Sobre a questão da necessidade ou não do registro do compromisso junto ao

Registro Imobiliário, citamos a Súmula 239 do Superior tribunal de Justiça e a Súmula

413 do Supremo Tribunal Federal, respectivamente:

STJ Súmula nº 239, Adjudicação Compulsória - Registro do

Compromisso de Compra e Venda.

O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao

registro do compromisso de compra e venda no cartório de

imóveis.

STF Súmula nº 413 O compromisso de compra e venda de

imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução

compulsória, quando reunidos os requisitos legais.

Os requisitos legais para propositura da ação de adjudicação, não se exige

o registro preliminar para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, sendo

esse registro indispensável para sua validade perante terceiros. Este o entendimento

do STJ, conforme se depreende:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REGISTRO DA PROMESSA -

PREQUESTIONAMENTO - PRECEDENTES DA CORTE - 1 -

Está assentada a jurisprudência da Corte no sentido não ser

exigido o registro da promessa para o ingresso da ação de

adjudicação compulsória. 2 - Permanecendo o Acórdão recorrido

no plano do exame do contrato, enquadrado na Lei n. 4.591/64,

faltou o devido prequestionamento para a questão do

litisconsórcio e da multa excessiva. (STJ, REsp n. 203581 – SP,

Terceira Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJU

8.3.2000).

Entre outros requisitos temos: a) ausência de faculdade de arrependimento;

b) recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura; c) quitação integral do

débito por parte do compromissário comprador; e d) regularidade do contrato de

promessa de compra e venda, inclusive no que tange à outorga do cônjuge do

promitente vendedor. (BARROS,2005)

No tocante à natureza da ação de adjudicação, entende-se que é pessoal,

porque o objetivo da demanda é a execução in natura do contrato, a sentença por si

só, não transfere a propriedade, é necessário o registro no cartório.

Em referência ao prazo para adjudicação ou execução específica, é

imprescritível, ou seja, não decai e não se dá a prescrição do exercício da prestação,

segundo a corrente mais aceita pelo STJ: “Não prescreve o direito de a promissária

compradora obter a escritura definitiva do imóvel, direito que só se extingue frente ao

de outrem amparado por usucapião. (REsp. nº 369.206-MG, da 4ª Turma em

11.03.2003, DJU de 30.06.2003).

2. Da extinção do contrato de promessa de compra e venda

Normalmente a doutrina lista como motivos de extinção da promessa de

compra e venda de imóveis: a) execução voluntária, b) distrato c) descumprimento

das partes d) perda do objeto e e) evicção. (TARTUCE, 2012)

a) Execução Voluntária: é a forma normal de extinção de qualquer contrato. Nos

contratos de promessa de compra e venda de imóveis ela se dá através da execução

voluntária do contrato pelas partes, ou seja, pela escritura definitiva ou pelo

instrumento particular (o preço do imóvel for igual ou inferior a 30 vezes o valor do

salário mínimo).

b) Distrato: é a dissolução convencional do contrato, ou seja, as partes podem prever

a extinção do contrato.

c) Descumprimento das partes: pode ocorrer por descumprimento do promissário

comprador ou promitente vendedor, como foi explicado no item 3.5.

d) Perda do objeto: ocorre nas hipóteses em que o imóvel compromissado é

desapropriado.

e) Evicção: é a perda da propriedade, posse ou uso atribuindo-a a terceiro, pode

ocorrer por sentença judicial como decisão administrativa. No contrato de promessa,

surge de vício redibitório substancial que atinge a essência da coisa.

Contudo, observa-se que são diversos os motivos que podem levar ao

desfazimento do contrato, frisa-se que, para a extinção do direito real, não são

apenas as situações citadas acima, é necessário fazer o cancelamento junto ao

Registro de Imóveis.

Vale destacar que, a extinção do contrato a que se refere, está

propositadamente protegendo o comprador contra possíveis ações de má-fé por parte

do vendedor, situações de irregularidades do bem imóvel, entre outros, todas

previsíveis no direito brasileiro. No entanto, em nada impedindo que por alguma

dessas razões aqui destacadas, as partes possa a qualquer momento se convir de

que devam romper o contrato, até mesmo de forma consensual, desde que observado

o direto de terceiros.

2.1. Consequências da inexecução do contrato de promessa de compra e

venda de imóvel no Código de Defesa do Consumidor

A proteção do consumidor foi introduzida como principio fundamental a

partir da Constituição Federal de 1988, inciso XXXII do art. 5°, “o Estado promoverá,

na forma da lei, a defesa do consumidor”. Adiante, o inciso V do art. 170 também

ratifica como princípio da ordem econômica a proteção do consumidor, e o art.48 do

Ato das Disposições Transitórias preceitua que, “o Congresso Nacional, elaborará, o

Código de Defesa do Consumidor”.

Os contratos regidos pelo Código Civil que possuem caráter consumerista,

sempre que oportuno e conveniente terão aplicação da Lei 8.078/190 (CDC). Essa

conclusão, foi consolidada no direito brasileiro através da professora Cláudia Lima

Marques tomando por base seus estudos na Alemanha, a qual importou para o Brasil

a Teoria do Diálogo entre Fontes, tal como idealizada pelo jurista germano Erik

Jayme. Essa teoria tem sido bastante aplicada em situações que se sujeitam,

concomitantemente, a disposições contidas tanto no Código Civil, quanto no Código

de Defesa do Consumidor. (MARQUES, 2006)

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em que as partes

estão inseridas nas definições do art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor,

tem o caráter consumerista, que por sua vez são normas de ordem pública e de

interesse social e não pode ser derrogadas pela vontade das partes, vejamos:

Dispõe o art. 2° e 3° do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire

ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

[...]Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou

privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes

despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção,

montagem, criação, construção, transformação, importação,

exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou

prestação de serviços.

§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou

imaterial. (BRASIL, Lei 8.078, 190)

Adiante, analisaremos os efeitos da inexecução do contrato de promessa

de compra e venda de imóveis já exposto no item 3.5, que estão relacionados com as

cláusulas abusivas prevista no CDC.

3. Cláusulas abusivas nos contrato de promessa compra e venda de imóvel

As cláusula abusivas encontram-se muito presentes nos contratos de

consumo atuais, o que causa um considerável desequilíbrio entre as partes

contratantes. Por isso se torna essencial identificar o que o CDC considera como

cláusula abusiva e quais as consequências da mesma.

Cláusula abusiva é aquela desfavorável à parte mais vulnerável na relação

contratual. No contrato de promessa de compra e venda de imóveis considera

desfavorável o promissário comprador, e na relação de consumo é o consumidor.

Todavia, vale destacar que, quando se tata de cláusula abusiva, independe

se o contrato de promessa é de adesão ou de comum acordo, basta a relação

jurídica de consumo para que o negócio receba proteção contra as cláusulas

abusivas.

O Código de Defesa do Consumidor trata na seção II Das Cláusulas

Abusivas, e expressamente no art. 51 dispõe que:

Art.51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas

contratuais ao fornecimento de produtos e serviços que: I -

impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do

fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e

serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas

relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa

jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações

justificáveis; II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso

da quantia já paga, nos casos previstos neste código; III -

transfiram responsabilidades a terceiros; IV - estabeleçam

obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o

consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam

incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; V - (Vetado); VI -

estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do

consumidor; VII - determinem a utilização compulsória de

arbitragem; VIII - imponham representante para concluir ou

realizar outro negócio jurídico pelo consumidor; IX - deixem ao

fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora

obrigando o consumidor; X - permitam ao fornecedor, direta ou

indiretamente, variação do preço de maneira unilateral; XI -

autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente,

sem que igual direito seja conferido ao consumidor; XII -

obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua

obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o

fornecedor; XIII - autorizem o fornecedor a modificar

unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua

celebração; XIV - infrinjam ou possibilitem a violação de normas

ambientais; XV - estejam em desacordo com o sistema de

proteção ao consumidor; XVI - possibilitem a renúncia do direito

de indenização por benfeitorias necessárias.[...] (BRASIL, Lei

8.078, 190)

Em vista dessa observância, podemos analisar quais as cláusulas abusivas

mais comum aplicadas no contrato de promessa de compra e venda.

São consideradas cláusulas abusivas:

I. A cláusula que impossibilita, exonera ou atenua a

responsabilidade do promitente vendedor por vícios de qualquer

natureza no imóvel ou implique renúncia ou disposição de direitos

(indenização por perdas e danos, propriedade, escritura

definitiva);

O intuito legis é nítido e repousa no impedimento de que o consumidor

renuncie previamente aos direitos decorrentes do contrato. Proíbe-se, a rigor a

cláusula de irresponsabilidade, ou seja aquela que imuniza o fornecedor quanto ao

eventual descumprimento das suas obrigações. (OLIVEIRA, 2009)

II. Subtraia ao promissário comprador a opção de reembolso da

quantia já paga e a renúncia de direito de indenização por

benfeitorias necessárias;

A cláusula contratual que prevê a perda total da quantia paga pelo devedor

inadimplente inserida no contrato de promessa interpreta-se como sendo uma

cláusula penal moratória, com a finalidade de garantir alternativamente o cumprimento

da obrigação principal. Na hipótese de ser convencionado valor excessivo da

penalidade, o juiz pode considera-la anulável e proceder à redução, limitando a perda

parcial da quantia paga pelo devedor.

Quanto as benfeitorias necessárias ou úteis nos casos de rescisão por

inadimplemento do promissário comprador quanto ao preço, defeito no imóvel

deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em

contrário.

Já em relação as arras confirmatórias e a comissão da corretagem, o

Ministro Ruy Rosado de Aguiar, relator do Recurso Especial 257.582/PR, STJ,

entendeu que compromissário comprador deve receber a restituição do que pagou na

execução do contrato com fundamento no art.51.II, CDC.

Nesse mesmo entendimento, foi decidido em grau de apelação pela Juiza

Jurema Brasil Martins:

Tendo as partes livremente rescindido o contrato particular de

promessa de compra e venda de imóvel, reconhecendo o

promitente vendedor a existência de créditos do promissário

comprador, correspondente a parte dos valores pagos, não pode

aquela restringir sua utilização para compra de outro imóvel de

que é proprietário, por estar subtraindo ao consumidor a opção

de reembolso de parte de quantidade já quitada, contraindo o

disposto no art.51, II do CDC. (TAMG, Ap. Civel 203973-4/00,

rel. Juíza Jurema Brasil Martins, j.14.11.95).

II. cláusula que estabeleça obrigações consideradas iníquas,

abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem

exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

Toda cláusula que infringir o princípio da boa-fé é considerada, por lei,

como abusiva. O juiz tem poder para empreender do modo concreto o equilíbrio e a

equidade das relações contratuais, o que é muito comum nos contratos de promessa

de compra e venda de imóvel que se utilizam do dinheiro do Sistema Financeiro

Habitacional (SFH) para emprestá-lo ao consumidor, e, mesmo assim, proíbe a

venda, promessa de venda, cessão e promessa de cessão do débito ou dos direitos

sobre o imóvel para terceiros sem a anuência do agente SFH, atando o consumidor.

(NETO apud OLIVEIRA, 2009)

III. Cláusula que permita ao fornecedor, direta ou

indiretamente, variação do preço de maneira unilateral ou

autorizem modificar unilateralmente o conteúdo do contrato,

após sua celebração;

Esta cláusula não trata apenas de variação unilateral direta do preço, mas

de qualquer fator, como de conteúdo, que estando ao arbítrio de uma única parte,

tenha o poder de alterar indiretamente. (OLIVEIRA, 2009)

Sendo uma das causas mais comum a extinção do contrato de promessa

de compra e venda de imóveis o descumprimento do compromissário comprador em

relação a mora das prestações ajustadas tornam-se insuportáveis, não conseguindo

cumprir com o ajustado, e fatalmente poderá interromper o compromisso.

IV. Cláusula que autorize o fornecedor a cancelar o contrato

unilateralmente, sem que igual seja conferido ao consumidor;

A rescisão unilateral mesmo quando prevista de forma expressa no

contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve ser apreciada pelo juiz.

V. Obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança

de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra

o fornecedor.

A previsão de pagamento, pelo consumidor, de honorários advocatício em

caso de cobrança extrajudicial, sem igual direito seja conferido contra o fornecedor é

nula.

Finalizando, as cláusulas que infrinjam ou violem normas ambientais e as

cláusulas que estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor, por

exemplo, as cláusulas que não observam o principio da boa-fé, lealdade,

transparência entre outras que podem ser encontradas nos contratos de promessa de

compra e venda de imóveis, são consideradas abusivas..

Conclui-se que, quando se decide se uma cláusula contratual deve ser

considerada abusiva, o seu conteúdo certamente será de grande importância. Quanto

mais ela se afasta do direito dispositivo em detrimento do consumidor, mais sujeita

está a ser considerada abusiva. Entretanto, como a decisão sempre é tomada no caso

concreto, outras considerações podem também ser relevantes. (THOMAS

WILHELMSSON,1990)

REFERÊNCIAS

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3. ALMEIDA, Juliana Evangelista de. A evolução histórica do conceito de contrato: em busca de um modelo democrático de contrato. Âmbito Jurídico, Rio Grande, XV, n. 99, abr. 2012. Disponível em: <http://ambitojuridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=11306>. Acesso em: 20 mar. 2014.

4. AZEVEDO JUNIOR, José Osório de. Compromisso de compra e venda. 4ª ed. São Paulo: Malheiros.

5. BARROS, Flávio Augusto Monteiro, Manual de Direito Civil, 2005.

6. BIERWAGEM, Mônica Yoshizato. Princípios e Regras de Interpretação de Contratos, 2a. Ed. São Paulo: Saraiva, 2007.

7. BRASIL. Lei n° 4.380, de 21 de Agosto de 1964. Institui a correção monetária nos contratos imobiliários. Presidência da República: Casa Civil. Brasília, 29 set. 1964. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4380.htm, Acesso em 14 jan. 2014.

8. BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. CDC. promessa de compra e venda. In: JusBrasil. Disponível em: <http://www.jusbrasil.com.br/topicos/1396308/cdc-promessa-de-compra-e-venda>. Acesso em: 31 jan. 2014.

9. BRASIL. Lei 8.078 de 11 de setembro de1990.

________. Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002.

________. Constituição da Republica Federativa do Brasil, 1988.

________. Lei nº 4.59, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Presidência da República: Casa Civil. Brasília, 16 dez. 1964. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm>. Acesso em: 21 jan. 2014.

10.BRASIL. O contrato no novo código civil brasileiro. TJRJ, 2008. Disponível em: <http://www.tjrj.jus.br/c/document_library/get_file?uuid=66b592ce-dc82-45c7-894a-4ce02e571df8&groupId=10136>. Acesso em: 3 fev. 2014.

11.DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. v.3. 18. ed. Rev. Atual. São Paulo: Saraiva, 2003.

12.FREITAS, Luiz Roldão de. Contrato - Curso de Direito Civil. 2a. Ed. Rio de Janeiro. Renovar, 2006.

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JURISPRUDÊNCIAS

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2. STJ, REsp 35.649/SP, rel. Min. Nilson Naves, 3a. Turma, j.22.11.1994, DJ

19.12.1994.

3. .STJ, REsp. nº 369.206-MG, da 4ª Turma em 11.03.2003, DJU de 30.06.2003.

4. TJT/MG, Ap. Cível 203973-4/00, rel. Juíza Jurema Brasil Martins, j.14.11.95.