apostila it 148 30042008 - intranet.ifs.ifsuldeminas.edu.br

UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO

INSTITUTO DE TECNOLOGIA

DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA

APOSTILA DA DISCIPLINA

IT 148 – CADASTRO TÉCNICO MUNICIPAL

Profa. Msc. Marlene Salete Uberti

Seropédica, 2008

IT 148 – Cadastro Técnico Municipal – Profa. Marlene Salete Uberti

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IT 148 – CADASTRO TÉCNICO MUNICIPAL 1 - CADASTRO TÉCNICO MUNICIPAL 1.1 – Introdução

A palavra cadastro se prende à idéia de coleta e armanezamento de informações gerais ou específicas sobre determinado elemento, seja ele urbano, rural, social, econômico, etc. O agrupamento de informações a respeito de determinado lugar, objeto ou pessoa é a característica básica dos cadastros. Historicamente, o cadastro surgiu em função do controle do uso da terra e da cobrança de impostos.

Partindo-se da clássica conceituação adotada pela Federação Internacional de Geômetras – FIG, um Cadastro está, normalmente, baseado em parcelas, e atualiza o sistema de informação territorial com um registro de interesses (por exemplo direitos, restrições e responsabilidades). Normalmente inclui uma descrição geométrica das parcelas em conjunto com outros registros que descrevem a natureza dos interesses, a propriedade ou controle desses interesses, e freqüentemente o valor da parcela e suas benfeitorias. Pode ser estabelecido para propósitos fiscais (por exemplo avaliação e taxação eqüitativa), para propósitos legais (transferência), para ajudar na administração e uso da terra (por exemplo no planejamento e outros propósitos administrativos), e permite o desenvolvimento sustentável e a proteção ambiental.

O cadastro técnico é um inventário público de todas as parcelas de terreno e dos imóveis de uma região. Contém uma definição não ambígua das parcelas; e registros relacionados que fornecem dados sobre estas parcelas. O cadastro técnico é constituído por uma parte cartográfica, composto por cartas que indicam a divisão em parcelas de uma área, juntamente com identificadores apropriados das parcelas; e uma parte descritiva, que contém registros dos atributos físicos e abstratos relativos às parcelas identificadas nos mapas.

O município é a menor divisão territorial, com autonomia administrativa na estrutura político-territorial do Brasil.

Para fins de estudo, pode-se dividir um município em duas áreas distintas: a área urbana e a área rural. A área urbana compreende a porção do território municipal onde se situam as cidades, podendo ser a sede do município assim como os distritos. A área rural é tudo aquilo que está fora dos limites urbanos.

Uma exigência moderna para a modelagem de um cadastro é, que ele servirá não apenas para uma única finalidade, como no caso dos cadastros fiscais da maioria das prefeituras, que vêem no cadastro apenas uma base de informações para calcular o imposto territorial e predial (IPTU). Esta função do cadastro é importante e deve ser atendida pelo cadastro, ainda com maior eficiência do que atualmente, porque uma grande parte dos gastos sociais e da infra-estrutura urbana é financiada com este recurso.

Mas os investimentos no cadastro podem ser aproveitados muito mais, se suas informações estivessem sendo usadas também por outras instituições para outros (múltiplos) fins. Com algumas reformas estruturais e atualizações metodológicas o cadastro poderia fornecer todas as informações gráficas e descritivas que ainda são criadas por outras entidades públicas ou privadas, com investimentos "múltiplos" para levantamentos paralelos. O conjunto de


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investimentos em cadastros paralelos é mais caro e cria resultados de qualidade inferior do que um único cadastro que atende múltiplos fins, que é o "cadastro multifinalitário".

A figura 1.1, mostra de forma esquemática, o funcionamento de um sistema de Cadastro Técnico Multifinalitário, onde órgãos estaduais, como empresas concessionárias de serviços públicos ou privados, tem participação ativa.

Figura 1.1 - Esquema de possíveis usuários do CTM (Fonte: adaptação de LIMA, 1999)

Para qualquer finalidade, um cadastro tem como elemento básico uma planta ou mapa cadastral. Ligado ao mapa cadastral deve-se ter um banco de dados que deve conter informações ligadas às finalidades para as quais se realizou o cadastro.

Nesta disciplina de cadastro técnico municipal serão apresentadas e discutidas as metodologias que podem ser usadas na elaboração de um planta cadastral e na obtenção de informações para o banco de dados que satisfaçam a finalidade de um cadastro.

1.2 – O Papel do Agrimensor

O papel do agrimensor difere com o propósito do Cadastro e com

diferentes tipos de organização. Embora exista outras atividades envolvidas na

Base Cartográfica

Planeja-mento Urbano

SEDAE LIGHT TELEMAR

SEC. FIN.

Outros Órgãos Adm.

Imobiliário

Água Potável

Esgoto

Fiscal

Telefones

Energia Elétrica

Águas Pluviais

Elementos Urban.


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administração do Cadastro, como o registro do título que é usualmente uma responsabilidade de peritos legais, o agrimensor pode ser responsável pela:

a) Levantamento cadastral: Implica na definição, identificação,

demarcação, medição e mapeamento dos limites legais das parcelas, novos ou mudados. Normalmente inclui o processo de re-estabelecimento de limites perdidos e às vezes a resolução das disputas sobre limites ou outros interesses da propriedade real.

Existe sempre regulamentos específicos que estabelecem as condições de treinamento e as experiências dos agrimensores que desejam realizar levantamentos cadastrais, uma vez que eles têm responsabilidades profissionais frente à sociedade. Os levantamentos cadastrais são realizados por funcionários do governo, por agrimensores particulares ou por uma combinação dos mesmos. Uma certificação especial é requerida e isto pode ser administrado tanto pelo estado como por uma entidade profissional.

b) Levantamento dos registros: Este processo inclui a verificação ou análise dos resultados do levantamento cadastral e a entrada da informação em livros de registro ou em mapas cadastrais indexados. Um identificador único da parcela é designado para cada uma delas. A análise pode verificar questões de política territorial (por exemplo, a subdivisão contribui para o uso satisfatório da terra?); questões legais (por exemplo, os direitos de realizar certas atividades na terra); e questões técnicas (por exemplo foram obedecidas as especificações dos levantamentos?). Para diminuir os custos da análise, os governos estão dando mais ênfase na qualidade e mais responsabilidade aos agrimensores praticantes, para garantir a exatidão dos seus dados e levantamentos de campo.

c) Avaliação territorial: Onde o Cadastro é usado como uma ferramenta

para assegurar a implementação de certas política territoriais, a avaliação da terra e das edificações é freqüentemente um papel do agrimensor. O exemplo mais comum é a avaliação para taxação. Mais a avaliação é, também, importante em processos como as expropriações e consolidações de terras, onde um levantamento sistemático de todas as propriedades pode ser feito para estabelecer valores relativos para indenizar os donos das propriedades afetadas. Os levantamentos para subdivisão e consolidação, também, podem incluir os custos de construção e manutenção de estradas e outras instalações a fim de distribuir esses custos entre os novos proprietários.

d) Planejamento do uso da terra: Quando o Cadastro inclui localização,

subdivisão ou consolidação inicial da terra, o aspecto do planejamento do uso da terra torna-se uma parte importante do papel do agrimensor. Como profissional, o agrimensor é responsável pela proteção dos interesses da comunidade e isto pode envolver consultoria pública e processos de mediação. O resultado pode ser um novo plano de uso de terra onde ocorra conciliação entre os pontos de vista econômico, ambiental e tradicional.

e) Administração dos banco de dados: A tecnologia da informação criou

uma demanda de especialistas em projeto e administração de banco de dados. Como este é um componente importante no Cadastro moderno, são necessários


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peritos para operar e administrar grandes bancos de dados, tanto para informação gráfica como para informação de texto. Os Agrimensores representam um papel importante neste campo de atividade e a educação em sistemas computacionais é um componente integrante da educação e dos programas de treinamento atuais para agrimensores.

f) Resolução de disputas: Em alguns países, principalmente no Norte da

Europa, os levantamentos cadastrais tem especial significado legal, onde o agrimensor toma decisões relativas às questões territoriais aos quais estão legalmente ligados. Essas questões podem ser do tipo: deveria ser permitida uma divisão de terra considerando os interesses tanto dos fomentadores privados como os do público em geral?; deveria ser permitida a transferência de terra entre proprietários?; quem deveria ser compensado por terras expropriadas?; e qual é a interpretação legal correta de documentos antigos? Conseqüentemente, o papel do agrimensor desenvolveu-se de um perito independente num comitê ou num tribunal até ter a atual importância.

1.3 – Objetivos do cadastro técnico municipal (CTM) O objetivo geral do CTM é dotar as Prefeituras de um instrumento que

oriente, sustente e dê apoio às tomadas de decisões, além de ser um elemento fundamental para a arrecadação municipal. Um cadastro gera informações que podem ser associadas, a outras informações, em diferentes temas, constituindo-se num sistema de informações de grande utilidade.

Entre os inúmeros benefícios que o CTM pode trazer, serão citados aqui alguns que são fundamentais:

1.3.1 – Cobrança de tributos: um componente do cadastro técnico urbano é o Cadastro Fiscal, no qual são baseados os cálculos dos tributos municipais. O processo tributário municipal será substancialmente beneficiado através da melhoria nas arrecadações, no aumento do número de contribuintes e por um melhor conhecimento do município e da propriedade imobiliária integrada a ele. Os principais tributos, que de competência do município são os seguintes:

• IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano • ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis • ISS • Taxas de Serviços • Taxas de Polícia • Contribuição de Melhoria

As definições de impostos, taxas e contribuição de melhoria estão a seguir:

⇒ IMPOSTO: é o tributo cuja obrigação tem por fator gerador uma situação independente de qualquer atividade estatal específica, relativa ao contribuinte. Por exemplo, o IPTU é pago apenas por contribuintes que tem propriedade dentro da área urbana, mas em troca do imposto, o governo não se compromete ou não está obrigado a prestar uma atividade específica ao contribuinte.


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⇒ TAXA: é um tributo que tem como fato gerador o poder de polícia (a possibilidade de fiscalizar e autorizar determinada atividade) da União, dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios ou a utilização, efetiva ou potencial, pelo particular de serviço público específico e divisível, prestado ao contribuinte ou posto à sua disposição. Há dois tipos de taxas:

o Taxas de serviços: taxas de água, taxa de limpeza pública, taxa de iluminação pública, etc.

o Taxas de polícia: taxas de fiscalização, taxa de licença para execução de obras, taxas de publicidade, etc.

⇒ CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA: a contribuição de melhoria cobrada pela

União, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou pelos Municípios, no âmbito de suas respectivas atribuições, é instituída para fazer face ao custo de obras públicas de que decorra valorização imobiliária, tendo como limite total a despesa realizada e como limite individual o acréscimo de valor que da obra resultar para cada imóvel beneficiado. A contribuição de melhoria é obtida através da execução de serviços

públicos tais como: abertura, alargamento, pavimentação, recapeamento, iluminação, rede de esgotos, água, pontes, parques, etc., tendo como fato gerador a valorização dos imóveis na região da execução das obras, cuja base de cálculo é o valor da obra executada dividido pelos imóveis beneficiados direta ou indiretamente e proporcional à valorização inserida aos imóveis, obtido através do cadastro de infra-estrutura urbana, planta de valores genéricos e cadastro imobiliário.

1.3.2 – Previsão de receita tributária municipal: com base em dados

cadastrais confiáveis, o administrador municipal poderá prever com maior certeza, em seu orçamento, o montante a arrecadar.

1.3.3 - Facilidade e economia nos processos de desapropriações legais: A

planta cadastral permite elaboração de planos que envolvem obras de engenharia, com as vantagens:

• sigilo: sem planta há a necessidade de levantamentos topográficos, o que poderia favorecer a especulação imobiliária e interferências políticas, gerando prejuízos aos cofres públicos.

• justa indenização: a avaliação das propriedades a indenizar pode ser feita de modo isento, baseada numa planta de valores genéricos devidamente atualizada.

1.3.4 – Gerar a base física para as operações de serviço público. É apoio

para a otimização dos serviços públicos: • água e esgoto; • abastecimento de luz e força; • abastecimento de gás encanado; • telefonia; • coleta de lixo; • transportes urbanos; • segurança (polícia, bombeiros, etc.) • e outros.


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1.3.5 - Mapeamento das instalações subterrâneas e aéreas: o cadastro deve

ser feito quando da execução de uma obra subterrânea, após o fechamento da vala é praticamente impossível sua execução.

• redes de esgotos; • redes de abastecimento de água; • redes de transmissão de energia; • redes de iluminação pública; • rede telefônica; • presença de árvores, abrigos; • pontos de contato das instalações de subsolo com a superfície.

1.3.6 - Estabelecer os limites municipais, de maneira exata e definitiva, evitando conflitos.

1.3.7 - Garantir a propriedade imobiliária:

• a planta cadastral posiciona espacialmente o imóvel, identificando seus vizinhos;

• registro cadastral descreve a situação do imóvel (Lei de Responsabilidade Territorial Urbana);

• registro de imóveis, baseado nas informações espaciais do cadastro, dá a garantia da propriedade do imóvel, em termos de documentação e situação espacial.

1.3.8 - Inventário de terras: permite um balanço anual das terras urbanas no

que se refere ao estoque de terras, transferência de propriedade, ocupação e uso.

1.3.9 - Gerar os dados espaciais para um sistema de informações: torna-se

assim, ferramenta de apoio para os órgãos encarregados do planejamento municipal e regional.

1.4 – Subdivisão do cadastro técnico

O cadastro técnico é subdividido em vários tipos de cadastros: • Cadastro Imobiliário: ou cadastro de imóveis, é um arquivo na qual são

registrados todas as propriedades, tanto os terrenos como também as construções;

• Cadastro de Infra-estrutura urbana: é um conjunto de arquivos contendo dados sobre a rede de água, de esgoto, de energia elétrica, rede telefônica, galeria de águas pluviais e elementos de urbanização;

• Cadastro de equipamentos e serviços urbanos: abrange o universo de órgãos prestadores de serviços de ensino, saúde, educação, assistência social, etc.;

• Cadastro de produtores e prestadores de serviços ou cadastro de atividades: responsável pelo controle dos contribuintes, donos de estabelecimentos comerciais, industriais, de produtos ou prestação de serviços, inclusive dos profissionais liberais;Cadastro Sócio-Econômico:


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é o tipo de cadastro que contém dados sobre a situação social e econômica (demografia, emprego, renda habitação, saúde, educação, etc.) de uma determinada população.

• Cadastro dos contribuintes: é uma listagem contendo o nome, CPF e endereço de cada contribuinte;

• Cadastro fiscal: é uma listagem contendo a relação de contribuintes seguidos dos respectivos recolhimentos de impostos e taxas de serviços públicos. Sua utilidade é prevista para cinco exercícios;

• Cadastro do patrimônio público: é uma relação de bens pertencentes ao patrimônio do município.

1.5 – Métodos de obtenção dos dados espaciais

O levantamento cadastral é normalmente conduzido através de métodos de levantamentos terrestres. Um método simples e barato consiste no uso de prancheta de agrimensor ou trenas e prismas ortogonais ópticos. Métodos mais sofisticados incluem o uso de equipamentos de medição eletrônica de distâncias ou "Estações Totais" as quais, normalmente dão exatidões maiores. A determinação da posição por satélite usando o Sistema de Posicionamento Global (GPS) está sendo usado cada vez mais e promete no futuro fornecer alta exatidão a um custo relativamente baixo.

O levantamento cadastral, também pode ser feito usando fotografia aérea. Atualmente é possível obter altas exatidões usando métodos fotogramétricos analíticos. O GPS também pode ser usado para reduzir os custos no estabelecimento de pontos de controle. Outros tipos de mapas ou imagens como as ortofotos ou ampliação de foto podem ser usadas para reduzir custos em áreas especiais, particularmente se for usada uma atualização sistemática. As imagens de satélite atualmente, podem ser efetivamente usadas em áreas com propriedades muito grandes em terrenos abertos e para escalas menores que 1:25.000, uma vez que a maioria dos mapas cadastrais precisam ter escalas maiores (1:500 a 1:10.000) dependendo do tamanho das parcelas.

No atual estágio em que nos encontramos, deve-se pensar sempre no mapeamento na forma digital, e para facilitar a introdução em algum sistema de informações geográficas (SIG), os dados deverão estar na forma georreferenciada.

Para se obter o mapa digital vários métodos podem ser utilizados, podendo a origem dos dados ser de base vetorial ou matricial (raster). 1.5.1 – Conversão do meio analógico para o digital

A maioria dos dados espaciais disponíveis apresentam-se sob a forma de mapas, geralmente em diversas escalas, overlays, fotografias aéreas e imagens orbitais. As formas mais comuns de transformação destes dados para o meio digital são: A digitalização manual em mesa digitalizadora (dados tipo vetor) e a utilização de aparelhos de leitura ótica ou scanners (dados tipo raster). Digitalização em mesa


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A digitalização manual é um processo, em que as feições de interesse são traçadas com o auxílio de um dispositivo cursor digitalizador, que possibilita a leitura da posição dos pontos do mapa devido ao campo eletromagnético da mesa, convertendo-os para o computador.

As feições podem ser digitalizadas ponto-a-ponto (point mode), ou no modo contínuo (stream mode). No modo ponto-a-ponto, um par de coordenadas é gerado sempre que o botão do mouse é acionado, ligando estes pontos continuamente por retas a medida que deslocamos o cursor. Já no modo contínuo, é necessário pré-determinar o intervalo de distância entre os pontos coordenados, visto que não é necessário acionar o botão do mouse, apenas desloca-se continuamente o mouse por sobre as feições de interesse. Neste caso, para manter-se uma precisão relativamente boa na conversão, além da atenção do operador, utiliza-se os parâmetros de tamanho para as linhas automaticamente desenhadas, seguindo o Padrão de Exatidão Cartográfica.

A precisão da digitalização manual depende de alguns cuidados básicos: 1. Definição dos parâmetros corretos de digitalização 2. Ajuste da carta sobre a mesa digitalizadora 3. Boa acuidade visual e habilidade do operador Embora seja um dos métodos de conversão mais utilizados, a conversão

em mesa é potencialmente perigosa no quesito precisão. Os diversos procedimentos utilizados na digitalização em mesa constituem-se em fonte de acúmulo de erros, comprometendo a qualidade do trabalho. Considerando que a planta ou mapa original possa estar isento de distorções, podem ocorrer erros e imprecisões na colocação da planta sobre a mesa, na leitura dos pontos de calibração e no posicionamento manual do cursor para a obtenção de pontos. Estes erros são todos absolutos e aleatórios. A conseqüência destes erros, na digitalização de plantas/mapas contíguos, são os desacertos de elementos posicionados nas bordas do desenho.

Por outro lado, existem situações em que o único método de conversão utilizável é a conversão em mesa. Convêm checar, antes da execução do trabalho, se os requisitos de precisão são compatíveis com as possibilidades de utilização da mesa digitalizadora. Conversão por leitura ótica

Chamamos comumente “scannerização”, o processo de captura das

figuras do papel, para o computador por intermédio de scanners óticos. O Scanner é um aparelho de alta precisão, o qual possui um detector ótico que se move ao longo da figura, traçando uma linha de leitura e enviando simultaneamente valores numéricos (pixeis) ao computador. Estes dados numéricos são codificados e representam as cores ou o brilho da figura. Desta forma os dados brutos convertidos para o computador, por este processo, apresentam-se no formato raster.

A conversão raster-vetorial é bem mais complexa. O processo de vetorização consiste na obtenção do registro das coordenadas de pontos, linhas e textos a partir de um conjunto de pixels, utilizando para isso algoritmos que reconhecem esses elementos nos arquivos raster. As linhas resultantes contêm muito mais pares de coordenadas do que o necessário para a sua representação, causando um excesso de dados a serem armazenados. Este excesso pode ser


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removido utilizando-se algoritmos específicos. Em outras palavras, o processo de vetorização consiste em construir os elementos vetoriais, ponto, linha, polígono e texto, tendo-se como base a estrutura raster georreferenciada. Este processo pode ser realizado basicamente de dois modos, automático e semi-automático.

Os dois métodos de vetorização tornam-se vantajosos sobre a digitalização manual ao se levar em conta alguns aspectos, sob algumas condições, como por exemplo, a precisão dos pontos, desde que o arquivo raster original também apresente uma boa resolução (tamanho do pixel), e a velocidade na aquisição de dados, desde que as feições a serem digitalizadas estejam dispostas em níveis diferentes, por exemplo, para vetorização dos elementos da categoria altimetria, as curvas de nível deverão ser escanerizadas separadamente dos elementos das outras categorias.

Um dos principais problemas da conversão raster-vetorial é o reconhecimento automático de textos, símbolos e padrões diferentes de linha. O reconhecimento de textos em cartografia é particularmente complicado, uma vez que um único mapa contém geralmente uma grande variedade de fontes e tamanhos, e alguns textos são desenvolvidos em curvas.

A aquisição dos dados dificilmente é realizada sem erros, sejam pessoais,

mecânicos ou eletrônicos. Alguns dados necessitam ser apagados, outros modificados, e muitas vezes necessita-se adicionar informações que foram perdidas. A edição consiste na facilidade de se adicionar, apagar, modificar ou simplesmente recuperar qualquer feição para visualização gráfica ou em forma alfanumérica. Algumas destas correções são necessárias para remover erros de digitalização ou revisar os dados do mapa. Outras correções são necessárias por razões estéticas. 1.5.2 – Topografia

O mapeamento pode ser realizado por levantamento topográfico, que consiste em se medir, por exemplo, com estações totais, as testadas dos imóveis, posição do meio-fio e pontos estratégicos, e com a trena percorre-se o interior dos imóveis medindo-se profundidades e outros elementos que se tornaria difícil obter com o uso de procedimento eletrônico.

Assim, a partir do levantamento eletrônico do perímetro urbano se introduz as informações e medidas coletadas por trena, que se encontram no croqui desenhado em campo, e por fim se chega as plantas de quadra e à planta cadastral da cidade. 1.5.3 – Fotogrametria analógica, analítica e digital

Fotogrametria analógica: Utilizava restituidores e outros equipamentos em que as operações eram feitas apenas em fotos aéreas analógicas e os produtos eram as cartas escritas em papel.

Fotogrametria analítica: Utilizava fotografias analógicas mas os produtos

finais eram cartas em computador. A grande evolução foi a capacidade de se processar os modelos geométricos em computador, o que melhorou em muito a qualidade dos produtos. Muitos equipamentos analógicos foram adaptados com


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dispositivos para possibilitar a transferência de coordenadas para o computador, sendo estes equipamentos chamados semi-analíticos.

Fotogrametria digital: Neste caso as fotografias ou imagens de satélites ou de câmaras digitais são utilizadas diretamente nos computadores para a realização das operações fotogramétricas. A fotogrametria digital permitiu não somente uma melhoria da qualidade dos produtos mas também um aumento significante na produtividade das operações fotogramétricas. Além disso, a integração com sistemas de informações geográficas (SIGs) e com sistemas de processamento digital de imagens permitiu um aumento do número de produtos oferecidos pela fotogrametria, entre eles as ortofotos digitais, os modelos numéricos de terreno e as ortofotocartas.

O processo de digitalização é bem mais preciso quando comparado a utilização da mesa digitalizadora, porque o operador recupera as informações diretamente a partir das fotografias aéreas, eliminado diversas fontes de erro encontradas na digitalização em mesa.

Outro produto da aerofotogrametria é a ortofoto digital que corresponde à fotografia resultante da transformação de uma foto original, que é uma perspectiva central do terreno, em uma projeção ortogonal sobre um plano. Numa foto normal a escala varia de ponto para ponto, fato este que é minorado na ortofoto. Atualmente, as ortofotos podem ser obtidas na forma digital, usando-se programas e equipamentos especiais. 1.5.4 – Sistema de Posicionamento Global – GPS

O projeto NAVSTAR/GPS ou GPS (Global Positioning System), implantado em 1973 (SEEBER, 1993), tornou-se um dos mais modernos sistemas de posicionamento geodésico em uso em todo mundo. Com isso as mais criteriosas e lentas operações de triangulação, trilateração e poligonação, e mesmo parte dos levantamentos topográficos tradicionais, passaram a usufruir dos benefícios advindos desta técnica de posicionamento, principalmente devido a rapidez, economia, precisão compatível e independência das condições atmosféricas.

Segundo SEEBER (1993), o maior problema em levantamentos cadastrais com GPS é a sombra do sinal causado por edifícios, árvores, torres, pontes, etc. Este é o motivo do uso exclusivo do GPS em levantamentos cadastrais estar restrito a áreas abertas. Desta maneira, com a presença de obstruções, o GPS poderia ser utilizado na determinação de pontos de apoio, para estações totais ou outros instrumentos convencionais de levantamento.

Em casos de visibilidade livre, características da maioria das áreas rurais e algumas áreas urbanas, como ruas largas, edifícios baixos e vegetação baixa, o GPS por ser um método rápido, pode ser usado com vantagens. 1.5.5 – Imagens de satélite

Grande parte de trabalhos de geoprocessamento, principalmente em

grandes áreas, são realizados com o auxílio de imagens de satélite. A maior importância de imagens de satélite está na atualização do

cadastro técnico multifinalitário, mas também é imprescindível na identificação de irregularidades, ou parcelamento. A desatualização do mapeamento e as


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alterações rápidas que ocorrem no meio urbano e rural, faz com que haja a necessidade de se verificar periodicamente as condições em que se encontram os terrenos. O monitoramento do uso do solo é imprescindível para a existência de um mapeamento sistemático e preciso geometricamente e, é necessária uma escolha adequada do sensor e conhecimento das vantagens e limitações que cada um oferece.

A imagem de satélite é uma grande ferramenta de apoio, ajuda a identificar o crescimento da cidade, construções que surgiram ou desapareceram, com a vantagem de flexibilidade de operação. Já o a fotogrametria enfrenta problemas logísticos que o satélite não tem, como a disponibilidade do avião, situação climática, deslocamento da equipe de vôo e outros contratempos.

No entanto observa-se que satélites como Landsat, Spot e Cbers não apresentam resolução espacial adequada para trabalhos de mapeamento cadastral urbano, essas imagens são mais apropriadas para trabalhos ambientais, como por exemplo, para mapeamento de uso e ocupação do solo, monitoramento de áreas de agricultura, florestas, recursos hídricos; monitoramento de desastres naturais, dentre outros. 1.5.6 – Laser Scanner

O Laser Scanner surge como uma nova tecnologia, para coleta de grande quantidade de dados com alta precisão. Novos equipamentos, terrestres ou aerotransportados, capturam dados tridimensionais e permitem a obtenção de informações precisas e detalhadas da realidade em um computador. Diferentemente da Fotogrametria, o Laser Scanner possibilita a utilização dos dados logo que são capturados, eliminando o longo trabalho de restituição fotogramétrica, no caso de levantamentos aéreos, ou o processamento e modelamento de estruturas dos levantamentos terrestres.

Em geral, o Laser Scanner é composto por uma unidade que emite um feixe de luz que calcula a distância entre sua posição e a estrutura medida através do tempo de viagem do feixe de luz até retornar ao Scanner. Internamente o Scanner possui recursos para fazer uma perfilagem, ou seja, emitir o feixe sobre toda a área de levantamento e ainda armazenar este dados. Duas formas desta tecnologia estão sendo utilizadas no Brasil: Altimetria a Laser e As-built.

2 - CADASTRO TÉCNICO IMOBILIÁRIO 2.1 – Introdução

O Cadastro de Bens Imobiliários hoje é entendido como um registro oficial, que representa todo o território (parcelas e benfeitorias) dos municípios de algum país através de um levantamento "técnico", aproveitando as tecnologias contemporâneas mais eficientes das ciências geodésicas.

O Cadastro de Bens Imobiliários tem basicamente duas finalidades: • servir como lista oficial das parcelas (lotes, glebas, ...) com suas

benfeitorias para atender a exigência da especialidade do registro jurídico (Registro de Imóveis) e garantir a integridade geométrica das propriedades imobiliárias;


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• servir como informação básica territorial e geométrica para sistemas de informações territoriais, servindo, assim, como ferramenta fundamental de informações para as reformas agrárias, a administração pública, o planejamento regional, o plano diretor, a avaliação imobiliária, o ordenamento territorial e para a proteção do meio ambiente e da natureza, etc.

Com esta definição, o Cadastro de Bens Imobiliários é tanto "técnico" como também "multifinalitário". (PHILIPS, 2001)

O cadastro imobiliário é o registro dos bens imóveis do município, podendo ser urbano ou rural. 2.2 – Cadastro Imobiliário Rural 2.2.1 - Alguns pontos na história do cadastro rural no Brasil

No Brasil, o Cadastro Rural foi instituído pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), tendo como função fazer o levantamento dos prédios rurais existentes no país, indicando o seu valor, situação, tipos de cultura, formas de uso da terra, atendendo principalmente a finalidade de tributação. Sempre foi executado de forma declaratória, e por isto é comum a apresentação de dados não condizentes com a verdade e portanto, não confiáveis para fins propostos por um cadastro técnico sério.

A criação do cadastro de imóveis rurais no Brasil originou-se da necessidade de se tributar a terra. O Estatuto da Terra instituiu o cadastro técnico rural, que além de regulamentar o uso e ocupação da terra, destacou a importância do cumprimento da função social da propriedade.

Segundo SILVA (1982) o início oficial da implantação do cadastro em todo o Brasil, foi feito através da instituição de três Semanas da Terra, onde foram mobilizados para o cadastramento, os proprietários e possuidores de imóveis rurais de todo o País.

A situação fundiária do País passou a ser conhecida com o cadastramento de 1966, depois da realização das Semanas da Terra, que mobilizou um enorme número de pessoas e foram cadastradas mais de três milhões de propriedades. Neste mesmo ano de 1966 ocorreu a primeira emissão da guia de arrecadação do ITR - Imposto territorial Rural.

Em 1972 e 1978 aconteceram mais dois recadastramentos e a criação do Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR, agora sob a responsabilidade do INCRA, pela lei n°5.868, constituído dos seguintes cadastros:

a) Cadastro de Imóveis Rurais; b) Cadastro de Proprietários e Detentores de Imóveis Rurais; c) Cadastro de Arrendatários e Parceiros Rurais; c) Cadastro de Terras Públicas. A responsabilidade pela elaboração do cadastro de imóveis rurais é, do

INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – que utiliza a forma declaratória das propriedades rurais. Os próprios proprietários, através do preenchimento de formulários específicos, fornecem os dados dos imóveis. Os formulários podem ser encontrados na página do INCRA, na internet.

Atualmente, o INCRA coleta essas informações cadastrais através da Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais, compostos por três tipos de


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formulários (I, II e III), preenchidos pelos proprietários, e das peças técnicas a seguir especificadas (IV e V), que se constituem nos elementos de atualização de dados cadastrais:

I - Dados da Estrutura: utilizado para coleta de dados referentes à área, situação jurídica, localização do imóvel rural, entre outros;

II - Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais - Dados Sobre Uso: utilizado para coleta de dados referentes à situação do uso e à exploração do imóvel rural;

III - Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais - Dados Pessoais e de Relacionamentos: utilizado para coleta de dados sobre as pessoas físicas ou jurídicas e informações referentes ao relacionamento, por detenção ou uso temporário, das pessoas com o imóvel rural;

IV - Planta e Memorial Descritivo: utilizado para coleta de dados de localização geográfica dos imóveis rurais; e

V - Mapa de Uso: utilizado para coleta de dados de exploração dos imóveis rurais.

Todos esses dados são armazenados em um sistema de banco de dados, que segundo COSTA (2004) está passando por uma reformulação, tendo como uma das principais transformações a incorporação de informações gráfica ao SNCR.

Essa reformulação do sistema para a incorporação de informações gráficas se deve a criação do CNIR – Cadastro Nacional de Imóveis Rurais, pela Lei 10.267/2001. A lei determinou uma base comum de informações, gerenciada conjuntamente pelo INCRA e pela Secretaria da Receita Federal, produzida e compartilhada pelas diversas instituições públicas federais e estaduais produtoras e usuárias de informações sobre o meio rural brasileiro.

O objetivo da Lei 10.267/2001 além de criar o CNIR, foi o georreferenciamento de todos os imóveis rurais ao Sistema Geodésico Brasileiro – SGB, por profissionais habilitados para tal e o intercâmbio entre Cadastro e Registro de Imóveis. Mais informações sobre a Lei 10.267 pode ser encontrado em CARNEIRO (2003).

Todos os proprietários, titulares de domínio útil ou possuidores a qualquer título de imóveis rurais, deverão cadastrar seus imóveis. O Decreto 4.447/02, que veremos mais adiante e que regulamenta a Lei 10.267/01, determina o período em que cada imóvel deverá ser cadastrado.

Após o cadastro do imóvel, o proprietário obtém o CCIR – Certificado de cadastro de imóvel rural – sendo este documento indispensável para vender, prometer em venda, homologar partilha causa mortis, desmembrar, arrendar ou hipotecar o imóvel.

A Lei 10.267 foi, até agora, a última grande alteração no tema cadastro técnico rural no Brasil. Apesar do avanço relacionado ao georreferenciamento dos imóveis rurais, as informações cadastrais ainda são realizadas pelo proprietário, ou seja, o cadastro continua a ser executado de forma declaratória, e por isto é comum a apresentação de dados não condizentes com a verdade e, portanto, não confiáveis principalmente no que se refere às informações quanto ao valor das propriedades e o grau de utilização das mesmas.

2.2.2 Definição e objetivos do cadastro técnico rural


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Segundo SILVA (1982) o Cadastro Técnico é um repositório de dados de cada imóvel, podendo ser rural ou urbano, demonstrando informações relativas à realidade fundiária, relevo, pendências, drenagens, tipo de solo e a outras características sócio-econômicas e ecológicas, quais permitem avaliar a capacidade de uso atual e potencial, fixar uma classificação das terras para fins da realização de estudos diversificados como uma melhor avaliação econômico-tributária. As informações de cada imóvel são utilizadas em sua caracterização no espaço e no tempo, estabelecendo relações de vizinhança, bem como a situação jurídica e de usos.

Segundo o mesmo autor, as várias espécies de cadastro que formam o Cadastro Técnico Multifinalitário Rural - CTMR, proporcionam a criação de um núcleo de dados de valor inestimável, cujas finalidades são: finalidades econômicas e sociais, finalidades fiscais e finalidade jurídico-registral.

Com relação à finalidade fiscal, o objetivo é tributar a terra, possibilitando o retorno do dinheiro em forma de melhoramentos para o setor agrícola, através de crédito rural, assistência técnica, etc. Serve ainda como forma de ajustar o uso dos créditos de progressividade e regressividade do imposto.

Segundo SCHNEIDER (1993), o CTMR quando efetivamente usa seus produtos de forma integrada, permite que se fiscalize o uso racional do solo rural, através da correlação dos índices de declividade das encostas com o tipo de uso e ocupação adotado na propriedade.

O mesmo autor demonstrou, em sua dissertação de mestrado, a vulnerabilidade do Sistema Declaratório adotado pelo INCRA para a cobrança do ITR, com relação aos dados do CTMR. Recomenda também que se extermine com o Sistema declaratório adotando-se o CTMR como fundamento para os Laudos Cadastrais utilizados na tributação.

Para BALATA (1996), “O Cadastro Técnico Rural visa fundamentalmente proporcionar às entidades públicas federais, estaduais e municipais, bem como às empresas rurais e aos proprietários de imóveis rurais, dados e informações agro-sócio-econômicas literais e cartografadas, a nível de cada propriedade rural, objetivando o planejamento de ações governamentais para melhoria das condições do município, como por exemplo: implantação e/ou melhoria das estradas vicinais, rede elétrica, ações de saúde, escolas rurais, regularização fundiária, tributação justa e equânime sobre a terra e reforma agrária.

O mesmo autor cita como objetivos do CTMR, entre outros: • A possibilidade de maior arrecadação pela taxação (ITR) dos imóveis não

cadastrados (confronto com INCRA/RECEITA FEDERAL) e que não estão identificados pelo cadastro declaratório;

• A taxação correta e justa de todos os imóveis rurais, tendo em conta as condições de exploração (uso da terra) em confronto com sua potencialidade (aptidão agrícola, tipos de solo, relevo, etc.), na determinação do grau de adequabilidade do uso das terras e dessa forma, possa definir tecnicamente o que seja produtiva e/ou improdutiva. O ESTATUTO DA TERRA (1964), possibilitou quase que exclusivamente

fazer um senso sobre a realidade fundiária no Brasil, contudo, somente com a implementação do Cadastro Técnico Multifinalitário Rural, como base confiável de informações, pode-se obter os dados necessários para o cálculo do imposto territorial rural de forma mais justa.


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Segundo LOCH et al (2000), entre os diversos mapas temáticos necessários para um CTMR estão o fundiário, planialtimétrico, rede viária, rede hidrográfica, solo e de uso do solo, além dos mapas de aptidão de uso das terras e o de capacidade de uso das terras. Os autores fizeram um estudo para a execução de um projeto de Cadastro Rural no Estado de Santa Catarina, e sugeriram estabelecer uma forte e sólida integração entre rede formada pelas Universidades, pela Rede Tecnológica Aeroespacial e Cartográfica - RETAC e os diversos órgãos estaduais e municipais relacionados ao tema.

Na avaliação em massa de imóveis rurais, é imprescindível pelo menos dois dos mapas citados, o mapa fundiário e o mapa de capacidade de uso do solo, além é claro das informações cadastrais (tabulares) que seriam coletadas na execução de um cadastro rural.

A implantação de um Cadastro Técnico permite acima de tudo a legalização da propriedade, elemento necessário ao ocupante do imóvel para comprovar patrimônio e conseguir empréstimos junto aos bancos, fornecendo também, através de suas informações adicionais, mais subsídios para a requisição de recursos.

O Cadastro Técnico permite ainda: - Identificar áreas de terras em condições de assentamentos; - Acompanhar o tipo de produção agrícola produzida em determinada

região indicando mercados consumidores; - Indicar, através do mapeamento temático, o melhor tipo de uso do solo,

auxiliando no aumento de produtividade das culturas; - Comprovação dos dados do cadastro declaratório; - A justa tributação da terra, tendo em vista a identificação das dimensões

da propriedade assim como o grau de produtividade das terras, aplicando desta forma taxações punitivas às propriedades improdutivas.

Os princípios básicos do desenvolvimento de um Cadastro Técnico Rural

segundo IAP - Instituto Ambiental do Paraná (1995) são:

a) Identificação das divisas e dos proprietários; b) Amarração do imóvel à rede geodésica, para garantir a exata localização das divisas da propriedade, cujos pontos (cantos) são representados por coordenadas específicas; c) Vincular os dados técnicos aos registros imobiliários, dando garantias do direito à propriedade; d) Atualização permanente dos dados.


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O Cadastro Técnico Multifinalitário Rural, assim como o Urbano, conforme

Loch (1995), deve ser fundamentado numa base cartográfica compatível com a demanda pela terra. Assim, o autor sugere escalas adequadas para a base cartográfica de acordo com o número de propriedades existentes por Km2:

No parcelas/Km2 Escala adequada

01 ou menos 1:20.000 02 a 20 1:10.000 21 a 80 1:5.000

81 ou mais Características urbanas PHILIPS (1996) comenta sobre a importância da escala adequada da carta

cadastral, entre 1:500 nos centros urbanos, e até 1:5.000 em áreas agrárias ou 1:10.000 para áreas de florestas. Escalas estas adequadas para se representar nitidamente os elementos e detalhes dessas áreas.

A complexidade da implantação de um Cadastro Rural no Brasil, inicia-se com a quase inexistência de mapas de qualidade aliada a dados provenientes de um cadastro declaratório. Junta-se a isso, a ausência de normatização para implantação e atualização de cadastros (levantamento de campo e cartas cadastrais) e a ausência de Redes de Referência Cadastral estaduais e municipais. Outro fator de extrema importância é a separação entre o Cadastro de bens imobiliários e o Registro Geral de Imóveis, provocando falta de consistência dos dados.

2.2.3 A Lei 10.267 / 2001

A Lei 10.267 sancionada no dia 28 de agosto de 2001, após emendas do Congresso Nacional, pode ser considerada como um marco na história da organização territorial brasileira. Entre as principais determinações da Lei, destacam-se as que são discutidas a seguir:

a) Criação do Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR; b) Intercâmbio entre Cadastro e Registro de Imóveis; c) Georreferenciamento de imóveis rurais; d) Exigência de responsabilidade técnica

A aplicação da Lei 10.267, exigiu uma regulamentação através do decreto Nº 4.449 de 30 de outubro de 2002, definindo detalhes mais específicos do uso da referida Lei, como: certificação do memorial descritivo pelo INCRA, definição das responsabilidades, definição do identificador único para o CNIR, estabelecimento de prazos para a exigência da nova identificação e delegação de responsabilidades a órgãos federais para determinação de aspectos administrativos e técnicos na execução do cadastro. a) A criação do Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR


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A lei 10.267 instituiu O Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR, constituído por uma base comum de informações sobre imóveis rurais, a ser gerenciada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA e pela Secretaria da Receita Federal. As informações contidas no CNIR deverão ser compartilhadas pelas instituições produtoras e usuárias dessas informações.

A implantação do CNIR envolve definições de caráter técnico e administrativo, uma vez que o novo sistema deverá atender às necessidades dos órgãos e instituições envolvidas. Assim, para a sua implantação, deverão ser analisados os sistemas individuais de cadastro e as divergências relativas à unidade de cadastramento: o imóvel rural, que deverá ser bem definido. b) O intercâmbio de informações entre INCRA e cartórios

Um outro aspecto transformador estabelecido pela Lei 10.267 consiste na troca de informações entre o INCRA e os cartórios de registros. Essa sistemática pode resultar numa efetiva e necessária integração entre o Cadastro e o Registro de Imóveis. Esse intercâmbio de informações foi estabelecido pela Lei 10.267 através da alteração da Lei n.4.947/66, que fixa normas de Direito Agrário:

Art. 1° O art. 22 da Lei n° 4.947, de 6 de abril de 1966, passa a vigorar com as

seguintes alterações:

“Art. 22 ..... ......

§ 7º Os serviços de registro de imóveis ficam obrigados a encaminhar ao INCRA,

mensalmente, as modificações ocorridas nas matrículas imobiliárias decorrentes de

mudanças de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento, remembramento,

retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural e outras limitações e

restrições de caráter ambiental envolvendo os imóveis rurais, inclusive os destacados do

patrimônio público.

§ 8º O INCRA encaminhará, mensalmente, aos serviços de registro de imóveis, os

códigos dos imóveis rurais de que trata o § 7º, para serem averbados de ofício, nas

respectivas matrículas. (NR)

Uma preocupação, com relação à aplicabilidade dessa Lei, é a provável exigência de retificação judicial quando da apresentação dos novos memoriais descritivos contendo dados precisos de localização em termos de coordenadas. A razão desta preocupação é que, de acordo com a LRP, em seu artigo 213: “A

requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que

tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro.” De acordo com Orlandi Neto(1999, p.91), em alguns casos a lei já prevê que há possibilidade de prejuízo a terceiro. Estabelece uma espécie de presunção de que há risco quando, por exemplo, da retificação pretendida decorre alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel. Assim, sempre que a pretensão do interessado for modificar as características e confrontações do imóvel, suas medidas lineares ou sua área, o processo será judicial.

Para minimizar esse problema, através de emendas ao projeto original, foram acrescentados os seguintes artigos, que alteram a Lei 6.739, de 05 de dezembro de 1979, que trata do registro de imóveis rurais:

“Art. 8A A União, os Estados, o Distrito Federal ou o Município prejudicado

poderá promover, via administrativa, a retificação da matrícula, do registro ou da

averbação feita em desacordo com o art. 225 da Lei n.6.015, de 31 de dezembro de 1973,


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quando a alteração da área ou dos limites do imóvel importar em transferência de terras

públicas.

Art.8B Verificado que terras públicas foram objeto de apropriação indevida por

quaisquer meios, inclusive decisões judiciais, a União, o Estado, o Distrito Federal e os

Municípios, bem como seus respectivos órgãos ou entidades competentes, poderão, à vista

de prova da nulidade identificada, requerer o cancelamento da matrícula e do registro na

forma prevista nesta Lei, caso não aplicável o procedimento estabelecido no art. 8º A.

As emendas acrescentadas tratam dos imóveis públicos, e evitam os processos de retificação judicial referentes a esses imóveis. A Lei 10.267, no entanto, trata de todos os imóveis rurais, e o problema persiste nos casos de imóveis particulares.

c) O georreferenciamento de imóveis rurais

O artigo 3º da Lei 10.267 / 2001, que trata de alterações da Lei dos Registros Públicos, modificando a sistemática relacionada à identificação dos imóveis rurais ficou com a seguinte redação:

Art. 3 Os arts. 169, 176, 225 e 246 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973,

passam a vigorar com as seguintes alterações:

Art. 169. .........

II - os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições

limítrofes, que serão feitos em todas elas, devendo os Registros de Imóveis fazer constar

dos títulos registrados tais ocorrências;

Art. 176 ……

II - .............

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a) se rural, o código do imóvel, os dados constantes do CCIR, a denominação e a

indicação de suas características, confrontações, localização e área;

b) se urbano, indicação de suas características e confrontações, localização, área,

logradouro, número e sua designação cadastral, se houver.

§ 3 Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a

identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1° será obtida a partir de

memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de

Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos

limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com

precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros

aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos

fiscais. (NR)

§4º A identificação de que trata o §3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro,

em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do

Poder Executivo.”(NR)

Art. 225. ..............

§ 3 Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as

confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional

habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as

coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao

Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA,

garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja

somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. (NR)


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Como pode ser observado, a Lei estabelece importantes medidas relacionadas à identificação dos imóveis rurais, quando reconhece a necessidade de medições com suporte geodésico. Por sua vez, a obrigatoriedade de referenciamento dos levantamentos ao Sistema Geodésico Brasileiro proporcionará uma identificação livre de superposições, desde que seja atendida a precisão posicional exigida na regulamentação da nova legislação. Para tanto, deve-se levar em conta a dificuldade de se definir um único valor de precisão posicional que atenda a realidades tão diversas quanto às encontradas neste país. d) Exigência de responsabilidade técnica

Uma das medidas estabelecidas na Lei é a exigência de Anotação de Responsabilidade Técnica do profissional que executará o levantamento. Significa a realização dos levantamentos por profissionais habilitados para este fim e, portanto, passíveis de responder judicialmente por eventuais falhas ocorridas nos procedimentos técnicos, o que pode contribuir para a isenção de responsabilidade do profissional do registro imobiliário sobre possíveis superposições que venham a ocorrer (Carneiro & Brandão, 2002). 2.2.4 - Manual de Georreferenciamento de Imóveis Rurais

O Manual de Georreferenciamento de Imóveis Rurais conforme estabelecido pela Portaria nº 1001 de 17 de novembro de 2002 deve ser adotado como padrão para todas as Superintendências Regionais do INCRA. Além da padronização outros objetivos são delineados no decorrer do manual: a) Estabelecer os preceitos gerais e específicos aplicáveis aos serviços que visam a caracterização e o georreferenciamento de imóveis rurais, pelo levantamento e materialização de seus limites legais, feições e atributos associados. b) Proporcionar aos profissionais que atuam nesta área, padrões claros de precisão e acurácia para a execução de levantamentos topográficos voltados para o georreferenciamento de imóveis rurais. c) Assegurar a homogeneidade e a sistematização das operações geodésicas, topográficas e cadastrais bem como as representações cartográficas decorrentes desta atividade permitindo a inserção desses produtos no Sistema Nacional de Cadastro Rural - SNCR bem como no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais- CNIR. d) Garantir ao proprietário confiabilidade na geometria descritiva do imóvel rural, de forma a dirimir conflitos decorrentes de sobreposição de limites dos imóveis lindeiros.

O manual dividiu-se em 05 (CINCO) capítulos: Padrões de Precisão e

Acurácia, Identificação e Reconhecimento dos Limites, Materialização dos Vértices, Levantamento e Processamento e Apresentação dos Trabalhos. Será levantado somente tópicos fundamentais do manual e de forma resumida, pois


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detalhes específicos encontram-se no mesmo e pode ser acessado no site: www.incra.gov.br.

Padrões de Precisão e Acurácia

São comentados os tipos de levantamentos e suas principais diferenças, distinguindo basicamente duas técnicas: ● de controle: fornecem arcabouço de pontos diversos com coordenadas e altitudes, destinadas à utilização em outros levantamentos de ordem inferior. São obrigatoriamente submetidos às reduções geodésicas. ● cadastrais; destinados ao levantamento dos limites definidores das propriedades rurais, de sua superfície topográfica, de seus acidentes naturais, artificiais e culturais.

A classificação quanto à precisão para efeito dessa norma ficou estipulado de acordo como mostra a figura abaixo:

Figura 2.1 – Classes de precisão

Já a classificação para a acurácia entendida como “grau de aproximação de uma grandeza de seu valor verdadeiro”, estando portanto associado a erros sistemáticos ficou estabelecida em 50 cm. Precisão - um valor é preciso quando tem pouca flutuação estatística, isto é, quando varia pouco um torno de um valor médio. Acurácia – é acurado quando se aproxima de seu valor verdadeiro. Identificação e Reconhecimento dos Limites Esta etapa precede a medição do terreno e tem como meta central o reconhecimento por completo do imóvel, levantando seus aspectos físicos e jurídicos. - Identificação dos limites - consiste em identificar quais objetos determinam os limites do imóvel, onde são comentados os mais comuns: - Linha seca - Estrada de rodagem - Estrada de Ferro - Linha de Transmissão, Oleoduto, Gasoduto, Cabos Óticos e Outros. - Rio e córrego - Vértice - Marco - Marco Testemunho (Alinhamento) - Ponto; - Vértice Virtual;


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- Codificação - os vértices do imóvel rural serão identificados, cada um deles, por um código único que será gerado pelo Credenciado responsável pelos serviços de georreferenciamento. O código é formado por 08 caracteres, sendo composto pelo código do credenciado (três primeiros caracteres), código do tipo de vértice, (um caractere) e mais quatro dígitos seguindo um seqüencial numérico. Materialização dos Vértices A materialização dos vértices deve ser concretizada antes do levantamento do perímetro. São aceitos vértices já existentes como: palanque, mourão desde que sejam identificados com seus respectivos códigos.

Os materiais utilizados na confecção dos marcos podem ser: de concreto, granito, ferro e materiais sintéticos. Para cada tipo de marco existem definições de formas e dimensões.

Ex.: Modelo de marco de aço

Figura 2.2 – Exemplo de marco

Levantamento e Processamento Como já mencionado o manual define dois tipos levantamentos, de controle e cadastrais ambos podem ser executados usando técnicas convencionais de levantamento ou por GPS. ● Técnicas convencionais - aqueles que se utilizam de medições angulares, lineares e de desníveis através de, respectivamente, teodolitos, medidores eletrônicos de distâncias e níveis em suas diversas combinações e cálculos decorrentes e destinam-se a fornecer arcabouço de pontos diversos com coordenadas e altitudes para a utilização nos levantamentos que visam a determinação do perímetro e do georreferenciamento do imóvel . ● Por GPS – utilização de receptores que comunicam-se com satélites artificiais para obtenção de uma determinada posição geográfica na terra.


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No transcorrer do manual são colocados características específicas de métodos, instrumentos, precisões e procedimentos para o levantamento de apoio básico e posterior medição. Sistema Cartográfico Nacional Como referencial geodésico adotou-se o em vigor no país, possuindo como datum horizontal o Sistema Geodésico Sul-americano - SAD 69 (South American Datum, 1969), e altimétrico referenciado ao zero do marégrafo de Imbituba, SC. Toda a infra-estrutura geodésica, indispensável aos trabalhos de georreferenciamento, deverá ser obtida de dados fundamentais do Sistema Geodésico Brasileiro, oriundos exclusivamente de: a) redes geodésicas estaduais estabelecidas a partir do rastreamento de sinais de satélites de posicionamento e homologadas pelo IBGE (figura 1);

Figura 1 – Rede Geodésica Estadual

b) vértices da rede fundamental (1ª ordem) brasileira, desde que os mesmos tenham sido reocupados com rastreadores de sinais do GPS, e suas novas coordenadas homologadas pelo IBGE; c) estações ativas receptoras de sinais de satélites do GPS, da Rede Brasileira de Monitoramento Contínuo - RBMC/IBGE (figura 2);


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Figura 2 – Estações do RBMC/IBGE, situação em 04/2008

d) estações ativas receptoras de sinais de satélites do GPS, da Rede INCRA de Bases Comunitárias do GPS – RIBaC, quando homologadas (figura 3);


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Figura 3 – Estações RIBAC, situação em 04/2008

e) estações ativas receptoras de sinais de satélites do GPS, pertencentes a outros órgãos públicos ou empresas privadas, desde que homologadas pelo IBGE; f) linhas de nivelamento geométrico e/ou redes trigonométricas, quando necessárias ao apoio vertical, homologadas pelo IBGE. Apresentação dos Trabalhos Terminado a identificação do imóvel e sua medição, devem-se gerar relatórios e produtos cartográficos no intuito de caracterizar a metodologia de trabalho e apresentar de forma coerente o georreferenciamento do imóvel. Os componentes comuns que compõe a apresentação dos trabalhos são: ● Planta - proporciona uma visão detalhada do imóvel rural, através de seus limites, forma e confrontações. ● Memorial descritivo - descreve o perímetro e indica as confrontações e sua área, de acordo com dados técnicos determinados em campo. ● Relatório técnico – deve-se detalhar os trabalhos executados contendo informações como: objeto, finalidade, período de execução, localização, datum e entre outros. 2.2 – Cadastro Imobiliário Urbano


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Não há uma legislação específica sobre o cadastro urbano no Brasil. No

entanto, a Constituição Federal de 1946 definiu e assegurou aos municípios brasileiros a autonomia no que se refere à decretação e arrecadação de tributos de sua competência. Desde então, os municípios passaram a se organizar para a cobrança de tributos. A Lei 5172 de 25/10/1966 (Código Tributário) instituiu nos Art. 32 ao Art. 34 o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana sob responsabilidade das prefeituras municipais. A partir de então surgiram os primeiros cadastros fiscais imobiliários, ou seja, na prática, o principal objetivo do cadastro urbano realizado no Brasil é a tributação sobre o uso do solo urbano.

Para LOCH (1998), cadastro urbano compreende o conjunto de informações descritivas sobre a propriedade imobiliária (pública e particular) dentro do perímetro urbano de uma cidade, considerando a propriedade da terra, apoiado sempre no sistema cartográfico próprio, que é a base para a representação dos dados de múltiplas finalidades.

O cadastro urbano tem como finalidade: • Coletar informações descritivas, ou seja, todos os elementos que caracterizam a cidade em estudo; • Manter atualizado o sistema descritivo e o conjunto de informações que caracterizam cada propriedade imobiliária; • Manter atualizado o sistema cartográfico. Este é constituído pelo conjunto de cartas e uma malha de pontos com coordenadas planas conhecidas do terreno. Estas informações descritivas e cartográficas são de suma importância para o planejamento urbano; • Deixar à disposição do usuário e do público em geral todas estas informações da cidade. É importante frisar o seguinte, a respeito dos imóveis sujeitos a tributação.

Para efeitos de cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano, o Código Tributário Nacional (Art. 32, §1 e2), considera Zona Urbana a definida em Lei Municipal, observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos itens seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:

I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; II - abastecimento de água; III - sistema de esgotos sanitários; IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição

domiciliar; V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três)

quilômetros do imóvel considerado. A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de

expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.

Quando a área for anexa ou contígua a área urbanizada, basta que tenha loteamento aprovado pela Prefeitura e pelo INCRA para ser considerada Zona Urbana pelo CTN e dela sejam cobrados impostos, mesmo que não possua dois dos melhoramentos citados.

No caso de áreas urbanizáveis, que são aquelas que se localizam distantes da zona urbana dos diversos distritos do Município, se existir loteamento


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que sirva para habitação, comércio ou indústria, independentemente de nele haver construção, contando que seu plano tenha sido aprovado, neste loteamento incidirão tributos imobiliários.

2.3.1 – Implantação de um Cadastro Imobiliário Urbano

Um cadastro deve se ajustado às condições do local onde ele será

implantado. Assim, devem ser levados em conta fatores como cultura, história, fase de desenvolvimento, tipos e valores dos terrenos, recursos financeiros disponíveis, disponibilidade de pessoal e treinamentos possíveis.

Entre as diversas atividades necessárias para a elaboração e implantação de um projeto de cadastro técnico, pode-se mencionar:

1. constituição de uma comissão que reunirá representantes dos futuros usuários do sistema;

2. levantamento dos recursos e informações existentes; 3. levantamento das necessidades dos usuários; 4. estudo da integração dos componentes do cadastro num único sistema de

informação; 5. caracterização da base cartográfica (sistema de projeção, escala,

simbologia, etc); 6. definição dos demais produtos cartográficos desejados; 7. definição de normas técnicas específicas para a digitalização, a serem

seguidas pelos executores do cadastro (precisão, estrutura dos dados, etc);

8. estabelecimento de mecanismos para controle de qualidade; 9. definição de protocolos de transferência de informações com os

organismos usuários do sistema; 10. definição de regras para a manutenção e consulta do sistema; 11. proposta de um plano diretor para implementação definitiva do sistema.

O processo de implantação de um sistema cadastral exige pessoas capacitadas em todos os níveis da organização. Há, pois, a necessidade de treinamento dos recursos humanos para as diversas tarefas esperadas. Este treinamento não deve ser restrito apenas a especialistas, mas também deve ser estendido a generalistas, que se defrontarão com problemas de ordem legal, social e financeiros derivados das necessidades dos usuários.

A equipe responsável pela realização do cadastro imobiliário urbano deve se constituir de um Coordenador Geral Supervisor (Eng. Civil, Agrimensor ou Cartógrafo) e membros divididos entre “pessoal de campo” e “pessoal de escritório”.

O Supervisor deve ser o elemento ou orientador de todo o processo de cadastramento, coordenado as atividades para que se sucedam dentro dos tempos, verificando a qualidade dos trabalhos e dando explicações aos cadastradores quanto estes estiverem em dúvida.

O responsável pela implantação do projeto no Município - o supervisor deve se organizar, elaborar cronogramas de atividades, dimensionar de forma adequada a sua equipe de execução e exercer controles de produções e de qualidade para que os trabalhos no Município possam fluir bem, dentro dos prazos estabelecidos.


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Em municípios maiores, por causa da complexidade e do volume de trabalho, se faz necessário a preocupação com a organização dos trabalhos e com o fator produtividade.

A equipe de campo é aquela que, tendo em mãos o BCI, coleta as informações, faz medições etc.

A equipe de escritório recebe os dados da equipe de campo e prepara as plantas, os croquis, faz os cálculos etc. CODIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS

Cada imóvel deve receber um código numérico ou inscrição imobiliária. A

inscrição imobiliária deverá constituir num registro individualizado dos imóveis, de forma a permitir uma localização imediata no cadastro imobiliário da Prefeitura.

Existem diferentes critérios para a codificação dos imóveis, entre estes critérios alguns serão citados abaixo:

1. Inscrição imobiliária constituída pelo número do distrito, do setor, da quadra, do lote e da unidade imobiliária. Ex.: 0102049520001 – Distrito = 01, Setor = 02, Quadra = 049, Lote = 520 e Unidade = 001

2. Inscrição imobiliária constituída pelo número do setor, da quadra, do lote, da vila e do sublote.

3. Inscrição imobiliária constituída pelo número do distrito, do setor, da quadra, do logradouro e do lote. Ex.: 010204902001 – Distrito = 01, Setor = 02, Quadra = 049, Logradouro = 020 e Unidade = 01

A forma mais utilizada para a codificação dos imóveis é do caso 1, ou seja,

a inscrição imobiliária será constituída pelo número do distrito, do setor, da quadra, do lote e da unidade imobiliária. A seguir serão definidos cada elemento da inscrição imobiliária: DISTRITO: Formado pela divisão administrativa do Município. A seqüência de numeração deverá ser definida juntamente com os técnicos da Prefeitura, mas o que acontece normalmente é o distrito sede receber o número 01 e os demais distritos receber o número 02 e assim por diante. SETOR: É a subdivisão da área urbana da cidade segundo critérios geográficos (rios, rodovias, etc.) ou de homogeneidade, cujo objetivo é estabelecer o zoneamento fiscal do Município, e facilitar a distribuição dos serviços de cadastramento. A seqüência de numeração também deverá ser definida com os técnicos da Prefeitura. Os setores fiscais devem ser numerados seqüencialmente, dentro de cada distrito a partir do número 01 até o limite de 99 setores. QUADRA: Delimitada por logradouros públicos ou acidentes do terreno. É uma superfície contínua, constituída por um ou mais imóveis e devem ser numeradas seqüencialmente em cada setor, a partir .de 001 até o limite de 999 quadras. LOTE: É a parcela imobiliária que define uma única propriedade. A numeração é formada pelo somatório das testadas anteriores.


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UNIDADE IMOBILIÁRIA: É a quantidade de edificação, com tipos construtivos diferenciados ou não, que estejam edificados no mesmo lote. Por exemplo: edifícios de apartamentos, shopping, etc.

2.3.2 – Etapas da execução de um cadastro imobiliário

Este item descreve todas as etapas, atividades, operações e procedimentos para execução e atualização do cadastro com base nos boletins modelos. Alguns procedimentos descritos poderão ser suprimidos dependendo do nível e do interesse de cada Município, no que se refere ao preenchimento de formulários e as operações de cadastramento (elaboração de planta quadra, arte final, processamento).

Qualquer que seja o tipo de cadastro, sua execução é constituída das seguintes etapas.

Etapa I – Coleta de informações disponíveis; Etapa II – Preparação; Etapa III – Cadastramento; Etapa IV – Atividades complementares; Etapa V – Processamento; Etapa VI – Revisão.

ETAPA I – COLETA DE INFORMAÇÕES DISPONÍVEIS Os dados iniciais necessários à execução do Cadastro Imobiliário Urbano

podem ser encontrados na Prefeitura Municipal ou em outros Órgãos tais como: Companhia de Água e Esgoto, Companhia de Eletricidade, Posto do IBGE, Unidade do Exército etc.

A maior parte dos dados a serem coletados são relativos à cartografia e à legislação existente. Sobre estas informações pode-se dizer:

a) Dados Cartográficos: Os seguintes documentos relacionados a mapeamento podem ser obtidos:

• PLANTA BASE DA ÁREA URBANA DO MUNICÍPIO.

A planta selecionada deverá estar de preferência na escala 1:5000, 1:4000

ou 1:2000, para que possa ser executada a PRC (Planta de Referência Cadastral) a partir desta. É a planta onde estão mapeadas as ruas, quadras, lotes, passagem de nível, campos de futebol, rios, lagos, serras, o contorno das edificações nos lotes, etc. Caso não exista nenhuma planta da área urbana que sirva de base será necessário executar, a partir de um croquis a mão livre em campo, a planta da área urbana do Município.

O grau de dificuldade para elaboração desta planta será diretamente proporcional a complexidade da malha urbana do Município.

• PLANTA DE LOTEAMENTOS ( caso existam ).


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Geralmente esta planta é elaborada na escala 1:1000 ou 1:2000, deverá portanto ser providenciado uma cópia heliográfica reduzida para a escala 1:4000 ou 1:5000, conforme a planta base selecionada. Está cópia reduzida será anexada a planta base, caso nesta não estejam representados os loteamentos.

Codificar os loteamentos através de numeração seqüencial de 1 a N sendo N o nº total de loteamentos do Município.

• PLANTAS DE SERVIÇOS URBANOS (caso existam).

Essas plantas podem ser encontradas junto às Concessionárias de Serviços Urbanos ( de água e esgoto, telefonia, luz etc. ). Nessas plantas, são indicados os logradouros públicos serviços pelas redes já citadas.

Pode ocorrer que a Companhia ou Concessionária de Serviços Públicos não se situe no Município, mesmo assim deve-se verificar a cartografia que este órgão tem a disposição.

• OUTRAS PLANTAS QUE VENHAM AUXILIAR OS TRABALHOS.

Plantas de condomínio horizontal e vertical, plantas das edificações (setor de obras da Prefeitura, construtoras, imobiliárias). Reúnem dados sobre a área edificada, testada, situação da construção no lote, número de unidades imobiliárias, etc. Estes dados devem ser checados em campo, durante o cadastramento propriamente dito.

• RELATÓRIOS DE SERVIÇOS URBANOS.

Deverá ser obtido na Prefeitura um documento oficial que indique as áreas

beneficiadas por serviços que não podem, com precisão, ser verificada a sua existência em campo como: Coleta de Lixo e Limpeza Urbana.

b) Dados relativos à legislação: Deve-se tomar ciência, ou seja, estudar para conhecer:

• Lei de Criação do Município – é nesta lei que ficam definidos os

limites do distrito sede e dos outros distritos; • CTM – Código Tributário Municipal: dispõe sobre os impostos, taxas e

contribuições de melhoria de competência do Município: natureza, base de cálculo, pagamento, isenção, dívida ativa, etc.

• Lei de Zona Urbana – define a área urbana do Município e, por conseguinte, a área passível de tributação do IPTU;

• Lei de Uso do Solo – divide a área urbana do Município em zonas comerciais, residenciais, industriais, etc...;

• Leis de Denominação de Logradouros.

c) Cadastro existente: Pesquisar o cadastro existente (época da elaboração, qualidade do

levantamento das informações, tipos e quantidade de informações, processamento manual ou eletrônico, constituição do cadastro – formulários). As


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informações nele contidas podem auxiliar a realização do novo cadastro, no que diz respeito à agilização do processo, porém estes dados deverão ser checados novamente em campo. Além de auxiliar na etapa da correlação com o cadastro anterior.

d) Relação de usuários e respectivo endereço:

Este tipo de dado pode ser obtido junto à Concessionária de Energia Elétrica (LIGHT, por exemplo) ou qualquer outra.

ETAPA II – PREPARAÇÃO

Essa etapa é constituída de 9 (nove) atividades a saber: 1) Preparação da base cartográfica; 2) Preparação da Planta de Referência Cadastral (PRC); 3) Preparação da Planta de Quadra; 4) Preparação do Boletim de Cadastro Imobiliário (BCI); 5) Preparação dos Relatórios do Cadastro Existente; 6) Preparação do Relatório de Código de Logradouros; 7) Preparação do Boletim de Logradouros (BL); 8) Preparação do Boletim de Loteamentos e Desmembramentos (BLT); 9) Preparação da Legislação Tributária. Todas estas atividades devem ser cumpridas para que se possa executar

o cadastramento propriamente dito, independente do porte do Município. Algumas destas atividades dependem da conclusão de outras tais como:

• A elaboração do sistema de referência cadastral ou planta de referência cadastral (PRC) só poderá ocorrer quando a base cartográfica estiver preparada;

• O preparo da PQ depende do sistema de referência cadastral; • O preparo do BCI deve ocorrer após o levantamento da Planta

Quadra. É importante salientar que as atividades que são dependentes de outras

devem ocorrer muito bem encadeadas para que não haja perda de tempo ou algum cadastrador fique parcialmente parado. Estas observações são dirigidas, principalmente, aos supervisores, que devem ser os elementos orientadores de todo o processo de cadastramento, coordenando as atividades para que se sucedam dentro dos tempos, verificando a qualidade dos trabalhos e dando explicações aos cadastradores quando estes se encontrarem em dúvida.

Em Municípios maiores, por causa da complexidade e do volume de trabalho, se faz mais necessário a preocupação com a organização dos trabalhos e com o fator tempo / produtividade.

1) PREPARAÇÃO DA BASE CARTOGRÁFICA

É a atividade na qual se verifica e complementa a Planta do Município encontrada, isto é, a planta determinada como base através das seguintes operações de escritório e de campo.

a) Indicar os Serviços Urbanos existentes, b) Plotar os novos loteamentos; c) Plotar novas áreas ocupadas que não constam da planta;


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d) Comparar os limites reais da Área Urbana do Município com a lei de Zona Urbana,

e) Assinalar na planta os nomes dos logradouros e o ponto de início dos logradouros.

a) INDICAR OS SERVIÇOS URBANOS

Uma forma pratica consiste em se utilizar um carimbo com a palavra PACIGUSTEO (utilizado pela FAMEPAR – Instituto de Assistência aos Municípios do Estado do Paraná), palavra esta formada pelos seguintes serviços urbanos:

P – Pavimentação A – Água C – Coleta de lixo I – Iluminação G – Galerias Pluviais U – Limpeza Pública Urbana S – Guias e Sarjetas T – Telefone E – Esgoto O – Ônibus Carimbar esta palavra em todas as ruas da Planta Quadra. De posse de

dados colhidos na Prefeitura e nas Concessionárias de Serviços Urbanos, preencher, ainda no escritório, os serviços existentes; Depois, em campo complementar as informações e checar as já indicadas.

Figura 2.3 – Indicação dos serviços urbanos

b) PLOTAR OS NOVOS LOTEAMENTOS

Sobre a planta base devem ser plotadas as plantas de loteamentos existentes aprovados, bem como dos desmembramentos. Deve-se plotar na planta tomada como base, os novos loteamentos amarrando através de pontos


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conforme figura 2.4. OBS: as plantas de loteamento devem ser levadas para o campo a fim de auxiliar os trabalhos.

Figura 2.4 – Amarração do novo loteamento na planta base

c) PLOTAR NOVAS ÁREAS OCUPADAS QUE NÃO CONSTAM DA PLANTA

O croquis destas áreas deve ser feito, à mão livre, em campo, e depois passado para a escala, em escritório. As medidas das quadras e dos logradouros devem ser levantadas e a nova área deve ser amarrada à Planta Base por meio de pontos.

d) COMPARAR OS LIMITES REAIS DA ÁREA URBANA COM A ZONA URBANA DELIMITADA POR LEI.

Caso a lei de Zona Urbana não se encontre de acordo com a realidade observada, deve-se comunicar à Prefeitura Municipal para que esta processe a devida atualização. Poderá ocorrer a impossibilidade de atualizar a lei para o lançamento imediatamente posterior à Implantação do Cadastro e, neste caso, o Prefeito deverá assumir a responsabilidade destes lançamentos.

e) ASSINALAR NA PLANTA OS NOMES DOS LOGRADOUROS.

Assinalar na planta os nomes dos logradouros após identificá-los e indicar

o início dos logradouros através de um sinal convencionado (�) ponto zero ou ponto inicial (figura 2.5).


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Figura 2.5 – Início dos logradouros na planta base

2) PREPARAÇÃO DA PLANTA DE REFERÊNCIA CADASTRAL (PRC)

É a atividade que consiste em, sobre a Planta Base, demarcar os Distritos e os Setores da Área Urbana e codificá-los, assim como as quadras contidas em cada setor, para a obtenção da Inscrição Imobiliária do imóvel, através das seguintes operações:

- DISTRITO: demarcar todos os distritos, na planta base atualizada, obedecendo a Lei de Criação dos Municípios e codificar cada distrito. O distrito sede é considerado 01;

- SETOR: demarcar os setores dividindo o distrito em áreas: • Identificar os eixos principais de cada distrito (avenida, rodovias) ou os

principais acidentes geográficos que se constituam em limites naturais da malha urbana (rios, montanhas, lagos, etc...). Marcar com um traço e ponto (- . - . - .-) cada eixo ou acidente geográfico ou com cores chamativas, delimitando desta forma, os diferentes setores fiscais.

• Numerar seqüencialmente cada setor dentro de cada distrito a partir de 01 até o limite de 99 setores. - QUADRA: numerar seqüencialmente cada quadra de cada setor a partir

de 001 até o limite de 999 quadras. A cada aglomerado identificado atribuir um nº de quadra.

Sendo realizadas essas operações obtém-se os elementos necessários para elaboração da PRC (planta de referência cadastral).

3) PREPARAÇÃO DA PLANTA DE QUADRA (PQ);

Para cada quadra do Município deve ser elaborado um croqui, na escala

1:1000 ou 1:500. Deve-se preparar as Plantas de Quadra em escritório, para que elas possam ser completadas posteriormente em campo. As PQs existentes do


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cadastro antigo devem ser utilizadas somente com apoio para o desenho e as medições do novo cadastro.

Sobre papel branco, deve-se desenhar o contorno de cada quadra voltada para que o Norte fique sempre na parte superior do papel. No canto superior direito, deve ser indicada a inscrição cadastral daquela quadra. No canto superior esquerdo deve ser indicada a orientação Norte (figura 2.6).

Figura 2.6 – Planta de Quadra

4) PREPARAÇÃO DO BOLETIM DE CADASTRO IMOBILÁRIO – BCI:

O BCI - Boletim de Cadastro Imobiliário é uma ficha onde anota-se os dados gerais sobre os imóveis cadastrado. Para cada Unidade Imobiliária (lote não edificado, casa, apartamento, loja etc) deve-se preencher um BCI. É ele o instrumento por excelência do cadastramento.

A definição dos itens que devem constar no BCI deve ser discutida com cada Prefeitura, de acordo com as determinações adotadas em cada município, contudo os itens básicos de informações do BCI são os seguintes:

- Referência cadastral - Endereço do Imóvel - Nome e endereço do proprietário - Patrimônio - Utilização dos serviços urbanos - Característica do terreno

• área • testadas

- Característica da edificação: • tipo e categoria • uso • situação no terreno • características construtivas (estrutura, acabamento, revestimento,

instalações prediais)


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• área construída • número de pavimentos

No próximos capítulos daremos uma atenção especial aos BCIs, sendo

apresentados alguns modelos. Convém frisar, no entanto, que se trata apenas de modelos e, dependendo das características particulares dos municípios, novos itens podem, por ventura ser acrescentado ou retirados.

Alguns itens do BCI podem previamente ser preenchidos no escritório, já que se tem em mãos a Planta Base, é aconselhável, no entanto, preencher estes itens à lápis, pois os mesmo devem ser rigorosamente verificados em campo, podendo ser alterados.

O preenchimento prévio de alguns itens do BCI é recomendado pois, desta forma, pode-se agilizar o trabalho de cadastramento.

5) PREPARAÇÃO DOS RELATÓRIOS DO CADASTRO EXISTENTE:

Quando o cadastro imobiliário da Prefeitura for processado eletronicamente, a empresa executante deverá solicitar os seguintes relatórios para apoio a execução do novo cadastro. Os relatórios seguintes devem servir de apoio à execução do novo cadastro. São eles:

a) Índice Remissivo por Proprietário - listagem contendo: - Nome do Proprietário. - Endereço do Imóvel. - Inscrição do Imóvel. b) Índice Remissivo por Endereço do Imóvel - listagem contendo: - Endereço do Imóvel. - Nome do Proprietário. - Inscrição do Imóvel. c) Rol de Lançamento dos Tributos, existente na Prefeitura.

Os índices remissivos servirão na operação de correlação de cadastro. O

rol de lançamento servirá para auxiliar a determinação dos novos valores dos imóveis e respectivos tributos.

6) PREPARAÇÃO DO RELATÓRIO DO CÓDIGO DE LOGRADOURO

O Relatório do Código de Logradouro consiste numa listagem contendo o

nome do logradouro seguido de um código numérico formado por 6 ou mais dígitos, que deverá ser entregue à Prefeitura Municipal.

Esta listagem deve ser iniciada com os nomes dos logradouros do Distrito Sede e do Setor 01. Para organizar este relatório é necessário ter mãos a Planta da Área Urbana atualizada e as leis de Denominação de Logradouros.

O Código de Logradouros e importante, pois, dois logradouros de mesmo nome serão identificados por códigos diferentes. 7) PREPARAÇÃO DE BOLETIM DE LOGRADOUROS (BL):


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O Boletim de Logradouros deve conter as seguintes informações: - Nome do Logradouro. - Código do Logradouro. - Seções de Logradouros. - Serviços Públicos existentes. - Valor do m2 do imóvel por Seção de Logradouros.

8) PREPARAÇÃO DE BOLETIM DE LOTEAMENTOS E DESMEMBRAMENTOS (BLT):

O boletim de loteamentos deve conter os nomes dos loteamentos e seus respectivos códigos, assim como para os desmembramentos.

9) PREPARAÇÃO DA LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA:

Deve ser consultada a Legislação Tributária Municipal e, caso não exista,

deve ser consultado o Manual da Área Legal. ETAPA III – CADASTRAMENTO

Trata-se da etapa em que se faz o levantamento das informações em

campo e em seguida se executam todos os procedimentos de escritório para obtenção do BL (Boletim de Logradouros) preenchido, do BLT (Boletim de Loteamento) preenchido, do BCI (Boletim de Cadastro Imobiliário) e da elaboração da planta quadra.

Para tal é necessário que se faça o levantamento das informações em campo e, em seguida, se executem todos os procedimentos de escritório para o perfeito preenchimento dos boletins.

Do preenchimento do BL resulta o CADASTRO DE LOGRADOUROS. Do preenchimento do BLT resulta o CADASTRO DE LOTEAMENTOS. Do preenchimento do BCI e da PQ resulta o CADASTRO DE IMOVEIS. Esta etapa é constituída das seguintes atividades:

1) CADASTRO DE LOGRADOUROS (Preenchimento do BL):

Para o preenchimento do BL, deve-se determinar previamente as seções

de cada logradouro com o auxílio da planta da área urbana do Município atualizada com a indicação do sistema de referência cadastral, com a indicação dos serviços urbanos ao longo de cada logradouro e com a indicação do ponto inicial (�) de cada logradouro. Esta operação é realizada no escritório. CONCEITO DE SEÇÃO DE LOGRADOURO

É uma parte de um logradouro, e no máximo deve conter uma face de

quadra (figura 2.7), sendo que o seu ponto inicial deve ser o início do logradouro e o seu ponto final o ponto extremo do logradouro. Ao longo de cada seção o valor do m2 ou do metro linear dos terrenos, cujas testadas principais dão para o logradouro da seção, são constantes assim como os serviços públicos colocados a disposição.


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Quando há mudança de valor de terreno e/ou de serviços urbanos em uma mesma quadra, bem como uma divisão da quadra, por conseqüência de acidentes geográficos (rios, valas, etc.), a seção deve quebrar neste ponto de mudança e constituir uma nova seção.

O código da seção é formado de 6 dígitos sendo 5 algarismos e a letra (D, E ou X). A parte numérica indica a distância em metros lineares do ponto final da seção até o início do logradouro (ponto zero) e a letra D ou E específica o lado do logradouro (D - direito E - esquerdo). Quando ocorrer que a seção do lado direito e do lado esquerdo forem iguais a letra usada pode ser X, somente no preenchimento do BL. O valor da seção deverá ser a distância em metros contada a partir do ponto zero até a metade (meio da rua) do logradouro seguinte, e assim até o final do logradouro, acumulando-se os valores.

Figura 2.7 – Figura esquemática mostrando a seção por face de quadra

Para o preenchimento deve ser consultada a Planta de Valores Genéricos,

onde já estarão determinadas as seções dos logradouros e o valor do m2 por face de quadra (figura 2.8). Com relação aos serviços urbanos, como já foi dito, deve-se consultar as PQ e utilizar-se dos relatórios fornecidos pelas concessionárias.

Em anexo está em exemplo de BL, contudo este boletim poderá ser alterado de acordo com cada município.


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Figura 2.8 – Planta de Valores Genéricos

PREENCHIMENTO DO BL - BOLETIM DE LOGRADOURO. PREFEITURA MUNICIPAL DE: Preencher sempre com o nome da Prefeitura. Item 01 - CÓDIGO DO MUNICÍPIO: Preencher sempre com o seu respectivo código. Item 02 - PARA USO DO PROCESSAMENTO: Não preencher. Esse campo será preenchido na empresa de processamento. Item 03 – DISTRITO: Preencher sempre com o código do distrito cujos logradouros estão sendo cadastrados. O código do Distrito deverá ser sempre preenchido com dois algarismos (01, 02, 03, ...99). Item 04 – SETOR: Preencher sempre com o código do setor cujo logradouro está sendo cadastrado. Em cada Boletim só podem ser registradas as seções e um logradouro de um mesmo setor. O Código do Setor deverá ser sempre preenchido com dois algarismos (01, 02, 03...99). Item 05 – COMANDO: Preencher sempre, quando está sendo cadastrado pela 1ª vez um logradouro, com o sinal X no subitem INCLUSÃO. Item 06 - VALOR/PERCENTUAL: Quando na execução do cadastro, preencher sempre com o sinal X no Subitem VALOR EM REAIS. Item 07 - CÓDIGO LOGRADOURO: Preencher sempre com o Código do Logradouro. Os Códigos de Logradouros serão determinados pelo Município mediante consulta ao "Relatório de Códigos de Logradouros". A cada Código de Logradouro corresponderá um dígito verificador, identificando a seção, uma referente ao lado direito (D) e outra ao lado esquerdo (E). Item 08 – TIPO: Preencher com o tipo de logradouro de acordo com as abreviaturas utilizadas oficialmente. (AVN, RUA,TRV). Item 09 - NOME DO LOGRADOURO: Preencher com o nome do logradouro em conformidade com cadastro da Prefeitura. Quando o Nome do Logradouro for maior que


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os espaços existentes, abreviar, o(s) nome(s) do meio, nunca o primeiro nome e nem o último nome. Item 12 – SEÇÃO: Preencher com o código de cada seção do logradouro indicado na Planta de Valores Genéricos (PVG). Preencher não esquecendo que o último dígito refere-se aos lados do logradouro (esquerda ou direita). Item 13 – VALOR: Só preencher quando for aprovada a tabela de valores, que veremos no próximo item (atividades complementares), com o valor do m2 ou do metro linear correspondente a cada seção retirado da PVG. Os itens 15, 16, 17, 18 referem-se a existência de serviços urbanos nas seções do logradouro. Esses tipos de serviços já estão previstos no sistema de processamento, porém são opcionais o seu preenchimento para cada Município. A existência desses itens no Boletim dependerá de escolha do Município. Item 15 - GALERIAS PLUVIAIS: Preencher com código específico ao caso, estabelecido na Tabela de Parâmetros do Município, indicando a existência ou não do referido serviço na seção correspondente a linha. Item 16 - GUIAS E SARJETAS: Preencher com o código específico ao caso, estabelecido na Tabela de Parâmetros do Município. Item 17 - COLETA DE LIXO: Preencher com o código específico ao caso, estabelecido na Tabela de Parâmetros do Município, indicando a existência ou não do referido serviço na seção correspondente a linha preenchida ou a pela quantidade de vezes por semana que o lixo é coletado naquela seção de logradouro (conforme o que determina o Código tributário Municipal). Item 18 - LIMPEZA PÚBLICA: Preencher com o código específico ao caso, estabelecido na Tabela de Parâmetros do Município. Item 19 – OPCIONAL: O tipo de serviço do equipamento urbano é variável. Para cada Município, pode-se indicar o tipo de serviço ou do equipamento que seja importante o seu levantamento a nível de seção do logradouro. Os ITENS 20 E 21: referem-se a existência de um subtipo de Iluminação Pública e de Pavimentação respectivamente. Os tipos de serviços, iluminação pública e pavimentação já estão previstos no sistema porém os subtipos devem ser indicados na tabela de parâmetros de cada Município. A existência dos itens 20 e 21 no Boletim dependerá do Município, portanto esses itens são considerados opcionais tabelados. Item 20 - ILUMINAÇÃO PÚBLICA: Preencher com um dos 99 códigos tabelados correspondente ao subtipo de iluminação pública existente na seção relativa a linha preenchida. Ex.:

01º Código - Não 20 - ILUMINAÇÃO

02º Código - Fluorescente PÚBLICA 03º Código - Neon 10º Código - Etc 20

ou 0 1

01º Código - Não 02º Código - Sim


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NOTA: Deverá constar na "Tabela de Parâmetros" a correspondência entre cada um desses códigos (01 a 10) e os respectivos tipos de iluminação pública. Ex:

20 - ILUMINAÇÃO 01 - Não 02 - Vapor 03 - Encandescente 20 04 - Fluorescente 0 4

Item 21 – PAVIMENTAÇÃO: Preencher com um dos códigos tabelados, no máximo de 99, correspondentes ao subtipo de pavimentação existente na seção relativa a linha preenchida. Ex.:

01º Código - Não 21 - PAVIMENTA-

02º Código - Paralelepípedo ÇÃO 03º Código - Asfalto 21 0 1

NOTA: Deverá constar na "Tabela de Parâmetros" a correspondência entre cada um desses códigos (01 a 10) e os respectivos tipos de pavimentação. Ex:

21 - PAVIMENTA- 01 - Não ÇÃO 02 - Paralelepípedo 03 - Concreto 21 04 - Blocos 05 - Asfáltica 0 5 06 - Outros

2) CADASTRO DE LOTEAMENTOS E DESMEMBRAMENTOS (Preenchimento do BLT):

O preenchimento do boletim de loteamentos, constituir-se-á no próprio cadastro de loteamentos. Consultar as plantas de loteamento e a planta base do Município atualizada para o preenchimento do BLT.

O código deve ser obtido das plantas de loteamentos já codificados e deve coincidir com o código que consta na PQ e BCI (Em anexo encontra-se em exemplo de BLT, que poderá ser diferente para cada município).

3) COMPLEMENTAÇÃO DA PLANTA DE QUADRA

A complementação da Planta de Quadra, já preparada parcialmente em escritório, consiste em:


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a) Checar a forma e as dimensões constantes da PQ com a realidade observada em campo;

b) Conferir os nomes dos logradouros e alterá-los, se for o caso; c) Executar a zeragem da quadra; d) Indicar o tipo de utilização dos lotes; e) Indicar os números dos imóveis. f) Indicar os serviços urbanos existente.

a) CHECAR A FORMA E AS DIMENÇÕES DA PQ COM A REALIDADE OBSERVADA EM CAMPO

Se todas as faces da quadra correspondem em tamanho e forma à PQ pré desenhada em escritório, basta medir as testadas dos lotes por face de quadra e iniciar a complementação.

Se, por outro lado, as dimensões da PQ desenhada em escritório divergir muito da realidade, se faz necessário realizar o levantamento da quadra em campo, através de medições e croquis à mão livre. Esse croqui, levado posteriormente ao escritório, será desenhado de preferência com o auxílio de ferramentas CAD e também com o georreferenciamento das PQ.

b) CONFIRMAÇÃO DOS NOMES DOS LOGRADOUROS

Conferir os nomes dos logradouros indicados na PQ realizada em escritório com a realidade em campo. Caso haja ocorrido alteração na denominação, assinalar as alterações ocorridas.

c) EXECUTAR A ZERAGEM DA QUADRA

Para tal, é necessário definirmos alguns termos: ZERAGEM É o deslocamento métrico, no sentido dos ponteiros do relógios, do ponto

inicial ( ponto zero ) da quadra até o final da testada de cada lote (Figura 2.9). Quando ocorrer um numero decimal deve-se arredondá-lo.


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Figura 2.9 – Zeragem da quadra

TERRENO ENCRAVADO E aquele cujo acesso é feito pela servidão. Quando o lote for um terreno

encravado, a sua testada é a testada da servidão. Quando a servidão não estiver definida, considerar, para fins de cadastramento, a testada igual a 1 (um) metro (figura 2.10).


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Figura 2.10 – Terreno encravado

CONDOMINIO HORIZONTAL Conjunto de habitações independentes dispostas horizontalmente em um

mesmo lote. No caso de existir um condomínio horizontal, a zeragem e a mesma para todas unidades do condomínio. O terreno onde se situa o condomínio e considerado um só lote, portanto a zeragem refere-se a testada do lote.

VILA Conjunto de habitações independentes, em geral idênticas, e dispostas de

modo que formem uma rua ou praça interior por onde é feito o acesso as unidades, quase sempre esse espaço tem caráter de logradouro particular.

No caso de existir uma vila, cadastrar da mesma forma que um condomínio horizontal. A zeragem do lote da vila inteira é a mesma para todas as unidades.

Para executar a zeragem da quadra deve-se: - Escolher o “ponto zero” (ponto inicial de medição das testadas dos lotes).

Este ponto deve localizar-se no lote de esquina do canto superior esquerdo da PQ (esquina de referência), tendo como orientação o Norte. O ponto inicial deve ser o canto da esquina, como já foi visto nas figuras anteriores, exceto quando a quadra for constituída por apenas 1 (um) lote.

- Medir a testada do primeiro lote, partindo do ponto inicial e caminhando no sentido dos ponteiros do relógio, acumulando-se as medidas de testada até o último lote.


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- Deve-se conferir se a soma das medidas das testadas é igual à medida da face de quadra correspondente e ainda, conferir se a soma das faces da quadra (perímetro) é igual à medida da inscrição do último lote.

d) INDICAR O TIPO DE UTILIZAÇÃO DOS LOTES

Em cada lote da quadra, deve ser indicado um código contendo o uso do lote bem como o número de unidades por uso. Recomenda-se o seguinte código:

Quando no lote existe edificação: R – residencial C – comercial I – industrial TE – telheiro G – garagem AA – área aberta S - serviço P4 R3 C- prédio de 4 pavimentos, com 3 unidades residenciais e 1

comercial Quando no lote não existe edificação: T – terreno (não edificado, com construção não concluída ou em

demolição). A figura 2.11 abaixo mostra uma planta quadra como exemplo de tipos de

utilização dos lotes.


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Figura 2.11 - Exemplo de indicação do tipo de utilização dos lotes

e) INDICAR OS NÚMEROS DOS IMÓVEIS

Simultaneamente à execução da zeragem, deve-se indicar o número da fachada de cada unidade, utilizando-se a simbologia de um traço e balão desenhados para indicar a qual unidade pertence o número (Figura 2.12).

No caso de não existir numeração, indicar S/N ou simplesmente deixar o espaço em branco.


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Figura 2.12 - Exemplo de indicação dos números dos lotes

f) GRIFAR A PALAVRA PACIGUSTEO

Por fim, grifar na palavra PACIGUSTEO os serviços existentes, conforme está definido no croqui de campo. Na planta quadra finalizada em meio digital, não é obrigatório indicar os serviços urbanos, uma vez que esta informação já vai constar no boletim de logradouro - BL . Vejamos, então, na figura 2.13, um exemplo completo de Planta de Quadra.


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Figura 2.13 – Planta Quadra finalizada


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REPRESENTAÇÃO DA EDIFICAÇÃO Como representar a edificação no lote quando ocorrer mais de um uso, ou

quando a edificação tem dois ou mais pavimentos? Vejamos agora como representar as diversas situações das edificações: a) Edificações de um pavimento: 1º caso: Terreno com uma edificação: representar a projeção da edificação no lote. Ex.:

Figura 2.14 – Representação do lote com uma edificação

2º caso: Terreno com uma edificação e edícula. Edícula é uma edificação pequena, separada do corpo da edificação principal. A edícula pode ou não ser considerada uma outra unidade imobiliária, dependendo da vontade de cada prefeitura municipal. Se for considerada outra unidade deverá ser preenchido um novo BCI para ela. Representar a projeção da edificação e da edícula no lote. Ex.:

Figura 2.15 – Representação do lote com uma edificação e edícula


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3º caso: Terreno com mais de uma edificação: fazer um BCI para cada unidade. Representar a projeção das duas edificações no lote. Ex.:

Figura 2.16 – Representação do lote com duas edificações

b) Edificações com mais de um pavimento: 1º caso: Edificação com dois ou mais pavimentos, constituindo-se em uma só unidade imobiliária: quando os pavimentos tem áreas iguais, desenhar o contorno do 1º pavimento e especificar o número de pavimentos.

Figura 2.17 – Representação do lote com uma edificação de dois ou mais

pavimentos Quando os pavimentos tem áreas diferentes, desenhar a projeção dos dois pavimentos da seguinte forma:


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Figura 2.18 – Representação do lote com uma edificação de dois

pavimentos com áreas diferentes 2º caso: Edificação com mais de um pavimento, sendo cada pavimento uma unidade imobiliária: preencher dois BCI’s e representar da seguinte forma:

Figura 2.19 – Representação do lote com mais de um pavimento, sendo

cada pavimento uma unidade imobiliária 3º caso: Edificação com mais de um pavimento, tendo cada pavimento mais de uma unidade imobiliária: preencher um BCI para cada unidade imobiliária. Representar o polígono de cada unidade no desenho.


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Figura 2.20 – Representação do lote com mais de um pavimento, tendo

cada pavimento mais de uma unidade imobiliária Existem outras situações que podem ocorrer na representação de unidades imobiliárias, que deverão ser tratadas da seguinte forma: principalmente quando se tratar de exportar os dados gráficos para um SIG, cada unidade imobiliária deverá ter um polígono fechado, pois a ligação com o banco de dados é feita através dos polígonos, seja com a utilização de centróide, seja com um link com as linhas do polígono.

FLUXO DE QUADRA O fluxo de quadra, permite o levantamento completo de todas as quadras.

A evolução dos trabalhos em cada quadra obedecerá ao seguinte fluxo (figura 2.21) :


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Figura 2.21 – Fluxo de quadras

4) BOLETIM DE CADASTRO IMOBILIÁRIO – BCI Em todo CTM, se faz necessária a utilização de Boletins de Cadastro

Imobiliário (BCIs), pois é no BCI que irão constar todas as informações a serem coletadas na execução do levantamento cadastral.

O Boletim de Cadastro Imobiliário, como já foi falado anteriormente, é um formulário onde anota-se os dados gerais sobre os imóveis cadastrados.

Para cada Unidade Imobiliária (lote não edificado, casa, apartamento, loja etc.) deve-se preencher um BCI. É ele um instrumento por excelência do

INICIO

PREPARAÇÃO DAS QUADRAS

LEVANTAMENTO DE CAMPO SERVIÇOS PRELIMINARES: MEDIÇÃO E

PRÉ-PRENCHIMENTO DO BCI

SERVIÇOS COMPLEMENTARES: • COMPLEMENTAÇÃO DA PLANTA QUADRA • COMPLEMENTAÇÃO DO BCI • CÁLCULO

ERROS

REVISÃO

ERROS

• DESENHO FINAL DA PLANTA QUADRA • DIGITAÇÃO DO BCI

SIM

NÃO

NÃO

SIM


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Cadastramento, que permite a complementação do mapeamento, assim como contém as informações a serem consideradas em diversas ocasiões, principalmente nas atividades de cobrança de impostos.

Na abordagem do CTM, não só as informações sobre a avaliação predial constam no BCI, mas todas as informações relevantes que o município possa vir a precisar, como dados socioeconômicos, patologias, educação entre outros.

Algumas das informações do BIC: • inscrição cadastral do imóvel; • informações gerais para processamento (controle,

inclusão/alteração/exclusão); • localização do imóvel cadastrado; • dados sobre o proprietário do imóvel; • dados gerais sobre o imóvel; • dados sobre o terreno; • medidas do imóvel; • dados sobre a edificação (estado de conservação, existência de muro,...) • desenho/croqui do imóvel cadastrado.

Todos esses dados alfanuméricos são armazenados em um banco de dados, e através de um Sistema de Informações Geográficas (SIG), podem ser referenciados diretamente ao Sistema Cartográfico. Além disso, os dados sócio–econômicos são utilizados no SIG para a visualização dos acontecimentos e problemas sociais numa determinada área ou região, servindo como ferramenta para gestor público na tomada de decisões e no planejamento estratégico. O Boletim de Cadastro Imobiliário deve ser planejado em função das realidades e necessidades do município.

Faz parte de alguns BCI’s um espaço apropriado para a confecção de um croqui da unidade cadastrada. Normalmente este espaço contém linhas do tipo papel milimetrado, de forma a facilitar o desenho do croqui. Atualmente, este espaço praticamente não é mais utilizado, pois o desenho da unidade que se está coletando já foi levantada e desenhada juntamente com as outras unidades da quadra.

Tomando-se um modelo básico de BCI, estuda-se as características particulares do município a ser cadastrado, e adiciona-se novos itens ou então retira-se aqueles que forem julgados sem importância.

Alguns itens do BCI podem previamente ser preenchidos no escritório, já que se tem em mãos a planta quadra já levantada e desenhada ou de preferência levar a campo a PQ pronta para consultar na hora do preenchimento. É aconselhável, no entanto, preencher estes itens a lápis, pois os mesmos devem ser rigorosamente verificados em campo, podendo ser alterados.

Este preenchimento prévio de alguns itens do BCI é recomendado, pois, desta forma, pode-se agilizar o trabalho de cadastramento. Em anexo, encontram-se alguns modelos que podem servir de base para a criação de novos BCIs.

PREENCHIMENTO DO BCI Convém elucidar alguns itens do BCI que, por ventura, não estejam perfeitamente claros. Iniciar o preenchimento dos BCI's referente ao 1º lote da quadra que está sendo levantada.


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1- NOVA INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA Os espaços referentes a Distrito, Setor, Quadra e lote devem ser preenchidos em escritório. No sub-item LOTE deve-se indicar o número do lote que consta da Planta de Quadra. No sub-item UNIDADE deve-se indicar o número correspondente à unidade construída que está sendo cadastrada. 2- INSCRIÇÃO ANTERIOR Para o preenchimento deste item deve-se recorrer ao Cadastro existente na Prefeitura. Deve ser preenchida em escritório. 3- LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL TIPO E NOME DO LOGRADOURO Deverá ser transcrito para o BCI o nome do logradouro onde estiver localizado o imóvel. Quando o imóvel for de esquina, transcrever para o BCI o nome do logradouro onde estiver o número da edificação, caso não haja numeração, transcrever o nome do logradouro por onde seja feito o acesso ao imóvel. CÓDIGO E SEÇÃO DO LOGRADOURO Para o preenchimento destes itens deve-se consultar a Planta Quadra, onde já estará indicado estes itens. BAIRRO O nome do bairro onde está localizado o imóvel. LOTEAMENTO Este item só será preenchido quando se tratar de Loteamento. Neste caso, deve ser consultada o Boletim de Loteamento (BLT). QUADRA Deve-se preencher com o código da Quadra do Loteamento. Para tal devem ser consultadas as Plantas de Loteamento. Este item só deve ser preenchido quando se tratar de loteamento. LOTE Deve-se preencher com o número do lote indicado na Planta do Loteamento. Este item só deve ser preenchido quando se tratar de loteamento. 4- DADOS SOBRE O PROPRIETÁRIO NOME DO PROPRIETÁRIO OU DETENTOS Chama-se Proprietário aquele que possui os documentos de propriedades do imóvel, isto é, escritura definitiva ou promessa de compra e venda. Chama-se Detentor aquele que possui o imóvel, a qualquer título, mesmo sem o documento de propriedade. Caso o nome do proprietário não seja identificado, deve-se deixar o item em branco para preenchimento em campo.


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Caso se tratar de Espólio (Bens deixados por alguém falecido), deve-se preencher o item em questão com a abreviatura ESP e em seguida o nome do falecido.

5- INFORMAÇÕES GERAIS SOBRE O IMÓVEL OCUPAÇÃO DO LOTE NÃO CONSTRUÍDO: Quando no terreno não houver nenhuma edificação. RUÍNAS: Quando no terreno for encontrada uma edificação em estado de decomposição, resultante da ação do tempo, portanto sem condições mínimas de uso. EM DEMOLIÇÃO: Quando no terreno for encontrada uma edificação que está sendo demolida pela ação do homem. CONSTRUÇÃO PARALIZADA: Quando no terreno for encontrada uma edificação cuja construção foi interrompida. CONSTRUÇÃO EM ANDAMENTO: Quando no terreno for encontrada uma edificação em construção, não estando, portanto, ainda em condições de uso. NATUREZA TEMPORÁRIA: Quando no terreno for encontrada uma edificação do tipo temporária, devido tanto a sua qualidade bem como a sua finalidade. Ex: Circos, coberturas com vedações provisórias, feiras e etc. CONSTRUÍDO: Quando no terreno for encontrada uma edificação construída, pronta para ser ocupada ou já ocupada. EM REFORMA: Quando no terreno for encontrada uma edificação construída que está passando por modificações internas e ou externas. PATRIMÔNIO Quando o imóvel pertencer a um particular, quando for de propriedade do governo federal, estadual ou municipal ou quando pertencer a instituições religiosas. UTILIZAÇÃO SEM USO: Quando o terreno não for edificado, não tiver utilização específica, encontrar-se baldio, ou quando o terreno possuir qualquer edificação em ruínas, em demolição, construção paralisada ou em andamento. RESIDENCIAL: Quando a unidade for utilizada para moradia. COMERCIAL: Quando existir na unidade uma atividade econômica do tipo comercial. Ex: Supermercado, etc. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS: Quando existir na unidade uma atividade econômica prestadora de serviços. Ex: Escritório de Advogacia, Contabilidade, Consultórios Médicos, etc. SERVIÇO PÚBLICO: Quando a unidade for utilizada para prestação de serviço público, (empresa pública municipal, estadual, federal ou qualquer outro órgão público). INDUSTRIAL: Quando a unidade for utilizada para fins industriais. Ex: Industrias em Geral. RELIGIOSO - Quando a unidade for comprovadamente utilizada para atividades religiosas de qualquer culto. MISTA - Quando a unidade for utilizada por dois ou mais tipos de uso. Ex: Caso de estabelecimentos que industrializam um produto, comercializam e dão assistência técnica ao comprador do produto.


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UTILIZAÇÃO COMPLEMENTAR – Quando a unidade e complemento de uma outra unidade. Ex: Garagem, Edícula. IMUNE /ISENTO A concessão de isenção apoiar-se-á, sempre, em razão de ordem pública ou de interesse do Município, e não poderá ter caráter de favor ou privilégio. As isenções devem ser previstas na Legislação Tributária Municipal e concedidas pela Secretaria da Fazenda a pedido do contribuinte. Podem, por exemplo, solicitar isenção de IPTU: servidor municipal, ex-combatente da FAB, FEB, Marinha de Guerra e Marinha Mercante, viúvas, agremiações Esportivas sediadas no Município, Creches, Escolas de 1 e 2 Graus etc. O contribuinte pode ser isento de IPTU através de lei Federal ou Municipal e isento de TSU apenas através de lei Municipal. São IMUNES ao IPTU os imóveis pertencentes a: -União, Estados, Distrito Federal e Municípios; -Templos de qualquer culto; -Partidos Políticos; -Instituições de Educação e de Assistência Social, desde que: não distribuam qualquer parcela de seu patrimônio ou de suas Rendas à título de lucro ou participação no seu resultado, apliquem integramente no País os seus recursos a manutenção dos objetivos institucionais, mantenham escrituras de suas Receitas e Despesas em livros revestidos de formalidades capazes de assegurar a sua exatidão. Estes itens devem, de preferência, ser preenchidos quando do Cálculo dos Valores de IPTU, TSU etc. 6 - INFORMAÇÕES SOBRE O TERRENO SITUAÇÃO NA QUADRA MEIO DE QUADRA - Quando o terreno limitar-se apenas com um logradouro, caso de terreno que só tem uma frente. ESQUINA/MAIS DE UMA FRENTE: Quando o terreno limitar-se por mais de um logradouro (caso de terreno de duas frentes, podendo ser ou não de esquina, e do terreno de três frentes). VILA: Quando o terreno não se limitar diretamente o logradouro público principal. No caso de vila, os lotes se limitam com um logradouro particular. CONDOMÍNIO HORIZONTAL: Quando a unidade estiver localizada dentro de um loteamento em condomínio também chamados loteamentos fechados ou integrados. NOTA: Loteamento em condomínio - São aqueles cujo sistema de vias internas servem somente as unidades imobiliárias inclusas no perímetro do loteamento, dando acesso a rua pública através de portarias, geralmente suas construções são unifamiliares, dai a denominação de condomínio horizontal, para diferenciar dos prédios que possuem vários pavimentos (condomínio vertical); geralmente os condomínios de loteamentos possuem equipamentos e serviços urbanos próprios para auto suficiência de seus moradores.


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ENCRAVADO: Quando o terreno limitar-se com o logradouro através de uma servidão. GLEBA: Porção de terra dentro da zona urbana que ainda não foi loteada ou arruada. Cada Município fixará na Tabela de Parâmetros a área do terreno considerado como gleba para fins de cálculo do imposto. AGLOMERADO: Área com grande número de edificações precárias como: barraco, meia-água, palafitas etc. (caso de favelas e similar). TOPOGRAFIA Considera-se em aclive o terreno que sobe para os fundos; em declive o terreno que cai para os fundos e irregular quando o terreno apresenta partes em aclive e partes em declive. PEDOLOGIA INUNDAVEL - quando o terreno estiver sujeito a inundações periódicas. FIRME - quando o terreno apresentar boas condições de solo para construção. ALAGADO/ BREJO/ MANGUE - quando mais da metade do terreno estiver permanentemente alagado. 7 – MEDIDAS DO IMÓVEL Neste item serão preenchidos com as dimensões do terreno (testadas, profundidade, área, etc.) e com as áreas da edificação correspondente. 8 – INFORMAÇÕES SOBRE A EDIFICAÇÃO TIPO CASA: Edificação destinada a habitação unifamiliar (uso-residencial) sendo que também pode-se encontrar este tipo de edificação com uso diverso. (comercial, prestação de serviços, etc.). APARTAMENTO: Cada uma das unidades de uma edificação destinada a habitação multifamiliar (uso residencial - edifício de apartamentos), caracterizada por mais de um pavimento sendo que cada um destes com uma ou mais de uma unidade. Cada unidade tem seu acesso independente através de uma área comum (corredor, hall). SALA/LOJA: Edificação destinada ao uso comercial ou de prestação de serviços. Pode ser uma construção isolada ou pertencer a um centro comercial (shopping center) e conforme a sua posição no edifício pode ser: no subsolo, na sobreloja, no terreo ou de galeria (quando o edifício tiver uma galeria). INDÚSTRIA: Edificação destinada ao desenvolvimento de atividades industriais. GALPAO/GARAGEM: Edificação coberta, sendo fechada pelo menos em uma de suas faces (na altura total ou em parte dela), destinada a fins industriais (como depósito ou como salão de produção destinado a execução de algum produto). Geralmente tem o pé direito duplo, isto é, a distância do piso a cobertura e em torno de seis metros. TELHEIRO: Edificação construída apenas por uma cobertura de telhas ou similar, apoiada em colunas, e aberta em todas as suas faces ou só parcialmente. CASA MISTA: Edificação cuja estrutura é proporcionalmente composta por dois ou mais tipos de material. (Em geral alvenaria e madeira).


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ESPECIAL: Quando a edificação não enquadrar-se em nenhum dos itens anteriores (Ex. Igrejas, hospitais, ginásios de esportes, shoppings, etc.). ESTRUTURA MADEIRA: Quando a estrutura da edificação (pilares, vigas e barrotes) for de madeira. METÁLICA: Quando a estrutura da edificação (pilares e vigas) for de aço. ALVENARIA: Quando a edificação não tiver uma estrutura definida, as paredes são auto-portantes. (caso geral de casas de taipa e de alvenaria com um só pavimento). CONCRETO: Quando a estrutura (pilares, vigas e lajes) for de concreto armado. MISTA: Quando a estrutura for uma composição de pilares de alvenaria e barrotes de madeira. OUTROS:Quando a estrutura não enquadra-se em nenhum dos itens mencionados anteriormente. (deverá ser especificada no verso do BCI, quadro para informações) OUTROS ITENS: Outros itens como COBERTURA, PAREDES, REVESTIMENTO DA FACHADA PRINCIPAL, VEDAÇÕES/ESQUADRIAS, etc. são de fácil compreensão e serão somente comentados em aula. OCUPANTES Esses números devem referir-se às pessoas que ocupam permanentemente a moradia. ESTADO DE CONSERVAÇÃO BOM – quando a edificação for nova ou aparentemente nova, com a fachada, pintura e cobertura em prefeito estado de conservação. REGULAR – quando a edificação apresentar desgaste, pequenas rachaduras na fachada, sinais de infiltração nas paredes e na cobertura. MAU – quando a edificação apresentar fachada e revestimento deteriorados e paredes com visíveis infiltrações.

Como já foi dito, outros itens podem ser incluídos no BCI, conforme a necessidade e interesse da administração municipal em conhecer verdadeiramente seu Município. O que não podemos deixar de acrescentar é que ao incluir mais itens no preenchimento do BCI, como pede um cadastro multifinalitário pode-se correr o risco de elaborar um formulário muito extenso ou que seja necessário uma entrevista muito longa com o proprietário do imóvel, situações que não são muito interessantes em um trabalho deste tipo. 3-CADASTRO DE LOTEAMENTOS, DESMEMBRAMENTOS, LOGRADOUROS E SERVIÇOS PÚBLICOS

O cadastro de loteamentos, desmembramentos, logradouros e serviços

públicos já foram vistos no capítulo anterior


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4 - BASE CARTOGRÁFICA MUNICIPAL 4.1 – Sistema cartográfico Municipal

Conjunto de documentos cartográficos estruturado a partir da implantação da Rede

de Referência Cadastral, básico para o levantamento de informações territoriais no âmbito municipal, elaborado de forma sistemática e apoiado na Rede de Referência Cadastral Municipal.

O Sistema Cartográfico do Cadastro Técnico Urbano é composto por uma série de mapas ou cartas nos quais vem representados os mais variados temas analisados na conjuntura global da cidade. Dentre eles, destacam-se:

• Carta Topográfica do Município (origem dos enquadramentos, desdobramentos e codificação para as demais);

• Plantas da rede viária urbana; • Planta de Referência Cadastral - PRC; • Planta de quadras; • Planta de Valores Genéricos (valor dos terrenos); • Plantas com área verde de lazer; • Plantas Indicativas de Equipamentos Urbanos; • Planta planialtimétrica urbano.

As plantas são obtidas a partir de levantamento aerofotogramétrico ou

levantamento topográfico. De uma maneira geral todas estas plantas possuem ligação com a Carta do Brasil ao Milionésimo, onde deverá ser representado para cada folha da articulação, as coordenadas UTM e geográfica, e legenda com as convensões cartográficas representadas, os dados técnicos de declinação magnética, meridiano, datum, fuso, escala gráfica, articulação das folhas e localização da área levantada.

Na maioria das prefeituras, as cartas que compõem o sistema cartográfico do cadastro são basicamente as seguintes:

• planta de referência cadastral, na escala de 1:5.000; • planta de equipamentos urbanos, na escala de 1:5.000; • planta de quadras, geralmente na escala de 1:1.000.

4.2 - Carta Topográfica Municipal

Constituída de uma ou mais folhas ou desdobrada da Cartografia Sistemática Terrestre Básica na sua maior escala (1:50.000 ou 1:25.000 na de maior escala). Cumpre o objetivo de atender ao mapeamento sistemático nacional, permitindo a ligação dos municípios, sendo de fundamental importância nas regiões metropolitanas, como por exemplo, as do Estado de São Paulo;

Utilizada no macro planejamento das regiões metropolitanas, conurbadas, com enfâse em sistemas hídricos, meio ambiente; transporte intrametropolitano etc.; 4.3 - Planta de referência cadastral

As informações apresentadas nesta planta são principalmente para a identificação

e localização das quadras. A partir da Planta de Referência é que se define a codificação das plantas de

setores e as quadras fiscais. A planta de referência cadastral apresenta basicamente a seguinte codificação:


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• Código da Quadra • Código de Face de Quadra (opcional,uma vez que essa informação está na

PVG) • Código de Logradouros

A PRC é dividida em setores que descrevem os seguintes elementos: • Limites de perímetro urbano; • Limites de bairro; • Limites de zonas; • Limites de distritos; • Limites de setores; • Quadras; • Pontos notáveis; • Toponímia de logradouros; • As edificações; • Códigos das folhas das plantas; • Códigos das folhas das quadras.

A figura 4.1 abaixo mostra uma parte do uma PRC, do município de Otacílio Costa – SC

Figura 4.1 – Planta de referência cadastral – exemplo de Otacílio Costa/SC. As finalidades da PRC são:

1. estudos de alinhamentos, nivelamentos, emplacamento de edificações (numeração dos correios);

2. base aos cadastros de infra-estrutura urbana (água, esgoto, drenagem, pavimentação, força e luz, telefone, gás, etc );

3. apresentando pontos cotados, na precisão compatível com a escala em todos os cruzamentos de ruas, fins de ruas, mudanças de "grade" e de direção das ruas, abrangendo apenas as áreas urbanizadas e em processo de urbanização ou de


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expansão urbana do município, além da hidrografia, drenagem, sistema viário, obras de arte, logradouros e arborização;

4. registra no seu conteúdo básico, também, informações sobre o parcelamento do solo urbano e das edificações;

5. fundamental para o traçado de diretrizes viárias, projetos básicos e executivos de readequações geométricas (com complementação e locações topográficas) e outros projetos básicos e executivos como redes de drenagem, água e esgoto, obras de proteção contra cheias, urbanização de favelas, etc., que dependem de escala grande.

4.3 - Plantas de quadras

A PQ contém o traçado físico da quadra, o traçado dos lotes e das edificações, o

número de cada edificação, numeração dos lotes por face de quadra, de forma que o ponto inicial deve localizar-se no lote de esquina do canto superior esquerdo da PQ (esquina de referência), tendo como orientação o Norte.

Algumas informações necessárias na planta de quadras: • identificação cadastral; • identificação do loteamento; • Identificação do bairro; • indicação do norte geográfico; • denominação,código e seção do logradouros; • registro de equipamentos urbanos; • divisão dos lotes com respectivos códigos; • codificação dos lotes; • registro das edificações; • identificação de numeração das edificações.

4.4 - Planta de valores genéricos - PVG

Veremos informações mais detalhadas sobre PVG no Capítulo 5, a seguir.

4.5 – Planta de Equipamentos Urbanos

Na planta de equipamentos urbanos será representado o contorno das quadras formando os traçado das ruas, o nome dos logradouros, o número das quadras, a divisão dos setores, a distribuição dos postes de iluminação pública (através de símbolos convencionais) e a representação dos serviços urbanos existentes em cada seção da rua. Esta representação poderá ser feita através de polígonos preenchidos por cores e hachuras, representando a coleta de lixo, a presença ou ausência de pavimentação e outros equipamentos urbanos existentes.

Obtida a partir da Planta de Referência Cadastral do Município, onde estão registradas as informações referentes a sistemas de infra-estrutura urbana (água, esgoto, eletricidade, iluminação pública, drenagem, guias, sarjetas, pavimentação, telefone, gás, oleodutos e outros), sendo um meio auxiliar às atividades de planejamento, programação e coordenação dos serviços de implantação de obras em vias públicas.

Fundamental para a implantação de obras no sistema viário, cuja falta é muito sentida na fase de elaboração dos projetos básicos e executivos, como por exemplo corredores de transportes, passagens inferiores e outros que envolvam a sub-superfície.

Na figura 4.2 abaixo, está um exemplo de planta de equipamentos urbanos.


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Figura 4.2 – Planta de serviços urbanos – exemplo de Otacílio Costa/SC.


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5 - PLANTA DE VALORES GENÉRICOS – PVG 5.1 – CONCEITUAÇÃO

A planta de valores genéricos – PVG, consiste em um documento gráfico que representa a distribuição espacial dos valores médios dos imóveis em cada região da cidade, normalmente apresentados por face de quadra. Sua principal função é permitir a definição de uma política de tributação imobiliária que seja justa e tenha eqüidade (AVERBECK, 2003).

A Planta de Valores Genéricos (conhecida ainda como Planta Genérica de Valores ou simplesmente Planta de Valores), como o próprio nome indica, consiste em uma planta ou arquivo de dados no qual estão indicados genericamente os valores médios unitários de terrenos em cada rua do Município, e em cada face de quadra (Figura 5.1), devidamente homogeneizados em relação aos diversos atributos e referidos a uma mesma data.

Figura 5.1 – Planta de Valores Genéricos Urbana (Valores em UFM)

Município de Otacílio Costa - SC A PVG é parte integrante do Cadastro Imobiliário Fiscal, obtida a partir da Planta de

Referência Cadastral do Município, onde são registrados os valores de terrenos diferenciados pela sua posição nas quadras e nos segmentos de logradouros e pelos equipamentos urbanos a sua disposição, em geral na escala de 1:5.000 ou 1:10.000.

Para a PVG são dois os métodos mais consagrados na literatura: a metodologia clássica, elaborada através da homogeneização dos elementos comparativos mediante a aplicação de fatores quanto à localização, testada, profundidade, esquina, topografia, superfície, forma, zoneamento, equipamentos urbanos, e outros atributos, ditos consagrados, e normalmente aplicados da mesma forma em diferentes cidades e realidades de mercado, e a da inferência estatística, que extrai da realidade local a regra de formação do preço dos imóveis e normalmente se baseia em metodologia científica no processo de avaliação.

Os impostos imobiliários urbanos são de difícil administração, na prática. Em parte isto se deve à dificuldade técnica de determinação anual de valores corretos para todos


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os imóveis do cadastro. O aperfeiçoamento do sistema exige o emprego de inferência estatística, adotando-se modelos representativos do mercado. Algumas dificuldades que surgem são a coleta de dados e a especificação dos modelos, mas podem ser superadas, com bons resultados.

É essencial que as características fundamentais (dos imóveis e da sua localização) para a avaliação possam ser extraídas do cadastro de forma automática. Nos processos de atualização geral do cadastro e da planta de valores pode ser interessante inserir nas informações do cadastro aquelas importantes para a avaliação.

5.1 -TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL

A constituição brasileira descreve em seu artigo 156 que os municípios podem cobrar impostos, entre eles o IPTU e ITBI. IPTU – Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana, tendo como fato gerador o domínio útil ou a posse de bem imóvel, cuja base de cálculo é o seu VALOR VENAL. ITBI – Imposto sobre a transmissão de Bens Imóveis, tendo como fato gerador a transferência da propriedade do bem imóvel, cuja a base de cálculo também é o VALOR VENAL.

O VALOR VENAL é o valor pelo qual se realiza uma compra e venda entre partes desejosas mas não obrigadas a transação, ambas perfeitas conhecedoras do imóvel e do mercado e admitindo prazo razoável para se encontrarem. Nem todas as transações constituem base segura para a determinação dos valores venais dos imóveis, como por exemplo: transações envolvendo hipotecas, doações entre pessoas jurídicas ou entre parentes, transações constantes em processos de inventário ou de desapropriações (definição do IBAPE – Instituto Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias).

Uma outra definição para valor venal: é o menor valor de venda, ou valor mercantil, isto é, é o preço mínimo pelo qual o imóvel pode ser vendido. Não pode ser confundido com valor de mercado oriundo de valor especulativo.

É de suma importância a fixação do valor venal, que deve acompanhar o valor de mercado, pois sendo a base de cálculo de imposto, deve ser verdadeiro, real e correto para poder ser justo.

Uma vez tendo os valores venais dos imóveis pode-se elaborar uma planta ou tabela de valores dos terrenos e de edificações.

O IPTU incide sobre imóveis da zona urbana, definida em lei municipal. O ITBI recai sobre toda transferência de bens imóveis, nas hipóteses da lei, quer estejam localizadas na zona urbana ou rural do município.

Tanto o IPTU como o ITBI podem ter como base de cálculo o valor venal do imóvel, conforme estabelecido nos artigos 33 e 38 do Código Tributário Nacional. Alternativamente o ITBI poderá ter como base de cálculo o preço de transmissão, se este for menor que o valor venal.

Os impostos são obtidos através de um percentual do valor venal da propriedade denominada ALÍQUOTA PERCENTUAL, este definido pela legislação municipal através do código tributário municipal, face às suas característica regionais, porém, não devendo transforma-se num imposto proibitivo.

A lei autoriza a progressividade na alíquota de IPTU para a propriedade atender à sua função social e não servir somente para especulação. Poderá dessa forma, o município, por meio de alíquotas maiores desse imposto em determinadas áreas, praticar maior justiça fiscal, alcançar maior desenvolvimento urbano, haver mais construção, etc.. A utilização dessa alínea pelo poder público recai principalmente na taxação referente a terrenos baldios.


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5.2 – METODOLOGIAS PARA A ELABORAÇÃO DA PVG

Pode executar a PVG através das duas metodologias mais importantes e

conhecidas: a metodologia clássica ou Método Determinístico, ou através de Metodologia Inferencial.

A) MÉTODO DETERMINÍSTICO

Este método é o mais utilizado pela maioria dos municípios, elaborado através da

homogeneização dos elementos comparativos mediante a aplicação de fatores quanto a localização, testada, profundidade, esquina, topografia, superfície, forma, zoneamento, equipamentos urbanos (pavimentação, guias e sarjetas, água e esgoto, galeria de águas pluviais, luz domiciliar, iluminação pública, telefone, arborização) e outros atributos.

Para a homogeneização destes atributos em cada elemento pesquisado, utiliza-se as diretrizes básicas recomendadas pela NBR 14.653:2 - Norma para Avaliações de Imóveis Urbanos.

Para a elaboração da tabela de valores, pode-se subdividir as atividades nos seguintes passos: 1 Passo: Delimitar Zonas Homogêneas ou Setores. 2 Passo: Escolher amostra dos imóveis em cada Setor. 3 Passo: Pesquisar os valores venais dos imóveis das amostras 4 Passo: Determinar o valor do m² genérico de cada terreno (e da edificação). ZONAS HOMOGÊNEAS OU SETORES:

As Zonas ou setores são áreas que apresentam características físicas e econômica semelhantes (dimensões de imóveis, padrão de acabamento das edificações, poder aquisitivo dos habitantes, etc.) isto é, áreas homogêneas. Uma área homogênea pode conter um logradouro por inteiro ou mais de um logradouro como também partes de um logradouro. As zonas homogêneas devem ser delimitados sobre a Planta Base do município.

ESCOLHA DE AMOSTRAS

Em cada Zona Homogênea deve-se escolher um número “n” de imóveis, correspondentes a um determinado percentual da área. Deve-se ter alguns cuidados na seleção das amostras:

• Não selecionar imóveis muito próximo; • Não selecionar imóveis que fujam aos padrões da área homogênea em que

se situar; • Selecionar imóveis já cadastrados, cujos tributos já tenham sido lançados

anteriormente; • Evitar que os dados sejam colhidos entre pessoas desinformadas, como

hóspedes, empregados, crianças etc.

Para os imóveis escolhidos deve-se providenciar uma ficha de pesquisa a ser preenchida no campo. O próximo passo é ir a campo para colher as informações relativas ao valor venal dos imóveis. PESQUISAR OS VALORES VENAIS DOS IMÓVEIS DA AMOSTRA

Esta pesquisa deve ser feita tomando-se como base informações colhidas no mercado imobiliário através de anúncios classificados, organizações imobiliárias, jornais,


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corretores, empreiteiras, construtoras, placas no local do imóveis etc., enfim, onde podem ser pesquisadas as ofertas de imóveis. Outra opção é pesquisar em em Cartório de Registro de Imóveis e Tabelionatos.

CALCULAR O VALOR GENÉRICO DO m² DE TERRENO (POR ZONA HOMOGÊNIA)

Da coleta de dados tem-se uma amostra dos valores dos imóveis por zona homogênea. Além disso, pesquisa-se junto aos agentes de construção civil, CREA, valores do m² de cada tipo de edificação.

O valor genérico do m² de terreno é calculado aplicando-se os coeficientes de homogeneização citados anteriormente.

Para o cálculo de terrenos edificados deve-se levar em conta o valor da edificação, podendo ser obtida de pesquisa junto a agentes de construção civil, etc., determinando-se os valores do metro quadrado de construção.

Para determinar o valor do terreno com posterior cálculo do valor do metro quadrado, usa-se a seguinte fórmula:

Vi=Ve+Vt Vi= valor do imóvel Vt= valor do terreno Ve= valor da edificação Ou Vt=Vi - Ve O valor do imóvel (Vi) é obtido na pesquisa. O valor da edificação é obtido a partir do valor do m² de edificação, tirado da

pesquisa. Uma planta de valores simples (com pouco detalhamento), própria de municípios pequenos, pode ter uma classificação de valores conforme a tabela a seguir (valores sem confirmação de mercado):

Categoria/material alvenaria mista madeira

1a 200,00 120,00 90,00

2a 175,00 100,00 70,00

3a 150,00 80,00 50,00

4a 125,00 60,00 30,00

5a 100,00 40,00 10,00

ELEMENTOS BÁSICOS QUE INFLUENCIAM NOS VALORES DOS IMÓVEIS E OU TRIBUTOS:

Durante o cálculo dos tributos alguns elementos que influenciam nos valores dos

imóveis devem ser conhecidos, entre eles tem-se:

PROFUNDIDADE DO LOTE: É a distância (linha perpendicular) da testada principal ao lado oposto do lote. A influência da profundidade pode ser equalizada através de fórmula empírica, a partir da existência de profundidades mínimas e máximas, que variam de


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acordo com a localização do imóvel, como visto na disciplina de engenharia de avaliações. TESTADA ou FRENTE:

A influência da variação da frente ou testada na formação do valor é obtida através da utilização de fórmula empírica de uso corrente, relacionando-se a frente efetiva do terreno e a testada de referência. FRAÇÃO IDEAL

No cálculo dos valores dos impostos e taxas, quando houver mais de uma unidade

imobiliária por lote, adota-se como área do lote o valor da fração ideal que pode ser assim calculada:

AAA

Ftc

tu

I

.=

Onde:

FI = fração ideal do terreno; Auc = área construída da unidade; Atc = área total construída; At = área do lote.

Ex: Edifício de 10 pavimentos com 20 apartamentos, com área total igual a 2800m² e área de cada unidade igual a 120m² num terreno de 600m².

271,252800

600120m

xF I

==

B) MÉTODO PROBABILÍSTICO OU INFERENCIAL Nesta metodologia o trabalho de coleta e seleção dos elementos tem a mesma

seqüência utilizada na metodologia clássica, mas salienta-se que tanto na metodologia Determinístico quanto na Inferencial, o sucesso do trabalho está na existência de um conjunto de elementos suficientes que possam ser tomados estatisticamente como amostra do mercado imobiliário, bem como na escolha das variáveis influenciantes do mercado imobiliário do Município.

Dentre as variáveis a serem estudadas relacionaremos as mais influentes: VARIÁVEIS QUANTITATIVAS: Variáveis que podem ser medidas ou contadas

• Distância ao centro; • Distância a pólos principais; • Distância a pólos secundários; • Área;


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• Frente; • Profundidade; • Número de pólos secundários; • Data; • Acessibilidade.

VARIÁVEIS QUALITATIVAS: Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem.

• Utilização do imóvel; • Topografia; • Equipamentos urbanos; • Tipo de via; • Zonas homogêneas; • Zoneamento; • Variáveis frentes.

VARIÁVEIS DICOTÔMICAS (DUMMY)

• Elasticidade (oferta/transação); • Favela/Cortiço; • Divisa; • Enchentes; • Poluição (ruído/depósito de lixo/estação de tratamento de esgoto); • Transporte; • Equipamentos Saúde/Abastecimento/Educação; • Feiras.

Assim, escolhidas as variáveis passa-se a análise estatística, determinando-se

uma equação de regressão entre os dados observados, definindo-se o modelo matemático que melhor representa o mercado imobiliário.A elaboração do uma PVG, requer a definição de alguns passos, tais como:

1 – Material obtido no município:

• Planta geral da cidade – escala 1:10.000; • Planta de quadra – escala 1:1000 ou 1:5.000; • Planta de equipamentos urbanos – escala 1:5.000 ou 1:10.000; • Planta de serviços públicos – escala 1:5.000 ou 1:10.000; • Planta de zoneamento – escala 1:1.000; • Planta de loteamento – escala 1:1.000; • Pesquisa de transações (ITBI) e ofertas de arquivo; • Código tributário municipal; • Lei de fixação do perímetro urbano; • Lei regulamentadora da última PVG; • Cadastro geral de logradouros. • Outras informações importantes.

2 – Coleta de dados:

• Ofertas junto a imobiliária, jornais, placas no local;


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• Transações junto ao arquivo da municipalidade (ITBI) e ao cartório de registro de imóveis;

• Comissão de peritos para desapropriações; • Laudos judiciais ou de assistentes técnicos; • Banco de dados de entidades como por exemplo: CEF, IBAPE, outras

instituições financeiras; • Outras fontes.

3 – Dados a coletar sobre o imóvel:

• Localização do imóvel; • Data; • Fonte de informações com nome, endereço, telefone, etc.; • Dimensões; • Preço e condições de pagamento.

4 – Vistoria das pesquisas e da região:

• Complemento dos atributos de cada pesquisa (topografia, superfície, etc.); • Conferência e complemento das plantas de equipamentos urbanos e

públicos fornecida pela municipalidade; • Definição dos pólos de valorização e variáveis influenciantes; • Definição das situações paradigmas a serem adotadas; • Definição das zonas homogêneas; • Definição dos valores básicos das edificações das ofertas pesquisadas.

5 – Agrupamento dos dados obtidos em planta:

• Indicação das pesquisas; • Indicação das variáveis influenciantes e pólos de valorização.

6 – Metodologia inferencial:

• Lançamento das pesquisas e variáveis influenciantes no software INFER 3 - MG;

• Pesquisa cientifica para o estabelecimento da lei de formação de preços do mercado imobiliário;

• Testes de verificação para saber se o modelo representa o fenômeno no nível de significância estabelecido pela NBR 5676/89 – Avaliação de Imóveis Urbanos, ;

• Determinação dos valores de cada variável resultante do modelo; • Cálculo dos valores unitários finais de cada face de quadra; • Desenho da planta final; • Lançamento dos valores no cadastro geral de logradouros no software

fornecido pela municipalidade. • Elaboração de minuta do projeto de lei.

7 – Atividades Complementares:

• Exposição do trabalho junto aos Setores da Municipalidade envolvidos;


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• Exposição do trabalho, quando solicitado, junto a Câmara Municipal. 8 – Prazos:

Os prazos para execução dos serviços dependerá basicamente da metodologia escolhida, bem como do número de unidades imobiliárias e do número de componentes da equipe de trabalho, variando normalmente de 4 (quatro) a 6 (seis) meses para cidades de 20.000 a 150.000 unidades imobiliárias.

Definidos os valores unitários homogeneizados representa-se cada um deles na planta geral da cidade juntamente com os pólos de valorização, determinando-se as zonas homogêneas de valorização.

A adoção da inferência estatística é necessária, mas a estimação de plantas de valores para todos os imóveis da cidade é uma tarefa aparentemente difícil, por causa da grande quantidade de unidades, diferindo dos processos de avaliação singular de imóveis empregados correntemente. Muitas vezes, a inferência não é empregada nas Prefeituras por desconhecimento da técnica e temor da complexidade dos cálculos.

Hoje, com os poderosos softwares estatísticos aplicados à avaliação de imóveis, torna-se simples montar uma planta de valores, sendo necessário apenas o trabalho de análise dos resultados. Após a obtenção de dados, o problema principal é a determinação da forma das equações de preços, em modelos específicos para avaliação de massa.

Uma Planta de Valores Genéricos constitui-se numa ferramenta importantíssima para uma plena justiça fiscal. Seus valores devem aproximar-se, o máximo possível, dos valores de mercado. Os valores registrados em seu conteúdo devem ser avaliados e atualizados periodicamente, para serem considerados condizentes com a realidade da valorização da propriedade na região urbana do Município.

Os resultados dos trabalhos são entregues a Municipalidade de forma completa,

abrangendo toda a explanação sobre a metodologia adotada, a pesquisa imobiliária obtida, os cálculos relevantes, plantas com a identificação de vias principais, pólos de valorização e equipamentos urbanos importantes e por fim a listagem de valores de cada face de quadra em cada logradouro, agrupados segundo regiões homogêneas, distinguindo a heterogenia de uma quadra ou mesmo uma face com desenvolvimento comercial de outra. São fornecidos também as plantas com os valores nos centros de processamento das Prefeituras, tornando a implementação da nova Planta de Valores Genéricos praticamente imediata e a custos baixíssimos, proporcionalmente ao retorno administrativo, político e financeiro a ser obtido.

A figura abaixo mostra a PVG do Município de Belém. Os valores foram representados através de cores em cada rua ou face de quadra.


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5.3 - CÁLCULO DOS TRIBUTOS Para isto, necessário se torna calcular os seguintes elementos: a) Valor do Terreno b) Valor da Edificação c) Valor venal do Imóvel d) IPTU e) Taxas

a) CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO O valor do terreno pode ser calculado pela seguinte equação:

XXXSTPVgAV nmttT

.......212

=

Onde:

Vt = valor do terreno; Vg = valor genérico do m² do terreno (PVG); At = área do terreno P = Fator corretivo de Pedologia; T = Fator corretivo de Topografia;


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S = Fator corretivo de Situação; X1, X2, Xn – outros possíveis fatores corretivos que, por ventura, a Prefeitura venha a utilizar.

Os valores dos Fatores Corretivos e do Valor Genérico do m² do terreno (Vg) são obtidos a partir da Tabela de Valores de Terrenos, que devem constar na legislação do município. Sugere-se alguns valores já utilizados em alguns municípios, que estão nas tabelas a seguir:

FATORES CORRETIVOS DO TERRENO

SITUAÇÃO FATOR CORRETIVO Meio de Quadra 1,00

Esquina mais de uma Frente 1,10 Fundos/Encravado 0,50

Condomínio Horizontal 1,20 Gleba 0,50

TOPOGRAFIA FATOR CORRETIVO

Plano 1,00 Aclive 0,95 Declive 0,90 Irregular 0,80

PEDOLOGIA FATOR CORRETIVO

Firme 1,00 Inundável 0,70 Rochoso 0,80

Quando houver mais de uma unidade imobiliária por lote, no lugar do valor da Área

do lote (At) deve-se entrar com o valor da Fração Ideal. b)CÁLCULO DO VALOR VENAL DA EDIFICAÇÃO

Pode ser efetuado segundo os seguintes critérios.

B1) POR CATEGORIA Adota-se a seguinte fórmula:

AFVV Cme ECCAT

=

1002

V e = Valor venal da edificação;

V m2 = valor genérico do m² da edificação por tipo (Tabela III);

CAT = somatório dos pontos de acordo com as características da construção informadas pelo BCI de cada unidade imobiliária cadastrada, com base na tabela de pontos (Tabela I);

F EC = Fator corretivo do estado de conservação (Tabela II);

AC = Área construída.


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SOMA DE PONTOS – EDIFICAÇÃO ( Caso de Seropédica) A soma de pontos considera algumas informações sobre a edificação (casa,

apartamento, sala, galpão, telheiro ou especial), tais como: • Isolada, conjugada ou geminada; • Madeira, ferro, alumínio ou especial; • Reboco, Material cerâmico, madeira ou pedra natural. • Etc.

É preenchida uma tabela, e cada item analisado equivale a X pontos, conforme tabela de somatória dos pontos com base no acabamento da edificação. No final, os pontos são divididos por 100, tornando-se um índice. Se este índice for menor que 01 (um), a edificação será desvalorizada.

TABELA I - TIPO DE CONSTRUÇÃO

ITENS CASA APTO GALPÃO/

GARAGEM SALA/ LOJA TELHEIRO INDÚSTRIA ESPECIAL

ALINHAMENTO Alinhada 05 05 05 10 20 00 00 Recuada 13 13 13 05 25 00 00 À frente 00 00 00 00 05 00 00 LOCAÇÃO Isolada 13 13 13 10 25 12 12 Conjugada 10 10 13 13 20 08 20 Geminada 08 08 08 08 10 05 05 SITUAÇÃO Frente 10 15 10 20 00 00 00 Fundos 05 10 05 10 00 00 00 ESTRUTURA Madeira 10 10 10 15 13 16 16 Metálica 18 15 18 20 40 20 20 Alvenaria/Concreto 13 13 13 20 33 15 22 Mista 15 15 15 15 20 10 18 Outros 15 15 15 15 20 10 15 COBERTURA Zinco 03 03 05 08 20 05 08 C. Amianto 05 05 05 10 15 08 12 Telha de Barro 13 13 13 12 35 13 18 Laje 05 05 10 10 15 15 20 Mista 13 13 13 10 33 13 20 Outros 10 10 10 10 33 13 20 PAREDE Sem 00 00 00 00 00 00 00 Alvenaria 12 12 12 12 00 25 25 Madeira 05 13 14 10 00 16 15 Madeira Bruta 00 00 05 00 00 00 00 Mista 13 05 10 10 00 15 15 Outros 05 05 10 10 00 15 15 REVESTIMENTO EXTERNO Sem 00 00 00 00 00 00 00 Reboco 10 13 04 08 00 10 10 Cerâmica 34 25 34 26 00 30 30 Madeira 03 10 03 10 00 10 10 Tinta 13 13 13 13 00 13 13 Pedra 34 25 34 26 00 15 30 Outros 10 10 10 10 00 15 30


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ITENS CASA APTO GALPÃO/

GARAGEM SALA/ LOJA TELHEIRO INDÚSTRIA ESPECIAL

ESQUADRIAS Sem 00 00 00 00 00 00 00 Madeira 12 12 13 12 00 06 10 Ferro 05 08 04 08 00 08 08 Alumínio 10 10 05 15 00 10 10 Especial 10 10 05 10 00 10 10

TABELA II – ESTADO DE CONSERVAÇÃO

ESTADO DE CONSERVAÇÃO FEC

Nova/Ótima 1,00 Bom 0,90

Mau/Precário 0,80

TABELA III – VALORES DO m² DA CONSTRUÇÃO POR TIPO TIPO R$/m2 Casa 327,31

Apartamento 327,31 Sala/Loja 224,05

Galpão/Garagem 148,95 Telheiro 105,72 Industria 224,05 Especial 510,00

B2) POR AMPLITUDE DE CATEGORIA OU FAIXAS DE VALOR

Para simplificar o cálculo do valor da edificação, o Município pode adotar valores genérico do m² da edificação por “faixas de valor”. Cada uma dessas faixas é constituída por uma amplitude de Pontos de Categoria.

Após o cálculo do somatório dos pontos de categoria.de cada imóvel verificar-se em que faixa de valor este se situa, obtendo-se assim, o valor genérico do m² da edificação. Seguindo este critério, adota-se a seguinte fórmula:

AVgV CmEE

.2=

Onde: VE=valor da edificação; Ac=área construída;

VgEm

2 = valor genérico do m² da edificação por faixa de valor.

c)CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL:

Vi= Vt + VE Onde: Vi = valor imóvel Vt = valor do terreno VE = valor da edificação

d) CÁLCULO DO VALOR DO IPTU


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VIPTU = VI . a Onde: VI = valor do imóvel A = alíquota

A alíquota a ser aplicada, no cálculo do IPTU e ITBI varia de acordo com o Código

Tributário Municipal de cada município determinar. No caso de Foz do Iguaçu, por exemplo, as alíquotas para o IPTU, são:

I – Imposto Predial (terrenos construídos) 1,0% sobre o valor venal II – Imposto Territorial (progressivo) a) 2,0% sobre o valor venal, até 2 anos; a) 2,5% sobre o valor venal, até 3 anos; b) 3,0% sobre o valor venal, até 4 anos; ...

5.5 – Conseqüências da desatualização

A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel e o contribuinte é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

O valor venal (venal = referente a venda) é o valor de mercado e consta da planta de valores genéricos e de lei municipal. A base de cálculo do IPTU é então extraída da planta de valores genéricos.

Não existe na Constituição Federal limitador da alíquota ao IPTU, cabendo a cada município, em função de suas características e necessidades, a definição do quanto se deseja arrecadar, fixando a correspondente alíquota. Em qualquer caso a definição da alíquota não deve tornar o imposto proibitivo ou confiscatório. Os municípios que possuem as plantas de valores razoavelmente coerentes com o mercado têm trabalhado alíquotas de IPTU entre 0,2% e 2%, com as alíquotas maiores para terrenos desocupados (objetivo extra-fiscal) e as menores para residências de padrão popular.

O artigo 156 da Constituição Federal define a competência do imposto ao município e a Emenda Constitucional nº 29 admite, sem prejuízo à progressividade no tempo definida no art. 182, § 4º, inciso II, a progressividade em razão do valor do imóvel e as alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel.

A administração pública sofre um sério problema na questão dos impostos locais. A arrecadação de IPTU possui um desempenho bastante fraco, resultado não só da desatualidade do cadastro e da planta de valores, como também da ausência completa de cadastro e planta de valores em muitos municípios, especialmente os novos e pequenos, e sobretudo da baixa eficiência da arrecadação do imposto, em que se observa a participação também da tolerância/omissão dos administradores na cobrança.

Os quadros abaixo retratam a situação dos municípios frente à capacidade de arrecadação sobre o IPTU lançado em 1998 (Fonte: IBGE).


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Distribuição dos municípios por região e por participação do IPTU efetivamente

arrecadado.

Distribuição dos municípios por porte e por participação do IPTU efetivamente

arrecadado Os dados dos quadros mostram o estado crítico dos municípios, até mesmo dos

grandes. Em 11% dos municípios com 100 mil habitantes a 500 mil habitantes o desempenho da arrecadação não atinge 20% do IPTU lançado. Em 49% dos municípios da Região Sul há desempenho da arrecadação inferior a 60% do IPTU lançado. Na Região Sudeste esse percentual é 63%, no Centro-Oeste é 76%, no Nordeste é 83% e no Norte é 87%. O Distrito Federal não foi incluído nos resultados. Destaca-se que o trabalho do IBGE foi realizado em 1999, sobre dados de 1998.

Outro dado que chama a atenção é o desempenho da arrecadação superior a 80% do IPTU lançado nos municípios, em que se observa tendência de maior eficiência nos municípios abaixo de 10 mil e acima de 500 mil habitantes. Essa informação pode representar o potencial de recuperação de receitas locais, em especial nas regiões Sul e Sudeste.

A atualização da planta de valores poderá permitir um incremento do valor lançado, mas exigirá a revisão da política tributária (alíquotas, progressividade, isenções etc.). O grande resultado da atualização da planta de valores será a possibilidade de aplicação efetiva de uma política tributária com justiça fiscal.

A atualização dos cadastros, que não depende de lei municipal, apenas de decisão administrativa e pode ser efetuada de forma rotineira ao longo do ano, deve aumentar a base da arrecadação, com impacto direto no aumento da arrecadação do IPTU. Espera-se também a diminuição do nível de insatisfação da sociedade ao ver que os vizinhos, os vereadores, os amigos do prefeito, os “ricos” e todos os demais proprietários de imóveis


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têm cadastrado na prefeitura a realidade do seu imóvel para pagamento do justo valor do tributo.

Estima-se que no mínimo 20% de arrecadação de IPTU pode ser aumentada pela atualização do cadastro. Tal estimativa decorre da análise dos dados levantados por IBGE e por dados disponibilizados pelo órgão estadual de energia elétrica (CELESC), em Santa Catarina. A diferença entre o número de consumidores residenciais urbanos, fornecido pela CELESC, e o número de domicílios residenciais urbanos, do IBGE, é da ordem de 15%. Não pertencem ao universo de 15% as ampliações de edificações (residenciais e não residenciais), os novos lotes e as novas edificações, que devem provocar desatualização do cadastro em percentual superior à defasagem de arrecadação (estimada em 20%). O Censo 2000 apresenta maior realidade que os cadastros dos municípios na quantidade de domicílios urbanos, por ser mais recente.

Deve ser compreendido o fato freqüente de existência de duas economias em um mesmo imóvel (duas residências, residência e comércio etc.), que possuem medidores individuais de energia e estão cadastrados como imóvel único na prefeitura, com lançamento do IPTU sobre todo o imóvel. Nesses casos não haverá aumento da arrecadação do IPTU, apenas das taxas de iluminação pública e de coleta de lixo, quando existentes, que já se constitui em critério justo e melhoria ao município.

Outro aspecto é que a desatualização do cadastro tende a ocorrer de forma mais rápida e acentuada em regiões de menor renda, nas periferias das cidades. Nessas situações pode não ocorrer o aumento da arrecadação do IPTU por conta dos critérios de isenções, quando previstos na legislação tributária.

A estimativa de incremento de arrecadação de 20% em decorrência apenas da atualização do cadastro é confirmada pelo município de Criciúma/SC, que concluiu o novo cadastro em 2002, com incremento no IPTU lançado de 20%, sem aumento de impostos ou correção da planta de valores.

Em Belém do Pará foi realizado um recadastramento imobiliário, pois a base cadastral estava inconsistente (duplicidade), a base cartográfica era defasada (era do ano de 1977), a Planta de Valores estava desatualizada, existiam muitas áreas urbanizadas não cadastradas, as informações não eram compartilhadas com outras secretarias municipais, e exista muita insegurança jurídica em função dos dados serem imprecisos. Com o recadastramento iniciando em 1997, o valor da arrecadação subiu de R$ 25.422.346,00 para R$ 33.819.129,00 em 2003, com o IPTU e as taxas.

A atualização do cadastro possui outros benefícios à sociedade, entre os quais a identificação e caracterização dos assentamentos e ocupações ilegais e irregulares, visando ações de regularização fundiária, de moradia e de inclusão social da população; a identificação de áreas de risco e de fragilidade ambiental, como encostas, margens de rios, mangues, dunas, áreas de vegetação preservada etc.; a identificação de áreas próprias para re-assentamentos ou para investimentos públicos e privados em habitação popular e alívio à pressão por ocupações irregulares.

Os danos não financeiros a sociedade, conseqüências da ausência de ação sistemática de atualização do cadastro e da planta de valores, superam valores financeiros deixados de arrecadar dos tributos imobiliários.


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5.6 – Seminários Comunitários

Após a sistematização dos dados da PVG e lançamento dos valores por face de quadra no mapa, considera-se encerrada a primeira fase da elaboração da PVG. Antes do encaminhamento para aprovação na Câmara Municipal, deve-se submetê-la a apreciação da comunidade através do seminário comunitário.

O secretário de finanças, juntamente com o grupo de trabalho que elaborou a PVG, convida os corretores de imóveis, gerentes de imobiliárias, profissionais do setor de arrecadação da municipalidade, notários e registradores, dirigentes municipais, prefeito e secretário de finanças e planejamento, bem como os vereadores, para a apresentação da PVG. Uma forma de apresentação será a projeção dos diversos setores da cidade, mostrando os valores estampados por face se quadra.

Nesta ocasião apresenta-se a metodologia de elaboração da PVG, detalhando os elementos das fórmulas utilizadas, bem como o critério utilizado na pesquisa de valores imobiliários.

Depois da apresentação, que deverá ser em termos populares, os participantes poderão emitir sua opinião sobre os valores apresentados e compará-los com os valores praticados nas transações imobiliárias na área em foco. Os valores polêmicos serão discutidos e ajustados a partir do consenso geral.

Após o seminário comunitário, a PVG deverá ser encaminhada a Câmara de Vereadores para a aprovação. Os vereadores podem aprovar o projetos original ou modificar mediante votação na plenária. A impressão dos carnês de IPTU só poderá ser efetuada após a aprovação da PVG pela Câmara Municipal.

6 - BANCO DE DADOS DOS BCI’s 6.1 - Introdução

No capítulo 2 foi apresentada a descrição dos campos de um BCI destinado,

principalmente, ao treinamento de pessoal de campo. O treinamento é fundamental para a qualidade do cadastro.

6.2 - Equipes de campo

Para o levantamento topográfico, destinado a confecção da base cartográfica

simultâneo ao cadastro imobiliário e cadastro de logradouros, o dimensionamento das equipes pode ser efetuado da seguinte forma:

Equipe de topografia: 1 operador; 2 auxiliares de topografia para ré/vante; 1 auxiliar de topografia para croqui; 1 servente para auxiliar nas medidas para o croqui.

Equipe de cadastro: 1 cadastrador; 1 auxiliar. No levantamento topográfico são coletados os seguintes elementos necessários

para o desenho da unidade imobiliária: • meio fio; • cantos do lote.

Às vezes amarra-se um ou mais cantos da construção. Após a edição preliminar da base cartográfica recortam-se as quadras com a

definição dos limites dos lotes. A planta de quadra servirá de base para o desenho da unidade imobiliária.

Algumas empresas especializadas em cadastro técnico multifinalitário mantém equipes para as medidas do imóvel. Estas equipes, com experiência nas medições, repassarão para a equipe de cadastro o croqui das unidades devidamente referenciado


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aos limites do lote. Agindo desta forma a equipe de cadastro reduz para apenas um elemento que é o cadastrador. 6.3 - Medição das unidades imobiliárias

A medição das unidades imobiliárias será feita com uma trena, sendo que alguns

cuidados fazem-se necessários para sua perfeita utilização. Para a obtenção de uma medida, a trena deve estar devidamente esticada e na posição horizontal, evitando-se seu retorcimento e catenária (“barrigamento”). Nos terrenos não-planos, manter a trena na posição horizontal. Caso o desnível seja acentuado, realizar tantas medições intermediárias quantas necessárias de modo a garantir a horizontalidade da trena, sendo que a extensão total corresponderá à soma das medições parciais.

6.4 - Perfil do cadastrador

O cadastrador deverá ser comunicativo, educado suficiente para conversar com

pessoas de diversas classes sociais, ter boa caligrafia (cadastrador de má caligrafia deve ser cadastrado antes do treinamento), estar bem vestido e com crachá de identificação.

O cadastrador deverá ter, no mínimo, o segundo grau ou estar cursando os últimos anos. O técnico em edificações é um excelente profissional para a atividade de cadastro, principalmente para elaboração do croqui e medições da unidade imobiliária.

6.5 – Correção do BCIs e Digitação

O preenchimento do BCI pode ser, eventualmente, e em alguns campos,

preenchido no escritório. Estes dados devem ser checados em campo, principalmente o nome e endereço. Os demais elementos são obtidos em campo.

As dúvidas e inconsistências nas coletas de dados para alimentação do BCI devem ser sanadas com coordenador das equipes de cadastro. Deve-se evitar, sempre que possível, o acúmulo de BCIs para complementação.

A fotografia da fachada frontal do imóvel enriquece o BCI e pode elucidar algumas dúvidas, principalmente relacionadas com o padrão da construção.

Após a sistematização dos BCIs que consiste na classificação por distrito, setor e quadra, procede-se a correção dos dados inconsistentes. Através de uma amostragem aleatória retorna-se ao campo para verificação dos dados do BCI. A quantidade de erros existentes fornece, de forma preliminar, o percentual de boletins com problemas.

O profissional de revisão cadastral deverá ser escolhido entre os melhores cadastradores, de preferência os revisores cadastrais devem atuar em áreas diferentes dos que efetuaram o cadastro.

Após a sistematização, organização e revisão, os BCIs são encaminhados para digitação. O perfil do digitador deverá ser:


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• ter o segundo grau ou estar cursando o 2º ou 3º grau; • ter noção de informática; • ter experiência em digitação; • ser responsável.

O sucesso da digitação depende da qualidade do software utilizado e dos relatórios de inconsistências que o programa oferece. Exemplos de críticas:

• limitar o ano da construção através da fundação da cidade, bairro ou aprovação do loteamento;

• a soma dos percentuais da área englobada devem ser de 100%; • se o terreno é baldio, não deve ter informações da construção.

Após a digitação de cada lote deve-se preparar uma folha de rosto do BCI para revisão. Os erros detectados deverão ser corrigidos imediatamente aos trabalhos de revisão. No final da revisão da digitação pode-se simular, por amostragem, alguns cálculos, mesmo que de forma preliminar, dos impostos e submeter a apreciação da secretaria de finanças. 6.6 - Simulações de carnês

Os prefeitos tem interesse imediato em obter o valor da arrecadação dos tributos a ser gerado pelo IPTU. De posse da massa de dados, mesmo que de forma preliminar, a equipe pode gerar uma simulação do IPTU obtendo o total projetado de arrecadação.

Alguns carnês podem ser impressos para amostragem com o objetivo de verificar os grau de confiabilidade da PVG e do banco de dados do cadastro.

A escolha das unidades, para verificação, deve ser feita de forma aleatória com a distribuição nos diversos bairros e centro da cidade.

Após a aprovação dos valores da amostra, o próximo passo é a impressão do carnês de IPTU do todo o Município, que deverá ser feito em gráficas ou empresas especializadas neste tipo de serviço. 6.7 – Relatórios

Os relatórios que obrigatoriamente deverão ser entregues a Prefeitura, além de outros que podem ser necessários, são os seguintes: 1. Relação de códigos de Logradouros. 2. Tabela de Parâmetros. 3. Catálogo de Logradouros. 4. Catálogo de Seções de Logradouros. 5. Síntese do Cadastro. 6. Fatores para Cálculo dos Tributos Imobiliários. 7. DAM. 8. Listagem Base de Faturamento. 1 - RELAÇÃO DE CÓDIGOS DE LOGRADOUROS :a listagem fornece os códigos de logradouros com seus respectivos dígitos verificadores (DV) que garantem segurança ao Sistema. Quando da abertura de um novo logradouro (beco, avenida etc.) o setor responsável na prefeitura deverá informar ao setor de cadastro esse evento e, ainda, dar à nova rua o código imediatamente posterior ao último já lançado. Ex: 00382 - 3 DV ( Dígito Verificador ) Código do Logradouro


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EXEMPLO: Último código utilizado - 00398-7 = RUA CLÓVIS BEVILAQUA Código a ser utilizado - 00399-9 = RUA CASTELO BRANCO 2 - TABELA DE PARÂMETROS: esta listagem informa e serve de fonte para consulta de todos os dados referentes aos documentos de entrada do município e os parâmetros adotados para o cálculo dos tributos imobiliários 3 - CATÁLOGO DE LOGRADOUROS: a listagem informa todos os logradouros de um município por ordem alfabética e por ordem de códigos para que seja possível um melhor manuseio e identificação dos logradouros. 4 - CATÁLOGO DE SEÇÕES E LOGRADOURO: a listagem informa todas as seções dos logradouros com seus respectivos Serviços Urbanos e seu valor em metro quadrado ou metro linear. 5 - SÍNTESE DO CADASTRO: a listagem servirá para informar por tributo, o valor total em R$ (reais) a ser arrecadado, o número de contribuintes e ainda o valor do tributo médio, e do número de contribuintes Imunes e Isentos. Em alguns municípios existe isenção pelo Código Tributário Municipal (CTM) que isenta os contribuintes cujo valor dos tributos seja inferior ou igual ao valor estipulado no código. 6 - FATORES PARA CÁLCULO DOS TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS: a listagem informa em ordem de inscrição cadastral todos os fatores que entraram no cálculo do valor venal de cada unidade imobiliária cadastral (do terreno, da construção, valor venal, dos tributos e lançamento) e contém o nome do proprietário e a inscrição cadastral, e informa ainda o valor do Imposto e de cada Taxa. 7 - DOCUMENTO DE ARRECADAÇÃO MUNICIPAL – DAM: possibilitar a cobrança do IPTU e das Taxas de Serviços Públicos e após o pagamento da mesma, permitir a comprovação do pagamento dos tributos. Ao receber os DAM's, a Prefeitura deverá encaminhá-los aos órgãos arrecadadores, a fim de que os contribuintes possam efetuar o pagamento dos tributos. 8 - LISTAGEM BASE DE FATURAMENTO: a listagem fornece ao município os Itens Faturáveis e as respectivas Quantidades, utilizada pela prefeitura quando atestar o faturamento. 7- REDE DE REFERÊNCIA CADASTRAL MUNICIPAL - RRCM 7.1 – Introdução

A estrutura de um cadastro técnico municipal passa, inevitavelmente, pelo sistema cartográfico municipal composto pela planta geral do município e planta cadastral municipal que são executadas a partir da restituição de um vôo aerofotogramétrico ou mapeamento topográfico clássico. Em ambos os casos são necessários pontos geodésicos, de alta precisão, para o apoio da restituição aerofotogramétrica ou formação de uma rede de vértices para o levantamento topográfico.

Mesmo diante do esforço de alguns estados para a implantação de redes estaduais de referência, as atividades de cadastro não são bem atendidas por esses sistemas de espaçamento entre as estações e as necessidades do mapeamento cadastral de pequenas áreas, em nível de parcela. Tal necessidade somente pode ser atendida com redes de pontos específicos para atender às operações topográficas dos levantamentos cadastrais. Desta forma existe a necessidade de densificação da rede nacional, através da implantação de redes cadastrais conectadas em cadeia às redes estaduais e à nacional.

O conjunto de vértices implantado na área urbana, ou na área urbana e rural, do município, é denominada de rede de referência cadastral municipal.


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A norma da ABNT que determina os procedimentos para a implantação da Rede de Referência Cadastral Municipal é a NBR 14.166 de agosto de 1998. A norma define e enfatiza suas principais características: a. Uma rede de referência cadastral corresponde a uma rede de apoio básico de âmbito

municipal para todos os levantamentos que se destinem, não só para cadastros, mas também para quaisquer projetos de implantação de obras, sendo constituída por pontos de coordenadas plani-altimétricas materializados no terreno. O sistema deve, preferencialmente, estar amarrado ao SGB - Sistema Geodésico Brasileiro, e a um mesmo sistema de representação cartográfica, permitindo a amarração e conseqüente incorporação de todos os trabalhos de topografia e cartografia.

b. Os elementos da rede de referência cadastral podem ter suas coordenadas plano-retangulares determinadas nos sistemas Transverso de Mercator (UTM, RTM, LTM) bem como no Sistema Topográfico Local.

c. Os elementos geodésicos e topográficos para implantação, manutenção e atualização de rede de referência cadastral devem atender às “Especificações e Normas Gerais para Levantamentos Geodésicos – Resolução PR n.º 22 de 21/07/83 do IBGE” no que se refere aos levantamentos geodésicos de 2ª ordem relativos aos marcos geodésicos de precisão e aos levantamentos geodésicos de 3ª ordem relativos aos marcos geodésicos de apoio imediato.

Além da NBR 14166, para implantação da Rede de Referência Cadastral Municipal, deve ser consultada a NBR 13133, que trata dos procedimentos para execução de levantamentos topográficos.

Esta rede deve apoiar tanto as atividades cadastrais a serem representadas no Plano Topográfico Local, em escalas 1:1.000 até 1:1, como os levantamentos destinados a cartografia, inclusive a sistemática, representados em projeção UTM, usualmente em escala 1:2.000 ou menos.

7.2 - Monumentação dos vértices da rede 7.2.1 Estudo de Localização

Base principal

Para a estação principal, deve-se escolher um local central, dentro de uma área pública, com horizonte livre a partir de uma máscara de elevação de 10º (para uso do GPS).

O local escolhido, preferencialmente, deve ter um solo estável e isento de árvores nas proximidades, mesmo pequenas (um dia elas serão grandes e, às vezes, altas) para atenuar a máscara de azimute. Um poste, numa distância mínima de 20 metros, não compromete e recepção dos sinais dos satélites GPS.

Para a estação de azimute deve-se escolher um local mantendo-se uma distância superior a 300 metros da estação base. A tabela 1 mostra o afastamento do vértice de azimute. Para a estação de azimute também deve-se optar por uma área pública e, na ausência desta, pode-se usar uma praça ou mesmo um terreno particular com a devida permissão do proprietário. Deve-se evitar, sempre que possível, o posicionamento dos vértices em locais cujo planejamento urbano prevê a construção de equipamentos públicos, principalmente praças e alargamento de logradouros.

Quando, na região, o sistema viário estiver bem definido, pode-se usar a parte central de rótulas próximo a pequenos monumentos ou placas de inaugurações, Rotary, Lions, etc. O vértice implantado toma-se mais um elemento na paisagem urbana.


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A NBR 14.166/98 recomenda que os marcos geodésicos de apoio imediato das RRCM devem apresentar uma densidade aproximada de um para cada 3 km², nas áreas urbanizadas e, nas áreas rurais, de um para cada 16 a 50 km².

Marco geodésico de apoio imediato: marco geodésico, obtido por poligonação,

triangulação, trilateração, dupla irradiação, rastreamento de satélite do sistema GPS NAVSTAR no método diferencial ou outro método geodésico que vier a ser desenvolvido, a partir de marco geodésico de precisão, destinado a densificar o apoio geodésico básico, assegurando o suporte necessário à qualidade das operações topográficas visando ao apoio suplementar de campo para os levantamentos aerofotogramétricos e ao apoio fotográfico aos levantamentos para o parcelamento do solo, demarcações, implantação e acompanhamento de obras de engenharia, em geral.

Vértice de rede

A partir destes marcos de apoio imediato, implanta-se a rede de levantamento (pontos topográficos). A NBR 14.166/98 recomenda para essa rede uma densificação de no mínimo 4 pontos por Km2 em áreas urbanas e nas áreas rurais a densificação de no mínimo 1 ponto a cada 2 Km2.

Os demais vértices da rede pode-se implantar em rótulas, praças, escolas, canteiros centrais de avenidas, reservatórios de água, etc.

O espaçamento entre as bases da rede não deve ultrapassar 8 Km na poligonal perimétrica e 5 Km nas poligonais enquadradas (figura 7.1).

Figura 7.1 - Espaçamento entre as bases da rede


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Precisão azimutal em segundos de arco(com 95% de nível de confiança)

1 2 4 6 10

Espaçamento mínimo entre os pares de estações(m)

--- --- 02 03 05 100

---- 02 04 06 10 200

---- 03 06 09 14 300

02 04 08 12 19 400

03 05 10 14 24 500

Precisão em milímetros, da posição GPS (com 95% de nível de confiança)

03 06 12 18 29 600

Exemplo: Considerando-se a expectativa de precisão relativa de 4mm, com 95% de nível de confiança, para aposição de dois marcos e desejando-se atingir uma precisão de 2s de arco no azimute, a 0,5% de nível de confiança, o espaçamento mínimo entre eles deve ser de 400 m. Tabela 7.1 – Espaçamento mínimo entre estações para referência de azimutes

Fonte: NBR 14166 – página 12

Dadas as dimensões reduzidas dos vértices da rede, descartam-se as preocupações quanto à interferência no aspecto da paisagem urbana.

7.2.2 Monumentação dos vértices

Os vértices da rede de referência cadastral municipal podem ser monumentados por:

Marcos de concreto Pinos de aço Chapas de alumínio ou bronze Pilar de centragem forçada

Marcos de concreto

Os marcos de concreto são os mais utilizados. Têm a forma piramidal e devem ter, no mínimo, as seguintes dimensões:

Base = 20cm x 20cm Topo = 12cm x 12cm Altura = 60 cm No topo do marco deve-se cravar uma chapa de alumínio ou bronze com a

identificação do vértice. As logomarcas da empresa executante e Prefeitura podem ser previamente

estampadas na chapa. Um furo, com diâmetro de 3mm, no centro do triângulo localizado no centro da peça, materializa a estação topo-geodésica (figura 7.2).

Figura 7.2 – Modelo de chapa


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As inscrições que identificam o vértice são efetuadas com marcadores facilmente encontrados no mercado de ferramentas. O marco deve ser implantado de tal forma que permaneça 2/3 cravado e 1/3 (20cm) acima do solo (figura 7.3).

Figura 7.3 – Implantação do marco no terreno Pinos de aço

Os pinos de aço são implantados em calçada (superfícies de concreto, asfalto ou pisos de alvenaria). São introduzidos em furos previamente executados com furadeiras especiais, a bateria ou ar comprimido (usada na fixação de taxões sinalizadores em rodovias pavimentadas).

Para melhor fixação do pino deve-se usar cola a base de apoxi como araudite, poxipol, durepoxi, etc (figura 7.4).

Figura 7.4 – Fixação do pino

Na identificação do vértice apenas o número é agravado na superfície do pino. Chapas

Os modelos de chapas são os mesmos descritos nos marcos de concreto. As chapas são fixadas diretamente no local, em calçadas, meio fio, base de monumentos ou em outras superfícies criadas (figura 7.5).

Para melhor fixação da chapa deve-se, com auxílio de uma ponteira, retirar o material do piso (no círculo da chapa) para que a mesma permaneça com a sua superfície no mesmo nível do piso. Antes da aplicação da cola (araudite ou proxipol) a superfície deve ser limpa com escova de aço. A foto número 03 mostra a fixação de uma chapa no meio fio na cidade de Indaial – SC.

Figura 7.5 : Chapa de aço inoxidável fixada no passeio


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Pilar de centragem forçada

O pilar de centragem forçada é utilizado nas redes estaduais, implantada pelo IBGE. É constituído de um marco de concreto, moldado em campo sobre uma sapata. No topo do marco coloca-se uma base de aço com pino central provido de rosca idêntica a do tripé para teodolito/ estação total/ antena GPS.

Para a base principal pode-se monumentar o vértice num pilar de centragem forçada. O custo não é elevado e dá uma melhor qualidade a rede.

A figura 7.6 mostra as dimensões do pilar e detalhes da ferragem. A foto número 01 mostra o vértice SAT 91851, monumentado em pilar de

centragem forçada, pertencente à rede GPS de alta precisão do Estado de Santa Catarina implantado na Universidade Federal de Santa Catarina em Florianópolis – SC.


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Figura 7.6 e Foto 1

7.3 Georreferenciamento da base principal REDES DE REFERÊNCIA

Atualmente o georeferenciamento é efetuado com posicionamento por satélite GPS a partir de vértices pertencentes ao Sistema Geodésico Brasileiro.

As redes de referência do Sistema Geodésico Brasileiro são: • Rede clássica; • Rede Brasileira de Monitoramento Contínuo; • Redes Estaduais de Vértices GPS.

Redes clássicas

O uso da rede clássica do IBGE, pertencente ao Sistema Geodésico Brasileiro, se

torna cada vez mais difícil em função do elevado grau de destruição dos vértices. O uso de poligonação eletrônica com a utilização de estações totais é limitada, de

acordo com as Normas Técnicas para Levantamento Topográfico – NBR 13.133, em 50Km. O uso do GPS geodésico se apresenta como uma solução rápida, precisa e de baixo custo.

Sistema Geodésico Brasileiro - SGB O Sistema Geodésico Brasileiro – SGB foi regulamentado pelas instruções reguladoras das Normas Técnicas de Cartografia Nacional e instituído pelo Decreto número 89.317 de 20 de junho de 1984. Estas normas estabelece o Datum SAD-69 (South American Datum) como datum oficial a ser utilizado em toda e qualquer representação cartográfica do território nacional. O SAD-69 utiliza como figura geométrica da terra o elipsóide UGGI-67 (União Geodésica e Geofísica Internacional) cujos parâmetros são: Semi-eixo maior a=6.378.160,000 Achatamento f=1:298,25 O marco físico que materializa o SAD-69 é o vértice CHUÁ localizado no local denominado Riacho Chuá entre Uberaba e Campo Florido- MG, às margens da BR 262, nas terras da fazenda Providência. As coordenadas do vértice Chuá são: Latitude – 19º45’41,6527”S


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Longitude – 48º06’04,6639”W A estação é materializada por uma chapa metálica do CNG sobre uma base de concreto. É encimada por uma plataforma de concreto armado fundida em duas pilastras de apoio. A plataforma possui dispositivo de centragem forçada, padrão USP, com diâmetro de 13,5mm. O seu topo dista 1,197m da chapa do CNG. O datum vertical do Sistema Geodésico Brasileiro é o referencial maregráfico localizado na cidade de Imbituba – SC. A régua maregráfica esteve ativa no período de 1949 a 1957. A média das observações maregráficas foi materializada no marco denominado RN4X localizado na lateral do prédio do almoxarifado da Companhia Docas de Imbituba.

Atualmente o Brasil, bem como todos os países da América do Sul, estão em fase de transição do sistema geodésico. No caso do Brasil estaremos migrando do SAD 69 para o SIRGAS – Sistema de Referência Geocêntrico para as Américas, com o objetivo de se compatibilizar os sistemas geodésicos utilizados pelos países da América do Sul. O projeto SIRGAS foi criado com vistas a promover a definição de um referencial único compatível em termos de precisão com a tecnologia atual (GPS). Rede Brasileira de Monitoramento Contínuo

A Rede Brasileira de Monitoramento Contínuo – RBMC, implantada pelo IBGE, é

uma rede ativa de coleta permanente de dados GPS. A RBMC é ligada ao SIRGAS – Sistema de Referência Geocêntrico par a América do Sul que utiliza o Elipsóide GRS80 e o datum WGS84 (Word Geodetic System 1984) exclusivo para o sistema GPS. Redes GPS Estaduais

As redes GPS estaduais surgiram com a massificação do uso do GPS para

implantação de apoio para topografia ou mesmo levantamento topográfico. A primeira rede GPS estadual foi implantada no estado de São Paulo em parceria

do LTG – Laboratório de Topografia e Geodésia da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo e o IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. A rede é composta de 24 vértices mais o vértice CHUÁ, usado como injunção.

As monografias da Rede do estado de São Paulo foram publicadas na edição número 07 da extinta revista Relato GPS.


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Na seqüência surgiram as redes GPS do estado do Paraná, num convênio da Secretaria de Estado do Meio Ambiente com o IBGE, e a rede GPS do estado de Santa Catarina, fruto do convênio da Secretaria do desenvolvimento Econômico com o IBGE, com a participação da Escola Politécnica da USP.

Atualmente temos redes estaduais no Mato Grosso, Bahia, Minas Gerais, Espírito Santo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, etc. 7.4 Estruturação e classificação da Rede de Referência Cadastral

Para a estruturação e implantação da Rede de Referência Cadastral Municipal deve-se, no mínimo observar a seguinte seqüência de operações:

a. Sobre a carta do IBGE, em escala 1:50.000 ou 1:100.000, estabelecer a área de abrangência do sistema Topográfico Local (um único município, conjunto de municípios ou incorpora-se a um conjunto já existente);

b. Sobre esta mesma carta, após estabelecer a área de abrangência do sistema, fixar o ponto central deste (ponto de tangência ao elipsóide, cujas coordenadas geodésicas serão utilizadas nas transformações entre sistemas de coordenadas); este ponto, tanto quanto possível, deve ser escolhido dentro da área urbanizada, fazendo-se com que as áreas de deformação, praticamente nulas, coincidam com as áreas de maior valor de terreno;

c. Definir a altitude média a ser adotada para o sistema topográfico local na sua área de abrangência;

d. Estabelecer sistema de desdobramento e articulação de folhas da futura planta cadastral do município, dentro dos princípios que norteiam o Sistema Cartográfico Brasileiro;

e. Identificar o(s) fuso(s), meridiano(s) central(is) e meridianos limites, no sistema de projeção UTM, oficialmente adotado para a cartografia nacional, na área de abrangência da Rede de Referência Cadastral em causa;

f. Pesquisar nas proximidades da área um vértice do Sistema Geodésico Brasileiro (SGB) que esteja em bom estado, o qual será eleito para servir de amarração do Sistema Topográfico Local e ao sistema cartográfico em função UTM ao SGB;

g. Inventariar vértices existentes,na área de abrangência da Rede de Referência Cadastral a ser implantada, averiguando a qualidade de sua localização (estabilidade, segurança, acessibilidade, intervisibilidade, etc.) e data (origens), visando sua incorporação à Rede de Referência Cadastral;

h. Verificar no mapeamento existente – quer executado pela topografia clássica quer pela aerofotogrametria – os sistemas de projeção utilizados, elipsóide e data adotados, verificando também se o sistema de articulação de folhas corresponde ao do Sistema Cartográfico Brasileiro – SCB, identificando os parâmetros de transformação de coordenadas entre todos os sistemas existentes;

i. Adotar o sistema geodésico brasileiro SAD-69 conforme documento Especificações e Normas Gerais para Levantamentos Geodésicos – IBGE;

j. Obedecer todo o planejamento e implantação da rede conforme o estabelecido nas seções 5 e 6 da norma. De acordo com a NBR 14.166, a RRCM deverá ser estruturada da seguinte forma: a. marcos geodésicos de precisão; b. marcos geodésicos de apoio imediato; c. marcos referenciadores de divisas estaduais e municipais; d. referências de nível de precisão; e. referências de nível de apoio imediato; f. referências de nível topográficas;


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g. pontos topográficos; h. pontos de referência de segmentos de logradouros; i. pontos de esquina; j. pontos de referência de quadras; k. pontos de referência para estrutura fundiária; e l. pontos de referência de glebas.

7.5 Conexão com a rede de nivelamento

A rede de referência cadastral municipal deverá estar conectada a rede de nivelamento geométrico do IBGE. O transporte do RN da rede do IBGE para a rede local é efetuado com o nivelamento geométrico de alta precisão, utilizando níveis classe 3 ou níveis eletrônicos com leitura em código de barras.

A poligonal do nivelamento deve ser controlada com o contranivelamento ou poligonal fechada. O transporte do RN para os demais vértices da rede pode ser efetuado com GPS utilizando as diferenças de ondulações geodais determinadas para o local de implantação da rede. 7.6 Monografias

Após o processamento de dados GPS e ajustamento das coordenadas são efetuadas os relatórios de coordenadas e as monografias dos vértices.

A monografia deve conter, para o vértice principal e vértice de azimute, no mínimo, os seguintes elementos:

- coordenadas dos vértices: N,E - alturas ortométricas: h - croqui de localização - descrição do vértice - foto panorâmica das estações. São apresentados, em anexo, dois modelos de monografias retirados da Revista A

Mira.

7.7 Legislação

A norma 14.166/98 apresenta as diretrizes pertinentes à criação, utilização e manutenção das RRCM no âmbito da administração municipal, em consonância com os dispositivos enunciados em leis maiores. 1 – Decreto criando a RRCM trata:

• da responsabilidade institucional para instalação e manutenção da rede; • da obrigatoriedade de utilização da rede como referência geodésica oficial; • da proteção dos bens públicos em que se constituem os marcos da rede; • da publicidade e do acesso para utilização de pontos de referência; • do fornecimento de dados mediante indenização.

2 – Lei Complementar estabelecendo normas técnicas para: • implantação da base cartográfica; • atualização da base cartográfica e; • disseminação de informações cartográficas.

Modelo de decreto lei para aprovação da rede de referência cadastral


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Decreto n.º _____________ de ______de________200___. Aprova a Rede de Referência Cadastral Municipal e dá outras providências. O prefeito do município de ______________, no uso de suas atribuições legais e tendo em vista o que dispõe o Decreto – Lei nº243, de 28 de fevereiro de 1967. Considerando que a sistemática de registro territorial tem como suportes um sistema cartográfico único como ponto de partida para o levantamento de informações territoriais e um sistema descritivo padronizado contendo os dados básicos sobre a propriedade imobiliária. Considerando um sistema cartográfico único de âmbito municipal, cuja Planta Geral do município, Plantas de Referência Cadastral, Plantas Cadastrais e Plantas de Quadra devem ser referenciadas e enquadradas nos sistemas cartográficos Estadual, Nacional e Internacional por intermédio de uma referência espacial única vinculada ao Sistema Geodésico Brasileiro – SGB. Considerando que uma Rede de Referência Cadastral Municipal, cujos pontos geodésicos e topográficos, referências de nível geodésicos e topográficos, pontos referenciadores de quadra, glebas, logradouros e para estrutura fundiária e pontos de esquina, referenciados ao Sistema Geodésico Brasileiro – SGB, constituiu referência espacial válida, indispensável e única para os elementos geradores das informações territoriais e para um Sistema Cartográfico Municipal único. Considerando que a Rede de Referência Cadastral Municipal realizada pela secretaria constituiu uma infra-estrutura de apoio geodésico e topográfico que proporciona a normatização e a sistematização de todos os levantamentos topográficos, que pelo método direto quer pelo método aerofotogramétrico ou por outro que vier a ser criado, executando em qualquer escala e para qualquer finalidade, no âmbito municipal, no objetivo da sua inclusão em um mesmo sistema, atualizando-o e/ou complementando-º Decreta: Artigo 1º - A Rede de Referência Cadastral Municipal realizada pela Secretaria ______________ passa a constituir referência oficial obrigatória para:

a) Todos os trabalhos de cartografia e topografia de apoio à construção e atualização de plantas do Sistema Cartográfico municipal.

b) Todos os serviços topográficos de demarcação, de anteprojetos, de implantação e acompanhamento de obras de engenharia em geral, de levantamentos de obras conforme construídas (as builf) e de cadastros imobiliários para registros públicos e fiscais;

c) E amarração, de um modo geral, de todos os serviços de topografia, visando a incorporação das plantas deles decorrentes às Plantas de Referência Cadastral do Município.

Artigo 2º - Além dos órgãos de Administração da Prefeitura Municipal de _____________________, estão ainda obrigados ao que estabelece o artigo 1º os demais órgãos ou entidades públicas ou privadas, governamentais ou não, com atuação no Município, bem como as pessoas físicas em geral, quando realizarem quaisquer dos trabalhos ou serviços ali referidos, desde que o andamento ou os resultados dos mesmos estejam sujeitos à aprovação, verificação ou acompanhamento de órgãos ou entidades da Administração da Prefeitura Municipal de _________. Artigo 3º - As referências de nível, os pontos geodésicos, topográficos, referenciados de quadra, de gleba, de logradouros, de referência para a estrutura e de esquina fundiária, implantados e materializados no terreno como elementos integrantes da Rede de Referência Cadastral, são considerados obras públicas, na forma do que preceituam e no que for pertinente o artigo 13 e seus parágrafos do Decreto – Lei nº243, de 28 de fevereiro de 1967.


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ßßßß1º - O proprietário do terreno ou do prédio onde estiverem implantados ou materializados os elementos integrantes da Rede de Referência Cadastral Municipal serão, obrigatoriamente, notificados pela Secretaria ______________, responsável pela implantação, materialização e sinalização destes elementos, das obrigações que a lei estabelece para sua preservação e das restrições necessárias para assegurar sua utilização. ßßßß2º - A notificação será averbada gratuitamente, no Registro de Imóveis onde estiver registrada a propriedade, por iniciativa do órgão notificador, nos termos do parágrafo 4º do artigo 13º do Decreto – Lei nº243/67. ßßßß3º - Os elementos das Redes de Referência Cadastral Municipal referidos neste artigo conterão em sua materialização, obrigatoriamente, a indicação do órgão responsável pela sua implantação, seguida da advertência “PROTEGIDO POR LEI”, aplicando-se aos que praticarem qualquer dano a estes elementos dispositivos do Código Penal e demais leis cíveis de proteção aos bens do patrimônio público. ßßßß4º - Qualquer nova edificação, obra ou arborização que, a critério do órgão responsável pela implantação dos elementos da Rede de Referência Cadastral Municipal, referidos no parágrafo 2º deste artigo, possa prejudicar a sua utilização só poderá ser utilizada pelo órgão competente municipal, após a prévia autorização do órgão responsável por sua implantação. Artigo4º - Os operadores de campo, responsáveis pela manutenção e atualização de Rede de Referência Cadastral Municipal, bem como pela fiscalização dos seus elementos, quer pertençam a órgão público, quer a empresa privada oficialmente autorizada, quando no exercício de suas funções técnicas, atendidas as restrições relativas ao direito de propriedade e a segurança nacional, têm livre acesso às propriedades públicas e particulares na forma do que preceitua o artigo 14 do Decreto- Lei nº243/67. Artigo5º - As monografias dos elementos da Rede de Referência Cadastral Municipal são de caráter ostensivo, sendo facultadas ao público em geral, observadas as normas que vierem a ser estabelecidas pela Secretaria __________________________. Artigo6º - A utilização dos dados, informações e elemento da Rede de Referência Cadastral Municipal por qualquer órgão público estatal, bem como por entidades privadas ou pessoas físicas, na forma do que determina este decreto, dar-se-á mediante indenização das despesas correspondentes, de acordo com o que ficar estabelecido pela Secretaria ________________ em instrumento próprio. Artigo7º - fica a Secretaria _____________, responsável pela administração da Rede de Referência Cadastral Municipal, aprovada por este Decreto. Artigo8º - Competirá à Secretaria ______________ a atualização e densificação da Rede de Referência Cadastral Municipal, cabendo, para tanto, a esta secretaria elaborar projeto específico, contendo os elementos técnicos financeiros necessários à alocação dos recursos orçamentários correspondentes. Artigo9º - Fica a secretaria ____________responsável pelo cumprimento deste Decreto, sem prejuízo das demais responsabilidades nele fixada. Artigo10º - Este Decreto entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário. 8 - LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO CADASTRAL 8.1 – Introdução


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A base cartográfica municipal pode ser efetuada a partir da restituição de um vôo aerofotogramétrico com apoio de campo ou levantamento topográfico convencional, utilizando estação total em poligonais apoiadas na rede de referência cadastral municipal.

Para as cidades de porte médio e pequeno, as vezes, algumas cidades grandes, o custo do levantamento topográfico é menor que o custo da aerofotogrametria. Em ambos os casos é necessário o apoio de campo executado com posicionamento GPS ou topografia. O uso indiscriminado da aerotriangulação nas restituições aerofotogramétricas, sem o devido adensamento do apoio de campo, acelera o processo de deterioração da base cartográfica pela inexistência de vértices para atualização, com levantamento topográfico, dos novos loteamentos, sistema viário, enfim, o acompanhamento do crescimento da cidade, com a rede de referência cadastral municipal bem densificada o problema é minimizado.

8.2 - Implantação e monumentação das poligonais topográficas

As poligonais topográficas deverão ser, obrigatoriamente, enquadradas ou fechada

partindo dos vértices da rede de referência cadastral municipal (figura 8.1).

Figura 8.1 – Poligonais topográficas

8.2.1 – Monumentação dos vértices

A monumentação física dos vértices das poligonais topográficas é fundamental para o monitoramento da base cartográfica. Um ponto de tinta sobre a calçada tem vida útil reduzida.

A monumentação dos vértices em calçadas pode ser efetuada através de uma chapa de alumínio, devidamente enumerada, colada na superfície da calçada.

Em calçadas de concreto, pedra decorativa ou alvenaria fixa-se a chapa próximo ao meio fio ou no próprio meio fio. A monumentação do vértice em ruas sem calçadas pode ser efetuada no chão com uso de piquete e chapa de identificação.

Para fixar o piquete, de dimensões reduzidas (3cmx3cmx5cm), prepara-se um pequeno furo com auxílio de uma ponteira.

O prego de fixação da chapa caracteriza a estação topográfica. A enumeração dos vértices das poligonais topográficas são seqüenciais cujos

números podem ser procedidos de uma letra para identificar a equipe de trabalho.


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Numa base cartográfica não pode haver repetição de números das estações topográficas. Para um controle eficiente o coordenador das equipes de campo deve destinar uma seqüência de números para cada equipe.

8.3 - Coleta dos dados topográficos

O levantamento topográfico para confecção da base cartográfica municipal deve

ser efetuado utilizando poligonal planialtimétrica cadastral tipo IPAC empregando estação total classe 2 de acordo com a NBR – 13.133 – procedimento para levantamento topográfico.

Para os pontos de poligonal as visadas devem ser efetuadas nas posições direta e inversa da estação total. A distância deve ser medida em vante ré. A maioria dos software do mercado já estão adaptados para aplicação das normas técnicas para levantamento topográfico.

Para os pontos irradiados ou amarrações dos detalhes basta efetuar as observações angulares e medida da distância em apenas uma posição de estação total (posição direta).

O operador da estação total deve estar atento a gravação correta do número do ponto, normalmente obtido automaticamente de forma seqüencial e do atributo do ponto anotado pelo “croquisador”.

Para os atributos dos pontos deve-se usar o menor número de letras possíveis visando atenuar o tempo de digitação do teclado da estação total. A título de sugestão pode-se usar as seguintes abreviaturas: M= alinhamento predial E= eixo F= meio fio P= poste

Para levantamentos planialtimétricos cadastrais destinados a projetos de abastecimentos de água deve-se tomar pontos no eixo a cada 20 metros e nos pontos notáveis além dos cruzamentos das ruas.

Para levantamentos planialtimétricos cadastrais destinados apenas para confecção da base cartográfica municipal toma-se pontos no alinhamento predial e meio fio no início e fim de quadra e pontos no eixo ao longo do logradouro.

Havendo uma parceria com a empresa concessionária de energia elétrica pode-se, também, amarrar os postes visando um cadastro das linhas de distribuição. 8.3.1 – Obtenção dos detalhes

A seqüência de fotos mostram a amarração dos pontos de detalhes necessários para a confecção da base cartográfica municipal.


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8.3.2 – Elaboração de croqui

A equipe de topografia para o levantamento topográfico visando a execução da

base cartográfica deve ser composta de um operador da estação total, dois auxiliares para os primas e um croquisador.

A execução do croqui, em campo, é a parte mais importante do levantamento topográfico. É através do croqui que nasce o desenho da base cartográfica.

O operador da estação total deve estar sempre em sintonia com o croquizador pois a enumeração dos pontos no croqui deve ser a mesma usada na gravação de dados do ponto. Qualquer divergência pode ocasionar um erro na edição do desenho.

No final de ocupação de cada estação topográfica o operador deve conferir com o croquisador o número do último ponto levantado.

Para elaborar um bom croqui deve-se usar uma prancheta apropriada, folhas de croqui, especialmente preparada para este fim, lapiseira, borracha e régua no caso de iniciantes.

Em cada folha de croqui coloca-se a identificação da poligonal, o número da folha, a data, o nome do operador, o nome do croquisador e a identificação da estação total para monitorar o arquivo. 9 - SISTEMA DE INFORMAÇÃO GEOGRÁFICA – CADASTRAL O texto deste capítulo foi retirado principalmente do livro Sistema de Informação Geográfica – Princípios e Aplicações de Evaristo Atencio Parades. 9.1 Introdução

Os problemas de gestão política e gerenciamento técnico do espaço físico aumentam proporcionalmente ao seu crescimento. E não somente em razão do tamanho, mas sobretudo em função do nível de exigência e consciência do cidadão que ocupa este espaço neste fim de século, onde a cultura é massificada e a tecnologia oferece novas alternativas ao comportamento dos indivíduos, das comunidades e da sociedade. Sem o conhecimento do espaço físico é muito difícil seu gerenciamento técnico, que só é possível através de um planejamento adequado.


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Neste planejamento, deve-se levar em consideração todas as variáveis envolvidas, onde as informações do mundo real estejam interligadas por coordenadas geográficas, surgindo com isso a necessidade da base cartográfica atualizada. A base cartográfica deve ser entendida como um documento cartográfico das informações do mundo real, seja este apresentado na forma convencional ou digital, sendo que sua aquisição deve ser criteriosa e acompanhada por profissionais que conheçam as necessidades dos usuários.

Por estas razões, cada município tem o dever de manter seu Cadastro Técnico atualizado para conhecer sua realidade, e para que isto ocorra de forma acessível a todos os cidadãos é necessário que possua um Sistema de Informações Geográficas. 9.2 Sistema de informação cadastral (LIS)

A revolução tecnológica trouxe para as áreas de levantamento e mapeamento grandes aprimoramentos nos métodos de coleta, processamento, armazenamento e distribuição da informação do terreno, surgindo os chamados Sistemas de Informações Geográficas (GIS).

Os órgãos governamentais, na área de planejamento, necessitam confrontar e manusear informações espacialmente referenciadas de diferentes tipos, em termos de fonte e natureza. É impossível para um ser humano reter na memória e fazer comparações entre grandes conjuntos de dados ou informações. O manuseio e a análise de informações multidisciplinares podem ser feitos por meio dos Sistemas de Informações Geográficas.

Os denominados Sistemas de Informações Cadastrais - LIS (Land Information Systems) foram desenvolvidos basicamente a partir dos sistemas cadastrais. Enquanto os sistemas cadastrais se valiam de mapas convencionais em grande escala, principalmente para armazenar e disseminar a informação relativa à propriedade, nos Sistemas de Informações Cadastrais a tendência é a total informatização. Estes sistemas geralmente são os que melhor se adaptam às atividades das concessionárias de serviços públicos que têm por base a propriedade. Um Sistema de Informações Cadastrais pode ser definido como um conjunto de dados necessários tanto à gestão como à gerência do município.

Conceito de um Sistema de Informação Territorial - base de dados que contém a descrição das características físicas, administrativas e legais das parcelas de um território.

Tanto o GIS como o LIS são tecnologias de informação que armazenam, analisam e representam dados tanto espaciais como não espaciais, e são recursos utilizados para se atingir objetivos específicos.

Um LIS é uma ferramenta para tomada de decisão legal, administrativa e econômica, e um auxílio para planejamento e desenvolvimento; que consiste, por um lado, de uma base de dados contendo dados relacionados ao terreno referenciados espacialmente para uma área definida e, por outro lado, de procedimentos e técnicas para coleta, atualização, processamento e distribuição sistemática dos dados. A base de um LIS é um sistema de referência espacial uniforme para os dados relacionados ao terreno ou parcela cadastral.

Segundo CAMARA (1996), os Sistemas de Informações sobre Terra é um sistema de informação sobre uso da terra, ou LIS, abreviação de Land Information System, que manipula basicamente limites de propriedades ou regiões, com mapas e descrições associados, contendo valor (de venda, aluguel, transferência, impostos, etc...), uso (rural ou urbano, vegetação, etc...), construções, infraestrutura (água, gás, eletricidade, etc...), população e outros. Os dados em um LIS devem ser os mais atualizados e completos possíveis, devido às conseqüências sociais e econômicas que um registro mal feito


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acarreta, como disputas de terras e cobrança incorreta de impostos. O custo de levantamento destes dados é bastante alto, chegando até a superar o valor da terra em casos extremos, e o processo é muitas vezes lento. Entre os benefícios advindos do uso de um LIS, têm-se a redução dos casos de disputa de propriedades, a simplificação do processo de reforma agrária, a monitoração do mercado de terras e uma maior eficiência na cobrança de impostos.

Por exemplo, o estudo avaliou um conjunto de mudanças em uma região rural nos EUA. Dados de questionários respondidos pelas comunidades da região foram inseridos em um SIG e analisados em conjunto com fatores como mudanças no uso de solo e na vegetação, obtidos a partir de fotos aéreas. A avaliação destes resultados permitiu a definição de novos critérios para expansão imobiliária na região. 9.3 O SIG-Cadastral 9.3.1 – Componentes de um SIG-Cadastral

O cadastro é um registro público onde uma completa e atualizada informação de todas as parcelas, dentro de uma dada região geográfica é mantida. Consiste de três componentes básicos:

a. A parcela cadastral como a unidade básica para a organização da informação no sistema;

b. O registro cadastral, que contém informações gráficas e alfanuméricas (atributos); c. Os identificadores de parcelas ou códigos de indexação que servem como

mecanismos de combinação primária entre os registros gráficos e atributos, e servem como referenciadores espaciais primários para a informação.

9.3.2 – A necessidade de informações baseadas em parcelas

As informações baseadas em parcelas são necessárias para uma variedade de atividades e os usuários freqüentes são proprietários (atuais ou futuros), advogados, topógrafos, planejadores, corretores de imóveis, imobiliárias e administradores públicos nos diversos níveis do governo.

O cadastro pode responder a quatro questões ou à combinação dessas questões: a. Quem é o proprietário(possui o controle) ou tem interesse nos recursos do solo em

uma área particular? b. Qual a natureza desse interesse? c. Que área do solo está afetada por esse interesse? d. Qual o valor desses recursos e os melhoramentos realizados?

Algumas atividades, onde essas informações são essenciais, são as seguintes:

a. Escrituração da propriedade, incluindo decisões de investimentos; b. Avaliação das propriedades; c. Desenvolvimento de novos serviços, utilidades e facilidades que envolvem os

processos de aquisição e avaliação da parcela; d. Resolução de disputa de limites e de proprietários; e. Desenvolvimento de planos e políticas relativas às parcelas (ver tabela 9.1, como

exemplo de informações relativas a uma parcela requerida pelos planejadores de uso do solo);


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Características do lugar/localização Dados do uso do solo

Endereço de ruas Localização geográfica Código do uso do solo Códigos de subdivisão políticas Alvará comercial Dimensões das parcelas Número de residências Data de pagamento do imposto Número de empregados Acessos a ruas e passagens Estacionamentos coletivos Acesso a rodovias e ferrovias Zoneamento Disponibilidade de serviços Características de melhoramentos Distância a centros comerciais Relatórios espaciais Topografia Índices de áreas construídas Características do solo e subsolo Unidades residenciais Características do lençol freático Outras unidades Características das águas de superfície Condição para construções Vegetação natural Autorização para construções Presença de agentes causadores da poluição do ar e da água

Paisagismo

Tabela 9.1 – Informações exigidas a nível de parcela para o planejamento urbano

f. Monitoramento do uso das parcelas existentes, e propostas de planejadores e gerentes de recursos para minimizar o potencial de conflitos de uso do solo. Em todas estas situações há necessidade de que as informações sejam coletadas

e apresentadas ao nível de parcelas. É necessário relacionar a posse do solo e os valores da propriedade com as informações contidas em outros SIG’s. A crescente demanda de informações ao nível de parcelas e a capacidade de análise dos SIG’s tem incrementado os sistemas tradicionais e criado a necessidade de novas estratégias de gerenciamento. 9.3.3 – Identificadores da parcelas

As informações de atributos contidos nos registros alfanuméricos e os dados espaciais dos registros gráficos são inter-relacionados através da referência de um único identificador da parcela, que serve como mecanismo de indexação primária, de acesso e união. Exemplos de identificadores de registros podem ser números seqüenciais, número de distrito, setor, quadra e lote (inscrição imobiliária), coordenadas dos centróides de cada parcela, nomes dos proprietários, etc. Os SIG’s cadastrais geralmente usam identificadores no sistema para cada parcela, por exemplo: a coordenada do centróide, o endereço das ruas, o nome do proprietário. Assim, as informações no sistema podem ser recuperadas e/ou agregadas conforme propósitos específicos doas usuários, mas a unidade fundamental da organização de dados deve ser a parcela cadastral.

O identificador da parcela é a chave para definição e manutenção do cadastro e é usado para armanezamento e recuperação de dados. Por isso, ele deve ser:

• único – garantindo o relacionamento um-por-um; • permanente – mudanças só quando acontecer divisões; • conveniente – possuir função contínua; • simples – mínimo em elementos; • compatível – independente de sistema e dados.

9.3.4 – Classificação do SIG – Cadastral baseado em parcelas


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O SIG – Cadastral baseado em parcelas pode ser classificado de acordo com a

informação contida no sistema, e/ou a finalidade primária do sistema. Três categorias de cadastros, como identificados por McLaughlin apud Paredes (1994), são relacionados a seguir:

a) Cadastro fiscal, desenvolvido primeiramente para avaliação e fixação da propriedade;

b) Cadastro jurídico, que serve como um registro reconhecido legalmente das posses do solo;

c) Cadastro multifinalitário, que pode servir tanto para cadastro fiscal como jurídico, e pode conter uma variedade de outras informações de solo relacionados à parcela. Por isso, as estruturas de parcelas para sistemas cadastrais jurídicos e

multifinalitários são geralmente baseados em definições de parcelas dos documentos legais (incluindo plantas de levantamento); parcelas para cadastro fiscal são algumas vezes relacionadas a unidades de uso do solo. Em muitos casos, essas parcelas de uso do solo podem ser a mesma que a parcela legal.

Diferenças de estudos em parcelas podem ocorrer. Por isso, registros fiscais e jurídicos são integrados e padrões devem ser desenvolvidos para relacionar essas estruturas de parcelas diferentes.


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Anexos


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