apontamentos de imt

APONTAMENTOS DE IMT

Marcada a data da celebração da escritura definitiva é necessário proceder ao pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

O IMT veio substituir a Sisa, tendo entrado em vigor no dia 1 de Janeiro de 2004. Ao nível da incidência o IMT continua a considerar a transmissão onerosa do direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito (uso e habitação, direito de superfície, usufruto, entre outros) sobre bens imóveis.

Atendendo, no entanto, à forte componente de evasão fiscal que caracterizava o imposto anterior entendeu o legislador consagrar nas normas de sujeição do Código do IMT duas novas figuras sujeitas a este tributo, a saber: as procurações irrevogáveis e as cessões de posição contratual em contratos – promessa de compra e venda de bens imóveis.

Estabelece a alínea c) do n.º 3.º do art.º 2.º do CIMT que as procurações que confiram poderes de alienação de bens imóveis e nas quais o representado fique impossibilitado de revogar livremente a procuração ficam sujeitas ao pagamento de IMT.

Neste contexto, uma vez elaborada a procuração considera-se consumada a transmissão para efeitos de aplicação de IMT, devendo este imposto ser liquidado e pago antes da respectiva outorga notarial.

A taxa aplicável ao procurador ou aos substabelecidos será sempre de 5 % ou de 6,5 %, conforme a natureza dos prédios, sem que possam beneficiar de qualquer isenção ou redução. O valor tributável sobre o qual incidirão as taxas será o valor patrimonial tributário ou o valor declarado (pago pelo procurador ou pelo substabelecido) se este for superior.

Contudo, se posteriormente o procurador vier a celebrar contrato definitivo de compra e venda sobre o imóvel objecto da procuração, só haverá lugar a liquidação adicional se o valor do imposto a suportar pela compra e venda for superior àquele que serviu de base à procuração irrevogável. Se tiver sido pago um montante de imposto superior ao que serviu de base à liquidação, anular-se-á parcialmente ou totalmente o IMT pago, se o adquirente beneficiar de redução de taxa ou de isenção.

O controlo referente a esta matéria reporta-se ao momento de liquidação do imposto não podendo os notários, nestas situações, emitir a procuração sem que o pagamento do IMT tenha sido efectuado e comprovado. A eficácia do sistema é ainda reforçada com a obrigação dos Cartórios Notariais procederam ao envio mensal, às Direcções de Finanças, de cópias das procurações irrevogáveis emitidas.

O código da Sisa, só conferia relevância aos contratos promessa de compra e venda quando ocorria a entrega material do imóvel ou quando o promitente comprador já se encontrava a usar o bem, exceptuando-se deste regime os imóveis que se destinavam à habitação própria e permanente do promitente comprador.

O novo Código mantém esta sujeição vindo, no entanto, acrescentar dois novos factos geradores do pagamento do imposto. São eles a menção, no contrato promessa, ou em documento à parte, que o promitente comprador pode ceder a sua posição contratual e a cessão da posição contratual do promitente comprador a um terceiro.

Em ambas as situações considera-se que se verificam transmissões sujeitas ao IMT. Na primeira o sujeito passivo será o promitente comprador que beneficia da faculdade de poder ceder a sua posição a um terceiro, independentemente da vontade do promitente vendedor. Na segunda será o cessionário, verificando- se pagamento do imposto sempre que se verifique um negócio de cessão de posição contratual.

Na primeira situação, a obrigação tributária surge no momento em que o contrato promessa de compra e venda é celebrado.

Quando se verificar a celebração da escritura de compra e venda entre as partes, surge um novo facto tributário sujeito a imposto.

Nesta nova liquidação do imposto devem reconhecer-se ao sujeito passivo as isenções ou reduções de taxas previstas na lei.

Na segunda situação, realiza-se negócio da cessão da posição contratual, adquirindo o terceiro todos os direitos do promitente comprador originário, o qual pode vir a celebrar a escritura definitiva ou pode, ainda, ceder a sua posição contratual a outro terceiro.

Estas cessões de posição contratual do promitente adquirente a terceiro, encontram-se sujeitas a imposto, assim como todas as que eventualmente venham a ocorrer.

Realça-se, ainda, que nestas situações a taxa devida para liquidação do imposto apura-se em função do preço global do negócio imobiliário, aplicando-se, no entanto, ao valor do sinal pago pelo promitente-comprador.

Nos casos em que se verifique cessão da posição contratual do promitente comprador a um terceiro e em que a anuência do promitente vendedor não conste de cláusula aposta no contrato-promessa, o sujeito passivo pode declarar e provar à administração fiscal nos 30 dias subsequentes à cessão que não ocorreu o pagamento ou recebimento de qualquer quantia para além da que constava no sinal ou adiantamento. A prova deverá ser efectuada mediante a apresentação de documentos idóneos ou através da concessão de autorização à administração fiscal para aceder à sua informação bancária.

Em relação ao sistema de taxas previstas para o IMT, estabeleceu-se um patamar de isenção para os prédios destinados exclusivamente à habitação, correspondente a € 85.500. Relativamente aos imóveis situados nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, este valor sobe para 106.875 euros. Em paralelo previu-se uma nova estrutura em relação à qual se instituiu como valor máximo para a habitação própria permanente a taxa de 8%

Comparativamente com 2006, é ainda alargado o âmbito das operações de aquisição de imóveis por instituições de crédito ou por sociedades comerciais cujo capital seja directa ou indirectamente por aquelas dominado, que beneficiam de isenção.

A taxa será sempre de 15 %, não se aplicando qualquer isenção ou redução, sempre que o adquirente tenha residência ou sede em país, território ou região, sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável constante de lista aprovada pela Portaria n.º 150/2004, de 13 de Fevereiro.

Existem duas tabelas para cálculo do IMT:

Na primeira tabela que apresentamos, o cálculo é efectuado do seguinte modo (tendo por base o valor de escritura do imóvel):

O limite superior do escalão imediatamente anterior é multiplicado pela sua respectiva taxa média;

A diferença entre o limite superior do escalão imediatamente anterior e o valor pelo qual está a ser declarada a Compra e Venda é multiplicado pela sua respectiva taxa marginal;

A soma dos dois valores encontrados corresponde ao montante de IMT a suportar.

Tabela para cálculo de IMT tendo em vista a aquisição de prédio urbano ou de fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação:

Valor sobre que incide o IMT em euros Taxas percentuais

Marginal Média (*)

Até 85.5000 0 0

De mais de 85.5000 até 117.200 2 0,5444

De mais de 117.200 até 159.800 5 1,7322

De mais de 159.800 até 266.400 7 3,8401

De mais de 266.400 até 532 700 8

Superior a 532 700 6 taxa única

(*) No limite superior do escalão

Ex: Valor da Escritura em Portugal Continental: € 100.000,00

Limite superior do escalão anterior (€ 85.500,00) *Taxa Média (0) = € 0

Limite superior do escalão anterior (€ 85.500,00) - Valor da Escritura(?100.000) = € 14.500

€ 14.500 * Taxa Marginal (2%)

Total a pagar: € 290

Tabela simplificada para calcular IMT

CONTINENTE

Valor sobre o qual incide o IMT Taxa a aplicar Parcela a abater

Até 85.500 euros 0% 0

De 85.500 até 117.200 euros 2% 1.710 euros

De 112.200,01 até 159.800 euros 5% 5.220,91 euros



Superior a 532.700 euros 6% -

REGIÕES AUTÓNOMAS

Valor sobre o qual incide o IMT Taxa a aplicar Parcela a abater

Até 106.875 euros 0% 0

De 106.875,01 até 146.500 euros 2% 2.088 euros




Superior a 652.125 euros 6% -

Uma forma mais simples de calcular o valor de IMT é aplicar ao valor de escritura do imóvel a taxa aplicável para esse escalão e em seguida abater o valor de parcela associado. Ex: Valor de escritura (€ 100.000,00) * Taxa a Aplicar (2%) - Parcela a abater (€ 1.710) = €290.

Benefícios Fiscais - IMT

Determinadas operações podem beneficiar de isenção ou redução de IMT, nomeadamente a compra ou troca de imóveis para habitação, até determinado valorIsençãoSe um imóvel for adquirido em 2010, exclusivamente para habitação, e o seu valor for inferior a 90.418 EUR, no Continente, ou 113.023 EUR, nas Regiões Autónomas, está isento do pagamento de IMT.

Entre outros, podem destacar-se, ainda, os seguintes casos que beneficiam de isenção de IMT:

- aquisições de imóveis (casas ou terrenos) até ao montante do dobro do saldo da conta emigrante que seja utilizado na compra. Por exemplo, se o preço do prédio for 100.000 EUR e o saldo da conta utilizado na compra for de 45.000 EUR, o IMT a pagar recai só sobre 10.000 EUR. Se o saldo utilizado for de, pelo menos, 50.000 EUR, a isenção é total, não havendo, assim, lugar a pagamento de IMT;

- aquisições de imóveis para habitação, localizados em certas zonas do interior do país e dentro de determinados preços, por jovens de 18 a 35 anos e para sua habitação própria e permanente;

- aquisições de terrenos agrícolas por jovens agricultores candidatos a determinados apoios estatais e desde que se destinem à sua primeira instalação, até ao limite de 90.418 EUR, sendo devido IMT pela parte do valor de aquisição do terreno que exceder este limite;

- aquisições de prédios classificados como património cultural ou como de interesse público, nacional ou municipal;

- aquisições de prédios para empreendimentos qualificados de utilidade turística.

Para se obter algumas destas isenções é preciso requerer a concessão do benefício antes de se pagar o IMT e antes de se adquirir a posse ou propriedade dos bens, ou seja antes de realizar a escritura ou de os ocupar. Em regra, o pedido é entregue nos serviços de finanças da zona dos imóveis a adquirir.

No que respeita aos imóveis destinados exclusivamente à habitação, se o valor do imóvel ultrapassar os valores que permitem beneficiar de isenção de IMT, mas for inferior a 557.500 EUR, no Continente, ou 696.875 EUR, nas Regiões Autónomas, a sua transmissão beneficia de uma redução da taxa.

O valor da redução varia também em função do destino final do imóvel. Deste modo, se o imóvel se destinar exclusivamente à habitação própria e permanente do comprador o IMT a pagar será inferior ao de um imóvel que se destine ao mercado de arrendamento, a segunda habitação ou qualquer outro fim habitacional.

Neste caso, o montante do IMT devido pode ser calculado de acordo com as seguintes tabelas

http://www.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6005/article.jhtml?articleID=1910

http://www.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6005/article.jhtml?articleID=1910

http://www.millenniumbcp.pt/multimedia/archive/00420/Regi_es_Interior_20_420519a.pdf

práticas:TABELA I - (Território do Continente)

Imóveis destinados a habitação própria e permanente

Valor sobre que incide o IMT(euros)

Taxa (%) Parcela a abater(euros)

Até 90.418 0 -De 90.418,01 até 123.682 2 1.808,36De 123.682,01 até 168.638 5 5.518,82De 168.638,01 até 281.030 7 8.891,58De 281.030,01 até 561.960 8 11.701,88Superior a 561.960 Taxa única de 6%

TABELA I - (Território do Continente)Imóveis destinados a habitação com outros fins

(por exemplo, arrendamento, ou segundas habitações)

Valor sobre que incide o IMT (euros)

Taxa(%)

Parcela a abater(euros)

Até 90.418 1 -De 90.418,01 até 123.682 2 904,18De 123.682,01 até 168.638 5 4.614,64De 168.638,01 até 281.030 7 7.987,40De 281.030,01 até 561.960 8 10.797,70Superior a 561.960 Taxa única de 6%

TABELA II - (Regiões Autónomas)Imóveis destinados a habitação própria e permanente


Taxa(%)



TABELA II - (Regiões Autónomas) Imóveis destinados a habitação com outros fins

(por exemplo, arrendamento, ou segundas habitações)


Taxa(%)



Para efeito do cálculo, recorda-se que o valor do imóvel corresponde ao maior dos seguintes valores:

valor patrimonial tributário do imóvel, que consta da caderneta predial ou disponível, para os seus proprietários, na página de Declarações Electrónicas da DGCI;

preço.

Operando com estas tabelas, determina-se o valor do IMT a pagar pela aplicação da taxa correspondente ao valor do imóvel, deduzindo-se ao resultado a respectiva parcela a abater.

Assim, deverá seguir os seguintes passos:

1º escolher a tabela relativa ao destino e à localização do imóvel - Continente ou Regiões Autónomas;2º ver qual o intervalo em que se insere o valor da casa,3º multiplicá-lo pela taxa correspondente;4º ao valor obtido deduzir a parcela a abater;5º o resultado obtido corresponde ao valor a pagar.Por exemplo:

Ao adquirir uma casa, para habitação própria e permanente, no Continente, por 150.500,00 EUR (cujo valor patrimonial é de 85.000,00 EUR), o valor do IMT é de 2.006,18 EUR. Este valor é calculado da seguinte forma:

150.500,00 x 5% - 5.518,82 = 7.525 - 5.518,82 = 2.006,18 EUR

Se adquirir uma casa pelo mesmo valor nas Regiões Autónomas, o valor do IMT é de 749,55 EUR, calculado da seguinte forma:

150.500,00 x 2% - 1.130,23 = 3.010 – 1.130,23 = 749,55

Se adquirir uma casa de férias, pelo mesmo valor e no Continente, o valor do IMT é de 2.910,36 EUR, calculado da seguinte forma:

150.500,00 x 5% - 4.614,64 = 7.525 – 4.614,64 = 2.910,23 EUR

Actualmente, já é possível efectuar a liquidação do IMT e o seu pagamento sem sair de casa. Para este efeito, deverá aceder ao Portal das Finanças, identificar-se com o seu número de contribuinte e senha de acesso, e no Menu lateral escolher sucessivamente as opções CIDADÃOS / ENTREGAR / DECLARAÇÕES / IMT / DECLARAÇÃO.

http://www.portaldasfinancas.gov.pt/

apontamentos de imt

Documents