anÁlise de viabilidade de empreendimento imobiliÁrio participante do programa minha casa minha...
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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO
ANÁLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
PARTICIPANTE DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
PEDRO FERRO DOMINGOS DA COSTA
2018
ANÁLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
PARTICIPANTE DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
PEDRO FERRO DOMINGOS DA COSTA
Projeto de Graduação apresentado ao curso
de Engenharia Civil da Escola Politécnica,
Universidade Federal do Rio de Janeiro,
como parte dos requisitos necessários à
obtenção do título de Engenheiro.
Orientador: Profa. Thereza C. N. Aquino
RIO DE JANEIRO
Novembro de 2018
ANÁLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
PARTICIPANTE DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
Pedro Ferro Domingos da Costa
PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO DE
ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE FEDERAL DO
RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A
OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL.
Examinado por:
________________________________________________
Profa. Thereza Aquino, D.Sc.
______________________________________________
Profa. Elaine Garrido Vazquéz, D.Sc.
________________________________________________
Prof. Luis Otávio Cocito, D.Sc.
RIO DE JANEIRO, RJ - BRASIL
NOVEMBRO DE 2018
Costa, Pedro Ferro Domingos
Análise de viabilidade de empreendimento imobiliário
participante do programa Minha Casa Minha Vida / Pedro Ferro –
Rio de Janeiro: UFRJ/Escola Politécnica, 2018.
X, 73 p.:il.; 29,7 cm.
Orientadora: Thereza C. N. Aquino
Projeto de Graduação – UFRJ/ Escola Politécnica/ Curso
de Engenharia Civil, 2018.
Referências Bibliográficas: p.59-60.
1. Análise de Viabilidade. 2. Empreendimento
Imobiliário. 3. Fluxo de Caixa Descontado.
I. D.Sc. Thereza C. N. Aquino II. Universidade Federal do
Rio de Janeiro, Escola Politécnica, Curso de Engenharia Civil III.
Análise de viabilidade de empreendimento imobiliário participante
do programa Minha Casa Minha Vida
“(...) Se você quer chegar onde a maioria não chega, faça o que a maioria não faz”
Bill Gates
AGRADECIMENTOS
Agradeço a minha família, Virgínia, Canrobert e Matheus pela inspiração e
motivação a estudar na melhor faculdade de engenharia civil do Brasil, além do
incondicional apoio nessa caminhada.
À empresa RJZ Cyrela que me deu a oportunidade de conhecer o mercado
imobiliário e da construção civil, e também pelo conhecimento e material cedido para o
presente estudo.
Ao corpo docente de engenharia da Escola Politécnica da UFRJ, que contribuíram
para a minha formação profissional e pessoal.
Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/UFRJ como
parte dos requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil.
ANÁLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
PARTICIPANTE DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
Pedro Ferro Domingos da Costa
Novembro de 2018
Orientadora: Thereza Aquino
Em 2009, governo federal lançou o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV),
que tem como objetivo atacar um dos maiores problemas sociais do Brasil, o déficit
habitacional, que atinge todas as regiões do Brasil e atualmente está em 7 milhões de
unidades habitacionais. Desde seu lançamento, mais de 4 milhões de moradias foram
contratadas, e a previsão, a partir de 2018 é de 750 mil unidades contratadas ao ano. Dessa
maneira, faz-se necessário realizar uma análise de viabilidade desse tipo de
empreendimento na visão de uma incorporadora e construtora de imóveis sediada no
município do Rio de Janeiro. O presente trabalho abordará os aspectos da incorporação
imobiliária de empreendimentos residenciais voltados para a baixa renda e participantes
do Programa Minha Casa Minha Vida. Será apresentado o local de construção, a
compatibilidade com as leis locais, o perfil do cliente alvo, a simulação do fluxo de
recebíveis de unidades vendidas através do MCMV, montagem do fluxo de caixa
nominal, de acordo com premissas utilizadas no mercado. A viabilidade será montada
através do método de fluxo de caixa descontado, com a adoção do custo de capital da
empresa, serão interpretados os indicadores da taxa interna de retorno (TIR), valor
presente líquido (VPL), margens e payback para a tomada de decisão.
Palavras-chave: Programa Minha Casa Minha Vida, Viabilidade, Mercado Imobiliário,
Incorporação Imobiliária, Análise Financeira, VPL, TIR.
Abstract of Undergraduate Project presented to Polytechnic School/UFRJ as a
partial fulfillment of the requirements for the degree of Engineer.
ANALYSIS OF ECONOMIC VIABILITY OF PROPERTY DEVELOPMENT
PARTICIPANT OF THE GOVERNMENT HOUSING PROGRAM
Pedro Ferro Domingos da Costa
November 2018
Adviser: Thereza Aquino
In 2009, the federal government launched the Minha Casa, Minha Vida (MCMV)
program, which aims to tackle one of the biggest social problems in Brazil, the housing
deficit that affects all regions of Brazil and currently stands at 7 million housing units.
Since its launch, more than 4 million homes have been contracted, and the forecast, as of
2018 is 750 thousand units contracted per year. Thus, it is necessary to carry out a viability
analysis of this type of enterprise in the view of a real estate developer and construction
company based in the city of Rio de Janeiro. This study will deal with aspects of the real
estate development of low-income residential projects and participants in the Minha Casa
Minha Vida Program. It will present the construction site, compatibility with local laws,
target customer profile, simulation of receivables flow of units sold through MCMV,
assembling of nominal cash flow, according to assumptions used in the market. The
viability will be based on the discounted cash flow method, with the adoption of the cost
of capital of the company, the internal rate of return (IRR), net present value (NPV),
margin and payback indicators will be interpreted to make a decision.
Keywords: Government Housing Program, Viability, Real Estate Market,
Real Estate Incorporation, Financial Analysis, NPV, IRR.
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
FIGURA 1: DÉFICIT HABITACIONAL BRASILEIRO – 2000 A 2016 – (ADAPTADO DE MINISTÉRIO DAS CIDADES,
2011) ................................................................................................................................................... 3
FIGURA 2:REPRESENTAÇÃO SINTÉTICA DO CICLO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA –
(MOREIRA, VINÍCIUS, MINHA CASA MINHA VIDA EM NÚMEROS, 2017) ........................................ 12
FIGURA 3: VALORES MÁXIMOS PARA UM IMÓVEL PARTICIPANTE DO MCMV – (CARTILHA MCMV,
MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2017 <HTTP://WWW.PLANEJAMENTO.GOV.BR/ASSUNTOS/INVESTIMENTO-
E-PAC/PUBLICACOES-NACIONAIS/CARTILHA-MINHA-CASA-MINHA-VIDA.PDF/VIEW>) ....................... 15
FIGURA 4: EXEMPLIFICAÇÃO DO CÁLCULO DA MARGEM BRUTA ................................................................. 24
FIGURA 5: EXEMPLIFICAÇÃO DO CÁLCULO DA MARGEM LÍQUIDA ............................................................... 25
FIGURA 6: ILUSTRAÇÃO DO PONTO DE EXPOSIÇÃO MÁXIMA DO FLUXO DE CAIXA ...................................... 26
FIGURA 7: ILUSTRAÇÃO DO RETORNO DO INVESTIMENTO (VALOR RESIDUAL DO FLUXO DO FLUXO DE
CAIXA) .............................................................................................................................................. 26
FIGURA 8: PERFIL DO CLIENTE MRV – (MRV, RELAÇÕES COM INVESTIDORES, 2017
<HTTPS://RI.MRV.COM.BR/>) ............................................................................................................. 27
FIGURA 9: DELIMITAÇÃO DO BAIRRO ROCHA – (GOOGLE MAPS, 2018
<HTTPS://WWW.GOOGLE.COM.BR/MAPS>) ......................................................................................... 29
FIGURA 10: LOCALIZAÇÃO DO TERRENO – (GOOGLE MAPS, 2018< HTTPS://WWW.GOOGLE.COM.BR/MAPS>)
.......................................................................................................................................................... 30
FIGURA 11: LOCALIZAÇÃO DO TERRENO – (GOOGLE EARTH, 2018
<HTTPS://WWW.GOOGLE.COM.BR/MAPS/>) ........................................................................................ 30
FIGURA 12: LOCALIZAÇÃO DO TERRENO – (GOOGLE EARTH, 2018
<HTTPS://WWW.GOOGLE.COM.BR/MAPS/>) ........................................................................................ 31
FIGURA 13: FLUXO DE PAGAMENTO DA LINHA "TERRENOS", COM TODAS AS DESPESAS REFERENTE À
AQUISIÇÃO DO TERRENO .................................................................................................................... 31
FIGURA 14: PLANTA BÁSICA DO PROJETO COM ÁREA DE 48,82 M², PADRÃO MCMV – (PRECON
ENGENHARIA < HTTPS://WWW.MEUPRECON.COM.BR/EMPREENDIMENTOS/VILLE-HOLANDA/>) ......... 33
FIGURA 15: CRONOGRAMA DO EMPREENDIMENTO ...................................................................................... 35
FIGURA 16: FLUXO DE RECEBÍVEIS DE TODO O EMPREENDIMENTO, COM BASE NA VELOCIDADE DE VENDAS,
PREÇO MÉDIO ADOTADO E VELOCIDADE DE VENDAS .......................................................................... 40
FIGURA 17: GRÁFICO DO SALDO ACUMULADO ............................................................................................ 46
FIGURA 18: GRÁFICO DO FLUXO DE CAIXA E PAYBACK SIMPLES DO PROJETO - FONTE: ELABORAÇÃO PRÓPRIA
.......................................................................................................................................................... 50
FIGURA 19: SENSIBILIDADE DO PREÇO M² DE VENDA X VENDAS POR MÊS - FONTE: ELABORAÇÃO PRÓPRIA 53
FIGURA 20: ANÁLISE DO PREÇO M² DE VENDA X PREÇO M² DE ÁREA CONSTRUÍDA – FONTE: ELABORAÇÃO
PRÓPRIA ............................................................................................................................................. 55
LISTA DE TABELAS
TABELA 1: CRESCIMENTO DA POPULAÇÃO TOTAL E RESIDENTE EM FAVELA NO MUNICÍPIO DO RIO DE
JANEIRO, 1950/2010 – (ADAPTADO DE CENSOS DEMOGRÁFICOS, IBGE, 2010) .................................. 2
TABELA 2: RENDA FAMILIAR BRUTA E TAXA E JUROS POR FAIXA DO MCMV – (ADAPTADO DE CARTILHA
MCMV, MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2017) ........................................................................................ 14
TABELA 3: RESUMO DAS TRÊS FAIXAS: MONTANTE CONTRATADO EM CADA REGIÃO DO PAÍS – (ADAPTADO
DE MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2017) ................................................................................................. 15
TABELA 4: DIFERENÇA ENTRE IMÓVEIS DE BAIXA E MÉDIA/ALTA RENDA.................................................... 28
TABELA 5: QUADRO DE ÁREAS POR TIPOLOGIA ........................................................................................... 32
TABELA 6: IAT DO PROJETO ........................................................................................................................ 33
TABELA 7: GABARITO DO PROJETO ............................................................................................................. 33
TABELA 8: CÁLCULO DO VGV TOTAL DO EMPREENDIMENTO ..................................................................... 34
TABELA 9: CÁLCULO DO VGV LÍQUIDO DO INCORPORADOR, APÓS DESCONTO DA COMISSÃO .................... 36
TABELA 10: TABELA DE VENDAS PADRÃO PARA EMPREENDIMENTO COMUM (NÃO ENQUADRADO NO
MCMV) ............................................................................................................................................ 37
TABELA 11: TABELA DE VENDAS PADRÃO PARA EMPREENDIMENTO MCMV .............................................. 37
TABELA 12: EXEMPLO DO CÁLCULO DO PRÓ-SOLUTO ................................................................................. 37
TABELA 13: VALOR DO FIT PARA CADA UNIDADE ...................................................................................... 38
TABELA 14: PREMISSAS PARA O CÁLCULO DA DEFLAÇÃO DO REPASSE ASSOCIATIVO ................................. 39
TABELA 15: PREMISSAS DE VENDAS ............................................................................................................ 39
TABELA 16: ORÇAMENTO DE INCORPORAÇÃO............................................................................................. 41
TABELA 17: CÁLCULO DA VERBA DE MARKETING ........................................................................................ 42
TABELA 18: RESUMO DOS CUSTOS COM OBRA ............................................................................................. 43
TABELA 19: ORÇAMENTO DE MANUTENÇÃO ............................................................................................... 44
TABELA 20: VERBA DE RELACIONAMENTO COM O CLIENTE ........................................................................ 44
TABELA 21: VERBA DE DESPESAS DE VENDAS ............................................................................................. 44
TABELA 22: VERBA DE DESP. ADMINISTRATIVAS ........................................................................................ 45
TABELA 23: RESUMO DOS INDICADORES DO PROJETO ................................................................................. 47
TABELA 24: RESULTADOS NOMINAIS .......................................................................................................... 48
TABELA 25: RESULTADOS A VALOR PRESENTE (VP) ................................................................................... 48
TABELA 26: RESULTADO NOMINAL POR APARTAMENTO ............................................................................. 51
TABELA 27: RESULTADO NOMINAL POR M² DE ÁREA PRIVATIVA ................................................................. 52
TABELA 28: PRINCIPAIS PREMISSAS ADOTADAS .......................................................................................... 52
LISTA DE EQUAÇÕES
EQ. 1... ........................................................................................................................................................ 19
EQ. 2...... ..................................................................................................................................................... 20
EQ. 3.... ....................................................................................................................................................... 22
EQ. 4... ........................................................................................................................................................ 23
EQ. 5... ........................................................................................................................................................ 24
EQ. 6 .................................................................................................................................. ..........................25
EQ. 7...... ..................................................................................................................................................... 28
EQ. 8..... ...................................................................................................................................................... 32
EQ. 9 ............................................................................................................................................................38
EQ. 10 ......................................................................................................................................................... 45
EQ. 11 ......................................................................................................................................................... 45
EQ. 12 ......................................................................................................................................................... 50
EQ. 13 ......................................................................................................................................................... 51
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
BNH – Banco Nacional da Habitação
CAPM – Capital Asset Pricing Model
CEF – Caixa Econômica Federal
CNM – Confederação Nacional de Municípios
COFINS - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social
CSLL - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido
FAR- Fundo de Arrendamento Residencial
FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
FGV – Fundação Getúlio Vargas
IAT – Índice de Aproveitamento do Terreno
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IRPJ- Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas
IPTU - Imposto Territorial Urbano
ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imobiliários
INCC – Índice Nacional da Construção Civil
LTV – Loan To Value
PIB – Produto Interno Bruto
PIS/PASEP - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do
Patrimônio do Servidor Público
PMCMV – Programa Minha Casa, Minha Vida
PNHU - Programa Nacional da Habitação Urbana
PNHR - Programa Nacional da Habitação Rural
RGI – Registro Geral de Imóveis
SEBRAE – Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas
SPE – Sociedade de Propósito Específica
TCU – Tribunal de Contas da União
TIR – Taxa Interna de Retorno
TMA – Taxa Mínima de Atratividade
VGV – Valor Geral de Vendas
VPL – Valor Presente Líquido
WACC - Weighted Average Cost of Capital
SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO ................................................................................................................................. 1
2 CARACTERIZAÇÃO DO SETOR IMOBILIÁRIO .................................................................... 6
2.3.1 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET) .......................... 10
2.5.1 MCMV FASE 1:................................................................................................................... 13
2.5.2 MCMV FASE 2:................................................................................................................... 13
2.5.3 MCMV FASE 3 (FASE ATUAL): ............................................................................................ 14
2.5.4 CONTRATAÇÕES DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (MCMV) .............................. 15
3 METODOLOGIA E REFERENCIAL TEÓRICO ...................................................................... 17
3.1.1 VIABILIDADE DE COMPRA ................................................................................................... 18
3.1.2 VIABILIDADE DE LANÇAMENTO .......................................................................................... 18
3.1.3 VIABILIDADE DE ACOMPANHAMENTO ................................................................................. 18
3.2.1 CUSTO DE CAPITAL PRÓPRIO - CAPITAL ASSET PRICING MODEL (CAPM). ........................... 19
3.2.2 CUSTO MÉDIO PONDERADO DE CAPITAL (CPMC) - WEIGHTED AVERAGE COST OF CAPITAL
(WACC) ............................................................................................................................................ 20
3.3.1 FLUXO DE CAIXA EM MOEDA FORTE ................................................................................... 21
3.3.2 VALOR PRESENTE LÍQUIDO (VPL) ....................................................................................... 22
3.3.3 TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR) .................................................................................... 22
3.3.4 TEMPO DE RECUPERAÇÃO DO CAPITAL SIMPLES – PAYBACK SIMPLES.................................. 23
3.3.5 MARGEM DE LUCRO ............................................................................................................ 24
3.3.5.1 MARGEM BRUTA ................................................................................................................. 24
3.3.5.2 MARGEM LÍQUIDA .............................................................................................................. 25
3.3.6 EXPOSIÇÃO MÁXIMA – CASH OUT ....................................................................................... 25
3.3.7 VALOR REMANESCENTE DO INVESTIMENTO - CASH IN ........................................................ 26
4 ESTUDO DE CASO – RESIDENCIAL MARACANÃ ............................................................... 27
4.6.1 PRECIFICAÇÃO ..................................................................................................................... 34
4.6.2 VELOCIDADE DE VENDAS .................................................................................................... 35
4.8.1 COMISSÃO ........................................................................................................................... 36
4.8.2 RECEITA DAS UNIDADES VENDIDAS .................................................................................... 36
4.10.1 INCORPORAÇÃO ................................................................................................................... 41
4.10.2 MARKETING ......................................................................................................................... 42
4.11.1 CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO .................................................................................. 42
4.11.2 ORÇAMENTO DETALHADO .................................................................................................. 42
4.17.1 INDICADORES ...................................................................................................................... 46
4.17.1.1 LUCRO E MARGEM NOMINAL .............................................................................................. 47
4.17.1.2 LUCRO (VPL) E MARGEM A VALOR PRESENTE (VP) .......................................................... 48
4.17.1.3 CASH OUT, CASH IN E TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR) .................................................. 49
4.17.1.4 PAYBACK SIMPLES .............................................................................................................. 50
4.17.1.5 VPL/EXPOSIÇÃO MÁXIMA - CASH IN .................................................................................. 50
4.17.1.6 RESULTADO POR APARTAMENTO ........................................................................................ 51
4.17.1.7 RESULTADO POR M² DE ÁREA PRIVATIVA ........................................................................... 52
4.17.2 SIMULAÇÕES E ANÁLISE DE SENSIBILIDADE ........................................................................ 52
4.17.2.1 ANÁLISE PREÇO M² DE VENDA X VELOCIDADE DE VENDAS ................................................ 53
4.17.2.2 ANÁLISE PREÇO M² DE VENDA X PREÇO M² DE ÁREA CONSTRUÍDA .................................... 54
5 CONCLUSÃO ................................................................................................................................. 57
7
1
1 INTRODUÇÃO
HISTÓRICO E CONTEXTO ECONÔMICO
O Brasil passou, a partir da segunda metade do século XX, por distintos momentos
econômicos e políticos, e foi na distribuição demográfica que o país viveu uma de suas
maiores mudanças. Uma população antes predominantemente rural, passou a se
movimentar em direção às cidades em um curto espaço de tempo, sendo esse fenômeno
denominado como urbanização. Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
(IBGE), em 1970 o Brasil possuía uma taxa de urbanização de 56% e após 3 décadas,
essa taxa passou para 81%, um crescimento expressivo.
Em 2050, segundo projeções, a porcentagem da população brasileira que vive em
centros urbanos ficará em 94%.
Figura 1: População residente por situação de domicílio no Brasil – 1940 a 2050 – (Adaptado de
Censos Demográficos, IBGE, 2010)
O ritmo dessa mudança no Brasil foi muito acelerado quando comparado às
economias desenvolvidas, com diversos centros urbanos recebendo grandes fluxos
migratórios em um curto espaço de tempo. Centros esses que não estavam preparados
para esse rápido crescimento urbano, pois a construção da mínima infraestrutura
necessária para abrigar esse grande fluxo não acompanhou esse ritmo de crescimento do
12,9 18,8 31,352,1
80,4111
138
237,7
28,3 33,238,8
41,1
38,6
35,8
31,8
16,3
31%36%
45%
56%
68%
76%81%
94%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0
50
100
150
200
250
300
1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2050
MIL
HÕ
ES
DE
HA
BIT
AN
TE
S
Urbana Rural Urbanização
2
meio urbano, causando a formação de espaços inadequados à habitação, além do aumento
da violência urbana e da economia informal.
Em especial no município do Rio de Janeiro, esse processo de urbanização, aliado
à imigração e às políticas públicas de “embelezamento da cidade” no início do século
XX, o crescimento de locais inapropriados para a habitação, as conhecidas “favelas”, foi
vertiginoso, chegando a representar aproximadamente 21% da população total da cidade.
Tabela 1: Crescimento da população total e residente em favela no município do Rio de Janeiro,
1950/2010 – (Adaptado de Censos Demográficos, IBGE, 2010)
Diante desse cenário de precariedade habitacional, políticas públicas e reformas
vem sendo implementadas nessa área, em 1964 foi criado o Banco Nacional da Habitação
(BNH) que tinha como função realizar operações de crédito imobiliário, utilizando
recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço do Trabalhador (FGTS). O Banco
desde sua constituição foi importante para transmitir suas funções para a iniciativa
privada, sendo uma prática inédita para a época, como mencionado por Amaury P.
Gremaud, (1996, p.212).
O banco arrecadava os recursos financeiros e em seguida os transferia
para os agentes privados intermediários. Algumas medidas inclusive
demonstravam que havia ao mesmo tempo uma preocupação com o
planejamento das ações de urbanização aliada aos interesses do capital
imobiliário (...) Assim, o BNH era na verdade um eficaz agente de
dinamização da economia nacional desempenhando um importante
papel junto ao capital imobiliário nacional, fugindo do seu objetivo
principal, pelo menos o que era dito, de ser o indutor das políticas
habitacionais para superação do déficit de moradia.
Portanto, o BNH não resistiu à grave crise inflacionária vivida no Brasil durante
à década de 1980, levando a uma forte queda do poder de compra do salário,
Anos Pop. RJ Pop. Favela Cresc. Pop. RJ a.a Cresc. Pop. Fav. a.a Pop. Fav/Pop. RJ
1950 2.375.280 169.305 - - 7,13%
1960 3.300.431 335.063 3,34% 7,06% 10,15%
1970 4.251.918 565.135 2,57% 5,37% 13,29%
1980 5.090.723 722.424 1,82% 2,49% 14,19%
1991 5.480.768 962.793 0,67% 2,65% 17,57%
2000 5.924.620 1.156.743 0,88% 2,06% 19,52%
2010 6.320.532 1.336.786 0,65% 1,62% 21,15%
3
principalmente da classe média, o público que havia se tornado alvo das políticas
habitacionais deste sistema.
De 1986 (ano de extinção do BNH), até a década de 2000 foram poucas políticas
públicas voltadas para o segmento habitacional relevantes para o país como um todo. Em
2004 foi criada a Política Nacional de Habitação (Lei 10.931) – Programa de Subsídio à
Habitação de Interesse Social.
Lei essa que que possibilitou a criação em 2009 do Minha Casa Minha Vida
(MCMV), lançado em 2009. Desde então, até 2017, esse programa contou com mais de
R$ 294 bilhões investidos, beneficiando mais de 10 milhões de brasileiros, garantindo
acesso à casa própria e a redução da densidade domiciliar no Brasil, permitindo que o
setor de construção civil nacional crescesse de forma relevante nos últimos anos em
relação aos outros setores da economia.
Atualmente, segundo dados do IBGE, esse setor representa aproximadamente
10% do PIB, empregando quase 15 milhões de brasileiros, movimentando o mercado de
capitais e sendo um dos principais vetores de desenvolvimento no meio urbano e rural.
Mesmo com a criação dos programas e políticas habitacionais mencionados, o déficit
habitacional ainda permanece em níveis altos, apontado como 7 milhões de moradias em
2015 (figura 2).
Figura 1: Déficit habitacional brasileiro – 2000 a 2016 – (Adaptado de Ministério das Cidades,
2011)
6,7
5,4
6,9
5,4
6,1
7,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
2000 2008 2010 2012 2014 2016
Milh
ôes
de
Res
iden
cias
4
Esse segmento do MCMV, o segmento econômico, apresenta-se hoje como a
melhor relação risco x retorno se comparado aos demais segmentos do setor de construção
civil residencial. O déficit habitacional atual, estimado em 7,7 milhões de domicílios,
segundo dados da Fundação Getúlio Vargas (FGV), cresceu cerca de 6% desde 2009.
Estima-se que até 2024 o país gere 16,8 milhões de novos núcleos familiares e, desta
forma, torna-se urgente a construção de habitações adequadas para mais de 20 milhões
de famílias nos próximos 6 ou 7 anos. Até 2040 (também por conta da intensa urbanização
apresentada anteriormente), a estimativa é de cerca de 30 milhões de moradias.
A construção habitacional é elemento fundamental e prioritário da agenda política
e econômica do país pelos próximos anos com forte apelo da sociedade aos programas de
acesso à habitação, especialmente o já mencionado Minha Casa Minha Vida (MCMV).
Dado o histórico, contexto e as perspectivas futuras da habitação no Brasil aqui
apresentadas, faz-se necessário o estudo de viabilidade econômica de um
empreendimento imobiliário do segmento econômico enquadrado no MCMV. O presente
estudo irá simular a realização de um empreendimento localizado na cidade do Rio de
Janeiro – RJ, verificar as particularidades do programa, elaborar orçamentos conforme
premissas de mercado, para que seja possível elaborar o fluxo de caixa descontado do
empreendimento e a posterior análise de indicadores. Assim será possível avaliar os riscos
envolvidos e tomar decisões de investimento.
OBJETIVOS DO TRABALHO
O objetivo principal deste trabalho é realizar e avaliar a viabilidade econômica –
financeira de um projeto de habitação popular dentro do programa Minha Casa, Minha
Vida.
Para que isso seja possível, será necessário compreender o conceito de
incorporação imobiliária, as variáveis que influenciam o seu ciclo, entender os pontos
principais que determinam a vida financeira de um projeto residencial voltado para baixa
renda. Para isso, será adotada a metodologia do fluxo de caixa descontado e análise dos
5
seus resultados como margens, Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno
(TIR) e o payback, avaliando os riscos que devem ser avaliados e quantificados para a
tomada de decisão.
ESTRUTURA DO TRABALHO
O trabalho está estruturado em cinco capítulos da seguinte forma:
No primeiro capítulo, Introdução, está retratado o histórico da urbanização
brasileira, o atual cenário de déficit habitacional, o histórico dos programas habitacionais,
a justificativa do tema escolhido e os objetivos a serem alcançados.
No segundo capítulo, Caracterização do Mercado Imobiliário, está descrita a
estrutura das empresas e o modelo de negócios praticado no mercado. Há também a
caracterização do programa Minha Casa Minha Vida, com suas regras, diretrizes e
particularidades a serem utilizadas no estudo de caso.
No terceiro capítulo, Metodologia e Referencial Teórico, estão descritos os
procedimentos metodológicos, demonstrando de qual forma foram obtidos os dados que
embasam o presente estudo, além das informações obtidas através de referências externas
sobre os conceitos a serem abordados no presente estudo.
No quarto capítulo, Estudo de Caso, está a aplicação dos objetivos do trabalho em
um empreendimento imobiliário e a posterior análise dos resultados.
No quinto capítulo, Considerações Finais, é apresentado as limitações do estudo
desenvolvido, críticas e também sugestões para trabalhos posteriores.
6
2 CARACTERIZAÇÃO DO SETOR IMOBILIÁRIO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Os empreendimentos imobiliarios são unidades de construção absolutamente
individualizadas, uma vez que cada empreendimento exige um novo terreno, um novo
projeto e um novo planejamento de execução. As limitaçoes para a padronização da
execução inibe a expansão das empresas para areas fora da região de atuação, bem como
a entrada de empresas estrangeiras que não estão acostumadas às condiçoes e praticas de
uma determinada região (MELHADO, 2001).
De acordo com Limmer (2010) a definição de empreendimento e caracterizada
como um projeto que está associado a realizaçoes físicas, unindo desde as ideias iniciais
até a sua concretização. O projeto possui um objetivo a ser executado, seguindo uma serie
de atividades ordenadas com condições de despesas, prazos, qualidade e riscos.
Conforme topico cinco da NBR 14.653-4 (ABNT, 2002), a classificação dos
empreendimentos pode ser efetuada de acordo com o estagio ou de acordo com a base.
Na classificação conforme o estagio os empreendimentos são subdivididos em concepção
ou anteprojeto, projeto, implantação ou execução, pre-operação, operação, paralisado ou
embargado, desativado e desmonte. Na classificação conforme a base os
empreendimentos são subdivididos em sete bases: imobiliaria (ou com exploração do solo
ou com benfeitorias), imobiliarios (com fim de exploração comercial ou serviços),
industrial, rural, comercial e serviços, rural e em concessoes de serviços públicos.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Adentrando o campo do direito, conforme preconiza o Título II da Lei de
Condomínio e Incorporação, podemos dizer que é considerada Incorporação toda a
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total
ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
(Lei n.º 4.591/64 - Art. 28, § 2º).
7
A caracterização do incorporador, é, segundo José Marcelo Tossi Silva (2010,
p.54):
Considera-se incorporador e se sujeita aos preceitos dessa lei toda
pessoa física ou jurídica que promova a construção para alienação total
ou parcial de edificação composta de unidades autônomas, qualquer que
seja sua natureza ou destinação.
Diga-se então, que o incorporador é um empresário, pois se resume em toda
pessoa física ou jurídica, independentemente da sua anterior profissão, ou objeto social,
na qual torna-se incorporador pelo fato de exercer, em caráter permanente ou eventual,
uma certa atividade em unidades autônomas. A vinculação entre as frações ideais de
terreno e negócio jurídico da construção presume-se desde o momento da venda, ou da
promessa de venda, ou da cessão, uma vez que o projeto do edifício já esteja aprovado.
No presente estudo, será apresentada uma incorporação imobiliária do segmento
residencial, sendo assim a incorporadora a dona do negócio que estaremos avaliando, ou
seja, os resultados analisados estarão na visão do incorporador.
Com isso, a incorporadora, por ser a empresa empreendedora, identifica as
oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno (ou faz permuta permitida
por lei, sem consumir seu landbank), formata o produto a ser desenvolvido. Além de suas
atribuições, a incorporadora tem como principais fornecedores:
Financiador, em geral instituições financeiras, quem empresta o dinheiro para a
realização do empreendimento. Alguns bancos fazem a operação financeira a partir do
compromisso de compra e venda das pessoas físicas, reduzindo riscos para os dois lados
e minimizando a necessidade de capital de giro líquido da incorporadora.
Construtora, que vai realizar obra, sendo remunerada à uma taxa de administração
correspondente à um percentual do custo de obra orçado.
Consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e subsídios para
que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um bom
negócio.
8
Escritórios de arquitetura e engenharia, que farão projetos, orçamentos,
cronogramas e memoriais descritivos do empreendimento.
Consultorias especializadas em obtenção de licenças ambientais, licenças de
instalação, manejo e supressão vegetal, aprovações em órgãos públicos, aprovações em
órgãos de preservação do patrimônio cultural, etc.
Empresas de pesquisa de mercado e avaliação imobiliária realizada pela ABNT
NBR 14.653 para determinar qual será o valor de mercado do que se pretende construir e
o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento.
Agências de marketing, publicidade e propaganda.
A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem
tem as maiores margens operacionais (lucro). Além disso, ela tem ciclos operacionais e
de caixa mais curtos que a construtora, o que lhe oferece grandes oportunidades de ganho.
Ela é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Está sob sua
responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado
contratualmente com os clientes.
SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE)
No estudo, a incorporação do empreendimento se dará por meio de uma SPE
(Sociedade de Propósito Específico), sendo a empresa criada com objetivo determinado
e se encerra após a conclusão da obra, podendo vir a ser renovada para um novo negócio
a critério do incorporador.
As sociedades de propósito específico (SPE) são criadas em todo e qualquer tipo
de processo de incorporação, em caso de viabilização do empreendimento proposto.
Sendo assim, as incorporadoras possuem um leque grande de SPEs em seus portfólios.
9
De acordo com Castro (2014), a SPE e um “modelo de organização empresarial
pelo qual se constitui uma nova empresa, limitada ou sociedade anônima, com um
objetivo específico, ou seja, cuja atividade é bastante restrita, podendo em alguns casos
ter prazo de existência determinado.”
A lei complementar nº 128 define a Sociedade de Propósito Específico como uma
sociedade com personalidade jurídica, escrituração contábil própria e demais
características comuns às empresas limitada ou sociedades anônimas. Portanto, ao nascer,
uma SPE possui, juridicamente, o direito de adquirir bens móveis, imóveis e participações
em sociedades.
Segundo Boscardin (2015), a maioria das incorporadoras utiliza-se em larga
escala a figura das SPEs para cada empreendimento lançado no mercado imobiliário,
sendo as principais motivações para as incorporadoras imobiliárias utilizarem esses
regimes:
Independência administrativa
Agilidade na contratação de empréstimo bancário para financiamento da obra
Flexibilidade para realização de parcerias
Transparência entre as partes envolvidas no negócio
As incorporadoras passaram a utilizar deste modelo jurídico muito pela
aplicabilidade do patrimônio de afetação no mercado imobiliário. Esta, como já explicado
anteriormente, possui o objetivo de oferecer garantias legais ao comprador em caso de
falência da empresa incorporadora.
Portanto, as SPEs proporcionam ao incorporador uma grande vantagem
competitiva, pois torna-se mais fácil, desta maneira, monitorar toda a entrada e saída de
caixa de cada um dos empreendimentos lançados, alcançando uma maior assertividade
perante a viabilidade corrente dos mesmos.
10
2.3.1 Patrimônio de Afetação e Regime Especial de Tributação (RET)
A estrutura de uma SPE permite que a sociedade opte pela afetação do patrimônio
da empresa, tendo assim benefícios fiscais. Garantido pela lei n. 10.931, de 2 de agosto
de 2004, que instituiu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação: “A
segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o
intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros
adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador”.
A incorporadora que opta pela instituição do patrimônio de afetação em suas
operações imobiliárias, inclusive mediante a criação de SPE para determinado
empreendimento, tem a seu favor importantes elementos, como:
Diminuição de riscos e melhor segurança para seus clientes e para a instituição
financiadora da obra, assegurando o patrimônio do empreendimento dos bens do
incorporador em caso de falência.
Apuração individualizada no lucro de cada empreendimento.
Transmite maior transparência na gestão de seus empreendimentos perante as
partes envolvidas.
Obtém redução da carga tributária de 6% para 4% (ponto que colabora para o
aumento da margem do empreendimento) através do Regime Especial de Tributação da
Lei Federal nº 10.931/2004, que em seu artigo 4º e seguintes estabeleceu o percentual de
4% da receita recebida, correspondendo ao pagamento mensal e unificado do Imposto de
Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ); Contribuição para os Programas de Integração Social
e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/PASEP); Contribuição Social
sobre o Lucro Líquido (CSLL) e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social
(COFINS).
11
HABITE-SE
Trata-se do evento em que a incorporadora recebe o aceite de obra após vistoria
física pela Prefeitura, cujo objetivo é a conferência do projeto construído em relação à
última versão do projeto legal aprovado, admitindo-se uma variação máxima de 5%
(cinco) por cento de desvio padrão.
Este aceite, após emitido pela Prefeitura na forma de certidão, deve,
obrigatoriamente, ser averbado no Registo Geral de Imóveis (RGI) competente onde foi
registrado o memorial de incorporação prévio ao lançamento do empreendimento, no
intuito de dar publicidade à efetivação da existência jurídica das unidades, o que permite
futuras transações públicas como por exemplo a escrituração definitiva pública de cada
uma das unidades, além de baixa de hipoteca contra quitação futura do financiamento à
produção ou alienação fiduciária que possa ter sido realizada pela incorporadora para
efeitos de resolução de caixa previamente à conclusão da obra.
Esse termo será usado no trabalho como sinônimo da data de entrega da obra.
PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA
Após a menção do Programa Minha Casa Minha Vida na introdução desse estudo,
entraremos agora em mais detalhes nos seus objetivos, abrangências, características e
resultados. Apresenta-se na figura 4 o entendimento sintético geral do Programa, a partir
da ideia de seu Ciclo (MOREIRA, p.598):
12
Figura 2:Representação Sintética do Ciclo do Programa Minha Casa, Minha Vida –
(MOREIRA, Vinícius, Minha Casa Minha Vida em Números, 2017)
Conforme Cartilha do Minha Casa Minha Vida (MINISTÉRIO DAS CIDADES,
2017), o PMCMV é um programa de governo, tendo como diretrizes básicas: redução do
déficit habitacional; distribuição de renda e inclusão social; e dinamização do setor de
construção civil e geração de trabalho e renda.
O PMCMV tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e
aquisição de novas unidades habitacionais para famílias com renda mensal bruta de até
R$ 4.650,00 e compreende dois subprogramas: o Programa Nacional da Habitação
Urbana (PNHU)e o Programa Nacional da Habitação Rural (PNHR).
O programa utiliza recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS),
e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). É gerido pelo Ministério das Cidades e
operacionalizado pela Caixa Econômica Federal.
O MCMV, desde sua concepção em 2009, passou por 3 fases:
13
2.5.1 MCMV Fase 1:
A Fase 1 teve início em 2009 e seu objetivo principal era popularizar a aquisição
de unidades habitacionais em todo território brasileiro. Com meta de construir 1 milhão
de habitações, o Governo apresentou as condições do programa e cadastrou os
interessados tanto em comprar quanto construir imóveis com o benefício do MCMV.
Inicialmente foram contempladas 3 faixas de renda:
Faixa 1 - Famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.600
Faixa 2 - Famílias com renda mensal bruta entre R$ 1.600 e até R$ 3.275
Faixa 3 - Famílias com renda mensal bruta acima de R$ 3.275 até R$ 5.000
De acordo com MINISTÉRIO DAS CIDADES (2017), mais de 40% dos contratos
firmados pelo PMCMV no período 2009-2010 ocorreram em cidades médias, com
população entre 100 e 250 mil habitantes. As cidades médias têm características
importantes para o sucesso do programa, como demanda por residências, disponibilidade
de terrenos a preços mais acessíveis, além de possuir o setor da construção civil
relativamente bem estruturado. Nesse cenário, pode-se considerar que o PMCMV
estimula a economia não só nas grandes cidades, o que contribui para a descentralização
do crescimento.
2.5.2 MCMV Fase 2:
A fase iniciou durante o ano de 2011 e tinha como meta construir 2 milhões de
novas unidades com um investimento de R$125,7 bilhões até o final de 2014. Desse valor,
R$ 72,6 bilhões vieram do Orçamento Geral da União e do FGTS e outros R$ 53,1 bilhões
diretamente dos empréstimos. Nessa fase também se iniciou a participação do Banco do
Brasil no Programa.
Nessa fase as faixas foram:
Faixa 1 - Famílias que ganham uma renda mensal de até R$ 1.600
14
Faixa 2 - Famílias que ganham entre R$ 1.600 e até R$ 3.600
Faixa 3 - Famílias que ganham acima de R$ 3.600 até R$ 5.000
2.5.3 MCMV Fase 3 (fase atual):
Em 2016 iniciou-se a terceira fase do Programa Minha Casa Minha Vida, que
pretende contratar mais 2 milhões de unidades habitacionais até 2018 com um
investimento de R$ 210 bilhões. Desse montante, R$ 41,2 bilhões virão do Orçamento
Geral da União. Além disso, houve a criação da faixa 1,5 - que beneficia famílias com
uma renda bruta mensal de até R$ 2.350. Essa medida foi tomada pois as famílias dessa
faixa financeira enfrentam dificuldades para encontrar imóveis compatíveis com seu
poder aquisitivo.
As demais faixas também sofreram alterações e tiveram seus limites ampliados
para que ainda mais famílias acessem o programa:
O teto da faixa 1 passou de R$ 1.600 para R$ 1.800
Faixa 1,5 – Famílias que ganham entre R$ 1.800 até 2.350
Faixa 2 – Famílias que ganham entre R$ 3.275 para R$ 3,6 mil
Faixa 3 - Famílias com renda de até R$ 6.500, valor que antes era de R$ 5.000
Os valores das faixas mencionadas acima, bem como as taxas de juros estão
presentes a seguir.
Tabela 2: Renda familiar bruta e taxa e juros por faixa do MCMV – (Adaptado de Cartilha
MCMV, Ministério das Cidades, 2017)
Faixas Renda Familiar Bruta Mensal Taxa de Juros
Faixa 1 R$ 1.800 -
Faixa 1,5 R$ 2.350 5% ao ano
Faixa 2
R$ 2.350 5,5% ao ano
R$ 2.700 6% ao ano
R$ 3.600 7% ao ano
Faixa 3 R$ 6.500 8,16% ao ano
15
Em relação ao valor do imóvel, ele variará de acordo com a região em que está
localizado, na figura seguinte estão os valores máximos para que um imóvel se enquadre
no programa.
Figura 3: Valores máximos para um imóvel participante do MCMV – (Cartilha MCMV,
Ministério das Cidades, 2017 <http://www.planejamento.gov.br/assuntos/investimento-e-
pac/publicacoes-nacionais/cartilha-minha-casa-minha-vida.pdf/view>)
2.5.4 Contratações do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)
Após coleta de dados do Tribunal de Contas da União (TCU) e do Ministério das
Cidades, chegamos aos seguintes números de contratações de 2009 a 2016, em número
de unidades e em Valor Geral de Vendas (VGV):
Tabela 3: Resumo das três faixas: montante contratado em cada região do país – (Adaptado de
Ministério das Cidades, 2017)
Região Faixa 1 Faixa 2 Faixa 3 Total
Centro-Oeste 150.023 308.464 55.578 514.065
Nordeste 703.643 472.997 91.759 1.268.399
Norte 219.829 54.480 25.245 299.554
Sudeste 470.713 838.408 304.241 1.613.362
Sul 196.503 525.733 85.615 807.851
Total 1.740.711 2.200.082 562.438 4.503.231
Representatividade 38,7% 48,9% 12,5% 100,0%
Valor Contratado (MM R$) 83.486.235 198.860.636 50.118.952 332.465.823
16
Diante dos dados coletados, a representatividade das contratações (em número de
unidades contratadas) da Faixa 1 corresponde a quase 40% do total das contratações,
porém essa modalidade não é viável em grandes centros urbanos (RJ, DF e SP) por conta
do preço do landbank.
Desconsiderando a Faixa 1, identifica-se que a Faixa 2 possui a maior
representatividade de contratações no PMCMV e o maior investimento monetário.
Somando-a à Faixa 3, a proporção atinge 61,3%, totalizando mais de 245 milhões de reais
investidos, o que mostra a priorização do provimento habitacional ao extrato da sociedade
que tem melhores condições de se inserir no mercado imobiliário. Para entender esta
relevância, buscou-se explicações em suas características.
A Faixa 1, oferecia subsídio de até 90% do valor do imóvel, sendo que a família
pagaria, no máximo, 5% de sua renda mensal, ou R$ 25, no caso de renda de até R$ 500,
durante dez anos; na Faixa 2, o subsídio ia até R$ 27.500,00, com taxas de 5,5% a 7% de
juros a.a.; e na Faixa 3, não há subsídio, apenas taxa de 8,16% a.a.. Além disso, quanto
maior o nível de renda, maior o custo da unidade habitacional. De forma complementar,
Camargo (2016) comenta que,
(...) a escala dos empreendimentos e a localização dos terrenos, cujos
preços cresceram por estímulo do aumento vertiginoso de
disponibilidade de crédito e recursos injetados no MCMV, são,
ironicamente, justificativas recorrentes por parte do mercado para
atendimento às faixas 2 e 3 (...)
Nesse sentido, fica evidente as melhores oportunidades mercadológicas nas
Faixas 2 e 3, em virtude da atratividade que a configuração das modalidades e seus efeitos
especulativos poderiam proporcionar a empreendedores privados.
17
3 METODOLOGIA E REFERENCIAL TEÓRICO
VIABILIDADE DECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
Entende-se por viabilidade econômica o estudo econômico detalhado de um
empreendimento. Esta etapa é realizada e atualizada diversas vezes ao longo do processo
de incorporação imobiliária, servindo de base para inúmeras tomadas de decisão, desde a
etapa de prospecção até o fechamento da Sociedade de Propósito Específico (SPE).
Roberto de Souza (2004, p.67) define o assunto:
O estudo de viabilidade do empreendimento consiste em, a partir das
informações coletadas sobre o terreno nas etapas anteriores do processo
de incorporação, simular o empreendimento que poderia ser concebido
e os resultados que se obteriam diante das variáveis do mercado
imobiliário e financeiro – demanda, custos financeiros, disponibilidade
de recursos financeiros, concorrência, etc. – e diante das variáveis do
setor da construção, projetando os indicadores de resultado financeiro
e econômico do empreendimento.
Vale ressaltar que um estudo de viabilidade pode adotar um cenário de fluxo
indexado, quando se considera percentuais de atualização monetária ou um cenário de
moeda forte, que significa aquele valor estável ao longo do tempo, sem os reflexos de
uma instabilidade econômica ou da desvalorização influenciada pela inflação.
Para entendimento da definição deste estudo, é importante considerar a
necessidade de análise do negócio como um todo, etapa por etapa, o que permite a
alocação de receitas, custos e despesas, suas respectivas atividades, prazos para conclusão
de cada uma delas e suas ações precedentes, conforme explicitado ao longo deste trabalho.
Existem 3 principais tipos de viabilidade comumente utilizadas no mercado, a
viabilidade de compra do terreno, a de lançamento e a de acompanhamento.
18
3.1.1 Viabilidade de Compra
É a primeira a ser elaborada, para que a compra do terreno seja efetuada. Nela
contém o estudo de massa, o anteprojeto executivo, compatibilização com a legislação
local, o mercado alvo (alto, médio, baixo padrão/MCMV), e a estimativa de preço de
venda de acordo com a absorção da região.
3.1.2 Viabilidade de Lançamento
É elaborada com base na viabilidade de compra, pois as premissas iniciais
permanecem. Após um maior estudo do mercado, do projeto, e da elaboração refinada
de todos os orçamentos, além da projeção precisa da receita, o projeto é lançado com essa
viabilidade. Essa será elaborada no estudo de caso do presente trabalho.
3.1.3 Viabilidade de Acompanhamento
É o acompanhamento da viabilidade de lançamento, realizada por algumas
empresas mensalmente, bimestralmente ou mesmo semestralmente. A análise periódica
do fluxo de caixa da viabilidade é de extrema importância, pois permite a apuração do
lucro realizado e projetado para cada empreendimento, além da adoção de novas
estratégias para que o lucro projetado no lançamento seja garantido.
TAXA DE DESCONTO
A taxa de desconto é a taxa que será utilizada para descontar os fluxos futuros do
projeto, ou seja, é utilizada para determinar o valor presente de um investimento feito no
futuro. Essa taxa o reflete o grau de risco de um investimento, pois ajuda o investidor a
ter mais certeza sobre a possibilidade de retorno oferecida pelo ativo no qual ele está
aplicando seu capital, no caso do presente estudo, na incorporação imobiliária de um
empreendimento.
Essa taxa define-se por incluir no modelo financeiro a premissa de que o dinheiro
sofrerá desconto se olhado a valor presente. Ou seja, esse processo converte os fluxos de
19
caixa futuros em fluxos de caixa presente, trazendo o valor futuro de um ativo para valor
presente.
Conforme Samanez (2002), a taxa de desconto pode ser entendida de duas
maneiras:
Custo de capital próprio - Capital Asset Pricing Model (CAPM).
Custo médio ponderado de capital - Weighted Average Cost of Capital (WACC)
A taxa de desconto, portanto, é a forma que a incorporadora utiliza para valorar o
dinheiro investido no tempo de um projeto imobiliário, e neste caso torna-se fundamental
em razão das curvas de receitas e despesas no fluxo de caixa não serem uniformes e as
despesas ocorrerem antes do que receitas, gerando uma exposição considerável de caixa.
3.2.1 Custo de Capital Próprio - Capital Asset Pricing Model (CAPM).
Para avaliarmos a viabilidade de um projeto, precisamos determinar o volume de
retorno adicional que o investidor deve exigir pelo risco incremental que estará correndo
no empreendimento (prêmio pelo risco). Este retorno mínimo exigido é a Taxa Mínima
de Atratividade (TMA) para o capital próprio a ser utilizada na avaliação econômica. Esta
taxa pode ser obtida pelo método de precificação de ativos do mercado financeiro, o
CAPM – Capital Asset Pricing Model (Samanez, 2002).
𝑇𝑀𝐴 = 𝑇𝐿𝑅 + 𝛽 (𝑅𝑚 − 𝑇𝐿𝑅) Eq. 1
Sendo:
TMA: Taxa Mínima de Atratividade do projeto (custo do capital próprio)
TLR: Taxa Livre de Risco, ou de Risco Zero (teórico, lembre-se!)
RM: Retorno esperado de mercado
Beta: Coeficiente de risco
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3.2.2 Custo Médio Ponderado de Capital (CPMC) - Weighted Average Cost of Capital
(WACC)
O weighted Average Cost of Capital (WACC) é o custo médio ponderado do
capital (CMPC), onde a empresa é financiada ao mesmo tempo por capital próprio e
capital de terceiros, ou seja, é uma taxa que pondera o custo de capital dos acionistas e o
custo da dívida, representando o retorno esperado pela empresa. (Gitman, 2010). O custo
da dívida, o valor do capital próprio e o capital de terceiros devem ter seus valores
proporcionais ao mercado.
A partir do cálculo do custo de capital próprio e com o custo de capital de terceiros
faz-se uma ponderação entre tais taxas e os valores de cada recurso, chegando finalmente
à taxa efetiva de desconto utilizada para trazer os fluxos de caixa projetados a valor
presente, taxa essa encontrada pelo modelo WACC.
𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝐾𝑒 𝑥 (
𝐸
𝐷 + 𝐸) + 𝐾𝑑 𝑥 (
𝐷
𝐷 + 𝐸) Eq. 2
Sendo:
WACC: Custo médio ponderado de capital - Weighted Average Cost of Capital
Ke = TMA: Custo de capital próprio
Kd: Custo da dívida
E: Total do patrimônio líquido (equity)
D: Total da dívida (debt)
No estudo de viabilidade a SPE usará um WACC de 11% a.a. para a elaboração
do fluxo de caixa descontado, estando, portanto, dentro da taxa utilizado no mercado.
FLUXO DE CAIXA DESCONTADO
Segundo Ross, Westerfield & Jordan (2002), um dos principais componentes para
auxiliar a administração financeira de uma empresa e estudar a viabilidade de um projeto
chama-se fluxo de caixa, ferramenta gerencial que apoia os administradores no processo
decisório das organizações, bem como permite aos mesmos avaliarem a viabilidade de
21
um novo projeto. Se os fluxos de caixa são otimizados, obtém-se maior segurança na
utilização do capital empregado.
Essa é e deve ser a preocupação constante das empresas, pois os custos financeiros
podem absorver valores significativos da sua receita operacional, lembrando ainda que
hoje em dia no Brasil o custo de capital de curto prazo é altíssimo.
Ainda dentro do propósito do fluxo de caixa, para se chegar ao estudo de
viabilidade financeira de um projeto é importante à consideração de alguns termos.
Primeiramente deve-se definir a taxa de desconto que trará todos os fluxos projetados a
valores presentes, já que não se pode comparar valores em tempos distintos. Para se
chegar a esta taxa é necessário observar a estrutura de capital da empresa e então fazer
uso do custo de capital próprio ou, segundo Ross, Westerfield & Jordan (2002) "modelo
de precificação de ativos" (CAPM) e do custo de capital de terceiros, como mencionado
no último item.
Ao utilizar essa metodologia, se torna necessário o uso de técnicas e análise de
vários indicadores empregados no mercado que serão expostos a seguir.
3.3.1 Fluxo de Caixa em Moeda Forte
Campos Filho (1992), ao defender o controle através do fluxo de caixa, afirma
que, para fins gerenciais, faz-se necessário que as transações sejam registradas em moeda
forte. Isso significa que os fluxos futuros serão estáveis, sem correção da inflação. No
caso do fluxo de caixa de empreendimentos imobiliários, assume-se que tanto as receitas
quanto as despesas serão corrigidas pela mesma taxa, o Índice Nacional da Construção
Civil (INCC).
Segundo Lima Júnior (2011), o INCC apura a evolução dos custos no setor da
construção (materiais e equipamentos, serviços e mão-de-obra. É a inflação do setor da
construção civil e mercado imobiliário, além de um dos termômetros do nível de atividade
da economia.
22
O estoque a venda e as parcelas dos clientes do empreendimento serão corrigidas
mensalmente pelo INCC, assim como todos os orçamentos serão corrigidos, sendo mais
expressivo o orçamento de obra.
3.3.2 Valor presente líquido (VPL)
Ross, Westerfield & Jordan (2002) definem que o Valor Presente Líquido (VPL)
demonstra ao investidor qual o valor monetário de determinado investimento para a
empresa hoje. A operacionalização do método consiste em descontar todos os fluxos de
caixa para o instante zero por uma taxa e somar o valor do investimento inicial. Estes
fluxos são, normalmente, descontados pela TMA imposto pela empresa.
𝑉𝑃𝐿 = ∑𝐹𝐶𝑡
(1 + 𝑖)𝑛
𝑛=𝑁
𝑛=0
Eq. 3
Sendo:
VPL: Valor presente líquido
FCt: Valores do fluxo de caixa no momento t
i: WACC (Custo médio ponderado de capital - Weighted Average Cost of Capital)
n: período de tempo
Logo, um VPL positivo significa que o investimento terá um retorno acima da
TMA e traz consigo a constatação de que o projeto se mostra viável naquele momento.
Esse indicador financeiro auxilia os investidores nas tomadas de decisão quanto aos
projetos que serão executados, ou não, ao longo do tempo. Da mesma forma, um VPL
negativo atesta que o investimento não é capaz de gerar o retorno mínimo esperado pela
empresa, podendo até mesmo gerar prejuízos para a mesma.
3.3.3 Taxa Interna de Retorno (TIR)
A Taxa Interna de Retorno (TIR) é definida por Ross, Westerfield & Jordan
(2002), como a taxa de juros que anula o valor presente líquido (VPL) de um
empreendimento. Essa taxa é conhecida como sendo a mínima taxa necessária para
23
retorno do investimento, ou seja, o projeto será interessante se a taxa interna de retorno
for superior à TMA.
Para que a operação se torne viável, é necessário que o valor encontrado na
verificação do VPL seja maior que zero. Para encontrar o valor da TIR é necessário
colocar a equação em função de “i”, onde o coeficiente “i” representara a TIR.
Gitman, (2010) define que a Taxa Interna de Retorno representa a rentabilidade
de um investimento por unidade tempo e a taxa de juros composto que retorna o VPL de
um investimento a zero. A partir da ótica da matemática, a TIR é a projeção da taxa de
juros a ser aplicada sobre o valor presente das entradas de caixa para igualar ao valor
presente das saídas do investimento, podendo ser representado pela equação abaixo:
0 = ∑𝐸𝐶𝑡
(1 + 𝑖)𝑛 − ∑
𝑆𝐶𝑡
(1 + 𝑖)𝑛
𝑁
𝑛=0
𝑁
𝑛=0
Eq. 4
Sendo:
SC: saídas de caixa no momento t
EC: entradas de caixa no momento t
i: representação da TIR
n: período de análise
Com o objetivo de comparação de rentabilidade, a taxa interna de retorno
representa a taxa com que o capital é remunerado durante o período de investimento.
Quando se iguala o cálculo da TIR à zero significa que o valor recebido é igual ao valor
investido. Esse indicador é muito usado para comparar diferentes tipos de investimentos,
como por exemplo aplicações financeiras.
3.3.4 Tempo de Recuperação do Capital Simples – payback simples
O payback simples é determinado pelo tempo em que o acionista é de fato
reembolsado pelo investimento realizado, ou seja, trata-se do momento em que o fluxo
de caixa acumulado se torna positivo.
24
Nos projetos de desenvolvimento imobiliários não enquadrados no programa
Minha Casa Minha Vida, o payback costuma ser longo sempre ocorrendo no final da obra,
no momento do recebimento do repasse, variando entre 20 e 40 meses. Isso ocorre, pois,
o fluxo de caixa é negativo por muito tempo.
Esse indicador não é muito utilizado na análise dos empreendimentos
imobiliários, pois é de conhecimento do mercado que os projetos imobiliários são de ciclo
longo.
3.3.5 Margem de Lucro
Segundo Lima Júnior (1993), esse indicador é o principal índice para tomada de
decisão de uma incorporadora em relação a aquisição de um novo negócio, calculado pela
razão entre o VPL e o Valor Geral de Vendas (VGV) à valor presente. Traz a informação
percentual do lucro sobre a receita do negócio, ou seja, do montante que entra no caixa
da empresa, o quanto, percentualmente, representa o lucro. É muito comum utilizado dois
tipos de margens, bruta e líquida.
𝑀𝑎𝑟𝑔𝑒𝑚 =
𝑟𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎𝑠 − 𝑑𝑒𝑠𝑝𝑒𝑠𝑎𝑠
𝑟𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎=
𝑙𝑢𝑐𝑟𝑜
𝑟𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎 Eq. 5
3.3.5.1 Margem Bruta
É calculado considerando somente os custos e despesas relacionados à operação
do empreendimento: impostos, terreno, custo de obra, manutenção e incorporação.
Subtraindo esses itens da receita, é possível obter o lucro bruto.
Figura 4: Exemplificação do cálculo da margem bruta
Receita 1.000.000
Despesas e Custos 800.000-
Lucro Bruto 200.000
Margem Bruta 20,00%
25
3.3.5.2 Margem Líquida
É calculado considerando todos os custos e despesas necessários para a
implantação do empreendimento. Ao subtrair esses valores da receita, é possível obter o
lucro líquido. O cálculo pode ser feito com valores nominais ou valores à valor presente
(VP). No mercado, o principal indicador de um projeto imobiliário é a margem líquida à
valor presente.
Figura 5: Exemplificação do cálculo da margem líquida
𝑀𝑎𝑟𝑔𝑒𝑚 𝑉𝑃 =
𝐿𝑢𝑐𝑟𝑜 𝑉𝑃 (𝑉𝑃𝐿)
𝑅𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎 𝑉𝑃 Eq. 6
3.3.6 Exposição Máxima – Cash Out
É o indicador com propósito de mostrar qual será o valor total de investimento
necessário para a operação se desenvolver. A conta acumula todos as saídas projetadas
para os meses de investimento, sendo o maior valor negativo o valor da exposição
máxima, ou mesmo o valor a ser investido no projeto.
A figura abaixo ilustra o comportamento padrão do fluxo de caixa de uma
incorporação imobiliária, apontando no ponto mais extremo inferior sendo o valor da
exposição máxima de caixa do projeto.
Exposição máxima também pode ser denominado como cash out, termo o inglês
que significa o dinheiro “gasto” ou saída de caixa.
Receita 1.000.000
Despesas e Custos 800.000-
Lucro Bruto 200.000
Outras despesas 90.000-
Lucro Líquido 110.000
Margem Líquida 11,00%
26
Figura 6: Ilustração do ponto de exposição máxima do Fluxo de Caixa
3.3.7 Valor Remanescente do Investimento - Cash In
É o indicador que mostrará o valor residual do investimento na perpetuidade, ou
seja, o valor remanescente do investimento. É muito utilizado no mercado juntamente
com o cash out.
Cash out: valor investido
Cash in: valor recebido na perpetuidade
Figura 7: Ilustração do retorno do investimento (valor residual do fluxo do Fluxo de Caixa)
Exposição Máxima
-4.000.000
-3.000.000
-2.000.000
-1.000.000
-
1.000.000
2.000.000
3.000.000
Cash In
-4.000.000
-3.000.000
-2.000.000
-1.000.000
-
1.000.000
2.000.000
3.000.000
27
4 ESTUDO DE CASO – RESIDENCIAL MARACANÃ
Nessa seção do trabalho, será apresentado o estudo de caso de um
empreendimento imobiliário do programa Minha Casa Minha Vida no município do Rio
de Janeiro, adotando premissas e métodos de avaliação praticados no mercado
imobiliário. A data base do estudo é setembro/18, todos os índices, correções e fluxo de
caixa previstos estão a partir dessa data, sendo adotada como o mês 0, coincidindo com a
data de lançamento do empreendimento. O cronograma do projeto será detalhado mais
adiante.
No estudo não será considerado a obtenção de financiamento para o custeio da
obra (financiamento pessoa jurídica), pois considerando o pequeno porte da
incorporadora, a obtenção de crédito é muito dificultada no presente momento do
mercado.
ESTUDO DO MERCADO ALVO
O mercado alvo do PMCMV é composto por famílias com renda bruta de até R$
6.500 por ano, sendo assim necessário o foco do modelo de negócios em habitações de
baixa renda. A procura de imóveis por esse tipo de cliente se dá em busca do primeiro
imóvel, na maioria das vezes solteiros/noivos e também são jovens, sendo a maior parcela
com até 30 anos. Abaixo, segundo levantamento do perfil do cliente da MRV, estão as
principais características aqui mencionadas (MRV, Relações com Investidores, 2017):
Figura 8: Perfil do cliente MRV – (MRV, Relações com Investidores, 2017
<https://ri.mrv.com.br/>)
28
A sigla LTV significa Loan To Value, que traduzido é valor financiado do imóvel
em relação ao seu valor de mercado, sendo o último avaliado pelo banco que concede o
empréstimo:
𝐿𝑇𝑉 =
𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑓𝑖𝑛𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙
𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 Eq. 7
Esse cliente de baixa renda se difere bastante do cliente que busca imóveis de
média/alta renda, pois suas necessidades são distintas. O produto é diferente, o funding
(meio financiador dos empréstimos) e o fluxo de caixa para o incorporador, como
veremos mais adiante, é diferente, como podemos ver na tabela a seguir.
Tabela 4: Diferença entre imóveis de baixa e média/alta renda
Ciente do mercado alvo e do perfil dos clientes potenciais do PMCMV, busca-se
uma região que atraia a demanda de tais clientes e que ao mesmo tempo seja escassa a
oferta de lançamentos de empreendimentos para a baixa renda.
LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO
Ao realizar uma breve prospecção de terrenos no município do Rio de Janeiro,
escolhemos a macrorregião da Zona Norte, típica de empreendimentos MCMV por
justamente haver enorme demanda (elevado déficit habitacional, presença de favelas) e
baixa oferta de imóveis adequados para a habitação popular. Ao analisar terrenos nessa
zona, o mais atrativo foi o localizado no bairro Rocha, sendo esse o mais próximo da
região central da cidade.
O terreno do empreendimento está localizado na Rua General Belford, número
374, no bairro Rocha. Como já mencionado, o bairro está situado na Zona Norte do
Imóveis Baixa Renda Imóveis Média/Alta Renda
Racional de Compra Prestação menor que o aluguel
Motivo da Compra Necessidade (1º imóvel) Upgrade
Funding Abundante e taxas inalteradas Escassso e dependente da SELIC
Produto Padronizado Exclusivo
Repasse Financiamento Ao longo da obra Pós-chaves
Fluxo de Caixa do Incorporador Recebimento de acordo com a construção Parcela financiamento pós-obra
29
município do Rio de Janeiro, sendo seu IDH, no ano 2000 o 59º melhor da cidade, de um
total de 160. De classe média e média-baixa, tem como área limítrofe os bairros do Jacaré,
Manguinhos, Benfica, São Francisco Xavier, Riachuelo e Vila Isabel. É separado deste
último pela Serra do Engenho Novo.
Figura 9: Delimitação do bairro Rocha – (Google Maps, 2018
<https://www.google.com.br/maps>)
É cortado pela linha férrea pelas estações São Francisco Xavier e Riachuelo. É de
fácil acesso aos principais bairros do município. Hoje a área do Rocha é
predominantemente residencial, mas de herança de muitas indústrias, tais quais, Sarsa,
Mirurgia, Long Life, Royal Labe, entre outras.
Apresenta como principais autovias a 24 de maio, que liga o Rocha ao Méier, a
Rua Ana Néri e a Avenida Brasil, que liga os moradores do bairro até a Tijuca em poucos
minutos. Caracteriza-se por ser um bairro de ótimo acesso para praticamente todas as
regiões da cidade.
A seguir, segue a localização exata do terreno que será localizado o
empreendimento do presente estudo:
30
Figura 10: Localização do terreno – (Google Maps, 2018< https://www.google.com.br/maps>)
Figura 11: Localização do terreno – (Google Earth, 2018 <https://www.google.com.br/maps/>)
31
Figura 12: Localização do terreno – (Google Earth, 2018 <https://www.google.com.br/maps/>)
TERRENO
O terreno é composto por um lote e 4 casas, totalizando 6.877,20 m². O valor
negociado totaliza R$ 7.700.000, um valor de R$ 1.119,64/m², adequado aos preços
praticados na região. O pagamento será realizado em 10 parcelas iguais de R$ 770.000,
sem correção a partir do mês de fechamento do negócio.
Além do pagamento do terreno, será necessário o desembolso do Imposto de
Transmissão de Bens Imobiliários (ITBI), de 3% do valor de negociação, despesas
jurídicas, corretagem de 4% do valor de negociação e valores de despesas diversas. Com
isso o fluxo de pagamento da linha “terrenos”, esta apresentado a seguir:
Figura 13: Fluxo de pagamento da linha "terrenos", com todas as despesas referente à aquisição
do terreno
DataPagamento de
TerrenoITBI
Despesas
Jurídicas Diversos Comissão Terreno
Despesas de
Terrenos
ago/18 - - - - - -
set/18 (770.000) (231.000) (25.000) (25.000) (308.000) (1.359.000)
out/18 (770.000) - - - - (770.000)
nov/18 (770.000) - - - - (770.000)
dez/18 (770.000) - - - - (770.000)
jan/19 (770.000) - - - - (770.000)
fev/19 (770.000) - - - - (770.000)
mar/19 (770.000) - - - - (770.000)
abr/19 (770.000) - - - - (770.000)
mai/19 (770.000) - - - - (770.000)
jun/19 (770.000) - - - - (770.000)
32
LEGISLAÇÃO
Segundo o Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, instituído pela Lei
Complementar n.º 111 de 1º de fevereiro de 2011, o terreno localizado na Rua General
Belford, número 374, está enquadrado na Macrozona de Ocupação Incentivada e na Zona
Residencial 5.
Possuí Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT) de 2,10 e gabarito máximo
permitido de 45,0 m. Todos os dados extraídos do portal da Secretaria Munincipal de
Urbanismo estão presentes no Anexo 9.
𝐼𝐴𝑇 =
Á𝑟𝑒𝑎 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢í𝑑𝑎
Á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑜 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 ≤ 2,10 Eq. 8
CARACTERÍSTICAS GERAIS E ESTUDO DE MASSA
Ao realizar o estudo do terreno, foi feito o estudo de massa para verificar a
viabilidade de construção de unidades habitacionais no local, atendendo a legislação
apresentada.
Foi feita a concepção de 183 vagas cobertas e 235 unidades, divididas em 2 blocos,
117 unidades no bloco 01 e 118 unidades no bloco 02. Elas serão distribuídas em 14
andares tipo, com 8 unidades por andar. O bloco 01 terá 5 unidades no térreo e o bloco
02, 6 unidades no térreo.
As unidades terão com 2 tipologias: 2 quartos com 48,82 m² e 2 quartos com 48,01
m². A quantidade de cada tipologia, assim como a área privativa total está ilustrada
abaixo:
Tabela 5: Quadro de áreas por tipologia
Tipo Quantidade Área m²
2 Quartos 118 48,82
2 Quartos 117 48,05
Total 235 11.382,81
33
Figura 14: Planta básica do projeto com área de 48,82 m², padrão MCMV – (Precon Engenharia
< https://www.meuprecon.com.br/empreendimentos/ville-holanda/>)
Com isso, o empreendimento possui uma área privativa total (área vendável) de
11.382,8 m². Considerando uma eficiência característica dos projetos MCMV de 0,80, a
área construída do empreendimento será de 14.223,95 m² e altura de 43,40 m.
Os dados do projeto estão assim compatíveis com a legislação apresentada,
conforme apresentado no Anexo 1.
Tabela 6: IAT do projeto
Tabela 7: Gabarito do projeto
IAT Permitida 3,00
Área do Terreno (m²) 6.877,20
Área Construída (m²) 14.223,95
IAT do Projeto 2,07
IAT
Gabarito Permitido (m) 45,00
Gabarito do Projeto (m) 43,40
Gabarito
34
PRECIFICAÇÃO E VELOCIDADE DE VENDAS
4.6.1 Precificação
A precificação do empreendimento será feita de modo a compatibilizar o preço do
m² aceito pelo mercado e o valor máximo da unidade limitado às faixas do programa
MCMV. Para viabilizarmos o projeto, ele se enquadrará na faixa 3 no MCMV, podendo
a unidade ser precificada no valor máximo de R$ 240.000, como mencionado na figura
3. Esse valor não é corrigido, permanecendo fixo até que haja uma nova
resolução/reajuste no PMCMV.
Após uma análise do mercado de empreendimentos de baixa renda da região,
adotaremos o valor de R$ 4.500/m² e chegaremos em um Valor Geral de Vendas (VGV)
abaixo:
Tabela 8: Cálculo do VGV total do empreendimento
O Valor de R$ 217.935 é adequado pois está abaixo do teto da faixa 3, isso trará
dois benefícios ao empreendimento:
Permitirá boa dispersão entre as unidades do empreendimento
Será possível reajustar o preço das unidades até que atinja o valor de R$ 240.000
Após a elaboração do cronograma de lançamento, da adoção das premissas para
os orçamentos e posterior elaboração do fluxo de caixa do projeto, será possível analisar
o impacto do preço do m² de venda na margem do empreendimento. Adotaremos o VGV
de R$ 51.214.725 para o presente estudo.
Descrição Valor
Área Privativa Média 48,44 m²
Preço Médio do m² 4.500R$
Tícket Médio 217.935R$
Unidades em Estoque 235
VGV Total 51.214.725R$
35
Esse VGV será utilizado como base para várias premissas de orçamento, pois
muitas delas são arbitradas sendo um percentual desse montante, veremos adiante no
tópico que todos os orçamentos serão explicados.
4.6.2 Velocidade de Vendas
Para o presente empreendimento, será adotada uma velocidade de vendas de 12
meses, ou seja, planeja-se zerar o estoque de lançamento de 235 unidades no período de
um ano. Com isso, projetamos vendas de 20 unidades por mês, na média.
Esse número é bem factível e até mesmo conservador, pois a alta demanda por
unidades do programa MCMV, aliado à facilidade de aprovação de crédito junto à Caixa
Econômica Federal (CEF), proporcionam uma alta liquidez a esse produto.
CRONOGRAMA DE LANÇAMENTO
O cronograma de lançamento do empreendimento será elaborado a partir do mês
0, agosto/18, sendo o lançamento do projeto no mês seguinte (setembro/18), ou seja, o
início das vendas. Após 6 meses do lançamento, será o início da obra, com duração de 26
meses, terminando no habite-se:
Lançamento – início obra: 6 meses
Início obra – habite-se: 26 meses
Figura 15: Cronograma do empreendimento
0 6 32
26 meses
Lançamento Término da Obra e Habite-se
6 meses
Início das Obras
36
COMISSÃO E RECEITA
4.8.1 Comissão
A comissão comumente adotada no mercado de empreendimentos MCMV é de
4% a 5% do VGV bruto, no presente trabalho será adotado o valor de 4,5% a ser pago
indiretamente à imobiliária de vendas. Esse pagamento indireto é de fundamental
importância, pois no momento da compra, o cliente fará dois pagamentos, um para a
incorporadora (ato) e o para a imobiliária (comissão), dessa maneira o VGV líquido da
incorporadora será o VGV bruto descontado da comissão.
Como o regime tributário da SPE é de lucro presumido aderido ao RET (como
visto no tópico 2.2.1), a base de cálculo de impostos é a receita. Se o pagamento da
comissão for feito diretamente para a incorporadora e realizado um posterior repasse para
a imobiliária, a base de receitas aumentará e incidirá impostos. Para evitar essa dupla
taxação e um maior gasto com impostos, é importante que o pagamento da comissão seja
indireto (do cliente para a imobiliária).
Tabela 9: Cálculo do VGV líquido do incorporador, após desconto da comissão
4.8.2 Receita das Unidades Vendidas
Para que seja feita uma projeção de receita de empreendimentos imobiliários, é
necessário adotar uma tabela de vendas padrão, pois o fluxo de recebíveis varia muito de
acordo com as propostas recebidas pelos clientes. Como o resultado do empreendimento
é feito analisando o VPL, o desconto de cada unidade será calculado em relação à essa
tabela padrão.
Em empreendimentos imobiliários comuns, a tabela de vendas mais adotada no
mercado é a seguinte:
VGV Bruto 217.935
Comissão (4,5%) 9.807
VGV Líquido 208.128
37
Tabela 10: Tabela de vendas padrão para empreendimento comum (não enquadrado no MCMV)
No Anexo 2 está apresentado o fluxo de recebíveis de uma unidade de um projeto
imobiliário comum (não enquadrado no MCMV),
Por se tratar de um empreendimento MCMV, adotaremos a seguinte tabela –
valores % em relação ao VGV líquido (descontado o pagamento da comissão):
Tabela 11: Tabela de vendas padrão para empreendimento MCMV
Ato: e o valor pago à vista pelos clientes, tambem chamado de “entrada”, que sera
utilizado para pagamento de comissão da venda do imóvel
Pró-soluto: trata-se de uma especificidade do PMCMV, são parcelas pagas desde
a compra do imóvel até a entrega das chaves, é calculado pela diferença entre o valor
financiado e o valor do imóvel, descontado o valor pago de entrada. Esse tipo de parcela
é muito frequente, pois nem sempre a capacidade de financiamento do cliente comporta
o montante necessário da unidade.
Tabela 12: Exemplo do cálculo do pró-soluto
Ato 10%
Mensais 25%
Financiamento 65%
Tabela de Vendas
Ato 5%
Pró-Soluto 15%
Financiamento 80%
Tabela de Vendas
Tipo Valor %
VGV Bruto 217.935
Comissão 9.807
VGV líquido 208.128 100%
Entrada (-) 10.406 5%
Financiamento (-) 166.502 80%
Pró Soluto (=) 31.219 15%
38
Financiamento: é a parcela de financiamento da unidade, sendo essa paga pelo
banco financiador, e não pelo cliente como no ato e no pró-soluto
Serão necessários maiores detalhes sobre essa parcela de financiamento, pois
existem algumas particularidades no MCMV. Em um empreendimento não enquadrado
no programa (incorporação comum), o recebimento da parcela de financiamento,
denominado de “repasse” e feito apos a entrega do projeto. O fluxo apresentado no anexo
1 ilustra esse recebimento, ocorrendo após o término da obra, o montante de R$ 152.800
corresponde a 80% do VGV líquido.
Em contraste com o recebimento pós habite-se na incorporação comum, no
programa MCMV, esse recebimento é feito durante o período de obra, sendo necessário
a abordagem dos clientes para a assinatura do repasse junto à CEF logo após a venda das
unidades. A liberação (repasse) dos valores financiados do cliente junto à CEF para a
incorporadora será feita de duas formas: repasse do terreno e repasse associativo,
respeitando a curva de obra.
Repasse do Terreno: a Caixa Econômica Federal fará a avaliação do terreno, e de
acordo com a fração ideal de cada unidade (FIT), o valor correspondente à essa fração
será liberado na assinatura do repasse, após o percentual mínimo de 2% de obra concluída
(avanço físico que será medido mensalmente pelo banco).
𝐹𝐼𝑇 =
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝐴𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎çã𝑜 𝑑𝑜 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜
𝑁ú𝑚𝑒𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑢𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠 Eq. 9
Tabela 13: Valor do FIT para cada unidade
Repasse Associativo: A diferença entre o valor financiado total do cliente e o FIT,
será o valor a ser liberado no repasse associativo. Esses valores serão liberados conforme
curva de obra e após o percentual mínimo de 20% de obra concluída (avanço físico que
Avaliação do Terreno 7.000.000
Número de Unidades 235
FIT 29.787
Repasse do Terreno
39
será medido mensalmente pelo banco). Um percentual de 5% será retido após o final das
obras, que só será liberado pela Caixa Econômica Federal após a confirmação de
conformidade do empreendimento com as regras de qualidade com o PMCMV.
No Anexo 3 está apresentado o fluxo de recebíveis de uma unidade enquadrada
no PMCMV, com todos os tipos de parcelas separadas.
Deflação do Saldo a Receber do Associativo: conforme a Cartilha da Caixa
Econômica Federal (2017), os valores a receber do financiamento associativo serão
corrigidos pelo índice da poupança, projetado na viabilidade em 4,91% a.a..
Como explicado no item “Fluxo de Caixa em Moeda Forte”, os valores futuros de
receitas e gastos serão corrigidos pelo INCC, projetado em 6% a.a.. A diferença entre
essas taxas é tida como uma deflação na receita, portanto o percentual de 1,04%
(diferença entre a correção da receita e do INCC), será imputada no fluxo como uma
despesa.
Tabela 14: Premissas para o cálculo da deflação do repasse associativo
Com o entendimento dos recebíveis de uma unidade, foi feita a projeção de
receitas para todo o empreendimento, de acordo com as premissas adotadas
anteriormente:
Tabela 15: Premissas de vendas
INCC Projetado 6,00%
Poupança 4,91%
Deflação 1,04%
Recebimento Associativo
Velocidade de Vendas (meses) 12
Vendas/Mês 20
Preço m² 4.500R$
Preço médio 217.935R$
VGV Bruto 51.214.725R$
VGV Líquido 48.910.062R$
Premissas de Venda
40
Figura 16: Fluxo de recebíveis de todo o empreendimento, com base na velocidade de vendas,
preço médio adotado e velocidade de vendas
IMPOSTOS
Como descrito no tópico 2.2.1, a SPE do empreendimento está enquadrada no
regime de lucro presumido aderido ao RET (Regime Especial de Tributação) e estabelece
um percentual de impostos de 4% sobre a receita, sendo pago no mês N+1 após apuração
da entrada dos valores.
No Anexo 5 (Fluxo de Caixa Consolidado), estão presentes os valores
desembolsados com impostos, de acordo com as entradas de caixa.
ORÇAMENTOS
Essa seção do estudo é de fundamental importância, pois os valores/premissas
aqui adotadas são previsões futuras de gastos, e é papel do incorporador garantir que esses
Data Ato Pró-Soluto Repasse Terreno Associativo Deflação Associativo Receita Total
ago/18 - - - - - -
set/18 208.160 18.924 - - (4.726) 222.357
out/18 208.160 38.439 - - (7.089) 239.509
nov/18 208.160 58.583 - - (9.453) 257.291
dez/18 208.160 79.399 - - (11.816) 275.743
jan/19 208.160 100.933 - - (14.179) 294.914
fev/19 208.160 123.236 - - (16.542) 314.854
mar/19 208.160 146.365 - - (18.905) 335.619
abr/19 208.160 170.383 595.745 - (21.268) 953.019
mai/19 208.160 195.362 595.745 - (23.631) 975.636
jun/19 208.160 221.382 595.745 - (25.995) 999.292
jul/19 208.160 248.534 595.745 - (27.767) 1.024.671
ago/19 156.120 269.823 595.745 - (27.767) 993.920
set/19 - 269.823 595.745 - (27.767) 837.800
out/19 - 269.823 595.745 - (27.767) 837.800
nov/19 - 269.823 595.745 - (27.767) 837.800
dez/19 - 269.823 595.745 - (27.767) 837.800
jan/20 - 269.823 595.745 - (27.767) 837.800
fev/20 - 269.823 595.745 - (26.333) 839.234
mar/20 - 269.823 446.809 1.658.960 (24.900) 2.350.692
abr/20 - 269.823 - 1.658.960 (23.132) 1.905.651
mai/20 - 269.823 - 2.045.567 (21.328) 2.294.062
jun/20 - 269.823 - 2.088.094 (19.454) 2.338.463
jul/20 - 269.823 - 2.169.281 (17.509) 2.421.595
ago/20 - 269.823 - 2.250.468 (15.598) 2.504.693
set/20 - 269.823 - 2.211.808 (13.830) 2.467.800
out/20 - 269.823 - 2.045.567 (11.861) 2.303.529
nov/20 - 269.823 - 2.279.345 (10.025) 2.539.143
dez/20 - 269.823 - 2.124.702 (8.388) 2.386.137
jan/21 - 269.823 - 1.893.645 (6.785) 2.156.682
fev/21 - 269.823 - 1.854.985 (5.253) 2.119.555
mar/21 - 269.823 - 1.773.797 (3.877) 2.039.743
abr/21 - 269.823 - 1.592.092 (2.535) 1.859.380
mai/21 - 269.823 - 1.553.431 (1.388) 1.821.866
jun/21 - - - 1.326.660 (1.388) 1.325.272
jul/21 - - - - - -
ago/21 - - - 1.606.703 - 1.606.703
set/21 - - - - - -
41
orçamentos sejam respeitados. Além de controlar os gastos em valores nominais, é
imprescindível respeitar a curva desses gastos, pois o fluxo de caixa descontado (que será
elaborado adiante) leva em conta o período em que ocorrem esses gastos, portanto a
margem do empreendimento pode ser impactada se ocorrerem gastos antes do previsto,
por exemplo.
Os orçamentos estão separados em:
Terrenos (tópico 4.3)
Incorporação
Marketing
Obra
Relacionamento com o Cliente
Manutenção
Despesas de Vendas
Despesas Administrativas
4.10.1 Incorporação
No orçamento de incorporação estão os gastos de licenças, medidas
compensatórias, despesas jurídicas para a legalização do projeto, demolição da estrutura
existente no terreno adquirido e Imposto Territorial Urbano (IPTU) do terreno até a
entrega do empreendimento.
Para cada item desse orçamento, foram adotados valores conforme práticas de
mercado que se relacionam com a dimensão de 6.460,46 m² do terreno.
Tabela 16: Orçamento de incorporação
Desp. de Incorporação 192.000
Despesas Jurídicas 45.000
IPTU 270.000
Licenças 90.000
Demolição 650.000
Medida Compensatória 100.000
Total 1.347.000
Orçamento de Incorporação
42
4.10.2 Marketing
As despesas de marketing com o empreendimento serão adotadas conforme
prática de mercado, representando um percentual de 4% do VGV bruto, totalizando R$
2.048.904.
Tabela 17: Cálculo da verba de marketing
Esses gastos ocorrerão enquanto houver unidades em estoque, de acordo com a
velocidade de vendas adotada de 12 meses.
OBRA
O orçamento de obra em empreendimentos imobiliários é responsável por 60% a
70% de todos os gastos, sendo necessária uma maior atenção à sua elaboração.
4.11.1 Características da Construção
Empreendimento residencial com 2 blocos, 235 unidades, térreo mais 14 pavimentos tipo,
sendo 8 unidades por pavimento. 2 elevadores por bloco, 4 no total. Estrutura em
alvenaria estrutural, fachada em monocapa, fundação em estaca hélice.
4.11.2 Orçamento Detalhado
O orçamento apresentado foi baseado com o custo de construção fornecido pela
construtora RJZ Cyrela, de acordo com o padrão construtivo MCMV.
De acordo com o projeto do presente estudo, a área construída é de 14.223,95 m²,
e adotando um custo de R$ 1.700/m², chegaremos em um custo raso global de R$
VGV Total 51.222.600
% de Marketing 4,00%
Verba de Marketing 2.048.904
43
24.180.715, distribuído entre as diversas linhas de gasto conforme apresentado no
orçamento, Anexo 4.
Sobre o custo raso de obra apresentado, incidirá taxa de administração, podendo
ser adotada gerencialmente (caso a construção seja feita pela própria incorporadora), ou
efetiva, sendo realizado os pagamentos mensais à construtora. Foi adotada a taxa de 10%
sobre o custo raso, sendo paga no mesmo mês dos desembolsos de obra.
Com isso, o orçamento total de obra é de R$ 26.598.787, equivalente à 1.870/m²
de área construída, em linha com os orçamentos de empreendimentos enquadrados no
PMCMV.
Tabela 18: Resumo dos custos com obra
Os desembolsos de obra serão distribuídos conforme curva padrão de 26 meses,
segmento MCMV, também fornecida pela construtora RJZ Cyrela.
O prazo de obra estabelecido é de 26 meses (cronograma físico), iniciando no mês
6 até o 32. Já o cronograma financeiro, que será utilizado no fluxo de desembolsos, tem
a duração de 38 meses, iniciando no mês 1 até o 38.
MANUTENÇÃO
O orçamento de manutenção após a entrega do empreendimento por eventuais
problemas construtivos, adotado é de 2% do custo raso de obra, sendo gastos
uniformemente em 24 meses a partir do 2º mês após a entrega da obra (habite-se).
Área Privativa (m²) 11.382,80
Área Construída (m²) 14.223,95
Eficiência 0,80
Custo raso/m² (Área Construída) 1.700R$
Custo Raso 24.180.715R$
Tx. Adm. (10%) 2.418.072R$
Custo de Construção Total 26.598.787R$
Custo total/m² (Área Construída) 1.870R$
Custo de Construção
44
Tabela 19: Orçamento de manutenção
RELACIONAMENTO COM O CLIENTE
Para que o empreendimento seja entregue com a qualidade necessária pela
incorporadora, é necessário o orçamento de verba para a realização de uma assembleia de
condomínio, kits de entrega de chaves, etc. Foi adotado um percentual de 0,3% sobre o
VGV bruto. Esse valor será despendido um mês após o habite-se em uma única parcela.
Tabela 20: Verba de relacionamento com o cliente
DESPESAS DE VENDAS
As despesas de vendas, junto com as despesas de marketing, são usadas para
alavancar as vendas do empreendimento, sendo as de vendas especialmente gastos com
premiação e campanhas focada nas imobiliárias e não nos clientes, como feito em
marketing. Foi adotada uma verba de 3% sobre o VGV bruto, sendo gastas enquanto
houver estoque a ser vendido (12 meses).
Tabela 21: Verba de despesas de vendas
Custo Raso 24.180.715
% de Manutenção 2,00%
Verba de Manutenção 483.614
VGV Bruto 51.222.600
% Rel. Cliente 0,30%
Verba de Rel. Cliente 153.668
VGV Bruto 51.222.600
% Desp. Vendas 0,30%
Verba de Desp. de Vendas 153.668
45
DESPESAS ADMINISTRATIVAS
O orçamento de despesas administrativas engloba somente a taxa de medição de
avanço de obra pelo banco, no caso do presente trabalho será a Caixa Econômica Federal,
com o custo de R$ 1.400 por mês.
Tabela 22: Verba de desp. administrativas
FLUXO DE CAIXA CONSOLIDADO
Após a definição do VGV do empreendimento, do cronograma de recebíveis de
acordo com a velocidade de vendas e do fluxo de desembolso dos orçamentos (custos e
despesas), é estabelecido um fluxo de caixa consolidado, ilustrado no anexo 7. Esse fluxo
é o somatório mensal de todas as entradas e saídas de caixa.
Com a obtenção do fluxo consolidado, poderemos fazer a análise do saldo mensal
e acumulado do empreendimento, em que poderemos analisar vários indicadores a partir
dessas informações.
𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑀𝑒𝑛𝑠𝑎𝑙 = ∑ 𝐸𝑛𝑡𝑟𝑎𝑑𝑎𝑠 + ∑ 𝑆𝑎í𝑑𝑎𝑠 Eq. 10
𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝐴𝑐𝑢𝑚𝑢𝑙𝑎𝑑𝑜 = 𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑀ê𝑠 𝐴𝑛𝑡𝑒𝑟𝑖𝑜𝑟 + 𝑆𝑎𝑙𝑑𝑜 𝑀ê𝑠 𝐴𝑡𝑢𝑎𝑙 Eq. 11
Uma melhor análise do saldo acumulado é feita graficamente.
Taxa de Medição de Obra 1.400/mês
Meses 42
Verba Desp. Adm. 58.800
46
Figura 17: Gráfico do saldo acumulado
Ao analisarmos o saldo, é possível identificar o prazo de investimento do projeto,
que vai do mês 0 (ago/18) ao mês 58 (jun/23), totalizando 58 meses ou 4 anos e 10 meses.
Prazo esse característico dos empreendimentos imobiliários, chamados de ciclo longo.
No Anexo 5 está representado o fluxo de caixa consolidado do projeto, com as
receitas e todas as despesas, mês a mês.
RESULTADOS E ANÁLISES
4.17.1 Indicadores
Para que a análise de viabilidade do empreendimento seja feita, é necessário a
comparação de vários indicadores. Na figura abaixo podemos encontrar a apuração de
todos esses indicadores e uma posterior explicação e análise de cada um.
(10.000.000)
(8.000.000)
(6.000.000)
(4.000.000)
(2.000.000)
-
2.000.000
4.000.000
6.000.000
8.000.000
10.000.000
ago
/18
no
v/1
8
fev/
19
mai
/19
ago
/19
no
v/1
9
fev/
20
mai
/20
ago
/20
no
v/2
0
fev/
21
mai
/21
ago
/21
no
v/2
1
fev/
22
mai
/22
ago
/22
no
v/2
2
fev/
23
mai
/23
47
Tabela 23: Resumo dos indicadores do projeto
O presente trabalho irá analisar os seguintes indicadores:
Lucro e Margem Nominal
Lucro (VPL) e Margem a Valor Presente (VP)
Cash In, Cash Out e Taxa Interna de Retorno (TIR)
Payback
VPL/Exposição Máxima
Resultado por Apartamento
Resultado por m² de Área Privativa
4.17.1.1 Lucro e Margem Nominal
A primeira análise comumente analisada em empreendimentos imobiliários são
os resultados nominais, ou seja, sem considerar o conceito do valor do dinheiro no tempo,
sem juros.
Tipo Nominal % VP %
Receita 48.356.027 100,0% 39.753.600 100,0%
Impostos 1.934.241- -4,0% 1.576.375- -4,0%
Terrenos 8.289.000- -17,1% 7.926.556- -19,9%
Incorporação 1.347.000- -2,8% 1.263.666- -3,2%
Obra 26.598.787- -55,0% 22.019.333- -55,4%
Manutenção 483.614- -1,0% 323.340- -0,8%
Marketing 2.048.904- -4,2% 1.937.168- -4,9%
Vendas 153.668- -0,3% 145.288- -0,4%
Rel. Cliente 153.668- -0,3% 114.332- -0,3%
Desp. Adm. 58.800- -0,1% 49.044- -0,1%
Lucro 7.288.346 4.398.498
Margem 15,07% 11,06%
Cash In 8.314.013-
Cash Out 7.288.346
In/Out 88%Total Impostos
Exposição Máxima 8.314.013-
VPL/Exposição Máxima 53%
48
Tabela 24: Resultados nominais
O lucro de R$ 7.288.346 é bastante satisfatório ao analisarmos a margem sobre a
receita de 15,07%, porém esse resultado sem considerar o prazo de investimento não é
suficiente para aferir a viabilidade do projeto.
4.17.1.2 Lucro (VPL) e Margem a Valor Presente (VP)
Nesse tópico serão abordados o VPL e a margem a valor presente do projeto. Esse
indicador de margem é o mais utilizado no mercado, tendo cada empresa do setor uma
margem “meta”. Como mencionado anteriormente, utilizaremos o WACC de 11% a.a.
para o cálculo do VPL.
Tabela 25: Resultados a valor presente (VP)
Tipo Nominal (R$) %
Receita 48.348.612 100,0%
Impostos 1.933.944- -4,0%
Terrenos 8.289.000- -17,1%
Incorporação 1.347.000- -2,8%
Obra 26.598.787- -55,0%
Manutenção 483.614- -1,0%
Marketing 2.048.589- -4,2%
Vendas 153.644- -0,3%
Rel. Cliente 153.644- -0,3%
Desp. Adm. 58.800- -0,1%
Lucro 7.281.589
Margem 15,06%
Tipo VP (R$) %
Receita 39.747.609 100,0%
Impostos 1.576.137- -4,0%
Terrenos 7.926.556- -19,9%
Incorporação 1.263.666- -3,2%
Obra 22.019.333- -55,4%
Manutenção 323.340- -0,8%
Marketing 1.936.870- -4,9%
Vendas 145.265- -0,4%
Rel. Cliente 114.314- -0,3%
Desp. Adm. 49.044- -0,1%
Lucro 4.393.082
Margem 11,05%
49
O VPL de R$ 4.398.498 e a margem de 11,06% são resultados satisfatórios, pois
está dentro da margem esperada pelas empresas do mercado imobiliário quando
analisados empreendimentos MCMV, que fica entre 10% e 18%, considerando o WACC
de 11%.
É importante a análise da representatividade do custo de terrenos e obras, com
19,9% e 55,4% respectivamente. Isso significa que uma variação de 1% no custo de obra
a valor presente, fará com que a margem varie 0,55%, aproximadamente 5% da margem
esperada de 11,06%.
4.17.1.3 Cash Out, Cash In e Taxa Interna de Retorno (TIR)
Esses termos são para denominar o montante total despendido (aportado) no
empreendimento (cash out) e o saldo final após todas as entradas e saídas de caixa (cash
in). Esses valores são identificados ao analisar o fluxo de caixa acumulado do projeto no
Anexo8.
Cash out: R$ 8.314.456
Cash in: R$ 7.281.589
Com isso, significa que será necessário o aporte de R$ 8.314.456 para realização
do projeto, atingindo a exposição máxima no mês de fev/20, ou seja, exposição máxima
é justamente o valor de cash in. Podemos afirmar que, se no mês 0 (ago/18) fosse aportado
esse valor de R$ 8.314.456 o empreendimento não teria necessidade de caixa,
considerando claro o fluxo de caixa elaborado.
Após o aporte do valor necessário de R$ 8.314.456 (cash out), o saldo futuro após
todas entradas e saídas de caixa, será de R$ 7.281.589 (cash in). Podemos concluir que
após o aporte de R$ 8.314.459, sobrará R$ 7.281.589, chegando na relação In/Out de
87,6%, pois apos o “pagamento” dos aportes, o projeto tera um saldo positivo de R$
7.288.346. A relação In/Out é sinônimo do retorno sobre o investimento (ROI), que será
de 87,6%.
50
𝐼𝑛
𝑂𝑢𝑡=
7.281.589
8.314.456= 87,6% Eq. 12
Um melhor indicador quando considerado o fluxo apresentado e valores nominais
é a TIR, calculada em 40,1%. Podemos interpretar que o investimento foi remunerado a
uma taxa de 40,1% a.a..
𝑇𝐼𝑅 = 40,1%
4.17.1.4 Payback Simples
Ao analisarmos o fluxo de caixa do empreendimento graficamente, identificamos
o payback simples acontecendo no 27º mês:
Figura 18: Gráfico do fluxo de caixa e payback simples do projeto - fonte: elaboração própria
4.17.1.5 VPL/Exposição Máxima - Cash In
O resultado In/Out considera valores nominais, não levando em conta o valor do
dinheiro no tempo, então uma análise mais completa, para que seja feita uma comparação
com investimentos financeiros, é necessária uma análise do cash out a valor presente, que
é justamente o VPL apresentado anteriormente.
Payback Simples: 27º mês
(10.000.000)
(8.000.000)
(6.000.000)
(4.000.000)
(2.000.000)
-
2.000.000
4.000.000
6.000.000
8.000.000
10.000.000
ago
/18
ou
t/1
8
dez
/18
fev/
19
abr/
19
jun
/19
ago
/19
ou
t/1
9
dez
/19
fev/
20
abr/
20
jun
/20
ago
/20
ou
t/2
0
dez
/20
fev/
21
abr/
21
jun
/21
ago
/21
ou
t/2
1
dez
/21
fev/
22
abr/
22
jun
/22
ago
/22
ou
t/2
2
dez
/22
fev/
23
abr/
23
jun
/23
51
Assim chegamos à relação:
𝑉𝑃𝐿
𝐸𝑥𝑝𝑜𝑠𝑖çã𝑜 𝑀á𝑥𝑖𝑚𝑎=
4.398.498
8.314.456= 52,8% Eq. 13
O retorno sobre o investimento (ROI) à valor presente será de 52,8%. Ao
considerar o prazo de investimento de 4 anos e 10 meses, é um resultado bem satisfatório
quando comparado à investimentos em produtos financeiros.
4.17.1.6 Resultado por Apartamento
Além da análise dos resultados do empreendimento, é interessante a análise
nominal por apartamento, considerando o preço médio de venda, descontado o pagamento
de comissão.
Tabela 26: Resultado nominal por apartamento
É possível analisar o preço de custo por apartamento, sendo de R$ 174.753. Após
a apuração da receita de R$ 205.770 pela SPE e posterior pagamento de todos os gastos,
cada apartamento gerará um lucro de R$ 30.985 para a empresa.
Tipo Nominal (R$) %
Receita 205.739 100,0%
Impostos 8.230- -4,0%
Terrenos 35.272- -17,1%
Incorporação 5.732- -2,8%
Obra 113.186- -55,0%
Manutenção 2.058- -1,0%
Marketing 8.717- -4,2%
Vendas 654- -0,3%
Rel. Cliente 654- -0,3%
Desp. Adm. 250- -0,1%
Lucro por Apartamento 30.985
Margem 15,06%
52
4.17.1.7 Resultado por m² de Área Privativa
Outra análise importante é a do resultado nominal por m² de área privativa,
considerando também a receita média descontado o pagamento da comissão.
Tabela 27: Resultado nominal por m² de área privativa
O custo de cada m² de área privativa é de R$ 3.608, sendo o custo de obra
responsável por 65% desse custo, totalizando R$ 2.337. O lucro apurado por m² é de R$
640.
4.17.2 Simulações e Análise de sensibilidade
Até o presente momento, o estudo se preocupou em analisar o projeto segundo
diversas premissas pré-estabelecidas, sendo as mais importantes:
Tabela 28: Principais premissas adotadas
Tipo Nominal (R$) %
Receita 4.248 100,0%
Impostos 170- -4,0%
Terrenos 728- -17,1%
Incorporação 118- -2,8%
Obra 2.337- -55,0%
Manutenção 42- -1,0%
Marketing 180- -4,2%
Vendas 14- -0,3%
Rel. Cliente 14- -0,3%
Desp. Adm. 5- -0,1%
Lucro por m² 640
Margem 15,06%
Preço m² de Venda 4.500R$
Vendas/mês 20 Unidades
Custo/m² (Área Construída) 1.700R$
Premissas
53
Porém para uma melhor análise de viabilidade, é preciso executar simulações e
análises de sensibilidade dessas premissas adotadas, assim será possível direcionar o
planejamento do projeto de acordo com as premissas mais sensíveis.
4.17.2.1 Análise Preço m² de Venda x Velocidade de Vendas
Ao simularmos diversos preços de m² de venda com diferentes valores de vendas
por mês, chegamos a vários valores de margem VP para cada cenário, destacando o
adotado no estudo:
Figura 19: Sensibilidade do preço m² de venda x vendas por mês - fonte: elaboração própria
Ve
loci
dad
e d
e V
en
das
(m
ese
s)4.
500
34
3024
2017
1514
1211
1010
98
87
Ve
nd
as P
or
Mê
s11
%7
810
1214
1618
2022
2426
2830
3234
3.90
0
-2,7
7%-2
,23%
-1,7
9%-1
,49%
-1,2
8%-1
,11%
-0,9
6%-0
,88%
-0,7
9%-0
,72%
-0,6
4%-0
,60%
-0,5
6%-0
,51%
-0,4
9%
4.00
0
-0,4
5%0,
08%
0,49
%0,
77%
0,98
%1,
14%
1,27
%1,
35%
1,44
%1,
50%
1,58
%1,
62%
1,65
%1,
70%
1,72
%
4.10
0
1,77
%2,
27%
2,66
%2,
93%
3,12
%3,
27%
3,40
%3,
48%
3,56
%3,
62%
3,69
%3,
73%
3,76
%3,
81%
3,83
%
4.20
0
3,88
%4,
36%
4,73
%4,
99%
5,17
%5,
31%
5,43
%5,
50%
5,58
%5,
64%
5,71
%5,
74%
5,77
%5,
81%
5,83
%
4.30
0
5,89
%6,
35%
6,70
%6,
95%
7,12
%7,
25%
7,37
%7,
44%
7,51
%7,
56%
7,63
%7,
66%
7,69
%7,
73%
7,75
%
4.40
0
7,81
%8,
26%
8,59
%8,
82%
8,98
%9,
11%
9,22
%9,
29%
9,35
%9,
40%
9,47
%9,
50%
9,52
%9,
56%
9,58
%
4.50
0
9,65
%10
,08%
10,3
9%10
,61%
10,7
6%10
,89%
10,9
9%11
,05%
11,1
2%11
,17%
11,2
3%11
,26%
11,2
8%11
,32%
11,3
3%
4.60
0
11,4
1%11
,82%
12,1
2%12
,32%
12,4
7%12
,59%
12,6
9%12
,74%
12,8
0%12
,85%
12,9
1%12
,94%
12,9
6%13
,00%
13,0
1%
4.70
0
13,0
9%13
,49%
13,7
7%13
,97%
14,1
0%14
,21%
14,3
1%14
,36%
14,4
2%14
,47%
14,5
2%14
,55%
14,5
7%14
,61%
14,6
2%
4.80
0
14,7
0%15
,09%
15,3
5%15
,54%
15,6
7%15
,78%
15,8
7%15
,92%
15,9
7%16
,02%
16,0
7%16
,09%
16,1
1%16
,15%
16,1
6%
4.90
0
16,2
5%16
,62%
16,8
8%17
,05%
17,1
8%17
,28%
17,3
7%17
,41%
17,4
6%17
,50%
17,5
6%17
,58%
17,6
0%17
,63%
17,6
4%
5.00
0
17,7
3%18
,09%
18,3
4%18
,50%
18,6
2%18
,72%
18,8
0%18
,85%
18,8
9%18
,93%
18,9
8%19
,00%
19,0
2%19
,05%
19,0
6%
5.10
0
19,1
6%19
,51%
19,7
4%19
,90%
20,0
1%20
,10%
20,1
8%20
,22%
20,2
7%20
,31%
20,3
6%20
,38%
20,3
9%20
,42%
20,4
3%
Pre
ço m
² V
en
da
54
Uma variação de R$ 100 no preço do m² leva a um impacto médio de 1,7% na
margem do projeto, e o aumento/diminuição na velocidade de vendas em 2 unidades/mês,
acarreta em um impacto de 0,1% na margem.
Dessa forma, é possível inferir que a variação no preço do m² de venda leva a um
impacto muito mais significativo na margem do que a velocidade de vendas, ou seja, é
preferível conservar o preço do m² mesmo que as vendas sejam realizadas mais
lentamente. Isso é uma característica dos empreendimentos imobiliários, pois as vendas
não são recebidas à vista, e sim a prazo, conforme fluxo apresentado anteriormente (sinal,
mensais e repasse).
Ao antecipar as vendas, anteciparemos somente as parcelas de sinais e algumas
mensais, o repasse será feito durante a obra, o efeito dessa antecipação no VPL é menor
do que a variação da receita em si, ou seja, alteração do VGV.
4.17.2.2 Análise Preço m² de Venda x Preço m² de Área Construída
Ao simularmos diversos preços de m² de venda com diferentes preços de m² de
área construída, chegamos a vários valores de margem VP para cada cenário, destacando
novamente o adotado no estudo:
55
Figura 20: Análise do preço m² de venda x preço m² de área construída – fonte: elaboração
própria
Essa é a análise mais realizada em empreendimentos do PMCMV, pois como
comentado no tópico de orçamentos, a representatividade do custo de obra em relação à
receita ou mesmo em relação a todos os custos é muito alto. Uma pequena variação nesse
custo pode ser muito onerosa para a margem/resultado do projeto.
Considerando o preço médio do m² de venda de R$ 4.500, uma variação de 3,0%
no preço de m² de construção leva a um impacto médio de 2,7% na margem do
empreendimento. Ao mesmo tempo, considerando R$ 1.700 o custo do m² de construção,
Pre
ço m
² C
on
stru
ção
11%
1.37
4
1.
416
1.46
0
1.
505
1.55
2
1.
600
1.64
9
1.
700
1.75
1
1.
804
1.85
8
1.
913
1.97
1
2.
030
2.09
1
3.74
8
8,43
%6,
75%
5,01
%3,
23%
1,39
%-0
,51%
-2,4
6%-4
,48%
-6,5
0%-8
,57%
-10,
71%
-12,
92%
-15,
19%
-17,
52%
-19,
93%
3.86
4
10,8
3%9,
20%
7,52
%5,
78%
4,00
%2,
16%
0,26
%-1
,70%
-3,6
6%-5
,67%
-7,7
5%-9
,89%
-12,
09%
-14,
36%
-16,
70%
3.98
4
13,1
6%11
,58%
9,95
%8,
27%
6,53
%4,
74%
2,90
%1,
00%
-0,9
0%-2
,86%
-4,8
7%-6
,95%
-9,0
9%-1
1,29
%-1
3,56
%
4.10
7
15,4
3%13
,89%
12,3
1%10
,68%
8,99
%7,
26%
5,47
%3,
62%
1,78
%-0
,12%
-2,0
8%-4
,09%
-6,1
7%-8
,30%
-10,
51%
4.23
4
17,6
3%16
,14%
14,6
0%13
,02%
11,3
8%9,
70%
7,96
%6,
17%
4,38
%2,
54%
0,64
%-1
,32%
-3,3
3%-5
,41%
-7,5
4%
4.36
5
19,7
7%18
,32%
16,8
3%15
,29%
13,7
1%12
,07%
10,3
9%8,
65%
6,91
%5,
12%
3,28
%1,
38%
-0,5
8%-2
,59%
-4,6
6%
4.50
0
21,8
5%20
,44%
18,9
9%17
,50%
15,9
6%14
,37%
12,7
4%11
,05%
9,37
%7,
63%
5,84
%4,
00%
2,10
%0,
14%
-1,8
7%
4.63
5
23,8
0%22
,44%
21,0
3%19
,58%
18,0
9%16
,55%
14,9
6%13
,32%
11,6
8%9,
99%
8,26
%6,
47%
4,62
%2,
72%
0,77
%
4.77
4
25,7
1%24
,38%
23,0
2%21
,61%
20,1
5%18
,66%
17,1
1%15
,52%
13,9
3%12
,29%
10,6
0%8,
86%
7,07
%5,
23%
3,33
%
4.91
7
27,5
6%26
,27%
24,9
4%23
,57%
22,1
6%20
,71%
19,2
1%17
,66%
16,1
2%14
,53%
12,8
9%11
,20%
9,46
%7,
66%
5,82
%
5.06
5
29,3
6%28
,10%
26,8
2%25
,49%
24,1
2%22
,70%
21,2
5%19
,74%
18,2
4%16
,70%
15,1
0%13
,46%
11,7
7%10
,03%
8,24
%
5.21
7
31,1
0%29
,89%
28,6
4%27
,34%
26,0
1%24
,64%
23,2
3%21
,77%
20,3
1%18
,81%
17,2
6%15
,66%
14,0
2%12
,33%
10,5
9%
5.37
3
32,8
0%31
,62%
30,4
0%29
,15%
27,8
6%26
,52%
25,1
5%23
,73%
22,3
2%20
,86%
19,3
5%17
,81%
16,2
1%14
,57%
12,8
8%
Pre
ço m
² V
en
da
56
uma variação do mesmo percentual de 3% no preço do m² de venda leva a um impacto
médio de 1,42% na margem do projeto.
Com isso, o impacto na margem resultante da variação do custo de obras é muito
relevante para a viabilidade do empreendimento. Um desvio/estouro de obras em 3%
acima do custo orçado pode tornar o projeto inviável.
57
5 CONCLUSÃO
O Brasil nos últimos 50 anos vivenciou um grande aumento populacional nas
grandes regiões metropolitanas, tanto pelo crescimento da população em si, quanto pela
urbanização. Urbanização essa que foi muito acelerada desde a década de 70, em que a
taxa era de 56%, passando para 81% 30 anos depois. Em números absolutos, houve um
acréscimo de 86 milhões de pessoas às zonas urbanas.
Infelizmente políticas públicas de infraestrutura e habitação não acompanharam
esse fenômeno, levando a um enorme déficit de serviços públicos, estrutura e déficit
habitacional. Mesmo com a criação de alguns programas governamentais para a
mitigação desses efeitos (Banco Nacional da Habitação, Política Nacional de Habitação),
foram pouco eficientes na diminuição desses indicadores. Desde 2000, o déficit
habitacional permanece em torno de 7 milhões de moradias.
Atualmente o programa governamental habitacional que mais vem obtendo
sucesso, com a média de 500 mil moradias contratadas anualmente, desde a sua criação
em 2009, é o Programa Minha Casa Minha Vida. Suas contratações vêm aumentando ano
a ano, com o objetivo de diminuir o déficit, além de gerar inúmeros benefícios
econômicos e sociais, é uma grande oportunidade para incorporação imobiliária.
Com o conhecimento do programa, das particularidades da estrutura jurídica e
societária de empresa voltadas para a incorporação imobiliária, é possível escolher uma
localidade e posteriormente um terreno para a incorporação de um projeto enquadrado no
MVMC. A adoção do preço de venda de acordo com o praticado no mercado é de extrema
importância para que o produto tenha liquidez e performe de acordo com as premissas
adotadas.
O presente estudo analisou a viabilidade de um empreendimento enquadrado no
Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), faixa 3, localizado no bairro Rocha, na
Zona Norte do Rio de Janeiro. Foi realizado um estudo da região, do mercado alvo e
posteriormente elaborado um estudo de massa de acordo com a legislação do município.
58
Após a coleta de dados praticados pelo mercado, foi possível estabelecer a precificação
do produto e adoção de premissas de vendas e orçamentos, todos esses detalhados.
Para que a análise dos resultados fosse elaborada, foram utilizadas referências de
especialistas e também práticas de mercado, mais especificamente as adotadas na empresa
RJZ Cyrela. Os principais riscos identificados foram relativos à receita (localização,
mercado alvo) e orçamento (obra e terrenos).
Caso o produto seja mal localizado, mal dimensionado/precificado, o mesmo não
irá atingir o público alvo desejado, com isso o investimento pode se apresentar totalmente
inviável, sendo essa etapa a mais importante na incorporação. O cuidado com os
orçamentos é o segundo item de maior importância, principalmente a linha de obra e
terrenos, representando juntos 75% da receita e 85% dos custos, qualquer pequena
variação pode também inviabilizar o projeto.
De acordo com o produto elaborado, premissas de receitas e orçamentos, adotando
o custo de capital de 11% a.a., a margem a valor presente de 11,06% é satisfatória para o
investimento. Se analisarmos a margem do investimento, a TIR de 40,1% é outro
indicador com resultado muito satisfatório.
Uma limitação do estudo apresentado é a viabilidade de um projeto limitado à
faixa 3 do programa MCMV, que enquadra famílias de até R$ 6.500 de renda bruta
mensal, não atingindo assim a camada mais necessitada da população que compõe o
enorme déficit habitacional.
Uma sugestão para futuros trabalhos seria o estudo da viabilidade de
empreendimentos enquadrados nas faixas 1,5 e 2 do programa, em terrenos com uma boa
localização. Além disso, um estudo da efetividade do programa Minha Casa Minha Vida,
englobando os aspectos econômicos e sociais a longo prazo, é também de grande
importância. Dessa maneira será possível avaliar e projetar o futuro da questão
habitacional brasileira.
59
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFRICAS
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Patrimônio de Afetação. Brasília, 2014.
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Empreendimentos - USP, Departamento de Engenharia de Construção Civil. São Paulo,
1993.
60
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Real Estate - Fundamentos Para Análise de Investimentos. São Paulo, 2011.
LIMMER, Carl V. Planejamento, Orçamentação e Controle de Projetos e Obras. Rio de
Janeiro: LTC, 2010.
MELHADO, S. B. Gestão, Cooperação e Integração para um novo modelo voltado à
qualidade do processo de projetos na construção de Edifícios. Escola Politecnica,
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<https://www.meuprecon.com.br/empreendimentos/ville-holanda/>
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SAMANEZ, Carlos Patricio. Matemática Financeira - Aplicação à análise de
investimentos. São Paulo: Prentice Hall, 2002.
SILVA, José Marcelo T., Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Atlas, 2010.
61
ANEXOS
ANEXO 1
Legislação do projeto – fonte: SMU Rio de Janeiro
62
ANEXO 2
Exemplo de fluxo de recebíveis de unidade de um empreendimento não
enquadrado no programa MCMV.
1 Lançamento set/18 0,0% 19.100 19.100
2 out/18 0,1% 1.632 1.632
3 nov/18 0,3% 1.632 1.632
4 dez/18 0,6% 1.632 1.632
5 jan/19 0,8% 1.632 1.632
6 fev/19 1,1% 1.632 1.632
7 Início Obra mar/19 1,4% 1.632 1.632
8 abr/19 2,0% 1.632 1.632
9 mai/19 3,7% 1.632 1.632
10 jun/19 5,1% 1.632 1.632
11 jul/19 6,7% 1.632 1.632
12 ago/19 8,5% 1.632 1.632
13 set/19 10,5% 1.632 1.632
14 out/19 11,5% 1.632 1.632
15 nov/19 15,2% 1.632 1.632
16 dez/19 18,9% 1.632 1.632
17 jan/20 22,6% 1.632 1.632
18 fev/20 26,5% 1.632 1.632
19 mar/20 30,5% 1.632 1.632
20 abr/20 35,4% 1.632 1.632
21 mai/20 40,4% 1.632 1.632
22 jun/20 45,6% 1.632 1.632
23 jul/20 51,0% 1.632 1.632
24 ago/20 56,3% 1.632 1.632
25 set/20 61,2% 1.632 1.632
26 out/20 66,7% 1.632 1.632
27 nov/20 71,8% 1.632 1.632
28 dez/20 76,3% 1.632 1.632
29 jan/21 80,7% 1.632 1.632
30 fev/21 85,0% 1.632 1.632
31 mar/21 88,7% 1.632 1.632
32 abr/21 92,4% 1.632 1.632
33 Habite-se mai/21 95,4% 1.632 1.632
34 jun/21 97,3% 135.808 135.808
RepasseReceita
TotalN Evento Data
Curva de
ObraAto Mensais
63
ANEXO 3
Exemplo de fluxo de recebíveis de unidade de um empreendimento enquadrado
no programa MCMV.
1 Lançamento set/18 0,0% 10.406 946 11.352
2 out/18 0,1% 946 946
3 nov/18 0,3% 946 946
4 dez/18 0,6% 946 946
5 jan/19 0,8% 946 946
6 fev/19 1,1% 946 946
7 Início Obra mar/19 1,4% 946 946
8 abr/19 2,0% 946 29.787 30.733
9 mai/19 3,7% 946 946
10 jun/19 5,1% 946 946
11 jul/19 6,7% 946 946
12 ago/19 8,5% 946 946
13 set/19 10,5% 946 946
14 out/19 11,5% 946 946
15 nov/19 15,2% 946 946
16 dez/19 18,9% 946 946
17 jan/20 22,6% 946 7.058 8.004
18 fev/20 26,5% 946 7.058 8.004
19 mar/20 30,5% 946 8.703 9.649
20 abr/20 35,4% 946 8.884 9.830
21 mai/20 40,4% 946 9.229 10.175
22 jun/20 45,6% 946 9.575 10.521
23 jul/20 51,0% 946 9.410 10.356
24 ago/20 56,3% 946 8.703 9.649
25 set/20 61,2% 946 9.698 10.644
26 out/20 66,7% 946 9.040 9.986
27 nov/20 71,8% 946 8.057 9.003
28 dez/20 76,3% 946 7.892 8.838
29 jan/21 80,7% 946 7.547 8.493
30 fev/21 85,0% 946 6.774 7.720
31 mar/21 88,7% 946 6.609 7.555
32 abr/21 92,4% 946 5.644 6.590
33 Habite-se mai/21 95,4% 946 - 946
34 jun/21 97,3% - 6.836 6.836
NCurva de
ObraAto
Receita
TotalPró-Soluto
Repasse
Associativo
Repasse
TerrenoEvento Data
64
ANEXO 4
Orçamento de obra, alvenaria estrutural MCMV.
PEP Serviços Valor
1 Projetos e Tributos 993.776
2 Instalações Provisórias 650.202
3 Máquinas e Equipamentos 414.519
4 Administração e Operação de Canteiro 3.434.817
5 Contas e Consumos Correntes 621.213
6 Trabalhos em Solo 166.492
7 Fundações e Contenções 1.028.394
8 Estrutura 4.796.748
9 Alvenarias, Paredes e Panéis 347.371
10 Esquadrias de Madeira 432.067
11 Esquadrias Metálicas 846.527
12 Vidros e Policarbonatos -
13 Impermeabilização 286.539
14 Revestimentos 844.527
15 Revestimento de Fachadas 1.285.589
16 Pintura 797.745
17 Pisos e Pavimentações 879.265
18 Louças e Metais 163.220
19 Instalações Elétricas 4.031.181
20 Iluminação 28.372
21 Instalações Hidráulicas -
22 Instalações de Incêndio 71.807
23 Acabamentos Especiais e Decoração 477.771
24 Serviços Complementares e Infraestrutura -
25 Elevadores 625.003
26 Mármores e Granitos 265.995
27 Equipamentos Eletrônicos -
28 Limpeza 109.274
29 Ar Condicionado e Exaustão Mecânica 98.599
30 Imprevistos e Saldo Global 483.704
24.180.715 Total
65
ANEXO 5
Fluxo de caixa consolidado, saldo mensal e saldo acumulado.
Dat
aR
ece
ita
Tota
lTo
tal I
mp
ost
os
De
spe
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18
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-
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-
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(7.2
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-
-
(1.4
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(177.9
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no
v/1
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-
(993.0
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-
-
-
(1.4
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(196.2
32)
(7.6
28.1
44)
dez
/19
837.7
64
(33.5
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-
(6.0
00)
-
(993.0
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-
-
(1.4
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(196.2
32)
(7.8
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76)
jan
/20
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-
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-
-
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(8.0
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fev/
20
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-
(1.0
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-
-
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-
-
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jul/
20
2.4
21.1
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-
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-
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15.3
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-
-
(1.4
00)
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86
(4.3
10.6
64)
ago
/20
2.5
04.2
33
(96.8
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-
(96.0
00)
-
(1.3
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-
-
-
(1.4
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1.0
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39)
set/
20
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-
-
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t/2
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-
-
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no
v/2
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-
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-
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00.8
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-
-
-
(1.4
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38.3
16
(326.3
25)
dez
/20
2.3
85.6
99
(101.5
47)
-
(6.0
00)
-
(1.1
74.7
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-
-
-
(1.4
00)
1.1
01.9
81
775.6
56
jan
/21
2.1
56.2
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(95.4
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-
(6.0
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-
(1.1
20.0
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-
-
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fev/
21
2.1
19.1
67
(86.2
52)
-
(6.0
00)
-
(997.5
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-
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00)
1.0
27.9
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12.0
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00)
-
(971.4
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-
-
(1.4
00)
975.7
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11
ab
r/2
11.8
59.0
41
(81.5
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-
(6.0
00)
-
(818.5
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-
-
-
(1.4
00)
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ma
i/2
11.8
21.5
34
(74.3
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-
(6.0
00)
-
(495.2
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-
-
(1.4
00)
1.2
44.5
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08.8
39
jun
/21
1.3
25.0
24
(72.8
61)
-
-
-
(260.6
53)
(153.6
44)
-
-
(1.4
00)
836.4
66
6.7
45.3
04
jul/
21
-
(53.0
01)
-
-
-
(166.8
18)
-
(20.1
51)
-
(1.4
00)
(241.3
69)
6.5
03.9
35
ago
/21
1.6
06.4
02
-
-
-
-
(104.2
61)
-
(20.1
51)
-
(1.4
00)
1.4
80.5
91
7.9
84.5
26
set/
21
-
(64.2
56)
-
-
-
(88.6
22)
-
(20.1
51)
-
(1.4
00)
(174.4
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7.8
10.0
97
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t/2
1-
-
-
-
-
(52.1
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-
(20.1
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-
(1.4
00)
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36.4
16
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v/2
1-
-
-
-
-
(46.2
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-
(20.1
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-
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50
dez
/21
-
-
-
-
-
-
-
(20.1
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-
(1.4
00)
(21.5
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00
jan
/22
-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
(1.4
00)
(21.5
51)
7.6
25.5
49
fev/
22
-
-
-
-
-
-
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(20.1
51)
-
(1.4
00)
(21.5
51)
7.6
03.9
99
ma
r/2
2-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.5
83.8
48
ab
r/2
2-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.5
63.6
97
ma
i/2
2-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.5
43.5
47
jun
/22
-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.5
23.3
96
jul/
22
-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.5
03.2
46
ago
/22
-
-
-
-
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-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.4
83.0
95
set/
22
-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.4
62.9
44
ou
t/2
2-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.4
42.7
94
no
v/2
2-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.4
22.6
43
dez
/22
-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.4
02.4
93
jan
/23
-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.3
82.3
42
fev/
23
-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.3
62.1
91
ma
r/2
3-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.3
42.0
41
ab
r/2
3-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.3
21.8
90
ma
i/2
3-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.3
01.7
40
jun
/23
-
-
-
-
-
-
-
(20.1
51)
-
-
(20.1
51)
7.2
81.5
89
jul/
23
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7.2
81.5
89
66
ANEXO 6
Investimento e retorno no empreendimento.
Data Receita Total Total Impostos Saldo Mensal Saldo Acumulado InvestimentoAcumulado após
Investimento Retorno
Investimento x
Retorno
ago/18 - - - - - - - -
set/18 222.323 - (1.510.970) (1.510.970) (1.510.970) - - (1.510.970)
out/18 239.473 (8.893) (789.970) (2.300.940) (789.970) - - (789.970)
nov/18 257.251 (9.579) (788.761) (3.089.702) (788.761) - - (788.761)
dez/18 275.701 (10.290) (1.521.022) (4.610.724) (1.521.022) - - (1.521.022)
jan/19 294.869 (11.028) (749.741) (5.360.466) (749.741) - - (749.741)
fev/19 314.806 (11.795) (743.604) (6.104.070) (743.604) - - (743.604)
mar/19 335.569 (12.592) (814.867) (6.918.937) (814.867) - - (814.867)
abr/19 952.965 (13.423) (464.486) (7.383.423) (464.486) - - (464.486)
mai/19 975.578 (38.119) (419.652) (7.803.075) (419.652) - - (419.652)
jun/19 999.231 (39.023) (422.968) (8.226.043) (422.968) - - (422.968)
jul/19 1.024.606 (39.969) 319.330 (7.906.713) - 319.330 - -
ago/19 993.860 (40.984) 148.045 (7.758.669) - 467.375 - -
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out/19 837.764 (33.511) (177.987) (7.431.911) - 794.132 - -
nov/19 837.764 (33.511) (196.232) (7.628.144) - 597.900 - -
dez/19 837.764 (33.511) (196.232) (7.824.376) - 401.667 - -
jan/20 837.764 (33.511) (245.756) (8.070.132) - 155.911 - -
fev/20 839.197 (33.511) (244.323) (8.314.456) (88.412) - - (88.412)
mar/20 2.350.344 (33.568) 1.006.114 (7.308.342) - 1.006.114 1.006.114 1.006.114
abr/20 1.905.303 (94.014) 471.955 (6.836.387) - 1.478.069 471.955 471.955
mai/20 2.293.641 (76.212) 823.358 (6.013.030) - 2.301.426 823.358 823.358
jun/20 2.338.034 (91.746) 797.480 (5.215.550) - 3.098.906 797.480 797.480
jul/20 2.421.150 (93.521) 904.886 (4.310.664) - 4.003.792 904.886 904.886
ago/20 2.504.233 (96.846) 1.006.725 (3.303.939) - 5.010.517 1.006.725 1.006.725
set/20 2.467.347 (100.169) 898.901 (2.405.038) - 5.909.418 898.901 898.901
out/20 2.303.107 (98.694) 840.397 (1.564.641) - 6.749.814 840.397 840.397
nov/20 2.538.676 (92.124) 1.238.316 (326.325) - 7.988.130 1.238.316 1.238.316
dez/20 2.385.699 (101.547) 1.101.981 775.656 - 9.090.111 1.101.981 1.101.981
jan/21 2.156.288 (95.428) 933.426 1.709.082 - 10.023.537 933.426 933.426
fev/21 2.119.167 (86.252) 1.027.988 2.737.070 - 11.051.525 1.027.988 1.027.988
mar/21 2.039.370 (84.767) 975.741 3.712.811 - 12.027.267 975.741 975.741
abr/21 1.859.041 (81.575) 951.495 4.664.306 - 12.978.762 951.495 951.495
mai/21 1.821.534 (74.362) 1.244.532 5.908.839 - 14.223.294 1.244.532 1.244.532
jun/21 1.325.024 (72.861) 836.466 6.745.304 - 15.059.760 595.096 595.096
jul/21 - (53.001) (241.369) 6.503.935 - 14.818.391 - -
ago/21 1.606.402 - 1.480.591 7.984.526 - 16.298.982 777.654 777.654
set/21 - (64.256) (174.429) 7.810.097 - 16.124.553 - -
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fev/22 - - (21.551) 7.603.999 - 15.918.454 - -
mar/22 - - (20.151) 7.583.848 - 15.898.304 - -
abr/22 - - (20.151) 7.563.697 - 15.878.153 - -
mai/22 - - (20.151) 7.543.547 - 15.858.002 - -
jun/22 - - (20.151) 7.523.396 - 15.837.852 - -
jul/22 - - (20.151) 7.503.246 - 15.817.701 - -
ago/22 - - (20.151) 7.483.095 - 15.797.551 - -
set/22 - - (20.151) 7.462.944 - 15.777.400 - -
out/22 - - (20.151) 7.442.794 - 15.757.249 - -
nov/22 - - (20.151) 7.422.643 - 15.737.099 - -
dez/22 - - (20.151) 7.402.493 - 15.716.948 - -
jan/23 - - (20.151) 7.382.342 - 15.696.798 - -
fev/23 - - (20.151) 7.362.191 - 15.676.647 - -
mar/23 - - (20.151) 7.342.041 - 15.656.496 - -
abr/23 - - (20.151) 7.321.890 - 15.636.346 - -
mai/23 - - (20.151) 7.301.740 - 15.616.195 - -
jun/23 - - (20.151) 7.281.589 - 15.596.045 - -
jul/23 - - - 7.281.589 - 15.596.045 - -
67
ANEXO 7
Capa da viabilidade de lançamento do empreendimento.
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