anatomia de una finca

8/20/2019 Anatomia de Una Finca

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UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA

FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS

ESCUELA DE INGENIERÍA DE PRODUCCIÓN ANIMAL

ANATOMIA DE UNA HACIENDA

MANUAL DE VALUACIÓN AGROPECUARIA

POR ING.AGO. M.S. JOSÉ URDANETA MORÁN

MARACAIBO, ENERO, DE 2013


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INDICE DE CONTENIDO

Pág.

PRÓLOGO.

INTRODUCCIÓN ................................................................. 2

I.- HACIENDAS DE LA VENEZUELA AGROPECUARIA.

TIPOS DE UNIDADES DE PRODUCCIÓN .......................... 5

II.- HISTORIA DE LA VALUACIÓN AGRÍCOLA ....................... 13

III.- AVALÚO. FINES Y USOS DE LOS AVALÚOS .................... 15

IV.-INVENTARIO FÍSICO DE LA UNIDAD DE PRODUCCIÓN ... 22 V.- MÉTODOS Y TÉCNICAS DE VALUACIÓN

AGROPECUARIA: ........................................................... 31

A. MÉTODO DEL MERCADO O DE LAS VENTASCOMPARABLES (MARKET APPROACH) ...................... 36

B. MÉTODO DEL COSTO (COST APPROACH) ................ 79

C. MÉTODO DEL INGRESO O CAPITALIZACIÓN DERENTAS (INCOME APPROACH) ................................ 138

VI.- INFORME TÉCNICO DE AVALÚO .................................... 170

VIII.-ANEXOS ..................................................................... 191

APLICACIONES PRÁCTICAS ....................................... 191

IX.- BIBLIOGRAFÍA ............................................................ 313


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INTRODUCCIÓN

El presente Manual tiene por objeto orientar a los avaluadores

rurales en los aspectos normativos más relevantes a considerar en susinformes técnicos de avalúos, estableciendo la terminología ymetodología que deban utilizarse en trabajos valuatorios de estetipo.

La dinámica agrícola venezolana determina que las diferentesactividades relacionadas con el proceso valuatorio traigan consigo lacontratación de personal cada vez más especializado en tasación y

valoración, y no a la utilización de personal empírico o de mal llamados “expertos”, que no conocen los lí mites de su propia ignorancia.

A través del presente Manual de Valuación Agropecuariapretendemos sincerar los sistemas para realizar avalúos agropecuarios,bien fundamentados y acordes con el uso de los bienes, exponiendo enforma práctica y sencilla los aspectos teóricos y metodológicos de lavaloración y tasación agrícola.

Este Manual lo hemos intitulado ANATOMÍA DE UNA HACIENDA, estando consciente, que la anatomía es una cienciaque estudia la estructura de los seres vivos, es decir, la forma,topografía, ubicación, disposición, y la relación entre sí de los órganosque la componen. Ciencia que se dedica al estudio y descripción delorganismo y a su relación entre ellas, y bajo ninguna circunstanciaquiero inmiscuirme en los aspectos morfológicos de los seres vivos, nisistémicos o funcionales.

Me concreto a la definición alternativa ofrecida por THE FREEDICTIONARY by FARLEX, que nos indica que la anatomía, además deser una “ciencia que estudia la estructura, forma y relaciones de lasdiferentes partes del cuerpo de los seres vivos, constituye el “ANÁLISIS Y ESTUDIO DE LAS DIFERENTES PARTES QUE


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CONSTITUYEN UN ASUNTO O PROBLEMA”, siendo a su vez lahacienda, cualesquier inversión de capital y trabajo sobre la tierraagrícola o rural.

El contenido de este Manual se desarrolla a través de varioscapítulos, mediante la aplicación de métodos y técnicas de avaluación,que están en concordancia con las finalidades del avalúo considerado,y que son de aceptación y validación universal, adecuados a la realidadde nuestras unidades y explotaciones agropecuarias venezolanas.

Esperamos, y es nuestra intención, que producto de los diferentescursos de extensión dictados en convenio con la SOCIEDAD DEINGENIERÍA DE TASACIÓN DE VENEZUELA (SOITAVE) y de losdiferentes cursos de perfeccionamiento y capacitación ofrecidos por laUNIVERSIDAD DEL ZULIA, Maracaibo, Venezuela, así como, lainteracción interdisciplinaria de las Facultades de Ciencias Económicasy Sociales, de Agronomía y de Ciencias Veterinarias a través de laactividad significativa y reconocida por 46 años a cargo de la UnidadCoordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.), se difundan losmétodos y técnicas de Tasación y Avaluación Agrícola, a los diferentestécnicos y productores del campo y demás personas interesadas en elavalúo de fincas , con el propósito fundamental de contribuir alfortalecimiento de sus conocimientos y experiencias.

Es de hacer notar, que el presente Manual de Valuación Agropecuaria, constituye un complemento adicional al libro del mismoautor, intitulado “AVALÚO Y TASACIÓN DE BIENES RURALES” 2da.EDICIÓN. 2006.

Por otro lado, como quiera que hemos tenido recientementeparticipación como ponente en eventos internacionales, es por esoque, para mejor ilustración aplicada del presente Manual, hemosincluido en todo su contexto las ponencias presentadas, a saber:

Ponencia “Limitaciones en la Valoración de tierras agrícolasmediante la utilización de fuentes de información registral en


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Venezuela” XXIII Congreso Panamericano de Valuación. UPAV-ICOVAL.San José, Costa Rica. 15-18 Abril de 2008.

Ponencia “Aplicación Metodológica de la técnica de Depreciación

Tasativa en el avalúo de una unidad de producción agropecuaria”Encuentro Panamericano de Valuación Rural. UPAV-SCA. Bogotá,Colombia, 27 al 30 Marzo 2012. Premio Trofeo India Catalina deCartagena.

Ponencia “Hacienda Vallecito II y Minerva”. Valuación 2012.Congreso Internacional de Valuación de la República Dominicana.UPAV-ITADO. Sto. Domingo, R.D. 19 y 20 Julio 2012.

Finalmente, aspiramos que todos los que estudien este Manual,puedan identificar y analizar toda la información relevante de lasunidades de producción objeto de avalúo, interpretando susconclusiones en el contexto de los principios económicos que rigen laavaluación, aplicando los métodos y técnicas apropiados queredunden en consistentes, confiables y representativos estimados delvalor, siempre tomando en cuenta que AVALUAR, es una CIENCIA, un ARTE y una VIRTUD.


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I.- HACIENDAS DE LA VENEZUELA AGROPECUARIA. TIPOS DEUNIDADES DE PRODUCCIÓN

La hacienda es una forma de organización económica típica delsistema colonial español, y se utiliza para describir un rancho amplio,habitualmente en la Pampa y otras zonas del Cono Sur. Como modelode organización agropecuaria y social, procede de la Haciendaandaluza, cuyo modelo se exportó a América a partir del siglo XVI.

El sistema de la hacienda de Hispanoamérica y partes de Brasil eraun sistema de grandes latifundios que constituían un fin en sí mismocomo símbolos del estatus social, que producían poco para laexportación más allá de la propia hacienda, lo cual conducía alautoabastecimiento en todo excepto en artículos de lujo, deostentación, que se destinaban para el grupo de gente en el círculo deconfianza del patrón .

Las haciendas tienen su origen en concesiones, generalmenterealizadas a nobles menores, dado que los Grandes de España noestaban motivados para abandonar la península, y la burguesía tenía

poco acceso a los dispendios reales. En México, el sistema de lahacienda surgió a partir de 1529, cuando la corona española concedióa Hernán Cortés el título de Marqués del Valle de Oaxaca, el cuálsuponía una porción de tierra que incluía todo el actual estado deMorelos.

Significativamente, la concesión incluía a todos los indios quevivían de la tierra, y el poder sobre la vida y la muerte de las almas

que habitaban en esos dominios. No había jurado de apelacionesgobernando la hacienda. La inhabitual hacienda jesuita de Santa Lucía,grande y rentable, cerca de México, establecida en 1576 y hasta laexpulsión de la Compañía de Jesús en 1767, ha sido reconstruida porHerman W. Konrad (1980) a partir de fuentes de archivo, revelando lanaturaleza y operaciones del sistema de haciendas en México, sus

http://es.wikipedia.org/wiki/Pampa_(Sudam%C3%A9rica)http://es.wikipedia.org/wiki/Cono_Surhttp://es.wikipedia.org/wiki/Agropecuariohttp://es.wikipedia.org/wiki/Haciendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Haciendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Am%C3%A9ricahttp://es.wikipedia.org/wiki/Siglo_XVIhttp://es.wikipedia.org/wiki/Hispanoam%C3%A9ricahttp://es.wikipedia.org/wiki/Brasilhttp://es.wikipedia.org/wiki/Latifundiohttp://es.wikipedia.org/wiki/Estatus_socialhttp://es.wikipedia.org/wiki/1529http://es.wikipedia.org/wiki/Hern%C3%A1n_Cort%C3%A9shttp://es.wikipedia.org/wiki/Oaxacahttp://es.wikipedia.org/wiki/Moreloshttp://es.wikipedia.org/wiki/Jesuitahttp://es.wikipedia.org/wiki/1576http://es.wikipedia.org/wiki/Compa%C3%B1%C3%ADa_de_Jes%C3%BAshttp://es.wikipedia.org/wiki/1767http://es.wikipedia.org/wiki/1980http://es.wikipedia.org/wiki/1980http://es.wikipedia.org/wiki/1767http://es.wikipedia.org/wiki/Compa%C3%B1%C3%ADa_de_Jes%C3%BAshttp://es.wikipedia.org/wiki/1576http://es.wikipedia.org/wiki/Jesuitahttp://es.wikipedia.org/wiki/Moreloshttp://es.wikipedia.org/wiki/Oaxacahttp://es.wikipedia.org/wiki/Hern%C3%A1n_Cort%C3%A9shttp://es.wikipedia.org/wiki/1529http://es.wikipedia.org/wiki/Estatus_socialhttp://es.wikipedia.org/wiki/Latifundiohttp://es.wikipedia.org/wiki/Brasilhttp://es.wikipedia.org/wiki/Hispanoam%C3%A9ricahttp://es.wikipedia.org/wiki/Siglo_XVIhttp://es.wikipedia.org/wiki/Am%C3%A9ricahttp://es.wikipedia.org/wiki/Haciendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Haciendahttp://es.wikipedia.org/wiki/Agropecuariohttp://es.wikipedia.org/wiki/Cono_Surhttp://es.wikipedia.org/wiki/Pampa_(Sudam%C3%A9rica)


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esclavos, su sistema de tenencia de la tierra, los trabajos de su aislada,completa e interdependiente sociedad.

En México, el propietario de una hacienda era generalmente

llamado hacendado . Aparte del pequeño círculo en la elite de lasociedad de la hacienda, el resto eran conocidos como peones (trabajadores de a pie ("pe ")) o montados gauchos. Los peonestrabajaban la tierra que pertenecía al patrón. Los campesinostrabajaban en minifundios y donaban una porción al patrón. Laeconomía del siglo XVIII era principalmente un sistema de trueque, porlo que poca moneda circulaba en la hacienda.

La hacienda de la Venezuela agropecuaria funcionaba bajo elesquema de hacienda-minifundio, la cual era parte esencial dellatifundio como punto focal de concentración de fuerza de trabajo y enocasiones, se estipulaba del arrendamiento de las tierras. Sólo poralgunas características o elementos específicos del entrante capitalismode la época, se podía decir, que el carácter latifundista de la hacienda,se modificaba poco a poco, ya que la misma se iba adentrando en elmercado internacional.

Las pautas más sobresalientes de la hacienda en esta época, noeran como tal las mercancías producidas, sino el modo en el cual eranproducidas, por lo que tanto la tierra como el nivel de producción eranlos elementos dominantes. Para este momento, se mencionabanincluso factores, como dos de los anteriormente descritos (tierra y nivelde producción), bajo o escaso nivel de desarrollo de la fuerza detrabajo y el monopolio de las tierras, que confluían para que la masatrabajadora fuese vista como servidumbre.

En cuanto a la forma de trabajo o manejo de la tierra, se hablabadel pago de tributo o impuestos, donde podían pagarse de diversosmodos: monetariamente, prestando servicios al señor o propietario,especies, entre otros.

http://es.wikipedia.org/wiki/M%C3%A9xicohttp://es.wikipedia.org/wiki/Gauchohttp://es.wikipedia.org/wiki/Minifundiohttp://es.wikipedia.org/wiki/Siglo_XVIIIhttp://es.wikipedia.org/wiki/Truequehttp://es.wikipedia.org/wiki/Truequehttp://es.wikipedia.org/wiki/Siglo_XVIIIhttp://es.wikipedia.org/wiki/Minifundiohttp://es.wikipedia.org/wiki/Gauchohttp://es.wikipedia.org/wiki/M%C3%A9xico


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En esta época no se puede obviar el hecho de que tambiénexistían elementos que marcaban características del capitalismo, talescomo lo eran los grupos de peones que estaban presentesconstantemente, métodos de arrendamiento o alquiler cancelados

monetariamente, plantaciones que servirían para penetrar el mercadoexterno y de este modo, se lograra un avance en los temas deproducción y lucrativos, etc.

TIPOS DE UNIDAD DE PRODUCCIÓN

El reparto de tierras entre los conquistadores para su explotaciónagropecuaria fue el punto de partida de esta propiedad que dio lugar auna acumulación de tierras como símbolo de prestigio y poder dentrode la sociedad colonial. Investigaciones históricas demuestran que laCorona española no otorgó inicialmente derechos sobre la tierra, sinoque les asignó un número determinado de nativos para explotarlas yrecoger los tributos, concediéndoles una parte de la producción acambio de su cuidado e instrucción.

La mano de obra procedió de la población indígena, sustituida ocomplementada en algunas áreas por los esclavos negros. El trabajoforzoso establecido por turnos, como la mita, dependió del corregidorde indios, autoridad indígena que actuaba en los pueblos de indios,como intermediario entre la población y las autoridades coloniales.

La estratificación social del imperio incaico facilitó elestablecimiento del sistema de hacienda. Los naturales no mostraron

demasiada resistencia porque el pago de tributos y la prestación deservicios gratuitos no eran nuevos para ellos, las obligaciones ya noestaban destinadas al inca sino al rey de España. En todo caso, con elpaso del tiempo, las haciendas tendieron a poseer los elementosnecesarios para autoabastecerse.


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El crecimiento incontrolado de las haciendas y la disminuciónnotable de la población indígena obligó a los propietarios a conseguirmano de obra, introduciendo los trabajadores africanos.

En este proceso es preciso distinguir dos tipos: lo que se conocegeneralmente como hacienda era una propiedad rural, con un solopropietario que explota la tierra con el trabajo de esclavos y unalimitada inversión de capital y cuya producción está destinada almercado local; y el segundo: la gran hacienda o plantación, dedicadaal cultivo y proceso de la caña de azúcar, requería una fuerteinversión, y daba cabida a cientos de trabajadores para lograr unmayor rendimiento ya que sus productos estaban destinados a cubrir

las necesidades de mercados internacionales.No existió una gran diferencia en las condiciones de trabajo, el

trato o el salario de los peones o los esclavos en las haciendas de lasdiferentes zonas de América. Recordemos que eran agricultores,criadores de ganado y pescadores y defendían sus propios intereses.Durante siglos se conservó la hacienda criolla, diversificando suproducción de acuerdo con las características de la tierra, cereales,horticultura, vid, alfalfa o pastos para el ganado.

Para la organización cada hacienda tenía un administrador y unmayordomo. El primero era el encargado de llevar los nueve libros quedebían contener el registro de entradas, gastos, cosechas, inventarios,deudas, trabajadores y documentos legales de la hacienda etc. Elrector del colegio examinaba una vez al año todas las cuentas y lascomparaba con las que presentaba el encargado de negocios.

Equipos edificaciones e infraestructura: En el caso de losproductos cultivos en la región central como el café, el cacao, añil ytabaco no necesitaron equipos complejos, la infraestructura es másimporte que la maquinaria misma. En cambio la caña de azúcar sirequiere un equipo más complejo así como un costo más elevado. Eltrapiche representa la mínima unidad productora; su nombre identifica


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todo el proceso de transformación con la única máquina que existe: elMolino o Trapiche.

Infraestructura de transporte, riego y canalizaciones: El sector

agrícola y el sector fabril se relacionaban directamente por medio deun sistema de transporte y comunicaciones. El sistema de riego poseeun conjunto de estructuras, que hace posible que una determinadaárea pueda ser cultivada con la aplicación del agua necesaria a lasplantas.

En Venezuela, prácticamente se pueden considerar desde unpunto de vista estructural agrario, tres (3) períodos históricos:

PRE-PETROLERO (hasta 1920)PETROLERO (1921-1950)POST-PETROLERO (desde 1951 en adelante)

PRE-PETROLERO (hasta 1920):

Hatos: Extensas Unidades de Explotación, dedicadas a la

Ganadería Extensiva, áreas de baja densidad de población, muydispersa.

Sectores sociales: terratenientes, peones de a caballo y vegueros.

Estructura Latifundista.

Haciendas (de Plantación, Ganadera e Ingenios Azucareros).

Grandes y bien estructuradas. Uso más intensivo de los recursos,áreas más pobladas y culturizadas, estrechas relaciones con elmercado Nacional e Internacional. Uso abundante de mano de obra yaltas relaciones con el poder político. Sectores sociales:


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Grandes hacendados, peonaje, trabajadores no libres y sectorintermedio.

Haciendas Cañeras Algunos autores identifican al trapiche con las maquinas tiradas

por animales y al ingenio con las que utilizaba energía hidráulica. Apartir de 1831, el café desplazó como producto de exportación alcacao. Los paisajes cañeros se fueron extendiendo por gran parte de Venezuela: Barquisimeto, Los Andes, Valencia, Valles de Aragua, Vallede Caracas, Valles del Tuy y oriente. En el caso de la caña de azúcar,se dice que en sus mejores años como 1918, una hacienda azucarerade Miranda, llegó a emplear hasta 400 obreros para producir hasta 40toneladas diarias de azúcar y producir alcohol de 98%. Se pagabanalrededor de cuarenta mil bolívares semanales en salarios de obreros yempleados.

Sistemas de Producción Campesina:

Articulados a los Sistemas de Hatos y Haciendas; otros agrupadosen sistemas libres o semi autónomos de cierta importancia.

Economía nacional estrechamente ligada a la producciónagrícola.

Equivalentes a los grandes cacaos del pasado. Durante esteperíodo las exportaciones de café y cacao generaban grandes ingresosa la nación.

Desde 1875 se inicia la explotación oficial de petróleo en Venezuela, con la participación de la Compañía Petrolera del Táchiraen la hacienda “La Alquitrana” localizada en el Edo. Táchira y elreventón del pozo “Zumaque I” en 1914, en el Estado Zulia,posteriormente se construye la primera refinería en la que se


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procesaban productos como gasolina, kerosén y Gasóleo. La industriapetrolera a gran escala se desarrolla a partir de 1922 donde el rumbodel país cambia drásticamente.

PERÍODO PETROLERO (1921-1950):

Cambios bruscos y sucesivos en el mercado internacional del café(desestabilización), intensificación del paludismo, gran depresión de1929.Sistemas de Hatos y Haciendas fuertemente impactados. Virtualdestrucción del sistema tradicional y abandono progresivo de lasplantaciones. Auge de los Sistemas de Conucos Libres y

Semiautónomos que ocupan el espacio vacío. Mucha de la mano deobra del campo se mueve a la actividad petrolera.

Aparecen los inmigrantes en la actividad agrícola. Sistemas deProducción Campesina se desarrollan, fundamentalmente:

La Producción Campesina Suburbana y la Producción Conuquera Libre,ambas de frutas y hortalizas.

PERÍODO POST-PETROLERO (desde 1951):

Los Hatos se transforman en explotaciones ganaderas con mayorintegración al mercado. Aparece un nuevo SISTEMA DE PRODUCCIÓN AGRÍCOLA: LA MEDIANA PRODUCCIÓN MODERNA, para la producciónde arroz y ajonjolí; los Campesinos Conuqueros Libres se convierten enmano de obra para ese nuevo SISTEMA DE PRODUCCIÓN AGRÍCOLA.

Los Ingenios Azucareros y algunas Haciendas se integran acomplejos de producción de los Centrales Azucareros.

Las Haciendas Ganaderas tienden a transformarse en empresas deleche por las políticas de fomento oficial.


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Surge otro SPA que se apoya en la Economía Campesina Urbana,con población de origen europeo que llega al país como inmigrante. Construcción de una red vial en áreas con potencialidad agrícola.

Ejecución de grandes obras de riego. Política de sustitución deimportaciones de algunos rubros y fomento de la agricultura modernay ganadería con variados programas.

Creación de instituciones y organismos públicos y privadosrelacionada con el sector agrícola.

El desarrollo de la hacienda en Venezuela, comprende la acciónde estructurar sus diversas actividades, desde el mismo momento que

aparece como unidad de producción, o sea desde la implantaciónde las unidades biológicas productivas, dispuestas en la porción detierra útil destinadas para ellas, hasta su conformación como negocioagropecuario, resumiendo su estructura como se refleja acontinuación:

ESTRUCTURA DE LA UNIDAD DE PRODUCCIÓN AGRÍCOLA:

UNIDAD DE PRODUCCIÓN HACIENDA

UNIDADES DE EXPLOTACIÓN .- MAIZ .- ARROZ .- GANADO

UNIDADES OPERATIVAS .- LOTES .- REBAÑOS

UNIDADES BIÓTICAS O TÉCNICAS .- HAS.- VACAS


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II.- HISTORIA DE LA VALUACIÓN AGRÍCOLA

En diferentes medios profesionales se requieren de informes o

dictámenes sobre el valor de determinados activos agrarios,fundamentalmente del valor de la tierra agrícola.

Estos informes que se materializan en un dictamen escrito,pueden tener una complejidad variable, según las circunstancias y lanaturaleza que involucran al activo, tanto en lo que se refieren a lascondiciones propias del mercado, como a las restricciones de tipo jurídico que nuestras leyes imponen.

Aparece así una actividad (valorar o tasar) y en consecuencia unaprofesión, que en una economía moderna, debe estar basada en elrigor conceptual metodológico y científico, que la complejidad delproblema le imprime.

Por otro lado, en algunos pasajes de la Biblia se observan ciertosrasgos de la actividad valorativa de la tierra agrícola. Así, por ejemplo,en el Levítico 27 se puede leer en Campos 16 “y si uno consagra al

Señor un campo de su propiedad, su valoración se hará según susembradura: la sembradura de un omer de cebada, es decir, cincuentasiclos de plata” o en Crónicas 22 se puede interpretar como unantecedente de expropiación de los terrenos de Omán para laconstrucción de un templo: y el Rey David dijo a Omán: No, puesquiero comprarla por su valor en dinero. No presentaré al Señor lo quees tuyo, ni ofreceré un holocausto gratuito. David dio a Omán, poraquel lugar, el peso de seiscientos siclos de oro.”

En la Edad Media se mantiene el proceso de expropiaciónestablecido en el derecho Romano, y al parecer se retrocede en todo loque respecta a la valoración catastral y perfección de los registros. Sinembargo, la generalización de la explotación indirecta de la tierra acargo de los plebeyos y la correspondiente renta de la tierra darán


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lugar a la vinculación del valor de la tierra a la productividad de lamisma mediante expresiones que incluso han llegado hasta nuestrosdías. En efecto, durante muchos años se empleó la expresión empírica V = 10 q.p, donde V = valor de mercado; q = producción de trigo de

la parcela y p = precio del trigo. En consecuencia, el Valor de mercadode una parcela es igual a 10 veces sus ingresos anuales.

Posteriormente, la Revolución francesa trajo importantes ysignificativos cambios políticos en el mundo occidental, entre ellos ladesaparición del feudalismo y por lo tanto la posibilidad de separar lapropiedad de la tierra, de la libertad del individuo, con lo cual se inicióun proceso de considerar a la tierra como una mercancía susceptible

de ser comparada como cualquier otra inversión.En lo que respecta a la tasación de la tierra de uso agrícola, ésta

se redujo a la aplicación de la conocida fórmula de:

V = R/r

Que corresponde a la capitalización de una renta anual R constante, a una tasa de interés r, de duración ilimitada, expresión quese sigue utilizando actualmente en algunas valoraciones agrarias, sintener en cuenta la exigencia de las dos condiciones, renta constante yduración ilimitada.

Desde la mitad del siglo XIX existen distintas referencias de laactividad valuatoria agrícola en castellano, pero no será sino hasta

1861 cuando aparece el primer libro en Castellón, España, con el títulode “Tasación de Tierras” de F. Ruiz Rochera, al que seguirán otrosautores hasta llegar a Torrejón A. “Teoría y Práctica de la Tasación Agrícola” (1897) considerado como un clásico en la primera mitad delsiglo XX. En estos libros se van configurando los métodos sintéticos ocomparativos basados en expresiones de proporcionalidad y los


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métodos de capitalización de las rentas, mediante fórmulas mássofisticadas.

Finalmente, cabe destacar la aportación metodológica más

importante al campo de la valoración como lo es la aplicación de losmodelos econométricos al cálculo del valor de mercado, a partir de unconjunto de variables o características iniciadas desde 1922 (Hass) y1926 (Wallace), y que hoy en día, pueden considerarseconceptualmente muy superiores a los métodos y técnicas deavaluación convencionales.

III.- AVALÚO. FINES Y USOS DE LOS AVALÚOS

Un avalúo –en general – es una opinión imparcial del valor de unapropiedad previamente identificada la cual se hace mediante laelaboración de un documento en el que se consigna el valordeterminado de un bien, de acuerdo a lineamientos, criterios,metodología y principios universalmente aceptados en el ámbito de la

valuación.La valoración o avaluación, es el proceso que tiene como

objeto la estimación de uno o varios valores de cada bien, en basea ciertas hipótesis previas (previsiones de inflación, estimaciones deplusvalía, correcciones de factores o ponderaciones, expectativas,etc.) con determinados fines (asesoramiento, crediticios, compra-venta, particiones o herencia, etc.) y mediante procesos de cálculos,

basados en informaciones de carácter legal-técnico-económico(tenencia, ingresos, gastos, edad y condiciones de plantaciones, etc.)que sirvan de base para la determinación de los correspondientesvalores. El producto resultante del proceso de avaluación es EL AVALÚO.


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Fundamentalmente, cuando vamos a AVALUAR una hacienda,debemos sustentar nuestro análisis sobre la base de la siguienteinformación recabada:

1.- Bienes inmuebles y muebles contenidos en ella (inventario,condiciones en que se encuentran).

2.- Actividades que se desarrollan dentro y fuera de la finca.

3.- Ubicación de la finca en la zona y

4.- Potencialidades de desarrollo (el mejor y mayor uso)

Según, Caballer, se define a la VALORACIÓN como “aquella parte

de la Economía, cuyo objeto es la estimación del valor subjetivo, delvalor objetivo y del valor probable de mercado con arreglo a unasdeterminadas hipótesis, con vista a unos fines determinados ymediante procesos de cálculo basados en informaciones de caráctertécnico”.

En consecuencia, se puede concluir que la Valoración:

1.

Es un área de acción de la economía

2. La estimación del valor subjetivo, del valor objetivo y del valorprobable de mercado constituye el objeto de la valoración.

3. La valoración se apoya en más hipótesis concretas.

4.

La valoración persigue unos fines dados.

5. La valoración utiliza procesos de cálculo.

6. La valoración necesita de una información de carácter técnico.Por estas razones, el Avaluador precisa de una formación técnica

que le permita darse cuenta del papel que juegan los elementostécnicos como determinantes del valor de una hacienda, de allí elhecho que la VALORACIÓN se apoya para el cumplimiento de sus fines


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en una serie de disciplinas, tales como: Economía de la Empresa,Contabilidad, Derecho, Estadística y Tecnología Agropecuaria, ya queen definitiva, lo que se trata es de determinar un VALOR de un bien,como expresión que caracteriza, en términos monetarios, la relación

de un sujeto con un objeto, función del bienestar o beneficio que elsujeto podría obtener por la posesión o uso del bien.

FINES Y USOS DE LOS AVALÚOS:

En inmensas ocasiones se solicitan informes periciales sobrevaloración de fincas. Para ello, suele partirse de un estudio descriptivo

de la finca (diagnóstico), que se complementa con ciertos datos decarácter técnico-económico, para inferir de ellos un juicio de valor, esdecir, unas conclusiones estimativas acerca del valor que puedeatribuirse a la finca sobre la cual se informa.

Los casos más frecuentes para los que se requiere un dictamen devaloración, se pueden clasificar en:

1. Valoraciones de interés privado:

a. Valoraciones a efectos de enjuiciamiento civil.b. Particiones, proindivisos y herencias.c. Compra-ventas.d. Constitución de sociedades.e. Apertura de libros contables.f. Solicitud de créditos con garantía hipotecaria o

prendaria.g. Siniestros.

h. Daños por efectos contaminantes.

2. Valoraciones de interés público

i. Expropiación total o parcial por causa de utilidad pública. j.

Imposición fiscal (impuesto predial).


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k. Ordenación territorialLa finalidad de la avaluación, está en concordancia con la misión

del evaluador, en determinar el valor probable de cualesquier objetoeconómico, en el momento de la avaluación, en cualquier época

pasada, presente o futura.

TÉRMINOS DE VALOR:

La imprecisión en el lenguaje, sobre todo en una comunidadinternacional, puede llevar a malas interpretaciones y malos entendidos.

Esto es particularmente un problema cuando las palabrascomúnmente usadas en un idioma también se usan con significadosespecíficos en una disciplina dada, tal es el caso de la terminología devaluación: precio, costo, mercado y valor.

Precio es el término usado en dinero para designar la cantidadpedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio.

El Costo es el precio pagado por los bienes y servicios o lacantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio.

Un Mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) enel que se intercambian bienes y servicios entre compradores yvendedores mediante un mecanismo de precio.

El Valor no es un hecho, sino una estimación de la valía(condición subjetiva) de los bienes y servicios en un tiempo dadoconforme a una definición específica de valor.

Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden

identificarse. Los Valuadores Profesionales evitan el uso del término"valor" sin calificación, substituyendo en su lugar algún adjetivo quedescriba el tipo de valor de que se trata.


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Términos más usados

Con el objeto de proporcionar conceptos fundamentales de valor,a continuación se presentan algunas definiciones básicas, no son las

únicas aceptables, ya que ciertos contratos requieren nociones de valorque difieren de ellas en cierta medida. Por consiguiente, siempre ycuando no se altere el concepto fundamental, estas definiciones sepueden ampliar o definir para ajustarlas al propósito y la función delavalúo.

Valor de Reproducción Nuevo:

El costo a precios actuales de la reproducción de una nuevaréplica de un bien utilizando materiales idénticos o muy similares.

Valor de Reposición Nuevo:

El costo a precios actuales de un bien nuevo similar y con lautilidad equivalente más próxima al bien que se está valuando.

Valor Justo de Mercado:

La suma de dinero a cambio de la cual podría razonablementeesperarse que un comprador y un vendedor informados estaríandispuestos a efectuar la transacción de un bien, bajo condicionesequitativas y sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar ovender, y siendo ambos conocedores de toda la información

pertinente. (En el caso de avalúos de bienes personales, habrá queampliar esta definición para ajustarse a la función y propósito delavalúo).


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Valor Justo de Mercado en Uso:

La suma de dinero estimada a cambio de la cual podríarazonablemente esperarse que un comprador y un vendedor

informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien,bajo condiciones equitativas y sin que ninguno estuviera en lanecesidad de comprar o vender, siendo ambos conocedores de toda lainformación pertinente, incluyendo lo relativo a su instalación, yasumiendo que las ganancias confirman el valor reportado.

Valor Justo de Mercado Instalado:

La suma de dinero estimada a cambio de la cual podríarazonablemente esperarse que un comprador y un vendedorinformados estarían dispuestos a efectuar bajo condiciones equitativas,la transacción de un bien instalado, sin que ninguno estuviera en lanecesidad de comprar o vender, y siendo ambos conocedores de todala información pertinente.

Valor de Liquidación en Obra:

El importe total de dinero que se espera obtener por una plantaen quiebra, asumiendo que toda la planta se vendería intacta dentrode un límite de tiempo para llevar a término la transacción.

Valor de Liquidación Ordenada:

El importe total de dinero que se espera obtener por concepto deuna venta, contando con un plazo razonable para encontrar uncomprador (es), y en la que el vendedor se ve en la necesidad devender sobre una base " tal como está y en donde está”.


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Valor de Liquidación Forzosa:

El importe total de dinero que podría razonablemente percibirsepor concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a

cabo, en la que el vendedor se ve en la necesidad de vender deinmediato sobre una base " tal como está y donde está”.

Valor de Recuperación –Salvamento:

La suma de dinero que se espera obtener por concepto de laventa total de bien, o de un componente del mismo, que se hayaretirado de servicio para utilizarse en otra parte.

Valor como Chatarra:

La suma de dinero que podría obtenerse por un bien si éste fueravendido sólo con base a su material y no para destinarse a un usoproductivo.

Valor objetivo:

Es el valor que se obtiene cuando la relación sujeto-objeto sedetermina haciendo abstracción de las características peculiares deun sujeto.

Valor expropiatorio:

Es el que corresponde como compensación al afectado por unproceso de expropiación.


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Valor hipotecario o garantizado:

Es el que sirve de referencia para las entidades financieras queconceden créditos con garantía hipotecaria.

Valor catastral:

Es un valor administrativo que sirve de referencia paradeterminadas actuaciones de la administración pública fiscal.

Valor de afección:

Es el valor subjetivo y afectivo, ligado a razones personales por lo

que un propietario no desea la pérdida de un bien dado que consideraque su valor, para él, es más elevado que el de mercado o el que le esimpuesto.

Valor máximo legal:

Es de aplicación para un determinado tipo de inmuebles

(viviendas de protección oficial) e interviene en la determinación delprecio de venta en el mercado libre. Son prefijados por la Administración Pública

IV.- INVENTARIO FÍSICO DE LA UNIDAD DE PRODUCCIÓN

El inventario es el registro de los bienes tangibles de una personao comunidad, en un momento dado. Es una descripción detallada delos bienes, agrupados de acuerdo a los fines que se persigan.


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Para que pueda efectuarse el proceso de Tasación de los bienes y

establecer el VALOR de los mismos para un momento dado, esnecesario realizar previamente el INVENTARIO de esos bienes.

Inventario:

“Es el asiento de los bienes y demás cosas pertenecientes a unapersona o comunidad, hecho con orden y distinción”.

“Es el registro de los bienes tangibles de la finca para un momentodado”.

Aspectos que contempla el Inventario:

1.- Nombre del bien

2.- Características físicas (registro cuantitativo)

Cantidad Volumen

Dimensión o longitud

Marca – modelo – tipo

Serial

Otras

3.- Condiciones físicas (registro cualitativo)

La importancia de inventariar los bienes lo más detalladamenteposible, radica en que le permite al productor:

Enterarse de los bienes que posee la finca.


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Actualizar con facilidad los mismos registros en el futuro.

Conocer las obsolescencias, carencia o exceso dealgunos bienes.

Sustentar la valorización de sus activos.

Clasificación de los bienes para fines de inventario.

Los renglones (ítems) de los bienes tangibles de una finca oinversiones tangibles agrícolas son:

Tierra y sus Mejoras (incorporadas, de mantenimiento y

de plantación).

Bienhechurías (construcciones, edificaciones einstalaciones).

Animales (semovientes) y cultivos.

Maquinarias y equipos

Otros bienes muebles.

Para los efectos de conocer el valor de los activos de una finca(avalúo), estos renglones se pueden clasificar:

A. Según los componentes del capital total tangible

A.1. CAPITAL FUNDIARIO Bienes inmuebles

o

Valor de la tierra+

o Valor de las mejoras

+o

Valor de las bienhechurías


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A.2. CAPITAL DEEXPLOTACIÓN

Bienes muebles

o Valor de semovientes+

o Valor de maquinarias y

equipos+

o Valor del Circulante

B. Según la duración de los bienes:

InversionesTangibles

Descripción Renglones

Bienes perpetuoso

Permanecen en eltiempo.

o Mantienen o

incrementan su valor,salvo destrucción.

o Tierra o

Mejorasincorporadas a latierra.

Bienes con vidaeconómicamentelimitada

o Construcciones einstalaciones sobre latierra y que sufrendeterioro.

o Depreciación en bien-

hechurías y equipos.

o Maquinarias yequipos


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o Amortización en semo-

vientes y plantaciones. o Animaleso

Cultivos

Tierra:

En la agricultura la tierra es un factor de producción (recursonatural) y un medio de producción porque de ella las plantasextraen los nutrientes necesarios para su desarrollo.

El inventario de la tierra se hace por su superficie (Ha: Hectáreas).

A los efectos de valorizar la tierra se deben tomar en cuenta los

siguientes aspectos:

Capacidad o potencialidad de los suelos.

Si se incluyen las mejoras en el valor de las tierras.

Localización de la finca en el área y sus vías de acceso.

Actividades de la zona: (mayor y mejor uso)

a. Servicios y agrosoportes agrícolas

b. Actividades no agrícolas (urbanismos, turismo,industrias, minas, etc.)

Clima (altitud, temperatura, humedad, vientos, etc.)

Frecuencia de operaciones de compra-venta de predios

agrícolas en la zona.

Mejoras:Son todas las labores o bienes que propendan a mejorar la

productividad de las tierras. Se pueden clasificar en:

1.

Mejoras incorporadas a la tierra (deforestaciones)

2. Mejoras de mantenimiento agrícola (drenajes y riegos)


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3. Pastos y plantaciones

Para la valorización de los pastos y plantaciones se debenconsiderar las condiciones físicas, el mantenimiento y si son de secanoo de riego.

Bienhechurías:

Son obras que facilitan el manejo de:

Las personas que trabajan en la finca

Equipo

Semovientes

Las bienhechurías están constituidas por:

Edificaciones: Protegen de la intemperie al hombre, a losanimales, cosechas y equipos. Ej: casas,

galpones, depósitos, vaqueras.

Construcciones: Facilitan el trabajo del hombre en laproducción agrícola. Ej: caminos, canales,muros, tanques, pozos, corrales.

Instalaciones: Mantienen la actividad de la finca. Ej:bebederos, comederos, tanques, secadoras,

molinos, tendidos, cercas.

Animales (Semovientes)

Pueden clasificarse en:


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Ganadería Mayor Bovinos Equinos

Ganadería Menor Porcinos Aves

Caprinos Ovinos

Cultivos:

Cultivos de ciclo corto: Son aquellos cultivos cuyo ciclo comerciales menor a 140 días. Se agrupan en granos, bulbos, tubérculos,oleaginosas y hortalizas.

Cultivos anuales: Son aquellos cultivos que presentan un ciclo deproducción comercial por encima de ocho (8) meses y períodosanuales específicos de siembra, de acuerdo a la zona o región dondese cultive. Ej: apio, batata, ocumo, ñame, yuca, tabaco.

Cultivos semi-permanentes: Son aquellos donde su produccióncomercial se inicia en el primer año, pudiendo alcanzar hasta unmáximo de tres (3) años. Ej: piña, cambur, lechosa, parchita, plátano,caña de azúcar.

Cultivos permanentes: Son todas aquellas plantaciones quepresentan un ciclo de producción comercial por más de quince (15)años, teniendo la modalidad de iniciar su ciclo de producción despuésde 3-5 años de fundados. Ej: cítricos, aguacate, mango, guayaba,

níspero, coco, café, cacao.

Cultivos forestales: Especies forestales que comercialmente sedenominan de madera blanda o blanca y de madera dura opigmentada.


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Maquinarias, equipos y otros implementos:

Son el conjunto de herramientas, implementos o maquinarias del

que se dispone para el trabajo de la tierra. Generalmente, elequipo de trabajo agrícola es móvil, aunque hay algunos estacionarioso inamovibles que se incluyen dentro del inventario de lasinstalaciones.

Clasificación Descripción Ejemplos

1. Herramientaso

Son todos losartefactosaccionados por elhombre. Suoperación dependedel mismo.

o Picos, palas,

machetes, taladroseléctricos, etc.

2. Implementoso

Objetos accionadospor la fuerza detracción mecánicao animal.

o Arados, rastras,

surcado-ras,rotativas,subsolador, etc.


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3. Maquinaria agrícolao

Máquinas móviles o Tractores,cosechadoras,secadoras,abonadoras, etc.

4. Vehículos agrícolaso

Transportan cargay personalgerencial-operario.

o Camionetas,

camiones, zorras,etc.

5. Otros equipos

o Silos, romanas.o

Una vez determinado el INVENTARIO, se procede a la TASACIÓN,que no es más que el proceso mediante el cual se establece el VALORde un bien para un momento dado.

Es básicamente, una opinión sustentada en un análisis lógico de lainformación, tanto intrínseca del bien, como externa relacionada con el

bien.

La determinación del VALOR DE UNA FINCA se sustenta en elanálisis de la información recabada sobre:

Bienes inmuebles y muebles que contiene o pose, y bajoqué condiciones. (INVENTARIO)

Actividades que se desarrollan dentro y fuera de la finca.

Ubicación de la finca en la zona.

Potencialidades de desarrollo.

La finalidad de la TASACIÓN es emitir un juicio de VALOR sobreun bien, para lo cual se debe recabar, analizar y procesar lainformación necesaria en forma ordenada, sistemática y lógica.


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V.- MÉTODOS Y TÉCNICAS DE VALUACIÓN AGROPECUARIA:


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Si bien es cierto, que la metodología como aplicación conjunta demétodos y técnicas no es una condición suficiente para garantizar eléxito de la avaluación, es sin duda, una condición necesaria, es decir,la metodología es el conjunto de procedimientos racionales utilizados

para alcanzar una gama de objetivos que rigen en una exposicióncientífica o en una exposición doctrinal o tareas que requierenhabilidades, conocimientos o cuidados específicos. Es el estudio oelección de uno o más métodos para un determinado objetivo.

La metodología, nos ofrece la comprensión de ciertos métodos ytécnicas de valuación que han demostrado su valor en la práctica, peroque de ninguna manera nos asegura el éxito de la misma, sino que

sirva para coadyuvar a hacer nuestros avalúos más sistemáticos,consistentes y representativos de nuestros valores de mercado de losbienes agropecuarios.

Hacemos una distinción entre métodos y técnicas, ya que losmétodos (del griego meta- más allá y hodos- camino), es una vía omodo ordenado y sistemático de proceder para llegar a un resultado ofin determinado, mientras que las técnicas (del griego

Tékne- arte, oficio) es un procedimiento o conjunto de reglas,normas o protocolos, que tiene como objetivo obtener un resultadodeterminado, en cualesquier campo de la ciencia o tecnología oactividad.

Las técnicas son medios auxiliares de los métodos, siendo éstosprocedimientos más generales, que conllevan a una visióngnoseológica del objeto. La asociación o utilización de métodos y

técnicas constituye la metodología.Existen innumerables métodos y técnicas de uso frecuente en

avalúos agropecuarios , pero como quiera que el presente se trata deun Manual de Valuación Agropecuaria, más no un libro de texto, nosconcretaremos más adelante a los que son de uso más frecuente anivel universal, fundamentalmente en nuestros países


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latinoamericanos, a saber, MÈTODO DEL MERCADO O DE LA VENTAS COMPARABLES (MARKET APPROACH) , MÉTODO DELCOSTO (COST APPROACH) Y MÉTODO DEL INGRESO O DECAPITALIZACIÓN DE INGRESOS (INCOME APPROACH).

Sin embargo a continuación ofrecemos, en forma sintética, y amanera ilustrativa, una clasificación tradicional de métodosdesarrollados por los autores Alonso Sebastián, Ramón eIruretagoyena, María T., en su libro Valoración Agraria,Conceptos, Métodos y Aplicaciones. Mundiprensa, 1995, porconsiderarlo un documento explicativo y esquemático metodológico deapreciable valor.

Nos ofrecen dos grandes categorías: 1º. Métodos Sintéticos y 2º.Métodos Analíticos.

1º. Métodos Sintéticos:

Las principales características de los métodos sintéticos, que sonlos más antiguos y se denominan también métodos comparativos, son:

Buscar el valor del bien por comparación con el precio pagadopor otros bienes de características similares.

Estimar el valor de mercado.

Necesitar para su aplicación del conocimiento de los preciospagados por fincas de características similares o que puedanagruparse en grupos homogéneos.

Dentro de estos métodos tenemos:

Método Sintético por Clasificación o Estimación directa Método Sintético por Corrección

Método de los Valores Típicos Método de Comparación Espacial Método de Comparación Temporal o Valoración Histórica


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Método “ad impresione “ a la vista” o “ del leal saber yentender”

Métodos Estadísticos Método de Comparación de Funciones de Distribución

Métodos analíticos:

Estos métodos han sido y son ampliamente utilizados, aunque ensu enfoque tradicional se detectan algunas debilidades, tales como:

Indefinición del tipo de valor que determinaban

Dificultad de particionar el binomio Renta+Beneficio en partesadecuadas.

Complejidad para fijar el tipo correcto de capitalización aaplicar.

Su fundamento es la actualización de la renta que genera el bien aun determinado tipo, considerado como correcto, para la obtención del

valor actual que se hace coincidir con el del bien.

Para ahondar más en los principios y normativas que rigennuestros avalúos, se sugiere consultar las normativa internacional quesigue, la SOITAVE , Sociedad de Ingeniería de Tasación del Colegio deIngenieros de Venezuela, como miembro de la IVSC, International Valuación Standards Council (www.ivsc.org/) conocido como WhiteBook, sin menoscabo de otras normativas internacionales como la

RICS, Royal Institucion of Chartered Surveyors ( www.rics.org/) ,conocido como Red Book y The European Group of Valuers`Associations, TEGOVA (www.tegova.org/) conocido comoBlue Book

Muchas son las normativas elaboradas que sirven de guía para la

http://www.ivsc.org/http://www.rics.org/http://www.tegova.org/http://www.tegova.org/http://www.rics.org/http://www.ivsc.org/


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elaboración metodológica de informes técnicos de avalúos, pero porexperiencia propia no dejo de consultar las relativas a la USPAP,Uniform Standard of Professional Appraisal Practices y la másprestigiosa de todas las instituciones norteamericanas avaluatorias

agropecuarias fundada en 1929, como lo es la American Society ofFarm Managers and Rural Appraisers, ASFMRA (www.asfmra.org/) con la publicación de obligatoria consulta como loes su Rural Appraisal Manual.

Tal como lo expresamos anteriormente en este Manual como ensus aplicaciones prácticas y anexos, nos concretaremos a lossiguientes métodos y técnicas:

Métodos y Técnicas de ValoraciónAgraria

METODOS

- Valor del mercadoo de ventascomparables.

- Del Costo.

-Del Ingreso.

TECNICAS

-Homologaciòn(ajustes).

-Depreciación.

Tasativa.- Descuento oCapitalización deFlujos.

http://www.asfmra.org/http://www.asfmra.org/


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A.- MÉTODO DEL MERCADO O DE LAS VENTAS COMPARABLES(MARKET APPROACH)


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Mediante éste método, las propiedades similares o sustitutas queson vendidas en el mercado son comparados con el activo objeto deavaluación. Los precios de venta son analizados mediante la aplicaciónde unidades de comparación ajustadas por las diferencias entre el

activo objeto y los datos de información del mercado. La comparaciónde ventas tiene aplicación especial y es recomendable cuando existesuficiente información de referenciales comparables en el mercado. Sinembargo, su confiabilidad disminuye cuando las condiciones delmercado son afectadas por frecuentes cambios o cuando lastransacciones del mercado son limitadas , o no consistentes dentro delas muestras obtenidas de las fuentes de información registralvenezolanas, y sobre todo, con las transacciones de compra-venta delas unidades de producción agropecuarias.

El valor de mercado de una finca es una variable indeterminadacuando se enfrentan un posible comprador y un posible vendedor, esuna negociación en la que quedan excluidos otros posibles interesadospor la finca. Por lo tanto, el objeto de la valoración no puede ser lapredicción del valor de mercado, ya que dicho valor sólo puede serconocido a posteriori, es decir, después de efectuada cadatransacción.

El valor de mercado de una finca es inseparable del acto de

compra-venta en el que dicho valor ha prevalecido como precioaceptado de común acuerdo por el comprador y el vendedor. Esto es,a cada acto de compra-venta le corresponde un valor de mercado de lafinca, que resulta del regateo entre las partes negociadoras.

“No existe ni puede existir ningún método para estimarcon precisión este valor, ya que el precio de venta a que sellega en cualesquier regateo depende sobre todo de lahabilidad de cada una de las partes negociadoras y no obedecea ninguna ley económica de carácter general”.

Este método se fundamenta en determinar el valor de las tierras yel de las mejoras (si existieran) de la finca objeto de valoración, porcomparación con los valores standarizados de las compra-ventas de lasfincas que se hayan realizado en los últimos años (5 años, según laderogada Ley de Reforma Agraria en Venezuela). La confiabilidad delmétodo depende de la verificación del grado de comparación y


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uniformización de los valores unitarios de las compra-ventasseleccionadas.

La uniformización u homologación se realiza, ajustando los valoresunitarios de las fincas comparables, de acuerdo a las diferencias de las

variables: áreas, ubicación, tiempo, etc., respecto a la finca objeto devaloración.

Etapas del Método de las Ventas Comparables:

Para garantizar la confiabilidad del método, hay que cumplir conlas siguientes etapas:

Selección de las ventas

Verificación de las ventas

Inspección de las ventas

Presentación de las ventas

Análisis de las ventas

Selección de las ventas:

Consisten en escoger en un listado de compra-venta las que másse parezcan a la finca objeto de valoración y más cercanas al momentode avalúo El listado se obtiene en el Registro Subalterno de laJurisdicción, Oficina de Registro Inmobiliario, a que pertenezca la fincaen cuestión. (Gráfico 1).

Esquemáticamente se procede de la siguiente forma:


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Información de las compra-ventas que se debe recabar:

Ubicación

Libro Folio Real Año:

a)Fecha de inscripción

b) No. Inscripción

c) Asiento Registral

d) Matrícula

Nombre de la finca

Nombre del vendedorNombre del comprador

Monto o precio en Bs.F.

Forma de pago

Monto de contado

Monto de plazo

Intereses de saldo

Superficie total y por clases desuelos

Actividad agrícola predominante

Valor de bienhechurías

Valor de las construcciones

Valor de semovientes

Valor de maquinarias


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Es importante verificar en las compra-ventas seleccionadas, queademás de parecerse en las variables mencionadas, deben reflejar el

valor real de las tierras y el de las mejoras (si existieran), porconsiguiente, es necesario descartar las compra-ventas no confiables,principalmente las realizadas entre familiares, los traspasos entreorganismos del gobierno, las realizadas por quiebras forzosas, lasdonaciones o compra-ventas sin fines de lucro y las efectuadas entresociedades relacionadas.

Verificación de las ventas:En cada una de las ventas seleccionadas, debe verificarse aquellas

condiciones de negociación y elementos de las fincas, que permitan lacomparación de las características que influencian sus valores unitarioscomo son: Fecha del acuerdo de la firma y la elaboración dedocumentos; valor unitario de la tierra típica de la zona, condiciones depago de las ventas, discrepancias existentes en la superficie de lasfincas, elementos que conforman el monto de las compra-ventas.

Inspección de las ventas:

Consiste en hacer un reconocimiento en las fincas seleccionadas,de las variables que definen su valor y compararlas con las del objetode valoración (ubicación, superficie, condiciones agrológicas,bienhechurías, tipo de explotación, relieve, etc.). De existir diferencias

que afecten significativamente los valores, se analizan dichos aspectospara posteriormente homologarlos mediante técnicas de standarizacióno ajustes.

Presentación de las ventas:


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Consiste en mostrar la lista de las compra-ventas seleccionadas y lascaracterísticas que definen el valor, con la finalidad de apoyar lasdiferencias y similitudes respecto a la unidad de producción objeto devaloración. La presentación de cada una de las ventas debe resumir las

características más relevantes que intervienen en su valor, después dehaberlas verificado mediante la inspección, y son las siguientes:

Superficie

Tiempo

Áreas regadas

Edificaciones, Construcciones, e Instalaciones

Mejoras

Ubicación

Valor de ventas

Valor de mejoras

Valor de tierra y por clase de suelos

Distancia a los principios mercados

CUADRO N° 1

ANÁLISIS DE COMPARABLES REFERENCIALES

FINCA COMPARABLE A B C D X

Localización respecto ala carretera nacional (x2)

0 km 0 km 0 km 100 Km 0 km

Precio de venta (Miles deBs.F)

92,0 60,0 67,5 37,5 ?

Precio unitario (Miles deBs.F./Ha) (y) 11,5 7,5 13,5 7,5 ?

Área (Ha) (x3) 8 8 5 5 5

Fecha de registro vs. Avalúo (x1)

2meses

12meses

2meses

6meses

Hoy


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Análisis de las Ventas:

Las variables que definen el valor de las fincas presentadas en un

cuadro resumen, como el anterior, deben ser analizadasestadísticamente, de tal forma que permita definir la magnitud de lasdiferencias o similitudes de las compra-ventas seleccionadas, respectoa la finca objeto de valoración. De existir diferencias significativas sehomologan utilizando técnicas de valoración standarizadas o factoresde ajuste.

El análisis estadístico se determina mediante los siguientes

indicadores:

Promedio simple: xny

x = 11.500 +7.500

+13.500+7.500 4

x = 40.000 4= 10.000

Bs.F./Ha

Mediana: (Promedio de valores

medios)

11.500+7.500 2= 9.500 Bs/Ha

Rango de valores unitarios

entre promedios simples

(v.u. mayor – v.u. menor x )

13,500 Bs.F./Ha – 7,500

Bs.F./Ha 10.000 = 0,6


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Cuando el rango entre el promedio es mayor de 0,50 significa quehay variabilidad y, por consiguiente, el uso del promedio no es

significativo, sino injusto. Por lo que es necesario ajustarlo mediantetécnicas de standarización (homogenización).

Coeficiente de Correlación: Ajusta las variables (x) queinfluencien diferencias respecto a los valores unitarios (y) de las fincascomparables. De resultar valores de correlación menores de +o,75 a – 0,75, se considera que la correlación es débil y por consiguiente, hayque ajustar los valores unitarios de los referenciales mediante técnicasde standarización. Si hubiese resultado valores de correlación mayoreso iguales a 0,75 se determina que hay correlación, y se puedeutilizar el promedio de los referenciales.

El coeficiente de correlación R se representa en la fórmulasiguiente:

2222 yynxxn

yxxynR

Los cálculos para la elaboración de las ecuaciones normales sinajustes (cuadro 2), el coeficiente de correlación resultante para lavariable tiempo (x 1) es –0,82, para localización (x 2) es –0,55 y paraárea (x 3) es –0,19. al confrontarlos con el principio de correlación,resulta que los dos últimos son menores de 0,75, por lo que no hay

correlación y hay que ajustar los referenciales por técnicas destandarización o métodos de regresión.

Ajuste de las Ventas:


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Técnicas de Valoración Standarizada (Homologación):

Consiste en homologar los valores unitarios de los referencialesque presentan diferencias (por no existir semejanzas en los aspectos

de la fincas comparables, respecto a la que se está avaluando). Luegode homologados, se promedian (por no existir desviacionessignificativas), obteniéndose de esta manera el valor de la finca objetode valoración, por comparación con dicho promedio estandarizado, elcual debe ser estadísticamente confiable.

CUADRO N° 2CÁLCULOS PARA LA ELABORACIÓN DE LAS ECUACIONES

NORMALES SIN AJUSTES

N° Variable 1 2 3 4 R

MONTO (milesBs.F./Ha)

Y 11.5 7.5 13.5 7.5 40.0

TIEMPO (meses) x1 2 12 2 6 22

LOC. (km) x2 1 1 1 100 103

AREA (Ha) x3 8 8 5 5 26

Combinación delas variables

x1y 23 90 27 46 185

x12 4 144 4 36 188

x1 x2 2 12 2 600 616

x1 x3 16 96 10 30 152

x2y 11.5 7.5 13.5 750.0 782.5

x22 1 1 1 10.000 10.003

x2 x3 8 8 5 500 521

x3y 92 60 67.5 37.5 257

x32 64 64 25 25 178

y2 132.25 56.25 182.25 56.2 427


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CORRELACIÓN (R)

x1x2x3

-0.82

-0.55

-0.19

Es de destacar, que de acuerdo a las más recientesrecomendaciones estadísticas, el número de muestras mínimoen función al número de variables seleccionadas en losmodelos de regresión, debe cumplir con la siguiente ecuación:

N≥ 3(K + 1) siendoN= NÚMERO DE MUESTRAS A UTILIZAR (REFERENCIALESCOMPARABLES)

K= NÚMERO DE VARIABLES INDEPENDIENTES (EJ. ÁREA, TIEMPO,LOCALIZACIÓN)

Aplicación:

Los aspectos que diferencian las ventas comparables respecto a lafinca objeto de valoración de área, tiempo y localización señalados enel cuadro 1, se homologan de la manera siguiente:

Ajuste por Tiempo

Consiste en buscar el par de comparables similares por

localización y área, pero que difieran en tiempo.En el ejemplo, dicha condición se cumple en las comparables A y

B Localización de A= Localización de B.

Área de A = Área de B


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Tiempo de A Tiempo de B

Como el par AB, cumple con la condición y entre el tiempo deoperación de venta la comparable A (2 meses) está más cerca de hoy

que la comparable B (1 año), y entre las dos hay una diferencia dediez (10) meses; se ajusta estableciendo una relación porcentual ensus valores unitarios de B a A.

%53100500.7

500.11500.7100

/

/ / xx

haBBs

haABshaBBs

Es decir que B está de A; 10 meses y representa –53%, luego selleva a hoy así:

10 meses - 53%

12 meses x

x= - 63.6%

Es decir, que para ajustar el valor unitario de B (7.500 Bs/Ha), que

se transó desde hace un (1) año a hoy, hay que afectarlo en un +63,6%. Para establecer la relación porcentual, se parte de la premisasiguiente:

Colocar en el denominador el valor de la comparable que másdifiera de la finca objeto de valoración.

Colocar como sustraendo la comparable que más se parezca a lafinca objeto de valoración.

La comparable A y C, que están a dos (2) meses de hoy, seajustan de la siguiente manera:

10 meses - 53%

2 meses x


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x= - 10,6% ( A y C)

Es decir, que los valores unitarios de las comparables A y C, seajustan por realizarse la transacción a dos (2) meses de hoy, en un

+10.6%.La comparable D, que está a seis (6) meses de hoy, se ajusta de

la manera siguiente:

10 meses - 53%6 meses xx= - 31.8% (D)

Es decir, que su valor hace seis (6) meses era de 7.500 Bs/Ha y seajusta a hoy en un +31,8 %.

Ajuste de Localización:

Consiste en buscar el par de comparables diferentes en lalocalización pero iguales en tiempo y área. En el ejemplo, lascomparables:

C D por localización

C = D (área)

Después de ajustarlas por tiempo, el par (C,D) cumple con lascondiciones expuestas.

En tiempo entre C y D hay una diferencia de 4 meses, luego elincremento es de 21,2% de D respecto a C, y el valor unitario ajustadode la comparable D será:

10 meses - 53%

4 meses x

x= - 21,2%


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7.500 x 21,2% = 1.590 Bs/Ha + 7.500 Bs/Ha = 9.090 Bs/Ha

)D%(49100x090.9

500.13090.9100xhaD / Bs

haC / BshaD / Bs

Es decir, que la comparable D por no colindar con la carreteranacional, se afectará en un 49% adicional su valor unitario.

Los comparables A, B y C por tener la misma localización de lafinca objeto de valoración, mantendrán sus mismos valores unitarios.

Ajuste por Área:

Se define cuando existen comparables similares en tiempo ylocalización y difieren en el área. En el ejemplo, dicha condición lacumple A y C, en donde la comparable C tiene igual superficie que lade la finca objeto de valoración. Por consiguiente, debe ajustarse lacomparable A (que difiere en 3 ha.) a la comparable C.

)A%(17100x500.11

500.13500.11100x

haA / Bs

haC / BshaA / Bs

Es decir, que el valor unitario de la comparable A se ajusta en un+17% por tener 3 ha por encima de la comparable C. Además, debe

ajustarse el valor unitario de la comparable B por tener también 3 hapor encima de la comparable C con el mismo porcentaje (-17%). Lascomparables C y D, por tener la misma superficie que la finca objetode avalúo, no se ajustan.

Ajuste neto: Representa la sumatoria de los porcentajes de


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49

ajuste de las variables: tiempo, localización y área.

Los signos de los porcentajes de cada variable se interpretan de lasiguiente manera:

Valor negativo: Indica que el valor unitario debe estar pordebajo del esperado, por lo tanto hay que restarlo.

Valor positivo: Indica que el valor unitario debe estar porencima del esperado, por lo tanto hay que sumarlo

La variable superficie se ajusta de acuerdo a la teoría del valor, esdecir, que a mayor superficie menor valor.

El siguiente cuadro presenta los valores ajustados para lasdiferentes variables de los referenciales.


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CUADRO N° 3 AJUSTES NETOS DE LOS VALORES UNITARIOS

(EJEMPLO HIPOTÉTICO)

x= Finca objeto de valoración.

Los valores ajustados de los referenciales tiene reducido margende dispersión, comprobado mediante análisis estadístico y porconsiguiente, se puede considerar la media x :14.178 Bs.F./Ha),como representativa del valor de la finca.

Ventascompa-rables

Características Ajuste (%)

Tiempo

(meses)

Localiza-ción(km)

Área

(ha)

Valor(mile

sBs.F. /Ha)

Tiempo

Locali-

zación

Área Neto

Valorajustad

o(milesBs.F./H

a)

A

B

C

D

2

12

2

6

1

1

1

100

8

8

5

5

11,5

7,5

13,5

7,5

+10.6

+63.6

+10.6

+31.8

-

-

-

+49

+17

+17

-

-

+27.6

+80.6

+10.

6+80.

8

14.674

13.545

14.931

13.560

X hoy 1 5 ? x 14.178


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51

Escogencia del Valor de la Finca:

Después de determinar los valores unitarios ajustados de lasventas comparables, se realizarán las operaciones estadísticas, que

permitan definir un valor medio representativo del valor de la finca quese avalúa.

Las operaciones estadísticas son las siguientes:

Mediana:

Representada por el valor medio central de los valores unitarios de

las referenciales ajustados y ordenados de mayor a menor:14.931+14.674+13.560+13.545

_

x= 14.674+13.560 2= 14.117 Bs/Ha.

La media aritmética:

Representada por el promedio de los valores ajustados:

ha / Bs178.144710.56x

710.56560.13931.14545.13674.14xi

Relación rango / media:

Dicho resultado deberá ser menor 0,50 para indicar poca

dispersión alrededor de la media: Rango x = 14.931-13.545 14.178 = 0,09

Este resultado al ser menor que 0,5 indica que hay pocadispersión alrededor de la media, y por consiguiente se puede utilizarcomo valor de la finca.


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52

El valor de 14.178 Bs F./Ha comprende las tierras y las mejoras decarácter permanente (sí existieran). Para obtener el valor de las tierrassolamente, deberá restarse el valor de las mejoras existentes.

Otra forma de ajustar los valores referenciales es mediante elmétodo de regresión.

Método de Regresión:

El manejo de problemas de predicción corresponde a lo que seconoce como método de regresión, que es particularmente importanteen cualquier estudio avaluatorio. Este método es comúnmente utilizadopara pronosticar o predecir la variable precio a partir de valoresconocidos de otras variables en un universo de referencialesrepresentativo (de por lo menos diez referenciales), sin embargo, en elsector rural las transacciones de compraventas es reducido, lo quelimita su confiabilidad, ya que pudiesen presentar problemas demulticolinearidad entre las variables, atentando contra los supuestosde la teoría de la regresión.

Regresión simple:

Con la finalidad de explicar el método de regresión simple,considérese en primer término un ejemplo que implica sólo dosvariables. En particular, predecir el precio unitario de un lote deterreno en función de su área. Los datos que se presentan acontinuación corresponden a valores de precios unitarios y áreas para

un grupo de cuatro (4) parcelas. Es conveniente señalar, que elnúmero de referenciales para obtener resultados confiables, deben sermayores de diez (10).


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53

Precio unitario (en miles deBs.F./Ha): y

11,5 7,5 13,5 7,5

Área (ha): x 8 8 5 5

Cada una de las variables señaladas, parece tener una influenciaindividual en el precio del terreno, aún cuando de un análisis másdetallado, se podría pensar en considerar otras característicasrelacionadas con la variable a explicar, el precio. Siguiendo esterazonamiento, se llegaría a que el valor de mercado del terreno seestablecería como una función matemática de un determinado número

de variables como las mencionadas y otras más que pudieran serobservadas y cuantificadas fácilmente. Esta función estaría dada poruna ecuación matemática que relaciona al precio del terreno con lasvariables más relevantes y dicha ecuación serviría para predecir. Comose observa, el problema se centra en una variable y (precio de terreno)a ser explicada (variable dependiente), la cual está relacionada conuna serie de otras variables explicativas o predictoras (variablesindependientes o regresoras): x1 (área del terreno), x2 (distancia a la

vía), x3 (tiempo de la transacción) y algunas otras más. El objetivo esobtener un modelo de regresión que permita estimar o predecir ycomo una función dé una o varías variables independientespreviamente seleccionadas.

En el análisis estadístico se determinó que no existe correlaciónentre las variables del ejemplo, pues el área (x) y el precio (y) no serelacionan linealmente. En este caso se ajustará una recta, para tratarde predecir el valor de y (precio unitario) partiendo de un valor dadode x (área) para obtener una función lineal en la cual se establece quey y x están relacionadas según la ecuación:

xy 10


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En donde 10 y son parámetros, esto es, son constantes a

determinar el ajuste de las variables en cualquier caso particular.

Un modelo de este tipo se denomina modelo matemáticodeterminístico porque no permite algún error en la predicción de y enfunción de x.

En contraste con los modelos determinísticos, en estadísticas seutilizan modelos probabilísticos, donde, en lugar de que se diga que yy x se relacionan a través de xy 10 , se dice que el valor medio o

valor esperado de y para cualquier valor observado de x está dado

por el valor medio o esperado de y dado un valor de x + error, o sea,exeyy 10 ; donde e es un error o residual que corresponden a

la diferencia entre el valor observado (y) y su valor medio estimado( y ).

Así para el ejemplo, referido a las parcelas y sus precios unitarios,el problema se reduce a ajustar una línea recta a un conjunto depuntos dados con la finalidad de determinar los coeficientes o

parámetros 10 y de alguna forma eficiente. Aún cuando existenvariados métodos para la estimación de tales parámetros, el másconocido es el método de los mínimos cuadrados.

Método de Mínimos Cuadrados:

El procedimiento estadístico que más se utiliza es la determinación

de la línea recta de mejor ajusta a un conjunto de puntos. Antes decontinuar, es importante introducir la notación siguiente: y: se usapara representar los valores individuales observados. y : se usa para

representar los valores individuales estimados.

En base a lo antes señalado, se escribe la ecuación para la línea


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recta ajustada o estimada.

110 xy

En base al método de los mínimos cuadrados para calcular el valor

de los coeficientes 10 y del modelo, se resuelve el sistema de

ecuaciones normales:

yxxxo

yxon

1

2

111

11

Ejemplo:

La tabla a continuación ilustra el procedimiento de cálculo paraobtener los coeficientes en un modelo de regresión simple, ajustado alos datos de área unitario para el lote de cuadro (4) parcelas. La fincaobjeto es de 5 hectáreas.

y(Bs.F./Ha) x1(ha) x1y X 12

11.5 8 92 64

7.5 8 60 64

13.5 5 67.5 25

7.5 5 37.5 2540y 26 257yx1 178x 21

? 5


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56

n= 4 observaciones

Solución:

A partir de las ecuaciones normales:

yxxxo

yxon

1

2

111

11

Se obtienen por despeje para los parámetros, las ecuacionessiguientes:

2

1

2

1

111

xxn

yxyxn

(1)

n

xy

o 11

(2)

Con la aplicación de las fórmulas precedentes (1) y (2), se tiene:

16645.124

)26)(3333.0(40

3333,0

36

12

676712

10401028

)26()178(4

)40)(26()257(4

0

21

Obteniéndose la ecuación de ajuste:


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57

xy

xy

)3333,0(16645,12

10

Corresponde a la línea de regresión. Utilizando la ecuaciónobtenida, se puede estimar puntualmente, por ejemplo, el preciounitario (y) para un área de 5 ha (x), como sigue:

y= 12,16645-0,3333(5)y=12,16645-1,6665

y=10,49995 BsF./Ha

Regresión Lineal Múltiple:

La mayoría de los casos prácticos de predicción, implican más deuna variable independiente en la explicación de la variable

dependiente.

Por ejemplo, si se desea desarrollar un modelo de regresión linealmúltiple para la determinación del valor de mercado de un terreno, setendrá que utilizar un número pertinente de variables o factores deajuste, que incluyan características como: área del terreno, fecha deventa, localización, etc.

Los métodos para tratar con problemas de predicción de unavariable por medio de otras variables, es decir, regresión múltiple,son similares a los correspondientes a una sola variable, regresiónsimple.

En conclusión, la regresión lineal múltiple, es una extensión de lametodología expuesta para la regresión lineal simple y sus aplicaciones


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son interesantes y variadas.

Una ecuación de predicción o modelo ajustado, basada en lasvariables explicativas o predictoras x1, x2. x3..... xk , se puede obtener

por el método de los mínimos cuadrados, exactamente del mismomodo que fue empleado para el modelo lineal simple:

kk3322110 x..........xxxy Donde

k110 .......,, , son los estimadores de los parámetros.

Supongamos que se tiene una muestra de n observaciones, de losvalores de x1, y x2, y se desean obtener el modelo ajustado:

22110 xxy

Para encontrar el valor de los estimadores 210 y,, que hacen,mínimoyy

2

se utilizan las ecuaciones normales las cuales

conforman un sistema de tres ecuaciones con tres incógnitas:210 y,,

que son los parámetros o estimadores por determinar. Este resultadose puede generalizar para cualquier número de variables.

yxxxxx

yxxxxx

xxn y

2

2

2221120

1212

2

1110

22110


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Problema:

El Sr. Pérez, necesita vender el terreno que posee. En el sector, seobserva que el valor de mercado de los terrenos se relaciona

directamente con el área del terreno, tiempo y localización de lasmismas. Con el objeto de conocer posibles precios de venta, para elterreno en referencia, se requiere desarrollar un modelo lineal múltiple.

Solución:

Se selecciona una muestra de cuatro (4) lotes de terrenos típicosdel sector, comparable con la propiedad en estudio. La muestra de

mercado obtenidas se presenta a continuación:

REFERENCIAL

(N°)

PRECIOUNITARIO(y) (milesBs.F./Ha)

TIEMPO(x1)

(meses)

LOCALIZACIÓN(x2) (km)

ÁREA(x3)(ha)

1 11.5 2 1 8

2 7.5 12 1 83 13.5 2 1 5

4 7.5 6 100 5

? ? 0 1 5


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60

233322311303

3232

22211202

3132122

11101

3322110

xxxxxxyx

xxxxxxyx

xxxxxxyx

xxxny

Sustituyendo los valores: ventas, área, tiempo y localización, de

acuerdo a cálculos para la elaboración de las ecuaciones normales sinajustes, para obtener 3210 y,, .

1)3210 2610322440

2)3210 15261618822185

3)3210 521003.106161035,782

4)3210 17852115226257

Eliminamos 0

1 y 2

I18991341070

304123237644370

286133.124244400

215261618822185112610322440

321

3210

3210

3210

3210


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61

3 y 4

II4788415.2063600126.6

334.18663.53656.152678471.26

546.13078.260016.162678345.20

10317852115226257

26521003.106161035.782

321

3210

3210

3210

3210

1 y 3

III594403.291980990

084.2012.40464.2412130.3

084.2609.10266.2412120.4

4521003.106161035.782

1032610322440

321

3210

3210

3210

3210

Luego, relacionó la ecuación (I) y (III), para eliminar1

)(036.324985.811.130842.397

036.320805.829.13120.24442.410

240.3820.17120.24600.12

67188.4206415360126.6

180189913470

32

321

321

321

321

IV

Relacionó la ecuación I y II para eliminar1

)V(580.41200.960.10400.59

798.39001.970.1266.13.330.66

782.1801.9266.13930.6

67594403.29198990

99189913470

32

321

321

321

321

Relacionó la ecuación IV y V para eliminar 2


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62

6666,0

180.606.174.12

120.404.116.8

180.606.174.120120.404.116.8260.467.860.114940.059.485.541800.381.086.164

440.073.035.127940.059.485.541680.977.969.155

397.2762580.41200.960.1400.59

040.392036.324985.811.13842.397

3

3

3

32

32

32

32

Sustituyendo 3 en (IV) y obtengo 2

0444,0985.811.13

278,865.613

985.811.13

842.397978,023.216

06666.0036.324985.811.13842.397036.324985.811.13842.397

2

2

32

32

Sustituyendo 3 y 2 en III y obtengo 1

4,0

198

99096,3955,305.1

96,3955,305.1198990

6666,05940444,0403.29198990

594403.29198990

1

1

1

321

321

Sustituyendo en I y obtengo 0


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63

67,17

4

966,71

4

40316,1753,412,10

316,1753,412,10440

6666,026044,01034,022440

2610322440

0

0

0

0

0

3210

Sustituyendo los valores 3210 y,, , en la ecuación base, resulta:

3322110 xxxy

(Tiempo) (Localización) (Área)

y = 17,67 + (-0,4) x + (-0,04) x2 +(-0,6666) x3

y =17,67 + 04 (0) – 0,04 (1 Km ) – 0,6666 (5 ha)

y = 17,67 – 0 – 0,04 - 3,33y = 14,3 miles de Bs.F./Ha

Este principio estadístico de análisis de regresión múltiple, sepuede aplicar con programas computarizados, como el programaestadístico de regresión lineal (TSP), o a través del Excel delOffice de Windows, mediante el cual se obtiene el anterior modelo

de ajuste calculado matemáticamente, para establecer el intervalo depredicción con el cual se estima el valor del terreno.

Los resultados del programa computarizado muestran igualesvalores de correlación (R), que los determinados matemáticamente,indicando baja correlación entre las variables, justificándose el ajuste


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con los coeficientes del sistema de ecuación normal.

Relación de Variables

Correlación (R)

PU, ÁREAPU, LOC

PU, TIEMPO

-0.19-0.55-.85

Igualmente, los coeficientes del sistema de ecuación normal(mínimos cuadrados), permiten ajustar las variables, como sepresentan en cuadro siguiente:

Variable Coeficiente

Intercepción0

17,67

Tiempo1

-0.4

Localización2

-0.04

Área3

-0.66

Dichas relaciones justifican el análisis de regresión múltiple para elcálculo del valor de una finca por el método de ventas comparables(método de mercado) con el mismo ejemplo:

Tiempo

(meses)

Localización

(km) Área (ha)

Valor

(milesBs.F./Ha)

Valorajustado

(MBs.F./Ha)

2 1 8 11.5 11.6

12 1 8 7.5 7.6


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65

2 1 5 13.5 11.6

6 100 5 7.5 10.2

0 1 5 ? 14.3

67,17x.66,0x04,0x.40,0y 321

donde:

x1= Variable Tiempo (meses) = 0

x2 = Variable Localización (km) = 1

x3 = Variable Área (ha) = 5

El precio unitario de la finca objeto es de 14.300 Bs/Ha.

(Tomado de “Manual de Valoración Rural. Fundación Ciara-Fida- CAF, 1998) .

Continuando con nuestro método del MERCADO O DE VENTASCOMPARABLES, no cabe duda que el mismo consiste en laobtención del VALOR de un bien, mediante el precio de sustitución, osea, se trata de obtener el valor del objeto de avalúo, aproximándolo aprecios transados de venta de inmuebles considerados como similaresen el entorno. Sin embargo, en la vida cotidiana es muy difícil o casiimposible que un avaluador localice en las Oficinas Subalternas de

Registro Inmobiliario referenciales considerados como similares, por loque nos inclinamos a conformarnos con la obtención de referencialessemejantes. De tal forma que el Método del Mercado se basa en elprincipio avaluatorio de sustitución, consistente en la cantidad dedinero estimada (precio) en que un vendedor u oferente cedería unbien a un comprador actuando ambos libremente y sin presiones


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externas, teniendo un conocimiento del mercado existente en el sectory para ese momento.

Por eso enfatizamos, que aunque sea imposible localizar dos

inmuebles, en nuestro caso haciendas o unidades de producciónagropecuarias, que sean iguales, a la vez que , con frecuencia no esposible encontrar referenciales similares o semejantes, si bien losreferenciales pueden ser sustitutos de nuestro objeto de avalúo, losmismos difieren en sus características físicas o de ubicación, por lo quenos vemos obligados a utilizar factores de ajuste, es decir , aHOMOLOGARLAS, (algunos hablan de HOMOGENIZACIÓN) conmiras a acercarlas más a nuestro objeto.

Es de observar que en los avalúos de terrenos (medio urbano),como en los de tierras (medio rural) la componente ubicación esdefinitiva para estimar el valor que le da el mercado a un predio. Hayque estudiar cuanto está en condiciones de pagar el mercado pordeterminado predio, a la vez que lo comparamos con otros ya vendidosen condiciones similares.

La homogenización indica hacer homogéneo, equivalente o

comparable una base de datos. Estimo a continuación hacer unaexposición acerca de esta técnica, basándome en primer lugar en laestimación de la valuación de terrenos (medio urbano) mediantefactores de ajuste, para finalmente exponer acerca de la valuación detierras agrícolas, objeto de nuestro manual, aún cuandoadicionalmente, en Anexo, tienen toda una explicación a mi cargomediante la ponencia presentada en el XXIII Congreso Panamericanode Valuación UPAV-ICOVAL en San José, Costa Rica. 15-18 abril 2008,

intitulada “Limitaciones en la Valoración de tierras agrícolasmediante la utilización de fuentes de información registral en Venezuela” .

Así el Dr. Oscar Borrero Ochoa (www.avaluosespeciales.com),destacado avaluador agropecuario colombiano, autor del libro

http://www.avaluosespeciales.com/http://www.avaluosespeciales.com/


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“Valoración de Predios Agrarios” Biblioteca de la Construcción .Junio,2002, en su artículo “Métodos de Avalúo para determinar la plusvalí aurbana”, considera para homogenizar lo siguientes aspectos:

1º. Delimitación de Zonas Homogéneas, con

anatomia de una finca

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