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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA

Determinação do regime jurídico da instalação, exploração e funciona-mento dos empreendimentos turísticos – Assembleia Legislativa da Região Autónoma dos Açores – Decreto Legislativo Regional n.º 7/2012/A, de 01 de Março. Texto integral: >>>

Determinação da venda do Pavilhão Atlântico – Resolução do Conselho de Ministros n.º 21/2012, de 9 de Março. Texto integral: >>> Declaração de utilidade pública da expropriação, com carácter de urgência, de duas parcelas a pedido da Câmara Municipal de Braga – Declaração (ex-tracto) n.º 59/2012, de 14 de Março. Texto integral: >>>

Declaração da imprescindibilidade da utilidade pública da obra de construção da E. M. Mirão - Ermida, a cargo do município de Baião – Despa-cho n.º 3841/2012, de 15 de Março. Texto integral: >>>

Declaração da imprescindibilidade da utilidade pública da obra de Benefi-ciação da E. M. 550, a cargo do município de Santiago do Cacém – Despacho n.º 3842/2012, de 15 de Março. Texto integral: >>>

Tradição de imóvel em contrato de compra e venda – Acórdão de 29.03.2012:

“A obrigação de pagamento do preço no contrato de compra e venda encontra-se colocada em nexo de reciprocidade com a entrega da coisa, pelo que, constituindo a compra e venda um con-trato sinalagmático, o não cumprimento da obrigação de pagamento do preço poderia dar fundamento à resolução do contrato por incumprimento, de acordo com o disposto no artigo 801.º, n.º 2, do Código Civil.

O artigo 886.º vem no entanto restrin-gir consideravelmente esta faculdade, no caso de transmitida a propriedade da coisa ou o direito sobre ela e feita a sua entrega, de tal sorte que o vendedor não

pode, salvo convenção em contrário, re-solver o contrato por falta de pagamento do preço.

Assim, tendo havido traditio da fracção a favor dos réus, a cláusula resolutiva foi introduzida na escritura de compra e venda exclusivamente no interesse da autora, pois, sem ela, o alegado não cumprimento da obrigação do pagamen-to do preço não poderia dar fundamento à resolução do contrato.

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EDIÇÃO MARÇO | 2012 | Direito Imobiliário

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

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Esta cláusula revertia ainda integralmente no interesse da autora, porquanto o gestor de negócios e a autora sabiam que a mesma não correspondia à vontade presumível dos réus, na medida em que já haviam pago a totalidade do preço da fracção ao EE, enquanto mediador imobiliário e que agora gestor de negócios.

Embora os réus houvessem ratificado o con-trato de compra e venda, quiseram excluir esta cláusula, sendo certo que, ainda que a não tivessem excluído, não a podiam ratificar, sob pena de contradição insanável: estariam simul-taneamente a ratificar o negócio e a sua re-solução.

Esta cláusula é, pois, ineficaz em relação aos réus, não havendo, consequentemente, funda-mento para a resolução do contrato.

Acresce que a resolução do contrato sempre teria de se considerar como não verificada, face ao disposto no artigo 275.º, n.º 2 CC.

Assim, não se operando o efeito resolutivo da dita cláusula, operou-se o efeito translativo do direito de propriedade para os ora recorrentes mercê da ratificação da gestão de negócios”.Texto integral: >>>

Relações de vizinhança – Acórdão de 29.03.2012:

“A situação de vizinhança e mais ainda a existên-cia de construções confinantes implica algumas limitações ao exercício do direito de propriedade, como bem o evidenciam designadamente as normas dos arts. 1346º, 1348º ou 1350º do CC.

Todavia, nenhum dos preceitos que formal-mente descrevem os deveres dos proprietários regula especificamente a realização de obras que, não sendo em si mesmas directamente

determinantes de danos no prédio contíguo, constituem causa mediata da ocorrência de infiltrações através da parede confinante.

Para MENEZES CORDEIRO (…) “destruir o edifí-cio contíguo sem tomar as precauções para pro-teger a casa vizinha, excede manifestamente os limites impostos pela boa fé”. Argumentos resumidos que servem para fundar um direito à protecção correspondente ao “dever de tomar as precauções necessárias para que, em conse-quência de desaparecer o edifício contíguo, não ocorram danos no edifício subsistente” (ob. cit., pág. 831). Tal é feito mediante a enuncia-ção de um princípio geral que enformaria as disposições específicas dos arts. 1346º e segs. do CC e que, para além das concretas situações reguladas, sustentaria ainda outros vínculos submetidos ao mesmo princípio.

Já segundo OLIVEIRA ASCENSÃO, as relações de vizinhança envolvem um princípio geral que, aflorando em diversas disposições reguladoras do direito de propriedade, geram para cada um dos proprietários de prédios vizinhos ou con-finantes deveres de “manutenção do equilí-brio imobiliário”, implicando a necessidade de compressão e de actuação mútua no sentido da manutenção do statu quo que, por razões subjectivas ou objectivas, tenha sido modifica-do, causando uma forte perturbação na relação vicinal.

No artigo intitulado “A previsão do equilíbrio imobiliário como princípio orientador das rela-ções de vizinhança” (ROA, ano 67º, págs. 7 e segs.), tece pertinentes considerações que po-dem ser transpostas para o caso, considerando que aquele princípio releva dos arts. 1346º, e segs. do CC, sendo susceptível de “expandir a regulação jurídica a casos não previstos”.

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Assevera que “cada titular está vinculado, não só a abster-se da prática de actos que quebrem o equilíbrio imobiliário, como a reparar a fal-ta de execução normal do seu direito, quando pela omissão desse exercício o equilíbrio imo-biliário possa da mesma forma vir a ser que-brado” (pág. 25). Defendendo a legitimidade para assacar ao proprietário o dever de re-constituir o equilíbrio imobiliário perturbado, sustenta no referido princípio “a aplicação a outras situações em que o princípio justificativo for o mesmo”. Texto integral: >>>

Condições suspensivas e resolutivas em contrato-promessa de compra e venda – Acórdão de 21.03.2012:

“Em virtude do princípio da liberdade contra-tual, os contraentes podem juntar aos seus contratos as condições ou cláusulas que bem lhes parecerem. Estas condições e cláusulas formam parte integrante dos mesmos contra-tos e governam-se pelas mesmas regras.

No contrato em apreço, as partes introduzi-ram diversas cláusulas, ficando o mesmo su-jeito á verificação de duas condições, uma suspensiva e outra resolutiva: aquela con-cretizar-se-ia com a aprovação do estudo de viabilidade de construção, esta verificar-se-ia se fosse recusada viabilidade ao aludido es-tudo pela Câmara Municipal.

Porque a condição suspensiva suspende a eficácia do negócio, por maneira que ele só produzirá os seus efeitos, se vier a verificar-se o evento visado, ter-se-á de concluir que, tornando-se impossível a verificação desse evento, o negócio jurídico jamais poderá pro-duzir os seus efeitos.

Deste modo, tendo as partes desistido do respectivo processo de viabilidade de construção, na Câmara Municipal, a condição suspensiva a que o contrato ficou sujeito (a aprovação do estudo) ainda se não verificou mas jamais se poderá vir a verificar pela desistência do respectivo processo.

Por sua vez, tendo as partes acordado que o contrato fica inteiramente sem efeito, se ao estudo de viabilidade ou de informação prévia elaborado pelo referido arquitecto, por incumbência das partes, for recusada viabili-dade pela Câmara Municipal e tendo as mes-mas desistido desse processo de viabilidade, não é possível que a Câmara venha a pro-nunciar-se sobre o mesmo, o que acaba por significar a mesma coisa, isto é, a verificação da condição resolutiva.

Não tendo o contrato-promessa produzido os seus efeitos, uma vez que as partes suspen-deram a eficácia do negócio, por maneira que ele só produziria os seus efeitos se viesse a verificar-se o evento visado (a aprovação do pedido de viabilidade), o que não aconteceu nem pode acontecer e tendo-se verificado, ainda, a ocorrência da condição resolutiva, ou seja, ainda que o negócio tivesse começado a produzir os seus efeitos, estes dissolver-se-iam, não pode ser imputada às rés o incum-primento de um contrato que nunca produziu efeitos e se encontra extinto”.Texto integral: >>>

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Incumprimento de contrato-promessa e perda de interesse – Acórdão de 15.03.2012:

“Quando se verifique uma situação de incum-primento do contrato-promessa imputável a quem prestou o sinal, permite a lei que aquele que o recebeu o faça seu e, ao invés, verifican-do-se o incumprimento definitivo da parte de quem o recebeu, confere a quem o prestou a faculdade de exigir o dobro do que tiver presta-do (arts. 441.º e 442.º, n.º 2, do CC).

Só o incumprimento definitivo e culposo comi-na o regime previsto no art. 442.º, n.º 2, do CC, não se bastando a lei com uma situação de retardamento ou incumprimento para além do tempo de cumprimento da obrigação, ou seja, da ocorrência de mora de qualquer dos con-traentes.

Para além das situações em que a lei prevê es-pecialmente a possibilidade de uma das partes resolver o contrato, a resolução pode ser accio-nada quando um contraente deixe, definitiva e culposamente, de cumprir a prestação a que es-tava adstrito (arts. 798.º e 801.º, n.º 2, do CC).

A simples mora não confere ao contraente fiel o direito (potestativo) de pedir a resolução do contrato, mas tão só o direito de pedir a repa-ração dos prejuízos que o retardamento causou ao credor (art. 804.º, n.º 1, do CC).

Para que ocorra uma situação de perda de in-teresse (…) torna-se necessário que a situação de retardamento no cumprimento da prestação em que o devedor se colocou ocasione um sub-jectivo, objectivamente perspectivado, desin-teresse do credor na execução do contrato.

Cabe aos demandantes alegar e provar os fac-tos objectivos e concretos que substanciem a perda do interesse, susceptível de caracterizar

o comportamento do inadimplente como equi-parável à impossibilidade de cumprir; a perda de interesse reveste, a esta luz, a natureza de facto constitutivo do direito que o credor se ar-roga de proceder, com esse fundamento, à li-quidação da relação contratual (art. 342.º, n.º 1, do CC).

Tendo o comportamento contratual de ambas as partes contribuído para uma situação de im-passe ou de inércia na actuação (positiva) com vista ao cumprimento da sua parte no computo da relação contratual estabelecida, verifica-se uma situação de não cumprimento bilateral, pelo que o contrato-promessa deve ser resolvi-do tendo por base as normas gerais, pela com-pensação de culpas concorrentes, verificados os respectivos pressupostos (art. 570.º do CC).

Considerando que ambas as partes, agindo com culpa, contribuíram para que o contrato não obtivesse o resultado para que tendia, nos termos dos arts. 433.º e 434.º do CC, a não conclusão do contrato terá os efeitos da re-solução, o que, no caso, se traduz na restitu-ição, em singelo, do sinal recebido”.Texto integral: >>>

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Resolução de contrato-promessa de compra e venda – Acórdão de 27.03.2012:

“Ao lado da resolução legal ( cfr. v.g. artºs 801º, nº2, 802º, 808º e 437ª, do CC ), admite-se a possibilidade de, por convenção, as próprias partes atribuírem a uma, ou a ambas, o direito de resolverem o contrato, sendo que tal pos-sibilidade encontra amparo bastante no âmbito da princípio da autonomia da vontade ( cfr. artº 405º, do CC ), nos termos do qual , mas dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, fixar contratos diferentes dos previstos no CC, ou incluir neles as cláusulas que lhes aprouver.

A uma convenção com o conteúdo referido dá-se o nome de cláusula resolutiva expressa, cujo alcance difere do da condição resolutiva ou do termo essencial resolutivo, sendo que, pressupondo ela a verificação de um evento fu-turo e incerto como pressuposto da constituição do direito potestativo de operar a resolução do contrato, para o efeito podem também as par-tes no âmbito da respectiva autonomia da von-tade fixar aquele que relevará.

Porém, a relevância resolutiva da lex contrac-tus e a abertura resultante da sintonia entre os artºs 405º, 1 e 432º, 1, in fine, do CC, não é ilimitada, pois não pode violar os critérios va-lorativos de gravidade fixados em normas im-perativas, estando ainda sujeita ao controle - maxime pela via judiciária e a posteriori - do principio da boa-fé.

Concluindo-se que o incumprimento de um con-trato-promessa de compra e venda de feição bilateral se deve a causas imputáveis aos dois outorgantes, e caso em sede de indagação do grau de culpas concorrentes (que se presumem iguais) não se consiga apurar qual o principal

infractor, impõe-se apenas determinar restitu-ição pelo promitente vendedor do sinal rece-bido, ficando por tal modo as partes restituídas à situação anterior do contrato”.Texto integral: >>>

Prazo de denúncia de defeito na obra – Acórdão de 20.03.2012:

“O DL. 267/94 de 25.10 (que visou reformular o regime de propriedade horizontal) deu nova redacção aos arts. 916º e 1225º do CC, es-tendendo o campo de aplicação do regime de empreitada ao vendedor que tenha sido, simul-taneamente, construtor e vendedor do prédio, e uniformizou os prazos de denúncia dos defei-tos naqueles dois regimes (compra e venda e empreitada).

Com estas alterações, a lei veio resolver os diferentes entendimentos a nível jurispruden-cial sobre se o art. 1225º do CC regulava, ape-nas, as relações entre o empreiteiro e o dono da obra, ou se abrangia, também, as situações em que o vendedor tinha sido o construtor, tor-nando seguro que o empreiteiro é responsável pelos defeitos que a obra apresente quer pe-rante o dono da obra, quer perante terceiro que lha adquiriu, podendo este lançar mão do re-gime da empreitada para o responsabilizar por esses defeitos, ainda que entre ambos tenha inexistido qualquer contrato de empreitada, beneficiando, assim, de um prazo maior.

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II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa

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De facto, de acordo com o disposto nos arts. 916º do CC, o comprador de um imóvel deve denunciar ao vendedor o defeito da coisa, denúncia essa que deve ser feita até um ano, depois de conhecido o defeito, e dentro dos cinco anos após a entrega do imóvel.

A acção destinada a obter a reparação do de-feito caduca, se o comprador não denunciar o mesmo dentro daquele prazo, ou decorridos 6 meses sobre a denúncia – art. 917º do CC.

Nos termos do regime de empreitada, quando estão em causa imóveis destinados a longa du-ração, também o prazo de garantia é de 5 anos – art. 1225º, n.º 1 do CC. E também a denún-cia do defeito deve ser feita no prazo de um ano, após o conhecimento do defeito. Porém, o prazo para a propositura da acção, já não é de 6 meses, mas de um ano após a denúncia – nº 2.

De facto, no nº 1 do art. 1225º do CC o que se prevê é um prazo de garantia supletivo (se outro não for acordado) de 5 anos, a contar da entrega da obra - ou seja, o empreiteiro é responsável pelos defeitos (no que ora impor-ta) que se revelem durante esses cinco anos e lhe sejam denunciados.

Nesta perspectiva, o legislador, no caso de imóveis destinados a longa duração, pôs à dis-posição do dono da obra e do terceiro adqui-rente: um, de cinco anos, durante os quais se forem descobertos defeitos os pode denunciar (prazo de garantia supletivo), e outro, de um ano, a partir do seu conhecimento, para os de-nunciar, o que valerá por dizer que o dono da obra tem um prazo - de cinco anos - em que se ocorrer a descoberta de um defeito o pode denunciar, mas que exaurido esse prazo, e não tendo operado qualquer denúncia, queda pea-do o direito à denúncia de defeitos”. Texto integral: >>>

Resolução de contrato de arrendamento com fundamento em falta de pagamento de renda – Acórdão de 13.03.2012:

“Estando em correspondência com os meses do calendário gregoriano, as rendas devem ser pagas, na falta de convenção em contrário, a primeira no momento da celebração do con-trato e cada uma das restantes no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito (cfr. art.º 1075.º, n.º 2 do Código Civil).

A simples falta de pagamento, ainda que mera-mente parcial, de uma renda, por mais de três meses, é fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio através de co-municação ao arrendatário e execução imedia-ta (cfr. Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, vol. II, 5.ª ed. actualizada, de 2011, pág. 1064).

Assim, para resolver o contrato com aquele fundamento, ao senhorio basta efectuar a dita comunicação ao arrendatário onde indique a obrigação incumprida (…).

Tal comunicação deve ser efectuada por “no-tificação avulsa, ou mediante contacto pes-soal de advogado, solicitador, ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pes-soa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original” (cfr. n.º 7 do art.º 9.º do NRAU)”.Texto integral: >>>

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

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Resolução de contrato-promessa de compra e venda – Acórdão de 27.03.2012:

“E (…) produz-se a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento, o que implica para o arrendatário a obrigação de proceder à deso-cupação do locado no final do 3.º mês seguinte à resolução, (…).

Isso não sucederá se, em conformidade com o disposto no n.º 3 do citado art.º 1084.º, o ar-rendatário puser fim à mora no prazo de três meses, caso em que fica sem efeito a resolução efectuada.

Mas, para tanto, terá de pagar as rendas em atraso, acrescidas de uma indemnização igual a 50% do que for devido (cfr. art.º 1041.º, n.º 1 do Código Civil), no referido prazo de três meses.

Para além de poder pôr fim à mora nos ter-mos acabados de referir, afigura-se-nos que o arrendatário poderá, ainda, obstar à resolução do contrato, tornando-a ineficaz, ao abrigo do art.º 1048.º, n.º 1 do Código Civil que dispõe: “O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para a oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite, ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º”.

Esta posição não é pacífica, havendo mesmo divergências, pelo menos na doutrina, decor-rentes da incoerência do legislador ao estipu-lar, por um lado, nos termos dos n.ºs 1 e 3 do citado art.º 1084.º, que o senhorio pode re-solver o contrato, em caso de mora do inquilino no pagamento da renda, encargos ou despesas superior a três meses, tendo este possibilidade

de pôr fim à mora no prazo de três meses, fi-cando, então, sem efeito a resolução, e, por outro, ao permitir, ainda, ao inquilino, no n.º 1 do referido art.º 1048.º, não obstante o de-curso daqueles três meses, fazer caducar o di-reito à resolução, se até ao termo do prazo da oposição depositar as somas em dívida, acres-cidas da respectiva indemnização.

(…) Pese embora a aludida incongruência e não obstante a imprecisão na utilização de con-ceitos jurídicos, a verdade é que o legislador estabeleceu no n.º 1 do citado art.º 1048.º a caducidade do direito à resolução do contra-to de arrendamento se o arrendatário pagar, depositar ou consignar em depósito as somas devidas e a indemnização até o termo do prazo da oposição à execução.

Quer isto tudo dizer que o legislador, ao referir-se à possibilidade de o arrendatário, nos ter-mos expostos, poder fazer caducar o direito à resolução do contrato até ao termo do prazo da oposição à execução e só poder fazer uso da tal faculdade uma única vez (em face judicial), foi isso mesmo que pretendeu, até porque a forma expressa e clara como se exprimiu não permite deixar margens para dúvidas”. Texto integral: >>>

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

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Despejo administrativo – Acórdão de 06.03.2012:

“A denúncia do contrato de arrendamento pode ocorrer por iniciativa do município nos termos do artº 13º do D.-L. nº157/2006 de 8 de Agos-to, designadamente quando o município vise a realização de obras coercivas, nos casos em que os senhorios as não realizem; mas também pode ocorrer, como é o caso dos autos, quan-do a Câmara haja de determinar o despejo de prédios que ameacem ruína ou sejam fonte de perigo para a saúde e a segurança públicas, ai-nda que, para as obras a realizar, tenham sido intimados os particulares proprietários, como decorre do regime dos artºs 89º nºs 2 a 4, 91º e 92º D.-L. nº 555/99 de 16 de Dezembro.

Realizado o despejo administrativo, toda a questão relativa ao realojamento do arrenda-tário só pode ser encarada como da responsa-bilidade da entidade que promoveu o despejo.

Haverá perda total do locado quando, ob-jectivamente, ele tenha perdido as aptidões mínimas necessárias para ser usado; à luz desta concepção funcional, não é necessário constatar a necessidade de demolição das paredes perimetrais do prédio para se concluir pela perda do mesmo.

Para além do mais, se o imóvel foi selado pela entidade administrativa, após despejo dos mo-radores, e determinada a reparação / demolição do telhado e dos tectos em ruína, também por essa via, sendo inelutável, para os senhorios, cumprirem o determinado, se tinha verificado já a caducidade do arrendamento por perda”.Texto integral: >>>

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NEWS FLASH

I - IMOBILIÁRIO Jornal “O Público”

Dia 07 de Março- Lucius constrói condomínio de luxo e reabi-lita Palácio de Montevideu;- Ramos Catarino reabilita edifício do Neya Lisboa Hotel;- Vila Vilarinha com assinatura de Paulo Lobo; - Sonae Sierra com nova empresa na Argélia;- Avila Business Center lançou “modelo inova-dor” de arrendamento de escritórios;- Conhecidas as cinco estruturas temporárias que vão “habitar” Guimarães no Verão. Para mais informações: >>>

Dia 14 de Março- Century 21 Imominds comercializa em-preendimento Espaços Design.Para mais informações: >>>

Dia 28 de Março- CBRE gere edifício de escritórios em Lisboa;- Vila do Conde The Style Outlets regista au-mento de visitantes.Para mais informações: >>>

II – “Vida Imobiliária”, Edição n.º 165 – Março

- Hostels nascem nas Estações do Cais do So-dré e S. Bento;- Nova sede da EDP fica pronta em 2014;- Espart investe 30 milhões para reabilitar edifício no Chiado;- Remax transacciona 424 imóveis na cam-panha de saldos;- FII com interesse no empreendimento Alto dos Moinhos;- Madrilisboa e Doorbell unem-se na venda de imóveis de luxo;

- Portugal é o 3.º melhor país para comprar casa de férias;- Cinco câmaras concentram mais de 20% da dívida global das autarquias. Texto integral: >>>

III – Outras notícias

Dia 18 de Março- BBVA lança um novo portal imobiliário. Para mais informações: >>>

Dia 24 de Março- Imobiliárias apostam na venda de casas devolvidas à banca.Para mais informações: >>>

Dia 25 de Março- Primeiro fundo de arrendamento social vai ter duas mil casas. Para mais informações: >>>

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IV – Âmbito Internacional

Dia 01 de Março- North Americans emerge as Europe’s biggest foreign buyer. Para mais informações: >>>

Dia 05 de Março- Hotel sector to remain flat in 2012. Para mais informações: >>>

- PropertyEU launches City Leaders website. Para mais informações: >>>

Dia 07 de Março- Green office space in CEE and SEE set to grow.Para mais informações: >>>

Dia 08 de Março - Swedish group invests over EUR 100m in UK residential. Para mais informações: >>>

Dia 09 de Março- Sonae Sierra to focus on Germany and Italy in 2012. Para mais informações: >>>

Dia 20 de Março- Morgan Stanley seeks buyer for three shopping centres in Spain.Para mais informações: >>>

Dia 27 de Março- Investor sentiment shifts to Asia. Para mais informações: >>>

Dia 29 de Março- German index posts record returns in 2011.Para mais informações: >>>

4Esta Analysis contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do email apdi@abreuadvogados.com.

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