análise de viabilidade para estruturação de...

Análise de Viabilidade para Estruturação

de Loteamentos

DIVISÃO DO ESCOPO DO TREINAMENTO

1 - Modelagem do estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento Imobiliário

Principais análises e seu tempo de

aplicação.

O que é um estudo de Viabilidade??

Estrutura do Estudo

2 – Avaliação e Estruturação do Loteamento

Análises Preliminares

Viabilidade Legal;

Viabilidade Ambiental;

Viabilidade Técnica;

Viabilidade Mercadológica.

;

Estrutura Econômico-financeira

1 – Estimativa de Custos;

2 – Definição de Preço e Tabela de Venda;

3 – Velocidade de Venda;

4 – Análise Estática

5 - Fluxo de Caixa Dinâmico

Indicadores Financeiros e Técnicos:

1 – Métricas de Investimentos;

Indicadores (Tir/ VPL/payback)

2 - Indicadores de Eficiência

“Avaliação do Negócio e Decisão”

DIVISÃO DO ESCOPO DO TREINAMENTO

Tomar a decisão administrativa que maximiza o valor da empresa

(projeto, firma, investimento, etc.)

Nosso foco é definir se um determinado empreendimento tem

viabilidade do ponto de vista do empreendedor.

Buscamos a tomada da decisão administrativa ótima.

Decisão ótima é aquela que maximiza a riqueza do investidor.

Não o lucro!

Sim a riqueza, que visa o VALOR!

OBJETIVO DO ESTUDO

O estudo de viabilidade é normalmente feito em doismomentos:

Quando da prospecção de um novo terreno (Gleba) pelaárea comercial – ORIGINAÇÃO.

Estudo Estático: Momento da estruturação da ideia deempreender;

Estudo Dinâmico: Momento da Originação. A ideia virouprojeto e será implementada.

Um pouco antes do lançamento. Neste momento, atualiza-se os valores de mercado, emprega-se o orçamento real(com algumas pendências) para a definição do custo deobra. Este balizamento é fundamental para a definição dolançamento...

QUANDO?

O objetivo dessa análise é verificar os indicadores de aproveitamento e indicadores de

resultado, permitindo visualizar o modelo de entrada que possibilite maior margem.

QUANDO?

ANÁLISE ESTÁTICA

Área Bruta da Gleba (m²) 300.000 VGV Estimado 75.360.000 % VGV 113.359.941

Aproveitamento % 52% Terreno 12.000.000 15 ,9 % Custos 49.547.872

Aproveitamento Líquido 157.000 Projetos 300.000 0 ,4 % Resultado Empreendimento 63.812.069

Preço de Venda - R$/m² 480,00 Infraestrutura 11.868.153 15 ,7 % Margem Líquida 56%

Numero de Lotes 628 Outros 1.010.000 1,3 % Part. Proprietário 50% 31.990.111

Tamanho médio dos Lotes (m²) 250,00 Marketing - Corretagem 7.536.000 10 ,0 % Part. Empreendedor 50% 31.821.958

Taxas (adm,

desenvolvimento)9.152.011 12 ,1% Part. Investidor 0% -

Gestão Carteira 566.800 Custos / Área Líquida 315,59R$

Tributos e Taxas 7.114.908 9 ,4 % Resultado / Área Líquida 406,45R$

m²

ESTUDO DE VIABILIDADE ESTÁTICO

Indicadores Técnicos

PE

66%

Premissas Financeiras Indicadores de Resultados

RL/VGV – Resultado Líquido / Valor Geral de Venda;

T/VGV – Terreno / Valor Geral de Venda;

ML – Margem de Lucratividade;

CT-VGV – Custo Total / Valor Geral de Venda;

CT/AL- Custos Totais / Área Líquida;

INDICADORES ESTÁTICOS

A análise estática avalia a otimizaçãodo recursos frente ao investimento doterreno (Investimento).

NÃO DEVE SER UTILIZADA PARA VALIDAÇÃO DA COMPRA DO TERRENO.

Para que o empreendedor possa tomara decisão Ótima, faz-se necessárioanalisar o empreendimento sob a óticada linha do tempo, ou seja, através dofluxo de caixa dinâmico.

ESTUDO ESTÁTICOIMPORTANTE.....

O objetivo desse estudo é visualizar a movimentação dosrecursos na LINHA DO TEMPO, considerando o VALORATUAL dos resultados projetados descontados a taxamínima de atratividade do projeto.

ANÁLISE DINÂMICA

ESTUDO DINÂMICO

VPL – Valor Presente Líquido;

TIR – Taxa Interna de Retorno;

PAYBACK – Devolução do Capital Investido;

ROE – Return on Equity – Retorno sobre o capital próprio(acionista). O Melhor de todos os indicadores, pois mostraquando o empreendedor ganhou para cada real que aportouno projeto.

EXPOSIÇÃO MÁXIMA – Indicador de capital de giro do projeto.

INDICADORES DINÂMICOS

Identificaçãodo Investidor

Identificaçãodo Ativo

Identificaçãodo Ambiente

Taxa de Retorno

Fluxos de Caixa

Avaliaçãodo Ativo

Análise de Investimentos

Decisão Financeira Ótima

ESTRUTURA DO ESTUDO




Taxa de Retorno

Fluxos de Caixa

Avaliaçãodo Ativo



MAPA DO ESTUDOESTRUTURA DO ESTUDO

Para tomarmos a decisão ótima...

...precisamos saber responder a 4 perguntas

1. Onde investir – Qual melhor alternativa?

2. Quanto investir?

3. Como financiar?

4. Como distribuir resultados?

MODELAGEMPREMISSAS

1) Onde investir?

Dentre as alternativas, qual a melhor?

Ser Loteador?

Ser dono da Gleba?

Realizar Parceria?

Incorporar para construir?

MODELAGEMPREMISSAS

2) Quanto investir?

Qual o valor do empreendimento?

Quanto devo investir?

Qual exposição de caixa do projeto - capital de Giro?

O valor total do investimento corresponde ao capital de giro do projeto?

Vale mais do que Custa?

Custa mais do que vale?

PREMISSAS

Só existem duas fontes de capital:

Capital próprio = sócios

Capital de terceiros = credores

Quanto de capital próprio e de terceiros?

Qual o valor das empresas e projetos?

3) Como financiar o investimento?

PREMISSAS

4) Como distribuir os resultados?

Faturamento

- Custos variáveis

- Custos fixos

= LAJIR

- Juros

= LAIR

- IR

= Resultado Líquido (Déficit ou Superávit de caixa)

PREMISSAS




Taxa de Retorno

Fluxos de Caixa

Avaliaçãodo Ativo




CENÁRIO ECONÔMICO

• Crise de Confiança;

• Ruptura de um sistema doente.

• Novos Tempos...

Fonte: ABECIP/Fundação João Pinheiro

MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

DE

C

AB

DE

C

AB

• Aumento de 62% na classe média em apenas cinco anos, totalizando 100 milhões de pessoas, o equivalente a metade população brasileira;

2005 2010

DE

48 mm

C

102 mm

AB

42 mm

26 mm

63 mm

93 mm

Fonte: Cetelem/Ipsos

IDENTIFICANDO O AMBIENTE

ÁREA DE INFLUÊNCIA DO ESTUDO

Fonte: IBGE

Deslocamento Pendular calcula a movimentação de pessoas que migram dos municípiosabaixo para Dourados-MS diariamente por motivo de trabalho. Compreende a faixa etáriaentre 20 e 49 anos.

Fonte: IBGE

ÁREA DE INFLUÊNCIA DO ESTUDO

O estudo de Ambiente inicia-se com análise e visita ao local da Gleba. Para se teruma visão completa dos procedimentos necessários à realização de um loteamento,é preciso entender as diversas fases que abrangem todos os seus aspectos.

• O primeiro passo está na verificação dos seguintes tópicos:

Acidentes geográficos (Topografia, córregos, lagos, lagoas, mata, degradação

ambiental, etc..);

Equipamentos públicos existentes no local (redes de água, esgoto, energia elétrica de

baixa e alta tensão, vias pavimentadas, galerias de captação de águas pluviais);

Equipamentos comunitários (escolas, creches, posto de saúde, hospitais, praças, áreas

de lazer, etc..)


IDENTIFICANDO O AMBIENTEIDENTIFICANDO O AMBIENTE

O estudo inicial permitirá estruturar as seguintesanálises de VIABILIDADE:

• VIABILIDADE LEGAL;

• VIABILIDADE AMBIENTAL;

• VIABILIDADE TÉCNICA;

• VIABILIDADE MERCADOLÓGICA



Buscaremos demonstrar o passo a passo para aquisição da gleba soba ótica legal.

Aqui trabalharemos com a legitimação da PROPRIEDADE eIDONIEDADE FISCAL do proprietário. Nosso objetivo é mostrar quaisdocumentos, certidões, etapas que devem ser cumpridas para obtersegurança na aquisição, evitando que o adquirente venha cair numaroubada e inviabilize seu projeto.

Tendo como elemento principal do diagnóstico jurídico deviabilidade: Validação jurídica da propriedade; (Legitimidade) Idoneidade do loteador.

VIABILIDADE LEGALVIABILIDADE LEGAL


1. Aquisição da Propriedade Imóvel (Noções Gerais):

É preciso constatar a situação do domínio da gleba, identificando nãosó o título, mas também o modo aquisitivo da propriedade imobiliária,e o histórico da cadeia dominial, sabendo que:

“No direito brasileiro a propriedade imobiliária adquire-se: pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (CC, art 1.227 c/c

art. 1245); pelo usucapião (CF arts 1238 e ss; ECid, art 9º e ss e demais legislação aplicável); pela acessão (CC art. 1248 e ss); pela

sucessão hereditária (involuntária) ou voluntária” Luis Paulo Germano.

VIABILIDADE LEGAL

IDENTIFICANDO O AMBIENTEVIABILIDADE LEGAL

Como proceder....

Obter com o proprietário o título aquisitivo da gleba (escrituras públicasem geral). Na falta do título translativo, providenciar: formal de partilha,a sentença de adjudicação proferida em inventário ou arrolamento, asentença declaratória de usucapião, a carta de arrematação, deadjudicação etc;

Solicitar no atual Serviço de Registro de Imóveis da situação da gleba acertidão de inteiro teor do referido imóvel; Matrícula do imóvel;

Identificar na certidão de inteiro teor o registo do título aquisitivo doproprietário atual, assim como os títulos precedentes dos últimos 20(vinte) anos e seus correspondentes registrosEntre outros...

VIABILIDADE LEGAL

• Deve-se observar:

I. A existência de agravantes e/ou ônus reais;

II. Limitações a propriedade plena (servidões; usufruto; uso; habitação; enfiteuse; etc...)

III. Terreno de Marinha APA,APP, etc...

VIABILIDADE LEGAL


2. A POSSE DA GLEBA (Noções Gerais):

Não basta ter a atenção direcionada à realidade documental dos títulosde domínio. É preciso voltar o olhos à realidade dos possuidores, ou seja,àqueles que tem o poder de fato sobre a gleba, a posse:

“A propriedade é situação jurídica abstrata; posse é situação jurídica concreta” (Vicente Amadei).

É preciso verificar a existência de eventuais ocupantes na gleba, com ousem edificações, plantio de hortas, roçadas, etc..• Quando existir moradores autorizados, verificar se estão registrados

(CLT);• Verificar a existência de contratos de comodato, locação e

arrendamento para utilização da moradia.

VIABILIDADE LEGAL


3. Análise Jurídica da Idoneidade do Proprietário Loteador

Assim como é indispensável verificar a situação jurídica do imóvel, também éfundamental a análise da idoneidade patrimonial do proprietário-loteador , comoaliás, é necessária em qualquer caso de aquisição de imóvel.

Sendo preciso verificar se o proprietário pessoa física ou jurídica é solvente, estandoliberto para qualquer negociação de seus bens sem oferecer prejuízos a terceiros,para tanto será preciso um levantamento completo das seguintes certidões pessoais:

• Certidão Negativa de feitos cíveis e criminais do Distribuidor Cível da Comarca dasituação da gleba e da Comarca do domicilio do proprietário, incluindo açõespenais cíveis, de família e execuções fiscais – últimos 10 anos; A ser obtida nadistribuição do fórum da respectiva comarca dos domicílios.

VIABILIDADE LEGAL



• Certidão Negativa de feitos cíveis e criminais do Distribuidor da Justiça Federal daseção judiciária da situação da Gleba e do domicílio do proprietário, incluindo adistribuição de execuções fiscais– últimos 10 anos;

• Certidão Negativa dos feitos trabalhistas do Distribuidor da Justiça do Trabalho daVara do Trabalho da situação da Gleba e da Comarca do domicílio proprietário–últimos 10 anos;

• CND das Fazendas (Receita Federal; INSS; FGTS; Fazenda Estadual; FazendaMunicipal)

• CND de Inscrição em dívida ativa – Fazenda Nacional; Fazenda Estadual eFazenda Municipal.

• Entre outros.

VIABILIDADE LEGAL



• Para hipótese de o imóvel encontrar-se em nome de pessoa jurídica,destaca-se a necessidade de providenciar as seguintes certidões edocumentos:• Certidão Negativa do Distribuidor Cível da Comarca da situação da gleba e da

Comarca da sede da proprietária, incluindo ações de falência, recuperaçãojudicial e execuções fiscais – últimos 10 anos;

• Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça Federal da Comarca da situaçãoda Gleba e da Comarca da sede da proprietária, incluindo a distribuição defeitos criminais – últimos 10 anos;

• Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça do Trabalho da Vara do Trabalhoda situação da Gleba e da Comarca da sede da proprietária – últimos 10anos;

• Entre outros.

VIABILIDADE LEGAL



• Sendo relevante também a avaliação da situação fiscal da gleba, paraisso deve ser providenciada a certidão negativa de tributos.

• Caso o imóvel seja urbano, recolhendo o IPTU, a certidão deve ser requeridana Prefeitura Municipal Local; (Site ou Secretária de Finanças)

• Caso o imóvel seja rural, recolhendo o ITR, a certidão deve ser requerida naRFB, requerendo-se, ainda, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR,junto ao INCRA;

• Caso a gleba tenha sido incorporada a zona urbana a menos de 5 anos,devem ser requeridas as duas certidões;

VIABILIDADE LEGAL


• VIABILIDADE AMBIENTAL – Aspectos Importantes;

Após o estudo de viabilidade legal, a próxima providência é a de elaboraçãode um diagnóstico ambiental da área, que consiste em um estudofundamental prévio para orientar a utilização de áreas para qualquer tipo deempreendimento. Tal diagnóstico deve avaliar os seguintes tópicos:

• Meio Físico: Vegetação, áreas de preservação permanente, cursosd’agua, lagos, lagoas, reservatórios de abastecimento de água ,energia elétrica, restrições ‘’non aedificandi’’, Plano diretor, código deedificações e urbanismo e Código Florestal;

• Meio Biológico;• Entre outros.

É de extrema importância envolver profissionais idôneos com capacitaçãotécnica especializada para realizar cada diagnóstico.

VIABILIDADE AMBIENTALVIABILIDADE LEGAL


Como proceder.....

Podem-se considerar as seguintes fases de um diagnóstico ambiental:• Análise documental: título de propriedade, registros, alienações e

averbações existentes na transcrição e/ou matrícula do imóvel.• Vistoria na área: localização, ocupação, uso atual e anterior,

vegetação e triais e empreendimentos poluidores existentes noentorno.

• Perspectiva de uso em função da aptidão da gleba.• Entre outros.

É PRECISO MUITA ATENÇÃO. A VIABILIDADE AMBIENTAL É COMPLEXA E PODE INVIABILIZAR O PROJETO MESMO NA HIPÓTESE DE

DEMANDA EXISTENTE.

VIABILIDADE AMBIENTALVIABILIDADE LEGAL


Consultas Essenciais:

Após o estudo de viabilidade ambiental, a próxima providência é elaboraçãoda viabilidade técnica da gleba. Após essa etapa, será possível estimar custoscom projetos e infraestrutura.

Nosso objetivo nessa etapa será destacar pontos relevantes para viabilizaçãotécnica da gleba. Assim antes da aquisição da gleba ou de sua destinaçãopara implantação de empreendimento imobiliário, é necessário promoveralgumas consultas nos órgãos públicos, do munícipio, do estado e da união.:

1º PASSO:• Os projetos de melhoramentos públicos existentes de potencial interferência

(positiva ou negativa) na gleba;• As limitações, exigências e requisitos técnicos para a aprovação do parcelamento

do solo urbano pelos poderes públicos, conforme leis, decretos, instruçõesnormativas e resoluções.

VIABILIDADE TÉCNICAVIABILIDADE TÉCNICA


Consultas Essenciais:

2º PASSO:• Consultas sobre restrições urbanísticas e de saneamento precisam ser feitas nos

diversos órgãos públicos municipais, estaduais e federais que se manifestam naaprovação de projetos, para obtenção dos elementos indispensáveis a um Estudode Viabilidade e de Saneamento para um loteamento.

Na prefeitura:• Análise dos aspectos urbanísticos onde contém os elementos de interesse local

que formam a cidade, no qual a gleba está inserida. Sendo necessária averificação nela de:• Se a gleba está situada na área urbana ou e expansão urbana;• Se não foi utilizada para depósito de lixo ou de produtos que possam trazer

risco a saúde dos futuros moradores;• A existência de coleta regular de lixo no local e qual frequência;• Qual a área mínima de lotes permitida para o loteamento da gleba;• Entre outros.

VIABILIDADE TÉCNICAVIABILIDADE LEGAL


Na prefeitura:

• No órgão municipal que contém o cadastro de imóveis tombados: verificar se agleba, parte dela ou seu entorno, inviabiliza, ou não, o empreendimento.

• Nos órgãos municipais, Ambiental e de Saneamento: quando existentes, para sabereventuais situações que poderão inviabilizar ou condicionar o empreendimento

• Em outros órgãos municipais que se manifestam na aprovação de projetos deparcelamento do solo urbano: obter informações sobre os procedimentosnecessários à aprovação do projeto de loteamento.

• Nas diversas concessionarias de serviços públicos: obter informações sobre aviabilidade de instalação e distribuição de energia elétrica domiciliar e sobre redes ealta tensão existentes ou projetadas na gleba, possibilidade de abastecimento deágua, e coleta de tratamento de esgoto, sobre faixas não edificáveis ao longo dedutos de petróleo , gás e outros produtos químicos, existentes ou projetados, sobretravessias, servidões e proibições ao longo das rodovias e ferrovias.

• Verificar se a gleba não está na lista de imóveis tombados.

VIABILIDADE TCNICAVIABILIDADE LEGAL


Nos órgãos federais:

• DNPM – Departamento Nacional de Produção de Mineral : verificar se há outorgade autorização de lavra sobre a gleba a ser loteada.

• IPHAN- Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional e o IBAMA- InstitutoBrasileiro de Meio Ambiente.

• SPU- Secretária do patrimônio da União – Administra os bens da união, terrenos eáreas de marinha .

VIABILIDADE TÉCNICAVIABILIDADE LEGAL


A análise em conjunto das VIABILIDADES LEGAL, TÉCNICA E AMBIENTAL, permitirá entender:

1. A capacidade de uso da gleba, através do quadro de aproveitamento previsto paradefinição de lotes.

01-Alqueire / m² 01-Hectare / m² 5,7330 27,75 ÁREA GLEBA

14/02/14 09/03/2014 48.400,00 10.000,00 Alqueires Hectares 277.476,69

Reserva Legal 0,00% - m²

Área Preservação Permanente/ou APA 12,8166% 35.563,21 m²

Área Urbanizada 87,18% 241.913,48 m²

Parque Municipal 0,00% 0,00 m²

Áreas Públicas Municipais / Verde 15,00% 36.287,02 m²

Sistema Viário (Passeio + Pavimento) 25,00% 60.478,37 m²

Área de Pavimentação 0% 0,00 m²

Aproveitamento Previsto (Em Área) 52,310% 145.148,09 m²

ESTUDO DE VIABILIDADE

E INFRAESTRUTURA - ESTIMADO

LOTEAMENTO XYZ

DT.

2. O cronograma de aprovação do projeto, elemento crucial na formação dos custos iniciais(aprovações, projetos, infra, etc..)

VIABILIDADE TÉCNICA E LEGAL

• Buscaremos introduzir o conceito de IMOBILIOMETRIA:

• O EMPREENDEDOR JÁ NASCE COM UM SÓCIO:

É preciso entendê-lo para que sua convivência seja duradoura e sustentável.

O MERCADO



Pib

Empresas

Empregos

É preciso entender se o PIB é Diversificado, ou seja, gera riqueza em

mais de um segmento.

O município possui densidade de empresas?

As empresas geram muitos empregos? Observar a densidade e qualidade.

MICROECONOMIA

Econômico: Taxa de juros, evolução do PIB, níveis de empregoe renda;

Sociopolítico: Cultura, hábitos, leis trabalhistas e tributárias;


NOVA FORMA DE EMPREENDER

Do ponto de vista da demanda o empreendimento deve estar bem alinhado com cada um desses fatores.

Condições de pagamento

PRINCIPAL OBJETIVO

ENTENDER A DEMANDA

• Distribuição da Renda. É sempre importante analisarmos a distribuição deriqueza de uma cidade. A concentração de riqueza em poucos diminui onúmero de compradores potenciais.

• A visualização da renda média permitirá entender a parcela máxima que cadademanda poderá pagar, possibilitando construir o valor do lote alinhado coma capacidade de pagamento do mercado. CRUCIAL PARA POSICIONAMENTODO NEGÓCIO.

Fonte: IBGE, OnMaps

MAPEAMENTO DA DEMANDA

• Quantidade de habitantes por domicílio: Essa informação permite entendero tipo de produto que pode ser prospectado (tamanhos de lotes em m²);

1 morador 5.179 12,1

2 moradores 10.511 24,6

3 moradores 11.981 28,0

4 moradores 8.672 20,3

5 ou mais moradores 6.439 15,1

Total 42.782 100,0

Domicílios por número de moradoresF1

• Distribuição % de idades: Essa informação permite entender o potencial de novosarranjos familiares.

População por faixa etária Município % tt

até 9 anos 17.170 12,2

de 10 a 14 anos 11.046 7,9

de 15 a 19 anos 12.901 9,2

de 20 a 24 anos 11.232 8,0

de 25 a 34 anos 24.315 17,3

de 35 a 49 anos 32.904 23,5

de 50 a 59 anos 15.220 10,9

60 anos ou mais 15.435 11

Total 140.223 100

68,4% Jovens e Adultos

Fonte: IBGE


Déficit Imobiliário: A visualização da demanda posicionada no Déficit imobiliário,permite entender as famílias que necessitam de um produto de imediato, ou seja,a demanda reprimida. Será preciso entender o nível de intenção de compra destafatia de mercado.

Domicílio próprio e quitado: Essa fatia de mercado têm tido uma grandeparticipação na compra de lotes atualmente. Seu perfil assume as formas de“Investidor”, “Famílias com desejo de Melhorar moradia” e “Planejamento demoradia de longo prazo”;

nº %

Próprio 27.896 68,7

Próprio em aquisição 3.016 4,4

Próprio e quitado 24.880 64,3

Alugado 10.164 26,6

Alugado 10.164 26,6

Cedido 2.242 4,5

Cedido por empregador 492 0,7

Cedido de outra forma 1.750 3,8

Outra condição 76 0,2

Outra condição 76 0,2

Domicílios por condição de ocupação (2010)F2

Déficit Imobiliário

Fonte: IBGE


Capacidade de Endividamento – A2

Demanda ClasseCapacidade de Endividamento

Domicílios PrazosEntrada

5% 10% 15% 20%

Déficit A2 R$ 5.550 132

60 Meses R$ 212.337 R$ 224.134 R$ 237.318 R$ 252.151

90 Meses R$ 256.224 R$ 270.458 R$ 286.368 R$ 304.266

100 Meses R$ 266.159 R$ 280.945 R$ 297.471 R$ 316.063

120 Meses R$ 281.220 R$ 296.843 R$ 314.305 R$ 333.949

150 Meses R$ 295.457 R$ 311.871 R$ 330.216 R$ 350.855

180 Meses R$ 303.566 R$ 320.430 R$ 339.279 R$ 360.484

Plus A2 R$ 6.411 419

60 Meses R$ 245.262 R$ 258.888 R$ 274.116 R$ 291.248

90 Meses R$ 295.953 R$ 312.395 R$ 330.771 R$ 351.445

100 Meses R$ 307.428 R$ 324.508 R$ 343.597 R$ 365.071

120 Meses R$ 324.825 R$ 342.871 R$ 363.040 R$ 385.730

150 Meses R$ 341.270 R$ 360.229 R$ 381.419 R$ 405.258

180 Meses R$ 350.636 R$ 370.116 R$ 391.887 R$ 416.380

Para o cálculo do valor máximo permitido considerando a capacidadede endividamento da população foram utilizadas simulações nastabelas de 60 a 180 meses, com sinais de 5% a 20%, com uma taxajuros mensal de 1,894% (1% + IGP-M).


Fonte: IBGE, PNUD, RAIS, ABEP,

Data SUS e Onmaps. Períodos:

2010 a 2014.

O P2i Lead foi concebido com o intuito de captar a classificação de municípios, sob a ótica da demanda, considerando a ponderação de variáveis socioeconômicas, descritas a seguir:

• Produto Interno Bruto (PIB);• Renda média domiciliar per capita;• Empregos formais;• Empresas ativas;• Índice de Gini;• Índice de Desenvolvimento Humano

Municipal (IDH-M);• Taxa de desocupação.

• Taxa de urbanização;• Déficit Imobiliário;• Domicílios próprios quitados;• Contratos financiados MCMV

2011-2014.

• População na faixa etária entre 20 e 49 anos;

• Migrantes de data fixa;• Densidade demográfica;• População por nível de instrução;

Fontes: IBGE, PNUD, RAIS, ABEP,

Data SUS, CEF e Onmaps.

Períodos: 2010 a 2015.


= σ[σ𝑉𝐺01∗𝑃

𝑃+σ

𝑉𝐺02∗𝑃

𝑃+ σ

𝑉𝐺03∗𝑃

𝑃]

Com a composição de 16 variáveis principais, subdivididas em três categorias: econômicas e sociais, populacionais e de influência imobiliária, o IADPI considera a ponderação hierárquica destas variáveis, caraterizado por:

Onde VG01 = Variáveis Grupo 01; VG02 = Variáveis Grupo 02; VG03 = Variáveis Grupo 03; P = Ponderação.


• .

Nosso objetivo é encontrar três informações:

– Tudo que estiver na mão de terceiros;

- Toda oferta de lançamentos ou produtos que estejam na eminência de serem lançados;

– Oferta que está na forma de projeto na Prefeitura e a qualquer momento, entrará no mercado.

Através da mensuração da área de influência do projeto, veremos:

MAPEAMENTO DA OFERTA

A maior concentração de imóveis na oferta de lançamentos está entre 100 e 199 m², com preço médio de R$ 73.362,70 e m² custando cerca de R$ 480,86; Tais empreendimentos encontram-se numa régua de valor médio/popular, sendo destinados a públicos da classe B2 a C2;

Trincado do Norte

Escala Quantidade Média de Preço Média de Preço M²

100-199 369 R$ 73.362,70 R$ 480,86

200-299 265 R$ 126.500,00 R$ 517,86

300-399 282 R$ 140.000,00 R$ 444,44

600-699 14 R$ 322.500,00 R$ 471,49

700-799 39 R$ 355.000,00 R$ 470,20

Total Geral 969 R$ 161.323,51 R$ 483,06

38%

27%

29%

1% 4%

100-199

200-299

300-399

600-699

700-799

A segunda maior concentração de imóveis na oferta de lançamentos está entre 300 e 399 m², com preço médio de R$ 140.000,00 e m² custando cerca de R$ 444,44; Tais empreendimentos encontram-se numa régua de alto valor, sendo destinados a públicos da classe A1 a B1


A Tipologia da oferta de lançamentos denota que grande parte dos empreendimentos horizontais dos últimos 3 anos, e que ainda detém estoque a venda pela construtora, são de Condomínios Fechados destinados as Classes A e B (50%).;

Em se tratando dos loteamentos abertos, Trincado do Norte, vem lançando diversos loteamentos com a proposta de “Bairros Planejados” e que por sua vez vem tendo muita aceitação. (25%)

50%

25%

25%

A e B

A

B e C

75%

25%

Condomino Fechado Loteamento Aberto (Bairro Planejado)

50% dos Empreendimentos são de médio/alto padrão. Apenas 25% dos empreendimentos são de baixo padrão

75% de todo set competitivo é de tipologia fechada. Demonstrando a cultura de comercialização de empreendimentos personalizados


10 e 15% são as modalidades de entrada mais praticadas dentro da oferta de lançamentos de Trincado do Norte, juntas somam 76% do universo analisado. Ofertar empreendimentos fora desta escala limita a vantagem competitiva retardando a velocidade de venda do empreendimento

13%

38%

13%

38%

20% de Entrada

10% de Entrada

30% de Entrada

15% de Entrada


11%

89%

100 Meses

120 Meses

O prazo mais praticado para o financiamento é o de 120 meses, que está presente em 89% da oferta.


Através da correlação entre demanda e oferta, será possível verificar a existência de mercado, ou seja, se existe demanda que ainda não tenha sido atendida.

Através da metodologia Prospecta, identificamos o grau de risco através do fator de absorção mercadológico.

• 10 X 1 – Dez pessoas com POTENCIAL de compra para cada oferta no mercado;

• 4 x 1 – Quatro pessoas com POTENCIAL e INTENÇÃO de compra para cada oferta no mercado

EXISTE MERCADO???

PESQUISA DA INTENÇÃO DE COMPRA

• Através da pesquisa de campo, busca-se captar a DEMANDA ESPONTÂNEA

DO MERCADO: é possível, através deste estudo, entender e refinar as

variáveis de consumo, quais sejam:

• Quanto o consumidor está disposto a pagar por um produto;

• Perfil dos compradores potenciais (hábitos, idade, fatores que influenciam na compra de um

produto, etc..)

• Como o produto está em relação ao mercado.

• Ele terá Absorção?

• Qual limite máximo e mínimo de Preço (Elasticidade de Valor)?

• Qual Tabela mais adequada para Região (Elasticidade de Tempo)?

• Qual local para prospecção de Mídia?

CONVALIDAÇÃO DE MERCADO

Outputs Esperados...................

CONVALIDAÇÃO DE MERCADO

NOVA FORMA DE EMPREENDER

Fonte: Onmaps

12

3

4

5

1

MÍDIA – DIVULGAÇÃO DO PRODUTO




Taxa de Retorno

Fluxos de Caixa

Avaliaçãodo Ativo




I - Identificando o Ativo

Em Finanças representamos ativos como uma sequência de Fluxos de Caixa

t=0 t=1 t=2 t=3 ... t=T

FCo FC1 FC2 FC3 .... FCT

IDENTIFICANDO O ATIVOIDENTIFICANDO O ATIVO

1. Estimar prazos (tempo) e planejamento do projeto

• Aquisição do terreno (compra, parceria);

• Legalização/parcelamento do solo;

• Início Venda;

• Início da Infraestrutura.

• TVO;

2. Estimar receita com vendas

• Estimativa de valor do imóveis (estudo de mercado);

• Estimativa da velocidade de Venda.

3. Estimar custos de Obra

• Orçamento x Custo de construção (histórico interno).

IDENTIFICANDO O ATIVO

4. Estimar custos de operação

• Taxa de Incorporação – Taxa cobrada pelo desenvolvedor do projeto;

• Corretagem;

• Marketing e Publicidade;

• Impostos;

• Taxa de Administração – Caso a construção seja terceirizada;

• Gestão da Carteira

• Despesas Indiretas (Adm Central) – Despesas referentes à

administração do negócio;

5. Definir taxa de juros;

6. Montar fluxo de caixa;

7. Calcular payback, VPL e TIR;

8. Estudar diferentes cenários.

IDENTIFICANDO O ATIVO

Demonstrativo de Resultados (DRE)

Começar com Vendas Projetadas.

Calcular o Faturamento Projetado.

MENOS Custos variáveis

MENOS Custos fixos

IGUAL LAJIR

MENOS Juros

IGUAL LAIR

MENOS Imposto de renda

IGUAL Resultado líquido

IDENTIFICANDO O ATIVOIDENTIFICANDO O ATIVO




Taxa de Retorno

Fluxos de Caixa

Avaliaçãodo Ativo




Quanto maior o risco, maior o retorno exigido pelos investidores

Taxa de Retorno

Beta x

Risco

Beta y

Ky

Kx

IDENTIFICANDO INVESTIDORESIDENTIFICANDO DO INVESTIDOR

Com um risco “X”, os investidores exigem um retorno Kx

Taxa de Retorno

Risco

Beta x

Kx

Prêmio pelo Tempo

Prêmio pelo Risco


Investidor exige para investir uma taxa de retorno que envolva:

Consequência da aversão ao risco

Taxa de Retorno =

Prêmio pelo Tempo +

Prêmio pelo Risco


Determinação da taxa de retorno

Temos 2 modos fundamentais para determinar a taxa de retorno adequada a um ativo qualquer:

1) Por semelhança com o mercado – taxas de retorno obtidas por empresas semelhantes em risco

2) Pela teoria – usando o modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model),


Determinação da taxa Ki pelo modelo CAPM

Ki = RF + i (Erm - RF) + Risco Brasil - Inflação

Onde:

RF = Taxa aplicação em renda fixa

i = Risco da empresa i

Erm = Retorno do mercado

Risco Brasil

Inflação


O valor de qualquer ativo, projeto ou empresa é o valor presente de seus resultados líquidos futuros projetados esperados, descontados ao

seu valor presente pela taxa de retorno adequada ao seu risco.

FLUXO DE CAIXA NO TEMPO

Descontar os Fluxos de Caixa a Valor Presente

1)1(1

KFC

2)1(2

KFC

3)1(3

KFC

t=0 VP

t=1 FC1

t=2 FC2

t=3 FC3


VP = 1)1(1

KFC

2)1(2

KFC

3)1(3

KFC

+ +

Valor do Ativo HOJE é:


Sabendo calcular o valor dos ativos:

Podemos avaliar qualquer ativo disponível

Conhecendo o valor dos ativos disponíveis:

Podemos selecioná-los e investir apenas nos projetos que tenham um valor maior que seu custo (investimento necessário).

Análise de Projetos de Investimento

TOMADA DE DESCISÃO

Critérios para Análise de Investimentos em Projetos

Período PayBack

VPL

TIR

Exposição Máxima de Caixa

ROE – Retorno Investidor (acionista, dono...)

INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO

Período PayBack

Mede Tempo.

Queremos saber se o projeto se paga dentro de sua vida útil.

Se PayBack é menor do que vida útil do projeto, é BOM.



Payback simples

• Análise do PRAZO de recuperação do capital investido, sem remuneração


Tempo

-500,00

200,0

0

250,0

0

400,0

0

Ano FC Saldo

0 -500 -500

1 200 -300

2 250 -50

3 400 350

Cálculo do PBS

PBS = 3 anos

FCs no final do ano

PBS = 2 + 50/400 = 2,125 anos

FCs distribuído no ano


Perigos do payback simples

• Não considera o valor do dinheiro no tempo

• do capital investido

Payback Descontado



Payback Descontado

• Análise do PRAZO de recuperação do capital investido, COM remuneração

“É preciso trazer todo o fluxo de caixa a valor presente!”



Descontar os Fluxos de Caixa a Valor Presente

1)1(1

KFC

2)1(2

KFC

3)1(3

KFC

t=0 VP

t=1 FC1

t=2 FC2

t=3 FC3



Trazendo a valor presente

Ano FC Operação VP (FC) Saldo

0 -500 500 ÷ (1+0,10)0 -500,00 -500,00

1 200 200 ÷ (1+0,10)1 181,82 -318,18

2 250 250 ÷ (1+0,10)2 206,61 -111,57

3 400 400 ÷ (1+0,10)3 300,53 188,96

Cálculo do PBD

PBD = 3 anos

FCs no final do ano

PBD = 2 + 111,57/300,53 = 2,37 anos

FCs distribuído no ano



Valor Presente Líquido – VPL

Mede $$$$$$ em termos absolutos.

Queremos saber se o projeto custa mais do que vale ou vale mais do que custa.

Se o VPL é positivo significa Lucro. Se o VPL é negativo este será o prejuízo.



É um critério Absoluto:

VPL = VP – Custo

Fórmula do Valor Presente Líquido



Mede Taxa %

Queremos saber se o projeto apresenta taxas de retornomaiores ou menores que a taxa de seu custo de capital.

Se a TIR é maior que o TMA, o projeto consegue pagarseu custo de capital.

Se você calcular o VPL de um projeto, usando como taxade desconto a TIR vai observar que o VPL será zero !

Taxa Interna de Retorno – TIR



BRIGHAM, Eugene. e HOUSTON, Joel. Fundamentos da Moderna Administração Financeira. 1999.

Taxa Interna de Retorno Modificada.

É a taxa de desconto á qual o custo do projeto é igual ao

valor presente de seu valor final, de forma que ele é

definido como a soma dos valores futuros das entradas de

caixa, capitalizados ao custo de capital.



A taxa interna de retorno modificada tem uma vantagem

significativa sobre a TIR regular. A TIRM supõe que os fluxos

de caixa de todos os projetos são reinvestidos ao custo de

capital enquanto que a TIR regular supõe que os fluxos são

reinvestidos à própria TIR.

BRIGHAM, Eugene. e HOUSTON, Joel. Fundamentos da Moderna Administração Financeira. 1999.




Fluxo Caixa Valor Presente Valor Futuro

Anos R$ das saídas das entradas

0 (50.000,00) (50.000,00)

1 30.750,00 108.174,70

2 33.125,00 101.330,13

3 (20.000,00) (13.150,32)

4 34.560,00 79.939,38

5 (20.000,00) (9.943,53)

6 33.750,00 59.028,96

7 34.870,00 53.032,91

8 (20.000,00) (6.538,04)

9 36.500,00 41.975,00

10 36.500,00 36.500,00

Total 130.055,00 (79.631,89) 479.981,08

TIR - a/a 36,0% MTIR - a/a 19,7%

A título de exemplo, considere uma alternativa de investimento que gerou o fluxode caixa projetado para 10 anos, conforme os dados abaixo. A taxa de descontoutilizada, ou também chamada de Taxa Mínima de Atratividade – TMA ou Custode capital do projeto, foi igual 15% a/a



A TIR do projeto é 36% a/a. Essa taxa só será válida se as entradas

de caixa nos anos 1, 2, 4, 6, 7, 9 e 10 forem reaplicadas à mesma

taxa de 36% a/a. O que é difícil de acontecer, pois a TMA da

empresa é igual a 15% a/a, bem inferior a TIR calculada.

Calculando a MTIR obteve-se o resultado 19, 7% a/a, que é uma

taxa de retorno bem mais real que a TIR, pois as entradas de caixa

são reaplicadas a TMA da empresa.

Uma outra questão importante nesse exemplo é que pode haver

múltiplas TIR’s para esse projeto, pois há mais de uma inversão de

sinal no fluxo de caixa projetado. No caso da MTIR, isso é

impossível de acontecer.



Exposição Máxima de Caixa:

Permite visualizar a maior necessidade de capitaldentro do ciclo de vida do projeto (capital de giro). Esteindicador é fundamental para o planejamentoestratégico e estruturação do posicionamento devenda (VV – Velocidade de Vendas) e funding(Captação de Recursos).



ROE – Return on Equity – Retorno sobre o capitalpróprio (acionista). O Melhor de todos os indicadores,pois mostra quando o empreendedor ganhou para cadareal que aportou no projeto.

Esse indicador permite visualizar a maximização deriqueza, ou seja, quanto o projeto gerou de ganhocomparado ao valor gasto para implementá-lo. (visão

do investidor).

A taxa de retorno mais assertiva do mercado


ETAPAS DO ESTUDO DE VIABILIDADE

Análises Estimativas Premissas

Viabilidade Legal

Viabilidade Ambiental

ViabilidadeTécnica

ViabilidadeMercadológica

Custo com Infraestrutura

Custos e Despesas de Apoio

Definição dos Players

CRONOGRAMA

Cronograma Físico/Financeiro

Definição do Custo de Capital

Definição de Cenários

Fluxo de Caixa Estático

Fluxo de Caixa Dinâmico

Indicadores de Viabilidade

Análise de Sensibilidade

Avaliação

TOMADA DE DECISÃO ÓTIMA

ESTUDO INTEGRADO

C álculo

H eurístico

U tilizando

T écnicas de

E statística

EVITE QUE SUA VIABILIDADE SEJA UM CONTO DE FADAS

Amadei, Vicente Celeste e Vicente de Abreu – O parcelamento dosolo urbano em todos os seus aspectos (loteamento edesmembramento). 3 ed. Ver. e ampl. – Campinas, SP: MillenniumEditora, 2012.

Halfeld, Mauro. Seu imóvel: como comprar bem – São Paulo – SP:Editora Fundamento Educacional, 2008.

BRIGHAM, Eugene. e HOUSTON, Joel. Fundamentos da ModernaAdministração Financeira. 1999.

Roy Martelanc, Rodrigo Pasin, Francisco Cavalcante – Avaliação deEmpresas – Um Guia para Fusões & Aquisições e Gestão de ValorEditora Pearson / Prentice Hall (Grupo Pearson)

BIBLIOGRAFIA

Obrigado!

Aproveitem!

Cristiano [email protected]

www.prospecta2i.com.br

análise de viabilidade para estruturação de...

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