análise de viabilidade econômica na região portuária...
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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO
Escola Politécnica
Curso de Engenharia Civil
Departamento de Construção Civil
Análise de Viabilidade Econômica na Região Portuária
Do Rio de Janeiro.
Estudo de caso: empreendimento comercial.
Guilherme Barroso Hardman Vianna
Rio de Janeiro
2014
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Guilherme Barroso Hardman Vianna
Projeto de Graduação apresentado ao
Departamento de Construção Civil da
Escola Politécnica da Universidade
Federal do Rio de Janeiro, como parte
dos requisitos necessários à obtenção
do título de Engenheiro Civil.
Orientadora: Prof.: ELAINE GARRIDO VAZQUEZ
Rio de Janeiro
Março de 2014
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Projeto de Graduação apresentado ao
Departamento de Construção Civil da
Escola Politécnica da Universidade
Federal do Rio de Janeiro, como parte
dos requisitos necessários à obtenção
do título de Engenheiro Civil.
Examinada por:
_________________________________________________________
ELAINE GARRIDO VAZQUEZ, D. Sc., Orientador
_________________________________________________________
MARIA CASCÃO FERREIRA DEALMEIDA, D.Sc
_________________________________________________________
KATIA MONTE CHIARI DANTAS, D.Sc.
Rio de Janeiro
Março de 2014
4
Agradecimentos
À minha mãe, por estar sempre ao meu lado, me apoiando e orientado em todos os
momentos da minha vida.
Ao meu pai, principal incentivador na minha escolha pela engenharia, pelos conselhos
dados e por ser uma referência a ser alcançada.
Aos meus irmãos Pedro e Leonardo, que ao longo desses 26 anos foram grandes
confidentes, amigos e parceiros inseparáveis.
Á minha orientadora Elaine, que se mostrou sempre à disposição e fora bastante
participativa na elaboração deste trabalho.
À todos os professores da UFRJ, que se empenharam ao máximo na transmissão de seus
conhecimentos.
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Resumo
O trabalho apresentará o processo de incorporação imobiliária na região portuária do
Rio de Janeiro. Será mostrado todo o mecanismo de revitalização da região, explicando
o funcionamento da maior parceria público privada do Brasil no momento.
As melhorias de infra estrutura como a revitalização de um modo geral, tem forte
impacto na incorporação de edifícios.
O método utilizado para a análise de viabilidade do empreendimento comercial deste
trabalho foi o método dinâmico, no qual contempla a variação do dinheiro no tempo.
Os resultados gerados serão analisados através de conceitos de matemática financeira
como TIR, payback e VPL. Através desta análise, pode-se constatar tanto a
rentabilidade quanto a viabilidade do empreendimento. Com isso, podemos afirmar que
a necessidade de um estudo de viabilidade torna-se indispensável em um negócio. Será
através deste estudo, que o investidor deverá tomar a iniciativa de entrar, ou não, no
negócio.
Palavras-chaves: viabilidade, PPP, CEPAC, outorga onerosa.
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Abstract
The paper will present the process of real estate development in the port area of Rio de
Janeiro. It will be shown here the whole mechanism to revitalize the region, explaining
the operation of the largest public-private partnership in Brazil at the moment.
The Improvements in infrastructure as the regeneration in a general way, has a strong
impact on the incorporation of buildings.
The method used to analyze the feasibility of the venture of this study was the dynamic
method, which includes the change in cash over time.
The results generated will be analyzed through concepts of financial mathematics such
as IRR, NPV and payback. Through this analysis, it can be
verified both profitability as the viability of the enterprise. With this, we can state
that the necessity of a feasibility study becomes indispensable in a business. It will be
through this study that the investor should take the initiative to go or not in business.
Keywords: feasibility, PPP, CEPACs, onerous grant.
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Índice
AGRADECIMENTOS ................................................................................................................................ 4
RESUMO ................................................................................................................................................ 5
1. INTRODUÇÃO ............................................................................................................................. 13
1.1. APRESENTAÇÃO DO TEMA .............................................................................................................. 13
1.2. OBJETIVO DO TRABALHO ................................................................................................................ 14
1.3. JUSTIFICATIVA DO TRABALHO .......................................................................................................... 15
1.4. METODOLOGIA ............................................................................................................................ 16
1.5. ESTRUTURA DO TRABALHO ............................................................................................................. 16
2. PROCESSO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NA REGIÃO PORTUÁRIA DO RIO DE JANEIRO ....... 18
2.1.1. MODELOS DE ESTUDOS DE VIABILDADE .................................................................................................. 27
2.1.1.1 ANÁLISE ESTÁTICA........................................................................................................................... 27
2.1.1.2. ANÁLISE DINÂMICA ........................................................................................................................ 28
2.2. CDURP – COMISSÃO DE DESENVOLVIMENTO URBANÍSTICO DA REGIÃO PORTUÁRIA DO RIO DE JANEIRO ...... 29
2.3. CEPAC – CERTIFICADO DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUÇÃO ...................................................... 30
2.4. AS MELHORIAS NA REGIÃO PORTUÁRIA ............................................................................................. 31
3. ESTUDO DE CASO – FERRAMENTAS E CONCEITOS ....................................................................... 37
3.1 - CONCEITOS .................................................................................................................................. 37
3.2 – ESTUDO DE MASSA ..................................................................................................................... 38
3.3 – LOCALIZAÇÃO .............................................................................................................................. 40
3.4 - O PRODUTO ................................................................................................................................. 42
3.5 – PREMISSAS ADOTADAS ............................................................................................................... 42
3.6 - USO DA FERRAMENTA – PLANILHA DE VIABILIDADE .................................................................... 43
4. CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................................. 54
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ....................................................................................................................... 56
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REFERÊNCIAS ELETRÔNICAS .......................................................................................................................... 57
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Lista de siglas
CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção
CDURP – Comissão de Desenvolvimento Urbanístico da Região do Porto do Rio
de Janeiro
TIR – Taxa Interna de Retorno
VPL – Valor Presente Líquido
NBR – Norma Brasileira
VGV – Valor Global de Venda
CEF – Caixa Econômica Federal
ATE – Área Total de Edificação
SMU – Secretaria Municipal de Urbanismo
FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
VLT – Veículo Leve Sobre Trilhos
PPP – Parceria Público Privada
PAC – Programa de Aceleração do Crescimento
MAR – Museu de Arte do Rio
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Lista de Figuras
Figura 1 – Malha viária da região portuária do Rio de Janeiro
Figura 2 – Imagem externa do Museu de Arte do Rio
Figura 3 – Imagem interna do Museu de Arte do Rio
Figura 4 – Vista do terraço do Museu de Arte do Rio
Figura 5 – Imagem do projeto do Museu do Amanhã
Figura 6 – Planta do pavimento tipo e corte esquemático do edifício
Figura 7 – Mapa das subzonas da região portuária do Rio de Janeiro
Figura 8 – Imagem aérea da localização do terreno
Figura 9 – Imagem da planilha mostrando o custo por m², área privativa e VGV
Figura 10 - Imagem da planilha mostrando as áreas reais e equivalentes, os
índices e o coeficiente de aproveitamento
Figura 11 – Imagem da planilha mostrando as áreas reais e equivalentes, os índices de
ponderação e o coeficiente de aproveitamento.
Figura 12 – Imagem da planilha mostrando o valor do terreno e a forma de pagamento.
Figura 13 – Imagem da planilha mostrando a tabela de vendas, os percentuais de
despesas com vendas e a taxa de gestão imobiliária.
Figura 14 – Imagem da planilha mostrando a tabela de vendas utilizada.
Figura 15 – Imagem da planilha mostrando o prazo de obra, custo de construção e as
obras complementares.
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Figura 16 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com as datas
relevantes, custo de oportunidade do capital e premissas de vendas.
Figura 17 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com as receitas
de vendas, despesas com impostos incidentes na receita, despesas de vendas, terreno,
despesas de incorporação e construção.
Figura 18 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com a análise
do empreendimento e indicadores do projeto.
Figura 19 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com a análise da
visão do investidor.
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Lista de tabelas
Tabela 1 – Condicionantes para o memorial de incorporação
Tabela 2 – Principais etapas de um negócio imobiliário
Tabela 3 – Explicação dos conceitos
Tabela 4 – Indicativos gerados no estudo de massa feito por um escritório de
arquitetura
Tabela 5 – Fluxo do investidor
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1. Introdução
1.1. Apresentação do Tema
Um dos vetores de crescimento imobiliário na cidade do Rio de Janeiro é a região
portuária.
Dantas (1996) apud Strohhecker (2010) estabelece que “um projeto surge de uma ideia,
de uma projeção com avaliação de retorno e custos e, principalmente, da necessidade de
servir. É uma concepção que vai criando formas antes de qualquer trabalho concreto,
esforço físico ou desembolso de recursos”.
A NBR 12.721/2004 define Projetos de Edificação como "Conjunto de estudos e
desenhos constantes dos projetos arquitetônico, estrutural, de instalações, etc., da obra
objeto de incorporação ou instituição de condomínio".
Para o sucesso da implantação de um empreendimento, não basta conhecer apenas o
terreno, é preciso conhecer toda a região. Acessibilidade é considerada por muitos o
principal ponto para o sucesso do negócio. Cada dia mais, as pessoas procuram gerir
suas vidas sem perder tempo nos intensos e constantes engarrafamentos da cidade.
Portanto, o conceito de morar próximo ao trabalho, além de estarem em uma região
servida de transporte público de qualidade, escolas, lazer e infraestrutura em geral, são
pontos extremamente importantes nesta análise.
Para a determinação do tipo do produto, deve-se compreender a demanda local da
região e as características dos possíveis clientes. Outro fator importante na escolha do
produto está atrelado às limitações legislativas da região.
Segundo Strohhecker (2010), “para que um empreendimento aconteça, verifica-se a
necessidade de uma análise criteriosa para uma possível implantação. Também é de
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suma importância a avaliação das possibilidades de produtos e tipologias em
determinado terreno antes da concepção final do projeto a ser implantado. Logo, é
necessário que o empreendedor tome a decisão da melhor forma de investir baseando-se
nos dados econômicos e financeiros que os projetos apresentam, bem como atender o
mercado onde se pretende empreender" (STROHHECKER, 2010).
A compreensão da economia da cidade do Rio de Janeiro e do país é fundamental para
elaboração financeira de um empreendimento. O cenário atual consiste na inflação
controlada, o acesso a financiamento facilitado, além do “boom” gerado pelos grandes
eventos. Porém, em contrapartida, com a reestruturação das grandes potências mundiais,
investidores estão readquirindo a confiança para retornarem seus investimentos para
estes países.
Será apresentada neste trabalho, a viabilidade de um empreendimento comercial, como
um estudo de caso, explicando toda a análise feita através de uma planilha de Excel.
1.2. Objetivo do Trabalho
Torna-se objetivo deste trabalho a análise de viabilidade econômica de um
empreendimento comercial na região portuária, explicando a decisão por uma tipologia
comercial, mostrando os principais parâmetros econômicos. As premissas adotadas
foram determinadas através de estudos sobre a região e reunião com pessoas com larga
experiência na área de incorporação.
Os diversos fatores que valorizam/depreciam a região devem ser analisados e
contemplados no estudo de viabilidade a seguir.
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1.3. Justificativa do Trabalho
Foi observado através de um estudo de mercado, o déficit de salas comerciais modernas
para atender aquele funcionário autônomo que deseja montar o seu próprio escritório ou
consultório. O número de funcionários autônomos vem crescendo constantemente nos
últimos dez anos.
A tomada de decisão de entrar ou não em um negócio, será baseada nos resultados
gerados pelo estudo de viabilidade apresentado.
A decisão de incorporar um empreendimento deve ser analisada avaliando a qualidade
do investimento, que, por sua vez, é gerada pelos indicadores econômicos, que darão ao
empreendedor a base de informações que ele entende como suficiente para decidir.
(LIMA JUNIOR, 1998, apud STROHHECKER, 2010).
Atualmente, os incorporadores elaboram a viabilidade econômica fazendo uma
sensibilidade nos custos previstos. Com isso, o preço dos terrenos não é mais quanto o
proprietário quer, e sim, quanto cabe no projeto garantindo a TIR, retorno ao investidor
e margem mínima. A mesma filosofia tem sido usada para a negociação da permuta
financeira com a CEF pelas CEPAC`s a serem fornecidas no projeto.
A decisão por um empreendimento comercial foi baseada em uma análise comparativa
de diversas tipologias, e acreditando que o mercado para pequenas salas comerciais seja
o mais aquecido no momento.
Na comparação com o residencial, observou-se que empreendimentos comerciais
apresentam um maior valor do metro quadrado, atingindo com isso um maior VGV.
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Já no comparativo com uma tipologia de lajes corporativas, entende-se que este produto
não apresenta muita liquidez, possui uma tabela de vendas mais arrojada e uma
velocidade de venda muito pouco precisa. Além de todos estes fatores, instituições
financeiras não costumam aprovar financiamento da produção para estes
empreendimentos, aumentando muito o risco e a exposição do investidor.
1.4. Metodologia
Os dois tipos de análises mais comuns são: o dinâmico e o estático. A diferença básica
entre os dois métodos é a consideração do dinheiro no tempo, ou seja, as correções
através de índices e a inflação. Os dois métodos, assim como as premissas, serão
explicados mais detalhadamente nos capítulos 2 e 3, respectivamente..
Neste estudo, optou-se pela análise através do método dinâmico, onde há a geração de
uma TIR, correção segundo inflação e outros índices.
A metodologia aplicada busca, de forma criteriosa, prever as despesas e receitas dentro
de um fluxo seguindo as premissas adotas.
A geração de um fluxo, permite um análise econômica através dos principais índices
financeiros como a TIR, payback, exposição, margem e resultado (lucro).
1.5. Estrutura do Trabalho
Para uma melhor compreensão do trabalho, este foi divido em introdução, aplicação
prática e considerações finais.
O capítulo 2 apresenta como é regida a incorporação no Porto, explicando o que é e
como funcionam as operações urbanas consorciadas e as CEPAC´s, além de apresentar
um breve resumo sobre as melhorias na região, tais como a construção de museus e a
implantação de um moderno conceito de mobilidade urbana.
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Já no capítulo 3 , o objetivo é fazer um demonstrativo de como funciona a ferramenta
usada, permitindo o uso da mesma por outras pessoas em outros empreendimentos.
No capítulo 4, serão analisados os valores gerados pelo estudo de viabilidade,
mostrando a eficiência do negócio.
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2. Processo de incorporação imobiliária na região portuária do Rio
de Janeiro
A zona portuária é vista com uma das mais importantes regiões históricas da cidade do
Rio de Janeiro. Será abordado um breve histórico sobre a região, assim como um
apanhado sobre como funciona o processo de incorporação. Em seguida, serão citadas
além da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região Portuária e o conceito de
CEPACs, as melhorias a serem realizadas na região portuária, as quais agregaram valor
aos produtos a serem lançados no local.
Os serviços de expedição de mercadorias para o exterior e para outros estados
brasileiros por via marítima eram efetuados por meio de saveiros, que atracavam em
pontes de madeira denominados cais. De 1779 a 1831, desembarcaram no Brasil cerca
de 500 mil africanos escravizados no Cais do Valongo, região que compreendia os
bairros da Saúde e Gamboa. Em 1871, com a construção da Doca da Alfândega,
surgiram os primeiros projetos para o desenvolvimento do porto do Rio, que então
funcionava por meio de instalações dispersas.
Em 1903, o porto do Rio de Janeiro iniciou a primeira etapa de modernização e foi
oficialmente inaugurado no dia 20 de julho de 1910. O Jornal do Brasil publicou: “Das
várias obras mandadas executar, a que hoje se inaugura é uma das mais importantes e
representa o desejo de uma população, só muitos anos depois transformado em
realidade... Quem percorre o trecho do cais pronto, no Mangue, sente-se admirado,
orgulhoso mesmo da extraordinária transformação, que ora apresenta o Porto do Rio de
Janeiro”.
(http://rio2016.com/noticias/noticias/zona-portuaria-do-nascimento-a-criacao-do-
circuito-da-heranca-africana).
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2.1. Estudo de Viabilidade
O estudo de viabilidade é uma das etapas mais importante no processo de incorporação
imobiliária. Nesta etapa, o empreendedor fará uma série de análises, e com os resultados
obtidos, tomará a decisão de entrar ou não no negócio.
O terreno é um insumo essencial para a realização de uma incorporação imobiliária,
uma vez que, além de ser a base para a implantação de um empreendimento, detém
características implícitas em sua natureza, relacionadas a questões mercadológicas,
técnicas e legais, particulares a cada terreno. Os principais aspectos a serem
considerados seriam a localização, as condições topográficas, geológicas e ambientais, o
potencial construtivo, que podem agregar diferencial para um empreendimento, tanto do
ponto de vista comercial do produto final quanto do ponto de vista econômico-
financeiro, influenciando diretamente nos resultados do empreendimento.
A obtenção de terrenos para fins de incorporação imobiliária pode ocorrer por meio de
pagamento em dinheiro, por meio de permuta física, permuta financeira, ou ainda por
uma composição que contemple parte do pagamento em dinheiro e parte em permuta.
As determinações destas condições em uma negociação são influenciadas tanto por
fatores externos às partes envolvidas, tais como estado do mercado, relação oferta x
demanda, situação macroeconômica, quanto por fatores diretamente ligados ao
proprietário do imóvel e à empresa incorporadora, podendo atribuir maior força de
negociação a uma das partes, conforme os interesses e necessidades de cada um dos
envolvidos.
Para negociações efetivadas total ou parcialmente em dinheiro, o investimento realizado
no terreno é uma das parcelas mais representativas, dentre os investimentos iniciais do
fluxo do empreendimento. Por outro lado, para situações que contemplam permuta,
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envolvendo o empreendimento a ser incorporado no próprio terreno objeto da
negociação, se estabelece um compromisso de pagamento futuro vinculado a um
percentual da receita do empreendimento, seja este um percentual extraído do fluxo da
receita, seja este extraído do total de unidades disponíveis para venda.
A tomada de decisão deve ser feita com base em análises criteriosas do empreendimento
que se pretende propor para o local, as quais são feitas por meio de simulações que
envolvem o processo de planejamento do empreendimento.
Inicialmente constrói-se o cenário referencial, que é composto por aspectos legais,
ambientais, geográficos e geológicos, inerentes à localização do terreno e por uma série
de variáveis financeiras, econômicas, comerciais e mercadológicas, para as quais adota-
se parâmetros que configurem o ambiente que se acredita ser o mais provável. A partir
do referido cenário, simula-se e analisa-se o comportamento dos resultados esperados
pelo empreendimento frente aos parâmetros adotados. Na sequência, são realizadas
distorções sobre as variáveis, simulando situações de “stress” no cenário referencial,
possibilitando ao empreendedor visualizar e analisar os impactos dos riscos sobre os
resultados planejados, para que possa tomar decisões lastreadas em indicadores da
qualidade. A análise do comportamento destes indicadores frente às situações simuladas
permite ao empreendedor traçar estratégias de mitigação de riscos ou ainda decidir
quanto aos riscos que está disposto a absorver. Este processo envolve tempo de
pesquisa, levantamento e análise de dados até a efetiva tomada de decisão e exige a
adoção de uma rotina, a qual caracteriza a estratégia de planejamento utilizada para
aquisição de terrenos, em cada empresa incorporadora.
A estratégia de planejamento supracitada, assim como a postura adotada pelas
empresas, estão diretamente ligadas ao seu modelo de negócio, à sua estrutura
organizacional, metas de crescimento e estratégia de diversificação geográfica. No
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entanto, são também intensamente influenciadas pelo ambiente externo, ou seja, pelo
estado do mercado e pelas características macroeconômicas, sendo natural mudança na
estratégia frente às flutuações apresentadas pelo ambiente macroeconômico e
consequente estado do mercado.
Algumas empresas adotam prevalentemente uma postura reativa, ou seja, realizam uma
análise preliminar para a grande maioria das áreas que lhe são ofertadas, partindo para o
processo completo de análise apenas para os terrenos que evidenciam uma oportunidade
de negócio. Apesar da prevalência da postura reativa, tais empresas adotam também a
postura proativa, paralelamente e de forma complementar à postura reativa, realizando
parte do planejamento estratégico previamente, por meio de empreendimentos
protótipos, baseados nos produtos que tipicamente fazem parte do seu “core business” .
Este planejamento lhes permite estabelecer as regiões de interesse, dimensões de
terrenos necessárias e valores que se pode pagar nos terrenos, determinando assim a
prospecção de terrenos que atendam tais premissas. Existem ainda situações que levam
determinadas empresas a adotarem a postura proativa de forma prevalente e a postura
reativa de forma complementar.
É comum, ao se estudar um terreno, solicitar a um escritório de arquitetura um estudo
de massa. Deve ser fornecido ao escritório para a formulação do trabalho, o que o
incorporador deseja em relação a produto e conceito. Este estudo fornece os parâmetros
legais quanto a afastamento exigido, necessidade de vagas, ATE máxima, etc.
Muitas incorporadoras costumam trabalhar com o que se chama contrato de risco, ou
seja, os escritórios de arquitetura elaboram o estudo de massa sem receber qualquer
coisa por este trabalho, apenas com a promessa de que se o projeto for aceito, eles irão
desenvolver o produto.
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Identificando um potencial no terreno através do estudo de massa, inicia-se o processo
de orçamento do projeto. Normalmente, a incorporadora pede para três construtoras de
sua maior confiança para orçarem o custo da obra. Em geral, as construtoras elaboram
seus custos de construção e informam a taxa de administração da obra ( entre 8 e 12%).
Com base nos orçamentos e na credibilidade, a incorporadora tomará a decisão de quem
executará a obra. O contrato de construção mais comum contempla os termos “cifra
meta” e “cifra teto”, os quais se referem ao preço orçado e o preço máximo que a
incorporadora aceita pagar, respectivamente. Normalmente, consta no contrato que caso
a obra custe menos do que o preço orçado, a incorporadora e a construtora dividirão a
diferença entre o orçado e o gasto. Caso o valor da obra supere o custo orçado, a
incorporadora se responsabilizará pelos custos adicionais mas já não será obrigada a
pagar a taxa de administração. No pior caso, onde o custo da obra supere a “cifra teto”,
a construtora torna-se responsável por todo o custo até o término da obra, não sendo
mais obrigação da incorporadora aportar na obra.
As incorporadoras costumam contratar uma gerenciadora para controlar o andamento
físico da obra. Desta maneira, a incorporadora ficará ciente caso os prazos para a
realização dos serviços estão sendo cumpridos ou não. Caso seja observado qualquer
tipo de atraso, independentemente da fase, a incorporadora deve exigir um plano de
ação da construtora para que a obra volte a caminhar dentro do cronograma provisto.
Outro item bastante importante, trata-se da criação do produto, relacionado a área de
marketing. Desde o nome do empreendimento até o book, o departamento de marketing
deve estar trabalhando fortemente. Uma boa campanha de marketing pode ser o segredo
para o sucesso de um empreendimento. Para especialistas da área, o segredo para o
sucesso de vendas é saber o momento ideal do lançamento. Para empreendimentos que
são vendidos no varejo, como salas comerciais e apartamentos, é necessário que seja
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feita o que chamam de “panela de pressão”. O termo é utilizado pois antes mesmo do
lançamento, cria-se uma grande expectativa sobre o empreendimento. Anúncios como:
“prepare-se para o melhor lançamento da região” ou “ antecipe-se ao lançamento”, são
comuns para a geração de uma euforia pré lançamento.
Nenhum empreendimento pode ser comercializado sem que o memorial de incorporação
tenha sido registrado em cartório. Segundo o artigo 32 da Lei 4,591/64, “ o incorporador
somente poderá negociar sobre as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório
competente de registro de Imóveis, os seguintes documentos:
Tabela 1 – condicionantes necessários para a elaboração de um memorial de
incorporação
Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusulas de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para a demolição e construção, devidamente registrado; Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; Histórico de títulos de propriedades do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
Certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
Memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de
acordo com a norma do inciso III, do art.53 com base nos custos unitários referidos no
art.54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsável pela obra;
Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; Minuta da futura Convenção do condomínio que regerá a edificação ou conjunto de edificações;
Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art.39;
Certidão do instrumento público de mandato, referido no parágrafo 1º do artigo 31;
Declaração expressa em que se fixe, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco anos.
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O “Patrimônio de Afetação”, depois da criação da lei de incorporação 4591/64 e do
Código de Defesa Civil do Consumidor, foi elaborado com o objetivo de aumentar a
venda de unidades na planta. Para melhor compreensão do Patrimônio de Afetação, o
conceito de fração ideal deve ser bem esclarecido. Segundo a lei 4591/64, “A cada
unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns,
expressa sob a forma decimal ou ordinária.” A fração ideal consiste no rateio do
“terreno produzido” por todas as unidades autônomas. Entende por “terreno produzido”
a parcela que constitui o custo do terreno, custos de incorporação e o lucro (abstende da
fração ideal a parcela referente ao custo de construção).
Existem dois tipos de fração ideal. A primeira delas está atrelada a área privativa
equivalente da unidade sobre a área privativa equivalente total do empreendimento.
Como exemplo, um empreendimento com dez unidades iguais, a fração ideal de uma
unidade corresponderá a 0,10000 (lê-se dez mil centésimos de milésimos). A outra
fração ideal está relacionada ao preço da unidade. Aproveitando o exemplo acima
citado, as unidades apresentam diferenças no seu preço devido a altura, vista e outros
motivos, assim sendo, atribuísse um valor em real diferente para cada unidade (este
valor costuma-se ler como um valor de moeda corrente).
O preço de uma unidade é o somatório dos custos de construção, custo do terreno,
custos de incorporação e o lucro. A parcela da construção no preço de venda de uma
unidade, no caso de um empreendimento com dez unidades iguais, será de um décimo
da construção. Já as parcelas do custo de terreno, custos de incorporação e o lucro (
parcelas que compõe o que chama-se de “terreno produzido”) não serão rateado
igualmente, tendo em vista a equação abaixo:
Preço (P) = Custo de Construção (C) + Fração Ideal (FI)
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Equação 1 – expressão demonstrativa do preço de venda com as suas respectivas
parcelas.
Sabendo que o valor para o custo de construção será igualmente dividido entre as
unidades, e que o preço varia conforme a altura do pavimento, a fração ideal referente a
cada unidade será distinta.
Ao assumir o regime de Patrimônio de Afetação, o incorporador deve destinar a parcela
referente a construção em uma conta separada na qual a comissão de representates terá
livre acesso para fiscalizá-la. Sendo assim, parte de toda a receita ( parcela referente a
construção) estará visível aos clientes podendo eles contestarem qualquer movimento
suspeito. Em caso de falência, os clientes poderão assumir o empreendimento, alienando
as unidades não vendidas e concluírem a obra. Diferentemente do modelo usual, onde
em caso de falência o cliente se tornaria um credor da massa falida e estaria em umas
das últimas prioridades para receber o seu investimento feito. No modelo usual, em caso
de falência, as prioridades de pagamento das dívidas seriam as dívidas trabalhistas e
com os fornecedores, sendo muito difícil a indenização dos clientes.
Muitos incorporadores não utilizam o sistema de Patrimônio de Afetação pois
desconhecem as suas vantagens, e outros não querem tornar visível em uma conta os
seus recebíveis. Muitos incorporadores possuem o mau hábito de fazer mútuos com
outros empreendimentos, o que torna-se bastante arriscado para a saúde financeiro de
um empreendimento.
A grande vantagem para o incorporador, já que este ainda não é um diferencial para
atrair clientes no momento da venda, seria pode usufruir do Regime de Tributação
Especial, na qual os recolhimentos tributários são menores mas há a exigência do
empreendimento estar sob o modelo de Patrimônio de Afetação.
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Quando estiver mais difundido este modelo, entende-se que haverá uma maior garantia
de compras de unidades em planta, gerando um grande aquecimento na área de
incorporação. Cada vez mais bem informado, entende-se que o comprador final só
comprará as unidades ofertadas se o empreendimento estiver sob o regime de afetação.
Para uma compreensão mais sucinta do processo de incorporação, foi elabora um
quadro resumindo as principais etapas:
Tabela 2 – resumo dos principais processos de um negócio imobiliário.
Negociação do terreno Localização;
Prospecção de terrenos nas localizações de interesse;
Estudo de mercado preliminar (comportamento da oferta competitiva, demanda, estado do mercado); Determinação do público alvo; Configuração preliminar do produto; Estimativa de custos de produção e implantação ; Análise técnica; Análise legal e ambiental; Análise documental;
Incorporação imobiliária
Percepção do coportamento do público alvo (quanto estão dispostos a pagar e como costumam comprar); Desenvolvimento do produto;
Contrataçãao e gerenciamento da elaboração de projetos;
Aprovação dos projetos junto aos orgãos responsáveis e obtenção das respectivas licenças; Contratação da equipe de vendas; Estruturação do funding; Levantamento do custo de construção;
Controle físico-financeiro do empreendimento a fim de honrar os compromissos nos prazos estabelecidos; Administração dos aportes e dos recebíveis;
Construção Contratação e/ou acompanhamento da empresa construtor e/ou gerenciadora da obra;
Monitoramento e controle da qualidade da produção ; Entrega do produto; Atendimento e assistência pós entrega.
27
2.1.1. Modelos de estudos de viabildade
2.1.1.1 Análise Estática
O modelo de análise de viabilidade mais simples é o estático, em que todas as projeções
de receita e custo do empreendimento são feitas e analisadas considerando tão somente
os valores esperados, sem preocupação com a distribuição destes no tempo de duração
do projeto. De maneira simplificada, é possível determinar se o projeto é rentável ao se
projetar o VGV e ao se descontar as despesas, encontrando-se o resultado final
(VIANA, 2008).
De acordo com Hirschfeldd (1998) apud Ferreira (2009), "sendo tal análise uma pré-
viabilidade, não existe a preocupação de se entrar em minúcias descritivas do projeto da
análise propriamente dita, pois, se a ideia fundamental não for aprovada, não se perdeu
tempo útil".
Tavares (2009) afirma que "é no decorrer desta etapa que se fazem as considerações
importantes para o empreendimento, assim como forma de pagamento do terreno.
Quando não se tem este tipo de informação é considerado um pagamento em dinheiro e
à vista, já que retrata o pior caso. É no departamento de Novos Negócios que se define a
porcentagem de corretagem de terreno ou um valor fixo para esta, seria o valor pago ao
corretor pela negociação. Normalmente esta porcentagem gira em torno de 5% do valor
pago no terreno."
28
2.1.1.2. Análise Dinâmica
De acordo com Viana (2008), "os modelos dinâmicos levam em consideração não
apenas os valores de receitas e despesas que impactarão o empreendimento, mas
também quando estes ocorrerão, ou como estarão distribuídos, os recebimentos e os
dispêndios. Portanto, as curvas de distribuição, de recebimentos e pagamentos passam a
exercer um papel fundamental."
Ainda segundo o autor, "o principal conceito de modelos dinâmicos é que há um valor
do dinheiro no tempo em que este está empregado em um investimento. Ou seja, é
necessário se calcular a remuneração correspondente ao tempo que o investidor de
dispôs daqueles valores, para possibilitar a comparação com outros investimentos." Para
Viana (2008), o modelo dinâmico mais utilizado é o Fluxo de Caixa Descontado
(Discounted Cash Flow – DCF), em os valores projetados são calculados a valor
presente a uma taxa determinada (custo de oportunidade). Alternativamente, ao invés de
se descontar (ou trazer a valor presente) o fluxo de caixa projetado, alguns modelos
consideram juros internos ou remuneração sobre o capital do acionista aplicado no
negócio como um custo à parte, fazendo com que o resultado já reflita esta condição.
Geralmente, os juros internos são o mesmo custo de oportunidade, o custo de capital ou
ainda a taxa pela qual o investidor está disposto a disponibilizar recursos para financiar
por meios próprios a exposição de caixa do projeto.
A análise financeira tem como finalidade verificar se a renda gerada pelo investimento
imobiliário remunera ou não o capital aplicado, mediante os seguintes métodos de
29
avaliação financeira: o valor presente líquido (VPL), a taxa interna de retorno (TIR) eo
período de retorno do investimento (paybak). Geralmente a análise de viabilidade busca
identificar o lucro e se a taxa de retorno é maior que a taxa de atratividade (PUCCINI,
2006, apud FERREIRA, 2009).
Modelos dinâmicos podem ter ou não projeções de inflação. No caso dos modelos que
não projetam a inflação, ou reajustes, sobre os valores ao longo do período de análise,
geralmente se baseiam no conceito de moeda forte, a inflação ou é baixa com impacto
não significativo no projeto, ou principalmente, os efeitos da inflação nos custos são
compensados pelos efeitos da mesma na receita, não gerando impacto no resultado final
(VIANA, 2008).
Com relação a este modelo, o autor defende que "outro argumento a favor dos modelos
de moeda forte é que quando se considera que vários gastos na incorporação ocorrem
antes do lançamento, quando receita e custos são corrigidos, como o segundo é um
percentual do primeiro, quanto maior a inflação, melhor é o resultado do
empreendimento."
2.2. CDURP – Comissão de Desenvolvimento Urbanístico da Região
Portuária do Rio de Janeiro
Operação Urbana Consorciada é um conjunto de Intervenções e medidas coordenadas
pelo Poder Público Municipal, com a participação dos proprietários, moradores,
usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar, em área
30
específica, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização
ambiental. O Município define, por lei, um perímetro urbano que será objeto das
Intervenções para o qual é estabelecido um programa de obras e desapropriações, com a
participação da sociedade civil, visando melhorar a qualidade de vida da área,
solucionar problemas sociais, valorizar os imóveis, organizar os meios de transporte
local, e beneficiar o meio ambiente.
A Comissão de Desenvolvimento Urbanístico da Região do Porto do Rio de Janeiro,
também chamada de CDURP, instituída pela Lei complementar nº 10, é a gestora da
prefeitura na Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha. É responsabilidade da
CDURP a articulação entre os demais órgãos públicos e privados e a Concessionária
Porto Novo.
A CDURP participará, junto a um grupo técnico da Secretaria Municipal de Urbanismo
(SMU), da aprovação de empreendimentos imobiliários na região.
A concessionária Porto Novo é responsável pelas obras de infraestruturas a serem
executadas, entre elas estão, a melhoria da pavimentação da região, a execução de obras
de modernização da infraestrutura, paisagismo e reestruturação viárias manutenção da
rede de iluminação pública da região, manutenção de ruas e praças, mantendo-as limpas
e conservadas, além de atuar em conjunto com órgãos públicos e concessionárias de
serviços, auxiliando na identificação de problemas e interferência de vias.
2.3. CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção
O modelo de outorga onerosa na qual a prefeitura vende sob forma de títulos o direito
adicional de construção, e com isso, capitaliza dinheiro para investimento na região, já
foi sucesso em duas regiões de São Paulo. As operações consorciadas de Água Espraida
e Faria Lima foram sucessos que estão sendo replicados agora no Rio de Janeiro.
31
Todo o dinheiro arrecadado com a venda das CEPACs é investido em melhorias na
região. Os terrenos na área portuária tiveram seus potenciais construtivos reduzidos a
1:1, que significa que um terreno com mil metros quadrados poderia ter mil metros
quadrados apenas de área construída. Caso haja interesse em construir além disso, torna-
se necessário a aquisição de CEPACs. Segundo um mapeamento feito pela operação
consorciada, a região foi divida em diversas zonas. Cada zona apresenta um potencial
construtivo.
As CEPACs foram negociadas em um leilão onde o Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço (FGTS), administrado pela Caixa Econômica Federal, adquiriu o conjunto por
R$3.508.013.490,00, ou seja, o montante destinado as obras de revitalização, construção
de museus, implantação dos novos sistemas viários será de aproximadamente três
bilhões e quinhentos mil reais.
2.4. As melhorias na região portuária
As melhorias a serem implantadas na região trazem benefícios para o desenvolvimento
de diversos produtos a serem incorporados no local, ajudando a valorizar a região, além
de direcionar a atenção dos investidores para um novo conceito de bairro.
Cada dia mais deseja-se morar próximo de seus trabalhos, além de uma região que
ofereça segurança, um eficiente sistema de transportes, escolas, com o objetivo de
reduzir o tempo perdido nos constantes engarrafamentos da cidade do Rio de Janeiro.
2.4.1. Veículo Leve sobre Trilhos - VLT
A implantação deste novo sistema de transporte na cidade do Rio de Janeiro será, sem
dúvidas, um marco na melhoria do transporte público. O conceito de integração será
fundamental para o sucesso do projeto. O VLT estará integrado com o metrô, barcas,
32
BRT, redes de ônibus e aeroporto através de pontos estratégicos. Serão seis linhas com
quarenta e duas estações e vinte e oito quilômetros de extensão. A distância média entre
as estações será de 400 (quatrocentos) metros. As composições terão capacidade de 450
(quatrocentas e cinquenta) pessoas, e o tempo máximo de espera deve variar entre 2,5 a
10 minutos, dependendo da linha.
O projeto é único no mundo inteiro, os trens dispensam fios superiores em rede aérea o
que torna o aspecto urbanístico muito mais bonito. O projeto terá como umas das fontes
de energia, a energia gerada a cada frenagem que será armazenada em um
supercapacitor. Contemplará acessos especiais para portadores de deficiência física e ar-
condicionado. Traz o conceito de sustentabilidade, diminuído a emissão de CO2 e
utilizando energia limpa.
De acordo com o cronograma apresentado, o VLT deverá entrar em operação até 2016.
O custo desta inovação foi avaliada em R$1,1 bilhão de reais, sendo R$500 milhões de
reais financiados pelo PAC - Programa de Aceleração do Crescimento ( programa do
Governo Federal), e o restante será por meio de uma Parceria Público-Privada (PPP).
Figura 1- Malha Viária Proposta para a Região Portuária. Fonte: CDURP - Centro de
Desenvolvimento Urbano da Região Portuária do Rio de Janeiro, 2012
33
2.4.2. Museu de Arte do Rio – MAR
Um espaço dedicado a arte e a cultura visual, o MAR vem como um grande marco para
a região. Inaugurado em 1º de março de 2013, o Museu tem quinze mil metros
quadrados com oito grandes salas de exposição.
A arquitetura arrojada, com uma cobertura em formato de ondas, trouxe a harmonia tão
desejada ao Museu que é formado por dois prédios de estilos bem distintos, sendo um
deles o Palacete Dom João VI ( prédio este que sofreu um longo processo de
restauração).
Figura 2 – Imagem externa do Museu de Arte do Rio
34
Figura 3 – Imagem interna do Museu de Arte do Rio
Figura 4 – Imagem do terraço do Museu de Arte do Rio
Fonte: (http://www.portomaravilha.com.br/web/esq/projEspMAR.aspx).
35
2.4.3. Museu do Amanhã
A ousadia e a complexidade da arquitetura tornou o Museu do Amanhã o
empreendimento mais esperado da região portuária. Elaborado pelo famoso arquiteto
espanhol, Santiago Calatrava, o museu será erguido no Píer Mauá, em meio a uma
grande área verde.
O museu abordará questões como: mudanças climáticas, integração global, crescimento
e longevidade populacionais, aumento da diversidade de artefatos e diminuição da
diversidade da natureza.
Além de proporcionar um lugar futurístico, permitirá aos visitantes vislumbrar
possibilidades do futuro, como será a vida no planeta nos próximos 50 anos.
Com projeto de arquitetura concebido pelo renomado arquiteto espanhol Santiago
Calatrava, o museu é uma das âncoras da área cultural do Porto Maravilha. O espaço
será dedicado às Ciências, mas terá formato diferente dos museus de História Natural ou
de Ciências e Tecnologia já conhecidos.
Figura 5 – Imagem do projeto do Museu do Amanhã (fonte:
http://www.portonovosa.com/pt-br/porto-maravilha).
36
O conceito de sustentabilidade não foi deixado de lado. O projeto prevê a utilização de
recursos naturais do local, como, utilização da água da Baía de Guanabara para o
sistema de climatização do interior do Museu, além de uma cobertura retrátil onde serão
instalados os painéis de captação de energia solar, movendo-se ao longo do dia afim de
maximizar a incidência dos raios solares. Outra medida sustentável está ligada ao
aproveitamento das águas das chuvas e o reuso de águas servidas para descarga de vasos
sanitários e irrigação de jardins. Com isso, o Museu buscará a certificação Leed
(Liderança em Energia e Projeto Ambiental), concebida pelo Green Building Council.
O orçamento para a implantação do Museu é de R$215.000.000,00 (duzentos e quinze
milhões de reais). Esta obra será de responsabilidade da consorciada Porto Novo, ou
seja, será custeada com o dinheiro da venda das CEPAC’s, e não com recursos do
município do Rio de Janeiro. O Museu ainda contará com um investimento de
R$65.000.000,00 (sessenta e cinco milhões de reais) do Banco Santander, seu
patrocinador máster.
37
3. Estudo de caso – Ferramentas e conceitos
3.1 - Conceitos
Antes de mostrar a planilha que auxiliará o estudo de viabilidade, é importante
discutirmos alguns conceitos para facilitar a compreensão sobre os resultados gerados.
Quadro 3 – explicação dos conceitos
Muitos terrenos são negociados com o incorporador através de permuta. Permuta é
quando o incorporador atrela parte das receitas do negócio ao permutante. Existem dois
tipos de permuta: física e financeira. A permuta física seria quando o incorporador
compromete x unidades ao permutante. Como o próprio nome já diz, trata-se de um
pagamento através de um área física já estabelecida. Já a permuta financeira, o
Área privativa Área que efetivamente será vendida. Ao adquirir uma unidade, o
cliente analisa quanto ele está pagando pelo m² de área privativa. Bons
projetos costumam otimizar a área privativa
Área de construção Área total de construção, envolvendo tanto área privativa como área
de uso comum e de serviços.
Área equivalente de construçãoCostuma-se atribuir pesos para a área conforme a sua característica.
Áreas descobertas, como terraço, apresentam um peso menor. Área
de garagem que não costuma apresentar revestimento, também
apresenta um peso menor. Já áreas correspondentes a subsolo, podem
apresentar pesos maiores que 1(um) tendo em vista que demandam
serviços de escavação, mais caros. Através destes parâmetros, chega-
se a um valor que chamamos de área equivalente de construção.
Coeficiente AP/AEC Relação da área privativa e área equivalente de construção. É muito
importante para caracterizar o projeto. Os projetos devem buscar a
maior eficiência possível. Projetos com aproveitamento a cima de 60%
(sessenta por cento) podem ser interpretados como projetos com bom
aproveitamento.
VGV Receita total do projeto; o valor de venda de todas as unidades retrata
o VGV do empreendimento.
Tabela de vendaRelaciona como está previsto a arrecadação prevista das unidades
vendidas. Costuma-se considerar ua parcela no ato, parcelas mensais
ao longo da construção e uma parcela no momento do repasse.
Velocidade de venda Relaciona a previsão de quantas unidades serão vendidas no
lançamento, até o ínicio de obra, durante a obra e término da obra.
38
incorporador atrela um percentual das receitas ao permutante, sendo assim, todo o
ingresso de venda deve ter o percentual destinado ao permutante. O pagamento de
terreno através de permuta possibilita uma redução na exposição do investidor, e por
isso, uma TIR melhor do projeto. Obviamente, uma negociação em permuta deve ser
equivalente a um valor maior do que a negociação feita em dinheiro à vista, tendo em
vista que o dono do terreno só fará jus de fato ao dinheiro num espaço de tempo maior,
além de assumir os riscos do projeto. O mercado, hoje, costuma trabalhar numa relação
2 (dois) para 1 (um), que significa um pagamento de permuta num valor duas vezes
maior que seria o pagamento à vista ( lembrando que esta não é uma regra e há varias
condicionantes nesta relação. A presença de invasores, problemas jurídicos, necessidade
de demolição, são exemplos de condicionantes que reduzem esta relação).
3.2 – Estudo de Massa
No caso em estudo, foi pedido o estudo de uma torre comercial com lojas no térreo,
buscando ser o mais eficiente possível. O pedido de salas com áreas em torno de 20 m²
foi uma decisão tomada acreditando na liquidez do produto. Elaborado o estudo, têm-se
os dados necessários para a elaboração da viabilidade, como, área privativa, área de
subsolo, área de garagem, terraço, áreas descobertas, etc.
Observar-se no estudo de massa, a planta esquemática do empreendimento junto com
um quadro de áreas, conforme mostrado abaixo.
39
Figura 6 – Planta do pavimento tipo e corte esquemático do edifício.
40
Tabela 4 – Indicativos, segundo a legislação local, dos itens necessários para a
confecção de uma análise de viabilidade fornecido no estudo de massa solicitado.
3.3 – Localização
O terreno está localizado na Rua Pereira Reis, 47. Está inserido na área de interesse
especial urbanístico, na zona B5.
41
Figura 7 - Mapa com as delimitações das subzonas da região de especial interesse
urbano da região portuária. (fonte:http://portomaravilha.com.br/conteudo/legislacao/2010/06/LC101__23112009.pdf
Figura 8 – Imagem aérea da localização do terreno
(fonte: https://www.google.com/maps/preview)
42
3.4 - O Produto
O empreendimento contempla 12 (doze) salas do primeiro ao décimo terceiro andar, 2
(duas) lojas no primeiro piso, e 3 (três) garagens elevadas e 1 (um) subsolo.
3.5 – Premissas adotadas
Através de um estudo criterioso sobre a região e com os últimos lançamentos, adotou-se
como valor de m² R$14.000,00 ( quatorze mil reais ) para as salas e R$18.000,00
(dezoito mil reais) para as lojas. A área privativa é de 4.219,17 metros quadrados,
incluindo salas e lojas.
A tabelas de vendas adotada é 10-25-65, o que significa o pagamento de 10% (dez por
cento) no ato, 25% ( vinte e cinco por cento) durante a obra e 65% (sessenta e cinco por
certo) na entrega das chaves.
A velocidade de venda adotada foi de 10% (dez por cento) no ato, 25% (vinte e cinco
por cento) durante a obra e 65% (sessenta e cinco por cento) no repasse.
Está sendo considerado um financiamento da produção de 70% (setenta por cento). O
financiamento da produção é o empréstimo feito para cobrir os gastos da construção.
Quanto maior o valor do financiamento, menor será seu resultado em virtude dos juros,
porém, em contrapartida, tem a exposição reduzida.
A negociação do terreno pode ser considerado como um ponto chave dentro da análise
de viabilidade econômica do empreendimento, tendo em vista que ela pode representar
a maior parcela das despesas. Antes mesmo de sentar na mesa para negociar com o
proprietário do terreno o valor a ser pago pelo mesmo, a incorporadora deve ter ciência
do potencial que aquele terreno apresenta e saber quanto cabe, dentro do orçamento
preliminar, a parcela a ser destinada a pagamento do terreno.
43
3.6 - Uso da ferramenta – Planilha de Viabilidade
O método utilizado para a realização da análise de viabilidade será o método dinâmico,
onde a influência das datas dos aportes implicará no resultado do investidor. No entanto,
será apresentado também o resultado do investidor trazido a valor presente.
Será indicado um passo a passo de como se deve preencher a planilha para gerar os
dados necessários para a construção da viabilidade de um empreendimento.
Figura 9 – Imagem extraída da tabela, mostrando o custo por m², área privativa e VGV.
Nesta primeira etapa, é preenchido o nome do empreendimento com a respectiva área
do terreno, além das premissas básicas, como, preço do metro quadrado, área privativa e
número de vagas. O conceito de área ponderada, deve-se a uma variação no valor da
área privativa coberta da área privativa não coberta.
Feito o “input” destes dados, determina-se o valor global de vendas (VGV), indicado no
canto inferior direito da planilha.
1-Estudo de Massa Valor m2
Sala Loja
Área do Terreno: 1.375,33 5.776,39 Descrição: Porto Maravilha Offices 14.000 18.000
100%
2- Áreas Privativas
-
Tipo de unidade Área privativa real Unidades -
nº/pvto.
Nºpvtos. Nº total de
unids.
Área total Área privativa ponderada Área pond.
Total
Preço/m² Preço c/pond
Real 100% 100% 50%
Coberta Total Coberta Varanda
coberta
Varanda
Desc.ou
terraço
Total (x ár.pond.)
Tipo 23,95 23,95 12,00 13,00 156,00 3.736,20 23,95 - - 23,95 3.736,20 14.000,00 335.300,00
Loja 482,97 482,97 1,00 1,00 1,00 482,97 482,97 - - 482,97 482,97 18.000,00 8.693.460,00
- - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
Total 4.219,17 4.219,17 14,00 157,00 4.219,17 4.219,17 - - 4.219,17 61.000.260,00
44
Figura 10 – Imagem da planilha mostrando as áreas reais e equivalentes, os índices e o
coeficiente de aproveitamento.
Os diferentes índices apresentados são baseados no custo de construção. Portanto,
subsolo, onde há necessidade de escavação, contenção e destino de solo removido, são
serviços caros onde tem suas áreas equivalentes superiores as áreas reais. Já garagens
elevadas, que não apresentam a necessidade de revestimentos, apresentam suas áreas
equivalentes menores do que suas áreas reais. Esta transformação é feita pelos índices
mostrados a cima. Desta maneira, adota-se um preço de construção único, o qual será
multiplicado pela área equivalente para se determinar o custo de construção total.
3- Área Equivalente
CÁLCULO DA ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO
1 - ÁREAS
Indique as áreas de cada tipo de pavimento, de baixo para cima,
e o número de pavimentos idênticos:
- PAV. INFERIORES (Subsolos, Sublojas, etc, abaixo do terreno):
Área Nº de Pav. Total Índice
SUBSOLO . 1: 695,85 m² x 1,0 = 695,85 m² 1,20
. 2: m² x = 0,00 m² 1,00
. 3: m² x = 0,00 m²
. 4: m² x = 0,00 m²
. 5: m² x = 0,00 m²
. 6: m² x = 0,00 m²
- PAV. SUPERIORES (todos os pavimentos acima do terreno):
Área Nº de Pav. Total Índice
Garagem Elevada 1 - 2º Piso . 1: 695,85 m² x 1,0 = 695,85 m² 0,75
Garagem Elevada 2 - 3º Piso . 2: 695,85 m² x 1,0 = 695,85 m² 0,75
Garagem Elevada 3 - 4º Piso . 3: 695,85 m² x 1,0 = 695,85 m² 0,75
1º Piso - Loja + Acesso . 4: 695,85 m² x 1,0 = 695,85 m² 1,00
Pav Tipo . 5: 376,78 m² x 13,0 = 4.898,14 m² 1,00
Telhado . 6: 101,86 m² x 1,0 = 101,86 m² 0,50
. 7: 0,00 m² x 1,0 = 0,00 m² 0,00
. 8: 0,00 m² x 1,0 = 0,00 m² 0,00
. 9: 0,00 m² x = 0,00 m² 0,00
. 10: m² x = 0,00 m² 0,00
. 11: m² x = 0,00 m²
. 12: m² x = 0,00 m²
. 13: m² x = 0,00 m²
. 14: m² x = 0,00 m²
. 15: m² x = 0,00 m²
OBS: No pavimento tipo incluir a área da varanda.
No caso de existir loja com jirau, indique a área do
mesmo (somente do jirau) m²
Área de Construção do Projeto 8.479,25 m²
AEC (Área de Construção com Pesos) 8.045,60 m²
Coeficiente AP/AEC: 52,44%
45
Observa-se uma diferença entra a área de construção do projeto e a área de construção
com pesos (também conhecida como área equivalente de construção).
O estudo feito não apresenta grande eficiência ( 52,44%), o que dificulta a viabilidade
do negócio.
Figura 11 – Imagem da planilha mostrando as áreas reais e equivalentes, os índices de
ponderação e o coeficiente de aproveitamento.
As datas são muito importantes para a composição de uma TIR estimada do projeto. O
fluxo de despesas e receitas está atrelado a eventos datados.
2- Datas Relevantes Evento
Data da análise fev-14 0
Aquisição do Terreno ago-14 6
Lançamento fev-15 12
Início da Obra ago-15 Carência 6 meses 18
Meio do Empreendimento ago-16 Prazo de Obra 24 meses 30
Entrega das Chaves ago-17 42
Análise de Viabilidade de Incorporação Imobiliária
1 - Valor do Terreno
Terreno/VGV 14.542.391,48
2- Forma de Pagamento
Valor Incremento Meses Data Evento
à vista 2.000.000,00 ago-14 6
parcela 1 - 12 ago-15 18
parcela 2 - 2 out-15 20
parcela 3 17 mar-17 37
parcela 4 - 3 jun-17 40
parcela 5 - 1 jul-17 41
Permuta no local
Permuta financeira 20,00% (se tiver permuta financeira verificar condições, quem paga
despesas de vendas, CPMF e IR)
Tipo de Área No de Unidades Unidades
Unidade Privativa AEC Total Permuta Permuta
Tipo 23,95 45,67 156
Loja 482,97 920,98 1
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
VGV total 61.000.260,00
VGV permuta - 12.542.391,48 (financeira)
VGV Incorporador 61.000.260,00
46
Figura 12 – Imagem da planilha mostrando o valor do terreno e a forma de pagamento.
Foi exigência do proprietário o pagamento em dinheiro e à vista. Sempre que há
possibilidade de incluir o pagamento do terreno através de permuta, torna-se
interessante, pois reduz a exposição do investidor e, consequentemente, garante uma
melhor taxa interna de retorno (TIR).
Caberá negociar com a CEF, 20% de permuta financeira para a aquisição de CEPAC´s.
As contas que calculam o valor a ser pago pelo terreno mais CEPAC são através de
hipóteses nas quais a margem e a TIR do projeto devem estar maiores que 15% e 25%,
respectivamente.
Quando se trata de permuta financeira, a mesma não é descontada do VGV do
incorporador.
Figura 13 – Imagem da planilha mostrando a tabela de vendas, os percentuais de
despesas com vendas e a taxa de gestão imobiliária.
Análise de Viabilidade de Incorporação Imobiliária
1- Velocidade de Vendas
Lançamento 50%
Início Obra 25%
Meio de Obra 15%
Chaves 10%
2- Provisão de Inadimplência
Taxa de perda com Inadimplência
3- Despesas de Vendas
Promoção no Lançamento 2,0%
Promoção após Lançamento 1,0%
Corretagem 4,32%
4- Gestão Imobiliária
Taxa de Gestão Imobiliária: 4,0%
47
Um dos itens mais importantes do estudo de viabilidade é a velocidade de vendas. A
premissa adotada (mostrada a cima) pode ser considerada como uma previsão
conservadora, tendo em vista que o produto apresenta grande liquidez e o lançamento
similar que ocorreu na região em Março-13 foi sucesso de vendas, realizando 100% das
vendas no lançamento.
Figura 14 – Imagem da planilha mostrando a tabela de vendas utilizada.
A tabela de vendas apresentada, também conhecida como 10-25-65, considera a receita
de 10% no ato, 25% durante a obra, e 65% na entrega das chaves.
6- Tabelas de Vendas
Taxa de juros ao mês 0,9489%
1
Número de meses do fluxo do incorporadorDuration
Lançamento 12
Juros Percentual Série Periodicidade Evento e data da 1a parcela % até chaves
N 10,00% Ato 1 12 fev-15 10,00%
N 15,00% Mensal 1 1 13 mar-15 15,00%
N 10,00% Semestral 1 6 18 abr-15 10,00%
S Mensal 2 1 43 mai-15
S Semestral 2 6 48 jun-15
S 65,00% Repasse 1 45 jul-15
S 1 49 ago-15
100,00% Amortização
48
Figura 15 – Imagem da planilha mostrando o prazo de obra, custo de construção e as
obras complementares.
O prazo de obra deve ser estudado considerando todas as prerrogativas da construção,
sendo assim considerado o local, acessibilidade, mão-de-obra e equipamento disponível
e possíveis exigências da prefeitura (lembrando que o empreendimento está situado num
sítio arqueológico e será bem provável que conste na licença de obra a obrigação de um
acompanhamento de arqueólogo na fase de escavação).
Foram feitos estudos que determinaram o preço raso de construção para este
empreendimento (considerado alto padrão) de dois mil e quinhentos reais. Considerando
a taxa de honorários de 10% e mais eventuais taxas, tem que o custo cheio de
construção por metro quadrado é de dois mil oitocentos e cinco reais. As taxas cobradas
pelas construtoras costumam variar de 8 a 12% do custo de construção.
Outro fator que influencia no oneroso custo de construção, é a necessidade de
acompanhamento de arqueólogos. O terreno está localizado num sítio arqueológico,
com isso, a licença de obra apresentará a exigência de acompanhamento de arqueólogos
durante todo o processo de escavação.
Análise de Viabilidade de Incorporação Imobiliária
1- Carência e Prazo da Obra
Carência 6
Prazo da Obra 24
2- Custos de Construção
Custo raso/m2 2.500,00 20.114.006,25
Taxa de Eventuais 2% 402.280,13
Honorários de Construção 10% 2.051.628,64
Custo Cheio/m2 2.805,00 22.567.915,01 4.767,29
3- Obras Complementares - Projetos
4%
Valor Incremento Meses Data Evento
parcela 1 160.912,05 out-14 8
parcela 2 80.456,03 1 nov-14 9
parcela 3 80.456,03 1 dez-14 10
parcela 4 241.368,08 1 jan-15 11
parcela 5 241.368,08 1 fev-15 12
parcela 6 - 1 mar-15 13
Total 804.560,25
49
Com estas informações, a planilha nos fornece um fluxo do investidor conforme
mostrado na tabela abaixo:
Resultado Resultado Fluxo Fluxo
Evento Data Líquido Aporte Investidor após Investidor Acumulado
Empreendimento Aporte
-6 ago-13
-5 set-13
-4 out-13
-3 nov-13
-2 dez-13
-1 jan-14
fev-14
1 mar-14
2 abr-14
3 mai-14
4 jun-14
5 jul-14
6 ago-14 -2.009.761,94 2.814.179,10 804.417,16 -2.814.179,10 -2.814.179,10
7 set-14 -18.245,00 -18.245,00 -2.814.179,10
8 out-14 -179.157,05 -179.157,05 -2.814.179,10
9 nov-14 -98.701,02 -98.701,02 -2.814.179,10
10 dez-14 -98.701,02 -98.701,02 -2.814.179,10
11 jan-15 -409.613,07 -409.613,07 -2.814.179,10
12 L fev-15 -64.361,35 2.184.937,29 2.120.575,95 -2.184.937,29 -4.999.116,39
13 mar-15 -1.716.260,77 -1.716.260,77 -4.999.116,39
14 abr-15 -404.315,17 -404.315,17 -4.999.116,39
15 mai-15 99.302,50 99.302,50 -4.999.116,39
16 jun-15 88.871,46 88.871,46 -4.999.116,39
17 jul-15 -58.672,90 -58.672,90 -4.999.116,39
18 IO ago-15 302.898,20 312.080,70 614.978,90 -312.080,70 -5.311.197,10
19 set-15 -612.494,37 -612.494,37 -5.311.197,10
20 out-15 -379,50 -379,50 -5.311.197,10
21 nov-15 -2.898,94 -2.898,94 -5.311.197,10
22 dez-15 -70.939,23 -70.939,23 -5.311.197,10
23 jan-16 -57.767,93 -57.767,93 -5.311.197,10
24 fev-16 629.444,95 939.482,76 1.568.927,71 -939.482,76 -6.250.679,86
25 mar-16 -333.249,71 -333.249,71 -6.250.679,86
26 abr-16 -293.344,43 -293.344,43 -6.250.679,86
27 mai-16 -300.902,74 -300.902,74 -6.250.679,86
28 jun-16 -325.411,49 -325.411,49 -6.250.679,86
29 jul-16 -316.019,35 -316.019,35 -6.250.679,86
30 MO ago-16 494.416,92 1.276.493,88 1.770.910,80 -1.276.493,88 -7.527.173,75
31 set-16 -758.949,05 -758.949,05 -7.527.173,75
32 out-16 -253.053,09 -253.053,09 -7.527.173,75
33 nov-16 -260.611,40 -260.611,40 -7.527.173,75
34 dez-16 -295.635,97 -295.635,97 -7.527.173,75
35 jan-17 -202.661,29 -202.661,29 -7.527.173,75
36 fev-17 907.741,38 907.741,38 907.741,38 -6.619.432,37
37 mar-17 -287.346,43 -287.346,43 -6.619.432,37
38 abr-17 -75.423,62 -75.423,62 -6.619.432,37
39 mai-17 -6.136,06 -6.136,06 -6.619.432,37
40 jun-17 36.944,96 36.944,96 36.944,96 -6.582.487,41
41 jul-17 63.151,51 63.151,51 63.151,51 -6.519.335,90
42 CH ago-17 2.638.681,95 2.638.681,95 2.638.681,95 -3.880.653,96
43 set-17 -506.789,71 -506.789,71 -3.880.653,96
44 out-17 -125.971,81 -125.971,81 -3.880.653,96
45 nov-17 724.930,28 724.930,28 724.930,28 -3.155.723,68
46 dez-17 579.814,83 579.814,83 579.814,83 -2.575.908,85
47 jan-18 775.319,00 775.319,00 775.319,00 -1.800.589,85
48 fev-18 800.513,36 800.513,36 800.513,36 -1.000.076,48
49 mar-18 353.602,67 353.602,67 353.602,67 -646.473,82
50 abr-18 3.985.215,83 3.985.215,83 3.985.215,83 3.338.742,01
51 mai-18 3.985.215,83 3.985.215,83 3.985.215,83 7.323.957,83
52 jun-18 3.513.099,98 3.513.099,98 2.368.017,58 9.691.975,42
50
Tabela 5 – eventos, datas, necessidade de aportes/receitas, geração de fluxo do
investidor e fluxo acumulado do projetos
A planilha foi composta para que os aportes fossem feitos semestralmente, sendo assim,
a necessidade de aporte do investidor deve cobrir as despesas dos seis meses
subsequentes. Os aportes são minimizados a medida que há entrada de caixa. O último
aporte se deve em Agosto-16, onde há uma distribuição na qual deduzirá a necessidade
para os próximos seis meses. As despesas de Março-17 em diante, serão cobertas pelas
distribuições a serem realizadas, não mais impactando na exposição do investidor.
Figura 16 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com as datas
relevantes, custo de oportunidade do capital e premissas de vendas.
Acima, está apresentado um quadro resumo com as datas relevantes, premissas de
vendas e área do projeto. O estudo estático não está contemplando nenhum índice de
inflação como pode ser observado no quadro acima.
Análise de Viabilidade de Incorporação Imobiliária
Projeto: Porto Maravilha Offices data da análise: fev-14
Endereço: Rua Professor Pereira Reis 47
Tipo de Uso: Comercial Descrição: Porto Maravilha Offices
DATAS RELEVANTES ÁREAS DO PROJETO
Aquisição do Terreno ago-14 6 Terreno 1.375,33
Lançamento fev-15 12 ATE 5.776,39
Início da Obra ago-15 18 AP 4.219,17
Meio de Obra ago-16 30 AEC 8.045,60
Chaves ago-17 42 AP/AEC 52,44% min 60%
CUSTO DE OPORTUNIDADE DO CAPITAL PROJEÇÃO DE INFLAÇÃO
Taxa Real 12,00% a.a. Inflação a.a.
PREMISSAS DE VENDAS
Salas Lojas
Preço do m2
14.000,00 14.000,00 Velocidade de Vendas: Lançamento 50%
Meses do fluxo 48 Início Obra 25%
Juros a.a 12% após chaves Meio de Obra 15%
% de Perda Chaves 10%
Tabela
Tipos de Unidades Valor Ato Mensal 1 Semestral 1 Mensal 2 Semestral 2 Repasse
Tipo 335.300,00 33.530,00 1.676,50 6.706,00 - - 28.419,21
Loja 8.693.460,00 869.346,00 43.467,30 173.869,20 - - 736.836,47
- - - - - - -
- - - - - - -
- - - - - - -
- - - - - - -
%Parcela 10,00% 0,50% 2,00%
%Total 102,81% 10,00% 15,00% 10,00%
% Principal 100,00% 10,00% 15,00% 10,00%
% até as chaves 35,00% 10,00% 15,00% 10,00%
número de parcelas 1 30 5 18 3 1
juros até início da série
juros por periodo 0,95% 5,69% 8,48%
51
Figura 17 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com as receitas
de vendas, despesas com impostos incidentes na receita, despesas de vendas, terreno,
despesas de incorporação e construção.
Observa-se um resumo com a receita de vendas, despesas com impostos, despesas de
vendas, despesas de incorporação e construção.
Para melhor compreender os resultados do projeto, foi criada uma planilha que
apresenta de forma sucinta a composição das despesas e receita, assim como, os
principais índices financeiros.
1 - RECEITA DE VENDAS 62.711.957,38
Tipo de Área No de Unidades Valor de Venda
Unidade Privativa AEC Total Permuta por unidade Total
Tipo 23,95 45,67 156 335.300,00 52.306.800,00
Loja 482,97 920,98 1 8.693.460,00 8.693.460,00
- - - -
- - - -
- - - -
- - - -
157,00 - 61.000.260,00
VGV Total 61.000.260,00
VGV Permutante -
VGV Incorporador 61.000.260,00
Receita com Juros 1.711.697,38
2 - DESPESAS COM IMPOSTOS INCIDENTES NA RECEITA 1.831.189,16
PIS 326.102,18 0,65%
COFINS 1.505.086,98 3,00%
CPMF - ( sobre a receita total pois incidirá tanto na despesa quanto na distribuição do resultado)
3 - DESPESAS DE VENDAS 4.465.219,03
Corretagem 2.635.211,23 4,3%
Promoção e Publicidade 1.830.007,80 3,0%
4 - TERRENO 14.920.493,65
Em dinheiro 2.000.000,00
Em permuta no local -
Em permuta financeira 12.542.391,48 20,56%
Corretagem 378.102,18 2,60% 100.000,00
Doações (escola e comércio)
5 - DESPESAS DE INCORPORAÇÃO 3.755.036,27
Gestão Imobiliária 2.440.010,40 4,00%
Despesas de legalização da compra de Terreno 290.847,83 2,00%
ITBI, registros e emolumentos 290.847,83 2,00%
IPTU 103.493,35 0,007 por ano
Demolições 150.000,00 vb
Contingências 261.429,69 vb
Manutenção do Terreno 90.000,00 vb
Registro da Incorporação 43.627,17 0,30%
Averbação da Construção e Legalização 84.780,00 vb
Despesas Permuta -
6 - CONSTRUÇÃO 23.875.340,64
Carência 6 meses
Prazo da Obra 24
Custo Raso 20.114.006,25 R$ 2500 /m2
Eventuais 402.280,13
Honorários 2.051.628,64
Custo Cheio 22.567.915,01 R$ 2805 /m2
Projetos 804.560,25
Urbanização / Paisagismo -
Seguro Garantia 100.585,26
Gerenciamento 402.280,13 0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Curva de Construção
52
Figura 18 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com a análise
do empreendimento e indicadores do projeto.
Com base no quadro a cima, pode-se enxergar claramente quanto cada um dos itens está
impactando no VGV total. Em geral, os tópicos que mais pesam na viabilidade de um
projeto são: terreno e construção. A construção de um empreendimento comercial
conceituado costuma apresentar um peso de aproximadamente 40% do VGV, portanto,
os 38% apresentados no projeto estão dentro do estimado. Já o terreno, é difícil de
estimar um percentual padrão pois faria MT conforme a região. O terreno neste projeto
aceitou um peso de até 24% do VGV.
A margem do projeto apresentou um valor a cima de 15%, o que é muito bom. A
margem é um índice que transmite a gordura que o projeto apresenta. Em caso de
alguma eventualidade, um projeto como este, não compromete muito o resultado
ESTÁTICO
Valor Valor / AP
VGV (sem juros) 61.000.260,00 100,00% 14.457,88
PERMUTA -
TERRENO 14.920.493,65 24,46% (max 35%) 3.536,36
CONSTRUÇÃO (incluindo custos indiretos) 23.875.340,64 39,14% (max 50%) 5.658,78
OUTRAS DESPESAS (sem despesas financeiras) 11.909.047,64 19,52% 2.822,60
TOTAL DESPESAS 50.704.881,93 83,12% 12.017,74
LUCRO 10.295.378,07 16,88% (min 20%) 2.440,14
ANÁLISE DA MARGEM
Valor Não Descontado Valor Descontado
1 - RECEITA DE VENDAS 62.711.957,38 100% 42.592.577,57 100%
2 - DESPESAS COM IMPOSTOS INCIDENTES NA RECEITA 1.831.189,16 3% 1.243.703,27 3%
3 - DESPESAS DE VENDAS 4.465.219,03 7% 5.788.077,09 14%
4 - TERRENO 14.920.493,65 24% 10.408.337,88 24%
5 - DESPESAS DE INCORPORAÇÃO 3.755.036,27 6% 1.457.630,97 3%
6 - CONSTRUÇÃO 23.875.340,64 38% 18.153.121,41 43%
7 - DESPESAS FINANCEIRAS 2.307.054,42 4% (136.228,69) 0%
8 - IMPOSTO DE RENDA 1.857.603,18 3% 1.237.347,65 3%
LUCRO IMOBILIÁRIO 9.700.021,02 15,5% 4.440.588,00 10%
INDICADORES DO PROJETO
Margem de Lucro 15,47% min 17% Lucro VP vs Receita 10,43% min 12%
VPL 4.440.588,00 >0 TIR 35,31% min 30%
Exposição Crítica (7.527.173,75) jan-17 MTIR 21,81% min 17%
Lucro vs Exposição 128,87% min 100% Payback abr-18 50 meses
Índice de Utilidade 1,5899 min 1,3 Payback Descontado mai-18 51 meses
53
positivo. Em outras palavras, uma margem elevada significa menor risco para o
empreendimento.
Para o investidor, os resultados gerados apresentam diferenças para os resultados do
projeto.
Figura 19 – Imagem da planilha do quadro resumo do empreendimento com a análise da
visão do investidor.
O quadro mostra a exposição do investidor, a TIR e seu o retorno (resultado)
apresentado. A diferença entre a TIR do investidor e a TIR do projeto deve a Taxa de
Sucesso*.
*Taxa de Sucesso: refere-se a 20% da remuneração do investidor que supere a correção
do CDI.
INDICADORES PARA INVESTIDOR
Investimento 7.527.173,75 TIR 33,88% RESULTADO 9.691.975,42 VPL 4.379.776,05
min 25%
Cronograma de Aportes
fev-14 -
ago-14 2.814.179,10
fev-15 2.184.937,29
ago-15 312.080,70
fev-16 939.482,76
ago-16 1.276.493,88
fev-17 -
ago-17 -
fev-18 -
ago-18 -
fev-19 -
(10.000.000,00)
(8.000.000,00)
(6.000.000,00)
(4.000.000,00)
(2.000.000,00)
0,00
2.000.000,00
4.000.000,00
6.000.000,00
8.000.000,00
10.000.000,00
12.000.000,00
-6 1 8 15 22 29 36 43 50 57 64 71 78 85 92 99 106 113
Valor Não Descontado
54
4. Considerações Finais
A revitalização da região portuária não é mais um sonho, já é realidade. O modelo
implantado para esta revitalização, a maior PPP ( Parceria Público Privada) do Brasil,
transmite grande confiança de que todos os projetos serão realizados,
independentemente de troca de governo.
O consórcio formado pelas empresas Odebrecht (37,5%), OAS (37,5%) e Carioca
Engenharia (25%) transmite a confiança necessária para os investidores.
O estudo intenso sobre a demanda para aquela região permitiu a escolha da tipologia do
empreendimento. Uma pesquisa dos últimos lançamentos nas proximidades do terreno
contribui para a precificação do m² apresentado. O empreendimento vizinho, Porto
Atlântico, foi uma grande referência.
A necessidade do estudo de viabilidade ficou clara para formular dados suficientes para
a tomada de decisão de entrar, ou não, no negócio, e o valor que poderia ser oferecido
aos proprietários do terreno.
Historicamente, tanto no comércio quanto na indústria, a premissa adotada para a
determinação dos preços de venda era função do somatório dos custos incorridos, sobre
o que aplicava a margem de lucro desejada pela empresa. Ou seja, considerava-se que o
preço de venda era igual a custos mais margem de lucro.
Adaptando-se para um empreendimento imobiliário, esta mesma equação poderia ser
descrita como se a soma de terreno, custo de construção, taxas e legalizações,
marketing, corretagem e lucro fosse igual ao valor do negócio (VGV).
Hoje, a realidade é completamente diferente. O preço de venda é determinado pelo
mercado, cabendo a empresa desenvolver um produto que seja compatível com o valor
55
que o mercado admite pagar. A equação agora, determina o lucro imobiliário, ou seja, o
valor do negócio subtraído das despesas de terreno, corretagem, custo de construção,
marketing, taxas e legalizações.
Na conclusão deste trabalho, observa-se que a determinação das premissas como, preço
por metro quadrado, tabela de vendas, e velocidade de vendas é muito importante para
identificar à exposição máxima do investidor, assim como, a taxa interna de retorno do
seu investimento. Para isso, o amplo conhecimento da economia, acreditar no
desenvolvimento da região e o comportamento do público alvo, são itens essenciais para
o sucesso de um empreendimento.
O empreendimento apresentou índices satisfatórios, como a TIR do investidor de
33,38%, além de uma exposição de aproximadamente 7,5 milhões de reais para um
retorno de 9,6 milhões de reais.
O Porto Maravilha Offices, segundo a viabilidade apresenta, se caracteriza com um
empreendimento de grande potencial para investidores na área imobiliária.
56
Referências Bibliográficas
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CHALUB, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária. Editora Renovar.
FRANCO, J. Nascimento. Incorporações Imobiliárias. Editora Revista dos Tribunais.
STROHHECKER, F. M. Análise de Viabilidade Econômica de um Empreendimento
Imobiliário. Ijuí. UNIJUÍ, 2010.
TAVARES, M. Trabalho de Conclusão de Curso. UFRJ, 2009.
PRADO, L. Trabalho de Conclusão de Curso. UFRJ, 2013
VIANA, D. Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários e Incorporações. FGV,
2008.
57
Referências Eletrônicas
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2013. RIO DE JANEIRO. Lei Complementar Municipal 101 de novembro de 2009.
Modifica o Plano Diretor, autoriza o Poder Executivo a instituir a Operação Urbana
Consorciada da Região do Porto do Rio e dá outras providências. Diário Oficial [do]
Estado do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, RJ, 24 nov. 2009. Disponível em:
<http://mail.camara.rj.gov.br/APL/Legislativos/contlei.nsf/bff0b82192929c2303256bc3
0052cb1c/b39b005f9fdbe3d8032577220075c7d5?OpenDocument>, acessado em 18 de
novembro de 2013.