projetos urbanos: das operações urbanas aos grande ... · • projetos urbanos/parcerias como...
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Produção
imobiliária
PPP’s OUC
O papel das cidades
reestruturação capitalista
financeirização
Das Operações Urbanas
Consorciadas às Parcerias
Público-Privadas: projetos
urbanos e estratégias de
financiamento
Beatriz Rufino – FAU/USP
Reestruturação Capitalista
Financeirização de
Produção Imobiliária
Instrumentos Urbanos
Ouc – Ppp’s
Reestruturação Capitalista
Regime de acumulação Sistema de Regulamentação
Política e Social
Reestruturação Produtiva - Transição capitalista histórica (Harvey, 2008)
Fordismo
Acumulação Flexível
Kenesyanismo/ Estado de Bem-Estar
Políticas Neoliberais
Reestruturação Capitalista
Crise
1970
Flexibilidade dos processos de trabalho, dos produtos e padrões de
consumo.
Associa-se a implementação de novas tecnologias/revolução
informacional, enfraquecimento das relações de trabalho e re-organização
industrial (terceirizações e deslocamentos/relocalizações)
Mudanças estruturais Domínio do capital financeiro ?
• Estagnação do setor produtivo – crise de super-produção (BRENNER, 2008)
• Reconstituição de uma massa de capitais procurando valorizar-se de forma financeira,
como capital de empréstimo, devido a dificuldade de se valorizar na esfera de produção.
• Fortes pressões das principais instituições financeiras, no sentido de
desregulamentação do controle de fluxos financeiros (CHESNAIS, 2005);
• A partir deste contexto reforça-se a retórica da importância da redução do Estado, da
privatização das empresas estatais, do controle dos gastos públicos e da abertura da
economia, como condições fundamentais para o crescimento da economia e inserção
na economia mundial.
Reestruturação Capitalista
Circuito
produtivo
(1)
Circuito
Ambiente
construído
(2)
Circuito
Ciência
Tecnologia
(3)
Formas de regulação / Organização dos mercados de Capital
Ambiente Construído Valor de Uso Bem Financeiro
Processo de acumulação do Capital – Processos de Urbanização (Harvey, 2008)
Reestruturação Capitalista
• Reestruturação Produtiva - “crise urbana” - surgimento de grandes áreas ociosas
ou subutilizadas, particularmente nas cidades e setores urbanos, cujo
crescimento havia se amparado na indústria.
• Cidades passam a seguir um receituário neoliberal visando atrair os excedentes
de Capital Financeiro
• Competitividade Urbana - Cidade como mercadoria em potencial que conseguirá
atrair tanto mais investimentos quanto souber aproveitar as “possibilidades”
econômicas do espaço urbano
• Coalizão entre as elites fundiárias, o poder público e os empreendedores
imobiliários – “Máquinas de Crescimento”
• Projetos Urbanos/Parcerias como receita do Planejamento estratégico
O papel das Cidades
Difusão das práticas de parcerias como instrumentos da transformação urbana
• Partem do pressuposto que o poder público não é capaz ou não podem arcar com
todos o custo das transformações urbanas
• Mas tem algo a oferecer – possibilidade de rentabilidade a partir de transformações
do território
• As parcerias sustentam-se então na montagem do balanço dos benefícios e custos
a serem partilhados deve ser calçado no profundo conhecimento do ambiente
construído/ da produção imobiliária.
O papel das Cidades
Financeirização de
Produção Imobiliária
Imóveis
Mercado Financeiro
Título
mobiliário
Empreendimentos Coorporativos
Instituições financeiras
Instrumentos: ‘desintermediação bancária’
Fundos de Investimento Imobiliário (FII’s) ;
Créditos dos Recebíveis Imobiliários (CRI’s);
Lógica espacial – Fragmentada/ Locais de
grande valorização /OUC
Empresas
Mercado Financeiro
Ações
Empreendimentos residenciais
Grandes Incorporadoras
Estratégias – Expansão Geográfica; Parcerias; fusões e aquisições de
empresas
Lógica Espacial – Difusa, procura de grandes lotes, áreas periféricas
Financeirização de Produção Imobiliária
Instrumentos de financeirização
a partir dos anos 1990
Abertura de Capital das
Incorporadoras – a partir de 2006
Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim
JHSF Cidade Jardim Continental Tower
Instrumentos de financeirização e a expansão de uma produção
imobiliária fragmentada
Fundo de Investimento Imobiliário
Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11)
Financeirização de Produção Imobiliária
Os primeiros instrumentos de financeirização e a expansão de
uma produção imobiliária fragmentada
Atuação concentrada - setor sudoeste da cidade de São Paulo – se projeta a imagem da
“cidade global”
Instrumentos de financeirização e a expansão de uma produção
imobiliária fragmentada
Financeirização de Produção Imobiliária
Financeirização de Produção Imobiliária
O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e
diversificação de segmentos
Financeirização de Produção Imobiliária
O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e
diversificação de segmentos
“Não existe terreno ruim. Tem terreno caro e terreno juridicamente incomparável [sic]. Qualquer
terreno você viabiliza um empreendimento, por mais popular que ele seja”
Financeirização de Produção Imobiliária
O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e
diversificação de segmentos
Condomínio-clube; condomínio parque; condomínio parque-clube
Junção de condomínios no Bairro/ áreas menos valorizadas/ segmento econômico
Financeirização de Produção Imobiliária
O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e
diversificação de segmentos
SFH – HABITACIONAL RESPONDE POR 93% DESSE VALOR – 182,2 BILHõES
Financeirização de Produção Imobiliária
O domínio das grandes incorporadoras: expansão territorial e
diversificação de segmentos
Financeirização de Produção Imobiliária
Financeirização de Produção Imobiliária
Exacerbação da Valorização Imobiliária
Instrumentos Urbanos
Ouc – Ppp’s
• Caráter negociado e contratual de planos e projetos
• Distribuição dos custos e benefícios entre as partes
• A questão principal centra-se em torno das infraestruturas urbanas que dará suporte ao
desenvolvimento urbano
Essa negociação pode assumir formas variadas:
a) A infraestrutura resultante gera uma fonte de receita específica que pode ser captada na
forma de taxa de uso
b) O desenvolvimento e venda da terra geram receitas para o projeto (o setor privado entra
com o capital, o setor público entra com a terra)
c) Financiamento, construção e doação de infraestrutura em troca de rendas associadas (p.ex.
exploração de pedágio) em um período determinado, prévio a sua passagem ao poder
público
d) Contribuição de capital, em dinheiro ou em investimentos (p. ex construção de ruas,
habitação popular) em troca de benefícios.
Operações Urbanas Consorciadas
Pressupostos
Operações Urbanas Consorciadas
EXPERIÊNCIAS INTERNACIONAIS
FRANÇA
ZAC (Zônes d’Aménagement Concerté - Zonas
de Planejamento Pactuado)
1967 – Instrumento Urbanístico Nacional
Maior intervenção do Estado no controle da
produção do espaço;
Constituição de Empresa de Capital Misto - que
adquiri as terras e faz melhorias de infraestrutura;
Definição de diretrizes da forma urbana e do
programa – com garantia de grande percentual de
Habitação Social;
Operações Urbanas Consorciadas
EXPERIÊNCIAS INTERNACIONAIS
Paris Seine Rive Gauche 1991-2016
Operações Urbanas Consorciadas
EXPERIÊNCIAS INTERNACIONAIS
INGLATERRA / London Docklands Transformação dos instrumentos com a ascenssão do Governo de Margareth Tacher Zonas de Empreendimento (EZs) – áreas urbanas
decadentes nas quais existem incentivos para a
instalação de determinados tipos de
empreendimento através da isenção de impostos e
da não necessidade de alvará de construção;
Corporações de Desenvolvimento Urbano –
companhias criadas para desapropriar
áreas decadentes, destruir construções existentes,
instalar infra-estrutura e vender
as terras a privados.
• Em 1981 foi criada a LDDC – London Docklands
Development Corporation – e no
ano seguinte foi estipulada a EZ dentro dos seus
limites
1985 – Surge o Mecanismo das OUC’s no Plano Diretor
1988 – Operações Urbanas interligadas (lei 10.209/86 e lei 11.773/95) – articulação com a
Outorga Onerosa – Caráter concentrador. Limitações aos interesses do capital (limitado a lotes).
Necessidade de expansão da “venda de exceções à lei do zoneamento”
1990 – A Operação Urbana Vale do Anhagabaú/ 1997 Operação Urbana Centro
1995 – OUC Faria Lima
1995 – OUC Água Branca
2001- Operação Urbana Aguas Espraiadas
Regulamentação pelo Estatuto da Cidade
2002 – inserção de mais 09 OUC no PDE
Operações Urbanas Consorciadas
Evolução das OUCs na cidade de São Paulo
Operações Urbanas Consorciadas
Evolução das OUCs na cidade de São Paulo – até 2001
CASTRO, 2006
ESTATUTO DA CIDADE
Seção X -Das operações urbanas consorciadas (Art. 32)
Definição - Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas
coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários
permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações
urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.
Constituição de 1988 já estabelecia que as Operações Urbanas tinham de ser “baseadas no plano
diretor”,
Medidas previstas
I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e
subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas
decorrente;
II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a
legislação vigente.
III - a concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam tecnologias visando a redução de
impactos ambientais, e que comprovem a utilização, nas construções e uso de edificações urbanas, de
tecnologias que reduzam os impactos ambientais e economizem recursos naturais, especificadas as modalidades de design e de obras a serem contempladas.
Operações Urbanas Consorciadas
Regulamentação no Estatuto das Cidades
Conteúdos mínimos de um Plano de Operação Urbana Consorciada
I – definição da área a ser atingida;
II – programa básico de ocupação da área;
III – programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela
operação;
IV – finalidades da operação;
V – estudo prévio de impacto de vizinhança;
VI – contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em
função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2o do art. 32 desta Lei;
VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da
sociedade civil.
VIII - natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários, usuários permanentes e
investidores privados,
Regulamentação no Estatuto das Cidades
Operações Urbanas Consorciadas
Aplicação dos recursos exclusivamente na própria operação urbana consorciada.
A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo
Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção
(CEPACs), que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras
necessárias à própria operação.
Os CEPACs serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente
na área objeto da operação.
Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será utilizado no
pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e
ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana
consorciada.
Operações Urbanas Consorciadas
Regulamentação no Estatuto das Cidades
Operações Urbanas Consorciadas
Financiamento das Operações
Outorga Onerosa como
forma de flexibilização do
Planejamento Ordinário
“exceção”
Operações Existentes:
Centro;
Faria Lima;
Água Branca
Águas Espraiadas
Nove Operações Urbanas: Vila Leopoldina,
Diagonal Norte,
Norte-Carandiru/Vila Maria,
Celso Garcia,
Tiquatira,
Rio Verde/Jacu Pêssego,
Diagonal Sul,
Santo Amaro
Vila Sônia
PDE, 2002
Operações Urbanas Consorciadas
Evolução das OUCs na cidade de São Paulo – após 2002
Operações Urbanas Consorciadas
Operação Urbana Consorciada - Vila Sônia
Operações Urbanas Consorciadas
Operação Urbana Consorciada - Vila Sônia
Imagem e Fotos da proposta desenvolvida pelo escritório
Hector Viglieca, desenvolvido em 2004
• Questionamento dos perímetros da
Operação
• Da falta de transparência de transparência
dos processos decisórios;
• Do adensamento, valorização, expulsão da
população tradicional e perda dos espaços
livres
• Tendem a concentrar-se em regiões já privilegiadas da cidade;
• Contradição : a Prefeitura concentra esforços nas operações e deixa de realizar outros
investimentos em áreas mais precárias , quando o argumento era que diante da crise do
Estado a única saída seria a participação do setor privado mediante “parcerias”. Em muitos
casos o poder Público tem mais gasto que arrecadado
• O Cepac como qualquer título financeiro, seu preço oscilaria conforme o interesse do
mercado, na Bolsa de Valores.
• A falta de um programa de atendimento social, pode levar ao aumento da exclusão social,
maiores investimentos em infraestrutura viária em detrimento a investimentos em HIS.
• Vinculadas a um programa de Obras viárias, tem a reforçar o transporte individual, em
detrimento do uso do transporte coletivo;
• A falta de um projeto urbanístico faz com que os resultados sejam principalmente imobiliário,
sem melhorias mais efetivas em termos do espaço urbano
Operações Urbanas Consorciadas
Reflexões Críticas
Concessão Urbanística – no PDE – 2002 -
Desburocratizar e dar celeridade a atividades e
processos de urbanização.
O Poder Executivo delega, mediante licitação, à
empresa, isoladamente, ou a conjunto de
empresas, em consórcio, a realização de obras de
urbanização ou de reurbanização de região da
Cidade, inclusive loteamento, reloteamento,
demolição, reconstrução e incorporação de
conjuntos. Delega o direito de efetuar
desapropriações.
Tentativa de aplicação da Concessão Urbanística
no Projeto Nova Luz
Parcerias Público Privadas
Antecedentes
Parceria Público Privada (PPP) - Lei 11.079/2004 - Nova espécie de concessão de serviço ou
obra pública
Contrato administrativo de concessão (de serviço ou obra pública) efetuado na modalidade
patrocinada ou na modalidade administrativa
Na modalidade patrocinada, além da fruição tarifária, o parceiro privado recebe contraprestação
do parceiro público.
O valor mínimo 20 milhões de reais
Entre as vantagens garantidas aos parceiros privados estão:
· Limitação de 35 anos para os contratos ao invés de 05 anos;
· Rol de garantias fornecidas ao parceiro privado bem mais abrangentes (como fundo garantidor/
Fornecimento de garantias ao financiador do parceiro privado);
Criação de SPE , que pode assumir a forma de companhia aberta com valores mobiliários
negociáveis no mercado
Lei - 11.766/2012 – disseminação das PPP’s - permitiu o pagamento imediato dos aportes
financeiros pelo Estado.
Parcerias Público Privadas
Origens
Focadas nos investimentos de infraestrutura, mas crescentemente utilizadas em grandes projetos
urbanos (obras de metros, projetos habitacionais e revitalizações);
Potencializa e acelera as transformações urbanas
Forma de produção mais centralizada e articulada a gestão do espaço
0
1
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3
4
5
6
Estádio/Arena Saneamentobásico
Rodovia Complexoprisional
Centroadministrativo
SistemaMetroviário
Hospital Habitação
PPPs por setor
Parcerias Público Privadas
O JARDIM MANGUEIRAL
implantação e gestão de 9.502
unidades habitacionais e
execução de infraestrutura
urbana
PONTE DO PAIVA Ponte de
articulação de Recife com o
Empreendimento reserva do
Paiva – Empreendimento de
20 bilhões de VGV a serem
lançados em 20 anos.
(2007)
Parcerias Público Privadas
Operação Porto Maravilha (articulação da OUC +PPP’s)
Área de Especial Interesse Urbano do Porto
Consórcio integrado pela Odebrecht, Carioca Engenharia e a OAS - Concessionária Porto Novo S/A
O Poder Público coordena os aspectos da Operação Urbana Consorciada do Porto do RJ(OUCPRJ)
por meio da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto S/A – CDURP.
Financiamento - Leilão cerca de 6 milhões de Cepacs – Adquiridos pela Caixa Econômica Federal
(recursos do FGTS)
Valor total do contrato é de R$ 7.600.000.000,00 (7 bilhões e seiscentos milhões de reais).
Entre as previsões está a de recuperar a Zona Portuária do Rio, incorporando na revitalização urbana
os 5 milhões de m² - Obras de infraestrutura/ mobilidade.
Parcerias Público Privadas
Parcerias Público Privadas
Operação Porto Maravilha (articulação da OUC +PPP’s)
PPP da habitação – Casa Paulista
Construção de 22.000 mil unidades habitacionais (HIS e HMP)
Parcerias Público Privadas
PPP da habitação – Casa Paulista Lançada em novembro de 2011 "concessão administrativa destinada à implantação de habitações de interesse
social, habitação de mercado popular e infraestrutura na região central da
cidade de São Paulo e a prestação de serviços de desenvolvimento de trabalho
social de pré e pós ocupação, de gestão condominial e gestão de carteira de
mutuários".
O prazo do contrato é de 20 anos, sendo de 2 a 6 anos para a implantação
do empreendimento e de 14 a 18 anos para a operação.
Início do processo de desapropriação de 900 imóveis – setembro de 2013
Mudança! Lei 12.873/2013: a transferência do poder de desapropriação do
Estado ao setor privado, e a produção do lucro, pelo mercado, sobre os
imóveis e terrenos desapropriados.
Parcerias Público Privadas
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