operaÇÕes urbanas na cidade de sÃo...

OPERAÇÕES URBANAS

NA CIDADE DE SÃO PAULO

Antônio Carlos Cintra do Amaral Filho

HISTÓRICO

1) SOLO CRIADO – década de 70

2) PROJETO DE PLANO DIRETOR - 1985

3) OPERAÇÃO INTERLIGADA (Desfavelamento) – Lei nº 10.209/86

4) PLANO DIRETOR – Lei nº 10.676/88

5) OPERAÇÃO ANHANGABAÚ – Lei nº 11.090/91

6) OPERAÇÃO FARIA LIMA – Lei nº 11.732/95

7) OPERAÇÃO ÁGUA BRANCA – Lei nº 11.774/95

8) OPERAÇÃO CENTRO – Lei nº 12.349/97

HISTÓRICO

9) ESTATUTO DA CIDADE –Lei Federal nº 10.257/01

Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de

intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. (ART. 32, §1º)

10) OPERAÇÃO ÁGUA ESPRAIADA–Lei nº 13.260/01

11) PLANO DIRETOR –Lei nº 13.430/02 e 13.885/04

12) OPERAÇÃO FARIA LIMA(revisão)-Lei nº13.769/04

13) OPERAÇÃO RIO VERDE/JACÚ – Lei 13.872/04

14) OPERAÇÃO ÁGUA BRANCA – Lei nº 15.893/13

15) PLANO DIRETOR – Lei nº 16.050/14

OPERAÇÕES URBANAS – PDE ANTERIOR

LEGENDA

Rede sobre Trilhos existente (CPTM)

Rede de Metrô existente (Metrô)

Operações Urbanas existentes

Operações Urbanas propostas (Plano Diretor Estratégico – Lei nº 13.885/04)

Fonte: SMDU/ATOU e DEURB

MACROÁREA DE ESTRUTURAÇÃO METROPOLITANA –

NOVO PDE

OPERAÇÃO URBANA

CENTRO

OPERAÇÃO URBANA

CENTRO

Área : 630 hectares

Adesões : 21

Entradas : 47 Milhões (29 milhões em outorga)

Saída : 8 Milhões

Saldo : 29 Milhões

Outorga Onerosa

Não há intervenções previstas

Não há limite de estoque construtivo

OPERAÇÃO URBANA ÁGUA

BRANCA

OPERAÇÃO URBANA ÁGUA

BRANCA

Área : 540 hectares

Adesões : 63

Entradas : 663 Milhões (545 milhões em outorga)

Saída : 85 Milhões

Saldo : 578 Milhões

Outorga Onerosa

Drenagem / Melhoramentos viários

HIS sem fixação de aplicação mínima – 0%

Estoque Total : 1.200 mil m2 / Consumido : 812 mil m2

NOVA O.U. ÁGUA BRANCA

Área : 540 hectares

Entradas estimada: 3.533 Milhões

CEPAC R : 1.605

CEPAC nR : 585

Drenagem / Melhoramentos viários / HIS

HIS sem fixação de aplicação mínima – 22%

Estoque Total : 1.850 mil m2

Estoque Residencial : 1.350 mil m2 / 50%

incentivado

OPERAÇÃO URBANA FARIA

LIMA

OPERAÇÃO URBANA FARIA

LIMA

Área : 650 hectares

Adesões : 120

Entradas : 2.005 Milhões (1046 mi CEPAC/465 mi outor)

Saída : 1.535 Milhões

Saldo : 470 Milhões

Outorga Onerosa / CEPAC

Obras viárias

HIS 10% de aplicação mínima – 13% dos gastos

Estoque Total : 1.310 mil m2 / Consumido : 990 mil m2

Emissão de novos CEPACs

OPERAÇÃO URBANA ÁGUA

ESPRAIADA

OPERAÇÃO URBANA ÁGUA

ESPRAIADA

Área : 1400 hectares

Adesões : 195

Entradas : 3.329 Milhões (2.946 mi em CEPAC)

Saída : 1.030 Milhões

Saldo : 2.299 Milhões

CEPAC

Obras viárias

HIS 10% de aplicação mínima – 27% dos gastos

Estoque Total : 3.750 mil m2 / Consumido : 3.248 mil m2

Setor Jabaquara

Av. Alcântara

Machado

Av. D. Pedro I

Av. do

Estado

Av. Nazaré

Av. Alm.

Delamare

R. Ibitirama

Av. Paes de Barros

R. Lavapés

R. Guido

Aliberti

1,60

OPERAÇÕES URBANAS

BENEFÍCIOS

Aumento da área construída

Modificações de índices e parâmetros

urbanísticos

Alteração de normas edilícias

Regularização de construções, reformas e

ampliações

LIMITAÇÃO

Os recursos obtidos pelo Poder Público (...) serão

aplicados exclusivamente na própria operação

urbana consorciada (art. 33, §1º)

OPERAÇÕES URBANAS

CRÍTICAS

Falta de Plano Urbano

Atende interesse da especulação imobiliária

Valorização imobiliária

Expulsão de moradores – gentrificação

conjunto de processos de transformação do espaço urbano que, com ou sem intervenção governamental, busca o aburguesamento de áreas das grandes metrópoles que são tradicionalmente ocupadas pelos pobres, com a consequente expulsão dessas populações mais carentes, resultando na valorização imobiliária desses espaços

Controle relaxado de uso do solo

Falta de contrapartida urbanística

OPERAÇÕES URBANAS

CEPAC

Vantagens do CEPAC

Antecipação de recursos

Preço de venda fixado com base na oferta e demanda

Título mobiliário – garantia de empréstimo

Diversificação de investidores, inclusive institucionais

Desvantagens do CEPAC

Preço relativo entre usos e setores engessado

Especulação – falta de liquidez

Submissão às formalidades da CVM

Custos de transação (distribuição, fiscalização e escrituração)

OU ÁGUA BRANCA Arrecadação

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Saldo Financeiro

Arrecadação

OU ÁGUA ESPRAIADA CEPAC vendido x convertido -

acumulado

-

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Cepac vendido Cepac convertido

OU ÁGUA ESPRAIADA Arrecadação anual – real e estimado

-

300.000

600.000

900.000

1.200.000

1.500.000

1.800.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Arrecadação Real Arrecadação Estimada

OU ÁGUA ESPRAIADA

Evolução do preço CEPAC

100

150

200

250

300

350

400

450

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

CEPAC IPCA SELIC

OU FARIA LIMA

Evolução do preço CEPAC

100

150

200

250

300

350

400

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

IPCA SELIC CEPAC

FIM