laudo de avaliaÇÃo de imÓveis urbanos...laudo de avaliaÇÃo de imÓveis urbanos este documento...

PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361

Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários

FOLHA Nº 1 de 25

REQUERENTE: Banco do Brasil S/A

Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA

CAU A81891-7

rosangelaramiro@bol.com.br

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361

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PRELIMINARES

Fomos acompanhados pelo Sr Celso ( requerido) e por sua advogada Dra

Fernanda, que nos mostraram o imóvel.

O requerido nos acompanhou até o apartamento localizado na Av Ezelino da

Cunha glória, Jardim Maricá. Trata-se do imóvel de matrícula nº 65.508-1° ORI

Mogi das Cruzes. Também informou que somente este imóvel seria avaliado.

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INDICE 1. FOLHA RESUMO ........................................................................................................ 4

2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: PERICIA JUDICIAL PARA AVALIAÇÃO VALOR DO

IMÓVEL .............................................................................................................................. 5

PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ......................................... 5

3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DOS BENS AVALIANDO ............................ 5

CARACTERIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO ........................................................................ 5

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ................................................................................... 6

4. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTO UTILIZADO ................................. 7

5. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS ........................................ 8

6. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO ............................................................. 8

7. HOMOGENEIZAÇÃO DE FATORES ......................................................................... 11

8. RESULTADO DA AVALIAÇÃO .................................................................................. 12

9. ANEXOS .................................................................................................................... 13

10. CONCLUSÃO ............................................................................................................ 25

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1. FOLHA RESUMO

DADOS DO SOLICITANTE

REQUERIDO Sec Empreendimentos e Construções Ltda e outros

OBJETIVO Avaliação do imóvel residencial

DATA DA VISTORIA 27/09/2019

DADO DO IMÓVEL

IMÓVEL RESIDENCIAL

ENDEREÇO COMPLETO

Imóvel matrícula nº 65508, situado na Rua Ezelino da Cunha Glória, nº 162, apartamento 61, localizado no 6º andar do Edifício Pitangueiras, integrante do Residencial Villagio da Serra, Jardim Maricá, na cidade de Mogi das Cruzes

CIDADE/ESTADO Mogi das Cruzes-SP

ÁREA COMUM 44.985,00 M2

ÁREA PRIVATIVA 62,00

REGISTRO IMOBILIÁRIO 65.508- 1ºORI MOGI DAS CRUZES

MÉTODO DE AVALIAÇÃO

MÉTODO UTILIZADO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO

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RESULTADOS DA AVALIAÇÃO

IMÓVEL RESIDENCIAL

VALOR DE MERCADO R$ 245.549,76

CLASSIFICAÇÃO QUANTO À LIQUIDEZ SATISFATÓRIA

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO LAUDO I

GRAU DE PRECISÃO DO LAUDO II

RESPONSAVEL TÉCNICO ROSANGELA APARECIDA RAMIRO CAU N A 81891-7

2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: PERICIA JUDICIAL PARA AVALIAÇÃO VALOR DO IMÓVEL

PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

As áreas adotadas nos cálculos, foram verificada através de medições realizadas in

loco no momento da vistoria.

Este Laudo foi elaborado com observância escrita aos princípios dos

códigos de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de

Engenharia, Arquitetura e Agronomia, do IBAPE-MG - Instituto Mineiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia e de acordo com a NBR 14.653 da

ABNT e suas partes.

Nesta avaliação, computamos como corretos os elementos verificados em

analise “ in loco”

3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DOS BENS AVALIANDO

CARACTERIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO

Trata-se de um apartamento composto de três dormitórios, sala, cozinha e área de serviço.

Apresenta-se em bom estado de conservação: piso vinilico na sala e dormitórios, portas

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em madeira, esquadrias em alumínio branco, cozinha e área de serviço com piso cerâmico

e paredes revestidas em azulejo.

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

- Localização: com fácil acesso ao centro de Mogi das Cruzes, pela Rodovia Pedro Eroles,

mais conhecida como Mogi-Dutra, bem como a cidades vizinhas, como Arujá e

Guararema. Também tem acesso facilitado a São Paulo, pela Rodovia Ayrton Senna da

Silva, e ao Rio de Janeiro, por meio da Rodovia Dutra.

- Estrutura: Portaria 24 horas , sala de festas, play grownd, churrasqueira, piscina, quadra poliesportiva

LOCALIZAÇÃO O condomínio localiza-se na Rua Ezelino da Cunha Glória . Esta rua contem mais

de 1198 domicílios, e caracteriza-se por 0,08% de domicílios constituído de casas,

sobrados ou similares e 99,92% de edifícios de apartamentos ou conjuntos

residenciais com vários domicílios de famílias distintas.

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4. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTO UTILIZADO

Neste Laudo Técnico foi utilizado o Método comparativo direto de dados de

mercado, em conformidade com o item 8.2.1 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira

para Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais).

As atividades básicas de uma avaliação, de acordo com o item 7 da ABNT NBR

14653-1(Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais), estão relacionadas

abaixo e foram seguidas na íntegra no presente laudo:

_ Vistoria do bem avaliando;

_ Coleta de dados;

_ Escolha da metodologia;

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_ Tratamento dos dados;

_ Identificação do valor de mercado.

As diretrizes e procedimentos de cada um dos subitens acima relacionados estão

descritos com detalhes no texto da ABNT NBR 14653-1.

5. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS Foi realizada uma pesquisa de imóveis similares no próprio bairro

As variáveis consideradas importantes para determinação do valor foram:

Fator localização (l):

Refere-se às diferenças de valores entre imóveis situados em locais distintos,

ou seja, corrige as variações decorrentes da localização mais ou menos valiosa

da amostra em relação ao imóvel avaliando.

Para o referente estudo, foram tomadas amostras localizadas no condomínio

Village

Fator oferta: Atribuiu-se, um desconto para compensar a superestimativa de valor

normalmente atribuída pelo vendedor.

Fator idade e conservação ( i ): É aplicado na correção de diferença entre a

idade aparente e estado de conservação entre o imóvel avaliando e os imóveis

pesquisados. Fracção de referência está em pior, igual ou melhor estado.:( i ) respectivamente >1; 1;

6. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO

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De acordo com o item 9 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de

Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais), as avaliações podem ser especificadas

quanto à fundamentação e precisão.

“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o

envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e

quantidade dos dados amostrais disponíveis.”

“A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível

de erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da

avaliação, da conjuntura do mercado, da abrangência alcançada na coleta de

dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos

utilizados.”

“Os graus de fundamentação e precisão nas avaliações serão definidos nas demais

partes da NBR 14.653, guardado o critério geral de atribuir graus em ordem

numérica e crescente, onde o grau I é o menor.”

Neste Laudo Técnico de Avaliações foram alcançados o grau I de Fundamentação

e o grau II de Precisão para o MCDDM.(Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado).

Tabela de Graus de Fundamentação no caso de utilização de modelos de

regressão linear:

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ITEM DESCRIÇÃO GRAU

I II III 1 Caracterização do imóvel

avaliando

Completa quanto a todas as variáveis

analisadas

Completa quanto às variáveis utilizadas no

modelo

Adoção de situação paradigma

Coleta de dados de mercado

Características conferidas pelo autor

do laudo

Características conferidas por profissional credenciado

Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros

3 Quantidade mínima de dados de mercado,

efetivamente utilizados

6 (k+1), onde k é o número de variáveis

independentes

4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes

3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes

Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todos os dados e

variáveis analisadas na

modelagem, com foto

Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo

Apresentação de Informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo

Extrapolação Não admitida

Admitida de apenas uma variável, desde

que: a)

medidas das características

do imóvel avaliando não ultrapassem

100% do seu limite amostral;

b) o valor estimado não ultrapasse 10%

do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável;

Admitida, desde que:

a) medidas das características

do imóvel avaliando não

ultrapassem 100% do seu

limite amostral; b) o valor

estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, simultaneamente

6 Nível de significância a (somatório do valor das duas caldas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10% 20% 30%

7 Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos utilizados

1% 5% 10%

TOTAL: 15 PONTOS - Tabela – Graus de Fundamentação Tabela de Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no

caso de utilização de modelos de regressão linear

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GRAUS III II I

Pontos Mínimos 18 11 7

Itens obrigatórios no grau correspondente

3, 5, 6 e 7, com os demais no grau II

3, 5, 6 e 7 no mínimo no grau II

Todos, no mínimo no

grau I

Tabela de Enquadramento dos laudos, segundo seu grau de precisão

DESCRIÇÃO GRAU

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

< = 30% 30% - 50% > 50%

Tabela de Enquadramento dos laudos, segundo seu grau de precisão

7. HOMOGENEIZAÇÃO DE FATORES

AMOSTRA LOCAL ÁREA CONSTRUIDA VALOR FATOR

LOCALIZAÇÃO FATOR IDADE/

CONSERVAÇÃO FATOR

OFERTA

1 Villagio da Serra 57,00 R$ 235.000,00 1,00 1,00 1,00

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8. RESULTADO DA AVALIAÇÃO

O valor de mercado do bem é de R$ 245.549,76 ( duzentos e quarenta e cinco mil,

quinhentos e quarenta e nove reais e setenta e seis centavos) Mogi das Cruzes,13 de outubro de 2019 PROFISSIONAL RESPONSAVEL

ARQ ROSANGELA APARECIDA RAMIRO PERITA CAU A81891-7

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9. ANEXOS

FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL AVALIANDO

Figura 1 – Planta do imóvel avaliando

Área: 62,00m2

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Figura 02 – Vista externa do condomínio Figura 03 – Piscina

Figura 04 –Vista do prédio onde se localiza o imóvel avaliando

Figura 05 – Porta principal

Figura 06 – Quadra Figura 7 - Play grownd

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Figura 08 –Vaga para automovel Figura 09 – banheiro

Figura 10 – dormitório Figura 11 –sala

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Figura 12 –Portas de acesso aos dormitórios Figura 13- Área de serviço

Figura 14 –Parede da sala a ser refeita ( ação da

umidade aparentemente eliminada) Figura 15 –Cozinha

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AMOSTRAS: Imóvel 1:

Local: Apartamento Villagio Da Serra no Rodeio, Mogi Das Cruzes

Área Construída: 57,00 m2 Características: 2 Dormitórios com Planejados,

Sala espaçosa com painel e rack, Cozinha Ampla com planejados, 2 Banheiros com armários, Área de serviço, Garagem para 1 carro, Imobiliária: Simone Vergaças Imóveis Endereço: Av. Ezelino da Cunha Glória, 250 - Jardim Marica, Mogi das Cruzes - SP, 08775-520 Telefone: (11) 98284-8680

Valor: R$ 235.000,00 Condomínio : R$ 484,00

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Imóvel 2:

Área Construída: 71.00 m2 Características: Apartamento com 3 dormitórios, banheiro, sala para 2 ambientes com

sacada, cozinha, área de serviçoe 1 vaga de garagem.Planejados em um dos dormitórios, banheiro, cozinha e lavanderia. Água e gás já incluso na taxa condominial.Condomínio com boa infraestrutura: portaria 24hs, câmeras de monitoramento, piscinas adulto e infantil, quadra poliesportiva, playground, salão de jogos, brinquedoteca, bicicletário, salão de festas e espaçogourmet.

Imobiliária: Luiz Carlos Cunha Imóveis Telefones: (11) 96394-5565 (11) 98858-1896

E-mail: luizcarlos.imoveis@creci.com.br Valor: R$ 229.900,00 Valor do condomínio R$ 484,00

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Imóvel 3:

Área Construída: 58,00 m2 Características: 3 dorms, sala e cozinha ampla e arejada, wc social, área de serviço com 01

vaga de garagem Imobiliária:

N.D IMÓVEIS - 117.885 - F Avenida Frederico Straube, 360 Vila Oliveira - Mogi das Cruzes – CEP 08790-380 Tel.: (11) 98432-5722

Valor: R$ 239.900,00 Valor do condomínio: R$ 484,00

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Imóvel 4:

Área Construída: 65,00 m2 Características: Apartamento com 02 dormitórios, sala com sacada, cozinha com

armários, w.c, área de serviço e 01 vaga de garagem. Condomínio possui churrasqueira, piscina, quadra poliesportiva, salão de festas e play ground.

Imobiliária: Mauro Alves IMóveis Endereço: R. Ipiranga, nº 50 - Centro, Mogi das Cruzes - SP, 08717-000 Telefone: (11) 4799-6099 Valor: R$ 233.000,00 Valor do condomínio R$ 484,00

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Imóvel 5:

Área Construída: 56,00 m2 Características: Apartamento com dois dormitórios Imobiliária: JJ Inteligencia Imobiliária Endereço: Avenida Vereador Narciso Yague Guimarães, 1145 - Vila Partenio, Mogi das Cruzes - SP, 08780-500 Telefone: 2500-0404 Código do anunciante: AP0601 Valor: R$ 315.000,00 Valor do condomínio : R$ 484,00

Imóvel 6:

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Área Construída: 71,00 m2 Características: 03 dormitórios (sendo 01 suíte), 01 banheiro social, sala ampla, cozinha

com planejados, área de serviço, sacada e 01 vaga de garagem. Imobiliária: W Mota Imóveis Endereço: Av. Henrique Eroles, 1125 - Alto Ipiranga, Mogi das Cruzes - SP, 08730-590 Telefone: (11) 4735-5151 Valor: R$ 310.000,00 Valor do condomínio R$ 484,00

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FOLHA Nº 23 de 25

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Imóvel 7:

Área Construída: 71,00 m2 Características: 3 dormitórios, salas de estar e de jantar, cozinha com planejados,

lavanderia, banheiro com box, armário com iluminação embutida. Os dormitórios têm planejados

Imobiliária: Mada Imóveis Endereço: R. Cel. Cardoso de Siqueira, 1118 - Vila Oliveira, Mogi das Cruzes - SP, 08790-420 Telefone: (11) 98415-6050 Valor: R$ 285.000,00 Valor do condomínio R$ 484,00

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Imóvel 8:

Área Construída: 67,00 m2 Características: apartamento no Vilagio da Serra , 3 dormitórios , banheiro , sala cozinha ,

lavanderia , uma vaga de garagem Imobiliária: Bella Citta Imóveis Endereço: Av. Antônio de Almeida, 1800 - Jardim Marica, Mogi das Cruzes - SP, 08775-420 Telefone: (11) 2629-2901 Valor: R$ 276.000,00 Valor do condomínio R$ 484,00

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10. CONCLUSÃO

Realizada a avaliação pelo método comparativo através do tratamento de fatores, CONCLUIMOS QUE O VALOR DO BEM É DE R$ 245.549,76

Esta perita, considera que os elementos constantes no presente laudo são

suficientes para um completo esclarecimento da causa.

O presente laudo técnico pericial é composto por 25 (vinte e cinco) folhas

numeradas sequencialmente , além de anexo com avaliação , e RRT com

comprovante de pagamento

ARQ ROSANGELA APARECIDA RAMIRO PERITA CAU A81891-7

fls. 277

fls. 278

fls. 279

fls. 280

Rosângela Aparecido Ramiro1/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)

1 235.000,00 57,00 4.122,81 1,00 1,00 1,00 4.122,81

2 229.900,00 71,00 3.238,03 1,00 1,00 1,00 3.238,03

3 239.000,00 58,00 4.120,69 1,00 1,00 1,00 4.120,69

4 233.000,00 65,00 3.584,62 1,00 1,00 1,00 3.584,62

5 315.000,00 56,00 5.625,00 1,00 0,90 0,90 4.556,25

3.929,58

4.014,08

4.119,40

1,001,00

1,004.119,40

4.014,08

4.366,2071,00

67,00276.000,00

285.000,00

310.000,006

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2: F3:Localização Conservação Oferta

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Identificação:Villagio Tipo:Laudo simplificado Solicitante:Banco do Brasil

Lograd.:Rua Ezelino da Cunha Gloria 162 Complemento:

Jardim MaricáBairro: Cidade:Mogi das Cruzes Estado:São Paulo

fls. 281

3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras......................................................................................(Ud):

Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):

Menor valor..............................................................................................(R$/m2):

Maior valor...............................................................................................(R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):

Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):

Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):

Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):

Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):

Mediana...................................................................................................(R$/m2):

Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):

Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):

Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:

3.238,03

4.556,25

31.685,46

439,41

1.318,22

3.960,68

4.066,74

282,456169

396,278139

157.036,363324

___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" )

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" )..........................................................=

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=

1,5029

1,8236

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 10,01

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6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança................................................................................................(%) = 80

TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,415

Limite inferior unitário ( Li ).....................................................................( R$/m2 ) =

Limite superior unitário ( Ls )....................................................................(R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na

data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )

Sendo:

Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =

3.762,43

4.158,93

Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

3.960,48

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =

Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 3.960,68

245.549,76

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)..................................................(ud) =

Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)..............................................................(ud) =

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

duzentos e quarenta e cinco mil, quinhentos e quarenta e nove reais e setenta e seis centavos

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )...................................................(R$/m2) =

Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =

Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )................................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________

3.366,58

3.960,68

4.554,78

fls. 283

0 1 2 3 4 5 C

9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )):

B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):

( R$ / m2 )

Data: 12/10/2019

4.122,814.122,81

3.238,033.238,03

4.120,694.120,69

3.584,623.584,62

4.556,255.625,00

3.929,584.366,20

4.014,08

4.119,40

4.014,08

4.119,40

Q49Q29

Q50Q30

Q51Q31

Q52Q32

Q53Q33

Po (R$/m2) Ve (R$/m2)

Var.Am

.9 .10 .11 .12

.6.7.8

.13 .14 .15 .16

.17 .18 .19 .20

Classe

3.238,03

3.677,44

4.116,84

INTERVALO

3.677,44

4.116,84

4.556,25

---------------------------------------------------------

___________I

-------------------------------------------------

21 Q61 Q81

22 Q42 Q62 Q82

23 Q43 Q63 Q83

24 Q44 Q64 Q84

.21 .22 .23 .24

fls. 284

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