dívida imobiliária e hoteleira
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Dívida Imobiliária e Hoteleira 29 de Maio de 2014
Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Quem sou eu?
Gonçalo Nascimento Rodrigues
• Casado com 3 filhos, gestor, consultor, doméstico, SPORTINGUISTA!
• Licenciado em Gestão de Empresas pela Universidade Católica Portuguesa;
• Executive Master em Finanças Imobiliárias e Pós-Graduação em Finanças, ambos no ISCTE
Business School;
• Consultor em Finanças Imobiliárias desde 1998, passou por empresas como a Ernst &
Young, Colliers P&I e RDPE;
• Encontra-se inscrito na CMVM como Perito Avaliador de Imóveis de Fundos de Investimento
Imobiliário com o nº AVFII/09/046, e na Ordem dos Avaliadores com o nº 350;
• Sócio-Gerente da empresa OTBX – Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.;
• Gestor e dinamizador do blogs “Out of the Box”.
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Consultor?...
O que é isto de ser Consultor? Mediador? Não… Avaliador? Não… Em Finanças Imobiliárias?! Auxílio à tomada de decisão:
• No investimento;
• No desinvestimento;
• No financiamento;
• Na estruturação do negócio.
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Equity Services Debt Services
Procurements Imobiliários
Estrutura e Serviços
Equity Services Debt Services
Análise e avaliação de projectos e
investimentos imobiliários;
Análise e avaliação de carteiras de
Fundos de Investimento Imobiliário;
Dossiers de Investimento;
Rentabilização de activos imobiliários;
Angariação e negociação de parcerias;
Asset Sale & Leaseback;
Constituição de veículos de investimento;
Procurements Imobiliários.
Análise de instrumentos de dívida;
Non-performing loans reviews;
Refinanciamento de operações
imobiliárias;
Dossiers de Financiamento e Planos de
Financiamento;
Angariação e negociação de
financiamentos.
Crédito Imobiliário e Mal-Parado em Portugal
Crédito Habitação
CH concedido na
ordem dos € 105,5
mil milhões
Subida de 60% entre
2005 e 2011
Ligeira
desalavancagem
desde 2011 Fonte: Banco de Portugal
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
110.000
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Crédito Habitação em dívida (€ milhões)
Crédito Habitação
Descida na ordem
dos 80% no crédito
mensal concedido
Duplicação do custo
em apenas 2 anos
(2010-2012)
Fonte: Banco de Portugal
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
3,00%
3,50%
4,00%
4,50%
5,00%
0
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Montante e Tx Juro de novos CH
CH Concedido a Particulares Tx Juro Novos Contratos
Crédito Actividades Imobiliárias
Crédito concedido a
actividades
imobiliárias chegou a
atingir € 35 mil
milhões
Queda de mais de
30% desde pico de
2009
Fonte: Banco de Portugal
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
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Crédito Concedido (€ Milhões)
Construção Actividades Imobiliárias
Crédito Mal-Parado
Fonte: Banco de Portugal
Mal-parado
ultrapassa já € 9 mil
milhões
Estável até 2007,
crescimento
exponencial desde
2008
Mais elevado na
construção (25%)
0
500
1.000
1.500
2.000
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3.000
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4.000
4.500
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Crédito Vencido (€ Milhões)
Construção - vencido Actividades Imobiliárias - vencido
Crédito Habitação - vencido
Crédito Actividades Alojamento
Fonte: Banco de Portugal
Tendência similar às
actividades
imobiliárias
Duplicação do crédito
vencido nos últimos
3 anos 0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
0
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2.000
3.000
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Crédito Actividades Alojamento e Restauração (€ Milhões)
Crédito Concedido Crédito Vencido Crédito vencido (% total)
Crédito Total Concedido
Fonte: Banco de Portugal
65% do crédito
concedido no
sistema é para
actividades
imobiliárias
Grande parte do
restante crédito tem
imobiliário como
colateral
65,0%9,4%
25,5%
Crédito concedido sistema não-financeiro
% Imobiliário % Particulares % Empresas
O Mercado Dados Históricos e
Actualidade
Mercado de Habitação
Valores de venda
duplicaram em
Lisboa entre 2001 e
2007
Quedas em todo o
País
Valores actuais
próximos dos
registados em
2003/2004
Fonte: INE
* Prédios urbanos em propriedade horizontal
0,8
1
1,2
1,4
1,6
1,8
2
2,2
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Valor Médio Prédios Transaccionados
Portugal Porto Lisboa Algarve
Mercado de Habitação
Transacções caíram
para 1/3 de há 10
anos
Pouco mais de 5.000
imóveis
transaccionados em
Lisboa e Algarve
Fonte: INE
* Prédios urbanos em propriedade horizontal
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.000
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
18.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Nº Prédios Transaccionados
Porto Lisboa Algarve Portugal
Mercado de Escritórios
Absorção de
escritórios em
mínimos históricos
Procura privilegia
rendas mais baixas
Fonte: LPI
148.662
161.675
201.432
232.623
115.628
105.674
87.649
101.974
77.802
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Absorção de Escritórios (m2)
Mercado de Escritórios
Descida das rendas e
subida das yields
origina
desvalorização
acumulada de
carteiras em -44%
Fonte: LPI
-12,0%
-10,0%
-8,0%
-6,0%
-4,0%
-2,0%
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1,7%
3,8%
6,7%
-2,7% -3,0%
-1,5%
-7,5%-6,7%
4,9%
0,2%
-10,8%
-2,7%
0,7%
-10,9%
-9,3%
-0,6%
Valorização do mercado por componente de valor
Renda Capital
Mercado de Investimento Imobiliário
Actividade de
investimento a
recuperar, após
mínimos históricos
Cerca de € 300
Milhões
transaccionados em
2013 Fonte: B. Prime
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
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Investimento Imobiliário em Portugal (€ Milhões)
Investment Voume in Portugal (M€)
Na actualidade
Ligeiro aumento no nº de imóveis residenciais transaccionados, quer em 2013, como no 1º trimestre de 2014 Aumento de 54% no preço dos imóveis residenciais de luxo – Golden Visa Aumento na absorção de escritórios em Lisboa, na ordem dos 40%, até Abril de 2014 (face a período equivalente de 2013) Aumento da actividade de investimento imobiliário
Em suma…
Cerca de € 146 mil milhões de crédito imobiliário concedido pela Banca Portuguesa Mais de € 9 mil milhões de crédito vencido em imobiliário Mais de € 5 mil milhões em activos imobiliários para venda, no balanço dos Bancos Portugueses 6 anos de desvalorização de activos imobiliários Alguns sinais de recuperação…
Como resolver a dívida imobiliária?
Formas de resolver dívida
Negociação de condições
• Prazos
• Taxas / Spreads
• Carências
Formas de resolver dívida
Reestruturação do crédito:
• Tipo de crédito;
• Garantias prestadas / colaterais
• Valores iniciais, residuais, condições de pagamento
Reposicionamento de produto
Formas de resolver dívida
Estratégia “Off-Balance Sheet”:
• Cessão de créditos a um veículo exterior, gerido por 3ª entidade;
• Colocação de activos em veículo de investimento, gerido por 3ª entidade
Preocupações da Banca
Garantias / colaterais / loan-to-value Capacidade de gerar cash-flow Avaliação do activo / geração de imparidades Gestão do activo
Passos a percorrer
1 Abordagem
informal 2
Dossier de Financiamento
3 Processo negocial
•Contacto informal entre
Cliente e Gestor de Conta
ou Director de Balcão
•Explícito, conciso quanto
ao objectivo
•Deve apresentar
claramente o produto
•Deve propor condições
•Deve demonstrar
capacidade de pagamento
• Processo iterativo, moroso,
longo e burocrático
•Abertura negocial
•Elasticidade e alternativas
Casos de Estudo
Terreno para construção de resort
Caso: terreno loteado, infraestruturado para construção de um resort com Hotel, mais de 600 fracções residenciais, campo de golfe, escritórios Dívida vencida: € 20 Milhões Negociação:
• Carência total de capital e juros por 36 meses; • Descida do spread para 2 p.p. • Aumento das garantias – novas garantias hipotecárias, penhor de
quotas da sociedade.
Prédios para habitação em Lisboa
Caso: 2 prédios muito bem localizados, no centro de Lisboa, com construção iniciada e financiada para habitação Dívida aprovada: € 2,5 Milhões Negociação:
• Transformação do produto para alojamento local; • Renegociação dos valores financiados para finalização da
construção; • Contratação de um financiamento adicional junto do Fundo
Jessica; • Transformação do mútuo num crédito de médio e longo prazo, a
15 anos, com carência de capital durante 24 meses, spread de 6,5 p.p. revisto após período de carência.
Resort em pré-abertura
Caso: resort em fase final de construção, a necessitar de funding adicional para apetrechamento e abertura. Imobiliário totalmente por vender Dívida a vencer: € 80 Milhões Negociação:
• Negociação do funding adicional; • Constituição de um veículo de investimento, detentor de € 40
Milhões em imóvel, com transformação de 50% da dívida em UP’s;
• Colocação de € 18 Milhões de dívida no imóvel “Hotel”, com amortização a 20 anos, carência de 2 anos, spread de 4 p.p.
• Manutenção de € 22 Milhões na estrutura actual com pagamentos indexados às vendas imobiliárias.
think@outofthebox.com.pt
www.outofthebox.com.pt
Financial Capabilities. Real Estate Expertise
Obrigado.
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