aula 7 - incorporação imobiliária

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Conceito Doutrinário:É o negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas. Em regra, os apartamentos são vendidos na planta.Economicamente, a incorporação é um empreendimento que visa conseguir capital necessário para a construção do prédio, pela venda antecipada dos apartamentos. (DINIZ. 2007, p. 225)

DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIADA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Conceito Legal:Lei 4.591/64 - Art. 28. Parágrafo único. [...] considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Objeto da Incorporação

• Edifícios de apartamentos;• Casas geminadas;• Habitações isoladas urbanas ou rurais;• Salas comerciais;

• Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

A importância do Registro da Incorporação Imobiliária

O registro da incorporação é requisito essencial para a colocação de um empreendimento imobiliário, em fase de construção, à venda e oferta ao público.

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

A obrigatoriedade do Registro da Incorporação Imobiliária

No caso de vários co-proprietários de um terreno construírem para si próprios, em conjunto, um prédio, não existe a obrigatoriedade do registro da incorporação.

Só existe a obrigatoriedade do registro da incorporação quando há colocação de unidades

em construção à venda.

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular [...]:I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

O INCORPORADORO INCORPORADOR

O incorporador, pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, compromete-se a construir o edifício e a entregar, a cada adquirente, a sua respectiva unidade, dentro de certo prazo e de determinadas condições. Isto porque, como incorporador, faz uma venda antecipada, a operação realiza-se sob a forma de promessa de venda, devidamente registrada.

O incorporador: conceito legal

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial [...]

Só pode ser incorporador:Lei 4.591/64Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o

promitente comprador, o cessionário

deste ou o promitente cessionário

b) o construtor

Obrigações do Incorporador

• Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

• I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;

• II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;

• III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiàriamente os bens pessoais deste;

• IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

• V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas;

• VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).

• VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador.

Documentos necessários para o Documentos necessários para o Registro da Incorporação no RIRegistro da Incorporação no RI

- Lei 4.591/64, Art. 32:

• a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel

Documentos necessários para o Documentos necessários para o Registro da Incorporação no RIRegistro da Incorporação no RI

- Regularidade Fiscal e Financeira do Incorporador• b) CND’s de impostos federais, estaduais e

municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador.

• f) CND para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

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• o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.

• c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

• d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

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• e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;

• p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Documentos necessários para o Documentos necessários para o Registro da Incorporação no RIRegistro da Incorporação no RI

• g) memorial descritivo das especificações da obra projetada;

• h) avaliação do custo global da obra, calculada com base nos custos unitários das unidades, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra (ART Avaliação e Orçamento);

Documentos necessários para o Documentos necessários para o Registro da Incorporação no RIRegistro da Incorporação no RI

• i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

• j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

Documentos necessários para o Documentos necessários para o Registro da Incorporação no RIRegistro da Incorporação no RI

• n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento.

Constituição do Regime de Constituição do Regime de Patrimônio de Afetação Patrimônio de Afetação

• A constituição do regime de patrimônio de afetação faz com que o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária e os demais direitos a ela vinculados mantenham-se apartados do patrimônio da incorporadora e vinculados ao empreendimento, pelo simples requerimento da incorporadora ao Oficial do Registro de Imóveis.

Conceito

• O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

(João Pedro Lamana Paiva)

• O requerimento poderá ocorrer a qualquer momento, desde a entrega da documentação ao Registro de Imóveis para o registro da incorporação até a averbação do “habite-se” do respectivo empreendimento.

• Há também necessidade de instituição do regime especial de tributação (RET) junto à RFB.

• Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.

• A partir da averbação da afetação o empreendimento não mais responde por outras dívidas da incorporadora, devendo também submeter-se ao regime especial tributário que lhe é aplicável.

RESPONSABILIDADE CIVILRESPONSABILIDADE CIVILDO INCORPORADORDO INCORPORADOR

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa

Penalidades

• Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:

• I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;

• II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;

• III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;

• IV - (VETADO).• V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação

a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;

• VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.

• PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

Art. 66, VI, L. 4591/64A demora na entrega da obra, configura a mora do devedor e consequentemente este estará obrigado a indenizar àquele que sofreu prejuízos decorrentes da mora ou do inadimplemento, além da multa acima prevista.

JURISPRUDÊNCIAJURISPRUDÊNCIA TJSCTJSC

Apelação cível. Ação de indenização por perdas e danos. Compromisso de compra e venda. Preliminares. Carência de ação. Possibilidade jurídica de se pleitear indenização em virtude de inadimplemento de promessa de compra e venda. Ausência de constituição em mora. Descumprimento do contrato em razão do atraso na construção da obra que por si só constitui a construtora em mora.

Mérito. [...] Aplicação do código de defesa do consumidor.

Atraso na entrega de imóvel que enseja a condenação da construtora ao pagamento de indenização em favor do promitente comprador pela não fruição do bem. Possibilidade de quantificação dos lucros cessantes pelo arbitramento de aluguel mensal. Dificuldade financeira que não afasta o dever de indenizar.

"Faz jus às perdas e danos, sob a forma de lucros cessantes, o comprador de imóvel residencial, ao valor dos alugueres que deixou de usufruir, em razão da não entrega do imóvel no prazo estipulado pela incorporadora" (TJSC, apelação cível n. 2002.004706-6, de balneário camboriú, rel. Des. José volpato de souza, j. 12-11-02).

DA EXTINÇÃO DO CONTRATO DE DA EXTINÇÃO DO CONTRATO DE INCORPORAÇÃOINCORPORAÇÃO

• “O Contrato de incorporação extingue-se com a conclusão da edificação ou do conjunto de edificações e sua entrega aos adquirentes em condição de habitabilidade, considerada esta expressão no sentido de sua utilização”.(Caio Mário. Incorporação Imobiliária. In: Revista do IRIB, vol. 4/17)

• Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

Bibliografia• Chalhub, Melhin N. Da incorporação imobiliária. 2.ed. Renovar: Rio de

Janeiro, 2005.• SILVA, Márcio Mayer da. O patrimônio de afetação. Disponível em:

<http://www.lfmaia.com.br/site/index.php?option=com_content&task=view&id=455&Itemid=43>. Acesso em: 23 maio 2010.

• REZENDE, Afonso. Prática nos processos incorporação imobiliária, instituição de condomínios e loteamentos urbanos. 10 ed. Campinas: Milennium, 2010.FARACHE, Jacob Arnaldo Campos; BORTOLON, Roberto Cavarra. Os novos paradigmas contratuais e o regime de patrimônio de afetação. Jus Navigandi, Teresina, ano 14, n. 2091, 23 mar. 2009. Disponível em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/12463>. Acesso em: 1 jun. 2011.

• PAIVA, João Pedro Lamana. O patrimônio de afetação. Disponível em: <http://www.lamanapaiva.com.br/mostra_novidades.php?id_novidades=37&id_noticias_area=1>. Acesso em: 1 jun. 2011.