agosto de 2016 · 2016. 8. 29. · relatÓrio mensal fii – agosto de 2016 26.ago.16 - pág. 3/10...

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RELATÓRIO MENSAL DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

AGOSTO DE 2016

O IFIX registrou alta de 5,92% em julho/16, o sexto mês seguido com valorização e passou a acumular ganhos de 23,14% no ano e de 18,03% em 12 meses. O desempenho mensal foi inferior aos apresentados pelo Ibovespa (julho: +11,22%; 2016: +32,20%) e o IMOB (julho: +11,62%; 2016: +52,76%). Nos últimos 12 meses o IMOB tomou à frente, com alta de 35,58%, ao passo que IFIX sobe 18,03% e IBOV ainda sobe 12,67% nos doze meses encerrados em julho. Com relação ao volume negociado em julho (R$ 522,80 milhões), este foi superior ao registrado em junho (R$ 476,46 milhões) e igual período de 2015 (R$ 470 milhões). O número de negócios também se elevou em comparação ao mês anterior, ao registrar 108.291 negócios em julho, ante 102.877 negócios em junho. O número de pessoas físicas voltou a crescer, de 87.504 para 88.115 investidores, o quarto mês seguido de alta. Na participação por tipo de investidores no volume de negócios no mês, a pessoa física voltou a liderar, com 80,69%, seguido pelo investidor institucional, que foi responsável por 14,51% do volume. Em termos de estoque, as pessoas físicas seguem na liderança, com 76,66% do volume depositado, com os institucionais detendo 17,60%. Os não-residentes passaram a deter 3,28% em julho, ante 3,20% em junho. Neste mês chamamos atenção para um fato que já vinha sendo esperado há meses, que foi a notificação da Petrobras solicitando a efetiva rescisão do contrato de locação do imóvel localizado em Av. Almirante Barroso, 81, no Rio de Janeiro. A intenção de desocupação já havia ocorrido no final de 2015, mas até então a petrolífera ainda não havia feito a notificação para efetiva devolução do imóvel, que representava em junho 15,1% da receita total potencial do BC Fund (BRCR11). Destacamos este fato pois o BRCR é o fundo com mais liquidez na Bovespa, além deste contrato representar o maior valor do m2 (R$ 164,9/m2) do seu portfólio. A vacância permanece elevada, como podemos verificar nas tabelas abaixo, apesar de se observar movimentos diferentes nos fundos do segmento comercial, onde dois fundos diminuíram suas taxas de desocupação, enquanto dois tiveram aumentos. Ao mesmo tempo, o desconto do valor de mercado em relação ao patrimonial das quotas dos FIIs segue em queda.

* Dado referente a vacância física

O segmento de Galpões Logísticos e Industriais seguiu apresentando elevação da vacância, com destaque para o TRXL11, que sofreu com a saída da 2 Alianças do imóvel localizado na Pavuna/RJ, quase dobrando a sua taxa de desocupação. No geral, o segmento vem apresentando elevação da vacância desde o início do ano, refletindo a desaceleração econômica e a menor produção industrial. Neste último mês até o HGLG, que vinha conseguindo ser uma exceção no segmento, sofreu aumento da vacância.

RELATÓRIO MENSAL FII – AGOSTO DE 2016


A mediana do dividend yield mensal dos fundos acompanhados pelo Onde Investir voltou a cair, em movimento que ocorre desde fevereiro. Por segmentos acompanhados, seguimos destacando os de Recebíveis Imobiliários, que permanecem com dividend yield mensal superior a 1%.

Recomendamos seletividade na escolha da carteira de fundos imobiliários, com maior participação para os de gestão ativa, diversificação geográfica e observando bons fundamentos (com destaque para: menor vacância, boa localização, previsibilidade e diversificação de fontes de receitas e liquidez). Interessante também buscar fundos que estejam com grande desconto sobre seus valores patrimoniais, visando a oportunidade de ganho com a valorização das quotas negociadas em bolsa, além dos rendimentos distribuídos mensalmente. No presente Relatório apresentamos alguns destaques recentes dos fundos acompanhados pela Lopes Filho & Associados, assim como breve resumo dos segmentos analisados, onde são apresentadas algumas características e perspectivas dos segmentos. Para maiores detalhes sobre os fundos apresentados nesse Relatório é recomendada a leitura das respectivas análises dos FIIs, que encontram-se no módulo Fundos do Onde Investir.



DESTAQUES RECENTES

O FII RIOB RC (FFCI11) comunicou que, em 01/08/2016, concluiu a aquisição dos conjuntos 81 e 82 do edifício Parque Paulista, na cidade de São Paulo, com a área privativa de 576,60 m² e com direito a 22 vagas na garagem, locado para a empresa Fairfax Brasil Seguros Corporativos S/A. O contrato possui prazo de vigência até jan/2019 e o valor atual de locação do imóvel está em linha com o praticado na região, sendo que seu reajuste ocorre anualmente de acordo com a variação acumulada do IGP-M. O valor total da aquisição, já contemplados todos os custos, foi de R$ 6,53 milhões, equivalentes a R$ 11.345/m². O imóvel representa 6,74% da fração ideal do condomínio, desta forma o Fundo atinge uma participação de 13,5% no edifício.

O FII BC FUND (BRCR11) informou que recebeu, em 16/08/2016, a notificação da Petrobras

solicitando a efetiva rescisão do contrato de locação do imóvel localizado em Av. Almirante Barroso, 81, no Rio de Janeiro. O contrato de locação do imóvel possui um aviso prévio de seis meses, razão pela qual a saída da Petrobras deve ocorrer em 16/02/2017. Na mesma data de saída, a empresa deverá arcar com multa rescisória equivalente a quatro aluguéis mensais vigentes à época, bem como arcar com os custos de recomposição do imóvel ao mesmo estado do início da locação.

O FII KINEA (KNRI11) informou que, em julho, concluiu a renovação do Bloco A do imóvel Global Jundiaí com a empresa Foxconn, que ocorreu em linha com os valores de locação praticados atualmente no mercado logístico local. Importante ressaltar que a referida renovação é complementar à renovação do Bloco B divulgada aos investidores no relatório do mês de Junho/2016.

O FII HG REAL (TRXL11) informou o recebimento dos valores devidos pela antiga locatária do imóvel localizado na Pavuna/RJ, a 2 ALIANÇAS ARMAZENS GERAIS LTDA. O Fundo recebeu em 29/07/16 o valor de R$ 94.608,84 referentes à atualização monetária, multa e juros decorrentes do atraso no pagamento dos aluguéis de competência maio e junho.

O FII TRX LOG (TRXL11), em 03/08/2016, recebeu comunicado da Magna do Brasil Ltda, solicitando a suspensão do reajuste de aluguel previsto para janeiro de 2017, conforme contrato de locação, e a possibilidade de um desconto adicional no valor mensal do aluguel. As negociações estão em andamento, ancoradas pelo contrato de locação vigente, visando a manutenção da Companhia no imóvel.



AGÊNCIAS BANCÁRIAS

Estes fundos têm seus recursos destinados a adquirir imóveis utilizados como agências bancárias ou sedes administrativas das instituições financeiras locatárias. Em geral os imóveis estão distribuídos pelo País, apesar de maior concentração na região Sudeste. Estes fundos destinam-se a locar seus imóveis a uma única instituição financeira, que nos casos acompanhados apresentam baixo risco de crédito. Os fundos de agências bancárias possuem contratos de longa duração, blindando-os do aumento da vacância que fundos focados em outros segmentos têm registrado, principalmente a partir de 2013, quando o mercado imobiliário mostrou um aumento expressivo na taxa de vacância para lajes corporativa em grandes centros e queda nos preço de locação. Desta forma, há maior previsibilidade da receita locatícia, com maior linearidade na distribuição de rendimentos dos fundos. Os contratos locáticios, em geral, possuem claúsulas que protegem os fundos no caso de rescisão antecipada por parte do locatário, garantindo o pagamento do aluguel remanescente. Em compensação, os fundos e locatários renunciam aos seus respectivos direitos de pedir revisão judicial do valor do aluguel. Somente o MBRF não possui tal claúsula. Estas características conferem aos fundos deste segmento um perfil mais defensivo, o que pode ser visto nos betas inferiores a um apresentados na tabela de comparação de múltiplos. Este perfil conservador também se traduz em um dividend yield(2) menor, que, com o aumento da taxa de juros, vem reduzindo a atratividade destes fundos.

COMPARAÇÃO DE MÚLTIPLOS

INDICADOR / FUNDO BBPO11 AGCX11 SAAG11 MBRF11

VPA/COTA R$ 93,31 R$ 1.072,54 R$ 94,15 R$ 1.278,35

P/VPA 1,2766 1,0729 1,1246 0,6297

YIELD (ÚLTIMOS 12M) 11,07% 10,59% 10,88% 11,33%

INDEXADOR DO ALUGUEL IPCA IGP-M IGP-M IGP-M

ABL ND 43.266,08 M² 68.146,06 M² 21.805 M2 *

RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) ND 2.268.918,00 4.772.551,48 800.741,00

TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO NÃO

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,28% a.a. 0,551% a.a. 0,25% a.a. 0,30% a.a.

DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA BAIXA

BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,9 0,7 0,9 0,8

PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,00% 100,00% 100% 93,08%

VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 13,4% 12,60% 15,3% -

VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 2.849 (mil) R$ 309 (mil) R$ 646 (mil) R$ 59 (mil)

Dados referentes ao fechamento de Jul/16

BBBBBBPPPOOO111111 AAAGGGCCCXXX111111 SSSAAAAAAGGG111111 MMMBBBRRRFFF111111



COMERCIAL

Os FII dedicados a investimentos em empreendimentos comerciais têm desempenho atrelado à atividade econômica. O PIB brasileiro em queda, acompanhado pela confiança do empresariado em baixa e da entrega de novos empreendimentos fez crescer a vacância do segmento, principalmente nos imóveis de alto padrão. Este cenário pesa sobre os rendimentos distribuídos por esses Fundos e, consequentemente, sobre as suas cotas no mercado secundário.

O mercado de escritórios corporativos passa por um cenário desafiador, tanto em São Paulo como no Rio de Janeiro, com elevadas taxas de vacância, o que traria pressão sobre os preços de locação. Recente pesquisa, On Point da JLL, entretanto, mostrou que a taxa de vacância de escritório de alto padrão em São Paulo atingiu 23,6% ao final de dez/15, ante 24,14% no encerramento do 3T15. Já no Rio de Janeiro houve manutenção da vacância em 24,3% no encerramento do 4T15. Com relação aos preços pedidos, no RJ houve quedas de 4,6% ante o 3T15 e de 12% ante o 4T14, atingindo R$ 109/m2/mês. Em SP, as quedas foram de 1,9% e 5,5%, respectivamente.

A entrega de novos empreendimentos, aliada ao mau desempenho da economia, acirram ainda mais o cenário desafiador para o segmento. Entretando, estima-se que nos próximos anos haja uma desaceleração em novos lançamentos e que algumas obras tenham suas entregas um pouco postergadas.

Dividimos os FII analisados deste segmento em dois grupos para a comparação dos múltiplos: (1) fundos com gestão ativa, que compram e vendem imóveis visando lucro; (2) fundos com ativo-alvo, cujos investimentos se concentram em um único ativo.

BBBRRRCCCRRR111111 KKKNNNRRRIII111111 HHHGGGRRREEE111111 RRRNNNGGGOOO111111 FFFFFFCCCIII111111 BBBBBBVVVJJJ111111 TTTBBBOOOFFF111111




COMERCIAL – GESTÃO ATIVA

INDICADOR / FUNDO BRCR11 KNRI11 HGRE11 FFCI11

VPA/COTA R$ 118,52 R$ 145,51 R$ 1.514,09 R$ 1,81

P/VPA 0,8041 0,9228 0,8381 0,89

YIELD (ÚLTIMOS 12M) 12,84% 9,96% 11,39% 10,70%

VACÂNCIA FINANCEIRA 15,5% ** 9,95% 19,9% 7,0%

TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO NÃO

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,25% a.a. 1,25% a.a.* 1,00% a.a. 0,7% a.a.*

GESTÃO ATIVA SIM SIM SIM SIM

DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA ALTA

BETA (ÚLTIMOS 12M) 1,7 1,1 1,7 1,2

PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 21,2% 19,8% 23,6% 19,7%

VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 4.036 mil R$ 1.547 (mil) R$ 964 (mil) R$ 84 (mil)

Dados referentes ao fechamento de Julho/16 * Percentual relativo ao Valor de Mercado ** Dado referente a Junho/16 *** Dado referente a vacância física

COMERCIAL – ATIVO-ALVO

INDICADOR / FUNDO RNGO11 BBVJ11 TBOF11

VPA/COTA R$ 89,50 R$ 79,98 R$ 72,39

P/VPA 0,8933 0,6842 0,8565

YIELD (ÚLTIMOS 12M) 12,34% 8,47% 6,14%

VACÂNCIA FÍSICA (por ABL) 10,31% 36,31% * 35% *

TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,20% a.a. 1,00% a.a. 0,20% a.a.

GESTÃO ATIVA NÃO NÃO NÃO

DIVERSIDADE PORTF. BAIXA BAIXA BAIXA

BETA (ÚLTIMOS 12M) 1,0 0,6 0,7

PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100% 100% 100%

VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 18,9% 37,6% 24,7%

VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 310 (mil) R$ 120 (mil) R$ 787 (mil) Dados referentes ao fechamento de Julho/16

* Dado referente a Junho/16



GALPÕES INDUSTRIAIS E LOGÍSTICOS

Os fundos deste segmento visam a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais. Os imóveis, preferencialmente, estão localizados próximos a grandes centros urbanos ou em vias de acesso compatíveis com a atividade prevista para o imóvel. A maior parte dos contratos de locação são de longa duração, chegando até a 10 anos. Houve um boom de investimentos em galpões logísticos e industriais até metade de 2013, aumentando a oferta de unidades neste segmento. A partir de então passou a apresentar evolução mais modesta, refletindo a fraca performance industrial e o fato das empresas varejistas terem trabalhado com estoques mais apertados. A Pesquisa On Point da JLL, para o segmento industrial de galpões de alto padrão, estima que os novos estoques no Brasil sejam de 5,5 milhões de m² até 2017. Com relação aos preços pedidos, estes tiveram queda de 4,2% no 2S15 ante 2S14, com média de R$ 20,06/m²/mês. Desta forma, como os fundos que investem no segmento estão mais expostos à desaceleração econômica e à menor produção industrial, estes fatores podem influenciar na questão da vacância e nos atrasos dos pagamentos de aluguéis.


INDICADOR / FUNDO SDIL11 HGLG11 TRXL11

VPA/COTA R$ 94,55 1.061,37 R$ 86,00

P/VPA 0,7526 0,9583 0,5814

YIELD (ÚLTIMOS 12M) 12,47% 10,76% 20,21%

VACÂNCIA 23,2% 2,6% 56,8%

ABL 44.130 M2 174.000,00 M² 90.189,00

RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) R$972.680,00 R$ 3.070.321,00 731.570,28

TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

0,24% a.a. sobre

PL 0,6% a.a. do

valor de mercado 0,2% ao ano

sobre o PL

DIVERSIDADE PORTF. BAIXA ALTA MEDIANA


PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100% 100% 99,6%

VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 27,3 24,2% 30,6%

VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 124 (mil) R$ 346 (mil) R$ 104 (mil)

Dados referentes ao fechamento de Jul/16

SSSDDDIIILLL111111 HHHGGGLLLGGG111111 TTTRRRXXXLLL111111



RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS

Os FII de recebíveis imobiliários investem em ativos imobiliários financeiros, principalmente de renda fixa. Os Fundos analisados deste segmento possuem carteiras concentradas em CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e, em menor magnitude, LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Vale ressaltar que muitos FII são autorizados a manter estes títulos em suas carteiras, mas os fundos deste segmento se dedicam exclusivamente a isto. Em linhas gerais, CRI representa um fluxo de recebíveis relativos a financiamento de imóveis, aluguéis ou arrendamentos. O investidor do CRI assume o risco de crédito da operação que, geralmente, está atrelado ao devedor final. LCI são títulos emitidos por bancos autorizados a fazer o financiamento habitacional. A instituição capta o recurso e o direciona para o crédito imobiliário. Neste caso, o investidor assume apenas o risco da instituição. Assim como o investidor pessoa física, os FII também têm isenção de Imposto de Renda (IR) em investimentos em CRI e LCI. Estes Fundos possuem títulos atrelados a indicadores de inflação (principalmente IGP-M e IPCA) e ao CDI. O atrelamento de parte da carteira ao CDI tende a proteger as cotas destes FII no mercado secundário, principalmente em momento de aperto monetário.


INDICADOR / FUNDO JSRE11 KNCR11 VRTA11

VPA/COTA R$ 107,40 R$ 103,12 R$ 103,98

P/VPA 0,8810 1,0399 1,0736

YIELD (ÚLTIMOS 12M) 13,81% 13,03% 15,92%

TAXA DE PERFORMANCE SIM NÃO SIM

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,00% a.a. 1,00% a.a. 1,00% a.a.

DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA


PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,0% 100,0% 100,0%

VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 16,1% 16,3% 16,3%

VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 634 (mil) R$ 1.513 (mil) R$ 195 (mil) Dados referentes ao fechamento de Julho/16

JJJSSSRRREEE111111 KKKNNNCCCRRR111111 VVVRRRTTTAAA111111



SHOPPINGS CENTERS

Os fundos deste segmento são proprietários de parte ou totalidade dos shoppings centers. Há casos de fundos que possuem somente um imóvel (ou participação), havendo casos de obrigatoriedade de investir exclusivamente em empreendimentos desenvolvidos e/ou administrados por determinadas empresas. O desempenho do negócio shoppings centers é fortemente atrelado ao ramo varejista que, por sua vez, depende de fatores como renda e gastos do consumidor, taxa de juros e inflação, disponibilidade de crédito, tributação, confiança nas condições econômicas futuras e nível de emprego. Em média, 70% do faturamento das empresas administradoras de shoppings centers é proveniente de aluguéis de lojas, completando o faturamento as receitas com estacionamento, serviços, venda de imóveis e outras. O cenário conjuntural brasileiro é importante ser destacado, ao se vislumbrar o investimento em fundos do segmento de shopping center, visto que parte das receitas de aluguel advém de um percentual das vendas das lojas. Atualmente temos um cenário com alguns pontos preocupantes, tais como o maior endividamento das famílias, aumento do desemprego e inflação e juros em patamar elevado. Consubstanciados todos estes fatores, os indicadores de comércio varejista têm mostrado quedas consecutivas.


INDICADOR / FUNDO SHPH11 HGBS11

VPA/COTA R$ 606,21 R$ 2.115,59

P/VPA 1,0887 0,8656

YIELD (ÚLTIMOS 12M) 7,19% 11,24%

ABL 35.500 M2 96.921,00 M2

RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) 2.036.974,00 6.829.617,00

TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,5% a.a. do

valor de mercado 1,5% a.a. do

valor de mercado

DIVERSIDADE PORTF. BAIXA ALTA

BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,5 1,2

PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 85,77% 100,00%

VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) - 20,4%

VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 41 (mil) R$ 679 (mil) Dados referentes ao fechamento de Jul/16

(1) Índice BM&FBOVESPA Fundos de Investimentos Imobiliários, que tem por objetivo medir a performance de

uma carteira composta por cotas de fundos imobiliários que são listados para negociação nos ambientes

administrados pela BM&FBOVESPA.

(2) O dividend yield de um período é calculado pela divisão da cotação de fechamento deste período pelo

rendimento distribuído.

HHHGGGBBBSSS111111 SSSHHHPPPHHH111111



Disclaimer

Este Relatório de Análise foi preparado pela Lopes Filho & Associados, Consultores de Investimentos Ltda. para uso exclusivo do destinatário, não podendo ser reproduzido ou distribuído por este para qualquer pessoa sem expressa autorização da Lopes Filho. Este Relatório de Análise é distribuído somente com o objetivo de prover informações e não representa, em nenhuma hipótese, uma oferta de compra e venda ou solicitação de compra e venda de qualquer valor mobiliário ou instrumento financeiro. As informações contidas neste Relatório de Análise são consideradas confiáveis na data de sua publicação. Entretanto, a Lopes Filho não pode garantir a exatidão e a qualidade das mesmas. As opiniões contidas neste Relatório de Análise são baseadas em julgamentos e estimativas, estando, portanto, sujeitas a mudanças. Sem prejuízo do disposto acima e em conformidade com as disposições da Instrução CVM nº 483/10, o(s) analista(s) de valores mobiliários responsável(eis) pela elaboração deste Relatório de Análise declara(m) que: (I) é (são) certificado(s) e credenciado(s) pela APIMEC. (II) as análises e recomendações refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais, às quais foram realizadas de forma independente e autônoma, inclusive em relação à Lopes Filho. (III) sua(s) remuneração(ões) é (são) fixa(s). Informações adicionais sobre quaisquer emissores objeto dos Relatórios de Análise podem ser obtidas diretamente, por telefone, com o(s) analista(s) responsável(eis). Os Relatórios de Análise podem ser consultados no website http://www.lopesfilho.com.br, cujo acesso é restrito aos assinantes e usuários do serviço de Assessoria em Mercado de Capitais da Lopes Filho. Informações sobre emissores que não são objeto dos Relatórios de Análise podem ser obtidas através de solicitação ao Departamento Comercial.

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