a leitura deste investidor, todo o conhecimento
TRANSCRIPT
1
2
A leitura deste E-Book traraacute a vocecirc investidor todo o conhecimento necessaacuterio para diversificar sua carteira e principalmente para NAtildeO ERRAR
3
SumaacuterioSumaacuterio
Introduccedilatildeo 04
O que satildeo os Fundos Imobiliaacuterios 05
Origem dos Fundos Imobiliaacuterios 06
Tipos de Fundos Imobiliaacuterios 07
Como investir nos Fundos Imobiliaacuterios 30
Consideraccedilotildees Finais 41
4
Os Fundos Imobiliaacuterios tambeacutem chamados de FIIs satildeo uma excelente alternativa para todo investidor que deseje comeccedilar na renda variaacutevelHaacute inclusive um ditado no mercado financeiro que diz ldquoOs fundos imobiliaacuterios satildeo a renda fixa dentro da renda variaacutevelrdquo
Por mais que esta frase seja bastante utilizada temos que deixar claroque os fundos imobiliaacuterios satildeo classificados como ativos de renda variaacutevel junto com as accedilotildees derivativos dentre outros Poreacutem os FIIs possuem algumas caracteriacutesticas que os fazem ser considerados de menor risco que os demais ativos citados Discutiremos no decorrer deste e-book todas as peculiaridades dos fundos
Os Fundos Imobiliaacuterios podem muito bem substituir o investimento direto em imoacuteveis E possuem muitas vantagens para isso Eles tambeacutem podem fazer parte de uma carteira diversificada de investimentos agregando em valorizaccedilatildeo e seguranccedila aleacutem de gerar um fluxo mensal de renda proveniente de seus rendimentos Estes uacuteltimos inclusive satildeo os grandes atrativos deste tipo de ativo
A leitura deste e-book traraacute a vocecirc investidor todo o conhecimento necessaacuterio para diversificar sua carteira e principalmentepara NAtildeO ERRAR Acreditamos fielmente na premissa de que ldquoAtaques ganham jogos Defesas ganham campeonatosrdquo Portanto sabendo como os FIIs funcionam e como escolhe-los corretamente vocecirc formaraacute uma soacutelida base para se beneficiar ao maacuteximo desta classe de investimentos
Entatildeo aproveite
IntroduccedilatildeoIntroduccedilatildeo
5
Fundos Imobiliaacuterios satildeo fundos de investimentos coletivos em negoacutecios imobiliaacuterios regulados e fiscalizados pela CVM geridos por um administrador e por um gestor e satildeo constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado Isto que dizer que o fundo natildeo aceita resgate Caso o cotista queira se desfazer de suas cotas teraacute que vendecirc-las no mercado secundaacuterio
Os fundos imobiliaacuterios apesar de estarem estruturados no mercado de capitais possuem um lastro real Isto eacute seus investimentos estatildeo alocados em negoacutecios imobiliaacuterios natildeo necessaacuteria e diretamente apenas em imoacuteveis Abaixo estatildeo listados os investimentos permitidos aos FIIs
bull Empreendimentos imobiliaacuterios Shoppings edifiacutecios corporativos galpotildees hospitais dentre outros
bull Seacuterie de valores imobiliaacuterios CRI LCI LH LIG Fundos de renda
fixa Tiacutetulos puacuteblicos etc
bull Cotas de outros fundos imobiliaacuterios
bull Accedilotildees e Debecircntures (desde que as atividades das companhias tenham objetivo no mercado imobiliaacuterio)
Por mais que exista uma gama de possiacuteveis investimentos os FIIs normalmente satildeo criados com especificidade em determinado grupo de ativos
O que satildeoFundos ImobiliaacuteriosO que satildeoFundos Imobiliaacuterios
6
O fundos imobiliaacuterios foram criados no Brasil no ano de 1993 seguindo os moldes dos Real Estate Investiment Trust os REITs americanos Os REITs satildeo empresas que possuem ou operam imoacuteveis rentaacuteveis Eles foram criados em 1960 mas comeccedilaram a ganhar notoriedade somente cerca de 25 anos mais tarde
Isto permite que os fundos sejam classificados de acordo com seus segmentos de atuaccedilatildeo Vale ressaltar poreacutem que esta classificaccedilatildeo natildeo restringe seus investimentos Por exemplo existe fundos que possuem muitos shoppings em sua carteira e tambeacutem uma pequena parcela de CRIs e demais tiacutetulos de renda fixa
Origem dosFundos ImobiliaacuteriosOrigem dosFundos Imobiliaacuterios
7
Atualmente os REITs representam a terceira classe de ativos mais importante dos EUA No Brasil os anos de 2004 e 2005 ficaram marcados pela criaccedilatildeo de duas leis (11033 e 11196 respectivamente) para regulamentaccedilatildeo dos FIIs
Juntas elas decretaram a isenccedilatildeo de imposto de renda sobre rendimentos de vaacuterios instrumentos como CRIs LCIs LHs e principalmente fundos imobiliaacuterios Contudo esta isenccedilatildeo de IR sobre rendimentos de FIIs somente eacute possiacutevel se o fundo respeitar as regras listadas abaixo (Vale ressaltar que a imensa maioria dos FIIs respeitam estas regras)
bull Nenhum cotista deve deter mais de 10 em cotas do fundo
bull O fundo deve conter no miacutenimo 50 cotistas em sua base
bull O fundo deve ser listado em bolsa de valores (B3)
bull O fundo eacute obrigado a distribuir sob forma de rendimentos no miacutenimo 95 de seu lucro semestral
Atualmente existem no Brasil cerca de 400 fundos imobiliaacuterios sendo que mais de 160 deles estatildeo listados em nossa bolsa de valores a B3 Ao todo satildeo quase 300 mil investidores de fundos imobiliaacuterios no Brasil
Tipos deFundos ImobiliaacuteriosTipos deFundos Imobiliaacuterios
Os fundos imobiliaacuterios podem ser divididos de acordo com algumas classificaccedilotildees que podem ser em relaccedilatildeo ao tipo de gestatildeo que o fundo recebe Elas se referem aos tipos de ativos que o fundo investe ou ateacute mesmo ser conforme com o objetivo geneacuterico do fundo
8
De toda forma a classificaccedilatildeo nos auxilia no momento de escolha para diversificaccedilatildeo e ateacute diz resumidamente como o fundo tende a se comportar
Existem trecircs tipos globais de fundos imobiliaacuterios Fundos para Renda Fundos para Venda e Fundos de Papel Esta eacute a classificaccedilatildeo mais geneacuterica que os fundos podem receber Abaixo descrevemos o que satildeo cada um deles
bull Fundos para Renda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de aluguel
bull Fundos para Venda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de comercializaccedilatildeo
bull Fundos de Papel Ganho com o investimento em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios
As proacuteximas duas classificaccedilotildees satildeo dadas pela Anbima (Associaccedilatildeo Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) A primeira delas separa os FIIs de acordo com seu modelo de gestatildeo Existem fundos de gestatildeo ativa que permitem a livre negociaccedilatildeo de ativos que compotildee a carteira de investimento e os fundos de gestatildeo passiva que especificam em seus regulamentos os ativos da carteira
A segunda classificaccedilatildeo Anbima eacute de acordo com a poliacutetica de investimentos do FII como mostrado a seguir
bull Desenvolvimento para Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de locaccedilatildeo
bull Desenvolvimento para Venda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de venda
bull Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em imoacuteveis prontos para fins de locaccedilatildeo
9
bull Tiacutetulo e Valores Mobiliaacuterios acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios CRI LCI Accedilotildees Cotas de outros FII e demais
bull Hiacutebridos fundos em que natildeo se observa alguma concentraccedilatildeo de investimento das classificaccedilotildees anteriores
A combinaccedilatildeo entre as duas classificaccedilotildees dadas pela Anbima faz surgir uma segregaccedilatildeo completa que une os tipos de gestatildeo agraves poliacuteticas de investimento Cada um dos fundos acima (classificados de acordo com os investimentos) se dividem em dois indicando se sua gestatildeo eacute ativa ou passiva Ao final temos dez classes de fundos imobiliaacuterios de acordo com a Anbima
Por fim a classificaccedilatildeo mais usual utilizada eacute a segregaccedilatildeo dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido Existem portanto nove tipos de fundos imobiliaacuterios os quais seratildeo detalhados a seguir
Fundos de PapelFundos de Papel
Os fundos de papel satildeo aqueles que possuem a maior parte de seu patrimocircnio investida em tiacutetulos ou valores mobiliaacuterios Por isso eles se subclassificam como Fundos de Papel de Renda Fixa e de Renda Variaacutevel
Os fundos de papel de renda fixa investem em recebiacuteveis imobiliaacuterios como CRIs LCIs LHs ou outros tiacutetulos de renda fixa com lastro imobiliaacuterio Satildeo fundos que geralemente tendem a evitar alguns riscos do mercado imobiliaacuterio Entretanto por mais que invistam em ativos de renda fixa o FII deve ser sempre classificado como um ativo de renda variaacutevel
10
Os fundos de papel de renda variaacutevel investem majoritariamente em cotas de outros fundos imobiliaacuterios Por isto podem receber o nome de Fundos Imobiliaacuterios ou simplesmente FOFII Estes fundos de fundos normalmente satildeo utilizados como coringas nas carteiras dos investidores Investir em um FOFII eacute como replicar este investimento em diversos outros Fundos Imobiliaacuterios contando com uma equipe especializada (gestor) para gerir esta carteira
11
Figura 1 Edifiacutecio Brazilian Financial Center (BFC) classificado como AAA na Avenida Paulista em Satildeo Paulo-SP
Fundos deLajes CorporativasFundos deLajes Corpotativas
Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimocircnio alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1) que contam com diversos escritoacuterios locados as vezes para uma grande variedade de empresas
Estes imoacuteveis geralmente apresentam contratos tiacutepicos (prazo de 5 anos com opccedilatildeo de renovaccedilatildeo) e satildeo facilmente adaptaacuteveis para um segundo locataacuterio Os empreendimentos recebem uma classificaccedilatildeo dada por empresas de consultoria especializadas que traduzem qualidades como Localizaccedilatildeo aacuterea superior existecircncia de ar condicionado central aacuterea uacutetil sem colunas recepccedilatildeo elevados dentre outras As classes satildeo divididas em ratings onde o niacutevel superior eacute ldquoAAArdquo ateacute a menor avaliaccedilatildeo ldquoCrdquo
12
Fundos de ShoppingsFundos de Shoppings
Estes fundos imobiliaacuterios possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2) Diferentemente das lajes corporativas os shoppings natildeo recebem classificaccedilatildeo O que realmente deve ser levado em consideraccedilatildeo eacute se o shopping estaacute situado em uma localizaccedilatildeo coerente
A grande vantagem que haacute em fundos de shoppings eacute a diversificaccedilatildeo Um uacutenico shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes E o contrato que eacute feito com estes inquilinos eacute o chamado contrato de participaccedilatildeo Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista Portanto quem investe neste fundo teraacute a fraccedilatildeo ideal do total das receitas do shopping
Figura 2 Shopping West Plaza na zona oeste de Satildeo Paulo-SP
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
2
A leitura deste E-Book traraacute a vocecirc investidor todo o conhecimento necessaacuterio para diversificar sua carteira e principalmente para NAtildeO ERRAR
3
SumaacuterioSumaacuterio
Introduccedilatildeo 04
O que satildeo os Fundos Imobiliaacuterios 05
Origem dos Fundos Imobiliaacuterios 06
Tipos de Fundos Imobiliaacuterios 07
Como investir nos Fundos Imobiliaacuterios 30
Consideraccedilotildees Finais 41
4
Os Fundos Imobiliaacuterios tambeacutem chamados de FIIs satildeo uma excelente alternativa para todo investidor que deseje comeccedilar na renda variaacutevelHaacute inclusive um ditado no mercado financeiro que diz ldquoOs fundos imobiliaacuterios satildeo a renda fixa dentro da renda variaacutevelrdquo
Por mais que esta frase seja bastante utilizada temos que deixar claroque os fundos imobiliaacuterios satildeo classificados como ativos de renda variaacutevel junto com as accedilotildees derivativos dentre outros Poreacutem os FIIs possuem algumas caracteriacutesticas que os fazem ser considerados de menor risco que os demais ativos citados Discutiremos no decorrer deste e-book todas as peculiaridades dos fundos
Os Fundos Imobiliaacuterios podem muito bem substituir o investimento direto em imoacuteveis E possuem muitas vantagens para isso Eles tambeacutem podem fazer parte de uma carteira diversificada de investimentos agregando em valorizaccedilatildeo e seguranccedila aleacutem de gerar um fluxo mensal de renda proveniente de seus rendimentos Estes uacuteltimos inclusive satildeo os grandes atrativos deste tipo de ativo
A leitura deste e-book traraacute a vocecirc investidor todo o conhecimento necessaacuterio para diversificar sua carteira e principalmentepara NAtildeO ERRAR Acreditamos fielmente na premissa de que ldquoAtaques ganham jogos Defesas ganham campeonatosrdquo Portanto sabendo como os FIIs funcionam e como escolhe-los corretamente vocecirc formaraacute uma soacutelida base para se beneficiar ao maacuteximo desta classe de investimentos
Entatildeo aproveite
IntroduccedilatildeoIntroduccedilatildeo
5
Fundos Imobiliaacuterios satildeo fundos de investimentos coletivos em negoacutecios imobiliaacuterios regulados e fiscalizados pela CVM geridos por um administrador e por um gestor e satildeo constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado Isto que dizer que o fundo natildeo aceita resgate Caso o cotista queira se desfazer de suas cotas teraacute que vendecirc-las no mercado secundaacuterio
Os fundos imobiliaacuterios apesar de estarem estruturados no mercado de capitais possuem um lastro real Isto eacute seus investimentos estatildeo alocados em negoacutecios imobiliaacuterios natildeo necessaacuteria e diretamente apenas em imoacuteveis Abaixo estatildeo listados os investimentos permitidos aos FIIs
bull Empreendimentos imobiliaacuterios Shoppings edifiacutecios corporativos galpotildees hospitais dentre outros
bull Seacuterie de valores imobiliaacuterios CRI LCI LH LIG Fundos de renda
fixa Tiacutetulos puacuteblicos etc
bull Cotas de outros fundos imobiliaacuterios
bull Accedilotildees e Debecircntures (desde que as atividades das companhias tenham objetivo no mercado imobiliaacuterio)
Por mais que exista uma gama de possiacuteveis investimentos os FIIs normalmente satildeo criados com especificidade em determinado grupo de ativos
O que satildeoFundos ImobiliaacuteriosO que satildeoFundos Imobiliaacuterios
6
O fundos imobiliaacuterios foram criados no Brasil no ano de 1993 seguindo os moldes dos Real Estate Investiment Trust os REITs americanos Os REITs satildeo empresas que possuem ou operam imoacuteveis rentaacuteveis Eles foram criados em 1960 mas comeccedilaram a ganhar notoriedade somente cerca de 25 anos mais tarde
Isto permite que os fundos sejam classificados de acordo com seus segmentos de atuaccedilatildeo Vale ressaltar poreacutem que esta classificaccedilatildeo natildeo restringe seus investimentos Por exemplo existe fundos que possuem muitos shoppings em sua carteira e tambeacutem uma pequena parcela de CRIs e demais tiacutetulos de renda fixa
Origem dosFundos ImobiliaacuteriosOrigem dosFundos Imobiliaacuterios
7
Atualmente os REITs representam a terceira classe de ativos mais importante dos EUA No Brasil os anos de 2004 e 2005 ficaram marcados pela criaccedilatildeo de duas leis (11033 e 11196 respectivamente) para regulamentaccedilatildeo dos FIIs
Juntas elas decretaram a isenccedilatildeo de imposto de renda sobre rendimentos de vaacuterios instrumentos como CRIs LCIs LHs e principalmente fundos imobiliaacuterios Contudo esta isenccedilatildeo de IR sobre rendimentos de FIIs somente eacute possiacutevel se o fundo respeitar as regras listadas abaixo (Vale ressaltar que a imensa maioria dos FIIs respeitam estas regras)
bull Nenhum cotista deve deter mais de 10 em cotas do fundo
bull O fundo deve conter no miacutenimo 50 cotistas em sua base
bull O fundo deve ser listado em bolsa de valores (B3)
bull O fundo eacute obrigado a distribuir sob forma de rendimentos no miacutenimo 95 de seu lucro semestral
Atualmente existem no Brasil cerca de 400 fundos imobiliaacuterios sendo que mais de 160 deles estatildeo listados em nossa bolsa de valores a B3 Ao todo satildeo quase 300 mil investidores de fundos imobiliaacuterios no Brasil
Tipos deFundos ImobiliaacuteriosTipos deFundos Imobiliaacuterios
Os fundos imobiliaacuterios podem ser divididos de acordo com algumas classificaccedilotildees que podem ser em relaccedilatildeo ao tipo de gestatildeo que o fundo recebe Elas se referem aos tipos de ativos que o fundo investe ou ateacute mesmo ser conforme com o objetivo geneacuterico do fundo
8
De toda forma a classificaccedilatildeo nos auxilia no momento de escolha para diversificaccedilatildeo e ateacute diz resumidamente como o fundo tende a se comportar
Existem trecircs tipos globais de fundos imobiliaacuterios Fundos para Renda Fundos para Venda e Fundos de Papel Esta eacute a classificaccedilatildeo mais geneacuterica que os fundos podem receber Abaixo descrevemos o que satildeo cada um deles
bull Fundos para Renda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de aluguel
bull Fundos para Venda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de comercializaccedilatildeo
bull Fundos de Papel Ganho com o investimento em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios
As proacuteximas duas classificaccedilotildees satildeo dadas pela Anbima (Associaccedilatildeo Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) A primeira delas separa os FIIs de acordo com seu modelo de gestatildeo Existem fundos de gestatildeo ativa que permitem a livre negociaccedilatildeo de ativos que compotildee a carteira de investimento e os fundos de gestatildeo passiva que especificam em seus regulamentos os ativos da carteira
A segunda classificaccedilatildeo Anbima eacute de acordo com a poliacutetica de investimentos do FII como mostrado a seguir
bull Desenvolvimento para Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de locaccedilatildeo
bull Desenvolvimento para Venda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de venda
bull Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em imoacuteveis prontos para fins de locaccedilatildeo
9
bull Tiacutetulo e Valores Mobiliaacuterios acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios CRI LCI Accedilotildees Cotas de outros FII e demais
bull Hiacutebridos fundos em que natildeo se observa alguma concentraccedilatildeo de investimento das classificaccedilotildees anteriores
A combinaccedilatildeo entre as duas classificaccedilotildees dadas pela Anbima faz surgir uma segregaccedilatildeo completa que une os tipos de gestatildeo agraves poliacuteticas de investimento Cada um dos fundos acima (classificados de acordo com os investimentos) se dividem em dois indicando se sua gestatildeo eacute ativa ou passiva Ao final temos dez classes de fundos imobiliaacuterios de acordo com a Anbima
Por fim a classificaccedilatildeo mais usual utilizada eacute a segregaccedilatildeo dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido Existem portanto nove tipos de fundos imobiliaacuterios os quais seratildeo detalhados a seguir
Fundos de PapelFundos de Papel
Os fundos de papel satildeo aqueles que possuem a maior parte de seu patrimocircnio investida em tiacutetulos ou valores mobiliaacuterios Por isso eles se subclassificam como Fundos de Papel de Renda Fixa e de Renda Variaacutevel
Os fundos de papel de renda fixa investem em recebiacuteveis imobiliaacuterios como CRIs LCIs LHs ou outros tiacutetulos de renda fixa com lastro imobiliaacuterio Satildeo fundos que geralemente tendem a evitar alguns riscos do mercado imobiliaacuterio Entretanto por mais que invistam em ativos de renda fixa o FII deve ser sempre classificado como um ativo de renda variaacutevel
10
Os fundos de papel de renda variaacutevel investem majoritariamente em cotas de outros fundos imobiliaacuterios Por isto podem receber o nome de Fundos Imobiliaacuterios ou simplesmente FOFII Estes fundos de fundos normalmente satildeo utilizados como coringas nas carteiras dos investidores Investir em um FOFII eacute como replicar este investimento em diversos outros Fundos Imobiliaacuterios contando com uma equipe especializada (gestor) para gerir esta carteira
11
Figura 1 Edifiacutecio Brazilian Financial Center (BFC) classificado como AAA na Avenida Paulista em Satildeo Paulo-SP
Fundos deLajes CorporativasFundos deLajes Corpotativas
Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimocircnio alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1) que contam com diversos escritoacuterios locados as vezes para uma grande variedade de empresas
Estes imoacuteveis geralmente apresentam contratos tiacutepicos (prazo de 5 anos com opccedilatildeo de renovaccedilatildeo) e satildeo facilmente adaptaacuteveis para um segundo locataacuterio Os empreendimentos recebem uma classificaccedilatildeo dada por empresas de consultoria especializadas que traduzem qualidades como Localizaccedilatildeo aacuterea superior existecircncia de ar condicionado central aacuterea uacutetil sem colunas recepccedilatildeo elevados dentre outras As classes satildeo divididas em ratings onde o niacutevel superior eacute ldquoAAArdquo ateacute a menor avaliaccedilatildeo ldquoCrdquo
12
Fundos de ShoppingsFundos de Shoppings
Estes fundos imobiliaacuterios possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2) Diferentemente das lajes corporativas os shoppings natildeo recebem classificaccedilatildeo O que realmente deve ser levado em consideraccedilatildeo eacute se o shopping estaacute situado em uma localizaccedilatildeo coerente
A grande vantagem que haacute em fundos de shoppings eacute a diversificaccedilatildeo Um uacutenico shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes E o contrato que eacute feito com estes inquilinos eacute o chamado contrato de participaccedilatildeo Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista Portanto quem investe neste fundo teraacute a fraccedilatildeo ideal do total das receitas do shopping
Figura 2 Shopping West Plaza na zona oeste de Satildeo Paulo-SP
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
3
SumaacuterioSumaacuterio
Introduccedilatildeo 04
O que satildeo os Fundos Imobiliaacuterios 05
Origem dos Fundos Imobiliaacuterios 06
Tipos de Fundos Imobiliaacuterios 07
Como investir nos Fundos Imobiliaacuterios 30
Consideraccedilotildees Finais 41
4
Os Fundos Imobiliaacuterios tambeacutem chamados de FIIs satildeo uma excelente alternativa para todo investidor que deseje comeccedilar na renda variaacutevelHaacute inclusive um ditado no mercado financeiro que diz ldquoOs fundos imobiliaacuterios satildeo a renda fixa dentro da renda variaacutevelrdquo
Por mais que esta frase seja bastante utilizada temos que deixar claroque os fundos imobiliaacuterios satildeo classificados como ativos de renda variaacutevel junto com as accedilotildees derivativos dentre outros Poreacutem os FIIs possuem algumas caracteriacutesticas que os fazem ser considerados de menor risco que os demais ativos citados Discutiremos no decorrer deste e-book todas as peculiaridades dos fundos
Os Fundos Imobiliaacuterios podem muito bem substituir o investimento direto em imoacuteveis E possuem muitas vantagens para isso Eles tambeacutem podem fazer parte de uma carteira diversificada de investimentos agregando em valorizaccedilatildeo e seguranccedila aleacutem de gerar um fluxo mensal de renda proveniente de seus rendimentos Estes uacuteltimos inclusive satildeo os grandes atrativos deste tipo de ativo
A leitura deste e-book traraacute a vocecirc investidor todo o conhecimento necessaacuterio para diversificar sua carteira e principalmentepara NAtildeO ERRAR Acreditamos fielmente na premissa de que ldquoAtaques ganham jogos Defesas ganham campeonatosrdquo Portanto sabendo como os FIIs funcionam e como escolhe-los corretamente vocecirc formaraacute uma soacutelida base para se beneficiar ao maacuteximo desta classe de investimentos
Entatildeo aproveite
IntroduccedilatildeoIntroduccedilatildeo
5
Fundos Imobiliaacuterios satildeo fundos de investimentos coletivos em negoacutecios imobiliaacuterios regulados e fiscalizados pela CVM geridos por um administrador e por um gestor e satildeo constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado Isto que dizer que o fundo natildeo aceita resgate Caso o cotista queira se desfazer de suas cotas teraacute que vendecirc-las no mercado secundaacuterio
Os fundos imobiliaacuterios apesar de estarem estruturados no mercado de capitais possuem um lastro real Isto eacute seus investimentos estatildeo alocados em negoacutecios imobiliaacuterios natildeo necessaacuteria e diretamente apenas em imoacuteveis Abaixo estatildeo listados os investimentos permitidos aos FIIs
bull Empreendimentos imobiliaacuterios Shoppings edifiacutecios corporativos galpotildees hospitais dentre outros
bull Seacuterie de valores imobiliaacuterios CRI LCI LH LIG Fundos de renda
fixa Tiacutetulos puacuteblicos etc
bull Cotas de outros fundos imobiliaacuterios
bull Accedilotildees e Debecircntures (desde que as atividades das companhias tenham objetivo no mercado imobiliaacuterio)
Por mais que exista uma gama de possiacuteveis investimentos os FIIs normalmente satildeo criados com especificidade em determinado grupo de ativos
O que satildeoFundos ImobiliaacuteriosO que satildeoFundos Imobiliaacuterios
6
O fundos imobiliaacuterios foram criados no Brasil no ano de 1993 seguindo os moldes dos Real Estate Investiment Trust os REITs americanos Os REITs satildeo empresas que possuem ou operam imoacuteveis rentaacuteveis Eles foram criados em 1960 mas comeccedilaram a ganhar notoriedade somente cerca de 25 anos mais tarde
Isto permite que os fundos sejam classificados de acordo com seus segmentos de atuaccedilatildeo Vale ressaltar poreacutem que esta classificaccedilatildeo natildeo restringe seus investimentos Por exemplo existe fundos que possuem muitos shoppings em sua carteira e tambeacutem uma pequena parcela de CRIs e demais tiacutetulos de renda fixa
Origem dosFundos ImobiliaacuteriosOrigem dosFundos Imobiliaacuterios
7
Atualmente os REITs representam a terceira classe de ativos mais importante dos EUA No Brasil os anos de 2004 e 2005 ficaram marcados pela criaccedilatildeo de duas leis (11033 e 11196 respectivamente) para regulamentaccedilatildeo dos FIIs
Juntas elas decretaram a isenccedilatildeo de imposto de renda sobre rendimentos de vaacuterios instrumentos como CRIs LCIs LHs e principalmente fundos imobiliaacuterios Contudo esta isenccedilatildeo de IR sobre rendimentos de FIIs somente eacute possiacutevel se o fundo respeitar as regras listadas abaixo (Vale ressaltar que a imensa maioria dos FIIs respeitam estas regras)
bull Nenhum cotista deve deter mais de 10 em cotas do fundo
bull O fundo deve conter no miacutenimo 50 cotistas em sua base
bull O fundo deve ser listado em bolsa de valores (B3)
bull O fundo eacute obrigado a distribuir sob forma de rendimentos no miacutenimo 95 de seu lucro semestral
Atualmente existem no Brasil cerca de 400 fundos imobiliaacuterios sendo que mais de 160 deles estatildeo listados em nossa bolsa de valores a B3 Ao todo satildeo quase 300 mil investidores de fundos imobiliaacuterios no Brasil
Tipos deFundos ImobiliaacuteriosTipos deFundos Imobiliaacuterios
Os fundos imobiliaacuterios podem ser divididos de acordo com algumas classificaccedilotildees que podem ser em relaccedilatildeo ao tipo de gestatildeo que o fundo recebe Elas se referem aos tipos de ativos que o fundo investe ou ateacute mesmo ser conforme com o objetivo geneacuterico do fundo
8
De toda forma a classificaccedilatildeo nos auxilia no momento de escolha para diversificaccedilatildeo e ateacute diz resumidamente como o fundo tende a se comportar
Existem trecircs tipos globais de fundos imobiliaacuterios Fundos para Renda Fundos para Venda e Fundos de Papel Esta eacute a classificaccedilatildeo mais geneacuterica que os fundos podem receber Abaixo descrevemos o que satildeo cada um deles
bull Fundos para Renda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de aluguel
bull Fundos para Venda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de comercializaccedilatildeo
bull Fundos de Papel Ganho com o investimento em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios
As proacuteximas duas classificaccedilotildees satildeo dadas pela Anbima (Associaccedilatildeo Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) A primeira delas separa os FIIs de acordo com seu modelo de gestatildeo Existem fundos de gestatildeo ativa que permitem a livre negociaccedilatildeo de ativos que compotildee a carteira de investimento e os fundos de gestatildeo passiva que especificam em seus regulamentos os ativos da carteira
A segunda classificaccedilatildeo Anbima eacute de acordo com a poliacutetica de investimentos do FII como mostrado a seguir
bull Desenvolvimento para Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de locaccedilatildeo
bull Desenvolvimento para Venda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de venda
bull Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em imoacuteveis prontos para fins de locaccedilatildeo
9
bull Tiacutetulo e Valores Mobiliaacuterios acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios CRI LCI Accedilotildees Cotas de outros FII e demais
bull Hiacutebridos fundos em que natildeo se observa alguma concentraccedilatildeo de investimento das classificaccedilotildees anteriores
A combinaccedilatildeo entre as duas classificaccedilotildees dadas pela Anbima faz surgir uma segregaccedilatildeo completa que une os tipos de gestatildeo agraves poliacuteticas de investimento Cada um dos fundos acima (classificados de acordo com os investimentos) se dividem em dois indicando se sua gestatildeo eacute ativa ou passiva Ao final temos dez classes de fundos imobiliaacuterios de acordo com a Anbima
Por fim a classificaccedilatildeo mais usual utilizada eacute a segregaccedilatildeo dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido Existem portanto nove tipos de fundos imobiliaacuterios os quais seratildeo detalhados a seguir
Fundos de PapelFundos de Papel
Os fundos de papel satildeo aqueles que possuem a maior parte de seu patrimocircnio investida em tiacutetulos ou valores mobiliaacuterios Por isso eles se subclassificam como Fundos de Papel de Renda Fixa e de Renda Variaacutevel
Os fundos de papel de renda fixa investem em recebiacuteveis imobiliaacuterios como CRIs LCIs LHs ou outros tiacutetulos de renda fixa com lastro imobiliaacuterio Satildeo fundos que geralemente tendem a evitar alguns riscos do mercado imobiliaacuterio Entretanto por mais que invistam em ativos de renda fixa o FII deve ser sempre classificado como um ativo de renda variaacutevel
10
Os fundos de papel de renda variaacutevel investem majoritariamente em cotas de outros fundos imobiliaacuterios Por isto podem receber o nome de Fundos Imobiliaacuterios ou simplesmente FOFII Estes fundos de fundos normalmente satildeo utilizados como coringas nas carteiras dos investidores Investir em um FOFII eacute como replicar este investimento em diversos outros Fundos Imobiliaacuterios contando com uma equipe especializada (gestor) para gerir esta carteira
11
Figura 1 Edifiacutecio Brazilian Financial Center (BFC) classificado como AAA na Avenida Paulista em Satildeo Paulo-SP
Fundos deLajes CorporativasFundos deLajes Corpotativas
Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimocircnio alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1) que contam com diversos escritoacuterios locados as vezes para uma grande variedade de empresas
Estes imoacuteveis geralmente apresentam contratos tiacutepicos (prazo de 5 anos com opccedilatildeo de renovaccedilatildeo) e satildeo facilmente adaptaacuteveis para um segundo locataacuterio Os empreendimentos recebem uma classificaccedilatildeo dada por empresas de consultoria especializadas que traduzem qualidades como Localizaccedilatildeo aacuterea superior existecircncia de ar condicionado central aacuterea uacutetil sem colunas recepccedilatildeo elevados dentre outras As classes satildeo divididas em ratings onde o niacutevel superior eacute ldquoAAArdquo ateacute a menor avaliaccedilatildeo ldquoCrdquo
12
Fundos de ShoppingsFundos de Shoppings
Estes fundos imobiliaacuterios possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2) Diferentemente das lajes corporativas os shoppings natildeo recebem classificaccedilatildeo O que realmente deve ser levado em consideraccedilatildeo eacute se o shopping estaacute situado em uma localizaccedilatildeo coerente
A grande vantagem que haacute em fundos de shoppings eacute a diversificaccedilatildeo Um uacutenico shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes E o contrato que eacute feito com estes inquilinos eacute o chamado contrato de participaccedilatildeo Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista Portanto quem investe neste fundo teraacute a fraccedilatildeo ideal do total das receitas do shopping
Figura 2 Shopping West Plaza na zona oeste de Satildeo Paulo-SP
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
4
Os Fundos Imobiliaacuterios tambeacutem chamados de FIIs satildeo uma excelente alternativa para todo investidor que deseje comeccedilar na renda variaacutevelHaacute inclusive um ditado no mercado financeiro que diz ldquoOs fundos imobiliaacuterios satildeo a renda fixa dentro da renda variaacutevelrdquo
Por mais que esta frase seja bastante utilizada temos que deixar claroque os fundos imobiliaacuterios satildeo classificados como ativos de renda variaacutevel junto com as accedilotildees derivativos dentre outros Poreacutem os FIIs possuem algumas caracteriacutesticas que os fazem ser considerados de menor risco que os demais ativos citados Discutiremos no decorrer deste e-book todas as peculiaridades dos fundos
Os Fundos Imobiliaacuterios podem muito bem substituir o investimento direto em imoacuteveis E possuem muitas vantagens para isso Eles tambeacutem podem fazer parte de uma carteira diversificada de investimentos agregando em valorizaccedilatildeo e seguranccedila aleacutem de gerar um fluxo mensal de renda proveniente de seus rendimentos Estes uacuteltimos inclusive satildeo os grandes atrativos deste tipo de ativo
A leitura deste e-book traraacute a vocecirc investidor todo o conhecimento necessaacuterio para diversificar sua carteira e principalmentepara NAtildeO ERRAR Acreditamos fielmente na premissa de que ldquoAtaques ganham jogos Defesas ganham campeonatosrdquo Portanto sabendo como os FIIs funcionam e como escolhe-los corretamente vocecirc formaraacute uma soacutelida base para se beneficiar ao maacuteximo desta classe de investimentos
Entatildeo aproveite
IntroduccedilatildeoIntroduccedilatildeo
5
Fundos Imobiliaacuterios satildeo fundos de investimentos coletivos em negoacutecios imobiliaacuterios regulados e fiscalizados pela CVM geridos por um administrador e por um gestor e satildeo constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado Isto que dizer que o fundo natildeo aceita resgate Caso o cotista queira se desfazer de suas cotas teraacute que vendecirc-las no mercado secundaacuterio
Os fundos imobiliaacuterios apesar de estarem estruturados no mercado de capitais possuem um lastro real Isto eacute seus investimentos estatildeo alocados em negoacutecios imobiliaacuterios natildeo necessaacuteria e diretamente apenas em imoacuteveis Abaixo estatildeo listados os investimentos permitidos aos FIIs
bull Empreendimentos imobiliaacuterios Shoppings edifiacutecios corporativos galpotildees hospitais dentre outros
bull Seacuterie de valores imobiliaacuterios CRI LCI LH LIG Fundos de renda
fixa Tiacutetulos puacuteblicos etc
bull Cotas de outros fundos imobiliaacuterios
bull Accedilotildees e Debecircntures (desde que as atividades das companhias tenham objetivo no mercado imobiliaacuterio)
Por mais que exista uma gama de possiacuteveis investimentos os FIIs normalmente satildeo criados com especificidade em determinado grupo de ativos
O que satildeoFundos ImobiliaacuteriosO que satildeoFundos Imobiliaacuterios
6
O fundos imobiliaacuterios foram criados no Brasil no ano de 1993 seguindo os moldes dos Real Estate Investiment Trust os REITs americanos Os REITs satildeo empresas que possuem ou operam imoacuteveis rentaacuteveis Eles foram criados em 1960 mas comeccedilaram a ganhar notoriedade somente cerca de 25 anos mais tarde
Isto permite que os fundos sejam classificados de acordo com seus segmentos de atuaccedilatildeo Vale ressaltar poreacutem que esta classificaccedilatildeo natildeo restringe seus investimentos Por exemplo existe fundos que possuem muitos shoppings em sua carteira e tambeacutem uma pequena parcela de CRIs e demais tiacutetulos de renda fixa
Origem dosFundos ImobiliaacuteriosOrigem dosFundos Imobiliaacuterios
7
Atualmente os REITs representam a terceira classe de ativos mais importante dos EUA No Brasil os anos de 2004 e 2005 ficaram marcados pela criaccedilatildeo de duas leis (11033 e 11196 respectivamente) para regulamentaccedilatildeo dos FIIs
Juntas elas decretaram a isenccedilatildeo de imposto de renda sobre rendimentos de vaacuterios instrumentos como CRIs LCIs LHs e principalmente fundos imobiliaacuterios Contudo esta isenccedilatildeo de IR sobre rendimentos de FIIs somente eacute possiacutevel se o fundo respeitar as regras listadas abaixo (Vale ressaltar que a imensa maioria dos FIIs respeitam estas regras)
bull Nenhum cotista deve deter mais de 10 em cotas do fundo
bull O fundo deve conter no miacutenimo 50 cotistas em sua base
bull O fundo deve ser listado em bolsa de valores (B3)
bull O fundo eacute obrigado a distribuir sob forma de rendimentos no miacutenimo 95 de seu lucro semestral
Atualmente existem no Brasil cerca de 400 fundos imobiliaacuterios sendo que mais de 160 deles estatildeo listados em nossa bolsa de valores a B3 Ao todo satildeo quase 300 mil investidores de fundos imobiliaacuterios no Brasil
Tipos deFundos ImobiliaacuteriosTipos deFundos Imobiliaacuterios
Os fundos imobiliaacuterios podem ser divididos de acordo com algumas classificaccedilotildees que podem ser em relaccedilatildeo ao tipo de gestatildeo que o fundo recebe Elas se referem aos tipos de ativos que o fundo investe ou ateacute mesmo ser conforme com o objetivo geneacuterico do fundo
8
De toda forma a classificaccedilatildeo nos auxilia no momento de escolha para diversificaccedilatildeo e ateacute diz resumidamente como o fundo tende a se comportar
Existem trecircs tipos globais de fundos imobiliaacuterios Fundos para Renda Fundos para Venda e Fundos de Papel Esta eacute a classificaccedilatildeo mais geneacuterica que os fundos podem receber Abaixo descrevemos o que satildeo cada um deles
bull Fundos para Renda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de aluguel
bull Fundos para Venda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de comercializaccedilatildeo
bull Fundos de Papel Ganho com o investimento em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios
As proacuteximas duas classificaccedilotildees satildeo dadas pela Anbima (Associaccedilatildeo Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) A primeira delas separa os FIIs de acordo com seu modelo de gestatildeo Existem fundos de gestatildeo ativa que permitem a livre negociaccedilatildeo de ativos que compotildee a carteira de investimento e os fundos de gestatildeo passiva que especificam em seus regulamentos os ativos da carteira
A segunda classificaccedilatildeo Anbima eacute de acordo com a poliacutetica de investimentos do FII como mostrado a seguir
bull Desenvolvimento para Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de locaccedilatildeo
bull Desenvolvimento para Venda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de venda
bull Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em imoacuteveis prontos para fins de locaccedilatildeo
9
bull Tiacutetulo e Valores Mobiliaacuterios acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios CRI LCI Accedilotildees Cotas de outros FII e demais
bull Hiacutebridos fundos em que natildeo se observa alguma concentraccedilatildeo de investimento das classificaccedilotildees anteriores
A combinaccedilatildeo entre as duas classificaccedilotildees dadas pela Anbima faz surgir uma segregaccedilatildeo completa que une os tipos de gestatildeo agraves poliacuteticas de investimento Cada um dos fundos acima (classificados de acordo com os investimentos) se dividem em dois indicando se sua gestatildeo eacute ativa ou passiva Ao final temos dez classes de fundos imobiliaacuterios de acordo com a Anbima
Por fim a classificaccedilatildeo mais usual utilizada eacute a segregaccedilatildeo dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido Existem portanto nove tipos de fundos imobiliaacuterios os quais seratildeo detalhados a seguir
Fundos de PapelFundos de Papel
Os fundos de papel satildeo aqueles que possuem a maior parte de seu patrimocircnio investida em tiacutetulos ou valores mobiliaacuterios Por isso eles se subclassificam como Fundos de Papel de Renda Fixa e de Renda Variaacutevel
Os fundos de papel de renda fixa investem em recebiacuteveis imobiliaacuterios como CRIs LCIs LHs ou outros tiacutetulos de renda fixa com lastro imobiliaacuterio Satildeo fundos que geralemente tendem a evitar alguns riscos do mercado imobiliaacuterio Entretanto por mais que invistam em ativos de renda fixa o FII deve ser sempre classificado como um ativo de renda variaacutevel
10
Os fundos de papel de renda variaacutevel investem majoritariamente em cotas de outros fundos imobiliaacuterios Por isto podem receber o nome de Fundos Imobiliaacuterios ou simplesmente FOFII Estes fundos de fundos normalmente satildeo utilizados como coringas nas carteiras dos investidores Investir em um FOFII eacute como replicar este investimento em diversos outros Fundos Imobiliaacuterios contando com uma equipe especializada (gestor) para gerir esta carteira
11
Figura 1 Edifiacutecio Brazilian Financial Center (BFC) classificado como AAA na Avenida Paulista em Satildeo Paulo-SP
Fundos deLajes CorporativasFundos deLajes Corpotativas
Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimocircnio alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1) que contam com diversos escritoacuterios locados as vezes para uma grande variedade de empresas
Estes imoacuteveis geralmente apresentam contratos tiacutepicos (prazo de 5 anos com opccedilatildeo de renovaccedilatildeo) e satildeo facilmente adaptaacuteveis para um segundo locataacuterio Os empreendimentos recebem uma classificaccedilatildeo dada por empresas de consultoria especializadas que traduzem qualidades como Localizaccedilatildeo aacuterea superior existecircncia de ar condicionado central aacuterea uacutetil sem colunas recepccedilatildeo elevados dentre outras As classes satildeo divididas em ratings onde o niacutevel superior eacute ldquoAAArdquo ateacute a menor avaliaccedilatildeo ldquoCrdquo
12
Fundos de ShoppingsFundos de Shoppings
Estes fundos imobiliaacuterios possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2) Diferentemente das lajes corporativas os shoppings natildeo recebem classificaccedilatildeo O que realmente deve ser levado em consideraccedilatildeo eacute se o shopping estaacute situado em uma localizaccedilatildeo coerente
A grande vantagem que haacute em fundos de shoppings eacute a diversificaccedilatildeo Um uacutenico shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes E o contrato que eacute feito com estes inquilinos eacute o chamado contrato de participaccedilatildeo Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista Portanto quem investe neste fundo teraacute a fraccedilatildeo ideal do total das receitas do shopping
Figura 2 Shopping West Plaza na zona oeste de Satildeo Paulo-SP
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
5
Fundos Imobiliaacuterios satildeo fundos de investimentos coletivos em negoacutecios imobiliaacuterios regulados e fiscalizados pela CVM geridos por um administrador e por um gestor e satildeo constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado Isto que dizer que o fundo natildeo aceita resgate Caso o cotista queira se desfazer de suas cotas teraacute que vendecirc-las no mercado secundaacuterio
Os fundos imobiliaacuterios apesar de estarem estruturados no mercado de capitais possuem um lastro real Isto eacute seus investimentos estatildeo alocados em negoacutecios imobiliaacuterios natildeo necessaacuteria e diretamente apenas em imoacuteveis Abaixo estatildeo listados os investimentos permitidos aos FIIs
bull Empreendimentos imobiliaacuterios Shoppings edifiacutecios corporativos galpotildees hospitais dentre outros
bull Seacuterie de valores imobiliaacuterios CRI LCI LH LIG Fundos de renda
fixa Tiacutetulos puacuteblicos etc
bull Cotas de outros fundos imobiliaacuterios
bull Accedilotildees e Debecircntures (desde que as atividades das companhias tenham objetivo no mercado imobiliaacuterio)
Por mais que exista uma gama de possiacuteveis investimentos os FIIs normalmente satildeo criados com especificidade em determinado grupo de ativos
O que satildeoFundos ImobiliaacuteriosO que satildeoFundos Imobiliaacuterios
6
O fundos imobiliaacuterios foram criados no Brasil no ano de 1993 seguindo os moldes dos Real Estate Investiment Trust os REITs americanos Os REITs satildeo empresas que possuem ou operam imoacuteveis rentaacuteveis Eles foram criados em 1960 mas comeccedilaram a ganhar notoriedade somente cerca de 25 anos mais tarde
Isto permite que os fundos sejam classificados de acordo com seus segmentos de atuaccedilatildeo Vale ressaltar poreacutem que esta classificaccedilatildeo natildeo restringe seus investimentos Por exemplo existe fundos que possuem muitos shoppings em sua carteira e tambeacutem uma pequena parcela de CRIs e demais tiacutetulos de renda fixa
Origem dosFundos ImobiliaacuteriosOrigem dosFundos Imobiliaacuterios
7
Atualmente os REITs representam a terceira classe de ativos mais importante dos EUA No Brasil os anos de 2004 e 2005 ficaram marcados pela criaccedilatildeo de duas leis (11033 e 11196 respectivamente) para regulamentaccedilatildeo dos FIIs
Juntas elas decretaram a isenccedilatildeo de imposto de renda sobre rendimentos de vaacuterios instrumentos como CRIs LCIs LHs e principalmente fundos imobiliaacuterios Contudo esta isenccedilatildeo de IR sobre rendimentos de FIIs somente eacute possiacutevel se o fundo respeitar as regras listadas abaixo (Vale ressaltar que a imensa maioria dos FIIs respeitam estas regras)
bull Nenhum cotista deve deter mais de 10 em cotas do fundo
bull O fundo deve conter no miacutenimo 50 cotistas em sua base
bull O fundo deve ser listado em bolsa de valores (B3)
bull O fundo eacute obrigado a distribuir sob forma de rendimentos no miacutenimo 95 de seu lucro semestral
Atualmente existem no Brasil cerca de 400 fundos imobiliaacuterios sendo que mais de 160 deles estatildeo listados em nossa bolsa de valores a B3 Ao todo satildeo quase 300 mil investidores de fundos imobiliaacuterios no Brasil
Tipos deFundos ImobiliaacuteriosTipos deFundos Imobiliaacuterios
Os fundos imobiliaacuterios podem ser divididos de acordo com algumas classificaccedilotildees que podem ser em relaccedilatildeo ao tipo de gestatildeo que o fundo recebe Elas se referem aos tipos de ativos que o fundo investe ou ateacute mesmo ser conforme com o objetivo geneacuterico do fundo
8
De toda forma a classificaccedilatildeo nos auxilia no momento de escolha para diversificaccedilatildeo e ateacute diz resumidamente como o fundo tende a se comportar
Existem trecircs tipos globais de fundos imobiliaacuterios Fundos para Renda Fundos para Venda e Fundos de Papel Esta eacute a classificaccedilatildeo mais geneacuterica que os fundos podem receber Abaixo descrevemos o que satildeo cada um deles
bull Fundos para Renda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de aluguel
bull Fundos para Venda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de comercializaccedilatildeo
bull Fundos de Papel Ganho com o investimento em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios
As proacuteximas duas classificaccedilotildees satildeo dadas pela Anbima (Associaccedilatildeo Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) A primeira delas separa os FIIs de acordo com seu modelo de gestatildeo Existem fundos de gestatildeo ativa que permitem a livre negociaccedilatildeo de ativos que compotildee a carteira de investimento e os fundos de gestatildeo passiva que especificam em seus regulamentos os ativos da carteira
A segunda classificaccedilatildeo Anbima eacute de acordo com a poliacutetica de investimentos do FII como mostrado a seguir
bull Desenvolvimento para Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de locaccedilatildeo
bull Desenvolvimento para Venda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de venda
bull Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em imoacuteveis prontos para fins de locaccedilatildeo
9
bull Tiacutetulo e Valores Mobiliaacuterios acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios CRI LCI Accedilotildees Cotas de outros FII e demais
bull Hiacutebridos fundos em que natildeo se observa alguma concentraccedilatildeo de investimento das classificaccedilotildees anteriores
A combinaccedilatildeo entre as duas classificaccedilotildees dadas pela Anbima faz surgir uma segregaccedilatildeo completa que une os tipos de gestatildeo agraves poliacuteticas de investimento Cada um dos fundos acima (classificados de acordo com os investimentos) se dividem em dois indicando se sua gestatildeo eacute ativa ou passiva Ao final temos dez classes de fundos imobiliaacuterios de acordo com a Anbima
Por fim a classificaccedilatildeo mais usual utilizada eacute a segregaccedilatildeo dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido Existem portanto nove tipos de fundos imobiliaacuterios os quais seratildeo detalhados a seguir
Fundos de PapelFundos de Papel
Os fundos de papel satildeo aqueles que possuem a maior parte de seu patrimocircnio investida em tiacutetulos ou valores mobiliaacuterios Por isso eles se subclassificam como Fundos de Papel de Renda Fixa e de Renda Variaacutevel
Os fundos de papel de renda fixa investem em recebiacuteveis imobiliaacuterios como CRIs LCIs LHs ou outros tiacutetulos de renda fixa com lastro imobiliaacuterio Satildeo fundos que geralemente tendem a evitar alguns riscos do mercado imobiliaacuterio Entretanto por mais que invistam em ativos de renda fixa o FII deve ser sempre classificado como um ativo de renda variaacutevel
10
Os fundos de papel de renda variaacutevel investem majoritariamente em cotas de outros fundos imobiliaacuterios Por isto podem receber o nome de Fundos Imobiliaacuterios ou simplesmente FOFII Estes fundos de fundos normalmente satildeo utilizados como coringas nas carteiras dos investidores Investir em um FOFII eacute como replicar este investimento em diversos outros Fundos Imobiliaacuterios contando com uma equipe especializada (gestor) para gerir esta carteira
11
Figura 1 Edifiacutecio Brazilian Financial Center (BFC) classificado como AAA na Avenida Paulista em Satildeo Paulo-SP
Fundos deLajes CorporativasFundos deLajes Corpotativas
Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimocircnio alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1) que contam com diversos escritoacuterios locados as vezes para uma grande variedade de empresas
Estes imoacuteveis geralmente apresentam contratos tiacutepicos (prazo de 5 anos com opccedilatildeo de renovaccedilatildeo) e satildeo facilmente adaptaacuteveis para um segundo locataacuterio Os empreendimentos recebem uma classificaccedilatildeo dada por empresas de consultoria especializadas que traduzem qualidades como Localizaccedilatildeo aacuterea superior existecircncia de ar condicionado central aacuterea uacutetil sem colunas recepccedilatildeo elevados dentre outras As classes satildeo divididas em ratings onde o niacutevel superior eacute ldquoAAArdquo ateacute a menor avaliaccedilatildeo ldquoCrdquo
12
Fundos de ShoppingsFundos de Shoppings
Estes fundos imobiliaacuterios possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2) Diferentemente das lajes corporativas os shoppings natildeo recebem classificaccedilatildeo O que realmente deve ser levado em consideraccedilatildeo eacute se o shopping estaacute situado em uma localizaccedilatildeo coerente
A grande vantagem que haacute em fundos de shoppings eacute a diversificaccedilatildeo Um uacutenico shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes E o contrato que eacute feito com estes inquilinos eacute o chamado contrato de participaccedilatildeo Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista Portanto quem investe neste fundo teraacute a fraccedilatildeo ideal do total das receitas do shopping
Figura 2 Shopping West Plaza na zona oeste de Satildeo Paulo-SP
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
6
O fundos imobiliaacuterios foram criados no Brasil no ano de 1993 seguindo os moldes dos Real Estate Investiment Trust os REITs americanos Os REITs satildeo empresas que possuem ou operam imoacuteveis rentaacuteveis Eles foram criados em 1960 mas comeccedilaram a ganhar notoriedade somente cerca de 25 anos mais tarde
Isto permite que os fundos sejam classificados de acordo com seus segmentos de atuaccedilatildeo Vale ressaltar poreacutem que esta classificaccedilatildeo natildeo restringe seus investimentos Por exemplo existe fundos que possuem muitos shoppings em sua carteira e tambeacutem uma pequena parcela de CRIs e demais tiacutetulos de renda fixa
Origem dosFundos ImobiliaacuteriosOrigem dosFundos Imobiliaacuterios
7
Atualmente os REITs representam a terceira classe de ativos mais importante dos EUA No Brasil os anos de 2004 e 2005 ficaram marcados pela criaccedilatildeo de duas leis (11033 e 11196 respectivamente) para regulamentaccedilatildeo dos FIIs
Juntas elas decretaram a isenccedilatildeo de imposto de renda sobre rendimentos de vaacuterios instrumentos como CRIs LCIs LHs e principalmente fundos imobiliaacuterios Contudo esta isenccedilatildeo de IR sobre rendimentos de FIIs somente eacute possiacutevel se o fundo respeitar as regras listadas abaixo (Vale ressaltar que a imensa maioria dos FIIs respeitam estas regras)
bull Nenhum cotista deve deter mais de 10 em cotas do fundo
bull O fundo deve conter no miacutenimo 50 cotistas em sua base
bull O fundo deve ser listado em bolsa de valores (B3)
bull O fundo eacute obrigado a distribuir sob forma de rendimentos no miacutenimo 95 de seu lucro semestral
Atualmente existem no Brasil cerca de 400 fundos imobiliaacuterios sendo que mais de 160 deles estatildeo listados em nossa bolsa de valores a B3 Ao todo satildeo quase 300 mil investidores de fundos imobiliaacuterios no Brasil
Tipos deFundos ImobiliaacuteriosTipos deFundos Imobiliaacuterios
Os fundos imobiliaacuterios podem ser divididos de acordo com algumas classificaccedilotildees que podem ser em relaccedilatildeo ao tipo de gestatildeo que o fundo recebe Elas se referem aos tipos de ativos que o fundo investe ou ateacute mesmo ser conforme com o objetivo geneacuterico do fundo
8
De toda forma a classificaccedilatildeo nos auxilia no momento de escolha para diversificaccedilatildeo e ateacute diz resumidamente como o fundo tende a se comportar
Existem trecircs tipos globais de fundos imobiliaacuterios Fundos para Renda Fundos para Venda e Fundos de Papel Esta eacute a classificaccedilatildeo mais geneacuterica que os fundos podem receber Abaixo descrevemos o que satildeo cada um deles
bull Fundos para Renda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de aluguel
bull Fundos para Venda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de comercializaccedilatildeo
bull Fundos de Papel Ganho com o investimento em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios
As proacuteximas duas classificaccedilotildees satildeo dadas pela Anbima (Associaccedilatildeo Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) A primeira delas separa os FIIs de acordo com seu modelo de gestatildeo Existem fundos de gestatildeo ativa que permitem a livre negociaccedilatildeo de ativos que compotildee a carteira de investimento e os fundos de gestatildeo passiva que especificam em seus regulamentos os ativos da carteira
A segunda classificaccedilatildeo Anbima eacute de acordo com a poliacutetica de investimentos do FII como mostrado a seguir
bull Desenvolvimento para Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de locaccedilatildeo
bull Desenvolvimento para Venda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de venda
bull Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em imoacuteveis prontos para fins de locaccedilatildeo
9
bull Tiacutetulo e Valores Mobiliaacuterios acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios CRI LCI Accedilotildees Cotas de outros FII e demais
bull Hiacutebridos fundos em que natildeo se observa alguma concentraccedilatildeo de investimento das classificaccedilotildees anteriores
A combinaccedilatildeo entre as duas classificaccedilotildees dadas pela Anbima faz surgir uma segregaccedilatildeo completa que une os tipos de gestatildeo agraves poliacuteticas de investimento Cada um dos fundos acima (classificados de acordo com os investimentos) se dividem em dois indicando se sua gestatildeo eacute ativa ou passiva Ao final temos dez classes de fundos imobiliaacuterios de acordo com a Anbima
Por fim a classificaccedilatildeo mais usual utilizada eacute a segregaccedilatildeo dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido Existem portanto nove tipos de fundos imobiliaacuterios os quais seratildeo detalhados a seguir
Fundos de PapelFundos de Papel
Os fundos de papel satildeo aqueles que possuem a maior parte de seu patrimocircnio investida em tiacutetulos ou valores mobiliaacuterios Por isso eles se subclassificam como Fundos de Papel de Renda Fixa e de Renda Variaacutevel
Os fundos de papel de renda fixa investem em recebiacuteveis imobiliaacuterios como CRIs LCIs LHs ou outros tiacutetulos de renda fixa com lastro imobiliaacuterio Satildeo fundos que geralemente tendem a evitar alguns riscos do mercado imobiliaacuterio Entretanto por mais que invistam em ativos de renda fixa o FII deve ser sempre classificado como um ativo de renda variaacutevel
10
Os fundos de papel de renda variaacutevel investem majoritariamente em cotas de outros fundos imobiliaacuterios Por isto podem receber o nome de Fundos Imobiliaacuterios ou simplesmente FOFII Estes fundos de fundos normalmente satildeo utilizados como coringas nas carteiras dos investidores Investir em um FOFII eacute como replicar este investimento em diversos outros Fundos Imobiliaacuterios contando com uma equipe especializada (gestor) para gerir esta carteira
11
Figura 1 Edifiacutecio Brazilian Financial Center (BFC) classificado como AAA na Avenida Paulista em Satildeo Paulo-SP
Fundos deLajes CorporativasFundos deLajes Corpotativas
Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimocircnio alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1) que contam com diversos escritoacuterios locados as vezes para uma grande variedade de empresas
Estes imoacuteveis geralmente apresentam contratos tiacutepicos (prazo de 5 anos com opccedilatildeo de renovaccedilatildeo) e satildeo facilmente adaptaacuteveis para um segundo locataacuterio Os empreendimentos recebem uma classificaccedilatildeo dada por empresas de consultoria especializadas que traduzem qualidades como Localizaccedilatildeo aacuterea superior existecircncia de ar condicionado central aacuterea uacutetil sem colunas recepccedilatildeo elevados dentre outras As classes satildeo divididas em ratings onde o niacutevel superior eacute ldquoAAArdquo ateacute a menor avaliaccedilatildeo ldquoCrdquo
12
Fundos de ShoppingsFundos de Shoppings
Estes fundos imobiliaacuterios possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2) Diferentemente das lajes corporativas os shoppings natildeo recebem classificaccedilatildeo O que realmente deve ser levado em consideraccedilatildeo eacute se o shopping estaacute situado em uma localizaccedilatildeo coerente
A grande vantagem que haacute em fundos de shoppings eacute a diversificaccedilatildeo Um uacutenico shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes E o contrato que eacute feito com estes inquilinos eacute o chamado contrato de participaccedilatildeo Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista Portanto quem investe neste fundo teraacute a fraccedilatildeo ideal do total das receitas do shopping
Figura 2 Shopping West Plaza na zona oeste de Satildeo Paulo-SP
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
7
Atualmente os REITs representam a terceira classe de ativos mais importante dos EUA No Brasil os anos de 2004 e 2005 ficaram marcados pela criaccedilatildeo de duas leis (11033 e 11196 respectivamente) para regulamentaccedilatildeo dos FIIs
Juntas elas decretaram a isenccedilatildeo de imposto de renda sobre rendimentos de vaacuterios instrumentos como CRIs LCIs LHs e principalmente fundos imobiliaacuterios Contudo esta isenccedilatildeo de IR sobre rendimentos de FIIs somente eacute possiacutevel se o fundo respeitar as regras listadas abaixo (Vale ressaltar que a imensa maioria dos FIIs respeitam estas regras)
bull Nenhum cotista deve deter mais de 10 em cotas do fundo
bull O fundo deve conter no miacutenimo 50 cotistas em sua base
bull O fundo deve ser listado em bolsa de valores (B3)
bull O fundo eacute obrigado a distribuir sob forma de rendimentos no miacutenimo 95 de seu lucro semestral
Atualmente existem no Brasil cerca de 400 fundos imobiliaacuterios sendo que mais de 160 deles estatildeo listados em nossa bolsa de valores a B3 Ao todo satildeo quase 300 mil investidores de fundos imobiliaacuterios no Brasil
Tipos deFundos ImobiliaacuteriosTipos deFundos Imobiliaacuterios
Os fundos imobiliaacuterios podem ser divididos de acordo com algumas classificaccedilotildees que podem ser em relaccedilatildeo ao tipo de gestatildeo que o fundo recebe Elas se referem aos tipos de ativos que o fundo investe ou ateacute mesmo ser conforme com o objetivo geneacuterico do fundo
8
De toda forma a classificaccedilatildeo nos auxilia no momento de escolha para diversificaccedilatildeo e ateacute diz resumidamente como o fundo tende a se comportar
Existem trecircs tipos globais de fundos imobiliaacuterios Fundos para Renda Fundos para Venda e Fundos de Papel Esta eacute a classificaccedilatildeo mais geneacuterica que os fundos podem receber Abaixo descrevemos o que satildeo cada um deles
bull Fundos para Renda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de aluguel
bull Fundos para Venda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de comercializaccedilatildeo
bull Fundos de Papel Ganho com o investimento em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios
As proacuteximas duas classificaccedilotildees satildeo dadas pela Anbima (Associaccedilatildeo Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) A primeira delas separa os FIIs de acordo com seu modelo de gestatildeo Existem fundos de gestatildeo ativa que permitem a livre negociaccedilatildeo de ativos que compotildee a carteira de investimento e os fundos de gestatildeo passiva que especificam em seus regulamentos os ativos da carteira
A segunda classificaccedilatildeo Anbima eacute de acordo com a poliacutetica de investimentos do FII como mostrado a seguir
bull Desenvolvimento para Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de locaccedilatildeo
bull Desenvolvimento para Venda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de venda
bull Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em imoacuteveis prontos para fins de locaccedilatildeo
9
bull Tiacutetulo e Valores Mobiliaacuterios acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios CRI LCI Accedilotildees Cotas de outros FII e demais
bull Hiacutebridos fundos em que natildeo se observa alguma concentraccedilatildeo de investimento das classificaccedilotildees anteriores
A combinaccedilatildeo entre as duas classificaccedilotildees dadas pela Anbima faz surgir uma segregaccedilatildeo completa que une os tipos de gestatildeo agraves poliacuteticas de investimento Cada um dos fundos acima (classificados de acordo com os investimentos) se dividem em dois indicando se sua gestatildeo eacute ativa ou passiva Ao final temos dez classes de fundos imobiliaacuterios de acordo com a Anbima
Por fim a classificaccedilatildeo mais usual utilizada eacute a segregaccedilatildeo dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido Existem portanto nove tipos de fundos imobiliaacuterios os quais seratildeo detalhados a seguir
Fundos de PapelFundos de Papel
Os fundos de papel satildeo aqueles que possuem a maior parte de seu patrimocircnio investida em tiacutetulos ou valores mobiliaacuterios Por isso eles se subclassificam como Fundos de Papel de Renda Fixa e de Renda Variaacutevel
Os fundos de papel de renda fixa investem em recebiacuteveis imobiliaacuterios como CRIs LCIs LHs ou outros tiacutetulos de renda fixa com lastro imobiliaacuterio Satildeo fundos que geralemente tendem a evitar alguns riscos do mercado imobiliaacuterio Entretanto por mais que invistam em ativos de renda fixa o FII deve ser sempre classificado como um ativo de renda variaacutevel
10
Os fundos de papel de renda variaacutevel investem majoritariamente em cotas de outros fundos imobiliaacuterios Por isto podem receber o nome de Fundos Imobiliaacuterios ou simplesmente FOFII Estes fundos de fundos normalmente satildeo utilizados como coringas nas carteiras dos investidores Investir em um FOFII eacute como replicar este investimento em diversos outros Fundos Imobiliaacuterios contando com uma equipe especializada (gestor) para gerir esta carteira
11
Figura 1 Edifiacutecio Brazilian Financial Center (BFC) classificado como AAA na Avenida Paulista em Satildeo Paulo-SP
Fundos deLajes CorporativasFundos deLajes Corpotativas
Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimocircnio alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1) que contam com diversos escritoacuterios locados as vezes para uma grande variedade de empresas
Estes imoacuteveis geralmente apresentam contratos tiacutepicos (prazo de 5 anos com opccedilatildeo de renovaccedilatildeo) e satildeo facilmente adaptaacuteveis para um segundo locataacuterio Os empreendimentos recebem uma classificaccedilatildeo dada por empresas de consultoria especializadas que traduzem qualidades como Localizaccedilatildeo aacuterea superior existecircncia de ar condicionado central aacuterea uacutetil sem colunas recepccedilatildeo elevados dentre outras As classes satildeo divididas em ratings onde o niacutevel superior eacute ldquoAAArdquo ateacute a menor avaliaccedilatildeo ldquoCrdquo
12
Fundos de ShoppingsFundos de Shoppings
Estes fundos imobiliaacuterios possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2) Diferentemente das lajes corporativas os shoppings natildeo recebem classificaccedilatildeo O que realmente deve ser levado em consideraccedilatildeo eacute se o shopping estaacute situado em uma localizaccedilatildeo coerente
A grande vantagem que haacute em fundos de shoppings eacute a diversificaccedilatildeo Um uacutenico shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes E o contrato que eacute feito com estes inquilinos eacute o chamado contrato de participaccedilatildeo Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista Portanto quem investe neste fundo teraacute a fraccedilatildeo ideal do total das receitas do shopping
Figura 2 Shopping West Plaza na zona oeste de Satildeo Paulo-SP
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
8
De toda forma a classificaccedilatildeo nos auxilia no momento de escolha para diversificaccedilatildeo e ateacute diz resumidamente como o fundo tende a se comportar
Existem trecircs tipos globais de fundos imobiliaacuterios Fundos para Renda Fundos para Venda e Fundos de Papel Esta eacute a classificaccedilatildeo mais geneacuterica que os fundos podem receber Abaixo descrevemos o que satildeo cada um deles
bull Fundos para Renda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de aluguel
bull Fundos para Venda Ganho com a exploraccedilatildeo dos imoacuteveis na forma de comercializaccedilatildeo
bull Fundos de Papel Ganho com o investimento em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios
As proacuteximas duas classificaccedilotildees satildeo dadas pela Anbima (Associaccedilatildeo Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) A primeira delas separa os FIIs de acordo com seu modelo de gestatildeo Existem fundos de gestatildeo ativa que permitem a livre negociaccedilatildeo de ativos que compotildee a carteira de investimento e os fundos de gestatildeo passiva que especificam em seus regulamentos os ativos da carteira
A segunda classificaccedilatildeo Anbima eacute de acordo com a poliacutetica de investimentos do FII como mostrado a seguir
bull Desenvolvimento para Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de locaccedilatildeo
bull Desenvolvimento para Venda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido para desenvolvimento de imoacuteveis para fins de venda
bull Renda acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em imoacuteveis prontos para fins de locaccedilatildeo
9
bull Tiacutetulo e Valores Mobiliaacuterios acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios CRI LCI Accedilotildees Cotas de outros FII e demais
bull Hiacutebridos fundos em que natildeo se observa alguma concentraccedilatildeo de investimento das classificaccedilotildees anteriores
A combinaccedilatildeo entre as duas classificaccedilotildees dadas pela Anbima faz surgir uma segregaccedilatildeo completa que une os tipos de gestatildeo agraves poliacuteticas de investimento Cada um dos fundos acima (classificados de acordo com os investimentos) se dividem em dois indicando se sua gestatildeo eacute ativa ou passiva Ao final temos dez classes de fundos imobiliaacuterios de acordo com a Anbima
Por fim a classificaccedilatildeo mais usual utilizada eacute a segregaccedilatildeo dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido Existem portanto nove tipos de fundos imobiliaacuterios os quais seratildeo detalhados a seguir
Fundos de PapelFundos de Papel
Os fundos de papel satildeo aqueles que possuem a maior parte de seu patrimocircnio investida em tiacutetulos ou valores mobiliaacuterios Por isso eles se subclassificam como Fundos de Papel de Renda Fixa e de Renda Variaacutevel
Os fundos de papel de renda fixa investem em recebiacuteveis imobiliaacuterios como CRIs LCIs LHs ou outros tiacutetulos de renda fixa com lastro imobiliaacuterio Satildeo fundos que geralemente tendem a evitar alguns riscos do mercado imobiliaacuterio Entretanto por mais que invistam em ativos de renda fixa o FII deve ser sempre classificado como um ativo de renda variaacutevel
10
Os fundos de papel de renda variaacutevel investem majoritariamente em cotas de outros fundos imobiliaacuterios Por isto podem receber o nome de Fundos Imobiliaacuterios ou simplesmente FOFII Estes fundos de fundos normalmente satildeo utilizados como coringas nas carteiras dos investidores Investir em um FOFII eacute como replicar este investimento em diversos outros Fundos Imobiliaacuterios contando com uma equipe especializada (gestor) para gerir esta carteira
11
Figura 1 Edifiacutecio Brazilian Financial Center (BFC) classificado como AAA na Avenida Paulista em Satildeo Paulo-SP
Fundos deLajes CorporativasFundos deLajes Corpotativas
Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimocircnio alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1) que contam com diversos escritoacuterios locados as vezes para uma grande variedade de empresas
Estes imoacuteveis geralmente apresentam contratos tiacutepicos (prazo de 5 anos com opccedilatildeo de renovaccedilatildeo) e satildeo facilmente adaptaacuteveis para um segundo locataacuterio Os empreendimentos recebem uma classificaccedilatildeo dada por empresas de consultoria especializadas que traduzem qualidades como Localizaccedilatildeo aacuterea superior existecircncia de ar condicionado central aacuterea uacutetil sem colunas recepccedilatildeo elevados dentre outras As classes satildeo divididas em ratings onde o niacutevel superior eacute ldquoAAArdquo ateacute a menor avaliaccedilatildeo ldquoCrdquo
12
Fundos de ShoppingsFundos de Shoppings
Estes fundos imobiliaacuterios possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2) Diferentemente das lajes corporativas os shoppings natildeo recebem classificaccedilatildeo O que realmente deve ser levado em consideraccedilatildeo eacute se o shopping estaacute situado em uma localizaccedilatildeo coerente
A grande vantagem que haacute em fundos de shoppings eacute a diversificaccedilatildeo Um uacutenico shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes E o contrato que eacute feito com estes inquilinos eacute o chamado contrato de participaccedilatildeo Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista Portanto quem investe neste fundo teraacute a fraccedilatildeo ideal do total das receitas do shopping
Figura 2 Shopping West Plaza na zona oeste de Satildeo Paulo-SP
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
9
bull Tiacutetulo e Valores Mobiliaacuterios acima de 23 do patrimocircnio do fundo estaacute investido em tiacutetulos e valores mobiliaacuterios CRI LCI Accedilotildees Cotas de outros FII e demais
bull Hiacutebridos fundos em que natildeo se observa alguma concentraccedilatildeo de investimento das classificaccedilotildees anteriores
A combinaccedilatildeo entre as duas classificaccedilotildees dadas pela Anbima faz surgir uma segregaccedilatildeo completa que une os tipos de gestatildeo agraves poliacuteticas de investimento Cada um dos fundos acima (classificados de acordo com os investimentos) se dividem em dois indicando se sua gestatildeo eacute ativa ou passiva Ao final temos dez classes de fundos imobiliaacuterios de acordo com a Anbima
Por fim a classificaccedilatildeo mais usual utilizada eacute a segregaccedilatildeo dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido Existem portanto nove tipos de fundos imobiliaacuterios os quais seratildeo detalhados a seguir
Fundos de PapelFundos de Papel
Os fundos de papel satildeo aqueles que possuem a maior parte de seu patrimocircnio investida em tiacutetulos ou valores mobiliaacuterios Por isso eles se subclassificam como Fundos de Papel de Renda Fixa e de Renda Variaacutevel
Os fundos de papel de renda fixa investem em recebiacuteveis imobiliaacuterios como CRIs LCIs LHs ou outros tiacutetulos de renda fixa com lastro imobiliaacuterio Satildeo fundos que geralemente tendem a evitar alguns riscos do mercado imobiliaacuterio Entretanto por mais que invistam em ativos de renda fixa o FII deve ser sempre classificado como um ativo de renda variaacutevel
10
Os fundos de papel de renda variaacutevel investem majoritariamente em cotas de outros fundos imobiliaacuterios Por isto podem receber o nome de Fundos Imobiliaacuterios ou simplesmente FOFII Estes fundos de fundos normalmente satildeo utilizados como coringas nas carteiras dos investidores Investir em um FOFII eacute como replicar este investimento em diversos outros Fundos Imobiliaacuterios contando com uma equipe especializada (gestor) para gerir esta carteira
11
Figura 1 Edifiacutecio Brazilian Financial Center (BFC) classificado como AAA na Avenida Paulista em Satildeo Paulo-SP
Fundos deLajes CorporativasFundos deLajes Corpotativas
Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimocircnio alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1) que contam com diversos escritoacuterios locados as vezes para uma grande variedade de empresas
Estes imoacuteveis geralmente apresentam contratos tiacutepicos (prazo de 5 anos com opccedilatildeo de renovaccedilatildeo) e satildeo facilmente adaptaacuteveis para um segundo locataacuterio Os empreendimentos recebem uma classificaccedilatildeo dada por empresas de consultoria especializadas que traduzem qualidades como Localizaccedilatildeo aacuterea superior existecircncia de ar condicionado central aacuterea uacutetil sem colunas recepccedilatildeo elevados dentre outras As classes satildeo divididas em ratings onde o niacutevel superior eacute ldquoAAArdquo ateacute a menor avaliaccedilatildeo ldquoCrdquo
12
Fundos de ShoppingsFundos de Shoppings
Estes fundos imobiliaacuterios possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2) Diferentemente das lajes corporativas os shoppings natildeo recebem classificaccedilatildeo O que realmente deve ser levado em consideraccedilatildeo eacute se o shopping estaacute situado em uma localizaccedilatildeo coerente
A grande vantagem que haacute em fundos de shoppings eacute a diversificaccedilatildeo Um uacutenico shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes E o contrato que eacute feito com estes inquilinos eacute o chamado contrato de participaccedilatildeo Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista Portanto quem investe neste fundo teraacute a fraccedilatildeo ideal do total das receitas do shopping
Figura 2 Shopping West Plaza na zona oeste de Satildeo Paulo-SP
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
10
Os fundos de papel de renda variaacutevel investem majoritariamente em cotas de outros fundos imobiliaacuterios Por isto podem receber o nome de Fundos Imobiliaacuterios ou simplesmente FOFII Estes fundos de fundos normalmente satildeo utilizados como coringas nas carteiras dos investidores Investir em um FOFII eacute como replicar este investimento em diversos outros Fundos Imobiliaacuterios contando com uma equipe especializada (gestor) para gerir esta carteira
11
Figura 1 Edifiacutecio Brazilian Financial Center (BFC) classificado como AAA na Avenida Paulista em Satildeo Paulo-SP
Fundos deLajes CorporativasFundos deLajes Corpotativas
Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimocircnio alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1) que contam com diversos escritoacuterios locados as vezes para uma grande variedade de empresas
Estes imoacuteveis geralmente apresentam contratos tiacutepicos (prazo de 5 anos com opccedilatildeo de renovaccedilatildeo) e satildeo facilmente adaptaacuteveis para um segundo locataacuterio Os empreendimentos recebem uma classificaccedilatildeo dada por empresas de consultoria especializadas que traduzem qualidades como Localizaccedilatildeo aacuterea superior existecircncia de ar condicionado central aacuterea uacutetil sem colunas recepccedilatildeo elevados dentre outras As classes satildeo divididas em ratings onde o niacutevel superior eacute ldquoAAArdquo ateacute a menor avaliaccedilatildeo ldquoCrdquo
12
Fundos de ShoppingsFundos de Shoppings
Estes fundos imobiliaacuterios possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2) Diferentemente das lajes corporativas os shoppings natildeo recebem classificaccedilatildeo O que realmente deve ser levado em consideraccedilatildeo eacute se o shopping estaacute situado em uma localizaccedilatildeo coerente
A grande vantagem que haacute em fundos de shoppings eacute a diversificaccedilatildeo Um uacutenico shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes E o contrato que eacute feito com estes inquilinos eacute o chamado contrato de participaccedilatildeo Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista Portanto quem investe neste fundo teraacute a fraccedilatildeo ideal do total das receitas do shopping
Figura 2 Shopping West Plaza na zona oeste de Satildeo Paulo-SP
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
11
Figura 1 Edifiacutecio Brazilian Financial Center (BFC) classificado como AAA na Avenida Paulista em Satildeo Paulo-SP
Fundos deLajes CorporativasFundos deLajes Corpotativas
Os fundos de Lajes Corporativas possuem em seu patrimocircnio alguns empreendimentos corporativos (vide Figura 1) que contam com diversos escritoacuterios locados as vezes para uma grande variedade de empresas
Estes imoacuteveis geralmente apresentam contratos tiacutepicos (prazo de 5 anos com opccedilatildeo de renovaccedilatildeo) e satildeo facilmente adaptaacuteveis para um segundo locataacuterio Os empreendimentos recebem uma classificaccedilatildeo dada por empresas de consultoria especializadas que traduzem qualidades como Localizaccedilatildeo aacuterea superior existecircncia de ar condicionado central aacuterea uacutetil sem colunas recepccedilatildeo elevados dentre outras As classes satildeo divididas em ratings onde o niacutevel superior eacute ldquoAAArdquo ateacute a menor avaliaccedilatildeo ldquoCrdquo
12
Fundos de ShoppingsFundos de Shoppings
Estes fundos imobiliaacuterios possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2) Diferentemente das lajes corporativas os shoppings natildeo recebem classificaccedilatildeo O que realmente deve ser levado em consideraccedilatildeo eacute se o shopping estaacute situado em uma localizaccedilatildeo coerente
A grande vantagem que haacute em fundos de shoppings eacute a diversificaccedilatildeo Um uacutenico shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes E o contrato que eacute feito com estes inquilinos eacute o chamado contrato de participaccedilatildeo Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista Portanto quem investe neste fundo teraacute a fraccedilatildeo ideal do total das receitas do shopping
Figura 2 Shopping West Plaza na zona oeste de Satildeo Paulo-SP
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
12
Fundos de ShoppingsFundos de Shoppings
Estes fundos imobiliaacuterios possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers (vide Figura 2) Diferentemente das lajes corporativas os shoppings natildeo recebem classificaccedilatildeo O que realmente deve ser levado em consideraccedilatildeo eacute se o shopping estaacute situado em uma localizaccedilatildeo coerente
A grande vantagem que haacute em fundos de shoppings eacute a diversificaccedilatildeo Um uacutenico shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes E o contrato que eacute feito com estes inquilinos eacute o chamado contrato de participaccedilatildeo Este acordo possui como grande diferencial o fato de o aluguel estar atrelado a uma porcentagem da receita do lojista Portanto quem investe neste fundo teraacute a fraccedilatildeo ideal do total das receitas do shopping
Figura 2 Shopping West Plaza na zona oeste de Satildeo Paulo-SP
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
13
Estes fundos possuem em seu portfoacutelio galpotildees (Figura 3) isto eacute imoacuteveis de grandes aacutereas utilizados principalmente por empresas de logiacutesticas induacutestrias ou varejistas De maneira geral estes imoacuteveis ficam localizados em beira de rodovias e tambeacutem recebem classificaccedilatildeo de consultorias especializadas (novamente de ldquoCrdquo a ldquoAAArdquo)
Os imoacuteveis utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para um outro inquilino Por este e outros fatores os contratos firmados tendem a ser do tipo Atiacutepico com validade de 10 anos tambeacutem com possibilidade de renovaccedilatildeo
Os Galpotildees de melhor classificaccedilatildeo ldquoAAArdquo possuem altura do peacute direito superior a 12 metros uma capacidade de carga do piso acima de 5 tonmsup2 piso nivelado agrave laser um grande paacutetio para manobras certificaccedilatildeo ambiental dentre outros atributos Ou seja todas caracteriacutesticas perfeitas para empresas dos ramos citados
Fundos de GalpotildeesFundos de Galpotildees
Figura 3 Galpatildeo Logiacutestico em Campinas-SP
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
14
Estes fundos que possuem em seu portfoacutelio agecircncias bancaacuterias (Figura 4) satildeo contituiacutedos geralmente a partir de operaccedilotildees Sale amp Leaseback ou Built to Suit Isto significa que os imoacuteveis satildeo feitos sob medida ao locataacuterio Portanto satildeo firmados contratos atiacutepicos e fica vedada a locaccedilatildeo para concorrentes
Fundos deAgecircncias BancaacuteriasFundos deAgecircncias Bancaacuterias
Figura 4 Agecircncia do banco Santander
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
15
Figura 5 Hospital Nossa Senhora de Lourdes em Satildeo Paulo-SP
Raros no Brasil os fundos de hospitais (Figura 5) tambeacutem possuem restriccedilatildeo quanto a locaccedilatildeo para um segundo inquilino Os contratos geralmente tambeacutem satildeo de participaccedilatildeo e haacute riscos pouco maiores em comparaccedilatildeo com os fundos vistos ateacute o momento Por conta de sua funccedilatildeo social eacute extremamente difiacutecil um FII de hospital recorrer a alguma accedilatildeo de despejo em caso de inadimplecircncia E mesmo se por ventura a accedilatildeo for concretizada a imagem do fundo ficaraacute arranhada poacutes-operaccedilatildeo (como despejar os pacientes)
Poreacutem existem analistas que vecircm potencial em fundos de hospitais O crescimento do setor de sauacutede e a possibilidade de hospitais recorrerem aos fundos para locaccedilatildeo ao inveacutes de fazer um hospital com capital proacuteprio satildeo alguns dos argumentos defendidos
Fundos de HospitaisFundos de Hospitais
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
16
Os fundos de hoteacuteis (Figura 6) como os FIIs de shopping tambeacutem utilizam contratos de participaccedilatildeo e podem ser boas oportunidades dependendo da eacutepoca do ano Isto ocorre devido a sazonalidade que geralmente ocorre em hoteacuteis interfere diretamente na receita do fundo uma vez que esta eacute proporcional aos ganhos obtidos pelos hoteacuteis
Fundos de HoteacuteisFundos de Hoteacuteis
Figura 6 Hotel Blue Tree Towers em Satildeo Paulo-SP
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
17
Os fundos educacionais (Figura 7) basicamente desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades Da mesma forma que os hospitais dificilmente haveraacute um segundo inquilino E tambeacutem haacute um risco juriacutedico maior que nos demais fundos uma vez que natildeo eacute possiacutevel mover nenhuma accedilatildeo de despejo durante o ano letivo
Fundos EducacionaisFundos Educacionais
Figura 7 Faculdade Anhaguera em Valinhos-SP
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
18
Os fundos de desenvolvimento (Figura 8) investem seu patrimocircnio no desenvolvimento de imoacuteveis seja para renda ou para venda Os fundos de desenvolvimento para renda utilizam-se dos imoacuteveis com o objetivo de locaccedilatildeo apoacutes a finalizaccedilatildeo do mesmo
Jaacute os fundos de desenvolvimento para venda comuns para construccedilatildeo de imoacuteveis residenciais natildeo geram renda mensal e possuem prazo determinado de existecircncia (ateacute a finalizaccedilatildeo do uacuteltimo empreendimento) Oferecem um risco muito maior quando comparado aos demais tipos de fundos poreacutem possuem alta projeccedilatildeo de rentabilidade futura
Fundos deDesenvolvimentoFundos deDesenvolvimento
Figura 8 Residencial Jardim Ameacuterica em Goiacircnia-GO
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
19
Gostamos de dizer que os fundos imobiliaacuterios se sustentam sobre trecircs pilares que cercam as vantagens de se investir em seus ativos Diversificaccedilatildeo Renda e Seguranccedila Cada um destes pilares eacute composto por alguns benefiacutecios que norteiam estas vantagens globais Vamos inseri-los com detalhes logo abaixo
DIVERSIFICACcedilAtildeO A primeira vantagem dos fundos imobiliaacuterios eacute a diversificaccedilatildeo Neste pilar destacamos quatro benefiacutecios que a garante o Fracionamento a Facilidade a Baixa Aplicaccedilatildeo e a proacutepria Diversificaccedilatildeo
FRACIONAMENTO Como jaacute dito anteriormente os fundos imobiliaacuterios satildeo formados por um conjuntos de investidores constituiacutedos sob forma de condomiacutenio fechado A divisatildeo deste fundo entre seus investidores eacute feita atraveacutes de cotas Logo destacamos o primeiro benefiacutecio dos FIIs o Fracionamento
O Fracionamento nada mais eacute do que esta divisatildeo do patrimocircnio do fundo sobre a forma de cotas facilitando a segmentaccedilatildeo entre os investidores que agora os iremos chamar de Cotistas Podemos compreender melhor esta vantagem do fracionamento fazendo uma analogia com o investimento direto em imoacuteveis
Dependendo do imoacutevel a ser adquirido torna-se extremamente complexo a divisatildeo deste entre um conjunto de investidores por exemplo Em uma situaccedilatildeo onde um destes proprietaacuterios resolve se desfazer de seu investimento natildeo existe a possibilidade de realizar a venda ldquoparcial do imoacutevelrdquo Ateacute pode-se encontrar outro investidor ou os demais ldquosoacuteciosrdquo podem comprar a referida porccedilatildeo Poreacutem salvo casos de extrema sorte (e sim seraacute sorte) dificilmente esta cisatildeo seraacute realizada de forma desburocratizada ou ateacute mesmo harmocircnica
Vantagens dese investir em FIIVantagens dese investir em FII
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
20
Portanto como os investimentos em fundos imobiliaacuterios satildeo realizados com a aquisiccedilatildeo de cotas negociadas em bolsa a compra e a venda ocorrem da forma mais natural e aacutegil possiacutevel Basta o investidor realizar a operaccedilatildeo via homebroker ou plataforma de sua corretora de valores a qual possua conta ativa
Outra facilidade gerada pelo fracionamento e que seraacute melhor detalhado adiante eacute a possibilidade de reinvestimento dos rendimentos Se o investidor possui um imoacutevel e recebe aluguel mensal proveniente deste como ele poderia reinvestir estes rendimentos em seu imoacutevel pra que automaticamente o aluguel do mecircs subsequente possa sofrer um reajuste Natildeo da para ele fazer alguma pequena melhoria e acrescer em 50 reais por exemplo o valor do proacuteximo vencimento
Jaacute com os FIIs o investidor poderaacute reinvestir os rendimentos ganhos em novas cotas deste FII ou em cotas de outros Fundos Assim estaraacute aumentando os rendimentos recebidos mecircs a mecircs
Dentro do Top Fundos de Investimentos vocecirc recebe relatoacuterios sobre as FIIs que ajudam vocecirc a aumentar seus ganhos e impulsiuonar suas cariteiras Para saber mais clique na imagem abaixo
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
21
A facilidade em investir nas FIIs estaacute presente natildeo somente na compra e venda das cotas (feitas em tempo real durante o horaacuterio de funcionamento do pregatildeo) mas tambeacutem na gestatildeo e administraccedilatildeo do investimento quando comparado novamente a compra de um imoacutevel
O investimento em fundos imobiliaacuterios exclui do investidor deveres como a burocracia envolvida na compra e manutenccedilatildeo de imoacuteveis O investidor natildeo precisa se preocupar com escrituras certidotildees reformas cobranccedila e outros feitios de caraacuteter documental Os FIIs contam com uma equipe (administrador do fundo) dedicada e especializada em resolver estes percalccedilos
Tambeacutem existe o time de gestatildeo do fundo que estaacute sempre atento as boas oportunidades do mercado Portanto aleacutem do investidor se ver livre das obrigaccedilotildees burocraacuteticas dos imoacuteveis ainda teraacute a seu favor uma equipe que buscaraacute sempre as melhores alternativas para rentabilizaccedilatildeo do fundo
FacilidadeFacilidade
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
22
De forma geral os fundos imobiliaacuterios permitem qualquer um comeccedilar a investir no mercado imobiliaacuterio com poucos reais Ao comprar um apartamento um escritoacuterio ou uma casa deve-se despender um alto valor que pode chegar facilmente as cifras de R$ 200 mil R$ 500 mil ou ateacute R$ 1 milhatildeo R$ 10 milhotildees R$ 100 milhotildees
Atualmente existem fundos imobiliaacuterios de alta qualidade com cotas de 10 50 ou pouco acima de 100 reais A Tabela 1 exemplifica sem qualquer tipo de recomendaccedilatildeo a grande variedade dos preccedilos de cotas de alguns fundos
Na Tabela 1 separamos uma diversidade de fundos para mostrar que pode-se investir em vaacuterios segmentos diferentes de qualquer preccedilo Os FIIs FIVN11 e RBGS11 satildeo do setor de Shoppings Jaacute o Continental Square Faria Lima e o BB Progressivo I (FLMA11 e BBFI11B respectivamente) conteacutem em seus portfoacutelios Lajes Corporativas Por fim o FII BBPO11 eacute do segmento de Agecircncias Bancaacuterias
Vale salientar que natildeo existe lote padratildeo e nem mercado fracionaacuterio para os fundos imobiliaacuterios como haacute em accedilotildees O investidor pode se for de seu desejo adquirir uma uacutenica cota por vez
Baixa aplicaccedilatildeoBaixa aplicaccedilatildeo
Tabela 1 Exemplos de valores de cotas(valores referentes no fechamento do dia 1005)
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
23
Na opiniatildeo geral a diversificaccedilatildeo eacute a grande vantagem dos fundos imobiliaacuterios
A diversificaccedilatildeo eacute de suma importacircncia na hora de investir no que quer que seja Vale a velha premissa ldquoNatildeo se deve colocar todos os ovos em uma uacutenica cestardquo Ao se diversificar o investidor reduz o chamado risco natildeo sistecircmico que eacute aquele risco que pode atingir um determinado setor classe ou um ativo individualmente
Como jaacute vimos os fundos imobiliaacuterios podem ser classificados como ldquomulti-ativosrdquo Estes fundos possuem em sua carteira uma variedade de ativos E muitas vezes natildeo somente de imoacuteveis mas uma composiccedilatildeo de CRIs LCIs cotas de fundos dentre outros jaacute citados anteriormente
Portanto ao se investir em um uacutenico Fundo Imobiliaacuterio o investidor jaacute estaraacute investindo em pequenas parcelas de inuacutemeros ativos Acreditamos que ao se formar uma carteira com soacutelidos FIIs de segmentos diferentes os riscos chamados natildeo sistecircmicos se reduzem a proacuteximo de zero
Os fundos imobiliaacuterios podem gerar renda a seus cotistas de trecircs formas diferentes atraveacutes dos Rendimentos do Ganho de Capital ou de Amortizaccedilatildeo Discutiremos logo abaixo um pouco melhor sobre cada um deles
Diversificaccedilatildeo
Renda
Diversificaccedilatildeo
Renda
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
24
Os rendimentos sem sombra de duacutevida satildeo os grandes diferenciais dos fundos imobiliaacuterios Os rendimentos adveacutem da distribuiccedilatildeo de parte dos lucros gerados pelos fundos em um determinado periacuteodo
E como jaacute foi comentado no iniacutecio deste e-book os fundos satildeo obrigados a distribuiacuterem no miacutenimo 95 de seu lucro semestral para desfrutarem da isenccedilatildeo de imposto de renda Portanto a grande vantagem atrelada aos rendimentos dos FIIs eacute que estes satildeo livres ou seja satildeo isentos de imposto de renda
Todo este montante de no miacutenimo 95 dos lucros semestrais reservado para a distribuiccedilatildeo entre os cotistas eacute dividido pelo nuacutemero totais de cotas existentes Para quem natildeo estaacute habituado veraacute que os rendimentos satildeo entatildeo anunciados com seu valores por cota (exemplo O fundo ldquoXrdquondash fictiacutecio ndash distribuiraacute R$ 023 cota no mecircs de julho de 2019)
O que podemos observar rapidamente eacute que quanto maior for o lucro de um fundo ou quanto menor for o nuacutemero de cotas maior seratildeo os rendimentos O nuacutemero de cotas poreacutem afeta diretamente outro fator que discutiremos adiante que eacute a liquidez
Os lucros dos fundos adveacutem da renda de seus ativos seja atraveacutes de alugueacuteis dos imoacuteveis de rendimentos de outros FIIs os quais o fundo investe ou de juros dos certificados de recebiacuteveis (CRIs) das letras de creacutedito (LCIs) ou de outros tiacutetulos de renda fixa
RendimentosRendimentos
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
25
O ganho de capital eacute a segunda maneira de se gerar renda por meio dos fundos imobiliaacuterios Este ganho estaacute atrelado diretamente a valorizaccedilatildeo do valor da cota do fundo Portanto quando se vende uma cota por um valor superior ao preccedilo de compra haacute um lucro na operaccedilatildeo o que chamamos de ganho de capital
Por mais que as cotas representem uma parcela do patrimocircnio do fundo como elas satildeo negociadas em bolsa seu preccedilo segue as variaccedilotildees do mercado Esta eacute a razatildeo dos FIIs serem classificados como renda variaacutevel
No Brasil os fundos imobiliaacuterios raramente utilizam-se de alavancagem isto eacute de endividamento para compra de ativos Esta eacute uma das razotildees que fazem com que o valor das cotas natildeo sofram com tantos fatores especulativos Portanto os preccedilos natildeo fogem muito de seu valor patrimonialOs ganhos de capital diferentemente dos rendimentos natildeo possuem isenccedilatildeo de imposto de renda Todo lucro com a venda de cotas sofre incidecircncia de 20 de imposto de renda que deve ser recolhido pelo cotista via DARF Aos prejuiacutezos natildeo haacute esta incidecircncia e eles podem ser utilizados como abatimento de imposto nos lucros obtidos
Dependendo dos ativos presentes na carteira do fundo e do tipo de contrato firmado com os inquilinos pode haver ou natildeo uma constacircncia do valor dos rendimentos distribuiacutedos como nos contratos de participaccedilatildeo por exemplo (vide subseccedilatildeo ldquoFundos de Shoppingrdquo) Fundos de shoppings (natildeo somente) tendem a ter rendimentos de maior sazonalidade
E para finalizar sobre os rendimentos dos fundos imobiliaacuterios vale ressaltar que a grande maioria deles distribuem esses proventos mensalmente semelhante ao recebimentos de alugueacuteis quando se investe em imoacuteveis diretamente O bocircnus vecircm realmente da isenccedilatildeo de imposto de renda
Ganho de CapitalGanho de Capital
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
26
O uacuteltimo pilar de vantagens a ser destacado eacute o da Seguranccedila composto pela Transparecircncia pela Gestatildeo Profissional e pela Liquidez
Antes de falarmos sobre estes trecircs benefiacutecios citados reforccedilamos que a seguranccedila transmitida ao investidor em fundos imobiliaacuterios adveacutem principalmente da regulamentaccedilatildeo e fiscalizaccedilatildeo praticadas pela CVM
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Amortizaccedilatildeo
Seguranccedila
Por fim temos a terceira forma de geraccedilatildeo de renda com FIIs a Amortizaccedilatildeo
Amortizaccedilatildeo satildeo pagamentos referentes a devoluccedilatildeo do capital investido inicialmente no fundo Existem dois tipos de amortizaccedilatildeo Parcial e Total
A amortizaccedilatildeo parcial eacute a liquidaccedilatildeo de parte do patrimocircnio do fundo Quando o fundo por exemplo realiza a venda de um de seus imoacuteveis este ganho de capital auferido eacute distribuiacutedo sob forma de amortizaccedilatildeo aos cotistas Se houver a venda de um imoacutevel de R$ 100 milhotildees e este FII possui 10 milhotildees de cotas entatildeo seraacute distribuiacuteda uma amortizaccedilatildeo de R$ 1000 por cota
A amortizaccedilatildeo total eacute a liquidaccedilatildeo do patrimocircnio total do fundo Quando um FII eacute encerrado (por razotildees diversas) o cotista receberaacute como amortizaccedilatildeo a parcela correspondente a sua porcentagem de cotas do fundo Entatildeo se o FII possui um patrimocircnio de R$ 1 bilhatildeo e 10 milhotildees de cotas no total haveraacute a distribuiccedilatildeo de amortizaccedilatildeo no valor de R$ 10000 por cota
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
27
Como jaacute discutimos anteriormente todas as leis e instruccedilotildees criadas serviram ao longo da histoacuteria e ainda servem como mecanismos de seguranccedila aos investidores permitindo que cada vez mais pessoas ou instituiccedilotildees apliquem seus recursos nos FIIs
TransparecircnciaTransparecircncia
No final do ano de 2011 a CVM publicou a instruccedilatildeo de nuacutemero 516 Esta instruccedilatildeo dispotildee da elaboraccedilatildeo e divulgaccedilatildeo das demonstraccedilotildees financeiras dos FIIs A partir dela os fundos satildeo obrigados a mostrarem seus balanccedilos patrimoniais seus demostrativos de resultados e seus fluxos de caixa
Estas e outras informaccedilotildees satildeo compiladas e divulgadas aos investidores natildeo somente mas por meio dos relatoacuterios mensais Cada fundo tem sua proacutepria maneira de construir estes relatoacuterios Poreacutem podemos encontrar um padratildeo comum de informaccedilotildees compostas pelos itens abaixo
bull Fala do gestor resumidamente diz as opiniotildees do gestor sobre o mercado imobiliaacuterio sobre os ativos sobre as estrateacutegias do fundo e etc
bull Investimentos mostra como estaacute alocado o patrimocircnio do fundo ou seja em quais ativos o FII estaacute investindo
bull Resultados Financeiros apontam as receitas as despesas os lucros e os rendimentos distribuiacutedos em determinado periacuteodo
Portanto somente estes trecircs itens jaacute traduz ao cotista ou ao futuro investidor muitas informaccedilotildees que o norteia sobre os fundamentos e movimentaccedilotildees do FII
Por fim os fundos tambeacutem satildeo obrigados a divulgarem informes e fatos relevantes No geral satildeo informaccedilotildees que possam direta ou indiretamente induzir o cotista a manter ou rever suas participaccedilotildees ou instigar algum investidor em comprar cotas deste fundo
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
28
Gestatildeo ProfissionalGestatildeo Profissional
De maneira geral um bom FII conta com um administrador e um gestor conhecedores do mercado imobiliaacuterio que acompanham as tendecircncias e conseguem estar atentos agraves boas oportunidades Eles sempre buscam agir em benefiacutecio ao fundo
Na maioria das vezes o proprietaacuterio de um imoacutevel de aluguel natildeo tem tempo suficiente para observar o dia-a-dia do mercado e as vezes nem mesmo do proacuteprio imoacutevel E contratar algueacutem ou uma equipe para realizar estas funccedilotildees aleacutem de ter que traduzir certa confianccedila torna-se muito oneroso aos rendimentos obtidos A vantagem de um FII eacute que este possui escala e recursos suficientes para contratar esses profissionais especializados no setor de atividade do fundo
Novamente haacute uma instruccedilatildeo da CVM (nuacutemero 472) que regulamenta as obrigaccedilotildees e principalmente as vedaccedilotildees ao administrador do fundo Isto reforccedila ainda mais o argumento de que a gestatildeo profissional eacute um benefiacutecio que traz mais seguranccedila ao investidor No entanto cabe a este investidor avaliar muito bem o histoacuterico e o pensamento desta equipe de gestatildeo Caso contraacuterio de nada valeraacute os bons fundamentos que um FII venha possuir
Como jaacute falamos anteriormente o Top Fundos de Investimento aleacutem de recomendar a compra das melhoras FIIs vocecirc tambeacutem receberaacute recomendaccedilotildees para atualizar suas carteiras de investimentos de acordo com seu perfil
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
29
LiquidezLiquidez
A uacuteltima vantagem a ser destacada eacute a Liquidez Ela nada mais eacute do que a quantidade de negociaccedilatildeo de cotas de um ativo que ocorre em um determinado periacuteodo
Ao pegarmos o exemplo de um imoacutevel vemos o quatildeo importante torna-se a liquidez de um ativo Se um investidor que possui um apartamento como investimento necessita se desfazer deste ativo por motivos de urgecircncia eacute quase certo que teraacute problemas A demora na venda de um imoacutevel pode chegar a meses (ou anos)
A grande maioria do s FIIs possuem liquidez diaacuteria Ou seja diariamente existem cotistas vendendo e investidores comprando as cotas Portanto se acaso o cotista deseje se desfazer de sua posiccedilatildeo em questatildeo de segundos poderaacute negociar suas cotas via homebroker e apoacutes o periacuteodo de liquidaccedilatildeo da bolsa de valores (2 dias uacuteteis) o dinheiro estaraacute disponiacutevel para saque em sua conta na corretora
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
Ressaltamos a necessidade de haver boa liquidez em qualquer tipo de investimento cujo o investidor possa necessitar a venda em caraacuteter de urgecircncia No mais mesmo os FIIs possuindo boa liquidez de seus ativos natildeo recomenda-se que estes sejam utilizados como reserva de emergecircncia uma vez que trata-se de renda variaacutevel
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
30
Antes de perguntarmos ldquoComo ganhar dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo devemos na verdade sugerir a seguinte pergunta ldquoComo natildeo perder dinheiro com Fundos Imobiliaacuteriosrdquo
Somos fielmente adeptos da premissa de que a disciplina o estudo e a paciecircncia satildeo as bases para qualquer tipo de investimento a longo prazo
Portanto antes de mais nada separamos alguns paracircmetros abaixo para primeiro natildeo perder dinheiro com fundos imobiliaacuterios Ressalta-se no entanto que natildeo se trata de alguma ldquofoacutermula maacutegicardquo tampouco satildeo voltados para o curto prazo Tambeacutem natildeo se trata de recomendaccedilatildeo de investimento Satildeo apenas algumas bases para a montagem de uma carteira soacutelida com riscos reduzidos
COMO INVESTIR NOS FUNDOS IMOBILIAacuteRIOS
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
31
A diversificaccedilatildeo eacute a grande aliada do investidor A partir dela conseguimos reduzir grande parte dos riscos de um carteira e ainda estender a abrangecircncia para ativos que possam gerar maior rentabilidade
No caso dos fundos imobiliaacuterios a diversificaccedilatildeo pode ocorrer tanto entre os diversos tipos de FIIs quanto dentro de cada segmento separadamente Diversificar a carteira entre bons fundos de lajes corporativas galpotildees logiacutesticos shoppings dentre outros setores jaacute garante boa seguranccedila na busca de rendimentos e rentabilidade
Para quem deseja diversificar seus ganhos com Fundos Imobiliaacuterios mas tambeacutem tem interesse em procurar outros tipos de investimentos o Capitalizo Completo eacute o produto ideal Aleacutem do acesso a todos produtos mercados e investimentos vocecirc recebe atualizaccedilotildees diaacuterias semanais e mensais para expandir seu patrimocircnio Clique na imagem e saiba mais
O primeiro passo eacute saber qual o perfil do investidor e quais satildeo os objetivos almejados com esse investimento Isto ditaraacute primeiramente se os ativos de renda variaacutevel satildeo os mais indicados a este investidor Em caso afirmativo tambeacutem nortearaacute quais tipos de FIIs se encaixaratildeo melhor em sua carteira
Para investidores de caraacuteter moderado e que natildeo possuem disponibilidade para dedicar muito na avaliaccedilatildeo de diversos FIIs talvez o mais indicado neste caso sejam os bons fundos de fundos Estes fundos jaacute possuem uma carteira bem diversificada e contam com uma equipe de gestatildeo sempre ativa na busca de boas oportunidades
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
Saber o perfil
Diversificaccedilatildeo
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
32
Evitar fundos monoativose monolocataacuteriosEvitar fundos monoativose monolocataacuterios
Este paracircmetro tambeacutem se relaciona com a diversificaccedilatildeo poreacutem mais voltada ao proacuteprio fundo Um FII com uma gama de ativos tendem a ser mais seguros de forma geral que fundos cujos patrimocircnios estatildeo concentrados em um uacutenico ativo Portanto evitar fundos monoativos eacute uma boa opccedilatildeo principalmente aos investidores moderados eou iniciantes
O mesmo pensamento eacute vaacutelido para os fundos monolocataacuterios Investir em um fundo que possui a dependecircncia de apenas um inquilino (natildeo importa quem for) elevaraacute os riscos da carteira de forma desnecessaacuteria Existem muitos bons FIIs multi-ativos e multilocataacuterios para formar um portfoacutelio seguro e com boa rentabilidade
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
33
Procurar fundoscom liquidezProcurar fundoscom liquidez
Por mais que nosso investimento seja voltado para o longo prazo problemas pessoais de caraacuteter emergenciais podem ocorrer de forma repentina Possuindo uma carteira com FIIs de boa liquidez permite ao investidor se desfazer de suas cotas em poucos segundos e apoacutes o prazo de liquidaccedilatildeo da bolsa (2 dias uacuteteis) realizar o saque do montante que estaraacute disponiacutevel na conta de sua corretora
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Estudar os fundos
Avaliaccedilatildeo dos FIIs
Novamente Disciplina estudo e paciecircncia satildeo as bases para bons investimentos Portanto eacute imprescindiacutevel que haja um estudo aprofundado sobre os fundos em que se deseje investir Por mais que o investidor natildeo demande de muito tempo para a realizaccedilatildeo deste estudo deve-se no miacutenimo conhecer os objetivos do FII sua equipe de gestatildeo e avaliar outros pontos que destacaremos daqui em diante
Ao decidir investir em fundos imobiliaacuterios chega a hora de avaliar os fundamentos os objetivos e descobrir quais seratildeo os fundos em que devemos realizar nossos aportes Existem portanto alguns paracircmetros que devemos ficar atentos para realizar uma boa anaacutelise de um fundo imobiliaacuterio Abaixo listaremos alguns destes procedimentos ressaltando novamente que natildeo eacute algo ldquomaacutegicordquo Satildeo apenas algumas perguntas que se bem respondidas iraacute garantir bons fundamentos a uma carteira de fundos imobiliaacuterios
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
34
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Qual o perfildo fundo
Qual o histoacutericodo fundo
Se na seccedilatildeo anterior falamos sobre o perfil do investidor agora temos que descobrir qual o perfil do fundo Eacute um fundo focado na venda de imoacuteveis Ou eacute um fundo voltado para exploraccedilatildeo de empreendimentos para renda Tambeacutem deve-se ficar atento sobre quais os ativos que compotildee o porfoacutelio do fundo
O objetivo deste procedimento natildeo eacute descobrir se um fundo de lajes eacute melhor que um fundo de shopping por exemplo Eacute simplesmente encontrar quais perfis de fundo se adequam melhor ao investidor
Da mesma forma em que temos que estar atentos e buscar informaccedilotildees sobre o gestor do FII devemos tambeacutem analisar como o fundo tem se comportado com o passar dos anos Anaacutelises sobre a rentabilidade do fundo (em relaccedilatildeo ao IFIX por exemplo pode ser uma boa) sobre quantas emissotildees de cotas o fundo jaacute realizou e como ocorre o balanceamento da carteira do fundo satildeo bons argumentos para a decisatildeo sobre uma possiacutevel compra de suas cotas
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
35
O preccedilo dacota estaacute caroO preccedilo dacota estaacute caro
Mais adiante falaremos a respeito de um indicador imporante chamado de ldquoPVPArdquo Jaacute adiantando este indicador reflete qual a relaccedilatildeo entre o preccedilo da cota (P) com o valor patrimonial por cota (VPA) que eacute o patrimocircnio do fundo dividido pelo nuacutemero total de cotas
Este indicador eacute um bom paracircmetro (natildeo o uacutenico) para se analisar se o preccedilo da cota estaacute sub ou supervalorizado Isto porque o VPA indica qual eacute o real preccedilo que vale cada cota de um FII ou seja se o fundo cessasse seu funcionamento seria este valor que ele pagaria por cada aos seus cotistas
Portanto valores de PVPA superiores a 1 indicam que o valor da cota estaacute acima de seu valor patrimonial O inverso tambeacutem eacute vaacutelido indicando a desvalorizaccedilatildeo das cotas em relaccedilatildeo ao seu valor contaacutebil (real) Poreacutem ressaltamos Este paracircmetro natildeo deve ser analisado separadamente Ele serve apenas como uma base de comparaccedilatildeo de preccedilos
RendimentosRendimentos
Como jaacute dissemos no iniacutecio deste e-book os rendimentos mensais satildeo os grandes atrativos dos fundos imobiliaacuterios O investidor portanto deve estar atento sobre qual eacute o histoacuterico de rendimentos do fundo e estaacute adequado aos seus objetivos Existem fundos que possuem certa uniformidade em sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Poreacutem haacute outros em que a sazonalidade eacute um fator bem presente no pagamento destes proventos
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
36
O Dividend Yield eacute um paracircmetro que deve ser utilizado para comparaccedilatildeo entre os rendimentos pagos pelos FIIs Ele eacute calculado de acordo com a foacutermula abaixo Para entendermos melhor sua utilizados vejamos o seguinte exemplo
Os indicadores satildeo formados por alguns nuacutemeros que auxiliam o investidor a realizar uma anaacutelise mais quantitativa dos fundos imobiliaacuterios Esta seccedilatildeo iraacute mostrar os mais importantes a serem utilizados nesta avaliaccedilatildeo sendo o primeiro deles (PVPA) jaacute comentado na subseccedilatildeo acima de ldquoO preccedilo da cota estaacute carordquo
Natildeo pretendemos com este procedimento de anaacutelise julgar se um fundo eacute melhor ou pior que outro somente por conta da sua distribuiccedilatildeo de rendimentos Isto sempre teraacute que estar de acordo com o perfil e objetivo de cada investidor separadamente
Indicadores
Dividend Yield
Indicadores
Dividend Yield
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
37
Pela sua definiccedilatildeo a palavra ldquoVacacircnciardquo indica ldquoAquilo que natildeo se encontra ocupadordquo Sua aplicaccedilatildeo na anaacutelise dos FIIs pode ser separada em duas classes vacacircncia financeira e vacacircncia fiacutesica
bull Vacacircncia Financeira porccedilatildeo dos ativos de um fundo imobiliaacuterio que natildeo estatildeo gerando rendimento Nesse sentido eacute a fraccedilatildeo daquele portfoacutelio alugado ou natildeo que natildeo estaacute rentabilizando o capital do fundo atraveacutes do aluguel ou arrendamento
bull Vacacircncia Fiacutesica Aacuterea de um imoacutevel ou conjunto de imoacuteveis que natildeo estaacute sendo ocupada ou alugada Seu caacutelculo pode ser feito de acordo com a formulaccedilatildeo abaixo
Taxa de Vacacircncia = 100 x (Aacuterea natildeo locada)(Aacuterea Bruta Locaacutevel (ABL))
Somente a anaacutelise fria dos rendimentos nos faria tender para a compra de cotas do fundo Y visto que dentre os dois eacute o que paga o maior valor em proventos Poreacutem o dividend yield nos mostra que comparativamente eacute o fundo X quem distribui mais rendimentos Ou seja ao comprarmos 20 cotas do fundo X teriacuteamos investido o valor de R$ 200000 e receberiacuteamos em nosso exemplo R$ 1000 mensais em proventos (mais que os R$ 800 distribuiacutedos pelo outro fundo)
Portanto o indicador do Dividend Yield nos daacute maior embasamento a respeito dos rendimentos mensais pagos pelos fundos imobiliaacuteriosque natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Vacacircncia dos imoacuteveisVacacircncia dos imoacuteveis
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
38
O uacuteltimo indicador retrata qual o valor do aluguel pelo seu msup2 Esse indicador pode ser utilizado principalmente como um comparativo entre regiotildees bairros cidades estados etc Para calculaacute-lo basta dividir o valor do aluguel mensal pela aacuterea do imoacutevel mostrado pela formulaccedilatildeo abaixo
O Cap Rate eacute uma espeacutecie de rendimento sobre o capital investido (ROIC) e sua anaacutelise eacute fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda como eacute o caso dos fundos imobiliaacuterios O valor desta taxa representa a porcentagem do rendimento gerado pelos alugueacuteis em relaccedilatildeo ao preccedilo do imoacutevel Portanto ele eacute dado por esta foacutermula mostrada abaixo
A taxa de vacacircncia vai nos dar a informaccedilatildeo de qual eacute a porcentagem da aacuterea total locaacutevel dos imoacuteveis de um fundo que natildeo estaacute sendo ocupada ou seja que natildeo estaacute gerando rendimento Portanto FIIs com alta taxa de vacacircncia devem ser analisados com maior cuidado pois indicam que uma grande parte de seu portfoacutelio natildeo estaacute gerando receita atraveacutes de seus alugueacuteis
Cap rateCap rate
Valor do M2 do aluguelValor do M2 do aluguel
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
39
Jaacute sabemos que um fundo imobiliaacuterio faz parte da classe de ativos de renda variaacutevel Tanto eacute que suas cotas satildeo negociadas na bolsa de valores brasileira a B3 Quando falamos em algo negociado em bolsa de valores sempre vem o questionamento ldquoQuanto renderdquo
Para efeito de demonstraccedilatildeo consideremos que um investidor comprou 10 cotas do FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) no dia 17 de dezembro de 2011 a um preccedilo de R$ 126500 por cota Portanto sem levar em consideraccedilatildeo os custos operacionais do investimento o investidor aportou um total de R$ 1265000
A Figura 9 mostra o graacutefico de quais foram as rentabilidades obtidas neste investimento considerado
Figura 9 Graacutefico de rentabilidade do investimento simulado Fonte wwwclubefiicombrjuros-compostos
Quanto rende umFundo ImobiliaacuterioQuanto rende umFundo Imobiliaacuterio
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
40
A linha azul apresenta as variaccedilotildees do valor das cotas durante o periacuteodo de investimento ateacute a data de 19 de junho de 2019 As cotas que no iacutenicio de nossa simulaccedilatildeo custavam R$ 126500 passaram a valer aproximadamente R$ 314500 Isto aponta para uma rentabilidade total de 14862
A curva de cor preta mostra quanto nosso investidor teria obtido no final do periacuteodo citado Somente com a valorizaccedilatildeo da cota o montante total seria de praticamente R$ 3145000 Se considerarmos todos os dividendos distribuiacutedos o patrimocircnio final acumulado chegaria a quase R$ 4103000 (rentabilidade de 22432) Ou seja somente de renda mensal o fundo distribuiu R$ 957623
Agora vamos considerar que o investidor reinvestiu todos os dividendos a medida em que foi recebendo em novas cotas do fundo Em 19 de junho de 2019 ele teria um patrimocircnio avaliado em aproximadamente R$ 5261500 Representando uma rentabilidade de 31593 para o periacuteodo Isto aleacutem de mostrar o efeito dos juros compostos no longo prazo ainda deixa expliacutecito o benefiacutecio do reinvestimento dos rendimentos recebidos ao longo dos meses
Portanto conclui-se que os fundos imobiliaacuterios podem compocircr qualquer carteira de investimentos Utilizando as ferramentas e metodologias adequadas para saber avaliaacute-los os FIIs garantem um fluxo de caixa mensal constante (talvez natildeo uniforme poreacutem contante) sem excluir o fato de que o investidor pode ganhar tambeacutem com a valorizaccedilatildeo da proacutepria cota
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
41
Este e-book teve como objetivo apresentar a vocecirc investidor todos os argumentos necessaacuterios para iniciar seus investimentos em fundos imobiliaacuterios A partir daqui eacute soacute abrir conta em uma corretora de valores realizar o depoacutesito e utilizar na praacutetica os conceitos aqui discutidos para comeccedilar a investir
As informaccedilotildees passadas neste documento te deram a base te munindo com as principais informaccedilotildees e teacutecnicas para saber primeiro a natildeo ser como muitos investidores que comeccedilam errado e terminam por perder bastante dinheiro
Repito Acreditamos fielmente em que natildeo perder eacute o principal fundamento a ser seguido em qualquer forma de investimento Portanto estudar se disciplinar e ter paciecircncia satildeo trecircs fatores que te levaraacute ao sucesso a longo prazo no mercado financeiroPor fim natildeo deixe de acompanhar nossos relatoacuterios sobre os fundos imobiliaacuterios e demais ativos para continuar sempre se atualizando e escolhendo as melhores opccedilotildees
No mais lhe desejamos bons aprendizados e sucesso
Consideraccedilotildees finaisConsideraccedilotildees finais
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
42
Com o nosso produto Top Fundos vocecirc recebe as melhores anaacutelises e recomendaccedilotildees de Fundos de Investimentos atraveacutes do produto mais completo do mercado Conheccedila os melhores gestores do Brasil e do Mundo e saiba como investir nos mais rentaacuteveis Fundos de Renda Fixa Fundos de Previdecircncia Fundos Internacionais Fundos Multimercados Fundos de Accedilotildees e Fundos Imobiliaacuterios
Se vocecirc ficou com alguma duacutevida clique aqui e fale com a equipe da Capitalizo
Importante Esse material eacute de cunho educacional e natildeo representa oferta anaacutelise ou recomendaccedilatildeo de investimentos
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
43
Analistas Responsaacuteveis
Daniel Karpouzas Barcellos CNPI EM-1855
Ficou com alguma duacutevida Entre nos links abaixo
E-mail Whatsapp
Conecte-se com a Capitalizo
wwwcapitalizocombr
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure
44
Este material foi elaborado pela Capitalizo Consultoria Financeira e natildeo deve ser considerado um relatoacuterio de anaacutelise para os fins do artigo 1ordm da Instruccedilatildeo CVM nordm 483 de 6 de julho de 2010 Este material tem caraacuteter meramente informativo natildeo constitui e nem deve ser interpretado como sendo material promocional solicitaccedilatildeo de compra ou venda oferta ou recomendaccedilatildeo de qualquer ativo financeiro investimento sugestatildeo de alocaccedilatildeo ou adoccedilatildeo de estrateacutegias por parte dos destinataacuterios Os prazos taxas e condiccedilotildees aqui contidas satildeo meramente indicativas As informaccedilotildees contidas neste relatoacuterio foram consideradas razoaacuteveis na data em que ele foi divulgado e foram obtidas de fontes puacuteblicas consideradas confiaacuteveis A Capitalizo natildeo daacute nenhuma seguranccedila ou garantia seja de forma expressa ou impliacutecita sobre a integridade confiabilidade ou exatidatildeo dessas informaccedilotildees Este relatoacuterio tambeacutem natildeo tem a intenccedilatildeo de ser uma relaccedilatildeo completa ou resumida dos mercados ou desdobramentos nele abordados Os instrumentos financeiros discutidos neste material podem natildeo ser adequados para todos os investidores Este material natildeo leva em consideraccedilatildeo os objetivos de investimento situaccedilatildeo financeira ou necessidades especiacuteficas de qualquer investidor Os investidores devem obter orientaccedilatildeo financeira independente com base em suas caracteriacutesticas pessoais antes de tomar uma decisatildeo de investimento A Capitalizo natildeo se responsabiliza por decisotildees de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informaccedilotildees divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuiacutezos diretos ou indiretos que venham a decorrer da utilizaccedilatildeo deste material ou seu conteuacutedo Os desempenhos anteriores natildeo satildeo necessariamente indicativos de resultados futuros Este relatoacuterio eacute destinado agrave circulaccedilatildeo exclusiva para a rede de relacionamento da Capitalizo Fica proibida sua reproduccedilatildeo ou redistribuiccedilatildeo para qualquer pessoa no todo ou em parte qualquer que seja o propoacutesito sem o preacutevio consentimento expresso da Capitalizo
Disclosure