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A (juris) prudência do registrador intérprete

Fortaleza, 20 de setembro de 2011.

Hercules Alexandre da Costa Benício

Função do registrador imobiliário brasileiro

Poder vinculado x Poder discricionário

Modelos de interpretação das normas

Impactos da (in)adequada interpretação

Novos horizontes para os registradores

A função do registrador imobiliário

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• Formas: imediata x mediata • O registro imobiliário, no Brasil, é um

instrumento para (in)formação de situação jurídica referente a direitos sobre bens imóveis e referente aos titulares de tais direitos.

• Segurança jurídica• Prevenção de litígios

CONCLUSÕES do Primeiro Tema (Registro e Desenvolvimento do Crédito Imobiliário) no XV Congresso Internacional de Direito Registral

(Fortaleza, 2005)

3. A principal função do Registro da propriedade consiste em atribuir segurança jurídica imobiliária ao mercado que, por sua vez, constitui um requisito imprescindível para a existência do empréstimo hipotecário e das demais formas de garantia imobiliária.

Função econômicados sistemas registrais

Prover informações relevantes a respeito da situação jurídica de bens imóveis e dos

titulares de direitos sobre tais bens, fornecendo segurança e certeza ao

mercado, reduzindo custos de transação, o que acarreta crescimento econômico e

valorização dos bens.

Economia e direito de propriedade

Quanto mais seguros são os títulos dos proprietários, maiores investimentos estarão dispostos a realizar na terra,

gerando melhor aproveitamento econômico.

Registro de direitos x Registro de documentos

Vantagens do sistema registral mais seguro:

• Menor custo de transferência da propriedade

• Redução dos custos operativos para formalizar empréstimo com garantia

• Maior agilidade para formalizar e para executar hipoteca

• Valor mais módico das taxas de juros nos empréstimos


(Fortaleza, 2005)

• 4. A proteção que o Registro de direitos, dotado de fé pública, outorga ao adquirente frente aos vícios que possam afetar a cadeia causal da qual deriva seu direito, provoca um aumento do nível de segurança jurídica imobiliária em comparação àquele que o Registro de títulos ou a mera oponibilidade proporciona.

Há como antever bolhas econômicas relativas ao financiamento imobiliário no Brasil?

A importância de prévia verificação:

a) da capacidade de endividamento do tomador de crédito;

b) da adequação da avaliação do bem dado em garantia;

c) da não abusividade de cláusulas.

Conciliação entre a segurança estática e a dinâmica

“ É certo que tanto registro imobiliário, quanto o tabelionato de notas estão destinados à segurança jurídica, mas não do mesmo modo. O notário dirige-se predominantemente a realizar a segurança dinâmica; o registrador, a segurança estática; o notário, expressando um dictum – conselheiro das partes, cujo actum busca exprimir como representação de uma verdade e para a prevenção de litígios; de que segue sua livre eleição pelos contratantes, porque o notário é partícipe da elaboração consensual do direito; diversamente, o registrador não exercita a função prudencial de acautelar o actum, mas apenas a de publicar o dictum, o que torna despicienda a liberdade de sua escolha pelas partes: o registrador não configura a determinação negocial.”

(Ricardo Dip, Querem matar as notas? In: Registros Públicos e Segurança Jurídica. Porto Alegre: Safe, 1998, pp. 95-96)

“O registro imobiliário está voltado às exigências da segurança estática do domínio e direitos reais menores sobre imóveis e da segurança dinâmica do comércio e do crédito predial.”

(Ricardo Dip, Registro de imóveis: vários estudos. Porto Alegre: IRIB e Safe, 2005, p. 62)

CASO PRÁTICO

Pessoa jurídica pretende alienar imóvel.

É necessária a apresentação de certidão de regularidade fiscal, relacionada às contribuições previdenciárias e aos tributos administrados pela Receita Federal?

Lei nº 8.212/91Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND,

fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: I - da empresa: b) na alienação ou oneração, a qualquer

título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto

no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.

§ 3º O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringirem o disposto no artigo anterior incorrerão em multa aplicada na forma estabelecida no art. 92, sem prejuízo da responsabilidade administrativa e penal cabível.

TJSP – Ap Cível nº 0263444-14.2009.8.26.0000 12ª Câmara de Direito Público

Rel. Des. Venício Antonio de Paula Salles DJ 08.08.2011

• Mandado de segurança – pretensão de afastar a exigência feita pelo tabelião de notas da apresentação da certidão negativa de débitos federais como condição para a lavratura de escritura com referência à alienação de bem imóvel – admissibilidade – a comprovação da regularidade fiscal não pode ser pressuposto da efetivação do registro da transação imobiliária, sob pena de configurar meio indireto de cobrança de tributos – sentença reformada para conceder a segurança. Recurso provido.

• REsp 92.500/AM (Rel. Min. Eduardo Ribeiro)

Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?

Questões ainda controvertidas:

a)Existência de limite para aumento de área para que se permita a realização da averbação de retificação pela forma consensual

(LRP, art. 213, II, e §11º, II. CC, art. 500)



b) Registro de títulos que carreguem negócio jurídico de permuta de terreno ou parte ideal de terreno por unidades a serem construídas

(LRP, art. 167, inc. I, item 30)



c) Registro de título que carregue negócio jurídico anulável



d) Registro de escritura pública de desconstituição de bem de família voluntário sem prévio alvará judicial

(CC, arts. 1719 e 1720)



e) Necessidade de justa causa em doações que imponham inalienabilidade e incomunicabilidade, quando o negócio jurídico implicar antecipação de legítima

(CC, art. 1848)



f) Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação majoritária de estrangeiros

(Lei 5.709/71, art. 1º, §1º)



g) Averbação de título comprobatório de união estável

(LRP, art. 246)

A qualificação dos títulos pelo registrador

• Os serviços registrais (e notariais) são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. (Lei 8.935/94, art. 1º)

• A grave responsabilidade do registrador no momento da qualificação do título.

Negar acertadamente registro a título judicial, porque o título não satisfaz requisitos legaisameaça de prisão do registrador por suposto crime de desobediência pela autoridade judicial. CNJ. PP nº 000749-61.2011.2.00.000

Registrar título judicial que não satisfaça requisitos legais processo administrativo disciplinar, ação de responsabilidade civil pela parte prejudicada etc.

Falha de interpretação e sanção administrativa

Constatadas irregularidades em Cartório Extrajudicial, e tendo sido verificado que estas tiveram origem em entendimento equivocado de normas e decisões administrativas, o que denota inexistência de má-fé ou dolo, deverá ser aplicada ao notário responsável pela Serventia a penalidade de repreensão prevista no art. 32, I, da Lei nº 8.935/94.

(TJDFT, PAD 2789/2009, Julg: 04/03/2009)

Suscitação de dúvida registralPrudência ou Covardia?

Um verdadeiro jurista não pode se contentar com nada menos do que uma interpretação perfeita (adequada).

Classes de Registradores

• DESCANSADO / CONFORTADO / MEDROSO

• EXTREMAMENTE CAUTELOSO

• PRUDENTE

• VANGUARDISTA

• AVENTUREIRO / TEMERÁRIO

Os limites interpretativos do registrador e do juiz

• REGISTRADOR qualificação negativa do título + irresignação do interessado = suscitação de dúvida registral

• JUIZprincípio da vedação do non liquet

• CPC, art. 126. “O juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito.”

Arsenal hermenêutico do Juiz

• Decreto-lei nº 4.657/42, art. 5º: “Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.”

• CPC, art. 335: “Em falta de normas jurídicas particulares, o juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece e ainda as regras da experiência técnica, ressalvado, quanto a esta, o exame pericial.”

DOS PROCEDIMENTOS ESPECIAIS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA

• CPC, art. 1.109: “O juiz decidirá o pedido no prazo de 10 (dez) dias; não é, porém, obrigado a observar critério de legalidade estrita, podendo adotar em cada caso a solução que reputar mais conveniente e oportuna.”

• E O REGISTRADOR IMOBILIÁRIO?

A prudência do registrador intérprete

• O QUE É INTERPRETAÇÃO ÓTIMA?

• O ato de interpretar/aplicar a norma ao caso concreto envolve discricionariedade?

• Poder Vinculado x Poder Discricionário

• Casos difíceis x Casos fáceis

A quem é concedido, no sistema jurídico brasileiro,

o poder de determinar o sentido e alcance das normas jurídicas

?

Modelos de interpretação / aplicação das normas

• Modelo silogísticoEscola da Exegese. Pandectistas.

• Modelo realista / Escola do Direito LivrePreferências pessoais e consciência subjetiva.

• Modelo positivista de KelsenPara casos difíceis: discricionariedade.

• Modelo pós-positivista de Ronald Dworkin

Objeto da Interpretação

• Vontade do legislador

X

• Vontade da lei

Métodos de Interpretação

• Interpretação literal

• Interpretação lógica ou racionala) Elemento sistemático

b) Elemento histórico

c) Interpretação restritiva

d) Interpretação extensiva

A força normativa dos princípios

Impactos decorrentes de (in)adequada interpretação

• Deficiência na (in)formação de direitos• Violação à liberdade de contratação• Perpetuação de irregularidades urbanísticas, fundiárias

e ambientais• Subdesenvolvimento econômico e social• Aumento dos custos de transação• Lentificação (ou inviabilização) da circulação de riqueza• Inibição de investimentos• Recrudescimento de conflitos


(Fortaleza, 2005)

• 7. A ausência de uma correta aplicação dos princípios registrais, especialmente os de prioridade, oponibilidade, fé pública e responsabilidade ou, neste caso, de uns mecanismos de segurança econômica que garantam a indenização dos prejuízos, derivados da perda do direito assegurado, impede praticamente a existência de um mercado secundário, tanto de hipotecas quanto imobiliário.

Obstáculos a serem transpostos pelos registradores

• Legislação atécnica, sem rigor terminológico, prolixa, com antinomias

• Doutrina e jurisprudência incipientes• Regulamentação insuficiente pela União

Federal• Regulamentação não-padronizada pelas

diversas Corregedorias de Justiça

Novos horizontes para o registrador

• Organização, aperfeiçoamento e simplificação das normas afetas aos Registros Públicos

• Investimentos constantes em capacitação dos recursos humanos

• Informatização das serventias• Padronização de rotinas procedimentais• Maior interlocução com os Poderes Constituídos• Coragem prudente na qualificação dos títulos,

dando máxima eficácia aos princípios registrais

OBRIGADO!

Hercules Benício [email protected]

a (juris) prudência do registrador intérprete fortaleza, 20 de setembro de 2011. hercules...

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