a importância de um apoio especializado na administração de condomínio
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SOCIEDADE DE EDUCAÇÃO DO VALE DO IPOJUCA
FACULDADE DO VALE DO IPOJUCA - FAVIP
COORDENAÇÃO DE ADMINISTRAÇÃO
CURSO DE ADMINISTRAÇÃO COM HABILITAÇÃO EM GESTÃO DE
NEGÓCIOS
JARDENILDES XAVIER AZEVEDO
A IMPORTÂNCIA DE UM APOIO ESPECIALIZADO NA
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO
CARUARU
2010
2
JARDENILDES XAVIER AZEVEDO
A IMPORTÂNCIA DE UM APOIO ESPECIALIZADO NA
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO
Monografia apresentada ao curso de Administração
com Habilitação em Gestão de Negócios da
Faculdade do Vale do Ipojuca, como requisito
parcial para a obtenção do grau em Bacharel em
Administração, sob a orientação da Profª Myrna
Loreto, no semestre de 2010.2.
CARUARU
2010
3
Catalogação na fonte -
Biblioteca da Faculdade do Vale do Ipojuca, Caruaru/PE
A994i Azevedo, Jardenildes Xavier.
A importância de apoio especializado na administração de
condomínio / Jardenildes Xavier Azevedo. -- Caruaru : FAVIP, 2010.
47 f.
Orientador(a) : Myrna Loreto.
Trabalho de Conclusão de Curso (Administração com habilitação
em Gestão de Negocios) -- Faculdade do Vale do Ipojuca.
Inclui apêndice.
1. Apoio especializado. 2. Administração de condomínio.
I. Título. CDU 658[11.1]
Ficha catalográfica elaborada pelo bibliotecário: Jadinilson Afonso CRB-4/1367
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JARDENILDES XAVIER AZEVEDO
A IMPORTÂNCIA DE UM APOIO ESPECIALIZADO NA
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO
Monografia apresentada ao curso de Administração
com Habilitação em Gestão de Negócios da
Faculdade do Vale do Ipojuca, como requisito
parcial para a obtenção do grau em Bacharel em
Administração, sob a orientação da Profª Myrna
Loreto, no semestre de 2010.2.
Aprovada em ______ / ______ / ______
BANCA EXAMINADORA
__________________________________________________________________
MYRNA LORETO (ORIENTADORA)
__________________________________________________________________
PRIMEIRO AVALIADOR
__________________________________________________________________
SEGUNDO AVALIADOR
CARUARU
2010
5
edico esta monografia a Deus em primeiro
lugar, pois sem ele nada seria possível; a minha
família, em especial, minha mãe e a minha irmã pelo
apoio que sempre me deram; a mim mesma, que me
esforcei para concluir mais uma etapa da minha vida.
D
6
Agradecimentos
A Deus em primeiro lugar, pela força e coragem que me deu, sem o apoio dele eu não teria
conseguido.
Aos dois amores da minha vida, minha querida mãe e a minha irmã pelo apoio e confiança
que sempre me deram e pelo investimento feito na minha educação.
Aos colegas e professores que me ajudaram de alguma forma.
A professora Anne Karine, pela grande força que me deu na orientação deste trabalho.
A professora Myrna Loreto, pela orientação deste trabalho.
7
“O objeto da administração é bem explícito, ou seja, as
organizações, porém sua finalidade última não é o
conhecimento pelo conhecimento nem explicação de fenômeno e
sim as realizações concretas que busquem satisfazer
necessidades sociais tanto de clientes quanto de participantes”
(DRUCKER, 1981, p.10)
8
RESUMO
O objetivo do presente estudo é mostrar a importância de uma Administradora de
Condomínio para os condomínios, ou seja, a interação de um apoio especializado com
profissionais capacitados, observando o antes e o depois da contratação da administradora,
identificando as mudanças feitas e suas conseqüências, levando em consideração que para
administrar um condomínio assim como qualquer outra empresa é necessário o
conhecimento administrativo para que os objetivos almejados sejam alcançados sem riscos.
Para alcançar tais objetivos foram feitas pesquisas bibliográficas, entrevistas com os
síndicos dos condomínios estudados, como também foram estudados conceitos do que é
uma administradora de condomínio o que faz e teorias administrativas.
PALAVRA-CHAVE: Apoio especializado Administração de Condomínio
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ABSTRACT
The objective of the present study is to show the importance of an Administrator of
Condominium for the condominiums, that is, the interaction of a support specialized with
enabled professionals, observing before and after the act of contract of the administrator,
identifying the done changes and its consequences, leading in consideration that stops
managing a condominium as well as any another company is necessary the administrative
knowledge so that the longed for objectives are reached without risks. To reach such
objectives bibliographical research had been made, interviews with syndics of the studied
condominiums, as well as concepts had been studied of what she is a condominium
administrator what makes and administrative theories.
WORD-KEY: Support Specializing Administration Condominium
10
Lista de Figuras
FIGURA 1 Qualidades principais de uma administração eficaz. ......................23
11
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO.............................................................................................. 10 1.1 OBJETIVOS............................................................................................... 12 1.1.2 Objetivo Geral......................................................................................... 12 2.2 Objetivos Específicos.............................................................................. 12 2 REFERENCIAL TEÓRICO..................................................................... 13 2.1 Conceitos de Administração.................................................................. 13 2.1.2 O Administrador.................................................................................. 13 2.2 Conceitos de Condomínio........................................................................ 14 2.3 Tipos de Condomínios................................................................................ 14 2.4 Viver em Grupo.................................................................................... 16 2.5 Vantagens e Desvantagens de Morar em Condomínio.............................. 17 2.5.1 Condomínio Horizontal......................................................................... 17 2.5.2 Condomínio Vertical........................................................................ 18 2.6 A importância do representante legal do Condomínio o síndico.......... 19 2.7 A Importância do Auxilio das Administradoras de Condomínio............. 21 2.8 As funções de uma Administradora de Condomínio 22 3 METODOLOGIA.................................................................................. 25 3.1 Tipos de Pesquisa................................................................................ 25 3.2 Objeto do estudo.................................................................................. 25 3.3 Instrumentos de coleta de dados......................................................... 26 3.4 Interpretação e Análise dos dados............................................................. 26 4 ANÁLISE DOS RESULTADOS.................................................................... 27 4.1 Características e Histórico da Empresa..................................................... 27 4.1.1 Características da Empresa Administradora........................................... 27 4.2 Análises dos dados coletados.................................................................... 29 4.3 Os principais impactos após a contratação da Administradora de Condomínios.....................................................................................................
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5 CONSIDERAÇÕES FINAIS.......................................................................... 39 REFERÊNCIAS................................................................................................ 41 APÊNDICES I - ENTREVISTA COM OS SÍNDICOS....................................... 44 APÊNDICES II- FOTOS DOS CONDOMÍNIOS............................................... 45
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1 INTRODUÇÃO
Os seres humanos sempre viveram em grupos, as tarefas eram definidas
para cada membro do grupo onde existia um indivíduo responsável pela "gerência"
daquela comunidade. Hoje, preserva-se o hábito de viver em conjunto, o homem
aperfeiçoou a sua forma de administrar as comunidades. Sob forma de condomínio
e sem a característica de ser uma simples tarefa de um dos membros do grupo, a
administração de condomínio surge como uma atividade que sofre profundas
transformações, tornando-se cada dia mais profissional, transformando-se em um
negócio.1
Rachkorsky (2010, p. 2) afirma que:
Morar em condomínio representa a opção mais moderna, segura, completa e economicamente viável, morar em condomínio é uma arte, exercício máximo e diário de cidadania e democracia. Os condomínios são notáveis exemplos de sociedades organizadas. Quem opta por morar em condomínio, precisa estar bem preparado para participar da vida coletiva, colaborando para o convívio harmonioso, equilibrado e pacífico entre as famílias.
Viver em condomínio não é uma tarefa fácil, requer muito bom senso, espírito
de grupo e respeito ao próximo, além de disciplina e atendimento as normas e
regras de convivência. O condômino deve ficar sempre preparado para debater e
resolver questões bastante complexas e delicadas tais como barulho, vazamento,
festas, cachorros, vagas de garagens, inadimplências, segurança, previsão
orçamentária, rateios extraordinários, dentre outras situações.
Por todos esses problemas citados, observa-se a necessidade do condomínio
contar com um apoio de uma equipe de profissionais especializados, tais como uma
administradora de condomínio que irá fornecer pessoal capacitado para todas as
áreas que o condomínio necessitar. As administradoras de condomínio abrangem
uma grande área de atuação desde a parte jurídica a contratação de pessoal,
sempre lembrando que um condomínio é uma empresa e precisa ser bem
administrada para se obter sucesso desejado.
Diante disso, se percebeu a possibilidade de estudar alguns condomínios da
cidade de Caruaru por ser um município brasileiro do estado de Pernambuco, mais
1 Informações disponíveis no site: http// dadomoura.com/2007/03/15/o-desafio-de-ser-diferente>
Acesso em 12 de Outubro de 2010.
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populoso do interior do estado, localizado na região do agreste, com uma população
residente de 298.501 habitantes segundo o IBGE/2006 (Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística). Ou seja, o desenvolvimento econômico de Caruaru, faz dela
uma cidade pólo para os outros municípios da região. Entre os segmentos em maior
ascensão na Capital do Agreste está o de construção civil, que de janeiro a
dezembro deste ano de 2010 terá um crescimento efetivo de 10%, um número que
se mantém acima da média nacional, que não passa dos 8%.2
A relevância deste estudo baseia-se na prerrogativa de que os condomínios
precisam analisar criteriosamente a viabilidade de um apoio administrativo
especializado, pois toda a estrutura do condomínio pode ser abalada se não tiver
uma boa administração à frente, dando suporte para os seus condôminos.
O presente estudo é bastante importante para todos que moram e
administram condomínios conhecer como e quais são os métodos utilizados pelas
administradoras de condomínios para melhor gerir os condomínios junto com os
seus representantes.
Sendo assim, a justificativa prática deste estudo tem como objetivo auxiliar os
condôminos e síndicos para que, possam conhecer sistematicamente o processo de
como se deve administrar corretamente os condomínios e, desta forma, planejar
melhor o processo de crescimento e desenvolvimento, visando gerar fluxo de
benefícios futuros. Portanto, este tipo de gestão de administração de condomínio
especializado é de grande importância para qualquer condomínio.
Por esses e outros motivos, torna-se necessário estudar as empresas
Administradoras de condomínios e os condomínios, para identificar a importância de
um apoio profissional na administração de condomínio interagindo com os síndicos.
Para esse estudo foi analisados condomínios administrados por uma empresa
de Administração de Condomínios, localizados na Cidade de Caruaru-PE,
considerando fatores como crescimento populacional, aumento da marginalização
com isso o aumento de construções civis verticalizadas e de condomínios fechados
afastados do centro da cidade.
2 Informações disponíveis no site:
http//www.ibge.gov.br/home/estatistica/economia/pibmunicipios/2006/tab08.pdf>Acesso em 15 de
Outubro de 2010.
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Este trabalho buscará com a teoria auxiliar as pessoas que lidam com
determinados tipos de problemas dentro do seu condomínio, e em busca de solução
para estes conflitos existentes nos condomínios o trabalho esclarecerá e tirará
dúvidas que são freqüentes entre os síndicos e os condôminos. As informações
contidas neste estudo serão de grande valor para todos que vivem em condomínio,
seja vertical ou horizontal.
Dessa forma, o presente estudo tem como finalidade averiguar se os
condomínios estão sendo administrados de forma eficiente e eficaz com relação à
prestadora de serviço à administradora do condomínio buscando identificar a sua
importância para o condomínio. Tendo como foco principal a importância de um
apoio especializado na administração de condomínio que, por ventura é necessário
para o crescimento e desenvolvimento do condomínio, ou melhor, de qualquer
empresa que anseia competitiva no mercado. Pelo o que foi exposto a pesquisa será
direcionada pela seguinte indagação: Qual a importância de um apoio
especializado na administração de condomínio em Caruaru/PE?
1.1 OBJETIVOS
1.1.1 Objetivo Geral
Verificar se há importância um apoio especializado na administração de
condomínio.
1.1.2 Objetivos Específicos
1. Identificar algumas vantagens e desvantagens de morar em condomínio.
2. Expor minuciosamente o conceito de administração de condomínio.
3. Definir as funções da administradora de condomínio.
4. Verificar se os condomínios estudados estão satisfeitos com a administradora
do condomínio através da visão do síndico.
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2 REFERENCIAL TEÓRICO
2.1 Conceitos de Administração
Administração é definida como trabalho com recursos humanos; financeiros e
materiais, para atingir objetivos organizacionais através dos desempenhos e das
funções de planejar, organizar, liderar e controlar. Deve-se observar que a função da
administração é alcançar o objetivo ou os objetivos da organização (BERNARDES E
MARCONDES, 2006).
2.1.2 O Administrador
Os administradores sempre existiram, porém com características diferentes
ao longo da história, mudando à proporção que as organizações se alteravam até
chegar ao profissional dos dias atuais.
No sentido amplo e coloquial, o termo administrador é usado para designar
todo aquele que administra algo, toma conta dos recursos envolvidos, cuida do seu
funcionamento, tendo em vista os objetivos estabelecidos (TACHIZAWA E SCAICO,
2007). No entanto, no sentido estrito e técnico, o termo administrador é utilizado em
associação como entidade objeto do ato de administrar, isto é ele é o administrador
de uma organização de grande porte. Isto ocorre, ainda no contexto das
organizações, qualquer que seja sua natureza (TACHIZAWA, 2006).
O administrador possui dois grupos de funções: as sequenciais e as
contínuas. Segundo Bernardes e Marcondes (2006): as funções seqüenciais
dirigidas para organização como um todo são: planejar: planejar o mercado, decidir
sobre os serviços a serem prestados e prever a estrutura exigida em termos local,
equipamentos; capital etc. Implantar: concretizar os planos; Operar: por em prática
os processos da empresa; Avaliar: analisar se esta tudo bem; do contrário repetir o
processo. As funções continuas voltadas para as pessoas são: estimular os
membros da organização; coordenar: dirigir, comandar; controlar: verificar e corrigir.
O ideal para o administrador é que ele atinja o nível de excelência que é a
obtenção da eficiência e eficácia na utilização dos recursos da organização.
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2.2 Conceitos de Condomínio
Segundo Quadros (1998, p. 124), condomínio quer dizer “domínio exercido
juntamente com outrem.” A propriedade, portanto, possui vários donos, que são
chamados de condôminos ou co-proprietários, que formam um grupo. O condomínio
é uma propriedade em comum; co-propriedade, na qual proprietário pode usar
livremente a coisa conforme seu destino, e exercer todos os seus direitos
compatíveis com a indivisão, reinvidicá-la de terceiros e alhear ou gravar a
respectiva parte dividida (SOUZA, 2007)
Schwatrz (2009, p.15) diz que “condomínio é uma extensão do nosso lar, uma
pequena célula da sociedade, onde temos direitos e deveres e ocupamos um
espaço quer sejamos atuantes ou não”. Segundo Pereira (2001, s/p):
O condomínio ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem. Tecnicamente, e segundo a legislação brasileira, temos expressado que a idéia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. No Brasil tem-se o condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas tem igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem assegurada uma fração, ou quota da coisa”.
No condomínio todos os condôminos têm direitos e obrigações mesmo que
estes não sejam atuantes. Muitos perdem o seu espaço deixando que outros
ocupem não cobrando o que é de direito como tomada de decisões em reuniões
extraordinárias do condomínio, tendo que aceitar o que os outros determinaram
devido à ausência do mesmo, tendo que aceitar sem nenhum poder de
questionamento, pois, no regimento interno do condomínio tem uma cláusula que diz
que o que for decidido em reunião pelos presentes deverá ser cumprido por todos.
2.3 Tipos de Condomínios
Para Schwartz (2009), os condomínios podem ser de estrutura horizontal ou
vertical, tem sua estrutura legal baseada na escritura pública ou na convenção
particular, referentes ao imóvel em que se pretende construir edifícios ou em
conjuntos de casas com unidade autônoma, classificadas pela prefeitura como
habitacionais ou agrupadas verticalmente.
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Souza (2007 p.22) afirma que:
Condomínios horizontais são os condomínios formados por uma ou mais construções com vários planos horizontais. Outras formas de condomínios horizontais são os de casas ou unidades isoladas, como se fossem um loteamento fechado, onde há vias de circulação interna para se chegar às unidades (às quais são reservadas geralmente uma área de quintal, como se fosse parte do seu "lote"). Esses são chamados de condomínios deitados ou de casas assobradadas. Ambas as formas de condomínio são reguladas pela Lei Federal nº 4.591, de 1964.
O autor acima ainda ressalta que condomínio em edifício ou vertical são
divididos em andares ou apartamentos. Souza (2007), Esse tipo de edificação
assumiu uma maior proporção por volta do século XIX, o que tudo indica que
resultou de uma crise habitacional que se difundiu entre as populações urbanas,
depois da primeira guerra mundial. Monteiro (1998. p. 212) corrobora afirmando que:
Essa modalidade especial de condomínio surgiu depois da guerra de 1914-1918, em conseqüência da crise habitacional, que desapareceu entre a oferta e procura e se agravou com a legislação de emergência sobre o inquilinato, indefinidamente prorrogada, restringindo-se o número de construção.
No entanto, talvez date daí o crescimento das grandes construções urbanas
na posição vertical, mais tarde, culminando com os arranhas céus. Braga (2006) faz
algumas observações com relação à identificação e interpretação dos condomínios
horizontais e verticais.
De acordo com Braga (2006), Muitos leigos e até juízes, advogados,
engenheiros e principalmente os Corretores de Imóveis confundem quando um
Condomínio é do tipo “horizontal” ou “vertical”, dizendo ser aquele (o horizontal) o de
casas construídas no mesmo plano, ou seja, uma ao lado da outra ou com pouca
distância entre elas, mas dentro de um mesmo terreno, enquanto este (o vertical)
seria o de edifícios ou prédios de apartamentos ou salas comerciais, pois as
unidades estão construídas uma sobre as outras, alguns o denominam “condomínio
por andares”. Braga (2006 s/p) afirma que:
O condomínio, quando usado para indicar o tipo de edificação , se foi construída para cima (Edifício) ou uma casa ao lado da outra, tem por objeto identificar qual o elemento que separa as unidades habitacionais. Se a parede que as separa for horizontal, o condomínio é vertical; se a parede for vertical, o condomínio será horizontal, pois o que importa é saber qual plano é dividida a edificação: se horizontal, é vertical o condomínio; se vertical, é horizontal o condomínio’.
18
Portanto, o que se pode concluir é que o formato geométrico das construções
não tem o mesmo significado jurídico para identificar o tipo de obra, a posição das
paredes que separa os apartamentos ou os andares é que vai identificar se o
condomínio é vertical ou horizontal, no caso dos edifícios o que separa um
apartamento do outro é o piso ou o teto, que estão no plano horizontal então, se
observar por esse lado, o condomínio em edifício ele é horizontal e o que se pode
chamar de condomínio horizontal que são as casas uma do lado da outra são
condomínios verticais, pois, a parede que a s separam é verticalizada. No entanto,
esse é mais um caso onde o sentido de uma palavra para o direito é distinta da
utilizada na língua portuguesa.
2.4 Viver em Grupo
Schwartz (2009) afirma que, viver em grupo não é fácil, mas devido à falta de
segurança para a população, as pessoas estão optando pela moradia em
condomínios fechados seja ele vertical ou horizontal, porque além de fornecer
segurança, comodidade a qualidade de vida oferecida pelos condomínios são
estonteantes, ou seja, o homem sempre está em busca de atender as suas
necessidades e desejos.
Aristóteles (2009 p.18), afirma que:
O homem é um animal político onde sua característica principal é a sociabilidade, porque o homem consegue abstrair e aprender com os seus experimentos anteriores. E, mais do que aprender, consegue reproduzir e ampliar as aplicações das experiências adquiridas. Isso porque aprendeu a raciocinar. Além disso, político porque vive, sobrevive e explora as relações sociais. Embora, goste do isolamento, prefere viver em grupo. O grupo, portanto, não é essencial, mas uma opção para satisfazer suas necessidades, seus desejos, superar seus medos, e para superar suas fraquezas.
No entanto, o que realmente o homem político, como relata o autor, ele esta a
procura de um lugar que seja sociável que atenda as suas necessidades e que lhe
ofereça uma maior segurança. As pessoas estão cada vez mais preocupadas com a
sua segurança e dos seus familiares em decorrência do aumento populacional o
índice de marginalidade se expande sendo esse é um dos maiores motivos para as
pessoas procurarem locais fechados para habitarem que é o caso dos condomínios
fechados, ou seja estão sempre em busca de uma maior segurança.
19
Schwartz (2009 p.15), afirma que:
O desenvolvimento populacional sempre crescente as pessoas estão ficando cada vez mais exigentes. Esse aumento traz com ele fatores positivo e negativos. Um dos fatores negativos da superpopulação é o crescimento da marginalidade nas grandes cidades e como conseqüência um fator positivo que é o aumento da construção civil, com isso, as construtoras estão investindo em construções de condomínios mais afastados da cidade grandes garantindo segurança e comodidade para as pessoas.
Um dos efeitos do crescimento e desenvolvimento das cidades é o aumento
da demanda por moradia, que, por falta de espaço nos centros das cidades e
segurança, as pessoas estão preferindo morar em condomínios sejam eles verticais
ou horizontais.
2.5 Vantagens e Desvantagens de Morar em condomínio
Morar em condomínio - seja ele horizontal ou vertical - possui suas vantagens
e desvantagens. A seguir estão algumas delas, de acordo com Mariz (2005, s/p):3
2.5.1 Condomínio Horizontal
- Vantagens
Crianças podem brincar na rua com muito mais
liberdade. O risco de atropelamento é bem menor.
Maior área verde, organização e estrutura de lazer, cujos custos também são
muito menores
Geralmente os condomínios são mais silenciosos,
Em relação à segurança, os muros altos e a guarita com segurança treinado.
O compartilhamento dos custos do sistema de proteção possibilita usar
métodos mais sofisticados;
3 Informações disponíveis no site: http// veja.abril.br/vejasp/especial_guia_imobiliario/p_080.shtml >
Acesso em 08 de Março de 2010.
20
A probabilidade de um bandido render os moradores é quase nula,
porque o acesso é vigiado 24 horas.
- Desvantagens
O isolamento é um problema. Geralmente os condomínios ficam em áreas
afastadas, o que cria transtornos de deslocamento
Numa emergência, às vezes é mais complicado chegar a um pronto-socorro
Alguns psicólogos acreditam que morar em condomínio cria um mundo irreal
para as crianças e as tornam menos preparadas para o contato com a vida
real
Do ponto de vista da segurança, condomínios costumam inspirar excessiva
confiança. Acaba-se ignorando procedimentos mais corriqueiros de
precaução, como trancar portas e janelas
2.5.2 Condomínio Vertical
- Vantagens
A manutenção de apartamento é muito mais barata que a de casa.
Também é menos trabalhoso, porque os funcionários cuidam da manutenção
e da limpeza.
Normalmente, a possibilidade de vista bonita é maior e, em muitos casos,
conta-se com infra-estrutura de serviços.
A segurança também ganha. Dificilmente um único homem consegue praticar
um assalto. São necessárias pelo menos três pessoas para o êxito numa
ação em edifício.
A presença do porteiro, mesmo que não seja do tipo atlético, inibe o ladrão
Num edifício, todos os custos se reduzem porque são divididos entre os
moradores.
21
- Desvantagens
O barulho dos vizinhos às vezes incomoda;
É incompatível com o gosto pela criação de animais;
O espaço externo de lazer e a área verde são menores que em casa térrea e
em condomínio;
Pessoas de diferentes culturas;
Nem sempre a convivência com outros moradores é harmoniosa. São
freqüentes os desentendimentos sobre como gerir o prédio;
A segurança se fragiliza quando é maior a circulação de visitantes e
prestadores de serviço. Isso pode facilitar a entrada e a ação de assaltantes.
O risco de descuidos aumenta;
Uma vez dentro do edifício, os bandidos estão livres para promover um
arrastão, roubando vários apartamentos de uma só vez sem despertar a
atenção da polícia
Os conflitos existentes, as desavenças são comuns entre os condôminos
justamente por existir pessoas de diferentes culturas e valores distintos uma das
outras. Mas, devido à falta de segurança nas cidades as pessoas estão cada vez
mais procurando este tipo de moradia e até pela comodidade e as despesas que são
rateadas entre os condôminos. Por isso, as pessoas estão ficando cada vez mais
juntas garantindo a segurança, comodidade e lazer para si mesmo e de seus
familiares.
No parágrafo acima, observar-se que os conflitos sempre irão existir, por isso,
é necessário uma pessoa para administrar essas situações entre os condôminos
deixando ambas as partes satisfeitas. Sendo assim, faz-se necessário a existência
de um representante tanto dos condôminos como do próprio condomínio, esse
chamado de síndico.
2.6 A importância do representante legal do Condomínio o síndico
Na administração de condomínio é assim, todos os condôminos em votação
estipulam uma pessoa para que possa representá-los em nome de todos,
denominado este de síndico, responsável por tudo que acontece dentro do
22
condomínio. Para Schwartz (2009, p.21), “Esse grupo possui como representante
legal o síndico”. Esse líder chega a um ponto de não conseguir mais atender todas
as necessidades dos condôminos devido ser a ele atribuída várias funções desde a
contratação de pessoal ao financeiro do condomínio, sendo a partir desse
pressuposto que se vê a necessidade de um apoio especializado na administração
de condomínio.
Com o apoio especializado fica bem mais fácil entender, planejar, controlar e
executar todas as ações que irão gerar para todos os condôminos. A administradora
estará presente em todos os momentos, facilitando a identificação das necessidades
e desejos dos condôminos.
Schwartz (2009 p.15), afirma que:
A responsabilidade do síndico é muito importante, pois ele irá exercer funções administrativas, podendo delegá-las a outrem e, inclusive ser contratado externamente. O síndico, também denominado mandatário, é o representante legal do condomínio e poderá ser acionado judicialmente quando não cumprir com os seus deveres. O prazo do mandato é de dois anos, com direito de reeleição, mais estudiosos dizem que o ideal é que mude de síndico para que não se forme uma única forma de administrar, ou seja, não vire um vício não possibilitando novas idéias e conhecimentos inovadores.
O grupo sendo eficaz proporcionará ao síndico e aos seus auxiliares, maior
tranqüilidade e segurança nas decisões. Os resultados serão evidentes: maior
transparência para a gestão e uma grande satisfação para os moradores que se
sentirão parte importante do grupo.
Como foi visto, para que haja uma administração eficaz é necessária e
fundamental a participação dos condôminos no processo decisório. Para que uma
gestão tenha um bom desempenho, é fundamental que seja conduzida com
integridade, transparência e competência.
Integridade
Competência Transparência
Figura 1 Qualidades principais de uma administração eficaz Fonte: Schwartz, Rosely(2009. p .150).
Administração De
Condomínio
Co
23
Para Schwartz (2009 p.150), o significado para uma administração eficaz: A
integridade – é indispensável para um bom administrador que deverá escolher como
guia a convenção de condomínio aplicando com igualdade para todos não havendo
favorecimento para nenhum grupo. A transparência – Quando há a integridade
provavelmente os administradores buscarão a transparência, ou seja, possibilitará
que os condôminos tenham informações atualizadas sobre a realidade do
condomínio. A competência - É um conjunto de habilidade, atitude e conhecimento é
a capacidade de mobilizar conhecimentos, valores e decisões para agir de modo
pertinente numa determinada situação).
Schwartz (2009 p.15), afirma que:
o grupo possui como representante legal o síndico, que, dependendo do modo como desempenha o seu papel e de seu relacionamento com o grupo, estará determinando o sucesso ou fracasso da gestão, e conseqüentemente contará com a satisfação e hostilidade dos condôminos.
Segundo Souza (2007), uma organização pode ter um planejamento
adequado um controle e procedimentos, mas não sobreviverá à falta de um líder
apropriado. O líder é essencial para a sobrevivência de qualquer empresa. Existem
muitas organizações que são extremamente desorganizadas, mas, que sobrevivem
devido à presença de um líder esforçado. No entanto, o que se pode concluir é que
uma das principais tarefas do síndico que busca uma administração eficaz é
canalizar os esforços e criar no condomínio um ambiente que propicie o alcance dos
objetivos traçados.
2.7 A Importância do Auxilio das Administradoras de Condomínio
Administradora de Condomínios funciona como um auxílio dos síndicos e dos
condôminos para os diversos campos relativos à área: administração financeira,
controle de saldo bancário, aplicações financeiras, pagamento de despesas. O que
significa que uma empresa de administração de condomínios gerencia questões
funcionais a partir de direcionamentos de seus clientes que são os síndicos e os
condôminos (SOUZA, 2007).
A administração do condomínio esta centralizada na figura do síndico, que,
por causa do aumento das exigências legais, precisa de cada vez mais
conhecimento para exercer, de forma eficaz, as atividades inerentes ao cargo. O
24
problema é que muitas vezes o síndico não é uma pessoa preparada para a função,
o que resultará em ações arbitrárias, falta de controle financeiro e
conseqüentemente a elevação da taxa de condomínio (SOUZA, 2007).
Schwartz (2009 p.15), afirma que:
A função de síndico consome muito tempo e energia, de forma que são cada vez mais comuns os casos em que parte das tarefas atribuídas a ele é transferida para uma empresa especializada na administração de condomínios. O papel da administradora de condomínio é cuidar das partes administrativas e jurídicas, como a documentação do condomínio e o auxílio ao síndico nas funções burocráticas. Algumas têm departamento de engenharia, responsável pela vistoria da edificação e dos equipamentos de segurança.
Com apoio especializado, fica mais fácil entender, planejar e executar as
ações que irão gerar melhorias para o grupo de moradores como um todo. A
administradora, desde que valorize a proximidade, relacionamento e esteja presente
em todas as etapas do processo, terá sem dúvida o know-how para realmente
entender com profundidade as necessidades do condomínio.4
Para Schwartz (2009, p.39), “o síndico e os condôminos poderão escolher a
forma de administrar o condomínio, levando em conta as suas expectativas tanto de
ordem financeira como funcional”. A administradora de Condomínios anda lado a
lado com o condomínio, por isso, a necessidade de uma administradora auxiliando o
condomínio, o que significa que uma empresa de administração de condomínios
gerencia tanto as questões funcionais a partir de direcionamentos de seus clientes
(que são os síndicos e os condôminos) como as questões financeiras.
2.8 As funções de uma Administradora de Condomínio
Segundo Rachkorsky (2010 p.30), a administração de condomínio atua em
diversas áreas no condomínio que são:
- Setor Administrativo
Fornecer resposta de todos os questionamentos em tempo hábil;
4 Informações disponíveis no site: http// licitamais.com.br/noticias/news/2586.>Acesso em 30 de Maio de
2010.
25
Fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio;
Elaborar comunicados, circulares e solicitações para reservas do salão de
festas e demais áreas comuns;
Acompanhar constantemente as contas do condomínio para possíveis
reduções de custos;
Analisar o livro de ocorrências e as possíveis insatisfações dos condôminos,
com ouvidoria permanente e respostas imediatas;
Convocar e auxiliar as assembléias gerais por meio de cartas protocoladas ou
de relações de assinaturas, além de transcrição e divulgação da ata em livro
próprio e seu registro em Cartório;
Inspecionar periodicamente o condomínio, verificando as condições de
segurança, higiene, limpeza e obrigações dos empregados, mantendo o
Síndico ou seu representante legal informado, auxiliando na resolução;
Manter atualizadas as certidões necessárias para regularidade condominial;
Representar o condomínio junto aos poderes públicos e seus
concessionários.
- Setor Contábil
Emitir, receber e controlar as cotas condominiais;
Utilizar a rede bancária na resolução das questões financeiras de interesse do
condomínio;
Gerenciar toda e qualquer obrigação pecuniária (receitas/despesas) do
condomínio inclusive taxas, impostos e outros tributos de qualquer natureza,
com pontualidade;
Realizar a prestação de Contas mensal, apresentando-a ao síndico até o
décimo dia útil do mês subseqüente;
Elaborar previsões de rateios mensais e trimestrais, a critério do condomínio,
submetendo-os à aprovação do Síndico, Conselho Fiscal ou Assembléia
Geral do Condomínio;
Elaborar balancetes mensais e conciliações bancárias;
Identificar a inadimplência e adotar medidas cabíveis.
26
- Setor de RH (Gestão de Pessoas)
Gerir as relações empregatícias dos empregados, contratar e registrar, demitir
e quitar débitos, bem como os acordos trabalhistas a eles relativos, com a
participação do contador do condomínio;
Elaborar escalas de horários dos empregados do condomínio, fiscalizando
seu fiel cumprimento;
Capacitar e treinar os empregados em suas respectivas áreas, a fim de
formar uma equipe coesa e comprometida;
Elaborar e executar a folha de pagamento, acompanhar as relações sindicais
e efetuar recolhimentos dos encargos sociais;
- Setor de Gestão de Materiais
Identificar no mercado as condições mais vantajosas para atender o
condomínio na resolução dos problemas que envolvam a compra dos
insumos necessários;
Arquivar, controlar e analisar os documentos envolvidos na gestão do
condomínio como um todo;
- Setor Jurídico
Manter o condomínio permanentemente informado sobre a Legislação
específica e suas atualizações;
Assessorar na elaboração da Convenção de Condomínio e eventuais
alterações, bem como instituir e fazer cumprir o regimento interno;
Analisar previamente os contratos a serem firmados pelo condomínio e
sugerir alterações, se necessárias;
Diligenciar cobrança extrajudicial dos inadimplentes.
27
3 METODOLOGIA
3.1 Tipos de Pesquisa
De acordo com Vergara (2003), a pesquisa pode ser classificada quanto aos
fins e quanto aos meios. Quanto aos fins, a pesquisa explicativa e descritiva.
Explicativa porque, tem como principal objetivo tornar algo inteligível justifica lhe o
motivo. Visa, portanto, esclarecer quais são os fatores que contribui de alguma
forma, para ocorrência de determinado fenômeno. Por exemplo: as razões do
sucesso de determinado empreendimento e descritiva, porque expõe características
de determinadas população ou de determinado fenômeno. Pode também
estabelecer correlações entre variáveis e definir sua natureza. Não tem
compromisso de explicar o fenômeno que descreve, embora sirva de base para tal
explicação.
Quanto aos meios, a pesquisa será bibliográfica e de Campo. Bibliográfica
porque, é um estudo sistematizado e desenvolvido com base em materiais
publicados e de Campo por ser uma investigação empírica realizada no local onde
ocorre ou ocorreu o fenômeno ou que dispõe de elementos para explicá-lo. Pode
incluir entrevistas; aplicação de questionários, como por exemplo, a percepção que o
cliente tem sobre o atendimento prestado.
O objetivo deste estudo é gerar conhecimento para aplicações práticas
dirigidos a soluções de problemas específicos e terá característica de um estudo
qualitativo. Nas Entrevistas Individuais em Profundidade, um entrevistador aborda as
pessoas individualmente, motivando-as a falarem de suas idéias, conceitos e
sentimentos. Segundo, Lakatos (2004), o estudo qualitativo por possibilita a
investigação de conceitos, sentimentos e motivações que antecedem ou estão
presentes no comportamento do indivíduo e na formação das representações
sociais.
3.2 Objeto do estudo
O estudo ocorre com foco na administradora de condomínios Ativas
Administração e Negócios Imobiliários, localizada na Cidade de Caruaru-PE. Sendo
utilizado como amostra 6 (seis) condomínios dos 8 (Oito) que a empresa presta
28
serviços, que são: Condomínio do Edifício Lúcia Helena, Edifício Monalisa,Edifício
Aquarius, Edifício São Matheus, Edifício Gregório Monteiro e o Condomínio Santa
Cristina, localizados em Caruaru-PE.
A escolha dos seis Condomínios foi por não ter conseguindo entrevistar os
representantes dos outros dois condomínios devido à incompatibilidade de horários,
mas, os dados coletados com os demais condomínios foram suficientes para
identificar a relevância dos serviços prestados pela administradora do condomínio.
3.3 Instrumentos de coleta de dados
O método de coleta de dados utilizado consistiu em uma entrevista
padronizada ou semi - estruturada que é aquela que o entrevistador segue um
roteiro previamente estabelecido; as perguntas feitas ao individuo são
predeterminadas. Onde o objetivo será mensurar qual a importância de uma
administradora de condomínio para os condôminos e síndicos.
Segundo Lakatos (2002, p.92), “A entrevista é um encontro entre duas
pessoas, afim de que uma delas obtenha informações a respeito de determinado
assunto, mediante uma conversação de natureza profissional”.
3.4 Interpretação e Análise dos dados
Os dados coletados foram tratados sob uma análise qualitativa de forma que
identifique os fatores positivos e negativos, fatores esses obtidos através de análise
dos dados conseguidos, o estudo foi realizado com base na teoria utilizada nessa
pesquisa.
29
4 ANÁLISE DOS RESULTADOS
4.1 Características e Histórico da Empresa
4.1.1 Características da Empresa Administradora
- CNPJ:
11.214.2999/0001-01
- Razão Social
Ativas Administração e Negócios Imobiliários LTDA.
- Nome Fantasia
Ativas
- Ramo de Atuação
Gestão e Administração da propriedade imobiliária;
Corretagem no Aluguel de Imóveis
- Endereço
Avenida Agamenon Magalhães, nº 444, Empresarial Difusora, 9º andar salas-
412/413/429/430, Bairro - Maurício de Nassau, Caruaru-PE. CEP: 55.012-290.
- E-mail:
- Serviços Oferecidos
A Administradora presta serviços de assessoria a condomínios nas áreas
administrativa, contábil, gestão de pessoas e jurídica. O princípio da empresa é
pautar o trabalho com foco na transparência, economicidade e eficiência.
30
- Missão
Realizar a gestão da administração de condomínios com transparência,
economicidade e eficiência, visando satisfazer às necessidades dos clientes e a
qualidade de vida dos nossos colaboradores.
- Visão
Consolidar-se no setor administrativo de condomínios, como líder em
inovação e prestação de serviços com excelência, como uma organização que
respeita seus colaboradores e que além de prestar serviços, soluciona os problemas
dos seus clientes.
- Histórico
Os sócios identificaram em Caruaru, uma oportunidade no ramo de
administração de condomínio e nos negócios imobiliários, justamente devido ao
crescimento populacional que ocasiona o aumento de procura tanto por compra de
imóveis como de condomínio fechados para garantir uma maior segurança.
Percebendo assim, a necessidade de se ter um apoio especializado na
administração de condomínios garantindo a comodidade e segurança para os
condôminos.
A Ativas Administração e Negócios Imobiliários atua na gestão e
administração da propriedade imobiliária e na corretagem no aluguel de imóveis. A
organização presta serviços de assessoria a condomínios nas áreas administrativa,
contábil, gestão de pessoas e jurídica. O princípio da empresa é pautar o trabalho
com foco na transparência, economicidade e eficiência.
Sua missão é realizar a gestão da administração de condomínios com
transparência, economicidade e eficiência, visando satisfazer às necessidades dos
clientes e a qualidade de vida dos nossos colaboradores. Pensando em um longo
prazo, a Ativas tem como visão consolidar-se no setor administrativo de
condomínios, como líder em inovação e prestação de serviços com excelência,
como uma organização que respeita seus colaboradores e que além de prestar
serviços, soluciona os problemas dos seus clientes.
31
- Histórico dos Condomínios
Os condomínios em estudo serão caracterizados pelas mudanças ocorridas
em conseqüência da interferência de um apoio especializado na administração de
condomínio. O desenvolvimento dessa pesquisa contribuirá para observarmos as
contribuições apresentadas ao condomínio quando são implantadas as teorias
administrativas necessárias.
Os condomínios administrado pela Ativas são prédios novos tendo em média
2 (dois) anos de construídos, portanto todos tem uma estrutura física considerada
boa, sendo assim o trabalho maior da administradora é manter e acrescentar
benfeitorias aos prédios.
4.2 Análise dos dados coletados
Tendo em vista que em Caruaru está crescendo o número de construções de
condomínios, como dito anteriormente, a cidade está se desenvolvendo cada dia
mais e, infelizmente, ocorre um aumento considerável da marginalização decorrente
do crescimento populacional e falta de segurança que o governo não proporciona a
população.
Como forma de atingir os objetivos dessa pesquisa, foram feitas entrevistas
com 6 (seis) representantes de 8 (oito) condomínios que a empresa administra,que
são os condomínios: Santa Cristina; Gregório Monteiro; Aquarius; Monalisa; Lúcia
Helena; São Matheus e os condomínios que ficaram de fora deste estudo foram os
condomínios: Flamboyant e o Professor Rubem de Lima Barros, pois não foi
possível a realização da entrevistas devido a incompatibilidade de horários por parte
dos possíveis entrevistados.
Nota-se nas entrevistas feitas com os representantes dos condomínios
estudados que a falta de tempo e de conhecimento para administrar o condomínio é
um dos fatores principais para a contratação de uma Administradora de Condomínio,
para dar suporte e melhor gerir o condomínio em busca de atender e suprir as
necessidades que os condôminos necessitam.
Primeiramente, foi analisado o histórico da empresa administradora, onde se
verificou a rápida expansão dos serviços prestados pela empresa, considerando o
32
tempo de atuação da mesma no mercado. Ao fazer as entrevistas com os
representantes dos condomínios, se identificou que uma administradora de
condomínio é fundamental, para o bom funcionamento do condomínio, pois uma
administradora de condomínio disponibiliza de pessoal capacitado para operar em
determinadas áreas no condomínio como zeladoria e portaria do prédio sendo capaz
de atender a expectativas dos clientes os condôminos.
Os Síndicos dos condomínios estudados em relação à entrevista
posicionaram-se da seguinte forma:
Pergunta 1: Porque o condomínio escolheu uma administradora para dar suporte?
“Porque o Sindico anterior apesar de ter experiência em outros condomínios não
era um profissional da área e apresentava falha na administração do condomínio.”
( Entrevistado 1)
“Porque o condomínio assim como qualquer empresa precisa ter conhecimento em
várias áreas, como contratação de pessoal, treinamento, contábil e até a parte
jurídica”. (Entrevistado 2)
“Para Administrar as despesas, Cobranças, Melhorias para o Condomínio e
Eventuais serviços”. (Entrevistado 3)
“Por ser um condomínio pequeno com apenas 7 andares e 14 unidades e as
pessoas são muito ocupadas e desde o inicio a construtora decidiu ter uma
administradora de condomínio, justamente pelo conhecimento que tem”.
(entrevistado 4)
“Por necessitar de profissionais capacitados cada um na sua área, por ser mais
cômodo e eficiente para todos por se tratar de pessoas ocupadas”. ( Entrevistado:5)
“Para dar o suporte necessário, ajudando na parte financeira e contratual do
condomínio, pois, mesmo sendo síndico não disponibilizo de tempo suficiente para
resolver problemas do condomínio”. (Entrevistado 6)
33
Ao observar essas respostas, foi possível perceber que todos os síndicos que
responderam a entrevista, dizem que um dos principais fatores para contratação de
uma administradora para dar suporte é o conhecimento que a empresa tem na área
administrativa e também a falta de tempo que as pessoas não têm para atender
todas as necessidades exigidas pelo condomínio. Souza (2007) corrobora afirmando
que, Administradora de condomínio funciona como um auxílio dos síndicos e
condôminos para os diversos campos relativos as áreas de:Administração
financeira, Controle de saldo bancário, Aplicações financeiras, pagamentos de
despesas, o que significa que uma empresa de administração de condomínio
gerencia questões funcionais a partir de direcionamento dos seus clientes que são
os síndicos e os condôminos.
Pergunta 2: Qual a visão que o condomínio tem em relação à ajuda que a
administradora pode oferecer?
“A visão de um trabalho profissional que oferece suporte técnico e jurídico fe
maneira transparente”. (Entrevistado 1)
“O condomínio é ciente da importância da administradora, pois, todos sabem quanto
ela oferece de comodidade e tranqüilidade tanto se tratando de pessoal qualificado,
segurança e do caixa do condomínio que o ponto chave para o condomínio fluir
bem”.( Entrevistado 2)
“A visão de que hoje vivemos em mundo globalizado e que as pessoas estão cada
vez mais ocupadas necessitando de um apoio especializado (Entrevistado 3)
“A visão de segurança, primeiro porque como se sabe condomínio é uma coisa
complicada de se dar, por serem famílias diferentes, culturas diferentes e a visão q o
condomínio tem é justamente de dar suporte em todas as áreas”. (Entrevistado 4)
“Todos sabem a importância de uma administradora, principalmente pelo respaldo
financeiro, sabendo como e quando utilizar o dinheiro do condomínio”.
(Entrevistado 5)
34
“O Condomínio em geral sabe a relevância que tem uma administradora de
condomínio para o prédio, pois sabemos que não teríamos conhecimento suficiente
para fazer o que é necessário, seguindo normas e sabendo quais os direitos e
obrigações e a administradora tem o conhecimento de todas as áreas”.
(Entrevistado 6)
Ao observar essas respostas dos entrevistados, foi possível perceber que
todos sabem e reconhecem a tamanha importância de uma administradora para o
condomínio, pois eles têm a prestadora de serviço como um eixo principal para o
sucesso do condomínio. Com base nas respostas obtidas dos entrevistados a
principal importância da Administradora de condomínio é o suporte que ela dá para o
síndico. Frazol confirma ao informar que com um apoio especializado fica mais fácil
entender, planejar e executar as ações que irão gerar melhorias para o grupo de
condôminos5.
Pergunta 3: O condomínio já teve alguma administradora antes? Porque resolveu
mudar?Porque escolheu a Administradora atual?
“Não,era apenas o síndico e resolveu mudar porque o trabalho realizado pelo
síndico não havia transparência na prestação de contas para suprir as necessidades
do condomínio como suporte técnico, jurídico e de pessoal capacitado.”
(Entrevistado1)
“Não, o prédio é novo e a Ativas é nossa primeira administradora, e escolhemos a
mesma em reunião de condomínio, sendo a empresa indicada pela construtora”.
( Entrevistado 2)
“Não, essa é a nossa primeira administradora, escolhemos a Ativas em reunião de
condomínio, onde uma moradora conhecia os serviços prestados pela empresa”.
(Entrevistado 3) 5 Informações disponíveis no site: http// licitamais.com.br/noticias/news/2586.>Acesso em 30 de Maio de
2010.
35
“Já teve sim uma administradora, resolveu mudar justamente por causa do suporte,
porque eles não estavam resolvendo os problemas em tempo hábil e administradora
atual foi escolhida em votação em reunião de condomínio”. (Entrevistado: 4)
“Já tivemos sim, resolvemos mudar porque a empresa anterior não estava tendo
controle financeiro e administrativo, Escolhemos a administradora atual porque o
prédio em geral estava necessitando de melhorias e os moradores não estavam
satisfeitos com os serviços prestados”. (Entrevistado 5)
“Não, devido ser um prédio novo onde a primeira administradora contratada foi a
Ativas, foi decidido em reunião de condomínio à contratação da administradora onde
um dos moradores conhecia os serviços da administradora contratada”.
(Entrevistado 6)
Ao observar essas respostas, foi possível perceber que todos os síndicos que
já tiveram uma administradora antes no condomínio, um dos principais motivos da
mudança de administradora foi à falta de atenção da administradora para com os
condôminos e escolheu a administradora atual, por já estarem saturados com os
serviços anteriores e a nova administradora se propôs a atender todas as
necessidades do condomínio. A administradora desde que valorize a proximidade e
o relacionamento e esteja presente em todas as etapas do processo, terá sem
dúvida o know-how pra atender as necessidades do condomínio em geral.
Pergunta 4: Na visão do síndico quais as vantagens e as desvantagens de ter uma
administradora?
“As vantagens são várias, como por exemplo, a transparência nos trabalhos
efetuados e quanto às desvantagens não foi percebida ainda”. (Entrevistado1)
“As vantagens são muitas o condomínio é uma empresa e precisa de pessoas
capacitadas para administrá-lo que tenha conhecimento em diversas áreas que o
36
condomínio necessite e uma desvantagem que eu vejo é a de ter que pagar”.
(Entrevistado 2)
“As vantagens são inúmeras, não precisamos nos preocupar com pagamentos e
cobranças a serem feitas, contratação de pessoal, demissão entre outros fatores. E
a desvantagem que eu vejo é a de ter que pagar a uma pessoa de fora para
administrar o condomínio”. (Entrevistado 3)
“As vantagens é ta sempre bem informado sobre a parte jurídica e financeira e a
principal desvantagem e ter que pagar uma pessoa de fora, além de ter que dar um
desconto ao síndico quando ele exige”. (Entrevistado 4)
“São muitas as vantagens, devido o conhecimento teórico e prático que a
administradora de condomínio, sabendo como proceder e a administradora sabe o
momento certo para agir, e uma desvantagem que eu vejo é a burocracia, pois
demora um pouco para os resultados serem concretizados.” (Entrevistado 5)
“As vantagens são muitas, pois com uma administradora capacitada podemos ter
um controle sobre a movimentação financeira e contratual de pessoal qualificado e
desvantagem não se vê nenhuma a não ser o valor que tem que ser pago
mensalmente que não é um valor alto”. (Entrevistado 6)
Ao observar essas respostas, foi possível perceber que para os síndicos
entrevistados não se tem nenhuma desvantagem em se ter uma administradora de
condomínio, apenas o valor que tem que ser pago, mas que com a contratação de
uma administradora gera mudanças que, comprovadamente, reduzem as despesas,
aumentam a transparência, geram mais tranqüilidade e melhores chances de
sustentabilidade dos condomínios.
Pergunta 5: O condomínio está satisfeito com os serviços prestados pela
administradora?
37
“Sim, todos estão elogiando a nova administração do condomínio”.
(Entrevistado 1)
“Sim, encontro os moradores e eles elogiam a administradora”. (Entrevistado 2)
“Sim, pois a administradora esta sendo capaz de resolver todos os problemas e
atender as necessidades do condomínio , mesmo fazendo pouco tempo de
atuação”. (Entrevistado 3)
“A administradora atual faz pouco tempo que esta atuando no condomínio, na minha
visão de síndica estou muito satisfeita, pois, estou tendo uma reciprocidade por
parte da administradora”.( Entrevistado:4)
“Muito, o condomínio saio de uma crise financeira, e todos os moradores estão
reconhecendo o trabalho da Ativas, pois hoje o condomínio tem dinheiro em caixa”.
( Entrevistado 5)
“Sim, Todos comentam que o prédio esta em boas mãos, pois a limpeza do prédio é
muito boa os funcionários são pessoas qualificadas todo final de mês é enviado para
todos os moradores a prestação de contas isso faz com que todos fiquem
satisfeitos”. (Entrevistado 6)
Ao observar essas respostas, foi possível perceber que todos os síndicos
assim como todos moradores estão totalmente satisfeitos com os serviços prestados
pela atual administradora. A Administradora presta serviços de assessoria a
condomínios nas áreas administrativa, contábil, gestão de pessoas e jurídica. O
princípio da empresa é pautar o trabalho com foco na transparência, economicidade
e eficiência.
Pergunta 6:Após a contratação da administradora já foram percebidas algumas
melhorias? Quais?
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“Sim, umas delas é a clareza na prestação de contas, e a limpeza geral do
Condomínio”. (Entrevistado 1)
“Sim, a limpeza do prédio os funcionários contratos são capacitados e treinados.
( Entrevistado 2)
“Sim, Pessoal qualificado, jardim pronto, nome do Edifício, cadeiras para piscina
compradas”.( Entrevistado 3)
“Sim, pois antes o condomínio não tinha zelador e o condomínio se mantinha sujo e
hoje o prédio se encontra limpo”. ( Entrevistado 4)
“Sim, todas as mudanças o prédio vivia no estado de abandona, hoje temos a
presença da administradora dentro do condomínio, temos dinheiro em caixa, Vidros
do salão de festa, nome do edifício, melhoria no quadro de funcionário e o jardim do
Edifício que esta pronto”. (Entrevistado 5)
“Sim, o condomínio foi entregue sem jardim e sem o nome hoje já temos o jardim e o
nome do Edifício, sem falar no caixa, que esta sempre positivo”. (Entrevistado 6)
Foi possível perceber que todos os entrevistados afirmam que após a
contratação da administradora já foram feita várias benfeitorias nos condomínios,
mostrando-se satisfeitos com o trabalho oferecido pela administradora. Vê tabela
p.41.
Pergunta 7: Há quanto tempo ocupa a função de síndico deste condomínio?
“90 dias (três meses)”. ( Entrevistado 1)
“150 dias (Cinco meses)” (Entrevistado 2)
“240 dias (Oito meses)” (entrevistado 3)
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“420 dias (Um ano e dois meses)” (Entrevistado 4)
“30 dias (Um Mês)” (Entrevistado 5)
“210 dias (Sete meses)” (Entrevistado 6)
Ao observar essas respostas, foi possível perceber que todos ocupam a
função de síndico há pouco tempo apenas uma das entrevistadas tem mais de um
ano que representa o condomínio. Rachkorsky (2010) diz que exercer o cargo de
síndico é uma missão extremamente árdua e complexa, com gigantescas
responsabilidades e obrigações legais. Por tudo isso, há a necessidade de o
condomínio contar com uma equipe de profissionais especializados, tais como
administradores, advogados e engenheiros.
Pergunta 8: Quanto tempo o condomínio tem um apoio especializado dando
suporte?
“Tem de apoio especializado 3 meses”. (Entrevistado 1)
“Tem de apoio especializado desde a entrega do edifício 5 meses”. (Entrevistado 2)
“Tem de apoio especializado desde a entrega do Edifício 3 meses”. (Entrevistado 3)
“Tem de apoio especializado desde a entrega do Edifício 6 anos”. (Entrevistado 4)
“Tem de Apoio especializado desde a entrega de Edifício 2 anos”. (Entrevistado 5)
“Tem de apoio especializado desde a entrega do Edifício 7 meses”. (Entrevistado 6)
Ao observar essas respostas, foi possível perceber que a maioria dos prédios
estudados são novos que tem uma média de dois anos de construídos, apenas um
tem 6 (seis) anos, e que desde o início todos optaram por contratar um apoio
especializado, com exceção do primeiro entrevistado que, mesmo o condomínio
tendo dois anos de construído só fazem três meses que foi contratada uma
administradora. Caruaru está crescendo cada dia mais o número de construções de
condomínios, hoje é comum se vê construções de edifícios na cidade, isso
demonstra que a cidade está se expandindo aumentando o número de condomínios.
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No geral os entrevistados falaram que uma administradora de condomínio tem
pessoal capacitado em várias áreas, desde a contratação de funcionários, contábil,
Gestão de material sendo capaz de pesquisar preço de mercado e na área jurídica
sabendo quais os direitos e obrigações dos condôminos um exemplo é o regimento
Interno do Condomínio que são normas que devem ser cumpridas seguindo a
legislação, isso se faz necessário o conhecimento das leis.
Então o que se pode observar é que a Administradora é o ponto chave para o
condomínio crescer de forma rápida e correta suprindo e atendendo as
necessidades que os condomínios precisam.
4.3 Os principais impactos após a contratação da Administradora de Condomínios
Dando continuidade a essa pesquisa, perguntou-se aos entrevistados quais
as principais mudanças após a contratação da administradora. Diante dessas
respostas, obtivemos os seguintes resultados:
Antes Depois
Nenhum controle financeiro. Todos os meses são enviados as
prestações de contas para todos os
condôminos.
Não tinha pessoal Qualificado. Todos foram treinados conforme a
exigência de cada condomínio.
Não tinha o nome do Edifício na parede. Hoje, a maioria já se encontra com o
nome fixado na parede.
Não tinha Jardim Todos os Jardins foram providenciados.
A limpeza do Edifício não era boa. São fiscalizados todos os dias.
Não tinha supervisor. Tem um supervisor.
Não se conseguia falar com o
responsável.
O supervisor fica com o telefone 24h
ligado.
41
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
A importância de uma administradora de condomínio é de grande valor para o
condomínio, pois a administradora controla diversas áreas do condomínio, o
condomínio é uma pessoa jurídica e assim como qualquer empresa demite e admite
funcionários, tem que ter dinheiro no caixa para fazer benfeitorias necessárias no
Edifício, por isso é de tamanha importância um apoio especializado para
planejar,controlar e liderar, tanto o capital como o pessoal.
A excelência no atendimento ao cliente além de ser uma exigência é uma
questão de sobrevivência no mercado, isso faz com que as empresas busquem a
qualidade total no atendimento para retenção dos clientes atuais. Com as
administradoras de condomínio não é diferente, as pessoas estão ficando cada vez
mais exigentes, pois tem acesso as informações que lhe permite tomar decisões
cada vez mais fundamentadas, sabem o querem e tem poder de ditar regras, por
isso que se deve colocar o cliente como foco principal nas atenções, se não for
desta forma corre um grande risco de ficar de fora do mercado.
Visando a importância da administradora de condomínio foi elaborado esse
trabalho onde se buscou responder qual a importância de um apoio especializado ao
dar suporte para o condomínio.
Foi visto que a administração é essencial devido o conhecimento necessário
para o progresso do condomínio e por ser uma empresa direcionada para esse tipo
de serviço. Justifica-se esse trabalho por se tratar de um ramo de atividade que está
crescendo cada vez mais juntamente com as construções civis e com isso
aumentando o número de condomínios na cidade de Caruaru-PE.
Com relação ao objetivo exposto no trabalho em identificar a importância de
um apoio especializado na administração de condomínio, afirma-se que a questão é
identificada como alcançada, onde foram identificadas as vantagens e desvantagens
de se ter uma administradora e a verificação se os condomínio estão satisfeitos com
a empresa administradora e juntamente foi exposto no trabalho o que é uma
administradora de condomínio e as suas funções.
Dessa forma, de acordo com o trabalho realizado, pode-se sugerir estudos
sobre a importância de um apoio especializado na administração de condomínio.
Considerando que a administradora prioriza a satisfação do cliente e estes
42
apresentam um nível de significância elevada para a sua permanência no mercado,
recomenda-se que seja adotada as seguintes medidas:
- Primar pela qualidade no atendimento como todo, garantindo que os clientes atuais
sejam fiéis e que os novos sejam atraídos, dando atenção e sendo prestativo na
resolução dos problemas.
-Desenvolver o sentimento de empatia entre o funcionário e o cliente com um bom
atendimento acompanhando em todo período do contrato, orientando e
surpreendendo as suas expectativas.
-Treinar os funcionários de modo que as atividades solicitadas sejam realizadas de
forma rápida, simples e fácil, num intuito de obter melhores resultados. Treinando a
equipe para que fiquem conhecendo passa a passo as funções que compete a cada
um.
-Demonstrar interesse em esclarecer qualquer dúvida dos condôminos, sendo
transparente, e objetivo fornecendo todas as informações necessárias.
Neste sentido, as idéias e desejos se transformam em realidade concreta, numa
combinação adequada e harmônica, entre a administradora e condomínios em geral.
43
REFERÊNCIAS
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<http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=8931> Acesso em 30 de mai de 2010.
PUBLISHERS, H. Collins. Administração Conceitos e Aplicações, 4º Ed. São
Paulo: Harbra, 1998.
DRUCKER, Peter. Liderança para o Século XXI. Traduzido por Cynthia Azevedo.
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MONTEIRO, Washington. Curso de Direito Civil, direito das coisas. 34. Ed. São Paulo: Saraiva,1998.
44
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PEREIRA, Caio. Instituições do Direito Civil. Rio de Janeiro: Forense, ano 2001.
Disponível em:<http://pt.wikipedia.org/wiki/Condom%C3%ADnio> Acesso em 30 de
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QUADROS, Jânio. Novo Dicionário Prático da Língua Portuguesa. 6.Ed. São Paulo: Rideel LTDA, 1998.
RACHKORSKY, Marcio. Tudo o que você precisa saber sobre condomínios. 1. Ed. 2º tiragem. São Paulo: Saraiva 2010.
ROESCH, Sylvia Maria Azevedo. Projeto de Estágio e de Pesquisa em Administração: Guia para estágio, trabalhos, conclusões e dissertações e estudo de caso. 3. Ed. São Paulo: Atlas, 2005.
SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando Condomínio. 12. Ed.
São Paulo: Saraiva, 2009.
SOUZA, Agnaldo Celino. Condomínio em Edifício: Manual do Condômino:
Convenções, Administração; modelo de Atas e Editais. 5 Ed. São Paulo: Atlas, 2007.
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45
VERGARA, Sylvia Constant. Projetos e Relatórios de Pesquisa em Administração; 4 Ed. São Paulo: Atlas, 2003.
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Apêndices I
Administração de Condomínio
Entrevista semi-estruturada com os Síndicos
1. Porque o condomínio escolheu uma administradora para dar suporte?
2. Qual a visão que o condomínio tem em relação à ajuda que a administradora
pode oferecer?
3. O condomínio já teve alguma administradora antes? Porque resolveu
mudar?Porque escolheu a Administradora atual?
4. Na visão do síndico quais as vantagens e as desvantagens de ter uma
administradora?
5. O condomínio está satisfeito com os serviços prestados pela administradora?
6. Após a contratação da administradora já foram percebidas algumas
melhorias? Quais?
7. Há quanto tempo ocupa a função de síndico deste condomínio?
8. Quanto tempo o condomínio tem um apoio especializado dando suporte?
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Apêndices II
Fotos dos Condomínios estudados
- Condomínio do Edifício Monalisa
Foto- 1 Foto-2 Fonte: Própria Fonte: Própria
- Condomínio do Edifício Gregório Monteiro
Foto- 1 Foto-2 Fonte: Própria Fonte: Própria
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- Condomínio do Edifício Lúcia Helena
Foto- 1 Foto-2 Fonte: Própria Fonte: Própria
- Condomínio do Edifício Aquarius
Foto- 1 Foto-2 Fonte: Própria Fonte: Própria
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- Condomínio do Edifício São Matheus
Foto- 1 Fonte: Própria
- Condomínio Santa Cristina
Foto- 1 Foto-2 Fonte: Própria Fonte: Própria