6_apostila_avaliacao.pdf

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Programa de EducaoContinuada ao Corretorde Imveis

AvaliaoMercadolgica

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AVALIAO DE IMVEIS

PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA

NOES SOBRE NORMAS TCNICAS ABNT - AVALIAO DE BENS: NBR 14.653 E AVALIAO DE CUSTOS UNITRIOS DE CONSTRUO: NBR 12721

NOES SOBRE A NORMA TCNICA ABNT NBR 12721 AVALIAO DE CUSTOS UNITRIOS DE CONSTRUO PARA INCORPORAO IMOBILIRIA E OUTRAS DISPOSIES PARA CONDOMNIOS EDILCIOS - PROCEDIMENTO

AVALIAO MERCADOLGICA DE IMVEIS

ANLISE DOCUMENTAL

VISTORIA

AVALIAO MERCADOLGICA DE IMVEIS URBANOS

ELABORAO DO PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA - PTAM


O que um Parecer Tcnico de Avaliao?

O que Avaliao de Imveis?

a preciso e fundamentao tcnica do valor de mercado dos bens ou de direitos sobre eles, o que denominamos intangveis. Esta definio feita dentro de procedimentos tcnicos e normativos, para a determinao das anlises de valor.

Os bens materiais so os imveis urbanos, rurais e industriais, os veculos, as mquinas e equipamentos, o cultivo agrcola e os semoventes.

Na categoria dos intangveis, esto includos o fundo de comrcio, os lucros cessantes, as marcas e patentes.

Qual o objetivo da Avaliao de Imveis?

a determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre ele, empregada em uma variedade de situaes, dentro e fora do mbito judicial, tais como, inventrios, dissoluo de sociedade, operaes de compra e venda, aluguel, cobrana de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinmica imobiliria e outros.

Qual tipo de imvel urbano pode ser objeto de uma avaliao?

Podem ser avaliados terrenos para habitao ou comrcio, glebas urbanizveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prdios industriais.

O que LAUDO laudo s. m.s. m.Opinio do louvado ou do rbitro.

O que PARECERparecer || - Conjugar (latim tardio *parescere, do latim pareo, -ere, aparecer) v. tr.v. tr.1. Dar mostras ou sinais; assemelhar-se.2. Afigurar-se.3. Levar a crer.v. pron.v. pron.s. m.s. m.5. Maneira de pensar ou de ver. = ENTENDER, ENTENDIMENTO, OPINIO6. Forma de pensar ou de avaliar. = JUZO, OPINIO, VOTO7. Opinio baseada em argumentos (ex.: parecer favorvel, parecer tcnico).

O que TCNICOtcnico (gregp tekhniks, -, n, artstico, habilidoso, operrio) adj.adj.adj.1. Que pertence ou relativo exclusivamente a uma arte, a uma cincia, a uma profisso.2. Relativo a tcnica.3. Relativo a ensino prtico, profissional ou tecnolgico (ex.: curso tcnico).s. m.s. m.4. Pessoa que conhece a fundo uma arte, uma cincia, uma profisso. = ESPECIALISTA, PERITO5. Profissional especializado (ex.: tcnico de contas).6. Profissional que orienta e treina uma equipa.equipe desportiva.esportiva. = TREINADOR_________________________________

FONTE: Dicionrio Priberam da Lngua Portuguesa

Definio de avaliaoavaliao | s. f.derivao fem. sing. de avaliar

avaliao (avaliar + -o) s. f.s. f.1. Acto.Ato. Ato de avaliar.2. Valor determinado por peritos, apreciao.3. Estima.

avaliar - Conjugar (a- + valia + -ar) v. tr.v. tr.1. Determinar o valor de.2. Compreender.3. Apreciar, prezar.v. pron.v. pron.4. Reputar-se.5. Conhecer o seu valor._________________________________

FONTE: Dicionrio Priberam da Lngua PortuguesaPortuguesa

PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA

ENDEREO, MUNICPIO/ESTADODATA DE REFERNCIA

N DO PARECER

DICA

Escolha sempre a melhor foto ou imagem para a capa do trabalho, preferencialmente a fachada do imvel sem carros ou pedestres na frente.

A numerao do parecer deve manter alguma relao com a data que voc fez o trabalho.

NDICE

1. OBJETIVO ........................................................................................ ........................................ n da pgina

2. DESCRIO DO IMVEL .................................................................. ........................................ n da pgina

3. CARACTERSTICAS DA REGIO ........................................................ ........................................ n da pgina


4. TERRENO ......................................................................................... ............................ n da pgina

5. CONSTRUES E MELHORAMENTOS .............................................. ............................ n da pgina

6. DOCUMENTAO ............................................................................ ............................ n da pgina

7. ANLISE MERCADOLGICA ............................................................. ............................ n da pgina

8. VALOR DO IMVEL .......................................................................... ............................ n da pgina

9. ENCERRAMENTO ............................................................................. ............................ n da pgina

ANEXOS

Plantas, mapas de localizao

Fotos e/ou imagens

Documentos fornecidos

Pesquisa de dados de mercado

Demonstrativo de clculo/ndices utilizados

Currculo do Corretor de Imveis

DICA

Todo trabalho deve conter um ndice para facilitar a identificao do tema de interesse. Alm das abreviaturas inseridas nos textos da avaliao. Ex. m = metro quadrado, R1 = referencial 1, CRECISP = Conselho Regional de Corretores de Imveis do Estado de So Paulo, COFECI = Conselho Federal de Corretores de Imveis, CNAI = Cadastro Nacional de Avaliadores de Imveis, PTAM = Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica...

A insero de imagens digitais no desenvolvimento do texto uma boa opo tambm.

1. OBJETIVO

1. Identificar o contratante, solicitante e/ou proprietrio;2. Endereo completo do imvel, inclusive o CEP;3. Finalidade: valor para venda, compra, locao, e outros;4. Data da vistoria;5. Outras observaes que entender necessrias para o trabalho.

COMENTRIOS:__________________________________________________________________________________________________

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DICA

Caso o solicitante no queira se identificar, elabore uma carta para a entrega do trabalho. importante a identificao do CEP para websites de buscas e outros mapas.Pode ocorrer solicitao para obteno de valor para venda e locao, no esquea de mencionar.Site de referncia: http://www.correios.com.br.

2. DESCRIO DO IMVEL

1. Tipo de imvel: rea, lote, casa trrea, sala comercial, sobrado, apartamento, conjunto comercial, galpo, etc.;

2. Destinao atual do imvel: por exemplo, uma casa construda para uso residencial, mas que, atualmente, est ocupada por um escritrio;

3. No caso de unidade autnoma, por exemplo: casas de vila ou em condomnio, apartamento, salas e conjuntos comerciais, lotes, etc.; descrever o condomnio, conjunto habitacional ou loteamento;

4. Quadra do imvel: indicar quais as ruas, avenidas ou outros logradouros pblicos que completam a quadra do imvel e citar a ocupao predominante dos imveis no entorno;

5. Confrontantes: indicar os imveis vizinhos nas divisas;6. Mapa de localizao: ilustrao obtida em guia ou mapa da cidade; indicar, quando possvel,

a posio da face norte;7. Como chegar ao imvel: citar vias de trfego principais de acesso;8. Pontos de referncia: distncia ao centro da cidade, da orla martima, aeroporto, porto,

praa, avenida, terminal de nibus, estaes de metr ou ferrovirias, shopping centers, museus, teatros, etc.;

9. Plano Diretor: indicar o zoneamento onde se localiza o imvel, conforme legislao municipal.

COMENTRIOS:__________________________________________________________________________________________________

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DICA

Alguns sites de mapas de ruas: http://www.apontador.com.br, http://maplink.uol.com.br;Link para o Zoneamento da cidade de So Paulo: http://portal.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/planejamento/zoneamento.Ao visitar o imvel, observe a quadra e as circunvizinhanas, no perca a oportunidade;Citar as fontes de informao e pesquisa.


3. CARACTERSTICAS DA REGIO

1. Infraestrutura urbana ou pblica: pavimentao, guias, sarjetas, drenagem de guas pluviais, redes de gua, gs encanado e esgoto sanitrio, iluminao pblica, telefone, energia eltrica, entrega de correio, coleta de lixo, cabeamento de dados/TV, transporte coletivo,

etc.;2. Uso predominante URBANO: residencial, comercial, industrial, institucional ou misto;3. RURAL - Explorao: agricultura, pecuria, agroindstria, pastagem, etc;4. Identificar nas circunvizinhanas: escolas, hospitais, postos de sade, delegacia ou posto

policial, parques pblicos, etc;5. Consultar, caso disponvel, legislao municipal, estadual e federal sobre a implantao de

novos projetos ou intervenes que impliquem na valorizao ou desvalorizao do imvel em anlise.

COMENTRIOS:__________________________________________________________________________________________________

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DICANa cidade de So Paulo, sugere-se consultar o site do Metr atravs do link a seguir, para verificar os trechos de expanso de linhas e relao de imveis desapropriados: http://www.metro.sp.gov.brTransportes pblicos no municpio de So Paulo: http://www2.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/transportes/organizacao/.

4. TERRENO

1. rea em metros quadrados (m), hectares (ha);2. Testada e demais divisas;3. Posio na quadra: esquina ou meio de quadra,

encravado, de fundo;4. Formato: regular e irregular;5. Topografia: aclive, plano, declive, abaixo ou acima

do nvel da rua;6. Seco ou alagadio (permanente ou peridico);7. Aproveitamento perante as restries legais.

COMENTRIOS:________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

DICANa cidade de So Paulo, sugere-se consultar o site da prefeitura: http://www2.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/habitacao/parcelamento_solo

5. CONSTRUES E MELHORAMENTOS

1. Tipo de construo: casa trrea, sobrado, apartamento, sala ou salo comercial, loja, escritrio, galpo;

2. reas em metros quadrados (m): construda, comum, privativa, total; mencionar a existncia de reas no averbadas;

3. Descrio dos cmodos: dormitrios, salas, banheiros, etc.;4. Padro da construo; Ano da edificao: consultar Habite-se, planta aprovada, IPTU, etc.;5. Indicar os materiais de acabamento: piso, parede, teto, portas, janelas, aparelhos e metais

sanitrios;6. Estado de conservao da construo: bom, regular ou pssimo;7. Identificao de outras melhorias construdas no imvel: muros, pavimentao, caixa dgua

elevada, cobertura, cercas, etc.;8. Mencionar alguma irregularidade de fcil constatao na construo;9. Equipamentos instalados no imvel: grupo gerador, sistema de reutilizao da gua, sistema

de aquecimento solar, cabine primria, etc.

COMENTRIOS:__________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________

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__________________________________________________________________________________________________

DICACertido de dados cadastrais do imvel emitido pela prefeitura municipal de So Paulo: http://www3.prefeitura.sp.gov.br/cert_cad/cert_cad_menu.aspSites de interesse: http://www.sindusconsp.com.br; http://www.piniweb.com;https://webp.caixa.gov.br/casa/sinapi;


6. DOCUMENTAO

1. Ttulo aquisitivo e situao dominial; certido atualizada junto ao Registro de Imveis;

2. Nmero do contribuinte municipal (IPTU-SP), mencionar valor venal; nmero do CCIR e NIRF no caso de imvel rural;

3. nus, encargos, laudmio, foros ou penses: caso necessrio, sugere-se juntar a certido atualizada do imvel e inseri-la no ANEXO correspondente;

4. Valor da taxa condominial e cotas extras de arrecadao;

5. Demais despesas ou receitas que possam interessar ao trabalho.

COMENTRIOS:__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

DICASite de interesse: http://www.cartorio24horas.com.br.Cidade de So Paulo IPTU - http://portal.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/financas/tributos/iptu;Cidade de So Paulo - ITBI - Imposto de Transmisso de Bens Imveis Inter-Vivos - Consulta Valor Venal de Referncia: http://www3.prefeitura.sp.gov.br/tvm/frm_tvm_consulta_valor.aspx.

7. ANLISE MERCADOLGICA

1. Opinio do corretor sobre o mercado imobilirio da regio do imvel;

2. Ofertas similares e transaes realizadas no mercado imobilirio da regio;

3. Mencionar que a pesquisa comparativa de imveis e suas respectivas fontes encontram-

se no ANEXO.

COMENTRIOS:___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

8. VALOR DE MERCADO DO IMVEL

1. Mtodo empregado para determinao do valor do imvel: ANLISE COMPARATIVA DE TRANSAES E OFERTAS EQUIVALENTES NO MERCADO IMOBILIRIO DA REGIO;

2. Valor do imvel: numrico e por extenso;3. Data de referncia do parecer tcnico;4. Quando houver demonstrativo de clculo,

mencionar que est no ANEXO;5. Quanto validade: O presente Parecer no

possui prazo de validade, pois representa a situao mercadolgica observada na data da avaliao e merecer revises peridicas.

COMENTRIOS:________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

DICAO parecer vlido por perodo determinado, pois o mercado imobilirio est sujeito a alteraes que podem implicar significativamente no valor do imvel.A data de referncia a que possui vnculo com o prazo de validade.Aproveite este item para tecer qualquer comentrio adicional que influenciou o valor obtido para o imvel.

9. ENCERRAMENTO

1. Fechamento do parecer tcnico;2. Local e data;3. Assinatura e nmero do CRECI;4. Aposio do Selo Certificador ao lado da

assinatura (conforme Resoluo COFECI n 957/2006 e Ato Normativo COFECI n

001/2006).

COMENTRIOS:_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


ANEXOS

Plantas, mapas de localizao

Fotos e/ou imagens

Documentos fornecidos

Pesquisa de dados de mercado

Demonstrativo de clculo/ndices utilizados

Currculo do Corretor de Imveis

COMENTRIOS:________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

DICA

Lembre-se de solicitar cpia dos documentos do imvel ao solicitante;Se optar por imagens, pode inseri-las no texto;No caso de fotos, a revelao do filme pode vir acompanhada dos respectivos arquivos de imagem.Ao entregar o trabalho ao solicitante protocolar a entrega do PTAM. Importante utilizar o selo do COFECI, se o avaliador for inscrito no CNAI Cadastro Nacional de Avaliadores de Imveis.

NOES SOBRE NORMAS TCNICAS ABNT - AVALIAO DE BENS: NBR 14.653 E AVALIAO DE CUSTOS UNITRIOS DE CONSTRUO: NBR 12721

1. PRELIMINARES

Esta parte do Curso de Avaliao Mercadolgica de Imveis do PROECCI tem por objetivo fornecer subsdios dentro das normas corretas de avaliaes de imveis, notadamente no que tange s normas ABNT NBR 14653 Avaliao de bens e ABNT NBR 12721 Avaliao de custos unitrios de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios edilcios - Procedimento, e que, ao mesmo tempo no conflitem com as competncias e atribuies profissionais.

No tem por objetivo qualificar profissionais para exercerem a funo de engenheiros ou arquitetos, mas sim buscar amparo tcnico em futuros trabalhos de Avaliao Mercadolgica, conforme Resoluo COFECI n ..............., propiciando confiabilidade na informao prestada pelo corretor de imveis, profissional atuante no mercado imobilirio, sem o qual a pesquisa de valores tornar-se-ia incipiente.

Tem-se por misso a ordenao criteriosa de Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica (PTAM), elaborado pelo corretor de imveis, assim como estabelecer alguns procedimentos mnimos que devam ser observados nas ofertas do mercado imobilirio.

Cada vez mais, as entidades representativas de classe, como o COFECI (Conselho Federal dos

Corretores de Imveis), esto preocupadas em qualificar seus profissionais. A era do amadorismo brasileiro encerrar-se- mais cedo ou mais tarde, somente uma questo de tempo, pois o prprio mercado est se incumbindo desta misso.

O artigo 39, inciso VII, do Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei n 8078/90), instrumento legal que vem cumprindo tarefa seletiva no mercado, estabelece ser vedado ao fornecedor de produtos ou servios colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servio em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou, se normas especficas no existirem, pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial CONMETRO o qual, por meio da Resoluo n 07, de 24/08/1992, estabelece a ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) como nico Frum Nacional de Normalizao.

Toda a abordagem deste trabalho foi compilada do texto original das normas tcnicas da ABNT, estando resguardados todos os direitos a este Frum de Normalizao.

2. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS - ABNT

A ABNT o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das comisses de Estudos Especiais Temporrias (ABNT/CEET), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE) formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).

Em junho de 2005, somando as normas vlidas dos diversos Comits que afetam somente a construo civil, totalizaram-se mais de 2670 normas.

Mensalmente, este gigantesco acervo sofre alteraes, atravs de cancelamentos, erratas, novas publicaes ou emendas, cujo acompanhamento divulgado pela ABNT em sua publicao denominada Boletim ABNT.

Anualmente, disponibilizado aos cidados o Programa Anual de Normalizao/ABNT que demonstra os projetos em estudo no ano e permite participao de modo ativo na elaborao dos textos.

Conforme as regras de normalizao, toda norma submetida consulta pblica antes de ser publicada, e os comentrios gerados nesta, so analisados por meio de votos de membros que no participaram de 1/3 das reunies de criao do texto-base. Aos membros da comisso facultado o direito de permitir a participao ativa do votante na defesa de sua opinio, bem como de acatar ou no, por meio de votao da maioria, os comentrios feitos.

Perguntas mais frequentes sobre normas e ABNT

01. O que uma norma tcnica?

um documento estabelecido por consenso e aprovado por um organismo reconhecido, que fornece, para uso comum e repetitivo, regras, diretrizes ou caractersticas para atividades ou seus resultados, visando a obteno de um grau timo de ordenao em um dado contexto.

02. O que uma norma nacional?

Norma que adotada por um organismo nacional de normalizao e colocada disposio do pblico. Exemplos: NBR (Brasil), DIN (Alemanha), ANSI (Estados Unidos), JIS (Japo), IRAM (Argentina).

03. O que uma norma regional?

Norma que adotada por uma organizao regional com atividades de normalizao, ou por uma organizao regional de normalizao, e colocada disposio do pblico. Exemplos: NM (normas do Mercosul), EN (normas da Comunidade Europeia).

Todos os direitos reservados. proibida a reproduo parcial ou total deste material.


04. O que uma norma internacional?

Norma que adotada por uma organizao internacional com atividades de normalizao, ou por uma organizao internacional de normalizao, e colocada disposio do pblico.

So elas: ISO (International Organization for Standardization), IEC (International Electrotechnical Commission) e ITU (International Telecommunication Union).

05. Quem escreve as Normas Brasileiras?

As Normas Brasileiras so escritas por voluntrios que atuam nas Comisses de Estudos dos Comits Tcnicos. Atravs de um processo formal de consulta pblica, todos os interessados podem apresentar sugestes aos projetos de norma, antes de sua publicao com Norma Brasileira.

06. O que so Comits Brasileiros e Organismos de Normalizao Setorial?

So os rgos tcnicos, formados por Comisses de Estudo, onde as Normas Brasileiras so desenvolvidas. A ABNT possui 57 Comits Brasileiros e 4 Organismos de Normalizao Setorial, os quais chamamos genericamente de Comit Tcnico. O Comit Brasileiro rgo da estrutura da ABNT e Organismo de Normalizao Setorial a designao dada a uma Entidade Setorial, com experincia em normalizao, credenciada pela ABNT para atuar no desenvolvimento de Normas Brasileiras do seu setor.

07. A ABNT presta assistncia (ou consultoria) da certificao ISO?

As atividades de consultoria e certificao so incompatveis. No possvel um

organismo avaliar de forma isenta um sistema que foi implantado por ele mesmo. Por isso, a ABNT no oferece servios de consultoria.

08. Qual a diferena entre ABNT NBR e NR?

ABNT NBR a sigla de Norma Brasileira aprovada pela ABNT, de carter voluntrio, e fundamentada no consenso da sociedade. Torna-se obrigatria quando essa condio estabelecida pelo poder pblico.

NR a sigla de Norma Regulamentadora estabelecida pelo Ministrio do Trabalho, com carter obrigatrio.

09. A ABNT e o INMETRO so os mesmos rgos?

No, a ABNT uma entidade civil, sem fins lucrativos, credenciada como nico Frum Nacional de Normalizao, responsvel pela elaborao das Normas Brasileiras de carter voluntrio.

O INMETRO um rgo governamental com a finalidade de formular e executar a poltica nacional de metrologia, normalizao industrial e certificao de qualidade de produtos industriais.

10. O uso das Normas Brasileiras obrigatrio?

As Normas Brasileiras so desenvolvidas e utilizadas voluntariamente. Elas tornam-se obrigatrias somente quando explicitadas em um instrumento do Poder Pblico (lei, decreto, portaria, normativa, etc) ou quando citadas em contratos.

Entretanto, mesmo no sendo obrigatrias, as normas so sistematicamente adotadas em questes judiciais por conta do Inciso VIII do Art. 39 do Cdigo de Defesa do Consumidor.

3. NOES SOBRE AS NORMAS TCNICAS ABNT NBR 14653 - AVALIAO DE BENS

As normas tcnicas de Avaliao de Bens, ABNT NBR 14653, objeto desta dissertao, foram elaboradas no Comit Brasileiro de Construo Civil (ABNT/CB-02), pela Comisso de Estudo de Avaliao na Construo Civil (CE-02:134.02), estando subdivididas em sete partes, conforme quadro a seguir apresentado:

3.1 Descrio da norma NBR 14653 - 1 Procedimentos gerais

A norma NBR 14653 composta das seguintes partes, tendo como ttulo geral Avaliao de bens, ressalvando que sero abordadas somente aquelas que guardem relao com a Avaliao Mercadolgica de Imveis, ou seja, da Parte 1 at Parte 4.

Parte 1 Procedimentos gerais;

Parte 2 Imveis urbanos;

Parte 3 Imveis rurais;

Parte 4 Empreendimentos;

Parte 5 Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral;

Parte 6 Recursos naturais e ambientais;

Parte 7 Patrimnios histricos.


De acordo com os procedimentos de normalizao, medida que forem elaboradas as partes supracitadas da NBR 14653, sero canceladas ou substitudas as seguintes:

12. NBR 5676/1990 Avaliao de imveis urbanos;13. NBR 8799/1985 Avaliao de imveis rurais;14. NBR 8951/1985 Avaliao de glebas urbanizveis;15. NBR 8976/1985 Avaliao de unidades padronizadas;16. NBR 8977/1985 Avaliao de mquinas, equipamentos, instalaes e complexos industriais;17. NBR 13820/1997 Avaliao de servides.

A Parte 1 desta norma possui carter de premissa bsica para as demais partes, sendo que somente poder ser empregada em conjunto com cada uma delas.

3.1.1 AplicaoEsta parte da NBR 14653 estabelece diretrizes e procedimentos para a avaliao de bens, classificando

sua natureza, instituindo definies e terminologia, descrevendo as atividades bsicas a serem

desenvolvidas, definindo metodologias de aplicao, especificando graus de fundamentao e

preciso, alm de indicar os requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos.Em todas as manifestaes tcnicas escritas vinculadas engenharia de avaliaes exige-se o atendimento da NBR 14653-1, vlida a partir de 30/05/2001.

3.1.2 Principais referncias normativas

So relacionadas a seguir, as normas que contm disposies que, caso sejam citadas no texto da NBR 14653-1, constituem prescries para a mesma: Decreto Federal n 81.621, de 03/05/78, que aprova

o Quadro Geral de Unidades de Medida; Resolues n 218, de 29/06/1973 e n 345, de 27/07/1990, do CONFEA.

3.1.3 Definio de termos importantes

A Parte 1 da NBR 14653 contempla 52 (cinquenta e duas) definies adotadas pela norma e que so

diferenciadas em relao s de domnio pblico.

Destacamos a seguir, algumas definies que entendemos convenientes ao objetivo de nossa anlise:

Amostra

Conjunto de dados de mercado representativos

de uma populao.ArrendamentoRetribuio pela cesso de direito explorao, uso ou fruio de um bem capaz de produzir frutos, por prazo certo e condies convencionadas.

BemCoisa que tem valor, suscetvel de utilizao

ou que pode ser objeto de direito, que integra um patrimnio. Tangvel o bem identificado

materialmente (imveis, equipamentos, etc.) e Intangvel o oposto (fundo de comrcio, marcas e patentes, etc.).

Benfeitoria

Resultado de obra ou servio realizado em um bem e que no pode ser retirado sem

destruio, fratura ou dano. Necessria aquela indispensvel para conservar o bem ou evitar sua deteriorao; til a benfeitoria que aumenta

ou facilita o uso do bem, embora dispensvel e Volupturia a que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem.

Custo

Total dos gastos diretos e indiretos necessrios produo, manuteno ou aquisio de um bem, numa determinada data e situao.

Custo de Reproduo

Gasto necessrio para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciao.

Custo de Reedio

Custo de reproduo, descontada a depreciao do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.

Dado de mercadoConjunto de informaes coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.

Depreciao

Perda de valor de um bem, devido a modificaes

em seu estado ou qualidade, ocasionadas por: decrepitude, que o desgaste de suas partes constitutivas, em consequncia de seu

envelhecimento natural, em condies normais de utilizao e manuteno; deteriorao, que

o desgaste de seus componentes em razo de uso ou manuteno inadequados; mutilao,

que a retirada de sistemas ou componentes

originalmente existentes, e obsoletismo, que

implica na superao tecnolgica ou funcional.

Empreendimento

Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercializao ou explorao econmica. Pode ser: imobilirio (loteamento, prdios comerciais ou residenciais), de base imobiliria (hotel, shopping center, parques temticos), industrial ou rural.

Fator de comercializao

Razo entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedio ou de substituio, que

pode ser maior ou menor do que 1 (um).

Parte 1 Procedimentos geraisNBR 14653-1 ABR/2001

Vlida a partir de 30.05.2001

Parte 2 Imveis urbanosNBR 14653-2 MAI/2004Vlida a partir de 30.06.2004

Parte 3 Imveis ruraisNBR 14653-3 MAI/2004Vlida a partir de 30.06.2004

Parte 4 EmpreendimentosNBR 14653-4 DEZ/2002Vlida a partir de 30.01.2003

Parte 5 - Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral.NBR 14653-5 05/06/2006

Parte 6Recursos naturais e ambientais

Parte 7Patrimnio Histrico


Liquidao forada

Condio relativa hiptese de uma venda

compulsria ou em prazo menor que o mdio de absoro pelo mercado.

ModeloRepresentao tcnica da realidade.

Parecer tcnico

Relatrio circunstanciado ou esclarecimento tcnico emitido por profissional capacitado e

legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.

PesquisaConjunto de atividades de identificao,

investigao, coleta, seleo, processamento,

anlise e interpretao de resultados sobre dados de mercado.

PreoQuantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar,

uma transao envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.

ServidoEncargo especfico que se impe a uma

propriedade em proveito de outrem.

Situao paradigma

Situao hipottica adotada como referencial

para avaliao de um bem.

Taxa de desconto

Taxa adotada para clculo do valor presente de uma despesa ou receita futura.

Tratamento de dados

Aplicao de operaes que expressem, em termos relativos, as diferenas de

atributos entre os dados de mercado e os do bem em avaliao.

Valor de mercadoQuantia mais provvel pela qual

se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.

Valor em riscoValor representativo da parcela do bem

que se deseja segurar.

Valor patrimonial

Valor correspondente totalidade dos bens da pessoa fsica ou jurdica.

Valor residualQuantia representativa do valor do bem

ao final de sua vida til.

Vantagem da coisa feita

Diferena entre o valor de mercado e o custo de reedio de um bem, quando positiva.

Fundo de comrcioBem intangvel pertencente ao titular do

negcio, decorrente do resultado de suas operaes mercantis, composto entre outros

de: nome comercial, freguesia, patentes e marcas.

Homogeneizao

Tratamento dos preos observados, mediante a aplicao de transformaes matemticas que

expressem, em termos relativos, as diferenas

entre os atributos dos dados de mercado e os do bem em avaliao.

ImvelBem constitudo de terreno e eventuais

benfeitorias a ele incorporadas, sendo classificado em urbano ou rural, em funo de

sua localizao, uso ou vocao.

Inferncia estatstica

Parte da cincia estatstica que permite extrair

concluses sobre a populao a partir da amostra.

Infraestrutura

Conjunto de obras e servios que d suporte s atividades econmicas, sociais ou utilizao

de um bem.

Instalao

Conjunto de aparelhos, peas ou dispositivos

necessrios ou acessrios utilizao de um bem.

Todos os direitos reservados. proibida a reproduo parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. proibida a reproduo parcial ou total deste material.


1. Smbolos e Abreviaturas

A norma estabelece que todas as notaes devem ser explicitadas no laudo ou parecer tcnico, com indicao das unidades de medida, conforme Decreto Federal n 81.621, de 03/05/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida.

2. Bens abrangidos pela norma

A NBR 14653-1 classifica os bens em duas categorias:

18. Tangveis: imveis, mquinas, equipamentos, veculos, mobilirio e utenslios, acessrios, matrias-primas e outras mercadorias, infraestruturas, instalaes, recursos naturais e ambientais, culturas agrcolas, semoventes; e,19. Intangveis: empreendimentos de base imobiliria, industrial ou rural, fundos de comrcio, marcas e patentes.

Procedimentos de excelncia

Na seo 6 da NBR 14653-1 so descritos todos os procedimentos que devem ser adotados pelo engenheiro de avaliaes, abrangendo sua capacitao profissional, sigilo do trabalho, propriedade intelectual, conflito de interesses na contratao, independncia na atuao, competio por preo e difuso de conhecimento tcnico.

Atividades bsicas a serem desenvolvidas

A seo 7 da NBR 14653-1 estabelece os procedimentos a serem observados nos trabalhos de avaliao, desde o incio do processo at a identificao do valor de mercado.

Os itens 7.1 e 7.2 dedicam-se documentao do bem a ser avaliado, sua requisio ao contratante ou interessado e seu pleno conhecimento, merecendo destaque o item 7.2.2, o qual preconiza que na impossibilidade da obteno de toda a documentao ou esclarecimento de eventuais incoerncias, estas sero objeto de ressalvas, bem como a indicao de pressupostos assumidos em funo dessas condies, cabendo at a desistncia da elaborao da avaliao.

Vida til

Prazo de utilizao funcional de um bem.

Vida remanescente

Vida til que resta a um bem.

Vistoria

Constatao local de fatos, mediante observaes criteriosas em um bem e nos elementos e condies que o constituem ou o influenciam.

A vistoria do bem em avaliao objeto do item 7.3 sendo prescrito que nenhuma avaliao poder prescindir de sua execuo, observando que na impossibilidade, pode-se adotar uma situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no trabalho de avaliao.

A norma ratifica que a vistoria tem por objetivo a caracterizao e conhecimento do bem em avaliao, assim como sua adequao ao seu segmento de mercado, fornecendo subsdios para a coleta de dados; recomenda ainda que sejam registradas suas caractersticas fsicas, de utilizao e todos os outros aspectos relevantes formao do valor e que possam vir a afet-lo, tais como, a existncia de estudos, projetos ou pesquisas tecnolgicas.

A NBR 14653-1 tambm recomenda o planejamento preliminar da coleta de dados, com observncia dos aspectos quantitativos e qualitativos e a anlise da situao mercadolgica.

Tambm nesta seo da norma prescrita, como atividade bsica da avaliao de um bem, a escolha da metodologia, dando-se nfase ao mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme item 7.5, o tratamento dos dados coletados, finalizando com a identificao do valor de mercado, complementado como respectivo diagnstico mercadolgico.

Mtodos para identificar o valor e o custo de um bem

A norma NBR 14653-1 prescreve que a metodologia aplicvel funo, basicamente, das seguintes caractersticas: natureza do bem em avaliao, finalidade do trabalho e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes obtidas no mercado, e se aplica a situaes mercadolgicas normais e tpicas, sendo obrigatria a justificativa de adoo de outra metodologia no prevista na norma, em casos adversos.

Para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, o item 8.2 preconiza os seguintes mtodos e respectivas definies:

Mtodo comparativo direto de dados de mercado: o valor de mercado do bem obtido atravs de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra;

Mtodo involutivo: o valor de mercado do bem fundamentado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, compatvel com as condies de mercado onde o bem est inserido, conservando suas caractersticas, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto;

Mtodo evolutivo: o valor do bem obtido pelo somatrio dos valores de seus componentes, considerando-se o fator de comercializao quando necessria a identificao do valor de mercado;

Mtodo da capitalizao da renda: o valor do bem obtido atravs de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra;

Os mtodos para identificar o custo de um bem, prescritos no item 8.3 da Parte 1 da NBR 14653, so abaixo abordados:

Mtodo comparativo direto de custo: o custo do bem obtido por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra;

Mtodo da quantificao de custo: identifica o custo do bem ou de suas partes constituintes empregando-se oramentos sintticos ou analticos, a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos.

No item 8.4 da NBR 14653-1, ratifica-se que os procedimentos de avaliao atualmente empregados para identificar indicadores de viabilidade da utilizao econmica de um empreendimento so baseados no fluxo de caixa projetado.


Especificao das avaliaes

A NBR 14653-1, na seo 9, preconiza que a especificao das avaliaes funo do prazo demandado, dos recursos despendidos, da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser utilizado.

Os trabalhos de avaliao podem ser especificados quanto fundamentao e preciso sendo que, a fundamentao ser funo do aprofundamento do trabalho (metodologia em razo da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais), enquanto que a preciso ser estabelecida quando for possvel mensurar o grau de certeza e o nvel de erro tolervel numa avaliao.

Nesta parte da NBR 14653 no so definidos os graus de fundamentao e preciso, delegando esta prescrio s demais partes constituintes da norma, estabelecendo somente que o grau I o menor.

Apresentao e modalidades do laudo de avaliaes

A seo 10 da NBR 14653-1 estabelece que o laudo dever conter, no mnimo, as seguintes informaes:

1. identificao do solicitante do trabalho (pessoa fsica, jurdica ou representante legal);

2. objetivo da avaliao;

3. identificao e caracterizao do bem em avaliao;

4. indicao e justificativa da metodologia empregada;

5. especificao da avaliao;

6. resultado da avaliao e respectiva data de referncia;

7. qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pelo trabalho de avaliao;

8. local e data do laudo;

9. outras exigncias previstas nas demais partes da NBR 14653.

Tambm prescrita nesta seo a modalidade de apresentao do laudo de avaliao, conforme item 10.2:

1. Laudo simplificado: as informaes so sucintas e necessrias ao seu entendimento;

2. Laudo completo: todas as informaes so necessrias e suficientes para ser autoexplicvel.

No item 10.3 da NBR 14653-1 define-se como laudo de uso restrito aquele que obedece a condies pr-estabelecidas entre as partes contratantes no possuindo validade para outros fins, fato este que deve ser explicitado no trabalho.

3.2. Descrio da norma NBR 14653 - 2 Imveis urbanos

3.2.1 Aplicao

O Projeto da norma NBR 14653-2 circulou em Consulta Pblica conforme Edital n 06 de 30.06.2003, com o nmero Projeto 02:134.02-001-2.

Esta parte da NBR 14653 complementa os conceitos, mtodos e procedimentos gerais preconizados na norma de avaliao de bens, Parte 1, no que diz respeito avaliao de imveis urbanos, inclusive glebas urbanizveis, unidades padronizadas e servides urbanas.

A NBR 14653-2, vlida a partir de 30/06/2004, fixa diretrizes para a avaliao de imveis urbanos, classificando sua natureza, instituindo definies e terminologia, descreve as atividades bsicas a serem desenvolvidas, define metodologias de aplicao, especifica graus de fundamentao e preciso, alm de indicar os requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos.

3.2.2 Principais referncias normativas

So relacionadas a seguir, as normas que contm disposies que, caso sejam citadas no texto da NBR 14653-1, constituem prescries para a mesma: Resoluo do CONMETRO n 12, de 12/10/1988 - Quadro Geral de Unidades de Leis Federais n 6766/79 e 9785/99, Decreto-Lei n 9760/46, e normas ABNT NBR 12721:1999 Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnio Procedimento, NBR 14653-1:2001 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais, NBR 14653-4:2002 Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos.

3.2.3 Definio de termos importantes

Aplica-se, alm daquelas constantes da NBR 14653-1, a seo 3 da Parte 2 que contempla mais 73 (setenta e trs) definies, dentre as quais selecionamos as seguintes:

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente.

rea til e rea comum = total de construo

Resultante do somatrio da rea real privativa e da rea comum, atribudas a uma unidade autnoma,

definidas conforme a ABNT NBR 12721. Calcula a rea til e a rea comum.

O anexo da NBR 14653 1 possui carter informativo, relacionando as referncias bibliogrficas pertinentes norma, notadamente no que concerne legislao federal e normas tcnicas.

1. A

NEX

O D

A N

ORM

A


BDI

Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo.

Defeitos construtivos

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial sade ou segurana

do usurio, decorrentes de falhas do projeto, do servio ou do material aplicado na execuo da construo.

Depreciao fsica

Perda de valor em funo do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de

decrepitude, deteriorao ou mutilao. (Avaliao de imvel tombado e Patrimnio Histrico).

Desmembramento

Subdiviso de um terreno em lotes destinados edificao, com aproveitamento do sistema

virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.

Domnio

Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de algum.

Edifcio

Construo com mais de um pavimento, designada a abrigar atividades institucionais, comerciais,

industriais ou habitaes multifamiliares.

Entidades tcnicas reconhecidas

Organizaes e instituies representativas dos engenheiros de avaliaes, e registradas no sistema

CONFEA/CREA.

Equipamento comunitrio

Benfeitoria que visa atender s necessidades bsicas de sade, educao, transporte, segurana ou lazer da comunidade.

Estado de conservao

Situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno.

Frao ideal

Percentual pertencente a cada um dos compradores (condminos) no terreno e nas coisas comuns da edificao.

Edifcio

Construo com mais de um pavimento, designada a abrigar atividades institucionais, comerciais,

industriais ou habitaes multifamiliares.

Gleba urbanizvel

Terreno passvel de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente,

atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento.

Idade aparente

Idade atribuda ao imvel de modo a refletir sua utilizao, funcionalidade, partido arquitetnico,

materiais empregados, entre outros.

Idade real

Tempo decorrido desde a concluso de fato da construo at a data de referncia.

Imvel alodial

Aquele livre de quaisquer nus, encargos, foros ou penses.

Imvel de referncia

Dado de mercado com caractersticas comparveis s do imvel em avaliao.

Imvel urbano

Imvel situado dentro do permetro urbano definido em lei.


Infraestrutura bsica

Equipamentos urbanos de escoamento de guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio, abastecimento de gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de acesso.

Lote

Poro de terreno resultante de parcelamento de solo urbano.

Loteamento

Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de novas vias de circulao, de

logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes.

Luvas

Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo

de remunerao do ponto comercial.

Manuteno

Aes preventivas ou corretivas necessrias para preservar as condies normais de utilizao de um bem.

Padro construtivo

Qualidade das benfeitorias em funo das especificaes dos projetos, de materiais, execuo e mo

de obra efetivamente utilizados na construo.

P-direito

Distncia vertical livre entre o piso e o teto.

Planta de valores

Representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do imvel

numa mesma data.

Ponto comercial

Bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de sua localizao e expectativa de

explorao comercial.

Quota-parte

Valor atribudo a uma frao ideal.

Renda

Fruto da explorao de bens ou direitos, ou aplicao de capital.

Terreno de fundo

Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica por um corredor de acesso.

(Terreno com acesso por passagem de servido)

(Dentre os dois terrenos, qual o que tem a maior avaliao: em aclive ou declive?)

Terreno encravado

Aquele que no se comunica com a via pblica.(Lembrete: H municpios que incluem testada mnima, e chamam de terreno encravado, podendo, s vezes, edificar de muro a muro com os vizinhos).

Terreno interno

Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessrio da malha viria do municpio ou de propriedade de particulares, e que no consta oficialmente na Planta Genrica de

Valores do Municpio.

Terrenos de marinha

Terrenos, em uma profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posio da linha do preamar-mdio de 1831 que so situados no continente, na costa martima, nas

ilhas e margens dos rios e lagoas, at onde se faa sentir a influncia das mars, ou que contornam as

ilhas situadas em zonas onde se faa sentir a influncia das mars.

Testada

Medida da frente.


Unidade imobiliria padronizada

Imvel de ocorrncia usual e repetitiva no mercado imobilirio, comprovada atravs de pesquisa

especfica, identificado de acordo com suas caractersticas construtivas.

Valor deprecivel

Diferena ente o custo de reproduo da benfeitoria e o seu valor residual.

Varivel dicotmica

Varivel que assume apenas dois valores.

Vcio

Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servios, ou os torna inadequados aos fins a que

se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor; o vcio construtivo, decorre

de falha de projeto, de material aplicado na construo ou de execuo, enquanto que o vcio de utilizao, decorre de uso inadequado ou falha de manuteno.

Vocao do imvel

Uso economicamente mais adequado de determinado imvel em funo das caractersticas prprias

e do entorno, respeitadas as limitaes legais.

3.2.4 Smbolos e Abreviaturas

A NBR 14653-2 estabelece que todas as notaes devem ser explicitadas no laudo ou parecer tcnico, com indicao das unidades de medida, de acordo com a Resoluo CONMETRO n 12, de 12/10/1988.

3.2.5 Classificao dos imveis urbanos

A seo 5 da NBR 14653-2 apresenta a seguinte classificao para os imveis urbanos:

10. Quanto ao uso: residencial, comercial, industrial, institucional e misto;

11. Quanto ao tipo do imvel: terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritrio (sala

ou andar corrido), loja, galpo, vaga de garagem, misto, hotis e motis, hospitais, escolas, cinemas e teatros, clubes recreativos e prdios industriais;

12. Quanto ao agrupamento dos imveis: loteamento, condomnio de casas, prdio de apartamentos, conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos), conjunto de salas comerciais, prdio comercial, conjunto de prdios comerciais, conjunto de unidades comerciais e complexo industrial.

3.2.6 Procedimentos de excelncia

A norma indica consulta seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.

1. Descrio das atividades bsicas

A NBR 14653-2 recomenda que sejam esclarecidos os aspectos essenciais que definiro o mtodo de

avaliao e eventuais nveis de fundamentao e preciso, destacando-se:13. finalidade: locao, aquisio, doao, alienao, dao em pagamento, permuta,

garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;

14. objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locao, outros valores, indicadores

de viabilidade e outros;15. prazo limite para apresentao do laudo;16. condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.

Quanto documentao do imvel, a norma reporta-se aos itens 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomendando, em seu prprio item 7.2, consultar a legislao municipal, estadual e federal, assim como examinar outras restries ou incentivos

que possam influenciar no valor do imvel.

Alm do preconizado no item 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, esta norma faz consideraes adicionais quanto vistoria do imvel e do entorno, destacando-se as seguintes observaes, as quais encontram-se detalhadas no texto original da norma, itens 7.3.1 a 7.3.3:

17. Caracterizao da regio: aspectos gerais, fsicos, localizao, uso e ocupao do solo,

infraestrutura urbana, atividades existentes e equipamentos comunitrios;


18. Caracterizao do terreno: localizao, utilizao atual e vocao, aspectos fsicos,

infraestrutura urbana e restries fsicas e legais ao aproveitamento;

19. Caracterizao das edificaes e benfeitorias: aspectos construtivos, qualitativos,

quantitativos e tecnolgicos, comparados com a documentao disponvel; aspectos

arquitetnicos, paisagsticos e funcionais; adequao da edificao em relao aos

usos recomendveis para a regio; condies de ocupao.No item 7.3.5.1 da NBR 14653 2, estabelece-se que a vistoria por amostragem permitida na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, desde que

previamente acertadas pelas partes, ou, se houver omisso, de um percentual mnimo de 10% (dez por cento) do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

Quando da impossibilidade de vistoria no interior do imvel, e uma vez justificada

no laudo de avaliao, de comum acordo entre as partes, a vistoria interna pode no ser realizada, conforme preconizado no item 7.3.5.2 da NBR 14653 2, permitindo-

se dar continuidade ao trabalho com base nos elementos passveis de obteno ou

fornecidos pelo contratante, como:20. descrio interna;21. vistoria da rea comum ou de outras unidades padronizadas no caso de apartamentos,

escritrios e conjuntos habitacionais, alm da obteno de informaes da respectiva

administrao;22. vistoria externa, quando unidades isoladas.

A vistoria por amostragem recomendvel nas avaliaes em massa (planta de valores) a partir da aferio dos dados cadastrais, conforme item 7.3.5.3 da NBR 14653 2.

No item 8.2.1.2 da norma, so caracterizadas as variveis do modelo, sendo dependentes aquelas que advm de uma investigao do mercado, e as independentes que se referem s caractersticas

fsicas (como rea, frente), de localizao (como bairro, logradouro, distncia a polos de influncia) e

econmicas (como oferta ou transao).

Ressalta-se no item 8.2.1.3 da norma, dedicado ao Levantamento de dados de mercado, que na amostragem devem ser descartadas as informaes que impliquem em opinies subjetivas do

informante e recomenda-se:

23. visitar, tanto quanto possvel, com o intuito de verificar todas as informaes de

interesse, cada imvel tomado como referncia;24. ficar atento aos aspectos quantitativos e qualitativos;

25. confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.

1. Procedimentos para os mtodos de avaliao

Nesta seo da norma, so descritas as recomendaes para aplicao dos mtodos de avaliao referidos na seo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001.Assim sendo, tem-se as seguintes consideraes para o objetivo em pauta, conforme a

metodologia empregada:Mtodo comparativo direto de dados de

mercado (item 8.2.1 da NBR 14653 2)

O planejamento da pesquisa, conforme preconizado no item 8.2.1.1 da norma, fundamental para a aplicao deste mtodo, pois se pretende compor uma amostra representativa de dados de mercado de imveis

com caractersticas, tanto quanto possvel,

semelhantes s do imvel em avaliao, usando-se toda a evidncia disponvel. A pesquisa inicia-se pela delimitao e caracterizao do mercado em anlise, com base em teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor.Na estrutura da pesquisa, so eleitas as variveis que so relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas suas inter-relaes preliminares com a varivel dependente.Na estratgia de pesquisa, determina-se a abrangncia da amostragem e as tcnicas a serem empregadas na coleta e anlise dos dados (quantitativa ou qualitativa), elaborando-se

os respectivos instrumentos (fichas, planilhas,

entre outros).

Para o tratamento dos dados de mercado, o item 8.2.1.4 da norma preconiza uma metodologia atravs da aplicao de fatores de homogeneizao e outra cientfica, as quais podem ser empregadas

alternativamente, e em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis.


40. O valor do terreno dever ser determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado,

ou na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo;

41. As benfeitorias devem ser apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo

mtodo da quantificao de custo;

42. O fator de comercializao deve ser levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou

menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.

Mtodo da quantificao do custo (item 8.3.1 da NBR 14653 2)Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias, podendo ser apropriado atravs das

seguintes formas:

43. pelo custo unitrio bsico (ABNT NBR 12721), item 8.3.1.1 da norma, contemplando as seguintes etapas: vistoria, clculo da rea equivalente de construo e estimao do custo de construo;

44. pelo oramento detalhado, item 8.3.1.2 da norma, contemplando as seguintes etapas: vistoria, levantamento dos quantitativos, pesquisas de custos, planilha oramentria e depreciao fsica.

Para aplicao deste mtodo, definido no item 8.2.3. da ABNT NBR 14653-1:2001, tem-se as seguintes exigncias preconizadas no item 8.2.4.2 da norma:

45. O valor do terreno dever ser determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado,

ou na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo;

46. As benfeitorias devem ser apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo

mtodo da quantificao de custo;

47. O fator de comercializao deve ser levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou

menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.

Mtodo comparativo direto de custo (item 8.3.2 da NBR 14653 2)

Lembrete: quando no mercado no se encontram imveis como referenciais, podemos utilizar

valores de locaes.

Este mtodo considera uma amostra composta por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual

so elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de

dados de mercado.

No tratamento por fatores, abordado no item 8.2.1.4.2, os dados de mercado so homogeneizados por fatores e critrios, fundamentados por estudos especficos e posterior anlise estatstica dos resultados. A norma estabelece que os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas e revisados em perodos mximos de dois anos, e devem especificar claramente a regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliao.

No caso de utilizao de tratamento de dados por

fatores, deve ser observado o Anexo B da NBR 14653-2.

O tratamento cientfico, contemplado no item 8.2.1.4.3, o tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de

modelo validado para o comportamento do mercado. No caso de utilizao de modelos de regresso linear,

deve ser observado o Anexo A da NBR 14653-2.

Mtodo involutivo (item 8.2.2 da NBR 14653 2)

As etapas constituintes deste mtodo esto definidas

no item 8.2.2. da ABNT NBR 14653-1:2001, em 8.2.2.1 a 8.2.2.10, cujos tpicos relacionamos a seguir:

26. Vistoria;27. Projeto hipottico;

28. Pesquisa de valores; 29. Previso de receitas;30. Levantamento do custo de produo do

projeto hipottico;

31. Previso de despesas adicionais (compra do imvel, administrao do empreendimento, inclusive vigilncia, impostos e taxas, publicidade e comercializao das unidades, entre outras);

32. Margem de lucro do incorporador;33. Prazos (de execuo do projeto e venda das

unidades);

34. Taxas (valorizao imobiliria, de evoluo de custos e despesas, de juros do capital investido, mnima de atratividade);

35. Modelo (fluxo de caixa, dinmico, esttico).

Mtodo da renda (item 8.2.3 da NBR 14653 2)

A norma estabelece que os empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers, e outros) devem observar as prescries da ABNT NBR 14653-4, caso contrrio, consideram-se os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4, cujos tpicos relacionamos a seguir:

36. Estimao das receitas e despesas;

37. Montagem do fluxo de caixa;

38. Estabelecimento da taxa mnima de atratividade (funo das oportunidades

de investimentos alternativos existentes

no mercado de capitais e riscos do negcio);

39. Estimao do valor do imvel.

Mtodo evolutivo (item 8.2.4 da NBR 14653 2)

Para aplicao deste mtodo, definido no item 8.2.3. da ABNT NBR 14653-1:2001, tem-se as seguintes exigncias preconizadas no item 8.2.4.2 da norma:


Especificao das avaliaes

Na seo 9 da NBR 14653 2, so estabelecidos os graus de fundamentao e preciso dos trabalhos de avaliao de imveis, observando que, conforme item 9.1.2, na impossibilidade de classificao

destes parmetros, ou seja, nos casos de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos

previstos na norma, o trabalho seja designado como parecer tcnico.

Apresentao do laudo de avaliao

(A critrio do Professor, inserir um modelo de PTAM formatado)

A seo 10 da NBR 14653-2, no item 10.1, preconiza que o laudo de avaliao completo deve conter, no mnimo, as seguintes informaes:

1. identificao do solicitante;2. finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;3. objetivo da avaliao;4. pressupostos, ressalvas e fatores limitantes (atendimento ao disposto no item 7.2 da NBR

14653-1:2001);5. identificao e caracterizao do imvel em avaliao (atendimento ao disposto no item 7.3

da NBR 14653-1:2001, no que couber);6. diagnstico do mercado (conforme item 7.7.2 da NBR 14653-1:2001);7. indicao do mtodo (s) e procedimento (s) utilizado (s) (relatar conforme seo 8 da NBR

14653-1:2001); 8. especificao da avaliao;9. tratamento dos dados e identificao do resultado;10. resultado da avaliao e respectiva data de referncia;11. qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.

1. Outros procedimentos

Na seo 11 da NBR 14653 2 so estabelecidos procedimentos especficos para:

Servides (item 11.2 da NBR 14653-2)

As servides podem ser classificadas de acordo com o seguinte critrio estipulado pela norma:

12. Quanto natureza: administrativa ou pblica, ou predial;

13. Quanto finalidade, entre outras: passagem de pedestres e veculos, linhas de transmisso,

tubulaes;14. Quanto interveno fsica: aparente ou no aparente;

15. Quanto durao: temporria ou perptua.

O valor de indenizao pela presena de servido corresponde perda do valor do imvel decorrente das restries a ele impostas, calculadas alternativamente por diferena entre as avaliaes do imvel

original e do serviente, ou por diferena entre os valores presentes dos rendimentos imobilirios lquidos relativos ao uso do imvel antes e depois da servido.

Glebas urbanizveis (item 11.3 da NBR 14653-2)

A avaliao das glebas urbanizveis deve ser feita preferencialmente com a utilizao do mtodo

comparativo de dados de mercado. Quando for empregado o mtodo involutivo, dever ser observado

o item 11.3.2 da norma.

Avaliao de aluguis (item 11.4 da NBR 14653-2)

A norma recomenda dois mtodos de avaliao:

16. Comparao direta: procedimento preferencial, usualmente empregado, sendo exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locaes de imveis semelhantes, sendo requisitada especial ateno quando forem comparados aluguis com perodos distintos de reajuste

ou estgio contratual; no caso de antecipao de aluguis, devem ser adicionados aos aluguis nominais, acrscimos constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado;

17. Remunerao do capital: o aluguel determinado em funo do valor do imvel, podendo ser empregado em casos de imveis isolados e atpicos, para os quais a comparao direta seja

impraticvel, sendo que sua utilizao exige a determinao da taxa de remunerao e do valor do

imvel. A taxa de remunerao deve ser objeto de pesquisa especfica para cada caso, pois varia

com a tipologia do imvel, localizao e com a conjuntura econmica vigente na data da avaliao.

De acordo com o item 11.4.3 da norma, o custo de reformas que beneficiem o imvel alugado pode

ser amortizado em forma de desconto do aluguel.

Desapropriaes (item 11.1 da NBR 14653-2)

As desapropriaes classificam-se em total ou remanescente, quanto extenso, e em temporria ou permanente, quanto durao; as avaliaes sero realizadas com adoo dos mtodos previstos pela norma.


Liquidao forada (item 11.5 da NBR 14653-2)

Mediante solicitao, alm do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliao o valor para liquidao forada, para uma certa data, adotando-se critrios estabelecidos entre as partes do contrato.

1. Anexos da norma

A NBR 14653-2 apresenta os seguintes anexos:

18. Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizao de

modelos de regresso linear;19. Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizao de

tratamento por fatores;20. Anexo C (informativo) Referncias bibliogrficas

3.3 Descrio da norma NBR 14653 - 3 Imveis ruraisEsta parte da NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da ABNT NBR 14653-1, no que diz respeito avaliao de imveis rurais, inclusive servides rurais.

3.3.1 Aplicao

A NBR 14653-3, vlida a partir de 30/06/2004, detalha as

diretrizes e padres especficos de procedimentos para a

avaliao de imveis rurais, classificando sua natureza, instituindo

definies e terminologia; descreve as atividades bsicas a serem

desenvolvidas, define a metodologia bsica, especifica graus de

fundamentao e preciso, alm de indicar os requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos.

Todos os direitos reservados. proibida a reproduo parcial ou total deste material.

3.3.2 Principais referncias

normativas

So relacionadas a seguir, as normas que contm disposies que, caso sejam citadas no texto da NBR 14653-3, constituem prescries

para a mesma: Resoluo do CONMETRO n 12, de 12/10/1988 - Quadro Geral de Unidades de Medida, as normas:NBR 14653-1:2001 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais;NBR 14653-4:2002 Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos, e,Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade do Uso da Terra III aproximao (Ministrio da Agricultura/Sociedade Brasileira para Cincia do Solo,ETA Escritrio Tcnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos).

3.3.3 Definio de termos

importantes

Aplicam-se alm daquelas constantes da NBR 14653-1, a seo 3 da Parte 3 que contempla mais 13 (treze) definies, dentre

as quais selecionamos as seguintes:

Fator de classe de capacidade de

uso das terras

Fator de homogeneizao que expressa, simultaneamente, a influncia sobre o valor do imvel

rural de sua capacidade de uso e das caractersticas intrnsecas e extrnsecas

das terras, como fertilidade, topografia,

drenagem, permeabilidade, risco de eroso ou inundao, pedregosidade, entre outras.

Fator de situao

Fator de homogeneizao que expressa, simultaneamente, a influncia sobre o valor do imvel

rural decorrente de sua localizao e condies das vias de acesso.

Funcionalidade de benfeitoria

Grau de adequao ou atualidade tecnolgica de uma benfeitoria em funo da sua viabilidade econmica no imvel e na regio.

Imvel ruralImvel com vocao para explorao animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localizao.

Situao do imvel

Compreende a localizao em relao a um centro de referncia e o tipo de acesso, do ponto de vista

legal e de trafegabilidade.

Funcionalidade de benfeitoria

Grau de adequao ou atualidade tecnolgica de uma benfeitoria em funo da sua viabilidade econmica no imvel e na regio.

Imvel ruralImvel com vocao para explorao animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localizao.

Situao do imvel

Compreende a localizao em relao a um centro de referncia e o tipo de acesso, do ponto de vista

legal e de trafegabilidade.

Terra bruta

Terra no trabalhada, com ou sem vegetao natural.

Terra cultivada

Terra com cultivo agrcola.

Terra nuaTerra sem produo vegetal ou vegetao natural.

3.3.4 Smbolos e Abreviaturas

A NBR 14653-3 recomenda as notaes, smbolos grficos e as convenes literais j normalizadas

no Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade do Uso da Terra III aproximao (Ministrio da Agricultura/Sociedade Brasileira para Cincia do Solo, ETA Escritrio Tcnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos).Estabelece que todas as notaes devem ser explicitadas no laudo ou parecer tcnico, com indicao das unidades de medida, de acordo com a Resoluo CONMETRO n 12, de 12/10/1988.

3.3.5 Classificao dos bens, seus frutos e direitos

3.3.5.1 Classificao dos imveis rurais

O item 5.1.1 da seo 5 da NBR 14653-3 apresenta a seguinte classificao para os imveis rurais

quanto Dimenso:


1. Descrio das atividades bsicas

O item 7.1 da NBR 14653-3 recomenda que sejam esclarecidos os aspectos essenciais que definiro

o mtodo de avaliao e eventuais nveis de fundamentao e preciso, destacando-se:finalidade: desapropriao, aquisio, arrendamento, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro,

arrematao, adjudicao e outros; objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento, outros valores, tais como: patrimonial, em risco, preo de liquidao forada; indicadores de viabilidade e outros; prazo limite previsto para apresentao do laudo;condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.

Etapas de desenvolvimento:

1) Conhecimento e requisio da documentao;

2) Vistoria;3) Coleta de dados;4) Diagnstico do mercado;

5) Escolha e justificativa dos mtodos e critrios

de avaliao;6) Tratamento dos dados de mercado;7) Clculo do valor do imvel.

Quanto ao conhecimento e requisio da documentao do imvel, a norma reporta-se aos itens 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001 Procedimentos Gerais.

Vistoria

Alm do preconizado no item 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, esta norma faz consideraes especficas

para o ambiente rural, destacando-se as seguintes observaes, as quais encontram-se detalhadas no texto original da norma, itens 7.3.1 a 7.3.2:

Caracterizao da regio: aspectos fsicos (relevo, solos predominantes, ocupao existente,

clima, recursos hdricos); aspectos ligados infraestrutura pblica (p.ex.: sistema virio

e sua praticabilidade sazonal), sistemas de transporte coletivo, escolas, facilidade de

comercializao de produtos, sistemas de armazenagem, comrcio de insumos e mquinas

agrcolas, estrutura fundiria, vocao econmica e desenvolvimento local, disponibilidade

de mo de obra, dentre outros.

a ) Pequeno at 4 mdulos fiscais;

b) Mdio de 4 at 15 mdulos fiscais;

c) Grande acima de 15 mdulos fiscais.

O item 5.1.2 da seo 5 da NBR 14653-3 apresenta a seguinte classificao para os imveis rurais

quanto Explorao: a) No explorado;b) De lazer e turismo;c) De agricultura;d) De pecuria;e) De silvicultura; (Cultura de rvores florestais)

f) Agroindustrial;g) Misto.

3.3.5.2 Classificao dos componentes dos

imveis rurais item 5.2

O item 5.2.1 preconiza que as terras so enquadradas segundo o Sistema de Classificao

da Capacidade de Uso das Terras do Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade do Uso da Terra III aproximao (Ministrio da Agricultura/Sociedade Brasileira para Cincia do Solo, ETA Escritrio Tcnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos).Quanto ao estgio de explorao atual, o item 5.2.2 classifica a terra em:

a)Terra bruta;b)Terra nua;c)Terra cultivada.

Item 5.2.2 - Benfeitorias

a) produo vegetal (culturas);b) construes (p.ex.: casa, galpo, cercas) e instalaes (p.ex.: rede de energia eltrica, rede de distribuio de gua);c) obras e trabalhos de melhorias das terras.Item 5.2.3 Mquinas e equipamentos fixos ou removveisItem 5.2.4 VeculosItem 5.2.5 Semoventes (animais selvagens, domesticados ou domsticos.)

Item 5.2.6 Recursos naturais (florestais, hdricos

e minerais)

3.3.5.3 Classificao dos bens, seus frutos e direitos

Item 5.3 - Frutosa) rendas de explorao direta;b) aluguel;c) arrendamento;d) parcerias.Item 5.4 - Direitosa) servides;b) usufrutos;c) concesses;d) comodatos;e) direitos hereditrios;f) direitos possessrios;g) outros.

3.3.6 Procedimentos de excelncia

A norma indica consulta seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.


Caracterizao do imvel item 7.3.2

1) Caractersticas gerais: denominao, dimenses (rea registrada e rea levantada topograficamente, quanto existente), limites e

confrontaes, situao, destinao, recursos

naturais, sistema virio interno, telefonia, rede de energia eltrica interna, utilizao econmica

atual e condicionantes legais;

2) Caractersticas das terras: aspectos fsicos, identificao pedolgica (solos); capacidade de

uso e condicionantes legais;

3) Caractersticas das construes e instalaes: dimenses, aspectos construtivos, estado

de conservao, aspectos funcionais e condicionantes legais;

4) Caracterizao das produes vegetais: estado vegetativo, estgio atual de desenvolvimento,

estado fitossanitrio (infestao de doenas, pragas

e invasoras), nvel tecnolgico, produtividades

esperadas, riscos de comercializao, adaptao regio (considerando o risco de intempries), condicionantes legais;

5) Caracterizao das obras e trabalhos de melhoria das terras: quando no foram enquadrados na classificao da capacidade de uso das terras,

devem ser observadas: dimenses e quantidade,

aspectos qualitativos e tecnolgicos, estado de

conservao, vida til, aspectos funcionais e

condicionantes legais;

6) Caracterizao das mquinas e equipamentos: fabricante, tipo (marca, modelo, ano de fabricao,

nmero de srie), caractersticas tcnicas (p.ex.:

potncia, capacidade operacional), estado de conservao e funcionalidade;

7) Caracterizao das atividades pecurias: espcie, raa, categoria dos animais, ndices zootcnicos e aspectos sanitrios, manejo, alimentao e outros;

8) Caracterizao de outras atividades: agroindstria, turismo rural, hotelaria, minerao.

No item 7.3 a norma recomenda que a caracterizao do bem em avaliao, seja complementada com documentos tcnicos disponveis, citando as respectivas fontes,

por exemplo: cartografia, imagens de satlite,

desenhos, fotografias, dentre outros.

Os demais itens pertinentes s atividades bsicas

desta norma so os seguintes:7.4 Pesquisa para estimativa do valor de mercado;

7.5 Diagnstico do mercado;

7.6 Escolha da metodologia;7.7 Tratamento dos dados.

1. Identificao do valor de mercado.

Metodologia aplicvel Item 8

Abrange as mesmas metodologias mencionadas na norma NBR 14653-2 Imveis urbanos.

Especificao das avaliaes Item 9

Na seo 9 da NBR 14653 3 so estabelecidos os graus de fundamentao e preciso dos trabalhos de avaliao de imveis, observando que, conforme item 9.1.2, na impossibilidade de classificao

destes parmetros, ou seja, nos casos de informaes insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos na norma, o trabalho seja designado como parecer tcnico, conforme definido em 3.34 da

ABNT NBR 14653-1:2001.

Procedimentos especficos item 10

Este item da norma faz uma abordagem individualizada dos seguintes tpicos:1) Terras nuas;2) Construes e instalaes;3) Produes vegetais;4) Florestas nativas;

5) Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias;6) Equipamentos e mquinas agrcolas;7) Obras e trabalhos de melhoria das terras;8) Desapropriaes;9) Frutos e direitos;10) Servides rurais;11) Recursos hdricos;12) Laudo tcnico de constatao.

Servides rurais (item 10.10 da NBR 14653-3)

As servides rurais podem ser classificadas de acordo com o seguinte critrio estipulado

pela norma:- Quanto finalidade, entre outras: passagem de estradas, linhas de transmisso de

energia ou telefonia, tubulaes;- Quanto interveno fsica: aparente ou no aparente;

- Quanto posio em relao ao solo: subterrnea, superficial ou area;

- Quanto durao: temporria ou perptua.


Apresentao de laudos de avaliao

A seo 11 da NBR 14653-3, no item 11.1, preconiza que o laudo de avaliao completo deve conter no mnimo as seguintes informaes:1) identificao do solicitante;

2) objetivo (p.ex.: valor de mercado, arrendamento) e finalidade (p.ex.: garantia, dao em pagamento,

venda e compra) da avaliao;3) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes (atendimento ao disposto no item 7.2.2 da NBR 14653-1:2001);4) Roteiro de acesso ao imvel planta esquemtica de localizao;5) Descrio da regio, conforme 7.3.1;6) identificao e caracterizao do bem em avaliao, conforme 7.3.2;

7) indicao do mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;

8) Pesquisa de valores;9) Memria de clculo do tratamento utilizado;

10) Diagnstico do mercado;

11) Data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e data de referncia;12) Especificao da avaliao, com grau de fundamentao e preciso;

13) Local e data do laudo;14) Qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.

Anexos da norma

Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear;

Anexo B (normativo) Procedimentos especficos para aplicao de fatores de homogeneizao;

Anexo C (informativo) Referncias bibliogrficas

3.4 Aplicao da norma NBR 14653 - 4 Empreendimentos

Primeira norma da ABNT que trata da avaliao de empreendimentos; anteriormente, o assunto foi tratado de forma limitada em algumas das normas de avaliao especficas.

Aplicam-se alm daquelas constantes da NBR 14653-1, a seo 3 da Parte 4 que contempla mais 96 (noventa e seis) definies, dentre as quais selecionamos somente as seguintes, que entendemos

convenientes ao objetivo de nosso Curso de Avaliao Mercadolgica:

Empreendimento de base imobiliria

Empreendimento em imvel destinado explorao de comrcio ou servios.

Empreendimento de base rural

Empreendimento destinado explorao das atividades agrcolas e pecurias; extrao e

explorao vegetal ou animal; transformao de produtos agrcolas ou pecurios, sem que sejam alteradas a composio e as caractersticas do produto in natura.

Empreendimento imobilirio

Empreendimento em imvel destinado ao parcelamento do solo ou construo de benfeitorias, com

objetivo de venda das unidades geradas.

A NBR 14653-4, vlida a partir de 30/01/2003, visa detalhar e complementar os procedimentos gerais

estipulados na NBR 14653-1, nos aspectos que dizem respeito avaliao de empreendimentos.

Somente a ttulo informativo, uma vez que no matria em pauta, os empreendimentos podem ser

classificados de acordo com os itens 5.1.1 e 5.1.2 da referida norma, a qual transcrevemos a seguir:

Conforme o estgio (item 5.1.1 da NBR 14653 4)21. Concepo ou anteprojeto;22. Projeto;23. Implantao ou execuo;24. Pr-operao (start-up ou posto em marcha);25. Operao (em marcha);26. Paralisado ou embargado;27. Desativado;

28. Desmonte.

Conforme a base (item 5.1.2 da NBR 14653 4)29. Imobilirios, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, ou com ambos, que,

quanto ao uso, podem ser: residenciais, comerciais, de servios, industriais, rurais ou mistos;

30. De base imobiliria, com fins de explorao comercial e/ou de servios, como: hotel,

motel, resort, apart-hotel, shopping center, outlet e centros de compras assemelhados, parque temtico, clube, posto de combustveis, teatro, cinema, casa de diverso,

depsito (armazm, silo fixo, reservatrio), hospital, clnica, casa de repouso, cemitrio,

supermercado, estdio, arena, estabelecimento de ensino;31. De base industrial: de transformao, de construo civil;32. De base rural: agroindstria, explorao animal, explorao vegetal (extrao ou

cultivo), explorao mista;

33. De base comercial e servios, como: transmisso de dados, teleinformtica;

34. De base mineral: extrao, beneficiamento;

35. Com base em concesses de servios pblicos, como: gua potvel (produo e distribuio), esgoto, coleta e tratamento de resduos slidos, energia eltrica (gerao, transmisso e distribuio), telecomunicao, radiodifuso e televiso, gs (distribuio), rodovia, ferrovia, hidrovia, terminais de transporte (rodovirio, hidrovirio e martimo, aerovirio, ferrovirio, intermodal), transporte coletivo.


4. NOES SOBRE A NORMA TCNICA ABNT NBR 12721 AVALIAO DE CUSTOS UNITRIOS DE CONSTRUO PARA INCORPORAO IMOBILIRIA E OUTRAS DISPOSIES PARA CONDOMNIOS EDILCIOS - PROCEDIMENTO

A norma tcnica objeto desta abordagem direcionada para o Curso de Avaliao Mercadolgica de Imveis foi elaborada no Comit Brasileiro de Construo Civil (ABNT/CB-02), pela Comisso de Estudo de Custo Unitrio e Oramento da Construo (CE-02:139.13).A presente norma visa o atendimento do que foi prescrito pela Lei Federal 4591/64, com as alteraes introduzidas pela Lei Federal 4864/65 e posteriores; muito embora tenham sido mantidos os conceitos

tericos bsicos da antiga NBR 12721:1999, foi

procedida ampla reviso, e profundas alteraes no contedo, visando atender a sua adaptao peridica e aos novos padres arquitetnicos praticados atualmente no mercado imobilirio, de

fcil constatao no cenrio dirio das cidades.Resumidamente, as principais alteraes foram as seguintes:1. novos projetos-padro, incluindo-se subsolos

e especificaes de acabamentos atuais;

2. introduo de critrios para criao de novos projetos-padro regionalizados;

3. incluso de metodologia para a coleta de preos e clculo do Custo Unitrio Bsico por m de construo;

4. oramentos de novos projetos-padro a serem orados mensalmente pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil (SINDUSCON);

5. alteraes nos quadros a serem utilizados nos atos de registro e escriturao;

6. as unidades a serem entregues em pagamento de terreno (art. 39 da Lei Federal 4591/64 reas sub-rogadas descritas na norma) sero tratadas como demais unidades, com obteno das respectivas

quotas de rateio.

4.1 Objetivo

Estabelecer critrios para avaliao de custos unitrios, clculo do rateio da construo e outras disposies que estejam relacionadas com as disposies e exigncias estabelecidas na Lei Federal 4591/64, que dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias.

4.2 Aplicao

Notadamente, esta norma se aplica para:36. edifcios com unidades autnomas

dispostas em pavimentos;37. conjunto de residncias unifamiliares

isoladas ou geminadas;38. conjunto de galpes de uso industrial ou

comercial que sejam objeto de incorporao;

39. demais edificaes que, mesmo no

tendo sido incorporadas na forma legal, submetam-se posteriormente forma condominial disposta na legislao aplicvel (partes autnomas e comuns).

Esta norma no se aplica aos loteamentos e parcelamentos do solo urbano cobertos pelo

decretolei 58, de 10/12/1937, que dispe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestaes, Lei n 6766, de 19/12/1979, que dispe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e d outras Providncias, e legislaes posteriores.

4.3 Definio de termos importantes

A seo 3 da NBR 12721 apresenta 45 (quarenta e cinco) definies adotadas pela norma;

destacamos a seguir, algumas delas que entendemos convenientes ao objetivo do curso:

Projeto Arquitetnico Aprovado

Conjunto de pranchas da edificao aprovado

pela autoridade local competente.NOTA: Constitui um dos documentos a ser

arquivado no Ofcio de Registro de Imveis,

conforme art.32, alnea d, da Lei 4.591/64.

Projetos da Edificao

Conjunto de estudos e desenhos constantes dos projetos arquitetnico, estrutural, de instalaes, etc., da obra objeto de incorporao ou instituio

de condomnio.

Projetos-padro

Projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificaes, que so

usualmente objeto de incorporao para construo em condomnio e conjunto de edificaes, definidos por suas caractersticas

principais tais como: nmero de pavimentos, nmero de dependncias por unidade, reas equivalentes rea de custo padro privativas das unidades autnomas, padro

de acabamento da construo e nmero total de unidades.

A seo 11 da NBR 14653-4, no item 11.1.1, preconiza que os laudos de avaliao de empreendimentos para identificao de valor s sero admitidos na

modalidade completos e devem conter no mnimo as seguintes informaes:

1) identificao do solicitante;

2) finalidade do laudo, quando informada pelo

solicitante;3) objetivo da avaliao;

3) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;4) caracterizao fsica do empreendimento e

perodo de vistoria;5) indicadores bsicos operacionais;6) anlise das series histricas do empreendimento;7) anlise setorial e diagnstico do mercado;

8) indicao do mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s);

9) tratamento dos dados: taxas de desconto, escolha do modelo, estimativa do horizonte, fluxo de caixa,

cenrios, anlise de sensibilidade e de risco;10) especificao da avaliao, indicar o grau de

fundamentao atingido;

11) identificao e fundamentao do resultado

adotado;12) resultado da avaliao e data-base;13) qualificao legal completa e assinatura do(s)

profissional(is) responsvel(is) pela avaliao;

14) l

6_apostila_avaliacao.pdf

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