1124-5887-1-pb.pdf

www.mercator.ufc.br DOI: 10.4215/RM2014.1302. 0005

Mercator, Fortaleza, v. 13, n. 2, p. 61-78, mai./ago. 2014.

ISSN 1984-2201 2002, Universidade Federal do Cear. Todos os direitos reservados.

CENRIOS DE OCUPAO E TRANSFORMAO DA PAISAGEM NA BAIXADA DE JACAREPAGU, RIO DE JANEIRO

scenarios for land use and landscape transformation at Baixada de Jacarepagu, Rio de Janeiro

Leonardo Name *Rogrio Goldfeld Cardeman *

ResumoTem-se como base a produo das normas urbansticas na cidade do Rio de Janeiro e as construes que o mercado imobilirio vem realizando desde a promulgao, em 2009, do Projeto de Estruturao Urbana das Vargens. Essa nova lei modificou os parmetros de ocupao de boa parte da Baixada de Jacarepagu, rea ambientalmente frgil na Zona Oeste da cidade. Por meio de simulaes computacionais pretende-se apresentar cenrios futuros de pequenos trechos destas reas, de modo a se obter anlise mais acurada de transformaes da paisagem que j esto em curso e podem ser ampliadas.

Palavras-chave: Mercado imobilirio, PEU Vargens, Transformaes da paisagem.

AbstractThis article is based on the production of land use legislation in the city of Rio de Janeiro and on the buil-dings that the property market has been producing since the enactment in 2009 of PEU Vargens. This new law changed land use parameters of Baixada de Jacarepagu, an environmentally fragile lowland area at the West Zone of the city. Through computer simulations, we intend to present future scenarios of some parts of this area, in order to obtain a more accurate analysis of the landscape transformations that are already underway and can be increased.

Key words: Property market, PEU Vargens, Landscape transformations.

ResumenEl artculo se basa en la produccin de las normas urbanas de la ciudad de Ro de Janeiro y en los edificios que el mercado inmobiliario se ha estado llevando a cabo desde la promulgacin en 2009 de PEU Vargens. Esta nueva ley cambi los parmetros de ocupacin de gran parte de Baixada de Jacarepagu, rea de tierras bajas ecolgicamente frgiles en la Zona Oeste de la ciudad. A travs de simulaciones computacionales destinadas a presentar escenarios futuros de pequeas partes de esta rea, con el fin de obtener un anlisis ms preciso de las transformaciones del paisaje que ya estn ocurriendo y se pueden ampliar.

Palabras claves: Mercado inmobiliario, PEU Vargens, Transformaciones del paisaje.

(*) Prof. Dr. da Universidade Federal da Integrao Latino-Americana - Avenida Tancredo Neves, 6731, CEP: 85.867-970, Foz do Iguau (PR), Brasil. Tel: (+55 45) 35767307 - [email protected]

(**) Doutorando em Arquitetura na Universidade Federal do Rio de Janeiro - Avenida Pedro Calmon, 550 / sala 433, CEP: 21.941-901, Rio de Janeiro (RJ), Brasil . Tel: (+55 21) 2598 1661 - [email protected]

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NAME, N.; CARDEMAN, R. G.

INTRODUO

O conjunto formado pela legislao urbanstica e edilcia tem, por certo, influncia fundamental sobre a produo do espao. Todavia, ainda que parmetros do parcelamento e do uso do solo tamanhos mnimos de lotes, taxas de ocupao, taxas de permeabilidade, gabaritos e coeficientes de aproveitamento de terreno, entre outros limitem a variedade de formas e volumes, um mesmo potencial construtivo pode ser edificado em diversas solues: designam condicionantes de uma cidade do porvir, no necessariamente os determinam:

A cidade do Rio de Janeiro um caso bastante peculiar. A promulgao de leis , na capital fluminense, vultosa e constante (NACIF, 2007): diferentes conjuntos de normas multiplicam-se, velozmente modificam-se e vo sobrepondo-se ao longo do tempo e, particularmente no caso das normas urbansticas e edilcias, nem sempre os textos primam por clareza ou contm parmetros que condigam com os princpios e diretrizes que anunciam. Assim, so bastante difceis os exerc-cios da mera consulta dessa legislao e de sua aplicao, alm da previso e da mensurao das transformaes de sua paisagem.

No foram poucos os que em 27 de outubro de 2009 se surpreenderam com a aprovao, pela Cmara Municipal do Rio de Janeiro, da Lei Complementar 104/09. Trata-se do Projeto de Estru-turao Urbana dos bairros de Vargem Grande, Vargem Pequena, Camorim e parte dos bairros do Recreio dos Bandeirantes, Barra da Tijuca e Jacarepagu, mais conhecido como PEU Vargens. O projeto de estruturao urbana, ou PEU, uma figura exclusiva da legislao do municpio do Rio de Janeiro e objetiva detalhar os condicionantes de ocupao territorial na escala de um bairro ou de um conjunto de bairros. Da imensa rea alagada e com remanescentes de mata atlntica e restinga que a Baixada de Jacarepagu, na zona oeste do Rio de Janeiro, o PEU Vargens legisla sobre cerca de 50 km, extenso aproximadamente cinco vezes maior que a dos bairros do Leblon, Ipanema e Copacabana juntos. Chama ateno a mudana de parmetros urbansticos que autoriza contundente aumento de potencial construtivo nesse territrio que, se sabe, possui dficit de infra-estrutura e fragilidades ambientais, alm de cumprir diversas funes de ecossistema: permitir que as guas das chuvas alimentem o lenol fretico; estabilizar as encostas; e atrair fluxos migratrios de vrias espcies de aves (MONTEZUMA e OLIVEIRA, 2010).

A contradio entre tais parmetros urbansticos e as caractersticas fsico-ambientais do ter-ritrio foi o mote de um relatrio, a pedido do Ministrio Pblico do Rio de Janeiro, contendo uma projeo preliminar da populao de uma possvel ocupao futura da rea, considerando todo o potencial construtivo previsto em lei. Apontava-se, na ocasio, que o os parmetros do PEU po-deriam gerar uma assombrosa densidade lquida de 600 hab./ha em algumas pores do territrio (NIMA-JUR, s.d.; ver tambm: Name, 2010; Montezuma e Oliveira, 2010; Gomes, 2010; Name et al., 2011). Embora tal estudo no fornecesse apropriadamente a espacializao desta ocupao e seja justo crer na pouca probablidade de que todo o potencial construtivo desta ou de qualquer outra rea seja de fato alcanado, revelou-se o contraste agudo entre a magnitude dos parmetros permitidos e as condies da Baixada de Jacarepagu.

Com vistas a se avaliar a transformao da paisagem ocasionada por mudanas de parme-tros na legislao edilcia e urbanstica, boa opo o estudo de cenrios que utilizem simulaes computacionais que deem forma e volume ao que na lei geralmente se apresenta por nmeros em tabelas referenciados, se muito, por mapas. No entato, devem ser feitas levando em considerao a multiplicidade de possibilidades resultantes de mesmos parmetros, revelando as premissas cla-ramente traadas que explicitem o horizonte temporal considerado e o modo como a legislao est sendo interpretada. o que pretendemos desenvolver no presente trabalho, utilizando o que se est determinado no PEU Vargens: parece-nos improvvel prever os rumos e as tipologias a serem implantadas em toda a rea nos prximos anos e dcadas dentre outros motivos, porque a legislao pode mais uma vez mudar. Por isso apresentamos simulao de cenrio futuro que leva em considerao o atual padro de ocupao e as tipologias que o mercado imobilirio j vem re-

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Cenrios de Ocupao e Transformao da Paisagem na Baixada de Jacarepagu, Rio de Janeiro

alizando na rea do PEU Vargens. Queremos assim propor uma anlise mais modesta, porm mais acurada, dos possveis impactos sobre a paisagem da rea.

Guiamo-nos por levantamentos de campo e anlise de anncios de novos empreendimentos imobilirios na regio, alm da experincia de um dos autores na elaborao de estudos de viabili-dade tcnico-financeira para conjuntos edilcios na cidade, particularmente na Zona Oeste. Como resultado, obtivemos plantas de situao, perfis longitudinais e perspectivas com projees de edi-ficaes futuras em glebas e lotes de duas vias localizadas na rea abrangida pelo PEU Vargens. A partir desses dados, aferiram-se as taxas de ocupao, coeficientes de aproveitamento e reas totais edificadas resultantes. Tambm se previu a populao futura das novas construes, tendo como referncia a mdia de 3,2 habitantes por domiclio obtida pela Pesquisa Nacional de Amostra de Domiclios de 2011, do IBGE arredondando-se para 3 habitantes por domiclio.

Dadas tanto a complexidade de seus parmetros quanto a imprevisibilidade dos efeitos de sua magnitude, o PEU Vargens excelente oportunidade para se discutir os possveis efeitos da legis-lao na transformao da paisagem. Realizaremos tal avaliao tendo como base breve anlise da produo das normas no Rio de Janeiro e seus efeitos ao longo do tempo. No se pretende com isso, claro, substituir ou se contrapor a estudos j consagrados sobre a evoluo urbana do Rio de Janeiro ou dos planos diretores e demais normas da cidade (REZENDE, 1982; LEITO, 1999; ABREU, 2008; VAZ, 2002). O objetivo de nosso pequeno movimento diacrnico situar o PEU Vargens em relao s recorrncias de temas enfrentados pela produo normativa na cidade.

PLANEJAMENTO, ZONEAMENTO E PAISAGEM NO RIO DE JANEIRO

At as ltimas dcadas do sculo XIX, a populao da cidade do Rio de Janeiro se concentra-va principalmente na rea central, onde se encontravam as moradias e as atividades comerciais e administrativas. Sendo a capital do Imprio e, depois, da Repblica, e com o fim da escravido e a subsequente migrao de trabalhadores em busca de oportunidades de novos modos de produo, a populao aumentou significativamente: os censos da poca mostram que, entre 1872 e 1890, a populao das freguesias urbanas da cidade recebeu incremento de 88%; aumentou mais 44% entre 1890 e 1902; e mais 28% no perodo entre 1902 e 1920 (Cf. Abreu, 2008). Nesse contexto, a salubridade se precarizava par e passo com o ritmo intensivo de urbanizao, fazendo com que as autoridades municipais viessem a pensar o planejamento urbano como uma questo poltica primor-dial. Como afirmado por Abreu (op. cit.), havia tambm causas sociais da insalubridade, que se evidenciavam na superlotao, na insuficincia de ventilao e na pouca insolao das habitaes; na sujeira dos logradouros pblico, mas a ideologia vigente, baseada na viso higienista, pautava o iderio do planejamento como uma demanda da elite social econmica que necessitava de uma transformao da paisagem com vistas a um novo espao urbano, pronto para a Modernidade e para o capitalismo industrial.

Com os planos Beaurepaire e da Comisso de Melhoramentos, elaborados no sculo XIX, os governos da ento capital do Imprio passaram a ver a questo da infraestrutura da cidade como fator fundamental da salubridade: eram muitas as edificaes com pouca ou nenhuma condio de aerao e com o esgoto despejado a cu aberto, nos logradouros, e o planejamento urbano passou a se concentrar nestas questes (SMU/IPP, 2008). As propostas de alargamento e abertura de novas ruas para melhorar a aerao das edificaes e de determinao das alturas mnimas dos pavimentos para as novas edificaes fizeram parte dos primeiros regulamentos urbanos da cidade. Em 1900, o Decreto no 792 abordou estas questes, pois determinava que as novas edificaes tivessem pavi-mentos com alturas que variavam de quatro a cinco metros e meio. No havia zoneamento: valiam em toda a cidade, sem particularizar setores especficos.

Em 1930, com o Plano Agache, a cidade pela primeira vez estudada em todo seu territrio mesmo que metodologicamente tenha sido dividida em seis zonas distintas: residencial, comer-

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cial, negcios, industrial, suburbana e rural (Figura 1). O referido plano tambm trouxe propostas para os sistemas de circulao viria e determinou os novos regulamentos de construo da cidade, incluindo os gabaritos, vindo a influenciar uma srie de regulamentaes estabelecidas mais tarde.

Com a publicao do Decreto n 6.000, de 1937, que criava o primeiro Cdigo de Obras do Rio de Janeiro, a proposta de Agache foi concretizada. Alm de determinar as zonas residenciais, o decreto trouxe novas e mais abrangentes normas de construo. A gesto da cidade passou a adotar, a partir deste cdigo, a criao de posturas urbanas que determinavam diferentes tipos de ocupao e normas de comportamento em reas distintas da cidade, prtica estendida at os dias de hoje: foi o que aconteceu, por exemplo, em Copacabana, na dcada de 1940, para onde se criaram novos parmetros por um decreto especfico, que aprovava uma planta de zoneamento para o bairro aonde constavam as projees e gabaritos das novas edificaes (Cardeman e Cardeman, 2004; Carde-man, 2010). Com constantes alteraes de parmetros urbansticos, o Cdigo de Obras da cidade foi tornando-se cada vez maior e abordando a gesto urbana de forma cada vez mais fragmentada, local e especfica portanto cada vez menos de maneira global e compreensiva.

Como tentativa de preparar a cidade para a nova realidade originada, em parte, pela trans-ferncia da capital do Rio de Janeiro para Braslia, em 1960, e a concomitante criao do Estado da Guanabara, foi publicado em 1965 o estudo do arquiteto grego Constantinos Doxiadis, no qual foram feitas diversas anlises e propostas (DOXIADIS, 1965): desse que o plano que mais teve suas propostas consolidadas no territrio fluminense, destacam-se, por exemplo, as conhecidas linhas rodovirias policrmicas que cortam a malha da cidade em diversas direes. Um pouco depois, em 1969, Lcio Costa elaborou seu projeto de ocupao da Baixada de Jacarepagu. Num momento em que eram muitas as crticas sobre o adensamento e a verticalizao na cidade inter-ferirem negativamente numa paisagem de belezas naturais, sua proposta pautada pelo iderio do Movimento Moderno privilegiava os eixos virios e objetivava ocupar uma rea da cidade do Rio de Janeiro com cerca de 160 km2, ento dividida em vrias zonas distintas. Para cada uma delas foram estabelecidos usos e perfis edilcios especficos. E, mesmo quando indicando a ocupao do solo por torres altas, mantinha-se quantidade significativa de espaos livres (COSTA, 1969), um claro contraponto ao que ocorrera antes no bairro de Copacabana. No entanto, essa proposta de Lcio Costa foi uma das normas de planejamento urbano que mais sofreu alteraes a partir de sua formulao original, devido presso de diversos interesses dos poucos e influentes proprietrios de terras dessa regio (LEITO, 1999).

Poucos anos depois, na dcada seguinte, dois regulamentos foram promulgados na cidade e que esto em vigor at hoje. Em 1970, o Decreto no 3.800, do ento Estado da Guanabara, vinha substituir o Decreto no 6.000. Esse novo cdigo de obras, alm de determinar o novo zoneamento de toda a cidade, criava diversos regulamentos que serviriam para orientar os novos loteamentos e as construes. Em 1976, aps a fuso do Estado da Guanabara, um novo regulamento de zone-amento foi estabelecido pelo Decreto no 322, tambm abrangendo todas as reas da cidade, alm de apresentar normas para as edificaes.

Em 1977, foi elaborado pela ento Secretaria de Planejamento e Coordenao Geral da Cidade do Rio de Janeiro o Plano Urbanstico Bsico (PUB-RIO). Feito sob uma tica do planejamento que visava ao desenvolvimento econmico baseado na indstria, o documento props a diviso da cidade em seis reas de Planejamento (AP), subdivididas em 55 Unidades Especiais de Planejamento (UEP), cada uma correspondendo a um ou mais bairros. No decreto que promulgou o PUB-Rio ficou determinado que cada UEP fosse objeto de um Projeto de Estruturao Urbana (PEU), pelo qual seriam indicados novos parmetros urbanos para cada uma destas unidades, de forma distinta (PUB-Rio, 1977). Acreditava-se que os PEU possibilitariam a proposio de novos alinhamentos de vias e edifcios, sistemas de transporte, infraestrutura e equipamentos urbanos ou seja, desenho e planejamento de um ou mais bairros por ele abarcados. No entanto os PEU promulgados a partir de 1978 como os da Urca, Andara, Maracan, Vila Isabel, Botafogo e Leblon s abordaram

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a questo dos parmetros urbansticos. E nenhum estudo sobre sistema e impactos virios ou de reordenamento fundirio foi proposto nesses projetos, como idealizado.

Durante os 20 anos que sucederam a promulgao do PUB-Rio, houve grande ocupao, sobretudo por parte das classes mdia e alta, das reas formais da zona sul da cidade. Enquanto isso, com a falta de financiamento para habitao popular, as dificuldades de acesso propriedade da terra urbana por setores de renda baixa, o fechamento do Banco Nacional da Habitao e o pouco investimento em transportes de massa, rapidamente as ocupaes informais aumentaram em direo a reas ambientalmente frgeis ou de pouco interesse pelo mercado imobilirio (mar-gens de rios, mangues e encostas ngremes, alm de reas extremamente perifricas). No entanto, somente na dcada de 2000 novos PEU so sancionados na Zona Norte e na Zona Oeste da cidade, diante da saturao dos terrenos para edificao na Zona Sul. Essas reas comeam a ser objeto de interesse, ento, do mercado imobilirio, que exige parmetros de ocupao mais atraentes: em outras palavras, a ampliao de potencial construtivo. nesse contexto que, no final da dcada, promultado o PEU Vargens.

A BAIXADA DE JACAREPAGU E O PEU VARGENS

Ao longo do sculo XX, uma produo imobiliria alinhada interveno estatal teve impor-tante papel na produo da imagem de uma capital fluminense moderna e bonita por natureza: edifcios suntuosos, cinemas e escritrios no centro e habitaes coletivas de alta e mdia renda ao longo da orla e junto s montanhas instituram paisagens de enorme carga simblica possibilitadas desde a promulgao do Decreto n 6.000, em 1937, que fez multiplicar a produo normativa com vistas regulao de reas especficas. No entanto, se arranha-cus conjugados a parques, praas e outras amenidades produzidas geraram uma representao da vida coletiva de encontro e lazer, prestgio social e contato com a natureza no territrio carioca (GOMES, 2001), a forte produo imobiliria na Zona Sul, contraditoriamente, tambm ajudou a produzir imaginrio sobre certa des-caracterizao da paisagem da orla, por impedir fluxos de vento e a insolao (VAZ, 2002). Alm disso, a produo deste espao, de to alta centralidade simblica, deu-se par e passo execuo de loteamentos regulares e irregulares para a baixa renda em direo a subrbios distantes para onde paulatinamente construam-se enormes conjuntos habitacionais e ocupao irregular de reas de risco por todas as classes sociais, mas mais majoritariamente pelos mais pobres.

Em finais da dcada de 1960 a expanso urbana chega fronteira da Baixada de Jacarepa-gu, rea at ento com resqucios rurais e de baixssima ocupao. Trata-se de extensa plancie sedimentar de depsitos recentes do perodo quaternrio, com expressivo complexo lagunar. delimitada, ao norte, pelos macios litorneos da Pedra Branca e da Tijuca, que so os divisores do seu sistema hidrogrfico; e, ao sul, pela orla martima que possui extenso de 21 quilmetros. (Figura 2). Os ecossistemas ali presentes formam um mosaico fsico-ambiental rico e que presta importantes funes de ecossistema cidade (MONTEZUMA e OLIVEIRA, op. cit.).

Na proposta de Lcio Costa para a ocupao da Baixada de Jacarepagu, quis-se a produo de uma nova centralidade urbana (outro centro de negcios em alternativa ao centro histrico), que ideolgica e morfologicamente se contrapunha paisagem da zona sul. O objetivo de seu plano piloto era

a definio de parmetros construtivos, que a partir da proteo de caractersticas singulares da regio, no permitissem a reproduo do que havia ocorrido com outros bairros da orla martima como Copacabana, Ipanema e Leblon, que sofriam um processo intenso de construo e adensamento [], desvencilhando-se das dificuldades impostas em reas j parceladas e edificadas. (REZENDE e LEITO, 2003, p. 3).

Para isso, o plano protegia a rea dos bairros de Vargem Grande, Vargem Pequena e Camorim por meio do desenho de lotes de grande tamanho, baixas taxas de ocupao e limite de gabarito em apenas dois pavimentos, parmetros que at recentemente vigoravam. Tal processo de baixa densi-

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dade de ocupao fez resultar tanto uma paisagem de certa ruralidade, que permitiu a subsistncia de populaes de estratos de renda mais baixos e se mantm apreciada por camadas mdias, quanto um expressivo dficit de infraestrutura e muitas ocupaes irregulares.

Figura 2 - Baixada de Jacarepagu, com divises dos bairros em amarelo.Fonte: Ncleo Interdisciplinar de Pesquisa de Paisagens (NIPP/PUC-Rio), 2011.

Nas demais reas, o plano limitava o gabarito em at dez pavimentos, prevendo usos residenciais unifamiliares e multifamiliares intercalados e com afastamento entre si. Da progressiva ocupao a partir da dcada de 1970, seguiram-se mudanas na legislao, visando sempre ao atendimento de demandas do mercado imobilirio, mais especificamente nos bairros da Barra da Tijuca e do Recreio dos Bandeirantes: o Decreto n 3.046 permitiu que instrues normativas tambm pudessem ser feitas por decreto, sempre ampliando e tornando mais flexveis os parmetros de ocupao desses dois bairros, que hoje conjugam grandes condomnios fechados com edifcios que podem chegar a trinta pavimentos; e shopping centers em meio a bolses de pobreza e a condies de saneamento precrias. Como resultado, uma anlise dos ecossistemas da Baixada de Jacarepagu como um todo revela enorme reduo da cobertura vegetal e de banhados ao longo das ltimas dcadas (MON-TEZUMA e OLIVEIRA, op. cit.).

O PEU Vargens apresenta intrincado zoneamento do solo que divide os mais de 50 km que abrange em 11 setores nomeados de A a L , subdivididos em 5 tipos de zonas: Zonas de Uso Misto 1, 2 e 3 (ZUM 1, ZUM 2, ZUM 3); Zona Residencial Multifamiliar (ZRM); e Zona Resi-dencial Unifamiliar (ZRU). Essas zonas, por sua vez, caracterizam tipos e intensidades de uso: variando de setor em setor, tem-se para cada uma dessas zonas distintos valores de lotes mnimos, gabaritos, ndices de aproveitamento do terreno (no Rio de Janeiro, usa-se o termo ndice no lugar de coeficiente), taxas de ocupao e taxas de permeabilidade (ver Figuras 3 e 4).

Esta diviso de setores e zonas, a bem da verdade, j estava definida por projeto de estruturao urbana anterior, a Lei Complementar 79, de 2006. Todavia mesmo que tenha sido aprovada pela Cmara Municipal, havia divergncias da Prefeitura em relao mesma, e os tcnicos respons-veis pelo licenciamento a ignoravam: faziam valer os parmetros do Decreto 3.046/81, com lotes mnimos em sua maioria de 10.000m; gabaritos em sua maioria restritos a 2 pavimentos; e taxas de ocupao que no ultrapassavam 50%.

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Figura 3 - Baixada de Jacarepagu com a demarcao do PEU Vargens e sua setorizao. Sem escala.Fonte: PROARQ (2013), a partir dos parmetros da Lei 104/09.

Figura 4 - Baixada de Jacarepagu com a demarcao do PEU Vargens, sua setorizao e zoneamento. Sem escala.Fonte: PROARQ (2013), a partir dos parmetros da Lei 104/09.

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De modo a esclarecer as diferenas entre as trs normas, subsequentemente apresentam-se a Tabela 1, com a definio de usos prevista na Lei Complementar 104/2009; e a Tabela 2, com os parmetros dessa lei, incluindo seus mecanismos de contrapartida (pagamento da outorga onerosa do direito de construir com vistas ao incremento do potencial construtivo mediante aumento das taxas de ocupao e ndices de aproveitamento do terreno e diminuio de tamanho de lotes mni-mos e taxas de permeabilidade), em comparao com o que estava previsto na Lei Complementar 79/2006, mas que jamais foi aplicado (Cf. GOMES, 2010). Cumpre esclarecer que o PEU Vargens chama de construes com contrapartida aquelas que utilizam a outorga onerosa do direito de construir, instrumento jurdico-poltico e tributrio previsto na lei federal conhecida como Estatu-to da Cidade (Brasil, 2001). Em outras palavras, estabelece-se em lei um ndice ou coeficiente de aproveitamento bsico, para o qual no se utiliza a outorga; e outro, um pouco mais elevado, cujo acrscimo de construo determina esse pagamento adicional. No caso do PEU Vargens, todos os setores permitem sua utilizao, tambm podendo interferir nas taxas de ocupao e permeabilidade, gabaritos e tamanhos dos lotes mnimos.

Independentemente do quanto este potencial ser utilizado, no h dvidas de que a lei traz possibilidades de transformao da paisagem, mediante no s a mudana tipolgica, mas tambm por conta do absoluto desacordo com a infraestrutura da rea, particularmente a de saneamento bsico. Embora o texto da lei defenda que o uso da outorga onerosa se d de modo a financiar a infraestrutura da rea, o que de fato o PEU induz um contundente aumento de demanda por infra-estruturas, por conta do adensamento edilcio e populacional, justamente em uma rea vulnervel e onde a populao j no possui, atualmente, atendimento adequado dos servios.

SIMULAES

J se podem observar em campo muitas construes em andamento nos setores A, B, G e I, o que evidencia um grande interesse por parte dos setores imobilirios nessas reas. Nos setores D e F, h intensa procura por grandes lotes a se adquirir. Dos que j vm sendo implantados ressaltamos algumas tendncias que, de alguma forma, nos auxiliaram nas premissas para simulao.

Primeiramente necessrio explicar um movimento em torno da doao pblica (8 a 15% da rea do empreendimento, segundo a legislao do Rio de Janeiro) que acreditamos poder se prever. Nossa observao de campo e a anlise dos anncios de novos grupamentos edilcios apontam que o agente imobilirio tem optado por doar esse lote publico ao invs de recompr-lo, com vistas a aumentar o Valor Geral de Vendas (VGV). Pelo fato de ainda haver atualmente grande disponibili-dade de glebas vazias na rea abrangida pelo PEU Vargens, essa perda no inviabiliza o negcio e, assim, tem-se preferido evitar a descapitalizao imediata e permitir o uso deste capital na compra de outro lote para a realizao de outro grupamento. No entanto o texto da lei do PEU Vargens claramente aponta que as maiores arrecadaes pretendidas com o pagamento de contrapartida so meio de se fazer caixa para a execuo de obras para as Olimpadas de 2016 sediadas na cidade. Desse modo, possvel conjecturar que a Prefeitura se interesse, em pouco tempo, em vender essas pores doadas, que podem ser compradas pelo mesmo ou outro empreendedor, tornando-se reas a receberem edificaes.

Para efeitos de simulao, ento, consideramos que num cenrio at as Olimpadas essas doaes retornaro ao mercado imobilirio, simulando ento ocupaes na totalidade do terreno.

Outro ponto importante que vem se verificando a tendncia de no se utilizar o pavimento de subsolo que previsto, na lei, para estacionamento de veculos. As razes so de ordem geo-biofsica: devido proximidade da rea com as encostas dos macios e a pluviosidade da regio, o solo da rea brejoso, impossibilitando solues tcnicas baratas para a construo de subter-rneos. Com isso, os estacionamentos vm sendo projetados e executados por vagas descobertas, em rea externa, o que evidentemente interfere nas taxas de ocupao de cada lote ou gleba, como verificaremos nas simulaes.

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As tipologias que escolhemos para esta simulao so, baseando-nos no mercado, a de edifcios com unidades residenciais com 2 e 3 quartos, que somam reas de aproximadas 55m e 65m, res-pectivamente; e a de grupamento de casas geminadas com trs pavimentos sendo os dois primeiros de 40m e um terceiro com 20 m, somando 100m(Ver Figura 8). Tambm estamos considerando que a implantao das edificaes multifamiliares no se dar sobre pavimento pilotis, como co-mum no bairro da Barra da Tijuca. Por dois motivos: porque no PEU Vargens o gabarito dado por pavimentos de qualquer natureza (QQN), ou seja, no se permite que se possa fazer um pavimento em pilotis alm dos pavimentos estipulados em lei, o que caracterizaria uma perda muito grande de rea construda nos setores em que os gabaritos indicados no so to elevados; e tambm porque em sendo o trreo tambm um pavimento de unidades habitacionais faz-se possvel construir com o sistema de alvenaria estrutural, um atrativo em termos de economia de custos da obra e do VGV, fundamental para a viabilizao dos empreendimentos. Por fim, preciso apontar que apesar do uso comercial ter sido o primeiro movimento do mercado na rea do PEU Vargens, aos poucos tal tendncia se voltou para os conjuntos residenciais, empreendimentos de maior liquidez.

De forma resumida, tm-se, ento ,as premissas que orientaram nossas primeiras simulaes:

1. H um cenrio de curto prazo e outro de longo prazo.

2. Curto prazo (at 2016): ocupao das maiores glebas vazias e a manuteno da ocupao existente. Consideramos que existe a possibilidade de no se fazer a doao de 8 a 15% dos lotes, atravs da recompra, pelo mercado, dessas reas da Prefeitura, que estar interessada em arrecadar em virtude dos Jogos Olmpicos.

3. Longo Prazo: renovao urbana por meio da ocupao dos lotes menores com o remem-bramento destes, a volta dos lotes doados Prefeitura atravs de leiles e possvel mudana de ndices construtivos, como visto em outras ocasies na cidade.

4. Devido s caractersticas do solo, a construo de subsolo no ser considerada e vagas de estacionamento sero localizadas em rea externa do empreendimento, no nvel trreo; o potencial construtivo, assim, quase nunca utilizado em sua totalidade.

5. A prioridade atingir o mximo de aproveitamento de pisos previsto em lei.

6. Entendendo que o empreendedor sempre busca o maior lucro possvel, a contrapartida prevista em lei, i.e., sempre ser utilizado o instrumento da outorga onerosa do direito de construir, com vistas mxima ampliao possvel do potencial construtivo do lote ou gleba. Ainda assim, sabe-se que a unidade unifamiliar comercializvel no passa dos trs pavimentos do modelo apresentado na Figura 8, sendo ento o mximo considerado para essa tipologia.

7. Do mesmo modo, em busca de se atingir o mximo de unidades rentveis sempre desejado pelo empreendedor, considera-se a seguinte ordem de prioridade de usos para a simulao de cenrios: a. unicamente unidades multifamiliares; b. unidades multifamiliares e unifamiliares, quando eixos dividirem zonas com usos distintos, respeitando-se o limite de mesmo zoneamento em faixa de 75 metros (Setor A) ou 100 metros (demais setores) em relao ao alinhamento, conforme previsto no Art. 54, II, 2 do PEU Vargens: Ficam estabelecidas faixas de predomi-nncia dos usos e parmetros urbansticos para os lotes situados em logradouros nas seguintes situaes: I que constituam limite de zona, com os dois lados includos na mesma zona; II que pertenam a zonas diferentes, com condies de uso e aproveitamento diferentes; c. unidades de comrcio e servio (edifcios de escritrios), quando no for possvel construir; d. somente unifamiliar.

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Devido fragilidade ambiental mais a oeste da rea do PEU Vargens e, tambm, atendendo a determinantes da pesquisa mais ampla que estamos inseridos, optou-se por fazer simulaes ao longo de trechos de duas vias: a Estrada do Sacarro e a Estrada do Rio Morto. Na observao de imagens satlites, foi possvel se elencar glebas vazias a serem ocupadas em curto prazo e terrenos a se remembrar e ocupar mais em longo prazo, conforme a Figura 9 a seguir.

Figura 5 - Localizao esquemtica das glebas e lotes elencados para a simulao na Estrada do Sacarro e na Estrada do Rio Morto. Sem escala, sobre imagem do Google Earth.

Fonte: elaborao prpria (2013).

O eixo da Estrada do Sacarro pertencente ZUM 2 do Setor E, cujos parmetros incidem ao longo de cem metros em cada lado da via. Excedendo-se essa distncia, os terrenos passam a obedecer aos parmetros da ZUM 1 (sem mudanas no uso residencial e mesmos ndices) , se a leste da via, e da ZUR (apenas unifamiliar, sem mudana de parmetros), se a oeste. O IAT pode chegar ao valor de 2,5 (se utilizada a contrapartida). Em toda a Estrada do Rio Morto, no Setor C, o IAT pode chegar at o valor de 1,2 (se utilizada a contrapartida) e incidem ao longo dos cem metros de cada lado da via os parmetros da ZUM3, modificando-se para ZRM (sem mudanas no uso residencial e mesmos parmetros) em ambos os lados aps essa distncia. Em ambas as vias, quando da utilizao de contrapartida, pode-se chegar a 6 pavimentos e 60% de taxa de ocupao.

O resultado geral dessas simulaes se apresenta nas Tabelas 3 e 4 e nas Figuras 6 a 9.

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Tabela 3 - Memria de Clculo da Simulao para a Estrada do Sacarro, a partir de parmetros da Lei Complementar 104/09 e de premissas elencadas.

REA A SIMULAR #1 #2 #3 #4 #5 #6 Total

Tamanho do terreno (m) 26.524 11.851 12.143 42.359 34.984 58.177 186.038

rea de projeo (m) 4.746 2.373 2.373 7.910 7.119 11.865 36.386

rea total edificada projetada

(total construda) (m)31.040 14.220 14.220 58.800 47.860 76.600 242.740

IAT permitido 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5

IAT projetado 1,17 1,20 1,17 1,39 1,37 1,32

Taxa de ocupao permitida 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%

Taxa de ocupao projetada 18% 20% 20% 19% 20% 20%

Blocos 6 3 3 10 9 15 46

Unidades habitacionais multifa-miliares

432 216 216 720 648 1080 3312

Unidades Habitacionais unifa-miliares

26 0 0 114 52 55 247

Total de Unidades 458 216 216 834 700 1.135 3.559

Populao (unidades x 3) 1.374 648 648 2.502 2.100 3.405 10.677

Fonte: elaborao prpria.

Tabela 4 - Memria de Clculo da Simulao para a Estrada do Rio Morto, a partir de parmetros da Lei Complementar 104/09 e de premissas elencadas.

REA A SIMULAR #7 #8 #9 #10 TotalTamanho do terreno (m) 15.858 16.393 3.233 17.707 53.191

rea de projeo (m) 4.746 4.746 791 5.537 15.820

rea total edificada projetada (total

construda) (m)14.238 14.238 2.373 16.611 47.460

IAT permitido 1,2 1,2 1,2 1,2

IAT projetado 0,9 0,9 0,7 0,9

Taxa de ocupao permitida 60% 60% 60% 60%

Taxa de ocupao projetada 30% 29% 24% 31%

Blocos 6 6 1 7 20

Unidades habitacionais multifamiliares 216 216 36 252 720

Unidades Habitacionais unifamiliares 0 0 0 0 0

Total de Unidades 216 216 36 252 720

Populao (unidades x 3) 648 648 108 756 2.160

Fonte: elaborao prpria.

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Figura 6 - Simulao de trecho na Estrada do Sacarro. Em amarelo, novas construes baseadas nos parmetros da LC 104/09; em branco, as edificaes existentes. Sem escala, sobre imagem do Google Earth.


Figura 7 - Perfil longitudinal da Estrada do Sacarro. Em amarelo, novas construes baseadas nos parmetros da LC 104/09; em branco, as edificaes existentes. Sem escala.


Figura 8 - Simulao de trecho na Estrada do Rio Morto. Em amarelo, novas construes baseadas nos parmetros da LC 104/09; em branco, as edificaes existentes. Sem escala, sobre imagem do Google Earth.


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Figura 9 - Perfil longitudinal da Estrada do Rio Morto. Em amarelo, novas construes baseadas nos parmetros da LC 104/09; em branco, as edificaes existentes. Sem escala.


Figura 10 - Simulao apresentando os dois trechos (Estrada do Sacarro e Estrada do Rio Morto). Em amarelo, novas construes baseadas nos parmetros da LC 104/09; em branco, as edificaes existentes. Sem escala


Nossos clculos indicam que seguindo a legislao e as restries do solo que so impostas aos terrenos, o aproveitamento do terreno fica sempre prximo metade do previsto, em ambas as reas. H tambm discrepncia entre as taxas de ocupao previstas em lei e aquelas possveis de serem projetadas. Ainda assim, as perspectivas simuladas por computador a ns demonstram que o potencial de transformao da paisagem bastante forte: reas vazias ou hoje ocupadas com edificaes de pequeno porte podem vir a dar lugar a conjuntos fechados de vrios edifcios de 6 pavimentos e/ou unidades unifamiliares de at 3 pavimentos. H aumento significativo da rea ocupada, portanto maiores quantitativos de rea impermeabilizada nessa regio com forte incidn-cia de chuvas e naturalmente alagada. Alm disso, v-se que a partir desses novos parmetros de construo a populao passvel a morar em apenas essas duas vias pode chegar a 12.327 pessoas, alocadas em 4.109 novas unidades residenciais. Trata-se de dados igualmente preocupantes, medida que no se v nenhum investimento sendo realizado para suprir a infraestrutura necessria para suprir tal demanda.

CONSIDERAES FINAIS

Ainda que seja tarefa difcil prever precisamente os impactos das novas posturas urbanas na paisagem da cidade, simulaes so bem-vindos instrumentos, desde que bem balizados, para se

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deline-los e, quem sabe, intervir para reduzir sua magnitude. No caso especfico da rea do PEU Vargens, para qual fizemos simulao de pequenssimos trechos, no leviano imaginar que seja objeto de grande atratividade para os setores de construo.

O PEU Vargens mantm lgica focada to somente em ndices e parmetros urbansticos, com um ou dois mapas gerais dividindo as zonas residenciais e comerciais e um texto definindo diretrizes e princpios incuos. A representao do espao sequer minimamente concebida a partir de trs dimenses, havendo diferenciao espacial primria. Assim se facilita que a forma urbana seja determinada pelos agentes imobilirios no momento da realizao dos empreendimentos, tendendo-se a repetir indistintivamente o modelo de condomnios fechados, consagrada nos bairros da Barra da Tijuca e do Recreio dos Bandeirantes, que lucrativo para empreendedores, mas que, j se sabe, fracassou em termos de vitalidade urbana, hostil ao pedestre e prioriza fortemente a mobilidade motorizada.

Embora tenhamos realizado simulaes para apenas duas vias, elas j indicam que esse modelo poder se repetir na rea abrangida pelo PEU Vargens. A despeito do discurso sobre fragilidades ambientais que recorrente no texto legal, so ignorados importantes condicionantes geobiofsi-cos na designao de parmetros urbansticos. Felizmente, esses mesmos condicionantes naturais impedem a aplicao da totalidade do potencial construtivo conforme a LC 104/09. Demonstramos que a necessidade de se construir estacionamento a cu aberto, oriunda das especificidades do solo, impossibilita o uso total das taxas de ocupao previstas. Nesse sentido bastante importante que a lei tenha previsto limite mximo de gabarito no caso de nossas simulaes, 6 pavimentos, pois afinal de contas este limite de pisos que impede que se atinja o mximo de potencial construtivo previsto: se no houvesse essa restrio, o empreendedor poderia erguer torres de tantos pavimen-tos fossem necessrios para se atingir o IAT previsto, o que modificaria ainda mais a morfologia da paisagem e, consequentemente, seus significados simblicos; alm de ampliar a demanda por infraestrutura urbana, particularmente de saneamento bsico, e as possibilidades de impactos am-bientais negativos, inclusive sobre as importantes funes de ecossistema que a rea presta a cidade.

AGRADECIMENTO

Esse artigo resultado de pesquisa colaborativa intitulada Mudanas climticas e as formas de ocupao urbana: estudos comparativos de tipos de ocupao e indicadores socioambientais para adaptao de situaes de vulnerabilidade e risco das regies metropolitanas de Rio de Janeiro e Campinas, que contou com apoio de editais da FAPERJ e da FAPESP. As simulaes aqui apre-sentadas foram feitas por meio dos softwares Autocad, ArcGIS, Google Earth e SketchUp, alm do indispensvel auxlio de Julia Lobato, Nathalia Possamai e Gabriel Ferreira, bolsistas de iniciao cientfica do PROARQ/FAU-UFRJ.

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Trabalho enviado em maro de 2014Trabalho aceito em abril de 2014

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