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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ
DANIELA PASCHOAL RAMOS
RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO FRENTE À INADIMPLÊNCIA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS
Tijucas
2007
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DANIELA PASCHOAL RAMOS
RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO FRENTE À INADIMPLÊNCIA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS
Monografia apresentada como requisito parcial para obtenção do título de Bacharel em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí, Centro de Educação Tijucas. Orientador: Prof. MSc Marcos Alberto Carvalho de Freitas
Tijucas
2007
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DANIELA PASCHOAL RAMOS
RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO FRENTE À INADIMPLÊNCIA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS
Esta Monografia foi julgada adequada para a obtenção do título de Bacharel em
Direito e aprovada pelo Curso de Direito da Universidade do Vale do Itajaí, Centro de
Educação Tijucas.
Área de Concentração: Direito Privado
Tijucas (SC), 28 de junho de 2007
Prof. MSc. Marcos Alberto Carvalho de Freitas UNIVALI – CE de Tijucas
Orientador
Prof. Esp. Edemir Aguiar UNIVALI – CE de Tijucas
Membro
Prof. Esp. Aldo Bonatto Filho UNIVALI – CE de Tijucas
Membro
4
ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo
aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale
do Itajaí - UNIVALI, a Coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o
Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.
Tijucas (SC), 28 de junho de 2007
________________________________
Daniela Paschoal Ramos
5
À Deus, pela graça concedida ante a possibilidade de
desenvolver esse projeto em minha vida.
Aos meus pais Pedro e Eliane, meu irmão João Pedro,
que depositaram em mim sua confiança, transmitindo segurança
nos momentos difíceis, ajudando a suportar as dificuldades a
ponto de torná-las possíveis para a conclusão desta jornada.
E em especial, ao Juliano, meu esposo e ‘grande amor’,
que em todas as horas permaneceu ao meu lado.
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AGRADECIMENTOS
Aos meus grandes amigos, que muitas vezes dedicaram seu tempo para
auxiliar em minha caminhada, demonstrando que verdadeiramente a amizade não
se constrói apenas com palavras, mas com gestos simples que fortalecem seu elo.
A todos os meus familiares, que de alguma forma representaram força e
contribuíram na minha caminhada até o encontro deste sonho.
Ao meu querido professor e orientador Marcos Alberto Carvalho de Freitas
por sua paciência, dedicação e atenção, durante toda a elaboração deste projeto.
A todos os professores que me apoiaram e incentivaram com seus
ensinamentos para que este trabalho pudesse se tornar realidade.
A todos aqueles que conheci neste período e que de forma especial
passaram a fazer parte de minha história.
7
(...) basta prestar atenção; as lições sempre chegam quando você
está pronto, e se estiver atento aos sinais, aprenderá sempre tudo o
que é necessário para o próximo passo.
Paulo Coelho
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LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
Art. Artigo
Arts. Artigos
Caput A cabeça, ou parte superior de um artigo
CC Código Civil
CF Constituição Federal
CPC Código de Processo Civil
d.C Depois de Cristo
etc. E as demais coisas
Inc. Inciso
In verbis Nas palavras
MSc. Mestre
n. Número
p. Página
RT Revista dos Tribunais
[s.d] – sine die Sem data
Sr. Senhor
STJ Superior Tribunal de Justiça
UNIVALI Universidade do Vale do Itajaí
V. Volume
9
RESUMO
O presente trabalho monográfico tem como objetivo geral, através de
pesquisa bibliográfica, apontar, com base na legislação, doutrinas e jurisprudências
pátrias, as principais particularidades da Responsabilidade do Condômino frente à
Inadimplência das Despesas Condominiais. O tema em estudo tem como
fundamento o aporte histórico e contemporâneo da Propriedade, através de seus
elementos constitutivos, seu modo de aquisição e perda, passando-se aos aspectos
conceituais do Condomínio Edilício, sua estrutura interna, administração e
regulamentação de direito e deveres dos Condôminos. Ao final da presente
pesquisa, reportar-se-á ao Condômino e as conseqüências decorrentes do não
pagamento de suas obrigações condominiais, gerando desta forma a figura do
Condômino inadimplente. O estudo estará objetivado, sobretudo, nas espécies de
despesas inerentes ao Condomínio e conseqüentemente as obrigações
relacionadas aos Condôminos inadimplentes.
Palavras-chave: Condomínio. Condômino. Inadimplência.
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RESUMEN
El presente trabajo monográfico tiene como objetivo general, a través de la
investigación bibliográfica, señalar con base en la legislación, doctrinas y
jurisprudencias patrias, las principales particularidades de la Responsabilidad del
morador frente al incumplimiento del pago del Condominio. El tema en estudio tiene
como fundamento el aporte histórico y contemporáneo de la propiedad, a través de
sus elementos constitutivos, su modo de adquisición y pérdida, pasando a los
aspectos conceptuales del Condominio edilicio, su estructura interna, administración
y reglamentación de derechos y deberes de los moradores. Al final de la presente
investigación, reportar al morador y a las consecuencias resultantes del
incumplimiento de pago de sus respectivas obligaciones, generando de esta forma la
figura del morador deudor. El estudio estará dirigido, sobre todo, a los tipos de
gastos inherentes al condominio y consecuentemente a las obligaciones
relacionadas con los moradores deudores.
Palabras llave: Condominio, Morador, Incumplimiento.
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CATEGORIAS BÁSICAS E CONCEITOS OPERACIONAIS
Abandono : “É o ato pelo qual o proprietário se desfaz da coisa que lhe
pertence, por não querer continuar seu dono”. (GOMES, 2005, p. 211).
Acessão : ”[...] modo originário de adquirir a Propriedade, sendo que ao
proprietário fica pertencendo tudo que se une ou adere ao seu bem”. (MONTEIRO,
2003, p. 123).
Administração do Condomínio : “A administração do Condomínio é o
conjunto de órgãos criados pela Lei e pela Convenção para zelar pelas coisas
comuns e gerir os negócios do Condomínio”. (MAGALHÃES, 1970, p. 194).
Alienação : “É o ato pelo qual o proprietário, por vontade própria, transmite a
outrem seu direito sobre a coisa”. (GOMES, 2005, p. 211).
Assembléia Geral: “É o órgão supremo do Condomínio, visto que, através
dela se manifesta à vontade da coletividade dos Condôminos sobre todos os
interesses comuns. No desempenho de suas atribuições ela funciona como órgão
deliberativo quando decide sobre assuntos administrativos, e como Poder Legislativo
quando dita normas que, com a Convenção e o Regulamento Interno, formam a
legislação interna do Condomínio”. (FRANCO, 2005, p. 87).
Condomínio : “O direito simultâneo tido por várias pessoas sobre o mesmo
objeto, incidindo tal direito não em uma parte determinada, mas num quinhão ideal,
atribuído segundo a força do direito próprio de cada pessoa". (SILVA, 2005, p. 337).
Condomínio Edilício : “[...] uma mistura de propriedade individual e
Condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades
distintas e exclusivas ao lado do Condomínio de partes do edifício forçosamente
comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras,
área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim,
porão, aquecimento central, morada do zelador etc. Cada proprietário de fração
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autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar
livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando da
comunhão”. (DINIZ, 1998, v. 1, p. 748).
Condômino : “É o termo para designar o morador do imóvel, a pessoa (ou as
pessoas) que habita(m) a casa ou apartamento, quer seja na condição de
proprietário, quer seja na de inquilino, no caso da locação”. (BERNARDO, 2003, p.
60)
Conselho Fiscal : “É um dos órgãos que compõem a administração do
Condomínio, no qual tem a função de assessorar o síndico, como espécie de
consultor”. (MALUF, 2006).
Constituição do Condomínio Edilício: “ A constituição do condomínio
edilício deve ser registrada no Registro de Imóveis competente (art. 167, I, n. 17, da
Lei 6.015/73), devendo dele constar os elementos relacionados no parágrafo
anterior, bem assim tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer,
às exigências da Lei dos Registros Públicos”. (SOARES, 2005, p. 01).
Convenção do Condomínio: “É o instrumento em que são prefixadas as
normas adotadas para o Condomínio em plano horizontal, inclusive, o modo como
será administrado. Deve ser subscrita por, pelo menos, dois terços dos titulares,
sendo necessário na oponibilidade contra terceiros seu registro no cartório de
registro de imóveis, com isto a Convenção ganha o caráter erga omnes (princípio da
publicidade)”. (ANGÉLICO, 2003, p. 33).
Desapropriação : “É ato pelo qual o Estado, necessitando de um bem
particular, para fins de interesse público, obriga o proprietário a transferir-lhe a
propriedade desse bem, mediante prévia e justa indenização”. (JÚNIOR [s.d] apud
MALUF, 2006, p.129).
Despesas Condominiais : “São, débitos vinculados ao imóvel”. (PEREIRA,
2000, p. 140).
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Despesas extraordinárias: “são provenientes de despesas excepcionais ou
esporádicas que exigem uma contribuição especial”. (FRANCO, 2005)
Despesas ordinárias: “São relativas os gastos habituais ou periódicos que
são satisfeitos mediante pagamento na forma e prazos previstos na Convenção”.
(FRANCO, 2005).
Direito de dispor : “O jus abutendi ou disponendi equivale ao direito de dispor
da coisa ou poder de aliená-la a título oneroso (venda) ou gratuito (doação),
abrangendo o poder de consumi-la e o poder de gravá-la de ônus (penhor, hipoteca,
servidão etc) ou de submetê-la a serviço de outrem”. (DINIZ, 2002, p.108).
Direito de gozar ou usufruir : “O jus fruendi envolve o poder de colher os
frutos naturais e civis da coisa, bem como, de explorá-la economicamente,
aproveitando seus produtos. Pois, ao dono do principal, com exceção de disposição
especial em contrário, competem os acessórios”. (RODRIGUES, 2002, p. 78)
Direito de reivindicar: “Poder que tem o proprietário de mover ação
reivindicatória para obter um bem de quem injustamente o detenha, em virtude de
seu direito de seqüela, que é uma das características do direito real”. (DINIZ, 1998,
v. 2, p. 157).
Direito de usar : “O jus utendi consiste na faculdade de colocar a coisa a
serviço do titular, sem modificação, na sua substância. O dono a emprega no seu
próprio benefício, ou no de terceiro. Serve-se da coisa. Mas é claro que também
pode deixar de usá-lo, guardando-a ou mantendo-a inerte”. (PEREIRA, 2006 p. 93)
Direito Pessoal : “O direito pessoal, por seu turno, conceitua-se como relação
jurídica mercê da qual ao sujeito ativo assiste o poder de exigir do sujeito passivo,
determinada prestação, positiva ou negativa”. (MONTEIRO, 2003, p.12).
Direito Real : “O direito real pode, destarte, ser conceituado como a relação
jurídica em virtude do qual o titular pode retirar da coisa, de modo exclusivo e contra
todos, as utilidades que ela é capaz de produzir”. (MONTEIRO, 2003, p.12).
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Instituição do Condomínio Edilício : “O ato de instituição é o ato inicial,
aquele pelo qual se constitui propriamente o Condomínio”. (RODRIGUES, 2002, p.
213).
Modo Derivado da Aquisição da Propriedade : ”São derivados os modos de
aquisição da propriedade quando resulta de uma relação negocial entre o anterior
proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma transmissão do domínio em razão da
manifestação de vontade; a transmissão é feita com os mesmo atributos e eventuais
limitações que anteriormente recaíam sobre a Propriedade [...]”. (RODRIGUES,
2002, p. 97).
Modo Originário da Aquisição da Propriedade : [...] a aquisição da
Propriedade é originária quando desvinculada de qualquer relação com titular
anterior. Nela não existe relação jurídica de transmissão. Inexiste ou não há
relevância jurídica na figura do antecessor. (VENOSA, 2006, p. 175).
Perecimento: “Extinção de um direito ou do bem que lhe servia de objeto.
Prescrição; decadência; perempção; falecimento; destruição; perda; ato ou efeito de
perecer”. (DINIZ, 1998, v. 3, 569).
Propriedade : “[...] um direito, e este compreende o poder de agir de maneira
diversa em relação à coisa, usando, gozando ou dispondo dela. Se todos estes
atributos reunirem-se em uma só pessoa, pode-se dizer que neste caso tem-se a
Propriedade em toda a sua plenitude, Propriedade plena, portanto, se houver
desmembramento, transferindo-se uma das faculdades a outrem, diz-se que a
Propriedade é menos plena, ou seja, limitada”. (PEREIRA, 2006, p. 92).
Propriedade comum: “[...] tudo quanto no edifício seja afetado ao uso de
todos os proprietários, não sendo, portanto, suscetível de utilização exclusiva por
qualquer Condômino, sendo permitido apenas a cada proprietário de fração
autônoma usar livremente as partes comuns, conforme sua destinação, de maneira
que não prejudique a comunhão”. (GOMES, 2005, p. 102).
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Propriedade exclusiva : “A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se
pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias.
Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou dependências.
[...] seus direitos são quase tão completos, quase tão absolutos, quanto os do
proprietário único de uma casa”. (MALUF, 2006, p. 8-9).
Registro de Títulos e Documentos: “Transcrição de instrumentos
particulares para que possam produzir efeitos perante terceiros”. (DINIZ, 1998, v. 4,
p. 104).
Regulamento Interno : “[...] são as normas que regulam a conduta dos
Condôminos, locatários, ocupantes das unidades e funcionários, para que haja uma
convivência harmônica entre as pessoas”. (SCHWARTZ, 1999, p.33).
Renúncia : “Implica abdicar, abrir mão de direito. [...]”. (VENOSA, 2006, p.
249).
Responsabilidade: “A obrigação que alguém tem de assumir com as
conseqüências jurídicas de sua atividade [...]”. (DINIZ, 1998, p. 559)
Síndico: “É o indivíduo escolhido para zelar ou defender os interesses duma
associação, duma classe. Nos edifícios em que há Condomínio, é pessoa escolhida
pelos Condôminos para tratar dos interesses, e administrar o imóvel”. (FERREIRA,
1999, p. 1860).
Usucapião : “[...] modo originário de aquisição do domínio, através da posse
mansa e pacífica, por determinado espaço de tempo, fixado na lei”. (RODRIGUES,
2002, p.108).
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SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO........................................................................................................19
2 PROPRIEDADE.................................................................................................. ....22 2.1 BREVE HISTÓRICO DO DIREITO DE PROPRIEDADE....................................22
2.2 NATUREZA JURÍDICA DO DIREITO DE PROPRIEDADE................................25
2.3 CONCEITO DE PROPRIEDADE .......................................................................26
2.4 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DA PROPRIEDADE ......................................28
2.4.1 Direito de Usar ...............................................................................................29
2.4.2 Direito de Gozar ou Usufruir............................................................................30
2.4.3 Direito de Dispor..............................................................................................30
2.4.4 Direito de Reivindicar ......................................................................................32
2.5 CARACTERES DA PROPRIEDADE..................................................................32
2.6 OBJETO DA PROPRIEDADE............................................................................34
2.7 RESTRIÇÕES AO DIREITO DE PROPRIEDADE .............................................35
2.8 AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE EM GERAL ...................................................36
2.9 CLASSIFICAÇÃO DOS MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
.................................................................................................................................37
2.9.1 Modo Originário...............................................................................................37
2.9.1.1 Aquisição através da Usucapião ..................................................................38
2.9.1.2 Aquisição através da Acessão .....................................................................41
2.9.2 Modo Derivado ................................................................................................42
2.9.2.1 Aquisição através do Registro de Títulos .....................................................44
2.10 PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL..............................................................46
2.11 MEIOS DE TUTELA DA PROPRIEDADE IMÓVEL..........................................49
2.11.1 Ação Reivindicatória......................................................................................50
2.11.2 Mandado de Segurança ................................................................................50
2.11.3 Ação Declaratória..........................................................................................51
2.11.4 Ação Negatória e Ação Confessória ............................................................51
2.11.5 Ação de Divisão da Coisa Comum e Ação Demarcatória .............................51
2.11.6 Ação de Dano Infecto... ................................................................................52
2.11.7 Retificação de Registro Imobiliário ................................................................52
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3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO ......................................................................................53
3.1 ASPECTOS HISTÓRIOS DO CONDOMÍNIO ....................................................53
3.2 ASPECTOS CONCEITUAIS DO CONDOMÍNIO ...............................................54
3.3 NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO .......................................56
3.4 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO ........................57
3.4.1 Instituição do Condomínio Edilício .................................................................57
3.4.2 Constituição do Condomínio Edilício ..............................................................59
3.5 ESTRUTURA INTERNA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO......................................60
3.5.1 Propriedade Comum .......................................................................................61
3.5.2 Propriedade Exclusiva.....................................................................................62
3.6 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO...............................................................63
3.6.1 Convenção do Condomínio .............................................................................64
3.6.2 Regulamento Interno.......................................................................................64
3.6.3 Assembléia Geral ............................................................................................65
3.6.4 Síndico ............................................................................................................66
3.6.5 Conselho Fiscal...............................................................................................68
3.7 DIREITO DE VIZINHANÇA ................................................................................68
3.7.1 Direitos do Condômino....................................................................................70
3.7.2 Deveres do Condômino...................................................................................71
3.8 DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO ....................................................................71
3.8.1 Da Destruição ou Perecimento da Coisa.........................................................73
3.8.2 Da Desapropriação e da Confusão .................................................................74
3.9 DA RECONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO ......................................................76
4 RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO FRENTE À INADIMPLÊN CIA DAS
DESPESAS CONDOMINIAIS ..................................................................................77
4.1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................77
4.2 CONCEITO DE DESPESAS CONDOMINIAIS...................................................78
4.2.1 Natureza das Despesas Condominiais ...........................................................78
4.2.1.1 Despesas ordinárias e extraordinárias .........................................................80
4.2.2 Previsão e Rateio das Despesas ....................................................................82
4.3 CONCEITO DE CONDÔMINO...........................................................................83
4.3.1 Responsável pelas Despesas Condominiais...................................................84
4.3.1.1 Responsabilidade Solidária dos Co-proprietários.........................................86
18
4.3.1.2 Responsabilidade pelas despesas relativas à unidade vendida...................87
4.4 PRIVAÇÃO DE USO DA ÁREA COMUM E SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO
DOS SERVIÇOS ESSENCIAIS COMO, ÁGUA, LUZ E GÁS...................................90
4.5 DAS PUNIÇÕES AO CONDÔMINO INADIMPLENTE .......................................92
4.5.1 Multa por Inadimplência ..................................................................................92
4.5.2 Cobrança Extrajudicial.....................................................................................96
4.5.3 A Protestabilidade do Débito Condominial em Atraso.....................................96
4.5.4 A Cobrança Judicial das Despesas do Condomínio e a Impenhorabilidade do
Bem de Família..........................................................................................................98
4.6 AÇÕES PARA EXIGIR O CUMPRIMENTO DA CONVENÇÃO E DO
REGIMENTO INTERNO ....................................................................................................101
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ..................................................................................103
REFERÊNCIAS........................................................................................................105
19
1 INTRODUÇÃO
A presente monografia tem como tema “Responsabilidade do Condômino
frente à Inadimplência das Despesas Condominiais”, partindo-se inicialmente de um
breve estudo sobre a Propriedade, posteriormente sobre o instituto do Condomínio
Edilício, e por último sobre a Responsabilidade do Condômino frente à Inadimplência
das Despesas Condominiais.
A escolha do tema deve-se ao fato de que a inadimplência perante o
Condomínio vem crescendo assustadoramente, pois os Condôminos se sentem
confortáveis em não honrar pontualmente com o pagamento das despesas
condominiais, na medida em que as conseqüências concretas de seu
inadimplemento são experimentadas a médio e longo prazo.
O objetivo geral do presente estudo será evidenciar os aspectos legais,
doutrinários e jurisprudenciais acerca das conseqüências em torno do Condômino
inadimplente previstas no ordenamento jurídico atual.
Tratando-se dos objetivos específicos, esta pesquisa tentará buscar um
aprimoramento em: a) obter dados históricos sobre a instituição do Condomínio
Edilício; b) identificar os seus elementos constitutivos; c) analisar o surgimento do
Condomínio Edilício e conseqüentemente do Condômino; d) investigar o grau de
responsabilidade do Condômino perante as despesas condominiais; e) consultar as
conseqüências jurídicas do Condômino a partir do momento em que o mesmo deixa
de cumprir com suas obrigações perante o Condomínio; e, f) pesquisar diante dos
Tribunais, qual o posicionamento dos mesmos em relação às despesas
condominiais deixadas de serem cumpridas pelo seu responsável.
Foram elencados os seguintes problemas e as respectivas hipóteses para a
presente pesquisa:
Primeiro problema: Quais as conseqüências impostas ao Condômino
Inadimplente a partir do momento em que resolve não cumprir com sua quota de
participação no rateio das despesas condominiais?
Primeira Hipótese: Privação do Condômino em utilizar os serviços e área
comum do Condomínio.
Segundo problema: Como fica a situação do Condomínio a partir do
momento que deixa de receber os valores referente às despesas condominiais do
20
inadimplente, perante suas obrigações necessárias a manutenção, conservação e
funcionamento essenciais a sobrevivência do Condomínio, sob pena do mesmo
entrar em verdadeiro colapso financeiro?
Segunda Hipótese: Acionar a cobrança através dos meios legais a partir do
momento em que o Condômino Inadimplente deixasse de cumprir sua parcela de
rateio das despesas do Condomínio.
Terceiro problema: Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002 qual a
conseqüência que se pode observar com a redução da multa de 20% (vinte) para
2% (dois), incidente sobre as despesas condominiais em atraso?
Terceira Hipótese: A partir do momento em que houve essa redução tão
representativa a mesma acabou por incentivar o inadimplemento das contribuições
condominiais, vindo a contribuir sensivelmente para o quadro atual de inadimplência
perante os Condomínios brasileiros.
Assim sendo, o presente estudo estará voltado aos aspectos doutrinário
legal que o tema comporta, enriquecendo ainda com considerações extra-jurídicas e
jurisprudenciais, de suma importância para análise dos principais aspectos da
Responsabilidade do Condômino frente à Inadimplência das Despesas
Condominiais.
O método que será utilizado para a elaboração do presente projeto de
pesquisa é o dedutivo, onde parte-se de um estudo geral para se chegar ao
particular.
Conforme Pasold (2002, p.104), método dedutivo é “[...] estabelecer uma
formulação geral e, em seguida, buscar as partes do fenômeno de modo a sustentar
a formulação geral”.
A presente pesquisa aproveita como técnica para obtenção de informações
sobre o tema a investigação doutrinária e da legislação brasileira, os meios
eletrônicos, bem como algumas decisões judiciais de tribunais pátrios.
Tem-se, ainda, que a área de concentração desta monografia é o Direito
Civil, pois, tratar-se-á do direito de Propriedade, do Condomínio Edilício e do
Condômino Inadimplente. A linha de pesquisa é o Direito Privado.
Esta monografia será estruturada em três capítulos, objetivando assim
facilitar o desenvolvimento do trabalho e conferir maior organização estrutural ao
estudo.
21
No primeiro capítulo, denominado de Propriedade, abordar-se-á a evolução
histórica do direito de Propriedade, natureza jurídica, sua conceituação e seus
elementos constitutivos, posteriormente será feito um estudo sobre os caracteres da
Propriedade e o seu objeto, abordando-se também acerca das restrições ao direito
de Propriedade, e, por último sobre a aquisição, perda e tutela da Propriedade
Imóvel.
No segundo capítulo, abordar-se-á os aspectos históricos e conceituais do
Condomínio em Geral, posteriormente, a natureza jurídica e os elementos
constitutivos do Condomínio Edilício, sua estrutura interna e sua administração. Em
seguida, abordar-se-á sobre direito de vizinhança, destacando os direitos e deveres
que cabe a cada Condômino, e, por último a extinção e reconstituição do
Condomínio Edilício.
O terceiro e último capítulo é destinado a Responsabilidade do Condômino
frente à Inadimplência das Despesas Condominiais, destacando o conceito de
Despesas Condominiais e Condômino. Posteriormente, serão destacadas as
“sanções” decorrentes da Responsabilidade do Condômino em face à Inadimplência
das Despesas Condominiais, abrangendo a privação do uso da área comum e
suspensão do fornecimento dos serviços essenciais, multa por inadimplência,
cobrança extrajudicial, a protestabilidade do débito condominial em atraso, cobrança
judicial e a impenhorabilidade do bem de família. E, por fim, será exposto uma
pequena noção sobre as ações existentes para exigir o cumprimento da Convenção
e do Regimento Interno.
22
2 PROPRIEDADE
2.1 BREVE HISTÓRICO DO DIREITO DE PROPRIEDADE
A presente reconstrução histórica da Propriedade objetiva apenas localizar e
verificar na história sua importância e seu desenvolvimento, de forma que a
abordagem realizada será concentrada, deixando-se de lado alguns fatos e tempos
da história em que a Propriedade manteve-se estabilizada ou que sobre ela
existissem apenas guerras para sua conquista.
Diniz, (2002), considera de extrema importância situar a Propriedade em sua
evolução histórica, pois não seria possível analisar os problemas jurídicos sem levar
em consideração o desenvolvimento através dos tempos.
No início das civilizações, a Propriedade tinha uma feição comunitária, ou
seja, havia domínio comum das coisas, existindo Propriedade somente para as
coisas móveis, exclusivamente para objetos de uso pessoal, tais como utensílios de
caça e pesca, peças de vestuários, etc. O solo pertencia a toda coletividade,
admitindo-se a utilização comum da terra pela família ou pela tribo, não concedendo
desta forma a utilização individual e exclusiva. (VENOSA, 2006)
No entanto, os povos primitivos que ainda sobrevivem distante do contato
dos homens civilizados possuem a mesma organização, vivem exclusivamente da
pesca, caça e de frutos silvestres, não ficam ligados à apropriação do solo. A
cultura do solo e a criação de animais são feitas em comum, pois, desaparecendo
ou diminuindo os recursos naturais, o grupo social desloca-se para outras terras.
Desta forma, a constante utilização da mesma terra, pelos mesmos povos, que
passam a usar e habitar faz surgir à concepção de Propriedade coletiva e,
posteriormente individual. (VENOSA, 2006).
Portanto, é no direito romano que encontra-se a raiz histórica da
Propriedade. Foi na era romana, que surgiu um sentido individualista de
Propriedade, no qual, a Propriedade coletiva foi dando lugar à individual. (DINIZ,
2002).
23
Segundo Venosa, (2006, p. 152):
[...]. Nesse primeiro período do Direito Romano, o indivíduo recebia uma porção de terra que devia cultivar, mas, uma vez terminada a colheita a terra voltava a ser coletiva. Paulatinamente, fixa-se o costume de conceder sempre a mesma porção de terra às mesmas pessoas ano após ano. Ali, o pater famílias1 instala-se, constrói sua moradia e vive com sua família e escravos. Nesse sentido arraiga-se no espírito romano a Propriedade individual e perpétua.
Foi com a queda do Império Romano no ano de 476 d.C. que historicamente
iniciou-se a chamada Idade Média, período de muitas guerras, a grande maioria
voltada a questões territoriais, pois o modo de economia era o feudal. (VENOSA,
2006).
Diniz, (2002, p. 100) preceitua que:
Na idade média, a Propriedade sobre as terras teve papel preponderante, prevalecendo o brocardo “nulle terre sans seigneur”2. Inicialmente, os feudos foram dados como usufruto condicional a certos beneficiários que se comprometiam a prestar serviços, inclusive, militares. Com o tempo a Propriedade sobre tais feudos passou a ser perpétua e transmissível apenas pela linha masculina. Havia distinção entre os fundos nobres e os do povo, que, por sua vez, deveria contribuir onerosamente em favor daqueles, sendo que os mais humildes eram despojados de suas terras.
Nesta fase o nobre torna-se um soberano, onde distribui a justiça, cobra
tributos, declara a guerra e celebra a paz, cedendo o uso da terra ao servo, que a
ela se vincula e dela não tem o direito de se afastar, sendo que para usá-la deveria
pagar em dinheiro ou em frutos como forma de contraprestação. (PEREIRA, 2006).
Ao fim da Idade Média, o comércio e artesanato aumentaram, fazendo com
que houvesse um crescimento das cidades, gerando altos índices de êxodo rural e
uma elevação desenfreada do contingente populacional aglomerado nas cidades
que, sem planejamento urbano algum, não dispunham de saneamento básico.
Nasce uma nova classe social, a burguesia, que ganhando corpo procurou
organizar-se e lutar por direitos. (PEREIRA, 2006).
1 Pater famílias: Expressão latina, que se traduz por ‘Pai de família’. (DINIZ, 1998, p. 432). 2 Nulle terre sans seigneur: O Brocardo significa que “não há terra sem senhor”. (DINIZ, 2002, p. 100).
24
No entanto, a partir do século XVIII, os povos passaram a reclamar leis que
regulavam a Propriedade, sendo que esta mesma reivindicação se deu com o
advento da Revolução Francesa (1789). Pretendeu-se democratizar a Propriedade,
abolindo privilégios, cancelando direitos perpétuos, desprezando a coisa móvel e
concentrando sua atenção na Propriedade Imobiliária, onde gerou o Code
Napoléon3, no qual serviria de modelo a todo um movimento codificador do século
XIX, sendo que tal instituto recebeu o apelido de Código da Propriedade,
ressaltando acima de tudo o prestígio do imóvel, como fonte de riqueza e símbolo
de estabilidade. (PEREIRA, 2006).
Para Monteiro, (2003, p. 81):
[...] a desigualdade só desapareceu definitivamente com a Revolução Francesa, na noite de 4 de agosto de 1789, em que a nobreza e o clero renunciaram a seus privilégios, suprimindo-se então a condição de servo, a jurisdição senhorial e a outras regalias.
A Revolução Francesa deu à Propriedade o status de pilar estrutural da
sociedade, juntamente com a liberdade e a igualdade. De poder, a Propriedade
passou a ser considerada um direito inerente à natureza humana, consagrado no
art. 17 da Declaração de Direitos do Homem e do Cidadão de 1789. (MONTEIRO,
2003).
Então, é a partir do século XIX, com a revolução e o desenvolvimento
industrial e com as doutrinas socializantes, que o exagerado individualismo começa
a perder força. Passa a ser buscado um sentido social para a Propriedade, frente
aos abusos cometidos pelos grandes detentores dos bens, móveis e imóveis.
(MONTEIRO, 2003).
Nesta mesma linha de pensamento Rodrigues, (2002, p. 84-85) comenta que:
“Talvez se possa dizer que a evolução histórica do direito de Propriedade se
manifesta, em linhas gerais, no sentido de uma incessante redução dos direitos do
proprietário”.
3 Code Napoléon: No dia 21 de março de 1804, a França republicana conheceu um novo código civil, o chamado de Código de Napoleão “Code Napoléon”. A propriedade da terra deixou de ser entendida como uma patrimônio específico de uma classe social, da aristocracia fundiária que vivia de rendas, protegida por uma legislação costumeira que vinha dos tempos medievais, para estar sujeita aos interesses gerais do mercado, objeto de compra e venda regulado pela lei dos contratos. (OLIVEIRA, 2002, p. 02).
25
Atualmente, o modo pelo qual as nações tratam o Direito de Propriedade
constitui peça fundamental ao regime político, pois nos países do ocidente, nos
países de direito latino, germânico e anglo-saxônico, subsiste a Propriedade
privada, sendo esta sujeita a determinadas restrições, pois, entende-se que ela
estimula o trabalho e as faculdades do indivíduo, restringindo a produção de
riquezas. (MONTEIRO, 2003).
2.2 NATUREZA JURÍDICA DO DIREITO DE PROPRIEDADE
A Constituição da República Federativa do Brasil de 05 de Outubro de 1988, a
exemplo das anteriores, em seu art. 5º, Inc. XXII, garantiu o direito de Propriedade
em geral, estabelecendo outras formas ou modalidades de Propriedade no corpo de
seu texto e deixando antever a importância com a qual distingue a matéria, à medida
que dá tratamento diferenciado a cada uma delas. (RODRIGUES, 2002).
O texto Constitucional criou vários tipos de Propriedades que especificam a
teoria clássica do direito de Propriedade, conforme especificações abaixo:
Nos arts. 184, 185, 186, a propriedade rural; no art. 182, Parágrafo 2º, a propriedade urbana; no art. 176, a propriedade de recursos minerais; no art. 222, a propriedade da empresa jornalística e de radiodifusão sonora e de imagens; no art. 5º, Inc. XXVII, a propriedade do direito autoral, e no Inc. XXIX, a propriedade das marcas. (RODRIGUES, 2002, p. 82-83).
De efeito, diante desse expresso tratamento diferenciado, percebe-se que não
há somente uma ordem de Propriedade, mas, sim, de várias modalidades de
Propriedade, cada qual assumindo o seu aspecto característico e, de conseqüência,
uma função social destacada.
A Constituição consagra a tese que se desenvolveu especialmente na
doutrina italiana, segundo a qual a Propriedade não constitui uma instituição única,
mas várias instituições diferenciadas, em correlação com os diversos tipos de bens e
de titulares, de onde ser cabível falar não em Propriedade, mas em Propriedades.
(GOMES, 2005).
26
A Propriedade está condicionada a sua função social, logo o pressuposto
para a tutela do direito de Propriedade é justamente o cumprimento da função social.
O descumprimento desse requisito leva à perda da proteção Constitucional. (DINIZ,
2002).
Desse modo, no sistema jurídico-constitucional brasileiro, a Propriedade
dotada de função social legitima-se pela função. A que não cumprir função social
não será mais objeto de proteção jurídica. (RODRIGUES, 2002).
2.3 CONCEITO DE PROPRIEDADE
Para se falar em Propriedade, cumpre-se, antes de mais nada, entender à
diferença existente entre os dois campos do direito patrimonial, sendo estes o real,
que recai sobre a coisa, direta ou indiretamente, e o pessoal, também conhecido
como obrigacional, o qual se encontra ligado ao direito que o credor tem de exigir
certa prestação do devedor. (GONÇALVES, 1999).
De acordo com Venosa (2006, p. 05) “A idéia básica é que o direito pessoal
une dois ou mais sujeitos, enquanto os direitos reais traduzem relação jurídica entre
uma coisa, ou um conjunto de coisas, e um ou mais sujeitos, pessoas naturais ou
jurídicas”.
Salienta Monteiro (2003, p.12) que:
O direito real pode, destarte, ser conceituado como a relação jurídica em virtude do qual o titular pode retirar da coisa, de modo exclusivo e contra todos, as utilidades que ela é capaz de produzir. O direito pessoal, por seu turno, conceitua-se como relação jurídica mercê da qual ao sujeito ativo assiste o poder de exigir do sujeito passivo determinada prestação, positiva ou negativa.
Na mesma linha de pensamento, Gonçalves (1997, p. 01-02) esclarece que o
direito real pode ser conceituado como sendo o poder jurídico, direto e imediato,
que o titular tem sobre a coisa. Porém, o direito pessoal, consiste numa relação
jurídica, no qual o sujeito ativo da relação pode exigir do sujeito passivo uma
determinada prestação.
27
Pereira (2006, p. 01) complementa afirmando que: “O direito real traduz uma
dominação sobre a coisa, atribuída ao sujeito, e oponível erga omnes4, enquanto o
direito pessoal implica na faculdade de exigir do sujeito passivo determinada
prestação”.
Entretanto, partindo-se da conceituação estabelecida, cabe destacar, que a
Propriedade ocupa posição privilegiada dentro da classificação dos Direitos Reais,
pois é ela a relação fundamental do direito das coisas. Isto é assim, porque a
Propriedade é considerada como sendo o mais amplo direito de senhorio sobre uma
coisa. (DINIZ, 2002).
Portanto, nas relações jurídicas obrigacionais há, de um lado, devedor e, do
outro, credor. Entre eles, prestação devida pelo devedor ao credor, sendo que ao
devedor cabe realizar a prestação correspondente e ao credor o direito de exigi-la.
Já nas relações jurídicas reais, há uma pessoa e um bem, ou seja, a pessoa é
titular do bem. Porém, para que esta pessoa seja considerada titular desse bem, se
faz necessário que existam outras pessoas, que não detenham qualquer direito
sobre o bem. (FIUZA, 2004).
Vale ressaltar, que o direito de Propriedade trata-se, portanto, de um direito
real, ou seja, de um direito que recai exclusivamente sobre a coisa. Ao titular de tal
direito é conferida a prerrogativa de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de
reivindicá-la de quem quer que injustamente o detenha. (RODRIGUES, 2002).
Segundo Venosa (2006, p.162) “[...] o direito de Propriedade é o direito mais
amplo da pessoa em relação à coisa. Esta fica submetida à senhoria do titular, do
dominus5, do proprietário [...]”.
Esclarece Diniz, (2002, p.105) que: “A Propriedade é a plenitude do direito
sobre a coisa; as diversas faculdades que nela se distinguem, são apenas
manifestações daquela plenitude”.
No entendimento de Pereira (2006, p. 92) Propriedade é:
[...] um direito, e este compreende o poder de agir de maneira diversa em relação à coisa, usando, gozando ou dispondo dela. Se todos estes atributos reunirem-se em uma só pessoa, pode-se dizer que neste caso tem-se a Propriedade em toda a sua plenitude, Propriedade plena, portanto, se houver desmembramento,
4 Erga omnes: Vocábulo latino que significa “Contra todos”. (PEREIRA, 2006, p. 01). 5 Dominus: Expressão latina que significa “Domínio”. (VENOSA, 2006, p.162).
28
transferindo-se uma das faculdades a outrem, diz-se que a Propriedade é menos plena, ou seja, limitada.
O vocábulo Propriedade é divergente entre os diversos entendimentos
doutrinários existentes no Ordenamento Jurídico atual, conforme relata Diniz (2002,
p.105):
Para uns, o vocábulo vem do latim proprietas, derivado de proprius, designando o que pertence a uma pessoa. Assim, a Propriedade indicaria, numa acepção ampla, toda a relação jurídica de apropriação de um certo bem corpóreo ou incorpóreo. Outros entendem que o termo ‘Propriedade’ é oriundo de domare, significando sujeitar ou dominar, correspondendo à idéia de domus, casa, em que o senhor da casa se denomina dominus. Logo, ‘domínio’ seria o poder que se exerce sobre as coisas que lhe estiverem sujeitas. Percebe-se que, no direito romano, a palavra dominium tinha um sentido mais restrito do que a “Propriedade”, indicando a primeira tudo que pertencia ao chefe da casa mesmo que se tratasse de um usufruto, e tendo a segunda uma acepção mais ampla, abrangendo coisas corpóreas ou incorpóreas. Apesar da distinção que há entre esses dois termos, emprega-se, comumente, tanto o vocábulo ‘Propriedade’ como ‘domínio’ para designar a mesma coisa, uma vez que entre ele não há diferença de conteúdo. Outrossim, o nosso Código Civil, em vários os casos, emprega diferentemente essas palavras.
O Código Civil em seu art. 1.228, não define o que seria a Propriedade,
apenas cita quais são seus elementos constitutivos. É através da análise desses
elementos que se obtém o conceito de Propriedade.
2.4 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DA PROPRIEDADE
Partindo da definição de Propriedade, como sendo a situação jurídica
consistente em uma relação entre o titular da coisa, o dono, e a coletividade, em
virtude da qual são assegurados àquele os direitos de usar, gozar, dispor e
reivindicar um bem, respeitando os direitos de terceiros, pode-se extrair os
elementos caracterizadores da Propriedade. Como se percebe, a Propriedade
29
contém em sua estrutura elementar os direitos exclusivos do dono consistente em
usar, gozar, dispor e reivindicar. (FIUZA, 2004).
Neste sentido, o artigo 1.228 Caput do Código Civil descreve que: “O
proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la
do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. (2005, p. 256)
Diante desta disposição normativa, Gomes (2005, p. 147) deduz que a
Propriedade é:
[...] o domínio realizado pela pessoa jurídica ou física que tem o direito, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha, exceto quando não estiverem presentes os quatro elementos constitutivos, tais como o jus utendi (é o direito de tirar do bem todos os serviços que ele pode prestar, sem que haja alteração em sua substância), o jus fruendi (é do direito de perceber os frutos e de utilizar os produtos da coisa), o jus abutendi ou disponendi (é o direito de dispor da coisa ou de poder aliená-la a título oneroso ou gratuito, abrangendo o poder de consumi-la e o poder de gravá-la de ônus ou submetê-la ao serviço de outrem) e o reivindicatio (é o poder que tem o proprietário de mover ação para obter o bem de quem injustamente o detenha).
2.4.1 Direito de Usar
Cabe ressaltar, portanto, que o primeiro elemento constitutivo da
Propriedade, implica na possibilidade do proprietário usar a coisa de acordo com
sua vontade, excluindo ainda estranhos de igual uso. (RODRIGUES, 2002)
Venosa (2006, p.163) acredita que: “A faculdade de usar é colocar a coisa a
serviço do titular sem alterar-lhe a substância”.
Leciona Pereira (2006 p. 93) que: “O direito de usar – jus utendi, consiste na
faculdade de colocar a coisa a serviço do titular, sem modificação na sua
substância. O dono a emprega no seu próprio benefício, ou no de terceiro. Serve-se
da coisa. Mas é claro que também pode deixar de usá-lo, guardando-a ou
mantendo-a inerte”.
Neste mesmo diapasão salienta Monteiro (2003, p. 87) que “o direito de usar
consiste na faculdade de exigir da coisa todos os serviços no qual ela pode prestar,
sem alterar-lhe, portanto, a sua substância”.
30
Complementa ainda Fiuza (2004, p. 720) que: “direito de usar ‘ius utendi’ é a
faculdade que tem o titular de colocar o bem a seu serviço, desde que não cause
danos a terceiros nem infrinja a Lei”.
2.4.2 Direito de Gozar ou Usufruir
O segundo elemento constitutivo corresponde ao direito de gozar ou usufruir
(jus fruendi), que, conforme menciona Rizzardo (2006, p. 212) “expressa este direito
o sentido de fazer frutificar a coisa e auferir os produtos que advierem. Consiste na
percepção dos frutos, quer os naturais, como as colheitas de culturas agrícolas;
quer os civis, como os aluguéis de uma casa”.
Nesta mesma linha de pensamento preceitua Venosa (2006, p.163) que:
“gozar do bem significa extrair dele benefícios e vantagens. Refere-se à percepção
de frutos, tanto naturais como civis”.
Rodrigues (2002, p. 78) afirma que:
O jus fruendi envolve o poder de colher os frutos naturais e civis da coisa, bem como de explorá-la economicamente, aproveitando seus produtos. Pois, ao dono do principal, com exceção de disposição especial em contrário, competem os acessórios.
Ressalta-se, portanto, que a Lei o determina, em seu artigo 1.232 do Código
Civil ao dispor que: “Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando
separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a
outrem”. (2005, p. 257).
2.4.3 Direito de Dispor
Já o terceiro elemento constitutivo da Propriedade compreende ao direito de
dispor da coisa (jus abutendi).
31
Conforme ensina Diniz (2002, p.108)
O jus abutendi ou disponendi equivale ao direito de dispor da coisa ou poder de aliená-la a título oneroso (venda) ou gratuito (doação), abrangendo o poder de consumi-la e o poder de gravá-la de ônus (penhor, hipoteca, servidão etc) ou de submetê-la a serviço de outrem.
A faculdade de dispor está relacionado com o poder de consumir o bem,
alterar-lhe sua substância, aliená-lo6 ou gravá-lo7. É, portanto, considerado o poder
mais abrangente, pois aquele que tem a faculdade de dispor da coisa, dela também
poderá usar e gozar. Tal faculdade caracteriza efetivamente o direito de
Propriedade, pois o poder de usar e gozar pode ser atribuído a quem não seja
proprietário, porém, o poder de dispor, apenas o proprietário o possui. (VENOSA,
2006).
Neste mesmo sentido aponta Rodrigues (2002, p. 78) que:
Jus abutendi quer dizer direito de dispor da coisa, alienando-a. Não significa prerrogativa de abusar, destruindo-se gratuitamente. Aliás, se nem no direito romano se admitia a idéia de um uso anti-social do domínio, hoje tal noção é inconcebível, principalmente em um país como o nosso, cujas várias Constituições de há muito proclamam que o uso da Propriedade será condicionado ao bem-estar social.
O direito de dispor é o mais importante dos elementos constitutivos da
Propriedade, pois consiste no poder de consumir a coisa, de aliená-la, de gravá-la
de ônus e de submetê-la ao serviço de outrem. Assim, usar de uma casa é habitá-
la; dela gozar, alugá-la; dela abusar ou dispor, demoli-la ou vendê-la. (MONTEIRO,
2003).
Conforme relata Gonçalves (1997, p. 82) “o direito de dispor da coisa envolve
o poder de consumir o bem, de dividi-lo ou gravá-lo, não significa, portanto, abusar
da coisa, destruindo-a gratuitamente, pois a própria Constituição da República
Federativa do Brasil estabelece que o uso da Propriedade deve ser condicionada ao
bem-estar social”.
6 Alienar: É a transmissão de um direito patrimonial a outro. (VENOSA, 2006). 7 Gravar: Significa restrição, encargo, ônus ou vínculo que acompanha uma coisa ou um direito. (VENOSA, 2006).
32
2.4.4 Direito de Reivindicar
O último elemento constitutivo da Propriedade diz respeito ao rei vindicatio.
Porém, para usar, gozar ou dispor da coisa, o proprietário precisa tê-la em suas
mãos, de modo que a Lei lhe confere a prerrogativa de reivindicá-la das mãos de
quem injustamente a detenha. Neste sentido, a ação de reivindicação tem como
objetivo o domínio, ou seja, confere ao dono a faculdade de recuperar ou obter a
coisa de que foi privado, ou que não lhe foi entregue. (RODRIGUES, 2002).
Complementa Pereira (2006, p. 96) que:
De nada valeria ao dominus, em verdade, ser sujeito da relação jurídica dominial e reunir na sua titularidade o ius utendi, fruendi, abutendi, se não lhe fosse dado reavê-la de alguém que a possuísse injustamente, ou a detivesse sem título. Pela vindicatio o proprietário vai buscar a coisa nas mãos alheias, vai retomá-la do possuidor, vai recuperá-la do detentor. Não de qualquer possuidor ou detentor, porém, daquele que a conserva sem causa jurídica, ou a possui injustamente.
Cabe enfatizar, no entanto, que por meio da ação reivindicatória, o
proprietário tem o direito de buscar a coisa das mãos alheias, retirando-a do
possuidor e recuperando-a para si, pois de nada valeria ao proprietário ter o poder
de usar, gozar e dispor do bem, se não lhe fosse permitido o direito de reaver de
quem injustamente o detenha ou possua. (RIZZARDO, 2006).
2.5 CARACTERES DA PROPRIEDADE
Diante do exposto, pode-se atribuir ao direito de Propriedade caráter
absoluto, exclusivo e perpétuo.
O direito de Propriedade possui caráter absoluto não só devido a sua
oponibilidade erga omnes, mas também por ser considerado o mais completo dos
Direitos Reais e por apresentar caráter de plenitude. O titular pode utilizar da coisa
como entender melhor, sujeitando-se apenas a determinadas limitações impostas
33
em razão do interesse público ou pela coexistência do direito de Propriedade dos
demais indivíduos. (MONTEIRO, 2003).
Rodrigues (2002 p. 78) entende que: “O direito de Propriedade é absoluto no
sentido de que o proprietário tem sobre aquilo que é seu o mais amplo poder
jurídico, usando e desfrutando a coisa de maneira que lhe aprouver”.
Monteiro (2003 p. 85) menciona que o segundo atributo é a exclusividade,
pois:
A mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas. O direito de um sobre determinada coisa exclui o direito de outro sobre essa mesma coisa (duorum vel plurium dominium in solidum esse non potest8). O proprietário pode excluir da coisa, objeto de seu direito, a ação de outrem. O jos excludendi alios9 constitui a substância do direito de Propriedade.
O direito de Propriedade diz-se exclusivo, pois o titular de tal direito exerce o
poder sobre a coisa sem a concorrência de outrem, podendo afastar da utilização
da mesma, aquele que pretende tirar qualquer proveito. (RODRIGUES, 2002).
O Código Civil reconhece expressamente esse característico quando declara
no seu art. 1.231 que: “A Propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em
contrário”. (2005, p. 257).
Finalmente, o direito de Propriedade diz-se perpétuo, no sentido de que esse
direito só se extingue pela vontade do titular, ou por disposição em Lei.
(RODRIGUES, 2002).
Diniz (2003, p.109) salienta ainda que:
A característica da perpetuidade do domínio resulta do fato de que ele subsiste independentemente de exercício, enquanto não sobrevier causa extintiva legal ou oriunda da própria vontade do titular, não se extinguindo, portanto, pelo não-uso.
Neste mesmo sentido Monteiro (2003, p. 85) complementa que:
[...] uma vez adquirida, a Propriedade não pode ser perdida senão pela vontade do proprietário, é irrevogável ou perpétua, no sentido de
8 Não havia tradução na obra, entendendo-se seu significado pelo contexto da frase. 9 Idem
34
que subsiste independentemente de exercício, enquanto não sobrevier causa legal extintiva.
Gonçalves (1997, p. 86) afirma que: “[...] a Propriedade é irrevogável ou
perpétua, porque não se extingue pelo não-uso. Não estará perdida enquanto o
proprietário não a alienar ou enquanto não ocorrer nenhum dos modos de perda
previsto em Lei, como a desapropriação, o perecimento, o usucapião, etc”.
2.6 OBJETO DA PROPRIEDADE
Quanto ao objeto da Propriedade, inicialmente, pode-se dizer que é tudo
aquilo que dela não for excluído por força da Lei; tanto as coisas corpóreas como as
incorpóreas podem ser objeto do domínio desde que apropriáveis pelo homem, que,
como sujeito da relação jurídica, poderá exercer sobre ela todos os poderes dentro
dos limites impostos pela ordem jurídica. (DINIZ, 2002).
Descreve Gomes (2002, p. 119):
Se a Propriedade recair sobre coisas móveis nenhuma dificuldade há, uma vez que além de serem suscetíveis de perfeita individualização que possibilita determinação específica, ocupam, no espaço, um lugar definido, podendo ser materialmente isolados. Porém se a Propriedade for Imobiliária surge a questão de se saber qual é sua extensão, isto porque, apesar de poder ser delimitada horizontalmente, confinando-se entre vizinhos, grande é a controvérsia quanto à sua extensão vertical ante a importância da Propriedade do espaço aéreo e do subsolo, posto que o poder do titular de um imóvel estende-se além do espaço de limites determinados na superfície da terra. Sendo assim os romanos não estabeleciam nenhum limite à extensão vertical da Propriedade como se pode ver nesse princípio que vigorava entre eles: ‘aquele que é dono do solo, dono é até o céu e até o centro da terra’.
Retratadas por Gomes (2005, p. 233) ambas as concepções do uso do solo,
do espaço aéreo e do subsolo, encontra-se disposto no Código Civil em seu art.
1.229.
Art. 1.229. A Propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que
35
sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las. (2005, p. 233)
Para Rodrigues (2002, p. 83): “[...] a lei limita o direito da Propriedade do
solo a altura ou profundidade úteis ao proprietário, não podendo, desse modo, opor-
se este a trabalhos que sejam empreendidos a uma altura ou profundidade tais que
não tenha interesse algum em impedi-los”.
2.7 RESTRIÇÕES AO DIREITO DE PROPRIEDADE
Ao lado das restrições chamadas de voluntárias ao direito de Propriedade
como as servidões10, o usufruto11 ou cláusulas de inalienabilidade12, existem outras
que decorrem da própria natureza do direito de Propriedade ou são impostas por
Lei, visando coibir alguns abusos e impedir que o exercício do direito de
Propriedade venha a prejudicar o bem-estar social, assegurando a todos, o
verdadeiro desempenho da função social da Propriedade conforme estabelece a
própria Constituição da República Federativa do Brasil. (DINIZ, 2002).
Tais restrições têm como objetivo garantir a Função Social da Propriedade,
encartada nos arts. 5º, inc. XXIII13; art. 170, inc. III14; art. 182, Parágrafo 2º15 e art.
18616 da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 que, em linhas
gerais, “É o conjunto de estratégias para a reforma urbana através de instrumentos
mais dinâmicos que viabilizem ações e decisões de seus agentes para a obtenção
de uma estrutura urbana equilibrada dentro do princípio de justiça, eqüidade e
qualidade sócio-espacial e ambiental” (MOREIRA, 2002). 10 Servidão: Direito real sobre coisa alheia, consistente na limitação do uso de um prédio tendo em vista a situação de outro. (DINIZ, 2002). 11 Usufruto: Direito real limitado cujo conteúdo é poder de usar e fruir. (DINIZ, 2002). 12 Cláusula de Inalienabilidade: Cláusula que impede a alienação de um bem. Direito indisponível, encargo, gravame, vínculo. (DINIZ, 2002). 13 Assim determina o art. 5º, inciso XXIII: “Art. 5º. [...]: XXIII - a Propriedade atenderá a sua função
social”. 14 Art. 170. “A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem
por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: [...]; III - função social da Propriedade;”.
15 Art. 182. “A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. [...]; Parágrafo 2º - A Propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor”.
16 Art. 186. “A função social é cumprida quando a Propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos: [...]”.
36
Estas restrições foram colocadas aos proprietários, no tocante, ao uso de
seus direitos, sendo que estes próprios direitos não podem de forma alguma
ultrapassar determinados limites, pois caso isso ocorra, estaria este abusando de
seu direito e agindo de forma ilícita, porque os direitos são concedidos ao homem
para serem utilizados dentro de sua finalidade. (RODRIGUES, 2002).
Complementa Rodrigues (2002, p. 85) ainda que “[...] se tal utilização é
abusiva, o comportamento excessivo do proprietário não alcança proteção do
ordenamento jurídico, que, ao contrário, impõe-lhe o ônus de reparar o prejuízo
causado”.
Reforçando o entendimento acima, o artigo 1.228 Parágrafos 1º e 2º do
Código Civil in verbis, estabelece que:
Parágrafo 1º O direito de Propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecimento em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. Parágrafo 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. (2005, p. 256-257).
Visando coibir abusos e impedir que o exercício do Direito de Propriedade
venha a trazer prejuízos ao bem-estar social, vale destacar, que cada vez mais se
constatam limitações oriundas de imposição legal que interferem na Propriedade.
(VENOSA, 2006, p. 163).
2.8 AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE EM GERAL
Ao disciplinar os modos de aquisição da Propriedade, o Código Civil de 2002
abordou consideravelmente a Propriedade Imóvel da Móvel. Tal fato serve para
acentuar a relevante importância da distinção entre essas duas espécies de bens.
(RODRIGUES, 2002).
37
Basta atender à circunstância de que os bens imóveis se adquirem
ordinariamente inter vivos17 pela transcrição do título em registro público apropriado,
enquanto os móveis se adquirem por simples tradição 18. (GOMES, 2005).
No presente trabalho monográfico será abordado somente a aquisição e
perda da Propriedade Imóvel, pois a Propriedade Móvel não é objeto de estudo,
visto que, busca-se com a referida pesquisa analisar questões que envolvem o
Condomínio Edilício.
2.9 CLASSIFICAÇÃO DOS MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
Cabe ressaltar que a importância desta distinção reside nos efeitos que se
produzem, conforme o modo de aquisição seja originário ou derivado. Se a
Propriedade é adquirida por modo originário, incorpora-se ao patrimônio do
adquirente em toda a sua plenitude, portanto, se a Propriedade é adquirida por
modo derivado, transfere-se com os mesmos atributos, restrições e qualidades que
possuía no patrimônio do transmitente. (GOMES, 2005).
2.9.1 Modo Originário
O modo originário da aquisição da Propriedade se refere quando não há
transmissão de um sujeito para outro, como ocorre na acessão natural e na
usucapião; a Propriedade passa ao patrimônio do adquirente livre de quaisquer
limitações ou vícios que porventura a maculavam. (RODRIGUES, 2002).
Neste mesmo sentido, Venosa (2006, p. 175) complementa que:
[...] a aquisição da Propriedade é originária quando desvinculada de qualquer relação com titular anterior. Nela não existe relação jurídica
17 Inter vivos: Expressão latina que significa “Entre vivos”. (GOMES, 2005, p. 160). 18 Tradição: Entrega real ou ficta da coisa devida. (GOMES, 2005, p. 160).
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de transmissão. Inexiste ou não há relevância jurídica na figura do antecessor.
Pelo modo originário, a aquisição da Propriedade é direta e independe da
interposição de outra pessoa; o adquirente faz seu o bem, que lhe não é transmitido
por quem quer que seja. (BITTAR, 1991).
Portanto, diz-se originário o modo de aquisição da Propriedade, quando o
indivíduo torna-se dono de uma coisa que jamais esteve sobre a senhoria de
outrem. Adquire-se a Propriedade sem que ocorra a transmissão por outrem, não
havendo desta forma, qualquer relação causal com o estado anterior da própria
coisa. (PEREIRA, 2006).
No modo originário não existe relação jurídica de causalidade entre o domínio
atual e o anterior; a pessoa faz seu o bem sem que tenha sido transmitido por
alguém. Ex.: usucapião e alguns casos de acessão. (RODRIGUES, 2003).
2.9.1.1 Aquisição através da Usucapião
O Código Civil invocou a Usucapião como modo de adquirir o domínio,
porém, apesar de disposto em seu artigo 1.238, não se deve pensar que sua
utilidade se circunscreve somente à aquisição da Propriedade, pois, para a
aquisição de outros Direitos Reais a ele pode-se eficazmente recorrer, como as
servidões e a enfiteuse19. (MONTEIRO, 2003).
A usucapião, como modalidade para a aquisição da Propriedade sofreu
algumas alterações no Código Civil de 2002 em relação ao Código Civil de 1916,
sendo que, a mais importante e a que apresenta maior destaque é a alteração no
que tange a redução dos prazos necessários para o possuidor usucapir. Desta
forma, o Código Civil de 2002 regula em seus artigos 1.238 a 1.244 as modalidades
da usucapião da Propriedade Imóvel. (GOMES, 2005).
19 Enfiteuse: Aforamento, emprazamento. Direito real limitado em que o dono do imóvel conserva a titularidade do domínio, mas entrega a outrem os poderes correspondentes ao direito de Propriedade. (MONTEIRO, 2003).
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Deve-se enfatizar ainda que os bens públicos não são suscetíveis de
usucapião, podendo apenas os bens de domínio particular ser usucapidos, salvo a
hipótese de usucapião pro labore20. (MONTEIRO, 2003).
Venosa (2006, p.193) leciona que “[...] denomina-se usucapião o modo de
aquisição da Propriedade mediante a posse suficientemente prolongada sob
determinadas condições”.
Neste mesmo sentido Rodrigues (2002, p.108) salienta que usucapião é “[...]
modo originário de aquisição do domínio, através da posse mansa e pacífica, por
determinado espaço de tempo, fixado na Lei”.
Portanto, a legislação reconhece três espécies de usucapião, dentre elas: o
extraordinário, o ordinário e o especial.
O Código Civil em seu artigo 1.238 Caput e Parágrafo Único consagram a
usucapião extraordinária, ao prescrever:
Art. 1.238 - Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel adquirir-lhe a Propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único – O prazo estabelecido neste artigo, reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. (2005, p. 260).
Em face do artigo supra mencionado, ressalta-se que os requisitos da
usucapião extraordinária são: a posse, o decurso do tempo, a sentença do juiz e o
seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, não sendo necessário justo título
nem boa-fé. (MONTEIRO, 2003).
Neste diapasão Gomes (2005, p.192) esclarece que a usucapião
extraordinária caracteriza-se pela maior duração da posse e por dispensar o justo
título e a boa-fé. “Basta que alguém possua, como seu, um bem, durante certo
lapso de tempo, para que lhe adquira a Propriedade. Seus requisitos resumem-se à
posse sem interrupção nem oposição, em certo prazo, desde que possuída a coisa
com animus domini21”.
20 Pro labore: Aquilo que, não sendo salário, recompensa o esforço despendido no exercício de uma tarefa ou função, e independentemente do seu resultado. (MONTEIRO, 2003). 21 Animus domini: Expressão latina que significa intenção de dono. (GOMES, 2005, p.192).
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Já a usucapião ordinária está disciplinada no artigo 1.242 Caput e Parágrafo
Único do Código Civil in verbis:
Art. 1.242 - Adquire também a Propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestavelmente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único – Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimento de interesse social e econômico. (2005, p. 261).
Gomes (2005, p.193) salienta que “Usucapião ordinária é a que exige a
posse contínua e incontestada, durante certo lapso de tempo, com justo título e
boa-fé”.
Portanto, os pressupostos da usucapião ordinária compreendem: a posse,
decurso de dez ou cinco anos, justo título e boa-fé, sentença judicial e sua
Transcrição no Registro de Imóveis.
Entretanto, a boa-fé se caracteriza pela certeza de seu direito, a confiança
inabalável no próprio título, sem vacilações. Porém, se o titular tiver ciência do vício,
que lhe impede a aquisição do domínio, deixa de existir a boa-fé, passando então, a
agir de má-fé. (AWAD, 2006).
Nas palavras de Gonçalves (1997, p. 18), “justo título é o que seria hábil para
transmitir o domínio e a posse se não contivesse nenhum vício impeditivo dessa
transmissão”.
Além dessas duas espécies de usucapião supra mencionadas, a
Constituição de 1934 introduziu no sistema brasileiro, e as Constituições posteriores
consagraram, um novo tipo de usucapião chamado de usucapião especial,
usucapião pro labore e até mesmo usucapião constitucional. (RODRIGUES, 2002).
Estabelece o Código Civil que:
Art. 1.239 – Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a Propriedade. Art. 1.240 – Aquele que possuir como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou
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de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (2005, p. 260).
A Constituição da República Federativa do Brasil consagrou em seu art. 191
a usucapião rural e no art. 183 a usucapião urbana, sendo que esta orientação foi
seguida pelo Código Civil em seu artigo 1.239 e 1.240 respectivamente.
(MONTEIRO, 2003).
2.9.1.2 Aquisição através da Acessão
Acessão é o modo originário de aquisição da Propriedade, criado por Lei, em
virtude do qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu
proprietário. O legislador entendeu mais conveniente atribuir o domínio da coisa
acessória também ao dono da principal, para evitar o estabelecimento de um
condomínio forçado e indesejado, porém, ao mesmo tempo, procurou evitar o
enriquecimento indevido, possibilitando ao proprietário desfalcado o recebimento de
uma indenização. (VENOSA, 2006).
Todavia, a Acessão pode ser definida como modo originário de adquirir a
Propriedade, sendo que ao proprietário fica pertencendo tudo que se une ou adere
ao seu bem. (MONTEIRO, 2003).
Neste diapasão Rodrigues (2002, p. 97) complementa ainda que:
Acessão é o aumento do volume ou valor da coisa principal, em virtude de um elemento externo. Quando uma coisa se une ou se incorpora a outra, aumentando-lhe o volume, temos a acessão. Temo-la também, quando o homem faz na coisa qualquer benfeitoria que, sem aumentar o volume daquela, aumenta-lhe o valor, como por exemplo, quando saneia uma área, pela eliminação de seus charcos e várzeas. Tais benfeitorias não aumentam o volume da coisa; mas, como lhe aumentam o valor, são consideradas acessão.
O ordenamento jurídico através do art. 1.248 do Código Civil regula a
Acessão como modalidade de aquisição da Propriedade Imóvel, e estipula cinco
espécies, dentre elas: por formação de ilhas; por aluvião; por avulsão; por
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abandono de álveo e por plantações ou construções em terreno alheio. (VENOSA,
2006)
Entretanto, a Acessão compreende duas modalidades, entre elas a Acessão
natural que se dá com a união ou incorporação da coisa acessória à principal,
sendo que esta advém de um acontecimento natural, ou seja, acontecem de modo
espontâneo, sem qualquer intervenção do homem, como por exemplo, à formação
de ilhas22, a aluvião23, a avulsão24 e o abandono de álveo25. A outra modalidade de
Acessão diz respeito a industrial ou artificial que resulta do trabalho do homem,
pertencendo a essa modalidade as plantações e as construções de obras26. (DINIZ,
2002).
2.9.2 Modo Derivado
São derivados os modos de aquisição da Propriedade quando resulta de uma
relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma
transmissão do domínio em razão da manifestação de vontade; a transmissão é feita
com os mesmo atributos e eventuais limitações que anteriormente recaíam sobre a
Propriedade, porque ninguém pode transferir mais direitos do que tem; ela exige,
também, comprovação da legitimidade do direito do antecessor. (RODRIGUES,
2002).
A sucessão por direito hereditário, a transcrição no Registro de Imóveis e a
tradição são meios derivados, adquirindo o novo proprietário os direitos do seu
antecessor, com as limitações e restrições que sobre ele pesavam. (WALD, 2002).
22 A formação de ilhas no leito dos rios não navegáveis, seja pelo depósito paulatino de matérias trazidas pela corrente, seja pelo rebaixamento das águas, deixando a descoberto e a seco uma parte do álveo. (PEREIRA, 2006). 23 Aluvião são os acréscimos que se formam lentamente, por depósitos e aterros naturais. (PEREIRA, 2006). 24 Avulsão caracteriza-se pelo deslocamento brusco de uma porção de terra por força natural violenta, desprendendo-se de um imóvel para aderir a outro. Neste caso, o proprietário de cujo imóvel se desgarra uma parte, não a perde, sendo lícito reclamá-la em espécie. Já o proprietário do imóvel que recebe a parte desgarrada tem a opção entre aquiescer a que seja removida, ou indenizar, ao reclamante, o seu valor. (AVVAD, 2006). 25 Álveo abandonado que se caracteriza pelo abandono de um rio do seu leito, ou do rio que seca, quer por conseqüência natural, quer em razão de obra do homem. Neste caso, a regra é que o álveo abandonado do rio, particular ou público, pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, na proporção das testadas, até a linha mediana do álveo abandonado. (AVVAD, 2006). 26 Dispõe o artigo 1.253 que: “Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário”. (2005, p. 265).
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Como visto, a Propriedade derivada é a decorrente “[...] de alguma operação
com um predecessor na titularidade do direito”, como afirma Wald (2002, p. 153).
A aquisição pelo modo derivado pode ocorrer a título universal ou a título
singular. A título universal quando o novo proprietário sucede o anterior em todos os
seus direitos e obrigações e ocorre normalmente no caso do herdeiro ocupar o lugar
do falecido, causa mortis27. A título singular quando o novo titular assume a condição
jurídica do antecessor, em coisas individualizadas. (DINIZ, 2002).
Pereira Lafayette (2004, p.130 -131) esclarece ainda que:
A aquisição se diz por título singular quando tem por objeto, não todo o patrimônio de alguém, mais coisas singulares, ou consistam em coisas individuais, como uma casa, um terreno, ou em uma universalidade como um estabelecimento comercial. A aquisição a título universal quando resulta de fato que importa transferência de todo o patrimônio de um indivíduo.
Tem-se a aquisição a título singular, quando esta tem como objeto coisas
individualizadas. Porém, dá-se a aquisição a título universal quando a transmissão
da Propriedade recai sobre o patrimônio, pois, com este modo de aquisição o
adquirente sucede em todas as garantias reais e processuais do transmissor, e este
terá as obrigações para com terceiros. Na aquisição a título singular, o adquirente
sucede nos direitos, porém, não se torna responsável pelas obrigações pessoais do
alienante. (GOMES 2005).
Nesta mesma linha de pensamento Diniz (2002, p.122) afirma que:
Será a título singular quando o novo titular assume a condição jurídica do antecessor, sem, contudo, se sub-rogar na totalidade de seus direitos, pois a aquisição tem por objeto coisa individualizada. Ocorre, em regra, nos negócios jurídicos inter vivos, se bem que, como nos casos dos legados28, pode originar-se de ato mortis causa. Na aquisição universal o novo proprietário sucede o anterior em todos os seus direito e obrigações; essa transmissão se dá por meio de atos causa mortis, em que o herdeiro (legítimo ou testamentário) ocupa o lugar do de cujus29.
27 Causa mortis: Expressão latina que significa “A causa da morte” ou “Por causa da morte”. (DINIZ, 2002, p. 121). 28 Legado: Direito sobre parte determinada na herança, atribuído a alguém em testamento. 29Cujus: Locução latina que designa pessoa falecida de cuja sucessão de bens se trata. Denomina, portanto, o falecido que deixou bens.
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Portanto, a aquisição a título singular é aquela aquisição de um ou mais bens
determinados ou individualizados. Será, portanto, a título universal quando seu
objeto for patrimônio não individualizado, englobando todos os bens que a
compõem. (FIUZA, 2004).
2.9.2.1 Aquisição através do Registro de Títulos
A aquisição através do Registro de Títulos refere-se ao modo derivado de
aquisição da Propriedade, conforme foi visto em tópico anterior.
Atualmente, a matéria registraria é regulada pela Lei n. 6.015 de 31 de
dezembro de 1973. O Código Civil apenas traça lineamentos gerais do Registro
Imobiliário. (VENOSA, 2006).
Primeiramente, se faz necessário ressaltar, que para a aquisição da
Propriedade Imóvel não basta simples acordo de vontade entre as partes para
transferir o domínio, esta apenas se concretiza com o registro do título no Cartório
de Registro de Imóveis. (MONTEIRO, 2003).
No que tange a transferência da Propriedade, pode-se dizer que o contrato
não gera a aquisição do domínio, este apenas cria um direito de crédito,
impropriamente denominado direito pessoal, sendo que, para sua absoluta validade
se faz necessário o Registro do instrumento no Cartório. (PEREIRA, 2006).
Diniz (2002, p.123) esclarece ainda que:
[...] os negócios jurídicos, em nosso sistema jurídico, não são hábeis para transferir o domínio de bem imóvel. Para que se possa adquirir, além do acordo de vontades entre o adquirente e transmitente é imprescindível o registro do título translativo na circunscrição imobiliária competente, sendo necessária, como se vê, a participação do Estado por intermédio do serventuário que faz esse registro público sem o qual não há transferência de Propriedade.
Todavia, cabe enfatizar que os contratos geram apenas direitos
obrigacionais, ou seja, o adquirente se torna apenas credor do alienante. Para que
ocorra a aquisição, ou seja, para que o adquirente se torne verdadeiro titular da
Propriedade, se faz necessário ato complementar. Tratando-se de bens imóveis,
para que se processe a aquisição, o título aquisitivo, ou seja, o ato que materializa a
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alienação deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Somente a
partir deste momento é que o adquirente se torna proprietário. (FIUZA, 2004).
Neste mesmo sentido, Gomes (2005, p.164) preceitua que:
Sem transcrição, não se adquire inter vivos a Propriedade de bem imóvel. É seu principal modo de aquisição. Não basta o título translativo. Preciso é que seja registrado. Do contrário, não se opera a transferência, a que, simplesmente serve de causa. Assim é nos sistemas jurídicos, como o nosso, que não reconhecem força translativa aos contratos. Neles, o negócio jurídico, que tenha a função econômica de transferir o domínio, produz, tão-somente, a obrigação de transferir. Quem quer adquirir a título oneroso um bem de raiz serve-se do contrato de compra e venda, instrumentado numa escritura pública, que é apenas o titulus adquirendi, da Propriedade da coisa comprada. Para que a transferência se verifique, isto é, para que o comprador se torne o dono da coisa comprada, é preciso que o título de aquisição seja registrado no Ofício de Imóveis.
Verifica-se, portanto, que para proporcionar maior segurança aos negócios
imobiliários, criou o legislador um sistema de registros públicos, informados por
diversos princípios que garantem sua eficácia. Seus efeitos são: Publicidade30,
Legalidade31, Força Probante32, Continuidade33, Obrigatoriedade34, Prioridade35,
Retificação36, e o princípio básico que é o Constitutivo37. (MONTEIRO, 2003).
Deveras, preceitua o art. 1.245, Parágrafo 1º, do Código Civil que “enquanto
não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do
imóvel”. (2005, p. 262).
30 Publicidade: conhecido o direito de propriedade. O órgão competente para o registro é o Cartório do Registro de Imóveis. (DINIZ, 2002). 31 Legalidade: Incumbe ao oficial do cartório, examinar a legalidade e a validade dos títulos que lhes são apresentados para registro, nos seus aspectos intrínsecos e extrínsecos. (GONÇALVES, 1997). 32 Força probandie: Se funda na fé pública do registro. (MONTEIRO, 2003). 33 Continuidade: Já que constitui o registro um dos modos derivados de aquisição do domínio, prende-se ele ao anterior; se o imóvel não estiver registrado no nome do alienante ou transmitente, não poderá ser levado assento em nome do adquirente. (DINIZ, 2002). 34 Obrigatoriedade: É o que exige o registro na circunscrição imobiliária da situação do imóvel.. (GONÇALVES, 1997). 35 Prioridade: Que protege quem primeiro registra o seu título. (GONÇALVES, 1997). 36 Retificação: O registro não é imutável, se não exprimir a realidade jurídica ou a verdade dos fatos, pode ser modificado. (GONÇALVES, 1997). 37 Constitutivo: Sem ele o direito de propriedade não nasce. (GONÇALVES, 1997).
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2.10 PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL.
A perda da Propriedade é tratada pelo Código Civil em seus artigos 1.275 e
1.276, admitindo ainda a existência de outras modalidades de perda da
Propriedade. (2005, p. 270).
Contudo, cabe ressaltar, que o direito de Propriedade, sendo perpétuo, só se
perderá pela vontade do proprietário (alienação, renúncia, abandono) ou por alguma
outra causa legal (perecimento, usucapião, desapropriação, etc). O simples fato de
não usar, sem as características de abandono, não implica em perda, se não foi
usucapido por outrem, ainda que se passe mais de vinte anos. (GONÇALVES,
1997).
A regra geral é que se perde a Propriedade somente por vontade do titular ou
de seus sucessores por causa de morte. A perda da Propriedade independente da
vontade do titular devem ser encaradas como exceção no sistema, como ocorre no
caso de perda da coisa ou desapropriação. (VENOSA, 2006).
Neste mesmo sentido, Venosa (2006, p. 248) preceitua que:
As situações de perda da Propriedade decorrem de iniciativa do próprio titular, ora de questão ligada à própria coisa, ora em relação à modificação no direito real. O não-uso por si só não gera a perda da Propriedade pela própria natureza do direito real. Não é a prescrição extintiva que faz perder a Propriedade. Não importa o tempo no qual o proprietário não se utiliza da coisa, isto não lhe subtrai o título dominial. O fato positivo do usucapião, a prescrição aquisitiva, esta, sim, gera a Propriedade em favor de outrem.
Complementa ainda Diniz (2002, p.165) que “Dado o caráter de perpetuidade
do domínio, este remanescerá na pessoa de seu titular ou de seus sucessores
causa mortis de modo indefinido ou até que por um meio legal seja afastada do seu
patrimônio”.
Entretanto, determina Gomes (2005, p. 209) que: “Perde-se a Propriedade
por fato relativo à própria pessoa, relativo ao seu objeto ou por fato relativo ao
próprio direito; pela renúncia; pela alienação; por transmissão independente da
vontade do proprietário”.
Em primeiro lugar, menciona o legislador que perde-se a Propriedade pela
alienação. Neste sentido, Gomes (2005, p. 211) salienta que “Alienação é o ato pelo
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qual o proprietário, por vontade própria, transmite a outrem seu direito sobre a
coisa. O direito de Propriedade perde-se pela alienação, para o transmitente”.
A alienação se processa através de contrato, ou seja, negócio jurídico
bilateral, pelo qual o titular transfere o domínio a outra pessoa. (RODRIGUES,
2002).
Rizzardo (2006, p. 388) complementa ainda que alienação “[...] vem a ser o
ato pelo qual se desfalca o patrimônio de alguém devido à transferência de certo
bem a outrem. Transfere-se a outra pessoa a Propriedade”.
A segunda modalidade de perda da Propriedade é a renúncia, no qual
Gomes, (2005, p. 211) menciona que:
A perda da Propriedade pela renúncia é ato unilateral, pelo qual o proprietário abre mão de seus direitos sobre o imóvel, de forma expressa; o ato renunciativo deve também ser transcrito no Registro Imobiliário competente; não se exige o instrumento público, podendo ser feita por instrumentos particular; no entanto, a renúncia à sucessão aberta deve constar expressamente de escritura pública ou ser tomadas por termo nos autos.
Venosa (2006, p. 249) esclarece que:
Renunciar implica abdicar, abrir mão de direito. Em sentido estrito, renúncia é ato jurídico pelo qual alguém abandona um direito, sem transferi-lo a outrem. É ato unilateral. Independe, portanto, de aceitação. Além de unilateral, é irrevogável e não se presume, dado seu caráter, devendo ser expresso.
Deve-se ainda enfatizar, que esta modalidade de perda da Propriedade
verifica-se quando o proprietário declara expressamente que não quer mais o bem.
Há, portanto, um ato unilateral declaratório, que para evitar dúvidas e surtir efeitos,
deve ser levado a Registro Imobiliário. No entanto, é o ato da renúncia que leva a
perda da Propriedade, o registro apenas torna público esse desiderato da vontade,
impedindo que o renunciante realize futuras instalações sobre o bem. (RIZZARDO,
2006).
O abandono, por sua vez, não se configura pelo simples fato do titular da
coisa não cuidar do que é seu por período mais ou menos longo, O simples não uso
não caracteriza perda da Propriedade, é necessário a intenção por parte do titular
em se despojar da coisa. (VENOSA, 2006).
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Abandonada a coisa, esta remanesce sem dono, podendo ser ocupada por
qualquer pessoa. Desta forma, o ordenamento determina que os bens imóveis
abandonados sejam arrecadados como bens vagos e disciplina sua passagem ao
Estado, Território e Distrito Federal. (VENOSA, 2006).
Gomes (2005, p. 211) complementa ainda que:
Abandono é o ato pelo qual o proprietário se desfaz da coisa que lhe pertence, por não querer continuar seu dono. Objetiva-se com a derelicção. A intenção de abandonar é imprescindível, devendo resultar de atos que a atestam inequivocamente.
O Código Civil em seu artigo 1.275, inciso IV, dispõe que se perde a
Propriedade Imóvel pelo seu perecimento. Desta forma, desaparecendo o objeto da
Propriedade, por força natural ou atividade humana, não existe mais direito, por lhe
faltar o objeto. (VENOSA, 2006).
Diniz (2002, p.170) salienta ainda que:
Como não há direito sem objeto, com o perecimento deste extingue-se o direito. Esse perecimento pode decorrer de ato involuntário, se resultante de acontecimentos naturais, como: terremoto, raio, incêndio, etc., ou de ato voluntário do titular do domínio, como no caso de destruição.
Por fim, a perda da Propriedade por desapropriação é considerada uma
modalidade especial, pois pertence à seara do Direto Público, considerada pela
Constituição Federal, regulada por normas administrativas, processuais e civis.
(DINIZ, 2002).
Complementa ainda Monteiro (2003, p.171) que:
[...] pela expropriação, o titular perde a Propriedade, que se transfere, por necessidade ou utilidade pública, e também por interesse social, para o patrimônio do expropriante. No interesse da coletividade, opera-se a passagem do domínio para a entidade que promova a desapropriação.
Gomes, (2005, p. 212) salienta que “A desapropriação é, sem dúvida, modo
de perda da Propriedade, visto que o dono da coisa se vê compelido a transmiti-la
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ao expropriante. A extinção é involuntária. O proprietário do bem não pode impedi-
la”.
2.11 MEIOS DE TUTELA DA PROPRIEDADE IMÓVEL
A proteção da Propriedade se dá através da ação de reivindicação, de
natureza real, exercitável adversus omnes38, que tem como objetivo a retomada da
coisa de quem quer que injustamente a possua. É preciso que o autor dessa ação
prove de forma cabal que é proprietário do bem. (VENOSA, 2006).
O simples instrumento de compra e venda conhecido como contrato de
gaveta, que não fora levado ao Registro Imobiliário não é gerador de direito real,
apenas obrigacional. Também é necessário que o autor demonstre todos os
elementos que individualizam o imóvel, tais como: extensão superficial, acidentes
geográficos, limites e confrontações, etc. Por vezes, será conveniente ao titular do
direito de Propriedade que o controverta exclusivamente no plano contratual ou
extracontratual. Tornada impossível ou inconveniente sua recuperação, a ação
indenizatória situa-se fora do plano petitório. (VENOSA, 2006).
No entendimento de Venosa (2006, p. 217): “é, portanto, no Poder Judiciário
que se exercita e se garante a Propriedade contra quem transgride o direito
dominial. Nesse sentido, o proprietário atingido no exercício de seu ius utendi,
fruendi et abutendi dispõe de vários meios de proteção”.
Tomando por base os ensinamentos de Venosa (2006), que assevera sobre
os meios de proteção de defesa tanto da posse como da Propriedade, pode-se
verificar a seguir que a principal e mais importante ação petitória é a ação de
reivindicação. Outras como a confessória e negatória, a declaratória, nunciação de
obra nova, de dano infecto e embargos de terceiros que podem ser utilizadas tanto.
Para uma melhor compreensão do tema, a seguir serão estudadas
individualmente as espécies de tutela da Propriedade.
38 Adversus omnes : Expressão latina que significa ‘contra todos’. (VENOSA, 2006, p. 217)
50
2.11.1 Ação Reivindicatória
Nas palavras de Venosa (2006, p. 219), Ação Reivindicatória “é a ação
petitória por excelência. É direito elementar e fundamental do proprietário a seqüela;
ir buscar a coisa onde se encontra e em poder de quem se encontra”. Surge daí o
direito do proprietário recuperar a sua Propriedade que está em poder de terceiro
detentor ou possuidor indevido.
Encontra-se disposto no Código Civil em seu art. 1.228 Caput, in verbis:
Art. 1228 - O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Quando julgada procedente a Ação de Reivindicação, é reconhecido o direito
de Propriedade com relação ao réu. Se improcedente o pedido, por outro lado, o réu
será condenado a entregar a coisa.
Ao efeito condenatório agrega-se o caráter executório da sentença. Nada
impede que o autor cumule o pedido de declaração de sua Propriedade com a
reivindicação.
2.11.2 Mandado de Segurança
No entendimento de Venosa (2006, p. 218), o Mandado de Segurança “é
utilizado para defender situações concretas de ofensa à Propriedade praticada por
autoridade pública quando incabível a possessória”.
Ausentes os pressupostos do mandado de segurança, aquele que tem seu
direito de Propriedade ameaçado, atingido ou violado também poderá mover contra
o Estado as mesmas ações que tem contra outro qualquer ofensor de seu direito.
(VENOSA, 2006).
Em relação à Administração, e dentro dos limites impostos pela Lei, matéria
que pertence ao estudo do direito público, pois muito de sua proteção decorre da
atividade administrativa típica. (VENOSA, 2006).
51
2.11.3 Ação Declaratória
Deve ser intentada tal ação quando o proprietário deseja ver declarado por
sentença o seu título, em face, a alguma dúvida que paire sobre o mesmo. Esta
ação poderá ser proposta mesmo que o proprietário esteja na posse da coisa. A
decisão atinge somente as partes envolvidas no processo. A sentença declaratória,
nesse caso, não poderá ser registrada em cartório. (VENOSA, 2006).
2.11.4 Ação Negatória e Ação Confessória
A ação negatória cabe sempre que o autor provar que o réu está para praticar
ou já praticou atos que denotam servidão, ou outra restrição indevida a seu direito
de Propriedade. Tanto a negatória quanto a confessória possuem caráter real e
natureza petitória. Na ação confessória o que se pretende é que seja reconhecido
um direito sobre a Propriedade vizinha. A ação negatória poderá ser proposta
mesmo contra a Administração. (VENOSA, 2006).
2.11.5 Ação de Divisão da Coisa Comum e Ação Demarcatória
Em se tratando de Condomínio pode qualquer um dos Condôminos propor
ação de divisão da coisa comum. Já a ação demarcatória visa fixar limites entre
imóveis contíguos. Ambos os procedimentos estão regulados no Código de
Processo Civil através de seu art. 569 Caput, Venosa (2006, p. 223).
Art. 569 – Todo proprietário pode obrigar o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
A ação demarcatória poderá vir cumulada com a ação reivindicatória, pois o
réu pode se encontrar na posse do imóvel de seu vizinho. (VENOSA, 2006).
52
2.11.6 Ação de Dano Infecto
Têm caráter preventivo e cominatório, como o interdito proibitório, e pode ser
oposta quando haja fundado receio de perigo iminente, em razão de ruína do prédio
vizinho ou vício na sua construção; precavendo-se, o autor obtém que a sentença
comine ao réu a prestação de caução que o assegure contra dano futuro; pode ser
proposta também nos casos de mau uso da Propriedade vizinha que prejudique o
sossego, a segurança e a saúde do proprietário ou inquilino de um prédio.
(VENOSA, 2006).
Previsto no art. 1.277 Caput do Código Civil, a ação de dano infecto tem como
finalidade a obtenção pelo autor de sentença que obrigue o réu à prestação de
caução que o assegure contra dano futuro, podendo também ser proposta em caso
de mau uso da Propriedade vizinha. (GOMES, 2005).
2.11.7 Retificação de Registro Imobiliário
Em caso de se apresentar inexatidão no Registro Imobiliário, este poderá ser
retificado. Se a falha no registro interfere no direito de terceiros, é preciso então à
utilização da via ordinária, arts. 212 e 213 da Lei n. 6.015/73 – Registros Públicos.
(VENOSA, 2006).
Neste Capítulo foi elaborado um breve histórico da Propriedade e seus
elementos constitutivos, a fim de conduzir este trabalho de pesquisa ao Capítulo
seguinte, no qual serão enfocados tópicos atinentes ao instituto do Condomínio
Edilício, dando-se ênfase à sua contextualização histórica, conceito, e modalidades
previstas no ordenamento jurídico e ao tema principal e objeto de estudo deste
trabalho monográfico que é “Responsabilidade do Condômino frente à Inadimplência
das Despesas Condominiais”.
53
3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O presente Capítulo evidenciará, inicialmente, sobre o estudo do Condomínio,
seus aspectos históricos, conceituais, etc. Após o tracejo destas considerações
preliminares, prossegue-se, ao estudo pretendido, ou seja, o Condomínio Edilício.
3.1 ASPECTOS HISTÓRICOS DO CONDOMÍNIO
Para se falar sobre o Condomínio, torna-se necessário retomar um pouco a
história sobre Propriedade privada conjugada com a compartilhada. Com o tempo, o
ser humano foi fixando-se em moradia, fato que o levou colocar em sua residência
também seus animais.
No Brasil, a primeira notícia que se tem sobre este tipo de Propriedade está
nas Ordenações Filipinas, oriundas da legislação portuguesa. Estas se referiam a
este tipo de Propriedade. Posteriormente, o Brasil buscou regulamentar o assunto
através do Decreto n. 5.481, de 25 de julho de 1928, onde se dispunha sobre a
alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares. (SOARES, 2005).
Tal Decreto sofreu modificação pelo Decreto-lei n. 5.234, de 08 de fevereiro
de 1943, e pela Lei n. 285, de 05 de junho de 1948. A redação do texto legal inicial,
entretanto, não atendia a todo e qualquer caso, pois era limitativa apenas ao número
de pavimentos dos edifícios, ao tipo de construção, etc. Mesmo assim, teve certa
importância porque buscou traçar um rumo ao instituto da Propriedade horizontal.
(SOARES, 2005).
O Código Civil de 1916, entretanto, nada informava sobre a matéria. Assim
sendo, os primeiros prédios eram regidos pelos usos e costumes, além das
disposições análogas do Condomínio tradicional. Em 1964, foi aprovada a Lei n.
4.591, de 16 de dezembro, que regulamentou sobre: “O Condomínio em Edificações
e as Incorporações Imobiliárias”. (ANGÉLICO, 2003, p. 28).
Em 29 de novembro de 1965, foi promulgada a Lei n. 4.864, que modificou a
anterior, e tornou-se válida, nas partes compatíveis com as disposições da Lei
10.406, de 10 de janeiro de 2002 – art. 2º, Parágrafo 1º, da Lei de Introdução ao
54
Código Civil, a exemplo do que ocorre com a prevalência integral do Capítulo
atinente às Incorporações Imobiliárias. (ANGÉLICO, 2003).
3.2 ASPECTOS CONCEITUAIS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Portanto, cabe de início se buscar o conceito de Condomínio e a delimitação
do instituto do Condomínio Edilício, além de anotações sobre cada um dos
dispositivos legais que o regem, atualmente sob o Código Civil, que parcialmente
revogou a Lei n. 4.591/64, que anteriormente regulava a Propriedade horizontal, com
especificidade.
Condomínio, na linguagem do Direito Civil, segundo Silva (2005, p. 337)
significa: “o direito simultâneo tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto,
incidindo tal direito não em uma parte determinada, mas num quinhão ideal,
atribuído segundo a força do direito próprio de cada pessoa".
Basta fixar e determinar, de início, que no Condomínio a idéia mestra está no
exercício conjunto das faculdades inerentes ao domínio pela pluralidade de sujeitos,
por tal arte que cada um deles tenha um poder jurídico sobre a coisa inteira, em
projeção de sua quota ideal, sem excluir idêntico poder nos consócios ou co-
proprietários. (PEREIRA, 2000)
Gonçalves (1997, p.126) complementa afirmando que: “Quando o direito
elementar do proprietário pertencer a mais de um titular existirá o Condomínio ou
domínio comum do bem”.
Segundo Sidou ([s.d] apud Souza, 2001, p. 20), Condomínio é:
Propriedade em comum; compropriedade, na qual cada comproprietário pode usar livremente a coisa conforme seu destino, e exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro e alhear ou gravar a respectiva parte indivisa.
Já a essência do Condomínio nos edifícios coletivos reside em que, ele deve
ser constituído de partes que são de utilização exclusivas do proprietário, e partes
que são comuns a todos os Condôminos. (PEREIRA, 2006).
55
Diniz (1998, v. 1 p. 748) complementa destacando sobre o Condomínio em
edifício de apartamentos como sendo:
[...] uma mistura de propriedade individual e Condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do Condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador etc. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando da comunhão.
No entanto, cabe enfatizar que o regime dos Condomínios Edilícios se
caracteriza por apresentar uma Propriedade singular dos apartamentos e andares,
ao lado de uma comunhão necessária e inexorável do terreno e das partes comuns
do prédio. (RODRIGUES, 2002).
Sobre esta denominação relata Souza (2001, p. 20) que: “Condomínio provém
de con + dominium (domínio) = domínio com. Con, aí, é o prefixo cun (com) que
denota reunião + dominium (domínio) = propriedade. É o mesmo que co-propriedade
ou compropriedade”. Hoje, de acordo com os dispositivos legais, este instituto
recebeu o nomen iuris39 de Condomínio Edilício.
Nenhuma outra modalidade de Propriedade tenha talvez levantado maior
riqueza de problemas jurídicos e sociais do que o denominado Condomínio Edilício.
Cabe o registro, aliás, que esta espécie de Condomínio sempre recebeu
denominações as mais variadas: Propriedade em planos horizontais, Propriedade
horizontal, Propriedade em edifícios, Condomínio por andares, Condomínio especial,
entre outras. (VENOSA, 2006).
Já sobre a denominação Edilício esclarece Souza (2001, p. 17) que:
Edilício é a palavra derivada do latim aedilicium e esta, por sua vez, vem de edil, título de magistrado romano que julgava as causas do mercado (feira) ou, como encarregado de determinado setor, cuidava dos edifícios públicos.
39 Nomen iuris: Nome que em Direito se atribui a algo. (SOUZA, 2001, p. 20).
56
Esta modalidade especial de Condomínio surgiu em virtude de fatores
diversos, tais como: à pressão populacional, a explosão demográfica, a valorização
do solo urbano, a necessidade de aproveitamento de espaço e as modernas
técnicas de construção civil, no qual, suscitaram a idéia de instituir Condomínio nos
prédios de mais de um andar, distribuindo-os por diversos proprietários. (VENOSA,
2006).
Com o passar do tempo, essa nova modalidade de Condomínio obteve
grande aceitação. Nos dias atuais esses edifícios, cada vez maiores e mais altos, e
em maior número, erguem-se de todos os lados, tanto para fins residenciais como
para fins comerciais. (MONTEIRO, 2003).
3.3 NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Com o crescimento das grandes construções urbanas, o legislador
preocupou-se com as normas que regulariam esse tipo de Propriedade.
Verificou-se, portanto, que o Código Civil de 1916 não se ocupou da matéria.
A princípio, construídos os primeiros prédios, passaram eles a reger-se pelos usos e
costumes, bem como pelas disposições analógicas do Condomínio em geral.
(MALUF, 2006).
Porém, sua importância econômica e social passou a exigir intervenção
legislativa mais pronunciada. O primeiro diploma legal a tratar tecnicamente do
Condomínio foi o Decreto n. 5.481, de 25 de junho de 1928, que traçou as primeiras
normas, porém de forma insatisfatória. (MALUF, 2006).
Apenas em 16 de dezembro de 1964 é que foi promulgada a Lei n. 4.591,
denominada de Condomínio e Incorporações, detalhando essa modalidade de
Propriedade, vigente até hoje, somente voltando a ter alterações significantes em
seu texto, através da Lei n. 10.406 de 10 de janeiro de 2002, que instituiu o atual
Código Civil. (LOPES, 2000).
Sendo assim, o Condomínio Edilício passou a ser disciplinado integralmente
pelo Código Civil, em seus artigos 1.331 a 1.358, revogando as matérias conexas
trazidas anteriormente pela Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, cuja redação
trata também das Incorporações Imobiliárias, as quais continuam em pleno vigor,
57
posto que o Código Civil não as incluíu em seu texto legal atual. Porém, naquilo em
que é omisso o Código Civil, perdura a Lei n. 4.591/64. (VENOSA, 2006).
Com o advento da nova legislação, as variadas denominações dada a esse
tipo de Propriedade passou a ser intitulado de Condomínio Edilício. O novo diploma
legal não só deu intitulação ao Condomínio, como também trouxe normas de
conduta que em muito tem contribuído para uma boa convivência social entre os
Condôminos. (LOPES, 2000).
Prevalece o entendimento de que o Condomínio não tem personalidade
jurídica; entretanto, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente,
representado pelo síndico, em situação similar à do espólio e da massa falida.
(LOPES, 2000).
3.4 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Como visto o Condomínio Edilício não se confunde com qualquer dos
institutos jurídicos tradicionais. Este, por sua vez, resulta da combinação da
Propriedade sobre as unidades autônomas e do Condomínio sobre as partes
comuns.
Sendo assim, é natural que o Condomínio Edilício se submeta a regime
jurídico próprio, com especial estrutura e organização para reger a vida condominial
e resolver os seus problemas, que envolvem não só os Condôminos como também
terceiros. (LOPES, 2000).
3.4.1 Instituição do Condomínio Edilício
Souza (2001, p. 35) assevera que: “A instituição é o ato com que o
Condomínio se inicia. A Convenção e o Regulamento Interno supõem aquele ato e
os três afirmam a regular existência do Condomínio em edificações”.
58
Conforme relata Awad (2004, p. 56) em sua obra:
A instituição do Condomínio é, portanto, o ato que institucionaliza a propriedade como Condomínio especial, dando origem à conceituação das “partes” da edificação que se constituem “propriedade exclusiva” e das “partes” que são “propriedade comum”.
Nessa mesma linha de pensamento Rodrigues (2002, p. 213) menciona que:
“O ato de instituição é o ato inicial, aquele pelo qual se constitui propriamente o
Condomínio. A Convenção e o Regulamento são atos que já o supõem existente,
servindo para regulá-lo em sua existência”.
O artigo 1.332, Incisos, I à III, do Código Civil prevê a instituição do
Condomínio ao dispor que:
Art. 1.332. Institui-se o Condomínio Edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I – a discriminação e individualização das unidades autônomas de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim que as unidades se destinam. (2005, p. 283-284)
Ainda, estatui-se neste artigo, em seu Caput, que a instituição dar-se-á por
ato ‘inter vivos’, ou seja, por acordo de vontades, em virtude de decisão judicial, ou
proveniente de Incorporação Imobiliária, ou ainda por ‘causa mortis’, ou seja, em
decorrência de testamento. (GOMES, 2005).
No entendimento de Gomes (2005, p. 47), o ato de instituição do Condomínio
pode ser realizado por diversas formas consagradas pela prática, sendo que as mais
comuns são: “por destinação do proprietário do edifício; por testamento e por
incorporação”.
Pela primeira forma de instituição, o dono do terreno constrói um edifício,
dividindo-o em unidades autônomas. Cabe destacar que edifício já construído
também é suscetível de ser adaptado para o mesmo fim, mediante a escritura
pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis. (GOMES, 2005).
Posteriormente, tem-se a venda das unidades podendo ser efetuada após,
concluída a obra ou no período da construção, mas, é o próprio dono do edifício que
59
constitui o Condomínio sui generis, ou seja, único em seu gênero, ao vender as
frações em que dividiu o edifício. (GOMES, 2005).
A segunda forma de instituição, é pelo testamento, em que se recebe, por
herança, um prédio que deverá ter tal configuração. (GOMES, 2005).
Por fim, a terceira forma de instituição do Condomínio é pela Incorporação
Imobiliária. Neste, o incorporador assume o compromisso de construir o edifício e
entregar a cada adquirente, a unidade que este se comprometeu em comprar.
Muitas vezes, o compromisso é assumido quando o prédio já está sendo construído,
mas, normalmente os apartamentos ou conjuntos são alienados ainda na planta.
(GOMES, 2005).
Maluf (2006, p. 22) esclarece que:
A incorporação é economicamente um empreendimento que consiste em obter o capital necessário à construção do edifício, em geral mediante a venda, por antecipação, dos apartamentos de que se constituirá. Daí a necessidade que tem o incorporador de colocar no mercado imobiliário certo número de apartamentos, que promete construir com as entradas dos promitentes-compradores e, não raro, com financiamento obtido de estabelecimento de crédito.
3.4.2 Constituição do Condomínio Edilício
Instituído o Condomínio Edilício e, ao final da construção do prédio, alienados
todos os apartamentos, dá-se por encerrado a atividade do incorporador, bem como
de todo o pessoal encarregado da edificação. Neste momento entram em ação os
órgãos da administração do Condomínio, encarregados de seu gerenciamento.
(SOUZA, 2001).
Soares (2005, p. 01) por sua vez, leciona sobre a Constituição do Condomínio
e disciplina que:
[...] deve ser registrada no Registro de Imóveis competente (art. 167, I, n. 17, da Lei 6.015/73), devendo dele constar os elementos relacionados no parágrafo anterior, bem assim tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, às exigências da Lei dos Registros Públicos, à assinalar: a) Completa identificação das partes instituidoras: 1 - em relação à pessoa física: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, residência e domicílio, número do CPF ou menção de outro documento de identificação pessoal.
60
1.1 - se casado for, nome do consorte e sua identificação pessoal, bem assim referência ao regime de bens de casamento por eles adotado. 2 - em relação à pessoa jurídica: denominação, sede, número de inscrição no CNPJ. b) Descrição do imóvel onde se encontra projetada a edificação objeto da instituição do condomínio, com menção do número da matrícula do Registro de Imóveis que o encerra, folhas e livro (a descrição do imóvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrícula imobiliária). Assim, deve-se atentar para o fato de que, se a edificação se lançou sobre dois ou mais terrenos, constituídos de matrículas distintas, deverá ser providenciada a prévia anexação das áreas, resultando em um único imóvel e, via de conseqüência, em matrícula única, cujos novos característicos deverão ser citados no instrumento da instituição. Além dessas exigências legais, é indispensável, ainda: a) a menção do nome do condomínio, pois que a ele vincular-se-ão as suas unidades autônomas; b)a inserção de cláusula específica referente ao abrigo para veículos e ao terraço de cobertura, quando concedido sob a forma de direito acessório de determinada (s) unidades (s).
Desta forma, surge à necessidade de constituição de um Condomínio visando
regular as relações jurídicas existentes entre os diversos proprietários, considerando
uns em relação aos outros, e todos em relação ao edifício, que é o objeto de seu
domínio. (RIZZARDO, 2004).
3.5 ESTRUTURA INTERNA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
É de extrema importância destacar que nos Condomínios Edilícios
pertencentes a proprietários diversos existe superposição de Propriedades distintas
e separadas, marcada pela existência de comunhão relativa a determinadas
dependências de uso comum dos diversos proprietários. (MALUF, 2006).
Neste sentido dispõe o artigo 1.331 do Código Civil que:
Art. 1331 - Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos Condôminos.
Desta forma, o Condomínio poderia ser considerado um estado anormal de
Propriedade, pois há nele um misto de Propriedade individual e coletiva. É o que se
observa na Propriedade de unidades autônomas no mesmo prédio, onde se tem a
concorrência de vários domínios. (SOUZA, 2001).
61
Deve-se enfatizar que no Condomínio, cada proprietário exerce
simultaneamente duas espécies de direito, quais sejam: o pleno, sobre sua unidade
autônoma e o limitado, sobre as áreas e partes comuns, não utilizadas
privatisticamente. (SOUZA, 2001).
Sendo então o Condomínio, forma de Propriedade individual e coletiva, este
apresenta partes divididas, em que a Propriedade é singular e exclusiva. Cada
unidade funciona como se fosse uma casa particular. (SOUZA, 2001).
3.5.1 Propriedade Comum
Tem-se como Propriedade comum, tudo quanto no edifício seja afetado ao
uso de todos os proprietários, não sendo, portanto, suscetível de utilização exclusiva
por qualquer Condômino, sendo permitido apenas a cada proprietário de fração
autônoma usar livremente as partes comuns, conforme sua destinação, de maneira
que não prejudique a comunhão. (GOMES, 2005).
Existem como Propriedade coletiva, de uso comum entre os proprietários o
terreno, o subsolo, as fundações, as pilastras, as paredes externas, as colunas
mestras, as escadas, os corredores, os pátios, os elevadores, a casa do zelador, a
casa das máquinas, o salão de festas, o playground, as instalações do edifício
elétricas e hidráulicas, e tudo o mais que se destinar ao uso comum dos
moradores.Todas essas partes são necessariamente comuns. (SOUZA, 2001).
Importante ainda observar, por derradeiro, as regras insertas no artigo 1.339 e
no seu Parágrafo 1º, que estabelecem:
Art. 1.339. Os direitos de cada Condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com suas partes acessórias. Parágrafo 1º - Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado. (2005, p. 286).
Consagra o Caput do artigo acima transcrito o princípio de que o acessório
segue o principal, estatuindo serem inseparáveis da Propriedade exclusiva as partes
62
comuns, bem como as frações ideais a elas correspondentes, sendo vedada pelo
Parágrafo 1º, à venda ou gravame das partes em separado.
Desta forma, a Propriedade comum pertence a todos os Condôminos, sendo,
portanto, insuscetível à alienação de qualquer bem destacado da respectiva
unidade, da mesma forma que é insuscetível de sofrer qualquer gravame. Sendo
alienada ou gravada a Propriedade exclusiva, entende-se que foi vendida ou
gravada a Propriedade comum que lhe é acessória. (MALUF, 2006).
3.5.2 Propriedade Exclusiva
Deve ser entendida como Propriedade exclusiva aquela cujo uso, gozo e
disposição não dependem de nenhum outro Condômino; por exemplo, as unidades
autônomas, como lojas, garagens, salas comerciais, apartamentos, etc. (MALUF,
2006).
As partes de Propriedade exclusiva são os chamados apartamentos,
unidades habitacionais ou imobiliárias. Este tipo de comunhão de edificação chama-
se comunhão pro diviso, que significa que a coisa é passível de divisão, e sob a
ótica do uso subdivide-se em (a) comunhão de uso de parte, referindo-se aos
apartamentos, e (b) comunhão de uso pro parte, referindo-se as partes de
propriedade comum dos Condôminos. (GOMES, 2005).
Reforçando o entendimento do doutrinador, o Parágrafo 1º do artigo 1.331 do
Código Civil preceitua que: (2005, p. 283).
Art. 1331 [...] Parágrafo 1º - As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
Conforme menciona Maluf (2006, p. 8-9):
A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes
63
ou dependências. [...] seus direitos são quase tão completos, quase tão absolutos, quanto os do proprietário único de uma casa.
O autor acima assevera ainda que:
A situação caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado do Condomínio de partes de edifício, forçadamente comuns. Cada apartamento, sala conjunto ou andar pertence exclusivamente a um proprietário, que, todavia, tem o exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais que decorrem de possuí-lo num edifício com outras unidades autônomas. Do mesmo passo que é dono do seu apartamento, faz-se necessariamente Condômino de certas partes do imóvel que permanecem, para sempre, em estado de indivisão forçosa. É essa situação muito profusa nas cidades de crescimento vertical, que se procura definir juridicamente como figura autônoma.
Porém, de tudo o que for de sua Propriedade exclusiva, o titular do direito de
Propriedade tem, o uso, gozo e a disposição, podendo, portanto, alienar e gravar
livremente o bem, não sendo necessário, nessas hipóteses, a anuência dos demais
comunheiros ou mesmo dar-lhe o direito de preferência. (MALUF, 2006).
3.6 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Segundo Magalhães (1970, p. 194) “A administração do Condomínio é o
conjunto de órgãos criados pela Lei e pela Convenção para zelar pelas coisas
comuns e gerir os negócios do Condomínio”.
A administração do Condomínio será exercida pelo Síndico, pelo Conselho
Fiscal e pelas Assembléias Gerais, que terão como normas primeiras a Convenção e
o Regulamento Interno, no qual, estão regulados pelos artigos 1.333 e 1.334 do
Código Civil. (MALUF, 2006).
64
3.6.1 Convenção do Condomínio
O fim precípuo da Convenção é regrar o comportamento das relações de
convivência entre os Condôminos bem como de pessoas estranhas que ocupam o
edifício, pois há muito se sabe serem conturbadas as relações entre vizinhos. Além
de assegurar os direitos de cada um deles, exige de todos o cumprimento dos
deveres. (BERNARDO, 2003).
Conforme esclarece Angélico (2003, p. 33):
A Convenção do Condomínio Edilício é o instrumento em que são prefixadas as normas adotadas para o Condomínio em plano horizontal, inclusive o modo como será administrado. Deve ser subscrita por, pelo menos, dois terços dos titulares, sendo necessário na oponibilidade contra terceiros seu registro no cartório de registro de imóveis, com isto a Convenção ganha o caráter erga omnes (princípio da publicidade).
Neste mesmo sentido, Souza (2001, p. 58) menciona que:
A Convenção é um instrumento que exterioriza os direitos e as obrigações fundamentais dos Condôminos. É através da Convenção que o Condômino se vale para invocar seus direitos em juízo e fora dele.
Conforme lembra Rizzardo (2004, p. 629):
Ao traçar as normas de utilização do edifício, nas suas partes privativas e nas de uso comum, a Convenção visa resguardar, em proveito de todos, o patrimônio condominial e a moradia do ambiente, num sistema de normas que, mais rigorosamente do que as decorrentes do direito de vizinhança, objetivam garantir a todos os ocupantes das unidades autônomas sossego, tranqüilidade e segurança.
3.6.2 Regulamento Interno
Já o Regulamento Interno tem como objetivo fixar as particularidades, ou seja,
sua finalidade é meramente interna, trazendo normas minuciosas sobre o uso das
65
coisas comuns, não podendo suas normas alterar ou ultrapassar as da Convenção,
devendo apenas complementar. (RODRIGUES, 2002).
Schwartz (1999, p.33) conceitua o Regulamento Interno dizendo que:
[...] são as normas que regulam a conduta dos Condôminos, locatários, ocupantes das unidades e funcionários, para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da Convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio, que deve ser aprovado em assembléia geral.
Souza (2001, p. 67) complementa ainda que:
O Regulamento Interno é a terceira etapa da organização jurídica do Condomínio. Sua força normativa resulta da Convenção, motivo por que a ela não pode anteceder. Ele completa as regras disciplinantes da Convenção de Condomínio. Como o próprio nome expressa, o Regulamento Interno regula ou disciplina internamente o uso das coisas comuns.
Elaborado a Convenção e o Regulamento Interno, o complexo jurídico criado
pela vida em Condomínio exige organização e estrutura mais ou menos rígidas, sem
o que não seria possível atender aos fins a que visa o instituto da Propriedade
horizontal. Assim, se faz necessário existir um órgão com funções deliberativas
(assembléia geral) e outro com funções executivas (síndico). (LOPES, 2000).
3.6.3 Assembléia Geral
Cabe ressaltar que a palavra Assembléia se emprega para designar reunião
numerosa de pessoas visando um determinado fim. Assim é no Condomínio, onde a
Assembléia Geral se configura como reunião de pessoas em igualdade de situação,
convocadas antecipadamente, para decidirem a respeito de questões de interesses
de todos. (SOUZA, 2001).
Conforme estabelece Franco (2005, p. 87).
A Assembléia Geral é o órgão supremo do Condomínio, visto que através dela se manifesta à vontade da coletividade dos Condôminos sobre todos os interesses comuns. No desempenho de
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suas atribuições ela funciona como órgão deliberativo quando decide sobre assuntos administrativos, e como Poder Legislativo quando dita normas que, com a Convenção e o Regulamento Interno, formam a legislação interna do Condomínio.
Conforme lembra Bernardo (2003, p.38):
A Assembléia Geral pode ser definida como toda e qualquer reunião na qual os Condôminos tomem decisões a respeito do Condomínio, decisões estas que se tornam regras, as quais obrigam tanto moradores quanto visitantes do Condomínio.
O Código Civil prevê a existência de duas modalidades de Assembléia Geral:
a ordinária prevista no artigo 1.350 e a extraordinária no artigo 1.355 do mesmo
dispositivo legal.
Preceitua o artigo 1.350 que:
Art. 1.350 - Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos Condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos Condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. Parágrafo 1º - Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos Condôminos poderá fazê-lo. Parágrafo 2º - Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer Condômino. (2005, p. 289).
Já o artigo 1.355 do Código civil dispõe que:
Art.1355 Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos Condôminos. (2005, p. 290).
3.6.4 Síndico
Primeiramente, os interesses comuns dos Condôminos reclamam um
administrador, o denominado Síndico, escolhido pela Assembléia e cuja função é a
de órgão executor de suas deliberações. (MALUF, 2006).
Conforme esclarece Ferreira (1999, p. 1860): “Síndico é o indivíduo escolhido
para zelar ou defender os interesses duma associação, duma classe. Nos edifícios
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em que há Condomínio, é pessoa escolhida pelos Condôminos para tratar dos
interesses, e administrar o imóvel”.
Pereira (2006, p. 196) assevera ainda que:
O Síndico é o órgão executivo do Condomínio, incumbindo-lhe a administração geral da edificação, a política interna do Condomínio, o cumprimento das disposições legais, convencionais ou regulamentares, cabendo-lhe a administração financeira da comunidade.
A figura do Síndico vem disciplinada nos artigos 1.347, 1.348 e 1.349 e seus
incisos, do Código Civil, in verbis:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser Condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos Condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a Convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos Condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. Parágrafo 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. Parágrafo 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da Convenção. Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Cabe salientar que a pessoa do Síndico representa o Condomínio ativa e
passivamente, e, na qualidade de representante, age em nome alheio, nos limites da
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Convenção e sob a fiscalização da Assembléia, praticando, em juízo ou fora dele, os
atos de defesa dos interesses da coletividade. (MALUF, 2006).
3.6.5 Conselho Fiscal
Já a existência do Conselho Fiscal, órgão que também compõe a
administração do Condomínio está prevista no artigo 1.356 do Código Civil que diz:
Art. 1.356 – Poderá haver no Condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. (2005, p. 290).
Cabe ressaltar que o Conselho Fiscal é um dos órgãos que compõem a
administração do Condomínio, no qual tem a função de assessorar o síndico, como
espécie de consultor.
3.7 DIREITO DE VIZINHANÇA
As regras que constituem o direito de vizinhança destinam-se a evitar e a
compor eventuais conflitos de interesses entre proprietários de prédios vizinhos; em
geral, as limitações são impostas como obrigação de permitir a prática de certos atos
pelo vizinho e de abster-se da prática de outros; os direitos de vizinhança originam-
se da Lei; suas normas constituem direitos e deveres recíprocos; são, ainda,
obrigações ‘propter rem’, que acompanham a coisa, vinculando quem quer que se
encontre na posição de vizinho, transmitindo-se ao seu sucessor a título particular.
(SOUZA, 2001).
A proximidade, a convivência ou mesmo a circunstância de viverem em um
mesmo prédio, sujeita-os todos à observância de regras de comportamento mais
rígidas, destinada a disciplinar o comportamento dos Condôminos, objetivando
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garantir a tranqüilidade, a segurança, o sossego e a saúde dos ocupantes das
unidades autônomas. (ELIAS, 1999).
Via de regra, o relacionamento entre comunheiros é bastante turbulento, pois
ocupam um mesmo espaço pessoas de diferentes costumes, que por ação ou
omissão não respeitam as normas preestabelecidas pelos direitos e deveres
convencionados, tornando-se deste modo um Condômino anti-social. (VOLACO,
2004)
Conforme lembra Angélico (2003, p. 45): “[...] podemos considerar Condômino
anti-social aquele que torne insuportável a moradia aos demais ou que, por exemplo,
trafique drogas”.
Bernardo (2003, p.88) assevera que:
[...] nesta caracterização não entra somente o morador que perturba o sossego dos demais, mas sim a reiterada falta de pagamento dos encargos, a provocação constante de barulho excessivo, a prática de qualquer atividade ilícita ou libidinosa, maus tratos com pessoas que moram no Condomínio e os funcionários, enfim, quem pratica atos contrários às regras estabelecidas pelo Condomínio.
Desta forma, surge à necessidade de estabelecer um sistema de regras
básicas de conduta que regulamentarão a convivência comum e a boa vizinhança,
não só dos Condôminos, mas de todos que habitam ou circulam os edifícios, haja
vista, que a diferença de conceitos culturais entre os Condôminos pode vir a originar
conflitos entre os mesmos. (ELIAS, 1999).
É de imperiosa necessidade o atendimento das regras que tratam dos direitos
de vizinhança, sob pena de se tornar insuportável a vida em comum. O Código Civil
assinala punições para quem não se portar devidamente, o que faz no artigo 1.337,
em seu Parágrafo Único:
Art. 1.337 [...] Parágrafo Único - O Condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais Condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
70
A vida em Condomínio leva-nos à convivência em uma comunidade restrita,
embora desfrutando da autonomia de seu direito de Propriedade sobre a unidade
autônoma, aos Condôminos cabem direitos e deveres estabelecidos na Convenção,
Regulamento e na própria Lei. (SOUZA, 2001).
3.7.1 Direitos do Condômino
Cada Condômino, em relação a sua unidade, exerce seu direito em toda
plenitude. Porém, todos, concorrentemente, exercem um direito sobre as partes de
uso comum. (SOUZA, 2001).
Os artigos 1.33540, I a III, e art. 1.338, parágrafo 2º41 do artigo 1.33942, todos
do Código Civil, tratam dos direitos do Condômino, considerando a sua dupla
qualidade de proprietário exclusivo da unidade autônoma e co-proprietário das
coisas e partes comuns.
Sendo assim, o titular da unidade autônoma e co-titular das partes comuns
exerce todos os poderes inerentes ao domínio, sendo impróprio falar de limitações
ou restrições ao seu direito, porém estes se encontram sujeitos apenas a certas
regulamentações em razão das necessidades impostas pela convivência
condominial. (ELIAS, 1999).
40 Art. 1.335 – “São direitos do Condômino: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”. (2005, p. 285). 41 Art. 1.338 – “Resolvendo o Condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos Condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”. (2005, p. 286). 42 Art. 1.339 – “[...] Parágrafo 2º - é permitido ao Condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro Condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do Condomínio, e se ele não se opuser a respectiva assembléia geral”. (2005, p. 286).
71
3.7.2 Deveres do Condômino
Já os deveres dos Condôminos são enumerados no artigo 1.336, I a IV, e
Parágrafos 1º e 2º do Código Civil, no qual dispõe que:
Art. 1.336 – São deveres do Condômino: I – contribuir para as despesas do Condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na Convenção; II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor das fachadas, das partes e esquadrias externas; IV- dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. [...] Parágrafo 1º O Condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de até dois por cento sobre o débito. Parágrafo 2º O Condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na Convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá a assembléia geral, por dois terços no mínimo dos Condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. (2005, p. 285).
Cabe, outrossim, a cada Condômino observar as normas de respeito aos
vizinhos, Condôminos de unidades no mesmo prédio, obedecendo-se as cláusulas
da Convenção, o Regulamento e a própria Lei. Esta questão é nomeadamente de
grande importância, dada à contigüidade de um apartamento ao outro. (RIZZARDO,
2004).
3.8 DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
É de grande importância relembrar que o Condomínio Edilício representa a
Propriedade cuja existência jurídica é formada pelas partes ou áreas comuns e pelas
unidades autônomas. (PEREIRA, 2000).
72
Porém, diferentemente do Condomínio tradicional, o Condomínio Edilício é
marcado por uma indivisibilidade essencial. Ligada à existência jurídica da
Propriedade coletiva sobre o solo e partes comuns do prédio à subsistência da
Propriedade particular e individual sobre os apartamentos, constitui um Condomínio
indivisível, exercida em comum pelos proprietários, insuscetível de alienação
destacada da unidade autonôma a que adere, e insuscetível ainda de divisão.
(LOPES, 2000).
Assim, enquanto o prédio subsistir em caráter coletivo, o Condomínio é
inextinguível, não podendo ser extinto pelos Condôminos, por Convenção ou por via
judicial. (MALUF, 2006).
A propósito, ensina Avvad (2006, p.150) que:
Diferentemente do Condomínio comum, ou ordinário, no qual ninguém está obrigado a permanecer nessa situação jurídica, podendo, quando lhe aprouver, pedir a extinção, tal direito não ocorre no Condomínio por unidades autônomas, em razão da indivisibilidade da propriedade comum.
Contudo, não obstante esta indivisibilidade, Pereira (2006, p. 202) pondera
que o Condomínio pode cessar por vários motivos ou por diferentes causas, dentre
elas:
a) pela destruição do imóvel por qualquer motivo, como, por exemplo, incêndio (CC/2002, art. 1.357, 1º parte); b) pela demolição voluntária do prédio, por razões urbanísticas ou arquitetônicas, ou por condenação do edifício pela autoridade pública, por motivo de insegurança ou insalubridade (Lei n. 6.709/79, art. 1º); c) pela desapropriação do edifício, caso em que a indenização será repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias (CC/2002, art. 1.358); d) confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa.
A Lei Civil aponta como causas principais de extinção do Condomínio a
desapropriação do edifício, o perecimento do objeto e a alienação de todas as
unidades a um só titular, disciplinadas nos artigos 1.357 e 1.358.
73
3.8.1 Da Destruição ou Perecimento da Coisa
O artigo 1.357 do Código Civil traz em sua redação uma causa extintiva
excepcional, decorrente de acidente que possa destruir uma edificação na sua
totalidade ou consideravelmente, não sendo, portanto, tratado pelo referido código à
destruição parcial. (PEREIRA, 2006).
Assim estabelece o referido artigo do Código Civil, in verbis:
Art 1357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os Condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. Parágrafo 1º. Deliberada a reconstrução, poderá o Condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros Condôminos, mediante avaliação judicial. Parágrafo 2º. Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o Condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os Condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias. (2005, p. 290).
Diante do artigo supra mencionado, tem-se como a primeira causa de
extinção do Condomínio a destruição do prédio, total ou consideravelmente, e a
segunda a demolição voluntária do prédio, que pode ocorrer se houver possibilidade
de ele vir a ruir, hipótese essa contemplada pela segunda parte do Caput do artigo
1.357, ou nos casos previstos no artigo 1º da Lei n. 6.709/79. a) quando, por razões
urbanísticas ou arquitetônicas, for aconselhável a demolição do prédio; b) por
condenação do edifício pela autoridade pública; e c) por motivo de insegurança ou
insalubridade. (SOUZA, 2001).
Em face, portanto, das causas de extinção do Condomínio previstas no artigo
1.357, Caput, caberá a Assembléia decidir sobre a reconstrução do prédio
(Parágrafo 1º) no qual poderá o Condômino exonerar-se de seus custos vendendo
seus direitos a outros Condôminos, ou decidir pela venda do imóvel (Parágrafo 2º),
no qual o Condômino terá direito de preferência em relação a estranho. (MALUF,
2006).
74
No entanto, quanto à questão da destruição parcial fica tal situação a cargo
da apreciação judicial, pois a Lei 4.591/64 oferecia uma fração de dois terços.
(PEREIRA, 2006).
Desta forma, ocorrendo à desapropriação, a indenização será repartida na
proporção do valor das unidades imobiliárias respectivas.
3.8.2 Da Desapropriação e da Confusão
Pode-se apontar como a terceira hipótese de extinção do Condomínio a
desapropriação do prédio, prevista no artigo 1.358 do Código Civil que dispõe:
Art. 1.358 - Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente. (2005, p. 290).
Sobre o instituto da desapropriação, pontifica Meirelles (apud Maluf, 2006, p.
129) que:
Desapropriação ou expropriação é a transferência compulsória de bens particulares (ou públicos de entidades inferiores) para o Poder Público ou seus delegados, por necessidade ou utilidade pública, ou ainda por interesse social, mediante prévia e justa indenização em dinheiro.
Neste diapasão complementa Júnior (apud Maluf, 2006, p.129) que:
Desapropriação é ato pelo qual o Estado, necessitando de um bem particular, para fins de interesse público, obriga o proprietário a transferir-lhe a propriedade desse bem, mediante prévia e justa indenização.
Cabe ressaltar que a citação da ação de desapropriação deverá ser feita a
cada Condômino individualmente, haja vista que o Síndico não tem poderes de
representar os Condôminos quando envolve direito de Propriedade de cada titular de
domínio. (MALUF, 2006)
75
Neste tópico Maluf (2006, p.127) relata que:
Em uma desapropriação, ocorrida nos anos 70 do século passado, para alargamento da conhecida avenida Paulista, na cidade de São Paulo, a municipalidade levou cinco anos só para concluir a citação de mais de quinhentos Condôminos de um conjunto habitacional, uma vez que o síndico, como mencionado, não tem poderes de representar os Condôminos quando envolvido o direito de propriedade.
Neste caso, sendo o Condômino casado, deverá também ser citado o
cônjuge; se morto, o inventariante; se menor ou incapaz, o tutor ou curador; se
falido, o Síndico; e se pessoa jurídica, o seu representante legal. (SOUZA, 2001).
Por fim, tem-se como a última causa de extinção do Condomínio a confusão,
que ocorre quando todas as unidades autônomas são adquiridas por uma só
pessoa. Neste caso, o regime deixa de ser de comunhão e passa a ser inteiramente
exclusivo. (SOUZA, 2001).
Conforme disserta Souza (2001, p.167):
Diversos são os proprietários no Condomínio por plano horizontal. Todos deverão ter uma parte ideal, ligada à existência de relações jurídicas individuais. Todavia, se o edifício, por força de negócio jurídico, vier a ser propriedade de uma só pessoa, a Condomínio extinguir-se-á por confusão ou concentração. [...]. Ocorrendo a aquisição total por um só Condômino, a propriedade passa a ser única e não coletiva.
Esta concentração de domínio nas mãos de um só dominus extingue o
Condomínio, pois ninguém pode ser Condômino de si mesmo. (PEREIRA, 2000).
Neste diapasão Rodrigues (2002, p. 233) esclarece que:
O Condomínio extingue-se, pela consolidação numa só pessoa da propriedade de todos os apartamentos. Um proprietário poderá ir adquirindo as unidades de seus consortes; e, como as partes comuns e o terreno são acessórios do principal – apartamentos e andares, momento chegará em que referido adquirente se tornará dono do todo. Nesse momento, feitas as averbações necessárias, terá desaparecido o regime de Condomínio Edilício.
76
3.9 DA RECONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
Todavia, se o prédio de apartamentos vier a ser Propriedade de uma só
pessoa, o Condomínio extinguir-se-á. Contudo, a qualquer tempo pode ser
reconstituído com a alienação de uma ou mais cotas ou unidades autônomas, antes
pertencentes a um só proprietário. (SOUZA, 2001).
Por fim, pode-se notar aí é a declaração de vontade no ato de concentração
ou reconstituição. Portanto independente do ato o mesmo deverá ser averbado no
Registro de Imóveis da circunscrição em que se acha situado o imóvel. (SOUZA,
2001).
Tentou-se, contudo, elucidar sem pretensão de esgotar o estudo do
Condomínio Edilício, pois tal seria impossível no âmbito da investigação a que se
propõe a presente pesquisa monográfica. Com base nas disposições doutrinárias
acima referidas, foram estudados somente os pontos necessários para adentrar-se
ao tema central deste trabalho monográfico que será apresentado no Capítulo
seguinte, que é a análise da Responsabilidade do Condômino frente à Inadimplência
das Despesas Condominiais.
77
4 RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO FRENTE À INADIMPLÊN CIA DAS
DESPESAS CONDOMINIAIS
4.1 INTRODUÇÃO
A concentração populacional nas grandes cidades determinou a
generalização dos edifícios em substituição das moradias isoladas. Evidentemente
que, com esta aglomeração de pessoas nos Condomínios Edilícios surgiram
também inúmeros desafios aos que residem ou desenvolvem suas atividades
econômicas nos mesmos.
Estas questões extrapolam a relação Condomínio-proprietário; além de
abranger um número de pessoas e interesses, apresentam um dinamismo,
praticamente diário, que contrasta com a passividade, o imobilismo e o formalismo
que se identifica nos institutos do Direito das Coisas. (PINTO; AMORIM, 2005).
Para garantia do funcionamento do Condomínio, os proprietários das
unidades de uso exclusivo de um edifício estão obrigados a contribuir para o
pagamento das despesas necessárias causadas pela administração e pela
prestação de serviços comuns, essenciais para a existência, segurança e
conservação dos bens condominiais, de conformidade com a proporção de suas
frações ideais, ou na forma estabelecida no memorial de Constituição e na
Convenção de Condomínio. (PINTO; AMORIM, 2005).
Sobreleva notar, portanto, que a responsabilidade do Condômino em pagar as
despesas condominiais decorre do só fato do mesmo integrar o universo
condominial, sendo irrelevante, inclusive, a circunstância de não haver assinado a
Convenção do Condomínio. (ANDRIGUI, 2000).
Diniz (1998, p. 559) esclarece que responsabilidade é “a obrigação que
alguém tem de assumir com as conseqüências jurídicas de sua atividade, contendo,
ainda, a raiz latina de spondeo, fórmula através da qual se vincula no Direito
Romano, o devedor nos contratos verbais”.
78
De aparente irrelevância, mas de fundamental importância para o estudo a
que este trabalho monográfico se propõe, é a distinção entre os institutos da
obrigação e da responsabilidade.
A partir de tal diferenciação, é possível identificar quem são os possíveis
sujeitos da responsabilidade em pagar as despesas condominiais, e, aqueles que
estão fora de sua esfera de alcance.
Sempre que se quiser saber quem é o responsável, primeiro terá que se
identificar aquele a quem a Lei imputou a obrigação, porque ninguém poderá ser
responsabilizado sem ter violado dever jurídico preexistente.
A obrigação é sempre um dever jurídico originário de dar, fazer ou não fazer.
A responsabilidade nasce com o descumprimento da obrigação, no caso em
questão a partir do momento em que o Condômino deixa de pagar as despesas
condominiais, constituindo-se, a partir daí, o dever jurídico secundário. Dessa
premissa é que se pode dizer que não há responsabilidade sem prévia obrigação.
Contudo, a inadimplência, que é o descumprimento da obrigação, certamente
é hoje a grande vilã dos Condomínios, tornando mais árdua e complicada a função
do Síndico e da Administradora. Previsões orçamentárias não são cumpridas, contas
são pagas com atraso, obras de manutenção e conservação são adiadas,
benfeitorias deixam de ser realizadas, tudo por conta da inadimplência. (PINTO;
AMORIM, 2005).
Com esta pequena introdução, pretende-se trazer para estudo uma das
questões mais difíceis enfrentadas pela administração de um edifício, relativas à
problemática da inadimplência, sem, contudo ter-se a pretensão de serem exauridos,
mas que sirvam de estímulo à discussão e aperfeiçoamento da disciplina que cerca
o Condomínio Edilício, como também do seu aprimoramento jurídico.
4.2 CONCEITO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS
A Lei n. 4.591/64, no seu capítulo III, utiliza a expressão "das despesas do
Condomínio", mas não apresenta um conceito formal, ou seja, a citada Lei não
conceitua o instituto estudado. Portanto o conceito de despesas do Condomínio é
um conceito analítico, estabelecido pela doutrina. (2005, p. 508).
79
Orlando Gomes (1999, p. 215) define as despesas condominiais como sendo:
O ônus real conquanto não se enquadrem rigorosamente na categoria das obrigações ambulatórias, que constituem a mais frisante exceção ao princípio da determinação dos sujeitos da relação obrigacional, as obrigações reais distinguem-se, sob esse aspecto, pelo fato de admitirem, por sua própria natureza, a substituição do sujeito passivo, que, assim, se determina imediatamente.
Resumindo seu entendimento Pereira (2000, p. 140) define que as despesas
ou os “encargos condominiais são, pois, débitos vinculados ao imóvel. Por tal razão,
sustenta, que quem adquire uma unidade em edifício coletivo responde pelas
dívidas de seu antecessor”.
4.2.1 Natureza das Despesas Condominiais
A taxa de Condomínio é, basicamente, uma taxa de âmbito privado, que
corresponde a uma contraprestação pecuniária dos serviços prestados ou postos à
disposição do Condômino, criados em proveito do uso e da fruição dos bens,
serviços e coisas comuns. (RODRIGUES, 2002).
As despesas do Condomínio representam obrigações acessórias mistas, pois
se vinculam ao direito real, objetivando uma prestação devida pelo seu titular. Seu
caráter é híbrido, vez que tem como objeto uma prestação específica, mas está
incorporada a um direito real, do qual se origina. Assim, representam obrigações
propter rem. (RODRIGUES, 2002).
Serpa Lopes ([s.d] apud, PEREIRA, 2000, p. 140) ensina que “a obrigação
propter rem, representa algo além do problema da distinção entre Direitos Reais e
Direitos Pessoais” referindo-se como “obrigação real”.
Portanto, em virtude da sua natureza, existem duas partes determinadas ou
determináveis: um sujeito ativo denominado de credor e um sujeito passivo
denominado de devedor. (FRANCO, 2005).
É hoje ponto pacífico na doutrina e jurisprudência, que a natureza jurídica da
obrigação resultante do imóvel em Condomínio, como sendo a ele inerente, é de
80
obrigação propter rem. Surge daí, uma indagação no que tange ao momento em que
o titular do domínio se obriga ou se desobriga, caso o transfira a terceira pessoa.
(GOMES, 2005).
Segue o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio
Grande do Sul.
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL - EM TESE - EM FACE DA NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. O adquirente do imóvel, em tese, é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, mesmo daquelas vencidas anteriormente à transmissão da propriedade, ante a natureza propter rem da obrigação. Agravo improvido, de plano. (Agravo de Instrumento Nº 70014645717, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos (RIO GRANDE DO SUL, 2006).
Este tipo de obrigação reforça a situação do credor de coisa certa e, ainda
apresenta-se com as seguintes características: a) é sempre ligada a um direito real,
do qual decorre; b) apesar da vinculação, ela mantém uma fisionomia autônoma; c)
tem tipicidade, decorrente de sua acessoriedade com o direito real.
O direito que visa a uma prestação certa é de crédito e a obrigação respectiva
é estrita. E a obligatio propter rem43, é uma obrigação de caráter misto, na medida
em que a prestação é exigida de uma pessoa determinada, mas ao mesmo tempo
nasce de uma relação com a coisa. (PEREIRA, 2000).
4.2.1.1 Despesas ordinárias e extraordinárias
As despesas condominiais podem ser tanto ordinárias quanto as
extraordinárias. As ordinárias são relativas aos gastos habituais ou periódicos que
são satisfeitos mediante pagamento na forma e prazos previstos na Convenção. As
extraordinárias são provenientes de despesas excepcionais ou esporádicas que
exigem uma contribuição especial. (FRANCO, 2005).
43 Obligatio propter rem: Expressão latina que significa obrigação real. (FONTANELLA, 2003, p. 181).
81
As despesas ordinárias e extraordinárias do Condomínio estão previstas na
Lei n. 4.591/64 em seu art. 12, Parágrafo 1º e no art. 1.334, I, do Código Civil,
independe de sua vontade, mas de sua qualidade de titular de um direito real no
momento da constituição da obrigação. (SANTOS, 2006).
A Lei n. 8.245/91 - Lei de Inquilinato dispõe sobre a descrição das despesas
do Condomínio horizontal, através dos artigos 22 e 23, descritos a seguir, como bem
se pode observar o que eles determinam. (2005, p. 797).
Art. 22 - O locador é obrigado a: [...] X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo Único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenos, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitalidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela despesa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefone, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. Art. 23. O locatário é obrigado a: [...] XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. Parágrafo 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente; a)salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b)consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c)limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d)manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e)manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e de lazer; f)manutenção e conservação dos elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g)pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h)rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i)reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Os gastos feitos com a conservação e manutenção são os relativos aos
danos provocados pelos agentes externos, pelo tempo e pela utilização da coisa
comum, pois os Condôminos visam à perpetuação das condições originais do
imóvel. Os gastos feitos com a administração da coisa são os concernentes à
comissão do síndico, ao salário de empregados, etc. (MAGALHÃES, 1970).
82
4.2.2 Previsão e Rateio das Despesas
O pagamento das despesas com o Condomínio, na proporção de suas
frações ideais não é uma faculdade e sim um dever do Condômino. Trata-se de uma
obrigação líquida, certa e passível de cobrança pelo descumprimento da mesma.
Couto Filho (2000, p. 03) assevera que: “O princípio da utilização individual
não foi adotado pela Lei n. 4.591/64, prevalecendo à teoria da Propriedade da coisa
comum”. Portanto o Condômino que não utiliza determinado bem ou serviço posto a
sua disposição deve, ainda assim, contribuir, em virtude da potencial valorização do
seu imóvel.
Conforme o previsto nos dispositivos legais lecionados anteriormente,
observa-se o que diz o seu conteúdo:
Art. 12 - [...] Parágrafo 1º - Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. Art. 1.334 – [...] Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
Anualmente, os Condôminos devem votar, por maioria, a verba referente às
despesas, cumprindo a cada consorte concorrer com a quota que lhe seja imputada
no rateio, que será feito na proporção da fração ideal do terreno de cada unidade,
salvo disposição em contrário na Convenção do Condomínio. (COUTO FILHO,
2000).
O artigo 1.340 do Código Civil prevê que: “As despesas relativas a partes
comuns de uso exclusivo de um Condômino, ou de alguns deles, incumbe a quem
delas se serve”. (2005, p. 286).
Os consortes somente serão obrigados, originalmente, a adimplir as despesas
do Condomínio que sejam aprovadas em Assembléia Geral, na proporção da sua
parte estabelecida pela Convenção ou, na ausência desta, pela Lei. (COUTO FILHO,
2000).
83
4.3 CONCEITO DE CONDÔMINO
No entendimento de Franco (2005, p. 288), o vocábulo “Condômino abrange
também o promitente comprador quanto o cessionário de direitos relativos às
unidades autônomas”.
O autor prossegue seu comentário afirmando que o vocábulo abrange
também o usufrutuário44, o nu-proprietário45, o fiduciário46, ou qualquer outro titular
de direito à aquisição das unidades autônomas do edifício. (FRANCO, 2005).
Texto este previsto no art. 1.334, Parágrafo 2º, do Código Civil como se pode
observar a seguir:
Art. 1.334 – [...] Parágrafo 2º - São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. (2005, p. 284).
Nas palavras de Bernardo (2003, p.60) o vocábulo Condômino quer dizer o
seguinte: “Condômino é o termo para designar o morador do imóvel, a pessoa (ou as
pessoas) que habita(m) a casa ou apartamento, quer seja na condição de
proprietário, quer seja na de inquilino, no caso da locação, incorrendo no disposto
pelo artigo 2047 da Lei n. 4.591/64”.
A Lei n. 4.591/64 - Condomínio em Edificações e as Incorporações
Imobiliárias, em seu art. 9º Caput, já considerava como definição de Condômino o
seguinte texto:
Art. 9º - Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas [...] (2005, p. 507).
44 Usufrutuário:Titular do direito de usufruto. (CUNHA, 2003, p. 253) 45 Nu-proprietário: Aquele que, no usufruto, tem o domínio da coisa, mas não o poder de usar e fruir. (CUNHA, 2003, p. 173) 46 Fiduciário: Aquele que tem algo em confiança. Aquele que tem o domínio do bem ou patrimônio dado em fideicomisso, enquanto não se realiza o termo, ou não se implementa a condição. (CUNHA, 2003, p. 122). 47 Art. 20 – Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade. (BERNARDO, 2003, p. 60).
84
Neste contexto, observa-se que a Lei acima descrita mostra a flexibilidade do
conceito de Condômino em tais negócios jurídicos.
4.3.1 Responsável pelas Despesas Condominiais
Os Condôminos têm o direito de usar e fruir de sua unidade autônoma,
conforme melhor lhes aprouver, mas obviamente condicionados às normas da boa
convivência; aplicando-se, igualmente, ao ocupante de qualquer título, todas as
normas relativas ao uso, fruição e destino da unidade.
Verifica-se que a obrigação a que se imputa ao Condômino para concorrer
nas despesas do Condomínio refere-se, ao recolhimento, nos prazos previstos na
Convenção da quota-parte que lhe couber em rateio. Quando um Condômino deixa
de pagar sua parte no rateio das despesas condominiais, observa-se notadamente
que a realidade interna do Condomínio apresenta-se desequilibrada, com prejuízo à
boa-fé dos que estão adimplentes. (FRANCO, 2005).
A obrigação de pagar os encargos condominiais decorre do só fato de o
Condômino integrar o universo condominial, pois se trata de responsabilidade direta
atribuída ao proprietário. (ANDRIGUI, 2000)
O Código Civil em seu art. 1.333 Parágrafo Único48 e a Súmula 26049 do
Superior Tribunal de Justiça dispõem sobre as regras condominiais aos titulares de
direitos sobre as unidades autônomas, signatários da Convenção e aqueles
ausentes ou omissos, bem como os novos adquirentes de unidades por ato inter
vivos50 ou causa mortis51 visto que a relação com o Condomínio gera uma espécie
de “adesão tácita” às disposições que disciplinam o bom governo e funcionamento
regular da comunhão, que se impõem, sem exceção alguma entre os Condôminos.
(SANTOS, 2006).
48 Art. “1.333. [...] Parágrafo único - Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”. (SANTOS, 2006). 49 STJ Súmula nº 260 - 28/11/2001 - DJ 06.02.2002 - Convenção de Condomínio Aprovada - Relações entre os Condôminos – Eficácia “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. (SANTOS, 2006). 50 Inter vivos: Expressão latina que significa ‘entre vivos’. (FONTANELLA, 2003, p. 169). 51 Causa mortis: Expressão latina que significa ‘por causa da morte’. (FONTANELLA, 2003, p. 176).
85
Em relação às incorporações, os Tribunais têm decidido que o incorporador e
o promitente vendedor têm de pagar as despesas de Condomínio relativas às
unidades ainda não vendidas, ou que ainda não foram entregues aos adquirentes.
(FRANCO, 2005).
Neste sentido, tem-se o seguinte entendimento jurisprudencial do Tribunal de
Alçada do Estado de São Paulo:
Consignatória de prestações condominiais - Convenção de Condomínio Aprovada - Relações entre os Condôminos - Eficácia - Súmula nº 260 - STJ- Despesas condominiais. Apartamentos não vendidos. Responsabilidade da incorporadora. Tratando-se de unidades não vendidas, responsável pelo pagamento das despesas de condomínio é a incorporadora do edifício Ref. Min. Nilson Naves on (Ap. 333.774, São Paulo, 1º TACSP, 7ª Câm. RT 594-130). (SÃO PAULO, 2001).
O Condomínio sendo a parte ativa da obrigação pode ser definido como o
ente que tem a expectativa de obter do devedor, nesta situação, denominado de
Condômino, o cumprimento da obrigação, ou seja, o fornecimento da prestação.
(FRANCO, 2005).
Portanto, o sujeito passivo dessa obrigação condominial é, a rigor, o
proprietário da unidade imobiliária, mesmo que tenha constituído usufruto52, ou dado
o imóvel em comodato53 ou locação54, sem prejuízo da repetição nas relações
internas entre as partes e tem o dever legal, contratual ou decorrente de ato ilícito,
de satisfazer a obrigação, através de prestação estabelecida. (FRANCO, 2005).
Os entes despersonalizados constituem segundo Diniz (2004), um conjunto
de direitos e obrigações, de pessoas e/ou bens sem personalidade jurídica, mas com
capacidade processual. Assim, o Condomínio pode exigir a prestação que foi
estabelecida no Capítulo III, art. 1255 da Lei n. 4.591/64, inclusive judicialmente.
Ao se mudar o titular da posse ou do domínio, muda-se também, ao mesmo
tempo, o sujeito passivo da obrigação, sem que haja necessidade de estipulação
52 Usufruto: Direito real limitado cujo conteúdo é poder de usar e fruir. (CUNHA, 2003, p. 253) 53 Comodato: Empréstimo gratuito de coisa não fungível. (CUNHA, 2003, p. 51) 54 Locação: Contrato consistente na cessão onerosa e temporária de uma coisa não fungível (locação de coisa), aluguel, arrendamento. (CUNHA, 2003, p. 160) 55 Art. 12 - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
86
especial de sub-rogação, ou de uma declaração especial por parte do sucessor
relativa à assunção da obrigação. Esta segue a coisa e grava os adquirentes
sucessivos e, de forma geral, desvincula o alienante em razão de sua transmissão
de um sujeito passivo para outro, constituindo uma espécie de obrigação
ambulatória, ensejando, inclusive, substituição processual no pólo passivo, se
houver execução em andamento. (GOMES, 1999).
Por último observa-se que desde o momento da posse direta, o titular de uma
unidade autônoma obriga-se pela respectiva cota nas despesas condominiais e a
conservação do Condomínio, mesmo que neste momento o Condomínio ainda não
esteja instituído, e que nem mesmo exista uma Convenção registrada. Portanto,
independe da constituição do Condomínio para que exista a responsabilidade do
titular em participar das despesas inerentes a manutenção do Edifício. (SANTOS,
2006).
Em relação à unidade autônoma estar locada a responsabilidade pelo
pagamento de todas as despesas referentes à unidade condominial é do
Condômino, pouco importando quem esteja ocupando o imóvel e a que título. Assim,
perante o Condomínio, responderá o locador, com direito de regresso contra o
locatário, no que tange às despesas ordinárias. (SANTOS, 2006).
4.3.1.1 Responsabilidade solidária dos co-proprietários
No caso de unidade autônoma possuída por duas ou mais pessoas, há
solidariedade no cumprimento das obrigações condominiais. Trata-se de uma
obrigação conjunta, mas indivisível, donde pode o Síndico, a seu exclusivo critério,
cobrar a cota integral nas despesas a qualquer um dos co-proprietários e não
necessariamente a todos eles em litisconsórcio passivo. (FRANCO, 2005).
Portanto pode-se concluir que a solidariedade entre os Condôminos e,
conseqüentemente, a possibilidade de a cota total nas despesas ser cobrada a
qualquer dos co-proprietários acontece seja qual for à modalidade de Condomínio.
(FRANCO, 2005).
87
4.3.1.2 Responsabilidade pelas despesas relativas à unidade vendida
O promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas
condominiais se a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de
promessa de compra e venda, ainda que não registrado, havendo legitimidade do
promitente vendedor somente se o débito cobrado se referir a data anterior à do
contrato. (ANDRIGUI, 2000).
Neste sentido, segue a jurisprudência do Tribunal:
CONDOMÍNIO. DESPESAS. COBRANÇA. PROMITENTE COMPRADOR. SEGUNDO O STJ, “É o promitente comprador responsável pelo pagamento de despesas condominiais, mesmo que não registrado no cartório de imóveis o compromisso de compra e venda” (REsp – 119.624, DJ de 2.8.99). Agravo desprovido. AGESP 189922/SP; DJ: 19/06/2000, Rel. Min. Nilson Naves. (SÃO PAULO, 2000).
O Código Civil em seu art. 1.34556 Caput, deixa expressa a obrigação do
adquirente da unidade sobre débitos condominiais do alienante, anteriores ao
negócio.
O texto do artigo acima comentado veio clarificar de forma expressa que não
existe dies a quo que neste caso significa termo inicial para o cômputo retroativo da
responsabilidade do adquirente pelo pagamento das dívidas anteriores. Ele pode ser
exigido a qualquer tempo do novo adquirente, tendo como garantia o próprio imóvel,
remanescendo a responsabilidade pessoal do ex-proprietário perante o adquirente,
se outra não foi a avença entre eles. (SANTOS, 2006).
Neste sentido já entendia o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do
Sul:
COBRANÇA DE QUOTA CONDOMINIAL VENCIDA ANTES DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO ATUAL PROPRIETÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. A obrigação pelo pagamento de quotas condominiais constitui obrigação propter rem, decorrente da propriedade das unidades condominiais, cumprindo ao proprietário arcar com as despesas comuns ao condomínio. Primeira apelação provida e segunda apelação parcialmente
56 Art. 1.345 - O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio,
inclusive multas e juros moratórios. (2005, p. 287).
88
provida, de plano. (Apelação Cível nº 70013512561, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Luís Dall'Agnol, Julgado em 12/12/2005) (RIO GRANDE DO SUL, 2005).
Prossegue o autor discorrendo sobre as obrigações afirmando que:
Há aquelas obrigações que nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa, a que aderem, acompanhando-o em suas mutações subjetivas. São denominadas obrigações in rem, ou propter rem, em terminologia mais precisa, mas também conhecidas como obrigações reais ou mistas. Se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. (SANTOS, 2006, p. 02)
Conforme previsto no art. 4º, Parágrafo Único da Lei n. 4.591/64, com a nova
redação que lhe deu a Lei n. 7.182/84:
Art. 4º - Vetado Parágrafo Único - A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos. (2005, p. 506).
Ainda que existissem algumas decisões divergentes sobre a obrigação
propter rem das taxas condominiais, o Código Civil deixa expressa a obrigação do
adquirente da unidade sobre débitos condominiais do alienante, anteriores ao
negócio. (FRANCO, 2005).
Em caráter excepcional considerar-se-á prova de quitação das despesas
condominiais a declaração feita pelo alienante ou por seu procurador, sob as penas
da Lei, expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de
transferência de direitos, que não existem débitos de taxas de Condomínio em
atraso. Estas normas estão dispostas no art. 2º, Parágrafo 2º57 da Lei n. 7.433/85,
57 Art 2º - Ficam dispensados, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização, desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório do Registro de Imóveis. Parágrafo 2º - Para os fins do disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, modificada pela Lei nº 7.182, de 27 de março de 1984, considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos. (SANTOS, 2006).
89
no qual dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas. (SANTOS,
2006).
A exigibilidade de comprovar a quitação dos débitos condominiais para
alienação ou transferência de direitos está regulada pelo Parágrafo Único do artigo
quarto da Lei n. 4.591/64. (SANTOS, 2006).
Sendo o imóvel retirado por expropriação do Estado-juiz, todos os ônus que
gravam o bem e aparecem registrados, bem como as obrigações reais que não são
registráveis, mas são facilmente averiguáveis, em virtude de sua natureza, como é o
caso das despesas condominiais, passam a incidir sobre o valor apurado com a
alienação forçada, cujo produto é devidamente depositado no juízo. (SANTOS,
2006).
A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o
proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da
coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis
e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação
jurídica vinculada ao imóvel (proprietário58, possuidor59, promissário comprador60,
etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o
direito regressivo contra quem entenda responsável. (ANDRIGUI, 2000).
Entende o Tribunal de Alçada Cível do Estado do Rio de Janeiro que:
CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – LEGITIMIDADE PASSIVA – PROPRIETÁRIO OU PROMISSÁRIO-COMPRADOR – ESCOLHA DO CREDOR – ADMISSIBILIDADE. (2º TACIVIL – Ap. s/ Ver. 547.904.00/9 – 1º Câm. – Rel. Juiz Amorim Cantuária – RJ. 15/06/99) (RIO DE JANEIRO, 1999).
Da mesma forma têm o enfiteuta61, o fiduciário, o cessionário de direitos
aquisitivos e o arrematante, legitimidade para figurarem no pólo passivo na ação de
cobrança movida pelo Condomínio, pois, são responsáveis pelo cumprimento da
obrigação propter rem. (ANDRIGUI, 2000).
58 Proprietário: Senhor. Titular do direito de Propriedade. (CUNHA, 2003, p. 210) 59 Possuidor: Titular da posse. Aquele que tem o poder fático e autônomo sobre a coisa. (CUNHA, 2003, p. 192) 60 Promissário comprador: Aquele a quem se faz promessa de venda. (CUNHA, 2003, p. 209) 61 Enfiteuta: Foreiro. No aforamento ou enfiteuse, aquele que tem o domínio útil. (CUNHA, 2003, p. 111)
90
Já entendia o Superior Tribunal de Justiça, conforme jurisprudência em
destaque:
AÇÃO DE COBRANÇA – COTAS CONDOMINIAIS – ADQUIRENTE – ARREMATANTE – LEGITIMIDADE – OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Para garantir o equilíbrio econômico e financeiro do Condomínio, a cota parte atribuível a cada unidade é considerada obrigação propter rem. Por isso, o arrematante de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição. Precedentes do STJ. Recurso especial provido. (REsp n. 400.997/SP, Terceira Turma, Relator o Ministro Castro Filho, DJ de 26/04/04). (SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, 2004).
Embora sobre o tema ainda restem algumas divergências, pode-se dizer que
é a posse direta da unidade autônoma que torna o compromissário comprador
responsável pelas despesas de Condomínio.
4.4 PRIVAÇÃO DE USO DA ÁREA COMUM E SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO
DOS SERVIÇOS ESSENCIAIS COMO, ÁGUA, LUZ E GÁS
Entre as diversas modalidades de penalidades relativas ao inadimplemento,
cumpre destacar aqui, a privação de uso da área comum e suspensão do
fornecimento dos serviços essenciais como, água, luz e gás aos Condôminos que
estão em atraso com suas obrigações condominiais.
Sobre o assunto, Tarcha e Scavone Júnior (2000, p. 125) manifestam
posição no sentido de que:
Além das penas pecuniárias previstas, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao faltoso. Não seria lícito imputar a privação do uso e gozo da coisa comum, como a supressão do fornecimento de água, luz e gás, ou de outros direitos, como o de voto nas Assembléias Gerais, já que os meios de coerção ao cumprimento da obrigação de pagar são estritamente aqueles que a lei faculta à Convenção cominar. Os limites penais encontram-se definidos legalmente, não podendo os condôminos excedê-los.
91
Neste sentido, tem-se a seguinte manifestação jurisprudencial trazida também
por Tarcha e Scavone Júnior (2000, p. 125):
CONDOMÍNIO – ASSEMBLÉIA-GERAL – DELIBERAÇÃO – NULIDADE – OCORRÊNCIA – Proibição do uso de parte comum e lazer do edifício, em face do atraso do pagamento das despesas condominiais – Inadmissibilidade – alteração dos termos da própria Convenção do Condomínio e do Regulamento de Utilização da Área Comunitária que não fazem qualquer restrição ao uso das partes comuns e comunitárias – Recurso provido. (Relator: Ralpho Oliveira – TJSP- Apelação Cível n. 225.752-2 – São Paulo – 9-6-94.)
Sobreleva notar, que o fato de o Condômino estar inadimplente não autoriza o
rompimento dos serviços e, tampouco, o impedimento à utilização de salões de
festas, piscinas, churrasqueiras, quadras e demais equipamentos comuns, até
porque o Condomínio possui meio processual e legal de fazer valer seu direito
subjetivo de receber as cotas em atraso. (VOLACO, 2004).
É de se observar também, que na cobrança das cotas certamente não haverá
desconto pela não utilização desses equipamentos e serviços durante o período da
mora.
Portanto, é forçoso concluir, que o impedimento de uso de equipamentos,
áreas comuns e serviços do Edifício em virtude de um só débito, poderia o
Condômino sofrer duas penalizações, ou seja, além de não ter utilizado os
equipamentos e serviços do Edifício ainda pagaria a multa moratória determinada na
Convenção. (TARCHA; SCAVONE JÚNIOR, 2000).
No entanto, por outro lado, como substrato do sistema, lembra Franco ([s.d]
apud LOPES, 2000, p. 86) que:
A punição pelo atraso, com juros de mora, multa e correção monetária do débito, nos termos do artigo 12, § 3º, da Lei n. 4.591/64, não impede que aquela medida mais drástica seja contemplada pela convenção, porque ao condômino não cabe custear despesas para suprimento de água, gás, elevadores, etc. também aos condôminos faltosos. Ultrapassado, pois, certo limite de tolerância (um trimestre vencido, por exemplo), torna-se injusto impor ao condomínio a obrigação de financiar a quota do condômino relapso, num estímulo para que ele continue a utilizar-se normalmente de todos os serviços e instalações, para só pagar ao fim de uma demorada e onerosa cobrança judicial.
92
O Código Civil introduziu expressamente no ordenamento a possibilidade da
imposição de multas. Deu, afinal, apenas meio passo, porque deveria se referir
também a outras modalidades de pena, como advertência, repreensão e proibição
de bens e serviços. (VOLACO, 2004).
4.4 DAS PUNIÇÕES AO CONDÔMINO INADIMPLENTE
Com a evolução da sociedade acerca da co-propriedade exercida nos
Condomínios Edilícios, preocupou-se o legislador em trazer regulamentos e normas
a fim de melhorar a convivência interna entre os comunheiros.
Desta forma, a construção do ordenamento jurídico e normas legais foi
projetada ante as dificuldades sofridas acerca dos direitos difusos tutelados pelos
cidadãos, onde, desde início dos tempos teve que haver regulamentos dos direitos,
reservando limites e penalidades para controle uniforme das situações projetadas
pelo nosso dia a dia. (VOLACO, 2004).
Por tratar-se de objeto de estudo deste trabalho monográfico, a seguir
apresentar-se-á somente os itens relativos à inadimplência do Condômino em
relação às despesas condominiais, e suas conseqüências.
4.5.1 Multa por Inadimplência
Surgi aqui uma das matérias mais relevantes para o direito das coisas. A
entrada em vigor do Código Civil têm gerado inúmeros debates, sendo que dentre as
questões que tem ensejado grande polêmica, o tema atinente à multa devida pelo
atraso no pagamento das cotas condominiais. (FRANCO, 2005).
A inadimplência por parte dos Condôminos tornou-se quase que uma regra
apoiada no art. 1.336, Parágrafo Único do Código Civil, que diminuiu os juros
moratórios e as multas cobradas pelos Condomínios, gerando sérios problemas na
administração dos mesmos. (LOPES, 2000).
93
Prevê o artigo 1.336 Parágrafo 1º do referido diploma legal que:
Art. 1.336. São deveres do condômino: [...] Parágrafo 1º - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. (2005, p. 285).
Antes da entrada em vigor do referido diploma legal, as questões referentes
ao Condomínio Edilício eram reguladas pela Lei n. 4.591/64, que no tocante à multa
incidente sobre as despesas de Condomínio em atraso, previa juro moratório de 1%
ao mês e multa de até 20% sobre o débito em atraso. (MALUF, 2006).
A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), deve
ser acatada por todos os Condomínios, independentemente destes terem
constituição anterior ou posterior à data mencionada. Contudo, é certo que a
redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de
sua vigência. (FRANCO, 2005).
Nos termos do art. 2.035, Parágrafo Único, do Código Civil, tem-se que a
redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e
como tal, de observância obrigatória. (FRANCO, 2005).
Art. 2.035 – [...]. Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos. (2005, p. 438).
Inovação esta muito debatida e criticada, visto que o Código Civil revogou a
parte da Lei n. 4.591/64 que tratava do assunto e reduziu a multa, que era de 20%
(vinte por cento) sobre o débito para os citados 2% (dois por cento). (LOPES, 2000).
Contudo, o legislador ao fixar a multa em patamar tão reduzido, acabou por
incentivar o inadimplemento do pagamento das taxas condominiais, uma vez que,
diante da punição com percentual tão reduzido, a despesa condominial será a última
a ser lembrada, quando não esquecida, em situação de crise econômica. (MALUF,
2006).
94
Portanto, vale ressaltar, que o atraso no pagamento das despesas
condominiais não afeta somente o Condômino impontual, mas também os demais,
que são forçados a arcar com o aumento da taxa condominial, resultante do rateio
do valor da dívida dos inadimplentes. (LOPES, 2000).
Maluf (2006, p. 78) esclarece que: “Os Condomínios constituídos na vigência
da Lei anterior em cujas Convenções estiverem prevista a multa de 20%, deve ser
ela ainda aplicada”.
Menciona ainda o autor que:
Ora, as convenções feitas sob a égide da Lei n. 4.591/64, bem como aquelas que foram firmadas na forma das legislações anteriores (Decreto n. 5.481 de 25-6-1928, posteriormente modificado pelo Decreto-Lei n. 5.234, de 8-2-1943, e pela Lei n. 285, de 5-6-1948), que disciplinavam a matéria e que previam multa de vinte por cento, devem aplicar a multa nelas previstas, pois as convenções são atos jurídicos perfeitos e não podem ser alteradas pela lei nova. (MALUF, 2006, p. 79).
O valor da multa fica limitado em 2%, mas só vale para os Condomínios ou
alterações estatutárias constituídas a partir de 2003. Sobre as dívidas anteriores
prevalece o disposto na Convenção e na Lei n. 4.591/64, por constituir-se questão
de direito material. (SANTOS, 2006).
Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os
débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.
Nesse sentido, cumpre transcrever o primeiro posicionamento que surgiu no
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo.
CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - MULTA MORATÓRIA - PERCENTUAL DE 2% (DOIS POR CENTO) PREVISTO NO ARTIGO 1336, § 1°, DO ATUAL CÓDIGO CIVI L - INADMISSIBILIDADE - APLICAÇÃO IMEDIATA MAS NÃO RETROATIVA. Multa moratória de 2% sobre os débitos condominiais. Exigência somente a partir da vigência do atual Código Civil. Aplicação imediata mas não retroativa da norma, motivo pelo qual admissível a cobrança de multa moratória de 10% sobre o débito para período em que vigorava o Código Civil de 1916 (1° de outubro de 2002 a 1° de janeiro de 2003). Ag ravo provido. Respeito ao ato jurídico perfeito. Artigo 5°, XXXVI , da Constituição Federal” (Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, AI 804.129-00/9 - 10ª Câm. - Rel. Juiz SOARES LEVADA - J. 18.6.2003).
95
Reforçando o entendimento jurisprudencial Maluf (2006, p. 79) afirma que:
a) Nas convenções já existentes, por serem atos jurídicos perfeitos e não tratarem de normas de ordem pública, a multa é a nelas previstas, já que feitas sob a égide da Lei n. 4.591/64, ainda em vigor, que prevê a multa de 20%.
b) Nas convenções que forem feitas após a vigência do novo Código Civil, a multa deve ser aquela prevista no § 1º do seu art. 1.336, qual seja, 2% sobre o valor do débito.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina já vem se posicionando a respeito da
matéria conforme jurisprudência abaixo:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - FIXAÇÃO DA MULTA EM 2% (DOIS POR CENTO) PELO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU - IMPOSSIBILIDADE - PREVISÃO DIVERSA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - EXEGESE DA LEI N. 4.591/64 - MAJORAÇÃO DA MULTA PARA 20% (VINTE POR CENTO) ATÉ A VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL E, POSTERIORMENTE, REDUÇÃO PARA 2% (DOIS POR CENTO) CONFORME DETERMINA A VIGENTE LEI CIVILISTA - JUROS MORATÓRIOS - PREVISÃO LEGAL DE 1% (UM POR CENTO) AO MÊS - APLICAÇÃO DO ART. 1.336, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 - RECURSO PROVIDO. "Sendo pacificamente reconhecido o caráter normativo da convenção condominial, e prevendo esta, em um de seus artigos, a incidência de multa para o condômino em mora com as contribuições mensais, no patamar máximo de 20% sobre o valor devido, como legalmente permitido pela lei n.º 4.591/64, não é dado arbitrar aleatoriamente percentual inferior sem que o consinta o beneficiário" (ACV n. 1996.009238-2 - Rel. Des. Gaspar Rubik) "As parcelas condominiais vencidas antes do advento do novo Código Civil, devem seguir a antiga norma, respeitada a irretroatividade das leis. Todavia, sobre as parcelas vencidas e vincendas a posteriori, deverá incidir a multa de 2% (dois por cento), a teor do disposto no art. 1.336, § 1º". (ACV n. 04.007360-7 - Rel. Des. Wilson Augusto do Nascimento) "Os juros de mora incidem a partir da data de vencimento de cada taxa condominial inadimplida e no patamar de 1% (um por cento) ao mês". (ACV n. 00.024426-0, Rel. Des. Mazoni Ferreira). Maluf (2006, p. 79).
Certamente a redução da multa para 2% (dois por cento) contribuiu para o
aumento da inadimplência e criou uma nova modalidade de devedor, aquele que
sistematicamente paga o Condomínio com atraso, para privilegiar o pagamento de
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outras contas cuja multa é infinitamente maior, tais como o cartão de crédito, o limite
do banco, dentre outras. (FRANCO, 2005).
Com a redução da multa, o Síndico passou a conviver com o inadimplente
contumaz (aquele que não paga o Condomínio) e com o inadimplente eventual
(aquele que paga sempre com atraso), necessitando literalmente “rebolar” para
cumprir o cronograma mensal.
4.5.2 Cobrança Extrajudicial
O Condomínio pode exigir extrajudicialmente as despesas condominiais do
Condômino inadimplente em mora, sendo que essa restará configurada quando
estiverem presentes os seguintes elementos: a) existência de dívida líquida e certa;
b) vencimento da dívida; c) não pagamento no prazo estipulado; d) interpelação
judicial ou extrajudicial do devedor, se a dívida não tiver termo. (LOPES, 2000).
No caso do Condomínio, o item "d" deve ser desconsiderado, vez que as
Assembléias anuais estabelecem o termo para o pagamento das taxas
condominiais.
A cobrança extrajudicial das despesas do Condomínio representa um meio
para a obtenção do crédito, portanto não pode ter como fim o constrangimento
desnecessário do devedor. Apesar do respeito à honra do devedor, os demais
Condôminos devem ter acesso à lista dos devedores, vez que aqueles terminam
pagando pelos faltosos. (FRANCO, 2005).
4.5.3 A Protestabilidade do Débito Condominial em Atraso
Antes de buscar-se a liquidação da cobrança do Condômino inadimplente
perante o Poder Judiciário, o ato do protesto representa uma última tentativa de
cobrança, facilitando dessa forma o recebimento das cotas condominiais que são
responsáveis por manter as obrigações mensais do Condomínio em dia. (ARAUJO,
2006).
97
O objetivo do protesto é comprovar o descumprimento da obrigação, torná-lo
público, fazer prova e principalmente coibir a inadimplência. É por meio do protesto
que se impõem ao devedor a saldar seus débitos. Neste caso evita-se as demandas
judiciais que pela morosidade da justiça tornaram-se meio ineficaz para satisfação
da prestação jurisdicional, valoriza-se o crédito e tornam habitáveis os Condomínios
Edilícios. (ARAUJO, 2006).
A cota condominial em atraso pode ser levada a protesto pelo Condomínio
com base na Lei n. 9.492/9762, que possibilitou o protesto de outros documentos de
dívidas ou títulos que não estão necessariamente materializados em documento
cambial. Até o advento desta Lei, o protesto só existia para os títulos de crédito que
a legislação cambial fazia referência e denominava como protesto cambial.
(ARAUJO, 2006).
Importante observar que o novo diploma legal deixa de ser instituto apenas de
direito cambial, passando a ser também de direito obrigacional, embasado no artigo
1º que trata do protesto pelo descumprimento de obrigação, não se restringindo, pois
ao protesto de título, mas sim, ao protesto da obrigação não cumprida.
Dispõe o artigo 1º da referida Lei que:
Art. 1º - Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de divida. (BRASIL, 1997).
Considerando que o protesto de origem cambiária sempre foi utilizado para
títulos representativos de dívida líquida e certa e que autoriza a ação de execução,
devem ser admitidos também para protesto, os títulos que estão elencados no art.
58563, V, do Código de Processo Civil. (ARAUJO, 2006).
Trata-se de uma forma de cobrança, que visa dar maior celeridade à
liquidação das dívidas, em especial, as cotas condominiais. Tentando pressionar o
devedor a pagar sua cota em atraso, evitando prejuízos não só ao Condomínio, mas
também aos Condôminos.
62 Lei n. 9.492/97 – Define competência, regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida e dá outras providências. (BRASIL, 1997). 63 Art. “585 - São títulos executivos extrajudiciais V - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio”. (Alterado pela Lei n. 11.382/2006)
98
O protesto em Condomínio é um ato perfeitamente legítimo e legal, estando à
dívida prevista no Código Civil, nas Leis do Condomínio e de Protestos, sendo, por
isso, possível aos Condomínios protestarem suas cotas condominiais em atraso.
(ARAUJO, 2006).
4.5.4 A Cobrança Judicial das Despesas do Condomínio e a Impenhorabilidade do
Bem de Família
O protesto judicial corresponde a uma medida cautelar específica a ser
adotada por aquele que desejar prevenir responsabilidade, promover a conservação
e ressalva de seus direitos ou manifestar qualquer intenção de modo formal. O
Código Civil de 2002 elenca o protesto extrajudicial como uma das causas de
interrupção do prazo prescricional (art. 202, III). (SANTOS, 2006).
Sobre a impenhorabilidade do imóvel residencial, Santos (2006, p. 03)
comenta que:
A Lei n. 8.009/90 estabelece a impenhorabilidade do imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar em relação às dívidas contraídas pelos cônjuges, pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo em algumas hipóteses abarcadas pela citada lei. No Direito brasileiro, a penhorabilidade dos bens do devedor é a regra, mas a Lei nº 8.009/90 estabelece disposições legais de exceção baseadas na impenhorabilidade dos bens imóveis descritos nos artigos 1º e 2º. Logo está claro que a citada lei representa um subsistema de exceção, mas mesmo dentro dos subsistemas podem ser encontradas proposições jurídicas excepcionais.
Carlos Maximiliano ([s.d] apud SANTOS, 2006, p. 03) afirma que: “Em um
subsistema orgânico de exceção há regras e exceções, o que pode ser provado
pelas relações travadas entre o sistema geral e a Lei n. 8.009/90; entre essa Lei e as
exceções estabelecidas no seu corpo”.
No mesmo sentido Santos (2006) ressalta que a principal questão que surge
sobre o tema, diz respeito ao bem de família descrito na Lei n. 8.009/90 que poderá
ou não ser penhorado em função de uma dívida oriunda do dever estabelecido no
artigo 12 da Lei n. 4.591/64.
99
Cumpre ressaltar que sobre o tema existem duas correntes: A primeira
corrente afirma que as taxas condominiais estão incluídas nas exceções à
impenhorabilidade do bem descrito no inciso IV, do artigo 3º64 da Lei n. 8009/90 –
Impenhorabilidade do Bem de Família.
Andrigui (2006, p. 17) esclarece às fortes razões defendidas pelos que
advogam a tese de que é penhorável o apartamento do Condômino ante a
inadimplência das despesas que lhe competiam para conservação do imóvel, diante
deste fato, decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça, pela voz do
Excelentíssimo Sr. Ministro Fontes de Alencar, no RESP 52156/SP; publicado no DJ:
10/10/1994, que:
RECURSO ESPECIAL ATENDIDO EM PARTE. UNANIME. Entendemos, na linha dos precedentes de vanguarda da jurisprudência do STJ que é possível a penhora do apartamento e até a sua alienação judicial na ação de cobrança das cotas que cabem ao condômino no custeio do edifício, pois não se nos afigura justo que, que o devedor passe a usufruir condomínio às custas dos demais condôminos, sem quaisquer ônus.
A corrente que defende a penhorabilidade do bem de família interpreta de
forma extensiva a norma citada, pois entende que a palavra contribuições engloba
as de natureza tributária e as de natureza condominial, o que representa atual
entendimento do Superior Tribunal de Justiça. (SANTOS, 2006).
A segunda corrente que opta pela impenhorabilidade esta baseada nos
seguintes motivos:
1) o inciso IV, do artigo 3º, da Lei nº 8.009/90 é uma norma de exceção dentro de um sistema de exceção, que prejudica o proprietário do único bem de família, portanto deve ser interpretado de forma restritiva; 2) a questão é de política legislativa, vez que o legislador, agente político competente, não desejou englobar as contribuições condominiais no texto da citada lei, portanto com base na Constituição Federal de 1988, o magistrado não poderia invadir a competência de Poder Legislativo, para criar uma figura não descrita pela lei. (SANTOS, 2006, p. 03).
64 Art. 3º- "A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: [...]. IV - para a cobrança de imposto, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar". (2005, p. 720).
100
O Poder Judiciário tem como função básica aplicar a Lei ao caso concreto,
substituindo a vontade das partes demandantes, o magistrado não pode inovar em
relação ao que foi determinado pelo legislador. Logo somente o legislador pode
positivar as determinações que, dentro da sua constante faculdade discricionária,
considera justa, ficando vedado ao juiz desconsiderar a política legislativa adotada
pelo Poder Legislativo. (SANTOS, 2006).
Nas palavras de Andrigui (2000, p. 16) cabe em contrapartida mencionar a
tese antagônica que:
1) a exceção não foi prevista, sendo, portanto, impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar em execução ajuizada pelo condomínio contra o Condômino inadimplente; 2) não cabe ao intérprete distinguir onde a lei não distingue; 3) as contribuições de melhoria abrangem tão somente às instituídas em virtude de obras realizadas pelo Poder Público e decorrentes de obras públicas, exigíveis para que o Estado seja ressarcido dos gastos, vez que tais obras valorizam a propriedade.
Carlos Maximiliano ([s.d] apud SANTOS, 2006, p. 03), afirma que: “Em
Hermenêutica e Aplicação de Direito, que sofrem exegese estrita as disposições que
impõe limites ao exercício normal dos direitos sobre as coisas. Incluem-se, portanto,
no preceito as normas que autorizam qualquer tipo de expropriação”.
A natureza das obrigações condominiais – dívida inerente à própria coisa, tem
levado o Judiciário a desconsiderar a cláusula da impenhorabilidade, instituída na
unidade autônoma, dando por prevalente a regra da penhorabilidade. (ANDRIGUI,
2000).
Como são consideradas propter rem, as despesas de Condomínio têm por
garantia de seu pagamento o apartamento a que se referem, ainda que sobre ele
pesem as cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade. (ANDRIGUI, 2000).
O Condomínio em Edifício constitui, conforme assevera Franco ([s.d] apud
ANDRIGUI, 2000, p. 19) uma comunidade singular, em que:
A obrigação jurídica e moral de colaborar e participar é maior do que em qualquer agrupamento humano. Nessa comunidade habitacional não há espaço para nenhuma forma de individualismo ou parasitismos. Nela impera com redobrado vigor o princípio constitucional que condiciona o exercício do direito de propriedade ao bem-estar social e á harmonia do grupo. E não há utilização mais
101
lesiva à harmonia do grupo condominial do que a exercida parasitariamente, à custa dos demais comunheiros. Logo, as cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade são inoponíveis ao condomínio e não impedem a penhora do apartamento e até sua alienação judicial na ação de cobrança das cotas que lhe cabem no custeio do edifício.
4.6 AÇÕES PARA EXIGIR O CUMPRIMENTO DA CONVENÇÃO E DO
REGIMENTO INTERNO
A regulamentação do convívio coletivo nos Condomínios Edilícios deve ser
observada de acordo com os preceitos estabelecidos pela Lei de Condomínio,
completada pelo Código Civil, onde se traçam diretrizes para elaboração do sistema
condominial. (FRANCO, 2005).
Todavia, o Condomínio Edilício pode dirigir a ação contra o titular de domínio,
ou contra o promitente comprador, usufrutuário, locatário ou comodatário, conforme
as circunstâncias determinantes da opção da comunidade condominial. (FRANCO,
2005).
Neste âmbito, tem-se a Convenção e os Regimentos Internos do Condomínio,
onde estão estabelecidas as regras próprias que terão força de Lei entre os
Condôminos. (VOLACO, 2004).
Tais regras são elaboradas para regular o convívio, no que diz respeito ao
uso das coisas, áreas, utensílios, etc., ou até mesmo, regras de silêncio, circulação,
padrões arquitetônicos, manutenções, serviços e suas despesas com manutenções,
dentre outras. (VOLACO, 2004).
Neste sentido esclarece Franco (2005, p. 353-354) que:
Em princípio, cabe ao síndico exigir respeito às normas da Convenção ou do Regulamento Interno. Mas, omitindo-se o síndico, devolve-se a qualquer condômino, ao compromissário comprador, ao promitente cessionário de direito à aquisição de apartamentos, ao usufrutuário etc., a legitimidade para propor ação contra infrator daquelas normas, ou quem quer que haja construído obras irregulares, ou ocupado área ou coisa de uso comum, em detrimento dos demais ocupantes do edifício (arts. 461, 632, 644 e 645 do CPC e art. 1.277 do CC). Até mesmo o inquilino é parte legítima para o procedimento destinado a impedir que o mau uso da propriedade vizinha prejudique a segurança, o sossego ou a saúde dos que habitam o edifício.
102
Franco (2005, p. 354) menciona ainda que:
Utiliza-se a ação ordinária de caráter cominatório para: compelir os infratores a desembaraçarem partes comuns que indevidamente ocupem ou obstruam; exigir o ingresso de operários no interior dos apartamentos para consertos indispensáveis; a remoção de painéis, grades, cartazes etc., colocados na área ou paredes comuns; cessação das atividades nocivas à comodidade dos moradores; remoção de quaisquer objetos prejudiciais à estética do edifício; afastamento de pessoa cujo comportamento comprometa a moralidade e a tranqüilidade do edifício [...], a nunciação de obra nova contra condômino ou o próprio condomínio, para impedir obras na área comum, ação possessória para a desobstrução de áreas indevidamente ocupadas, restituindo-se à utilização comum por todos os ocupantes do edifício.
Encerrando o tema deste trabalho, percebe-se que ao falar da manutenção do
equilíbrio administrativo-financeiro das contas do Condomínio, onde o valor pago
mensalmente por cada Condômino independente de ser proprietário ou morador
deve pretensamente corresponder às despesas efetivas que aproveitaram a todos,
busca-se inspiração na função social do contrato conforme está previsto no
dispositivo legal - art. 421 do Código Civil, mais do que um mero princípio, um
dispositivo de Lei, exige que as relações contratuais se traduzam em situações onde
as riquezas circulem com equilíbrio e em respeito à boa-fé das partes.
Desta forma, sobreleva notar que, desrespeitando o Condômino qualquer
norma estabelecida na Convenção ou no Regimento Interno, cabe ao Síndico ou a
qualquer Condômino que se vê prejudicado por tal atitude, recorrer ao judiciário para
propor a ação contra o infrator daquelas normas.
103
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A presente monografia teve por objetivo, destacar alguns aspectos da
Responsabilidade do Condômino frente à Inadimplência das Despesas
Condominiais.
Com a realização desta pesquisa, chega-se a algumas considerações acerca
do tema proposto.
O Condômino, proprietário de unidade habitacional em Condomínio Edilício, a
princípio, tem as faculdades de usar, gozar e dispor de seu imóvel. Ou seja, em
regra, o Estado, nem ninguém, pode interferir na sua Propriedade.
Todavia, no exercício do direito de Propriedade, o Condômino deve ter em
mente também o direito de vizinhança, destinando-se a evitar e a compor eventuais
conflitos de interesse entre proprietários de prédios vizinhos. A proximidade, a
convivência ou mesmo a circunstância de viverem em um mesmo prédio, sujeita-os
todos a observância de regras de comportamento mais rígidas.
Evidentemente que, com esta aglomeração de pessoas nos Condomínio
Edilícios surgiram também inúmeros desafios aos que residem e desenvolvem suas
atividades econômicas nos mesmos.
O simples fato de o indivíduo integrar o universo condominial obriga-lhe a
obedecer às regras que o mesmo lhe impõe, sob pena de ter que arcar com as
conseqüências advindas de sua indevida atitude.
Em relação à manutenção do Condomínio Edilício, o Condômino obriga-se a
contribuir com sua parcela no rateio das despesas. Tratam-se as despesas de
Condomínio de obrigação propter rem, ou seja, aquelas que acompanham o bem.
Porém, cada vez mais comprova-se a dificuldade das pessoas em saldar seus
compromissos e cumprir suas obrigações, gerando uma incontestável avalanche de
inadimplência.
Sobreleva notar, que a inadimplência é hoje, a grande vilã dos Condomínios,
pois, além de trazer significante prejuízo, deteriora gradativamente o patrimônio,
prejudicando a todos os Condôminos indistintamente, pois o Condômino adimplente
acaba tendo que suportar a inadimplência dos demais.
Um Condomínio sem receber as parcelas que lhe são devidas através do
pagamento pelos Condôminos, não consegue primar pela valorização e
104
conservação predial, isto é, não tem recursos para realizar os reparos necessários
em razão do desgaste natural causado pela passagem do tempo. Como
conseqüência, o imóvel se desvaloriza, perdendo a rentabilidade e viabilidade
econômica.
Os Condomínios com alto índice de inadimplência não conseguem, de um
lado, recursos para a conservação e manutenção predial, e de outro apresentam
quotas com valores inflacionados para cobrir dívidas existentes.
Acredita-se que deve-se começar a discutir medidas de fato mais ágeis para a
cobrança das cotas em atraso.
O simples fato de aplicar a multa prevista na Convenção, não tem
demonstrado solução ao problema, uma vez que a multa aplicada está fixada em
patamar tão reduzido em relação às outras obrigações dos Condôminos, como por
exemplo, cartão de crédito, juros de cheque especial, dentre outras prioridades,
vindo a incentivar ao não pagamento das taxas condominiais. Diante da punição
com percentual tão reduzido, estas são as últimas a serem lembradas, quando não
esquecidas em situação de crise econômica.
Além disso, cabe incluir uma nova alternativa. Após a previsão orçamentária
do Condomínio ser aprovada em assembléia específica para esse fim, o valor da
quota se torna uma dívida assumida pela totalidade dos Condôminos na
proporcionalidade da fração de sua unidade. Dessa forma, medidas cabíveis contra
dívidas assumidas e não cumpridas devem ser aplicadas com todo rigor, como o
protesto do débito condominial em atraso e a penhorabilidade do bem de família.
Contudo, as hipóteses elencadas na introdução, ao longo da investigação
realizada, restaram parcialmente confirmadas, haja vista, que a primeira hipótese
prevista não tem amparo perante o ordenamento jurídico, uma vez que o
impedimento do uso de áreas comuns e serviços do Condomínio Edilício poderá
caracterizar excesso de penalidade, pois o Condômino já terá que arcar com as
outras obrigações previstas por seu inadimplemento, não sendo então, admissível
esta forma de penalidade.
Pretende-se chamar a atenção para um novo olhar, mais objetivo, em torno
da inadimplência condominial. Mudanças estruturais nas metodologias de cobrança
precisam ser repensadas, e métodos reavaliados. Olhar a inadimplência condominial
apenas sob a ótica da multa, não resolveu, nem resolverá este problema.
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REFERÊNCIAS
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Estudos de Protesto de Títulos do Brasil. Brasília DF 2006. Disponível em:
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106
______. Impenhorabilidade do Bem de Família: Legislação Complementar. Lei n. 8.009 de 29/03/1990. São Paulo: Saraiva, 2005. 1747 p.
______. Superior Tribunal Justiça. Súmula nº 260 – 28/11/2001 Convenção de Condomínio Aprovada - Relações entre os Condôminos – Eficácia “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. DJ 06.02.2002 Disponível em: http://www.stj.gov.br/SCON/sumulas/doc.jsp?livre=%40docn&&b=SUMU&p=true&t=&l=10&i=76> Acesso em: 14 mai. 2007. p. 01
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