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TÍTULO VIII - DO ORDENAMENTO TERRITORIALCAPÍTULO III – DO ZONEAMENTOARTIGOS 160 A 191

CONTRIBUIÇÕES PARA O APERFEIÇOAMENTO DO PROJETO DE LEI 396

AUDIÊNCIA PÚBLICACÂMARA MUNICIPAL DO SALVADOR27.02. 2016

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TÍTULO VIII – CAPÍTULO III: DO ZONEAMENTO

Observações Gerais

Ausência de estudo das características dos diversos subespaços da Cidade:; Ausência de mapeamento do zoneamento proposto;Conceitos e valores estranhos ao ambiente de planejamento urbano de Salvador; Subversão do conceito de zoneamento/zona; Homogeneização do zoneamento para fins de definição de coeficientes; Supressão da Zona de Uso Predominantemente Industrial sem avaliação de seus efeitos na economia local x regional e sobre o emprego.

zoneamento é um procedimento urbanístico através do qual o território urbano é subdividido em porções mais ou menos homogêneas, de modo a distinguir densidades

e tipologias construtivas, critérios de compatibilidade e coerência de usos dos novos empreendimentos em relação às características urbanas específicas de cada zona,

consideradas suas dinâmicas e os objetivos de transformação.

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PL 396/205 PDE SÃO PAULOZPR Zona Predominantemente

Residencial

ZPR Zona Predominantemente

Residencial

ZEIS Zona Especial de Interesse Social ZEIS Zona Especial de Interesse Social

ZCMe Zona Centralidade Metropolitana ZC Zona de Centralidades

ZCMu Zona Centralidade Municipal ZC Zona de Centralidades

ZCLMe Zona Centralidade Linear Metropolitana ZC Zona de Centralidades

ZCLMu Zona Centralidade Linear Municipal ZC Zona de Centralidades

ZUSI Zona de Uso Sustentável das Ilhas ZPDS Zona de Preservação e

Desenvolvimento Sustentável

ZIT Zona de Interesse Turístico

ZDE Zona de Desenvolvimento Econômico ZDE Zona de Desenvolvimento

Econômico

ZEM Zona de Mineral

ZUE Zona de Uso Especial ZOE Zona de Ocupação Especial

ZPAM Zona de Proteção Ambiental ZEPAM Zona Especial de Preservação

Ambiental

COMPARATIVO ENTRE O ZONEAMENTO DO PL 396 E DO PDE DE SÃO PAULO

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ZONA SUBZONA IDENTIFICAÇÃO COEFICIENTE DE APROVEITAMENTOMÍNIMO BÁSICO MÁXIMO

ZPR ZPR-1 BAIXA DENSIDADE 0,1 0,50 1

ZPR-2 MÉDIA DENSIDADE 0,2 1 2

ZPR-3 ALTA DENSIDADE 0,3 1.5 3

HOMOGENEIZAÇÃO DO ZONEAMENTO EM TRÊS ZONAS PARA FINS DE DEFINIÇÃO DE COEFICIENTES DE APROVEITAMENTO

A QUE DENSIDADES CORRESPONDEM BAIXA, MÉDIA E ALTA EM TERMOS DE HABITANTES POR HECTARE? QUAL A LÓGICA QUE PRESIDE TAL ARRANJO?

O PL 396 ACABA REFORÇANDO TENDÊNCIAS QUE DEVERIAM SER DESESTIMULADAS, E ESTIMULANDO A OCUPAÇÃO DE ÁREAS COM INFRAESTRUTURA BÁSICA INSUFICIENTE.

ZONAS PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAIS - ZPR

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CORRESPONDÊNCIA ZONAL - ZPR COEFICIENTES DE APROVEITAMENTOSUBZONA PDDU/2008

ZONA CORRESPONDENTEPL 396/2015

PDDU/2008MÍN. CAB CAM CAB CAM

ZPR-1 ZPR-1 (Zona Predominantemente Residencial)

0.10 0,5 1,0

0,5 -ZPR-2 (Zona Predominantemente Residencial)

0,5 1ZEU (Zona Exclusivamente Uniresidencial)

1 -CDL (Corredor de Usos Diversificados)

1 -ZPR-2 ZPR-3 (Zona Predominantemente Residencial)

0,20 1 2

1,5 -ZPR 4 (Zona Predominantemente Residencial)

1 2ZPR 7 (Zona Predominantemente Residencial)

1 2,5ZPR-3 ZPR-5 (Zona Predominantemente Residencial)

0,30 1.5 3

1,5 2,5ZPR-6 (Zona Predominantemente Residencial)

2 -ZPR-8 (Zona Predominantemente Residencial)

2 3ZRE (Zona Sob Regime Urbanístico Especial)

TAC

ZONAS DE USO PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAIS - ZPR

CAM AUMENTADOS CAB REDUZIDO

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A SUBVERSÃO DO CONCEITO DE ZONA

Art. 165. §1º. Serão enquadradas como ZPR as quadras destinadas a habitação uniresidencial e multiresidencial, inclusive as áreas com TAC dos loteamentos Itaigara e Vela Branca, tendo como referência o coeficiente de aproveitamento máximo das edificações dessesloteamentos para o enquadramento em ZPR-1, ZPR-2 ou ZPR-3.

ZONA QUADRA

ZR-4RIO VERMELHO

ZONA ???

ZONAS PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAIS - ZPR

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INTERPRETAÇÃO ART. 165

SERÃO ENQUADRADAS COMO ZPR AS QUADRAS DESTINADAS A HABITAÇÃO UNIRESIDENCIAL E MULTIRESIDENCIAL, INCLUSIVE AS ÁREAS COM TAC (...)

Destinadas por quem?1. TAC – está claro; ou2. Outra convenção qualquer?; ou3. Memorial do projeto aprovado?; ou4. Situação fática?

(...) TENDO COMO REFERÊNCIA O COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÁXIMO DAS EDIFICAÇÕES DESSES LOTEAMENTOS PARA O ENQUADRAMENTO EM ZPR-1, ZPR-2 OU ZPR-3.

Fica como constante do TACFica como constante da convençãoFica como constante do MemorialDepende...

Nos casos 1, 2 e 3 ficam mantidas as tipologias construtivas independentemente de densidades ótimas e da ociosidade/saturação da infraestrutura ofertada nessas áreas. No caso 4 (situação fática) dependerá da delimitação da quadra, de modo que se a poligonal contiver casas e pelo menos um edifício de apartamentos com CA = 1,5, toda a quadra será enquadrada como ZPR-3 (alta densidade) com CAM = 3.

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A Opção 1 (ZPR-1), CAM =1 não viabiliza a construção de edifícios de apartamentos viáveis sem remembramento de lotes. A opção 2 com CAM =1,5 possibilita a construção de edifícios em toda a quadra com as dimensões originais dos lotes

Opção 1A quadra só temcasas, logo o CA ≤ 1.A quadra será enquadradacomo ZPR-1 comCAM =1

Opção 2A quadra tem casase tem pelo menosum edifício com CA= 1,5Toda a quadra seráenquadrada comoZPR-3 com CAM =3

CASO 4

casas

Edifícios

ZONA DE USO PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL

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PROPOSTA

ZONAS DE CONCENTRAÇÃO

DE USO

LOCALIZAÇÃO ZONAS DE USO(LEI 7.400/2008)

IDENTFICAÇÃO - LEI 7.400/2008

RESIDENCIAL

ZR

(1)

SUBZONAS DE

CONCENTRAÇÃO DE

USOS RESIDENCIAIS

ZR (1 A 37) – LEI 3.377/84

ZPR-1 A ZPR-8 ZONA PREDOMINANTEMENTE

RESIDENCIAL (1,2,3,4,5,6,7,8)

ZEU ZONA EXCLUSIVAMENTE

UNIRESIDENCIAL

ZRE (2) ZONA SOB REGIME URBANÍSTICO

ESPECIAL (1 E 2)

CDL CORREDOR LOCAL

ZPAM ZONA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL

ZEIS ZONA ESPECIAL DE INTERESSE

SOCIAL

ZUE ZONA DE USO ESPECIAL

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ZDE

ZCMe-1/01Camaragibe

ZCMe-1/02Retiro-A. Norte

ZCMe-2Águas Claras

ZCMe-1/03Av. Luis Viana/Av. 29 de Março

Centralidade metropolitana

Expansão da Centralidadesobre a Zona Industrial

Centralidades Municipais

Novo

Novo ZCMe1/03

ExtensãoZCMe

ZCMe-2

ZCMe-1/01

ZCMe1/02

ZCM-CA

1. ZCMe-1/01: Camaragibe e trecho da ZPR-5 até a ZCMe-1/02(Retiro);2. ZCMe-1/02: Retiro/Acesso Norte;3. ZCMe-2: áreas da Zona Industrial desde a ZCMe-Retiro até Águas Claras. 4. ZCMe-1/03: Áreas das ZPR 3, 7, 8 na interseção das avenidas 29 de Março/Luis Viana. 5. ZCMe-CA - Centro Antigo

ZONAS CENTRALIDADESZONA CENTRALIDADE METROPOLITANA (ZCMe)

ZCMe – Zona Centralidade Metropolitana;ZCMu – Zona Centralidade Municipal;ZCLMe – Zona Centralidade Linear Metropolitana;ZCLMu – Zona Centralidade Linear Municipal.

Propostas: 1. Manutenção dos Centros com a denominação de Zonas de Concentração de Usos Comerciais e de Serviços, mantida a denominação CMT; 2. A exclusão do uso residencial do Retiro a Águas Claras, e a manutenção da Zona Industrial.

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No artigo 176 a ZCMu-1 corresponde à “faixa lindeira à Rótula do Corredor Ipitanga”, e no Quadro 05 do PL as ZCMu-1 são correlatas a nove subcentros existentes.Não se sabe se os coeficientes do Quadro 01 do PL se referem às ZCMu descritas no art. 176, ou se às ZCMu informadas no Quadro 05 do PL

ZONAS CENTRALIDADES - ZONAS CENTRALIDADE MUNICIPAL (ZCMU)

As ZCMu correspondem aos subcentros do PDDU/2008 e outros criados no PL

Não constam do Quadro 05 do PL a ZCMu - Ipitanga nem outras cinco informadas no Mapa 2 – “Centralidades”: Nova Constituinte, Costa Azul, Cosme de Farias, Cabula e Stella Maris. Por conseguinte, essas seis nucleações não possuem coeficientes de aproveitamento definidos.

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Proposta

Manter as ZCMu com a denominação correspondente à da LOUOS (ZT) com a devidacorrespondência com os subcentros do PDDU/2008 ; Manter os Coeficientes de Aproveitamento vigentes até à elaboração de estudos.

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Zona Centralidade Linear Metropolitana (ZCLMe) e Municipal (ZCLMu)

Propomos manter as Centralidades Lineares existentes e criadas no PL com a mesma denominação e conceito da LOUOS: Concentração Linear de Usos Múltiplos (C);

Propomos que o trecho delimitado como Macrozona de Integração Metropolitana desde o centro de Camaragibe até a nova nucleação da 29 de Março com a Av. Luis Viana seja considerado como Concentração Linear de Usos Múltiplos (C) com as mesmas atividades previstas no PL.

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ZONAS INADEQUADAS E DISPENSÁVEIS - PROPOSTAS

Excluir a ZDE – Zona de Desenvolvimento Econômico: As atividades logísticas do PL são compatíveis com as atividades industriais: Manter a Zona Industrial incluindo essas atividades no local proposto como ZDEExcluir a ZEM - Zona de Exploração Mineral: retorná-las Para a Zona Industrial como na LOUOS (a atividade mineral é considerada indústria no CNAE e no IBGE.

Excluir a ZUE – Zona de Uso EspecialAs ZUE são complexos urbanos, não se configuram como Zona de Uso

Excluir a ZUSI –Zona de Uso Sustentável das Ilhas (ZUSI)Confunde-se, aí, projeto de requalificação urbanística (no entorno de equipamentos urbanos atracadouros), com zoneamento de uso.

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ZONAS INADEQUADAS E DISPENSÁVEIS - PROPOSTAS

A ZIT SE APLICA EXCLUSIVAMENTE À ZPR-2 – ABAETÉ EM LOTE > 10.000,00M2O incentivo à atividade turística não constitui critério para criação de zona de uso. As zonas de uso não são criadas para o exercício de uma única atividade ou atribuição de determinado partido arquitetônico, e não tomam para delimitação uma área arbitrada qualquer.

A criação dessas “zonas” em terrenos com 10.000,00m2: Focaliza, exclusivamente, em grandes empreendimentos hoteleiros ; Impossibilita o desenvolvimento de atividades conexas diversificadas, e de tipologias de hospedagem de médio e pequeno porte; Não se identifica com as Áreas Especiais e Locais de Interesse Turístico, criadas pela Lei Federal n° 6.513 de 20 de dezembro de 1977.

Excluir as ZIT – Zona de Interesse Turístico

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ZONAS INADEQUADAS E DISPENSÁVEIS - PROPOSTAS)

As ZPAM não se adéquam ao conceito de zona de uso, assim como não encontram referente no âmbito do ordenamento jurídico ambiental. A maioria das ZPAM se sobrepõe a Unidades de Conservação instituídas pelo Governo do Estado, ignorando a Lei Federal 9.985/2000. Outras se sobrepõem às APRN e APCP, que devem possuir regulamentação própria;As ZPAM devem ser excluídas do zoneamento de uso e também do SAVAM.

PDDU

ZONA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL (ZPAM

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COEFICIENTES DE APROVEITAMENTO (CA)

Os coeficientes de aproveitamento devem ser revistos na atualização da LOUOS, considerando-se para cada zona de uso: Níveis de adensamento e capacidade da infraestrutura instalada; Disponibilidade de área para ocupação (vazios urbanos); População projetada segundo o horizonte do plano; Padrões de ocupação segundo as categorias de uso; Distribuição espacial da população por faixa de renda; Estoque de potencial construtivo;

Tomando-se como referência o lote mínimo (125,00m2) e área construída mínima para 2 pessoas/UH (26,00m2), o CA será de 0,20. Assim sendo, o CAmin deveria ser de no máximo 0,20, aplicando-se apenas na macroárea consolidada e em terrenos que atendam aos requistos da Lei Federal 10.257/2001 (inc. I, art. 42, Estatuto da Cidade).

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÍNIMO – CAmin)

CATEGORIAS DE USO

O PL extinguiu os usos Misto e Especial e separou as atividades comerciais das atividades de serviço.Propomos manter as categorias de uso vigentes da LOUOS.