El Administrador del Edificio Designacin del Administrador Para atender adecuadamente a la satisfaccin de las necesidades e intereses comunes a todos los copropietarios, la ley 13.512 impone un sistema de administracin del edificio de propiedad horizontal y obliga a colocar a su frente a un Administrador (Art. 9, inc. a). La administracin del consorcio consiste en la realizacin de todos los actos que tiendan a la conservacin normal del edificio, y la de aquellos de mayor significacin que los meramente conservatorios, en los que la urgencia torne inconveniente la prdida de tiempo de una convocatoria a Asamblea para recabar el mandato pertinente. En base a esta cuestin, se entiende que la existencia del Administrador en el consorcio es de carcter obligatorio, es decir que, -en materia de propiedad horizontal-, el Administrador es un rgano esencial del que no puede prescindirse (Art. 11, ley 13.512). El Primer Administrador de un edificio de pisos o departamentos se encuentra nombrado en el mismo Reglamento, o bien mediante Acta de Nombramiento a propuesta de la Empresa Constructora (Vase apartado "Marco Legal"). Los Administradores subsiguientes sern nombrados en la Asamblea extraordinaria por los porcentajes establecidos en el Reglamento de Copropiedad. (Vase: Y si no se alcanza la mayora?) En el libro "Manual Terico-Prctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" del Dr. Alberto Anbal Gabas se aclara: "Es comn que la Asamblea de copropietarios nombre Administrador sin qurum y mayora reglamentaria, y que ste comience a administrar, no impugnen la Asamblea, y dejen transcurrir el tiempo sin observacin alguna. En este supuesto, el Administrador de hecho se transforma en Administrador de derecho por el transcurso del tiempo y ante el silencia de los consorcistas, que en este caso, obra como consentimiento. Pasado un tiempo prudencial, no podr impugnarse la designacin". Designacin judicial de Administrador En los casos extremos en los cuales peligre la vida misma o la existencia del consorcio y la convivencia dentro del inmueble, corresponde designar a un Administrador de oficio, ajeno a los intereses de los copropietarios y de quien se haba venido desempeando en el cargo. La designacin de un Administrador judicial es una medida que se caracteriza por su transitoriedad, ordinariamente reflejada en su mantenimiento mientras dure la situacin de emergencia que le dio origen, estando en principio limitada al lapso que se insuma en solucionar las cuestiones judiciales pendientes, sin perjuicio de que las partes puedan peticionar el cese de lo dispuesto si consideran que las condiciones que determinaran la medida se han modificado sustancialmente y la subsistencia de la misma no se justifica. En lneas generales corresponde destacar que el fracaso de las Asambleas, -por falta de qurum o de mayoras necesarias para tomar una decisin-, autoriza la designacin judicial del Administrador, atento a que la existencia del mismo resulta indispensable para el funcionamiento del consorcio, por lo que no puede subordinrsela indefinidamente al logro de una determinada mayora. Cabe tener presente que si el nombramiento del Administrador no puede lograrse por la va normal de las Asambleas, ni tampoco por el procedimiento judicial de excepcin que indica el artculo 10 de la ley 13.512, el juez, -atento a la importancia del problema para la vida del consorcio-, debe designarlo de oficio. Marco Legal Artculo 9 Ley 13.512 El Reglamento debe proveer, obligatoriamente, y por lo menos a los siguientes puntos:

a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo". Cdigo Civil: Mandato El desempeo del Administrador se rige por las normas del Cdigo Civil (mandato) por el hecho de "manejar" dinero y/o bienes ajenos, asumiendo la responsabilidad y la obligacin legal de rendir cuentas. Art. 1904: "El mandatario queda obligado por la aceptacin a cumplir el mandato y responder de los daos y perjuicios que se ocasionaren al mandante (consorcio-consorcistas) por la inejecucin total o parcial del mandato" Art. 1908: "El mandatario deber abstenerse de cumplir el mandato cuya ejecucin fuera manifiestamente "daosa" al mandante (consorcio-consorcistas) Art. 1909: "El mandatario est obligado a dar cuenta de sus operaciones, y entregar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aunque lo recibido no se debiese al mandante" Art. 1913: "El mandatario debe intereses de las cantidades que aplic a uso propio, desde el da en que lo hizo, y de las que reste a deber desde que se hubiese constituido en mora de entregarlas" Ley 19.724 de Pre-Horizontalidad. Derecho de los adquirentes a designar Administrador Por lo general, las Constructoras nombran por s mismas al Administrador cuando, -juntamente con las escrituras respectivas-, se redacta el Reglamento de Copropiedad y Administracin. Sin embargo, la Ley 19.724 difiere de este mecanismo, a saber: Artculo 25: Administrador Provisorio "Terminada la construccin y aunque no medie tradicin, el propietario convocar a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una Asamblea dentro de los treinta (30) das de concluida aqulla, a fin de designar Administrador provisorio, el que ser elegido por simple mayora. La mayora se determinar segn los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisin". Hay que tener en claro que el artculo menciona que el propietario" convocar a los "adquirentes", Por lo tanto, si no hay adquirentes previos, la constructora (lo sea o no) asume la condicin de "propietario", por lo que, -en este caso-, el concepto de constructora y propietario es un tanto vago y ambos estn unificados por definicin. A tener en cuenta Cmo se debe considerar correctamente conferido el mandato otorgado por el consorcio al nombrar un nuevo Administrador? a) Suficiente con la trascripcin del Acta de Asamblea al libro de actas b) Protocolizacin del acta de Asamblea c) Acto de escritura pblica al momento del nombramiento d) Carta documento al Administrador notificndolo de la designacin "Estara correctamente conferido mediante Acto de escritura pblica (c) de acuerdo a lo establecido en el artculo 9 inciso b) de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, debido a que la jurisprudencia ha interpretado que la protocolizacin de un instrumento privado, -como lo es un acta labrada en el correspondiente libro del consorcio de propietarios-, no lo convierte en un instrumento pblico". (De Administracin de Propiedad Horizontal y propiedad Vertical de Eduardo Lapa. Pgina 93 Capitulo 3 La administracin de inmuebles en la Propiedad Horizontal) Sin embargo, el hecho de tener que modificar el reglamento de copropiedad y administracin cada vez que se nombra nuevo Administrador, hace que este aspecto de la ley resulte impracticable.

Nombramiento del Administrador "por minora" Se entiende que la Designacin y posterior nombramiento del Administrador DEBE guardar las formas y respetar los mnimos establecidos en el Reglamento de Copropiedad y Administracin. Pero, qu sucede si no se alcanzan las minoras establecidas? Lo correcto sera solicitar una Asamblea Judicial, dado que el Juez es el nico que podr disminuir la mayora exigida por el reglamento de Copropiedad. Sin embargo, la jurisprudencia seala que, si un Administrador es nombrado por un porcentual menor de propietarios al establecido en el Reglamento de Copropiedad por falta de qurum, el pago posterior de las expensas por una cantidad de propietarios que superen el 66% del Consorcio estara avalando la decisin adoptada oportunamente en la Asamblea. Consideramos que, -de contar con la mayora necesaria para celebrar la Asamblea-, puede nombrrselo como efectivo, y, -de no oponerse el resto de los Copropietarios manifestndolo con el pago de las expensas por tres perodos consecutivos como mnimo-, se estara avalndose la decisin adoptada por los presentes en la Asamblea. Clases de Administradores De acuerdo a la Ley 3.254 (Modificatoria de Ley 941 de C.A.B.A), existen 3 figuras de Administrador: oneroso, gratuito y voluntario. Artculo 2.- Obligacin de inscripcin: La administracin de consorcios no puede ejercerse a ttulo oneroso ni gratuito sin la previa inscripcin en el Registro Pblico de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal. Artculo 3.- Administradores/as Voluntarios/as: Se denominan Administradores/as Voluntarios/as a todos/as aquellos/as propietarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la funcin de Administrador sin percibir retribucin alguna. Cabe mencionar que el Artculo 4 de la Ley que hace referencia a los requisitos para la inscripcin como Administrador, exime a los Administradores Voluntarios de la realizacin y aprobacin del curso de capacitacin en administracin de consorcios de propiedad horizontal. Duracin en el Cargo En la Provincia de Buenos Aires: Grupo CaiXas acordar con el Consorcio de Copropietarios la duracin de su mandato, el cual se fijar y aprobar mediante Asamblea, si es que el Reglamento de Copropiedad y Administracin no establece un plazo determinado. En La Ciudad Autnoma de Buenos Aires: Si la duracin en el cargo NO estuviera establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administracin, la misma se regir por lo estipulado por la Ley 941, Artculo 13, que establece: "El Administrador, salvo disposicin en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administracin de cada consorcio, tendr un plazo de hasta un (1) ao para el ejercicio de su funcin, pudiendo ser renovado por la Asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayora estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mnimo qurum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayora prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El trmino de un ao regir a partir de la aprobacin de esta Ley."

Derechos y Obligaciones Administrador

Se debe entender la actividad del Administrador de Consorcios como una "gestin", la cual NO SOLO comprende el hecho de presentar nmeros regularmente actuando sobre asuntos financieros, laborales y de mantenimiento del edificio, SINO TAMBIN el cumplimiento de todas las normas impositivas, laborales, municipales y de seguridad que contribuyan a generar una ambiente de colaboracin y participacin SIN agregar preocupaciones a su Mandante, y contribuyendo a fomentar un ambiente de tranquilidad sabiendo que existe alguien que cuida sus intereses. A esto llamamos: La tranquilidad de estar bien administrado

Grupo CaiXas

Administracin Administrar las cosas de uso comn

Informar inmediatamente cualquier novedad al Consejo de Administracin en la persona

de cualquiera de sus integrantes, debiendo asimismo estar en contacto permanente con sus miembros

Notificar a todos los propietarios inmediatamente, -dentro de las cuarenta y ocho (48)

horas hbiles de recibir la comunicacin respectiva-, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al Consorcio

Asambleas Convocar a las Asambleas de Copropietarios para das y horas hbiles

Convocar a Asamblea extraordinaria, cuando lo estime conveniente o necesario

Convocar a reunin a los integrantes del Consejo de Propietarios, con el objeto de que

viertan opinin vinculante sobre prioridades de mantenimiento y conservacin del inmueble

Negarse a convocar a Asamblea cuando la peticin no sea realizada reglamentariamente

Dejar de cumplir cualquier resolucin de la Asamblea de Copropietarios o del Consejo de Propietarios, que fuera contraria a las leyes, decretos, ordenanzas municipales, Reglamento de copropiedad y administracin y/o si las considera lesivas a la tica

profesional y/o contrarias a los usos y costumbres de su zona de actuacin

Desconocer cualquier resolucin de la Asamblea de copropietarios que haya sido adoptada sin el qurum o las mayoras obligatorias, previa notificacin escrita a los Propietarios

Cuentas Rendicin Rendir cuentas anualmente en la Asamblea Ordinaria

Rendir cuentas al final de su gestin

Presentar el presupuesto anual de gastos

Edificio Reparaciones Partes Comunes

Dar a conocer al Encargado del edificio del arreglo o trabajo a realizar, cuando los mismos deban realizarse en lugares comunes

Disponer la realizacin de arreglos y reparaciones en sectores y/o

servicios comunes

Reparaciones Partes Privadas

Analizar cada arreglo en particular que se le solicite en las partes privadas, resolviendo con la conformidad del Consejo de

Administracin y de acuerdo a la legislacin vigente, si el arreglo debe correr por cuenta del Consorcio o no

Obtener la conformidad del titular de la unidad reparada (en lo que

respecta a los arreglos por cuenta del Consorcio en unidades propias) antes de abonar por dichos trabajos

Ingresar y revisar el interior de las unidades funcionales en presencia

del ocupante, desde donde se presuma que se originan daos a bienes comunes

Mantenimiento del Edificio

Inspeccionar el edificio, las partes comunes y las U.F. cuando lo considere necesario

Resolver sobre el mantenimiento del edificio

Tener las llaves de los sectores comunes del edificio

Suspender transitoriamente la prestacin de servicios centrales y/o comunes, cuando su funcionamiento ponga en peligro la seguridad del inmueble o la de sus habitantes

Erogaciones Requerir conformidad de la Asamblea o bien del Consejo de Administracin para toda erogacin por reparaciones, gastos de reposiciones, exceptuados los gastos corrientes

Tomar las previsiones que considere necesarias, a efectos de que la totalidad de los trabajos que se realicen en el edificio se abonen con la liquidacin del mes en los primeros das del siguiente, a efectos de no tener que disponer de un Fondo

Rechazar cualquier contratacin y/o facturacin al consorcio, que haya sido efectuada por el Consejo de Propietarios, sin su previa autorizacin

Presentar presupuestos al Consejo de Administracin en casos de reparaciones importantes y en ningn caso aceptar clusulas en los mismos que se refieran a pago previo", "reajustable" u otras que comprometan al Consorcio o que le impidan ejercer plenamente sus derechos sin tener que llegar a la va judicial para ello

Consultar siempre si algn miembro del Consorcio se encuentra en condiciones de ejecutar y prestar sus servicios en forma idnea y gratuita, debiendo requerir una aceptacin escrita y ratificante de dicha ejecucin

Ordenar y pagar con los fondos del Consorcio las cuentas y facturas de gastos de carcter comn que se originen a raz del uso del edificio, as como los necesarios para mantener en buen estado de seguridad, comodidad y decoro de la propiedad. (Artculo 9 de la ley

13.512 - Artculos 1929, 1930 y 1931 del Cdigo Civil)

Expensas Cobranzas Expensas ordinarias (Artculo 9 de la ley 13.512)

Cuotas extraordinarias

Aportes al fondo de reserva

Cualquier otra recaudacin que se dispusiera vlidamente

Liquidacin Preparar las rendiciones y liquidaciones mensuales de expensas (Artculo 1.909 del Cdigo Civil)

Aplicar rigurosamente el inters del x% mensual y acumulativo, a los consorcistas que no abonen en trmino sus expensas comunes

Deudas Certificar las deudas por expensas. (Artculo 6 del decreto 18743/49).

Cobrarle a los propietarios morosos intereses, multas, recargos, punitorios, gastos de intimacin y por gestin de cobranza. (Artculo 9 de la Ley 13512 y Cdigo Civil).

Expedir certificado de libre deuda y posibles pasivos sobre las unidades

funcionales y sobre el Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal a simple requerimiento de los interesados y/o del Escribano interviniente en el acto traslativo de dominio, para lo cual percibirn

los aranceles dispuestos por el Colegio para su ejecucin, entregando una fotocopia del Reglamento de Copropiedad y Administracin del Consorcio, as como fotocopia del Reglamento Interno si lo hubiera

Fondos Llevar las Ctas. Ctes. de las Unidades Funcionales

Controlar el destino de los fondos

Percibir los ingresos de cualquier ndole a que tenga derecho el consorcio

Ser nico custodio de los dineros del consorcio. De existir el manejo conjunto de dichos fondos, deber constar en Acta de Asamblea la identificacin del/los propietario/s

designado/s a tal fin, con la trascripcin de las responsabilidades civiles y penales que dicho manejo les genera a cada uno de ellos y su aceptacin explcita con firma del Acta correspondiente en el Libro de Actas

Honorarios Solicitar anticipos para gastos de su gestin

Cobrar intereses al consorcio por sus adelantos de dinero

Cobrar honorarios profesionales y aranceles acordes al servicio que brinda. Su actividad

no se presume gratuita. (Artculo 9 inciso b de la Ley 13512).

Ejercer derecho de retencin sobre fondos y documentacin del consorcio, si existiera saldo a su favor en concepto de honorarios y/o aranceles, intereses o adelantos realizados con motivo de su gestin

Percibir indemnizacin, cuando la designacin fuere por tiempo determinado y se produzca la remocin encausada con anticipacin

Libros / Documentacin

Llevar los libros de Administracin, de Actas, de rdenes, de Remuneraciones, Registro de Copropietarios. (Artculo 5 del decreto 18743/49 y Artculo 52 de la Ley 20.744)

Certificar los testimonios de los (Artculos 5 y 6 del decreto 18743/49).

Certificar copia de las Actas de Asamblea (Artculo 15 del decreto 18743/49

Custodiar los ttulos de propiedad y dems documentacin del Consorcio. (Artculo 1911 del Cdigo Civil)

Detentar toda la documentacin. (Artculo 1911 del Cdigo Civil)

Contratar las plizas de seguros obligatorios, acordes a los riesgos cubiertos. (Artculo 11 2 prrafo de la Ley 13.512 y Ley 24557) ).

Recibir la documentacin que corresponda al Consorcio de la anterior administracin y analizar, adems, la documentacin, cuentas, comprobantes y realizar observaciones, si las hubiese, dando conformidad solamente de aquello que se halle comprobado en su

totalidad

Archivar cronolgicamente las liquidaciones de expensas

Conservar todos los antecedentes documentales de la constitucin del Consorcio y de las

anteriores administraciones. (Artculo 1911 del Cdigo Civil)

Solicitar a los Propietarios del Consorcio fotocopia de la escritura traslativa de dominio para llevar actualizado el Libro del Registro de Propietarios, quedando facultado para solicitar, -con cargo a la unidad que no cumpliere-, un Certificado de Dominio emitido

por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires

Mandato Cumplir y Hacer Cumplir

Resoluciones de las Asambleas

Interpretar y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad

Reglamento Interno del edificio y otros que rijan

Mediacin Resolver, en lo posible, las divergencias entre los propietarios u ocupantes del edificio

Contratar especialistas, para resolver cuestiones inherentes a las incumbencias profesionales de los mismos

Personal Designar y despedir al personal del Consorcio

Controlar el desempeo del personal impartiendo instrucciones y rdenes pertinentes. (Artculo 23 del Convenio Colectivo de Trabajo N 306/98 y otros)

No utilizar al Encargado del Edificio para todo aquello que no sean sus estrictas funciones

Entregar al Encargado del edificio un "Libro de rdenes" que estar a disposicin de los copropietarios, para que puedan realizar las observaciones que consideren pertinentes hacer, las cuales inmediatamente debern ser verificadas. (Artculo 25 de la Ley

12.981)

Renuncia Renunciar unilateralmente, pudiendo dejar de ejercer el cargo en la fecha fijada para que la Asamblea designe su reemplazante, aunque sta no sesione

En caso de renuncia o remocin y dentro de los cinco (5) das hbiles de ser notificado

con copia certificada del Acta de Asamblea de la designacin de quien lo reemplace, en un plazo de treinta (30) das hbiles, deber entregar los fondos y dems activos existentes, los libros y documentos del Consorcio y rendir cuenta documentada.

Representacin Representar al Consorcio, por s o por apoderado, ante las autoridades pblicas o privadas. (Artculo 11 primer prrafo Ley 13.512)

Representar judicial y administrativamente al Consorcio, sin interferencia de otros integrantes del mismo, consorcistas, Consejos de propietarios, encargados, abogados, etc.

Demandar a contratistas y proveedores por incumplimiento de trabajos o servicios

contratados

Demandar judicialmente a los deudores

Denunciar a los ocupantes del inmueble ante las autoridades municipales, cuando las transgresiones afecten al Derecho Pblico

Solicitar el desalojo de inquilinos u otros ocupantes cuando transgredan las normas de

convivencia

Efectuar todos los pagos a que est obligado su representado

Intimar a los consorcistas por infracciones a las normas de convivencia

Contratar los trabajos necesarios para dar cumplimiento a las ordenanzas o leyes vigentes

Lmite de sus funciones Dentro del Rgimen de Propiedad Horizontal, el Administrador no debe exceder los lmites de actos de administracin, por lo tanto no puede realizar actos de disposicin sobre el edificio o sobre el patrimonio del consorcio, ya que para estos actos necesita la aprobacin de los consorcistas. Las funciones del Administrador se encuentran limitadas a las de un buen gestor de negocios ajenos; por tanto no puede disponer de los bienes consorciales como si fueran propios y siempre se encuentra obligado a rendir cuentas sobre sus gestiones.

Vase: Administradores de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires

"

Reglamentacin de los Honorarios de la Administracin En la Provincia de Buenos Aires: Grupo CaiXas acordar con el Consorcio de Co-Propietarios el monto de sus honorarios, los cuales se fijarn y aprobarn mediante Asamblea y no podrn ser modificados hasta tanto no se resuelva dicha modificacin por la misma va. En base a lo sealado, Grupo CaiXas no fijar un monto mnimo en concepto de honorarios, pero s el monto mximo que seala la Ley 14.085 que regula la actividad y est vigente desde el 18/01/2010, la cual en su parte pertinente establece: "Para los casos de Administracin de Consorcio, podrn establecer en concepto de honorarios .... hasta el 10% del total de las expensas comunes a cargo de los propietarios". En La Ciudad Autnoma de Buenos Aires: El Consorcio deber acordar con el Administrador el monto de sus honorarios, de acuerdo a lo establecido por el Artculo 14 de la Ley 941 de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires: "Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cmara que los regule y slo podrn ser modificados con la aprobacin de la Asamblea Ordinaria, o en su caso

la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayora dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposicin se requerir mayora absoluta". ASPECTOS CONTABLES

Aspectos contables de la Rendicin de Cuentas

La rendicin de cuentas del Administrador, desde el punto de vista contable, constituye el resumen de las transacciones realizadas durante un periodo anual, es decir, la recopilacin de la informacin generada mensualmente respecto de todos los rubros que integran la expensa. Adicionalmente tendr el detalle de los movimientos de fondos del consorcio.

Lgicamente, los saldos de activos y pasivos al cierre, deben coincidir con el detalle realizado al mes de cierre del perodo bajo anlisis.

Actos derivados de la Gestin de Cuentas: La Aprobacin de Cuentas La Aprobacin de Cuentas es un acto externo al mandante y propio del mandatario.

Corresponde al Consorcio a travs de la facultad de su rgano soberano (la Asamblea de Copropietarios), quien debe expedirse sobre su aprobacin o no. Qu implica la aprobacin de cuentas? La aprobacin implica la aprobacin del saldo final de gestin, el cual le ser til al mandante para el supuesto de una accin de reintegro de gastos o dinero aportado a su favor. La NO aprobacin de las cuentas no implica que las mismas estn defectuosamente rendidas. Por ejemplo, puede ocurrir que la Asamblea no apruebe las cuentas "sin fundamentos suficientes", lo cual generar el derecho del Administrador de pedir la aprobacin judicial de cuentas, con costas al Consorcio para el supuesto de la falta de fundamentos, y siempre y cuando lo requiera en razn de su necesidad de tener saldo aprobado. An as, puede ocurrir que no se aprueben cuentas, pero que se contine con el mismo Administrador u otro sin posterior cuestionamiento alguno. DESVINCULACION Cese de Funciones del Administrador Debido a que el Administrador se rige por las normas del Mandato (Arts. 1904, a 1963 y concordantes del Cdigo Civil), de acuerdo al Articulo 1963 sus funciones acaban: 1) por revocacin del mandante, es decir, que el Mandante (Consorcio) pida su remocin 2) por la renuncia del mandatario (Administrador) 3) por el fallecimiento del mandante o del mandatario 4) por incapacidad sobreviniente al mandante o mandatario. 1) Revocacin del Mandato Vase: Remocin 2) Renuncia del Administrador No hay disposicin legal que requiera alguna formalidad para renunciar al cargo de Administrador de un consorcio. Por tanto, resulta aplicable lo dispuesto por el artculo 1978 y siguientes del Cdigo Civil, toda vez que el Administrador de un consorcio es un mandatario legal, de acuerdo a como lo califica el artculo 11 de la ley 13.512 y, en consecuencia, las relaciones jurdicas que derivan de su actuacin estn regidas por las disposiciones del contrato de mandato en cuanto no se encuentran derogadas por estipulaciones entre las partes o disposiciones especficas. 3) y 4) Fallecimiento o Incapacidad del Administrador En caso de acefala, fallecimiento o incapacidad sobreviviente al Administrador que impida que este cumpla su mandato, corresponde al Consejo de Administracin asumir temporalmente la responsabilidad delegada por el brevsimo lapso imprescindible para convocar a Asamblea de copropietarios con el fin de nombrar un nuevo Administrador. (Vase: Funciones del Consejo de Administracin y Administracin Consorcial) Cmo actuar cuando el Administrador decide renunciar Si el Administrador decide renunciar, debe convocar a Asamblea para que la misma designe el reemplazante, de modo que el Consorcio no quede acfalo. Ahora bien, qu sucede si decide no convocar a Asamblea u opta por no notificar?

El Consorcio y cada uno de los copropietarios en carcter de condminos, puede exigirle fehacientemente -por carta documento-, la notificacin de su renuncia y el traspaso de la Administracin al reemplazante, incluida la Documentacin y los Fondos del Consorcio. Sin perjuicio de lo anteriormente sealado, el Consorcio tiene la facultad de "Autoconvocarse" para tratar la renuncia del Administrador y deliberar y aprobar la designacin del nuevo candidato, notificando al Administrador saliente -tambin por carta documento-, lo tratado en la Autoconvocatoria, as como la designacin del nuevo Administrador (con nombre, apellido, domicilio y telfono) para que proceda a efectuar el traspaso correspondiente en un plazo perentorio. Remocion: Derecho de los Copropietarios Resulta inverosmil que a los dueos de un edificio muchas veces les resulte todo un reto remover del cargo a quien administra los intereses en comn, aun en los casos en que el Administrador NO CUMPLA sus funciones bsicas y obligatorias tales como la contratacin de seguros obligatorios, rendicin de cuentas, presentacin de balance, liquidacin de sueldos, registro de libros obligatorios, verificacin de medidas preventivas, entre otros. Si bien la remocin del Administrador est contemplada en el Artculo 9, inciso b) de la Ley 13.512 donde se establece que "el Reglamento de Co-Propiedad y Administracin debe contemplar obligatoriamente la determinacin de las bases de la remuneracin del representante y la forma de su remocin", no siempre la redaccin de este articulo es clara y muchos propietarios se muestran dudosos a la hora de hacer valer sus derechos. Naturaleza de la remocin del Administrador Segn el artculo 9, inciso b, el reglamento debe determinar la forma de remocin del representante, debiendo nombrarse, -en su caso-, el reemplazante por acto de escritura pblica. De acuerdo a estos trminos, se presenta el interrogante de conocer si la remocin del Administrador implica la reforma del reglamento, pues su nombre figura en l y es expresin de la voluntad comn. Creemos que no es as, pues la designacin no es propiamente una norma reglamentaria sino un hecho administrativo. La ley exige que figure, pues quiere asegurarse que desde el primer momento el consorcio tenga su representante legal. La innecesariedad de inscripcin en el Registro de la Propiedad demuestra que no se trata de una modificacin del reglamento. Tipos de Remocin "Con expresin de la causa" Debido a que la relacin existente entre el Administrador y el Consorcio es la de Mandato, el Mandante (Consorcio) puede, -sin expresin de causa alguna-, y en cualquier momento, remover a su apoderado. As lo expresa la jurisprudencia:El Administrador de un consorcio es una figura anloga a la de un gerente; sus facultades son esencialmente revocables y est en un todo sujeto a los trminos del reglamento (SC Mendoza Sala I,18/12/91 LL 1992 C -200. Ahora bien: Como vimos, NO es obligatoria la "Expresin de Causa" para remover al Administrador. Sin embargo, resulta prudente expresar la causa de su pedido de remocin a fin de evitarle al Consorcio inconvenientes futuros que pudieran surgir. Por ejemplo: Supongamos que el Administrador hubiera sido elegido por el trmino de un ao, o bien, no se hubiera expresado el tiempo de su mandato en la Asamblea en la que fuera electo.

En este caso resulta importante expresar la causa de la remocin ya que el no expresarla o revocarle su mandato antes que el tiempo expire, dara lugar a la indemnizacin de los daos materiales y morales que dicha actitud unilateral del consorcio le pudiera causar. "Sin expresin de la causa" Es uno de los casos ms comunes de remocin de un Administrador, y el mas difcil de lograr. Solamente los copropietarios deben reunirse en una Asamblea ordinaria o extraordinaria, reunir el qurum requerido (mayora o 2/3 partes) de los propietarios conforme lo indique el reglamento, y lograr alcanzar el cmputo necesario para votar a favor de la remocin, el cual tambin debe estar estipulado en el reglamento de co-propiedad y administracin. Si bien debera ser un procedimiento sencillo, la realidad muestra lo contrario pues la mayora de las Asambleas fracasan debido a que los consorcistas no asisten a las mismas y no se rene el porcentual requerido para efectivizar la remocin. Es as como los Administradores se eternizan en su puesto, incluso luego que los consorcistas le han perdido la confianza o no estn de acuerdo en la forma que administra su patrimonio. En resumen: Toda vez que se rige la cuestin por las reglas del mandato, el principio general es que puede removerse al mandatario (Administrador) sin causa, salvo que el estatuto disponga causales expresas de remocin, y siempre que se cuente con las mayoras estipuladas en el reglamento (Art. 1970, Cd. Civ.). La mayora mnima es la mayora absoluta (art. 10, ley 13.512). Vase tambin "Gua rpida para la remocin" y la seccin "Preguntas Frecuentes" Gua Rpida para proceder a la Remocin Opcin 1 (Remocin y demora de nuevo nombramiento) En la Asamblea -con qurum valido-, se vota la remocin del actual Administrador. Se informa a los presentes que an no se han podido considerar carpetas de postulantes, por lo que se propone: a) Que el Consejo se haga depositario del Libro de Actas. b) Que el Consejo convoque y cite a una Asamblea Extraordinaria, -con la antelacin mnima que establezca el Reglamento-, al solo efecto de elegir nuevo Administrador. Opcin 2: Intimar al Administrador a convocar a Asamblea Extraordinaria Enviar al Administrador Carta Documento intimndole a Convocar Asamblea Extraordinaria en un plazo perentorio respetando, por supuesto, los plazos estipulados en el Reglamento de Copropiedad-, con detalle especfico de/los tema/s a tratar en el orden del da: Remocin o Continuidad en el cargo del actual Administrador y Designacin de nuevo Administrador Si bien habr que respetar los mnimos establecidos por el Reglamento de Copropiedad y Administracin, la carta documento podr ser firmada por un solo copropietario si es que el Reglamento no menciona nada al respecto (lo que no est prohibido, est permitido) La Carta Documento es imprescindible debido a ser un instrumento pblico de carcter legal (sirve como prueba de cargo), por lo que es importante mencionar el emplazamiento para contestarla y convocar a Asamblea. De todos modos y aunque no es recomendable, se puede optar por entregarle en mano un Escrito donde se especifique lo anteriormente sealado, hacindole firmar una copia del mismo como Acuse de Recibo. En todos los casos conflictivos Hacer amplia difusin de la Asamblea Extraordinaria indicando: Fecha, Hora, Lugar y Orden del Da en forma especfica. De ser necesario, sacarle fotos a las pegatinas de los carteles, y deslicen las mismas por debajo de las puertas. Al inicio de la Asamblea, designar tantos copropietarios como exija el Reglamento, para firmar el Acta

Cuidar que la Asamblea se desarrolle sin ningn vicio o irregularidad, de modo que nadie tenga motivos para querer impugnarla, o bien, contratar un Escribano para que se haga presente en la misma, de modo de dar fe que la misma sesion con qurum vlido y que se decidi de manera intachable e indiscutible. Confeccionar el Acta detallando: 1) que se logr el qurum establecido y que por lo tanto existe Asamblea vlidamente constituida 2) que se removi al Administrador xx "con las mayoras legalmente requeridas" Protocolizar dicho Acta por Escribano Tener en cuenta Si no se cuenta con Administrador por cualquier motivo, ya sea: porque se removi, huy, falleci o renunci, el Consorcio, -en carcter de condminos-, est facultado para designar a un grupo o sujeto responsable y capaz de convocar a Asamblea para designar a un nuevo Administrador, an cuando el Reglamento no lo contemple. De hecho, si el Consorcio no cuenta con el Libro de Actas, bastar un Acta Volante que tendr validez al ser protocolizada por Escribano, o bien con la presencia del Notario durante la Asamblea. Esto se debe a que se trata de un Acuerdo de Partes extra-reglamentario puesto que ninguna de las condiciones reglamentarias est siendo dada. Por otra parte es lcito pues NO se trata de incumplir el Reglamento sino hacer en beneficio del Consorcio-, algo que el Reglamento no contempla. Qu dice la Ley sobre las remociones? Ley 13.512 (Nacional): El Artculo 9 remite al Reglamento de Copropiedad y Administracin para determinar la forma de remocin del Administrador Ley 941 (C.A.B.A): El Artculo 8 tambin remite al Reglamento de Copropiedad y Administracin con la salvedad expuesta en el prrafo anterior de que el mandato del Administrador puede ser renovado con los votos de los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mnimo qurum. Plan B: Auto-convocatorias: A tener en cuenta Si el Administrador no contesta la Carta Documento o no convoca a Asamblea, los copropietarios pueden Auto-convocarse sin necesidad de contar con la presencia de un Escribano. De las decisiones tomadas en la Asamblea, se levantar un Acta Volante que se protocolizar por Notario para que cuente con validez. Con el acta protocolizada, se enva una nueva Carta Documento al ex Administrador informndole lo resuelto en Asamblea y conforme a lo notariado, emplazndolo a un trmino para entregar la documentacin y realizar la rendicin final de cuentas bajo apercibimiento de acciones legales por retencin indebida, daos y perjuicios (propia y del nuevo Administrador), ms denuncia en Registro Pblico de Administradores si est radicado en CABA (Art. 9, inc. "h" ley 941 modificada) o a Defensa del Consumidor si est radicado en Provincia de Buenos Aires. Plan B "Plus" Si luego de todos los recaudos anteriores el ex Administrador mantiene su postura tozuda de negarse a entregar la documentacin, lo aconsejable es iniciar la demanda correspondiente. Se deber leer atentamente el Reglamento de Co-Propiedad y Administracin para conocer y respetar sus exigencias en cuanto a: 1. Porcentaje de copropietarios necesarios para firmar la Autoconvocatoria, de modo que sta sea legal y reglamentariamente vlida. (Slo Co-Propietarios) 2. Cantidad de das mnimos previos para citar a Asamblea 3. Qurum vlido (mayora necesaria) para sesionar 4. A quin se deber designar como Presidente de la Asamblea y a quin no 5. Qu exige en Reglamento para designar autoridades 6. Qurum vlido (mayora necesaria) para remover Administrador y para designar uno nuevo 7. Validez de las Carta Poder y sus alcances

Importante: Debido a que no siempre es sencillo alcanzar el qurum vlido para remover a un Administrador, lo mejor es aprovechar dicho qurum para designar uno nuevo en la misma Asamblea, por lo que es preferible no remover al Actual Administrador hasta que no se tenga uno nuevo para designar. Slogan de Auto-convocatorias: * Si Ud no asiste: Con qu Autoridad seguir quejndose? * Intentamos crear una conciencia participativa * Su presencia es imprescindible para alcanzar el qurum Vase tambin: "Preguntas Frecuentes" Preguntas frecuentes referidas a la remocin del Administrador Cules son las Causas que ameritan la remocin? Las causales ms comunes son los incumplimientos que imponga el Reglamento de Co-Propiedad o las disposiciones legales, como por ejemplo: * No contratacin de seguros obligatorios, * No rubricacin de libros, * Omisin del pago de aportes provisionales, * Falta de rendicin de cuentas * No cumplir con las decisiones de la Asamblea, entre otros En muchas ocasiones basta con probar que existi un desempeo irregular en los ltimos 2 aos, tal como las irregularidades en la liquidacin y rendicin de cuentas. En caso que el Reglamento no contemple o prevea causales de remocin, la misma podr solicitarse de existir causa justificada de remocin por haber contravenido o excedido sus funciones y poderes por mal desempeo, falta de rendicin de cuentas, negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, etc. De hecho, an existiendo clusula de irrevocabilidad del mandato del primer Administrador, ste puede revocarse con causa (art. 1977, Cd. Civ.). Aun cuando no se cuente con la mayora que fije el reglamento, cualquier propietario o el nmero de propietarios que el reglamento indique puede obtener la remocin judicial del Administrador mediando causa justa. Qu sucede si resulta imposible alcanzar las mayoras necesarias para remover al Administrador? Vase Apartado Asamblea Judicial Cundo puede solicitarse la remocin? La solicitud de remocin puede ser efectuada: * en la Asamblea Anual Ordinaria de Propietarios que obligatoriamente se rene una vez al ao para aprobar las cuentas de la gestin del Administrador, o bien * en una Asamblea Extraordinaria convocada a tal efecto. Que mayora se necesita? La mayora necesaria para poder remover al Administrador, DEBE estar establecida en el Reglamento de Co-Propiedad y Administracin. En caso que no conste, se suele requerir la mayora absoluta, es decir, el 50% + 1 del total de Co-Propietarios (no de los presentes en la Asamblea) Vase Remocin.

Se puede solicitar una Medida Autosatisfactiva para obtener la remocin? Una medida autosatisfactiva es un requerimiento urgente, formulado al rgano jurisdiccional. Habindose planteado una medida autosatisfactiva tendiente a la remocin del Administrador debido a numerosas irregularidades en su gestin, se la declar procedente, sin or previamente al involucrado y considerando que su derecho de defensa estaba asegurado con la apelacin directa sin efecto suspensivo o con la eventual iniciacin de un juicio declarativo de oposicin cuya sustanciacin no impide el cumplimiento de la medida. En otras palabras: S, puede solicitarse una medida de este tipo y el Juez resolver en cuestin. No se necesitar or al involucrado (Administrador) pues ste podr apelar la resolucin del juez si la considerase improcedente, por lo que no se lo deja sin defensa. Qu derechos tiene el Administrador removido contra el acto que determina su remocin? Algunos autores entienden que el Administrador removido, en ciertos casos, tiene derecho a percibir indemnizacin o a impugnar el acto que determina su remocin. Trataremos de aclarar estos aspectos. Puede el Administrador removido de su cargo "impugnar" la Asamblea que lo removi? Algunos Tribunales han entendido que el Administrador podra impugnar la validez de dicha Asamblea; no obstante, hasta tanto no exista una decisin firme que acoja dicha impugnacin y declare la nulidad del acto, cuenta con la validez que le otorga el artculo 1046 del Cdigo Civil. Por otro lado, si el Administrador del consorcio ha sido removido, no puede accionar o solicitar medidas precautorias a nombre del consorcio, por cuanto carece de legitimacin para obrar, a pesar que el acto que lo declar cesante se encuentre cuestionado, en tanto no haya sido declarado invlido por resolucin firme. Otros autores entienden que el Administrador cesante no est facultado para impugnar el acto de su separacin, trtese de remocin con o sin causa. El artculo 1970 del Cdigo Civil indica que: El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera..., lo cual da cuenta de los trminos generales y liberales en que la ley consagra la revocabilidad del mandato. Por cierto que muchos mandatarios, en especial los Administradores, cuyo cargo es habitualmente oneroso, pueden verse perjudicados por la decisin de los propietarios, mas la revocabilidad surge de la ley por tanto, se presume conocida y es propia de la situacin: constituye una circunstancia a la que siempre supieron estaban expuestos. Y si no se lleg al Qurum o no se incluy el punto de remocin en el orden del da? Si bien tanto la falta de qurum o de las mayoras sealadas, como el no haber incluido el punto de la remocin en el orden del da, la incorrecta citacin, el inadecuado cmputo de los votos, etc. son causas de nulidad en s mismas, lo cierto es que nicamente pueden ser observados por los consorcistas. Esto se debe que las decisiones Asamblearias slo son susceptibles de ser impugnadas por propietarios, y debido a que el Administrador no lo es, aunque haya sido removido por una Asamblea que a su parecer no contara con requisitos suficientes NO est legitimado para cuestionarla. El mandato y su situacin de rgano por decisin Asamblearia son esencialmente revocables y la formacin de la voluntad consorcial que debe acatar es ajena a su incumbencia. Si los propietarios no piden la nulidad y eligen a otro Administrador al que pagan las expensas, estn confirmando el acto de remocin; si no lo confirman, la actitud que tomen es una cuestin interna que eventualmente lo puede beneficiar. En tal sentido, el Administrador es un tercero en cuanto a la decisin Asamblearia. Al Administrador slo se le notifica la resolucin tomada, respecto de cuya formacin es un extrao. Aun cuando subjetivamente se pueda considerar perjudicado, nada puede hacer, pues desde el origen estaba expuesto a ello. Su actitud renuente a aceptar la decisin tomada por los copropietarios muchas veces obliga a incurrir en gastos para realizar otra Asamblea, notificaciones y honorarios profesionales, lo cual lo hace susceptible de responsabilidades.

Puede solicitar Indemnizacin por la remocin? En materia de propiedad horizontal, la Asamblea puede resolver la revocacin del mandato del Administrador del consorcio pero debe indemnizrselo si procede, particularmente si tiene un plazo pendiente de gestin no vencido; no as si el plazo ha expirado. La Dra. Elena I. Highton en su libro "El Administrador en la Propiedad Horizontal" realiza esta explicacin:"En nuestra opinin, debe tenerse en cuenta que el mandato es diverso de la locacin de obra, y es por las reglas del primero que se rige la administracin horizontal. El artculo 1638 del Cdigo Civil da la pauta de lo que es debido cuando el dueo de la obra desiste de ella por su sola voluntad. Puede hacerlo, mas debe indemnizar. No existe regla similar en materia de mandato, que se rige exclusivamente por la confianza y en el cual la falta de esta ltima no da lugar a resarcimiento alguno. Atar la revocabilidad a la indemnizacin dara lugar a una relativa irrevocabilidad, pues el consorcio que tuviera intencin de despachar a su Administrador tendra que pensarlo varias veces pese al estado de tirantez y recelo, segn el tiempo faltante y el monto que estuviera dispuesto o en condiciones de pagar". Se entiende que el Administrador removido tiene derecho a cobrar lo que corresponda por la parte ya cumplida del mandato (art. 1958, Cd. Civ.). La cuestin es distinta cuando la remocin es con causa y se hacen al Administrador cargos que son falsos o temerarios, que lo injurian, que afectan su honorabilidad o ponen en tela de juicio su reputacin, etctera. En estos supuestos, cabe la responsabilidad, especialmente por el dao moral que se hubiera configurado con la causal indebidamente imputada. En consecuencia, salvo slidas pruebas que pretendan dar lugar a responsabilidades civiles y penales del propio Administrador, conviene al consorcio remover a su rgano sin expresin de causa, lo cual, por otra parte, es ms sencillo y deja menos resquemores no slo en relacin al Administrador sino tambin entre propietarios que eventualmente estn divididos sobre el punto. Y, dada la opinin reseada, al consorcio no le convendr fijar lmite de tiempo al mandato del representante, no teniendo entonces otra opcin que removerlo sin causa cuando as lo entienda apropiado. Puede una minora solicitar la remocin? S. Una minora puede lograr la remocin del Administrador, -y los tribunales la han avalado-, cuando la tirantez y falta de confianza entre ella y el Administrador sea tal que convenga a los intereses del consorcio un pronunciamiento semejante. Aunque no queden probadas las ms graves acusaciones contra el Administrador, resulta misin de los jueces lograr que cese ese estado de tensin en el nimo de los consorcistas que han promovido el juicio, para lo cual no cabe otra solucin que remover al Administrador de sus funciones como forma de hacer desaparecer las desinteligencias existentes, con el lgico restablecimiento de la tranquilidad y el orden en el inmueble comn. Se puede solicitar la remocin en forma individual? Debido a que el Administrador NO es representante de los propietarios sino del consorcio, NO pueden stos -individualmente- revocar el nombramiento. De modo que, si ha sido designado por la Asamblea en un acto colegiado que expresa la voluntad del conjunto como consorcio, debe tambin ser removido por resolucin de este rgano, salvo justa causa y siempre que el reglamento no condicione este ejercicio a que lo pida una cantidad de propietarios. Expirado el periodo por el cual fue designado: su gestin finaliza automticamente? No. El cese de su mandato NO se produce por el mero vencimiento del trmino por el cual fue designado. Dado que las relaciones jurdicas que se derivan de tal carcter de mandatario y de su actuacin frente a los mandantes y a los terceros estn regidas por las reglas generales propias de ese contrato, de lo dispuesto por el artculo 1969 del Cdigo Civil se deriva que "el simple vencimiento del trmino para el que fue designado el Administrador, no produce la cesacin "ipso facto" de la representacin conferida, mxime si se tiene en cuenta que, -en materia de propiedad horizontal-, el Administrador es un rgano esencial del que no puede prescindirse (Art. 11, ley 13.512).

Resultan lo mismo Renuncia o Remocin desde el punto de vista legal? No. La renuncia no requiere mayores formalidades excepto su expresin por escrito, en tanto que la remocin debe ajustarse a las formalidades que emanan del Reglamento de Copropiedad y Administracin del Consorcio. Pueden los Co-Propietarios llamar a Asamblea para tratar la remocin? Los Co-Propietarios siempre estn libres de reunirse para tratar temas en comn, pero de manera "informal". Sin embargo y cumpliendo con todas las formalidades que la Ley y el Reglamento establezcan, pueden "Auto-convocarse" para llamar a Asamblea si es que el Administrador en funciones se niega a hacerlo o a incluir como punto del orden del da su remocin. (Vase: "Convocatoria" y "Funciones del Consejo de Administracin") Pueden participar y votar por la remocin inquilinos o meros ocupantes del inmueble? S, siempre y cuando posean alguna Autorizacin escrita o Carta Poder del propietario del inmueble, donde se detalle claramente el lmite de su autorizacin, y siempre que esta opcin no se prohba en el Reglamento. (Vase "Ajenos al Consorcio" y "Carta Poder"). Qu pasa si el Administrador se niega a llamar a Asamblea para tratar su remocin? En esos casos se suele enviar una carta al Administrador (lo importante es el acuse de recibo) firmada por, al menos, un 33% de los propietarios, para solicitarle se sirva convocar a Asamblea Extraordinaria con 10 das de anticipacin para tratar su remocin (salvo que el reglamento establezca otros tiempos o condiciones). Llegado el da de la Asamblea y en caso que el Administrador no se presentara, simplemente se dejara constancia en el acta. La Asamblea ser vlida por estar legalmente constituida. Para votar la aprobacin de la remocin se necesitara el 50% + 1 (mayora absoluta) de los integrantes del consorcio (no de los presentes en Asamblea), si es que el Reglamento no dispone otros porcentuales. En ese mismo acto se podr designar a un nuevo Administrador, previamente acordado con el Consejo o los Copropietarios. No resulta necesario la presencia del un Escribano para dar fe, pues bastara con las firmas de los copropietarios presentes. La resolucin de la Asamblea ser informado al Administrador y si ste se rehsa a "enterarse", se le notificara dicha resolucin mediante Carta Documento. El Administrador no efectu el pago de cargas sociales del edificio por varios aos. Se lo puede denunciar? Se puede realizar una accin judicial por administracin fraudulenta (Arts.. 172 / 173 del Cdigo Penal), siempre y cuando la deuda no se hubiera manifestado explcitamente en las liquidaciones de las expensas mensuales o no se hubiera informado en la rendicin anual de las Asambleas ordinarias. De todos modos, la deuda debe ser cancelada por el consorcio a los organismos acreedores (AFIP y SUTERH). Puede el Administrador removido quedarse con Documentacin o Libros del Consorcio? Vase "Entrega de Documentacin" y "Listado de Documentacin" Puede el Administrador tener "Poderes" de Co-Propietarios que le permitan votar en la Asamblea? El Administrador no puede tener poderes, y si los posee son nulos de nulidad absoluta. Solo le corresponde a los Co-Propietarios extender un poder para votar en Asamblea a otro Co-Propietario o a quien considere que puede representarlo si es que no podr estar presente en la misma. Tampoco puede el Administrador poseer un poder aun siendo co-propietario, pues seria incompatible con el ejercicio del mandato teniendo en cuenta que, como Administrador, no puede votar en Asamblea. Debe el Administrador removido cumplir con las tareas de pago de sueldo y otras hasta tanto se designe nuevo Administrador?

Desde el momento mismo en que han decidido removerlo, y a pesar de la indignacin que pueda sentir-, resulta una cuestin de tica profesional el cumplir con los ltimos detalles de cierre de gestin para dejar sin inconvenientes la administracin al nuevo mandatario. Corresponde que el Administrador saliente haga una ltima convocatoria para nombrar un nuevo Administrador, con fecha retroactiva a la fecha de remocin. Dicho plazo no debera ser superior a 15 das corridos, en caso que el Reglamento no estipule una fecha cierta. Antes de esa Asamblea deber entregar una rendicin final de cuentas de su gestin mas los libros contables y de actas, etc. junto con toda la documentacin de ingresos y egresos. Tambin tendr que entregar los valores que tuvo en su poder y cancelar la cuenta corriente a nombre del consorcio, si es que se la tuviere. Por supuesto: Se entiende que, desde el da en que se decidi desvincularlo hasta el da en que entrega la rendicin final de cuentas-, el Administrador saliente deber continuar con las tareas obligatorias de su gestin, tal como el pago de sueldos, etc. Vase: "Entrega de Documentacin" y "Rendicin Final de Cuentas". Cmo denunciar a un Administrador por mal ejercicio de sus funciones? En CABA: Registro Pblico de Administradores (Ramos Meja 880, Parque Centenario) Requisitos: * Informar el Nombre y Apellido para verificar que est matriculado * Llevar Copia del Reglamento de Copropiedad y 3 ltimas liquidaciones de expensas + 1 Copia del ttulo de copropiedad para acreditar la titularidad o bien contrato de locacin para idnticos fines. * Llevar formulada la denuncia con una copia para que sea sellada como acuse de recibo. Luego ir a Defensa del Consumidor en el CGP de la zona y presentar resultado de la denuncia. Si en el registro pblico no toman la denuncia, dirigirse al Ombudsman de la Ciudad de Buenos Aires. Otros lugares para denunciar http://www.550m.com/usuarios/diarioaccion/enlaces/Consejos/Consejos4.htm Vase tambin: "Gua Rpida para la Remocin" Traspaso de la Administracin: Entrega de Documentacin La documentacin y rendicin de cuentas del consorcio debe ser entregada por el Administrador saliente al nuevo Administrador designado, quien deber acreditar su condicin con el acta protocolizada de la Asamblea que dispuso su designacin. Sin embargo hay situaciones en que la Asamblea designa a un grupo de propietarios para que sean receptores de los elementos aludidos. El Administrador saliente contar con el plazo que le fije el Reglamento para hacer el traspaso de la documentacin al nuevo Administrador o al consorcio, haciendo constar dicha entrega de forma fehaciente. Por su lado, quien la reciba podr firmar el acuse de recibo de transferencia de documentacin con la expresin "a revisar" si es que la misma no se chequea y comprueba en dicho momento. Ambas partes podrn acompaarse de 1 o 2 personas que le sirvan como testigos de su accin. Entrega de Documentacin de Perodos aprobados La documentacin de ingresos y gastos que corresponde a perodos ya aprobados por las Asambleas ordinarias, no presenta ningn inconveniente de ser entregada. Entrega de Documentacin de Perodo Final, pendiente de aprobacin La documentacin que debe respaldar la rendicin final de cuentas que est pendiente de aprobacin, presenta el inconveniente que, -en caso de ser entregada al Consorcio-, no estar disponible para el Administrador en caso que ste

deba promover una accin judicial para que le sean aprobadas las cuentas de su gestin. En estos casos resulta til muirse de copias de los comprobantes poniendo a disposicin del consorcio los originales para su cotejo. Retencin de Documentacin Resulta bastante frecuente que el Administrador saliente pretenda retener la documentacin del consorcio hasta tanto le sea aprobada la rendicin de cuentas y cancelado el saldo a su favor que la misma arrojaba. Con respecto a este punto, el Art. 1956 del Cdigo Civil autoriza al mandatario a retener bienes o valores "hasta tanto" el mandante cancele la deuda que mantiene con el mandatario. Sin embargo, -y aunque la normativa mencionada no le permita retener documentacin-, existe jurisprudencia en el sentido indicado. Ver: Listado de Documentacin de un Consorcio Principios ticos del Administrador de Propiedad Horizontal 1. Ejercer la profesin con eficiencia, imparcialidad, diligencia, transparencia, honradez y competencia, teniendo como principal objetivo la correcta administracin de los bienes confiados a su cargo y la prestacin de un servicio directo a las personas, mejorando la calidad de vida y el bienestar de los integrantes de la comunidad consorcial. 2. Cumplir y hacer cumplir la legislacin y reglamentaciones vigentes 3. Actualizar y perfeccionar constantemente sus conocimientos en funcin de los servicios que brinda 4. Ejercer la libertad de eleccin e independencia de criterio para organizar la prestacin de servicios, para renunciar a su cargo y para convocar a Asamblea de Co-propietarios. 5. Tomar las decisiones de compras y contrataciones basndose en el mejor resultado de costo-beneficio para el consorcio teniendo en cuenta: precio, calidad, marca, garanta y respaldo profesional. 6. Informar y comunicar de forma clara, sencilla y veraz a sus administrados respecto de la situacin y desenvolvimiento de la comunidad consorcial que atiende y especialmente cuando se prevean circunstancias adversas que pueden afectar los bienes confiados a su custodia. 7.Conducirse siempre con plena conciencia de la solidaridad profesional, de modo tal que se promueva la cooperacin y las buenas relaciones entre todos los Administradores. 8.Comunicar a tiempo y por escrito a sus administrados la existencia de impedimentos o incompatibilidades para el desempeo del cargo 9. Percibir honorarios y aranceles razonables por sus servicios, que representen una justa remuneracin por su gestin, responsabilidad y jerarqua profesional 10.Tratar a sus colegas, clientes, proveedores y personal con equidad, dignidad y respeto, exigiendo reciprocidad de manera que se promueva el bienestar y mejore la calidad de vida. Del Cdigo de tica del Administrador de Propiedad Horizontal, aprobado en la 8va. Convencin de Administradores de Propiedad Horizontal de la Repblica Argentina los de Provincia nos quejamos...! Debido a la falta de regulacin en lo referente a Propiedad Horizontal que existe en la Provincia de Buenos Aires, los Administradores que ejercemos fuera de la Ciudad de Buenos Aires gozamos de menores imposiciones laborales, fiscales, administrativas y municipalidades que nuestros Colegas de la City portea.

De todos modos, y aunque algunas de dichas obligaciones resulten burocrticas, Qu bueno sera que, algn da, nuestros legisladores bonaerenses comiencen a regular la actividad de los Administradores de la Provincia de modo de evitar los desmanes, abusos y estafas a granel que MUCHOS de ellos estn cometiendo. Por eso, queridos Colegas Porteos, cobren nimo!: La Provincia es tierra de nadie y si bien no perdemos tiempo con tareas administrativas, debemos invertirlo, -obligatoriamente-, es deshacer y reparar los daos que, -ante la falta de control-, las malas Administraciones nos dejan! Artculo extrado del sitio www.PequenasNoticias.com.ar, referido a algunas de las tareas que deben realizar los Administradores de la C.A.B.A Los Administradores y las tareas administrativas [BPN-24/02/10] Las tareas de un Administrador de consorcios son muchsimas y de lo ms variadas. Desde hacer y recibir infinitas llamadas telefnicas de proveedores, encargados y consorcistas hasta supervisar cualquier tipo de arreglo en los edificios, sean urgentes o programados. Lo que nadie ve son todas las tareas administrativas que se desprenden del ejercicio de la profesin y otras de las que nos ocuparemos en esta nota. Si un Administrador pudiera anotar el tiempo que le ocupa cada tarea, ver con asombro que las relacionadas con el Registro Pblico de Administradores (RPA), la Administracin Federal de Ingresos Pblicos (AFIP), la Administracin Nacional de la Seguridad Social (ANSeS) y, por ejemplo, la Direccin Nacional de Proteccin de Datos Personales (DNPDP) cada vez le insumen ms tiempo. Sin dejar de hacer todas las tareas que le corresponden por administrar llamadas telefnicas, confeccin de sueldos, presentaciones de AFIP, SUTERH, FATERyH, atencin a los consorcistas, visitas a los edificios, cobranza de expensas, atencin personalizada en su oficina, etc, etc, etc.- tiene que confeccionar diferentes declaraciones juradas que antes brillaban por su ausnecia. Resolucin General 2159 (AFIP) Esta resolucin se public en el Boletn Oficial (BO) el da 24 de noviembre de 2006 y obliga a los Administradores a informar una serie de datos relacionados con las expensas de manera semestral. El artculo 3 inciso b) aclara cules son las condiciones que debe cumplir la Unidad Funcional (UF) para ser informadas en el caso de los edificios de propiedad horizontal: "...: cuando la superficie de los departamentos o unidades funcionales sea mayor o igual a 100 m2 y el monto de las expensas o, en su caso, gastos determinados por todo concepto resulte mayor o igual a tres mil seiscientos pesos ($ 3.600) en el semestre calendario informado. A tal efecto, debern sumarse los metros cuadrados y el monto que corresponda a cocheras y/o bauleras". El artculo 6 informa cundo se debe presentar la informacin ante la AFIP: "los sujetos obligados debern proporcionar la informacin hasta las fechas que, segn el perodo a que correspondan, se indican a continuacin: a) Primer semestre calendario de cada ao: hasta el ltimo da hbil del mes de julio del mismo ao calendario, inclusive. b) Segundo semestre calendario: hasta el ltimo da hbil del mes de febrero del ao calendario inmediato siguiente al perodo que se informa, inclusive". Registro Pblico de Administradores (RPA) La reglamentacin de la Ley 941 se public en el BO N 1.710 del 11 de junio de 2003 y cre en el mbito de la Ciudad de Buenos Aires el Registro Pblico de Administradores de Consorcios. Todos los aos los Administradores deben actualizar su matrcula, para lo cual deben presentar una serie de datos de cada uno de los consorcios que administra, informar las altas y las bajas de los mismos y tramitar anualmente el certificado de Reincidencia y Estadstica Criminal ms el Certificado de Juicios Universales. El 5 de noviembre de 2009, se aprob la Ley 3.254 que modific la 941 y a los trmites ya creados se le agregaron la contratacin de un seguro y la obligacin de realizar un curso para poder renovar la matrcula en el RPA. Si bien todava no se public la reglamentacin de la nueva ley, no quita tareas sino que agrega ms tareas administrativas al profesional.

Administracin Nacional de la Seguridad Social (ANSeS) Desde la implementacin del Sistema nico de Asignaciones Familiares (SUAF) por parte de ANSeS, los trabajadores que se desempean en los consorcios incorporados no reciben estos beneficios mensualmente con los haberes. ANSeS deposita el importe correspondiente en la cuenta sueldo del trabajador o lo paga directamente en el banco que el trabajador previamnete eligi. Para que este trmite llegue a buen puerto es el Administrador quien tiene que acercarse a alguna de las oficinas del organismo y presentar toda la informacin que solicitan de cada trabajador y de cada consorcio. Para enterarse qu edificio est incorporado debe ingresar todos los meses antes de ponerse a liquidar los sueldos y verificar cules fueron incorporados y cules no. Direccin Nacional de Proteccin de Datos Personales (DNPDP) La Ley 25.326 publicada en el Boletn Oficial el 2/11/2000, cre la obligacin de declarar anualmente las bases de datos con las que las empresas trabajan. Los Administradores de consorcios cuentan con mucha informacin de proveedores, propietarios, inquilinos y encargados por lo cual tambin estn alcanzados por esta normativa. Todos los aos deben utilizar un programa especial que provee la DNPDP y declarar las modificaciones, altas y bajas de sus bases de datos para no incumplir con la ley. Otras varias Sin entrar a describir cada una de las leyes que deben cumplir y que estn relacionadas directamente con la administracin, tampoco se deben olvidar de: la Ley 257 de fachadas y balcones, de las ordenanzas relacionadas con limpieza de tanques de agua (Ordenanza N 33.677 Dto. 887/79), mantenimiento de ascensores y bombas (Ordenanza N 49.308), control de calderas, normativa sobre medicina laboral, seguros obligatorios del edificio y para el personal, etc., etc., etc. Parece que qued muy en el pasado aquel tiempo en el que administrar era cobrar las expensas y pagar los gastos, no?