02 desapropriacao utilizando a norma nbr14653 willian borelli

USO DAS NORMAS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

(NBR 14.653: 2004) EM PROCESSOS DE DESAPROPRIAÇÃO

WILLIAN BORELLI POLZLENGENHEIRO FLORESTAL

ASSESSORIA DE ENGENHARIA AMBIENTALSUPERINTENDÊNCIA CAMPOS GERAIS

BASES DA NORMA 14.653-3 BASES DA NORMA 14.653-3 Condição pt Condição pt

Número de dados de mercadoefetivamente utilizados

≥ 3(K+1); >5 18 ≥ 5 9

Qualidade dos dados colhidos nomercado de mesma exploração

Todos 15 Maioria 7

Visita dos dados mercado porengenheiro de avaliação

Todos 10 Maioria 6

Critério adotado para avaliarconstruções e instalações

Custo de reedição por planilha específica 5 Custo de reedição por

caderno de preços 3

Critério adotado para avaliarproduções vegetais

Capitalização de renda 5 Caderno de preços 3

Apresentação do laudo Completo 16 Simplificado 1

Utilização do método comparativodireto de dados de mercado

Tratamento científico 15 Tratamento por fatores 12

Identificação dos dados amostrais Fotografia 2 Roteiro ou croqui de acesso 1

coordenadas geográficas 2documentação do imóvel paralocalização e identificação

Fotografia 4 Roteiro ou croqui de acesso 2

coordenadas geográficas 4

Documentação do imóvelCertidão dominial atualizada 2 Levantamento

topográfico 2Levantamento topográfico 2

BASES DA NORMA 14.653-3

Grau de fundamentaçãoI II III

Limite mínimo 12 36 71Limite máximo 35 70 100

Grau de precisãoI II III

Amplitude do intervalo deconfiança de 80% do valorcentral da estimativa

> 50% 30 a 50% < 30%

FASES DO PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃOFASES DO PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃOFASE PRÉ-PROJETO

1) PRÉ-PROJETO DESAPROPRIAÇÃO:1a) PROJETO GEOMÉTRICO – TRASSADO/ OFF SET;1b) LEVANTAMENTO USO DO SOLO E BENFEITORIAS;1c) PREÇO DE MERCADO DE TERRAS (OPINIÕES OU COMPARAÇÃO DIRETA);

2) MINUTA DE DECRETO.

FASE PROJETO (PROCESSO INDIVIDUALIZADOS)3) LEVANTAMENTO DO PREÇO DA TERRA (COMPARAÇÃO DIRETA).4) PROCESSO INDIVIDUALIZADO DE DESAPROPRIAÇÃO:

4a)CADASTRO DE USO E POSSE;4b) LEVANTANTO DE DIVISAS DE PROPRIEDADES;4c) AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS (MÉTODO DAS RECEITAS OU COMPOSIÇÃO CUSTO)4d) MAPA DO USO POTENCIAL DO SOLO;4e) COLETA DE DOCUMENTOS (BÁSICOS).

5) DIVULGAÇÃO DO VALOR DA DESAPROPRIAÇÃO5a) CONSULTA SOBRE: DOAÇÃO; VENDA. QUESTIONAMENTO JUDICIAL.5b) COLETA DE DOCUMENTOS E TRÂMITES PARA REGISTRO DE IMÓVEIS.

• AVALIAÇÃO DO USO ATUAL E POTENCIAL DO SOLO, RELAÇÃO AS8 CLASSES DE USO DO SOLO INDICADAS PELA NBR 14.653-3,RELACIONADO AS ESTACAS E OFF-SET DO PROJETOGEOMÉTRICO;

• QUANTIFICAÇÃO E VALORAÇÃO PRÉVIA DAS BENFEITORIAS;

• AVALIAÇÃO DAS POSSÍVEIS ÁREAS INSERVÍVEIS E SERVIDÕES EMGERAL.

NECESSIDADES PARA O PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO

NECESSIDADES PARA O PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO

• LEVANTAMENTO DO PREÇO DA TERRA (COMPARAÇÃO DIRETA)

– DEFINIÇÃO DA SITUAÇÃO PARADIGMA ;

– AVALIAÇÃO DE PELO MENOS 5 OUTRAS PROPRIEDADESCOMERCIALIZADAS NA REGIÃO;

– CORRELAÇÃO ENTRE PREÇO DE VENDA E NOTA AGRONÔMICA (NA) DAPROPRIEDADE VENDIDA:

NA = FATORES INTERNOS + FATORES EXTERNOS DA PROPRIEDADE

– USO/ ATUALIZAÇÃO DA TABELA “MENDES SOBRINHO”;

– TRATAMENTO ESTATÍSTICO, DEFINIÇÃO DO VALOR MÉDIO DO PROCESSODE DESAPROPRIAÇÃO E SEU CAMPO DE ARBITRIO.

PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃOPROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO

– CADASTRO DE USO E POSSE– LEVANTANTO DE DIVISAS DE PROPRIEDADES;– AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS (MÉTODO INVOLUTIVO – RECEITAS OU

COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO);– MAPA DO USO POTENCIAL DO SOLO.


EXEMPLO 1: PR 364 - INÁCIO MARTINS/ PAPAGAIOS

TIPO DA OBRA: IMPLANTAÇÃO

EXTENÇÃO: 14,54 km ÁREA: 53 ha

USO TERRA: REFLORESTAMENTO

USO POTENCIAL: CLASSE 6

PARADIGMA: CLASSE 6

VALOR PARADIGMA: R$ 3.900,00/ ha

VALOR TERRA DESAPROP. (MÉTODO 1): R$ 208.041,00


DIFERENÇA (1; 2): 9,7 % BENFEITORIAS: R$ 57.220,00

VALOR TOTAL MÉDIO A DESAPRORIAR: R$ 245.195,00

EQUIPE: ÉDISON INÁCIO; GILBERTO;

JUAREZ; MURICY; RICARDO;

VALDECIR; VOLNEI; WILLIAN0

102030405060

1 2 3 4 5 6 7 8

EXEMPLO 2: PR 364 – PAPAGAIOS/ GOES ARTIGAS



USO TERRA: CAPOEIRA


PARADIGMA: CLASSE 7




DIFERENÇA (1; 2): - 9,2 % BENFEITORIAS: R$ 28.770,00


EQUIPE: ÉDSON INÁCIO; GILBERTO;


VALDECIR; VOLNEI; WILLIAN. 010203040

1 2 3 4 5 6 7 8

EXEMPLO 3: PR 340 – CASTROLANDA/ PR 090



USO TERRA: AGRICULTURA


PARADIGMA: CLASSE 1




DIFERENÇA (1; 2): 5,45% BENFEITORIAS: R$ 22.000,00


EQUIPE: ÉDSON INÁCIO; GILBERTO;


VOLNEI; WILLIAN0

10203040

1 2 3 4 5 6 7 8

EXEMPLO 4: PR 340 - PR 160/ RIO EMBAUZINHO



USO TERRA: REFLORESTA MENTO


PARADIGMA: CLASSE 4




DIFERENÇA (1; 2): 12,7 % BENFEITORIAS: R$ 26.670,00


EQUIPE: GILBERTO; JUAREZ; MURICY;

RICARDO; VOLNEI; WILLIAN 010203040

1 2 3 4 5 6 7 8

EXEMPLO 5: PR 090 – 2ª PONTE RIO DO CERNE/ VOLTA DO “S”



USO TERRA: CAPOEIRA


PARADIGMA: CLASSE 7




DIFERENÇA (1; 2): - 11% BENFEITORIAS: R$ ?

VALOR TOTAL MÉDIO A DESAPRORIAR: R$ ?

EQUIPE: PEDRO; TADEU; MATHEUS;

VOLNEI; WILLIAN.0

1020304050

1 2 3 4 5 6 7 8

CONSIDERAÇÕES FINAIS

• O USO DA NORMA 14.653 PERMITE:

– PAGAMENTO DE INDENIZAÇÕES MAIS JUSTAS;

– MAIOR SEGURANÇA TÉCNICA PARA CADA LAUDO DE AVALIAÇÃO;

– POTENCIAL ECONOMIA NOS PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÕES;

– MAIOR EMBASAMENTO JURÍDICO PARA O D.E.R..

• O USO DA NORMA 14.653 NECESSITA:

– EQUIPE TREINADA E COMPROMETIDA;

– FERRAMENTAS E PROCEDIMENTOS MAIS TÉCNICOS;

– ACOMPANHAMENTO CONSTANTE DO MERCADO IMOBILIÁRIO.

OBRIGADO!

WILLIAN BORELLI [email protected]

02 desapropriacao utilizando a norma nbr14653 willian borelli

Documents