USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Josiane Nogueira Conrado1

Artigo submetido para aprovação na disciplina de Direito Processual Civil IV ministrada pelo Professor Ronaldo Galvão2.

Resumo

O presente trabalho tem como objetivo analisar como o novo Código de Processo Civil (Lei n.º13.105/2015) tratou de disciplinar a modalidade de usucapião extrajudicial na sistemática jurídica brasileira e sua implicação e impactos na redução da sobrecarga de demandas submetidas ao Poder Judiciário. Para a presente pesquisa foram utilizados os métodos bibliográfico e descritivo. Verifica-se que a população encontra-se desgostosa com a prestação jurisdicional, em razão da burocracia exacerbada e morosidade em se obter um provimento judicial, desta forma, foi necessária a elaboração de um novo regramento processual civil, que passou a fornecer normas mais coesas para se assegurar a concretização das garantias constitucionais e o oferecimento de um processo célere. Neste sentido, a previsão da usucapião extrajudicial faz parte das medidas adotadas pelo legislador para reduzir o número de demandas levadas ao conhecimento do Judiciário, como também, para que o jurisdicionado possa colher respostas mais rápidas. Não há dúvidas de que a colaboração e a ampliação da atividade cartorária somente trarão benefícios ao Poder Judiciário e aos jurisdicionados.

Palavras-chave: Novo Código de Processo Civil. Usucapião Extrajudicial. Atividade cartorária.

1. Introdução

Este trabalho tem o objetivo principal de avaliar e expor como o novo Código

de Processo Civil tratou de disciplinar a usucapião extrajudicial no ordenamento

jurídico brasileiro.

É sabido que o Poder Judiciário perdeu boa parte da credibilidade que tinha

frente aos jurisdicionados, em função da lentidão e da burocracia no andamento

processual. Obter um provimento judicial significaria, muitas vezes, a espera do

decurso de anos, o que poderia resultar na ineficiência ou na inutilidade da

concretização de um direito material (BRASIL, 2010).

1Graduanda em Direito pela Faculdade de Pará de Minas - FAPAM. E-mail: josiane.nconrado@gmail.com.2 Mestre em Teoria do Direito. Especialista em Processo Civil. Professor de Direito Processual Civil (teoria e prática) e Medicina Legal. Orientador do artigo.

Em que pese às inúmeras reformas ocorridas no superado Código de

Processo Civil de 1973 (BRASIL, 1973), as mesmas não foram suficientes para

resgatar a operacionalidade do mesmo, que terminou por ter normas enfraquecidas,

carentes de coesão (THEODORO JÚNIOR, 2015).

Destarte, era inadiável a sanção de um novo regramento processual civil, que

pudesse, gradativamente, reduzir as demandas judiciais, bem como tornar a

prestação jurisdicional dinâmica e efetiva. (BRASIL, 2010)

Para tanto, verifica-se que o fortalecimento da cooperação da atividade

cartorária com o Poder Judiciário resultará em ganhos positivos para ambos. Ampliar

a competência da atividade extrajudicial significará em possibilitar aos

jurisdicionados meios mais ágeis de resolução de uma demanda. (PAIVA, 2015)

Além de prever a usucapião administrativa, o novo Código de Processo Civil

inovou ao eliminar as discussões que existiam em relação à necessidade de citação

dos condôminos em ação de usucapião de unidade autônoma de imóvel edilício.

(NEVES, 2016)

A escolha deste tema justifica-se em função de sua grande importância para a

redução da sobrecarga do Judiciário, como também, por servir de método mais

célere e simples de solução de problemas e por atender aos princípios e direitos

constitucionais previstos na Carta de 1988 (BRASIL, 1988), que asseguram uma

prestação jurisdicional em um tempo razoável. (BRASIL, 2010)

Com relação ao método ou delineamento, trata-se de uma pesquisa descritiva

e bibliográfica, com respaldo em uma reunião de ideias referentes à usucapião

extrajudicial, à importância da atividade cartorária e às inovações do novo Código de

Processo Civil, bem como do entendimento jurisprudencial pátrio predominante, da

legislação, da doutrina, e de sites que ofereçam conteúdo jurídico acerca da matéria,

fazendo-se uma análise acerca dos impactos positivos acerca destas inovações.

Não se pretende esgotar o tema com este trabalho, tendo como objetivo

demonstrar a importância da cooperação entre a atividade cartorária e a atividade do

Poder Judiciário, e que a ampliação da competência da atividade extrajudicial tende

a ofertar resultados positivos para aqueles que dependem da Justiça.

2. Conceito gerais acerca da Usucapião de imóveis

Analisaremos neste capítulo os conceitos e os aspectos usuais da usucapião de

imóveis, demonstrando como o ordenamento jurídico brasileiro regulamenta a

aquisição do domínio por meio do cumprimento de determinados requisitos legais.

2.1 A posse

Conceitualizar a posse sempre foi uma tarefa embaraçosa para a doutrina. A

primeira dúvida que surge é em relação à sua natureza jurídica, ou seja, se trata de

um fato ou de um direito. (TARTUCE, 2016)

Segundo Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald (2012), a questão

da natureza jurídica da posse é uma das maiores controvérsias em relação à

matéria, em função da própria dificuldade em se abordar a posse de maneira

analítica.

A propósito:

Compreender a sua natureza significa entender se a posse é protegida pelo ordenamento por seu próprio significado, ou como uma extensão da tutela da propriedade, ou mesmo, da necessidade do sistema evitar qualquer forma de violência e proteger a personalidade do ser humano. (FARIAS; ROSENVALD, 2012, p. 67).

Duas grandes teorias explicam a natureza jurídica da posse: uma afirma que

ela é um mero fato, e outra que afirma que a posse constitui um direito. Esta

segunda corrente é a que prevalece na doutrina. (TARTUCE, 2016)

Segundo Orlando Gomes:

Se a posse é um direito, como o reconhece, hoje, a maioria dos juristas, é preciso saber se tem natureza de um direito real ou pessoal. A circunstância de ceder a um direito superior, como o de propriedade, não significa que seja um direito pessoal. Trata-se de uma limitação que não é incompatível com o direito real. O que importa para caracterizar este é o fato de se exercer sem intermediário. Na posse, a sujeição da coisa à coisa é direta e imediata. Não há um sujeito passivo determinado. O direito do possuidor se exerce erga omnes. Todos são obrigados a respeitá-lo. Só os direitos reais têm essa virtude. Verdade é que os interditos se apresentam com certas qualidades de ação pessoal, mas nem por isso influem sobre a natureza real do jus possessionis. (GOMES, 2004, p.42-43 apud TARTUCE, 2016, p.916-917).

Percebe-se que Orlando Gomes (2012 apud GONÇALVES, 2012) adere à

corrente que sustenta que a posse é um direito de natureza especial, que pode ser

extraído da teoria tridimensional do Direito, de Miguel Reale, uma vez que, a posse é

o domínio de fato que a pessoa exerce sobre determinada coisa.

Assim, se o Direito é fato, valor e norma, consequentemente a posse é um

conjunto jurídico, ou, em outras palavras, um direito. (TARTUCE, 2016)

Duas grandes correntes clássicas buscam justificar a posse como categoria

jurídica: a teoria objetiva de Ihering e a teoria subjetiva de Savigny (TARTUCE,

2016).

Para a teoria objetiva de Ihering, a constituição da posse ocorre com a

simples disposição física da coisa pela pessoa, ou que tenha ocorrido a mera

possibilidade de exercer esse contato. A corrente objetivista dispensa a intenção de

ser dono, tendo a posse apenas um elemento, o corpus, como elemento material e

único fator passível de comprovação. “O corpus é formado pela atitude externa do

possuidor em relação à coisa, agindo este com o intuito de explorá-la

economicamente”. No âmbito do conceito de corpus está uma intenção, não a

vontade de ser proprietário, mas de utilizar a coisa com fins econômicos (TARTUCE,

2016).

Segundo a teoria subjetiva de Friedrich Carl Von Savigny, a posse é

entendida como o poder direto que a pessoa tem de dispor fisicamente de um

determinado bem, com a intenção de tê-lo para si, como também, de defendê-lo

contra a intervenção de terceiros. Para a teoria subjetiva, a posse possui dois

elementos: o corpus, que é um elemento material ou objetivo da posse, constituído

pelo poder físico ou de disponibilidade sobre a coisa; e o animus domini, que é o

elemento subjetivo, caracterizado pela intenção de ter a coisa para si, de exercer

sobre ela o direito de propriedade. Por meio do segundo elemento, o animus domini,

o locatário, o comodatário, o depositário, etc., não são possuidores, pois não existe

intenção de tornarem-se proprietários. (TARTUCE, 2016)

De forma geral, esta teoria não foi adotada no Código Civil de 2002, uma vez

que o locatário, o comodatário, o depositário, entre outros, são considerados

possuidores. Porém, a teoria subjetiva da posse tem relevância na usucapião,

conforme analisaremos adiante. (TARTUCE, 2016)

Verifica-se que o Código Civil de 2002, seguindo seu antecessor, adotou

parcialmente a teoria objetiva de Ihering, conforme se depreende do seu art.1.196:

“Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de

algum dos poderes inerentes à propriedade”. (BRASIL, 2002, online)

Frise-se, porém, que ao Código Civil de 2002 não adota a tese de Ihering

pura e simplesmente, “mas sim a tese da posse-social, sustentada por Perozzi,

Saleilles e Hernandez Gil. [...] uma mudança de paradigma inegável atingiu o Direito

das Coisas, razão pela qual pode ser afirmado que o debate entre Ihering e Savigny

encontra-se superado”. (TARTUCE, 2016, p. 921)

2.2 A propriedade

O art.1.228 do Código Civil não fornece uma definição de propriedade, mas

apenas enuncia os poderes do proprietário: “O proprietário tem a faculdade de usar,

gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que

injustamente a possua ou detenha”. (BRASIL, 2002, online)

A propriedade trata-se do mais completo e o mais importante de todos os

direitos subjetivos, figurando como o direito real por excelência, o eixo em torno do

qual gravita o direito das coisas. (GONÇALVES, 2012)

Fábio Ulhoa Coelho (2012, p.53) afirma que “o direito de propriedade é o mais

importante dos direitos reais. Todos os demais institutos dessa seara do direito civil

se definem como exteriorização (posse), desdobramento (usufruto, uso etc.) ou

limitação (servidão e direitos reais de garantia) do direito de propriedade”.

Embora o conceito de propriedade não seja aberto, ele há de ser

necessariamente dinâmico. “Deve-se reconhecer, nesse passo, que a garantia

constitucional da propriedade está submetida a um intenso processo de

relativização, sendo interpretada, fundamentalmente, de acordo com parâmetros

fixados pela legislação ordinária”. (GONÇALVES. 2012, p.193-194)

Com base nos seus componentes essenciais, pode-se definir o direito de

propriedade como o direito conferido a uma pessoa, para poder usar, gozar e dispor

de um bem, corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e nos limites estabelecidos

pela lei, podendo também, reclamá-la de quem a retém injustamente. Frise-se,

porém, que com a socialização, a concepção da propriedade e do direito das coisas

passou a ser influenciada pelo princípio da função social. Assim, a propriedade

deixou de ter caráter absoluto, devendo o detentor utilizá-la para o crescimento da

riqueza social e para a interdependência social. (GONÇALVES, 2012)

Podemos destacar, desta maneira, que a própria Constituição Federal

(BRASIL, 1988) dispõe no seu art. 5º, XXIII, que a propriedade atenderá a sua

função social, determinando, outrossim, que a ordem econômica observará a função

da propriedade, estabelecendo freios à atividade empresarial (art.170, III).

2.3 A aquisição de propriedade

Segundo Fábio Ulhoa Coelho (2012), a aquisição da propriedade distribui-se

em ao menos cinco critérios: segundo a natureza da coisa; segundo o fundamento

ou título; segundo a filiação; segundo a amplitude; e segundo a onerosidade ou

gratuidade.

Pelo critério da natureza da coisa, são diversos os meios de obtenção da

propriedade imobiliária. A natureza do objeto do direito de propriedade define os

modos passíveis de aquisição. (COELHO, 2012)

Na propriedade imobiliária (que analisamos neste trabalho), temos as

seguintes aquisições típicas: o registro de imóveis (que é o cenário mais comum) e a

acessão (que pode ser natural ou industrial). (COELHO, 2012)

O segundo critério que é o fundamento ou título, significa que a aquisição da

propriedade pode fundar-se tanto em negócio jurídico (unilateral ou bilateral), como

em fato jurídico. Assim, o comprador ou beneficiário de negócio jurídico adquirirá a

propriedade após o registro do título no respectivo Cartório de Imóveis. (COELHO,

2012)

O terceiro critério, da filiação, determina que a aquisição da propriedade pode

ser originária ou derivada. A aquisição originária é aquela em que o adquirente não

tem nenhuma relação jurídica com o proprietário anterior do bem. Exemplo típico da

aquisição originária é a usucapião de bens. “O possuidor adquire a propriedade

independentemente da existência ou não de relação jurídica com o seu titular

anterior; e independentemente da natureza de relação, se existente”. (COELHO,

2012, p.65)

Outros exemplos da aquisição originária é a ocupação e a acessão. Já a

aquisição derivada traduz-se na delegação do direito de um proprietário a outro. “Em

suma, na aquisição originária, o antigo proprietário não transfere ao novo a

propriedade. Na derivada, opera-se tal transferência”. (COELHO, 2012, p.65)

Na aquisição da propriedade pelo critério da amplitude, este contempla a

aquisição a título singular e a título universal. “Na primeira, opera-se a transferência

da propriedade de um ou alguns bens individuados do patrimônio do alienante para

o do adquirente; na segunda, transfere-se o patrimônio como um todo, com a

integralidade de seus ativos, direitos e obrigações”. (COELHO, 2012, p.65)

Por fim, o critério da onerosidade ou gratuidade significa que a aquisição da

propriedade pode ser a título oneroso (quem adquire a propriedade paga ao

alienante o valor acordado), ou pode ser a titulo gratuito (fundada em doação ou

sucessão hereditária). (COELHO, 2012)

2.4 A usucapião

Será analisado a seguir, de forma detalhada, como o ordenamento jurídico

brasileiro regulamenta a aquisição da propriedade por meio da usucapião, que é o

objeto de estudo deste trabalho.

2.4.1 Fundamentos da usucapião

A ordem jurídica sempre se sentiu desconfortável com o fato em que um bem

é de propriedade de um sujeito, mas se encontra na posse de outro indivíduo, sem

que aquele tenha ciência ou concordado com a situação. “Se a propriedade se

expressa pelos poderes de usar, fruir e dispor da coisa, sua posse em mãos alheias

acaba por esvaziar aquele direito”. (COELHO, 2012, p.70)

Ademais, seria econômico, razoável e justo que a posse reiterada de uma

pessoa sobre determina bem, quando ninguém se opõe àquela situação, implique a

atribuição ao possuidor do direito de propriedade. Destarte, o decurso do tempo

consolida situações jurídicas. “A aquisição da propriedade por meio da usucapião

importa essa consolidação. Por ter a posse da coisa, sem contestação, por muito

tempo, o possuidor torna-se seu proprietário. Esvai-se, então, o desconforto da

ordem jurídica”. (COELHO, 2012, p. 70)

Carlos Roberto Gonçalves (2012, p.219) aduz que:

O fundamento da usucapião está assentado, assim, no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. Tal instituto, segundo consagrada doutrina, repousa na paz social e estabelece a firmeza da propriedade, libertando-a de reivindicações inesperadas, corta pela raiz um grande número de pleitos, planta a paz e a tranquilidade na vida social: tem a aprovação dos séculos e o consenso unânime dos povos antigos e modernos.

Frise-se, porém, que o tempo exigido pela lei para a aquisição da propriedade

por usucapião não precisa corresponder necessariamente ao da posse, uma vez

que é permitida a acessiopossessionis, ou seja, a junção de tempos de posses

sucessivas, conquanto tenham as mesmas características. (COELHO, 2012)

Neste sentido, é a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - CITAÇÃO POR EDITAL - NULIDADE - INOCORRÊNCIA - REGRA DE DIREITO INTERTEMPORAL - ART. 2028 DO CC/02 - INTELIGÊNCIA - APLICAÇÃO DO ART. 550 DO CC/16 - PRAZO COMPROVADO DA PRESCRIÇÃO AQUISITVA - REQUISITOS PRESENTES - 'ANIMUS DOMINI' - POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA POR MAIS DE VINTE ANOS - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO - MULTA DO ART. 233, CPC - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DOLO DO AUTOR E PREJUÍZO PROCESSUAL PARA O RÉU - SANÇÃO AFASTADA. Não resulta em nulidade da citação por edital, ainda que evidenciado nos autos que a parte autora não esgotou todos os meios para a citação pessoal da parte contrária, a hipótese em que esta comparece no feito apresentando contestação e participa de todos os atos processuais, sem suportar qualquer prejuízo decorrente do ato citatório efetivado.O prazo previsto para o manejo da ação de usucapião extraordinário pelo Código Civil de 2002, foi reduzido para quinze anos (art. 1.238), e ajuizada a ação quando transcorrido mais da metade do prazo anteriormente previsto, o prazo é de 20 (vinte), anos nos termos do art. 550 de 1916, que deverá ser obedecido, por força do disposto no art. 2.028 do atual Código Civil.Revela-se procedente o pedido de usucapião extraordinária nos autos da demanda que contém provas suficientes para demonstrar os requisitos indispensáveis ao reconhecimento do domínio útil por parte dos autores, comprovando deter o imóvel usucapiendo por si e por terceiros há mais de 20 anos, de posse mansa, ininterrupta e pacífica, com fundamento na acessiopossessionis, instituto que faculta ao sucessor a título singular, por ato inter vivos, unir, para efeito de prescrição aquisitiva, sua posse à do prévio possuidor (art. 496 e art. 552, CC/16). A hipótese da parte em proceder a citação pelo art. 231 do CPC, antes mesmo de exaurir todas as possibilidades para a localização pessoal da parte contrária não induz na aplicabilidade da pena de multa prevista no art. 233 do CPC, especialmente no caso concreto, em que não restou evidenciado o dolo na conduta da parte autora, com nítido propósito de prejudicar o citando.APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.08.263053-4/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): CIRO RIBEIRO - APTE(S) ADESIV: FATIMA DA CONCEIÇÃO RODRIGUES, WELITON RODRIGUES ALVES E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): CIRO RIBEIRO, FATIMA DA CONCEIÇÃO RODRIGUES, WELITON RODRIGUES ALVES E OUTRO(A)(S)

Sublinha-se que, não obstante existam divergências doutrinárias a respeito,

não podem ser adquiridos por usucapião os imóveis públicos, que são

imprescritíveis, para que se resguarde o interesse público. Em relação a todas as

espécies de usucapião, há três elementos triviais à posse: a continuidade, a

inexistência de oposição e a intenção de dono do possuidor. (COELHO, 2012)

Destarte, não ocorre a posse se ela não for ininterrupta ao longo de todo o

intervalo fundamental para a aquisição da propriedade. Para incidir a usucapião, a

posse não pode ter sofrido qualquer descontinuidade, mesmo que por um tempo

breve. Segundo lição da doutrina:

Se o possuidor, por sua vontade, deixa o imóvel por algum tempo, em princípio perderá o direito de o adquirir contando o prazo anteriormente transcorrido. Vindo a possuí-lo novamente, recomeça a correr o lapso temporal. Somente se tiver negociado a transferência da posse para alguém e depois voltar a adquiri-la (do antigo adquirente ou de um sucessor negocial dele), a descontinuidade não se configura, em vista da admissão da soma dos prazos de posses sucessivas [...].E, se o possuidor foi forçado a abandonar o imóvel, isto é, a interrupção deu-se contra a sua vontade, também fica desfigurada a posse geradora de usucapião, ainda que venha a retomá-la depois. (COELHO, 2012, p.71)

Ressalte-se que a posse contestada também não dá ensejo à usucapião, uma

vez que o possessor perde o direito de usucapir o imóvel se sua posse é objeto de

contestação. (COELHO, 2012)

Assim, se o possuidor tem ou teve de defender sua posse, diretamente (autotutela) ou por meio judicial (interditos possessórios), de esbulhos ou turbações praticados contra ela, ou mesmo se o proprietário do imóvel a reivindica, não poderá adquirir-lhe a propriedade por usucapião. (COELHO, 2012, p.71)

O objetivo da usucapião é consolidar uma situação constituída pelo tempo,

assim, se sua posse não é constante ou se teve impugnação, então carecem os

fatos de persistência e tranquilidade. Neste sentido, destacam-se os seguintes

julgados do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - REQUISITOS AUTORIZADORES DA PRETENSÃO AQUISITIVA - NÃO COMPROVADOS - INTELIGÊNCIA DO ART. 333, I, DO CPC. 1 - São requisitos para a aquisição da propriedade por meio de usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do Código Civil, a posse mansa e pacífica, contínua, sem oposição, com animus domini e o tempo.2 - Tendo em vista a ausência de provas contundentes a embasarem o direito à aquisição da propriedade pelo requerente, imperiosa é a improcedência do pedido, nos termos do art. 333, I, do Código de Processo Civil.APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.12.265459-3/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): AIRTON DUTRA DO NASCIMENTO - APELADO(A)(S): EICOM - ENGENHARIA, INSTALAÇÕES E COMÉRCIO

LTDA - ME, MASSA FALIDA DE ARQUEL ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA REPDO(A) PELO(A) SÍNDICO(A) PAULO PACHECO MEDEIROS NETO, ENY RESENDE, JOÃO PAULO DE ALCANTARA NASCIFE E OUTRO(S),REPDO(S)P/C. ESPEC ., GLEISSON MACIEL

EMENTA: AÇÃO DE USUCAPIÃO. REQUISITOS. PRAZO LEGAL. INTENÇAO DE DONO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. PRETENSÃO AQUISITIVA AFASTADA. LITIGÂNCIA DE MÁ FÉ. Aquele que, pelo prazo legal, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Não comprovados os requisitos exigidos pela lei civil como a posse mansa, pacífica, contínua, ininterrupta e com ânimo de dono pelo prazo legal, afasta-se a pretensão aquisitiva. Não se aplicam as penas de litigância de má-fé se não caracterizadas as hipóteses dos art. 17 e 18, do CPC.APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0216.07.047582-9/001 - COMARCA DE DIAMANTINA - APELANTE(S): PAULO CLARINDO DE OLIVEIRA - APELADO(A)(S): MARIA LILIANE AGUILAR BRAGA

O terceiro requisito comum é a intenção de possuir o imóvel como um

proprietário (animus domini), que é indispensável à configuração da posse ad

usucapionem. “Por ele objetiva a lei, em primeiro lugar, descartar a hipótese de

usucapião pelo detentor [...] ou por quem tem o uso ou a fruição do imóvel em razão

de negócio jurídico celebrado com o proprietário (locatário, usufrutuário, comodatário

etc.)”. (COELHO, 2012, p.71)

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais assim já determinou

em relação ao assunto:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REITEGRAÇÃO DE POSSE - REQUISITOS CONFIGURADOS - NOTIFICAÇÃO - CONSTITUIÇÃO EM MORA - USUCAPIÃO EM DEFESA - REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS - AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI - SENTENÇA MANTIDA. 1. A ação de usucapião caracteriza-se como modo de aquisição da propriedade pela posse contínua e duradoura. 2. Na vigência do contrato de comodato, mesmo pactuado na forma verbal, a moradia ocorrerá por mera tolerância, não havendo que se falar, portanto, no ânimo de ser dono, a fim de se concretizar a prescrição aquisitiva. 3. Não havendo a comprovação dos requisitos legais da ação da usucapião alegada em defesa, impõe-se a manutenção da sentença. 4. Sentença mantida.APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0414.12.001869-5/001 - COMARCA DE MEDINA - APELANTE(S): MARIA ZILDA DE JESUS PEREIRA - APELADO(A)(S): OMAR SILVEIRA

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL. USUCAPIÃO. NÃO CONFIGURADO. Durante a vigência do contrato de arrendamento mercantil, os atos de posse praticados pelo devedor não induzem a prescrição aquisitiva, independentemente do tempo que perdurarem, por não possuírem o ânimo de dono sobre o bem. Hipótese em que tal entendimento se reafirma em razão da ausência de comprovação sobre a inversão do ânimo da posse, com realização de ato de oposição suficiente

para não deixar dúvida quanto a vontade do possuidor de transmudar sua posse precária em posse de título de proprietário.[...]APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0313.12.033216-5/001 - COMARCA DE IPATINGA - APELANTE(S): EDSON ALVES DE ARAÚJO - APELADO(A)(S): BRADESCO LEASING S/A

Destarte, se o possuidor não tinha a intenção de ter a coisa como se fosse o

dono, não existirá qualquer situação de fato correspondente ao direito de

propriedade. “O possuidor desprovido de animus domini [...] não se incompatibiliza

com o exercício, pelo titular do domínio, do direito de propriedade”. (COELHO, 2012,

p.71)

Analisaremos a seguir, as espécies de usucapião e seus respectivos

requisitos específicos.

2.4.2 Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária está disciplinada no art.1.238 do Código Civil

(BRASIL, 2002) e caracteriza-se pela presença dos seguintes requisitos: posse de

quinze 15 anos, sendo irrelevantes as características específicas da posse. Desde

que hábeis a gerar a usucapião, a posse pode ser de má-fé e sem justo título. Não

importa também, se o possuidor deu ao imóvel alguma destinação econômica ou se

nele manteve sua moradia habitual. (GONÇALVES, 2012)

Com efeito, o referido dispositivo legal assim dispõe:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. (BRASIL, 2002, online)

A usucapião extraordinária é a modalidade de usucapião mais ampla,

destinada a consolidar em direito de propriedade a situação de fato surgida com

qualquer tipo de posse. (COELHO, 2012)

Ressalta-se, porém, que há a possibilidade de haver a usucapião

extraordinária abreviada, que ocorre quando o possuidor mora no imóvel ou tenha

nele realizado obras ou serviços produtivos, pelo prazo de 10 anos. “Também se

beneficia da redução o possuidor que tenha dado ao imóvel uma finalidade

econômica útil, por meio de obras ou serviços produtivos”. (COELHO, 2012, p.72)

2.4.3 Usucapião ordinária

Na usucapião ordinária exige-se da posse duas características específicas:

boa-fé e justo título.

O art. 1242 do Código Civil de 2002 assim dispõe:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. (BRASIL, 2002, online)

Infere-se que o possuidor deve ignorar os obstáculos à regular aquisição da

propriedade e demonstrar a existência de um negócio jurídico na origem de sua

posse, como por exemplo, um contrato de compra e venda, doação, testamento, etc.

(COELHO, 2012)

Quando atendidos a todos os pressupostos, a aquisição da propriedade será

de 10 anos para a usucapião ordinária. Porém, é possível a abreviação de seu

tempo para 5 anos, quando o possuidor tiver desembolsado algum montante pelo

bem, com base no registro do Cartório de Imóveis, bem como ter tornado o imóvel

sua moradia ou ter dado ao mesmo uma destinação econômica ou social.

(COELHO, 2012)

2.4.4 Usucapião especial urbana

Temos, outrossim, a espécie de usucapião especial urbana, que está

regimentada no art. 183 da Constituição da República e no art. 1240, parágrafos 1º e

2º do novo Código Civil:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem

oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. (BRASIL, 1988, online)

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. (BRASIL, 2002, online)

Nesta modalidade de usucapião há maiores exigências, notadamente porque

recaí sobre área urbana, apresentando os seguintes requisitos: lapso temporal de 5

anos em espaço urbano de até 250 metros quadrados e ter sido utilizada pelo

possuidor como moradia sua ou de sua família.

A propósito:

Nesse caso, também é indispensável, para a aquisição da propriedade, que o possuidor não seja dono de nenhum outro imóvel, urbano ou rural (CF, art. 183; CC, art. 1.240; Estatuto da Cidade, art. 9º). Como se destina o instituto a amparar interesses da população de baixa renda, tanto a norma constitucional como as ordinárias limitaram o reconhecimento do direito à usucapião especial de imóvel urbano a certo possuidor por uma só vez. (COELHO, 2012, p.72)

2.4.5 Usucapião especial rural

Também é 5 anos o prazo aquisitivo da usucapião especial rural, porém, o

imóvel rural deve medir menos de 50 hectares, e a posse deve ter sido convertida

em produtividade em face do trabalho do possuidor ou de sua família. É necessário,

igualmente, que o possuidor não tenha sido proprietário de nenhum outro imóvel

urbano ou rural. (COELHO, 2012)

Assim estabelece a Constituição Federal de 1988 (BRASIL, 1988), que em

seu art.191:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por

seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. (BRASIL, 1988, online)

Este texto foi reproduzido pelo art.1239 do Código Civil de 2002 (BRASIL,

2002):

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. (BRASIL, 2002, online)

Fábio Ulhoa Coelho afirma ainda que “essa espécie é também denominada

“usucapião pro labore”, porque pressupõe que o possuidor tenha com o seu esforço

pessoal e de seus familiares dado à terra rural alguma destinação econômica

(explorando nela agricultura, pecuária, granja, fruticultura etc.)”. (COELHO, 2012,

p.72)

2.5 Efeitos da usucapião

Estando preenchidos os requisitos da usucapião, qualquer que seja a sua

espécie, adquire o usucapiente a propriedade. A formação do direito de propriedade

extingue qualquer direito do proprietário anterior, uma vez que não há continuidade

entre os dois direitos, mas sim uma substituição de um pelo outro. (ALVES, 2015)

Destaca-se que os efeitos da usucapião são extunc, ou seja, é uma

consequência da não continuidade dos direitos de propriedade e o usucapiente

obtém plenamente a propriedade. “Qualquer vício ou relação jurídica que afetasse o

direito de propriedade anterior não tem qualquer efeito sobre o novo direito real que

se formou com a usucapião”. (ALVES, 2015, p.33)

Em relação aos efeitos da usucapião, Cristiano Chaves de Farias e Nelson

Rosenvald (2012) afirmam que:

[...] como na usucapião, o possuidor adquire a propriedade por sua posse prolongada, a despeito de qualquer relação jurídica com o proprietário anterior, não incidirá o fato gerador do ITBI (a transmissão da propriedade, a teor do art. 35 do CTN), já que o usucapiente não adquire a coisa do antigo proprietário, mas contra o antigo proprietário. Outrossim, se existir eventual ônus real sobre o imóvel, em razão de negócio jurídico praticado pelo antigo

proprietário [...], não subsitirá o gravame perante o usucapiente, que receberá a propriedade límpida, isenta de máculas. (FARIAS; ROSENVALD, 2012, p.398-399)

Porém, serão devidos os impostos incidentes sobre a propriedade urbana ou

rural, uma vez que incidem de forma direta sobre o bem. (ALVES, 2015)

3. A atividade cartorária extrajudicial e os objetivos do Novo Código de Processo Civil

Será analisada neste capítulo a relevância jurídica da atividade cartorária

extrajudicial para a sociedade, como também, para a redução das demandas

judiciais, bem como demonstraremos os objetivos do Novo Código de Processo

Civil, para que seja possível identificar com clareza a destinação da previsão da

usucapião extrajudicial.

3.1 A importância dos cartórios extrajudiciais para a sociedade

É cediço que o Judiciário encontra-se sobrecarregado devido à cultura da

litigiosidade que se estabeleceu na ordem jurídica brasileira. É necessário esperar

um tempo demasiadamente longo e desanimador para obter um provimento judicial.

Desta forma, a parceria entre o Poder Judiciário e os cartórios é extremamente apta

e necessária para cooperar com o quadro de sobrecarga que o Judiciário enfrenta.

(SANTOS, 2015)

A parceria é extremante útil, uma vez que, além de diminuir a demanda,

aproveita a estrutura e o pessoal já consolidados, evitando-se gastos com o

orçamento público e aproveitando o potencial do engajamento jurídico dos

profissionais envolvidos. Ressalte-se ainda, que a atividade extrajudicial dos

cartórios colabora ainda para que os juízes e servidores restrinjam suas atividades

às tarefas mais complexas. (SANTOS, 2015)

Segundo Loureiro (2010), não se pode deixar de mencionar que dentre as

inúmeras funções ou profissões que apareceram com o desenvolvimento social, a

atividade notarial é uma das poucas que ainda existe. Tal fato revela a importância

da atividade notarial e do registrador, independente de qual for o grau de

desenvolvimento social.

Não há dúvidas que, quanto mais complexo é o corpo social, mais numerosas

serão as leis e os negócios jurídicos a vincular pessoas. Destarte, resta delineado o

prestígio do notário e do registrador, considerando que são profissionais destinados

a dar publicidade a atos jurídicos que a todos interessam, bem como colaborar para

a redução de litígios, intermediar contratos, atos solenes, dentre outros.

A propósito:

Atividades notariais e de registro constituem funções públicas que, por forca do disposto no art. 236 da Constituição, não são executadas diretamente pelo Estado, mas por meio de delegação a particulares. Os notários e registradores, portanto, são profissionais do direito que exercem uma função publica delegada pelo Estado. Tais atividades são desempenhadas em caráter privado, sem que os profissionais que as exerçam integrem o corpo orgânico do Estado.No quadro dos sistemas constitucional e infraconstitucional brasileiros, estes profissionais jurídicos desempenham importante papel para a validade, eficácia, segurança - e controle dos atos negociais. Tais profissionais do direito são encarregados de conferir maior transparência, estabilidade e confiança a diversos aspectos e situações da vida jurídica dos cidadãos. (LOUREIRO, 2010, p.1)

O notário e o registrador tem a obrigação de conhecer as leis e acompanhar

as alterações legais, além de ficar atento à jurisprudência. Estes devem ser juristas

conhecedores do direito privado e de outras matérias correlatas que possam

influenciar em seu trabalho, como o Direito Tributário e o Direito Administrativo.

(LOUREIRO, 2010)

Assim, é ultrapassado e enganador o estereótipo do notário e do registrador como meros escribas ou carimbadores de papéis, não devendo ser considerados funcionários públicos que apenas alimentam a burocracia. (SANTOS, 2015, p.22)

Por meio da Constituição Federal de 1988, o oficial e o registrador passam a

ser vistos como verdadeiros profissionais do Direito, tendo em vista que atualmente

são selecionados por meio de exigentes concursos públicos de provas e títulos.

(SANTOS, 2015)

O notariado não é uma mera arte ou uma ciência de pura prática sobre a qual não é possível aplicar alguma teoria ou algum conhecimento. E verdade que o talento da escrita e o conhecimento de formulas ou modelos de atos são importantes para o desempenho da função. Mas o profissional que repete as velhas fórmulas sem conhecer ou dominar o que está escrevendo e como aquele sujeito que diuturnamente utiliza mecanicamente

o mesmo caminho para chegar ao trabalho: se um dia lhe for colocado um obstáculo à frente, não saberá como proceder. [...]Antes de escrever, é preciso saber pensar. Antes de redigir contratos, é preciso saber se as partes são capazes de contratar, se o objeto élicito, possível e determinado ou determinável, se aquele e o melhor ato a expressar a vontade dos contratantes e se não existem vícios a tornar invalido ou ineficaz o negocio jurídico. Em outras palavras, é preciso conhecer toda a teoria dos negócios jurídicos, os contratos em espécie, a sucessão testamentaria, o direito de família, o direito fiscal, dentre outras matérias relacionadas ao negocio desejado. O mesmo vale para o registrador, que deve verificar se o titulo preenche os requisitos legais, antes de inscrevê-lo em seus livros. (LOUREIRO, 2010, p.8)

A atividade notarial seja ampla ou mais restrita, existe na maioria dos países

civilizados. Apesar de existir sistemáticas distintas, plagiam a importância que o

legislador quis atribuir a este tipo de atividade, por meio dos efeitos dos atos que

praticam. Embora o sistema extrajudicial brasileiro não seja o melhor, é um dos mais

avançados atuantes na modernidade e é um importante aliado do Poder Judiciário

na busca da efetivação da justiça e na melhora da eficiência da prestação

jurisdicional. (SANTOS, 2015)

O exercício desta atividade de colaboração evidencia que é uma parceria

benéfica, uma vez que trará benefícios tanto para os notários e registradores como

para o poder Judiciário e a sociedade. Não é recente a colaboração do serviço

extrajudicial com o Poder Judiciário no ordenamento jurídico brasileiro, e a tendência

é que esta colaboração seja usada cada vez mais. (SANTOS, 2015)

Exemplo disso é a ampliação da competência da atividade extrajudicial pelo

Novo Código de Processo Civil- Lei 13.105/2015, que profetizou a usucapião

extrajudicial (objeto principal deste trabalho), que será analisada no capítulo

seguinte. Mas antes, verificaremos quais os motivos e objetivos da formulação do

Novo Código de Processo Civil.

3.2 Os objetivos do Novo Código de Processo Civil

O antecessor do Novo Código de Processo Civil operou por mais de 40 anos,

desta forma, era natural que o mesmo apresentasse dispositivos inadequados ou em

desuso. (BUZANELLO, 2014)

Uma das premissas do novo Código de Processo Civil é a busca por um

“sistema lógico e íntegro de processo no campo dogmático, dentro dos limites de

seu impacto”. (THEODORO JÚNIOR, 2015)

A propósito:

Uma grande inovação do Novo Código de Processo Civil é a de conceber um novo formalismo que se adeque às diretrizes do processo democrático, de modo a evitar que as formas processuais sejam estruturadas e interpretadas em dissonância com os ditames conteudísticos do modelo constitucional de processo. (THEODORO JÚNIOR, 2015, p.15)

O grande desafio da elaboração do NCPC era reaver a credibilidade do

Judiciário e de tornar real a promessa constitucional da prestação jurisdicional de

forma pronta e célere, bem como vencer o grande volume de ações e recursos

causados por uma litigiosidade desenfreada. Há muito tempo a sociedade brasileira

clamava por um processo ágil e célere, com uma prestação jurisdicional sensível e

efetiva, uma vez que, um sistema processual civil que não oferece o reconhecimento

ou a realização de direitos, não se harmoniza com as garantias constitucionais

intrínsecas ao Estado Democrático de Direito. (BRASIL, 2010)

Se o sistema processual carece de eficiência, todo o ordenamento jurídico

passa a carecer pelo mesmo problema e as normas de direito material passam a ser

utópicas, sem a fiança de sua real concretização, por meio de um processo legal.

(BRASIL, 2010)

Conforme dito, o sistema processual anterior, regulamentado pelo Código

Civil de 1973, operou satisfatoriamente por bastante tempo, contudo, foi perdendo a

coesão em função de intermináveis reformulações, que ocasionaram o

comprometimento da celeridade da tramitação processual. (BRASIL, 2010)

Contudo, a criação de um novo Código não significou a ruptura com o

passado, mas sim um avanço, uma vez que foram preservados os institutos que

apresentavam produtos positivos, mas por outro lado, foram incluídos outros no

sistema que têm a finalidade de atribuir-lhe maior grau de eficiência. O novo Código

de Processo Civil vem com a promessa de gerar um processo mais célere, justo,

uma vez que está vinculado às necessidades sociais e é bem menos complexo.

(BRASIL, 2010)

A elaboração da Lei n.º13.105/2015 observou cinco objetivos primordiais:

1) estabelecer expressa e implicitamente verdadeira sintonia fina com a Constituição Federal; 2) criar condições para que o juiz possa proferir decisão de forma mais rente à realidade fática subjacente à causa;

3) simplificar, resolvendo problemas e reduzindo a complexidade de subsistemas, como, por exemplo, o recursal; 4) dar todo o rendimento possível a cada processo em si mesmo considerado; e, 5) finalmente, sendo talvez este último objetivo parcialmente alcançado pela realização daqueles mencionados antes, imprimir maior grau de organicidade ao sistema, dando-lhe, assim, mais coesão. (BRASIL, 2010, p.14)

Diante da busca pela funcionalidade e eficiência, verifica-se que a ampliação

da colaboração extrajudicial vai ao encontro destes objetivos. Desta forma,

analisaremos, no capítulo seguinte, a previsão da usucapião extrajudicial no Novo

Código de Processo Civil e os benefícios que o mesmo trará à efetivação dos

direitos e garantias constitucionais.

4. O procedimento de usucapião extrajudicial previsto no Novo Código de Processo Civil

Por meio no novo Código de Processo Civil, Lei n.º13.105/2015, introduziu-se

na ordem jurídica brasileira, de maneira opcional, a figura da usucapião extrajudicial,

que será processada junto ao registro de imóveis, como uma hipótese de

desjudicialização de procedimentos, em colaboração com o Poder Judiciário.

(PAIVA, 2015)

Frise-se, porém, que a aquisição da propriedade por meio da usucapião

administrativa já existia no Brasil através da Lei n.º11.977/2009, porém, era aplicável

no âmbito de projetos de regularização fundiária, com interesse social. (PAIVA,

2015)

Assim dispõe o art.60 da lei n.º11.977/2009:

Art. 60.  Sem prejuízo dos direitos decorrentes da posse exercida anteriormente, o detentor do título de legitimação de posse, após 5 (cinco) anos de seu registro, poderá requerer ao oficial de registro de imóveis a conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição Federal. § 1º  Para requerer a conversão prevista no caput, o adquirente deverá apresentar: I – certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento que versem sobre a posse ou a propriedade do imóvel; II – declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural; III – declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família; e IV – declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas. 

§ 2º  As certidões previstas no inciso I do § 1o serão relativas à totalidade da área e serão fornecidas pelo poder público. § 3º  No caso de área urbana de mais de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), o prazo para requerimento da conversão do título de legitimação de posse em propriedade será o estabelecido na legislação pertinente sobre usucapião. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) (BRASIL, 2011, online)

Por sua vez, o instituto previsto na Lei n.º13.105/2015 tem amplo espectro de

abrangência, contemplando as diversas espécies de usucapião previstas na

legislação brasileira. (PAIVA, 2015)

Tartuce (2015) ressalta que o novo Código de Processo Civil não incorpora

mais uma classificação específica na ação de usucapião em procedimentos

especiais como ocorria com seu antecessor.

Não obstante, na ação de usucapião de imóveis deverá ser aplicada às regras

específicas consagradas na legislação extravagante para as modalidades de

usucapião constitucionais. (TARTUCE, 2015)

A exemplo da desjudicialização do inventário, da partilha, da separação e do

divórcio, a previsão da usucapião administrativa deverá ser processada no cartório

de registro de imóveis da comarca onde se localiza o imóvel usucapiendo.

(THEODORO JÚNIOR, 2016)

A propósito:

A simplicidade do procedimento facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada porque, representado por advogado e mediante requerimento instruído com uma ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos, apresentará o pedido ao registro de imóveis em cuja circunscrição esteja localizado o imóvel usucapiendo, onde será protocolado, autuado e tomadas todas as providências necessárias ao reconhecimento da posse aquisitiva da propriedade imobiliária e seu registro em nome do possuidor. (PAIVA, 2015, p.1)

A parte inicial do procedimento, que ocorre com base na ata notarial lavrada

por Tabelião de Notas que esteja localizado na circunscrição do imóvel representa,

igualmente, uma inovação prevista no art. 384 do Código de Processo Civil de 2015

(BRASIL, 2015), tendo por finalidade fazer prova documental de atos e fatos que

estejam acontecendo e sejam perceptíveis pelo notário. (PAIVA, 2015)

Assim, na usucapião administrativa, “a ata notarial será instrumento capaz de

atestar o tempo de posse do requerente e de toda a cadeia possessória que

configure o direito à aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião”. O grande

diferencial deste novo procedimento extrajudicial será a celeridade, podendo estimar

sua duração em aproximadamente 90 a 120 dias, “uma vez que se assemelha à

retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos

(Lei n.º6.015/1973). (PAIVA, 2015, p.2).

Por imposição do art. 1.071 do novo Código de Processo Civil, foi

acrescentado o art. 216-A na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que

assim estabelece:

Art. 1.071.  O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:        (Vigência)“Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.§ 6º  Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.§ 10.  Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.” (BRASIL, 2015, online)

A ideia da usucapião extrajudicial já vinha sendo processada há muito tempo

pelos registradores e notários, porém, somente foi concretizada em 2015, não

obstante não tenha sido elaborada da forma proposta, mas já significa um grande

avanço. Infere-se que a lei quis atribuir ao procedimento de usucapião administrativo

um caráter de consensualidade, destarte, pode-se afirmar que o mesmo irá

funcionar como um instrumento de regularização fundiária, principalmente na

hipótese em houve um negócio jurídico anterior entre o usucapiente e o titular do

domínio. (PAIVA, 2015)

Theodoro Júnior (2016) ressalta que a usucapião administrativa não exclui a

opção pela via judicial, e, mesmo que a via administrativa reste frustrada, será

possível ao autor recorrer à jurisdição comum.

Daniel Amorim Assumpção Neves (2016) também destaca essa possibilidade:

Registre-se que a novidade não cria um dever à parte que pretenda adquirir um bem por usucapião, que mesmo preenchidos os requisitos para o procedimento extrajudicial pode livremente optar pela propositura de ação judicial. Sendo a via extrajudicial a opção da parte, que deverá estar assistida de advogado, o procedimento tramitará obrigatoriamente perante a serventia imobiliária da situação do imóvel. (NEVES, 2016, p.2291)

Registre-se que também são documentos imprescindíveis a planta e o

memorial descritivo devidamente assinado por profissional habilitado, e deve vir com

anotação de responsabilidade técnica no conselho de fiscalização profissional

respectivo, como também, pelos titulares de direitos reais e de outros direitos

registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e dos imóveis

confinantes. A planta é um documento extremante relevante, porque nela será

afirmado pelos confinantes e titulares de outros direitos reais a anuência com o

pedido de usucapião. (NEVES, 2016)

Conclui-se assim, que na ausência de anuência por qualquer dos titulares de

direitos reais averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos

imóveis confinantes, este deverá ser notificado pelo registrador competente,

pessoalmente ou pelos correios com aviso de recebimento, para que manifeste seu

consentimento expresso em 15 dias. Na hipótese de haver silêncio, este será

recebido como discordância, inviabilizando a procedência do pedido administrativo.

(TARTUCE, 2015)

O pedido administrativo deverá ser acompanhado com certidões negativas

dos distribuidores da comarca em que se localiza o imóvel e do domicílio do

requerente, justo título ou outros documentos que possam comprovar a origem da

posse, a continuidade, a natureza, o lapso temporal, comprovantes de pagamento

de impostos e taxas e outros documentos pertinentes. Formulado o pedido, este

deverá ser autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o

acolhimento ou a rejeição do pedido, em atenção ao princípio da prioridade que rege

o Direito Notarial e de Registro. (NEVES, 2016)

Dentre as funções do oficial de registro, destacamos a atribuição de dar

conhecimento do pedido às Fazendas Públicas Federal, Estadual, Municipal e ao

Distrito Federal, pessoalmente, por meio do oficial de registro de títulos e

documentos ou por intermédio de correspondência enviada pelos correios com aviso

de recebimento, para que se manifestem no prazo de 15 dias sobre o pedido.

(NEVES, 2016)

De forma semelhante ao que ocorre no procedimento judicial, a Fazenda

Pública também deve ser ouvida no procedimento extrajudicial, para que seja feita a

verificação de eventual violação do interesse público no pedido. Podemos destacar

também, a tarefa do oficial de registro de imóveis em publicar edital para dar ciência

a terceiros interessados, que poderão manifestar no prazo de 15 dias, como ocorre

no procedimento judicial de usucapião, em um jornal de grande circular, se houver,

como também, poderá realizar diligencias in loco, para sanar eventuais dúvidas.

(NEVES, 2016)

Estando em ordem a documentação e havendo a concordância expressa dos

titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula

do imóvel usucapiendo e de imóveis confinantes, será possível o registro da

aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitido, outrossim, a

abertura da matrícula, se necessário. Porém, o oficial do registro de imóveis também

poderá rejeitar o pedido caso haja objeção por qualquer dos envolvidos ou falte

algum documento. Conclui-se, assim, que a anuência precisa ser unânime. (NEVES,

2016)

Em todo caso, poderá, outrossim, ser suscitado o procedimento de dúvida por

qualquer interessado, nos termos da Lei, conforme esclarece Daniel Assumpção

Amorim Neves (2016, p.2293):

Segundo a melhor doutrina, há dois momentos principais para a suscitação de dúvida: (a) na apresentação de nota devolutiva pelo registrador, com exigência que o requerente não possa suprir ou com a qual discorde; (b) após eventual negativa do pedido. Trata-se de procedimento administrativo, previsto no art. 198 da Lei 6.015/1973 por meio do qual o oficial submete ao juiz a análise e decisão sobre alguma exigência formulada por decisão sua, a requerimento de parte interessada.

Em estreita observação ao princípio da celeridade processual e às garantias

previstas na Constituição Federal de 1988 (BRASIL, 1988), a usucapião extrajudicial

surgiu em momento propício, tendo em vista a demora na tramitação dos

procedimentos de usucapião no Judiciário brasileiro é controverso em relação ao

princípio constitucional da duração razoável do processo. (TARTUCE, 2015)

A perspectiva da doutrina é de que com a prática reiterada, eventuais

dificuldades e dúvidas em relação ao procedimento administrativo sejam ajustadas,

associada à aguardada regulamentação da matéria pelo Conselho Nacional de

Justiça, de forma semelhante com o que ocorreu com a Lei n.º11.441/2007, que

poderá significar em um aperfeiçoamento desse instituto. (PAIVA, 2015)

Ressalte-se que no Conselho Nacional de Justiça já existe um provimento a

respeito da usucapião extrajudicial em fase de deliberação (consulta pública), com o

propósito de atender e cumprir à tarefa das Corregedorias-Gerais de Justiça de

zelarem para que os serviços notariais e de registro sejam entregues com

celeridade, com qualidade satisfatória, bem como a necessidade de padronizar e

uniformizar a prática dos atos notariais e de registros indispensáveis ao

reconhecimento extrajudicial de usucapião em todos os Estados da Federação.

Atentando-se à competência das Corregedorias-Gerais de Justiça dos

Estados e do Distrito Federal, em Minas Gerais foi publicado o Provimento N°

325/2016, que altera o Provimento N° 260/2013, com a finalidade de padronizar e

uniformizar a prática dos atos notariais e de registro indispensáveis para o

reconhecimento extrajudicial de usucapião no Estado. (MINAS GERAIS, 2016)

Por meio do Provimento N° 325/2016 foram acrescentados os arts. 1.018 A,

B, C, D, E, F, G, H, I e J no Provimento N.º260, que descrevem minuciosamente o

procedimento da usucapião extrajudicial, de acordo com o que dispõe o art.1071 do

NCPC. (MINAS GERAIS, 2016)

O art.1.018-B do Provimento n.º325/2016 trata dos tipos de usucapião que

podem ser requeridos pelo procedimento administrativo:

Art. 1.018-B. O requerimento de que tratam o caput e o § 1º do art. 1.018-A deste Provimento conterá todos os requisitos da petição inicial, observando-se, no que couber, o disposto no art. 319 do Código de Processo Civil, bem como indicará:I - o tipo de usucapião requerido, seja:a) ordinário (art. 1.242 e 1.379 do Código Civil), inclusive em sua modalidade com prazo reduzido (parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil); b) extraordinário (art. 1.238 do Código Civil), inclusive em suas modalidades com prazo reduzido (parágrafo único do art. 1.238 e art. 1.240-A do Código Civil); ouc) constitucional (arts. 183 e 191 da Constituição da República, reproduzidos nos arts. 1.239 e 1.240 do Código Civil e nos arts. 9º a 12 da Lei nº 10.257, de 2001); (MINAS GERAIS, 2016, online)

Destaque-se ainda, que o art.1.018-D, parágrafo primeiro, inova quanto à

possibilidade da anuência a ser manifestada no ato de notificação a ser feita pelo

oficial do Registro de Imóveis:

Art. 1.018-D. Na hipótese de a planta mencionada no inciso II do § 1º do art. 1.018-A deste Provimento não conter a assinatura de qualquer titular de direitos ali referidos, este será notificado pelo oficial de registro de imóveis pessoalmente, pelo correio com aviso de recebimento ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, para manifestar seu consentimento no prazo de 15 (quinze) dias, considerando-se sua inércia como discordância.§ 1º Na hipótese de notificação de titular de direito real na forma do caput deste artigo, será considerada a concordância quando o notificado manifestar, no ato da notificação, que não apresenta qualquer óbice ao requerimento, desde que a circunstância conste do documento que comprova a notificação. (MINAS GERAIS, 2016, online).

Por fim, ressaltamos que em outros Estados também já foram editados

provimentos para regulamentação da usucapião extrajudicial, como é o caso do

Provimento n.º58/2015 no Estado de São Paulo e do Provimento n.º23/2016 no

Estado do Rio de Janeiro.

5. Outras inovações legais em relação à usucapião previstas no Novo Código de Processo Civil

Conforme visto, o novo Código de Processo Civil representa uma verdadeira

revolução no que diz respeito ao tratamento da usucapião, uma vez que não há mais

um tratamento específico da ação de usucapião entre os procedimentos especiais

como ocorria na vigência do CPC/73. (TARTUCE, 2015)

[...] diante da falta de tratamento da ação de usucapião entre os procedimentos especiais, continuam tendo aplicação as regras específicas consagradas por legislação extravagante para as modalidades de usucapião constitucionais (especial rural ou agrária e especial urbana individual) e para a usucapião urbana coletiva [...]. (TARTUCE, 2015, p.229)

Embora não exista mais um tratamento específico dentro dos procedimentos

especiais, existem duas regras esparsas no novo Código de Processo Civil relativas

à aquisição de domínio. A primeira delas está no parágrafo 3º do art.246 do NCPC:

Art. 246.  A citação será feita:I - pelo correio;II - por oficial de justiça;III - pelo escrivão ou chefe de secretaria, se o citando comparecer em cartório;IV - por edital;V - por meio eletrônico, conforme regulado em lei.[...]§ 3º Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada. (BRASIL, 2015, online)

A regra estabelecida no § 3º, do art. 246, do NCPC eliminou de vez a dúvida

que existia em relação à necessidade de citação dos condôminos em ação de

usucapião de unidade autônoma de prédio em condomínio edilício, também

conhecido como usucapião vertical. (CARVALHO, 2016)

A citação dos confinantes do imóvel usucapiendo existe em função da

necessidade de permitir a demarcação da área usucapienda, contudo, inexistirá

litisconsórcio necessário quando o imóvel usucapiendo for uma unidade autônoma

de condomínio edilício. (CARVALHO, 2016)

Seguindo o entendimento de maior influência na doutrina e da jurisprudência,

o NCPC deixou expressa a desnecessidade de ocorrer a citação, uma vez que, se a

área da unidade autônoma é perfeitamente delimitada, sendo impossível o exercício

da posse além dos limites da unidade autônoma, não haveria necessidade alguma

em demarcar o imóvel objeto da usucapião. Infere-se assim, que o legislador agiu

acertadamente, adotando um posicionamento inteligente e que vai ao encontro dos

objetivos do NCPC: dar celeridade e efetividade ao processo. (CÂMARA, 2016)

A segunda regra em relação à usucapião está mais adiante, no art.259, I, do

CPC/2015 (BRASIL, 2015):

Art. 259.  Serão publicados editais: I - na ação de usucapião de imóvel;[...] (BRASIL, 2015, online)

Verifica-se que a referida regra impõe a veiculação de editais para todas as

demandas de usucapião, com a finalidade de dar publicidade, que atingirá,

outrossim, a usucapião administrativa, conforme comentado anteriormente.

(TARTUCE, 2015)

6. Conclusão

Por mais que o Código de Processo Civil de 1973 (BRASIL, 1973) tenha

operado por décadas com êxito, o mesmo foi perdendo sua coesão à medida que

cresceu a população e implantou-se a cultura da litigiosidade no ordenamento

jurídico brasileiro. (BRASIL, 2010)

Além do mais, passou a predominar o entendimento de que tudo deve ser

ajustado por meio do Judiciário e por um devido processo legal. (CÂMARA, 2015)

Todas essas transformações sociais terminaram por reduzir significativamente

a credibilidade que o Poder Judiciário detinha. Não se pode olvidar, igualmente, que

a falta de investimentos no Poder Judiciário, principalmente no âmbito estadual, com

a ampliação dos recursos humanos, bem como a criação de novas varas e

comarcas, também influenciaram para que a prestação jurisdicional ficasse

ineficiente e morosa. (THEODORO JÚNIOR, 2015)

Destarte, a elaboração do novo Código de Processo Civil (BRASIL, 2015) era

imprescindível, uma vez que era necessário adaptar o regramento processual civil

às necessidades dos jurisdicionados hodierna e ao que garante a Constituição

Federal de 1988 (BRASIL, 1988). Espera-se com o novo CPC que possa se obter

uma prestação jurisdicional mais célere e justa, sem retirar a segurança jurídica tão

necessária aos provimentos judiciais. (BRASIL, 2010)

Portanto, a previsão da ampliação da competência extrajudicial da atividade

cartorária e da cooperação desta com o Poder Judiciário, com o estabelecimento

expresso da usucapião extrajudicial somente irá trazer benefícios à sociedade

brasileira. (ALVES, 2015)

É óbvio que o procedimento de reconhecimento da usucapião extrajudicial

exige precaução, e a própria doutrina atormenta-se com a ocorrência de eventuais

fraudes, porém, não se pode esquecer-se da responsabilidade civil, penal e

administrativa dos notários e registradores, outrossim, que submeter uma demanda

à apreciação dos magistrados não implica que a mesma estará imune da ocorrência

de qualquer ato ilícito ou ilegal. (SANTOS, 2015)

Na prática, a ação de usucapião é um dos procedimentos mais lentos, tendo

em vista que necessita de diversos despachos e a análise do cumprimento de vários

requisitos, que implicam em um arrastamento do procedimento por anos.

(TARTUCE, 2015)

Assim, é extremamente positiva a previsão da usucapião extrajudicial, ao

permitir o reconhecimento da aquisição do domínio por meio de um procedimento

administrativo que se estima durar entre apenas 90 a 120 dias. (SANTOS, 2015)

Ademais, a usucapião extrajudicial passa a ser mais uma forma de

regularização fundiária, para que se possa assegurar os direitos de habitação e

moradia, previstos na Constituição Federal de 1988 (BRASIL, 1988). (TARTUCE,

2015)

Espera-se que o novo CPC possa solucionar, ainda que parcialmente e de

forma paulatina, as carências dos jurisdicionados e do Judiciário, na busca

ininterrupta pela concretização das garantias constitucionais. (NEVES, 2016)

7. Referências

ALVES, Gabriel Augusto Martins. Usucapião extrajudicial: avaliação do novo procedimento introduzido pela Lei .º13.105 de 2015. 2015, 115 f. Trabalho de Conclusão de Curso (Bacharelado em Direito) – Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis, 2015. Disponível em:

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