noÇÃo: o direito de preferência é um direito que recai directa e imediatamente sobre uma coisa...

NOÇÃO:

O direito de preferência é um direito que recai directa e imediatamente sobre uma coisa e que confere a possibilidade de, em certas circunstâncias, determinadas pessoas poderem adquiri-la no caso do proprietário a pretender alienar e o preferente estar disposto adquiri-a nos mesmos termos em que o terceiro adquirente se propõe a adquirir, nomeadamente pelo mesmo valor.

ACB - Ana Cristina Borges

http://www.ismat.pt/

DIREITOS DE PREFERÊNCIA PREVISTOS NO CÓDIGO CIVIL:

Ao arrendatário de prédio urbano na hipótese do prédio objecto da venda ou dação em cumprimento estar arrendado há mais de três anos (art. 1091.º do CC);

Aos proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, no caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento dos prédios a quem não seja proprietário confinante (art. 1380.º do CC);

Ao comproprietário no caso de venda ou dação em cumprimento a terceiro da quota de qualquer comproprietário (art. 1409.º do CC);

Ao proprietário do solo no caso de venda ou dação em cumprimento do direito de superfície (art. 1535.º do CC);

Ao proprietário do prédio encravado no caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio dominante (art. 1555.º do CC);

Ao co-herdeiro no caso de venda ou dação em cumprimento do quinhão hereditário (art. 2130.º do CC).



DIREITO DE PREFERÊNCIA ESTABELECIDO EM LEIS COMPLEMENTARES:

Aos comproprietários, ao Estado, às Regiões Autónomas e aos municípios em caso de venda ou dação em cumprimento de bens classificados ou em vias de classificação ou dos bens situados na respectiva zona de protecção (arts. 37.º e 38.º da Lei n.º 107/2001, de 08 de Setembro);

Ao município nas transmissões por título oneroso, entre particulares, de terrenos ou edifícios inseridos em áreas delimitadas por instrumentos de gestão territorial, com execução programada (art.º 126 do DL n.º 380/99, de 22 de Setembro);



À Administração Pública nas transmissões por título oneroso, entre particulares, de terrenos ou edifícios situados nas áreas necessárias para a expansão, desenvolvimento ou renovação de aglomerados urbanos, ou para a execução de qualquer outro empreendimento de interesse público, em obediência ao respectivo plano de gestão territorial (arts. 27.º e 28.º do DL n.º 794/76, de 5 de Novembro e, em especial, arts. 1.º a 3.º do Decreto n.º 862/76, de 22 de Dezembro);

Aos proprietários de prédios rústicos confinantes, ainda que a área dos prédios seja superior à unidade de cultura, desde que um dos prédios, preferente ou preferido, possua área inferior à unidade de cultura da região e sejam observados os demais requisitos do art. 1380.º do CC (art. 18.º do DL n.º 384/88, de 25 de Outubro. Regime Jurídico do Emparcelamento);

Aos proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área da Reserva Agrícola Nacional (RAN) na alienação ou dação em cumprimento de de prédios rústicos ou mistos confinantes (art. 26.º do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de Março).



COMUNICAÇÃO PARA A PREFERÊNCIA – CONTÉUDO (ART.º 416º DO CC)

O proprietário do bem a ser alienado, e antes que esta ocorra, tem de comunicar ao preferente o projecto negocial:

as cláusulas contratuais apresentadas a terceiros ou dele recebidas,

todos os elementos que se mostrem significativos para a vontade de exercer ou não a preferência, e

o prazo para que o preferente declare a sua intenção de exercer o direito (mínimo oito dias de calendário)



ACÇÃO DE PREFERÊNCIA:

Meio judicial de exercício coercivo do direito de preferêncioa, que tem ínsito o direito de sequela e a oponibilidade a terceiros, o que permite ao seu titular provocar inexoravelmente, por meio da acção de preferência, a aquisição da coisa no caso de ela ter sido alienada sem que lhe fosse feita oferta para a aquisição.



A acção de preferência tem como objectivo permitir uma mudança na ordem jurídica existente (art. 4.º n.º 2 alínea c) do CPC), substituindo o terceiro adquirente pelo preferente, na aquisição do bem objecto da preferência. Para tanto, o juiz deve reconhecer o direito de preferência, atribuir o domínio e entregar o bem ao preferente.

A acção de preferência aplica-se a todos os direitos de preferência previstos no Código Civil, inclusive o convencional, bem como aos direitos de preferência previstos em leis complementares.



Art.º 416º do CC:

1. Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do referido contrato.

2. Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.


A acção de preferência surge, pois, por violação da obrigação de comunicação prevista no art. 416.º do CC, relativo ao pacto de preferência, também aplicável aos direitos legais de preferência, excepto se, relativamente a tais, houver forma específica de comunicação.


A acção de preferência é uma acção declarativa de fim constitutivo (art. 4.º n.º 2 alínea c) do CPC), ao qual se aplica o processo comum (arts. 460.º a 462.º do CPC).

É uma acção nominada prevista no art. 1410.º do CC, aplicável, em regra, aos direitos de preferência legais e convencionais, muito embora o artigo se refira ao direito de preferência do comproprietário.


Art.º 1410.º do CC:

1. O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

2. O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou de transacção judicial.”


Nos termos do n.º 1 do art. 1410.º do CC, a referida acção deve ser proposta no prazo de seis meses a contar da data em que o preferente, legal ou convencional, teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação.

É, ainda, necessário que o preço devido seja depositado nos quinze dias seguintes à propositura da acção (é dominante a jurisprudência que entende que não se incluem no conceito de preço a depositar as despesas decorrentes da aquisição, nomeadamente, impostos incidentes sobre a transmissão como o IMT e o Imposto de Selo, despesas de escritura e registo, embora as mesmas tenham, a final, de ser liquidadas).


PREÇO A PAGAR EM CASO DE SIMULAÇÃO:

II - Feita a prova de que o preço real foi superior ao que constou da escritura, o que só foi conhecido do preferente com a prolação da sentença final, deve esta conceder um prazo para o depósito do excesso verificado.

III - É dominante, no STJ, a jurisprudência no sentido de que o "preço devido" a que se refere o art. 1410º do CC diz respeito apenas à contraprestação que deve ser paga ao vendedor.

IV - O que não significa que não devam ser pagas, também, outras despesas nomeadamente sisa, registo e escritura pública, desde que pedidas em reconvenção

Supremo Tribunal de Justiça, Secção Cível, Acórdão de 22 Fevereiro 2005, Processo 4669/04 Relator António Manuel Machado Moreira Alves (Ref. 8505/2005).


COMPETÊNCIA TERRITORIAL – REGRA GERAL:

Quando o direito de preferência recair sobre um imóvel, a acção deve ser proposta no Tribunal da situação do bem, conforme decorre do art. 73.º, n.º 1 do CPC.


PRESSUPOSTOS PARA A PROPOSITURA DA ACÇÃO DE PREFERÊNCIA:

Existir um direito de preferência legal ou convencional a ser exercido;

Ser proposta por um preferente legal ou convencional;

Ter havido a alienação do bem objecto da preferência;

A alienação não ter sido devidamente comunicada ao preferente ou, tendo-o sido, ocorrer antes de findo o prazo para a declaração de preferência pelo preferente ou em termos diferentes dos constantes da comunicação para a preferência;

Ser proposta nos seis meses, a contar da data em que o preferente teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação;

Não se ter verificado a anulação judicial do contrato de alienação do bem antes da propositura da acção de preferência.

Condição de procedibilidade: depósito do preço nos quinze dias após a entrada da acção


PROCEDÊNCIA DA ACÇÃO:

Com a procedência da referida acção opera a sub-rogação do adquirente pelo preferente na titularidade do bem e tem efeito ex tunc, o que significa que o reconhecimento judicial do direito de preferência tem efeitos retroactivos ao momento da alienação, passando o preferente a assumir a posição jurídica do terceiro adquirente na data em que este adquiriu o bem objecto da preferência, ao arrepio do direito daquele.


OBRIGATORIEDADE DE REGISTO DE ACÇÃO:

Nos termos do disposto nos arts. 3.º n.º 1 alínea a) e 92.º n.º 1 alínea a) do CRP, independentemente do direito de preferência propriamente dito estar ou não sujeito a registo, a acção de preferência sobre imóveis deve ser levada a registo, que assumirá natureza provisória.

A inscrição relativa a este facto, mantêm-se em vigor pelo prazo de três anos, renovável por períodos de igual duração, a pedido dos interessados, mediante documento que comprove a subsistência da acção.

O registo relativo à acção de preferência não é uma mera faculdade para oponibilidade da preferência a terceiros. É, sim, um acto obrigatório e essencial para o prosseguimento da própria acção, conforme decorre do n.º 2 do art. 3.º do CRP, que determina que “as acções sujeitas a registo não terão seguimento após os articulados sem se comprovar a sua inscrição”.


OBRIGATORIEDADE DE REGISTO DE ACÇÃO:

II - A acção de preferência está sujeita a registo.

III - Porém, a falta de registo não impede o preferente de fazer valer os seus direitos contra terceiros para quem a coisa tenha sido transmitida mediante acção para o efeito interposto.

IV - A transmissão feita pelo alienante é ineficaz em relação ao preferente.

V - A inviabilidade da preferência por ineficácia em relação a terceiros exige a prova por estes de que desconheciam os factos que viabilizam a preferência ou conheciam outros que a afastavam.

VI - Procedendo a acção de preferência contra o alienante e vendido pelo adquirente o prédio rústico objecto de preferência, que foi loteado, e vendidos os lotes a subadquirentes que os registaram em seu nome, a ineficácia da venda feita pelo alienante leva à insubsistência das vendas aos subadquirentes, apesar do registo das suas aquisições.

Supremo Tribunal de Justiça, Secção Cível, Acórdão de 25 Outubro 2005, Processo 2717/05 Relator Afonso Moreira Correia (Ref. 8364/2005)


ARTIGO 291º

(Inoponibilidade da nulidade e da anulação)

1. A declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou a bens móveis sujeitos a registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio.

2. Os direitos de terceiro não são, todavia, reconhecidos, se a acção for proposta e registada dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio.

3. É considerado de boa fé o terceiro adquirente que no momento da aquisição desconhecia, sem culpa, o vício do negócio nulo ou anulável.


noÇÃo: o direito de preferência é um direito que recai directa e imediatamente sobre uma coisa...

Documents