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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA

Rectificação da Portaria n.º 162/2011, de 18 de Abril, que define os limites e condições para a viabilização das utilizações não agrícolas de áreas integradas na Reserva Agrícola Nacional - Declaração de Rectificação n.º 15/2011, de 23 de Maio.Texto integral: >>>

Definição dos requisitos específicos relativos a instalações, funcionamento e re-gime de classificação aplicáveis aos estabelecimentos de restauração ou bebidas, incluindo aos integrados em empreendimentos turísticos e às secções acessórias de restauração ou de bebidas instaladas em estabelecimentos comerciais com outra actividade - Portaria n.º 215/2011, de 31 de Maio.Texto integral: >>>

Execução específica de contrato-promessa em sede de insolvência - Acórdão de 12.05.2011:

“O administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento de um con-trato-promessa de compra e venda com eficácia real, se já tiver havido tradição da coisa para o promitente-comprador.

A inscrição no registo, provisório por na-tureza, da aquisição feita com base no contrato-promessa de compra e venda não permite ultrapassar a falta dos re-quisitos legalmente exigidos para a atri-buição de eficácia real.

Não se verificando os requisitos especial-mente previstos pelo artigo 106º do Có-digo da Insolvência e da Recuperação de Empresas, é aplicável o disposto no arti-go 102º à recusa de cumprimento de um contrato-promessa de compra e venda, por parte do administrador da insolvência.

Sendo legítima a recusa, tem de impro-ceder o pedido de execução específica do contrato-promessa.”Texto integral: >>>

Direito de preferência do arrendatário; declaração tácita - Acórdão de 19.05.2011:

“A pessoa a quem caiba o poder de emitir uma declaração negocial e não tendo manifestado a vontade negocial de modo directo ou imediato e tenha adoptado um comportamento donde se infira com toda a probabilidade e segu-rança a sua vontade negocial (declara-ção indirecta ou mediata) configura uma declaração tácita nos termos do art. 217.º, n.º 1, do CC.

E tratando-se de uma declaração recep-tícia a mesma há-de valer com o sentido de um declaratário normal, pessoa de razoabilidade, sagacidade, conhecimen-tos e diligências medianos e consideran-do o negócio em causa, muito usual na época, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.

(continuação na página seguinte)

EDIÇÃO MAIO | 2011 | Direito Imobiliário

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

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Tendo o senhorio pedido aos arrendatários que declarassem formalmente a renúncia à compra do andar e tendo estes outorgado na escritura de compra e venda adquirindo apenas o usu-fruto da fracção e a filha adquirido a nua pro-priedade, traduz um comportamento por parte dos arrendatários, titulares do direito de prefe-rência, que configura com uma grande proba-bilidade e segurança uma verdadeira declara-ção tácita de renúncia ao direito de preferência.

Este sentido da declaração não se pode, no entanto, dissociar do negócio imobiliário, aqui em questão, que na época (1981) era muito frequente e usual – os senhorios venderam as respectivas fracções habitacionais aos própri-os inquilinos, acontecendo também muitas vezes nesse tipo de negócio, obviamente sem oposição dos senhorios, a posição dos inquili-nos ser ocupada pelos respectivos filhos, no-meadamente quando os inquilinos apresenta-vam idades muito avançadas.

É neste contexto negocial que a omissão (falta de declaração directa) dos arrendatários rela-tivamente ao direito de preferência na alu-dida escritura de compra e venda, deve ser compreendida, equivalendo, tendo em conta o princípio do citado art. 236, n.º 1, do CC e também o estatuído no art. 218.º do mesmo Código a uma verdadeira declaração negocial de renúncia.

E havendo renúncia de direitos, nos termos su-pra descritos, não se pode falar à luz do art. 940.º, n.º 2, do CC que, com a aquisição por parte da filha dos arrendatários da nua proprie-dade, tenha havido uma doação a seu favor por parte dos arrendatários e titulares do direito de preferência.”Texto integral: >>>

Dominialidade pública de um caminho vs desafectação - Acórdão de 19.05.2011:

“Segundo um Assento do Supremo Tribunal de Justiça de 89.04.19, são dois os requisitos ca-racterizadores da dominialidade pública de um caminho: o uso directo e imediato do mesmo pelo público e a imemorabilidade do seu uso pelo público.

O referido Assento deve ser interpretado de forma restritiva, no sentido de a publicidade dos caminhos exigir ainda a sua afectação a utilidade pública, ou seja, que a sua utilização tenha por objectivo a satisfação de interesses colectivos de certo grau de relevância.

A dominialidade cessa por virtude do desapa-recimento das coisas, ou em consequência do desaparecimento da utilidade pública que as coisas prestavam ou de surgir um fim de in-teresse geral que seja mais convenientemente preenchido noutro regime.

Nesta situação estamos perante a chamada de-safectação, que pode revestir a forma expressa (a lei tira o carácter dominial a toda uma ca-te-goria de bens ou declara sem utilidade pública determinada coisa) ou tácita (sempre que uma coisa deixa de servir ao seu fim de utilidade pública e passa a estar nas condições comuns aos bens do domínio privado da Administração).

Assim, no caso de um caminho público, uma das formas de cessação da dominialidade consiste no desaparecimento ou extinção da utilidade pública que esse caminho se destina a prestar.”Texto integral: >>>

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuação)

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Demolição para reconstrução de prédio com usufruto - Acórdão de 24.05.2011:

“Só a “perda total da coisa usufruída” é causa da extinção do usufruto.

A demolição de uma construção que integra um prédio urbano sobre o qual incide um usufruto, como etapa necessária da sua reconstrução, não provoca a perda parcial do objecto do usu-fruto.

É-lhe aplicável o regime definido para as obras e melhoramentos.

O usufruto passa a abranger as novas construções; mas o aumento do rendimento líquido do prédio pertence ao proprietário, que as realizou com conhecimento e sem oposição do usufrutuário.”Texto integral: >>>

Venda de bens imóveis onerados - Acórdão de 31.05.2011:

“Não têm aplicação ao regime da venda de bens onerados, previsto nos artigos 905º a 912º do Código Civil, as normas da caduci-dade de acção estabelecidas nos artigos 916º e 917º do mesmo diploma, respeitantes ao regime da venda de coisas defeituosas.

Logo, invocando-se uma situação de venda de imóvel onerado com uma servidão de vis-tas, cuja existência foi ocultada ao compra-dor, estaremos – a comprovar-se tal situação – perante um cumprimento defeituoso da o-brigação, por violação dos deveres laterais do negócio, conducente à obrigação de repara-ção dos consequentes danos causados.

Assim sendo, o direito à indemnização ape-nas prescreve decorrido o prazo ordinário de vinte anos previsto no artigo 309º do Código Civil.”Texto integral: >>>

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I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça (continuação)

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Excepção de não cumprimento de contrato promessa de compra e venda - Acórdão de 05.05.2011:

“No contrato outorgado entre as partes exis-tiu uma coligação funcional de três contratos distintos, contrato de arrendamento; promessa unilateral e contrato promessa bilateral. Este último a vigorar com autonomia, a partir da data em que os Réus optaram pela compra da fracção.

Era lícito aos Réus recusar a celebração da es-critura de compra e venda, enquanto a Autora não reparasse os defeitos, com fundamento na exceptio non rite adimpleti contractus (art. 428º, nº. 1, do C.C.).

E como, à data em que estava marcada a outorga do contrato prometido, a Autora não eliminou os defeitos que tornavam a fracção, destinada à habitação dos RR ,sem condições de habitabilidade, é legítima a perda do inte-resse em outorgar o contrato de compra e ven-da, pelo que há lugar à resolução do contrato promessa e restituição aos Réus do sinal em dobro.”Texto integral: >>>

Prazos de caducidade da obrigação de eliminação de defeitos - Acórdão de 05.05.2011:

“I. Ao adquirente de imóvel destinado a longa duração só assiste o direito de proceder, por si ou por terceiro, à reparação dos defeitos patenteados pela coisa, e de reclamar, ante-cipadamente ou não, do construtor, o reem-bolso da despesa correspondente, no caso de incumprimento definitivo, pelo último, da sua obrigação de eliminação desses defeitos, ou em caso de comprovada urgência.

II. O direito referido em I., está sujeito aos prazos de caducidade fixados na lei para o exercício dos direitos que são conferidos ao dono da obra.

III. Tratando-se, porém, de defeitos verifica-dos nas partes comuns de prédio em regime de propriedade horizontal, o prazo de cadu-cidade conta-se, não da entrega do prédio, mas do momento em que se mostrar consti-tuída a administração do condomínio.”Texto integral: >>>

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II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa

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Contrato de alienação fiduciária em garantia - Acórdão de 10.05.2011:

“Como verdadeiro negócio indirecto, não pode afirmar-se, à partida, lícito ou ilícito, o contrato de alienação fiduciária em garantia, ou a sua simples promessa, antes havendo de sujeitar-se ao casuístico juízo de mérito que recuse a validade a um acto fiduciário que colida com a Lei, a Moral ou a Natureza (art° 280° C.Civ.) — não pode extrair-se de um meio inadequado ao tipo uma ilicitude geral do negócio; é a ilicitude concreta do fim que descaracteriza a licitude do negócio-meio.

Neste sentido, em termos genéricos, concebe-se a figura da alienação em garantia, com base no princípio da liberdade contratual — art° 405° C.Civ. — ou com apoio no facto de a lei prever expressamente a hipótese de restrições obrigacionais ao direito de propriedade — art° 1306°, n.° 1 C.Civ.

A dúvida sobre o montante que a fidúcia ga-rante resolve-se favoravelmente ao devedor, podendo paralisar os efeitos da promessa de alienação em garantia, em função de determi-nados pagamentos provados, por parte do de-vedor, e mais a mais se o montante do pedido relacionado com a devolução do sinal em dobro atinge perto de € 100.000, quantia que não se prova que se encontre em dívida, por parte do Réu, ao Autor.”Texto integral: >>>

Demarcação de prédios contíguos - Acórdão de 10.05.2011:

“O direito à demarcação de prédios contíguos não demarcados depende, não tanto da invo-cação de uma linha de demarcação, mas antes da própria inexistência de demarcação em si — tudo o mais deve ser conhecido pelo próprio tribunal, aplicando, para efeitos da fixação de uma linha de demarcação, os critérios principal e supletivo previstos no art. 1354° C. Civil.

Não pode assim o direito potestativo à própria demarcação ficar dependente da alegação e prova de uma determinada linha de demar-cação, por aplicação dos critérios da oneração com a prova, do art. 342°, n.º 1 C. Civil.

Na acção de demarcação, e na inexistência de acordo entre as partes, é imprescindível a produção de prova pericial (cf. art. 579° C. P. Civil.)”

Ónus da prova no âmbito do cumprimento defeituoso de contrato de compra e venda de imóvel -Acórdão de 10.05.2011:

“Os factos constitutivos dos direitos atribuí-dos ao comprador em caso de cumprimento defeituoso são, para além dos pressupostos gerais da responsabilidade contratual, desig-nadamente o nexo causal entre os defeitos e o dano, a existência desses defeitos e a respec-tiva denúncia (cfr. art. 342º, n.º 1 do Cód. Civil).

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

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A prova dos factos impeditivos da sua respon-sabilidade cabe ao vendedor (cfr. art. 342º, n.º 2 do Cód. Civil), a quem, por isso, incumbe demonstrar que o aparecimento do defeito se ficou a dever a culpa do lesado, nomeadamente a má utilização que este tenha feito do bem.

Também sobre o vendedor impende a de-monstração de que o defeito era posterior à data da entrega ou de que na sua origem es-teve uma causa estranha, como, por exemplo, a conduta de um terceiro.

Não é ao autor/comprador que cabe provar qual a causa dos defeitos, mas sim aos réus que incumbe a prova de que os defeitos, cuja verificação é, neste caso, inquestionável, não procedem de culpa sua.

Tal como, similarmente, lhe cabe também provar a posterioridade dos defeitos.”Texto integral: >>>

Direito a indemnização no âmbito de arrendamento; aplicação de critério de equidade - Acórdão de 12.05.2011:

“Resolvido extrajudicialmente o contrato de arrendamento pelo locador e não tendo o lo-catário provado, como lhe competia, matéria que obstasse à validade ou à eficácia dessa re-solução, impõe-se tal forma de cessação con-tratual, pelo que o arrendatário é responsável pelo pagamento de uma indemnização corres-pondente ao valor da renda, desde a resolução até ao momento da restituição, com base na denominada relação contratual de facto, nos termos do art.º 1045.º do Código Civil.

Responde também pela deterioração da coisa locada devida a utilização imprudente, salvo se provar que os danos lhe não são imputáveis nem a terceiro a quem tenha cedido a sua uti-lização.

Porém, existe causa concorrente dos danos verificados quando resultarem da deficiente conservação do prédio arrendado, da respon-sabilidade do senhorio, sempre que este não demonstre que agiu sem culpa (art. 1074.º, n.º 1 e 799.º, ambos do Código Civil).

Constando dos autos elementos de prova que permitam estabelecer mínimos e máximos dos custos de reparação dos prejuízos verificados e sendo de prever que uma liquidação futura não traria maior rigor na quantificação desses prejuízos, o tribunal deve optar pela aplicação do critério da equidade previsto no art.º 566.º, n.º 3 do Código Civil, evitando o protelamento da solução que resultaria da aplicação do n.º 2 do art.º 661.º do CPC.”Texto integral: >>>

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto (continuação)

I - IMOBILIÁRIO Jornal “O Público”

Dia 04 de Maio- Brasil perfila-se como “mercado de oportu-nidade” para investidores portugueses.Para mais informações: >>>

Dia 11 de Maio- Especialistas dizem que “onda favorável” no imobiliário brasileiro vai “durar muito tempo”;- Gaiart’s Plaza Centrum cria nova centrali-dade ligada à saúde.Para mais informações: >>>

Dia 18 de Maio- O mercado imobiliário depois da Troika;- ComprarCasa avança com iniciativas para conquistar clientes.Para mais informações: >>>

Dia 25 de Maio- Brasil é “destino privilegiado” para opera-dores “com situação sólida no seu mercado de origem”;- A União de Créditos Imobiliários (UCI) e a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) renovaram recentemente o acordo de pa-trocínio;- Promotores nacionais apresentam projectos na Bélgica e França.Para mais informações: >>>

II - Vida Imobiliária, Edição n.º 157 – Maio

- MSD vende instalações em Portugal;- Tomar aprova segundo empreendimento turístico;- C&W e CBRE comercializam plataforma logística do Poceirão;- Remax vai comercializar 3.500 imóveis pe-nhorados pela Banca;- Apemip e InCi formalizam protocolo de cooperação;

- Lisboa e Porto na mira da expansão dos re-talhistas;- Lisboa no Top10 do turismo de negócios;- Abreu Advogados recomendada pelo Legal 500.Texto integral: >>>

III – Âmbito Internacional

Dia 19 de Maio- Imóveis para fins comerciais podem ser bom investimento a longo prazo.Para mais informações: >>>

- Bancos espanhóis voltam a conceder hipote-cas no valor total dos imóveis e por 40 anos.Para mais informações: >>>

Dia 24 de Maio- Sonae Sierra vai gerir o centro comercial italiano Le Isole.Para mais informações: >>>

Dia 25 de Maio- Investimento em imobiliário estrangeiro, no-meadamente Brasileiro é muito viável.

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4Esta Analysis contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do email apdi@abreuadvogados.com.

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