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CONSTRUIRNAVARRA

: : 06Junio

Agosto2009

www.construirnavarra.com

PROTAGONISTALuis Martínez OroquietaPresidente de ACP

SECTORFeria Construye Navarra 2009

ENTREVISTAJesús Oiza SagardoyDecano del COIINA

SECTORInforme “El sector de laconstrucción en Navarra”

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pagamos todos. Esto es un punto importante dentro de la Leyde Medidas Urgentes con el que creo que no se ha acertado, oasí al menos lo pensamos dentro de ACP.

Por último, la ley contempla la creación de unanueva tipología de vivienda, la Vivienda Libre dePrecio Limitado (VLPL). Sí. Se trata de una tipología de vivienda absolutamente libre, noqueremos que quede ninguna duda, a unos precios ya determi-nados. No tiene ningún tipo de condicionante de cara a una ventaposterior. Esta tipología se rescata del funcionamiento tradicio-nal que hemos tenido en Navarra; yo estoy en el sector desde1973 y desde entonces hasta que se ha producido esta grandesgracia que ha sido el boom inmobiliario, el precio de la vivien-da libre se movía en un diferencial de precio de en torno a un30% de la VPO. Un 30% por arriba, lógicamente.

La VLPL supone un esfuerzo real muy importante del sector parabajar los precios automáticamente, para no prolongar la situa-ción que se está produciendo. Se busca que la bajada de preciossea automática e inmediata. Que quien tiene en estos momentosuna vivienda en construcción o en stock, entienda que una formade vende hoy en día es esta. Esto supone una bajada del entreel 25 y el 30% del precio actual, porque no todas las zonas dePamplona tienen el mismo precio.

Cuenta además con una financiación equivalente a la VPO y unadesgravación fiscal del 20, el 23 o el 35%, dependiendo de lacomposición de la familia. Es un esfuerzo real, y el GobiernoCentral está apoyando un apolítica completamente distinta, quebusca que el precio baje dentro de dos años, lo que suponetener al sector parado hasta que esto suceda.

¿Cuántos pisos hay ahora mismo en manos delpromotor en Navarra?En Navarra no tenemos un estocaje de vivienda importante. A

trabajaban la rehabilitación empiecen a hacerlo, porque es unnicho válido.

¿Qué repercusiones prevé que tenga sobre elarrendamiento?En cuanto al arrendamiento, va a permitir que VPO que estuvie-ra sin vender entre en el mercado de alquiler, e incluso que lasviviendas de Régimen General, precio tasado o pactado puedanpasar a régimen especial, con lo que se convertirían en vivien-das en alquiler con subvención al inquilino.

Sin embargo, hay un punto muy negativo, ya que la Ley determi-na que el aval máximo sea de 3 meses en la vivienda de régimenespecial y 6 meses en la de régimen general. Entendemos queeso es nefasto para el sector, tanto desde el puno de vista de lainiciativa privada como de la iniciativa pública, porque suponemenos garantías para el arrendador en caso de impagados.

Cualquier ejecución de desahucio está llevando de 10 a 12meses. Si el aval es de tres, estamos admitiendo que haya unapérdida real neta en los importes de arrendamiento de hasta 9meses de renta, que multiplicado por el número de viviendas,puede lleva a que muchas empresas lo pasen mal. Ya se trate deun promotor privado o de la empresa pública VINSA.

Hay que tener en cuanta además que la dificultad de conseguirun aval es la misma para 3 que para 12 meses. A la persona ala que se le concede un aval se le concede en función a unasgarantías. Por lo tanto, el aval lógico exigible es el equivalente auna anualidad, tal y como se vine haciendo desde la aprobaciónde la L.A.U. Mientras el funcionamiento de la justicia no sea másrápido, no es lógico pensar en otro plazo.

Esta medida puede hacer perder mucho dinero, tanto al sectorprivado como al sector público. Y recordemos que cuando elsector público pierde dinero se paga con los impuestos, y lo

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“El sector está haciendo unesfuerzo real para bajar losprecios”

Luis Martínez Oroquieta, satisfecho con la puesta en marcha de la Ley Foral de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda

¿Qué significa para el sector la puesta en marchade la Ley Foral de Medidas Urgentes en Materiade Vivienda? En materia de Urbanismo, la Ley contiene algunas medidas quevan a permitir que una serie de desarrollos se hagan viables, loque no quiere decir que nos den absolutamente nada, como sepuede leer en algunos medios. El algunos casos cambiamosvivienda libre por viviendas de protección oficial, pero no por unañadido administrativo, sino por un cambio de uso, por lo que losaprovechamientos son los mismos.

Cuando se lleva a cabo una reparcelación, se genera un deter-minado uso en función de la tipología. Una vivienda libre consu-

me, por ejemplo, una Unidad de Aprovechamiento (UA) y unaVPO, 0,33 UAs. Nosotros hemos pagado la urbanización en fun-ción de esas unidades de aprovechamiento. Lo que pedimos esque, con el permiso del ayuntamiento correspondiente, se puedafacilitar el cambio de uso, para hacer, por ejemplo, 3 VPO enlugar de un unifamiliar. Esto no significa que el promotor salgabeneficiado porque se ahorre un diferencial en la urbanización,sino porque hace una vivienda que puede tener un desarrollo realdentro de la demanda. No significa que donde hacía 1.000viviendas ahora va a hacer 1.200. Además, todo eso con las limi-taciones legales y funcionales que puedan existir en cada caso,lo que obliga a hacer un estudio pormenorizado, unidad a unidad.

¿Cómo afecta la nueva ley al mercado de la reha-bilitación?Entendemos que la intención del gobierno es incentivar el con-sumo, ya que las ayudas están planteadas para viviendas conuna antigüedad de mas de doce años, lo que en la práctica sig-nifica que pueden acogerse casi todas las viviendas construidasen Navarra. Recordemos que tienen más de doce años las vivien-das de Iturrama, San Juan, y cantidad de barrios de Pamplona.Ese consumo va a suponer trabajo para muchas empresas, autó-nomos y gremios. Y también va a suponer que empresas que no

Luis Martínez Oroquieta, presidente de ACP, se muestrasatisfecho, en líneas generales, con la puesta en marchade la Ley Foral de Medidas Urgentes en Materia deVivienda y espera que la nueva tipología de viviendasirva para bajar los precios y al mismo tiempo mantenerla actividad en el sector. Sin embargo, la asociación nopresenta el mismo grado de conformidad con el antepro-yecto de Ley Foral de Derecho a la Vivienda, reciente-mente remitido por el Ejecutivo a los agentes sociales.

Nueva tipología de vivienda: la Vivienda Libre de Precio Limitado (VLPL)


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¿Hasta qué punto es responsable ACP de la ley deMedidas Urgentes, y cuál espera que sea supapel en la nueva Ley de Vivienda?En la Ley de Medidas Urgentes hemos tenido, aunque limitado,nuestro campo de actuación. El sector de la construcción debe-ría haber participado en la elaboración del anteproyecto de lanueva Ley de derecho a la Vivienda, pero no hemos tenido nin-gún contacto. No hemos participado absolutamente en nada. Eslamentable. Más cuando el texto contiene muchos temas que sonmuy importantes para el sector. No puede ser que a un sector tanimportante para la economía se le deje de lado. El sector nuncava a aceptar una subida del 50 al 70%, y así lo va a manifestar.

Debería ser el 50%, lo que no quita que en momentos puntualesaumente. En la actualidad, se negocia polígono a polígono, enfunción de muchas variables. Hay polígonos que tienen un por-centaje de limitaciones importantes y gastos de urbanizacióntambién costosos, en los que si se hace un 70% de VPO es impo-sible cubrir estos gastos porque están por encima del precio deVPO. Seamos realistas. Lo lógico sería poner el 50% y cuandose pueda aumentar el porcentaje.

Sí que hay puntos en anteproyecto con los que estamos deacuerdo, pero vamos a proponer estos cambios, que se los tras-ladaremos al Ejecutivo por escrito. Se espera que la ley entre envigor a finales de año. Todavía hay tiempo para que se produz-can algunos cambios. Nos gustaría que el Gobierno fuera recep-tivo a estas sugerencias, porque cualquier comentario que hace-mos está perfectamente razonado, justificado por completo yaportando las razones por las que lo hacemos.

su número, pueda apuntarse a la promoción que le interese y enlas condiciones que quiera. Por eso no estamos de acuerdo conque a la persona se le asigne una promoción determinada al ele-gir una zona. Sobre todo porque no se favorece el contactoentre el promotor y el adquiriente. Actualmente el adquiriente esuna persona desconocida, cuando siempre hemos tenido unarelación directa, en la que el promotor expone su proyecto, loexplica, y el adquiriente elije. Perder esta relación no favorece aninguna de las dos partes y va a ser algo nefasto para el sector.

También supone diferencias importantes en elrégimen de VPOSí. Un aspecto muy importante es la duración del régimen deprotección oficial. En el texto recibido se marca que la VPO nova a tener nunca descalificación o sólo la va a tener en unoscasos muy particulares. Creo que esto erróneo, porque habi-tualmente la vivienda sirve de plan de pensiones para una fami-lia, y esto es una realidad incontestable, una especie de “col-chón” para la vejez.

Si tal y como se pretende, la VPO se puede vender, pero no des-calificar, siempre tendrá un precio de VPO. Ese precio, entende-mos, será inferior con el tiempo al precio de mercado de lavivienda libre, con lo cual se hace un flaco favor a la mayor partede la población de Navarra, ya que por los topes económicos lagran mayoría, prácticamente un 90% de los ciudadanos, entraen los baremos de VPO. Habría que reconsiderar este punto por-que tiene connotaciones sociales importantes. Nos parece másrazonable que haya una descalificación, a los 20 ó a los 30 años.También estamos radicalmente en contra de que no exista des-calificación en la vivienda en alquiler. Actualmente tiene un régi-men especial con 20 años en alquiler, y luego hay una descalifi-cación. Hay que intentar de alguna forma incentivar el alquiler.No puedes, por un lado, reducir el aval, con lo que tienes un pro-blema de impagados; y por otra parte, no permitir la descalifi-cación, con lo que tienes toda la vida un VPO.

El anteproyecto propone además ampliar el por-centaje de vivienda protegidaSe habla de que un incremento del porcentaje de VPO (actual-mente el 50%) hasta un 70%. Entendemos que lo importante esdisponer de mucho suelo, para poder hacer tanto vivienda librecomo VPO, en función de la demanda y de la situación. Ese 70%no tiene ningún sentido. Estamos completamente en contradesde ACP, porque sería nefasto para el sector y para la socie-dad, sobre todo para el adquiriente, que se verá obligado a inver-tir en una VPO para toda la vida, o no tener nada. Nos estamosmetiendo en un berenjenal que no tiene sentido por querer solu-cionar temas puntuales surgidos en una situación muy puntual. Yestamos legislando de una forma que complica notablemente elfuturo. Seamos razonables. El 50% de VPO es más que suficien-te. Lo importante es disponer de mucho suelo para que el pro-motor pueda edificar en función de la demanda vivienda libre ode protección oficial.

Ese momento de boom en el precio de la vivienda libre ya hapasado. El precio de la vivienda libre va a estar dentro del mar-gen marcado por la Vivienda Libre de Precio Limitado. Lo quehace falta es que el adquiriente pueda elegir que tipo de vivien-da quiere. Estamos en contra de ese 70%.


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La creación de un baremo único está dando mucho que hablar en el anteproyecto de Ley Foral de Derecho a la Vivienda

final de 2009 está calculado que el número de viviendas enmanos de promotor será del orden de las 4.000. Pensemos queen cualquier mercado, para que sea ágil y transparente, siempretiene que haber un cierto número de viviendas, que en Navarradebe ser del orden de las 1.500 o 2.000, por lo que esas 4.00viviendas de las que hablamos no suponen una acumulaciónexcesiva. En este momento tenemos que procurar, lo que seespera conseguir con la VLPL, liquidar el estocaje y producir nue-vas viviendas a ese precio fijado por la ley.

Una vez liquidado ese stock, ¿Cuántas viviendasal año puede absorver el mercado?Tenemos que pasar de las 8.000 viviendas que se estaban cons-truyendo cada año a 4.500 ó 5.000, el nivel de mediados de losaños 90. 5.000 viviendas al año, con un 50 ó 60% de VPO. Esees el objetivo de la asociación, y lo que le hemos propuesto alGobierno; es el objetivo con el que queremos trabajar junto alGobierno y las entidades financieras, porque si tenemos el pro-ducto pero no tenemos la financiación, no solucionamos nada.

¿Cuenta la ley con un apoyo explícito de los bancos?Hemos hablado con las entidades locales, que son las que finan-cian un 70% de las operaciones de compraventa en Navarra. Lastres entidades manifiestan su apoyo a esta tipología de vivienday les parece una buena solución para el sector, por lo que esta-mos convencidos de que la VLPL va a funcionar. El compradortiene que analizar sus necesidades reales de vivienda, y a partirde ahí, yo entiendo que este va a ser un buen momento paracomprar. La demanda especulativa no va a aparecer, pero lademanda de nueva creación de hogares siempre va a existir.

Lógicamente el banco va a ser cauteloso a la hora de prestardinero. Pero quitando el paréntesis que han supuesto las prácti-cas bancarias de los últimos años, la cautela siempre ha sido la

norma. Cuando alguien compraba una vivienda, primero tenía quetener un ahorro hecho para poder pagar la cuota inicial. Y lomismo le pasaba al promotor, que cuando empezaba una promo-ción tenía que tener el suelo comprado y una garantía financierapara conseguir el crédito necesario para llevar a cabo la promo-ción. En este boom hemos ido a todo lo contrario, a un funciona-miento completamente desmadrado, en el que se financiaba alpromotor y al adquiriente en la medida en que lo han pedido. Alfinal hemos pasado de todo a nada. Y ahora pretendemos volvera la normalidad. Sabemos que nos tienen que controlar a lo largode todo el proceso, igual que tienen que controlar al adquiriente.Pero lógicamente las entidades financieras tienen que prestar dinero.

¿Se puede hablar de inicios de recuperación o“brotes verdes”? Es prácticamente imposible saberlo. Es cierto que en situacio-nes como esta hay una gran necesidad de buenas noticias. Paranosotros, esta Ley de Medidas Urgentes es un brote verde.Sabemos que hasta el primer trimestre del año que viene va aser duro pero, al menos, está claro que la caída ya no es en ver-tical, estamos a punto de tocar fondo.

¿Qué opinión le merece a ACP el anteproyecto deLey Foral de Derecho a la Vivienda?Es un anteproyecto reciente que recibimos en ACP hace pocosdías, en el que se configura la nueva situación del mercado de lavivienda, la de VPO sobre todo, y reduce las tipologías de cuatroa dos, algo que consideramos correcto. Nos parece una reduc-ción necesaria y es un tema importante.

Hay otro asunto en este anteproyecto, la creación de un baremoúnico, que está dando mucho que hablar. Nos parece correctoque haya una lista con un orden de preferencia, pero entende-mos que ese censo tiene que valer para que el comprador, con

LUIS MARÍA MARTÍNEZ OROQUIETA

Nacido el 28 de mayo de 1950. Está cado y es padre detres hijos. Realizó Estudios Superiores de TécnicasEmpresariales en el E.S.T.E. de San Sebastián.En la actualidad es Presidente de la A.C.P. (Asociación deConstructores Promotores de Navarra), cargo para el quefue elegido en noviembre de 2008. Además, es Presidente del consejo de Administración deCOGREMASA, miembro del Comité Ejecutivo de C.E.N.(Confederación de Empresarios de Navarra) y Miembro delPleno de Cámara Navarra.


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de la Cámara Navarra; Luis Martínez Oroquieta, presidente deACP; y Enrique Altarriba Freire, de Tasaciones y Consultoría SA.

Plan Navarra 2012Respecto al nivel de ejecución del plan Navarra 2012, iniciativaque calificó como “fundamental” para el sostenimiento del sec-tor, Víctor Torres, presidente de ANECOP, consideró que ha teni-do algunas dificultades durante su puesta en marcha, y afirmóque “es urgente que los proyectos se pongan en marcha porquees la licitación oficial la que de alguna manera va a paliar la tre-menda caída de la inversión privada”. En este sentido, el res-ponsable de la patronal de Obra Pública declaró que la asocia-ción que representa está notando que los ayuntamientos y otrasinstituciones que tienen menos recursos económicos están para-lizando sus inversiones en obra pública, ante lo que invitó a lasinstituciones a seguir apostando por la inversión en infraestruc-turas.Por último, reconoció la necesidad de disminuir el tamaño delsubsector que representa para volver a un nivel razonable, ymanifestó que como asociación, asumen que esta reducción seproducirá bien por medio de la disminución de la estructura delas empresas o bien por la disminución del número de empresas.

SeguridadComo dato positivo, y por tercer año consecutivo, cabe destacaruna reducción en la siniestralidad. A lo largo del pasado año seregistraron un total de 2.331 accidentes, 520 menos que en2007, lo que supone una reducción superior al 18%.

CostesEl coste laboral en el sector creció a un ritmo más moderado queen años anteriores (2,45%); por su parte, el precio de las mate-rias primas “se cerró con un crecimiento del 4,89%, cifra muysimilar a la de de 2007. Este incremento de costes fue superioren el sector de la obra civil, con un 6,22% de crecimiento, fren-te al 4,65 de la edificación. El acero y los productos asfálticosfueron los responsables más directo de este aumento de los cos-tes, ya que sus precios alcanzaron las mayores subidas.

PrevisionesCon estos datos, las previsiones para 2009 presentan “un pano-rama de retroceso productivo para el sector de la construcción,donde todavía no se vislumbran signos de recuperación duranteeste año y el próximo”. Respecto al empleo, los autores del infor-me esperan que el sector siga perdiendo empleo en los próximosmeses, a medida que se vayan finalizando las obras en curso.Según determina el documento, la demanda residencial no serecuperará hasta que no se normalice la actividad financiera,mejoren las perspectivas del empleo y se produzca un ajuste delos precios a la capacidad económico-financiera de la demandapotencial.En la presentación del informe estuvieron presentes Víctor TorresRuiz, presidente de ANECOP; Javier Taberna Jiménez, presidente


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: : El sector creció un 0,9% enNavarra durante 2008

El Plan Navarra 2012, fundamental para el

sostenimiento del sector

Como novedad, el informe incorpora una estadística de valores de tasación de viviendas de Pamplona y Navarra en la que se puede seguir la evolución de precios durante el año

Este trabajo, que resume en cifras los principales datos y aconte-cimientos acaecidos a lo largo de 2008 ha sido elaborado por lapropia Cámara de Comercio, en colaboración con la Asociación deConstructores Promotores de Navarra (ACP), la AsociaciónNavarra de Empresas de Construcción de Obras Públicas (ANE-COP) y la Cámara de Contratistas de Navarra (CCN).Como novedad respecto a ediciones anteriores, el trabajo incor-pora una estadística de valores de tasación de viviendas dePamplona y Navarra elaborada por la empresa Tasaciones yConsultoría S.A., en la que se puede seguir la evolución de pre-cios a lo largo del año, y que pretende poner fin a la polémicasobre las cifras ofrecidas por fuentes diversas hasta la fecha.

Cambio de cicloSegún recoge la introducción del documento, 2008 ha supuestoel fin de un amplio ciclo de crecimiento económico durante elcual el sector de la construcción ha vivido una etapa de gran

dinamismo con incrementos del PIB superiores al 5% y una apor-tación decisiva a la creación de empleo en la Comunidad Foral.El cambio de tendencia ha dado paso a una etapa de retrocesosólo comparable a la acaecida en 1993, señala el informe, queha impacto en el subsector de la edificación de vivienda y se haextendido a la edificación no residencial y a la ingeniería civil.

Evolución del mercadoLa producción del sector de la construcción en Navarra creciódurante 2008 a un ritmo del 0,9% alcanzando un valor de 1.762millones de euros. De este modo, pasó de ser el sector con unmayor crecimiento a registrar la tasa de crecimiento más baja.Además, señala el informe, “la caída de la demanda de viviendasque comenzó en 2007 se intensificó fuertemente durante elpasado año, de forma que las operaciones de compra venta seredujeron en un 32, 9%, pasando de las 9.634 en 2007 a las6.463 en 2008”.

Evolución laboral El número de personas ocupadas en el sector de la construcciónen 2008 fue de 31.600, lo que supone un descenso de 5.000con respecto a 2007.

El pasado 17 de junio se presentó en la sede de laCámara de Comercio e Industria la tercera edición delinforme “El Sector de la Construcción en Navarra”.

Informe “El Sector de la Construcción en Navarra”

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