XXXVI ENCONTRO DA ASSOCIAÇÃO PORTUGUESA DE HISTÓRIA

ECONÔMICA E SOCIAL – APHES – UNIVERSIDADE DO PORTO – 2016.

Fontes seriadas para história econômica brasileira:

escrituras de compra e venda de imóveis e hipotecas

Lélio Luiz de Oliveira lelio@fearp.usp.br

Renato Leite Marcondes1 rlmarcon@usp.br

Resumo: O objetivo deste trabalho é apreender a importância das escrituras públicas de compra e venda e de hipotecas como documentos comprobatórios da propriedade e da garantia para obtenção de créditos, bem como demonstrar os conteúdos e as possibilidades de quantificação dos dados dos referidos documentos, vislumbrando resultados para a História Econômica regional, mais especificamente sobre o nordeste do Estado de São Paulo e o sudoeste de Minas Gerais, no Brasil, no início do século XX.

Em cada região, dependendo das atividades econômicas predominantes,

foram produzidos determinados documentos que refletem as ditas atividades. No

caso da região sudeste do Brasil, na virada do século XIX para o XX, em algumas

áreas em que predominava a produção rural para o abastecimento interno

ocorreu o avanço da cafeicultura interferindo na estrutura agrária, fazendo com

que fossem lavradas muitas escrituras de compra e venda de imóveis rurais. Ao

mesmo tempo, devido à necessidade constante de financiamento para a

1 Docentes do Departamento de Economia, da FEA-RP, Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade de Ribeirão Preto, da USP - Universidade de São Paulo.

cafeicultura os notários produziam escrituras de hipotecas dos imóveis que

garantiam os empréstimos que faziam mover o processo.

O resgate da história econômica, e mais especificamente da cafeicultura,

em parte da região sudeste do Brasil, pode ser realizada em boa medida através

da sistemática quantificação e análise dos dados constantes nas escrituras de

compra e venda e de hipotecas então lavradas. Esta documentação tem sido

raramente utilizada pelos pesquisadores apesar da preservação por parte dos

cartórios e da possibilidade de acesso, visto que são documentos públicos.

O objetivo deste trabalho é apreender a importância das escrituras

públicas de compra e venda e de hipotecas como documentos comprobatórios

da propriedade e da garantia para obtenção de créditos, bem como demonstrar

os conteúdos e as possibilidades de quantificação dos dados dos referidos

documentos, vislumbrando resultados para a História Econômica regional, mais

especificamente sobre o nordeste do Estado de São Paulo e o sudoeste de

Minas Gerais, no Brasil, no início do século XX.

Origem e relevância dos documentos

A produção de documentos públicos relativos à propriedade tem origem

muito remota (Almeida Júnior, 1897), contudo, os primeiros regimentos que

norteavam os tabeliães portugueses para elaboração das escrituras públicas

datam de 12 e 15 de janeiro do longínquo 1305. O primeiro diploma ditava que

as partes – outorgantes e outorgados – deveriam ser conhecidos dos tabeliães,

e se não fossem deveriam levar testemunhas que jurassem a identidade dos

tais. Os escritos do contrato, que se tornaria público, deveriam ser elaborados

em livros próprios e em seguida lidos em voz alta aos interessados, para

somente depois serem firmados. O segundo regimento, visando garantias,

normatizava que os escrivães tinham que necessariamente apor a data correta,

o local da feitura das escrituras e os nomes completos dos partícipes, “tudo isso

por extenso e não abreviadamente, sem entrelinhas nem raspaduras”. (Alves,

1978, p.229-233).

Devido à necessidade das formalidades e a importância que as escrituras

públicas ganham no contexto da ampliação dos contratos na transição para as

práticas capitalistas as Ordenações Afonsinas dispensam um título sobre o

“Officio dos Tabelliaães”:

“(...) que os ditos escrepvam todalas notas dos contrautos em livro de portacollo, e como forem escriptas, que logo as leam perante as partes, e testemunhas; e se as partes as outorguarem, logo so-assinem de seus nomes as notas; e se assinar nom souberem, assine por eles huma das ditas testemunhas, ou algu Taballiaã, e non o que a nota fezer (...). (Ribeiro apud Alves, 1978, p.234).

Mais adiante, as Ordenações Manuelinas especificam com rigor os

requisitos das escrituras públicas, que em parte obriga com detalhes a sequência

do documento, inclusive mandando que fossem anotadas a data com dia, mês e

ano, “a Cidade, Villa, ou Lugar, e casa, em que as fizerem, e assi os seus nomes

deles Tabelliaães, que as fazem”. Nestas Ordenações alterou-se o nome do livro

próprio, pois antes era “Protocollo” e passou a ser “Livro de Notas”. As

testemunhas que confirmavam a identidade das partes e veracidade dos

documentos, passaram a ser obrigatoriamente em número de duas. Da mesma

forma, se os contratantes não soubessem escrever o próprio nome podiam

solicitar a outrem, desde que conhecidos, que assinassem por elas “à rogo”, na

presença do tabelião. (Alves, 1978, p.235).

Com a implementação das Ordenações Filipinas em 1603, que sucedeu

anteriores, encontram-se nos Títulos 78 e 80 do Livro I novamente as normas

que deveriam dar credibilidade aos títulos públicos, onde há apenas alguns

acréscimos como a aceitação da chamada procuração, quando o documento for

assinado por outro que representa formalmente o interessado direto. Isso

respeitando outros títulos das mesmas Ordenações Filipinas. (Alves, 1978,

p.236).

Após a independência do Brasil, durante o período imperial, a publicação

de algumas leis e decretos2, resguardando as Ordenações Filipinas, fez

especificar cada vez mais as normas, por exemplo, sobre quem poderia fazer as

2 Decreto 737, de 25 de novembro de 1850; Decreto 2699, de 28 de novembro de 1860; Consolidação das Leis Civis de 1858; Lei 2033, de 20 de setembro de 1871; Decreto 5738, de 2 de setembro de 1874. (Garcia, 1921).

notas (escrivães e escreventes), o uso correto dos livros, e a inclusão de novos

itens a constar como as comprovações dos pagamentos dos impostos sobre as

transações. Consequentemente, no início da República com o “Direito Civil

Brasileiro recopilado ou Nova Consolidação das Leis Civis vigentes em 11 de

agosto de 1899”, o autor Carlos Augusto de Carvalho visando normatizar mais

uma vez as “escrituras públicas em geral se ocupa ele em dois artigos – o 254 e

o 255 -, e as remissões que se encontram em ambos aludem às Ordenações

Filipinas, à lei 2033 de 1871, e aos Decretos 737, de 1850, 3084, de 1898 e o de

28 de julho de 1722, anterior, pois à independência.” (Alves, 1978, p.242).

Porém, quando finalmente foi publicado o Código Civil Brasileiro, em 1º

de janeiro de 19163, neste código não consta os “requisitos das escrituras

públicas em geral”, apesar de haver especificações sobre o assento do

matrimônio e do testamento público. (Alves, 1978, p.244). Segundo Alves, em

razão da omissão dos requisitos das escrituras no Código Civil de 1916 ficaram

ainda valendo aquelas incluídas nas Ordenações Filipinas, “com um ou outro

pormenor acrescentado por leis posteriores”, pois, “não se revogaram todas as

Ordenações, Alvarás, Leis, Decretos, Resoluções, Usos e Costumes

concernentes às matérias do direito civil em geral, mas apenas as reguladas no

‘novo Código Civil’. (...). É, talvez, o traço único de sobrevivência, neste lado do

Atlântico [no Brasil], da velha codificação portuguesa. ” (1978, p.246). Noutros

termos, as escrituras públicas por serem documentos com normas tão

declaradas e tradicionais carregam um peso de validade nas transações.

A propriedade provisória ou definitiva origina-se, então, da concessão do

Estado que além do poder de conceder tem no decorrer de todo o processo o

monopólio da produção e da guarda dos termos de garantia.

O acesso à terra no Brasil

O acesso à terra no Brasil colonial foi através do sistema sesmarial,

semelhante à prática adotada em Portugal desde 1375. No reino, ao pé da letra,

3 Lei n.3071 de 1º de janeiro de 1916 (Código Civil).

a concessão passava pela “obrigatoriedade de cultivo como condição de posse

da terra e a expropriação da gleba ao proprietário que a deixasse inculta”.

(Abreu, 2014, p.269). Isso impunha o poder do Estado que podia recuperar o

território se o estabelecido não fosse cumprido. A diferença na colônia brasileira

é que desde as primeiras concessões estas foram “em caráter perpétuo,

contrariando o texto régio que estabelecia que a doação seria apenas vitalícia”,

adaptando a lei às condições precárias de povoamento das terras do Novo

Mundo (Abreu, 2014, p.271). Contudo, ao mesmo tempo que sistema sesmarial

legalizava o acesso à terra – com título público – a simples posse dos espaços

era recorrente. Aqueles que possuíam o título, desde que cumprissem o contrato,

poderiam inclusive alienar a terra por várias formas como a partilha post-mortem,

dote para as filhas, legados pios em vida ou posto em testamento, enfiteuse,

arrendamento, permutas ou mesmo a venda. Nos primórdios, devido à

abundância de terras, as vendas e compras aconteciam especialmente em áreas

estratégicas para produzir e comercializar os resultados, com acesso aos

mercados, aos portos e também à mão de obra (escrava ou livre). (Abreu, 2014,

p.281-3).

A legislação paralela às Ordenações – “as cartas régias, as disposições,

as provisões, os alvarás, os avisos e os decretos” – eram comumente

contraditórios, pois, ao mesmo tempo havia normas para toda a colônia e as

específicas para algumas capitanias ou regiões. O acesso à terra via sesmarias

foi aplicado até 1822. Daí em diante a posse predominou “até a promulgação da

Lei de Terras (Lei n. 601, de 18 de setembro de 1850), que reconheceu as

sesmarias antigas, ratificou formalmente o regime das posses, e instituiu a

compra como a única forma de obtenção de terras. Só em 1854, entretanto, é

que essa lei foi regulamentada”. (Silva apud Abreu, 2014, p.287).

O vazio legal entre a concessão de sesmarias e a Lei de Terras coincidiu

com o avanço da fronteira agrícola, notadamente no sudeste brasileiro, devido à

ampliação das atividades econômicas de abastecimento interno e do avanço da

cafeicultura. Na medida em que o dinamismo econômico adentrava havia a

necessidade de legalização do acesso à terra por várias formas, como por

abertura e tramitação de inventários post-mortem, processo de regularização

fundiária em áreas que permaneciam em comum entre os familiares por

gerações (Campos, 2000), entre outros casos. Posteriormente, em atendimento

à Lei de Terras tornou-se forçoso a feitura do registro das fronteiras das terras

na paróquia mais próxima sendo a forma de efetivar a propriedade. Além disso,

os contratos particulares de transmissão de bens, que era uma prática muito

comum e respeitada pelas partes, tiveram que ser efetivados por meio das

escrituras públicas.

Por outro lado, as hipotecas, instituto também muito antigo [aplicado no

Império Romano (Moreira Alves, 1999, p.353)], já era utilizado desde o período

colonial brasileiro, porém, sem muitas garantias para a execução do título se

necessário o que limitava o seu uso para a obtenção de financiamento.

(Marcondes, 2014, p.752).

No avançar do tempo, no período imperial, as dificuldades de crédito e

financiamento – via hipotecas – foram remediadas por certos intermediários

como os chamados comissários que tinham grande interesse na ampliação da

cafeicultura. Estes comissários, por sua vez, obtinham recursos com grandes

financistas situados nos principais portos brasileiros ou mesmo com bancos

internacionais. Porém, as garantias a serem hipotecadas podiam ser desde os

escravos, a safra futura, até a terra. Com a gradativa extinção da escravidão, a

chegada da ferrovia e a ocupação densa das fazendas, fez com que a terra se

valorizasse em termo monetários sendo, paulatinamente, utilizada nos negócios

do crédito. (Tosi, 2012). Mas, era necessário a regularização das propriedades

e no caso para serem hipotecadas carecia de um registro público que garantisse

os credores.

“Nesse sentido, a partir de meados do século XIX tomaram-se

medidas institucionais modernizadoras, que beneficiaram o mercado

de crédito brasileiro. O princípio dessas mudanças ocorreu com a

criação do registro geral de hipotecas na lei orçamentária de 1843,

porém, [...] somente com o decreto de 1846 regulamentou-se o

registro geral de hipotecas, já estabelecendo a inscrição concentrada

na comarca onde se situam os bens hipotecados e a prioridade de

acordo com a ordem [Decreto 482 de 17 de novembro de 1846].”

(Marcondes, 2014, p.753-4).

Mesmo diante da complexidade do contexto, que incluía a

disponibilização de recursos em razão do fim do tráfico negreiro e da constituição

de bancos, ainda não havia credibilidade para o aumento do crédito hipotecário

que era visto como de difícil recebimento.

“Uma resposta a estas dificuldades foi a legislação hipotecária de

1864 [Lei 1.237 de 24 de setembro de 1864] e o regulamento do ano

seguinte, que permitiram maiores garantias aos fornecedores de

empréstimos. Esta reforma ampliou a publicidade das hipotecas por

meio de um novo registro geral e da inscrição/transcrição das

transmissões e de ônus reais das propriedades suscetíveis de

hipoteca. O novo registro favoreceu o estabelecimento da publicidade

formal dos créditos em livros específicos. O objetivo da hipoteca podia

compreender os imóveis e seus respectivos acessórios e, no caso

agrícola, escravos e animais.” (Marcondes, 2014, p.755).

Segundo Melo (2004),

“A lei n. 1.237 de 1864 que criou o Registro Geral [foi] denominada

por muitos juristas como o embrião do Registro de Imóveis. A Lei

substituiu a tradição pela transcrição como modo de transferência,

continuando o contrato a gerar efeitos obrigacionais. Ressalte-se,

porém, que esse registro não era prova de propriedade, nem mesmo

como presunção relativa, sendo que o autor precisava prova-la por

outras vias como a reivindicatória. (...) Com o advento do Código Civil

d 1916, o Registro Geral foi substituído pelo Registro de Imóveis,

mantendo-se a transcrição, entretanto, com uma mudança

substancial, foi lhe dada nova roupagem, resultando em prova da

propriedade ‘juris tantum’, ou seja, admitindo prova em contrário. O

código trata da matéria nos artigos 856 e seguintes.”.

Portanto, a normatização dos títulos públicos passou a dar estabilidade à

propriedade que pode ser transmitida por gerações e hipotecada em caso de

necessidade.

O conteúdo das escrituras públicas – compra e venda e hipoteca

Quanto ao termo lavrado pelo tabelião ou o texto das escrituras de compra

e venda (venda e compra) geralmente inicia-se assim: Saibam quantos vierem

que no ano de Nosso Senhor Jesus Cristo de hum (sic) mil oitocentos e dez,

compareceram perante mim Escrivão do Primeiro Cartório de Notas desta

Comarca, os seguintes vendedores e compradores... A seguir, ocorre a

nomeação e qualificação, primeiro do vendedor e a na sequência do comprador.

Em ordem, os nomes e sobrenomes (às vezes os nomes dos ascendentes

destes, mas é mais raro), a localidade do nascimento, a idade, o local de

residência, profissão e estado civil. Se casados, os cônjuges também são

nomeados e qualificados, incluindo aqui o regime do casamento. A seguir há a

descrição do imóvel negociado com as especificações: nome da propriedade

(exemplo Fazenda Monjolinho), área (litros, braças, alqueires, hectares...); a

qualidade da terra (exemplo: de cultura de primeira ou de segunda sorte; de

campos; as benfeitorias (casas, currais, cercas, instrumentos como monjolos,

moinhos, engenhos de serra, aguadas...), e depois o valor da transação em

moeda corrente, discriminando o valor da terra e das benfeitorias

separadamente (se não for terra nua). Caso a propriedade tenha cafezais são

descriminados o número de pés e o valor lavoura e, às vezes, a idade da

plantação. Adiante, os termos acordados para a realização do pagamento, se à

vista, se em parcelas com os valores e os prazos discriminados, se com

acréscimo de juros há a indicação das alíquotas e formas de cálculo (se os juros

são capitalizados ou não) e finalmente as penalidades pelo possível não

cumprimento do contrato. Uma penalidade comum é o retorno da propriedade

ao vendedor em caso de inadimplência. Consta ainda os dados e valores sobre

quitação de impostos de transmissão. Depois, a declaração de que o imóvel não

possui algum gravame ou ônus, como uma hipoteca por exemplo. Finalmente,

são apostas as assinaturas do escrivão e dos vendedores e compradores.

(Oliveira, 2015).

Por outro lado, nas escrituras de hipotecas, lavradas em livro próprio,

constam inicialmente o número de ordem do documento e a data da realização.

Na sequência, as especificações dos credores e devedores, como os nomes, os

domicílios e as profissões. Em espaço previamente destinado há o valor ou

estimação do crédito transcrito em moeda corrente. A seguir, a data do

vencimento do compromisso e os juros especificados (por mês ou por ano). Por

fim, a denominação do imóvel hipotecado e suas características: área,

localização, confrontantes, qualidade da terra e suas benfeitorias. Neste espaço

são também anotadas as lavouras de café quando existem na propriedade. Na

página seguinte destinava-se à averbação das ocorrências em relação à

hipoteca, como a quitação parcial ou total, possíveis renegociações ou

rompimentos de contrato.

Um problema fundamental na manipulação destes documentos é a

omissão dos limites territoriais. Como observa Sheila Siqueira de Castro Faria

(1986, p.356-7), “as escrituras de venda de imóveis, do século XIX e início do

XX, apresentam informações pouco detalhadas sobre o que estava sendo

negociado”. No mesmo sentido, assinala Elizabeth Filippini (1998, p.73): “em

geral, apareciam nas escrituras a venda de uma parte de terras de sítio em

comum, duas partes de terras do sítio em comum..., ou ainda mais, meia terça

parte de terras do sítio”. Nas escrituras, após a implantação do Código Civil de

1917, deveriam ser anotadas as características dos imóveis. (Zamboni, p.137).

No entanto, pelo menos até 1920, os cartórios não cumpriam sistematicamente

a norma. Em toda a documentação, porém, não se encontrou um padrão para a

descrição das áreas dos imóveis. Na grande maioria dos documentos, o tamanho

das propriedades era descrito em alqueires, havendo as que eram medidas em

braças, léguas, metros quadrados ou hectares. Para a padronização, adota-se

geralmente o hectare como medida.4

Os municípios em estudo

As áreas correspondentes aos dois municípios ora em estudo – Franca e

Monte Santo -, no século XVIII, pertenciam ao sertão no interior da colônia

brasileira e foram ocupados de forma semelhante, na medida em adentravam os

4 "A conversão em hectares foi feita seguindo as equivalências usualmente empregadas: 1 légua = 6.600 metros; 1 braça = 2,2 metros, sendo que 1 hectares = 100 metros." (Gutiérrez Gallardo, 1998, p.35).

interessados na busca de riqueza e posteriormente na posse de terras (por

meios formais ou não), expulsando a população autóctone. Havia inicialmente

os movimentos oriundos da então Vila de São Paulo nos séculos iniciais da

colonização e depois a expansão da economia de abastecimento da Comarca

do Rio das Mortes (Sul de Minas Gerais) baseada na pecuária e na produção de

alimentos (séculos XVIII e XIX). Com a fixação das fronteiras entre as Capitanias

o município de Franca permaneceu em São Paulo e Monte Santo em Minas

Gerais, porém, territórios limítrofes. Com a chegada da Companhia Mogiana de

Estradas de Ferro, no final do século XIX, que atingiu os dois municípios devido

á bifurcação dos trilhos, ocorreu também de forma semelhante o incremento da

cafeicultura no nordeste paulista e no sudoeste mineiro. Contudo, a produção

historiográfica regional ainda trata de forma um tanto distinta os dois lados da

fronteira, como visto a seguir. Como proposta esta pesquisa também busca

verificar se havia certa homogeneização econômica dos municípios em estudo.

O território do Nordeste paulista era, no início do século XVIII, terra dos

Kayapó. (Presotto & Ravagnani, 1970, p.55). O movimento de populações rumo

a Goiás e, mais tarde, descendo do rio das Mortes, empurrou os indígenas para

o Oeste e permitiu o estabelecimento de pousos de tropeiros, atraindo

populações dispersas, oriundas de São Paulo. (Chiachiri Filho, 1982, p.86).

No sertão e caminho de Goiás surgiram pequenos e dispersos núcleos de

povoamento, compostos pela família, poucos escravos e alguns agregados, que

tinham na pousada, na agricultura de sobrevivência e na criação de alguns

animais, suas principais atividades econômicas. A parcela de mercantilização

devia-se ao fornecimento de alimentos àqueles que trafegavam pela estrada de

Goiás. Parte do lucro dos comerciantes e boiadeiros que por ali transitavam

ficava nos pousos, onde pagavam por local de dormir, alimentação, bebida e

aluguel das invernadas para o descanso dos animais. (Chiachiri Filho, 1982,

p.87).

A ocupação mais efetiva e sistemática do nordeste paulista foi de

populações mineiras que, desde os fins do século XVIII, buscavam novas

paradas devido à decadência dos centros de mineração (Furtado, 1985, p.85) e

às possibilidades de ampliação das atividades econômicas, destinadas ao

abastecimento. (Martins, 1980). Os mineiros deslocaram-se da Comarca do Rio

das Mortes (sul e sudoeste de Minas Gerais) para Capitania e depois Província

de São Paulo, vindo estabelecer-se na área entre Franca e Mogi-Mirim. (Prado

Júnior, 1987, p.198). As propriedades rurais da Freguesia e depois Termo de

Franca, tinham características parecidas com as fazendas mineiras, conhecidas

pela diversificação da produção, autossuficiência interna e vínculos com o

comércio regional. Não é de se estranhar, tendo em vista que a ocupação efetiva

das terras do Nordeste paulista foi, em grande parte, obra de mineiros. (Oliveira,

2013).

Quanto às formas de ocupação da região em estudo, durante o século

XIX, pode-se afirmar que esta ocorreu um crescimento econômico gradativo,

sendo sua economia favorecida pelo caráter mercantil, ambiente que propiciava

aos proprietários do município de Franca recursos necessários a acumulação de

riqueza. A expansão da economia de abastecimento mineira favoreceu a

ocupação das terras do nordeste paulista e criou vínculos comerciais desta

região com as Províncias de Minas Gerais e Rio de Janeiro. A dinamização da

economia paulista, principalmente a agricultura da região de Campinas,

revitalizou as relações comerciais do nordeste paulista com outras regiões da

província, inclusive com a cidade de São Paulo. A diversificação das atividades

econômicas era a característica predominante na região francana: pecuária e

seus derivados, comércio do sal, agricultura para a subsistência e para os

mercados regionais, engenhos de açúcar e aguardente, tecelagem, garimpo,

atividades artesanais e plantações de café. A pecuária foi o motor da economia

do nordeste paulista, durante o século XIX, exercendo um efeito multiplicador

gerando outras atividades correlatas. (Oliveira, 1997).

No município de Franca a chegada dos trilhos da Mogiana, em 1887, foi

responsável pelo plantio do café em larga escala. (Tosi, 1998). A cafeicultura,

porém, não promoveu a erradicação das atividades tradicionais destinadas ao

mercado interno e não gerou um domínio monocultor. O impacto da ferrovia e do

café foi no sentido de dinamizar as atividades existentes no período imperial. O

novo meio de transporte facilitava o escoamento das safras, dando maior

incentivo à produção. As mercadorias, antes carregadas por mulas ou carros de

boi, tiveram seus fretes reduzidos e com isso maior competitividade. (Holloway,

1984, p.38; Stein, 1961, 129-30).

Enfim, a cafeicultura avançou gradativamente na segunda metade do

século XIX para novas áreas no Sul de Minas e Oeste de São Paulo. As fronteiras

de avanço do café uniram-se em determinadas locais. As ferrovias beneficiaram-

se dessa expansão e contribuíram para o avanço, como é o caso da Companhia

Mogiana.

Do outro lado da fronteira mineira trata-se do espaço que se denomina

sudoeste do Estado de Minas Gerais, mais especificamente os municípios de

São Sebastião do Paraíso, Guaxupé, Muzambinho, Guaranésia e Monte Santo

de Minas, cuja ênfase será dada neste momento ao município de Monte Santo.

A região do sudoeste do atual Estado de Minas Gerais foi vasculhada

desde os tempos iniciais da colonização brasileira. Tanto que há registros de que

por volta de 1664 houve, nestas terras do sertão, uma “entrada” comandada por

Matias Cardoso de Almeida, oriundo da então Vila de São Paulo de Piratininga,

na busca de índios, pedras preciosas e ocupação de terras. (Mata-Machado,

1991).

No século XVIII, o território em questão passou a pertencer à Capitania

de Minas Gerais, mais especificamente à Comarca do Rio das Mortes, esta

instituída em 1714, tendo como sede São João Del Rey. A Comarca

compreendia um vasto território que se estendia pelo centro sul e oeste da

Capitania de Minas Gerais5, abarcando os termos de São José Del Rei,

Baependi, Barbacena, Queluz, Nossa Senhora de Oliveira, São José do Rio das

Mortes, Tamanduá e Campanha da Princesa. (Brugger, 2007; Graça Filho,

2002). (Mapas 1 e 2).

A primeira localidade de alguma expressão no sudoeste mineiro foi São

Carlos do Jacuí. A ocupação inicial foi na busca de ouro, porém, a manutenção

do povoado deveu-se a agropecuária, atividade que se ampliou em toda a área

ao redor espalhando novos povoados. Desde 1745, Jacuí permaneceu como

Distrito de Campanha da Princesa. (Andrade; Cardoso, 2000; Andrade; 2008).

Destacou-se em 1814, tornando-se Vila, status que perdurou até 15 de outubro

5 A Capitania de Minas Gerais foi criada em 12 de setembro de 1720, a partir da cisão da Capitania de São Paulo. Cf. Boschi (1998).

de 1869 quando foi transformada em cidade. “Mas, com os desmembramentos

sucessivos do seu território, perdeu grande parte de sua renda, entrando em

franca decadência, e 1870 ficou reduzida a simples freguesia de São Sebastião

do Paraíso”, retornando à categoria de município somente em 1881. De Jacuí

foram desmembrados vários outros municípios, inclusive aquele objeto deste

estudo: Monte Santo (depois denominado Monte Santo de Minas).

Os desmembramentos da área pertencente ao antigo Distrito e depois Vila

de São Carlos de Jacuí ocorreram dentro do contexto de ampliação das

atividades econômicas baseadas principalmente na pecuária e na produção de

alimentos, implementadas na então Comarca do Rio das Mortes, visando o

abastecimento o abastecimento interno do centro-sul da Colônia e depois

Império Brasileiro. (Lenharo, 1979; Martins, 1983; Slenes, 1985).

Em 1890, as condições pareciam ser bastante favoráveis ao crescimento

da cafeicultura no sudoeste mineiro, notadamente nos municípios de Monte

Santo, Guaranésia, Muzambinho, Guaxupé e São Sebastião do Paraíso. Terras

férteis em grande quantidade com valores inferiores ao lado paulista, mão de

obra disponível, preços convidativos, além a criação do ramal da Companhia

Mogiana que saía de Casa Branca no Estado de São Paulo e passava a servir a

região, inclusive estabelecendo o entroncamento com a Companhia Sul Mineira

em 1904. (Oliveira; Grinbert, 2007).

O novo contexto dinamizou as relações econômicas entre produtores

locais, trabalhadores, imigrantes e comerciantes, e pode ser assim parcialmente

sintetizado:

... em alguns casos eram apenas famílias de agricultores em busca de novas terras. Em outros, eram famílias de proprietários de casas comissárias ou casas bancárias. Como as terras eram baratas alguns imigrantes italianos que trabalharam originalmente como colonos, depois de guardarem algum capital e recorrerem ainda a parentes, conseguiram se tornar proprietários. Outros fazendeiros começaram como tropeiros ou carroceiros, transportando sacas de café em lombo de burros. Posteriormente, investiram em terras, transformaram-se em produtores, mas alguns não deixaram de comercializar, justamente para financiar a própria atividade agrícola. Da mesma forma, funcionários de casa comissárias encarregados de

comprar o café diretamente dos fazendeiros, poupavam e investiam em terras e se tornavam produtores. (Filleto; Alencar, 2001, p.112).

Diante do exposto, na transição do século XIX para o XIX, o avanço da

cafeicultura também foi notável na região do sudoeste mineiro. Conforme os

dados do Censo Agrícola de 1920, em cinco municípios havia um total de 1.487

estabelecimentos em que se cultivava o café. Isso resultou em uma produção de

25.728 toneladas. Somente Monte Santo, com 387 estabelecimentos, que

produziu 8.865 toneladas de café.

Enfim, percebe-se, portanto, na historiografia a preocupação em

demonstrar os passos da ocupação efetiva e o consequente crescimento das

atividades econômicas do sudoeste mineiro, bem como seus vínculos com

outras regiões. No entanto, cabe novas pesquisas que levam em consideração

a relevância do crédito hipotecário e seus impactos sobre a cafeicultura, visando

elucidar formas de investimentos que vão além de fatores conhecidos como o

contexto favorável e da disponibilidade de terras e braços que induziram ao

crescimento econômico regional.

A escrituras e seus dados

A quantificação e seriação dos dados das escrituras de compra e venda,

pode resultar, entre outras coisas, na quantidade de transações imobiliárias, bem

como as áreas negociadas e a resultante concentração ou desconcentração da

propriedade fundiária em determinado período. Assim, há a possibilidade de

perceber as áreas destinadas à cafeicultura e o consequente crescimento,

estagnação ou decréscimo das lavouras; a valorização monetária ou não das

áreas negociadas e a influência do café neste aspecto; a convivência da rubiácea

com outras atividades como a pecuária e produção de alimentos; o

aparelhamento das propriedades no decorrer do tempo visando as novas

necessidades. Paralelamente, nas hipotecas é possível conhecer a importância

do crédito - rural e urbano - para as transformações promovidas no contexto da

cafeicultura, seja por meio do financiamento particular ou bancário, tendo como

garantias a própria terra, as lavouras ou as safras vindouras. Neste aspecto é

possível conhecer o domicílio dos credores e devedores, bem como a

concentração ou pulverização das concessões de crédito. Não só a produção do

café, mas as práticas e os incentivos advindos do crédito, fazem compreender

entre outras coisas a expansão do mercado imobiliário. Em suma, a

quantificação devida dos dados obtidos nas escrituras de compra e venda e de

hipotecas personalizam o processo histórico ambientado em determinada

região, possibilitando a comparação e o confronto com complexo cafeeiro

vigente na transição entre os séculos XIX e XX.

Neste estudo para conhecer a quantidade e os valores, bem como as

áreas transacionadas foram pesquisadas todas as escrituras de compra e venda

do 1º e 2º Ofícios de Notas do município de Franca, sob a guarda do Arquivo

Histórico Municipal de Franca “Hipólito Antônio Pinheiro”, referentes ao período

de 1890 a 1920. Foram levantadas ao todo 4.210 escrituras, sendo 2.020

relativas à área urbana e 2.190 vinculadas ao setor rural.

Após quantificados os dados, conforme a Tabela 1 e Gráfico 1, é possível

verificar o fluxo de transações e os valores envolvidos. Sabendo-se que a

predominância do número de transações foi do setor rural. A partir de 1913 o

número de escrituras urbanas passou a ser superior, o que denota o crescimento

da cidade, acompanhado do aumento da populacional também decorrente da

imigração. Porém, durante todo o período analisado os valores investidos foram

constantemente superiores no setor rural, que ditava os rumos da economia.

Ambos os setores – rural e urbano – tiveram a mesma tendência (linear)

de crescimento dos negócios. A partir de 1902 houve um incremento nos

negócios com algumas variações como o impacto negativo para o setor rural

durante a Primeira Guerra Mundial.

Conhecido o ritmo das transações imobiliárias, decorre uma segunda

questão, ou seja, o que teria influenciado as compras e vendas dos imóveis,

notadamente rurais? Visando uma possível resposta foi necessário o confronto

dos dados das escrituras de compra e venda com outras séries relacionadas à

cafeicultura: as quantidades de café produzidas anualmente e embarcadas na

Companhia Mogiana nas estações dos municípios destinadas à exportação e os

valores pagos pelo produto.

É evidente que as aquisições de imóveis rurais no interior do

Estado de São Paulo, durante a Primeira República, podem ter sido influenciadas

por diversos fatores, entre eles o acesso ao crédito (Tosi, Faleiros, Teodoro,

2005, p.291-327) e o crescimento populacional somado à entrada de imigrantes

(Oliveira, 2016). Contudo, é notório a quantidade das transações imobiliárias

ocorridas no setor rural, no município de Franca, entre 1890 e 1920, foi

diretamente influenciada pelo avanço da cafeicultura como decorrência direta

dos aumentos e recuos dos preços do café nos mercados internacionais. Os

recursos novos obtidos pela dinamização da economia, em parte, eram

reinvestidos na aquisição de novas terras, notadamente, nos períodos em que

havia incentivos relacionados aos preços crescentes da rubiácea. Isso, portanto,

tinha um peso muito maior do que os preços médios do hectare de terra ofertado,

ou seja, as oscilações para baixo do valor do hectare não sobrepunham o valor

momentâneo do café na decisão de adquirir o imóvel.

Ao transformar os dados em índices, tendo como base o ano de 1890 =

100, e confrontar o número total de escrituras rurais, o valor total das mesmas e

o valor médio do hectare transacionado percebe-se discrepâncias contínuas.

(Gráfico 3). Da mesma forma, ao confrontar o número de escrituras e a

quantidade de café embarcado na Companhia Mogiana que indica o volume

vendido e as safras melhores ou piores, não há qualquer ligação, pelo menos a

partir de 1895. (Gráfico 4). Por outro lado, se o confronto for realizado entre o

número de escrituras e o preço anual do café há um acompanhamento muito

entre os dois índices, com exceção entre 1902 e 1907. Nos demais anos a

tendência é a mesma. Assim sendo, o valor do café teria sido o principal fator

motivador das transformações rurais, seguido de longe pelo volume das safras.

(Gráfico 5).

A partir daí é possível conhecer outros aspectos como o perfil da estrutura

agrária e o impacto das transações imobiliárias no setor, diante do crescimento

da cafeicultura. Para tanto, foram selecionadas, dentre as 2.190 escrituras, 495

(22,0%) que constam a descrição da área dos imóveis, que somada corresponde

a uma área equivalente a 46.952,5 hectares ou 19.402 alqueires.6 A análise

6 A título de comparação, em 1920 foram recenseados 583 imóveis relativos ao município de Franca, com uma área total de 150.214,0 hectares. Cf. MINISTÉRIO DA AGRICULTURA,

resulta em que em todo o período – 1890-1920 - a grande maioria dos imóveis

rurais transacionados - 71% - tinha área inferior a 41 hectares. Pouco mais de

1/10 (13%) média entre 41 e 100 hectares, 6% media entre 101 e 200 hectares,

3% tinham área mínima de 200 hectares e máxima de 400, 5% estendiam entre

401 a 1000 hectares e, finalmente, 2% tinham superfície acima de 1001 hectares,

tendo como limite máximo os 2000 hectares. (Gráfico 2). Diante dos dados,

verificados por décadas – 1890/1900, 1901/1910 e 1911/1920 – em termos

médios, a distribuição fundiária não sofreu grandes alterações. (Tabela 2).

O investimento promovido na cafeicultura não aniquilou a pequena

exploração rural. A grande lavoura cafeeira favoreceu a constituição de novas

unidades produtivas, sem alterar a miríade de pequenas propriedades. Noutros

termos, a estrutura agrária construída no decorrer do século XIX por uma

sobreposição de formas de acesso à terra – concessão de sesmarias,

apossamento contínuo, partilhas por inventários post-mortem, contratos

particulares – refletiu em certa permanência ou pouca modificação do perfil

agrário entre os anos de 1890 e 1920, diante do impacto da cafeicultura e das

constantes compras e vendas das propriedades.

Dentro do mesmo contexto histórico e econômico é possível comparar

dados referentes aos municípios de Franca-SP e Monte Santo-MG, tendo o

panorama a seguir. Conforme o Censo Agrícola de 1920, o município de Franca

tinha quase o dobro da área correspondente a Monte Santo, sendo a propriedade

mais concentrada no primeiro caso. A produção do café distribuída em mais

unidades produtivas era superior no município mineiro, ou seja, com menos área

e mais propriedades produzia-se 37,0% à mais que Franca. Em contrapartida a

produção de alimentos e cana-de-açúcar era visivelmente superior na área

paulista. O mesmo pode ser dito para a pecuária (bovinos e suínos).

Ao confrontar as escrituras de compra e venda de Franca e as Hipotecas

de Monte Santo, pode-se observar que anto em quantidade quanto em valores

monetários, nos setores rurais e urbanos, a tendência encontrada foi a de

crescimento de todos os negócios. (Gráficos 6 a 11).

INDÚSTRIA E COMMERCIO. 1923.

Quanto às quantidades das escrituras há maior proximidade entre os

dados relativos ao setor rural, e discrepâncias visíveis quando aos números no

ambiente urbano. Assim, é possível verificar as diferenças nos ritmos dos

negócios urbanos entre Franca e Monte Santo; e, uma cadência mais regular no

meio rural se comparados os municípios.

Com referência aos valores declarados nas escrituras de compra e venda

e nas hipotecas, há que se considerar que apesar das hipotecas serem em

números consideravelmente menores que as compras e vendas, os valores

declarados são próximos, notadamente no setor rural. Sabendo-se que as

variações mais intensas nos valores das hipotecas decorrem da volatilidade do

crédito frente aos outros negócios.

Considerações finais

A tradição, o caráter oficial e o formato das escrituras públicas fornecem

do decorrer do tempo a credibilidade para os negócios com a propriedade imóvel,

seja nas aquisições ou nas hipotecas que facilitaram a dinamização econômica,

neste caso em um contexto de ampliação da cafeicultura em uma região

brasileira. Por outro lado, a preservação dos documentos e o acesso disponível

induz o pesquisador a elaborar e relevar o diagnóstico da partilha das terras e o

fluxo de aquisições e vendas, bem como conhecer a disponibilização dos bens

para obtenção de créditos no mercado, visando dinamizar as atividades

econômicas em territórios específicos. Tudo isso a partir do levantamento dos

dados, quantificação e seriação possível e da demonstração dos resultados que

personalizam o processo histórico e revela os seus ritmos.

Fontes

ARQUIVO HISTÓRICO MUNICIPAL DE FRANCA CAPITÃO HYPÓLITO

ANTÔNIO PINHEIRO - 2.190 escrituras de compra e venda – 1º e 2º Ofício

Cível.

Cartório de Registro de Imóveis de Monte Santo de Minas – 256 Escrituras de Hipotecas.

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Tabela 1

Quantidade geral de transações (escrituras de compra e venda) - 1890 – 1920

Rural Urbano Totais

Ano Nº trans. % Valor % Nº trans. % Valor % Total % Valor total %

1890 64 2,92 148:664$700 1,44 35 1,73 49.700,000 1,13 99 2,35 198.364,700 1,35

1891 75 3,42 252:786$000 2,45 43 2,13 101.540,000 2,32 118 2,80 354.326,000 2,41

1892 59 2,69 376:820$000 3,65 51 2,52 138.670,000 3,16 110 2,61 515.490,000 3,50

1893 87 3,97 214:732$600 2,08 42 2,08 116.980,000 2,67 129 3,06 331.712,600 2,25

1894 71 3,24 287.999,830 2,79 47 2,32 139.350,000 3,18 118 2,80 427.349,830 2,90

1895 76 3,47 986.300,000 9,57 43 2,13 120.500,000 2,75 119 2,82 1.106.800,000 7,53

1896 63 2,87 356.800,000 3,46 37 1,83 102.520,000 2,34 100 2,37 459.320,000 3,13

1897 74 3,38 377.535,000 3,66 41 2,03 144.170,000 3,29 115 2,73 521.705,000 3,55

1898 60 2,74 402.891,360 3,90 40 1,98 68.901,000 1,57 100 2,37 471.792,360 3,21

1899 38 1,73 79.895,000 0,77 31 1,53 75.150,000 1,71 69 1,64 155.045,000 1,05

1900 49 2,23 107.420,000 1,04 27 1,33 47.355,000 1,08 76 1,80 154.755,000 1,05

1901 48 2,19 138.029,000 1,34 36 1,78 61.600,000 1,40 84 1,99 199.629,000 1,36

1902 42 1,92 221.080,000 2,14 29 1,43 68.204,000 1,55 71 1,68 289.284,000 1,96

1903 54 2,46 114.004,330 1,10 61 3,02 86.950,000 1,98 115 2,73 200.954,330 1,36

1904 71 3,24 248.891,000 2,41 62 3,07 67.270,000 1,53 133 3,15 316.161,000 2,15

1905 89 4,06 288.958,000 2,80 62 3,07 76.566,000 1,74 151 3,59 365.524,000 2,48

1906 104 4,75 326.755,000 3,17 79 3,91 121.465,000 2,77 183 4,35 448.220,000 3,05

1907 123 5,61 204.534,667 1,98 89 4,40 142.271,600 3,24 212 5,03 346.806,267 2,36

1908 71 3,24 204.893,000 1,98 53 2,62 73.466,000 1,67 124 2,94 278.359,000 1,89

1909 74 3,38 193.861,113 1,88 58 2,87 113.457,000 2,59 132 3,13 307.318,113 2,09

1910 65 2,97 326.690,000 3,16 39 1,93 68.801,000 1,57 104 2,47 395.491,000 2,69

1911 78 3,56 203.625,934 1,97 67 3,31 155.090,000 3,54 145 3,44 358.715,934 2,44

1912 86 3,92 632.480,000 6,13 84 4,16 119.400,000 2,72 170 4,03 751.880,000 5,11

1913 70 3,19 115.524,000 1,12 79 3,91 177.549,000 4,05 149 3,54 293.073,000 1,99

1914 54 2,46 96.330,000 0,93 87 4,30 128.798,000 2,94 141 3,35 225.128,000 1,53

1915 64 2,96 314.286,800 3,04 84 4,16 197.852,000 4,51 148 3,51 512.138,800 3,48

1916 56 2,56 518.307,000 5,02 130 6,43 283.874,000 6,48 186 4,42 802.181,000 5,46

1917 74 3,79 458.830,801 4,45 122 6,04 217.764,000 4,97 196 4,65 676.594,801 4,60

1918 58 2,65 284.793,000 2,76 96 4,75 263.609,000 6,01 154 3,65 548.402,000 3,73

1919 113 5,60 1.062.153,000 10,30 129 6,38 441.330,000 10,07 242 5,75 1.503.483,000 10,23

1920 80 3,65 761.758,900 7,39 137 6,78 409.780,000 9,35 217 5,15 1.171.538,900 7,97 Totais 2.190 100,00 10.307.630,035 100,000 2.020 100,000 4.379.932,600 100,000 4.210 100,00 14.687.562,635 100,000

Fonte: AHMF – ESC.

0

50

100

150

200

250

300

Gráfico 1 - Quantidade de transações - Escrituras de compra e venda - 1890-1920

Rural Urbano

Total Linear (Rural)

Tabela 2 - Dados das escrituras e inventários – referente números, áreas e valores das propriedades rurais - Franca - 1890-1920 1890-1900 (Hectares)

nº proprie//

% Área total % área média

Área mediana

área moda desvio padrão

valor total % valor médio

valor mediano

valor moda

desvio padrão

Menos de 41 57 75,00 685,8 21,00 12,0 8,4 2,4 11,1 65:900$000 11,40 1:156$140 700$000 1:000$000 1:364$611

41 a 100 14 18,42 762,3 23,31 58,6 53,2 48,4 15,3 86:693$000 15,00 6:667$153 2:500$000 1:000$000 8:386$192

101 a 200 2 2,63 266,2 8,14 133,1 190:000$000 32,88 95:000$000

201 a 400 1 1,31 554,1 16,94 277,0 155:200$000 26,87 150:000$000

401 a 1000 2 2,64 1.001,8 30,61 500,9 80:000$000 13,85 40:000$000

Total 76 100,00 3.270,3 100,00 43,0 13,3 2,4 91,2 577:793$000 100,00 7:602$276 950$000 1:000$000 24:989$843

1901-1910 (hectares)

nº proprie//

% Área total % área média

Área mediana

área moda desvio padrão

valor total % valor médio

valor mediano

valor moda

desvio padrão

Menos de 41 96 77,42 1.188,7 15,77 12,3 9,6 2,4 10,1 92:942$000 18,85 968$145 500$000 200$000 1:287$062

41 a 100 16 12,90 1.043,0 13,83 65,1 60,5 48,4 19,6 35:840$000 7,26 2.240$000 1:850$000 2:000$000 2:215$403

101 a 200 7 5,65 1.002,5 13,30 143,2 145,2 169,4 26,9 66:765$000 13,54 9:537$857 5:725$000 4:000$000 9:125$807

201 a 400

401 a 1000 3 2,42 2.129,6 28,24 709,8 677,6 243,6 192:000$000 39,00 64:000$000 80:000$000 46:130$250

1001 a 2000 2 1,16 2.175,5 28,86 1.087,7 105:255$000 21,35 52:627$500

Total 124 100,00 7.539,4 100,00 60,8 13,3 2,4 1.754,8 492:802$000 100,00 3:974$209 775$000 200$000 13:304$200

1911-1920 (hectares)

nº proprie//

% Área total % área média

Área mediana

área moda desvio padrão

valor total % valor médio

valor mediano

valor moda

desvio padrão

Menos de 41 202 68,47 2.887,3 8,00 14,2 12,1 2,4 10,6 267:305$934 14,95 1:323$296 640$000 100$000 2:178$253

41 a 100 35 11,86 2.310,8 6,39 66,0 65,3 72,6 16,0 143:200$000 8,01 4:091$428 3:510$000 5:000$000 2:684$275

101 a 200 19 6,45 2.792,6 7,72 146,9 133,1 193,6 34,5 169:002$000 9,45 8:894$842 4:500$000 12:000$000 9:304$976

201 a 400 13 4,40 3.683,2 10,19 283,3 278,3 242,0 60,9 332:065$000 18,58 25:543$461 16:000$000 20:000$000 31:741$825

401 a 1000 20 6,79 12.845,3 35,54 642,2 605,0 726,0 123,9 661:250$000 37,02 33:062$540 26:500$000 23:100$000 21:168$761

1001 a 2000 6 2,03 11.623,2 32,16 1.937,2 1575,4 888,5 213:350$000 11,93 35:558$333 31:500$000 32:902$133

Total 295 100,00 36.142,7 100,00 122,5 20,5 2,4 331,5 1.786:173$934 100,00 6:054$826 1:200$000 100$000 14:090$042

1890-1920 (Hectares)

nº proprie//

% Área total % área média

Área mediana

área moda desvio padrão

valor total % valor médio

valor mediano

valor moda

desvio padrão

Menos de 41 355 71,71 4.761,8 10,14 13,4 9,6 2,4 10,6 426:147$934 14,92 1:200$416 600$000 1:000$000 1:859$237

41 a 100 64 12,93 4.116,1 8,77 64,3 60,5 48,4 16,8 265:713$000 9,30 4:151$765 2:700$000 2:000$000 4:607$370

101 a 200 28 5,65 4.061,4 8,65 145,0 134,3 169,4 31,3 425:767$000 14,90 15:205$964 6:362$500 4:000$000 27:096$543

201 a 400 15 3,03 4.237,4 9,02 282,4 278,3 242,0 62,9 487:265$000 17,06 32:484$333 16:000$000 20:000$000 44:135$483

401 a 1000 25 5,05 15.976,8 34,03 639,0 605,0 484,0 139,1 933:250$800 32,67 37:330$032 30:000$000 12:000$000 26:679$094

1001 a 2000 8 1,62 13.798,7 29,39 1.452,6 1454,4 383,9 318:255$000 11,15 45:465$000 45:255$000 26:386$712

Total 495 100,00 46.952,4 100,00 94,8 19,3 2,4 274,8 2.856:748$735 100,00 5:771$209 1:000$000 1:000$000 16:075$149

Fonte: AHMF – Escrituras de compra e venda e inventários post-mortem (1890-1920).

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

80,00

menos de 41 hect. 41 a 100 hect. 101 a 200 hect. 201 a 400 hect. 401 a 1000 hect. 1001 a 2000 hect.

75,00

18,42

2,631,31

2,64

77,42

12,9

5,65

2,42 1,61

68,47

11,86

6,45 4,46,79

2,03

Gráfico 2 - Porcentagens de propriedades conforme o tamanho - 1890-1920

1890-1900 1901-1910 1911-1920

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

18

90

18

91

18

92

18

93

18

94

18

95

18

96

18

97

18

98

18

99

19

00

19

01

19

02

19

03

19

04

19

05

19

06

19

07

19

08

19

09

19

10

19

11

19

12

19

13

19

14

19

15

19

16

19

17

19

18

19

19

19

20

Gráfico 3 - Dados comparativos entre: Nº escrituras, Vr. Total das escrituras e Vr. Médio do hectare - Município de Franca (1890-

1920) -Ano base 1890 = 100

Nº Escrituras Vr. Total Escrituras Vr. Médio Hect.

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

18

90

18

91

18

92

18

93

18

94

18

95

18

96

18

97

18

98

18

99

19

00

19

01

19

02

19

03

19

04

19

05

19

06

19

07

19

08

19

09

19

10

19

11

19

12

19

13

19

14

19

15

19

16

19

17

19

18

19

19

19

20

Gráfico 4 - Dados comparativos - Quantidade de café embarcado na Cia. Mogiana - Franca-SP e Valor médio do hectare - 1890-1920 -

Ano Base 1890 = 100

Qde. Café embarcado Vr. Médio Hect.

0,00

500,00

1000,00

1500,00

2000,00

2500,00

3000,00

3500,00

4000,00

4500,00

18

90

18

91

18

92

18

93

18

94

18

95

18

96

18

97

18

98

18

99

19

00

19

01

19

02

19

03

19

04

19

05

19

06

19

07

19

08

19

09

19

10

19

11

19

12

19

13

19

14

19

15

19

16

19

17

Gráfico 5 - Dados comparativos - Nº escrituras e Quantidade de café embarcado na Estação Mogiana - Franca (1890-1920) - Ano Base

1890 = 100

Nº Escrituras Qde. Café embarcado

1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914

Escrituras 71 115 133 151 183 212 124 132 104 145 170 149 141

Hipotecas 8 15 16 18 8 15 30 26 15 15 15 36 39

71

115

133

151

183

212

124132

104

145

170

149141

815 16 18

815

30 2615 15 15

36 39

0

50

100

150

200

250

Gráfico 6 -Nº Escrituras de compra e venda e HipotecasFranca / Monte Santo - 1902 - 1914 (rural e urbano)

Escrituras Hipotecas Linear (Escrituras) Linear (Hipotecas)

1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914

Escrituras 42 54 71 89 104 123 71 74 65 78 86 70 54

Hipotecas 5 14 10 11 5 9 16 19 9 9 7 12 22

4254

71

89

104

123

71 7465

7886

70

54

514 10 11

5 916 19

9 9 712

22

0

20

40

60

80

100

120

140

Gráfico 7 - Nº de Escrituras de compra e venda e HipotecasFranca / Monte Santo - 1902 - 1914 (rural)

Escrituras Hipotecas Linear (Escrituras) Linear (Hipotecas)

1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914

Escrituras 29 61 62 62 79 89 53 58 39 67 84 79 87

Hipotecas 3 1 6 7 3 6 12 7 6 6 4 24 17

29

61 62 62

79

89

5358

39

67

8479

87

3 16 7

3 612

7 6 6 4

2417

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Gráfico 8 - Nº de Escrituras de compra e venda e HipotecasFranca / Monte Santo - 1902 - 1914 (Urbano)

Escrituras Hipotecas Linear (Escrituras) Linear (Hipotecas)

0,000

100.000,000

200.000,000

300.000,000

400.000,000

500.000,000

600.000,000

700.000,000

800.000,000

900.000,000

1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914

Gráfico 9 - Valores (Mil Réis) - Escrituras Compra e Venda e Hipotecas

Franca / Monte Santo - 1902-1914 (Rural e Urbano)

Escrituras Hipotecas Linear (Escrituras) Linear (Hipotecas)

0,000

100.000,000

200.000,000

300.000,000

400.000,000

500.000,000

600.000,000

700.000,000

800.000,000

900.000,000

1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914

Gráfico 10 - Valores (Mil Réis) - Escrituras Compra e Venda e Hipotecas

Franca / Monte Santo - 1902-1914 (Rural)

Escrituras Hipotecas Linear (Escrituras) Linear (Hipotecas)

-50.000,000

0,000

50.000,000

100.000,000

150.000,000

200.000,000

250.000,000

1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914

Gráfico 11 - Valores (Mil Réis) - Escrituras Compra e Venda e Hipotecas - Franca / Monte Santo - 1902-1914 (Urbano)

Escrituras Hipotecas Linear (Escrituras) Linear (Hipotecas)