Market Bulletin1o Trimestre de 2009 - São Paulo / Rio de Janeiro / ABCD e Alphaville

SÃO PAULOApesar do agravamento da crise

internacional em 2008, São Paulo tem um início de ano animador

para o mercado imobiliário corporativo.

RIO DE JANEIROCom a completa ocupação do

Ventura Corporate Plaza a taxa de vacância Classe A volta a níveis

críticos.

ABCD e ALPhAvILLEComplexo Green Valley passa a ser incógnita a partir deste

trimestre.

SUCCESS STORIES

Depois de dois anos, a Hargos contrata novamente a Ocupantes para conduzir a expansão de seu

escritório na Paulista.

www.ocupantes.com.brRua Fernandes Moreira, 1.166, 4º andar

04716-003, São Paulo - SPTel. (11) 5182.3455

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DESTAQUES

SÃO PAULO

RIO DE JANEIRO

BELO HORIZONTE

GOIÂNIA

FLORIANÓPOLIS

PORTO ALEGRE

CURITIBA

SALVADOR

RECIFE

ARACAJU

JOÃO PESSOA

MACEIÓ

FORTALEZA

NATAL

algumas regras, de exigir ao locador um novo contra-to de locação de 5 anos, por um aluguel de mercado. Mas este direito tem de ser exercido mais de 6 meses antes do fim da locação, caso contrário é perdido. O resultado de perder a oportunidade pode sair caro, pois daí o locador não é obrigado a renegociar, muito me-nos por um aluguel de mercado. Direito de revisão de aluguel: natural-mente qualquer das partes de um contrato de locação pode, a qualquer hora, pegar o telefone e tentar “cho-rar” o aluguel. Mas há uma previsão na lei que per-mite renegociar o aluguel no final do terceiro ano de locação, a chamada “revisional”. Se o aluguel está alto em relação a valores de mercado, o inquilino comer-cial / industrial / varejista pode e deve renegociar. Datas Críticas: Dependendo do contrato de locação, podem existir em torno de 15 datas crí-ticas, incluindo as duas acima mencionadas. Admi-nistrar isso para uma ou duas locações é fácil, mas para uma carteira espalhada pelo Brasil se torna algo muito mais complexo. Outras datas críticas incluem, por exemplo, renovação do seguro contra incêndio e renovação da fiança. Regularização imobiliária: Existem ques-tões que não estão ligadas a datas, especialmente se o imóvel é próprio, mas podem gerar muitos custos. É o caso da Regularização Imobiliária, um tópico muito complexo, principalmente se o imóvel não foi feito de maneira correta da primeira vez. Significa ter plantas aprovadas na prefeitura local em acordo com as leis de zoneamento local, ter matrícula imobiliária em dia, IPTU cobrado sobre a área correta, acesso para defi-cientes, entre uma infinidade de outros assuntos. O Brasil está alguns anos atrás deste de-senvolvimento da área imobiliária. Poucas grandes empresas com presença em todo o território nacional terceirizam os serviços imobiliários, mas aos poucos essa situação está mudando. Recentemente a Ocupantes, talvez por ser a única empresa do setor presente em 14 capi-tais brasileiras, ganhou contratos com três grandes empresas que optaram em terceirizar as operações de busca e negociação imobiliária. Uma é do setor de varejo, outra do setor financeiro e outra do setor de serviços. Será isto um sinal de que a terceirização imobiliária chegou ao Brasil? Esperamos que sim.

Thomas Govier Diretor de Serviços Corporativos da Ocupantes, formado em Administração Imobiliária pela Universidade de Reading, Inglaterra, e membro da RICS - Royal Institution of Chartered

Surveyors. Possui 20 anos de experiência no ramo.

Terceirizando a administração patrimonial e a negociação imobiliária.

É próprio da cultura brasileira achar que podemos cuidar de tudo. Sabemos negociar tudo e não precisamos de ajuda. Assim, tradicionalmente, a questão “imobiliária” das empresas tem sido largada entre diversos departamentos, gerando mais dificulda-des que soluções. Em algumas empresas fica a cargo da diretoria administrativo-financeira, já que imóveis geram custo; podem também ser de responsabilidade da área de RH, pois imóveis são onde os funcioná-rios ficam, e estes precisam dos cuidados do RH para ter o correto ambiente de trabalho. Quando se trata da busca de imóveis novos, todos os diretores querem assumir, pois todos querem opinar; RH e Financeiro entram em discórdia pela questão custo vs. conforto, o departamento de compras também se envolve pois, via de regra, quer comprar o mais barato. A decisão final fica a cargo de algum diretor ou mesmo do pre-sidente, que acaba entrando no assunto para dar um basta na indecisão. Depois temos aquelas perguntas dolorosas que muitas grandes empresas têm e não sabem res-ponder: quantos imóveis temos? Quantos metros qua-drados ocupamos? Estamos pagando aluguel demais? Temos imóveis próprios ociosos? Essas são pergun-tas básicas, mas que às vezes nem chegam a ser feitas por simples desconhecimento dos processos e das leis imobiliárias. Já que custos imobiliários podem atingir entre 4% e 6% do faturamento de uma empresa, essas são de fato perguntas importantes. O problema é que o funcionário responsável tem uma diversidade de ou-tras tarefas que precisa fazer para seu diretor, assuntos do dia-a-dia da empresa, como salários, produção, contratos, etc. Assim, não há foco. Erros são cometi-dos, custos aumentam, oportunidades são perdidas. Muitas vezes o funcionário responsável nem sabe o

que é “Registro de Imóveis”. Existem, ainda, ou-tras questões típicas que passam desper-cebidas, tais como:

Direito de reno-vação de lo-cação: uma empresa que ocupa um imóvel sob

contrato de locação por 5 anos ou mais tem o direito, esta-

belecido por lei, e tendo observado

Oportunidades e Datas Críticas

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Previsão

Absorção Líquida e Taxa de Vacância (Gráfico 1) – 2009 começa com uma grande expectativa para saber como o mercado corporativo está reagindo ao agravamento da crise internacional no último trimestre de 2008. Apesar de qualquer análise ser ainda precoce, os números são animadores: não houve grandes mudanças, ou pelo menos nada que possa ser atribuído exclusivamente à crise. A taxa de vacância total na cidade subiu de 4,88% para 5,01%, ou seja, um aumento de 0,13 ponto percentual sobre a taxa de vacância do 4º trimestre 2008, o que pode ainda ser considerada uma vacância pequena. A taxa de vacância do segmento Classe A* subiu de 5,09% para 5,36%; essa pequena elevação, entretanto, se deve principalmente à entrega de 2 novos edifícios, as Torres A e B do WT Nações Unidas, no distrito de Pinheiros, com área total de 29.415 m². A previsão do 4º trimestre de 2008 de uma absorção maior de-veu-se à data de entrega de dois edifícios que serão totalmente ocupados, e que foram prorrogadas para o próximo trimestre. Assim, a expectativa é que a absorção para o 2º trimestre de 2009 seja maior que neste 1º e a taxa de vacância também deve subir um pouco mais.

Taxa de Vacância por Distrito (Gráfico 2) – 4 distritos estão em destaque neste 1º trimestre de 2009. Para o segmento Classe A, foram ocupados mais 1.300 m² nas Torres Empresariais do Ibirapuera, em Moema. No distrito de Alto de Pinheiros foram desocupados 5.249 m², devido à relocalização da Odebrecht para o Eldorado Plaza; essa desocupação fez a taxa de vacância subir de 0 para 22,06% no distrito. Em Pinheiros houve a entrega das Tor-res A e B do WT Nações Unidas, com mais de 29 mil m², fazendo a taxa de vacância subir de 3,02% para 7,09%, apesar da ocupação do Eldorado Plaza e de uma das torres WT Nações Unidas. No segmento Outros, foram ocupados mais de 17 mil m² na Vila Mariana, nas Torres Lex Offices, baixando a taxa de vacância de 6,29% para 2,79% no distrito. Nos demais dis-tritos houve apenas pequenas mo-vimentações.

Atividade Construtiva (Gráfico 3) Neste 1º trimestre de 2009 também não foram sentidos os impactos da crise sobre os canteiros de obras de edifícios comerciais. A diferença observada entre o 4º trimestre de 2008 e o 1º trimestre de 2009 deve-se à entrega das duas torres do WT Nações Unidas, já mencionadas. Por outro lado, foram iniciadas as obras do edifício Superia Moema Corporate, em Moema, com área prevista de 7.252 m². No segmento Outros não houve alteração em relação ao trimestre passado.

Novo Estoque (Gráfico 4) – Foram entregues pouco mais de 50 mil m² no 1º trimestre de 2009. No segmento Classe A foram 29.415 m², nas duas torres do WT Nações Unidas, no distrito de Pinheiros. No segmento Outros foram 4 edifícios: Atlanta Office Center, com 5.242 m², na Saúde; Lex Offices II com 5.400 m², na Vila Mariana; 977 Campinas, com 3.000 m², no Jardim Paulista e Torre São Paulo com 9.440 m², na Bela Vista. Dois grandes edifícios Classe A, tiveram sua previsão de entrega prorrogada deste 1º trimestre de 2009 para o próximo trimestre: Inter-national Plaza II, com 12.800 m² e WT Torre São Paulo com 67.000 m², aumentando não só a expectativa de entrega de novo estoque, como de um aumento significativo da absorção, já que o WT Torre São Paulo será totalmente ocupado pelo Banco Santander e o International Plaza II, segundo informações da própria incorporadora, já tem 60% de seus espaços comprometidos para ocupação.* Classe A: Edifícios entregues após o 4º trimestre de 1989, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas especificações técnicas.

** A Ocupantes trabalha com informações fornecidas pelas construtoras e incorporadoras.

Indicadores de Mercado

Taxa de Vacância

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Novo Estoque

ApEsAR DO AGRAVAmENTO DA CRisE iNTERNACiONAL Em 2008, sãO pAuLO TEm um iNíCiO DE ANO ANimADOR pARA O mERCADO imOBiLiáRiO CORpORATiVO.

Market Bulletin é uma publicação trimestral dos indicadores do mercado imobiliário de São Paulo e Rio de Janeiro elaborada pelos departamentos de Pesquisa e Marketing da Ocupantes. Todos os direitos reservados. A Ocupantes autoriza a reprodução desde que informada a fonte.

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Gráfico 1 - Absorção Líquida eTaxa da Vacância

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Gráfico 2 - Atividade Construtiva Outros

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Gráfico 4 - Estoque Total - Classe A (Multi Usuários)Distribuição por Regiões Administrativas

Centro26,8%

Botafogo5,7%

Lagoa2,3%

Barra da Tijuca54,5%

Outros10,7%

Absorção líquida e Taxa de Vacância (Gráfico 1) – A taxa de vacância do segmento Classe A continua caindo, apesar da entrega do novo estoque dos últimos trimestres. O grande aumento observado no 3º trimestre de 2008 foi devido à entrega de um dos edifí-cios do Ventura Corporate Plaza, e que neste 1º trimestre de 2009 foi totalmente ocupado, o que fez a taxa de vacância cair sensivelmente. A tendência é que essa taxa continue a cair, apesar de mais lentamente, já que não existem mais tantos espaços disponíveis, em ambos os segmentos.

Atividade Construtiva (Gráfico 2)Analisando os últimos dois anos, fica claro que os investimentos de novas construções estão voltadas para o segmento Classe A e que tem tido rápida absorção. Apesar disso, não foi iniciada nenhuma obra nos dois segmentos de edifícios neste trimestre. No caso dos Classe A, a diferença observada entre o 4º trimestre de 2008 e o 1º trimestre de 2009 se deve à entrega de novo estoque. Segundo informações do mercado, existem alguns empreendimentos que serão lançados nos próximos meses.

Novo Estoque (Gráfico 3) – Dos mais de 30 mil m² Classe A previstos para serem entregues neste 1º trimestre, apenas 13.954 m², o Edifício Le Monde Londres, na Barra da Tijuca, foi concluído. Com isso, a expectativa de entrega foi prorrogada para os próximos trimestres.

Estoque Total (Gráfico 4) – Com a menor disponibilidade de áreas para construção de novos edifícios, o Centro, que havia sido revitalizado pela entrega do Ventura Corpora-te Plaza, deverá optar por outros projetos de retroift. Assim, o mercado Classe A tende a continuar crescendo na região da Barra da Tijuca, que já chegou a compreender quase 60% do mercado Classe A da cidade. Neste trimestre a proporção é de 54,5%.

* Classe A: Edifícios entregues após 4º trimestre de 1989, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas especificações técnicas.

** A Ocupantes trabalha com informações fornecidas pelas construtoras e incorporadoras

Indicadores de Mercado

Taxa de Vacância

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Novo Estoque

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A Ocupantes é a primeira e maior empresa de consultoria imobiliária corporativa no Brasil especializada na representação de usuários comerciais e industriais, composta por profissionais preparados e com ampla experiência, conduzindo e assessorando empresas nacionais e multinacionais nos seus planos de ocupação.

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Gráfico 3 - Novo Estoque Outros

Classe A

Previsão

Market Bulletin1o Trimestre de 2009 - São Paulo / Rio de Janeiro / ABCD e Alphaville

Tendências passadas não devem ser tomadas como indicativos de resultados futuros. A Ocupantes não se responsabiliza por decisões tomadas com base neste informativo.

A Ocupantes vem tendo sucesso em ser contratada por empresas para as quais já prestou serviços no passado. O mais recente caso foi a Hargos Recuperação de Crédito Pessoal. Em Fevereiro de 2007 a Hargos, na época uma jovem empresa, precisava expandir sua ocupação de 320 m² para 800 m² e, através de um colaborador da Hargos que já conhecia os trabalhos da Ocupantes, contratou nossos serviços.

Quase dois anos depois, a Hargos experimentou um grande crescimento e precisava rapida-mente expandir sua área em mais 500 m². Não tiveram dúvidas. Procuraram novamente a Ocupantes, apresentando o desejo de poderem obter tal expansão no mesmo edifício que ocupavam, o que seria, sem dúvida, a melhor opção. Assim, a partir de novembro de 2008, a Ocupantes atuou, então, com duas frentes de trabalho. Uma, nas imediações, com a busca tradicional de espaços, e outra com todos os ocupantes do edifício em questão, procurando alguém que tivesse planos de sair. A segunda estratégia mostrou-se extremamente satisfatória. A Ocupantes encontrou duas opções de inquilinos que manifestaram o desejo de mudar em breve, sendo que uma delas se concretizou. O imóvel foi desocupado e em janeiro de 2009 a Hargos já pode iniciar seus ajustes, finalizando sua mudança para o novo espaço em fevereiro. A Ocupantes realizou, ainda, todas as negociações do novo espaço, obtendo a vantagem de um preço bem competitivo.

SUCCESS STORIES

Depois de dois anos, a Hargos contrata novamente a Ocupantes para conduzir a expansão de seu escritório na paulista.

Alphaville continua sendo o foco de crescimento da Grande São Paulo. Neste 1º trimestre de 2009 foram entre-gues mais 24.373 m² de espaço Classe A, nas duas torres do Centro Empresarial Araguaia. Com essa entrega a taxa de vacância Classe A em Alphaville sobre para 39%. Nenhuma negociação foi concluída neste trimestre, mas talvez neste ponto, a crise internacional tenha influenciado algumas decisões. O Complexo Green Valley, que estaria em fase de desocupação, segundo informações da construtora responsável pelo complexo, prorro-

gou os contratos de locação com os atuais ocu-pantes, de 2 anos, a partir de meados de 2008, para até 4 anos. Aparentemente, a proposta de demolição para futura reconstrução deve ter sido substituída por uma proposta mais sóbria, como construir algo paralelamente e manter os atuais inquilinos. Infelizmente esses planos não foram concluídos e não foi divulgado o que ocorrerá com o complexo. Desta maneira, a análise de Alphaville continuará excluindo a área do Green Valley até que seja decidido o que será do complexo.

ABCD – Nos demais municípios não houve alterações em relação ao 4º trimestre de 2008.

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Estoque Total e Taxa de VacânciaAlphaville

(m² locáveis)

Complexo Green Valley passa a ser incógnita a partir deste trimestre.

Ed. Pe. Manoel da Nóbrega, São Paulo - SP