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Site Hoteleiro - SorocabaEstudo de Mercado, Análises Financeiras e Viabilidade Econômica Maio de 2017

Preparado para:

MINUTA

MINUTA

2

Sr São Paulo, Maio de 2017

Antonio Setin

Setin Empreendimentos Imobiliários Ltda.

e-mail: [email protected]

Este relatório intitulado “Estudo do Mercado, Análises Financeiras e Viabilidade Econômica”, apresenta as perspectivas mercadológicas atualizadas doSite Hoteleiro em construção composto por um Ibis Budget e um Novotel em Sorocaba, SP.

O relatório inclui uma análise de mercado da oferta hoteleira na região, das características da demanda, bem como a análise da localização doempreendimento.

De acordo com nossa carta proposta, não nos ativemos aos âmbitos legal e regulamentar que envolverão o empreendimento, tais como, leis dezoneamento, permissões e licenças governamentais, bem como não determinamos possíveis efeitos sobre o projeto, caso ocorram mudanças naatual Legislação Federal, Estadual ou Municipal.

Este relatório é baseado em informações, estimativas e suposições derivadas da pesquisa de mercado, nosso conhecimento da indústria e deinformações fornecidas por V.S.as. Os termos de nossa proposta não nos obrigam a qualquer revisão do presente, caso eventos ou circunstânciasocorridas após esta data alterarem os resultados do mesmo.

Esse relatório destina-se somente à apresentação para parceiros e financiadores do empreendimento. Nenhuma parte do mesmo poderá serreferenciada ou utilizada em qualquer documento, prospecto ou material publicitário, salvo através de nossa aprovação por escrito.

Ricardo Mader RodriguesJLL I Hotels & Hospitality Group

Privado e Confidencial

Hotels & Hospitality GroupAv. Presidente Juscelino Kubitschek, 1.909

Torre Norte 4º Andar

04543-907 São Paulo SP Brasil

Tel +55 11 3071 0747 fax +55 11 3071 4766

www.jll.com/hospitality

MINUTAEscopo do Trabalho

3

Escopo do Trabalho

• As conclusões presentes nesse relatório são baseadas em nossas análises, nas conjecturas gerais da economia e do mercado atuais e estimadas tanto no

estado de São Paulo como na cidade de Sorocaba;

• O propósito desse estudo é oferecer ao cliente projeções de fluxo de caixa e retorno do investimento para o projeto em questão. Este relatório foi elaborado para

auxiliar o cliente em sua decisão de determinar a viabilidade econômica e de mercado para o projeto;

• Como em todos os relatórios dessa natureza, os resultados das estimativas são baseados na premissa de que o empreendimento terá administração e marketing

eficiente e profissional, presumindo que não ocorrerá nenhuma mudança significativa no cenário competitivo futuro apresentado nesse relatório. Uma vez que o

desempenho futuro do empreendimento está baseado em estimativas e premissas que estão sujeitas a mudanças e variações, nós não as apresentamos como

resultados que de fato serão atingidos;

• As projeções foram elaboradas com base nas informações obtidas durante nossas pesquisas, visita ao local e mercado e na experiência da JLL H&H na indústria

hoteleira.

Metodologia

• Reunião com o cliente para informação quanto ao conceito e detalhes do projeto em consideração;

• Visita ao terreno, analisando o impacto de sua localização frente aos geradores de demanda, visibilidade, acessibilidade e potencial futuro de atração de

demanda;

• Pesquisa e análise das condições atuais e projeções dos aspectos socioeconômicos, demográficos e turísticos (incluindo estatísticas como fluxo de turistas e de

passageiros) na cidade/região em questão, visando determinar o seu impacto na demanda futura por hotéis das mesmas categorias ou na mesma região;

• Analisar a oferta hoteleira existente e proposta na cidade, focando nas regiões de maior impacto para o futuro projeto;

• Determinar o mercado-alvo, a viabilidade econômica e desenvolvimentos físicos possíveis quanto as instalações do hotel;

• Utilizamos como benchmark nas projeções efetuadas, os dados por nós obtidos quanto ao desempenho histórico de outros hotéis na cidade em estudo e no

Brasil;

• Elaborar a conclusão e projeções financeiras para o empreendimento, bem como sua viabilidade econômica.

MINUTAÍndice

4

• Sumário Executivo 05

• Características Gerais do Mercado 08

• Análise da Área e Descrição do Projeto 11

• Análise do Mercado Hoteleiro 14

• Estimativas Operacionais e Análises Financeiras 23

• Viabilidade Econômica 33

• Anexos 53

Sumário Executivo

MINUTASumário Executivo

6

• Conclusão: Após uma análise do mercado competitivo, concluímos que os empreendimentos enfrentarão desafios significativos nos primeiros anos de operaçãodevido a retração da atividade econômica, que afeta tanto o fluxo de viajantes a negócios, como de lazer, além do aumento dos apartamentos disponíveis nomercado. Entretanto, os hotéis oferecerão diferenciais competitivos concretos que minimizarão esse impacto negativo, como localização, visibilidade e acessopositivos, afiliação a uma cadeia hoteleira profissional e reconhecida, instalações modernas e serviços que atendam às necessidades atuais dos viajantes.

• Sorocaba: A proximidade com a cidade de São Paulo, bem como demais regiões de importância logística como Viracopos em Campinas impulsionam aeconomia local. O potencial econômico de Sorocaba e região, mantém a perspectiva de crescimento para os próximos anos, apesar da atual crise econômica edemissões que ocorreram no parque industrial da cidade, que foram de menor porte quando comparado com outras regiões empresarias do Estado de SãoPaulo.

• Localização & Projeto: A localização na Avenida Professora Izoraida Marques Peres, importante via do bairro do Campolim é bastante positiva. Destaca-sepelo rápido acesso a Rodovia Raposo Tavares, bem como a Avenida Antônio Carlos Comitre, principal região para o entretenimento, com diversos bares erestaurantes, além do comércio variado. O entorno imediato do empreendimento em análise é visto como o principal ponto positivo para o projeto. A presença doShopping Iguatemi Esplanada em frente ao terreno é bastante satisfatório.

• Mercado: A oferta hoteleira de Sorocaba é limitada, possuindo, até o presente momento, somente dois hotéis de maior relevância, sendo os demais pequenoshotéis de administração familiar. Essa performance positiva atraiu a atenção dos investidores hoteleiros, que preveem praticamente dobrar a oferta deapartamentos nos próximos três anos, o que apresenta um risco concreto de sobre oferta. Entretanto, a localização referencial dos empreendimentos emconstrução na principal localidade de Sorocaba deverá dar maior segurança a performance dos mesmos. Ademais apesar da atual retração econômica omercado apresenta perspectiva positivas de desempenho.

MINUTASumário Executivo

7

Estimativas de Performance

• N° Quartos: 160;

• Data de Abertura: 2018;

• Ocupação (2022): 65%;

• Diária Média (2022): R$ 333;

• RevPAR (2022): R$ 216;

• NOI // NOI %(2022): R$ 3.440.000 // 23% da Receita Total Líquida

Viabilidade Econômica

Grupo Valor de Venda TIR (Real)

Grupo 1 (finais 1) R$ 613.834,79 -4,2%

Grupo 2 (finais 2 a 9 e 14 a 18) R$ 610.983,46 -4,5%

Grupo 3 (finais 10) R$ 609.473,94 -4,6%

Grupo 4 (finais 11) R$ 614.383,39 -4,2%

Grupo 5 (finais 12 PNE) R$ 618.132,74 -3,8%

Grupo 6 (finais 13) R$ 614.086,38 -4,2%

Grupo 7 (finais 19) R$ 612.842,41 -4,3%

Grupo 8 (finais 20) R$ 614.666,42 -4,1%

(1) Valor de venda conforme informado pelo incorporador no prospecto do empreendimento. Inclui o valor da unidade; o reembolso dos honorários pré-operacionais; o reembolso da taxa de afiliação;

o valor da montagem, equipagem e decoração já com taxa de administração e impostos;

(2) TIR real calculada de acordo com a fração ideal correspondente à cada grupo de unidades.

(3) TIR real não considera a inflação.

Fonte: JLL 2017. Valores do incorporador correspondente a Maio de 2017.

Estimativas de Performance

• N° Quartos: 180;

• Data de Abertura: 2018;

• Ocupação (2022): 74%;

• Diária Média (2022): R$ 169;

• RevPAR (2022): R$ 124;

• NOI // NOI %(2022): R$ 2.473.000 // 30% da Receita Total Líquida

Viabilidade Econômica

Grupo Valor de Venda TIR (Real)

Grupo 1 (finais 1) R$ 398.237,43 -4,2%

Grupo 2 (finais 2 a 10 e 14 a 18) R$ 368.836,25 -4,0%

Grupo 3 (finais 11) R$ 397.103,26 -4,6%

Grupo 4 (finais 12 PNE) R$ 552.665,34 -1,7%

Grupo 5 (finais 13 e 20) R$ 398.023,29 -4,3%

Características Gerais do Mercado

MINUTACaracterísticas Gerais do Mercado

A cidade de Sorocaba faz parte da Região Administrativa de mesmo nome e écomposta por 79 municípios em uma área de 41.077 km², sendo consideradaa maior região administrativa do estado, e compreendendo uma população de2,5 milhões de habitantes;

Sua posição é estratégica, uma vez que está próxima às duas regiões maisimportantes economicamente do estado, a Região Metropolitana de SãoPaulo e Região Metropolitana de Campinas. Por causa dessa localização,Sorocaba é um importante polo industrial, tanto no interior do estado de SãoPaulo quanto do Brasil;

Juntamente com Campinas, Sorocaba teve um crescimento populacionalsignificativo nos últimos anos, possuindo a quarta maior concentraçãopopulacional de São Paulo;

Dentre os 79 municípios da região, os principais além de Sorocaba são:Botucatu, Itapetininga, Itu e Votorantim, sendo considerados os maisdesenvolvidos economicamente e concentrando a maior parte das indústriasda região;

Ao longo dos últimos doze anos, a cidade vem passando por diversosprojetos de urbanização, preparando-se para o tráfego intenso que recebediariamente, principalmente de veículos de cidades vizinhas;

Sorocaba possui nove universidades, como a Faculdade de Ciências Médicase da Saúde da PUC-SP, Universidade Paulista (UNIP), UNESPSorocaba e Universidade Federal de São Carlos (UFSCar). A Faculdade deDireito de Sorocaba, também conhecida como FADI, está entre as melhoresfaculdades de Direito do Brasil, mantendo altos índices de aprovação da OAB.A população de estudantes é essencial para a economia da cidade,oferecendo mão de obra qualificada para a atuação nos mais diversos setoresda economia e fazendo a economia girar.

9

A cidade de Sorocaba

Dados de Sorocaba

População 2015 652.841 habitantes

PIB (2013) R$ 32,6 bilhões

PIB per Capita (2013) R$ 51.260,39

IDH-M (2010) 0,798 (alto)

Índice Firjan Desenvolvimento 0,8516 (85º nacional)

Sorocaba

Fonte: IBGE 2017 e FIRJAN 2017

MINUTA

18,721,5

24,926,9

32,7

2010 2011 2012 2013 2014

0%

24%

56%

20%

Agricultura

Indústria

Serviços

Impostos

Características Gerais do Mercado

Economia

Sorocaba possui uma economia muito diversificada, na qual a participaçãoda indústria é essencial, correspondendo a 24% de toda a riqueza domunicípio;

Há cerca de 2.000 indústrias e empresas instaladas na cidade, que sebeneficiam da localização privilegiada, próxima a vias de acesso rodoviárioe hidroviário, que a ligam aos grandes centros de consumo e escoam aprodução na direção dos demais países do Mercosul;

Suas indústrias são voltadas para a produção de automóveis, construçãocivil, têxtil, componentes eletrônicos, etc. Entre os produtos exportadosestão geradores, transformadores e motores elétricos, tratores, máquinas eequipamentos para agricultura e pecuária; máquinas e equipamentos deuso na extração mineral e na construção, destinados principalmente àArgentina, Alemanha e aos Estados Unidos;

O setor de serviços é o mais importante para Sorocaba, que é atualmente aquinta cidade do interior do país com o maior potencial de consumo. Emdez anos, a economia da cidade irá somar R$ 2,5 bilhões a mais emvendas dentro de 45 segmentos do mercado, como vestuário, artigos dehigiene, calçados, etc. Está atrás somente de Campinas (SP), Uberlândia(MG), Santos (SP) e Parauapebas (PA);

Apesar da recente retração econômica, Sorocaba continua apresentandoíndices satisfatórios de desempenho. As empresas localizadas nos distritosindustriais apresentaram diminuição em seus quadros de funcionários,porém em menor proporção quando comparado com demais cidades daregião.

10

CAC: 15%

Evolução do PIB Sorocaba (R$ Bilhões)

Divisão do PIB por Setores da Economia (ano-base 2013)

A cidade de Sorocaba

Fonte: IBGE, 2017

Fonte: IBGE, 2017

Análise da Área e Descrição do Projeto

MINUTAAnálise da Área e Descrição do Projeto

O site em construção localiza-se na Av. Profa. Izoraida Marquês Peres, altura donúmero 500, no bairro Campolim, zona sul da cidade. Está bem próximo à cidadede Votorantim, sendo somente 500m até o limite entre as duas cidades;

O bairro é considerado um dos centros financeiros de Sorocaba e regiãoresidencial de classe média alta. Nos últimos anos, grandes condomínios verticaise edifícios comerciais começaram a aparecer na região, que atualmente possui ometro quadrado mais valorizado da cidade;

Nesse bairro estão importantes infraestruturas de serviços, como o HospitalOftalmológico, o SESC, a Rodoviária, o Conjunto Hospitalar de Sorocaba, euniversidades como a Faculdade de Direito de Sorocaba e a PUC;

Encontra-se em frente ao Shopping Iguatemi Esplanada, importante centro decompra que conta com mais de 400 lojas em uma Área Bruta Locável de64.360m²;

Sua localização é favorável ao estar próximo à Rodovia Raposo Tavares,importante ligação à capital paulista e ao interior do estado;

O empreendimento em construção possui ótimas condições de acesso. Aproximidade à rodovia torna o acesso aos hotéis muito fácil e direto, sem maioresdesvios. Para se chegar ao centro de Sorocaba, deve-se utilizar a própria avenidaProfa. Izoraida Marquês Peres, percorrendo uma distância de somente 4 km;

Para se atravessar a cidade de norte a sul percorrem-se cerca de 15 km, oequivalente a aproximadamente meia hora de carro, chegando-se ao ParqueTecnológico, por exemplo.

12

Análise da Área e Acessos

Shopping Iguatemi

Esplanada

Site em

Construção

Ibis

Transamérica

Sorocaba

Votorantim

MINUTAAnálise da Área e Descrição do Projeto

13

O complexo em construção com duas torres hoteleiras da rede Accor, de bandeira

Novotel e Ibis Budget. As categorias são superior e super econômica,

respectivamente;

Estão sendo construídos aproximadamente 19.100m² de área privativa em

terreno de 5.000m2;

Considerando que ambos hotéis estão no mesmo terreno, será formado um site

hoteleiro, cujas características e vantagens serão descritas posteriormente;

O quadro abaixo apresenta um resumo do projeto:

Novotel / Ibis Budget

Resumo do Projeto

Área terreno 5.000,00 m²

Área construída 19.097,57 m²

Torres 2

Número de Unidades Ibis Budget 180 quartos

Tamanho Unidade Ibis Budget 14 m²

Área privativa Ibis Budget 2.520,00 m²

Número de Unidades Novotel 160 quartos

Tamanho Unidade Novotel 26,36m²

Área Privativa Novotel 4.217,60m²

Análise do Mercado Hoteleiro

MINUTA

95

785

1076 1076

1550

1980 1990 2000 2010 2017

8%

45%

47%

0%

100%

SuperEconômico

Econômico Superior Luxo Total


Apesar de ainda ter a maioria dos hotéis independentes e com administraçãofamiliar, Sorocaba é a cidade com a hotelaria mais desenvolvida da região,apresentando hotéis de bandeiras tanto nacionais quanto internacionais;

Por causa disso, empresas de cidades vizinhas, como Boituva, Votorantim ePorto Feliz procuram hospedagem em Sorocaba. A cidade mais próxima quepossui uma infraestrutura hoteleira de melhor qualidade é Itu, com algunshotéis administrados por redes hoteleiras, como Ibis e San Raphael;

Há no total 16 meios de hospedagem em Sorocaba que compreendem 1.550unidades habitacionais. Esse total inclui três spas voltados para tratamentosde saúde, estéticos e emagrecimento, e um hotel fazenda;

Atualmente o Transamérica Executive The First, ao lado do Ibis , são osprincipais empreendimentos hoteleiros em Sorocaba. É responsável por captara demanda estrangeira que viaja à cidade por apresentar a melhor estrutura eserviço. Sua localização próxima ao principal shopping da cidade é odiferencial, agregando valor ao empreendimento;

Sorocaba passou um longo período sem novas aberturas, entretanto, emmeados de Setembro (2015) foi inaugurado o hotel All Inn com 172apartamentos. O mesmo é administrado pela rede Allia Hotels e possuiproduto e localização estratégica próximo ao eixo industrial da cidade. Maisrecente, o Golden Park ingressou no mercado com 146 quartos. Ambos foramos últimos empreendimentos a entrarem no parque hoteleiro de Sorocaba;

Os gráficos ao lado ilustram a distribuição dos apartamentos dos hotéis porcategoria e a evolução da oferta de quartos nos últimos anos.

15

Coloca Vinhedo?

Fonte: JLL, 2017

Fonte: JLL, 2017

Evolução da Oferta em Sorocaba - UHs

Distribuição dos Quartos da Oferta por Categoria

Panorama do Mercado Hoteleiro

MINUTAAnálise do Mercado Hoteleiro

16

Após uma análise do mercado, identificamos a oferta competitiva do site hoteleiro em construção. Como a região não apresenta um mercado hoteleiro

consolidado, selecionamos todos os hotéis que, segundo nossas pesquisas, mesmo possuindo categorias distintas e localização mais afastadas, são

considerados como opções de hospedagem pelos geradores de demanda. Para cada um dos empreendimentos identificados e estabelecemos um percentual

de competitividade de acordo com suas características: categoria, instalações oferecidas, segmentos de demanda atendidos, entrevistas com os principais

geradores de demanda e com os hotéis, além da sua localização em relação ao hotel em estudo e aos geradores de demanda hoteleira e ponderamos o

número de apartamentos que cada um deles efetivamente adicionará ao mercado competitivo, conforme demonstrado no quadro abaixo;

Em relação ao Novotel, selecionamos Transamérica The First, por estar localizado a menos de 500 metros de distância, possuir instalações e serviços da

mesma categoria, uma bandeira e administradora reconhecida e profissional. Além dele, o Grand Hotel Royal, apesar de estar mais distante - cerca de cinco

quilômetros – não pertencer a uma cadeia hoteleira e ser administrado de maneira independente - possui instalações, serviços e diárias praticadas que o

posicionam na mesma categoria;

Para o Ibis Budget, selecionamos dentre os principais competidores, o All Inn, um dos últimos hotéis a entrarem no mercado. Localizado na zona industrial da

cidade, relativamente distante, destaca-se pelo produto que possui, por isso fora considerado na oferta competitiva. Os demais produtos da oferta serão

compostos pelos empreendimentos independentes de Sorocaba.

Fonte: JLL, 2017

Oferta Hoteleira Competitiva

Hotel Categoria Adm. Quartos Abertura % Compet.

Transamerica The First Superior Transamérica 139 2001 100%

Grand Hotel Royal Superior Astron 82 1998 100%

Ibis Econômico Accor 112 1999 100%

333

Hotel Categoria Adm. Quartos Abertura % Compet.

Ibis Econômico Accor 112 1999 70%

All Inn Econômico Allia 172 2015 50%

Hotéis Independentes Econômico Independentes 600 - 100%

884 764

Oferta Competitiva - Novotel

Oferta Competitiva – Ibis Budget

MINUTA

Ao longo dos últimos anos Sorocaba passou por um período de lançamento de projetos de novos empreendimentos hoteleiros. Hotéis como Comfort, Blue Tree,dentro outros, foram anunciados como projetos que de fato entrariam no mercado em um curto espaço de tempo;

Contudo, a recessão econômica fez com que muitos não saíssem do papel no tempo que fora divulgado. Desta forma, para as projeções dos hotéis em análise,levou-se em consideração apenas os produtos que iniciaram suas obras. Assim sendo, apenas o InterCity Sorocaba com 200 quartos foi contemplado nasanálises conforme tabela abaixo:

17

Análise do Mercado HoteleiroOferta Futura

Fonte: JLL, 2017

Hotel Localização Categoria Adm. Quartos %Compt. Novotel %Compt. Ibis Budget Status Abertura

InterCity Av. Dom Aguirre - Jd Santa Rosália Midscale Intercity 200 30% 30% Construção 2019

Total 1 Hotel 200 60 60

MINUTA

18

Análise do Mercado HoteleiroMapa da Oferta Atual e Futura

Site em Construção

Ibis

Transamérica

Intercity Chamonix Plaza

Sorocaba Park

All Inn

Nacional Inn

Oferta Atual

Oferta Futura

Novotel/Ibis Budget

MINUTA

• A performance do mercado competitivo, ao longo dos últimos anos

apresentará crescimento continuo, com ocupação acima de 70%

em ambos os mercados (Novotel / Ibis Budget). Entretanto, a partir

de 2014 ambos começaram a sentir os efeitos da retração

econômica com quedas nas taxas de ocupação. O mercado

competitivo do Novotel, por ser um empreendimento categorizado

com uma demanda restrita, sofreu mais que o mercado econômico

do Ibis Budget, onde os valores cobrados são mais acessíveis a

todos os segmentos de demanda;

• A ocupação para o ano de 2016 é de queda, motivada pela retração

da movimentação aos finais de semana e cortes do público

corporativo. A mesma realidade deverá ser aplicada para o ano de

2017. Ademais, novos empreendimentos entraram no mercado,

aumentando assim a oferta de quartos disponíveis;

• As diárias médias praticadas, também seguem a realidade de

queda, gerando assim uma retração no RevPAR. A tendência futura

é a manutenção das diárias, sem crescimento, no máximo

corrigindo a inflação. Para os próximos anos a tendência de

performance é de estagnação com uma retomada gradativa do

mercado, principalmente motivado pela entrada de novos

competidores no mercado para ambos os produtos.

19


Performance Oferta Competitiva - Novotel

Performance Mercado Hoteleiro – Ibis Budget

Performance da Oferta Competitiva

Fonte: JLL 2017

R$ 230 R$ 247 R$ 258

R$ 226

R$ 166 R$ 163 R$ 142

R$ 102

72%

66%

55%

45%

2013 2014 2015 2016

Diária Média RevPAR Taxa de Ocupação

R$ 149 R$ 157 R$ 161 R$ 172

R$ 106 R$ 115 R$ 106 R$ 96

71%73%

66%

56%

2013 2014 2015 2016

Diária Média RevPAR Taxa de Ocupação

MINUTA

ComercialO segmento comercial engloba todos os viajantes que se deslocam por motivos estritamente relacionados à negócios,

sejam as viagens pagas pela empresa ou por conta própria. É o principal gerador de demanda do mercado em análise e o

que apresenta maior potencial para os hotéis em estudo.

Este segmento é o principal segmento da cidade, respondendo pelo maior número de demanda por hospedagens. É oriundo principalmente das empresas da

região e de cidades vizinhas, como Boituva e Porto Feliz, acabam colocando seus hóspedes nos hotéis em Sorocaba, pela ausência de uma hotelaria de

qualidade mais próximos. Os visitantes vem de outras cidades e estados do Brasil e do exterior, com uma proporção de cerca de 80% brasileiros e 20%

estrangeiros, estes com preferência pelo hotel Transamérica, devido a sua localização, instalações e maior variedade de serviços ofertados;

Inclui tanto os indivíduos que viajam a negócios, pagando por suas próprias hospedagens, como profissionais liberais e representantes comerciais, além das

contas corporativas, compostas por funcionários de diversos níveis hierárquicos de empresas que estabelecem contratos de tarifas com os hotéis ou através

de agências corporativas;

A duração média da estada é de um a três dias, e o percentual de ocupação dupla é baixo, fazendo com que a média seja de 1,2 a 1,3 pessoas por quarto. A

demanda desse segmento é relativamente constante durante a semana por todo o ano, porém algumas reduções são notáveis em períodos de férias

escolares e em feriados. Em sua maioria, o público comercial demanda hospedagem em quartos individuais, uma boa cama e um bom banho, além de

internet de boa qualidade;

Os contratos corporativos, que incluem as agências que atendem essas contas, preveem descontos pré-definidos que variam de acordo com o volume

gerado de hospedagem, podendo chegar à 30%. Em algumas ocasiões esses acordos também podem incluir serviços diferenciados, como café da manhã de

madrugada ou upgrade de categoria. Os demais viajantes à negócios pagam a tarifa balcão ou com poucos descontos;

Durante o período de implantação de grandes projetos como o da fábrica da Toyota, e as empresas satélites dessa planta, houve uma demanda mais voltada

para produtos do tipo longstay pois muitos hóspedes começaram a ficar na cidade por várias semanas ou vários meses. Esse ciclo encerrou-se, tornando

essa demanda diminuta. O segmento comercial representa o maior potencial para os hotéis em análise. Com base nas entrevistas, a facilidade de acesso,

visibilidade, a presença de geradores de demanda próximos e uma bandeira hoteleira reconhecida serão fatores determinantes na captação desse segmento.


20

Análise da Demanda

Segmentação de Mercado

Tradicionalmente, a demanda do mercado hoteleiro é gerada por vários segmentos, cada um deles viajando e utilizando meios de hospedagem por diversasrazões, seja a variedade de serviços, o tempo de deslocamento aos pontos de interesse do destino ou o preço. Isto também é aplicado à demanda do hotéiscompetitivos, cuja segmentação de mercado pode ser descrita da seguinte forma:


21

Análise da Demanda

Grupos e EventosO segmento de grupos e eventos inclui reservas de 10 quartos ou mais para participantes de eventos que ocorrem na

região. Sua incidência ainda é bastante tímida pois muitas empresas possuem salas próprias.

O segmento grupos e eventos corporativos é existente em Sorocaba, mas não de forma expressiva. Utilizam salas de reuniões e hospedagem

simultaneamente quando ocorrem, e o hotel Transamérica é o principal meio de hospedagem a receber este segmento. Inclui reservas de 10 apartamentos

ou mais e é composto por grupos de empresas que fazem eventos nos hotéis (reuniões, treinamentos, seminários, lançamentos de produtos, etc), além dos

grupos sociais;

Apresenta semelhante sazonalidade em relação ao segmento comercial, com a grande maioria dos eventos ocorrendo entre segunda e quinta-feira e nos

meses de março a junho e, com mais força, entre agosto e novembro;

Devido ao porte das estruturas das plantas fabris, muitas delas acabam por ter seus próprios espaços de eventos, fazendo com que não sejam utilizados os

espaços de Sorocaba;

Nossa pesquisa apontou que a cidade de Sorocaba carece de um espaço para eventos com capacidade para receber festas sociais e grandes conferências.

Entretanto, no caso do Novotel, com a existência de salas novas e modernas, o potencial de captação de eventos é alto.

Turistas / IndividuaisO segmento de turistas consiste em viajantes individuais ou famílias que visitam a cidade por outras motivações que não

estejam relacionadas a negócios. Fazem parte desse segmento todo tipo de viagem a lazer, visitas a parentes ou amigos,

casamentos ou formaturas e ainda pessoas que procuram tratamento médico;

O tempo médio de permanência e a ocupação média por apartamento varia dependendo do perfil do hóspede desse segmento. Para os turistas de lazer,

conforme comentado anteriormente, o tempo de permanência médio é de uma ou duas noites e a ocupação média varia entre 1,5 e 2,5 pessoas por quarto.

Para o segmento do turismo médico, o tempo de permanência médio varia normalmente entre quatro a 10 noites, podendo chegar, dependendo do

tratamento, a próximo de um mês. A ocupação média varia de 1,2 a 1,5 pessoas por quarto;

De maneira geral este segmento não é tão significativo para os hotéis da cidade, embora ajude a compor a ocupação nos finais de semana. O hotel com

maior penetração nesse segmento e, por essa razão , com o maior índice de ocupação é o Ibis;

Apesar de uma menor representatividade para os hotéis em termos de números de pernoites gerados, em comparação ao segmento comercial, o segmento

de turistas será importante para compor a ocupação dos hotéis em análise, sobretudo nos finais de semana.


22

(1) Aberturas: Novotel e Ibis Budget em estudo

Cre

scim

ento

Dem

and

a N

ovo

tel• Em 2014 o mercado apresentou uma queda em relação ao ano anterior,

gerada em grande parte pelo início da retração econômica que diminuiu deforma o fluxo de viajantes do segmento comercial e individual. O ano de 2015,especialmente 2016, também se mostrou desafiador devido aos efeitos dacrise econômica e, portanto, apresentou uma forte retração nas taxas deocupação do mercado.

• Cenário este que deverá se repetir para 2017 porém em menor intensidade.Em 2018 projetamos um crescimento elevado pois estimamos que se iniciaráuma retomada gradual da atividade econômica, mas mesmo assim aindadeverá haver queda na taxa de ocupação do mercado, uma vez que o númerode apartamentos disponíveis crescerá numa proporção maior;

• Assim sendo, os crescimentos projetados para os mercados são significativose refletem, além do crescimento do mercado, o aumento no número deapartamentos disponíveis e a consequente maior capacidade de acomodaçãodo demanda. A premissa adotada nessas projeções é a de que, após umperíodo de recessão, há uma retomada mais expressiva da atividadeeconômica e um novo ciclo de desenvolvimento;

• Não obstante, diante do significativo número de novos apartamentosdisponíveis, incluindo os empreendimentos em estudo, as taxas de ocupaçãodeverão sofrer uma queda acentuada, já que a oferta de apartamentosaumentará numa proporção maior do que a capacidade de absorção domercado. A partir de 2020, com a ausência de novos entrantes, a tendência éde que haja uma recuperação gradual

Cre

scim

ento

Dem

and

a Ib

isB

ud

get

Estimativas de Crescimento da Demanda

% Cresc.Aptos

Ocupados

2014 - 84.000 116.000 73%

2015 83% 154.000 234.000 66%

2016 2% 157.000 280.000 56%

2017 0% 157.000 279.000 56%

2018 25% 196.000 345.000 (1) 57%

2019 5% 206.000 367.000 56%

2020 5% 216.000 368.000 59%

2021 5% 227.000 367.000 62%

2022 5% 238.000 367.000 65%

Apartamentos Ocupados e Ocupação do Mercado

Crescimento da Demanda

(arredondado)

Ano

TotalAptos

Disponíveis

Ocupação do

Mercado

% Cresc.Aptos

Ocupados

2014 - 86.000 122.000 71%

2015 -12% 75.000 122.000 62%

2016 -16% 63.000 122.000 52%

2017 0% 63.000 122.000 52%

2018 30% 82.000 180.000 (1) 46%

2019 25% 103.000 202.000 51%

2020 5% 108.000 202.000 53%

2021 5% 113.000 202.000 56%

2022 5% 119.000 202.000 59%

Apartamentos Ocupados e Ocupação do Mercado

Crescimento da Demanda

(arredondado)

Ano

TotalAptos

Disponíveis

Ocupação do

Mercado

Estimativas Operacionais e Análises Financeiras

MINUTAEstimativas Operacionais e Análises Financeiras

PONTOS FORTES PONTOS FRACOS

• Visibilidade;

• Facilidade de acesso;

• Site hoteleiro com distintas opções de

categoria, podendo atingir maior

demanda;

• Proximidade ao principal centro de

compras – Shopping Iguatemi

Esplanada, oferecendo serviços

complementares aos hotéis.

• Distância ao Distrito Industrial e a

grandes geradores de demanda,

como a fábrica da Toyota;

• Inexistência de um Centro de

Convenções na cidade e maior

demanda por parte deste segmento.

OPORTUNIDADES DESAFIOS

• Bairro valorizado e de classe média

alta;

• Criação de um polo hoteleiro, com a

existência do Shopping Iguatemi

Esplanada nas imediações.

• Crise na economia doméstica;

• Iminente aumento da oferta hoteleira

na região;

• Aumentar captação de hóspedes nos

finais de semana.

24

• Para elaborar as estimativas operacionais para os hotéis

em estudo, analisamos primeiramente os pontos fortes e

fracos, assim como as oportunidades e desafios do

projeto (SWOT Analysis), que apresentamos a seguir;

• Ao explorar os pontos fortes e mitigar os pontos fracos,

bem como aproveitar as oportunidades e superar os

desafios, o empreendimento estará em melhores

condições de apresentar um bom desempenho

operacional;

• Esta análise foi feita para nortear a estratégia do hotel e

embasar as estimativas de ocupação e diária média para

os seus primeiros cinco anos de operação.

SWOT Analysis


25

• Os níveis de ocupação foram projetados para os primeiros cinco anos de operação. Nossa análise quantitativa projeta a habilidade dos hotéis em captardemandas futuras do mercado, em termos de seu “fator ideal” frente ao mercado competitivo. O fator ideal é baseado na relação entre o número deapartamentos disponíveis de um hotel com o total de apartamentos disponíveis no mercado competitivo;

• Conforme demonstrado anteriormente, existem atualmente 333 apartamentos na oferta competitiva. No ano de 2019 com a inauguração do hotel em estudo edos demais novos empreendimentos, a oferta hoteleira competitiva será de 553 quartos disponíveis. Deste modo, o fator ideal do hotel em estudo será 160dividido por 553, ou seja, 29% em 2019;

• Para o período posterior ao estudo, o fator ideal do hotel deverá se tornar constante, assumindo-se que não haverá novos aumentos de oferta.

Análise do Fator Ideal - Novotel


26

• De acordo com nossa pesquisa de mercado e nossa experiência na indústria hoteleira, estimamos os valores das diárias médias e ocupação para os primeiroscinco anos de operação. Estas estimativas de performance do hotel em estudo consideram que o empreendimento será administrado de maneira profissionalcom a marca Novotel, conforme projeto analisado nesse relatório.

Estimativas de Performance - NovotelF

onte: JLL, 2017

Taxa de Ocupação

2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E 2022E

Ocupação Histórica/Projetada Mercado Competitivo 71% 62% 52% 52% 46% 51% 53% 56% 59%

Ocupação Histórica/Projetada Hotel Proposto 0% 0% 0% #DIV/0! 43% 51% 56% 62% 65%

Penetração Histórica/Projetada de Ocupação 0% 0% 0% #DIV/0! 95% 100% 105% 110% 110%

Diária Média

2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E 2022E

Diária Média Histórica/Projetada Mercado Competitivo R$ 211 R$ 219 R$ 203 R$ 205 R$ 209 R$ 213 R$ 218 R$ 222 R$ 222

Crescimento Real 0,7% -2,0% -12,8% 1,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 0,0%

Diária Média Histórica/Projetada Hotel Proposto R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 251 R$ 267 R$ 283 R$ 300 R$ 333

Penetração Histórica/Projetada de Diária Média 0% 0% 0% 0% 120% 125% 130% 135% 150%

Inflação histórica (IPCA) 5,8% 5,9% 6,3%

RevPAR

2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E 2022E

RevPAR Mercado Competitivo R$ 149 R$ 136 R$ 105 R$ 106 R$ 95 R$ 108 R$ 116 R$ 124 R$ 130

Crescimento -0,6% -8,7% -22,6% 1,2% -10,4% 13,7% 6,8% 7,4% 5,0%

RevPAR Projetada R$ 0 R$ 0 R$ 0 #DIV/0! R$ 109 R$ 136 R$ 158 R$ 185 R$ 215

Penetracao Projetada do RevPAR 0% 0% 0% #DIV/0! 114% 125% 136% 149% 165%

Diária Média Historica

RevPAR Historica

ANÁLISE DE PENETRAÇÃO - TAXA DE OCUPAÇÃO, DIÁRIA MÉDIA E REVPAR

Diária Média Projetada

RevPAR Projetada

Oferta e Demanda Historica Oferta e Demanda Projetada

MINUTA

27

Estimativas Operacionais e Análises FinanceirasFluxo de Caixa Operacional - Novotel

• As estimativas dos resultados operacionais para o Novotel foram preparadas com base nas análises de mercado apresentadas no relatório, na performance deempreendimentos similares, além da nossa experiência no mercado;

• Todas as estimativas foram preparadas em reais constantes. A classificação contábil segue as definições da American Hotel and Motel Association conforme oSistema Uniforme de Contabilidade para Hotéis;

• O Fluxo de Caixa completo para o empreendimento é apresentado a seguir e a Descrição das Contas de Receitas e Despesas é apresentada em anexo.

Fonte: JLL, 2017

Novotel Sorocaba 160 uh's

(‘000) % (‘000) % (‘000) % (‘000) % (‘000) %

Receita Total Líquida 7.949 9.775 11.292 12.957 14.742

Total de Despesas e Custos Departamentais 4.029 51% 4.393 45% 4.656 41% 4.911 38% 5.049 34%

Total de Despesas Não Distribuídas 3.055 38% 3.186 33% 3.291 29% 3.374 26% 3.494 24%

Resultado Operacional Bruto (GOP) 866 11% 2.196 22% 3.345 30% 4.673 36% 6.198 42%

Honorários de Administração 413 2% 512 2% 596 2% 691 2% 798 2%

Total de Outras Deduções 265 3% 505 5% 712 6% 950 7% 1.223 8%

FLUXO DE CAIXA (EBITDA) 188 2% 1.179 12% 2.038 18% 3.032 23% 4.177 28%

Reserva de Reposição de Ativos 159 2% 293 3% 452 4% 648 5% 737 5%

RESULTADO OPERACIONAL LÍQUIDO (NOI) 29 0% 886 9% 1.586 14% 2.384 18% 3.440 23%

Fluxo de Caixa Resumido

Reais (R$)

2018 2019 2020 2021 2022

MINUTA

28

Novotel Sorocaba

DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS DE CAIXA DISPONÍVEIS PARA SERVIÇO DA DÍVIDA E IMPOSTO DE RENDA

ANO 1 - 2018 ANO 2 - 2019 ANO 3 - 2020 ANO 4 - 2021 ANO 5 - 2022

Número de Apartamentos

Número de Apartamentos Ocupados

Percentual de Ocupação

Diária Média Bruta

REVPAR

Valor Valor Valor Valor Valor

(000'S) % (000'S) % (000'S) % (000'S) % (000'S) %

RECEITAS

Hospedagem $6.349 73% $7.919 74% $9.249 75% $10.786 76% $12.583 78%

Alimentos e Bebidas 2.046 24% 2.421 23% 2.715 22% 2.962 21% 3.096 19%

Outros Departamentos Operados 304 3% 356 3% 392 3% 432 3% 454 3%

Receita Total Bruta 8.699 100% 10.697 100% 12.357 100% 14.179 100% 16.133 100%

Impostos (ICMS, ISS, Pis, Cofins) 750 9% 922 9% 1.065 9% 1.222 9% 1.391 9%

Receita Total Líquida 7.949 91% 9.775 91% 11.292 91% 12.957 91% 14.742 91%

DESPESAS E CUSTOS DEPARTAMENTAIS

Hospedagem 1.939 33% 2.120 29% 2.243 27% 2.378 24% 2.452 21%

Alimentos e Bebidas 1.806 96% 1.969 89% 2.096 84% 2.201 81% 2.257 79%


RESULTADO DEPARTAMENTAL BRUTO 3.921 49% 5.382 55% 6.636 59% 8.046 62% 9.693 66%

DESPESAS OPERACIONAIS NÃO DISTRIBUÍDAS

Administração Geral 1.497 19% 1.530 16% 1.552 14% 1.577 12% 1.590 11%

Marketing 612 8% 618 6% 621 6% 626 5% 628 4%

Energia 492 6% 518 5% 536 5% 556 4% 567 4%

Manutenção da Propriedade 454 6% 520 5% 581 5% 615 5% 709 5%


RESULTADO OPERACIONAL BRUTO (GOP) 866 11% 2.196 22% 3.345 30% 4.673 36% 6.198 42%


RESULTADO OP. BRUTO AJUSTADO (AGOP) 453 6% 1.684 17% 2.749 24% 3.982 31% 5.400 37%

OUTRAS DEDUÇÕES

IPTU 80 1% 80 1% 80 1% 80 1% 80 1%

Seguros 24 0% 24 0% 24 0% 24 0% 24 0%

Honorário de Incentivo 72 1% 269 3% 440 4% 637 5% 864 6%

Total de Outras Deduções 265 3% 505 5% 712 6% 950 7% 1.223 8%

FLUXO DE CAIXA (EBITDA) $188 2% $1.179 12% $2.038 18% $3.032 23% $4.177 28%


RESULTADO OPERACIONAL LÍQUIDO (NOI) $29 0% $886 9% $1.586 14% $2.384 18% $3.440 23%

NOTAS:

1. As porcentagens das despesas departamentais são calculadas sobre as receitas departamentais líquidas. Todas as outras porcentagens são calculadas sobre a receita total líquida.

2. Os impostos foram estimados em 3,65% de Pis e Confins para Hospedagem, 5,1% de PIS e Cofins para demais receitas, 3,2% de ICMS e 5,0% de ISS e representam médias aproximadas.

62%

$300,00

$185,00

160

65%

$333,00

$216,00

36.000 37.800

160

51%

$267,00

$136,00

160

56%

$283,00

$158,00

29.700 32.700

160

EXPRESSO EM REAIS CONSTANTES

160

43%

$251,00

$109,00

25.300


29

• Os níveis de ocupação foram projetados para os primeiros cinco anos de operação. Nossa análise quantitativa projeta a habilidade dos hotéis em captardemandas futuras do mercado, em termos de seu “fator ideal” frente ao mercado competitivo. O fator ideal é baseado na relação entre o número deapartamentos disponíveis de um hotel com o total de apartamentos disponíveis no mercado competitivo;

• Conforme demonstrado anteriormente, existem atualmente 764 apartamentos na oferta competitiva. No ano de 2019 com a inauguração do hotel em estudo edos demais novos empreendimentos, a oferta hoteleira competitiva será de 1.004 quartos disponíveis. Deste modo, o fator ideal do hotel em estudo será 180dividido por 1.004, ou seja, 18% em 2019;

• Para o período posterior ao estudo, o fator ideal do hotel deverá se tornar constante, assumindo-se que não haverá novos aumentos de oferta.

Análise do Fator Ideal – Ibis Budget


30

Estimativas de Performance – Ibis Budget

• De acordo com nossa pesquisa de mercado e nossa experiência na indústria hoteleira, estimamos os valores das diárias médias e ocupação para os primeiroscinco anos de operação. Estas estimativas de performance do hotel em estudo consideram que o empreendimento será administrado de maneira profissional,com a marca Ibis Budget, conforme projeto analisado nesse relatório.

Fonte: JLL, 2017

Taxa de Ocupação

2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E 2022E

Ocupação Histórica/Projetada Mercado Competitivo 73% 66% 56% 56% 57% 56% 59% 62% 65%

Ocupação Histórica/Projetada Hotel Proposto 0% 0% 0% #DIV/0! 51% 56% 65% 70% 74%

Penetração Histórica/Projetada de Ocupação 0% 0% 0% #DIV/0! 90% 100% 110% 113% 113%

Diária Média

2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E 2022E

Diária Média Histórica/Projetada Mercado Competitivo R$ 156 R$ 161 R$ 172 R$ 174 R$ 175 R$ 177 R$ 181 R$ 184 R$ 188

Crescimento Real - -2,5% 0,5% 1,0% 1,0% 1,0% 2,0% 2,0% 2,0%

Diária Média Histórica/Projetada Hotel Proposto R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 114 R$ 133 R$ 154 R$ 166 R$ 169

Penetração Histórica/Projetada de Diária Média 0% 0% 0% 0% 65% 75% 85% 90% 90%

Inflação histórica (IPCA) 5,8% 5,9% 6,3%

RevPAR

2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E 2021E 2022E

RevPAR Mercado Competitivo R$ 113 R$ 106 R$ 96 R$ 98 R$ 100 R$ 100 R$ 106 R$ 114 R$ 122

Crescimento - -6,5% -8,8% 1,3% 2,2% -0,3% 6,8% 7,4% 7,1%

RevPAR Projetada R$ 0 R$ 0 R$ 0 #DIV/0! R$ 58 R$ 75 R$ 99 R$ 116 R$ 124

Penetracao Projetada do RevPAR 0% 0% 0% #DIV/0! 59% 75% 93% 102% 102%

Diária Média Historica

RevPAR Historica

ANÁLISE DE PENETRAÇÃO - TAXA DE OCUPAÇÃO, DIÁRIA MÉDIA E REVPAR

Diária Média Projetada

RevPAR Projetada

Oferta e Demanda Historica Oferta e Demanda Projetada

MINUTA

31

• As estimativas dos resultados operacionais para o hotel Ibis Budget foram preparadas com base nas análises de mercado apresentadas no relatório, naperformance de empreendimentos similares, além da nossa experiência no mercado;

• Todas as estimativas foram preparadas em reais constantes. A classificação contábil segue as definições da American Hotel and Motel Association conforme oSistema Uniforme de Contabilidade para Hotéis;

• O Fluxo de Caixa completo para o empreendimento é apresentado a seguir e a Descrição das Contas de Receitas e Despesas é apresentada na página 33.

Estimativas Operacionais e Análises FinanceirasFluxo de Caixa Operacional – Ibis Budget

Fonte: JLL, 2017

Ibis Budget Sorocaba 180 uh's

(‘000) % (‘000) % (‘000) % (‘000) % (‘000) %

Receita Total Líquida 3.980 4.993 6.572 7.613 8.140



Resultado Operacional Bruto (GOP) 715 18% 1.577 32% 2.878 44% 3.747 49% 4.152 51%


Total de Outras Deduções 168 4% 322 6% 554 8% 710 9% 782 10%

FLUXO DE CAIXA (EBITDA) 314 8% 959 19% 1.931 29% 2.580 34% 2.880 35%


RESULTADO OPERACIONAL LÍQUIDO (NOI) 234 6% 809 16% 1.668 25% 2.199 29% 2.473 30%

Fluxo de Caixa Resumido

Reais (R$)

2018 2019 2020 2021 2022

MINUTA

32

Ibis Budget Sorocaba

DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS DE CAIXA DISPONÍVEIS PARA SERVIÇO DA DÍVIDA E IMPOSTO DE RENDA

ANO 1 - 2018 ANO 2 - 2019 ANO 3 - 2020 ANO 4 - 2021 ANO 5 - 2022

Número de Apartamentos

Número de Apartamentos Ocupados

Percentual de Ocupação

Diária Média Bruta

REVPAR

Valor Valor Valor Valor Valor

(000'S) % (000'S) % (000'S) % (000'S) % (000'S) %

RECEITAS

Hospedagem $3.843 88% $4.904 90% $6.545 91% $7.633 92% $8.175 92%

Alimentos e Bebidas 511 12% 560 10% 646 9% 698 8% 733 8%

Outros Departamentos Operados 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%

Receita Total Bruta 4.355 100% 5.464 100% 7.191 100% 8.331 100% 8.908 100%

Impostos (ICMS, ISS, Pis, Cofins) 375 9% 471 9% 620 9% 718 9% 768 9%

Receita Total Líquida 3.980 91% 4.993 91% 6.572 91% 7.613 91% 8.140 91%

DESPESAS E CUSTOS DEPARTAMENTAIS

Hospedagem 1.558 44% 1.648 37% 1.809 30% 1.905 27% 1.970 26%

Alimentos e Bebidas 332 71% 354 69% 395 67% 419 65% 435 65%


RESULTADO DEPARTAMENTAL BRUTO 2.090 53% 2.991 60% 4.368 66% 5.289 69% 5.735 70%

DESPESAS OPERACIONAIS NÃO DISTRIBUÍDAS

Administração Geral 549 14% 556 11% 570 9% 579 8% 584 7%

Marketing 173 4% 174 3% 176 3% 177 2% 178 2%

Energia 425 11% 437 9% 460 7% 474 6% 483 6%

Manutenção da Propriedade 229 6% 246 5% 283 4% 312 4% 338 4%


RESULTADO OPERACIONAL BRUTO (GOP) 715 18% 1.577 32% 2.878 44% 3.747 49% 4.152 51%


RESULTADO OP. BRUTO AJUSTADO (AGOP) 482 12% 1.281 26% 2.485 38% 3.289 43% 3.662 45%

OUTRAS DEDUÇÕES

Honorários Asset Management 49 1% 76 1% 115 2% 142 2% 155 2%

IPTU 27 1% 27 1% 27 0% 27 0% 27 0%

Seguros 14 0% 14 0% 14 0% 14 0% 14 0%

Honorário de Incentivo 77 2% 205 4% 398 6% 526 7% 586 7%

Total de Outras Deduções 168 4% 322 6% 554 8% 710 9% 782 10%

FLUXO DE CAIXA (EBITDA) $314 8% $959 19% $1.931 29% $2.580 34% $2.880 35%


RESULTADO OPERACIONAL LÍQUIDO (NOI) $234 6% $809 16% $1.668 25% $2.199 29% $2.473 30%

NOTAS:

1. As porcentagens das despesas departamentais são calculadas sobre as receitas departamentais líquidas. Todas as outras porcentagens são calculadas sobre a receita total líquida.

2. Os impostos foram estimados em 3,65% de Pis e Confins para Hospedagem, 5,1% de PIS e Cofins para demais receitas, 3,2% de ICMS e 5,0% de ISS e representam médias aproximadas.

70%

$166,00

$116,00

180

74%

$169,00

$124,00

46.000 48.300

180

56%

$133,00

$75,00

180

65%

$154,00

$100,00

36.900 42.600

180

EXPRESSO EM REAIS CONSTANTES

180

51%

$114,00

$58,00

33.700

Viabilidade

Econômica

MINUTAViabilidade Econômica

34

Valor de Venda da Unidade - Novotel

• Para determinar a viabilidade econômica do empreendimento, faremos a seguir o cálculo da TIR Real (não considera inflação);

• Por definição, a TIR é a taxa de retorno de investimento do projeto. O método da TIR não tem como finalidade a avaliação da rentabilidade absoluta a

determinado custo do capital (processo de atualização), como o VPL, mas, ao contrário, seu objetivo é encontrar uma taxa intrínseca de rendimento;

• Para calcular a TIR, utilizamos como base o valor de venda da unidade fornecido pelo Incorporador, dos oito diferentes tipos de Unidade Imobiliárias

• O valor de venda inclui o Preço pago por unidade, Móveis e Utensílios (FF&E) e Materiais Operacionais (HEOS), além das Despesas Pré-Operacionais e Taxa

de Afiliação necessárias para a implantação do hotel. Esses valores correspondem à venda da unidade à vista, ou seja, não consideram as variações conforme

tabela de venda. Assumimos que este valor inclui todos os custos e gastos para a aquisição da unidade pelo investidor final (exceto impostos e despesas de

transmissão do imóvel).O detalhamento dos custos e gastos de cada unidade será apresentado abaixo:

Fonte: JLL 2017, com base em dados fornecidos pelo prospecto do incorporador de Maio de 2017.

Unidade m²Valor da

unidade (R$)

Reembolso pré-

operacional

(R$) / por

unidade

Reembolso

taxa afiliação

(R$) / por

unidade

Montagem,

equipagem e

decoração / por

m²

Total Geral da

Unidade (R$)

Grupo 1 27,66 509.448,00 6.000,00 1.728,25 96.658,54 613.834,79

Grupo 2 26,84 509.448,00 6.000,00 1.728,25 93.807,21 610.983,46

Grupo 3 26,410 509.448,00 6.000,00 1.728,25 92.297,69 609.473,94

Grupo 4 27,81 509.448,00 6.000,00 1.728,25 97.207,14 614.383,39

Grupo 5 28,89 509.448,00 6.000,00 1.728,25 100.956,49 618.132,74

Grupo 6 27,73 509.448,00 6.000,00 1.728,25 96.910,13 614.086,38

Grupo 7 27,37 509.448,00 6.000,00 1.728,25 95.666,16 612.842,41

Grupo 8 27,9 509.448,00 6.000,00 1.728,25 97.490,17 614.666,42


35

Base de Cálculo da TIR - Novotel

• Como parte do cálculo da TIR, estimamos a Taxa de Capitalização (Cap Rate) a ser usada para o cálculo da perpetuidade no 10º ano de operação;

• As estimativas do Cap Rate (Taxa de Capitalização) estão baseadas no banco de dados da JLL , que considera as informações levantadas em relação a

comercialização de unidades nos últimos anos, nas seguintes propriedades:

- São Paulo – SP: Marriott Executive Apartments; Holiday Inn Parque Anhembi; Blue Tree Faria Lima, Comfort Nova Paulista, Howard Jonhson Faria

Lima, Ibis Congonhas, Ibis Busget Paulista, Ibis Budget Jardins, Ibis São Paulo Paulista, Intercity Premium Berrini, Intercity Premium Ibirapuera,

Intercity Nações Unidas, Meliã Jardim Europa, Quality Jardins, Quality Berrini, Staybridge Suites, Tryp Berrini, Tryp Paulista, Tryp Iguatemi, Tryp Itaim;

- Campinas – SP: Ibis e Mercure;

- Santo André – SP: Ibis e Mercure;

- Tamboré – SP: Ibis e Ibis Budget;

- Araçatuba – SP: Ibis;

- Guarulhos – SP: Ibis;

- Vitória – ES: Ibis Budget e Ibis;

- Salvador – BA: Ibis e Novotel Hangar;

- Macaé – RJ: Mercure.

• Dessa forma, chegamos uma taxa de 8,5% de Cap Rate;

• No decorrer do estudo, apresentamos o fluxo de caixa resumido antes do imposto de renda do investidor e o cálculo da TIR Real (sem considerar inflação) para

cada grupo de unidade. A análise é apresentada considerando um período de 10 anos e a venda da unidade ao final deste período, aplicando-se a taxa de

capitalização sobre o fluxo do ano 10 de operação;

• As estimativas de fluxos de caixa operacionais apresentados estão no formato real, sem considerar os efeitos da inflação.


36

Tendo em vista a incorporação do empreendimento como um condo-hotel e a remuneração do investidor com base na Fração Ideal (FI) correspondente ao seu

grupo de unidades, elaboramos um quadro-resumo das frações ideais, que servirá como base para o calculo da TIR real de cada grupo.

Fração Ideal (FI) e Detalhamento dos Custos - Bases de Cálculo - Novotel


Tipo Quantidade m² médio m² total %m² total %m² unid

Grupo 1 (finais 1) 8 27,66 221,28 5% 0,64%

Grupo 2 (finais 2 a 9 e 14 a 18) 104 26,84 2791,36 64% 0,62%

Grupo 3 (finais 10) 8 26,4 211,28 5% 0,61%

Grupo 4 (finais 11) 8 27,8 222,48 5% 0,64%

Grupo 5 (finais 12 PNE) 8 28,9 231,12 5% 0,67%

Grupo 6 (finais 13) 8 27,7 221,84 5% 0,64%

Grupo 7 (finais 19) 8 27,4 218,96 5% 0,63%

Grupo 8 (finais 20) 8 27,9 223,2 5% 0,64%

Fração Ideal por Grupo de Unidade


37

(1) Valor não inflacionado do Resultado Operacional Líquido (NOI) por Fração Ideal (FI)

(2) Valores de investimento contemplam os custos informados pelo incorporador para aquisição da unidade.

Fonte: JLL, 2017

Cálculo da TIR – Grupo 1 – Novotel

Ano InvestimentoNOI HOTEL /

FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa

AcumuladoRentabilidade

2017 (613.835) - - (613.835) (613.835)

2018 185 - 185 (613.650) 0%

2019 5.645 - 5.645 (608.005) 1%

2020 10.104 - 10.104 (597.901) 2%

2021 15.189 - 15.189 (582.712) 2%

2022 21.916 - 21.916 (560.796) 4%

2023 21.916 - 21.916 (538.879) 4%

2024 21.916 - 21.916 (516.963) 4%

2025 21.916 - 21.916 (495.047) 4%

2026 21.916 - 21.916 (473.130) 4%

2027 21.916 257.840 279.756 (193.374) 4%

TIR -4,2%

AVALIAÇÃO DO INVESTIMENTO - TIR - GRUPO 1 (R$ Constante)


38




Fonte: JLL, 2017


FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2017 (610.983) - - (610.983) (610.983)

2018 179 - 179 (610.804) 0%

2019 5.477 - 5.477 (605.327) 1%

2020 9.805 - 9.805 (595.522) 2%

2021 14.738 - 14.738 (580.784) 2%

2022 21.267 - 21.267 (559.517) 3%

2023 21.267 - 21.267 (538.250) 3%

2024 21.267 - 21.267 (516.984) 3%

2025 21.267 - 21.267 (495.717) 3%

2026 21.267 - 21.267 (474.450) 3%

2027 21.267 250.196 271.463 (202.988) 3%

TIR -4,5%



39




Fonte: JLL, 2017


FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2017 (609.474) - - (609.474) (609.474)

2018 176 - 176 (609.298) 0%

2019 5.390 - 5.390 (603.908) 1%

2020 9.648 - 9.648 (594.260) 2%

2021 14.502 - 14.502 (579.758) 2%

2022 20.926 - 20.926 (558.832) 3%

2023 20.926 - 20.926 (537.906) 3%

2024 20.926 - 20.926 (516.980) 3%

2025 20.926 - 20.926 (496.054) 3%

2026 20.926 - 20.926 (475.128) 3%

2027 20.926 246.188 267.114 (208.015) 3%

TIR -4,6%



40




Fonte: JLL, 2017


FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2017 (614.383) - - (614.383) (614.383)

2018 186 - 186 (614.198) 0%

2019 5.675 - 5.675 (608.522) 1%

2020 10.159 - 10.159 (598.363) 2%

2021 15.271 - 15.271 (583.092) 2%

2022 22.035 - 22.035 (561.057) 4%

2023 22.035 - 22.035 (539.022) 4%

2024 22.035 - 22.035 (516.986) 4%

2025 22.035 - 22.035 (494.951) 4%

2026 22.035 - 22.035 (472.916) 4%

2027 22.035 259.238 281.273 (191.643) 4%

TIR -4,2%



41




Fonte: JLL, 2017


FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2017 (618.133) - - (618.133) (618.133)

2018 193 - 193 (617.940) 0%

2019 5.896 - 5.896 (612.044) 1%

2020 10.554 - 10.554 (601.490) 2%

2021 15.864 - 15.864 (585.626) 3%

2022 22.891 - 22.891 (562.735) 4%

2023 22.891 - 22.891 (539.844) 4%

2024 22.891 - 22.891 (516.953) 4%

2025 22.891 - 22.891 (494.062) 4%

2026 22.891 - 22.891 (471.171) 4%

2027 22.891 269.306 292.196 (178.975) 4%

TIR -3,8%



42




Fonte: JLL, 2017


FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2017 (614.086) - - (614.086) (614.086)

2018 185 - 185 (613.901) 0%

2019 5.659 - 5.659 (608.242) 1%

2020 10.130 - 10.130 (598.112) 2%

2021 15.227 - 15.227 (582.885) 2%

2022 21.972 - 21.972 (560.913) 4%

2023 21.972 - 21.972 (538.941) 4%

2024 21.972 - 21.972 (516.970) 4%

2025 21.972 - 21.972 (494.998) 4%

2026 21.972 - 21.972 (473.026) 4%

2027 21.972 258.492 280.464 (192.562) 4%

TIR -4,2%



43




Fonte: JLL, 2017


FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2017 (612.842) - - (612.842) (612.842)

2018 183 - 183 (612.660) 0%

2019 5.586 - 5.586 (607.074) 1%

2020 9.999 - 9.999 (597.075) 2%

2021 15.029 - 15.029 (582.046) 2%

2022 21.687 - 21.687 (560.360) 4%

2023 21.687 - 21.687 (538.673) 4%

2024 21.687 - 21.687 (516.986) 4%

2025 21.687 - 21.687 (495.300) 4%

2026 21.687 - 21.687 (473.613) 4%

2027 21.687 255.136 276.823 (196.790) 4%

TIR -4,3%



44




Fonte: JLL, 2017


FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2017 (614.666) - - (614.666) (614.666)

2018 186 - 186 (614.480) 0%

2019 5.694 - 5.694 (608.786) 1%

2020 10.192 - 10.192 (598.594) 2%

2021 15.320 - 15.320 (583.274) 2%

2022 22.107 - 22.107 (561.167) 4%

2023 22.107 - 22.107 (539.061) 4%

2024 22.107 - 22.107 (516.954) 4%

2025 22.107 - 22.107 (494.848) 4%

2026 22.107 - 22.107 (472.741) 4%

2027 22.107 260.077 282.184 (190.558) 4%

TIR -4,1%



45

Valor de Venda da Unidade – Ibis Budget

• Para determinar a viabilidade econômica do empreendimento, faremos a seguir o cálculo da TIR Real (não considera inflação);

• Por definição, a TIR é a taxa de retorno de investimento do projeto. O método da TIR não tem como finalidade a avaliação da rentabilidade absoluta a

determinado custo do capital (processo de atualização), como o VPL, mas, ao contrário, seu objetivo é encontrar uma taxa intrínseca de rendimento;

• Para calcular a TIR, utilizamos como base o valor de venda da unidade fornecido pelo Incorporador, dos cinco diferentes tipos de Unidade Imobiliárias

• O valor de venda inclui o Preço pago por unidade, Móveis e Utensílios (FF&E) e Materiais Operacionais (HEOS), além das Despesas Pré-Operacionais e Taxa

de Afiliação necessárias para a implantação do hotel. Esses valores correspondem à venda da unidade à vista, ou seja, não consideram as variações conforme

tabela de venda. Assumimos que este valor inclui todos os custos e gastos para a aquisição da unidade pelo investidor final (exceto impostos e despesas de

transmissão do imóvel).O detalhamento dos custos e gastos de cada unidade será apresentado abaixo:


Unidade m²Valor da

unidade (R$)

Reembolso pré-

operacional

(R$) / por

unidade

Reembolso

taxa afiliação

(R$) / por

unidade

Montagem,

equipagem e

decoração / por

m²

Total Geral da

Unidade (R$)

Grupo 1 14,82 364.563,00 2.545,00 1.728,25 29.401,18 398.237,43

Grupo 2 13,96 364.563,00 2.545,00 1.728,25 27690.01 368.836,25

Grupo 3 14,25 364.563,00 2.545,00 1.728,25 28.267,01 397.103,26

Grupo 4 25,77 497.289,00 2.545,00 1.728,25 51.103,09 552.665,34

Grupo 5 14,72 364.563,00 2.545,00 1.728,25 29.187,04 398.023,29


46

Base de Cálculo da TIR – Ibis Budget

• Como parte do cálculo da TIR, estimamos a Taxa de Capitalização (Cap Rate) a ser usada para o cálculo da perpetuidade no 10º ano de operação;

• As estimativas do Cap Rate (Taxa de Capitalização) estão baseadas no banco de dados da JLL , que considera as informações levantadas em relação a

comercialização de unidades nos últimos anos, nas seguintes propriedades:

- São Paulo – SP: Marriott Executive Apartments; Holiday Inn Parque Anhembi; Blue Tree Faria Lima, Comfort Nova Paulista, Howard Jonhson Faria

Lima, Ibis Congonhas, Ibis Busget Paulista, Ibis Budget Jardins, Ibis São Paulo Paulista, Intercity Premium Berrini, Intercity Premium Ibirapuera,

Intercity Nações Unidas, Meliã Jardim Europa, Quality Jardins, Quality Berrini, Staybridge Suites, Tryp Berrini, Tryp Paulista, Tryp Iguatemi, Tryp Itaim;

- Campinas – SP: Ibis e Mercure;

- Santo André – SP: Ibis e Mercure;

- Tamboré – SP: Ibis e Ibis Budget;

- Araçatuba – SP: Ibis;

- Guarulhos – SP: Ibis;

- Vitória – ES: Ibis Budget e Ibis;

- Salvador – BA: Ibis e Novotel Hangar;

- Macaé – RJ: Mercure.

• Dessa forma, chegamos uma taxa de 8,5% de Cap Rate;

• No decorrer do estudo, apresentamos o fluxo de caixa resumido antes do imposto de renda do investidor e o cálculo da TIR Real (sem considerar inflação) para

cada grupo de unidade. A análise é apresentada considerando um período de 10 anos e a venda da unidade ao final deste período, aplicando-se a taxa de

capitalização sobre o fluxo do ano 10 de operação;

• As estimativas de fluxos de caixa operacionais apresentados estão no formato real, sem considerar os efeitos da inflação.


47

Tendo em vista a incorporação do empreendimento como um condo-hotel e a remuneração do investidor com base na Fração Ideal (FI) correspondente ao seu

grupo de unidades, elaboramos um quadro-resumo das frações ideais, que servirá como base para o calculo da TIR real de cada grupo.

Fração Ideal (FI) e Detalhamento dos Custos - Bases de Cálculo – Ibis Budget


Tipo Quantidade m² médio m² total %m² total %m² unid

Grupo 1 (finais 1) 9 14,82 133,38 5% 0,56%

Grupo 2 (finais 2 a 10 e 14 a 18) 135 13,96 1884,6 71% 0,53%

Grupo 3 (finais 11) 9 14,25 128,25 5% 0,54%

Grupo 4 (finais 12) 9 25,77 231,93 9% 0,97%

Grupo 5 (finais 13 e 20) 18 14,72 264,96 10% 0,56%

Fração Ideal por Grupo de Unidade


48



Fonte: JLL, 2017

Cálculo da TIR – Grupo 1 – Ibis Budget


FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2017 (398.237) - - (398.237) (398.237)

2018 1.312 - 1.312 (396.925) 0%

2019 4.536 - 4.536 (392.389) 1%

2020 9.352 - 9.352 (383.037) 2%

2021 12.330 - 12.330 (370.707) 3%

2022 13.866 - 13.866 (356.841) 3%

2023 13.866 - 13.866 (342.975) 3%

2024 13.866 - 13.866 (329.109) 3%

2025 13.866 - 13.866 (315.242) 3%

2026 13.866 - 13.866 (301.376) 3%

2027 13.866 163.131 176.997 (124.379) 3%

TIR -4,2%

AVALIAÇÃO DO INVESTIMENTO - TIR REAL - IBIS BUDGET - GRUPO 1 (R$ Constante)


49




Fonte: JLL, 2017


FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2017 (368.836) - - (368.836) (368.836)

2018 1.236 - 1.236 (367.600) 0%

2019 4.273 - 4.273 (363.328) 1%

2020 8.810 - 8.810 (354.518) 2%

2021 11.614 - 11.614 (342.903) 3%

2022 13.061 - 13.061 (329.842) 4%

2023 13.061 - 13.061 (316.780) 4%

2024 13.061 - 13.061 (303.719) 4%

2025 13.061 - 13.061 (290.657) 4%

2026 13.061 - 13.061 (277.596) 4%

2027 13.061 153.665 166.726 (110.870) 4%

TIR -4,0%



50




Fonte: JLL, 2017


FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2017 (397.103) - - (397.103) (397.103)

2018 1.262 - 1.262 (395.842) 0%

2019 4.362 - 4.362 (391.480) 1%

2020 8.993 - 8.993 (382.487) 2%

2021 11.856 - 11.856 (370.632) 3%

2022 13.333 - 13.333 (357.299) 3%

2023 13.333 - 13.333 (343.966) 3%

2024 13.333 - 13.333 (330.633) 3%

2025 13.333 - 13.333 (317.300) 3%

2026 13.333 - 13.333 (303.968) 3%

2027 13.333 156.857 170.190 (133.778) 3%

TIR -4,6%



51




Fonte: JLL, 2017


FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2017 (552.665) - - (552.665) (552.665)

2018 2.281 - 2.281 (550.384) 0%

2019 7.888 - 7.888 (542.496) 1%

2020 16.263 - 16.263 (526.234) 3%

2021 21.440 - 21.440 (504.794) 4%

2022 24.111 - 24.111 (480.682) 4%

2023 24.111 - 24.111 (456.571) 4%

2024 24.111 - 24.111 (432.460) 4%

2025 24.111 - 24.111 (408.348) 4%

2026 24.111 - 24.111 (384.237) 4%

2027 24.111 283.663 307.774 (76.462) 4%

TIR -1,7%



52




Fonte: JLL, 2017


FI (1)

Valor Residual

@ 8,5%

Fluxo de Caixa

Investidor

Fluxo de Caixa


2017 (398.023) - - (398.023) (398.023)

2018 1.303 - 1.303 (396.720) 0%

2019 4.505 - 4.505 (392.215) 1%

2020 9.289 - 9.289 (382.925) 2%

2021 12.247 - 12.247 (370.679) 3%

2022 13.773 - 13.773 (356.906) 3%

2023 13.773 - 13.773 (343.133) 3%

2024 13.773 - 13.773 (329.361) 3%

2025 13.773 - 13.773 (315.588) 3%

2026 13.773 - 13.773 (301.816) 3%

2027 13.773 162.030 175.803 (126.013) 3%

TIR -4,3%


Anexos

MINUTADescrição das Receitas e DespesasReceitas

• Receitas de Hospedagem: corresponde à receita de diárias, excluindo café

da manhã.

• Receita de Alimentos e Bebidas: corresponde à receita de alimentos e

bebidas gerada pelos restaurantes, bares, café da manhã, room service e

coffee-breaks, além das receitas com de eventos (banquetes, salas e

equipamentos).

• Receita de Outros Departamentos representa a receita de lavanderia,

telefone, fitness, entre outras.

Custos e Despesas Departamentais

• Hospedagem: incluem salários e encargos da recepção, governança,

reservas e portaria. Outras despesas incluem material de limpeza, enxoval,

uniformes, amenidades para os hóspedes, despesas com reservas,

comissão aos agentes de viagens, tv a cabo, etc.

• Alimentos e Bebidas: incluem os custos diretos de alimentos e bebidas,

salários e encargos da cozinha, restaurante, bares e room service. Outras

despesas incluem louças, talheres, enxoval de mesa, uniformes, materiais de

cozinha e restaurante, menus, lavanderia, etc.

• Outros Departamentos Operacionais: incluem as despesas com salários,

encargos e outras despesas de lavanderia, telefonia, entre outros

departamento operados.

Despesas Operacionais Não Distribuídas

• Administração: representam as despesas com os funcionários da GerênciaGeral, contabilidade e departamento de pessoal. Outras despesas incluemcomissões de cartão de crédito, material de escritório, correio, despesas deviagem, despesas legais, serviços terceirizados, informática, etc.

• Marketing e Vendas: incluem salários e encargos do pessoal de marketing evendas, além das despesas propagandas, viagens, material promocional. Nocaso de hotéis de cadeia essas despesas podem incluir também as taxas demarketing da cadeia.

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• Áreas Energia: inclui as despesas com eletricidade, água, gás e outroscombustíveis.

• Manutenção: inclui salários e encargos do departamento de manutenção, edespesas com manutenção de equipamentos, instalações, paisagismo, etc.

Resultado Operacional Bruto e Ajustado

• Receita total menos os custos e despesas departamentais e as despesasoperacionais não distribuídas, também conhecido como GOP (GrossOperating Profit). Caso sejam retirados quaisquer itens, passa a serchamado de AGOP (Adjusted Gross Operating Profit). Neste caso, foiretirado o valor da taxa de administração.

Honorários da Cadeia Hoteleira

• Honorários de Administração: Referem-se aos honorários básicos dacadeia hoteleira e em geral correspondem a uma percentual da receita total.

• Honorários de Incentivo: São os honorários da cadeia hoteleira pagosapós o resultado, em geral um percentual do Resultado Operacional Bruto(GOP).

• Outras Despesas

• IPTU: Refere-se ao imposto sobre a propriedade.

• Seguros: Referem-se aos seguros da propriedade.

• Reserva para Reposição de Ativos (FF&E Replacement): Refere-se a umpercentual da receita total do hotel que é destinado à aquisição de ativosfixos compensando a não inclusão de parte das depreciações nas previsõespreparadas.

• Honorários Asset Management: Corresponde a um percentagem deReceita Total Líquida e um percentagem do Resultado Operacional Bruto(GOP) pagar a empresa que preste o serviço de Asset Management aohotel.

MINUTADisclaimer

• Conforme acordado entre a Setin Empreendimentos Imobiliários e a Jones Lang LaSalle Hotels, todas as informações que constam desse relatório foramcoletadas e compiladas pela Jones Lang LaSalle Hotels. Embora estas tenham sido obtidas de fontes confiáveis e assertivas, a Jones Lang LaSalle Hotels nãogarante a precisão de todas as informações contidas nesse documento.

• Esse relatório contém afirmações, suposições, estimativas e projeções baseadas em previsões de desempenho futuro de diferentes componentes dos mercadosrelevantes e propostos nesse projeto. Tais afirmações, suposições, estimativas e projeções podem ou não se confirmar.

• Eventualmente discrepâncias poderão ocorrer entre o que foi previsto e o resultado efetivamente obtido, porque esses eventos e as circunstânciasfreqüentemente não acontecem como esperado. A Jones Lang LaSalle não está obrigada a atualizar esse relatório.

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• Futuros e potenciais investidores devem conduzir suas próprias pesquisas e análises do projeto e devem procurar de forma independente por consultoriaprofissional com relação aos aspectos legais, financeiros e tributários que são decorrentes de se investir no projeto.

• Este relatório é confidencial e para uso exclusivo das pessoas que o contrataram e que assinaram o termo de contrato. Ele não pode ser copiado ou distribuídopara terceiros e nenhuma de suas partes poderá ser referenciada ou utilizada em qualquer documento, prospecto ou material publicitário, salvo através daaprovação por escrito da Jones Lang LaSalle Hotels.

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