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RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

Proponente: Câmara Municipal de Lisboa

Localização Rua Sousa Lopes Localidade: Lisboa Freguesia: Avenidas Novas Concelho: Lisboa Distrito: Lisboa

Agosto de 2015

Rua Sousa Lopes, Lisboa

Mário Miguel

de 19

Sumário

1. OBJETIVO ........................................................................................................................................................... 3

1.1. Processo registral ........................................................................................................................ 3

2. CARACTERÍSTICAS .......................................................................................................................................... 3

2.1. Localização: ................................................................................................................................ 3

2.2. Potencialidade de construção: ..................................................................................................... 5

2.3. Situação Legal ............................................................................................................................. 6

3. AVALIAÇÃO ................................................................................................................................. 7

3.1. Critérios de avaliação .................................................................................................................. 7

3.2. Estudo de mercado ...................................................................................................................... 7

3.3. Discounted cash-flow ................................................................................................................ 12

4. OBSERVAÇÕES ............................................................................................................................................... 14

ANEXOS ................................................................................................................................................ 15

1. OBJETIVO

O presente relatório tem por objetivo determinar o presumível valor de transação da

totalidade do edifício, localizado na Rua Sousa Lopes, freguesia de Avenidas Novas (ex

freguesia de Nossa Senhora de Fátima, concelho e distrito de Lisboa.

O relatório teve como base os elementos fornecidos, nomeadamente os elementos registrais

e a ficha de edificabilidade, informação complementada com a visita ao local.

1.1. Processo registral

Prédio urbano composto por terreno para construção sito na Rua de Sousa Lopes s/n com

a área de 3.212,70 m2.

Encontra-se registado no registo predial sob o n.º 1600 da freguesia do Campo Grande,

inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Avenidas Novas sob o artigo 2268.

2. CARACTERÍSTICAS

2.1. Localização:

O imóvel que constitui o objecto da avaliação corresponde a um lote para construção sito na Rua

Sousa Lopes, freguesia de Avenidas Novas, uma das 53 freguesias do concelho de Lisboa.

1

de 19

O concelho tem uma área de 84,7 km2 e uma população que passou de 564.000 habitantes em 2001

para 545.000 habitantes em 2011, um decréscimo populacional de -3,4%, e uma densidade

populacional de 6.437 habitantes/km2.

O imóvel situa-se na freguesia de Avenidas Novas que tem uma área total de 2,99km2, uma

população de 21 625 habitantes e uma densidade populacional de : 7 232,4 habitantes/km2.

Avenidas Novas é uma freguesia portuguesa do concelho de Lisboa, pertencente à Zona Centro da

capital, com 2,99 km² de área, 21 625 habitantes e densidade: 7 232,4 hab/km².

Foi criada no âmbito da reorganização administrativa de Lisboa de 2012, que entrou em vigor após

as eleições autárquicas de 2013, resultando da agregação das antigas freguesias de Nossa Senhora de

Fátima e São Sebastião da Pedreira, para além de uma pequena parcela de território anteriormente

pertencente à freguesia de Campolide.

O lote de terreno em causa situa-se no quarteirão compreendido pela Avenida Alvaro Pais, Avenida

5 de Outubro e a linha Ferroviária da CP (Entre o apeadeiro do Rego e a estação de Entrecampos).

O imóvel encontra-se próximo do Bairro do Rego, a cerca de 100 m2 do centro comercial Gemini,

situando-se no quarteirão compreendido pela Avenida Alvaro Pais, Avenida 5 de Outubro e a linha

Ferroviária da CP.

de 19

Trata-se de uma área da cidade de Lisboa consolidada, onde coexistem espaços urbanos de

habitação, com espaços de equipamentos e espaços de terciário.

A disponibilidade de espaços comerciais é também relevante, com destaque para o Centro Comercial

“Gemini”, como foi acima referido e o Centro Comercial da Praça de Touros do Campo Pequeno a

cerca de 700 metros.

Beneficia de uma boa localização, com bom/razoável exposição comercial e com um bom

enquadramento urbano e paisagistico.

Em termos de acessos rodoviàrios consideram-se como boas, salientando-se a proximidade da

Avenida das Forças Armadas e Praça de Espanha e o rápido acesso a vias como a A1,A5 e Segunda

Circular.

O serviço de transportes públicos é garantido pela rede de autocarros urbanos, metropolitano e rede

ferroviária, destancando-se a proximidadade da estação de Entrecampos, pelo que considera-se uma

àrea como um bom nível de serviço de transportes públicos.

No que concerne a estacionamento considera-se como razoável facilidade de estacionamento

atendendo tratar-se de uma zona relativamente próxima de uma àrea com concentração de serviços,

sendo significativo o fluxo de pessoas e respetivos automóveis que excede a capacidade das áreas

destinadas a estacionamento disponíveis.

2.2. Potencialidade de construção:

Foi considerada na avaliação a potencialidade de construção, tendo em consideração a ficha

de edificabilidade emitida pelos serviços do Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa.

de 19

De acordo com a ficha de edificabilidade, as áreas de terreno e de construção são:

Utilização/pisoÁreas (m2) - Ficha de

Edificabilidade

Terreno 3.212,70

Superfície de pavimento

Comércio 2.014,00

Serviços 11.444,00

Total superfície de pavimento acima do solo 13.458,00

Área em caves 3.660,00

Nº de previsto de lugares estac.122,00

2.3. Situação Legal

No âmbito do trabalho de avaliação, foram assumidos alguns pressupostos de natureza legal,

constantes em informação transmitida pelo cliente, e que não carecem de comprovação.

Assim:

Ónus ou encargos

No âmbito da avaliação considerou-se que o imóvel não tem

quaisquer ónus ou encargos que pudessem limitar o seu valor.

Desconhecem-se, portanto, a existência de, por exemplo, quaisquer

hipotecas ou outros direitos reais que incidam sobre o imóvel.

Potencialidade de construção

Considerou-se a superfície de pavimento máxima, constante da ficha

de edificabilidade dos serviços do Urbanismo da Câmara Municipal

de Lisboa.

Este cenário constitui a máxima e melhor utilização.

de 19

3. AVALIAÇÃO

3.1. Critérios de avaliação

Conforme instruções do cliente o estudo de avaliação consistiu na determinação do Valor de

Mercado do imóvel, à data de Agosto de 2015, no estado actual, e tendo em perspectiva a

sua Máxima e Melhor Utilização.

O Valor do Mercado do terreno foi determinado pelo Método Residual, pela aplicação da

técnica do Discounted Cash-Flow, considerando o cenário de desenvolvimento imobiliário

do lote, considerando serviços nos pisos superiores e comércio no piso da cota de soleira.

O estudo de edificabilidade concebido prevê a construção de um edifício com utilização

maioritária de serviços, e uma zona comércio.

No faseamento do empreendimento estimou-se um prazo de um ano para projetos,

licenciamento e execução de algumas infraestruturas de ligação, três anos para a construção e

2 anos para a concretização das vendas. Existindo algum período de sobreposição de

construção e vendas, obtém-se um ciclo total de construção e vendas de 5 anos.

3.2. Estudo de mercado

O estudo de mercado vai incidir no segmento de mercado de serviços e comércio

relativamente ao qual foram recolhidos e tratados alguns dados.

de 19

Para o segmento de serviços, e considerando localizações comparáveis:

# 1 2 3 4 5 6

Local Avª 5 Outobro Campo Grande Marquês Pombal Av. Da República Av. Def. Chaves Av.º Duque Avila

Caraterísticas

Edifício de

Habitação e

Serviços. Com

estacionamento

(2).

Edifício de

Serviços. Com

estacionamento

(2)

Edifício de

Habitação e

Serviços. Com

estacionamento

(2).

Edifício de

Habitação e

Serviços. Com

estacionamento

(2).

Edifício de

Serviços. Com

estacionamento

(2)

Edifício de

Serviços. Com

estacionamento

(2)

Estado/Idade Recente Recente Recente Recente Recente Recente

Área Privativa (m2) 170,00 150,00 130,00 125,00 90,00 180,00

Oferta de venda 500.000,00 € 450.000,00 € 420.000,00 € 380.000,00 € 245.000,00 € 480.000,00 €

Valor Unitário Oferta

de Venda 2.941,18 € 3.000,00 € 3.230,77 € 3.040,00 € 2.722,22 € 2.666,67 €

Valor Unitário Após

Negociação (€/m2) 2.647,06 € 2.700,00 € 2.907,69 € 2.736,00 € 2.450,00 € 2.400,00 €

C1 - área privativa 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

C2 - lgs estacionamento 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

C3 - localização 0,95 0,95 0,90 0,90 1,00 1,00

C4 - estado conservação 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Ctotal ponderado 0,95 0,95 0,90 0,90 1,00 1,00

Valor Unitário

Homogeneizado

(VU*Ctotal) (€/m2)

2.514,71 € 2.565,00 € 2.616,92 € 2.462,40 € 2.450,00 € 2.400,00 €

Média arimética 2.501,50 €

Valor minimo 2.400,00 €

Valor máximo 2.616,92 €

Desvio padrão 80,02 €

Conclusão = 2.500,00 €

AMOSTRAGEM - SEGMENTO DE SERVIÇOS (VENDA)

Info

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de 19

# 1 2 3 4 5 6

Local Avª 5 Outobro Av. Forças Armadas Av. Forças Armadas Av. Duque de Avila Alvaro Pais Alvaro Pais

Caraterísticas

Edifício de

Serviços. Com

estacionamen

to (2)

Edifício de

Habitação e

Serviços. Com

estacionamento

(2).

Edifício de

Habitação e

Serviços. Com

estacionamento

(2).

Edifício de

Serviços. Com

estacionamento (2)

Edifício de

Habitação e

Serviços. Com

estacionament

o (2).

Edifício de

Habitação e

Serviços. Com

estacionamento

(2).

Estado/Idade Recente Usado Recente Recente Recente Recente

Área Privativa (m2) 170,00 190,00 200,00 210,00 120,00 110,00

Oferta de renda 3.300,00 € 3.400,00 € 3.600,00 € 3.300,00 € 1.900,00 € 1.800,00 €

Valor Unitário Oferta de

Renda 19,41 € 17,89 € 18,00 € 15,71 € 15,83 € 16,36 €


Negociação (€/m2) 17,47 € 16,11 € 16,20 € 14,14 € 14,25 € 14,73 €

C1 - área privativa 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


C3 - localização 0,90 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00



Valor Unitário

Homogeneizado


15,72 € 15,30 € 15,39 € 14,14 € 14,25 € 14,73 €

Média arimética 14,92 €

Valor minimo 14,14 €

Valor máximo 15,72 €


Conclusão = 15,00 €

AMOSTRAGEM - SEGMENTO DE SERVIÇOS (RENDA)

Info

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imó

vel

Mer

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imo

bili

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ção

Atendendo à prospeção efetuada, tendo sido calculados os devidos ajustamentos por forma,

a se estimar potenciais margens de negociação, considera-se razoável a comercialização por

valores unitários que rondam em média os 2.500,00 €/m2 e uma de 15,00 €/m2.

Os preços de oferta e as rendas pedidas refletem taxas de capitalização ou yields brutos de

7,00 % valores que se encontram abaixo do que é hoje o retorno exigido pelos investidores

para aquisição de imóveis destinados a rendimento, pese embora quer as rendas quer os

preços de oferta apresentem, em nossa opinião, uma ampla margem de negociação.

de 19

Para o segmento de comércio:

# 1 2 3 4 5 6

Local Campo Grande Campo Grande Av. Novas Av. Novas Av- República Entrecampos

Caraterísticas

Edifício de

Serviços. Com

estacionamento

(2).

Edifício de

Serviços. Com

estacionamento

(2)

Edifício de

Serviços. Com

estacionamento

(2).Junto ao

Campo Pequeno

Edifício de

Serviços. Com

estacionamento

(2).Junto ao

Campo Pequeno

Edifício de

Serviços. Com

estacionamento

(2)

Edifício de

Serviços. Com

estacionamento

(1). Perto do

edificio Marconi

Estado/Idade Recente Recente Recente Recente Recente Recente

Área Privativa (m2) 80,00 70,00 130,00 125,00 90,00 80,00

Oferta de venda 180.000,00 € 170.000,00 € 400.000,00 € 380.000,00 € 280.000,00 € 190.000,00 €

Valor Unitário Oferta

de Venda 2.250,00 € 2.428,57 € 3.076,92 € 3.040,00 € 3.111,11 € 2.375,00 €


Negociação (€/m2) 2.025,00 € 2.185,71 € 2.769,23 € 2.736,00 € 2.800,00 € 2.137,50 €

C1 - área privativa 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


C3 - localização 1,00 1,00 0,95 0,95 0,90 1,00



Valor Unitário

Homogeneizado


2.025,00 € 2.185,71 € 2.630,77 € 2.599,20 € 2.520,00 € 2.137,50 €

Média arimética 2.349,70 €

Valor minimo 2.025,00 €

Valor máximo 2.630,77 €


Conclusão = 2.350,00 €

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AMOSTRAGEM - SEGMENTO DE COMÉRCIO (VENDA)In

form

ação

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# 1 2 3 4 5 6

Local Avª 5 Outobro Avª 5 Outobro Av. Forças Armadas Avenidas Novas Campo Grande Campo Grande

Caraterísticas

Edifício de

Habitação e

Serviços. Com

estacionamen

to (1).

Edifício de Serviços.

Com

estacionamento

(1).

Edifício de Serviços.

Com estacionamento

(1).

Edifício de

Serviços. Com

estacionamento

(1).

Edifício de

Habitação e

Serviços. Com

estacionament

o (1).

Edifício de

Habitação e

Serviços. Com

estacionamento

(1).

Estado/Idade Recente Usado Recente Recente Recente Recente

Área Privativa (m2) 70,00 80,00 75,00 110,00 120,00 110,00

Oferta de renda 1.150,00 € 1.350,00 € 1.100,00 € 1.900,00 € 2.000,00 € 1.800,00 €

Valor Unitário Oferta de

Renda 16,43 € 16,88 € 14,67 € 17,27 € 16,67 € 16,36 €


Negociação (€/m2) 14,79 € 15,19 € 13,20 € 15,55 € 15,00 € 14,73 €

C1 - área privativa 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


C3 - localização 0,95 0,95 1,00 0,90 0,95 0,95



Valor Unitário

Homogeneizado


14,05 € 14,43 € 13,20 € 13,99 € 14,25 € 13,99 €

Média arimética 13,98 €

Valor minimo 13,20 €

Valor máximo 14,43 €


Conclusão = 14,00 €

Mét

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om

par

ativ

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ção

AMOSTRAGEM - SEGMENTO DE COMÉRCIO (RENDA)

Info

rmaç

ão s

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re o

imó

vel

Mer

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ário

Considerando os dados recolhidos considera-se razoàvel qcomercialização por valores

unitários que rondam em média os 2.350,00 €/m2 e de 14,00 €/m2, refletindo uma yield na

ordem dos 7 %.

de 19

3.3. Discounted cash-flow

Os custos de construção são estimados para o segmento de mercado médio para a cidade de

Lisboa, sendo necessário incorrer também em custos de execução de infraestruturas

relacionadas com as ligações de todas as redes técnicas, passeios e iluminação pública.

Utilização

Áreas (m2) -

Ficha de

Edificabilidade

Custo

unitário de

construção

(€/m2)

Subtotal custo de

construção (€)

Custos com

demolições e

infraestruturas (€)

Valor unitário

de Venda

(€/m2)

Subtotal valor de

venda concluído (€)

Terreno 3212,7

Construção

Comércio 2.014,00 550,00 € 1.107.700,00 € 2.350,00 € 4.732.900,00 €

Serviços 11.440,00 600,00 € 6.864.000,00 € 2.400,00 € 27.456.000,00 €

Estacionamento 3.660,00 350,00 € 1.281.000,00 €

Totais = 9.252.700,00 € 500.000,00 € 32.188.900,00 €

I - CUSTOS DE CONSTRUÇÃO, INFRAESTRUTURAS E VALORES DE VENDA

AVENIDA SOUSA LOPES

Considerando os custos indiretos relacionados com o projeto, o licenciamento, gestão da

empreitada, comercialização das frações e encargos financeiros, por um lado, e a margem

exigida pelo promotor investidor no empreendimento, obtêm-se os cash-flows gerados pelo

projeto:

de 19

1 2 3 4 5 6 Total

Receitas

Venda comércio

% absorção de mercado 0% 0% 0% 20% 80% 0% 100%

Receita venda da habitação 0,00 € 0,00 € 0,00 € 946.580,00 € 3.786.320,00 € 0,00 € 4.732.900,00 €

Venda serviços

% absorção de mercado 0% 0% 0% 20% 70% 10% 100%

Receita venda de serviços 0,00 € 0,00 € 0,00 € 5.491.200,00 € 19.219.200,00 € 2.745.600,00 € 27.456.000,00 €

Total receitas iliquidas = 0,00 € 0,00 € 0,00 € 6.437.780,00 € 23.005.520,00 € 2.745.600,00 € 32.188.900,00 €

Custos diretos

Infraestruturas

% de execução 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Custo de Infraestruturas 500.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 500.000,00 €

Construção

% de execução 0% 20% 40% 40% 0% 0% 100%

Custo de construção 0,00 € 1.850.540,00 € 3.701.080,00 € 3.701.080,00 € 0,00 € 0,00 € 9.252.700,00 €

Subtotal custos diretos 500.000,00 € 1.850.540,00 € 3.701.080,00 € 3.701.080,00 € 0,00 € 0,00 € 9.752.700,00 €

Custos Indiretos

Projecto 4,00% 390.108,00 €

Licenciamento 760.000,00 €

Gestão da empreitada 3,00% 15.000,00 € 55.516,20 € 111.032,40 € 111.032,40 € 0,00 € 0,00 € 292.581,00 €

Comercialização 4,92% 0,00 € 0,00 € 0,00 € 316.738,78 € 1.131.871,58 € 135.083,52 € 1.583.693,88 €

Subtotal custos indirectos 1.165.108,00 € 55.516,20 € 111.032,40 € 427.771,18 € 1.131.871,58 € 135.083,52 € 3.026.382,88 €

CASH-FLOW ANUAL (ANTES DE JUROS) -1.665.108,00 € -1.906.056,20 € -3.812.112,40 € 2.308.928,82 € 21.873.648,42 € 2.610.516,48 €

CASH-FLOW ACUM. (ANTES DE JUROS) -1.665.108,00 € -3.571.164,20 € -7.383.276,60 € -5.074.347,78 € 16.799.300,64 € 19.409.817,12 €

Financiamento

Euribor+Spread 4,00%

Serviço da divida -1.665.108,00 € -3.571.164,20 € -7.383.276,60 € -5.074.347,78 €

Encargos financeiros 66.604,32 € 142.846,57 € 295.331,06 € 202.973,91 €

Margem exigida pelo promotor

Margem sobre as receitas 10,00% 0,00 € 0,00 € 0,00 € 643.778,00 € 2.300.552,00 € 274.560,00 € 3.218.890,00 €

CASH-FLOWS GERADOS PROJETO -1.731.712,32 € -2.048.902,77 € -4.107.443,46 € 1.462.176,91 € 19.573.096,42 € 2.335.956,48 € 15.483.171,26 €

Taxa de actualização 9,00%

Valor actualizado Liquido - VAL = 8.664.919,85 €

IMT+Encargos escritura 7,50%

Valor do terreno 8.060.390,56 €

Arredondando

Valor Atual do Terreno = 8.100.000,00 €

ANO

AVENIDA SOUSA LOPES

II - CASH-FLOWS GERADOS COM O PROJECTO

Valor atual da propriedade =8.100.000,00 € (oito milhões e cem mil euros).

de 19

4. OBSERVAÇÕES

a) Para os devidos efeitos se declara que a avaliação foi efetuada em conformidade

com as exigências do Regulamento 8/2002 da CMVM, com as alterações

introduzidas pelo Regulamento nº 1/2005.

b) O Perito avaliador possui um seguro de responsabilidade civil relativo ao exercício

da atividade de avaliador de imóveis, apólice nº 008410110222 da companhia

AXA Portugal, SA, válido até 14 de Março de 2016.

c) Não existe qualquer tipo de interesse, presente ou futuro, no imóvel avaliado.

Lisboa, 31 de Agosto de 2015

Mário Filipe Miguel

(Eng. Civil)

de 19

ANEXOS

Fotografias

Certidão da conservatória do registo predial

Caderneta predial

110657 - AVENIDAS NOVAS - U - 2268

CADERNETA PREDIAL URBANA

SERVIÇO DE FINANÇAS: 3255 - LISBOA-10

IDENTIFICAÇÃO DO PRÉDIO

DISTRITO: 11 - LISBOA CONCELHO: 06 - LISBOA FREGUESIA: 57 - AVENIDAS NOVAS ARTIGO MATRICIAL: 2268 NIP:

Descrito na C.R.P. de : LISBOA sob o registo nº: 0

TEVE ORIGEM NOS ARTIGOS

DISTRITO: 11 - LISBOA CONCELHO: 06 - LISBOA FREGUESIA: 23 - NOSSA SENHORA DE FATIMA

(EXTINTA) Tipo: URBANO Artigo: 2301

LOCALIZAÇÃO DO PRÉDIO

Av./Rua/Praça: Rua Sousa Lopes Lugar: Lisboa Código Postal: 1600-207 LISBOA

CONFRONTAÇÕES

Norte: Rua Sousa Lopes Sul: CML Nascente: CML Poente: CML

DESCRIÇÃO DO PRÉDIO

Tipo de Prédio: Terreno para Construção

ÁREAS (em m²)

Área total do terreno: 3.212,7000 m² Área de implantação do edifício: 3.046,4000 m² Área bruta de

construção: 13.458,0000 m² Área bruta dependente: 3.212,7000 m²

DADOS DE AVALIAÇÃO

Ano de inscrição na matriz: 2011 Valor patrimonial actual (CIMI): €5.210.020,00 Determinado no ano: 2014

Percentagem para cálculo da área de implantação: 35,00 % Tipo de coeficiente de localização: Serviços

Coordenada X: 111.297,00 Coordenada Y: 197.821,00 Vt* = Vc x [ A x % + ( Ac + Ad )] x Cl x Ca x Cq

5.210.020,00 = 603,00 x [ 11.209,1100 x 35,00 + ( 4,1575 + 0,0000 )] x 2,00 x 1,10 x 1,000

Vt = valor patrimonial tributário, Vc = valor base dos prédios edificados, A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, Ca = coeficiente deafectação, Cl = coeficiente de localização, Cq = coeficiente de qualidade e conforto, Cv = coeficiente de vetustez, sendo A = Aa + Ab + Ac + Ad, em que Aa representa aárea bruta privativa, Ab representa as áreas brutas dependentes, Ac representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação, Ad representa aárea do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.Tratando-se de terrenos para construção, A = área bruta de construção integrada de Ab.* Valor arredondado, nos termos do nº2 do Art.º 38º do CIMI.

Mod1 do IMI nº : 2706202 Entregue em : 2011/04/20 Ficha de avaliação nº: 3475014 Avaliada em :

2011/05/29

TITULARES

Identificação fiscal: 500051070 Nome: MUNICIPIO DE LISBOA Morada: PC DO MUNICIPIO, LISBOA, 1100-365 LISBOA

Tipo de titular: Propriedade plena Parte: 1/1 Documento: MODELO 1 DO IMI Entidade: MODELO 1 DO IMI

Nº 2706202

ISENÇÕES

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110657 - AVENIDAS NOVAS - U - 2268

CADERNETA PREDIAL URBANA

SERVIÇO DE FINANÇAS: 3255 - LISBOA-10

Identificação fiscal: 500051070

Motivo: ESTADO, REG. AUTON, AUTARQ, SERV, ESTAB E ORG RESPECT Início: 2011 Valor isento:

€5.210.020,00

Obtido via internet em 2015-09-07

O Chefe de Finanças

(Maria Fernanda Antunes Barata)

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relatÓrio de avaliaÇÃo - am-lisboa.pt€¦ · página 4 de 19 o concelho tem uma área de 84,7...

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