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3311 22
Fund
RReellaattóórriioo ee CCoonnttaass ddee DDeezzeemmbbrroo ddee 220000
o de Investimento Imobiliário Aberto
BBPPNN IImmoonneeggóócciiooss
O presente Relatório pretende dar satisfação à obrigação de prestação de contas anuais,
conforme estabelecido no n.º 3 do Artigo 31º do Decreto-Lei 60/2002 de 20 de Março.
O Fundo de Investimento Imobiliário Aberto BPN Imonegócios foi aprovado por deliberação do
Conselho Directivo da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 22 de Dezembro de
1999 e iniciou a sua actividade em 22 de Março de 2000. A sua actividade e funcionamento
rege-se pelo Decreto-Lei 60/2002 de 20 de Março. O respectivo Regulamento de Gestão foi
publicado no Boletim de Cotações da Bolsa de Valores de Lisboa, nº 17179, de 5 de Janeiro de
2000.
Desde o início de actividade do Fundo BPN Imonegócios, em 22 de Março de 2000, foram
subscritas 30.074.968 unidades de participação, das quais 11.624.517 foram entretanto
reembolsadas, existindo, em 31 de Dezembro de 2002, 18.450.451 unidades de participação
em circulação.
Mês Subscritas Resgatadas Em Circulação
Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro
350 729 67 080 9 869 8 227
300 042 4 837
353 766 101 073
1 331 838 1 369 832
0 0 0 0
2 997 660
280 407 99
2 652 4 447
350 729 417 809 427 678 435 905 732 950 737 127 810 486 911 460
2 240 646 3 606 031
Total 2000 3 897 293 291 262 3 606 031
II-Actividade
I-Introdução
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Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro
18 553 1 292 909
176 053 71 518 29 200 54 494
5 005 459 61 081
4 595 822 633 163
2 221 008 3 638 079
5 523 976 990 391 200
6 490 2 681 3 018
203 256 5 923
3 838 120 6 451
722 163 366 763
3 619 061 3 935 146 3 719 833 3 784 861 3 811 380 3 862 856 8 665 108 8 720 217 9 477 919
10 104 631 11 603 476 14 874 792
Total 2001 17 797 339 6 528 578 14 874 792 Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro
443 247 361 473 304 607 459 222 175 172 157 381 145 021
1 216 277 80 072
228 554 408 761
4 400 549
76 096 15 533 32 467 99 478
949 335 88 110 57 983
1 248 754 25 469
232 384 147 477
1 831 591
15 241 943 15 587 883 15 860 023 16 219 767 15 445 604 15 514 875 15 601 913 15 569 436 15 624 039 15 620 209 15 881 493 18 450 451
Total 2002 8 380 336 4 804 677 18 450 451
TOTAL 2000/2001/2002 30 074 968 11 624 517 18 450 451
Evolução do Nº de UP´s em Circulação BPN Imonegócios
O número de unidades de participação teve a seguinte evolução:
0
2.000
.000
4.000
.000
6.000
.000
8.000
.000
10.00
0.000
12.00
0.000
14.00
0.000
16.00
0.000
18.00
0.000
20.00
0.000
Março'00Junho'00
Setembro'00Dezembro'00
Março'01Junho'01
Setembro'01Dezembro'01
Março'02Junho'02
Setembro'02Dezembro'02
Movimentos ocorridos na conta "Unidades de Participação"
(Euro)
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Saldo Inicial Movimentos
Débito
Movimentos
Crédito Saldo Final
Ano 2000 0 1.452.808 19.439.616 17.986.807
Ano 2001 17.986.807 32.564.410 88.772.753 74.195.150
Ano 2002 74.195.150 23.973.788 41.809.364 92.030.726
A comercialização do fundo iniciou-se em 22 de Março de 2000, com um valor de € 4,9880 por
cada unidade de participação, e em 31 de Dezembro de 2002 o valor de cada unidade de
participação era já de € 5,5737.
Considerando que em 31 de Dezembro de 2001 o valor unitário das unidades de participação
era de € 5,3095, a rentabilidade efectiva do fundo entre 31 Dezembro de 2001 e 31 de
Dezembro de 2002 foi de 4,98%1.
No gráfico seguinte ilustra-se a evolução trimestral do valor das unidades de participação, desde
o início de actividade do fundo.
Evolução do Valor das Unidades de ParticipaçãoBPN Imonegócios
4,955,005,055,105,155,205,255,305,355,405,455,505,555,60
30 Ju
nho'0
0
29 Se
tembr
o'00
29 D
ezem
bro'0
0
29 Ju
nho'0
1
28 Se
tembr
o'01
31 D
ezem
bro'0
1
28 Ju
nho'0
2
30 Se
tembr
o'02
31 D
ezem
bro'0
2
(euros)
O valor líquido global do fundo registou uma evolução muito positiva desde o seu lançamento,
tendo-se verificado um crescimento de cerca de 30% durante o ano de 2002.
1 As rentabilidades passadas não constituem garantia de rentabilidades futuras. A rentabilidade apresentada não inclui comissão de subscrição, de resgate, nem quaisquer taxas ou impostos aplicáveis.
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0
10.000.000
20.000.000
30.000.000
40.000.000
50.000.000
60.000.000
70.000.000
80.000.000
90.000.000
100.000.000
110.000.000
Junh
o'00
Setem
bro'0
0
Dezem
bro'0
0
Junh
o'01
Setem
bro'0
1
Dezem
bro'0
1
Junh
o'02
Setem
bro'0
2
Dezem
bro'0
2
(euros) Evolução do Valor Líquido Global do FundoBPN Imonegócios
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A carteira do Fundo atingia, em 31 de Dezembro de 2002, um valor líquido global de
€102.839.815. A sua composição discriminada reflectia aplicações em imóveis no valor de
€51.690.308, €16.797.566 em adiantamentos por conta de imóveis, €33.610.986 em
participações em sociedades imobiliárias e €1.752.752 em liquidez. Da sua análise pode
verificar-se que as aplicações em imóveis representavam cerca de 50% do Fundo, a liquidez 2%
e 33% em Participações em Sociedades Imobiliárias.
A - Composição Discriminada da Carteira de Activos em 31 de Dezembro de 2002
Área Data da Valor da Data da Valor da Valor do
(m2) Avaliação 1 Avaliação 1 Avaliação 2 Avaliação 2 Imóvel
1 - IMÓVEIS SITUADOS EM PORTUGAL 51,690,308
1.1. Projectos de Construção 1,007,161
Outros
Prédio Urb., Lugar de Regadas, Santa Marinha, Vila Nova Gaia 6169 18-02-2002 1,028,000 19-02-2002 1,080,000 1,007,161
1.2. Construções Acabadas 50,683,147
1.2.1. Arrendadas 50,683,147
Comércio 633,983
Prédio Urbano, Chalet Brás, Largo José Régio, 1 e 1-A Parede 298 01-07-2002 408,000 14-11-2001 399,038 400,000
Alameda Salgueiro Maia, Lote 4, R/C, Loures 138 01-07-2002 241,300 05-11-2002 237,175 233,983
Serviços 17,523,192
Av. António José de Almeida, nº 5 F, 4º Piso, Lisboa 490 20-12-2002 788,000 06-11-2002 795,000 785,000
12 Fracções, Rua Castilho, nº 44 a 44-B, 6º,7º e CV., Lisboa (1) 512 01-07-2002 1,352,800 30-10-2002 1,350,000 1,336,585
Alameda Salgueiro Maia, Lote 4, 1º Piso, Loures 139 01-07-2002 206,300 05-11-2002 212,650 201,336
Prédio Urb. Rua D. João V, n.º30, 30A e 30B, Lisboa 930 01-07-2002 1,942,400 10-10-2002 1,950,000 1,800,000
7 Frac. Green Park, Av. dos Combatentes, nº 43, Lisboa 248 01-07-2002 796,600 18-11-2002 850,000 820,687
Prédio Urbano, Rua Rei Ramiro n.º 1020, Vila Nova de Gaia 2250 20-12-2002 1,905,400 12-12-2002 1,820,000 1,820,000
19 Frac., Av. 9 de Julho, Santo Adrião, Vila Nova Famalicão 1933 01-07-2002 3,587,100 20-09-2001 3,546,453 3,543,472
Frac. A e B, Praça Bernardo Santareno nº 5, CV/RC/SL, Lisboa 1420 20-12-2002 1,236,900 06-11-2002 1,235,000 1,150,000
Escritórios 4 e 5, Beloura Office Park, Edifício 7, Sintra 668 20-12-2002 1,341,100 08-12-2002 1,400,000 1,300,030
Loja 3, Beloura Office Park, Edifício EE07, R/C, Sintra 357 20-12-2002 788,200 18-12-2002 835,000 779,995
Prédio Urbano, Vila S. Paulo, Av. Marquês Leal,nº35, Estoril 1671 25-03-2002 3,291,000 26-03-2002 3,260,000 3,230,000
Escritórios A, B e C, 3 Parq. Rua Américo Durão, nº 16-B 1º, Lisboa 370 14-06-2002 761,000 11-07-2002 770,540 756,088
Outros 32,525,972
Prédio Misto, Av. Dr. Abel Lacerda, Caramulo, Tondela 5229 01-07-2002 3,139,800 02-12-2002 3,200,000 3,045,000
Prédio Urbano R. da Guiné nº 7 e 7-A, Loures 13128 01-08-2002 13,431,000 18-07-2002 13,450,000 13,415,729
Prédio Urbano R. Eng. Ferreira Dias, nº 772, Porto 5814 20-12-2002 3,864,800 18-12-2001 3,765,924 3,701,708
Prédio Urbano, Beloura Office Park, Edifício EE09, Sintra 14373 20-12-2002 9,562,700 04-12-2002 9,620,000 9,199,913
Armazéns A e B, Parque Industrial do Porto Alto, Benavente 5749 25-07-2002 2,332,927 19-07-2002 2,400,000 2,319,506
Armazéns 1 e 2, R. Ferreira Castro, nº 1 e 3, Buraca, Amadora 342 19-07-2002 238,600 11-06-2002 240,000 238,472
Prédio Urbano, Sítio da Igreja, Cerro do Galo, Almansil, Loulé 1258 01-11-2002 625,000 15-10-2002 686,800 605,644
63,486 52,868,927 53,103,580 51,690,308
Quant. Moeda Cotação Juros Valor
Decorridos Global
7 - LIQUIDEZ 1,752,752
7.1. À vista 22,187
7.1.2. Depósitos à Ordem EUR 22,187
7.2. A prazo 1,730,565
7.2.1. Depósitos com Pré Aviso e a Prazo EUR 564.68 1,730,565
III - Carteira de aplicações do Fundo BPN IMONEGÓCIOS
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9. OUTROS VALORES A REGULARIZAR EUR 49,396,756
9.1 Valores activos 50,411,036
9.1.1. Adiantamentos por conta de imóveis 16,797,566
Frac. "B" "E", Av. 5 Outubro nº 68/Av. Miguel Bombarda nº36, Lisboa(2) 3,645,691
Armazéns C e D, Parque Industrial do Porto Alto, Benavente (3) 116,275
Prédio Urbano, Rua Dr. Nicolau Bettencourt, n.º3 a 5, Lisboa (4) 3,750,000
Prédio Urbano, Av. Marechal Gomes da Costa, n.º 37, Lisboa (5) 9,285,600
9.1.2. Outros 33,613,470
Participações em sociedades imobiliárias (incluído na rubrica 9.1.2.) 33,610,986
Empresa Electro-Cerâmica, S.A. 55,461.56 EUR 443.75 24,610,990
Imonações - Sociedade Imobiliária, S.A. 2,500,000 EUR 3.60 8,999,996
9.2. Valores passivos -1,014,280
9.2.1. Recebimentos por conta de imóveis -25,000
9.2.2. Outros -989,280
TOTAL 564.68 51,149,508
B - VALOR LÍQUIDO GLOBAL DO FUNDO (VLGF) 102,839,815
(1) Fracções "BE" e "U" - Contrato-promessa de venda pelo montante global de € 662.154,22
(2) A adquirir pelo montante global de € 8.585.000,00, apôs conclusão de obras
(3) Contrato-promessa de compra pelo montante global de € 2.314.000,00
(4) Contrato-promessa de compra pelo montante global de € 7.500.000,00
(5) Contrato-promessa de compra pelo montante global de € 24.000.000,00
Em Dezembro de 2002 os imóveis adquiridos pelo BPN Imonegócios eram os seguintes:
Holmes Place Beloura Office Park, Edifício 9 Data de aquisição: 27 de Dezembro de 2001 O Fundo adquiriu todo o imóvel
(3 Pisos e 2 Caves)
Hiperbit - Beloura Office Park Beloura Office Park, Edifício 7 Data de aquisição: 13 de Dezembro de 2001 1 Loja, 2 Escritórios e 15 lugares de
garagem
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Edifício S. João de Deus Avenida António José de Almeida, nº 5, Lisboa Data de Aquisição: 7 de Setembro de 2000 1 escritório e 6 lugares de estacionamento
Chalet Brás Largo José Régio, Parede Data de aquisição: 19 de Outubro de 2000 2 Pisos e 1 cave
Quinta da Codiceira Alameda Salgueiro Maia, Lote 4, Sto. António dos Cavaleiros Data de aquisição: 15 de Dezembro de 2000 1 Loja, 1 Escritório e 2 Estacionamentos
Amoreiras Rua D. João V, nº 30, Lisboa Data de aquisição: 20 de Fevereiro de 2001 O Fundos adquiriu todo o imóvel
(3 Pisos e 6 estacionamentos exteriores)
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Edifício Green Park Avenida dos Combatentes, nº 43 A, Lisboa Data de aquisição: 7 de Março de 2001 1 Escritório e 6 lugares de garagem
G.L.E. Rua Rei Ramiro, nº 1020, Vila Nova de Gaia Data de aquisição: 4 de Junho de 2001 O Fundo adquiriu todo o imóvel
(3 Pisos)
Anima Corpus (Hotel do Caramulo) Rua Dr. Abel da Lacerda Data de aquisição: 4 de Junho de 2001 Anima Corpus - 1 Piso
Vila Nova de Famalicão Av. 9 de Julho, Vila Nova de Famalicão Data de Aquisição: 28 de Setembro de 2001 2 Pisos, com 19 fracções autónomas
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Prior Velho Rua da Guiné, nº 7 e 7-A, Loures Data de aquisição: 14 de Novembro de 2001 O Fundo adquiriu todo o imóvel
Empresa Electro-Cerâmica, S.A. Rua 28 de Janeiro, nº 350, Vila Nova de Gaia Data de aquisição: 30 de Julho de 2001 O Fundo adquiriu a empresa
Alliance Unichem Rua Engº Ferreira Dias, nº 772, Porto Data de aquisição: 27 de Dezembro de 2001 O Fundo adquiriu todo o imóvel
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Pç. Bernardo Santareno Pç. Bernardo Santareno nº 5 A, B, C e D, Lisboa Data de Aquisição: 19 de Outubro de 2001 3 Pisos
Vila de São Paulo Av. Marquês Leal, nº 35, Estoril Data de aquisição: 16 de Abril de 2002 O Fundo adquiriu todo o imóvel
(3 Pisos e 1 Cave)
Lugar de Regadas Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Data de aquisição: 5 de Março de 2002 6 169 m2
Olaias Rua Américo Durão, nº 16-B 1º, Lisboa Data de aquisição: 18 de Setembro de 2002 3 Escritórios
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Armazéns Amadora Rua Ferreira Castro, nº 1 e 3, Buraca, Amadora Datas de aquisição: 11 e 28 de Outubro de 2002 O Fundo adquiriu os armazéns 1 e 2
Armazéns Sony Parque Industrial do Porto Alto Benavente Data de Aquisição: 5 de Setembro de 2002 O Fundo adquiriu 2 armazéns
Armazém Almancil Sítio da Igreja – Cerro do Galo Data de Aquisição: 5 de Dezembro de 2002 O Fundo adquiriu todo o imóvel
Imonações-Soc. Imobiliária,S.A. Avenida da República, nº 53, Lisboa Data de aquisição: 28 de Dezembro de 2001 O Fundo adquiriu a empresa
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Em 31 de Dezembro de 2002 os valores de balanço dos imóveis do Fundo desagregavam-se da
seguinte forma:
Mais e Menos Valias Potenciais em Imóveis
(Euro)
Designação Valor de
Aquisição
Mais
Valias
Menos
Valias
Valor de
Balanço
Fracção "DR" e seis parqueamentos, Av. António
José de Almeida, nº 5 F, Lisboa 768.624 16.376 0 785.000
Prédio Urbano, ”Chalet Brás”, Largo José Régio,
gaveto com a Av.República, n.1 e 1-A, Parede 384.233 15.767 0 400.000
Fracções "A" "I" e dois estacionamentos, Alameda
Salgueiro Maia, Lote 4, Loures 435.319 7.482 7.482 435.319
7 Fracções, Edifício “Green Park”, Av. dos
Combatentes, nº 43, Lisboa 820.687 0 0 820.687
Prédio Urbano, R. D.João V, nº30, 30A, 30B, Lisboa 1.772.025 27.975 0 1.800.000
Prédio Misto, Av. Dr. Abel Lacerda, Caramulo,
Tondela 3.037.457 7.543 0 3.045.000
Prédio Urbano, Rua Rei Ramiro, n.º 1020, Vila
Nova de Gaia 1.774.828 45.172 0 1.820.000
12 Fracções, Rua Castilho, n.º 44 a 44-B, Lisboa 1.186.945 149.639 0 1.336.585
19 Fracções, Av. 9 Julho, Sto. Adrião, Vila Nova
Famalicão 3.543.472 0 0 3.543.472
Fracções “A” e “B”, Pç. Bernardo Santareno, n.º 5,
5-A, 5-B, 5-C e 5-D, Lisboa 1.104.574 45.426 0 1.150.000
Prédio Urbano, Rua da Guiné, n.º 7 e 7-A, Loures 13.415.729 0 0 9.078.997
Loja 3, Escritórios 4 e 5, Beloura Office Park, Edf.
EE07, Sintra 2.018.247 61.778 0 2.080.025
Prédio Urbano, Vila de S. Paulo, Estoril 3.145.025 84.975 0 3.230.000
Prédio Urbano, Beloura Office Park, Edf. EE09,
Sintra 9.131.922 67.991 0 9.199.913
Prédio Urbano, R. Eng. Ferreira Dias, n.º 772, Porto 3.533.001 168.707 0 3.701.708
Escritórios A, B e C, e 3 Parqueamentos, Rua
Américo Durão, n.º 16-B 1º, Lisboa 756.088 0 0 756.088
Armazéns 1 e 2, R. Ferreira Castro, n.º 1 e 3,
Buraca, Amadora 238.472 0 0 238.472
Armazéns A e B, Parque Industrial do Porto Alto,
Benavente 2.319.506 0 0 2.319.506
Prédio Urbano, Sítio da Igreja, Cerro do Galo, 605.644 0 0 605.644
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Almansil, Loulé
Prédio Urbano, Lugar de Regadas, Santa Marinha,
Vila Nova de Gaia 1.007.161 0 0 1.007.161
TOTAL 50.998.959 698.831 7.482 51.690.308
IV - Transacções de Valores Imobiliários e Mobiliários
Por forma a assegurar que a crescente procura das unidades de participação do fundo não
provocasse uma quebra de rentabilidade do fundo, por via do aumento da liquidez, foi grande
preocupação da Sociedade Gestora a análise e detecção de oportunidades de investimento no
mercado imobiliário, culminando esta actividade com as aquisições e a celebração de contratos
promessa de compra e venda de imóveis descritos nos quadros seguintes:
(Euro)
Imóveis adquiridos em 2000 Valor de
Aquisição
Fracção "DR" e seis parqueamentos, Av. António José de Almeida, nº 5 F, Lisboa 768.624 Prédio Urbano, ”Chalet Brás”, Largo José Régio, gaveto com a Av.República, n.1 e 1-A 384.233
Fracções "A" "I" e dois estacionamentos, Alameda Salgueiro Maia,Lote 4, Loures 435.319
TOTAL 1.588.176
(Euro)
Imóveis adquiridos em 2001 Valor de
Aquisição
7 Fracções, Edifício “Green Park”, Av. dos Combatentes, n.º 43, Lisboa 820.687 Prédio Urbano, R. D. João V, nº30, 30A, 30B, Lisboa 1.772.025
Prédio Misto, Av. Dr. Abel Lacerda, Caramulo, Tondela 3.037.457
Prédio Urbano, Rua Rei Ramiro, n.º 1020, Vila Nova de Gaia 1.774.828
12 Fracções, Rua Castilho, n.º 44 a 44-B, Lisboa 1.186.945
19 Fracções, Av. 9 Julho, Sto. Adrião, Vila Nova Famalicão 3.543.472
Fracções “A” e “B”, Pç. Bernardo Santareno, n.º 5, 5-A, 5-B, 5-C e 5-D, Lisboa 1.104.574
Prédio Urbano, Rua da Guiné, n.º 7 e 7-A, Loures 13.415.729
Escritórios 4 e 5, Beloura Office Park, Edf. EE07, Sintra 1.262.557
Prédio Urbano, Beloura Office Park, Edf. EE09, Sintra 9.131.922
Prédio Urbano, R. Eng. Ferreira Dias, n.º 772, Porto 3.533.001
TOTAL 40.493.197
(Euro)
Imóveis adquiridos em 2002 Valor de
Aquisição
Prédio Urbano, Vila de S. Paulo, Estoril 3.145.025 Fracção “N”, Beloura Office Park, Edf. EE07, Sintra 755.690
Prédio Urbano, Lugar de Regadas, Santa Marinha, Vila Nova de Gaia 1.007.161
Escritórios A, B e C, e 3 Parqueamentos, Rua Américo Durão, n.º 16-B 1º, Lisboa 756.088
Armazéns 1 e 2, R. Ferreira Castro, n.º 1 e 3, Buraca, Amadora 238.472
Armazéns A e B, Parque Industrial do Porto Alto, Benavente 2.319.506
Prédio Urbano, Sítio da Igreja, Cerro do Galo, Almansil, Loulé 605.644
TOTAL 8.827.586
(Euro)
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Imóveis prometidos adquirir Valor do
Contrato
Sinal
Pago
Frac."B" "E", Av. 5 Outubro n.º 68, Av. Miguel
Bombarda n.º36, Lisboa 8.585.000 3.645.691
Armazéns C e D, Parque Industrial do Porto Alto,
Benavente 2.314.000 116.275
Prédio Urbano, Rua Dr. Nicolau Bettencourt, n.º 3 a
5, Lisboa 7.500.000 3.750.000
Prédio Urbano, Av. Marechal Gomes da Costa, n.º 37,
Lisboa 24.000.000 9.285.600
TOTAL 42.399.000 16.797.566
Imóveis prometidos Vender Valor do
Contrato
Sinal
Recebido
Fracções "BE" e "U", Rua Castilho, n.º 44 a 44-B,
6º,7º e CV., Lisboa 662.154 25.000
TOTAL 662.154 25.000
Em 31 de Dezembro de 2002, a carteira de aplicações do Fundo BPN Imonegócios integrava
participações em sociedades imobiliárias no valor global de € 33.610.986. Este valor inclui a
totalidade do capital da Imonações – Sociedade Imobiliária, S.A. representado por 2,500,000
acções com o valor nominal de 1 euro cada, adquiridas pelo valor unitário de € 3.40 e avaliadas
pelo valor global de € 8,999,996.
O Fundo BPN Imonegócios é também titular de 99,83% do capital social da Empresa Electro-
Cerâmica, S.A.. Esta participação foi adquirida pelo montante global de € 23,356,668.76 ao qual
corresponde um valor por acção de € 421.13.
Não obstante ainda não ter sido possível proceder às correspondentes escrituras de aquisição
em relação a alguns imóveis prometidos adquirir para o Fundo, foi no entanto consagrado que
parte dos rendimentos gerados por esses imóveis reverteriam para o Fundo. Assim as
aplicações em imóveis no período em análise e os adiantamentos por conta de imóveis
proporcionaram proveitos globais no valor de 3.555.056 euros tendo sido suportadas despesas
de manutenção, conservação e seguros no valor de 105.221 euros.
(Euro)
Designação Rendimentos Despesas
V - Rendimentos e Despesas em Imóveis
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Fracção "DR", 6 parqueamentos, Av António José de Almeida, nº5 F, Lisboa 47.194 3.806
Prédio Urbano, ”Chalet Brás”, Largo José Régio, gaveto com a Av.
República, n.1 e 1-A, Parede 22.081 529
Fracções "A" "I" e dois estacionamentos, Alameda Salgueiro Maia,
Lote 4, Loures 37.851 128
12 Fracções, Rua Castilho, nº 44 a 44-B, Lisboa 59.933 13.783
Prédio Urbano, Rua da Guiné, n.º 7 e 7-A, Loures 843.248 60.122
Prédio Misto, Av. Dr. Abel Lacerda, Caramulo, Tondela 245.429 0
Prédio Urbano, Rua D. João V, nº 30, 30A e 30B, Lisboa 145.701 980
7 Fracções, Edifício “Green Park”, Av. Combatentes, nº 43, Lisboa 65.800 0
Prédio Urbano, Rua Rei Ramiro, nº 1020, Vila Nova de Gaia 123.105 1.807
9 Fracções, Avenida da Boavista nº 1178, Porto 59.856 2993
19 Fracções, Av. 9 Julho, Sto. Adrião, Vila Nova Famalicão 292.455 4.911
Fracções “A”, “B”, Pç. Bernardo Santareno, nº5, 5-A, 5-B, 5-C e 5-D, Lisboa 110.130 5.184
Escritórios 4, 5, Loja 5, Beloura Office Park, Edf. EE07, Sintra 172.530 614
Prédio Urbano, Beloura Office Park, Edf. EE09, Sintra 699.066 3.086
Prédio Urbano, Vila de S. João, Estoril 209.780 1.197
Rua Eng.º Ferreira Dias 302.268 1.224
Escritórios A, B e C, e 3 Parqueamentos, Rua Américo Durão, n.º
16-B 1º, Lisboa 36.180 0
Armazéns 1 e 2, R. Ferreira Castro, n.º 1 e 3, Buraca, Amadora 8.300 0
Armazéns A e B, Parque Industrial do Porto Alto, Benavente 69.832 607
Prédio Urbano, Sítio da Igreja, Cerro do Galo, Almansil, Loulé 4.250 4.250
Prédio Urbano, Lugar de Regadas, Santa Marinha, Vila Nova de Gaia 67 0
TOTAL 3.555.056 105.221
Lisboa, 14 de Fevereiro de 2003
CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
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(Valores em Euros) BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2002 E 2001
ACTIVO PASSIVO
CÓDIGO DESIGNAÇÃO 2002 2001 CÓDIGO DESIGNAÇÃO 2002 2001Bruto M-valias m-val/P Líquido Líquido Líquido
IMÓVEIS CAPITAL DO FUNDO
31 Terrenos 1 007 161 0 0 1 007 161 032 Construções 49 991 798 698 830 7 482 50 683 147 37 825 226 61 Unidades de Participação 92 030 726 74 195 15033 Adiantamentos por conta de imóveis 16 797 566 16 797 566 598 972 62 Variações Patrimoniais 5 163 874 3 315 480
TOTAL DE IMÓVEIS 67 796 525 698 830 7 482 68 487 874 38 424 198 63 Resultados Transitados 1 271 089 84 69765 Ajustamentos em Imóveis 691 348 198 153
CARTEIRA TÍTULOS e PART.SOC.IMOB. Resultados Líquidos do Período 3 682 778 1 186 39222 Participações em Sociedades Imobiliárias 31 856 669 1 754 318 0 33 610 986 31 856 669 TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 102 839 815 78 979 872
DISPONIBILIDADES PROVISÕES P/ RISCOS E ENCARGOS
12 Depósitos à Ordem 22 187 22 187 10 805 482 Para Riscos e Encargos 4 917 1 50013 Depósitos a Prazo e com pré-aviso 1 730 000 1 730 000 8 110 000 TOTAL PROVISÕES P/ RISCOS E ENCARGOS 4 917 1 500
TOTAL DE DISPONIBILIDADES 1 752 187 0 0 1 752 187 8 120 805 CONTAS DE TERCEIROS
CONTAS DE TERCEIROS 421 Resgates a Pagar aos Participantes 207 934 46 979413 Rendas vencidas a regularizar 2 484 2 484 25 997 423 Comissões a Pagar 2 736 2 101427 Sector Público Administrativo 0 0 1 402 125 427 Sector Público Administrativo 255 061 0
TOTAL DE TERCEIROS 2 484 0 0 2 484 1 428 122 424+.+428 Outras contas de Credores 0 498 798CONTAS DE REGULARIZAÇÃO 43 Adiantamentos por vendas de imóveis 25 000 0
51 Proveitos a receber 565 565 2 224 TOTAL DE TERCEIROS 490 731 547 87852 Despesas com custo diferido 0 0 0 CONTAS DE REGULARIZAÇÃO
58+59 Outras contas de regularização 0 0 0 55 Custos a Pagar 106 163 76 413TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES ACTIVAS 565 0 0 565 2 224 56 Receitas com Proveito Diferido 412 470 225 065
58+59 Outras contas de regularização 0 1 290TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES PASSIVAS 518 633 302 768
TOTAL DO ACTIVO 101 408 430 2 453 148 7 482 103 854 096 79 832 018 TOTAL DO PASSIVO 103 854 096 79 832 018
Total do número de Unidades de Participação 18 450 451 14 874 792 Valor Unitário da Unidade de Participação 5.5738 5.3096
Abreviaturas: MV - Mais valias; mv - Menos valias; P - Provisões
O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração
(Valores em euros) DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2002 E 2001
CUSTOS E PERDAS PROVEITOS E GANHOS
CÓDIGO DESIGNAÇÃO 2002 2001 CÓDIGO DESIGNAÇÃO 2002 2001
CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES
JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS: JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS:711+...+718 De operações Correntes 639 2 812 Da Carteira de Títulos e Part. em Soc. Imobiliárias 0 0
COMISSÕES 811+818 Outras, de Operações Correntes 239 693 228 390724+...+728 Outras, de Operações Correntes 967 288 387 358 GANHOS OPER. FINANCEIRAS e VAL.IMOBILIÁRIOS
PERDAS OPER. FINANCEIRAS e VAL.IMOBILIÁRIOS 822..825 Na Carteira de Títulos e Part. em Soc. Imobiliárias 1 754 318 0732 Na Carteira de Títulos e Part. em Soc. Imobiliárias 0 0
IMPOSTOS E TAXAS 86 RENDIMENTOS DE IMÓVEIS 3 555 056 1 514 858741 Indirectos 23 413 0742 Directos 737 873 414 200 87 OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 0 0
PROVISÕES DO EXERCÍCIO752 Para Riscos e Encargos 3 417 1 358 TOTAL DE PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) 5 549 067 1 743 24876 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 133 657 28 275
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) 1 866 287 831 191 PROVEITOS E GANHOS EVENTUAISCUSTOS E PERDAS EVENTUAIS
783 Perdas de exercícios Anteriores 2 0 882 Ganhos Extraordinários 0 274 339784+...+788 Outras Perdas Eventuais 0 4 884...888 Outros Ganhos Eventuais 0 1
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS (C) 2 4TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) 0 274 340
RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO 3 682 778 1 186 392TOTAL 5 549 067 2 017 588 TOTAL 5 549 067 2 017 588
.
8x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira Tít.e Part. Soc. Imobiliárias 0 0 D-C Resultados Eventuais (2) 274 3368x3+86-7x3-7 Resultados de Imóveis 3 421 399 1 486 583 B+D-A-C+742Resultados antes de Imposto sobre o Rendimento 4 420 651 1 600 593
8x9-7x9 Resultados de Operações Extrapatrimoniais 0 0 B+D-A-C Resultados Líquidos do Período 3 682 778 1 186 392B-A+742 Resultados Correntes 4 420 653 1 326 256
O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração
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Demonstração dos Fluxos Monetários em 31 de Dezembro de 2002 e 2001
(Valores em Euros)
DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS 2002 2001
OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO
RECEBIMENTOS
Subscrição de unidades de participação 46,026,819 46,026,819 93,528,684 93,528,684
PAGAMENTOS
Resgates de unidades de participação 26,155,280 26,155,280 34,136,569 34,136,569
Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 19,871,539 59,392,116
OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS
Alienação de imóveis 0 8,429,684
Rendimentos de imóveis 3,830,670 1,470,882
Adiantamento por conta de venda de imóveis 25,000 0
Outros recebimentos de valores imobiliários 0 3,855,670 0 9,900,566
PAGAMENTOS
Aquisição de imóveis 30,253,367 28,826,862
Aquisição de participações em sociedades imobiliárias 0 31,856,669
Despesas correntes (FSE) com imóveis 105,221 13,483
Outros pagamentos de valores imobiliários 0 30,358,588 0 60,697,013
Fluxo das operações sobre valores imobiliários -26,502,918 -50,796,447
OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE
RECEBIMENTOS
Juros de depósitos bancários 192,807 180,814
Reembolso de Impostos 1,425,723 0
Outros recebimentos correntes 0 1,618,529 0 180,814
PAGAMENTOS
Comissão de gestão 828,927 294,643
Comissão de depósito 77,570 21,261
Impostos e taxas 400,910 1,554,560
Outros pagamentos correntes 48,361 1,355,768 6,305 1,876,769
Fluxo das operações de gestão corrente 262,761 -1,695,955
OPERAÇÕES EVENTUAIS
RECEBIMENTOS
Ganhos extraordinários 0 74,820
Outros recebimentos eventuais 0 0 0 74,820
PAGAMENTOS
Fluxo das operações eventuais 0 74,820
Saldos dos fluxos monetários do período.....(A) -6,368,618 6,974,533
Disponibilidades no início do período...........(B) 8,120,805 1,146,273
Disponibilidades no fim do período....(C)=(B)+(A) 1,752,187 8,120,805
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FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ABERTO BPN IMONEGÓCIOS
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2002 e 2001
(Montantes expressos em Euros)
INTRODUÇÃO A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário Aberto BPN Imonegócios (Fundo ou BPN
IMONEGÓCIOS) foi aprovada por deliberação do Conselho Directivo da Comissão do Mercado
de Valores Mobiliários em 22 de Dezembro de 1999. A sua actividade e funcionamento
enquadram--se no disposto no Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, na regulamentação
emitida pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários e no Regulamento de Gestão do
Fundo, publicado em suplemento do Boletim de Cotações da Bolsa de Valores de Lisboa, n.º
17179, de 5 de Janeiro de 2000.
O Fundo foi constituído por tempo indeterminado, sendo uma instituição de investimento
colectivo que tem por fim exclusivo o investimento de capitais recebidos do público em carteiras
de valores, fundamentalmente imobiliários, segundo um princípio de diversificação dos riscos.
O Fundo é administrado, gerido e representado pela BPN Imofundos - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. (Sociedade Gestora). As funções de banco depositário são exercidas pelo Banco Português de Negócios, S.A.. BASES DE APRESENTAÇÃO E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilisticos do Fundo, mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, e regulamentação complementar emitida por esta entidade. As políticas contabilisticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes: a) Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização de
exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do momento do seu recebimento ou pagamento.
b) Comissão de gestão A comissão de gestão constitui um encargo do Fundo, a título de remuneração dos serviços
que lhe são prestados pela Sociedade Gestora. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação
de uma taxa anual de 1% (um por cento) sobre o património líquido do Fundo. c) Comissão de depositário
Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do banco depositário relativas aos
serviços prestados ao Fundo, nos termos da lei. Segundo o Regulamento de Gestão, a comissão do banco depositário é calculada
diariamente através da aplicação de uma taxa anual de 0,1 % (zero vírgula um por cento) sobre o valor líquido global do Fundo.
d) Carteira de títulos e participações em sociedades imobiliárias As compras de títulos são contabilizadas, na data da transacção, pelo seu preço efectivo de
aquisição. Os encargos suportados com as operações de compra ou venda, nomeadamente comissões de bolsa e corretagem, são considerados como custo da operação, pelo que se contabilizam na conta 722 – Comissões. As mais ou menos-valias potenciais que resultam do ajustamento ao valor da carteira de títulos são reconhecidas em resultados do período nas correspondentes subcontas da conta 830 “Ganhos Carteira de Títulos e Participações em Sociedades Imobiliárias” ou da conta 732 “Perdas na Carteira de Títulos e Participações em Sociedades Imobiliárias”, tendo como contrapartida as rubricas “Mais-valias” e “Menos-valias” do activo
c) Imóveis
Os imóveis adquiridos pelo Fundo são registados pelo valor de transacção, de acordo com os pagamentos efectuados, acrescidos das despesas relativas a escrituras, registos e eventuais obras de melhoramento ou reconversão. De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados, uma vez que deverão reflectir o seu valor venal, determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido caso fossem vendidos em condições normais de mercado.
De acordo com o Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, as aquisições de bens imóveis e
as respectivas alienações devem ser precedidas dos pareceres de, pelo menos, dois peritos independentes.
Os imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorra uma
alteração significativa no seu valor. A valorização de cada um dos imóveis é definida pela Sociedade Gestora, sendo reanalisada periodicamente por comparação do seu valor contabilístico com o resultante das avaliações dos citados peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser superior à media simples das avaliações periciais.
As mais ou menos-valias que resultam do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor
venal são reconhecidas no Capital do Fundo como “Ajustamentos em Imóveis”, tendo como contrapartida as rubricas “Mais-valias” e “Menos-valias” do activo.
As mais ou menos-valias geradas na alienação de imóveis são reflectidas na demonstração
de resultados do exercício em que os mesmos são vendidos, sendo determinadas com base na diferença entre o valor de venda e o seu custo de aquisição. Simultaneamente, são anulados os ajustamentos favoráveis ou desfavoráveis incluídos no Capital do Fundo, por contrapartida das rubricas “Mais-valias” e “Menos-valias” do activo.
Os imóveis destinam-se, principalmente, a arrendamento. As rendas são reconhecidas como
proveitos no ano a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente registadas na rubrica “Receitas com proveito diferido”.
f) Contas de terceiros As dívidas de terceiros reflectem o valor que se espera efectivamente receber. Neste
sentido, nas situações em que os inquilinos detenham mais de três rendas em situação de
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mora, procede-se à constituição de provisões para crédito vencido, no excedente daquele limite. As situações em contencioso são provisionadas na totalidade.
g) Unidades de participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do
Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. O valor líquido do património, corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, isto é, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados, ajustamentos em imóveis e resultado líquido do período.
A rubrica “Variações patrimoniais” resulta da diferença entre o valor de subscrição e de
resgate e o valor base da unidade de participação, na data da operação. As subscrições e resgates de unidades de participação são efectuadas nos termos do
Regulamento de Gestão, ao seu valor de mercado, conhecido e divulgado na data da operação de subscrição ou resgate.
Nota 1. CAPITAL DO FUNDO O Património do Fundo está titulado através de unidades de participação iguais com um
valor base de 4,9880 Euros cada. O movimento no Capital do Fundo durante o exercício, foi o seguinte:
Descrição 31-12-2001 Subscrições Resgates Resultados 31-12-2002
do exercício
Valor base 74,195,150 41,809,364 23,973,788 92,030,726
Diferenças em subscrições e resgates
3,315,480 4,225,883 2,377,489 5,163,874
Resultados líquidos acumulados 1,271,089 3,682,778 4,953,867
Ajustamentos em imóveis 198,153 493,195 691,348
SOMA 78,979,872 46,035,247 26,351,277 4,175,973 102,839,815
Nº de unidades de participação 14,874,792 18,450,451
Valor das unidades de participação
5.3096 5.5738
Nota 2. IMÓVEIS
Em 31 de Dezembro de 2002, as aplicações em imóveis eram as seguintes:
Área Data da Valor da Data da Valor da Valor do
(m2) Avaliação 1 Avaliação 1 Avaliação 2 Avaliação 2 Imóvel
1 - IMÓVEIS SITUADOS EM PORTUGAL 51,690,308
1.1. Projectos de Construção 1,007,161
Outros
Prédio Urb., Lugar de Regadas, Santa Marinha, Vila Nova Gaia 6169 18-02-2002 1,028,000 19-02-2002 1,080,000 1,007,161
1.2. Construções Acabadas 50,683,147
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1.2.1. Arrendadas 50,683,147
Comércio 633,983
Prédio Urbano, Chalet Brás, Largo José Régio, 1 e 1-A Parede 298 01-07-2002 408,000 14-11-2001 399,038 400,000
Alameda Salgueiro Maia, Lote 4, R/C, Loures 138 01-07-2002 241,300 05-11-2002 237,175 233,983
Serviços 17,523,192
Av. António José de Almeida, nº 5 F, 4º Piso, Lisboa 490 20-12-2002 788,000 06-11-2002 795,000 785,000
12 Fracções, Rua Castilho, nº 44 a 44-B, 6º,7º e CV., Lisboa 512 01-07-2002 1,352,800 30-10-2002 1,350,000 1,336,585
Alameda Salgueiro Maia, Lote 4, 1º Piso, Loures 139 01-07-2002 206,300 05-11-2002 212,650 201,336
Prédio Urb. Rua D. João V, n.º30, 30A e 30B, Lisboa 930 01-07-2002 1,942,400 10-10-2002 1,950,000 1,800,000
7 Frac. Green Park, Av. dos Combatentes, nº 43, Lisboa 248 01-07-2002 796,600 18-11-2002 850,000 820,687
Prédio Urbano, Rua Rei Ramiro n.º 1020, Vila Nova de Gaia 2250 20-12-2002 1,905,400 12-12-2002 1,820,000 1,820,000
19 Frac., Av. 9 de Julho, Santo Adrião, Vila Nova Famalicão 1933 01-07-2002 3,587,100 20-09-2001 3,546,453 3,543,472
Frac. A e B, Praça Bernardo Santareno nº 5, CV/RC/SL, Lisboa 1420 20-12-2002 1,236,900 06-11-2002 1,235,000 1,150,000
Escritórios 4 e 5, Beloura Office Park, Edifício 7, Sintra 668 20-12-2002 1,341,100 08-12-2002 1,400,000 1,300,030
Loja 3, Beloura Office Park, Edifício EE07, R/C, Sintra 357 20-12-2002 788,200 18-12-2002 835,000 779,995
Prédio Urbano, Vila S. Paulo, Av. Marquês Leal,nº35, Estoril 1671 25-03-2002 3,291,000 26-03-2002 3,260,000 3,230,000
Escritórios A, B e C, 3 Parq. Rua Américo Durão, nº 16-B 1º, Lisboa 370 14-06-2002 761,000 11-07-2002 770,540 756,088
Outros 32,525,972
Prédio Misto, Av. Dr. Abel Lacerda, Caramulo, Tondela 5229 01-07-2002 3,139,800 02-12-2002 3,200,000 3,045,000
Prédio Urbano R. da Guiné nº 7 e 7-A, Loures 13128 01-08-2002 13,431,000 18-07-2002 13,450,000 13,415,729
Prédio Urbano R. Eng. Ferreira Dias, nº 772, Porto 5814 20-12-2002 3,864,800 18-12-2001 3,765,924 3,701,708
Prédio Urbano, Beloura Office Park, Edifício EE09, Sintra 14373 20-12-2002 9,562,700 04-12-2002 9,620,000 9,199,913
Armazéns A e B, Parque Industrial do Porto Alto, Benavente 5749 25-07-2002 2,332,927 19-07-2002 2,400,000 2,319,506
Armazéns 1 e 2, R. Ferreira Castro, nº 1 e 3, Buraca, Amadora 342 19-07-2002 238,600 11-06-2002 240,000 238,472
Prédio Urbano, Sítio da Igreja, Cerro do Galo, Almansil, Loulé 1258 01-11-2002 625,000 15-10-2002 686,800 605,644
63,486 52,868,927 53,103,580 51,690,308
Nota 3. INVENTÁRIO DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES EM SOCIEDADES IMOBILIÁRIAS
No final do exercício o Fundo detinha as seguintes participações em sociedades imobiliárias:
Designação
Quantidade
Valor de Aquisição
Mais e Menos Valias
Valor Global
Acções
Empresa Electro-Cerâmica, S.A. 55,461 e 5/9 23,356,669 1,254,321 24,610,990
Imonações - Sociedade Imobiliária, SA 2,500,000 8,500,000 499,996 8,999,996
Soma 2,555,555.56 31,856,669 1,754,317 33,610,986
Empresa Electro-Cerâmica, S.A.:
O Fundo adquiriu no exercício de 2001, à V.A. Grupo – Vista Alegre Participações, S.A. , 55.461 e 5/9 de acções ao portador representativas de 99,83 % do capital social da Empresa Electro-Cerâmica (EEC), pelo valor global de € 23,356,669. A EEC tem um capital social de € 750 000, obteve um resultado líquido no exercício de 2002 de €1,298,653, um crescimento de 3,36 % relativamente ao ano de 2001. A sua actividade circunscreve-se à exploração do património imobiliário próprio na cidade de Vila Nova de Gaia, que foi avaliado pelos dois peritos avaliadores do Fundo que lhe
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atribuíram um valor de mercado de € 28,200,000 (DTZ - Portugal) e de € 25,900,000 (Euroengineering – Serviços Técnicos Lda). De acordo com o relatório e contas do exercício findo em 31 de Dezembro de 2002, o capital próprio da sociedade era de € 5,973,072, como seja:
Capital Social 750,000Reservas de Reavaliação 1,603,197Reservas 228,935Resultados Transitados 2,092,935Resultados Liquido do Exercício
1,298,653
Total do Capital Próprio 5,973,720 Considerando que o património imobiliário afecto á actividade operacional da sociedade está registado no seu Balanço de 31 de Dezembro de 2002 por um valor líquido aproximado de € 2,650,000, os seus capitais próprios seriam ajustados por uma variação patrimonial positiva de aproximadamente € 24,400,000 (correspondente à diferença entre o valor médio das avaliações efectuadas por peritos independentes e o valor dos registos contabilisticos) o que implicaria que o valor dos capitais próprios ajustados seria de aproximadamente € 30,374,000, e que por consequência o valor da nossa participação corresponde a cerca de 81% do valor ajustado dos capitais próprios da sociedade. Imonações - Sociedade Imobiliária, S.A. O Fundo adquiriu no exercício de 2001, 2.500.000 acções representativas de 100,00 % do capital social da Imonações – Sociedade Imobiliária, SA, pelo valor global de € 8,500,000. A sociedade tem um capital social de 2,500,000 euros representado por 2.500.000 acções com um valor nominal de 1 Euro e um capital próprio em 31 de Dezembro de 2002 de 2,501,919 euros sendo a sua actividade o desenvolvimento imobiliário de um terreno localizado em Lisboa no Parque das Nações. Os capitais próprios antes referidos foram determinados de acordo com os princípios contabilisticos geralmente aceites em Portugal, nomeadamente quanto à observância do princípio do custo histórico, mas o Conselho de Administração da referida sociedade preparou também contas numa perspectiva de determinar valores actuais de mercado (contas proforma), que evidenciam capitais próprios ajustados de 8,759 milhares de euros e por consequência o valor da nossa participação corresponde a cerca de 103 % do valor ajustado dos capitais próprios da sociedade.
Nota 6. DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO
2002 2001 Depósitos à ordem 22,187 10,805 Depósitos a prazo 1,730,00
0 8,110,00
0 Total 1,752,18
7 8,120,80
5 Os depósitos a prazo em 31 de Dezembro de 2002 têm vencimento ao longo do mês de
Janeiro de 2003.
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Nota 10. ERROS DE VALORIZAÇÃO
Conforme previsto no Regulamento da CMVM n.º 8/2002 cumpre-nos informar que não
existiram erros de valorização ou de divulgação do valor das unidades de participação dos
Fundo.
Nota 11. ADEQUAÇÃO AO DECRETO-LEI N.º 60/2002 E REGULAMENTAÇÃO COMPLEMENTAR
A entrada em vigor no passado dia 18 de Junho de 2002, do Decreto-Lei n.º 60/2002 de 20 de Março, veio implicar a necessidade de adequação do Fundo a este novo diploma, estabelecendo para isso um prazo de um ano contado a partir dessa data.
Desta forma importa referir que na actividade do Fundo foram efectuadas operações antes da entrada em vigor deste novo normativo previstas no Decreto-Lei n.º 294/95, de 17 de Novembro, agora revogado, e que configuram situações de desconformidade face ao novo regime jurídico. Estão neste caso, unicamente as participações em sociedades imobiliárias.
Todos os factos sujeitos a registo relativos aos imóveis propriedade do Fundo estão inscritos, ou está em curso a sua inscrição, junto das competentes conservatórias do registo predial.
A Sociedade Gestora procedeu ao arrendamento de património do Fundo ao Banco Português de Negócios, entidade relacionada com a Sociedade Gestora nos termos do artigo 28.º do Decreto-Lei n.º 60/2002 de 20 de Março. Encontra-se nesta situação o prédio urbano, sito na Rua D. João V, n.º 30, 30A e 30B, em Lisboa, arrendado no exercício de 2001, conforme autorização concedida, por deliberação do Conselho Directivo da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários de 29 de Março de 2001. Também em 14 de Dezembro de 2000, o Fundo de Investimento Imobiliário Aberto BPN Imonegócios, procedeu ao arrendamento de parte do prédio urbano “Chalet Brás” ao Banco Português de Negócios. Este arrendamento foi autorizado, por deliberação do Conselho Directivo da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários de 23 de Novembro de 2000.
A Sociedade Gestora não efectuou em nome do Fundo operações enquadráveis no artigo 27.º do Decreto-Lei n.º 60/2002 de 20 de Março.
Nota 13. ADEQUAÇÃO AO REGULAMENTO DA CMVM N.º 11/2002 - CONTABILIDADE DOS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
O regulamento n.º 11/2002 da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários vem adequar Plano de Contas dos Fundos de Investimento Imobiliário ao novo regime jurídico aprovado pelo Decreto-Lei n.º 60/2002 de 20 de Março. Este regulamento entrou em vigor no passado dia 1 de Agosto de 2002, estabelecendo no seu Artigo 3.º que os Fundos de Investimento Imobiliários em actividade nessa data, possam manter a sua contabilidade organizada de acordo com o anterior Regulamento da CMVM n.º 96/16 até 31 de Dezembro de 2002. Desta forma, a contabilidade do Fundo BPN Imonegócios seguiu o plano de contas aprovado pelo Regulamento da CMVM n.º 96/16.
A informação seguinte corresponde à informação adicional, aplicável ao Fundo BPN Imonegócios, prevista no regulamento n.º 11/2002 da Comissão do Mercado de Valores
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Mobiliários para o anexo às demonstrações financeiras dos Fundos de Investimento Imobiliários, com aplicação obrigatória a partir de 1 de Janeiro de 2003
Nota 13. a). REAVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - VALIAS POTENCIAS
Compete à Sociedade Gestora determinar, em cada momento, o valor dos imóveis que integram o património do Fundo. O valor dos imóveis não poderá exceder a média simples das duas avaliações periciais.
(A) (B) (B)-(A)
IMÓVEIS SITUADOS EM PORTUGAL Valor do Média das Valia
Imóvel Avaliações Potencial
Prédio Urb., Lugar de Regadas, Santa Marinha, Vila Nova Gaia 1,007,161 1,054,000 46,839
Prédio Urbano, Chalet Brás, Largo José Régio, 1 e 1-A Parede 400,000 403,519 3,519
Alameda Salgueiro Maia, Lote 4, R/C, Loures 233,983 239,238 5,255
Av. António José de Almeida, nº 5 F, 4º Piso, Lisboa 785,000 791,500 6,500
12 Fracções, Rua Castilho, nº 44 a 44-B, 6º,7º e CV., Lisboa 1,336,585 1,351,400 14,815
Alameda Salgueiro Maia, Lote 4, 1º Piso, Loures 201,336 209,475 8,139
Prédio Urb. Rua D. João V, n.º30, 30A e 30B, Lisboa 1,800,000 1,946,200 146,200
7 Frac. Green Park, Av. dos Combatentes, nº 43, Lisboa 820,687 823,300 2,613
Prédio Urbano, Rua Rei Ramiro n.º 1020, Vila Nova de Gaia 1,820,000 1,862,700 42,700
19 Frac., Av. 9 de Julho, Santo Adrião, Vila Nova Famalicão 3,543,472 3,566,777 23,306
Frac. A e B, Praça Bernardo Santareno nº 5, CV/RC/SL, Lisboa 1,150,000 1,235,950 85,950
Escritórios 4 e 5, Beloura Office Park, Edifício 7, Sintra 1,300,030 1,370,550 70,520
Loja 3, Beloura Office Park, Edifício EE07, R/C, Sintra 779,995 811,600 31,605
Prédio Urbano, Vila S. Paulo, Av. Marquês Leal,nº35, Estoril 3,230,000 3,275,500 45,500
Escritórios A, B e C, 3 Parq. Rua Américo Durão, nº 16-B 1º, Lisboa 756,088 765,770 9,682
Prédio Misto, Av. Dr. Abel Lacerda, Caramulo, Tondela 3,045,000 3,169,900 124,900
Prédio Urbano R. da Guiné nº 7 e 7-A, Loures 13,415,729 13,440,500 24,771
Prédio Urbano R. Eng. Ferreira Dias, nº 772, Porto 3,701,708 3,815,362 113,654
Prédio Urbano, Beloura Office Park, Edifício EE09, Sintra 9,199,913 9,591,350 391,437
Armazéns A e B, Parque Industrial do Porto Alto, Benavente 2,319,506 2,366,464 46,958
Armazéns 1 e 2, R. Ferreira Castro, nº 1 e 3, Buraca, Amadora 238,472 239,300 828
Prédio Urbano, Sítio da Igreja-Cerro do Galo,Almansil, Loulé 605,644 655,900 50,256
TOTAL 51,690,308 52,986,255 1,295,947
Nota 13. b). IMPOSTOS Nos termos do disposto no artigo 22º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (revisto e
republicado nos termos do art. 1º do Decreto-Lei n.º 198/2001, de 3 de Julho), os rendimentos dos fundos de investimento imobiliário constituídos de acordo com a legislação nacional são objecto de um regime específico de tributação em sede de IRC, relativamente a cada tipo de rendimento auferido, de forma autonomizada:
Rendimentos prediais Os rendimentos prediais (rendas) são tributados autonomamente a uma taxa de 20%, a
qual incide sobre o valor das rendas auferidas, após dedução dos encargos de conservação
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e de manutenção que tenham sido efectivamente suportados e estejam devidamente documentados.
Mais-valias prediais As mais-valias prediais resultantes da alienação de imóveis são tributadas autonomamente
à taxa de 25%. No entanto, apenas 50% da diferença ou saldo positivo entre as mais e as menos-valias realizadas numa base anual é passível de imposto, pelo que a taxa efectiva é de 12,5%.
Outros rendimentos No tocante às mais-valias que não as decorrentes da alienação de imóveis, a sua tributação
é efectuada autonomamente, à taxa de 10%, nas mesmas condições que se verificariam caso o respectivo titular fosse uma pessoa singular residente em território português, sendo que a referida taxa incide sobre a diferença positiva entre as mais e as menos-valias obtidas em cada ano.
No que respeita aos rendimentos obtidos em território português que não tenham a
natureza de mais-valias, a tributação é, por regra, efectuada por retenção na fonte, como se de pessoas singulares residentes em território português se tratasse, às taxas consagradas em sede de IRS para entidades residentes.
Os rendimentos obtidos em território português, não qualificáveis como mais-valias, nem
sujeitos a retenção na fonte para efeitos de IRS, são tributados autonomamente à taxa de 25%.
Os impostos suportados apresentam a seguinte composição :
Impostos Indirectos 2002 2001 Imposto de Selo 20,180 0Taxas 3,232 0Outros Impostos 1 0
Total 23,413 0
Impostos Directos 2002 2001 Imposto de Mais Valias 0 0Rendimentos prediais 689,967 299,627Aplicações financeiras 47,906 45,988Outros 0 68,585
Total 737,873 414,200
O montante de Imposto sobre o rendimento a pagar tem a seguinte composição: 2002 2001
Imposto sobre rendimento prediais 711,011 302,971
Correcções fiscais
Variação em rendas adiantadas 187,404 214,876
Variação em rendas não cobradas 23,512 -25,997
Despesas com imóveis .
Despesas de conservação e reparação -105,221 -16,712
Despesas de conservação e reparação com custo diferido 0 3,231
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105,695 21,139 175,398 35,080
Retenção na fonte em rendas -43,586 -253,812
Imposto sobre outros rendimentos não sujeitos a retenção na fonte
68,585
Outros 0 0
Imposto a pagar 688,564 152,824
Nota 13.c). RESPONSABILIDADES COM E DE TERCEIROS As responsabilidades com e de terceiros são as seguintes:
Montante Tipo de Responsabilidades 2002 2001
Operações a prazo de compra de - Imóveis 42,399,000 1,546,273 Operações a prazo de Venda de - Imóveis 662,154 0 Valores recebidos em garantia 17,253,857 0
Total 60,315,011 1,546,273
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