UNIVERSIDADE ANHANGUERA-UNIDERP

DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL/TURMA 4

MARCIELLY GARCIA

OS PRINCÍPIOS NORTEADORES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

OURINHOS/SP

2014

UNIVERSIDADE ANHANGUERA-UNIDERP

DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL/TURMA 4

MARCIELLY GARCIA

OS PRINCÍPIOS NORTEADORES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como exigência parcial, para conclusão do Curso de Pós Graduação em Direito Notarial e Registral, na Universidade Anhanguera - Uniderp, sob a orientação da Professora Ana Cristina F. de Jesus.

OURINHOS/SP

2014

RESUMO

Este trabalho tem por finalidade discorrer sobre os princípios do sistema registral imobiliário brasileiro, a seriedade da atividade exercida pelos Oficiais de Registros perante a sociedade, a importância do registro do título na serventia de registro de imóveis, os efeitos do registro, como a publicidade, a autenticidade e a eficácia aos atos jurídicos constituintes dos direitos de propriedade, ou a este relativo. Além disso, o estudo apresenta os princípios a serem observados pelos Oficiais de Registro desde seu lançamento no livro protocolo até o registro do título na matrícula do imóvel. Através de pesquisa biográfica, verificou-se o surgimento de novos princípios de acordo com a evolução do sistema do registro imobiliário e por fim, a necessidade do cumprimento de cada princípio do registro imobiliário em seu devido momento. Palavras-chave: Princípios do Direito Registral Imobiliário Brasileiro; Registro de Imóveis; Lei de Registros Públicos; Registrador de Imóveis e Oficial de Registro.

ABSTRACT

This paper aims to discuss the principles of the Brazilian real estate registral system, the seriousness of the activity performed by the Official Records in society, the importance of registration of title in the usefulness of property registration, the effects of logging, such as advertising, the authenticity and effectiveness of the constituent legal acts of property rights, or this relative. In addition, the study presents the principles to be observed by officers registry since its launch in the book protocol to the record title in the property record. Through biographical research, there was the emergence of new principles in accordance with the evolution of the real estate registration system and finally, the need to comply with every principle of real estate registration in due time. Keywords : Principles of Brazilian registrars Real Estate Law; Real Estate Registry; Public Records Act; the Real Estate Registrar and the Registrar.

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO...........................................................................................................06

Capítulo I

1. FINALIDADE E IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS............................07

Capítulo II

2. OS PRINCÍPIOS NORTEADORES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO......................08

2.1 Princípio da Rogação ou da Instância..............................................................09

2.2 Princípio da Disponibilidade.............................................................................10

2.3 Princípio da Continuidade.................................................................................10

2.4 Princípio da Legalidade.....................................................................................11

2.5 Princípio da Especialidade................................................................................12

2.5.1 Princípio da Especialidade Objetiva..................................................................12

2.5.2 Princípio da Especialidade Subjetiva................................................................13

2.6 Princípio da Unitariedade Matricial...................................................................14

2.7 Princípio da Territoriedade................................................................................14

2.8 Princípio da Titularidade....................................................................................15

2.9 Princípio da Tipicidade......................................................................................16

2.10 Princípio da Obrigatoriedade..........................................................................16

2.11 Princípio da Publicidade..................................................................................17

2.12 Princípio da Prioridade....................................................................................18

2.13 Princípio da Inscrição......................................................................................18

2.14 Princípio da Presunção e da Fé pública.........................................................19

2.15 Princípio da Parcelaridade e Cindibilidade do Título....................................20

2.16 Princípio da Concentração..............................................................................20

2.17 Princípio do Tempus regit atcum....................................................................21

2.18 Princípio da Segurança Jurídica.....................................................................21

CONCLUSÃO............................................................................................................22

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS..........................................................................23

TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE...................................................25

6

INTRODUÇÃO

O Registro Imobiliário é um serviço público, exercido em caráter privado,

por delegação do Poder Público, por um Oficial de Registro ou Registrador

Imobiliário, que teve seu ingresso na atividade através do concurso público de

provas e títulos.

A atividade de Registro Imobiliário, no Brasil, é regulamentada

preponderantemente através da Lei 6.015/73, conhecida no mundo jurídico como Lei

dos Registros Públicos – LRP. Decorre da referida lei muitos princípios abordados

pelo presente trabalho.

Por ser um serviço público, o Registro Imobiliário rege-se pelos mesmos

princípios da administração pública, além de obedecer aos princípios específicos da

atividade.

O sistema registral imobiliário tem como finalidade tutelar o direito de

propriedade, garantindo uma segurança jurídica as partes e a toda a sociedade dos

atos envolventes.

Por ser uma atividade tão importante na vida dos cidadãos, assegurado

pela própria Constituição Federal, necessário se faz analisar os princípios que os

cercam.

A propriedade, assim como todos os direitos reais, só produzem efeitos

pretendidos pelas partes e perante terceiros com seu ingresso na serventia

imobiliária.

Dessa forma, muito importante é a verificação pelo Oficial de Registro dos

princípios que norteiam o registro imobiliário, assegurando às partes os efeitos

pretendidos.

Nessa perspectiva, o foco principal do presente trabalho, tem-se o

desenvolvimento dos princípios norteadores do Registro de Imóveis Brasileiro, pelo

fato de tais princípios estarem intimamente ligados às atividades desenvolvidas

pelos Oficiais de Registros que, diante do caráter público do serviço, estes ficam

atrelados à obediência aos princípios basilares da administração pública, sob pena

de ferir a credibilidade dos registros, bem como a segurança do serviço.

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1. FINALIDADE E IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS

O Registro de Imóveis é um instituto jurídico organizado pelo Estado,

exercido em caráter privado por um profissional de direito denominado Registrador

de Imóveis, que ingressa nesta atividade através de concurso público de prova e

títulos, por delegação do Poder Público.

Tudo o que diz respeito sobre a propriedade, suas relações jurídicas

passam pelo crivo do Registrador de Imóveis.

O Registro de Imóveis possui como finalidade a formalização dos direitos

de propriedade, referente aos imóveis, o assentamento de títulos de atos jurídicos

que tenham por objeto direitos reais sobre imóveis, conferindo-lhes publicidade e

efeitos erga omnes, além da segurança, eficácia e autenticidade das relações

jurídicas concretizadas, assegurando-lhes presunção da prova da propriedade.

A lei que rege o registro de imóveis é a Lei nº 6.015/73, que orienta todo o

processo de registro. Cumpre salientar que o registro é o meio hábil à comprovação

do direito de propriedade, e também a forma pela qual é feita a transferência dos

bens imóveis, como disciplina o Código Civil de 2002, em seu artigo 1.2451:

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante

continua a ser havido como o dono do imóvel. § 2º. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Apesar de se adquirir a propriedade mediante o registro do título no

Registro Imobiliário, como disciplina o Código Civil no artigo acima mencionado, o

mesmo afirma que o registro não é a única forma de aquisição da mesma, tendo

com exceção a esta regra a aquisição da propriedade pela acessão, usucapião,

desapropriação e pelo direito hereditário, porém, mesmo nesses casos é

imprescindível o acesso ao Registro de Imóveis para ser preservada a continuidade

do registro e a eficácia erga omnes, possuindo o registro do ato praticado somente

efeito declaratório, como nos atos causa mortis, de modo que apenas informa a

1 BRASILEIRO, Código Civil, art. 1.245.

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modificação da titularidade do imóvel, já nos atos inter vivos, o registro constituirá a

propriedade e outros direitos reais imobiliários, seu efeito será constitutivo.

Afora desse posto primordial do Registro Imobiliário, ainda exerce uma

função fiscalizadora, atuando como um órgão acessório na fiscalização do

recolhimento dos tributos municipais, estaduais e federais, incidentes sobre a

propriedade e os direitos a ela correlatos.

O Registro Imobiliário, através de seus agentes, é incumbido de

recepcionar e analisar os pedidos de parcelamento do solo (loteamentos e

desmembramentos) e incorporações imobiliárias (edifícios e casas em condomínio),

momento que se torna responsável por zelar pela obediência às normas de direito

do consumidor, urbanísticas e ambientais, contribuindo, de maneira importante para

a sociedade, como na defesa dos interesses e na melhoria da qualidade de vida de

grande parte da população.

No entanto, em função do que estabelece o próprio Código Civil, embora

com o passar do tempo e a evolução jurídica, a principal finalidade do Registro

Imobiliário, é sem dúvida aquela relacionada à aquisição e garantia da propriedade

imobiliária.

Em síntese, para a aquisição da propriedade do imóvel não basta o

simples acordo de vontades entre adquirente e transmitente. O contrato de compra e

venda ou escritura, por exemplo, não é suficiente, por si só, para transmitir o

domínio. Essa transferência somente se opera com o registro do título no registro

imobiliário, antes deste somente existirá o direito pessoal.

2. OS PRINCÍPIOS NORTEADORES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

No sentido jurídico, princípio indica uma ordenação, servindo de base

para a interpretação, integração, conhecimento e aplicação do direito positivo. É o

alicerce tanto para a elaboração de lei quanto na aplicação do direito, pelo

preenchimento das lacunas da lei.

Violar um princípio é muito mais que transgredir uma norma qualquer. A

desatenção ao princípio implica ofensa não apenas a um mandamento obrigatório,

mas a todo o sistema de comandos.

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Assim, os princípios caracterizam-se como normas elementares ou

requisitos primordiais instituídos como base ou fundamento de alguma coisa,

estabelecem uma direção estimativa. São considerados normas jurídicas. Os

princípios estão acima das regras, criando-as ou inspirando sua aplicação.

O Registro de Imóveis, para garantir segurança jurídica à sociedade,

deve-se velar pelos princípios que o regem, não podendo ser desprezados, sob

pena de se ferir a credibilidade dos registros, segurança do serviço, a anulabilidade

do ato, dentre outros.

Os princípios do Registro Imobiliário, não são todos absolutos e nem

taxativos, sua nomenclatura pode mudar de acordo com posições doutrinárias.

São diversos os princípios que regem o Registro Imobiliário, e de acordo

com a evolução registral, nascem mais princípios. Aqui tentaremos abordar os

principais princípios que norteiam o Registro de Imóveis, longe de se esgotar o

estudo.

Apenas para fins de estudo, antes de adentrar do mérito dos princípios do

Registro Imobiliário, podemos os classificar de acordo com os atributos encontrados

em um ato de registro, como os que dizem respeito aos princípios que informam os

requisitos do registro, aos princípios que informam os efeitos do registro e aos

princípios administrativos do registro.

Sabemos que os princípios administrativos do registro, são os mesmos

que norteiam a Administração Pública, sendo eles: princípio de autotutela, princípio

da moralidade, princípio da igualdade, princípio da eficiência, princípio da motivação

e princípio da razoabilidade, dentre outros. Não adentraremos em tais princípios, por

não ser o objetivo central do trabalho em questão.

2.1 Princípio da Rogação ou Instância

Conhecido também como Reserva de Iniciativa, diz respeito à provocação

do registro, o Registrador Imobiliário, denominado também como Oficial de Registros

Públicos, imprescindível é sua provocação por terceiro, que pode ser de forma

verbal ou a requerimento, para que possa exercer sua função, não podendo agir de

ofício. Não cabe ao Registrador questionar os motivos do ingresso do título no

registro, mas apenas verificar se este possui todos os requisitos para formalizar a

vontade da parte.

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Em atos de registro esta é a regra, não admitindo exceção, que somente

irá ocorrer em casos de averbação no fólio real, como averbações de nomes de

logradouros decretados pelo Poder Público, averbações de qualquer ônus que

conste na certidão oriunda de outra circunscrição, quando se tratar de abertura de

matrícula, podendo o Oficial agir de ofício.

O Princípio da Rogação ou da Instancia, portanto, preza-se pela

transparência, certificação do ato e pelo respeito à vontade da parte interessada,

como se infere do artigo 217 da Lei 6015/73 in verbis: “O registro e a averbação

poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe o pagamento de suas

despesas respectivas”.

2.2 Princípio da Disponibilidade

O direito de dispor se traduz na faculdade de transferir o imóvel à terceiro

ou de gravá-lo com algum ônus real, mas somente pode transferir a propriedade ou

dispor dela, a pessoa que tem o imóvel registrado em seu próprio nome e ainda, o

imóvel tem que estar disponível, não pode estar gravado com clausula de

inalienabilidade. Tambem não poderá vender uma área maior da que constar na

registro. Trata-se do direito de propriedae, que é o direito de usar, gozar, fruir e

dispor da coisa, como regulamenta o artigo 1228 do Código Civil.

Assim sendo, é de inteira responsabilidade do Registrador de Imóvel

verificar a disponibilidade do imóvel no registro, tanto no que diz respeito ao imóvel

ali mencionado, como as pessoas que figuram como proprietárias, pois ninguém

pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro imobiliário, devendo

este princípio ser observado em relação ao imóvel, no que diz respeito à sua

disponibilidade física ou material, como também à disponibilidade jurídica quanto

aos contratantes, projetando-se sobre estes o direito de propriedade.

2.3 Princípio da Continuidade

O princípio da continuidade é tão importante no Direito Imobiliário que

está mencionado em três artigos da Lei de Registros Públicos, sendo eles: artigo

195, 222 e 237.

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Para conceitua-lo ninguém melhor que Afrânio de Carvalho, que assim

menciona: "O princípio de continuidade, que se apoia no de especialidade, quer

dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma

cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o

outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas

transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência de

imóvel no patrimônio de transmitente”.

Este princípio refere-se ao encadeamento que deve existir no registro de

determinado imóvel e as pessoas neles constantes, formando uma continuidade

ininterrupta das titularidades jurídicas de um imóvel.

As inserções constantes no assento devem ser continuas e sucessivas,

sem qualquer interrupção, cabendo ao Registrador efetuar os lançamentos na

matrícula do imóvel na exata ordem dominial e cronológica de todos os atos jurídicos

translativos, constitutivos, modificativos ou extintivos de direitos sobre o imóvel, não

podendo proceder ao lançamento de qualquer ato de registro sem a existência de

registro anterior que lhe dê suporte formal e a obrigar as referências originárias,

derivadas e sucessivas.

Esse encadeamento diz respeito tanto ao imóvel, como as pessoas que

no assento figuram, de tal forma que não poderá haver o cancelamento de uma

hipoteca que não consta no assento, assim como eventual modificação do estado

civil da pessoa que figura no assento deve ser averbada, a fim de que a

continuidade seja respeitada.

O princípio da continuidade é absoluto, não há exceções nem quando o

título se referir à aquisição originária da propriedade, como nos casos de usucapião

e desapropriação de imóvel pelo Pode Público. No caso da usucapião, quando for

identificado o imóvel em nome do particular, o registro da usucapião poderá ser feito,

lançando como anterior o registro em nome do particular que sofreu a prescrição

aquisitiva, cumprindo-se o princípio da continuidade. Desta forma os princípios

básicos dos Registros Públicos são cumpridos.

Por fim, o maior mérito do princípio da continuidade está em garantir a

segurança dos registros imobiliários, pois, sabemos que o registro de um direito só

será permitido se o outorgante figurar no registro anterior como seu titular.

2.4 Princípio da Legalidade

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O princípio da legalidade atribui ao Registrador de proceder com os

exames formais dos títulos que irão ingressar no fólio real, cabe a ele verificar se os

títulos estão de acordo com que exige a lei.

Visa reprimir os registros dos títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos,

pois, o princípio da legalidade tem como finalidade assegurar a devida validade e

eficácia dos títulos, somente podendo ser objeto de registro ou averbação os títulos

e atos que atendem às normas legais e regulamentares em vigor.

Portanto, podemos concluir que a validade do registro depende da

validade do negócio jurídico que lhe dê suporte. Nulo o negócio, nulo será o registro.

Anulado o negócio, anulado será o registro.

Vale destacar que, o Oficial de Registro desempenha atividade

administrativa, cuja obrigação da verificação do título com os requisitos constantes

na norma, somente diz respeito a sua validade formal, cabe a ele apenas investigar

os defeitos extrínsecos do negócio jurídico, não cabendo à investigação dos defeitos

intrínsecos do mesmo, como igualmente reexaminar as decisões de órgãos

jurisdicionais e adentrar no mérito da decisão judicial que determinou o registro. Não

fere ao princípio da legalidade, porque não retira do Oficial a proceder ao exame de

qualificação de títulos judiciais.

2.5 Princípio da Especialidade

O princípio da especialidade está previsto na Lei de Registros Públicos,

nos artigos 176, § 1°, inciso II, item 3 e 4, e artigo 225.

A doutrina desdobra-se o princípio da especialidade em três classes: a)

especialidade objetiva; b) especialidade subjetiva e c) a especialidade do fato

jurídico exprimindo-se sua natureza, extensão às condições que houver, seu valor.

Não obstante, somente os dois primeiros foram aceitos e amplamente difundidos em

razão da maior aplicação ou relevância registrária.

2.5.1 Princípio da Especialidade Objetiva

Conforme o princípio da especialidade objetiva, todo imóvel que seja

objeto de assentamento no fólio real deve estar perfeitamente individualizado, não

podendo surgir dúvidas a respeito do imóvel que está sendo lançado.

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A Lei de Registros Públicos, em seu artigo 176, § 1°, inciso II, item 3,

letras “a” e “b”, preceitua que a identificação do imóvel é feita mediante a indicação

de suas características e confrontações, localização, área e denominação, código e

dados constantes do CCIR (certificado de cadastro rural), se rural; ou logradouro e

número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver.

Os instrumentos particulares, escrituras públicas, como os títulos judiciais,

devem mencionar o imóvel com perfeita descrição, não restando suspeita ao

Registrador de Imóvel de qual imóvel se reporta.

O Tabelião ao lavrar escritura pública, deve descrever o imóvel de acordo

com o constante na certidão do registro imobiliário, pois, a caracterização do imóvel

constante no título deve coincidir com aquela descrição que consta no registro

anterior, sob risco de não ser aceito o seu ingresso no fólio real. Eventuais erros,

omissões e divergências do imóvel constante na matrícula com o título apresentado,

conforme o caso poderá ser retificado administrativamente ou judicialmente, para

que se dê o ingresso no registro imobiliário.

O escopo do princípio da especialidade objetiva, da descrição do imóvel

objeto de registro ser minuciosamente individualizado e único, é sua proteção contra

erros que possam confundir as propriedades, de modo a causar prejuízos aos seus

titulares, de modo a evitar registros contraditórios ou que possam incidir sobre

direitos de terceiros.

2.5.2 Princípio da Especialidade Subjetiva

O princípio da especialidade subjetiva aborda as pessoas que fazem

parte do assento imobiliário, como proprietárias ou titulares de direito reais sobre os

imóveis registrados, podendo ser pessoas físicas ou jurídicas.

O princípio acima referido ordena que, os títulos apresentados para o

registro, sejam judiciais, extrajudiciais, públicos ou particulares, identifiquem, precisa

e corretamente, mediante qualificação completa, as pessoas nomeadas,

participantes ou intervenientes nos respectivos títulos.

A exigência do artigo 176, § 1°, inciso II, item 4, da Lei de Registros

Públicos, é que as qualificações das partes contratantes estejam minuciosamente

descritas, identificadas e particularizadas, como nome, identificação, estado civil,

domicílio, etc.

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Desse modo, o contratante que figura como proprietário do direito real na

matrícula do imóvel com seu estado civil casado, sob o regime de participação final

nos aquestos, não constando averbação do pacto antenupcial e posteriormente é

prenotado um título em que o contratante constitui ônus de direito real no imóvel,

necessário se faz a averbação do pacto antenupcial antes do registro do título, para

que seja cumprido o princípio da especialidade subjetiva.

2.6 Princípio da Unitariedade Matricial

Previsto na Lei de Registro Públicos, em seu artigo 176, § 1°, inciso I,

dispõe, in verbis: “cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do

primeiro registro a ser feito na vigência desta lei”.

No antigo sistema, denominado sistema das transcrições, permitia que o

mesmo imóvel fosse transcrito várias vezes, conforme fossem feitas as suas

transmissões. Já no novo sistema, constata-se que, para cada imóvel deve ser

aberta uma única matrícula, é esta que conterá toda a vida jurídica do imóvel. A

matrícula ou fólio real é por assim caracterizado, como o núcleo central do registro

imobiliário, dando publicidade a qualquer interessado dos atos ali mencionados.

Ocorrendo a existência de duas matrículas sobre o mesmo imóvel,

prevalecerá à matrícula mais antiga, a mais recente será nula.

Na hipótese de desmembramento, será aberta uma matrícula para cada

parte desmembrada, encerrando-se a primitiva.

Portanto, cada imóvel registrado somente pode ter um único número e

ficha de matrícula, até que seja dividido ou desmembrado, quando a matrícula

original será encerrada, e assim criadas às matrículas dos novos imóveis divididos

ou desmembrados.

2.7 Princípio da Territoriedade

Embasado no artigo 169, caput, da Lei de Registros Públicos, o princípio

da territoriedade ou competência territorial delimita a atuação do Oficial de Registros

Públicos, podendo praticar os atos apenas referentes aos imóveis circunstanciados

na sua serventia.

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O referido princípio está também previsto na Lei 8.955/94 – Lei dos

Serviços Notariais e de Registro, que cita, in verbis: “Aos oficiais de registro de

imóveis, de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas, civis das pessoas

naturais e de interdições e tutelas compete a prática dos atos relacionados na

legislação pertinente aos registros públicos, de que são incumbidos,

independentemente de prévia distribuição, mas sujeitos os oficiais de registro de

imóveis e civis das pessoas naturais às normas que definirem as circunscrições

geográficas”.

Ao contrário das escrituras lavradas em tabelionato de notas, em que a lei

faculta às partes a escolha do tabelião, independente da situação do imóvel; nos

atos que dizem respeito ao Registro de Imóveis, é uma obrigatoriedade a parte levar

o título na serventia onde o imóvel esteja circunstanciado, não há faculdade na

escolha da pessoa do Registrador ou da serventia pela parte.

O principio da territoriedade não é absoluto, essa ressalva está prevista

no mesmo artigo em que o define, na parte in fine, e descreve as hipóteses das

exceções nos incisos I e II, como quando o imóvel passa a pertencer à outra

circunscrição, as averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro

a que se referem e quando os imóveis estão situados em comarcas ou circunscrição

limítrofes, os registros relativos a este imóvel serão feitos e todas elas.

Quando não for o caso das ressalvas previstas em lei, o exercício das

funções delegadas do Ofício Imobiliário deverão ser realizadas dentro da área

territorial definida em lei, sob pena de nulidade.

Assim, o princípio da territoriedade, nada mais atribui do que a

competência privativa aos Registradores de Imóveis para a prática dos atos

registrais, relativamente aos imóveis situados na respectiva circunscrição ou área

territorial, sendo invalido e ineficaz o ato de registro ou averbação realizado por

serventia sem competência legal, salvo as previstas em lei.

2.8 Princípio da Titularidade

Segundo o princípio da titularidade, os atos praticados no Registro

Imobiliário, somente terão validade se realizados pelo Oficial ou por um funcionário

registral devidamente autorizado.

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Dessa forma, a submissão da validade do ato registral está condicionada

de haver sido praticado por agente legitimamente investido da função.

2.9 Princípio da Tipicidade

O princípio da tipicidade afirma que somente podem ser registráveis

títulos legalmente previstos ou reconhecidos em lei, como menciona o artigo 172 da

Lei 6.015/73, títulos que estão elencados no artigo 167 da mesma Lei, porém, o

artigo não exauriu todos os atos e títulos que necessitam de registro, como v.g. o

penhor mercantil, disciplinado nos artigos 1.447 e seguinte, do Código Civil

Brasileiro e a cédula de crédito comercial, conforme a Lei 6.840/80 e Decreto-lei

413/69.

Os títulos que não constam no rol do artigo 169, da Lei de Registros

Públicos, podem vir mencionados em lei específica, como o caso da cédula de

crédito comercial.

O princípio da tipicidade não é absoluto no que se refere as averbações,

uma vez que, o artigo 246, caput, da Lei de Registros Públicos, dispõe, in verbis:

“Além dos casos expressamente indicados no item II do art. 167, serão averbados

na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem

o registro”.

Portanto, todo ato que se refira ao registro deverá ser averbado, mesmo

que não previsto taxativamente na lei e todos os títulos ou atos, inter vivos ou causa

mortis, reconhecidos em lei, que constituem, declarem, transladem ou extinguem

direitos reais sobre imóveis serão registrados no Registro Imobiliário.

2.10 Princípio da Obrigatoriedade

A finalidade do princípio da obrigatoriedade é dar aos atos segurança e

oponibilidade perante terceiros, mas que para isso ocorra deve-se levar o título a

registro. É o que relata o artigo 1.245 do Código Civil Brasileiro, que a propriedade

só se transmite mediante o lançamento do título no Registro Imobiliário. É a

aplicação da máxima que estabelece: “Quem não registra não é dono”.

Para que os efeitos esperados pelas partes ocorram, a lei impõe que

determinados atos são obrigados ao registro, mas não impõe sanção e nem

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penalidades pelos atos que deixaram de figurar no registro, apenas não terão os

efeitos pretendidos pelas partes. É a própria parte que arca com o ônus da sua

omissão, não obtendo os benefícios do registro, como a autenticidade, segurança

jurídica e eficácia do registro imobiliário, oponível contra terceiros.

Não obstante, o princípio da obrigatoriedade impõe o registro dos atos

previstos em lei, embora inexistam prazos ou sanções pelo seu descumprimento.

2.11 Princípio da Publicidade

Publicidade significa disponibilização das informações a qualquer pessoa,

e sendo o serviço público, esta disponibilização é obrigatória.

O princípio da publicidade tem por fundamento legal os artigos 16 e

seguintes, bem como o art. 172, da Lei de Registros Públicos. Está previsto, ainda,

no artigo 1º, da Lei nº 8.935/94, como também na própria norma constitucional

(artigo 5º, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certidão para qualquer parte que

a solicite, independentemente de identificação e justificativa para tanto.

Este princípio confere a qualquer pessoa às informações constantes no

registro público, através de certidões requeridas no ofício imobiliário. Torna público

todos os atos relativos a imóveis, sejam de constituição, transferência ou

modificação dos direitos reais, indicando a situação física e jurídica do imóvel,

gerando efeito erga ommes.

Através do princípio da publicidade, todos os atos e fatos objeto de

registro são públicos e acessíveis a qualquer pessoa, sem necessidade de

demonstrar interesse, do mesmo modo que a garante aos direitos reais submetidos

ao registro a sua oponibilidade perante terceiros.

O Oficial não pode negar a publicidade dos atos que constam no registro,

por ser um serviço público, deve fornecer a quem solicitar certidão dos atos ali

mencionados, não precisando a parte alegar qualquer motivo para solicitar a

certidão.

Por garantir efeitos erga ommes, fornece as partes uma segurança

jurídica de que as informações constantes dos registros públicos correspondem à

realidade presente quanto às pessoas interessadas e ao bem a que se refere,

trazendo a proteção dos interesses de terreiros.

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A parte que compra um imóvel constituído de ônus real, não pode alegar

má-fé do vendedor e nem que desconhecia tal fato, se lançado no fólio real. Cabe a

parte interessada, através do principio da publicidade, se precaver de eventuais

danos que poderão ocorrer através do negocio jurídico.

Por fim, a o princípio da publicidade do Registro de Imóveis, visa a

garantir os direitos submetidos a registro e a oponibilidade erga ommes.

2.12 Princípio da Prioridade

Previsto no artigo 186, da Lei de Registos Públicos, o princípio da

prioridade assegura como o titular do direito real, a primeira pessoa que protocolar o

titulo na serventia, independentemente da cronologia da sua lavratura, celebração

ou data da ordem judicial, o que garante a eficácia do título no ingresso do fólio real

é a data da apresentação, ou seja, a data do protocolo do Registro Imobiliário.

Havendo diversos títulos com referência ao mesmo imóvel, consignará

com prioridade, aquele que primeiro protocolar o titulo em face dos demais, se disser

respeito à garantia real, aquele que teve seu título protocolado anteriormente, terá a

preferência no recebimento em face dos títulos protocolados posteriormente. Isso

vale também pra a alienação de propriedade, dono será aquele que ingressar com

seu título no protocolo do Registro de Imóveis primeiramente.

O princípio da prioridade outorga ao primeiro a apresentar o título à

prioridade erga ommes do direito e a preferência na ordem de efetivação do registro.

Dessa forma, a pessoa que primeiro apresentar seu título, será este

lançado no livro Protocolo, onde esta prenotação terá um número de ordem, que

determinará a prioridade do registro deste título e a preferência dos direitos reais,

pois a prioridade é garantida pela ordem cronológica da apresentação dos títulos,

garantindo a prioridade de exame e de registro e a preferência do direito real

oponível perante terceiros.

2.13 Princípio da Inscrição

O sistema de registro adotado pelo Brasil decorre do sistema romano de

registro, é o sistema da inscrição ou princípio do registro, onde somente se transfere

o domínio mediante o registro do título.

19

A Lei de Registros Públicos, n. 6015/73, inovou com a criação da

matrícula, onde estabeleceu que todo imóvel deverá ter matrícula única, diferente do

sistema anteriormente estabelecido, em que ocorria a transcrição do título.

Com a criação da matrícula, referida lei determinou ainda que todos os

imóveis do território nacional fossem cadastrados, isto é, inscritos no fólio real, dessa

forma objetivou dar maior autenticidade, eficácia, segurança jurídicas e oponibilidade

perante terceiros.

Sua previsão legal está assentada nos artigos 167, I, e II, 168 e 169 da

Lei de Registros Públicos, bem como no artigo 1.245 e § 1º do Código Civil.

2.14 Princípio da Presunção e da Fé Pública

O princípio da fé pública provém do fato de que todos os atos registrais

são praticados por pessoas investidas no cargo, através da delegação do Poder

Público, como menciona o artigo 3º da Lei dos Notários e Registradores in verbis:

"Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito,

dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de

registro".

A fé pública no Registro Imobiliário tem presunção relativa de veracidade,

ou seja, até que se prove em contrário, os atos ali constantes são considerados

como válidos e perfeitos.

A fé pública inerente ao registro e a presunção de domínio estão

diretamente ligadas à validade do negócio jurídico, pois, todo o título, antes de

adentrar no fólio real, passa pelo crivo do Registrador de Imóveis, este, por sua vez,

faz o exame de legalidade, para que nenhum título fique a mercê da insegurança

jurídica.

Lançado o título na matrícula do imóvel, presume-se válido o negócio

jurídico que o originou, mantendo-se a estrutura das relações jurídicas, produzindo o

ato do registro todos os efeitos legais, conferindo a seu titular uma presunção juris

tantum de domínio, ou seja, uma presunção relativa de veracidade, até prova em

contrário, uma vez que pode ser contestada por terceiros em juízo, em ação própria,

cabendo à parte que demandou a ação o ônus da prova.

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A presunção relativa dos atos práticos pelo Registrador de Imóveis não

são absolutos, uma vez que os efeitos do Registro Torrens gera presunção absoluta

de veracidade, não admitindo prova em contrário.

Assim, o princípio da presunção e o da fé pública tem por finalidade

assegurar a autenticidade dos atos emanados do registro e dos serviços, gerando

presunção de validade juris tantum, somente podendo ser desconstituído, anulado

ou cancelado por provocação de terceiros, através de decisão judicial.

2.15 Princípio da Parcelaridade e Cindibilidade do Título

Todos os títulos que ingressam no fólio real passam pelo crivo do Oficial

de Registro, que verifica se estes estão revestidos dos requisitos exigidos em lei.

O título prenotado na serventia pode-se referir a mais de um negócio

jurídico e em todos eles há a verificação de sua admissibilidade.

Com o princípio da parcelaridade e cindibilidade do título, este pode

ingressar no fólio real de forma cindida ou parcelado, isto é, o Oficial de Registro

pode aproveitar ou extrair certos elementos insertos no título que poderão ingressar

de imediato na matrícula do imóvel.

2.16 Princípio da Concentração

O princípio da concentração está elencado no artigo 167, inciso II, item 5

cumulado com o artigo 246, todos da Lei de Registros Públicos.

De maneira sábia, o legislador previu que, apesar do rol dos direitos reais

ser taxativo, os atos passíveis de ingresso no registro imobiliário não foram

elencados de forma exaustiva.

Apesar de previsto em lei, tal princípio tem aplicação recente no Registro

de Imóveis. Ora, se o registro tem como efeito a publicidade do ato, nada mais

plausível do que tudo que disser respeito ao imóvel ser trazido para a matrícula para

que todos possam tomar conhecimento.

Em resumo, este princípio afirma que nenhuma ausência referente ao

imóvel deve ficar alheio à matrícula, todos os atos e fatos que possam implicar a

alteração jurídica das coisas, mesmo em caráter secundário, deve ingressar ao fólio

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real, para que haja uma publicidade ampla de conhecimento de todos, preservando

e garantindo, com isso, os interesses das partes e de terreiros de boa-fé.

2.17 Princípio do Tempus regit actum

Quando o título é protocolado na serventia, o Oficial de Registro procede

com o exame de legalidade, verificando se o título prenotado preenche os requisitos

formais exigidos em lei e faz a análise extrínseca do mesmo.

A lei verificada pelo Oficial de Registro será aquela vigente no momento

da apresentação do título e não da lavratura do título.

Dessa forma, em atenção ao princípio tempus regit actum, faz-se

necessário à sujeição do título à lei vigente ao tempo da apresentação na serventia,

pouco importando a data celebrada do negócio jurídico.

2.18 Princípio da Segurança Jurídica

O princípio da segurança jurídica garante que todos os atos praticados no

Registro de Imóveis foram observados por todos os princípios que o envolvem, que

foi feita uma análise cuidadosa do título para que este ingresse no fólio real.

O fim primordial do sistema registral imobiliário é a segurança jurídica que

se tem dos atos praticados no Registro Imobiliário, garantindo as partes e a

terceiros, um registro seguro e por consequência, livre de riscos.

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CONCLUSÃO

Verifica-se que cada princípio que rege o registro imobiliário tem sua

particularidade, a maioria não comporta exceções, sendo aplicado de forma

absoluta, e alguns, a minoria, aplicado de forma relativa, pois comporta execuções.

Essas exceções não são uma faculdade ao Oficial de Registro em aplicar

ou não tal princípio, mas sim a não incidência do princípio em determinados casos

previstos em lei.

Percebemos a grande importância que se tem, da aplicabilidade dos

princípios no sistema de registros de imóveis, pois tais princípios vão além das

normas jurídicas, impostos como alicerces na segurança jurídica dos atos praticados

no registro de imóveis.

Os princípios que norteiam o registro imobiliário, nenhum é “mais” ou

“menos” que o outro, cada um possui suas peculiaridades e ocasião da sua

aplicação, todos são necessários, de modo que nenhum absorve o outro.

Esses princípios têm por finalidade oferecer a sociedade uma segurança

jurídica de todos os atos praticados no registro imobiliário, fazendo com que cada

vez mais as informações constantes nas matrículas do Registro de Imóveis

correspondam à realidade, o que trará um enorme benefício social.

Acreditamos que o presente estudo possa vir a contribuir de uma forma

positiva da tamanha estima que representa os atos praticados no registro imobiliário.

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BIBLIOGRAFIA

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TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito e que se fizerem necessários, que

isento completamente a Universidade Anhanguera-Uniderp, a Rede de Ensino Luiz

Flávio Gomes e o professor orientador de toda e qualquer responsabilidade pelo

conteúdo e ideias expressas no presente Trabalho de Conclusão de Curso.

Estou ciente de que poderei responder administrativa, civil e

criminalmente em caso de plágio comprovado.

Ourinhos, 12 (doze) de fevereiro de 2014 (dois mil e quatorze).