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PROJETO DE

LEI

COMPLEMENTAR

Nº174/2020

A Cidade do Rio de Janeiro, por meio da Secretaria de Urbanismo, tem,

ao longo de sua história, assegurado a “participação ativa das entidades

representativas no estudo, encaminhamento e solução dos problemas,

planos, programas e projetos que lhes sejam concernentes”, enviando à

CMRJ e submetendo a consulta pública as leis que envolvem a dinâmica

urbanística de nossa cidade. Em todas as mensagens enviadas à CMRJ

temos perseguido a “utilização racional do território e dos recursos

naturais, mediante controle da implantação e do funcionamento de

atividades industriais, comerciais, residenciais e viárias”.

Durante o trâmite do projeto de Lei Municipal 174/2020, a SMU e a

CMRJ, por meio de videoconferência, observaram a contribuição das

entidades participativas - CAU, IAA, ADEMI RJ, GT de Arquitetos do

Mercado Imobiliário, Associação de Moradores da Freguesia, Jardim

Botânico e São Conrado, IBDU e FAM-RIO, entre outras - para dirimir as

dúvidas e os receios advindos do desconhecimento acerca dos benefícios

da proposta para a Cidade do Rio de Janeiro.

Dessa forma, por meio dos mapas que serão apresentados a seguir, será

possível observar delimitação geográfica, caracterização e diagnóstico

das áreas de influência direta e indireta abrangidas no PLC 174/2020.

Quanto ao diagnóstico urbanístico-ambiental do território

abrangido/impactado antes da eventual vigência da Lei Complementar,

em comparação com o prognóstico da situação futura, incluindo

estimativas qualitativas e quantitativas dos impactos positivos e

negativos, diretos e indiretos, decorrentes do potencial de construções

beneficiadas, presentes e futuras, pelo PLC 174/2020, ressaltamos que

os órgãos de tutela paisagística, ambiental e cultural serão sempre

consultados antes da análise final de cada construção/legalização. A

aplicação da lei será, sobretudo, onde a paisagem urbana já se encontra

consolidada.

Será ainda destacado o dimensionamento da geração de receita

extraordinária ao Orçamento Municipal, que se encontra represada na

Secretaria Municipal de Urbanismo.

Em relação ao quantitativo de postos de trabalho, permanentes e

temporários, a serem gerados em decorrência da expectativa de

retomada da atividade econômica do setor da construção civil, é

esperado que haja um reaquecimento progressivo à medida que a

pandemia arrefecer seus impactos na saúde, projetando uma retomada

aos padrões estabelecidos em 2016, com uma expectativa de alcançar a

marca de 350 mil a 400 mil empregos diretos, cientes de que, para

cada trabalhador direto, há três indiretos (dados do SINTRACONST).

Será assim apresentado um panorama dos estudos técnico-científicos

que embasaram o conteúdo dos Projetos de Lei Complementar

174/2020, 141/2019 e 136/2019.

UMA DAS TAREFAS DO PODER PÚBLICO É

IMPLEMENTAR POLÍTICAS VOLTADAS PARA O

DESENVOLVIMENTO DA CIDADE - PRINCIPALMENTE,

NESTE MOMENTO, MITIGANDO OS DANOS

CAUSADOS PELA PANDEMIA, COMO, POR EXEMPLO,

NA CRIAÇÃO DE INCENTIVOS À PRODUÇÃO DA

CONSTRUÇÃO CIVIL.

ENFATIZAMOS QUE A PROPOSTA DE LEI GARANTE A

CONSULTA E ANUÊNCIA AOS DEMAIS ÓRGÃOS DE

TUTELA ENVOLVIDOS NO LICENCIAMENTO, BEM

COMO A TEMPORALIDADE DA LEI.

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A proposta surgiu por conta da demanda à Secretaria Municipal de

Urbanismo de proposição urbanística ajustada à realidade e capaz,

também, de gerar incremento das receitas municipais para o

enfrentamento da pandemia da COVID-19.

De acordo com a demanda formulada, a proposta deveria permitir

uma rápida resposta às necessidades orçamentárias em curto prazo,

embora os efeitos da pandemia em nossa economia sejam ainda

indeterminados e imensuráveis em previsão de tempo e dimensão.

A retomada da cidade dependerá da nossa velocidade na

capacidade de respostas aos desafios que estamos enfrentando.

É papel obrigatório e fundamental da Municipalidade trazer ordem

por meio de legislação urbanística mais atual, ajustada à realidade

da nossa cidade; fomentar a construção civil, oferecendo novas

alternativas; e coibir as construções irregulares.

INTRODUÇÃO

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A SMU analisou o potencial de incremento

de sua arrecadação, trabalhando com dois

eixos principais:

1- INCENTIVO À QUITAÇÃO DE DÍVIDAS CONSOLIDADAS

Existem R$ 467 milhões em laudos de contrapartida aprovados e ainda não

quitados, seja por inadimplência ou parcelamento em curso.

2- NOVAS POSSIBILIDADES COM BASE NOS INSTRUMENTOS JÁ PREVISTOS

NO PLANO DIRETOR E APRESENTADOS EM PROJETOS DE LEI ANTERIORES

Análise da dinâmica imobiliária e dos instrumentos previstos no Plano

Diretor que permitam cumprir com o objetivo da demanda, sem prejuízo

das diretrizes urbanísticas contidas no Plano.

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300

160140

180

58

2016 2017 2018 2019 2020

HISTÓRICO 2016-2020 Em R$ milhões

ARRECADAÇÃO DA SMU

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RESUMO DA ARRECADAÇÃO DA SMU EM 2020

Data da apuração: 19.06.20

ARRECADAÇÃO DA SMU

93%MAIS VALIA

A existência da contrapartida não produziu efeitos

negativos para a Cidade, atuando pontualmente na

paisagem urbana

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LAUDOS APROVADOS DE MAIS

VALIA ENTRE 2009 E 2020

R$ 1.928.789.535

VALOR ARRECADADO COM

MAIS VALIA ENTRE 2009 E 2020

R$ 1.461.336.860

R$ 467 MILHÕES

-40%

POSSIBILIDADE DE

ARRECADAÇÃO

R$ 280 MILHÕES

MAIS VALIAVALOR APROVADO X ARRECADADO

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APROVADO ARRECADADO

2010 162,232,936 81,842,864

2011 197,683,296 131,142,938

2012 123,395,462 136,712,181

2013 190,035,094 159,378,938

2014 159,053,076 148,998,020

2015 178,596,091 142,094,153

2016 264,712,968 223,699,886

2017 169,568,668 107,929,123

2018 225,380,592 114,247,987

2019 215,934,837 163,870,319

2020 42,196,515 51,420,451

TOTAL R$ 1,928,789,535 R$ 1,461,336,860

APROVADO ARRECADADO

Diferença de

R$ 467 MILHÕES

MAIS VALIAVALOR APROVADO X ARRECADADO

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1- PROPOSTA DE INCENTIVO À

QUITAÇÃO DAS DÍVIDAS

DESCONTO DE 40% SOBRE O VALOR DEVIDO DA

DÍVIDA MEDIANTE PAGAMENTO EM COTA ÚNICA

ESTA PROPOSTA FAVORECE TANTO O

CONTRIBUINTE QUANTO O SETOR PÚBLICO.

POR SEU PRESSUPOSTO, DEFLAGRA UMA

REAÇÃO TRIBUTÁRIA EM CADEIA QUE

BENEFICIA TODA A POPULAÇÃO

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2- POSSIBILIDADES COM BASE

NOS INSTRUMENTOS JÁ

PREVISTOS NO PLANO DIRETOR

DE 2011, ASSIM COMO NO

PRIMEIRO PLANO DIRETOR, DE

1992

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DINÂMICA IMOBILIÁRIA - ÁREA LICENCIADA

ÁREA LICENCIADA POR AP (PERÍODO 2017-2020)Em M² x 1000

As Áreas de Planejamento 4 e

5 são as regiões da Cidade com

maior número de licenças

concedidas com dados muito

próximos em relação à área

construída, embora o número

de unidades licenciadas na AP5

seja bem superior.

309

10981419

2471 2355

AP1 AP2 AP3 AP4 AP5

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DINÂMICA IMOBILIÁRIA – UNIDADES LICENCIADAS

Nº DE UNIDADES LICENCIADAS POR AP (PERÍODO 2017-2020)

Entre as áreas mais

consolidadas da Cidade, a AP-1

é onde há o menor número

de licenças concedidas,

enquanto nas AP-2 e AP-3

as áreas licenciadas são muito

próximas, embora a AP-3

lidere, principalmente quanto

ao número de unidades,

independentemente do uso.

17134603

1407118074

30318

AP1 AP2 AP3 AP4 AP5

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COMPLEMENTAR Nº174MAIS VALIA / MAIS VALERÁÁREA LEGALIZADA POR AP A PARTIR DA LC 99/2009

44 mil

426 mil

219 mil

839 mil

95 mil

AP1 AP2 AP3 AP4 AP5

ÁREA LICENCIADA POR AP

EM M²

AC

30%

AD

9%

ACPP

61%

ÁREA LEGALIZADA

POR TIPO DE IRREGULARIDADE

Efeito dos

acréscimos

horizontais em

coberturas.

TOTAL LEGALIZADO:1.622.481 m²

LEGENDA

AC – Área Coberta

AD- Área Descoberta

ACPP- Área Coberta

com Piso Permitido

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Densidade de Área Construída Existente

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Densidade Área Construída Existente:

Maior densidade construída concentrada no Centro e Zona Sul (valores médios de

IAT 4, com exceção de Centro e Copacabana, com IAT superior a 7).

AP-3 apresenta predominância de IAT entre 1,5 e 2, com valores próximos de 3

nas principais centralidades.

A menor densidade construída é na AP-5 (Zona Oeste), onde predomina IAT até 1,

com exceção das principais centralidades, onde o IAT chega a 2.

Na AP 4, a predominância na XVI RA (Jacarepaguá) é de IAT entre 1 e 2; na XXIV

RA (Barra da Tijuca) os IATs são muito variados em função do Plano Lucio Costa,

não ultrapassando, em regra, 1,5. A exceção em trechos do bairro da Barra da

Tijuca pode chegar à faixa entre 3 e 4.

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COMPLEMENTAR Nº174Índices de Aproveitamento de Terreno Vigentes

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COMPLEMENTAR Nº174IATs segundo a legislação vigente

A AP1 detém os maiores índices da Cidade, que podem chegar a 12 no Porto, sendo, em média, o IAT

5, observadas as restrições quanto às áreas protegidas.

Há locais específicos, como Santa Teresa e Paquetá, com regras urbanísticas mais restritivas, de forma

a proteger a ambiência desses bairros.

Na AP-2, o IAT predominante é 3,5, vigorando o IAT 4 para alguns logradouros principais. Destaca-se,

também, a incidência de regras de proteção que limitam as regras urbanísticas.

Na AP-3, predomina o IAT entre 2 e 3. Há locais com características especiais, como a RA da Ilha do

Governador, onde o IAT máximo é 1,5, valor atribuído também a outros bairros, como Pavuna e

Guadalupe. A AEIU da Avenida Brasil possibilitou alcançar o IAT 4, máximo previsto no Plano Diretor.

Na AP-4 predominam IATs baixos, de no máximo 1,5, com média de IAT = 1. No PEU Vargens há a

possibilidade de alcançar o IAT máximo de 3, mediante contrapartida.

Na área do PEU Taquara o IAT é variável, com média de 2, podendo chegar a 4.

Na AP-5 prevalecem IATs baixos, com bairros entre 1,5 na RA de Guaratiba e o máximo de 2 na RA de

Santa Cruz; nas RAs de Bangu e Campo Grande há IATs superiores, atingindo, no máximo, IAT 3,5.

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COMPLEMENTAR Nº174IAT x Densidade de Área Construída Existente

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Cruzamento entre densidade construída existente e

projetada pela legislação

Nas APs 1 e 2, as áreas de ocupação consolidada observam, principalmente, regras anteriores, nas

quais não havia limite de IAT seguindo critérios projetados em PALs, que resultaram em densidade

construída superior ao previsto atualmente.

Na AP-3 predominam áreas de ocupação antiga com padrão popular, com pouca renovação, não

alcançando em regra a densidade projetada, apesar dos estímulos urbanísticos e projetos públicos

implementados nos últimos anos.

A AP-4, área de ocupação mais recente, ainda está em processo de expansão - principalmente a XXIV

RA - Barra da Tijuca, em que, na maior parte da área, ainda não se alcançou a densidade projetada.

Nas áreas consolidadas, observa-se que aquilo que aparentemente ultrapassa a legislação em vigor

decorre da metodologia aplicada, que considera todos os pavimentos existentes, mesmo os não

computáveis no IAT.

Na AP-5, que também constitui área de expansão da Cidade, via de regra não se alcança a densidade

projetada, com maior sobra de IAT nas centralidades, onde o IAT previsto na legislação é mais alto.

Nos locais onde o IAT máximo é até 2, essa diferença é reduzida.

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Densidade x Eixos Viários

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Plano Diretor de 2011 - Macrozonas e InstrumentosPossibilidade de aplicação de instrumentos urbanísticos onerosos em todas as

Macrozonas, inclusive na Controlada.

Art. 34. As potencialidades, carências e tendências de cada Macrozona de Ocupação são

referências para a definição de:

I. - Prioridades de investimento público em infraestrutura e requalificação urbana;

II. - Áreas de aplicação dos instrumentos de gestão de uso e ocupação do solo;

III. - Áreas sujeitas a intervenção;

IV. - Índices de aproveitamento de terreno;

V. - Normas de uso, ocupação e de parcelamento do solo;

VI. - Implementação das políticas públicas setoriais estabelecidas nesta Lei Complementar.

§1º As Macrozonas de Ocupação Controlada e Condicionada são preferenciais para aplicação dos

instrumentos onerosos de gestão de uso e de ocupação do solo e as Macrozonas de Ocupação

Incentivada e Assistida têm prioridade na aplicação de investimentos públicos, inclusive os oriundos

de recursos gerados pela aplicação destes instrumentos.

Centro - Maiores IATs e Gabaritos da Cidade, ao lado de áreas protegidas.

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AP2 e AP4 - prioritárias para aplicação

de Instrumentos Onerosos

AP3 e AP5 - prioritárias

para aplicação dos

investimentos públicos

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Art. 79. Para fins de aplicação da outorga onerosa do direito de construir e de alteração

de uso, o Poder Executivo poderá outorgar o exercício do direito de construir acima do

Índice de Aproveitamento do Terreno definido no Anexo VII até o limite do coeficiente de

aproveitamento máximo estabelecido no Anexo VIII deste Plano Diretor, mediante

contrapartida a ser prestada pelo beneficiário nos termos dos artigos 28 a 31 do Estatuto

da Cidade.

§ 1º Entende-se como coeficiente de aproveitamento máximo, a relação entre a área

edificável permitida e a área do terreno, definida para efeito da aplicação do instrumento

outorga onerosa do direito de construir.

§ 2º A outorga onerosa a qual se refere este artigo somente poderá ser exercida em Áreas

Sujeitas à Intervenção previstas no Anexo IV e definidas em Lei como Áreas de Especial

Interesse Urbanístico ou de Operações Urbanas Consorciadas.

§ 3º A Lei que regulamentar Operação Urbana Consorciada ou Área de Especial Interesse

Urbanístico poderá́ reduzir os índices de aproveitamento do terreno e os coeficientes de

aproveitamento máximos para fins de aplicação da outorga onerosa do direito de construir.

Plano Diretor de 2011 - Outorga Onerosa

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Anexos que regulam a Cobrança de Outorga Onerosa

Anexo IV - Áreas sujeitas à intervenção do Poder Público - relaciona diversas áreas em

todas as Macrozonas.

Anexo VII - Define os IATs por Macrozona e bairro.

Anexo VIII - Coeficiente de Adensamento para aplicação de Outorga Onerosa do

Direito de Construir - relaciona as Macrozonas, com exceção da Controlada, os bairros

ou áreas passíveis de Outorga Onerosa e os Coeficientes Máximos.

Na Macrozona Controlada, não foi estabelecida a possibilidade de implementar a

Outorga acima dos índices estabelecidos no Anexo VII.

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Dessa forma, foi considerada, para efeito de aplicação imediata e de

caráter temporário, a aplicação de Contrapartida com base na LC

192/2018, a fim de colaborar com o incremento da arrecadação municipal

para o enfrentamento dos efeitos da pandemia da COVID-19.

Necessário observar, mais uma vez, que a aplicação da LC 192/2018 não

trouxe prejuízo à cidade como um todo.

Prevalecem sobre essas determinações todas as condicionantes de

proteção ambiental, cultural, da paisagem, aeroportuária ou de qualquer

natureza que incida sobre o imóvel.

Os órgãos de proteção ambiental e cultural serão SEMPRE

consultados para a aplicação da lei.

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COMPLEMENTAR Nº174Instrumentos urbanísticos já implementados:

Sob a vigência do primeiro Plano Diretor Decenal, aprovado pela LC 16/1992

Lei 4125/2005 - Declara como Área de Especial Interesse Urbanístico a área que

menciona e estabelece normas de uso e ocupação do solo e dá outras providências.

AEIU do Engenhão

Instrumento: Outorga Onerosa do direito de Construir

LC 101/2009 - Modifica o Plano Diretor, autoriza o Poder Executivo a instituir a

Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio e dá outras providências.

Instrumento: Outorga Onerosa do Direito de Construir com emissão de CEPACs

LC 104/2009 - Institui o Projeto de Estruturação Urbana – PEU dos bairros de Vargem

Grande, Vargem Pequena, Camorim e parte dos bairros do Recreio dos Bandeirantes,

Barra da Tijuca e Jacarepaguá, nas XXIV e XVI Regiões Administrativas, integrantes das

Unidades Espaciais de Planejamento números 46, 47, 40 e 45 e da ́ outras providências.

Instrumento: Outorga Onerosa do Direito de Construir

Operação Interligada: aprovados por Decreto, pedidos de alteração de parâmetros,

sem aumento de potencial construtivo.

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Instrumentos urbanísticos já implementados:

Sob a vigência do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável, LC

111/2011

LC 116/2012 - Cria a área de especial interesse urbanístico da Avenida Brasil,

define normas para incremento das atividades econômicas e para reaproveitamento

de imóveis em áreas das zonas industriais e ao longo de corredores viários

estruturantes da AP-3 e da AP-5 e dá outras providências. Aplicação dos

Coeficientes máximos do Anexo VIII, sem cobrança de OODC, com base no §1º do

Art. 81 do Plano Diretor.

LC 133/2013 - Institui a Operação Urbana Consorciada Parque Natural Municipal da

Barra da Tijuca, estabelece diretrizes urbanísticas para a área de abrangência

delimitada na Operação, permite a Transferência de Potencial Construtivo, institui

Conselho Consultivo e da ́ outras providências.

Instrumento: Transferência de Potencial Construtivo

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PROPOSIÇÃO PLC 174/2020

TEMAS TRATADOS POR ARTIGOS

• Alteração da LC 192/2018, reestabelecendo prazos e desconto expressivo para

pagamento à vista (Artigos 1º ao 4º).

• Equiparação de gabarito e compra de potencial construtivo, cujo teor dos artigos

remete ao padrão predominante das quadras ou vizinhança imediata dos imóveis

envolvidos (Art. 8º, 9º e 10).

• Alteração de uso e reconversão de imóveis (Art. 5º, 6º, 12, 13 e 14).

• Outros parâmetros e condicionantes: pavimento de cobertura (Art.15); número

de edificações coladas nas divisas (Art. 7º); liberação da projeção máxima da

edificação (mantidos Taxa de Ocupação e afastamentos) (Art. 11); exigência de

vagas e estacionamento (Art. 17 e 18); afastamentos (quando superior a 5,00m

(Art. 16).

• Regras de proteção mantidas: Art. 20.

• Fórmula de cálculo: Art. 19.

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PROPOSIÇÃO DO PLC 174/2020

Art. 4º Prazo máximo - temporalidade

Fica estabelecido prazo máximo de sessenta dias sem previsão de

prorrogação, a contar da data do lançamento do sistema de

requerimento online a ser informado no Diário Oficial do Município, para a

apresentação dos pedidos de licenciamento ou legalização por

contrapartida com base nesta Lei Complementar.

O prazo de no máximo 60 (sessenta dias) e informação do

requerimento em Diário Oficial, dando visibilidade e

publicidade às informações.

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GABARITO E POTENCIAL CONSTRUTIVO

Art. 8º Nos locais onde incide o art. 448 da Lei Orgânica do Município do Rio de Janeiro -

LOMRJ, em terreno situado entre duas edificações não afastadas das divisas, poderá ser

aplicado o gabarito médio das edificações limítrofes, de forma a complementar o padrão

de ocupação da quadra, através do pagamento de contrapartida da diferença entre o

número de pavimentos permitido e o alcançado com base neste artigo.

§ 1º O disposto neste artigo fica limitado à profundidade e ao plano das fachadas das

edificações lindeiras.

§ 2º Será́ contemplada a fração no cálculo do gabarito médio a que se refere o caput

deste artigo, limitada à altura máxima das edificações envolvidas.

§ 3º O disposto no caput deste artigo aplica-se também aos terrenos onde apenas uma das

divisas confronta com edificação não afastada das divisas, podendo a nova edificação

colar apenas no lado onde houver empena, aplicado o mesmo gabarito da edificação

colada confrontante, mediante contrapartida na forma deste artigo.

LEI ORGÂNICA – 1990 Art. 448 - Qualquer edificação colada nas divisas não poderá ultrapassar a altura de doze

metros, seja qual for o uso da edificação ou do pavimento, admitidas as exceções que a lei

estabelecer.

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Áreas em

branco não

têm legislação

específica

aprovada,

portanto

estão sujeitas

ao art. 448 da

Lei Orgânica.

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COMPLEMENTAR Nº174Macrozona Incentivada (AP-3) Predomínio de ocupação horizontalizada, com edificações até 3 pavimentos

Mesmo na região do Grande Méier, área mais verticalizada da AP-3,

predominam edificações até 3 pavimentos. O disposto no Art. 448 da LO não

interfere no padrão local.

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COMPLEMENTAR Nº174Macrozona Controlada - AP2.1Áreas de Proteção Ambiental, Cultural e da Paisagem

Na AP-2, todas as áreas destacadas em cores são protegidas. Sobre

elas, predominam as determinações do órgão responsável por sua

proteção, ambiental, cultural ou da paisagem.

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Exemplo Copacabana

A V RA - Copacabana é a área de maior incidência do Art. 448 da Lei Orgânica.

Os parâmetros de ocupação que consolidaram a região foram definidos no PAL 22351, revogado.

revogado.

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Ainda restam imóveis passíveis de renovação, que poderiam acompanhar o padrão

de ocupação dos imóveis lindeiros, complementando o conjunto edificado.

Exemplo Copacabana

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Art. 9º Nos lotes que estejam situados em áreas onde existam

edificações com gabarito superior ao definido pela legislação em

vigor, poderá ser aplicado o gabarito médio das edificações de mesmo

uso (exceto uni e bifamiliar) situados na mesma quadra, através de

pagamento de contrapartida para o excedente de gabarito e Área

Total Edificável - ATE vigentes para o local.

§ 1º Quando não houver formação de quadra, para efeito do disposto

no caput deste artigo, será considerado um raio de até duzentos

metros a partir do limite do lote em questão.

§ 2º No caso do lote ocupar a totalidade de uma quadra, pode ser

aplicado o gabarito médio das quadras adjacentes.


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AP-1 (Centro e Portuária)

Apesar da Área Central possuir

os gabaritos e IATs mais

elevados da cidade, a AP-1

também detém o maior

número de áreas e imóveis

protegidos, o que reduz o

gabarito médio existente.

Predomínio da faixa de 2 a 4

pavimentos, com exceção da

Área Central de Negócios.

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Destaque para a AP-

2, onde os gabaritos

médios por quadra

são mais elevados.

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AP2.2 - Tijuca, Andaraí, Grajaú e Vila Isabel AP 2.1 - Zona Sul

Destaque para a predominância do gabarito

médio de 5 a 7 pavimentos, principalmente ao

longo dos principais eixos. No restante da área

predomina a faixa até 3 pavimentos. As quadras

mais elevadas correspondem à UERJ, ao

conjunto "Tijolinho", shopping Tijuca e trechos

da Rua Conde de Bonfim

O gabarito médio mais elevado encontra-se

em Copacabana (de 12 a 15 pav.), seguido

do Catete e Flamengo (de 8 a 13 pav.). Nos

demais bairros, predominam os gabaritos

até 7 pav.

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Na AP-3 (Zona Norte)

predominam as faixas de 1 a 4

pavimentos, apesar da

legislação permitir gabarito

bem superior.

As exceções ocorrem na Ilha do

Fundão e nos principais eixos

viários/centros de bairro, de

forma pontual.

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COMPLEMENTAR Nº174

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Na AP-4 (Barra da Tijuca,

Recreio, Jacarepaguá) os

gabaritos mais altos ocorrem

ao longo da Av. das Américas

e no Centro Metropolitano,

chegando a mais de 20 pav.

No restante da área

predominam edificações de

menor gabarito, com até 4

pav.

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A AP-5 (Bangu, Realengo,

Campo Grande, Santa Cruz,

Guaratiba) é a região com o

menor gabarito médio da

cidade. Predominam

edificações com até 3 pav.,

com grande incidência de 1

pav.

As exceções são os conjuntos

habitacionais e

empreendimentos nas

principais centralidades.

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COMPLEMENTAR Nº174

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AO LONGO DE TANTOS ANOS DEBRUÇADOS NA LEGISLAÇÃO, A

EXPERIÊNCIA ADQUIRIDA PELA SMU VEIO DEMONSTRAR QUE A MELHOR

FORMA DE EVITAR O CRESCIMENTO DE UMA COMUNIDADE É A

CONSOLIDAÇÃO DE SEUS LIMITES, PELA OCUPAÇÃO FORMAL DA

CIDADE.

É PRECISO FLEXIBILIZAR A OCUPAÇÃO NA ÁREA LIMÍTROFE PARA

PERMITIR A EFETIVA TRANSIÇÃO DE PARÂMETROS, BEM COMO SUA

VIABILIDADE.

A PROPOSTA DAS FRANJAS TEM, ACIMA DE TUDO, O OBJETIVO DE

CRIAR CONDIÇÕES PARA ISSO.

Propostas para as Franjas de AEISAplicação do Art.10

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Art. 10. Nos lotes situados em áreas de franja de áreas declaradas Áreas de Especial Interesse

Social - AEIS, além dos usos permitidos pela legislação em vigor, fica permitido o uso

residencial multifamiliar e misto através de cobrança de contrapartida da área de uso

transformada com os benefícios deste artigo, aplicada a redução cumulativa de trinta por

cento ao seu valor total, obedecidas as seguintes condições:

I - na AP-4: permitido o acréscimo de até três pavimentos em relação ao gabarito da

legislação em vigor;

II - na AP-1, AP-2 e AP-3: gabarito máximo existente na área de franja das Áreas de Especial

Interesse Social - AEIS, considerada num raio de duzentos metros do terreno a ser licenciado.

§ 1º Para efeito de aplicação do disposto no caput deste artigo, são considerados situados em

áreas de franja de AEIS aqueles imóveis contíguos aos limites das AEIS e nos logradouros para

os quais tenham testada, numa distância de até duzentos metros no referido logradouro.

§ 2º Para efeito do disposto neste artigo, não incidirão os critérios de limite entre zonas

estabelecidos pelos art. 115 e art. 121 do Decreto no 322, de 03 de março de 1976, passando

a vigorar para todo o lote os parâmetros definidos para a Zona de maior hierarquia.

Propostas para as Franjas de AEIS

Aplicação do Art.10

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COMPLEMENTAR Nº174§ 3º Para viabilizar o atendimento dos incisos I e II deste artigo, incidirá contrapartida sobre a

Área Total Edificável - ATE necessária para seu cumprimento.

§ 4º Nas áreas de franja situadas em zona residencial unifamiliar, fica permitido, mediante

contrapartida, o uso multifamiliar com um pavimento de acréscimo.

§ 5º O desconto no valor da contrapartida disposto neste artigo incide também sobre os imóveis

nas situações previstas nos arts. 9º e 10 desta Lei Complementar situados em franja das Áreas

de Especial Interesse Social - AEIS e nos demais pedidos de legalização de imóveis situados

nestas mesmas condições em toda a Cidade.

§ 6º Nos locais em que a área mínima da unidade for superior a trinta e cinco metros

quadrados, será considerada esta metragem para efeito de aplicação desta Lei Complementar.

§ 7º Nas edificações enquadradas neste artigo, com até doze unidades residenciais, ficam

isentas do cumprimento das exigências de vagas de estacionamento e, acima de doze unidades,

será exigida uma vaga de estacionamento a cada quatro unidades.

§ 8º O disposto neste artigo não se aplica aos imóveis oriundos de loteamentos irregulares ou

clandestinos.

Por meio de emenda, está prevista a exclusão da ZE1 e o

limite de 10 pavimentos para gabarito no raio de 200m

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Áreas de Ocupação Irregular

Áreas de Especial Interesse Social - AEIS nas APs 1,2,3 e 4

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COMPLEMENTAR Nº174Áreas de Especial Interesse Social - AEIS nas APs 1,2,3 e 4

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COMPLEMENTAR Nº174FRANJA DA AEIS SANTA MARTA - BOTAFOGO

APAC

APAC

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Lotes limítrofes e trechos de

logradouros correspondentes:

Rua Marechal Francisco de Moura:

Zoneamento: ZR-2 (limite com ZR-1)

Gabarito: 3 pav. + Puc + Garagem

Rua Jupira:

Zoneamento: ZR-1 (limite com ZR-2)

Gabarito: 11m - 3 pav. (unifamiliar)

Rua São Clemente:

Zoneamento: CB-1 de ZR-3

Gabarito: 3 pav. (lado par); 11 pav. +

Puc + Gar. afastados ou 5 + Puc + Gar.

colados (lado ímpar)

Obs. ZE-1 excluída (emenda).

Aplicação do Art.10 - Uso e Gabarito

Gabarito máximo existente em um raio de

200m a partir do lote, limitado ao máximo de

dez pavimentos de qualquer natureza

(emenda)

Uso Multifamiliar com 4 pavimentos

Gabarito máximo existente em um raio de

200m a partir do lote, limitado ao máximo de

dez pavimentos de qualquer natureza

(emenda)

FRANJA DA AEIS SANTA MARTA - BOTAFOGO

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APAC

APAC

ZR-1

ZR-2

ZR-3

CB-1

FRANJA DA AEIS SANTA MARTA - Raio de 200m do lote para definição do gabarito

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COMPLEMENTAR Nº174FRANJA DA AEIS SANTA MARTA

Rua Marechal Francisco de Moura

Zoneamento: ZR-2

Gabarito: 3 pav. + Puc + Garagem

IAT: 3,5

TO: 70%

Fotos do local - padrão de ocupação

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LEGISLAÇÃO VIGENTE

Lei nº 434/1983

Gabarito: 3 pavimentos + PUC +

1 pavimento garagem

IAT: 3,5

TO: 70%

5 pav.

20 pav.

10 pav.

CONDIÇÃO EXISTENTE

NO RAIO DE 2OOm

(Rua São Clemente)

Prédio 60,00m altura

Total = 20 pavimentos

IAT resultante*: aprox. 11

EMENDA PROPOSTA

Gabarito máximo:

Limitado a 10 pavimentos


* Considerado o padrão de

parcelamento do local

FRANJA DA AEIS SANTA MARTA

Rua Marechal Francisco de Moura - ZR-2

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FRANJA DA AEIS BORDA DO MATO - GRAJAÚ

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COMPLEMENTAR Nº174FRANJA DA AEIS BORDA DO MATO - GRAJAÚ



Rua Borda do Mato e Rua Jeribá:

Zoneamento: ZRU

Gabarito: 3 pavimentos em 11m

Rua Engenheiro Morsing:

Zoneamento: ZRM (limite com ZE-1)


Ruas Sá Viana, Campinas e Caçapava

Zoneamento: ZRM


Rua Santo Agostinho

Zoneamento: ZE-1

Gabarito: 2 pavimentos

Aplicação do Art.10 - Uso e

Gabarito


Gabarito máximo existente em um raio

de 200m a partir do lote, limitado ao

máximo de dez pavimentos de qualquer

natureza (emenda)

ZE-1 excluída (emenda)

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FRANJA DA AEIS BORDA DO MATO – Raio de 200m do lote para definição do gabarito

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FRANJA DA AEIS BORDA DO MATO

Rua Caçapava

Zoneamento: ZRM (Dec. 6996/1987)

Gabarito: 3 pavimentos em 11m de altura

IAT: 2,0

TO: Sem limite


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3 pav.

10 pav.

15 pav.


Decreto nº 6996/1987

Gabarito: 3 pav. em 11m

IAT = 2,0

TO = Sem limite


NO RAIO DE 2OOm

(Rua Botucatu)



IAT resultante*:

EMENDA PROPOSTA

Gabarito máximo:

Limitado a 10 pavimentos.

IAT resultante*:



FRANJA DA AEIS BORDA DO MATO

Rua Caçapava - ZRM

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COMPLEMENTAR Nº174FRANJA DA AEIS COMUNIDADE CHICO MENDES - PAVUNA

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COMPLEMENTAR Nº174FRANJA DA AEIS COMUNIDADE CHICO MENDES - PAVUNA



Rua Dom Emanuel Geraldo Saldanha,

Rua Soldado de Souza Filho,

Rua Soldado Adelmir dos Santos,

Rua Cabo Otávio da Silva,

Rua Manuel Honorato,

Rua Antônio Alves etc.:

Zoneamento: ZR-5

Gabarito: definido pela cota de soleira


Gabarito

Gabarito máximo existente em um

raio de 200m a partir do lote,

limitado ao máximo de dez

pavimentos de qualquer natureza

(emenda)

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COMPLEMENTAR Nº174FRANJA DA AEIS C. CHICO MENDES - Raio de 200m do lote para definição do gabarito

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FRANJA DA AEIS COMUNIDADE CHICO MENDES


Rua Sd. Antônio de Souza Filho

Zoneamento: ZR-5

Gabarito: cota de soleira (322/1976)

IAT: 1,5

TO: 50%

Apesar da possibilidade de maior

gabarito pelo Dec. 322, o IAT

associado à taxa de ocupação

restringe o volume da edificação,

possibilitando entre 3 e 4

pavimentos.

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Decreto n. 322/1976

Gabarito: cota de soleira

IAT = 1,5

TO = 50%

3 pav.

17 pav.

10 pav.


NO RAIO DE 2OOm

(Rua Dores do Turvo)



IAT resultante*: aprox. 7,5

EMENDA PROPOSTA

Gabarito máximo:

Limitado a 10 pavimentos




FRANJA DA AEIS COMUNIDADE CHICO MENDES

Rua Sd. Antônio de Souza Filho - ZR 5

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FRANJA DAS AEIS VILA NOVE DE JULHO - VARGEM GRANDE

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COMPLEMENTAR Nº174FRANJA DA AEIS VILA NOVE DE JULHO - VARGEM GRANDE



Est. dos Bandeirantes (após faixa de

100m) e Rua Nove de Julho:

Zoneamento: ZRU

Gabarito: 4 pavimentos

TO: 60%

TP: 30%

IAT: 2,25

Estrada dos Bandeirantes (faixa de 100m)

Zoneamento: ZUM-2

Gabarito: 4 pav.(14m) / 6 pav. (20m) com

contrapartida

TO: 60%

TP: 10%

IAT: 2,25 / 2,5 com contrapartida


Gabarito


3 pavimentos a mais

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COMPLEMENTAR Nº174FRANJA DA AEIS VILA NOVE DE JULHO

Estrada dos Bandeirantes - ZRU

4 pav. 5 pav.


LC nº 104/09 - Setor E

Gabarito: 4 pav.

TO: 60%

IAT = 2,25

§ 4º- ART. 10

Uso Multifamiliar

Acréscimo de 1 pav.

Gabarito: 5 pav.

IAT resultante: aprox. 3,0

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Art. 81. A regulamentação definirá as formas de aplicação e de cálculo

para determinação do valor da contrapartida da outorga onerosa do

direito de construir, podendo instituir, conforme o caso, fatores de

redução baseados em critérios de planejamento, de estímulo ao

desenvolvimento e de interesse social.

§ 1º A Lei poderá conceder isenções parciais ou totais, nos seguintes

casos:

I - Edificação residencial de interesse social;

II - Edificação em área contígua à Área de Especial Interesse Social;

III - Edificação para fins culturais;

IV - Equipamento público;

V - Edificações em áreas degradadas ou subutilizadas nas Macrozonas de

Ocupação Incentivada e Assistida;

Fatores de redução de cobrança de

contrapartida da OODC

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Ajustes já contemplados por emendas:

AEIS que estão parcialmente em ZE-1 – exclusão desta Zona, a partir

das observações das entidades.

Instituir limite de altura para consubstanciar a harmonia do conjunto

edificado e da paisagem em áreas consolidadas.

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Art. 11 Projeção Máxima

A legislação urbanística limita a projeção horizontal das edificações à sua

inscrição num polígono de 40 x 40m (legislação de 1976) ou a um perímetro

máximo de 160m.

Esta disposição é muito criticada por arquitetos ao longo de anos, por limitar a

liberdade criativa, impedindo que possam ocorrer projetos diferenciados, a

exemplo de outras cidades no Brasil e no mundo.

Muitos lotes não podem sequer ser aproveitados por força essa limitação.


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Art. 12 Em todas as Zonas e Subzonas onde o uso residencial for

admitido e na Zona Especial 1 - ZE-1 do Decreto nº 322, 03 de

março de 1976, além das atividades previstas na legislação em

vigor, serão permitidas, através de cobrança de contrapartida

sobre a área construída, as seguintes atividades de serviços:

I – Sede de empresas e representações diplomáticas;

II - Asilo, casa de repouso, casa de cuidados paliativos e apoio a pacientes, prestados em

residências coletivas;

III - Serviços de hospedagem.

§ 1º Em zonas de uso residencial exclusivamente unifamiliar e na ZE-1 do Decreto nº 322, de

1976, as atividades permitidas só poderão ocorrer em edificação de uso exclusivo.

A Lei Complementar n° 28 de 16 de abril de 1996 já previa a regularização de edificações e

suas respectivas utilizações, destinadas a instituições de ensino de qualquer natureza, nas

Zonas Residenciais, desde que respeitadas as condições estabelecidas nas legislações de

tutela.


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COMPLEMENTAR Nº174Ainda em relação ao artigo 12

O Decreto Nº 8321 de 29 de dezembro de 1988 permite:

Na Zona Especial 1 (ZE-1), nos lotes integrantes de projetos aprovados de

loteamento com testada para logradouro público reconhecido, é permitida

edificação sob as seguintes condições: I - uso residencial unifamiliar, asilos,

orfanatos, colônia de férias, clínica geriátrica e de repouso; II - uma única

edificação por lote; III - gabarito máximo - dois pavimentos, qualquer que seja a

sua natureza.

A falta de alternativas de uso dessas propriedades, como no

Alto da Boa Vista e Joá, traz o risco de ocupações irregulares,

invasões e atividades temporárias que causam grande impacto,

a exemplo das casas de festas e eventos - uma vez que não são

licenciadas, não obedecem à legislação para mitigação dos

impactos negativos.

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COMPLEMENTAR Nº174O Plano Diretor já determinaOrientações para a localização dos usos não residenciais, com destaque para comércio

e serviços e incentivo à mistura de usos

Art. 16. Os usos não residenciais serão localizados em áreas destinadas para este fim ou em áreas de

uso diversificado, podendo ser aceitos em zonas residenciais desde que seu funcionamento não

represente incômodo ou perigo.

§1º O uso comercial e de serviços está distribuído preferencialmente segundo a organização do sistema

de centros de comércio e serviços e admitido em áreas industriais, agrícolas, residenciais e de usos

diversificados.

§4º A legislação urbanística, através de lei, deverá contemplar:

I – estímulo à permanência e à expansão do comércio lojista tradicional nos bairros;

II - coexistência de usos e atividades diversificados, compatíveis entre si e com o uso residencial,

evitando-se segregação dos espaços, diminuindo os deslocamentos e contribuindo com o processo de

descentralização das atividades econômicas;

IV - revisão da legislação urbanística e edilícia para permitir a reconversão de construções tombadas e

preservadas em edifícios multifamiliares ou comerciais;

VI - fortalecimento da diversidade de usos, assim como de padrões de urbanização e de edificação,

compatíveis com as condições socioeconômicas da população;

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Art. 14. Fica permitida transformação de uso das edificações destinadas a hotel, regularmente

construídas e licenciadas para o uso residencial multifamiliar ou misto, mediante cobrança de

contrapartida sobre a área de uso transformado que exceda a Área Total Edificada - ATE

permitida para o uso residencial multifamiliar no local.

Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo não se aplica aos hotéis que solicitaram os

benefícios da Lei Complementar nº 108, de 2010, e da Lei Complementar nº 142, de 21 de julho

de 2014, bem como aos situados nas Orlas dos bairros do Leme, Copacabana, Ipanema, Leblon,

Vidigal, Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes.

Evitar que antigas edificações hoteleiras que porventura não tenham como se

manter permaneçam ociosas, viabilizando que os hotéis com estrutura defasada

possam ser convertidos em edificações multifamiliares. Ressaltamos as áreas onde

é importante a manutenção da atividade hoteleira, não permitindo a

transformação de uso das edificações situadas na orla da Cidade e daqueles que

receberam benefício da LC 108/2010.

PROPOSIÇÃO PLC 174/2020

Art. 14 Hotéis

Ajuste já contemplado por emenda

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Legislação geral da Cidade

permite pavimento de

cobertura apenas nas

edificações afastadas das

divisas, com 5 ou mais

pavimentos.

Na Barra da Tijuca, por

exemplo, já é permitido

pavimento de cobertura em

edificações coladas nas divisas

com menos de 5 pavimentos

(exemplo: Jardim Oceânico).

Isso poderia ocorrer em outros

bairros da Cidade.


Art. 15 Cobertura em edificações com mais de 3 pavimentos

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Art. 16 e 17 - Afastamentos

Este artigo incide principalmente na AP-4, onde os afastamentos frontais, em

regra, são de 5 metros ou mais. Os afastamentos maiores, de 10 ou 15 metros,

normalmente ocorrem em corredores que permitem comércio. De acordo com

este artigo, no caso de o imóvel ter mais de uma testada, ele pode cumprir o

afastamento obrigatório em uma das testadas, podendo reduzir para 5m nas

demais testadas. Caso tenha mais de 5,00m pode ocupar com estacionamento

descoberto.

Muitos lotes, como os lotes de esquina, têm ocupação prejudicada pela

incidência de 2 faixas de afastamento frontal superiores a 5,00m.

Entendemos que o afastamento mínimo de 5,00m já é satisfatório,

considerando que no restante da Cidade o afastamento frontal mínimo

predominante é de 3,00m, só acrescido no caso de edificações com mais de 5

pavimentos.

O estacionamento é dentro do próprio lote e pode, inclusive, melhorar o uso da

calçada.


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Art. 18 - Vagas Estacionamento

Este artigo é coerente com a diretriz atual de exigência de vagas de

estacionamento. Fica garantido que cada unidade, onde é exigido mais

de uma vaga por unidade, tem que manter apenas uma vaga, podendo

ser cobrada contrapartida pela vaga adicional.

Diminuir o volume de veículos circulando nas grandes cidades é um

desafio que todas as grandes metrópoles mundiais estão enfrentando.

A utilização de transporte público e outros meios alternativos deve ser

incentivada.


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• OS IMPACTOS DA PANDEMIA NA ECONOMIA AINDA NÃO SÃO MENSURÁVEIS.

• É PRECISO UTILIZAR A INFRAESTRUTURA JÁ EXISTENTE NAS ÁREAS

CONSOLIDADAS DA CIDADE.

• TODOS OS ÓRGÃOS DE TUTELA (SMAC, IRPH, IPHAN, ....) CONTINUARÃO A

SER CONSULTADOS.

• UMA OBRA LICENCIADA É AQUELA PARA A QUAL É EXIGIDA UMA SÉRIE DE

DOCUMENTAÇÕES, COMO ANUÊNCIA DO CORPO DE BOMBEIROS E TANTOS

OUTROS.

• A IRREGULARIDADE NA CONSTRUÇÃO NÃO SE DÁ SOMENTE PELA

INTENSIDADE DA FISCALIZAÇÃO, MAS TAMBÉM PELA ADEQUAÇÃO DO

IMAGINÁRIO LEGISLATIVO À REALIDADE CONTUNDENTE.

OBSERVAÇÕES PERTINENTES

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Contato, dúvidas ou sugestões:

[email protected]

prefeitura da cidade do rio de janeiro - projeto de lei …174_site.pdf · há locais com...

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